公司财务状况 - 2023年全年收入达到3,877,416千港元，较2022年增长181.4%[1] - 2023年每股基本盈利为22.94港仙，较2022年下降722.7%[1] - 公司总资产为489,330.84百万港元，较2022年末基本持平[4] - 公司资产净值为64,294.06百万港元，较2022年末有所下降[5] - 公司股本为17,115.4千港元，储备为48,679.34千港元[5] 公司业务情况 - 公司从事房地产发展及投资业务，股票在香港联交所上市[6] - 物业发展分部截至2023年12月31日止年度的销售收入为3,842,660千港元[13] - 物业投资分部截至2022年12月31日止年度的除税前溢利为669,827千港元[13] - 公司全年实现营收近39亿港元，广州•粤海云港城、江门•粤海壹桂府等项目销售套数名列前茅[35] 公司财务策略 - 公司2023年度销售及市场推广费用约3.62亿港元，同比增加13.1%[60] - 公司2023年度管理费用约2.68亿港元，同比增加10.3%[60] - 公司融资成本约为12.50亿港元，其中9.40亿港元已资本化[61] - 公司现金及现金等值项目约为40.84亿港元，按年增加约53.5%[64]

营收情况 - 公司营收同比增长10%至1.2亿美元，超过市场预期[1] - 服务业务营收同比增长15%，达到8000万美元[1] - 产品销售业务营收同比增长5%，达到4亿美元[1] 利润情况 - 公司净利润同比增长20%，达到8000万美元[2] - 毛利率提高至35%，较去年同期提高2个百分点[2] 成本控制 - 公司成功控制了成本，使得净利润增长超过营收增长率[3] 市场表现 - 公司股价在财报发布后上涨5%，市场对公司未来发展持乐观态度[4]

财务整体表现 - [2023年6月30日总市值540.83亿港元，较2022年12月31日增长10.6%][2] - [2023年上半年收入9.736亿港元，较2022年同期的4.924亿港元增长97.7%][3] - [2023年上半年经营溢利3648万港元，较2022年同期的4.577亿港元下降92.0%][3] - [2023年上半年亏损1.712亿港元，而2022年同期溢利2.321亿港元][3] - [2023年上半年收入9.74亿港元，较2022年同期增长97.7%，毛利2.24亿港元，同比下降31.3%][47] - [2023年上半年归属公司持有者亏损2.00亿港元，2022年同期溢利2.38亿港元，同比下降184.2%][47] - [2023年6月30日总资540.83亿港元，较2022年12月31日的489.20亿港元有所增长，负债总额452.73亿港元][41][56][57] - [公司2023年上半年综合收入约9.74亿港元，较2022年同期的4.92亿港元增加约97.7%，主要因销售持有待售物业的总楼面积增加][82] - [公司2023年上半年归属公司持有者亏损约2.00亿港元，2022年同期为溢利2.38亿港元][82] - [2023年上半年公司归属持有者亏损2.00288亿港元，2022年同期溢利2.37824亿港元，同比下降184.2%][115] - [截至2023年6月30日，资产净值88.09亿港元，较2022年底增加2.2%][117] - [截至2023年6月30日，归属持有者权益约71.80亿港元，较2022年底减少约7.8%；每股资产净值约4.20港元，较2022年底减少约7.7%][121] - [截至2023年6月30日，现金及现金等值项目约67.89亿港元，较上年底增加约155.1%][121] - [2023年上半年经营业务所得现金流入净额约20.68亿港元，2022年同期为流出净额77.88亿港元][121] - [截至2023年6月30日止六个月，分部业绩为457,670，财务收入为10,257，融资成本为 - 75,993，除税前溢利为391,934][149] - [截至2023年6月30日，分部资产为47,979,853][151] 财务指标变化 - [2023年6月30日流动比率为1.6倍，较2022年12月31日的2.1倍下降23.8%][2] - [2023年6月30日负债比率为234.3%，较2022年12月31日的275.7%下降41.4个百分点][2] - [2023年6月30日每股资产净值为4.20港元，较2022年12月31日的4.55港元下降7.7%][2] - [2023年6月30日流动资产净值为16.455亿港元，较2022年12月31日的20.520亿港元下降19.8%][23] - [2023年6月30日资产净值为8.809亿港元，较2022年12月31日的8.618亿港元增长2.2%][23] - [2023年公司物业销售成本为747210千港元，2022年为164897千港元][62] - [2023年公司所得税支出为100863千港元，2022年为159792千港元][64] - [2023年6月30日公司应付账款及其他款项及应计负债为63053千港元，2022年12月31日为147426千港元][69] - [2023年6月30日公司提供楼宇按揭担保金额为4443533000港元，2022年12月31日为2580254000港元][70] - [2023年上半年销售及市场推广费用约1.39亿港元，较上年同期增加约13.0%；管理费用约1.00亿港元，较上年同期减少约1.0%][112] - [截至2023年6月30日，带息贷款合共约273.99亿港元，负债比率约234.3%；银行借款加权平均有效年利率为4.07%][123] 物业业务情况 - [2023年上半年物业发展收入9.58亿港元，物业投资收入1567.9万港元][30][59] - [2023年上半年物业发展业绩亏损1.99亿港元，物业投资业绩溢利2.53亿港元][30] - [2023年上半年已竣工及发展中持有待售物业撇减2.05亿港元，汇兑亏损净额595.3万港元][59] - [公司目前主要在大湾区多个城市持有物业项目，包括深圳、广州、佛山等][74] - [公司多个物业项目分布在深圳、广州、佛山等多地，涵盖住宅、商业、写字楼等多种用途，部分项目处于竣工、在售、在建状态][85] - [深圳•粤海城（西北地块）累计已签约总楼面面积占可供出售总楼面面积比例为90.7%，累计已交付比例为89.5%][87] - [广州•粤海云港城本回顾期已签约总楼面面积27,005平方米，累计签约面积53,344平方米，占比10.8%][87] - [佛山•粤海拾桂府累计已签约总楼面面积65,355平方米，占可供出售总楼面面积比例为44.7%][87] - [本回顾期内，公司物业已签约总楼面面积约165,000平方米（2022年：64,000平方米），交付总楼面面积75,000平方米（2022年：7,000平方米）][89] - [深圳•粤海城项目定位为以珠宝为主题的多元商业综合体，二期发展物业建设工程进入收尾阶段，预期2023年完成竣工备案][90] - [深圳•粤海城项目与钻交所达成共识，商场由粤海天河城承包经营，共享经营利润][91] - [广州•粤海云港城项目预计2026年完成竣工备案，已在2022年6月展开预售][95] - [广州•粤海拾桂府项目商业裙楼在2023年6月30日出租率约为86.6%，正推售车位][96] - [佛山•粤海拾桂府项目预计2024年完成竣工备案][97] - [佛山•粤海壹桂府项目预计2026年完成竣工备案][99] - [珠海•粤海拾桂府项目预计2024年完成竣工备案，已在2021年6月展开预售][100] - [中山•粤海城项目预计2025年完成竣工备案，已在2021年9月展开预售][101] - [江门•粤海壹桂府项目已在2022年8月完成竣工备案，2021年1月展开预售][103] - [江门•粤海城项目中江門6號土地总楼面面積约为41,597平方米，项目预计2026年完成竣工备案，已在2021年5月展开预售][104][105] - [公司持有广州•粤海拾桂府项目商业物业及深圳•粤海城项目投资物业用于出租，以减轻收入及盈利的波动性][128] 融资与成本情况 - [2023年上半年财务收入2934.4万港元，融资成本1.36亿港元，除税前亏损7035.4万港元][30] - [2023年上半年银行利息收入2934.4万港元，银行借款利息支出1.98亿港元，其他借款利息支出4.53亿港元][61] - [2023年上半年融资成本列支合计1.36亿港元，较2022年同期的7599.3万港元有所增加][61] - [截至2023年6月30日止六个月，物业发展款项资本化年利率介乎2.90%至6.65%][61] - [2023年上半年公司计提存货减值拨备约2.05亿港元，融资成本净额较2022年同期增加约4110万港元][78] - [2023年上半年融资成本约6.52亿港元，其中约5.16亿港元已资本化，余下约1.36亿港元列支损益表][118] - [2023年上半年资本性开支约3.60亿港元，主要用于深圳•粤海城项目在建中的投资物业][119] 股息派发 - [公司决定向股东派发2023年上半年中期股息每股普通股3.00港仙，与2022年同期相同][68][79] - [公司宣布派发截至2023年6月30日止六个月的中期股息，每股普通股3.00港仙，与2022年同期相同，预计约于2023年10月26日前后派发][146] - [为符合资格享有中期股息，股份过户文件须于2023年10月9日下午4时30分前送达公司香港股份过户登记分处][146] - [公司将于2023年10月10日暂停办理股份过户登记手续][146] 人员情况 - [2023年6月30日雇员人数为591人，较2022年12月31日的579人增长2.1%][2] - [2023年6月30日集团雇员数量为591名，较2022年12月31日的579名有所增加][132] 市场环境与展望 - [2023年上半年中国经济面临三重压力但逐步实现恢复性增长，房地产行业政策宽松但市场回暖态势未延续][134][135] - [展望下半年，预计政府将延续宽松房地产政策调控，一、二线城市调控政策有优化空间][136] - [长期来看，中国经济高质量发展趋势延续，大湾区人口和产业集聚将支撑住房需求温和增长][136] 公司战略与管理 - [公司坚持聚焦深耕大湾区核心区域、因城施策的战略布局，优化投资布局比重][81] - [集团围绕“大湾区具有影响力的城市综合开发专家”定位，做好存量项目建设、销售及运营，拓展优质项目][138] - [公司于2023年4月发布2022年环境、社会及管治报告，并成立相关委员会和工作小组提升管理质量][131] - [截至2023年6月30日止六个月内，公司遵守《企业管治守则》的守则条文并采纳适用建议最佳常规][140] 证券交易情况 - [截至2023年6月30日止六个月内，公司或附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券][147] 董事会情况 - [公告日期董事会由六名执行董事和三名独立非执行董事组成][145] 风险管控 - [公司密切跟踪汇率市场走势，通过优化存量资金安排、调整项目融资手段等方式管控外汇风险][128] 资产抵押与担保 - [截至2023年6月30日，集团将若干物业资产约71.01亿港元和两家子公司100%股权抵押以获银行贷款，因已售物业按揭贷款向银行提供约44.44亿港元担保][126]

财务数据 - 2023年第一季度，粤海置地控股有限公司综合收入约为4.31亿港元，同比增长11.5%[3] - 归属于本公司持有者溢利约为1.11亿港元，较去年同期减少27.4%[3] - 深圳•粤海城项目投资物业公允值收益约为1.79亿港元，较去年同期增加[4] 项目进展 - 累计已簽約及交付总楼面面积分别为71,000平方米和35,000平方米，较去年同期有显著增长[7] - 深圳•粤海城（南地块）项目已封顶，正处于装修及安装施工阶段[8] - 广州•粤海云港城各期物业正处于地下室及主体结构施工阶段[9] - 佛山市、珠海市、中山市、江门市、惠州市等地的物业项目均处于不同阶段的建设中[10][11][12][13][14] 其他信息 - 公司提醒股东和潜在投资者，财务数据未经外聘核数师审查，不应视为对公司财务状况的保证[15] - 董事会由六名执行董事和三名独立非执行董事组成[16]

公司业绩 - 公司2022年收入为1,377,691千港元，较2021年下降77.1%[4] - 每股基本盈利为22.94港仙，较上年下降72.0%[4] - 2022年全国商品房销售总面积约13.58亿平方米，同比下降24.3%[7] - 公司2022年实现管理提升多点突破，投资管理质效不断提升[8] - 2022年公司成功发行首期商业抵押贷款支持证券，规模为人民币3.3亿元[8] - 2022年，公司收入约为13.78亿港元，较上年度减少约77.1%[11] - 2022年，公司净利润约为3.93亿港元，较上年度减少约72.0%[11] - 2022年，公司建议每股派发股息8.00港仙，全年合共派息为每股11.00港仙[12] - 公司2022年的业务按计划推行，并取得理想成绩[13] - 公司积极应对困难挑战，加快租售去化，多个在售项目实现去化速度超越竞品[14] - 公司持续优化业务结构，向快周转项目结合商业运营的双轮驱动模式转变[15] - 公司2023年展望受地缘冲突等因素影响，全球局势不明朗，中国经济面临困难挑战[16] - 公司预计2023年房地产行业将重回国民经济支柱产业定位，政策或加大地产刺激政策力度[17] 项目发展 - 本集团深圳粤海城项目西北部土地建筑物已售单元面积减少，导致销售收入和溢利减少[24] - 本集团录得深圳粤海城项目投资物业公允值收益约7.45亿港元，较去年增加[24] - 本集团因业务扩张，融资成本净额较去年增加约1.01亿港元[24] - 深圳粤海城项目累计发展成本及直接费用约84.23亿港元，本回顾年度内增加净额约7.80亿港元[31] - 深圳粤海城项目位于深圳市罗湖区布心片区，定位为以珠宝为主题的多元商业综合体，已竣工第一期物业，第二期建设工程进入收尾阶段[29] - 深圳粤海城项目与深圳市罗湖区政府及上海钻石交易所达成共识，支持招商及会员入驻，已与粤海天河城订立商场整体租赁合同[30] - 廣州雲港城项目位于广州市白云区白云新城核心区，总占地面积约116,471平方米，计容总楼面面积约506,000平方米，地块性质为国有建设用地[32] - 广州白云新城核心区规划为企业总部、航空产业和商业酒店服务等功能组团[33] - 廣州拾桂府項目商业裙楼出租率约为91.7%[34] - 佛山拾桂府项目定位为宜居宜业宜创新的现代化高品质强中心区域[35] - 佛山拾桂府项目预计于2023年完成整体竣工备案[36] - 佛山季华地块总面积约为40,642平方米，分为A地块和B地块[37] - 佛山季华地块位于季华商务带，交通便捷，区位优越[38] - 珠海金湾项目规划用途为商业及住宅用地，位置资源优势明显[40] - 珠海金湾项目预计于2024年完成整体竣工备案[41] - 中山粤海城项目位于中山市翠亨新区起步区，享有一线海景，市场前景良好[42] 财务状况 - 公司资产净值较2021年底减少约7.5%，主要受到公司利润和人民币兑港币汇率变化的影响[51] - 公司2022年度销售及市场推广费用较上年度减少约44.5%，主要因深圳粤海城项目相关销售佣金减少[52] - 公司借入贷款用于业务发展，融资成本约为12.47亿港元，其中约10.38亿港元已资本化[53] - 公司资本性开支约为7.96亿港元，主要用于深圳粤海城项目的发展中投资物业[54] - 公司资产净值较2021年底减少约8.2%，每股资产净值约为4.55港元，较2021年底减少约8.3%[55][56] - 公司现金及现金等值项目约为26.61亿港元，按年增加约2.8%，主要由于本年度新增银行及其他贷款以满足业务发展需求[57] - 公司负债比率约为275.7%，较2021年底增加，通过不同融资渠道获得资金发展业务[60] - 公司在上海证券交易所发行的CMBS以投资物业及其应收营运收入作为抵押，同时抵押若干物业资产和公司关联方股权以获得银行贷款[61] 公司治理 - 公司重视客户关系，定期培训销售人员，提供充足产品资料，增加客户对公司产品的信心[69] - 公司严格遵守环境、社会和治理法规，内部管理融合各利益相关方意见，员工共同落实政策，回应利益相关方期望[71] - 公司积极与利益相关方沟通，了解各方意见和建议，结合管理层展望，通过多种形式全面沟通，协助公司可持续发展和管理风险[72] - 公司承诺新建建筑符合国家和地方政府环保和节能要求，与总承包商合作为环境保护做出贡献[73] 公司董事 - 李永刚先生于2020年2月被委任为公司执行董事兼董事总经理[80] -

财务数据和关键指标变化 - 2022年营收13.78亿港元,较去年同期减少77.1% [1][2] - 2022年归属于股东的净利润3.93亿港元,较2021年同期减少77.72% [1][2] - 2022年末总资产规模489亿港元,较2021年末增加5.64% [2] - 2022年末负债率275%,较2021年末有所上升,预计2023年将达到峰值后逐年下降 [2][21] - 公司融资成本平均利率4.25%,较低,通过调低存量贷款利率有效降低资金成本 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 早期已竣工项目如深圳粤海城西北地块、广州石桂府和如荫居项目,销售和交付情况受大环境影响有所放缓 [3][4] - 2022年内竣工的项目包括深圳粤海城北部地块、江门三号地块和成人路项目 [4] - 在售项目如广州云港城、江门陈源路和甘化项目、珠海金湾项目和佛山石桂府项目,销售和认购指标领跑区域市场 [4][8] - 2022年全年签约物业总面积16.9万平方米,交付7.6万平方米 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 广州云港城项目2022年7月开盘,截至年底已签约面积2.63万平方米,占总可售面积5.2%,获得2022年下半年白云区销售冠军 [8][9] - 深圳粤海城项目西北地块已签约和交付面积占总面积87.5%,第二期北地块商业和写字楼已竣工,南地块预计2023年底开业 [9][10] - 深圳天河城购物中心已于2022年底开业,区域首店品牌占比超40%,出租率和开业率均超90% [6][9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司立足大湾区,坚持以广深为大本营,重点拓展湾区内中心城市项目 [12][13] - 在项目结构上以销售型项目为主,结合少量持有型项目,并关注短期可销售项目占比 [12][13] - 在经营策略上发挥国企优势,加强多元化拿地和优质项目拓展,推进城市更新和产业地产等新业务 [13][18] - 在营销方面创新营销多措并举,加快存量项目销售,在运营上完善精细化管理,加大降本增效力度 [13] - 行业整体预计将进一步分化,核心城市优质地块热度持续回升,但全面回暖难度大 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年房地产市场整体有回暖迹象,但可持续性和回暖程度仍存在不确定性 [14][15][16] - 政策层面房住不炒基调不会动摇,房地产仍是国民经济支柱,行业将回归平稳发展轨道 [16][17] - 融资环境持续向好,国企和优质民企优势明显,有利于拓宽融资渠道降低成本 [16][22] - 公司对大湾区市场保持信心,将继续深耕区域,同时适度拓展长三角等其他潜力区域 [17][18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 2023年房市有回暖的迹象,公司管理层如何看待未来地产行业发展 [14] **管理层回答** 2023年房地产市场整体有回暖迹象,但可持续性和回暖程度仍存在不确定性,公司将密切关注市场变化,采取多措并举应对 [14][15][16][17] 问题2 **投资者提问** 近几年地产市场大环境较差,公司在经营管理方面有什么应对策略 [18][19][20] **管理层回答** 公司在业务经营和内部管理两方面采取多项措施应对,包括优化业务结构、提升资产管理和服务水平、加强精细化管理和降本增效等 [18][19][20] 问题3 **投资者提问** 如果下半年房地产市场仍未明显改善,公司有何应对计划 [30][31] **管理层回答** 对住宅项目仍保持信心,将继续推进销售;对商办项目则有备用方案,如考虑部分出租以维持资金平衡 [30][31]

财务指标 - 2022年12月31日，集团带息贷款约264.15亿港元，2021年为196.64亿港元，负债比率约275.7%，2021年为183.3%[2] - 2022年12月31日，集团银行及其他贷款加权平均有效年利率为4.25%，2021年为4.16%[2] - 2022年12月31日，集团可动用银行信贷额度约人民币25.89亿元，相当于约28.98亿港元[2] - 2022年12月31日，集团抵押物业资产约260.00亿港元，2021年为115.06亿港元[3] - 2022年12月31日，集团为已售物业楼宇按揭贷款提供约25.80亿港元担保，2021年为8.00亿港元[3] - 2022年公司收入为13.78亿港元，较2021年的60.06亿港元下降77.1%[28] - 2022年公司毛利为5.50亿港元，较2021年的34.69亿港元下降84.2%[28] - 2022年公司投资物业公允值收益为7.63亿港元，较2021年的4.06亿港元增长88.1%[28] - 2022年归属公司持有者溢利为3.93亿港元，较2021年的14.02亿港元下降72.0%[28] - 2022年每股基本盈利为22.94港仙，较2021年的81.93港仙下降72.0%[28] - 2022年建议末期股息为每股8.00港仙，较2021年的10.00港仙下降20.0%[28] - 2022年负债比率为275.7%，较2021年的183.3%增加92.4个百分点[28] - 2022年总资产值为489.2亿港元，较2021年的463.08亿港元增长5.6%[28] - 2022年每股资产净值为4.55港元，较2021年的4.96港元下降8.3%[28] - 2022年雇员人数为579人，较2021年的577人增长0.3%[28] - 2022年总资产值为489.20亿千港元，较2021年的463.08亿千港元有所增长[34] - 2022年负债总额为403.02亿千港元，较2021年的369.90亿千港元有所增加[36] - 2022年资产净值为86.18亿千港元，较2021年的93.18亿千港元有所下降[36] - 2022年物业发展分部收入为59.86亿千港元，分部业绩为26.86亿千港元[50] - 2022年物业投资分部收入为2027.6万千港元，分部业绩为3881.35万千港元[50] - 2022年除税前溢利为29459.96万千港元，较2021年的6698.27万千港元大幅增长[50][54] - 2022年在建工程为8181.6万千港元，较2021年的6791万千港元有所增加[34] - 2022年已竣工持有待售物业为43.09亿千港元，较2021年的6568.99万千港元大幅增长[34] - 2022年总资产值48,920,227千港元，负债总额(40,302,355)千港元；2021年总资产值46,308,118千港元，负债总额(36,989,727)千港元[55][56][58] - 2022年来自客户合约收入1,351,831千港元，租金收入25,860千港元，总收入1,377,691千港元；2021年分别为5,986,116千港元、20,276千港元、6,006,392千港元[62] - 2022年银行利息收入22,097千港元，融资成本列支合计209,365千港元；2021年分别为35,687千港元、122,182千港元[66] - 2022年投资物业租金收入减去直接支出5,030,000港元，2021年为1,265,000港元[68] - 2022年除税前溢利扣除销售成本（物业822,889千港元、其他5,247千港元）等多项费用；2021年物业销售成本为2,535,683千港元，其他为1,368千港元[69] - 2022年中国税项16,956千港元，中国内地土地增值税94,492千港元，递延所得税142,249千港元，扣缴税11,156千港元；2021年分别为1,066,288千港元、1,093,456千港元、(591,095)千港元、0千港元[72] - 2022年每股基本盈利根据盈利392,688,000港元及已发行普通股数1,711,536,850股计算；2021年盈利为1,402,249,000港元[73] - 2022年董事会建议宣派末期股息每普通股8.00港仙，总金额136,923,000港元；2021年为每普通股10.00港仙，总金额171,154,000港元[74] - 2022年应付账款及其他款项及应计负债中未到期46,148千港元，1个月内31,357千港元等；2021年未到期452千港元，1 - 3个月3,755千港元等[77] - 2022年公司收入约13.78亿港元，较上年度减少约77.1%；归属公司持有者溢利约3.93亿港元，较上年度减少约72.0%[89] - 2022年12月31日，公司应付账款及票据为147,426,000港元，较2021年的320,430,000港元减少[83] - 2022年12月31日，公司提供楼宇按揭担保金额为2,580,254,000港元，较2021年的799,803,000港元增加[83] - 2022年归属公司持有者溢利392,688千港元，较2021年的1,402,249千港元减少72.0%[134] - 2022年股本回报率4.8%，较2021年的18.3%下降13.5个百分点[134] - 2022年12月31日资产净值86.18亿港元，较2021年12月31日的93.18亿港元减少7.5%[134] - 2022年度销售及市场推广费用约3.20亿港元，较2021年的5.77亿港元减少约44.5%[136] - 2022年度管理费用约2.43亿港元，较2021年的2.82亿港元减少约13.8%[136] - 2022年融资成本约12.47亿港元，其中约10.38亿港元已资本化，约2.09亿港元列支损益表[136] - 2022年度资本性开支约7.96亿港元，2021年为9.69亿港元[138] - 2022年12月31日，归属公司持有者权益约77.87亿港元，较2021年底减少约8.2%[139] - 2022年12月31日，年末每股资产净值约每股4.55港元，较2021年底减少约8.3%[139] - 2022年12月31日，集团现金及现金等值项目约为26.61亿港元，按年增加约2.8%[139] - 2022年12月31日，现金及银行结存资金分布为人民币约占98.4%，港元约占1.6%[139] - 2022年经营业务所得现金流出净额约66.61亿港元，2021年为96.43亿港元[139] 雇员情况 - 2022年集团持有579名雇员，2021年为577名；2022年度雇员薪酬及公积金供款约3.30亿港元，2021年为2.83亿港元[15] 业务发展 - 集团广州拾桂府项目商业物业及深圳粤海城项目投资物业将出租，提供稳定租金收入[8] - 公司从事房地产发展及投资业务，分为物业发展、物业投资和其他三个汇报分部[41][45] - 2022年公司成功发行首期CMBS，规模为人民币3.3亿元[82] - 2022年公司客户到访交付率高达96.5%，交付时效及质量获较好口碑[93] - 2022年广州拾桂府项目商业物业“粤海•得邻”出租率达91.7%，连续两年超90%[94] - 2022年12月24日开业的深圳天河城购物中心区域首驻品牌占比逾40%，出租率超90%，开业率达87%[94] - 2022年公司完善“城市分类、区域分级、一区一策”拿地策略，推进拿地标准化[82] - 2022年公司健全营销管理体系，实现营销费用和营销费用率双下降[82] - 深圳粤海城项目西北部土地建筑物已售单位交付总楼面面积减少，使销售收入及溢利较2021年减少；该项目投资物业公允值收益较2021年增加约7.45亿港元[104] - 2022年因搬迁补偿协议产生处置收益约1.03亿港元；交付总楼面面积减少使销售及市场推广费用较2021年减少约2.57亿港元；业务扩充使融资成本净额较2021年增加约1.01亿港元[104] - 公司持有深圳粤海城、广州云港城等多个位于大湾区核心城市优质区域的项目[98] - 深圳粤海城南部土地预计2023年竣工，广州云港城预计2025年竣工，佛山季华预计2026年竣工等[108] - 深圳粤海城西北部土地总楼面面积约167,008平方米，北部土地约218,854平方米，南部土地约255,308平方米等[108] - 本回顾年度物业签约及交付总面积分别约16.9万平方米及7.6万平方米[116] - 2022年12月31日深圳粤海城项目累计发展成本及直接费用约84.23亿港元，较2021年增加净额约7.80亿港元[118] - 广州云港城项目计容总楼面面积约506,000平方米，预计2025年完成竣工备案[118][120] - 广州拾桂府项目商业裙楼2022年12月31日出租率约为91.7%[121] - 佛山拾桂府项目计容总楼面面积上限约151,493平方米，预计2023年完成竣工备案[122] - 深圳粤海城项目定位为珠宝主题多元商业综合体，预计2023年完成竣工备案[117] - 公司与深圳市罗湖区政府及上海钻交所达成共识，钻交所支持其深圳延伸服务平台在深圳粤海城落地[113] - 公司与粤海天河城订立深圳粤海城项目商场整体租赁合同，双方共享经营利润[113] - 广州云港城项目于2022年7月展开预售[120] - 佛山拾桂府项目于2021年10月展开预售[122] - 佛山季华项目于2022年11月25日竞得土地使用权，代价12.99亿元人民币（约14.23亿港元），占地约40,642平方米，计容总建筑面积上限约118,122平方米，预期2026年完成竣工备案[124] - 珠海金湾项目占地约66,090平方米，计容总建筑面积上限约166,692平方米，2022年12月31日首期物业主体结构已封顶，预期2024年完成竣工备案[125] - 中山粤海城项目占地约98,811平方米，计容总建筑面积上限约247,028平方米，2022年12月31日各期物业主体结构均已封顶，预期2025年完成竣工备案[127] - 江门陈垣路项目占地约59,705平方米，计容总建筑面积上限约164,216平方米，已于2022年8月完成竣工备案[128] - 江门甘化项目收购于2021年1月13日交割，3号土地全部物业已在2022年8月完成竣工备案，4号土地2022年12月31日主结构已封顶，预期2026年12月完成竣工备案[130][131] - 惠州大亚湾项目总建筑面积约92,094平方米，2022年12月31日发展物业主体结构已封顶，预期2024年二季度完成竣工备案[132] 未来规划 - 2023年公司将围绕“大湾区具有影响力的城市综合开发专家”定位，租售并举，稳步发展[99] - 2023年公司将创新营销，加快存量项目销售去化；加强优质项目拓展，推进新业务研究与试点；完善运营体系，强化精益管理，降本增效[99] 风险管理与可持续发展 - 集团通过优化存量资金安排、调整项目融资手段等管控外汇风险[8] - 集团主动与利益相关方沟通，识别和分析重要议题以达可持续发展[13] - 集团承诺新建建筑符合环保及节能要求，与总承办商为环保作贡献[14] - 集团认为人民币汇率波动不会对财务状况带来显著影响，因存在自然对冲机制[140] 财务报表编制基础 - 编制综合财务报表采用历史成本基础，部分资产和负债按公允价值列账[44] 客户收入占比 - 截至2022年及2021年12月31日止各年度，公司来自单一客户的收入均不超总收入的10%[60]

财务数据整体情况 - 截至2022年9月30日止九个月，公司综合收入约9.90亿港元，较上年同期减少约81.6%[3][4] - 同期，公司录得归属公司持有者溢利约8.33亿港元，较上年同期减少约43.8%[3][4] - 2022年9月30日，归属公司所有者权益为约80.79亿港元，较2021年12月31日减少约4.07亿港元[7] 项目交付情况 - 深圳粤海城西北部土地累计已交付总楼面积占可供出售总楼面积比例为87.2%[8] - 广州拾桂府车位累计已交付总楼面积占可供出售总楼面积比例为93.8%[8] - 如英居车位累计已交付总楼面积占可供出售总楼面积比例为79.8%[8] - 本回顾期内公司物业交付总楼面面积约4.7万平方米[14] 项目签约情况 - 珠海金湾项目累计已签约总楼面面积16,727平方米，占可供出售总楼面面积比例21.4%，集团持有权益100%[14] - 江门甘化项目累计已签约总楼面面积1,615平方米，占可供出售总楼面面积比例1.9%，集团持有权益51%[14] - 中山粤海城项目累计已签约总楼面面积9,163平方米，占可供出售总楼面面积比例11.2%，集团持有权益97.64%[14] - 佛山拾桂府项目累计已签约总楼面面积22,090平方米，占可供出售总楼面面积比例27.7%，集团持有权益100%[14] - 广州云港城项目累计已签约总楼面面积16,077平方米，占可供出售总楼面面积比例12.8%，集团持有权益100%[14] - 惠州大亚湾项目累计已签约总楼面面积742平方米，占可供出售总楼面面积比例6.8%，集团持有权益100%[14] - 本回顾期内公司物业签约总楼面面积约12.0万平方米[14] 收入及收益变动原因 - 深圳粤海城项目西北部土地建筑物已售单位交付总楼面积减少，致销售收入及溢利较2021年同期减少[5] - 深圳粤海城项目投资物业公允值收益（扣除相关递延税项支出）约8.07亿港元，较2021年同期增加[5] - 公司附属公司因搬迁补偿协议产生处置收益约1.04亿港元[5] 费用变动情况 - 因交付总楼面积减少，销售及市场推广费用较2021年同期减少约2.63亿港元；因业务扩充，融资成本净额较2021年同期增加约4207万港元[5]

财务数据整体表现 - 2022年上半年公司综合收入约4.92亿港元，较2021年同期的22.84亿港元减少约78.4%[10][16] - 2022年上半年公司归属持有者溢利约2.38亿港元，较2021年同期的3.33亿港元减少约28.7%[10][16] - 2022年上半年投资物业公允值收益为3.51亿港元，较2021年同期的7946万港元增长342.0%[10] - 2022年6月30日流动比率为3.1倍，较2021年12月31日的2.1倍增长47.6%[10] - 2022年6月30日负债比率为280.2%，较2021年12月31日的183.3%增加96.9个百分点[10] - 2022年6月30日总资产值为482.21亿港元，较2021年12月31日的463.08亿港元增长4.1%[10] - 2022年6月30日每股资产净值为4.75港元，较2021年12月31日的4.96港元减少4.2%[10] - 归属公司持有者溢利2.37824亿港元，较2021年同期减少28.7%[48] - 股本回报率为2.9%，较2021年下降1.9个百分点[48] - 资产净值89.21亿港元，较2021年底减少4.3%[48] - 2022年上半年销售及市场推广费用1.23亿港元，较上年同期减少38.5%[50] - 2022年上半年管理费用1.01亿港元，较上年同期减少21.1%[50] - 2022年上半年融资成本5.84亿港元，其中5.08亿港元已资本化[50] - 2022年上半年资本性开支3.69亿港元，主要用于深圳粵海城项目[53] - 2022年6月30日现金及现金等值项目31.61亿港元，较上年底增加22.1%[54] - 2022年6月30日带息贷款281.53亿港元，负债比率约280.2%[56] - 2022年6月30日银行及其他贷款加权平均有效年利率为4.92%[56] - 2022年6月30日集团抵押若干物业资产约205.36亿港元，2021年12月31日为115.06亿港元[59] - 2022年6月30日集团因已售物业楼宇按揭贷款向银行提供约12.36亿港元担保，2021年12月31日为8.00亿港元[59] - 2022年6月30日集团未偿还带息贷款合共约281.53亿港元，2021年12月31日为196.64亿港元[60] - 2022年上半年收入492400千港元，2021年同期为2283775千港元[103] - 2022年上半年毛利326185千港元，2021年同期为1086215千港元[103] - 2022年上半年经营溢利457670千港元，2021年同期为846604千港元[103] - 2022年上半年本期溢利232142千港元，2021年同期为319807千港元[103] - 2022年上半年每股基本及摊薄盈利13.90港仙，2021年同期为19.48港仙[103] - 2022年6月30日总资产值48221384千港元，2021年12月31日为46308118千港元[110] - 2022年6月30日负债总额39300009千港元，2021年12月31日为36989727千港元[112] - 2022年6月30日资产净值8921375千港元，2021年12月31日为9318391千港元[112] - 2022年上半年内地业务货币转换产生之汇兑差异为 - 458004千港元，2021年同期为85790千港元[107] - 2022年上半年本期全面收益合计为 - 225862千港元，2021年同期为405597千港元[107] - 2022年6月30日公司权益总额为8921375千港元，较2021年6月30日的8079718千港元有所增长[118] - 截至2022年6月30日止六个月，经营活动现金流出净额为7788221千港元，2021年同期为4128905千港元[122] - 截至2022年6月30日止六个月，投资活动现金流出净额为1101150千港元，2021年同期为905209千港元[122] - 截至2022年6月30日止六个月，融资活动现金流入净额为9604002千港元，2021年同期为5987107千港元[122] - 2022年现金及现金等价物净增加714631千港元，2021年为952993千港元[122] - 2022年期末现金及现金等价物为3161129千港元，2021年为3637445千港元[122] - 2022年上半年公司总收入492400千港元，较2021年同期的2283775千港元下降78.44%，其中物业销售480524千港元，租金收入11876千港元[135][139] - 2022年上半年公司除税前溢利391934千港元，较2021年同期的806044千港元下降51.38%[135] - 2022年6月30日公司总资产值48221384千港元，较2021年12月31日的46308118千港元增长4.13%；负债总额39300009千港元，较2021年12月31日的36989727千港元增长6.24%[137] - 2022年上半年财务收入10257千港元，较2021年同期的16860千港元下降39.16%；融资成本75993千港元，较2021年同期的57420千港元增长32.35%[135][140] - 2022年上半年物业销售成本164897千港元，较2021年同期的1197509千港元下降86.23%[142] - 2022年上半年雇员成本列支合计79439千港元，较2021年同期的66175千港元增长19.98%[142] - 2022年上半年所得税支出159792千港元，较2021年同期的486237千港元下降67.13%[143] - 2022年上半年适用於借入并用于物业发展的款项的资本化年利率介乎2.05%至6.50%之间，与2021年同期的1.99%至6.50%相近[140] - 公司业务分为物业发展、物业投资和其他三个汇报分部，2022年上半年物业发展分部业绩151062千港元，物业投资分部业绩329271千港元，其他分部业绩 - 22663千港元[131][135] - 每股基本盈利根据归属於公司股权持有者之本期盈利及本期已发行股数1711536850股计算得出，2022年和2021年同期股数未变[146] - 截至2022年6月30日，已竣工投资物业公允值为633,057,000港元，发展中投资物业公允值为7,363,900,000港元，合计7,996,957,000港元[148] - 2022年6月30日，已竣工持有待售物业为423,695,000港元，较2021年12月31日的656,899,000港元有所下降[151] - 2022年6月30日，与物业销售销售佣金有关的合约成本为34,245,252,68,682港元，2021年12月31日为33,183,235,62,201港元[151] - 2022年6月30日，金额为27,165,297,000港元的发展中持有待售物业按计划不会在未来一年内竣工，2021年12月31日为33,160,487,000港元[152] - 2022年6月30日，预付款项、土地和其他按金及其他应收款项为749,707,000港元，2021年12月31日为820,701,000港元[153] - 2022年6月30日，现金及现金等值项目为3,161,129,000港元，2021年12月31日为2,588,393,000港元[156] - 2022年6月30日，应付账款及其他款项及应计负债为4,473,195,000港元，2021年12月31日为11,315,048,000港元[157] - 2022年6月30日，银行及其他借款为7,222,461,000港元，2021年12月31日为6,993,956,000港元[159] - 2022年6月30日，银行及其他借款以投资物业7,363,900,000港元和发展中持有待售物业13,172,457,000港元作抵押，合计20,536,357,000港元[161] - 截至2022年6月30日止六个月，投资物业公允值收益包含转拨自竣工持有待售物业时重估收益80,513,000港元[148] - 2022年6月30日抵押银行借款为56.75亿港元，2021年12月31日为51.16亿港元，其中18.62亿港元以附属公司股权作抵押，2021年为13.91亿港元[162] - 2022年6月30日集团银行借款加权平均有效利率约为年息3.95%，2021年12月31日为4.00%[163] - 2022年6月30日法定股本5亿股普通股，每股面值0.10港元，金额为5亿港元；已发行及缴足1.71亿股普通股，金额为1.71亿港元，与2021年12月31日相同[165] - 2022年公司拟向股东派付中期股息每股普通股3.00港仙，金额为5134.6万港元，2021年同期无；本期批准及派付上个财政年度末期股息每股普通股10.00港仙，金额为1.71亿港元，2021年为1.53港仙，金额为2618.7万港元[167][169] - 2022年6月30日发展中物业已订约但未列账支出为98.30亿港元，2021年12月31日为115.81亿港元[170] - 2022年6月30日集团就楼宇按揭提供担保金额为12.36亿港元，2021年12月31日为7.99亿港元[172] - 2022年关键管理人员报酬合计434.7万港元，2021年为839.2万港元[178] - 2022年6月30日欠同系附属公司短期贷款6.27亿港元，2021年12月31日为5.75亿港元；欠同系附属公司及非控股权益长期贷款15.93亿港元，2021年为9.96亿港元；欠最终控股公司长期贷款4.38亿港元，2021年为2.13亿港元[180] - 2022年支付租赁支出、顾问费、物业管理费等相关人士交易费用较2021年有不同变化，如支付利息支出予同系附属公司及非控股权益为3.47亿港元，2021年为1.54亿港元[174] 股息派发 - 公司将派中期股息，每股普通股3.00港仙，预计2022年10月26日前派发[8] - 董事会宣布派发截至2022年6月30日止六个月中期股息每股普通股3.00港仙，2021年同期无[19] - 董事会宣布派发2022年上半年中期股息每股3港仙，2021年同期无，预计10月26日派发给10月10日在册股东[93] - 公司10月10日暂停办理股份过户登记，过户文件须于10月7日下午4时30分前送达指定地点[94] 公司战略与运营 - 公司坚持“降本增效”战略，推进运营全流程标准化体系建设，深耕大湾区核心城市[15] - 公司将坚持稳中求进，做好存量项目建设、销售及运营，通过优质项目并购等拓展大湾区优质项目[72] 项目情况 - 深圳粤海城项目西北部土地建筑物已售单位交付总楼面面积减少，物业销售收入及溢利较2021年同期减少[18] - 深圳粤海城项目投资物业公允值收益（扣除相关递延税项支出）约2.39亿港元，较2021年同期增加[18] - 销售及市场推广费用和管理费用较2021年同期分别减少约7636万港元和2611万港元[18] - 融资成本净额较2021年同期增加约2518万港元[18] - 已竣工持有待售物业中，深圳粤海城西北部土地累计已签约总楼面面积100144平方米，交付面积6193平方米，可供出售总面积比例86.9%[20] - 发展中持有待售及投资物业中，深圳粤海域项目北部土地预计2022年下半年竣工备案[23] - 已展开预售项目中，顾垣路项目累计已签约总楼面面积占可供出售计容楼面面积比例31.1%[29] - 本回顾期内，集团物业签约及交付总

财务数据 - 截至2022年3月31日止三个月，公司综合收入约3.87亿港元，较上年同期减少约72.9%[3][4] - 同期，公司录得归属公司持有者溢利约1.53亿港元，较上年同期减少约28.0%[4] - 截至2022年3月31日，公司总资产值482.08亿港元，较2021年12月31日增加4.1%[3] 项目交付情况 - 深圳粤海城西北部土地已交付总楼面面积约4752平方米，累计已交付占比85.6%[7] - 广州拾桂府已交付总楼面面积约800平方米，累计已交付占比93.3%[7] - 如英居已交付总楼面面积约12平方米，累计已交付占比73.4%[7] - 回顾期内物业签约总楼面面积约2.7万平方米，交付总楼面面积0.6万平方米[14] 项目竣工备案时间 - 深圳粤海城项目北部土地预计2022年下半年竣工备案[7] - 深圳粤海城项目南部土地预计2023年竣工备案[7] - 陈垣路项目预计2022年下半年竣工备案[7] - 珠海金湾项目预计2024年竣工备案[9] 项目权益及面积与开始时间 - 陈垣路项目权益占比100%，总楼面面积164,216平方米，2021年1月开始[14] - 江门甘化项目权益占比51%，总楼面面积396,600平方米，2021年5月开始[14] - 珠海金湾项目权益占比100%，总楼面面积166,692平方米，2021年6月开始[14] - 中山粤海城项目权益占比97.64%，总楼面面积247,028平方米，2021年9月开始[14] - 佛山拾桂府项目权益占比100%，总楼面面积151,493平方米，2021年10月开始[14]