纪要涉及的行业或公司 * 金融行业、制造业、房地产行业、航空行业、大宗商品（有色）行业 [1] * 公司包括：华润置地、建发国际、中海、科里、金茂、越秀地产、江铜等 [1][10][11][25][28] 核心观点和论据 宏观经济与制造业 * 制造业投资增速放缓至5.1%，74.5%的工业企业投资增速明显放缓 [1][2] * 约40%的行业净利润或利润增速改善，PPI企稳，显示经济结构调整 [1][2] * 制造业投资增速与需求增速持续收窄，若投资增速持续低于需求增速，将有助于抑制风险 [1][6] 金融行业 * 金融行业通过精准投放稳定需求，例如5000亿地方政府资本金补充计划和5000亿结构性金融支持工具，而非大规模刺激 [1][3] * 高风险制造业信贷占比为8%-10%，较上一周期减少，预计通过3-4年逐步消化，对金融体系冲击有限 [1][4][5] * 总负债增速约为50%，九月份略有反弹但仍处于相对较低水平 [3] * 预计四季度银行股获支撑，2026年金融板块收入反弹至正增长，受益于保险储蓄存款增加和银行理财销售增长 [1][6] * 存款正稳健、机构化地流入混合型基金和保险产品等金融产品 [7] 房地产行业 * 二手房市场面临挑战，八月45个样本城市成交价环比下降0.8%，60%的城市录得环比下降，高线城市降幅达1% [8][9] * 九月份挂牌价环比下降0.6%，总挂牌量环比上升1%，80%的城市挂牌量高于去年9月新政水平，其中45%达历史新高 [9] * 预计四季度房地产市场成交价和成交量同比下降，出台全国性刺激政策概率较低 [1][9] * 建议关注具备阿尔法机会的优质国企股票，如华润置地、建发国际（2025至2027年股息率预计7%到9%），以及中海、科里、金茂、越秀等推盘可观的公司 [1][10][11] * 对民企开发商保持谨慎，因土储减少及老化导致销售不景气，毛利率和开发利润受压 [11] * 越秀地产2025年销售目标约1200亿元，前九个月完成度较高，四季度推盘货值约1500亿元，按30%-40%去化率计算，实现目标压力不大 [28] 航空行业 * 国庆期间（9月30日至10月6日）总客流增长约5.2%，符合预期 [12] * 2025年黄金周期间，铁路客流增长约2%，航空客流增长约3%，低于民航局节前预期的3.6% [13] * 公路私家车出行份额增加，得益于旅行灵活性和便利性 [14] * 九月份航空公司票价表现优于预期，实现同比正增长，扣除油费后票价有不错上涨，利润同比改善显著 [16] * 暑假期间高单位数票价下跌，但情况稍好于预期，得益于国际航线运力增加和票价表现 [16] * 预计四季度商务需求复苏将改善需求结构，提升产能利用率，今年有望实现从亏损到盈利的周期转折 [17] 大宗商品市场 * 宏观环境利好大宗商品，美元持续走弱，全球流动性保持宽松 [1][18] * Grasberg矿难导致2025年和2026年铜和黄金产量低于预期，加剧供应短缺 [1][19] * 央行连续第11个月买入黄金，叠加美元弱势和流动性宽裕，支持黄金价格上涨逻辑 [21] * 全球铝供应增速低于需求增速，中国产能达上限，印尼每年新增产量仅约50万吨，印度新增产能进展慢，供需关系紧张 [22] * 有色行业排序为黄金、铜、铝，推荐江铜等公司 [1][25] * 海外投资者对中国铜股票兴趣增加，因全球铜价上涨、海外公司问题导致可选标的减少，中国公司有产量增长且估值相对便宜 [26][27] 其他重要内容 * 房地产代理企业四季度面临挑战，二手房成交同比下降，价格稳步下降，总体GMV具有挑战性 [23][24] * 储能行业是下半年需求端的亮点 [20]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好” [2][4] 报告核心观点 - 报告看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，维持对房地产及物管行业的“看好”评级 [4] - 认为“好房子”政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [4] - 在货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）34个重点城市新房合计成交247.2万平米，环比下降0.6% [4][5] - 其中一二线城市成交237万平米，环比上升3.2%；三四线城市成交10.2万平米，环比下降46.3% [4][5] - 10月（10.1-10.3）34城一手房成交同比下降28.4%，较9月同期环比下降85.4% [4] - 国庆6天（2025/10/1-2025/10/6）21个重点城市新房合计成交40万平米，同比下降22%，成交量为2017-2024年平均成交量95万平米的42% [4][14] 二手房成交量 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）13个重点城市二手房合计成交71.6万平米，环比下降38.3% [4][17] - 10月累计成交同比上升417.4%，较9月同期环比下降87.5% [4][17] 新房库存 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）15个重点城市合计推盘121万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.89倍 [4][28] - 截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积为9043.4万平米，环比上升0.1% [4][28] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为25.9个月，环比上升1.1个月 [4][28] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 多地推出房地产支持政策：重庆推出“房票安置+需求分层”；合肥出台多项政策，供给端建立土地供应热力图机制、编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款；厦门优化人才落户条件；云南省加大住房补贴、公积金支持力度及高品质“好房子”供给 [4][38] - 武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150万元 [4][38] - 土地市场方面，南京成交六宗涉宅用地，成交额约42.1亿元；北京成交太阳宫新区地块，成交额约43.1亿元 [4][38] - 克而瑞发布数据：50家房企9月单月销售金额1,802亿元（同比下降10%），单月销售面积976万平米（同比下降17.3%） [4][38] 物管行业动态 - 万科物业发起第23届朴里节在全国百余城市、超3000个小区同步启动，主题为“邻里友好一起来” [42][43] 重点公司公告 地产公司 - 招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200万股，用于保交付项目 [4][43] - 越秀地产获30亿港元循环贷款融资 [4][43] - 建发国际发布2025年1-9月营运数据：累计合同销售金额710.3亿元（同比增长7.5%），累计合同销售面积275万平方米（同比减少15.8%） [4][43] 物管公司 - 贝壳-W于2025年9月29日至10月2日共耗资约2,000万美元回购股份约312.5万股 [46][47] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为1.01%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第4位 [4][48] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.5/15.3倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.85%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为-2.85%，板块表现弱于大市 [4][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.5倍 [4]

重大事项 - 汇盈控股计划成立合营公司 业务将专注于RWA领域的培训、专业咨询及高端会议服务 [1] - MIRXES-B计划在马来西亚成立合营企业 从事癌症早期检测及其他核酸基础检测的研发与商业化 [1] - 科济药业-B将于2025年ASH年会上展示CT0596的研究成果更新 [1] - 能源及能量环球的俄罗斯附属公司采矿牌照被撤销 公司计划进一步提出上诉 [1] 经营业绩 - 建发国际集团前9个月累计合同销售金额约710.3亿元 同比增长约7.5% [1] - 莎莎国际第二季度集团整体营业额为10.31亿港元 按年上升8.4% [1] 股份回购 - 恒生银行于10月6日斥资2398.36万港元回购20万股 [1] - 腾讯控股于10月6日斥资5.503亿港元回购81.5万股 [1] - 蒙牛乳业于10月6日斥资1440.99万港元回购100万股 [1] - 汇丰控股于10月3日斥资1.63亿港元回购149万股 [1]

公司业绩表现 - 截至2025年9月30日止9个月 建发国际集团实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约人民币710.3亿元 同比增长约7.5% [1] - 同期归属公司股东权益的累计合同销售建筑面积约275.0万平方米 同比减少约15.8% [1]

核心财务表现 - 截至2025年9月30日止9个月累计合同销售金额约人民币710.3亿元 [1] - 累计合同销售金额同比增长约7.5% [1] - 累计合同销售建筑面积约275.0万平方米 [1] - 累计合同销售建筑面积同比减少约15.8% [1] 运营数据 - 业绩统计口径包含公司及其合营公司与联营公司 [1] - 合同销售数据按归属公司股东权益部分计算 [1]

业绩总结 - 截至2025年9月30日九个月，归属股东权益累计合同销售金额约710.3亿元[3] - 归属股东权益累计合同销售建筑面积约275.0万平方米[3] - 累计合同销售金额同比增长约7.5%[3] - 累计合同销售建筑面积同比减少约15.8%[3]

股本情况 - 截至2025年9月底公司法定/注册股本总额为3亿港元[1] - 截至2025年9月底公司法定/注册股份数目为30亿股，面值0.1港元[1] 股份发行情况 - 截至2025年9月底公司已发行股份总数为22.40154132亿股[2] - 2025年9月公司法定/注册、已发行股份及库存股份数目均无增减[1][2]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]