港股市场整体表现 - 港股三大指数集体收跌，恒生指数跌0.29%或76.39点，报26487.51点，全日成交额2377.66亿港元；恒生国企指数跌0.43%；恒生科技指数跌1.16% [1] - 东吴证券观点认为港股仍在震荡向上大趋势中，但短期面临考验，市场对国内基本面共识强烈，但对海外因素分歧较多，相对低估了海外风险 [1] - 东吴证券建议港股整体配置维持哑铃策略，以价值红利为底仓，动态关注AI科技、有色等进攻方向，同时建议关注顺周期尤其是消费 [1] 蓝筹股表现 - 泡泡玛特领涨蓝筹，收盘涨9.07%至197.2港元，成交额58.79亿港元，贡献恒指19.52点；公司于1月19日斥资2.51亿港元回购140万股，回购价177.7-181.2港元 [2] - 摩根士丹利称泡泡玛特自2024年初以来首次回购，预计能吸引更多投资者关注，公司增长强劲、驱动因素清晰、长期逻辑明确 [2] - 其他上涨蓝筹包括中国人寿涨4.31%至33.4港元，贡献恒指16.6点；华润置地涨3.71%至29.64港元，贡献恒指5.52点 [2] - 下跌蓝筹包括药明康德跌4.13%至113.7港元，拖累恒指3.73点；中芯国际跌3.25%至74.5港元，拖累恒指18.11点 [2] 黄金板块 - 现货黄金价格首次站上4700美元，刷新历史新高，带动黄金股探底回升 [3][4] - 紫金黄金国际收盘涨5.47%至179.4港元，赤峰黄金涨3.6%至33.94港元，山东黄金涨2.73%至43.7港元，中国黄金国际涨2.04%至195港元 [3] - 东吴期货指出贵金属震荡上行原因包括：美国宣称对欧洲国家加征关税推升避险情绪；鲍威尔遭刑事起诉挑战美联储独立性，打击美元信用；上期所政策将沪银交易限额降至日内3000手，抑制短期投机需求 [4] - 后续需重点关注美联储主席人选、美欧关税对峙及南美及格陵兰岛地缘影响 [4] 房地产板块 - 内房股多数走高，建发国际集团收盘涨6.22%至15.21港元，绿城中国涨5.56%至9.3港元，中国海外宏洋集团涨4.93%至2.13港元，华润置地涨3.71%至29.64港元 [4] - 国家统计局数据显示，2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [5] - 申万宏源认为房地产基本面已深度调整，近期中央要求“着力稳定房地产市场”，央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变，后续政策值得期待 [5] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处历史低位，具备吸引力 [5] 保险板块 - 内险股表现亮眼，中国太平收盘涨4.39%至23.8港元，中国人寿涨4.31%至33.4港元，新华保险涨2.72%至62.35港元，中国太保涨2.67%至39.16港元 [5] - 2026年开年第一周，上市险企银保渠道保费收入亮眼，截至1月8日，中国人寿、平安人寿、人保寿险同比增长均实现翻倍；个险期缴保费普遍实现同比30%以上增长 [5] - 中国太平于1月19日发布上市险企首份业绩预告，预计2025年度净利润同比大幅增长215%至225% [6] - 开源证券研报认为个险和银保开门红均超预期，负债和资产两端催化有望延续 [6] 航空板块 - 航空股延续涨势，南方航空收盘涨4.57%至6.18港元，中国国航涨3.91%至7.45港元，东方航空涨3.68%至5.91港元，国泰航空涨1.63%至12.49港元 [6] - 国泰海通证券认为，随着大学陆续放假及公商出行恢复，近日航空量价开始回升；春运预售启动，出票量大增，预计2026年春运需求将保持旺盛 [6] - 中国航空供给已进入低增时代，票价已市场化，航空需求稳健增长与航司收益管理改善将驱动票价盈利上行且可持续，具有业绩估值双重空间 [6] - 油价汇率利好航空，建议关注反内卷与消费提振，淡季布局“超级周期”长逻辑 [6] 其他热门板块及异动股 - 科技股涨跌互现，百度涨0.95%，腾讯再跌超1%；商业航天再度调整，亚太卫星跌近7%；光通信、创新药、汽车股等承压 [3] - 受消费政策利好提振，消费概念股升温 [3] - 啤酒股普遍向好 [3] - 佑驾创新显著走高，收盘涨7.21%至15.77港元；公司与印度龙头汽车零部件供应商Sterling Tools Ltd.签署谅解备忘录，聚焦印度市场汽车智能化升级，标志着出海2.0战略迈出关键一步 [7] - 南山铝业国际再创新高，收盘涨6.04%至71.95港元；公司拟开展电解铝及相关业务，计划于2026年启动年产25万吨电解铝项目筹备，预计两年建设期投资约4.366亿美元；中长期还计划规划额外年产50万吨项目 [8] - 兆易创新继续攀升，收盘涨5.52%至306港元；美光科技高管表示内存芯片短缺在过去一个季度愈演愈烈，供应紧张将持续到今年之后；光大证券指公司为国内利基型存储领先企业，受益于存储周期上行 [9] - 上海石化发布盈警，收盘跌5.26%至1.44港元；公司预计2025年度归属于母公司股东的净亏损约为人民币12.89亿元到15.76亿元，与2024年同期相比将出现亏损 [10]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势拉升行情，多只股票录得显著涨幅 [1] - 绿城中国股价上涨近6%，建发国际集团上涨近5%，中国海外宏洋集团上涨4.4% [1] - 华润置地、中国金茂上涨3%，越秀地产、融信中国、富力地产、融创中国、龙湖集团、美的置业均上涨超过1% [1] - 具体数据显示，绿城中国最新价9.310港元，涨跌幅5.68%；建发国际集团最新价15.000港元，涨跌幅4.75%；中国海外宏洋集团最新价2.120港元，涨跌幅4.43% [2] 政策与金融措施 - 中国内地近期推出了针对性的金融措施以支持房地产市场 [1] - 中国人民银行近期下调了再贷款利率25个基点 [1] - 商业房地产项目的最低首付比例要求从50%降至30% [1] 机构观点与行业展望 - 申万宏源认为，中国房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变 [1] - 《求是》文章强调了地产的金融属性、居民资产负债表，并建议政策“一次性给足”，后续行业政策值得期待 [1] - 平安证券研报指出，预计2025年楼市降幅将收窄，2026年曙光渐行渐近 [1] - 展望2026年，“好房子”凭借品质和得房率等优势，预计仍将成为提振新房销售的重要因素 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

核心观点 - 建发房产在2025年初完成核心管理层权力交接，林伟国升任董事长并主导“灯塔计划”，田美坦接任总经理，公司战略重心转向高端产品线发展和土地储备扩张，以推动向高质量发展模式转型 [1][2][3][8][13] 管理层重大调整 - 2025年1月，建发房产进行大规模组织架构调整，调整华东、海西、东南三大集群版图，并重新任命集群总经理或副总经理，将集群董事长上调集团总部 [1] - 执行董事林伟国受委任为董事会主席及提名委员会主席，不再担任行政总裁，该职务由原华东区域公司董事长田美坦接任 [1][3] - 人事变动提案处于公示阶段，预计于1月21日前确认，经上市公司审批后正式发布 [4] - 此次权力交接平和，直接原因是原董事长赵呈闽到退休年龄 [5] - 林伟国于2000年加入建发集团，2007年进入建发房产，是公司元老级高管，职业路径涉猎财务、运营、管理等多个岗位 [5][6] - 田美坦于2012年加入建发房产，长期任职于一线，拥有丰富的区域业务实操经验 [10] 新任领导层背景与业绩 - 林伟国在2016年接替卸任高管，上任建发国际首席运营官兼财务总监，2019年升任执行董事兼行政总裁 [7] - 2022年，在庄跃凯被调查后，林伟国接替赵呈闽担任建发房产总经理 [8] - 2022年至2025年，在赵呈闽领导下，公司实现了收入和土储规模的高速增长，但也面临增收不增利的情况 [8] - 田美坦在2014年担任建发上海公司副总，2016年任苏州事业部总经理，2019年华东区域合并后任总经理 [10] - 2020年，田美坦带领华东区域实现销售额突破300亿元，2021年华东区域合约销售额达380.52亿元，占公司全年销售额的31.31% [10] - 2022年公司组织架构调整后，田美坦仍担任华东区域公司董事长，并于同年获任为执行董事 [10] - 2025年3月，林伟国卸任行政总裁并获任董事会主席后，田美坦接任行政总裁一职 [10] 核心战略：“灯塔计划” - 基于对市场行情的判断及集团战略变化，建发国际在2025年全新提出“灯塔计划”，林伟国是主导该战略的领头人 [8][11] - “灯塔计划”是公司未来一段时间内最重要的工作，旨在推动公司向高质量发展模式转型 [13] - 该计划明确走高端产品线战略，首批项目瞄准国内环境相对积极的一线城市及强二线城市，分布于北京、上海、成都、杭州及厦门 [11] - 2025年内，建发国际在北京、上海及厦门有三个“灯塔项目”落地 [12] - 其中，上海·建发海宸项目于9月30日首开，推出322套房源，均价11.07万元/平方米，去化近九成；11月加推109套住宅，截至12月29日整体去化率约为62.18% [12] - 以上海、杭州为首的华东区域是“灯塔计划”的重要落点，田美坦的华东区域一线经验将辅助该计划推进 [11] 土地储备扩张 - 为支持“灯塔计划”及业务发展，建发房产在2025年加大了土地储备端的投入和拓展力度 [1][13] - 截至报道时，建发国际通过招拍挂形式共获取29宗地块，涉及北京、杭州、厦门、福州、苏州、漳州、泉州、上海、宁波、武汉共10座城市，总投资金额约为509亿元 [13] - 杭州和上海是获取地块数量最多的城市，各获取5宗地块，总地价分别为179.62亿元和35.92亿元 [13] - 除招拍挂外，公司还通过协议拿地方式，斥资123.5亿元取得上海4宗地块 [13] - 未来一段时间内，公司的发力重点将集中在竞争激烈的上海市场 [13]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要 [5][34] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [5][34][35] 板块行情与市场表现 - 第2周（1月5日-1月9日）申万房地产指数上涨5.1%，在31个一级行业中排名第11位 [5][8] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为城建发展，周涨幅达34.5%；港股涨幅第一为花样年控股，周涨幅达14.7% [7][10][11] - A股周跌幅最大为京基智农，达10.1%；港股周跌幅最大为佳兆业集团，达19.4% [7][13] 政策要闻 - **沈阳**：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付15%政策期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民及青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围扩大至二手房等 [5][18] - **上海**：强调打造公平公正市场竞争环境，将推进健全公平竞争审查机制、处置异常低价竞争、规范工程招标代理行为三方面工作 [5][18] - **三亚**：发布商品房资金监管暂行办法征求意见稿，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，实行销售环节“双录”制度，严防“带押销售” [5][18] 公司动态 - **越秀地产**：以底价25.61亿元拍下上海浦东新区一宗普通商品房用地，成交楼板价3.80万元/平方米 [5][20] - **保利发展与金地集团**：联合体以底价7.37亿元摘得大连市沙河口区一宗地块，综合楼面价7454元/平方米，计划建设低密度洋房社区 [5][20] 销售端数据 - **新房市场**：第2周监测的20城商品房成交面积153万平方米，日平均成交面积21.8万平方米，环比增加104%，同比减少37% [5][22] - 年初至今20城累计成交面积358万平方米，累计同比减少7% [5][22] - 一线城市第2周成交面积58.1万平方米，同比减少38%；但年初至今累计成交面积135万平方米，同比增加10% [23] - **二手房市场**：第2周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日平均成交面积30.3万平方米，环比增加1578%，同比减少11% [5][27] - 年初至今11城累计成交面积332万平方米，累计同比增加11% [5][27] - 一线城市第2周二手房成交面积91.2万平方米，同比减少12%；但年初至今累计成交面积150万平方米，同比增加29% [30] 融资端情况 - 第2周债券发行主体以地方国企为主 [5][33] - 新希望地产发行8.8亿元一般中期票据，票面利率3.29%，为本周最高；苏高新集团发行的超短期融资债券利率1.7%，为本周最低 [33] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][35] - **稳定红利资产**：推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心持有者太古地产，建议关注希慎兴业 [5][35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的贝壳-W [5][35]

核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

政策预期 - 近期《求是》杂志关于房地产市场的论述增强了市场信心 预计三月、四月前将出台更积极的房地产政策 尤其是抵押贷款补贴政策 [1] 看好的公司 - 看好执行能力强的公司 包括华润置地、中国海外发展和建发国际集团 [1] - 预计华润万象生活将受益于任何潜在的消费刺激措施 [1] 评级调整 - 将万物云评级上调至“中性” 因其最坏情况似乎已反映在股价中 [1] - 若万物云控股权转移至深圳地铁 将带来正面事件性机会 [1]