财务数据 - 本集团收益为327.53亿人民币，同比增长34.4%[6] - 毛利为39.03亿人民币，同比增长5.1%[6] - 期内溢利为14.36亿人民币，同比增长1.0%[6] - 本公司权益持有人应佔溢利为8.17亿人民币[7] - 本公司权益持有人每股基本盈利为47.30人民币分[7] - 本公司权益持有人每股攤薄盈利為42.95人民幣分[7] - 公司资产总值为459,180,149千人民币，较上年末增加7.5%[8,9] - 公司流动资产净值为144,253,925千人民币，较上年末增加10.6%[9] - 公司非流动负债为84,868,901千人民币，较上年末增加12.4%[9] - 公司权益总额为96,147,111千人民币，较上年末增加5.7%[9] - 公司母公司拥有人应占权益为33,851,486千人民币，较上年末增加1.2%[9] - 公司非控股权益为62,295,625千人民币，较上年末增加8.4%[9] - 公司银行及手头现金为49,217,544千人民币，较上年末下降9.1%[8] - 公司开发中物业为277,226,201千人民币，较上年末增加8.8%[8] - 公司持作销售物业为17,730,596千人民币，较上年末增加21.8%[8] - 公司应收非控股权益款项为46,864,601千人民币，较上年末增加11.9%[8] - 截至2024年6月30日止六个月，经营活动所用现金净额为34.12亿人民币，投资活动所得现金净额为8.12亿人民币，融资活动所用现金净额为22.68亿人民币[13] - 截至2024年6月30日，现金及现金等价物余额为462.56亿人民币，较年初减少48.68亿人民币[13] - 融资活动所用现金中约1,179.12亿人民币用于偿还计息借款、间接控股公司贷款及应付非控股权益款项[13] - 物业开发收入为310.11亿元人民币，同比增长36.4%[21] - 物业管理及其他相关服务收入为17.42亿元人民币，同比增长7.9%[21] - 利息收入为35.52亿元人民币，同比下降38.0%[23] - 政府补助收入为1.65亿元人民币，同比增长43.9%[23] - 按公平值计入损益的金融资产公平值变动收益为1,000万元人民币，同比下降91.9%[23] - 总借款成本为41.00亿元人民币，同比下降28.3%[24] - 中国企业所得税费用为10.09亿元人民币，同比下降58.3%[26] - 中国土地增值税费用为1.60亿元人民币，同比增长411.1%[26] - 递延税项收益为5.98亿元人民币，同比下降69.8%[26] - 总所得税费用为5.71亿元人民币，同比增长21.7%[26] - 公司截至2024年6月30日止六个月的每股基本盈利为人民币47.30分[33] - 公司截至2024年6月30日止六个月的每股攤薄盈利为人民幣42.95分[35] - 公司投资物业于2024年6月30日的账面价值为人民幣1,666,904千元[36][37] - 物业存货包括2,772.26亿元人民币的开发中物业和177.31亿元人民币的持作销售物业,其中46,390.08亿元人民币的开发中物业已抵押给银行[44][45] - 其他合同成本为21.61亿元人民币,主要为销售佣金,本期确认为销售开支的金额为3.56亿元人民币[46] - 贸易应收款项净额为16.99亿元人民币,账龄主要集中在1年以内,计提了1.62亿元人民币的坏账准备[47][48][49] - 其他应收款项净额为112.71亿元人民币,包括应收增值税76.41亿元人民币,计提了0.70亿元人民币的坏账准备[47][50] - 截至2024年6月30日,公司银行及手头现金为492.18亿人民币[52] - 截至2024年6月30日,公司贸易应付款项为252.12亿人民币[54] - 公司应收非控股权益款项计提了4.69亿人民币的减值准备[59] - 截至2024年6月30日,公司银行贷款总额为349.15亿人民币,其中有抵押贷款77.19亿人民币,无抵押贷款271.96亿人民币[60] - 公司银行贷款中,5.37亿人民币将于一年内到期[61] - 应付关联公司款项合计190.36亿人民币,其中包括应付间接控股公司29.56亿人民币[56] - 应收非控股权益款项308.63亿人民币按6.5%-10%的年利率计息,应付非控股权益款项100.14亿人民币按4.2%-10%的年利率计息[56] - 应付联营公司款项27.98亿人民币按3.25%-3.45%的年利率计息,应付合营公司款项6.46亿人民币按2.16%-4.2%的年利率计息[56] - 本集团收入约为人民币32,753.30百万元，同比增加约34.5%[69] - 本集团毛利约为人民币3,902.75百万元，同比增加约5.1%[69] - 本公司权益持有人应佔溢利约为人民币817.07百万元，同比减少约36.4%[69] - 物业开发业务收入约为人民币31,010.85百万元，占总收入约94.68%[70] - 交付的物业总建筑面积约为2,052,000平方米，同比增加约252,000平方米[70] - 间接控股公司贷款的利息开支为人民币658,252,000元[65] - 向联营公司贷款的利息收入为人民币20,080,000元[65] - 向

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [3] 报告的核心观点 销售保持定力，提升土储变现能力 - 2024年上半年公司实现营业收入327.5亿元，同比+34.5%,主要是由于已售及已交付可出售总建筑面积较23年同期上升所致;实现归母净利润8.17亿元,同比-36.37% [8] - 2024年上半年公司实现全口径金额660亿元,根据克而瑞百强房企销售业绩排行榜为行业第七;全口径回款647亿元,回款率高达98% [9] - 2024年上半年公司新增拿地货值742亿元,精耕一二线核心城市;拿地金额420亿元,拿地权益比例78%,主要聚焦杭州、厦门、武汉、上海和长沙等核心城市 [10] - 截至2024年6月30日,公司在手现金49217.54百万元,净负债权益比率约为45.72%;现金短债比5.0x,较2023年年末增长0.3x;平均融资成本为3.65%,较2023年年末下降10b.p. [11] 财务数据总结 - 2024年上半年,公司毛利率和归母净利率分别为11.9%和2.5%,同比分别下降3.3个百分点和2.8个百分点,毛利率下行主要的原因在于已交付项目毛利率水平较23年同期低并录得结转收入所致 [8][17] - 2024年EPS预测为2.38元,给予公司2024年8-10倍PE估值,对应市值区间为420-525亿港元,对应合理价值区间为每股20.81-26.01港元 [12][19]

报告投资评级 - 维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司营业收入同比高增，净利润维持增长，归母净利润有所下滑 [9] - 公司整体经营状况稳健，核心一二线城市土储充沛，融资成本优势明显 [9] - 预计2024-2026年归母净利润为53.2、64.5和78.3亿元，对应2024-2026年EPS为2.9、3.5、4.3港元，当前股价对应PE为4.2、3.5、2.8倍 [9] 公司经营情况总结 结算规模和现金回款 - 2024上半年公司实现营业收入327.53亿元，同比增长34.5%，其中物业开发收入310.11亿元，同比增长36.4% [9] - 物业开发现金回款约为647亿元，保障经营效率 [9] 销售情况 - 2024年上半年公司实现销售金额508.7亿元，权益销售面积约245.9万平方米，同比分别下降31.9%、26.3% [9] - 但公司销售排名逆势提升，2024年1-6月全口径销售金额达660.6亿元，排名第7 [9] 土储和财务状况 - 截至2024年上半年末，公司土地储备约为1444.8万平方米，在核心一二线城市土地储备充沛 [9] - 2024年上半年末，公司资产负债率为79.06%，净负债率45.72%，债务结构合理健康 [9] - 公司融资成本继续下降，2024上半年平均融资成本3.65%，较2023年末下降10BP [9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 建发国际集团增收不增利，主要因结转项目来自2020及2021年拿地项目，结算毛利率下滑、结转项目平均权益同比降低；已售未结金额充裕，“三道红线”指标持续优化，融资优势凸显 [4] - 土储结构健康，2024H1拿地强度靠前，新增货值位列首位，有望保持较好项目去化水平 [4] - 公司背靠厦门国企建发集团，逆境突围，销售表现优于同业，积极拿地扩储，有望扩大市场份额；考虑行业调整期和结算端压力，下调2024 - 2026年EPS预测，但维持“推荐”评级 [4][7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 股价12.7港元，行业为房地产，网址为www.cndintl.com，大股东为建发房产，持股55.2%，实际控制人为厦门市国有资产监督管理委员会 [2] - 总股本2017百万股，流通A股市值为0，流通B/H股2017百万股，总市值233.81亿元，每股净资产11.5元，资产负债率79.06% [2] 财务数据 2024年中报 - 收入327.5亿元，同比增长34.5%；归母净利润8.2亿元，同比下滑36.4% [4] 财务预测 |会计年度|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|134430|152578|161733| |YOY(%)|34.9|13.5|6.0| |净利润（百万元）|5035|5108|5167| |YOY(%)|2.0|1.5|1.2| |毛利率(%)|11.1|10.5|10.0| |净利率(%)|4.7|3.7|3.5| |ROE(%)|15.0|13.6|12.3| |EPS(摊薄/元)|2.50|2.53|2.56| |P/E(倍)|4.6|4.6|4.5| |P/B(倍)|0.7|0.6|0.6| [5] 经营情况 已售未结情况 - 截至2024H1，已售未结金额2317亿元，较2023年末增长11%，2022年及之后拿地项目的并表已售未结金额占比约75% [4] 财务指标情况 - “三道红线”指标持续优化，剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为61.1%、45.7%、5倍；存量有息负债平均融资成本3.65%，较2023年末下降10bp [4] 拿地情况 - 2024H1在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为54.7%、50.2%，分别位居50强房企TOP1、TOP2，新增货值位列首位 [4] - 2024H1公开市场新增14宗土地，全口径拿地金额420亿元，全口径拿地货值742亿元，拿地权益比（货值口径）78% [4] 土储情况 - 截至2024H1，土储货值2577亿元，其中一二线占比83%，2022年以来新获取项目占比77%；一年内达售的“新滚存”占比67% [4] 投资建议 - 下调公司2024 - 2026年EPS预测分别为2.53元（原为2.70元）、2.56元（原为2.73元）、2.58元（原为2.75元），当前股价对应PE分别为4.6倍、4.5倍、4.5倍，维持“推荐”评级 [4][7]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 业绩下滑 - 2024H1营收同比+34.5%、归母净利润同比-36.4%，业绩有所下滑、低于预期 [6] - 利润率下滑明显，2024H1毛利率11.9%，同比-3.3pct；归母净利率2.5%，同比-2.8pct [6] 销售下滑但拿地积极 - 2024H1销售额同比-30%，行业景气度下滑导致销售规模出现回落 [7] - 2024H1新增优质土地14幅，拿地金额420亿元，同比-39%，拿地/销售金额比64% [7] 资金优势明显 - 三条红线维持绿档，融资成本创新低，国企背景具备明显融资优势 [8] 其他 - 公司扎根福建，坚持高品质重点布局，是厦门国资委旗下地产开发平台 [9] - 销售增速可观，兼具国企的稳健性与民企的灵活性 [9] - 小幅下调公司2024-2026年归母净利润预测 [9]

报告公司投资评级 报告给予建发国际集团"买入"评级[11][12]。 报告的核心观点 1) 公司营收稳步增长,主要由开发业务增长带动,1H24 开发业务收入 310.1 亿元,同比+36.4%[2][3] 2) 归母净利润同比下滑主要因为:①房地产市场下行,交付项目毛利率下滑,1H24 公司毛利率 11.92%,同比下降 3.33pct[2][3]；②计提存货减值,1H24 管理费用 9.26 亿元,同比增加 4.14 亿元[2][3]；③结算项目权益比例下降,1H24 公司净利润 14.4 亿元,同比+1.2%,其中少数股东损益 6.19 亿元,同比增加 4.81 亿元[2][3] 3) 销售排名稳步增长,1H24 公司全口径销售额 660 亿元,同比-31%（百强房企整体同比-42%）;权益销售额 509 亿元,同比-32%;行业排名升至第 7[2][3] 4) 公司持续深耕核心城市,进驻的 70 余个城市中 46 个进入当地销售 TOP10[2][3] 5) 公司拿地金额 420 亿元,居行业第一,拿地权益比 78%,补充货值 742 亿元,重点在杭州、上海、厦门、武汉、长沙等优质深耕城市拿地[2][3] 6) 公司三道红线稳居绿档,融资成本持续下降,有息负债平均利率 3.65%,较 2023 年末下降 10BP[2][3] 财务数据总结 1) 2024年营业收入153,473百万元,同比增长14.17%[6] 2) 2024年归母净利润5,338百万元,同比增长6.02%[6] 3) 2024年每股收益2.646元,同比增长6.02%[6] 4) 2024年ROE(归属母公司)13.82%,较2023年下降1.23个百分点[6] 5) 2024年P/E估值4.78倍,较2023年下降5.73%[6]

整体销售数据 - 截至2024年6月30日止六个月，公司连同合营及联营公司实现归属股东权益的累计合同销售金额约508.7亿元，同比减少约238.6亿元，减幅约31.9%；累计合同销售总面积约245.9万平方米，同比减少约87.9万平方米，减幅约26.3%[4] - 公司本期连同合营公司及联营公司实现归属股东权益的累计合同销售金额达约人民币508.7亿元，较上年同期减少约31.9%（上年同期约人民币747.3亿元）[187] - 公司本期归属股东权益的累计合同销售总建筑面积约为245.9万平方米，较上年同期减少约26.3%[187] 物业开发现金回款 - 截至2024年6月30日止六个月，公司连同合营及联营公司实现物业开发现金回款合计约647亿元[5] 公司收入情况 - 截至2024年6月30日止六个月，公司实现收入约327.533亿元，同比增长约83.9411亿元，增幅约34.5%；其中物业开发分部收入约310.1085亿元，同比增长约82.6732亿元，增幅约36.4%[6] - 2024年上半年收益为32753303千元，2023年同期为24359190千元[11] - 公司本期收入约为人民币32,753.30百万元，较上年同期增加约人民币8,394.11百万元（约34.5%）[180] 公司利润情况 - 截至2024年6月30日止六个月，公司权益持有人应占利润约8.1707亿元，同比减少约4.6707亿元，减幅约36.4%[7] - 公司本期权益持有人应占溢利约为人民币817.07百万元，较上年同期减少约人民币467.07百万元（约36.4%）[180] - 2024年公司权益持有人应占期内溢利817,068千元，2023年为1,284,140千元[83] 每股盈利与股息 - 公司基本每股盈利为人民币47.30分，董事会决议不就本期宣派中期股息[8] - 2024年每股基本盈利47.30分，2023年为80.09分[83] - 2024年每股摊薄盈利42.95分，2023年为74.40分；2024年为计算每股摊薄盈利的公司权益持有人应占溢利813,813千元，2023年为1,282,459千元[88] - 董事会决议不派发本期中期股息（上年同期：无）[80] 毛利与除所得税前溢利 - 2024年上半年毛利为3902749千元，2023年同期为3714443千元[12] - 2024年上半年除所得税前溢利为2007694千元，2023年同期为1891484千元[13] - 公司本期毛利约为人民币3,902.75百万元，较上年同期增加约人民币188.31百万元（约5.1%）[180] 资产总值情况 - 2024年6月30日非流动资产总值为36762087千元，2023年同期为36017074千元[23][24] - 2024年6月30日流动资产总值为422418062千元，2023年同期为391260439千元[25][26] 负债与权益情况 - 流动负债中贸易及其他应付款项为31,298,293元，较之前的34,164,477元有所减少；合同负债为213,299,145元，较之前的190,922,483元有所增加[28] - 流动资产净值为144,253,925元，较之前的130,399,977元有所增加；资产总值减流动负债为181,016,012元，较之前的166,417,051元有所增加[29] - 非流动负债中间接控股公司贷款为53,815,400元，较之前的47,829,395元有所增加；租赁负债为151,641元，较之前的136,171元有所增加[30] - 负债总额为363,033,038元，较之前的336,338,644元有所增加；资产净值为96,147,111元，较之前的90,938,869元有所增加[31] - 权益中股本为163,148元，与之前持平；储备为21,688,338元，较之前的21,293,331元有所增加[32] - 本公司权益持有人应占权益为21,851,486元，较之前的21,456,479元有所增加；永续贷款认购人应占权益为12,000,000元，与之前持平[33] - 母公司拥有人应占权益为33,851,486元，较之前的33,456,479元有所增加；非控股权益为62,295,625元，较之前的57,482,390元有所增加[34] 会计准则影响 - 公司于2024年1月1日起采纳新订及经修订香港财务报告准则，对业绩及财务状况无重大影响[40][43] - 已颁布但尚未生效的香港财务报告准则，如香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号（修订本）等，预计对综合财务报表无重大影响[45][47] 业务分部情况 - 集团主要从事物业开发及物业管理以及其他相关服务业务，物业开发、物业管理及其他相关服务业务已识别为一个单独分部[49] 客户收益贡献 - 截至2024年和2023年6月30日止六个月，无客户贡献集团收益10%或以上[51] 各业务线收益 - 2024年物业开发收益31,010,852千元，2023年为22,743,526千元；2024年物业管理及其他相关服务收益1,742,451千元，2023年为1,615,664千元[53] - 公司本期物业开发业务收入达约人民币31,010.85百万元，较上年同期增加约人民币8,267.32百万元，占本期总收入约94.68%[181] 收益确认时间 - 2024年确认收益于某一时间点为31,121,612千元，于一段时间内为1,631,691千元；2023年对应数据分别为22,855,375千元和1,503,815千元[56] 其他收入与融资成本 - 2024年其他收入为409,133千元，2023年为641,886千元[62] - 2024年融资成本总借款成本4,100,323千元，资本化利息3,833,616千元，最终融资成本266,707千元；2023年对应数据分别为5,718,259千元、5,345,481千元和372,778千元[65] 借款成本资本化年利率 - 借款成本资本化年利率2024年介于1.30%至10.00%，2023年为1.40%至10.0%[66] 已出售物业成本与所得税开支 - 2024年已出售物业成本27,441,170千元，2023年为19,661,380千元[68] - 2024年所得税开支总额571,216千元，2023年为469,631千元[71] 所得税政策 - 截至2024年和2023年6月30日止六个月，就中国营运附属公司估计应课税溢利按25%计提中国企业所得税[75] - 中国土地增值税按土地增值额30%至60%不等的累进税率计算，若增值额不超可扣减项目总额20%，销售普通住宅物业可获豁免[76] - 中国公司向海外投资者汇付股息须按10%税率缴纳预扣所得税[77] - 截至2024年及2023年6月30日止六个月，集团毋须缴纳开曼群岛企业所得税和英属处女群岛所得税[78][79] 投资物业情况 - 2024年6月30日投资物业账面价值1,666,904千元，2023年12月31日为1,668,273千元[91] - 2024年6月30日，公允价值为6.27亿元的投资物业已抵押予银行，2023年12月31日为6.3亿元[92] - 中国投资物业租期为10至50年，2024年6月30日账面净额1,666,904千元，2023年12月31日为1,668,273千元[94] - 投资物业于2024年6月30日及2023年12月31日经独立专业合资格估值师估值，本期内估值技术无变动[95] - 2024年6月30日及2023年12月31日，集团所有投资物业均于公允价值层级第三级内，本期内无转入或转出[99] - 南宁区域投资物业市场每月租金36 - 1920元/平方米（2024年）、40 - 2101元/平方米（2023年），复归收入的资本化比率3.5% - 7.0% [102][103] - 上海区域投资物业市场每月租金228 - 507元/平方米（2024年）、541 - 598元/平方米（2023年），复归收入的资本化比率5.5% - 6.0% [104][105] - 苏州区域投资物业市价28800元/平方米（2024年）、29000元/平方米（2023年），物业溢价4.0%（2024年）、4.5%（2023年） [107] - 福州、莆田区域投资物业市场每月租金均为47元/平方米（2024、2023年），贴现率均为5.5% [108][109][112][113] - 成都区域投资物业市场每月租金44元/平方米（2024年）、40元/平方米（2023年），贴现率5.0% [110][111] 其他金融资产与物业存货 - 其他金融资产中，次级证券2023年末为1000千元，非上市股本证券2024年6月末为116538千元、2023年末为115538千元 [115] - 物业存货中，开发中物业2024年6月末为277226201千元、2023年末为254715815千元，持作销售物业2024年6月末为17730596千元、2023年末为14559515千元 [118] 抵押物业情况 - 2024年6月30日，账面价值46390078000元的开发中物业已抵押给银行获取借款，2023年末为43975355000元 [123] 贸易应收款与其他应收款 - 贸易应收款中，应收第三方2024年6月末为1840155千元、2023年末为2727964千元，应收关联方2024年6月末为21823千元、2023年末为23854千元 [126] - 其他应收款中，按金2024年6月末为2601789千元、2023年末为1593541千元，应收增值税2024年6月末为7641164千元、2023年末为6217807千元 [128] 贸易应收款项账龄与亏损拨备 - 截至2024年6月30日，贸易应收款项（扣除亏损拨备）0至30天为443,336千元，31至90天为150,868千元，91至180天为172,739千元，181至365天为513,373千元，1年以上为419,615千元，总计1,699,931千元[132][133] - 2024年贸易应收款项亏损拨备1月1日结余为193,563千元，期内确认预期信贷亏损拨备为 - 31,516千元，6月30日结余为162,047千元[135][136] - 2024年其他应收款项亏损拨备1月1日结余为68,584千元，期内确认预期信贷亏损拨备为1,763千元，6月30日结余为70,347千元[138][139] - 截至2024年6月30日止六个月，公司计提贸易应收款项预期信贷亏损（拨回）拨备约人民币 - 31,561,000元，其他应收款项为人民币1,763,000元[140] 银行及现金情况 - 2024年6月30日银行及手头现金为46,255,626千元，受限银行存款为2,961,918千元，总计49,217,544千元；2023年12月31日分别为51,119,518千元、3,041,801千元、54,161,319千元[145] 贸易应付款项与其他应付款项 - 2024年6月30日贸易应付款项为25,211,637千元，2023年12月31日为26,851,284千元[149] - 2024年6月30日其他应付款项中，预收款项及其他应付款项为110,200千元，应付利息为20,583千元等，总计6,086,656千元；2023年12月31日总计7,313,193千元[150][151] - 2024年6月30日贸易应付账款0至30天为9,339,989千元，31至60天为3,460,594千元，61至90天为1,721,485千元，90天以上为10,689,569千元，总计25,211,637千元[154] 应收与应付非控股权益款项 - 2024年6月30日应收非控股权益款项为46,911

业绩总结 - 公司在五一期间的存量续销项目销售额大约为43亿，与去年持平，同比增长约20%[2] - 公司总额获值约为2700亿，未售货值约为2400亿，杭州未售货值最高达378亿，公司整体流动性较好[3] - 公司近年来积极减值，减值总额达60多亿，减值比例较高，但有助于保持存货健康[5] - 公司去年有息负债降低了近80亿，有息负债与现金短债比为4.7，保持资产健康是公司的首要策略[6] - 公司今年供货量预计能与去年持平，但由于区划率不确定，无法给出全年销售预期[7] 市场扩张和并购 - 公司对拿地的财务要求更加审慎，虽然在行业排名上靠前，但仍保持谨慎态度[8] - 公司在核心城市深耕，重点关注一二线城市和核心二线城市[9] - 拿地的利润率要求较低，今年拿地利润率大约为6-7%左右[10] 财务结构和风险控制 - 公司保持谨慎态度，不会过度增加债务杠杆，保持相对稳健的财务结构[12] - 公司减值压力较大，但已经进行了大量减值，未来减值压力可能会减小[14] - 公司对持有型资产持谨慎态度，目前持有资产占比极低，对持有物业的投资布局审慎[15] 未来展望 - 今年整体收入增速可能放缓，但毛利率有望修复[18] - 2022年毛利率有望提振，2024年毛利率压力可能较小[19] - 公司目前对以旧换新政策持观望态度，需看政策执行效果[21]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2023年公司实现营业收入约1344亿元，同比增长约35%；集团拥有人应占年内溢利约50亿元，同比增长约2%[16] - 截至2023年12月31日，集团资产总额约4273亿元，同比增长9%；货币资金约542亿元，同比增长8%；存货约2709亿元，同比增长5%；两者合计占比总资产达约76%[16] - 2023年公司收入约人民币134,429.98百万元，与上一财年相比按年增加约人民币34,794.47百万元（约34.9%）[42] - 2023年公司毛利约人民币14,916.46百万元，与上一财年相比减少约人民币302.96百万元（约2.0%）[42] - 2023年公司溢利由上一年度约人民币5,561.90百万元增加至本年度约人民币6,335.23百万元[42] - 2023年公司权益持有人应占溢利增加约人民币100.74百万元（约2.0%）至约人民币5,034.71百万元[42] - 销售成本从2022年的84416.09百万元增至2023年的119513.52百万元，增加35097.43百万元[55] - 2022年和2023年毛利分别约为15219.41百万元及14916.46百万元，毛利率分别约15.3%及11.1%[56] - 其他净收益从2022年的1474.16百万元减至2023年的1125.73百万元[58] - 总借贷成本从2022年的4015.10百万元略减至2023年的3386.35百万元[59] - 2023年投资物业公允值变动损失约为51.78百万元，2022年为33.89百万元[60] - 行政开支从2022年的4442.44百万元减少至2023年的2851.39百万元，减少1591.05百万元[61] - 销售开支从2022年约35.64亿元增至2023年约43.08亿元，增加约7.44亿元[62] - 除所得税前溢利从2022年约84.85亿元增至2023年约85.83亿元，增长约1.2%[63] - 所得税开支从2022年约29.23亿元减至2023年约22.47亿元[64] - 公司权益持有人应占年内溢利从2022年约49.34亿元增至2023年约50.35亿元，增长约2.0%[65] - 2023年末银行及手头现金约541.61亿元，2022年末约502.80亿元；2023年末净负债约305.95亿元，2022年末约417.67亿元；2023年末净负债权益比率约33.64%，2022年末约52.59%[68] - 2023年末计息借款约320.76亿元，2022年末约416.13亿元；2023年末间接控股公司贷款约478.29亿元，2022年末约476.80亿元[69] - 2023年末负债权益比率降至93.2%，2022年末为115.90%；借款中约107.73亿元须一年内偿还，约736.66亿元须一年后但五年内偿还[70] - 2023年末财务担保合约结余约774.44亿元，2022年末约750.73亿元[72] - 2023年末资本承担结余约692.48亿元，2022年末约452.42亿元[73] - 2023年末已发行股本为1.896亿港元，分为18.96亿股每股面值0.1港元的普通股，2022年末为1.738亿港元，分为17.38亿股[75] - 2023年12月31日公司可供分派予权益持有人的储备约为人民币64.51106亿元，股份溢价账约人民币58.76071亿元可用于支付分派或股息[120] - 本年度集团慈善捐款为人民币2522万元（2022年为人民币3399万元）[123] - 本年度集团最大客户及五大客户销售额占总收益少于30%，向最大供应商及五大供应商采购额占总采购少于30%[123] 股息分配 - 公司董事会建议就本年度宣派末期股息每股股份1.30港元，附带以股代息选择[16] - 公司建议派付2023年度末期股息每股1.3港元，与2022年相同[113] - 公司于2018年12月采纳股息政策，无预设派息比率，董事会有权宣派及分发股息[114] 物业销售业务数据关键指标变化 - 2023年集团实现全口径合同销售金额约1889亿元，同比增长约12%；权益合同销售金额约1380亿元，同比增长约14%，销售权益比例约73%[20] - 2023年集团全口径销售回款约1843亿元，回款比例约98%[20] - 本年度集团物业开发收入约达1301.3191亿元，较上年度增加约334.8427亿元，占集团总收入约96.80%[43] - 本年度交付物业总建筑面积约为852.2万平方米，较上年度增加约387.6万平方米[43] - 本年度集团连同合营及联营公司实现归属股东权益累计合同销售金额约1379.6亿元，较上年度增加约13.5%[45] - 截至2023年12月31日，归属股东权益累计合同销售面积约666.4万平方米，较上年度增加约9.3%[45] - 2023年厦门物业开发确认销售金额为130.6963亿元，2022年为271.0401亿元[43] - 2023年成都物业开发确认销售金额为107.1485亿元，2022年无相关数据[43] - 2023年上海物业开发确认销售金额为87.6758亿元，2022年为84.4021亿元[43] - 2023年无锡物业开发确认销售金额为86.7998亿元，2022年为67.3054亿元[43] - 2023年漳州物业开发确认销售金额为75.1444亿元，2022年为44.6249亿元[43] - 2023年泉州物业开发确认销售金额为74.7207亿元，2022年为11.7956亿元[43] - 2023年物业开发收益为130131.91百万元，占总收益96.80%，较2022年增加33484.27百万元[52][53] - 2022年和2023年已交付可出售建筑面积分别约为464.6万平方米及852.2万平方米[53] 土地储备与拿地情况 - 2023年集团新获取项目78个，全口径拿地金额约1169亿元，新增项目全口径货值约2180亿元[21] - 截至2023年12月31日，集团总土地储备的可售面积约1552万平方米，2022年后拿地项目的土地储备占比约七成，土地储备权益比例约76%[21] - 截至2023年12月31日，集团土地储备总可销售面积约达1552万平方米，在中国设有311个项目[49] 产品研发与创新 - 2023年公司重点突出建发产品特色，发布多款新产品，年内产品风格系统创新研发20个、创新展示区落地14个，功能性提升研发8项，申报新专利92个[24] 建发物业业务数据关键指标变化 - 截至2023年12月31日，建发物业的物业管理合约面积突破1亿平方米（达约101.8百万方），同比增长约12%；在管面积约61.4百万平方米，同比增长约33%，服务逾375,000户家庭[26] - 2023年建发物业“赛惟”物业服务满意度达93分，维持行业标杆水准[26] - 2023年物业管理及其他相关服务收益为4298.07百万元，占总收益3.20%，较2022年增加1310.21百万元[52][54] - 2023年12月31日建发物业已发行普通股总数为1,408,264,016股[134] - 赵呈闽女士、林伟国先生、彭勇先生在建发物业股份好仓中各持有53,918,090股，占比3.83%；田美坦先生持有554,116股，占比0.04%[134] 建发合诚业务进展 - 2023年建发合诚成功取得厦门天文馆、厦门第三东通道等项目，旗下附属公司大连市政设计院中标“大连金州湾国际机场”主体勘察设计，实现民航领域零的突破[29] 公司获奖情况 - 2023年公司获得证券时报·第十四届“港股上市公司投资者关系天马奖”、新财富·第十九届“最佳IR港股公司奖”、入围每日经济新闻·“中国上市公司品牌价值榜活力榜”等多个奖项[30] 公司未来发展策略 - 2024年公司将坚持把资产健康放在首位，聚焦投资高能级城市，加强对政策和市场的研究[34] - 2024年集团将聚焦资产健康，深耕高能级城市，优先选择一二线及部分三四线城市[83] - 2024年集团将坚持新中式产品，做改善产品，加大产品升级研发投入[84] - 2024年集团将加快数字化平台系统建设，提升生产经营效率和效益[85] 公司人员情况 - 2023年12月31日集团全职员工20,913名，2022年同期为19,594名[78] - 本年度集团总员工成本约38.8988亿元，2022年约为35.9955亿元[78] 公司管理层信息 - 赵呈闽女士55岁，2022年8月25日获委任为董事会主席[86] - 林伟国先生45岁，2019年3月21日获委任为公司执行董事兼行政总裁[88] - 田美坦先生46岁，2022年8月25日获委任为执行董事[90] - 彭勇先生50岁，2023年4月26日获委任为执行董事，1996年加入建发房产工作[91] - 黄文洲先生59岁，2015年4月29日获委任为非执行董事，现任厦门建发董事长、党委书记及建发房产董事等职[92] - 郑永达先生52岁，2023年5月10日获委任为非执行董事，现任厦门建发党委副书记、董事、总经理等职[93] - 叶衍榴女士52岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，现任厦门建发副总经理，负责整体风险管理工作[95] - 黄㭝维先生57岁，自2012年11月23日起为独立非执行董事，会计专业积逾33年经验，2016年被美国相关机构谴责并罚款1万美元，2017年被香港会计师公会谴责并征收行政罚款2.5万港元及与其他答辩人合共缴费1万港元[96][97] - 黄达仁先生54岁，自2012年11月23日起为独立非执行董事，审计、会计及税务方面积逾24年经验，2021年被联交所上市委员会谴责，须出席16个小时上市规则合规培训[99][100] - 陈振宜46岁，自2012年11月23日起任独立非执行董事，在香港担任执业律师逾20年[101] - 戴亦一56岁，2023年4月26日获委任为独立非执行董事，兼任厦门大学金圆研究院理事长[103] - 陈诗楠36岁，自2020年10月20日起任公司财务总监，从事财务工作近8年[105] - 潘燕霞40岁，自2018年4月1日起任公司内部审计总监，从事财务审计工作逾16年[106] - 甘美霞56岁，自2022年9月9日起任公司秘书，拥有逾26年公司秘书专业工作经验[108] - 甘美霞于2024年2月1日起被委任为公司法改革常务委员会委员，任期两年[108] - 执行董事每年董事酬金为人民币300万元[128] - 独立非执行董事每年董事酬金为20万港元[128] - 彭勇于2023年4月26日获委任为执行董事[124] - 郑永达于2023年5月10日获委任为非执行董事，王文怀于同日辞任非执行董事[124] - 戴亦一于2023年4月26日获委任为独立非执行董事[124] - 自2023年7月6日起，赵呈闽获委任为厦门建发副总经理，11月6日起不再为厦门建发董事[127] 公司股份情况 - 2023年12月31日，公司已发行股份总数为1,895,684,126股[130] - 赵呈闽女士在公司股份好仓中，作为信托创立人持有33,289,340股，占比1.76%；作为信托受益人持有998,000股，占比0.05%；作为实益拥有人持有132,000股，占比0.01%[130] - 林伟国先生在公司股份好仓中，作为受控制法团权益人持有33,289,340股，占比1.76%；作为信托受益人持有924,000股，占比0.05%；作为实益拥有人持有116,000股，占比0.01%[130] - 彭勇先生在公司股份好仓中，作为受控制法团权益人持有33,289,340股，占比1.76%；作为信托受益人持有774,000股，占比0.04%[130] - 田美坦先生在公司股份好仓中，作为信托受益人持有342,115股，占比0.02%；作为信托受益人持有848,000股，占比0.04%；作为实益拥有人持有112,000股，占比0.01%[130] - 2021年限制性股份激励计划已配发给中银国际信托35,300,000股股份[133] -

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][5][10] 报告的核心观点 - 建发国际集团稳健经营，2023年营收、销售、拿地等表现良好，分红提升，财务安全健康，母公司背景优秀，土地价值未来将进一步释放，预测2024年EPS为2.42元，给予2024年8 - 10倍PE估值，对应市值区间401 - 502亿港元，合理价值区间每股21.17 - 26.46港元 [4][5][10] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月26日收盘价13.72港元，52周股价波动11.24 - 25.96港元，总股本1896百万股，总市值260亿港元 [2] 恒生指数对比 - 1M、2M、3M绝对涨幅分别为2.53%、 - 10.61%、3.03%，相对涨幅分别为 - 5.71%、 - 15.81%、 - 1.37% [3] 投资要点 - 2023年实现营业收入134430百万元，同比+34.9%，物业开发业务收入96648百万元，占比约96.80%；毛利润和归母净利润分别为14917百万元和5035百万元，同比分别+2.0%和+2.1%；毛利率和归母净利率分别为11.10%和3.75%；每股基本收益2.61元/股；董事会建议派付末期股息每股1.3港元，分红率约52%，同比提升6个百分点，股息率约10% [4] - 2023年全口径金额1889亿元，同比+12%；权益签约金额1380亿元，同比+14%，销售权益比例约73%，全口径销售金额位列克而瑞百强房企销售业绩排行榜第8；权益销售总建筑面积666.4万平方米，较2022年同期+9.3%；2023年全口径回款率98%，较2022年提升2个百分点，全口径回款能覆盖有息负债2.2倍 [4] - 2023年新增优质土地78宗，全口径拿地金额和全口径拿地货值分别为1169亿元和2180亿元，同比分别+42%和48%，拿地权益比例73%；多个项目实现年内拿地、年内清盘；截至2023年底，在中国设有311个项目，土地储备总可销售面积约15.52百万平方米，货值约2668亿元，土储权益比例76%，一、二线城市占比84% [5] - 截至2023年底，在手现金54161.32百万元，净负债率33.6%，同比下降19个百分点；存量有息负债平均融资成本约3.75%，同比下降58个b.p.，融资政策审慎，现金流能维持良好资本架构，财务整体安全健康 [5] 财务数据对比 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|99652|134434|171805|211562|256356| |（+/-）YoY（%）|86.4%|34.9%|27.8%|23.1%|21.2%| |净利润（百万元）|4220|4339|4593|5127|5843| |（+/-）YoY（%）|33.1%|2.8%|5.9%|11.6%|14.0%| |全面摊薄EPS（元）|2.23|2.29|2.42|2.70|3.08| |毛利率（%）|15.3%|11.1%|11.3%|11.5%|11.6%| |净资产收益率（%）|13.3%|13.0%|12.1%|11.9%|11.9%| [6] 利润表对比 |项目|2023|2022|YoY%|海通分析| |----|----|----|----|----| |营业总收入|134430|99636|34.92%|主要由于已交付可出售建筑面积上升致物业开发业务收益上升| |销售成本|119514|84416|41.58%|/| |其他净收益|1126|1474| - 23.64%|主要由于终止确认按摊销成本计量的金融负债收益减少所致| |投资物业公允值变动亏损|51|34|50.99%|/| |行政开支|2851|4442| - 35.81%|/| |销售开支|4308|3564|20.88%|/| |计提预期信贷亏损拨备|243|379| - 35.97%|/| |融资成本|387|801| - 51.75%|/| |分占联营公司业绩|399|645| - 38.16%|/| |分占合营公司业绩| - 18|366| - 104.99%|/| |利润总额|8583|8485|1.16%|/| |所得税|2247|2923| - 23.12%|/| |净利润|6336|5562|13.91%|/| |少数股东损益|1301|628|107.11%|/| |归属母公司净利润|5035|4934|2.05%|/| |基本每股收益（元）|2.61|2.84| - 8.10%|/| [8] 资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析 |项目|2023|2022|pct|海通分析| |----|----|----|----|----| |毛利率|11.10|15.28| - 4.18|主要由于近年房地产市场显著下行所致| |归母净利率|3.75|4.95| - 1.21|/| |资产负债率|78.72|79.82| - 1.10|/| |三项费用占收入比|5.61|8.84| - 3.23|/| |ROE|15.47|16.94| - 1.47|/| |总资产（百万元）|427278|393463|8.59%|/| |归属上市公司股东净资产（百万元）|33456|31637|5.75%|/| |货币现金（百万元）|54161|50280|7.72%|/| |合约负债（百万元）|190922|177605|7.50%|/| [9] 可比公司估值表 |代码|简称|总市值(亿港元)|EPS（元）|PE（倍）|PEG（2024）| |----|----|----|----|----|----| |0688.HK|中国海外发展|1200|3.67、2.13、2.43|2.70、4.65、4.08| - 0.22| |1109.HK|华润置地|1772|4.54、3.94、4.40|4.90、5.65、5.06| - 3.25| |600325.SH|华发股份|217|1.51、1.22、1.37|4.78、5.92、5.27| - 1.11| |均值|/|/|/|4.13、5.41、4.80| - 1.53| |1908.HK|建发国际|260|2.23、2.29、2.42|9.36、6.66、5.30|1.54| [11] 财务报表分析和预测 资产负债表（百万元） |项目|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |流动资产|391260|469627|565242|660247| |现金|54161|43646|50215|34407| |应收账款及票据|2558|2425|3711|3725| |存货|269331|340218|408693|497763| |其他|65210|83338|102623|124352| |非流动资产|36017|39298|42591|45894| |固定资产|391|352|317|285| |无形资产|1089|1132|1182|1240| |其他|34537|37815|41092|44369| |资产总计|427278|508925|607833|706141| |流动负债|260860|329556|407115|490134| |短期借款|5922|6999|8075|9152| |应付账款及票据|26851|31064|40093|46033| |其他|228087|291494|358948|434950| |非流动负债|75478|82778|97778|105778| |长期债务|73984|81284|96284|104284| |其他|1495|1495|1495|1495| |负债合计|336339|412334|504894|595912| |普通股股本|163|163|163|163| |储备|33293|37886|43014|48856| [12] 利润表（百万元） |项目|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入|134430|171801|211557|256351| |其他收入|4|5|5|6| |营业成本|119514|152387|187228|226614| |销售费用|4308|6168|8145|9869| |管理费用|2851|4604|5881|7383| |研发费用|0|0|0|0| |财务费用| - 649|263|1211|1319| |除税前溢利|8583|8816|9437|11534| |所得税|2247|3174|3089|4245| |净利润|6335|5642|6349|7290| |少数股东损益|1301|1049|1221|1447| |归属母公司净利润|4339|4593|5127|5843| |EBIT|7761|8646|10308|12490| |EBITDA|7761|8742|10403|12584| |EPS（元）|2.29|2.42|2.70|3.08| [12] 现金流量表（百万元） |项目|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |经营活动现金流| - | - 14882| - 4595| - 19778| |净利润| - |4339|4593|5127|5843| |少数股东权益| - |1301|1049|1221|1447| |折旧摊销、营运资金变动及其他| - |96、95、94、 - 5640、 - 20620、 - 11038、 - 27161| - | - | |投资活动现金流| - | - 2945| - 3047| - 3034| |资本支出| - | - 100| - 110| - 120| |其他投资| - | - 2845| - 2937| - 2914| |筹资活动现金流| - |7311|14211|7004| |借款增加| - | - 9432、8377、16077、9077| - | - | |普通股增加| - |10、0、0| - | - | |已付股利| - | - 1075| - 1865| - 2073| |其他| - |9432、0、0、0| - | - | |现金净增加额| - | - 10515|6569| - 15807| [13] 主要财务比率 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |成长能力 - 营业收入|34.92%|27.80%|23.14%|21.17%| |成长能力 - 归属母公司净利润|2.82%|5.85%|11.63%|13.95%| |获利能力 - 毛利率|11.10%|11.30%|11.50%|11.60%| |获利能力 - 销售净利率|4.71%|3.28%|3.00%|2.84%| |ROE|12.97%|12.07%|11.87%|11.92%| |ROIC|3.35%|2.99%|3.35%|3.53%| |偿债能力 - 资产负债率|78.72%|81.02%|83.06%|84.39%| |偿债能力 - 净负债比率|28.31%|46.21%|52.60%|71.69%| |偿债能力 - 流动比率| - |1.50|1.43|1.39|1.35| |偿债能力 - 速动比率| - |0.46|0.39|0.38|0.32| |营运能力 - 总资产周转率| - |0.33|0.37|0.38|0.39| |营运