行业发展趋势 - 行业发展逻辑转向注重经营质量 现金流安全和长期价值创造 [1] - 行业从规模红利转向能力竞争 战略定力比短期增速更具长期价值 [5] 财务表现 - 收入稳定达35.5亿元 归母净利润扭亏为盈达1.2亿元 [1] - 可用资金充沛为30.4亿元 销售及管理费率较去年同期下降1.3个百分点 [1] 管理规模 - 在管规模达2.9亿平方米 在管业主户数达174万户 在管项目1809个 [1] 市场拓展战略 - 深耕住宅和产业办公两大战略业态 外拓单年签约额占比达79% [2] - 新拓上海 天津等核心城市的中高端存量项目 [2] - 积极布局新能源汽车 科技 金融及养老等产业办公服务赛道 [3] 产品与服务能力 - 打造"融韵五境"空间与环境服务标准 增强项目溢价能力 [2] - 持续增强"中高端"产品力标签 [2] 生活服务业务 - 零售 家政 家修局改等业主端服务构成高质量增长第二曲线 [4] - 业主用户数同比增长139% 整体服务单量同比增253% [4] - 上半年实现收入毛利双增 [4] 社区生态建设 - 打造iSunny社区营造产品 已在全国近百个在管项目落地 [4] - 合肥融创城"三方共治"模式成为城市治理推广案例 [4] 商业运营表现 - 在管商业项目销售额超过38亿元 同比增长2% [5] - 商业客流达0.7亿人次 同比增2% [5] - 通过场景创新与体验业态升级激发商业活力 [5]

财务表现 - 上半年收入35.47亿元人民币 同比增长2% [1] - 公司拥有人应占利润1.22亿元人民币 去年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈 [1] - 毛利7.72亿元人民币 同比下降13% [1] 成本费用 - 销售及管理费用2.79亿元人民币 同比下降13% [1] - 销售及管理费率7.9% 同比下降1.3个百分点 [1] 经营状况 - 毛利下降主要由于暂缓确认回款存高风险第三方客户收入 [1] - 维修维护成本增加因近年交付项目质保到期 [1]

核心观点 - 多家物业公司发布2025年中期业绩 显示行业整体营收增长但分化明显 部分企业扭亏为盈 部分企业业绩下滑 [3][4][5][7][8][9][10][11][12][29] - 物业企业持续拓展第三方项目和市场业务 中标多个大型城市综合服务项目 聚焦高质量拓展和深耕核心城市战略 [3][5][8][16][17][18][19][20][21] - 行业积极参与标准制定和绿色低碳转型 推动建筑碳排放评价和好房子技术指南实施 助力双碳目标 [26][27][28] - 行业活动聚焦高质量发展主题 探讨深水区挑战和解决方案 [13][14][15] 公司业绩表现 - 保利物业上半年营业收入83.92亿元同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元同比增长5.3% 物业管理服务收入63.25亿元同比增长13.1% 非业主增值服务收入8.63亿元同比下降16.1% 社区增值服务收入12.04亿元同比下降3.7% 在管面积8.3亿平方米 合同面积10.0亿平方米 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元同比增长17.2% 核心50城新拓展项目占比84.6% [3][4][5] - 中海物业上半年总营收70.89亿元同比增长3.67% 股东应占利润7.69亿元同比增长4.29% 拟派中期股息每股0.1港元 [3][4][7] - 融创服务上半年收入35.47亿元同比增长1.8% 净利润1.42亿元同比扭亏为盈 在管面积2.93亿平方米 战略核心城市饱和收入占比87% 市场拓展单年签约额1.8亿元同比增长8% [4][8] - 金科服务上半年股东应占利润6502万元同比扭亏为盈 上年同期亏损1.94亿元 总营收23.35亿元同比下降3.13% 其他亏损净额同比减少68.5%至1120万元 行政开支同比减少41.9%至1.77亿元 [4][9] - 金茂服务上半年总收入17.83亿元同比增长19.6% 期内利润1.84亿元同比增长1.9% 在管建筑面积1.09亿平方米同比增长10.6% 派发中期股息每股0.087港元及特别股息每股0.066港元 [4][10] - 新大正上半年营业收入15.03亿元同比下降12.88% 归母净利润7117.68万元同比下降12.96% 基本每股收益0.31元同比下降13.89% [4][11] - 烨星集团预期中期拥有人应占溢利1280万元同比增长94% 毛利增至4360万元 行政开支降至1890万元 [4][12] - 万物云上半年营收181.37亿元同比增长3.11% [29] - 绿城服务上半年营收92.89亿元同比增长6.12% [29] - 滨江服务上半年营收20.25亿元同比增长22.70% [29] - 建发物业上半年营收18.23亿元同比增长13.76% [29] - 鲁商服务上半年营收2.94亿元同比下降4.76% [29] 业务拓展与中标 - 中海物业联合体中标青岛市城阳区城市空间综合服务项目 中标金额约8亿元 服务期3年 分包5家民营企业金额3.7亿元 [3][18] - 越秀服务上半年新签约项目37个 新增合约面积596万平方米 [4][16] - 中海物业续约香港古洞北福利服务综合大楼服务合约 总建筑面积44000平方米 [4][17] - 中节能物业中标杭州西站站房配套物业管理服务项目二标段 总建筑面积约51万平方米 [4][19] - 鸿荣源物业签约深圳宝安沙井中心区域拾悦城项目 总建筑面积约45.3万平方米 [4][20] - 新大正中标北京国药资产管理有限责任公司采购项目 中标金额2571.68万元 [4][21] 战略与运营 - 保利物业聚焦优质核心城市圈 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2% 第三方项目合同管理面积占比63.8% 全年目标新拓单年合同额30亿元 [5][6] - 融创服务细化核心城市发展潜力及在管密度 潜力城市单年签约额占比约91% 布局新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块 [8] - 绿城服务推动生活服务转型 构建增长大循环 深化品质标签 [14][15] - 卓越商企服务附属公司接受卓越置业转让总代价3.63亿元物业 抵销应收款项 [4][23] - 德商产投服务附属公司支付4330万元竞买保证金参与成都市土地拍卖 [4][24] 行业动态与标准 - 中物智库创始人杨熙宣布2025煕说物业年度演讲12月2日在深圳举办 主题《深水区》 [4][13] - 国贸物业参编的《民用建筑碳排放评价标准》将于2025年9月1日起实施 [26][27] - 金地智慧服务东北区域公司参与编制《辽宁省好房子技术指南》8月14日发布 [28] - 深圳市物协号召物业企业参与物业小区爱国卫生运动及文明城市建设工作 [4][25] - 新大正董事会秘书变更 杨谭接任翁家林 [4][22]

股价表现 - 8月26日盘中下跌5.64%至1.84港元/股 成交额672.39万港元 [1] 财务表现 - 2025年中报营业总收入35.47亿元人民币 [2] - 归属股东净利润1.219亿元人民币 同比增长125.81% [2] - 基本每股收益0.04元人民币 [2] 业务概况 - 专注于高品质物业管理及商业运营综合服务 覆盖住宅/商写/城市服务等多业态 [1] - 定位"中国品质服务首选品牌" 在核心城市中高端物业领域稳步发展 [1] - 通过创新服务模式和高端定制化服务确立行业领先地位 [1]

财务表现 - 收入同比增长约2%至人民币35.47亿元 [1] - 毛利同比下降约13%至人民币7.72亿元 [1] - 公司拥有人应占利润同比扭亏为盈至人民币1.22亿元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.04元 [1]

财务表现 - 收入35.47亿元人民币 同比增长2% [1] - 毛利7.72亿元人民币 同比下降13% [1] - 公司拥有人应占利润1.22亿元人民币 同比扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.04元人民币 [1] 收入驱动因素 - 物业管理及运营服务收入增加推动总收入增长 [1] 盈利改善原因 - 销售及管理费用实施有效管控 [1] - 关联方贸易应收款项计提的减值拨备大幅减少 [1]

财务表现 - 收入同比增长约2%至人民币35.47亿元 [1] - 毛利同比下降约13%至人民币7.72亿元 [1] - 公司拥有人应占利润同比扭亏为盈至人民币1.22亿元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.04元 [1] 收入驱动因素 - 收入增长主要源于物业管理及运营服务收入的增加 [1] 盈利改善原因 - 扭亏为盈得益于销售及管理费用实施有效管控 [1] - 关联方贸易应收款项计提的减值拨备大幅减少 [1]

提名委员会组建 - 由董事会成立，成员不少于3名，多数为独立非执行董事，至少有一名不同性别的成员[4] - 主席由董事会委任，须由董事会主席或独立非执行董事担任[4] 会议相关规定 - 每年至少召开一次会议，成员或秘书可按需随时召开[7] - 会议通知最少提前14天作出，后续14天内举行无需通知[7] - 法定人数为两名成员，其中一名须为独立非执行董事[7] - 决议须以出席成员过半数通过，票数相同时主席可投决定票[7] 其他职责 - 主席或其他成员须出席公司股东周年大会并回应提问[9] - 至少每年检讨董事会架构、人数及组成并提出变动建议[10] - 有权向公司雇员索取所需资料[12] - 如有需要可寻求独立专业意见，费用由公司承担[12]

收入和利润表现 - 收入为人民币35.47亿元，同比增长2%[2] - 公司拥有人应占利润为人民币1.22亿元，去年同期为亏损人民币4.72亿元[2] - 2025年上半年总收入为人民币354.66亿元，较2024年同期的348.37亿元增长1.8%[16] - 公司拥有人应占利润为人民币1.22亿元，较2024年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈[21] - 公司收入同比增长1.8%至人民币3,546.6百万元，其中第三方收入占比97.1%达3,443.3百万元[29][30] - 净利润由2024年亏损4.6亿元转为2025年盈利1.42亿元[50] - 公司2025年上半年收入约人民币35.47亿元，同比增长约2%[60] - 公司2025年上半年录得拥有人应占利润约人民币1.22亿元，同比扭亏为盈[60] 成本和费用变化 - 毛利为人民币7.72亿元，同比下降13%[2] - 销售及管理费用为人民币2.79亿元，同比下降13%[2] - 销售及管理费率为7.9%，同比下降1.3个百分点[2] - 雇员福利开支为人民币13.99亿元，同比增长3.9%[18] - 所得税开支为人民币0.47亿元，2024年同期为所得税抵免1.85亿元[19] - 销售成本同比上升6.9%至人民币2,775.1百万元[42] - 毛利率同比下降3.7个百分点至21.8%，毛利减少13.2%至人民币771.5百万元[43] - 行政开支减少3.72亿元至2.57亿元，同比下降12.6%[46] - 销售及营销开支减少410万元至2180万元，同比下降15.8%[47] 业务线收入表现 - 物业管理及运营服务收入为人民币329.23亿元，同比增长3.8%[16] - 非业主增值服务收入大幅下降至人民币0.44亿元，同比减少54.4%[16] - 物业管理及运营服务收入增长3.8%至人民币3,292.3百万元，占总收入92.8%[32][34] - 非业主增值服务收入同比下降56.1%至人民币43.6百万元，主因地产业务量收缩[32][40] - 社区生活服务收入同比微降0.6%至人民币210.7百万元，其中园区经营服务收入下降8.5百万元[32][39] - 住宅物业收入占比82.3%达人民币2,709.2百万元，非住宅物业收入占比17.7%为583.1百万元[34] - 关联方收入同比增长10.3%至人民币103.3百万元，但占比仅2.9%[30] - 案场服务收入同比下降49.5%至人民币20.0百万元，占非业主增值服务45.8%[40][41] - 物业管理及运营服务毛利率从2024年23.8%降至2025年20.2%，毛利减少9.29亿元至66.36亿元[44] - 社区生活服务毛利率从2024年44.0%升至2025年44.9%，毛利微增0.13亿元至9.47亿元[44] 资产和现金流状况 - 现金及现金等价物为人民币20.48亿元，较期初人民币40.28亿元减少[5] - 资产总额为人民币99.32亿元，较期初人民币105.90亿元减少[5] - 权益总额为人民币52.36亿元，较期初人民币53.19亿元减少[6] - 负债总额为人民币46.97亿元，较期初人民币52.71亿元减少[6] - 合约负债总额为人民币163.29亿元，较2024年末的194.09亿元减少15.9%[17] - 贸易应收款项账面价值为人民币71.76亿元，较2024年末增加10.6%[23] - 贸易应收款项中4年以上账龄的金额达人民币26.06亿元，较2024年末增长显著[24] - 贸易及其他应收款项净额增加3.61亿元至39.51亿元[51] - 可用资金减少10.24亿元至30.45亿元[53] - 经营活动现金净流出扩大至6.91亿元（2024年：4.92亿元）[55] - 流动比率维持1.5倍，资本负债率为零[53] 金融资产减值 - 金融资产减值亏损净额为人民币3.46亿元，去年同期为人民币11.37亿元[3] - 金融资产减值亏损净额显著改善至人民币3.46亿元，较2024年同期的11.37亿元减少69.6%[18] - 金融资产减值亏损净额3.46亿元，其中第三方减值2.66亿元[48] 运营和业务发展 - 公司在管建筑面积约2.93亿平方米，在管项目单年饱和收入增至约人民币72亿元[61] - 公司市场拓展实现单年签约额约人民币1.8亿元，同比增长约8%[61] - 公司运营管理的商业项目实现销售额超人民币38亿元，同比增长约2%[65] - 公司商业项目客流量约0.7亿人次，同比增长约2%[66] - 公司生活服务业务业主用户数同比增加约139%，服务单量同比增加约2.5倍[64] - 公司战略核心城市饱和收入占比达约87%，潜力城市单年签约额占比约91%[61] 投资和资本运作 - 拟出售广西彰泰融创智慧80%股权，交易对价为人民币826.62百万元[27] - 公司通过交易安排转让广西彰泰融创智慧80%股权，对价为人民币8.2662亿元[70] - 公司持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产约人民币9.91亿元，主要为非上市公司权益性投资及中低风险理财产品[71] - 金融资产中无单一投资占公司总资产的5%或以上[71] - 报告期间公司无重大附属公司、联营公司或合营公司的重大收购或出售[71] 上市募集资金使用 - 截至2025年6月30日，公司尚未动用的全球发售所得款项净额合共达约21.51亿港元[79] - 尚未动用所得款项净额中30%（约6.38亿港元）重新分配用于收购或投资物业管理公司及互补性社区服务公司[79] - 原计划用于战略投资及收购的60%款项（约54.04亿港元）中已实际动用约35.66亿港元[79] - 针对目标公司（原融创文旅商业运营板块）的24%款项（约21.9亿港元）已完全停止使用[79] - 经修订后战略投资款项的预期动用时间表从2026年12月31日延长至2028年12月31日[79] - 上市所得款项净额总额为90.42亿港元，已动用68.91亿港元，未动用21.51亿港元[80] - 未动用款项中约8.40亿港元（39%）重新分配至营运资金及一般企业用途[80][81] - 未动用款项中约3.60亿港元（16%）重新分配至社区增值服务拓展[80][81] - 未动用款项中约3.13亿港元（15%）保留用于智能管理系统升级及智慧社区建设[80] - 战略投资收购用途的未动用款项减少约12亿港元至约6.38亿港元[81] - 截至2025年6月30日，原分配营运资金及一般企业用途的13.90亿港元已悉数动用[80][81] - 截至2025年6月30日，原分配社区增值服务的14.80亿港元已悉数动用[80][81] - 智能设备及物联网硬件采购未动用款项为0.83亿港元（3%）[80] - 智能社区管理平台升级未动用款项为1.15亿港元（6%）[80] - 业主生活服务平台开发未动用款项为1.15亿港元（6%）[80] 公司治理和审计 - 公司审核委员会由三名独立非执行董事组成，主席姚宁具有专业会计师资格[75] - 截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩已由罗兵咸永道会计师事务所审阅[76] 股息政策 - 公司不派付截至2025年6月30日止六个月的中期股息[68]

行业趋势转变 - 头部物业企业包括龙湖智创生活、万科物业、中海物业等正主动从规模化扩张转向质量化深耕 战略调整涉及剥离投入产出比低的项目以优化资产组合[3][6] - 行业领军者如融创服务、金碧物业、金科智慧服务因关联地产方业务调整加速独立市场化运营 更审慎评估项目财务健康状况[6] - 全行业形成向效益看齐共识 无论国资背景企业如保利物业或市场化企业如长城物业均无法在长期亏损项目上无限投入[7] 撤场项目特征 - 2025年7月以来全国近50个项目发生物业撤场 其中主动撤出占比超80% 强制退出和换聘分别涉及少数项目[1][2] - 撤场项目集中在苏州、重庆、合肥、成都、武汉等新一线及强二线城市 这些区域因前期扩张迅猛导致竞争激烈且矛盾集中[8][10] - 典型案例如南京弘阳物业入驻8个月亏损93.9万元且收缴率仅6.5% 鄂州小区累计欠费59.59万元 合肥某项目持续亏损32个月[11] 撤场核心原因 - 根本原因为经营难以为继 涉及物业费收缴率过低（如南京项目6.5% 岳阳项目低于60%）及开发商欠款（如杭州绿地小区欠446万元）[11][14] - 物业费降价潮导致成本收益失衡 杭州小区从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月 重庆小区从3.2元/㎡·月降至1.9元/㎡·月并造成龙湖物业单项目亏损超300万元[12] - 开发商遗留问题转嫁矛盾 包括房屋质量问题和消防系统瘫痪（上海小区修复费用达数十万至百万）且开发商失联[14] - 人力与维保成本持续上涨 成都某小区因40%低入住率导致月运营成本超70万元无法覆盖[16] 撤场后续影响 - 环境卫生崩塌表现为垃圾围城 南宁小区33层住宅变垃圾瀑布且粪水倒灌车库 广安小区垃圾清运赶不上产生速度[20][21] - 安全防线失守包括电梯停运（南宁小区30层居民爬楼）和犯罪率上升30% 消防通道堵塞延误急救[22][23] - 资产价值蒸发显著 南京小区房价半年暴跌25% 徐州小区二手房挂牌价持续下降仍无人问津[24] 潜在解决方案 - 透明化运营需公示收支明细和公共收益 建德金色阳光小区通过公告栏、电子屏、微信群等多渠道实现[28] - 创新服务模式如万科物业提供508项弹性定价清单 支持业主按需选择服务项目[29] - 共建共治机制提升业主参与度 长沙湘熙水郡通过三方联席会议化解160余难题且收缴率达95.32%[30] - 政策支持需针对老旧小区补贴、优化物业费定价机制及厘清开发商责任边界[32]