投资评级调整 - 融创服务评级从跑赢行业下调至中性 [1] 财务表现 - 1H25归母净利润扭亏为盈至1.22亿元（去年同期亏损4.72亿元） [1] - 住宅物管毛利率同比下降3.7个百分点至20.2% [1] - 毛利润因审慎收入确认策略少记1.8亿元（同比多减1.3亿元） [1] - 对账期三年以上第三方应收款（2024年末总额约3亿元）加大减值力度 [1] 项目与运营 - 核心城市饱和收入占比达87% 项目向高潜力城市集中 [2] - 母公司2022年至今交付项目8,899万平米 占在管面积约30% [2] - 母公司交付项目存在品质问题、物业费启费问题及空置率问题 [2] - 1H25母公司交付面积269万平米（对比2024年全年2,080万平米） [2] 派息与现金流 - 2022-2024年持续以核心净利润55%的比例派息 [2] - 2024年经营性现金流1.86亿元 核心净利润7.96亿元 [2] - 2025年分红+回购金额不低于归母净利润55% 不高于全年经营性现金流 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测80.5%至1.31亿元（同比扭亏） [3] - 下调2026年归母净利润预测78.0%至1.49亿元（同比+13.3%） [3] - 目标价下调23.5%至1.53港元 对应32.6倍2025年P/E [3] - 当前交易于36.8倍2025年P/E [3]

公司治理变动 - 董事长张力因个人原因辞职并被采取监视居住措施 任职不足四个月[2][3] - 公司推举董事侯瑞鹏代行董事长及法定代表人职责[4] - 新任董事长张力曾任职平安银行及曲江系金融企业 2024年4月才经控股股东提名进入董事会[3] 财务表现恶化 - 2024年净利润亏损13.68亿元 同比下降827.67%[6] - 2024年营业收入13.53亿元 同比下降17.30%[6] - 2025年上半年净利润3733.29万元 同比下降49.01%[9] - 2025年上半年营业收入6.24亿元 同比下降19.13%[9] 资产减值影响 - 对子公司青岛华仁医药应收国药药材款项13.48亿元全额计提信用减值损失[7] - 子公司恒星制药计提商誉减值8743万元[7] 业务运营状况 - 2024年药品销量6.03亿瓶（袋/支）同比下降9.46%[8] - 自产药品收入2024年12亿元同比下降9.43%[8] - 腹膜透析液产品2025年上半年销售收入2.18亿元 同比增长22.23%[11] - 基础输液产品收入占比仍主导 腹膜透析液和治疗制剂占比分别为25.73%和12.63%[8] 市场环境因素 - 输液产品市场竞争加剧导致部分产品销售价格下降[10] - 药品价格相关政策对营业收入及毛利造成影响[10]