报告公司投资评级 - 报告给予融创服务"优于大市"的投资评级 [4] 报告的核心观点 上半年业绩表现 - 2024年1H营业收入为34.84亿元,同比上升3% [1] - 毛利为8.88亿元,同比上升5% [1] - 归母净亏损为4.72亿元,2023年同期归母净利润为3.40亿元 [1] - 本公司股东核心净利润约为4.55亿元,同比增长约4% [1] 亏损原因 - 公司大量计提减值,2024年1H金融资产减值亏损净额为11.37亿元,主要由于关联方回款不及预期及关联方抵押物价值下跌,以及第三方应收款回款放缓 [2] 业务发展情况 - 物业管理及运营服务收入为31.72亿元,同比增长7.7%,在管建筑面积增加 [2] - 来自融创集团及其合营联营公司的收入占比约72%,来自独立第三方的收入占比约28% [2] - 非业主增值服务收入下降51.7%,公司基于市场化原则对各项非业主增值服务业务进行主动管控及调整 [2] - 社区生活服务收入下降13.4% [2] 财务指标 - 2024年1H毛利率为25.5%,较2023年同期增长0.5个百分点 [4] - 物业管理及运营服务毛利率为23.8%,较2023年同期下降0.9个百分点 [4] - 非业主增值服务毛利率为38.0%,较2023年同期增长22.3个百分点 [4] - 社区生活服务毛利率为44.3%,较2023年同期增长9.1个百分点 [4] 根据相关目录分别进行总结 投资评级 - 报告给予融创服务"优于大市"的投资评级 [4] 核心观点 - 上半年整体业绩表现稳健,但公司大量计提减值导致亏损 [1][2] - 物业管理及运营服务收入保持增长,但非业主增值服务和社区生活服务收入有所下降 [2] - 毛利率整体有所提升,其中非业主增值服务和社区生活服务毛利率上升明显 [4] 财务数据 - 2024年1H营业收入为34.84亿元,同比上升3% [1] - 毛利为8.88亿元,同比上升5% [1] - 归母净亏损为4.72亿元,2023年同期归母净利润为3.40亿元 [1] - 本公司股东核心净利润约为4.55亿元,同比增长约4% [1] - 2024年1H毛利率为25.5%,较2023年同期增长0.5个百分点 [4] - 物业管理及运营服务毛利率为23.8%,较2023年同期下降0.9个百分点 [4] - 非业主增值服务毛利率为38.0%,较2023年同期增长22.3个百分点 [4] - 社区生活服务毛利率为44.3%,较2023年同期增长9.1个百分点 [4]

财务表现 - 收入约为人民幣34.84億元，同比增長約3%[3] - 核心業務收入同比增長約6%，佔比提升至約97%[3] - 毛利約為人民幣8.88億元，同比增長約5%[3] - 本公司擁有人應佔虧損約為人民幣4.72億元，去年同期本公司擁有人應佔溢利約為人民幣3.40億元[4] - 本公司擁有人核心淨利潤約為人民幣4.55億元，同比增長約4%[4] - 2024年上半年實現收入約人民幣34.84億元，毛利約人民幣8.88億元，同比均穩定增長[137] - 本公司擁有人核心淨利潤約人民幣4.55億元，同比持平[137] 应收款项 - 關聯方貿易應收款項總額較2023年12月31日減少約人民幣0.99億元[5] - 關聯方貿易應收款項減值撥備較2023年12月31日進一步計提約人民幣約7.30億元[5] - 關聯方貿易應收款項餘額約為人民幣6.50億元，其中以關聯方持有的若干資產提供擔保的金額約為人民幣4.61億元[5] - 無擔保的關聯方貿易應收款項金額約為人民幣1.89億元[5] - 截至2024年6月30日，本集團貿易及其他應收款項淨額為人民幣3,821,438千元[71][73] - 公司金融资产减值虽损净额约为人民币1,136.6百万元，其中关联方金融资产减值虽损净额约为人民币953.5百万元，主要由于地产行业市场情况持续下行导致关联方回款不及预期[121] 资产负债情况 - 物業、廠房及設備為人民幣93,791千元[26] - 截至2024年6月30日，本集團合約負債為人民幣1,602,406千元[56] - 持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产约13.38亿元[152] 业务情况 - 本公司主要在中国从事提供物业管理及运营服务、社区生活服务及非业主增值服务[38] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团收入为人民币3,483,728千元，其中物业管理及运营服务收入为人民币3,172,442千元[52][53] - 在管建築面積約為2.82億平方米,其中住宅物業佔比約88.0%[96] - 來自融創集團及其合營公司聯營公司開發物業的收入約為人民幣2,285.3百萬元,佔比約72.0%[95] - 社區生活服務收入約人民幣213.1百萬元,較去年同期減少約13.4%[100] - 便民服務收入約人民幣103.8百萬元,較去年同期減少約6.5%,但毛利額增加人民幣23.4百萬元[104] - 空間運營服務收入約人民幣58.2百萬元,較去年同期減少約15.8百萬元[105] - 非業主增值服務收入約人民幣98.2百萬元,較去年同期大幅減少約51.7%[94] - 房屋经纪服务收入约为人民币21.1百万元，较去年同期减少约人民币10.8百万元，主要由于市场环境影响导致商品房交易量大幅减少[106] - 非业主增值服务中，案场服务收入约为人民币39.5百万元，占比40.2%；开办服务收入约为人民币34.2百万元，占比34.9%[109] - 來自第三方的收入佔比約97.3%,較去年同期增加約5.8個百分點[90,91] - 來自關聯方的收入佔比約2.7%,較去年同期減少約3個百分點[90,91] - 關聯方收入同比降低約51%，佔總收入的比重僅約為3%[137] - 在管項目的單年飽和收入約為人民幣64億元[138] - 40+核心城市的在管項目的基礎物業收入佔比超過80%[138] - 2024年上半年實現單年簽約額約人民幣1.6億元，98%位於40+核心城市[138] - 大客戶簽約額同比增長約16%[138] - 生活服務業務實現毛利約人民幣9,448萬元，同比增長約9%[143] - 生活服務業務的人均利潤和元均利潤大幅提升[143] 成本管控 - 公司销售成本约为人民币2,595.3百万元，较去年同期增加约人民币46.8百万元（约1.8%）[112] - 公司毛利约为人民幣888.4百万元，較去年同期增長約人民幣40.9百萬元（約4.8%），毛利率約為25.5%，較去年同期增長約0.5個百分點[113][117] - 社區生活服務毛利率從去年同期的約35.2%增長至約44.3%，主要由於公司在聚焦於核心城市及核心產品的戰略下，組織精簡帶來人效提升，同時優化供應鏈管理[118] - 公司行政開支約為人民幣294.5百萬元，較去年同期減少約人民幣20.9百萬元，主要由於公司持續進行集約化管理，優化管理架構，節約成本支出[119] - 公司銷售及營銷開支約為人民幣25.9百萬元，較去年同期下降約人民幣12.1百萬元，主要由於公司持續進行集約化管理，優化人員配置，同時對營銷支出效率進行管控[120] 数字化转型 - 持续推进数字科技建设，实现多个系统的上线应用[145] - 重点推进系统的覆盖面和使用率，不断优化升级产品[145] - 加大对数据治理和沉澱工作的有序推进，提高服务和管理效率[145] - 在不同业务场景开始探索和尝试AI应用[145] 战略发展 - 本集团全部收入均

财务表现 - 2023年总收入约为人民币70.10亿元，同比下降[10] - 非关联方业务收入同比增长10%至约人民币64.39亿元，占收入比例约92%[10] - 本公司拥有人应占亏损约人民币4.35亿元，核心净利约为人民币7.93亿元，同比增长约3%[11] - 经营活动产生的现金流量净额约人民币8.62亿元，覆盖核心净利约1.1倍[11] - 可用资金余额约人民币44.36亿元，保障公司健康安全发展[11] - 每股分红金额为人民币0.143元，股息率约8%[11] - 公司2023年度收入为人民币700.95亿元，较2022年减少1.6%[23] - 第三方收入增长10.2%，达到人民币643.93亿元，而关联方收入减少55.6%，为人民币57.02亿元[23] - 物业管理及运营服务收入增长11.7%，达到人民币615.86亿元，占总收入的比重增加至87.8%[23][24] - 社区生活服务收入减少15.5%，为人民币47.38亿元[27] - 非业主增值服务收入大幅减少64.2%，为人民币37.71亿元[30] - 销售成本减少3.3%，为人民币534.17亿元，主要由于非业主增值服务业务大幅减少[32] - 毛利增长4.0%，为人民币166.79亿元，毛利率提升至23.8%[34] - 公司2023年毛利总额为人民币1,667,860千元，毛利率为23.8%，相比2022年的1,604,439千元和22.5%有所增长[35] - 社区生活服务毛利率从2022年的35.8%降至2023年的31.7%，主要由于美居业务结构调整和高毛利率项目收入占比下降[35] - 2023年行政开支为人民币634.3百万元，较2022年的743.7百万元减少了109.4百万元，主要得益于管理架构优化和成本节约[36] - 2023年销售及营销开支为人民币62.8百万元，较2022年的99.5百万元下降了36.7百万元[37] - 2023年金融资产减值亏损净额为人民币850.2百万元，其中关联方和第三方分别为530.3百万元和319.9百万元，主要受地产市场下行影响[38] - 2023年财务收入净额为人民币55.5百万元，较2022年的77.7百万元下降了22.2百万元，主要由于银行存款平均余额减少[40] - 2023年净亏损为人民币393.2百万元，其中公司拥有人应占亏损为435.1百万元，相比2022年的462.4百万元和481.9百万元有所减少[41] - 2023年无形资产为人民币1,601.3百万元，较2022年的2,102.4百万元减少了501.1百万元，主要由于对开元物业管理产生的商誉进行了472.7百万元的减值[44] - 2023年贸易及其他应收款项净额为人民币4,317.6百万元，较2022年的4,368.6百万元减少了51.0百万元，主要由于减值拨备增加[46] - 2023年可用资金总额为人民币4,435.6百万元，较2022年的4,710.9百万元减少了275.3百万元，主要由于支付股息等现金流出[49] - 公司截至2023年12月31日未抵押任何资产[56] - 公司截至2023年12月31日无任何重大或然负债[57] 业务运营 - 公司截至2023年12月31日在管建築面積約2.73億平方米，管理項目個數達1,713個，業主戶數突破150萬戶[13] - 公司基礎物業收入中來自核心城市的佔比達約84%，核心城市的物業費單價達約人民幣3.1元/平方米/月[13] - 公司合約建築面積約3.74億平方米，市場拓展新增單年飽和收入約人民幣4億元[13] - 公司歸心APP/微信小程序用戶活躍率由2022年的23%增長至44%[14] - 公司EBA遠程監控從年初試點1個圍合增長至完成40個圍合的建設[14] - 公司融慧遠程巡檢上線率由年初8%增長至72%[14] - 公司多個項目實現扭虧減虧，減虧金額超過人民幣4,000萬元[14] - 公司租售業務人均效能提高47%至人民幣1.8萬元/人/月，毛利同比增長11%[16] - 公司到家業務用戶好評率提高5個百分點[16] - 公司美居服務業務存量項目收入佔比提升至53%[16] 董事会及管理团队 - 汪孟德先生自2020年8月起担任公司董事会主席兼非执行董事，拥有逾20年房地产行业经验[59] - 曹鸿玲女士自2019年1月起担任公司执行董事、行政总裁，负责公司日常管理及战略制定[60] - 杨曼女士自2020年8月起担任公司执行董事、首席财务官，负责财务管理中心、资本法务中心等工作[61] - 路鹏先生自2021年11月起担任公司非执行董事，负责商管业务发展，拥有丰富的管理经验[62] - 高曦先生自2020年8月起担任公司非执行董事，负责公司整体发展及战略制定[63] - 王励弘女士自2020年10月起担任公司独立非执行董事，拥有超过20年企业管理、金融和私募股权行业经验[64] - 姚宁先生自2020年10月起担任公司独立非执行董事，拥有逾20年会计经验[67] 公司治理与合规 - 公司董事会已制定价值观念，包括使命般的激情、阳光诚信等，以指导员工行为和业务活动[79] - 公司已采纳上市规则附录C3所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则，作为董事进行证券交易的指引[80] - 公司已采纳上市规则附录C1所载的企业管治守则作为自身的企管守则，并已遵守所有适用守则条文[81] - 公司审核委员会执行企业管治守则的守则条文A.2.1所规定的企管职能，包括制定及检讨公司企管政策及常规[83] - 董事會由八名董事組成，包括兩名執行董事、三名非執行董事及三名獨立非執行董事[85] - 董事會已召開6次定期會議，討論本集團的企業策略、業務規劃及其他重大事件[94] - 董事會已成立審核委員會、薪酬委員會、提名委員會及ESG委員會[95] - 審核

业绩总结 - 公司2023年度业绩表现：收入为70.1亿元，同比下降1.6%[2] - 公司核心归母净利润为7.9亿元，同比增长3%[2] - 公司经营性现金流明显改善，实现经营性现金流净额8.6亿元，可用资金余额44.4亿元[3] - 融创服务2026年预计净利润为7.55亿元，同比增长12.7%[4] - 融创服务2026年预计营业收入为94.67亿元，同比增长10.5%[4] - 融创服务2026年预计每股收益为0.23元人民币[4] - 融创服务2026年预计总资产为131.47亿元，同比增长5.6%[4] - 融创服务2026年预计净现金流为2.19亿元[4] 公司信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

报告公司投资评级 - 投资评级为“优于大市”，维持该评级 [4][14] 报告的核心观点 - 2023年融创服务核心业务保持规模，派息大幅度让利，整体盈利能力企稳修复，现金流大幅改善，伴随宏观经济稳定，有望重新步入发展空间 [4][6][14] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月29日收盘价为1.86港元，52周股价波动为1.47 - 3.28港元，总股本30.57亿股，总市值57亿港元 [1] 市场表现 - 与恒生指数对比，1M、2M、3M绝对涨幅分别为 -7.0%、10.7%、 -0.5%，相对涨幅分别为2.1%、6.8%、 -0.1% [2] 公司2023年业绩情况 - 营业收入70.10亿元，同比下降1.6%；毛利16.68亿元，同比增长4.0%，剔除非业主增值服务业务，核心业务毛利同比增长5.2%；净亏损3.93亿元，归母净亏损4.35亿元，归母核心净利润7.93亿元，同比增长3.0%；董事会建议宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为归母核心净利润的55%，股息率为8.36% [1][6] - 分项收入来看，物业管理及运营服务61.59亿元，同比增长11.7%，占比87.8%，较2022年上升10.4个百分点；社区生活服务4.74亿元，同比下降15.5%，占比6.8%，较2022年下降1.1个百分点；非业主增值服务3.77亿元，同比降低64.2%，占比5.4%，较2022年下降9.3个百分点 [4][6] - 2023年公司毛利率为23.8%，较2022年上升1.3个百分点；物业管理服务毛利率23.8%，较2022年下降0.5个百分点；非业主增值服务毛利率13%，较2022年上升6.8个百分点；社区生活服务毛利率31.7%，较2022年下降4.1个百分点 [2][6] 公司2023年经营情况 - 在管建筑面积为2.73亿平方米，住宅业态占比约87%，非住宅业态占比约13%；独立第三方开发的物业在管收入为18.60亿元，同比增长3.1%，占比30.2%，较2022年降低10.2个百分点；非住物业的在管收入为14.64亿元，同比增长15.7%，占比23.8%，较2022年上升1个百分点 [4][10] - 非业主增值服务收入为3.77亿元，同比降低64.2%；案场服务收入为1.82亿元，占比48.2%，同比降低63.8%；咨询及其他增值服务收入为1.67亿元，占比44.2%，同比降低48.7%；其他收入为2.83亿元，占比7.5%，同比降低87.3% [12] - 社区生活服务收入为4.74亿元，同比下降15.5%；便民服务收入2.16亿元，占比45.7%，同比下降23.0%；空间运营服务收入1.43亿元，占比30.2%，同比下降2.1%；美居服务收入0.59亿元，占比12.4%，同比下降20.6%；房地产经纪服务收入0.56亿元，占比11.7%，同比下降6.6% [12][13] 投资建议 - 给予“优于大市”评级，预测2024年EPS为0.20元每股，给予2024年10 - 12倍PE估值，对应合理价值区间为1.99 - 2.39元（折合港币2.17元至2.60元，汇率1港元 = 0.92元） [4][14] 财务报表分析和预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为75.24亿元、81.57亿元、87.69亿元，净利润分别为6.63亿元、7.98亿元、10.26亿元 [16] - 毛利率分别为24.0%、24.5%、25.0%，净资产收益率分别为9.2%、10.0%、11.4% [5][16]

报告公司投资评级 - 维持增持评级，调整目标价至2.12港元 [3] 报告的核心观点 - 公司2023年度业绩公告显示，营业收入同比下降1.6%至70.10亿元，毛利润同比增长4.0%至16.68亿元，归母净亏损同比降低9.7%至4.35亿元，归母核心净利润同比增长3.0%至7.93亿元 [2] - 2023年业绩承压，核心业务保持规模，非业主增值业务持续收缩，物管业务/生活服务/非业主增值收入同比增速分别为12%/-16%/-64%，核心业务（剔除非业主）规模保持稳定，占总收入比例从85%上升至95%，毛利合计为16.2亿元，占比提升至97% [2] - 进一步对应收款计提减值，关联方影响持续消化，2023年计提8.5亿元坏账准备，剔除减值、摊销等影响后，归母核心净利润为7.9亿元(+3.0%)，23年末关联方贸易应收账款净值进一步下降至14.4亿元 [2] - 聚焦核心城市，在管基础盘稳定，2023年末核心在管面积达2.73亿方，同比增长12%，基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%，核心城市物业费单价达约3.1元/平方米/月，2023年单年合同签约额4亿元，核心城市占比92%，大客户签约额占比提升至39% [2] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 股价（2024年03月27日）1.87港元，目标价格2.12港元，52周最高价/最低价3.28/1.47港元，总股本/流通H股（万股）305,684/305,684，H股市值57.16亿港币，国家/地区为中国，行业是房地产 [1] 公司主要财务信息 |年份|营业收入(百万元)|同比增长(%)|营业利润(百万元)|同比增长(%)|归属母公司净利润(百万元)|同比增长(%)|每股收益（元）|毛利率(%)|净利率(%)|净资产收益率(%)|市盈率（倍）|市净率（倍）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2021A|7,904|70.9%|1,637|105.2%|1,276|113.9%|0.42|31.5%|16.1%|14.0%|4.1|0.6| |2022A|7,126|-9.8%|-730|-144.6%|-482|-137.8%|-0.16|22.5%|-6.8%|-6.0%|(10.8)|0.7| |2023E|7,010|-1.6%|-412|43.5%|-435|9.7%|-0.14|23.8%|-6.2%|-6.4%|(11.9)|0.8| |2024E|7,613|8.6%|894|316.9%|727|267.2%|0.24|24.1%|9.6%|11.5%|7.1|0.8| |2025E|8,347|9.6%|982|9.8%|806|10.9%|0.26|24.3%|9.7%|11.5%|6.4|0.7| [1] 可比公司估值 |公司|代码|2022A|2023E|2024E每股收益（元）|2025E|2022A|2023E|2024E市盈率|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |世茂服务|0873.HK|0.76|-0.38|0.10|0.12|0.16|-2.00|7.70|6.12|4.77| |万物云|2602.HK|17.72|1.40|1.66|1.96|2.29|12.66|10.68|9.06|7.73| |旭辉永升服务|1995.HK|1.11|0.27|0.22|0.26|0.30|4.04|5.02|4.26|3.72| |绿城服务|2869.HK|2.67|0.17|0.22|0.28|0.36|15.69|11.96|9.42|7.51| |保利物业|6049.HK|24.53|2.01|2.51|2.96|3.39|12.21|9.77|8.29|7.23| |最大值|/|/|/|/|/|/|15.69|11.96|9.42|7.73| |最小值|/|/|/|/|/|/|-2.00|5.02|4.26|3.72| |平均数|/|/|/|/|/|/|7.59|8.84|7.43|6.19| |调整后平均|/|/|/|/|/|/|8|9|8|7| [5] 财务报表预测与比率分析 资产负债表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |货币资金|/|5,304|3,878|3,980|5,383|6,447| |应收账款|/|4,361|4,307|4,267|3,806|4,174| |预付账款|/|43|43|31|34|37| |存货|/|58|55|55|55|55| |其他|/|452|833|406|406|406| |流动资产合计|/|10,219|9,117|8,738|9,683|11,118| |长期股权投资|/|114|88|60|60|60| |固定资产|/|122|114|100|87|73| |在建工程|/|0|0|0|0|0| |无形资产|/|2,111|2,102|1,601|1,577|1,551| |其他|/|902|1,071|1,145|1,108|1,068| |非流动资产合计|/|3,249|3,376|2,907|2,831|2,752| |资产总计|/|13,468|12,493|11,645|12,515|13,870| |短期借款|/|0|0|0|0|0| |应付账款|/|2,745|2,741|3,037|3,062|3,468| |其他|/|1,801|1,744|2,202|2,394|2,623| |流动负债合计|/|4,546|4,484|5,239|5,456|6,092| |长期借款|/|0|0|0|0|0| |应付债券|/|0|0|0|0|0| |其他|/|250|240|169|169|169| |非流动负债合计|/|/|/|/|/|/| |负债合计|/|4,795|4,724|5,407|5,625|6,260| |少数股东权益|/|171|165|202|233|266| |股本|/|26|26|26|26|26| |资本公积|/|6,612|6,163|5,707|5,784|5,865| |留存收益|/|1,899|1,415|302|848|1,453| |其他|/|(35)|/|0|0|0|0| |股东权益合计|/|8,673|7,769|6,238|6,890|7,609| |负债和股东权益|/|13,468|12,493|11,645|12,515|13,870| [7] 利润表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|/|7,904|7,126|7,010|7,613|8,347| |营业成本|/|(5,413)|(5,522)|(5,342)|(5,778)|(6,322)| |营业税金及附加|/|0|0|0|0|1| |营业费用|/|(69)|(99)|(63)|(65)|(75)| |管理费用|/|(749)|(744)|(634)|(685)|(760)| |财务费用|/|138|78|56|74|94| |资产减值损失|/|(196)|(1,542)|(1,330)|(266)|(292)| |公允价值变动收益|/|0|0|0|0|1| |投资净收益|/|11|11|5|15|15| |其他|/|159|51|(54)|76|83| |营业利润|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |营业外收入|/|0|0|0|0|0| |营业外支出|/|0|0|0|0|0| |利润总额|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |所得税|/|(426)|/|179|(42)|(226)|(251)| |净利润|/|1,358|(462)|(393)|758|840| |少数股东损益|/|(82)|(20)|(42)|(30)|(34)| |归属于母公司净利润|/|1,276|(482)|(435)|727|806| |每股收益（元）|/|0.42|(0.16)|(0.14)|0.24|0.26| [7] 现金流量表（单位:百万元） |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |净利润|/|1,785|(641)|(352)|984|1,091| |折旧摊销|/|7|6|0|0|0| |财务费用|/|(4)|(0)|/|12|(3)|(3)| |投资损失|/|1|2|0|0|0| |营运资金变动|/|122|1,495|854|266|292| |其它|/|(2,297)|(1,256)|/|348|283|(190)| |经营活动现金流|/|(387)|(395)|/|862|1,530|1,189| |资本支出|/|(146)|(126)|/|0|0|0| |长期投资|/|(1,086)|(515)|/|80|96|98| |其他|/|12|23|278|0|0| |投资活动现金流|/|(1,330)|(519)|/|358|(96)|(98)| |债权融资|/|(17)|/|0|0|0|0| |股权融资|/|12|2|0|0|0| |其他|/|(2,316)|(521)|(1,137)|(31)|(27)| |筹资活动现金流|/|(2,321)|(520)|(1,137)|(31)|(27)| |汇率变动影响|/|(26)|/|8|17|0|0| |现金净增加额|/|(4,064)|(1,426)|/|101|1,403|1,064| [7] 主要财务比率 |项目|2021A|2022A|2023E|2024E|2025E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力|/|/|/|/|/| |营业收入|/|70.9%|-9.8%|-1.6%|8.6%|9.6%| |营业利润|/|105.2%|-144.6%|43.5%|316.9%|9.8%| |归属于母公司净利润|/|113.9%|-137.8%|9.7%|267.2%|10.9%| |获利能力|/|/|/|/|/| |毛利率|/|31.5%|22.5%|23.8%|24.1%|24.3%| |净利率|/|16.1%|-6.8%|-6.2%|9.6%|9.7%| |ROE|/|14.0%|-6.0%|-6.4%|11.5%|11.5%| |偿债能力|/|/|/|/|/| |资产负债率|/|35.6%|37.8%|46.4%|44.9%|45.1%| |净负债率|/|0.0%|0.0%|0.0%|0.0%|0.0%| |流动比率|/|2.2|2.0|1.7|1.8|1.8| |速动比率|/|2.2|2.0|1.7|1.8|1.8| |营运能力|/|/|/|/|/| |应收账款周转率|/|2.8|1.6|1.6|1.9|2.1| |存货周转率|/|109.5|97.5|97.2|105.9|115.9| |总资产周转率|/|0.6|0.5|0.6|0.6|0.6| |每股指标（元）|/|/|/|/|/|

财务数据 - 公司截至2023年12月31日止年度的收入约为人民币70.10亿元，同比下降约1.6%[1] - 公司截至2023年12月31日止年度的毛利约为人民币16.68亿元，同比增长约4.0%[1] - 公司擁有人核心淨利潤约为人民币7.93億元，同比增长约3.0%[1] - 公司經營活动产生的现金流净额约为人民币8.62亿元，去年同期为人民币-3.95亿元[1] - 公司董事会建议宣派末期股息每股人民币14.3分，合计约人民币4.37亿元[1] 公司业务 - 公司主要在中國從事提供物業管理及運營服務、社區生活服務及非業主增值服務[16] - 公司全部收入均來自中國，近100%的非流動資產位於中國[17] - 公司2023年物业管理及运营服务收入为6158647人民币千元，较2022年增长11.6%[18] - 公司2023年社区生活服务收入为221110人民币千元，较2022年下降5.4%[18] - 公司2023年非业主增值服务收入为355454人民币千元，较2022年下降63.9%[18] 公司财务状况 - 公司2023年金融资产减值损失为850192人民币千元，较2022年下降44.8%[19] - 公司2023年每股基本亏损为0.14元人民币，较2022年减少0.02元[21] - 公司2023年已付股息约为1098.61百万元人民币，每股0.137元及0.235港元[22] - 公司2023年每股特别股息为0.235港元，普通股建议末期股息为0.143元人民币[22] 公司发展展望 - 公司市场拓展新增单年收入约人民币4亿元，聚焦核心城市的战略不变，长期深耕大客户的战略不变[61] - 公司将继续以客户为中心，提高服务质量，打造非住核心业态的明星项目，强化专业标签，突破服务同质化[66] - 公司展望2024年将保持现金流健康，提升清欠和收繳率，优化现金流结构[65]

整体财务数据关键指标变化 - 2023年上半年公司实现收入约33.96亿元，毛利约8.48亿元，与2022年下半年相比，收入及毛利分别上涨约8%和约77%[7] - 2023年上半年公司收入约33.961亿元，较2022年同期约39.886亿元减少约5.925亿元（约14.9%）[12] - 公司拥有人应占利润约3.40亿元，经营活动产生的现金流量净额约661万元，均较去年扭亏为正[7] - 截至2023年6月30日止六个月，销售成本约为25.485亿元，较去年同期减少约3.134亿元（约10.9%）[24] - 截至2023年6月30日止六个月，毛利约为8.475亿元，较去年同期减少约2.791亿元（约24.8%）[25] - 截至2023年6月30日止六个月，毛利率约为25.0%，较去年同期的28.2%降低约3.2个百分点[25] - 2023年上半年行政开支约315.4百万元，较2022年同期减少约63.4百万元[28] - 2023年上半年销售及营销开支约38.0百万元，较2022年同期下降约8.3百万元[29] - 2023年上半年金融资产减值亏损净额约38.4百万元，较2022年同期大幅下降约1,795.0百万元[30] - 2023年上半年净利润约364.9百万元，2022年同期净亏损约747.0百万元[32] - 2023年6月30日贸易及其他应收款项净额约4,910.9百万元，较2022年末增加约542.3百万元[33] - 2023年上半年经营活动现金净流入约6.6百万元，2022年同期净流出约1,008.9百万元[36] - 2023年上半年公司收入为3396051千元人民币，2022年同期为3988551千元人民币[75] - 2023年上半年公司毛利为847506千元人民币，2022年同期为1126644千元人民币[75] - 2023年上半年公司经营利润为432676千元人民币，2022年同期经营亏损为1078054千元人民币[75] - 2023年上半年公司除所得税前利润为473594千元人民币，2022年同期亏损为1029230千元人民币[75] - 2023年上半年公司期内利润为364920千元人民币，2022年同期亏损为746951千元人民币[75] - 2023年上半年每股基本盈利和摊薄盈利均为0.11元人民币，2022年同期每股基本亏损和摊薄亏损均为0.24元人民币[75] - 2023年6月30日资产总值为12,513,503千元，较2022年12月31日的12,493,457千元增长0.16%[76] - 2023年6月30日负债总额为4,796,291千元，较2022年12月31日的4,724,428千元增长1.52%[77] - 2023年6月30日本公司拥有人应占权益为7,528,054千元，较2022年12月31日的7,603,703千元下降0.99%[76] - 截至2023年6月30日止期间全面收益总额为364,920千元，其中本公司拥有人应占339,925千元，非控制性权益占24,995千元[79] - 2023年6月30日非控制性权益为189,158千元，较2022年12月31日的165,326千元增长14.41%[76] - 2023年6月30日无形资产为2,121,826千元，较2022年12月31日的2,102,426千元增长0.92%[76] - 2023年6月30日贸易及其他应收款项为4,842,015千元，较2022年12月31日的4,307,390千元增长12.41%[76] - 2023年6月30日现金及现金等价物为3,123,176千元，较2022年12月31日的3,878,267千元下降19.46%[76] - 2023年6月30日贸易及其他应付款项为2,748,574千元，较2022年12月31日的2,740,676千元增长0.29%[77] - 2023年6月30日合约负债为1,493,531千元，较2022年12月31日的1,449,753千元增长2.99%[77] - 2023年上半年经营产生现金13.2966亿元，2022年同期使用现金85.898亿元[81] - 2023年上半年经营活动产生现金净额6614万元，2022年同期使用现金净额10.08948亿元[81] - 2023年上半年投资活动使用现金净额3.20537亿元，2022年同期产生现金净额8776.1万元[81] - 2023年上半年融资活动使用现金净额4.44498亿元，2022年同期使用现金净额4.71534亿元[82] - 2023年上半年现金及现金等价物减少净额7.58421亿元，2022年同期减少净额13.92721亿元[82] - 2023年上半年期初现金及现金等价物为38.78267亿元，2022年同期为53.04239亿元[82] - 2023年上半年期末现金及现金等价物为31.23176亿元，2022年同期为39.16103亿元[82] - 截至2023年6月30日止六个月，公司全部收入3396051千元人民币，2022年同期为3988551千元人民币[115] - 截至2023年6月30日止六个月，公司开支为2940310千元人民币，2022年同期为5120416千元人民币[117] - 截至2023年6月30日止六个月，公司其他收入为33963千元人民币，2022年同期为42798千元人民币[118] - 截至2023年6月30日止六个月，公司其他（亏损）/收益净额为 - 57028千元人民币，2022年同期为11013千元人民币[119] - 截至2023年6月30日止六个月，公司财务收入净额为37803千元人民币，2022年同期为44415千元人民币[120] - 截至2023年6月30日止六个月，公司所得税开支为108674千元人民币，2022年同期为 - 282279千元人民币[121] - 2023年公司拥有人应占利润为339,925千元，2022年为亏损750,795千元；2023年每股基本盈利0.11元，2022年每股基本亏损0.24元[125] - 2023年6月30日储备和库存股总计5,748,173千元，2022年6月30日为6,144,570千元[148] - 2023年股份奖励计划员工服务价值增加储备11,441千元，与2022年相关股息减少储备427,015千元，法定储备转拨增加储备405千元[148] - 公司董事会建议不就截至2023年6月30日止六个月派中期股息，2022年同期也无派息[154] - 截至2023年6月30日止六个月主要管理人员酬金为17945千元，2022年同期为19160千元[158] 各业务线收入及占比关键指标变化 - 非关联方业务收入约32.04亿元，同比增长约13%[7] - 物业管理服务收入约29.24亿元，较去年同期增长约8%；毛利约7.26亿元，较去年同期增长约4%，收入和毛利占比均超85%[7] - 第三方收入32.03764亿元，占比94.3%；关联方收入1.92287亿元，占比5.7%，较2022年同期减少83.4%[13] - 物业管理服务收入29.24075亿元，占比86.1%，较2022年同期增长约8.1%[14] - 非业主增值服务收入2.03437亿元，占比6.0%，较2022年同期减少76.9%[14] - 商业运营管理服务收入0.22343亿元，占比0.7%，较2022年同期减少79.7%[14] - 截至2023年6月30日止六个月，物业管理服务收入约29.241亿元，较去年同期增加约2.2亿元（约8.1%），剔除部分影响后增长约3.732亿元（约13.8%）[15] - 截至2023年6月30日止六个月，社区生活服务收入约2.462亿元，较去年同期减少约4780万元（约16.3%）[18] - 截至2023年6月30日止六个月，非业主增值服务收入约2.034亿元，较去年同期减少约6.772亿元（约76.9%）[21] - 截至2023年6月30日止六个月，商业运营管理服务收入约为2230万元，较去年同期下降约8750万元[23] - 2023年上半年物业管理服务中，融创集团等开发物业收入19.65131亿元占67.2%，独立第三方开发物业收入9.58944亿元占32.8%[16] - 2023年上半年社区生活服务中，便民服务收入1.10574亿元占44.9%，空间运营服务收入7407.2万元占30.1%，房产经纪服务收入3190.1万元占13.0%，美居服务收入2964.9万元占12.0%[19] - 截至2023年6月30日止六个月，向同系附属公司及融创中国的联营公司及合营公司提供物业管理服务及增值服务收入为192287千元，2022年同期为1155500千元[156] 各业务线毛利率关键指标变化 - 社区生活服务毛利率从2022年上半年的38.3%降至2023年上半年的35.2%，美居业务以外该业务毛利率较去年同期提升3.7个百分点[26] - 非业主增值服务毛利率从2022年上半年的26.3%降至2023年上半年的15.7%[27] - 商业运营管理服务毛利率从2022年上半年的74.7%降至2023年上半年的14.3%，剔除部分影响后较去年同期提升7.1个百分点[27] 建筑面积相关关键指标 - 2023年6月30日，公司合约建筑面积约3.96亿平方米，在管建筑面积约2.63亿平方米[8] - 45个核心城市的在管建筑面积占公司在管建筑面积的约80%，45个核心城市在管项目的物业费单价达约3元/平方米/月[8] - 2023年6月30日，合约建筑面积约为3.96亿平方米，在管建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%[15] 市场拓展关键指标 - 上半年市场拓展新增单年饱和收入约2亿元，新增签约额Top 5城市占比达65%[8] 社区生活服务相关关键指标 - 社区生活服务在核心城市整体渗透率提升约1.1个百分点[9] - 社区资源核心货值总额同比提升约124%[9] - 房产经纪业务门店人员月均人效相比2022年提高约60%[9] - 美居业务存量房业务收入占比提升至约48%，自营产品收入占比提升至约65%[9] 公司战略相关 - 公司将推进45个核心城市的聚焦战略[10] 公司治理相关 - 截至2023年6月30日止六个月，公司遵守企业管治守则所有适用条文[39] - 截至2023年6月30日止六个月，全体董事证券买卖遵守标准守则规定准则[40] - 2023年5月9日，姚宁先生膺选连任华融化学独立董事[41] 股份奖励计划相关 - 股份奖励计划自首次授出股份奖励起十年有效，尚余约八年有效期[44] - 截至2023年6月30日，融享就股份奖励计划以信托方式持有428,559,250股股份，约占已发行股份的14.02%[46] - 参与者在奖励股份归属前无投票权和相关分派权利，奖励股份属个人性质不得出让[48][49][51] - 2023年5月31日，公司根据股份奖励计划授予选定合资格参与者13,872,000股股份，其中授予董事2,889,000股，授予其他合资格参与者10,983,000股；截至2023年6月30日止六个月内，2,908,000股股份已归属[54] - 若参与者未满足相关归属条件，奖励失效并由咨询委员会取消；在特定情况，尚未归属奖励股份的任何奖励将自动失效并取消[52] - 当董事或咨询委员会成员拥有公司内幕消息或被禁止进行股份交易时，不得向获选参与者作出奖励[53] - 若参与者身故、失去工作能力或退休前，未发生导致奖励失效或取消的事件，除非咨询委员会另行决定，否则未归属的奖励股份将视为于紧接前一日归属[52] - 股份奖励计划项下，本公司董事小计2,800,000股，其他合资格参与者10,275,000股，后续有不同变动[55] 公司股权结构相关 - 截至2023年6月30日，汪孟德、曹鸿玲、杨曼、路鹏、高曦、王励弘在公司股份的权益（好仓）分别为1,932,734股（0.06%）、2,780,563股（0.09%）、782,437股（0.03%）、70,814股（0.002%）、855,

财务表现 - 本集团截至2023年6月30日止六个月的收入约为人民币33.96亿元，较去年同期下降约15%[1] - 物业管理服务收入约为人民币29.24亿元，较去年同期增长约8%[1] - 本集团的毛利约为人民币8.48亿元，较去年同期下降约25%[1] - 本集团經營活动产生的现金流净额约为人民币661万元，去年同期为-10.09亿元[1] - 本集团非关联方业务收入约为人民币32.04亿元，较去年同期增长约13%[1] - 本公司擁有人應佔溢利约为人民幣3.40億元，去年同期为人民幣7.51億元[1] - 本集团的期内利润为364,920人民币，去年同期为-746,951人民币[2] - 本集团的资产总值为12,513,503人民币，较去年同期增长约0.16%[4] 业务板块 - 2023年6月30日止六个月，公司主要在中国从事物业管理服务、社区生活服务、非业主增值服务及商业运营管理服务[11] - 2023年6月30日及2022年12月31日，公司全部收入均来自中国[12] - 截至2023年6月30日止六个月，公司收入主要包括物业管理服务、社区生活服务、非业主增值服务及商业运营管理服务的所得款项，其中物业管理服务收入为292.41亿元人民币，社区生活服务收入为11.33亿元人民币，非业主增值服务收入为19.26亿元人民币，商业运营管理服务收入为2.23亿元人民币[13] 经营情况 - 2023年上半年，公司收入约为人民币3,396.1百万元，较去年同期减少约人民币592.5百万元（约14.9%）[23] - 物业管理服务收入占公司业务总收入比重增加至86.1%，收入增长约8.1%[24] - 截至2023年6月30日，公司合同建筑面积约为3.96亿平方米，管理建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%[26] 服务收入变动 - 社区生活服务收入减少约16.3%，主要由便民服务和房产经纪服务收入下降导致[27] - 便民服务收入主要包括家庭清洁、家电清洗、居家维修等，收入减少主要由高端酒类销售额下降和调整家政类业务策略导致[28] - 房产经纪服务收入减少主要由尾盘销售业务收入下降导致，剔除该因素影响，收入同比增加[29] - 美居服务收入减少主要由于新交付物业管理项目的服务收入减少，但美居自营服务收入大幅提升[30] - 非业主增值服务收入减少约76.9%，主要由于受地产行业环境影响，公司对各项非业主增值服务业务进行调整导致[31] - 本集团非业主增值服务收入构成为案场服务、咨询及其他增值服务、其他，截至2023年6月30日止六个月总收入为203,437千元，较去年同期下降约77.3%[32] 公司发展战略 - 公司持续以客户为中心，强化资源整合及公共关系治理能力[54] - 公司坚持高质量发展标准，继续推进45个核心城市的聚焦战略[56] - 公司将继续聚焦核心优质城市，优化主营联动机制，垂直化、扁平化、业务化架构[57] - 公司坚信持久的战略定力将为股东、社会创造更大价值[58] 其他信息 - 董事会不建议派付截至2023年6月30日止六个月的任何中期股息[59] - 公司截至2023年6月30日止六个月期间无购买、出售或赎回上市证券的行为[60] - 融創服務控股有限公司将于适当时候寄发截至2023年6月30日止六个月中期报告给股东[70] - 董事会主席为汪孟德先生，执行董事为曹鸿玲女士和杨曼女士[70] - 非执行董事包括路鹏先生和高曦先生，独立非执行董事有王励弘女士、姚宁先生和赵中华先生[70]

财务表现 - 本集团截至2022年12月31日止年度实现收入约人民币71.26亿元，毛利约人民币16.04亿元，本公司擁有人應佔虧損约人民币4.82亿元[7] - 公司2022年收入约为人民币7,126.2百万元，较2021年减少约9.8%主要由于非业主增值服务收入的减少[22] - 公司2022年社区生活服务收入同比增长约11%，客单价、覆盖率量价齐升，美居业务迅速调整业务策略，自营模式占比迅速提升[15] - 公司2022年商业运营管理收入持平，通过运营能力和服务能力提升，全年项目销售额维持在90%水平，新开业的淮安INS PARK销售额约为人民币2,500万[16] - 公司在2022年12月31日的在管面积约为2.44亿平方米，较2021年同期增长约13.4%[24] - 公司2022年社区生活服务收入为560.7百万元，较2021年增长约10.5%[29] - 公司2022年持续深化服务人员的标准化管理要求，客户的满意度持续保持行业领先，通过数字科技工具的应用提升客户体验，降本增效[11] - 非业主增值服务收入由于地产行业持续下行，公司基于市场化原则进行调整，导致收入显著减少，其他业务收入增长约16.3%[23] - 公司2022年在管建筑面积达到243,585千平方米，收入为5,365,337人民币千元，较2021年增长约6.0%[26] - 公司2022年将深化聚焦核心城市战略，保持总量一定增长，助力城市聚焦的全体系落地[20] - 公司2023年将深化聚焦核心城市，避免散点式业务布局，围绕业主需求，结合物业管理企业优势，提升服务交付能力，确保服务品质[21] - 公司2023年将继续以稳健前行的长期主义者的战略，基础服务方面将以品质服务为基础，商业运营方面将更加注重产品和运营能力[19] - 公司2023年将深化聚焦核心城市，核心产品的战略，通过自营模式积累客户资源，打造长期业务能力，高质量发展将是公司的核心发展策略[21] 财务指标 - 非业主增值服务毛利率从35.6%下降至6.2%，主要受地产行业持续下行影响[40] - 公司毛利约为1,604.4百万元，较2021年下降约35.6%，毛利率为22.5%[38] - 物业管理服务毛利率从25.7%下降至23.0%，主要因为收入确认节奏调整[39] - 商业运营管理服务的毛利率从2021年12月31日的约79.2%下降至2022年12月31日的约68.9%[42] - 公司2022年社区生活服务的毛利率从2021年12月31日的约45.6%降低至2022年12月31日的约35.8%[41] 公司治理 - 公司董事会已遵守上市规则关于独立非执行董事的规定，至少委任三名独立非执行董事[3] - 公司已与各执行董事和非执行董事签订服务协议，以及与独立非执行董事签订委任书[2] - 公司董事会已召开4次定期会议，股东大会也已召开[6] - 公司为董事安排了适当的培训，包括持续培训和专业发展计划[7] - 公司已成立审计委员会、薪酬委员会和提名委员会，各委员会已获得充足资源以履行职责[8] 股东信息 - 公司已设立股东通讯政策，通过股东大会等形式与股东保持持续对话[132] - 公司股东有权要求召开股东特别大会处理相关事项，董事会应在两个月内召开大会[136] - 公司已审查股东通讯政策的实施情况，认为政策已妥善实施并有效[135] - 公司股东可通过指定联系方式向董事会提出书面查询和关注[138]