行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

股权变动 - 股东于9月24日将股票由瑞银证券香港有限公司转入香港上海汇丰银行 [1] - 转仓市值达16.08亿港元 占公司股份比例4.09% [1] 财务表现 - 上半年收益341.65亿元人民币 同比增长4.3% [1] - 公司权益持有人应占溢利9.14亿元人民币 同比增长11.8% [1] - 每股基本盈利48.09分 [1]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

港股内房股市场表现 - 港股内房股集体上涨 龙光集团涨3.74%至1.17港元 建发国际集团涨3.59%至18.170港元 世茂集团涨2.56%至0.400港元 中国海外宏洋集团涨2.85%至2.530港元 新城发展涨2.01%至2.540港元 碧桂园涨1.72%至0.590港元 万科企业涨1.30%至5.460港元 融创中国涨0.63%至1.610港元 龙湖集团涨0.89%至11.310港元 绿城中国涨0.84%至9.560港元 远洋集团涨0.80%至13.900港元 [1] - 上海豪宅市场出现日光盘 黄浦区外滩街道嘉里金陵华庭二期120套房源吸引227组客户 单日销售额达98.43亿元 [1] 政策与行业动态 - 住建部通报深化房地产领域改革 运用改革思维破解住房矛盾问题 持续巩固房地产市场稳定态势 构建房地产发展新模式 [1] - 多家房企推进境内债务重组 包括碧桂园 融创中国 龙光集团 旭辉控股集团 [1]

股权变动 - 建发国际集团股东于9月23日将股票从香港上海汇丰银行转入UBS Securities Hong Kong Limited 涉及转仓市值9.38亿港元 占公司股份比例2.32% [1] 财务表现 - 2025年上半年公司实现收益341.65亿元人民币 较去年同期增长4.3% [1] - 2025年上半年公司权益持有人应占溢利达9.14亿元人民币 同比增长11.8% [1]

股权变动 - 建发国际集团股东于9月23日将股票从香港上海汇丰银行转入UBS Securities Hong Kong Limited [1] - 转仓市值为9.38亿港元 占公司股份比例2.32% [1] 财务表现 - 2025年上半年公司实现收益341.65亿元人民币 同比增长4.3% [1] - 公司权益持有人应占溢利9.14亿元人民币 同比增长11.8% [1]

收入和利润（同比环比） - 收益为341.65亿元人民币，同比增长4.3%[14] - 毛利为44.02亿元人民币，同比增长12.8%[14] - 除所得税前溢利为22.55亿元人民币，同比增长12.3%[14] - 期内溢利为15.05亿元人民币，同比增长4.7%[14] - 公司期内溢利达人民币1,504,565千元，其中归属于本公司权益持有人的溢利为人民币913,748千元[15] - 期内全面收益总额同比增长9.2%至人民币1,538,636千元（2024年同期：1,408,741千元）[15] - 基本每股盈利为人民币48.09分，较去年同期47.30分增长1.7%[15] - 2025年上半年期内溢利为人民币9.13748亿元[22] - 2025年上半年全面收益总额为人民币9.47812亿元[22] - 公司权益持有人应占期内溢利为9.14亿元人民币，较去年同期8.17亿元增长11.8%[66] - 公司2025年上半年股东应占期内溢利为913,748千元人民币，较2024年同期的817,068千元人民币增长11.8%[70] - 稀释后每股盈利为45.18分人民币，较2024年同期的42.95分人民币增长5.2%[70] - 公司收入人民币341.6亿元，同比增长4.3%[153][155] - 公司毛利人民币44.0亿元，同比增长12.8%[153][155] - 公司权益持有人应占溢利人民币9.1亿元，同比增长11.8%[153][155] - 公司2025年上半年总收益为341.65亿元人民币，同比增长4.3%[174] - 物业开发收益增加11.3亿元至321.4亿元，同比增长3.6%[176][179] - 物业管理及相关服务收益增加2.8亿元至20.2亿元，同比增长16.0%[177][180] - 毛利率提升0.97个百分点至12.89%[181][185] - 公司权益持有人应占溢利增加0.9亿元至9.1亿元，同比增长11.8%[195][200] 成本和费用（同比环比） - 销售成本为297.62亿元人民币，同比增长3.2%[14] - 其他收入为3.54亿元人民币，同比下降13.4%[14] - 行政开支为9.87亿元人民币，同比增长6.5%[14] - 销售开支为13.92亿元人民币，同比下降3.1%[14] - 融资成本为4.67亿元人民币，同比增长75.1%[14] - 利息收入总额为2.99亿元人民币，同比下降15.9%[49] - 银行利息收入为2.49亿元人民币，同比下降21.8%[49] - 融资成本总额为32.54亿元人民币，同比下降20.6%[51] - 资本化利息金额为27.87亿元人民币，同比下降27.3%[51] - 实际确认融资成本为4.67亿元人民币，同比增长75.0%[51] - 已出售物业成本为282.45亿元人民币，较去年同期274.41亿元增长2.9%[55] - 所得税开支总额为7.50亿元人民币，较去年同期5.71亿元增长31.3%[57] - 中国企业所得税为17.31亿元人民币，较去年同期10.09亿元增长71.6%[57] - 中国土地增值税为1.01亿元人民币，较去年同期1.60亿元下降37.1%[57] - 递延税项为10.82亿元人民币收益，较去年同期5.98亿元收益增长80.9%[57] - 物业存货及其他合同成本拨备为3.93亿元人民币，较去年同期2.85亿元增长37.8%[55] - 向联营公司及合营公司贷款的预期信贷亏损拨备为2063万元人民币，去年同期为拨回6523万元[55] - 总借贷成本减少0.9亿元至15.0亿元，同比下降5.7%[183][188] - 投资物业公平值变动损失扩大至3485万元[184][189] - 行政开支增加0.6亿元至9.9亿元[191][196] - 所得税开支增加1.8亿元至7.5亿元[194][199] 各条业务线表现 - 公司物业开发收入为321.43亿元人民币，同比增长3.6%[46] - 物业管理及其他相关服务收入为202.14亿元人民币，同比增长16.0%[46] - 物业管理服务收入为131.62亿元人民币，同比增长27.0%[46] - 建设管理及代建服务收入为45.37亿元人民币，同比增长12.5%[46] - 物业租赁租金收入为4.32亿元人民币，同比增长8.7%[46] - 房地产开发业务收入达人民币321.4亿元，同比增长人民币11.3亿元，占总收入94.1%[157][158] - 物业开发业务收益321.43亿元人民币，占总收益94.08%[174] - 物业管理及相关服务收益20.21亿元人民币，同比增长16.0%[174] - 在管建筑面积达83.3百万平方米[177][180] 各地区表现 - 厦门城市销售额同比显著下降：人民币47.8854亿元（2025）vs 人民币78.6311亿元（2024）[160] - 上海城市销售额同比大幅增长：人民币77.1073亿元（2025）vs 人民币0.2371亿元（2024）[160] - 杭州合同销售金额同比增长：人民币119.1029亿元（2025）vs 人民币101.2884亿元（2024）[166] - 北京合同销售金额同比增长近一倍：人民币82.5906亿元（2025）vs 人民币41.7680亿元（2024）[166] - 苏州合同销售金额同比下降近50%：人民币13.5020亿元（2025）vs 人民币26.7582亿元（2024）[166] - 漳州市应属销售金额同比下降69.6%至3.62亿元人民币[167] - 珠海市应属销售金额激增2543.9%至6925万元人民币[167] - 上海市土地储备可供销售总面积115.31万平方米，较2024年末增长20.9%[171] - 南寧區域投資物業市場每月租金範圍為每平方米人民幣36元至1,920元[87] - 上海區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣220元至489元，較2024年12月31日的223元至496元略有下降[87] - 蘇州區域投資物業市價於2025年6月30日為每平方米人民幣23,850元，較2024年12月31日的25,024元下降4.7%[87] - 北京區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣109元，較2024年12月31日的116元下降6.0%[92] - 杭州區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣48元，較2024年12月31日的49元下降2.0%[92] - 莆田區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣18元，較2024年12月31日的17元增長5.9%[90] 管理层讨论和指引 - 公司决议不派发中期股息，与去年同期一致[63] - 2024年末期股息以现金支付约人民币3.18081亿元及股份支付约人民币18.87775亿元结清[22][23] - 2024年末期股息总额约为人民币22.05856亿元[22] - 主要管理层人员薪酬总额人民币9682万元，同比下降21.2%[145] - 建发房产提供不超过人民币600亿元贷款融资，年利率4.06%[141][142] 其他财务数据 - 分占联营公司收益为4.05亿元人民币，同比增长59.2%[14] - 总资产同比增长7.6%至人民币443,932,383千元（2024年末：412,483,385千元）[16] - 开发中物业存货增长9.4%至人民币243,923,464千元（2024年末：223,028,034千元）[16] - 银行及手头现金减少1.8%至人民币56,255,461千元（2024年末：57,259,153千元）[16] - 合同负债大幅增长15.7%至人民币184,410,331千元（2024年末：159,457,346千元）[17] - 计息借款总额增长17.8%至人民币41,111,718千元（流动+非流动）[17][18] - 非控股权益同比增长5.5%至人民币68,493,895千元（2024年末：64,945,023千元）[18] - 于联营公司的权益增长9.3%至人民币19,768,640千元（2024年末：18,083,675千元）[16] - 母公司拥有人应占权益总额为96,147,111千元[19] - 股份溢价为5,876,071千元[19] - 保留盈利为15,978,926千元[19] - 法定储备为2,452,179千元[19] - 永续贷款为12,000,000千元[19] - 资本储备为1,846,535千元[19] - 汇兑储备为0元[19] - 重估储备为2,692千元[19] - 限制性股份激励计划持有股份为7,650千元[19] - 股本为163,148千元[19] - 2025年6月30日权益总额为人民币1070.01125亿元[22] - 2025年6月30日本公司权益持有人应占权益为人民币385.0723亿元[22] - 2025年上半年非控股权溢注资人民币33.81372亿元[22] - 2025年上半年已付非控股权溢股息人民币4.72087亿元[22] - 股份为基础付款开支扣除税项为人民币1.24302亿元[22] - 附属公司股份为基础付款开支扣除税项为人民币4980万元[22] - 经营现金流转正为120.31亿元人民币，上年同期为负34.12亿元人民币[24] - 投资活动现金净流出124.49亿元人民币，上年同期为净流入8.12亿元人民币[24] - 融资活动现金净流出5.29亿元人民币，较上年同期22.68亿元人民币流出大幅收窄[24] - 现金及等价物减少9.47亿元人民币，上年同期减少48.68亿元人民币[24] - 期末现金及等价物余额532.95亿元人民币，较期初542.46亿元人民币减少1.8%[24] - 融资活动中偿还计息借款及关联方款项达1235.21亿元人民币，上年同期为1179.12亿元人民币[25] - 汇率变动导致现金减少408.7万元人民币，上年同期为增加427.1万元人民币[24] - 财务报表以人民币千元列示，功能货币为港元[26][29] - 直接控股公司为英属维尔京群岛注册的益能国际有限公司[27][30] - 最终控股公司为中国注册的厦门建发集团有限公司[27][30] - 投资物业账面价值从2024年末2,778,052千元人民币增至2025年6月30日的3,016,927千元人民币[73] - 投资物业公平值变动损失34,849千元人民币[73] - 自存货转拨投资物业金额273,724千元人民币[73] - 价值623,000千元人民币的投资物业被抵押给银行[73][74] - 所有投资物业均被归类为公允价值层级第三级[81][83] - 投资物业估值采用直接资本化法，参考市场月租金和资本化率[86] - 開發中物業賬面價值於2025年6月30日為人民幣2,439.23億元，較2024年12月31日的2,230.28億元增長9.4%[95] - 持作銷售物業賬面價值於2025年6月30日為人民幣195.78億元，較2024年12月31日的217.40億元下降9.9%[95] - 物業存貨總額於2025年6月30日為人民幣2,635.02億元，較2024年12月31日的2,447.68億元增長7.7%[95] - 其他非流動金融資產中的非上市股本證券公平價值於2025年6月30日為人民幣10.79億元，較2024年12月31日的11.15億元下降3.2%[93] - 资本化合同成本确认为销售开支金额为人民币4.538亿元[96][98] - 开发中物业账面价值人民币237.33亿元被质押用于银行借款担保（2024年末为464.40亿元）[97] - 贸易应收账款净额人民币30.27亿元，其中181-365天账龄占比最高达57.8%（人民币17.50亿元）[99][101] - 其他应收款中增值税应收款金额最大为人民币78.24亿元[99] - 银行存款及现金总额人民币562.55亿元，其中受限存款人民币29.61亿元[108] - 贸易应收账款减值准备减少人民币1.021亿元，期末余额26.68亿元[102] - 其他应收款减值准备增加人民币5559万元，期末余额8349万元[104][105] - 0-30天账龄贸易应收账款大幅下降至人民币2.63亿元（2024年末18.41亿元）[101] - 意向开发项目预付款新增人民币25.36亿元[99] - 按金类其他应收款减少至人民币25.71亿元（2024年末52.02亿元）[99][105] - 公司银行结余为人民币560.499亿元（2024年12月31日：约人民币569.939亿元），均以人民币计价并存于中国境内银行[110] - 受限银行存款主要为人民币计价的商品房预售建设保证金，需存放于指定银行账户并专用于支付相关项目建设成本[111] - 贸易应付款项总额为人民币258.873亿元，较2024年末的人民币258.515亿元基本持平[112][114] - 90天以上账龄的贸易应付款项显著增加至人民币88.447亿元（2024年末：人民币61.999亿元），增幅达42.6%[114] - 应付职工薪酬大幅减少至人民币4.161亿元（2024年末：人民币9.560亿元），降幅56.5%[112] - 应付增值税降至人民币3.739亿元（2024年末：人民币9.389亿元），降幅60.2%[112] - 应收非控股权益款项增加至人民币526.846亿元（2024年末：人民币486.852亿元），其中人民币6.516亿元计息利率区间为1.92%-6.5%[119][120] - 应付非控股权益款项增至人民币78.340亿元（2024年末：人民币69.966亿元），其中人民币16.700亿元计息利率区间为3.5%-10%[119][120] - 应付联营公司款项减少至人民币113.024亿元（2024年末：人民币113.658亿元），其中人民币30.772亿元计息利率区间为1.9%-4.75%[119][120] - 间接控股公司贷款实际年利率从4.45%下降至4.06%，且无需在一年内偿还[121][124] - 预期信贷亏损拨备从2024年底的人民币48,734千元增加至2025年6月底的人民币52,737千元，增幅为8.2%[127][128] - 银行借款总额从2024年底的人民币33,746,897千元增至2025年6月底的人民币41,111,718千元，增长21.8%[130] - 有抵押银行贷款从2024年底的人民币6,821,723千元减少至2025年6月底的人民币6,644,137千元，下降2.6%[130] - 无抵押银行贷款从2024年底的人民币26,925,174千元增至2025年6月底的人民币34,467,581千元，增长28.0%[130] - 一年内到期银行借款从2024年底的人民币6,124,502千元增至2025年6月底的人民币8,100,151千元，增长32.3%[131] - 开发中物业抵押品账面价值从2024年底的人民币46,440,119千元大幅减少至2025年6月底的人民币23,733,157千元，下降48.9%[132][134] - 建发房产担保的无抵押借款从2024年底的人民币23,929,644千元增至2025年6月底的人民币29,477,101千元，增长23.2%[133][135] - 银行借款实际年利率区间从2024年底的1.20%-3.30%降至2025年6月底的0.95%-3.05%[133][136] - 间接控股公司贷款利息开支从2024年6月底的人民币1,029,169千元降至2025年6月底的人民币960,110千元，下降6.7%[140] - 间接控股公司原材料采购从2024年6月底的人民币201,918千元降至2025年6月底的人民币103,898千元，下降48.5%[140] - 公司向建发房产支付贷款利息开支人民币9.6011亿元，同比下降6.7%[142] - 公司向联营公司提供贷款年利率6.50%至10.00%[141][142] - 公司向联营公司借款年利率1.90%至4.75%[141][142] - 公司向合营公司提供贷款年利率2.0%[141][142] - 全国房地产新建商品房销售额4424.1亿元，同比下降5.5%[150][151] - 交付物业总建筑面积190.1

业绩表现 - 2025上半年50家样本房企营业收入12049亿元 同比下降16.1% [1] - 央国企营收同比增长4.9% 民企下降32.1% 混合制企业下降26.1% [1] - 归母净利润亏损870亿元 同比扩大39% [1] - 行业毛利率11.68% 较2024年下降0.29个百分点 [1] - 销管费率4.89% 较2024年下降0.62个百分点 [1] - 多家房企计提大额存货减值 万科A/绿城中国/华发股份均超10亿元 [1] 经营状况 - TOP100房企全口径销售金额17820亿元 同比下降11% [2] - 头部房企表现分化 建发国际集团/中国金茂实现正增长 [2] - TOP30房企中民企数量从2020年21家降至7家 [2] - 14家典型房企拿地强度从2021年0.47回升至0.36 [2] - 中国金茂/建发国际集团/滨江集团/绿城中国拿地强度超0.6 [2] 资产质量 - 16家典型房企总资产规模101875亿元 较2024年末下降2.9% [3] - 有息负债规模27146亿元 较2024年末微增0.4% [3] - 资产负债率71.5% 较2024年末下降0.8个百分点 [3] - 短期有息负债占比30.4% 较2024年末下降1.8个百分点 [3] - 平均融资成本3.63% 较2024年下降30个基点 [3] - 建发国际集团/滨江集团/绿城中国竣工存货占比低于15% [3] - 四家房企资产流速超过65% 包括建发国际/滨江/保利/华发 [3] 市场格局 - 核心城市优质新房项目去化表现良好 [4] - 二手房市场呈现以价换量态势 [4] - 房企竞争重点转向资产质量/产品品质/品牌服务 [4] - 推荐关注持续在核心城市拿地的头部房企 [4]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]