纪要涉及的行业或公司 * 行业：不动产与空间服务（房地产行业）[1] * 公司：建发国际集团[1] 核心观点与论据 * **2025年财务预测**：预估2025年营业收入大致同比持平或略有下行[1] 预计2025年核心净利润同比下降26%至31.6亿元[1] * **毛利率展望**：结算毛利率有望于2025年实现筑底企稳[1] 公司2025年毛利率或有望先于同业开启修复趋势[3] * **减值计提影响**：因2H25地产景气度承压，核心净利润或因增量存货减值计提有所下行[1] 2021年至2025年上半年公司共确认资产减值超100亿元，占2025年上半年末存货净额4.1%[3] 历史拨备计提客观充分，减值压力集中出清[3] * **长期展望**：“十五五”期间（2026-2030年）公司有望轻装上阵[1] 减值阶段性集中释放将有效增强未来业绩韧性[3] * **销售表现**：估测2025年全口径销售额同比-9%至1228亿元，降幅优于Top30房企平均的-14%[2] 百强排名稳定为第7名[2] “灯塔战略”稳步落实，北京、厦门、上海等项目销售额居单城榜单前列[2] * **市场占有率**：2025年北京、上海、杭州三城销售额市占率分别提升至3.4%、2.7%、10.6%[2] * **土地储备**：2025年1-11月累计拿地强度为63%，高于重点房企平均的40%[2] 2025年末可售货值约2700亿元[2] 货值中2022年及以后获取的占比85%，一二线城市占比94%，储备充裕且质量优异[2] * **2026年销售支撑**：优质储备将对2026年销售形成有力支撑，料2026年延续稳健表现[2] * **盈利预测调整**：考虑减值压力，下调公司2025年/2026年盈利预测33%/30%至31.6亿元/35.6亿元，引入2027年预测41.2亿元[3] * **投资评级与目标价**：维持“跑赢行业”评级[3] 下调目标价11%至19.1港元/股[3] 当前股价交易于1.0倍2026年市净率和0.9倍2027年市净率[3] 目标价对应1.3倍2026年市净率和1.2倍2027年市净率，较当前股价有32%的上行空间[3] 其他重要内容 * **风险提示**：行业景气度修复不及预期，地产政策施力不及预期[4] * **母公司关联**：与母公司建发股份相似，减值阶段性集中释放将增强未来业绩韧性[3] * **分红政策**：建议关注后续相关分红政策安排[3]

核心观点 - 中金下调建发国际集团2025年及2026年盈利预测，但基于其销售韧性、优质土储及减值集中出清，认为公司有望先于行业修复，维持“跑赢行业”评级并下调目标价至19.1港元，较当前股价有32%上行空间 [1] 盈利预测与财务调整 - 下调2025年/2026年盈利预测33%/30%至31.6亿元/35.6亿元，引入2027年预测41.2亿元 [1] - 预计2025年核心净利润同比下降26%至31.6亿元，主要因增量存货减值计提 [2] - 预计2025年营业收入大致同比持平或略有下行 [2] - 当前股价交易于1.0倍/0.9倍2026年/2027年市净率 [1] - 下调目标价11%至19.1港元/股，对应1.3倍/1.2倍2026年/2027年市净率 [1] 销售表现与土地储备 - 估测2025年全口径销售额同比-9%至1228亿元，表现优于Top30房企平均-14%的降幅，百强排名稳定第7 [3] - “灯塔战略”稳步落实，北京、厦门、上海等项目开盘销售额居单城榜单前列 [3] - 北京、上海、杭州三城销售额市占率分别提升至3.4%、2.7%、10.6% [3] - 2025年1-11月累计拿地强度为63%，显著高于重点房企40%的平均水平 [3] - 2025年末可售货值约2700亿元，其中2022年及以后获取的货值占比85%，一二线城市货值占比94%，储备充裕且质量优异 [3] 毛利率与资产减值 - 预计2025年结算毛利率有望筑底企稳，并可能先于同业开启修复趋势 [2][4] - 2021年至2025年上半年累计确认资产减值超100亿元，占2025年上半年末存货净额的4.1%，历史拨备计提客观充分 [4] - 低毛利资源已降至低水平 [4] - 因基本面磨底及审慎计提原则，调增对全年减值体量的判断，导致盈利预测下修 [4] - 减值阶段性集中释放，被认为将有效增强未来业绩韧性，使公司在“十五五”期间轻装上阵 [4]

文章核心观点 房地产行业已全面转向以产品、服务和责任为核心的高质量发展阶段 建发房产在2025年凭借其在城市共生、产品革新和客户服务三大维度的深耕 获得了国家级及行业级的多项重磅荣誉 其发展逻辑为行业提供了可借鉴的破局样本[1][15] 重磅荣誉与市场认可 - 公司于2025年12月凭借北京建发 望京养云项目获得国家级认证“2025年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”[2] - 公司在行业评选中获得多项荣誉 包括“中国房地产产品力优秀企业TOP3”、“中国房地产文化创新优秀企业TOP2” 以及“长三角区域房地产30强企业TOP7”和“京津冀区域房地产30强企业TOP8”[2] - 公司在亿翰智库评选中斩获“2025中国房企超级产品力TOP10” 其“好房子体系框架”获评“2025中国房企十大好房子营造体系” “灯塔作品”入选“2025中国房企十大豪宅产品线”[2] - 公司在《2025凤凰网中国人居发展大会》上荣膺“2025年度责任品牌”大奖[3] - 公司旗下项目在2025年共斩获50余项国内外设计及工程大奖 其中北京建发 海晏入选“2025全国十大豪宅奢选作品”等多个榜单[3] 城市共生与文化赋能 - 公司以“建筑为城市铸魂”为理念 致力于企业发展与城市发展的同频共振[4] - 公司深耕新中式文化传承与创新 推出“灯塔战略” 秉持“只定制、不复制”的理念 联合高阶资源打造非标作品 成为多个城市的文化新名片[4] - 具体项目如北京建发·海晏溯源颐和园皇家园林规制 成都建发 海耀以现代设计语言诠释川蜀文明的自然观 其主入口打造连续约230米界面 约60米宽度主门与约12米悬挑[4][5] - 公司将低碳理念贯穿建造与运营全流程 连续两年稳居《风财讯房地产企业 ESG 竞争力TOP50》TOP5[7] 产品体系与技术创新 - 公司在行业收缩研发投入的背景下 坚守品质 将产品力提升置于战略高度[8] - 公司于2025年6月推出企业“好房子”体系框架 梳理形成超1050条技术标准 并于9月完成《建发房产“好房子”技术标准》汇编 构建六大核心技术体系[8] - 公司加大产品革新 重点投入健康体系研发 推出“六重静界”隔音系统、中央净水系统、全空气系统科技住宅等创新成果[8] - 北京建发·海晏、成都建发·海耀应用多项静音技术 荣获中国城市科学研究院“宁静住宅”铂金级认证[8] - 公司以客户需求为导向 2025年回收了21.2万份客户需求调研问卷 面对面访谈客户2200余位 针对灯塔项目 集团班子与100多位客户开展深度沟通 平均每户访谈时长达到2.8个小时[9] 全周期服务与客户体验 - 公司将客户价值贯穿项目全周期 斩获亿翰智库“2025中国房企超级交付力TOP8” 同时连续7年住宅客户总体满意度位列行业TOP2[10] - 在交付环节 公司推行“一房七验”品控流程 从拿地后12个月的设计排查到交付前的实景校准 并组建“客户体验队” 编制《客户敏感点手册》 通过工地开放日让业主提前验收[11] - 在日常服务中 建发物业构建“天天好”服务体系 2025年全新打造“悦心社群” 围绕四大全龄主题开展4200多场社群活动 汇聚1200余位业主主理人与1450余家联盟商户[12] - 公司同步打造“国风少年”、“博饼文化节”、“遇建艺术节”等品牌活动IP 第六届“国风少年”品牌活动获评乐居财经“2025地产年度品牌优秀案例”[13]

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]

核心观点 - 建发房产通过建立“一房七验”全维品控体系、打造有温度的交付仪式、实施客户声音闭环管理以及运营社区生活，系统性地实践了“以客户为中心”的交付理念，实现了从“交付好房子”到“交付美好生活”的价值跃迁，并因此获得了高交付满意度与市场认可 [1][2][23] 交付规模与客户认可 - 2025年，公司在**全国44座城市**为**超5.7万户家庭**完成交付 [1] - 交付项目中，**98%** 较合同提前交付，整体交付满意度达到 **95%** [1] - 根据第三方平台赛惟统计，公司住宅客户总体满意度**连续7年位列行业前2** [23] 品质管控：“一房七验”体系 - 公司建立了“一房七验”全流程品控体系，包括“四一致排查”、“中期风险排查”、“样板验收”、“交付风险排查”、“一房一验”、“承接查验”和“9A交付检查” [2] - “四一致排查”在拿地后**365天**进行，由设计部门确保图纸、施工、宣传和实景四者一致 [4] - “一房一验”在交付前三个月进行，2025年检查项目清单从**217项增加至276项**，涵盖功能、观感等五大类，并包含如烟道串烟实验等专项测试 [4] - “9A交付检查”在交付前20天由第三方执行，检查项**共计上千项**，覆盖九个方面，并对**不少于5%的户数**进行入户检查 [6] - 品控细节延伸至地下车库排水坡度、入户门厅照明色温、公区材质触感等易被忽视的环节 [6] 交付体验：仪式感与高效服务 - 公司将收房流程转化为“七大归家仪式”和“五大入户仪式”，赋予美好寓意以提升业主体验 [10] - 交付现场提供“一站式交房”服务，并配备一对一或二对一的“陪验人员” [12] - 设立现场快修团队，要求从呼叫到到场时间**不超过3分钟**，致力于“问题不过夜” [12] 客户反馈与售后管理 - 2025年组建“客户体验队”，汇总各渠道客户声音，编制并动态更新《客户敏感点手册》，用于主动指引品质提升与服务迭代 [16] - 公司**400全国服务热线提供365天24小时人工在线服务**，工单系统会指派一线人员处理，处理不及时将纳入考核 [16] - 业主也可通过“钻石会”线上平台自助报事 [16] 社区运营：交付美好生活 - 公司通过运营“悦心社群”，建立“共建与共生”的物业关系，让业主成为社群主理人与美好生活共创体 [18] - 例如，根据业主需求开设瑜伽班、舞蹈班等课堂，并提供活动空间与资源支持 [18][22] - 2025年，建发物业创办了**1230多个社群**，开展了**4200多场社群活动**，拥有合伙人**超2700人**，活动参与人数高达**11万人** [23]

港股内房股市场表现 - 1月22日港股内房股多数上涨 其中中国金茂涨4.4% 绿城中国涨4% 中梁控股涨超3% 新城发展涨1.8% 龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价9.680港元 涨3.86% 中国金茂最新价1.420港元 涨4.41% 中梁控股最新价0.067港元 涨3.08% 新城发展最新价2.260港元 涨1.80% [2] - 龙湖集团最新价9.720港元 涨1.46% 越秀地产最新价4.290港元 涨1.18% 富力地产最新价0.500港元 涨1.01% 中国海外发展最新价13.550港元 涨1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示 今年在城市更新方面重点抓好三件事 一是持续推进城镇老旧小区改造 二是全面推进完整社区建设 三是开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场 继续因城施策、精准施策 发挥好房地产融资“白名单”制度的作用 支持房企合理的融资需求 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年 多地二手房市场延续“翘尾行情” 一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化 [1] - 北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降 供需关系逐渐趋于平衡 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨，其中中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价为9.680港元，涨幅3.86% [2] - 中国金茂最新价为1.420港元，涨幅4.41% [2] - 中梁控股最新价为0.067港元，涨幅3.08% [2] - 新城发展最新价为2.260港元，涨幅1.80% [2] - 龙湖集团最新价为9.720港元，涨幅1.46% [2] - 越秀地产最新价为4.290港元，涨幅1.18% [2] - 富力地产最新价为0.500港元，涨幅1.01% [2] - 中国海外发展最新价为13.550港元，涨幅1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示，今年在城市更新方面重点抓好三件事：持续推进城镇老旧小区改造、全面推进完整社区建设、开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情” [1] - 机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 [1] - 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡 [1]

南向资金净流入概况 - 1月19日，南向资金净流入金额最高的三家公司为中芯国际、三花智控和华虹半导体，分别净流入4.58亿港元、4.05亿港元和3.90亿港元 [1] - 南向资金净流出金额最高的三家公司为中国移动、优必选和三生制药，分别净流出6.01亿港元、5.16亿港元和3.57亿港元 [1] - 在净流入比方面，海天味业、南方港股通和中集集团位列市场前三，净流入比分别为76.61%、62.50%和59.57% [1] - 在净流出比方面，德康农牧、三生制药和建发国际集团位列市场前三，净流出比分别为-50.69%、-47.05%和-45.45% [1] 前十大资金净流入详情 - 中芯国际净流入4.58亿港元，净流入比为11.08%，收盘价77.000港元，当日下跌2.78% [2] - 三花智控净流入4.05亿港元，净流入比为28.20%，收盘价38.260港元，当日下跌0.67% [2] - 华虹半导体净流入3.90亿港元，净流入比为12.25%，收盘价102.600港元，当日下跌3.93% [2] - 腾讯控股净流入2.72亿港元，净流入比为3.36%，收盘价610.000港元，当日下跌1.21% [2] - 阿里巴巴-W净流入2.63亿港元，净流入比为2.25%，收盘价160.400港元，当日下跌3.49% [2] - 中远海能净流入2.44亿港元，净流入比高达37.81%，收盘价12.940港元，当日上涨7.39% [2] - 贝壳-W净流入2.18亿港元，净流入比高达55.60%，收盘价46.220港元，当日上涨1.81% [2] - 中国石油化工股份净流入2.12亿港元，净流入比为15.50%，收盘价4.950港元，当日上涨3.34% [2] - 工商银行净流入2.01亿港元，净流入比为18.62%，收盘价6.340港元，当日微跌0.16% [2] - 李宁净流入1.96亿港元，净流入比为21.04%，收盘价21.000港元，当日上涨2.94% [2] 前十大资金净流出详情 - 中国移动净流出6.01亿港元，净流出比为-22.92%，收盘价79.300港元，当日下跌1.00% [2] - 优必选净流出5.16亿港元，净流出比为-19.38%，收盘价144.700港元，当日上涨8.63% [2] - 三生制药净流出3.57亿港元，净流出比为-47.05%，收盘价25.020港元，当日下跌5.51% [2] - 美团-W净流出2.87亿港元，净流出比为-7.78%，收盘价98.500港元，当日下跌1.50% [2] - 哔哩哔哩-W净流出2.42亿港元，净流出比为-14.50%，收盘价242.200港元，当日下跌6.85% [2] - 信达生物净流出1.98亿港元，净流出比为-16.35%，收盘价85.350港元，当日下跌4.64% [2] - 商汤-W净流出1.81亿港元，净流出比为-16.72%，收盘价2.430港元，当日下跌2.41% [2] - 阿里健康净流出1.75亿港元，净流出比为-13.99%，收盘价6.560港元，当日下跌3.53% [2] - 中国宏桥净流出1.68亿港元，净流出比为-16.70%，收盘价35.640港元，当日上涨1.42% [2] - 香港交易所净流出1.59亿港元，净流出比为-12.49%，收盘价431.800港元，当日下跌1.51% [2] 前十大净流入比详情 - 海天味业净流入比最高，达76.61%，净流入3434.47万港元，收盘价32.520港元，当日微跌0.43% [2] - 南方港股通净流入比为62.50%，净流入5494.69港元，收盘价109.550港元，当日下跌1.44% [2] - 中集集团净流入比为59.57%，净流入3362.34万港元，收盘价9.250港元，当日上涨5.71% [3] - 优然牧业净流入比为56.28%，净流入1.31亿港元，收盘价4.320港元，当日下跌1.37% [3] - 贝壳-W净流入比为55.60%，净流入2.18亿港元，收盘价46.220港元，当日上涨1.81% [3] - 途虎-W净流入比为52.60%，净流入519.93万港元，收盘价15.810港元，当日下跌1.80% [3] - KLN净流入比为51.34%，净流入375.12万港元，收盘价7.090港元，当日微跌0.28% [3] - 奥克斯电气净流入比为50.02%，净流入1112.64万港元，收盘价13.300港元，当日微跌0.37% [3] - 香港宽频净流入比为49.89%，净流入2084.54万港元，收盘价6.790港元，当日微涨0.30% [3] - 中国儒意净流入比为45.03%，净流入4339.09万港元，收盘价2.330港元，当日下跌2.92% [3] 前十大净流出比详情 - 德康农牧净流出比最高，为-50.69%，净流出3220.69万港元，收盘价68.300港元，当日上涨4.12% [3] - 三生制药净流出比为-47.05%，净流出3.57亿港元，收盘价25.020港元，当日下跌5.51% [3] - 建发国际集团净流出比为-45.45%，净流出8667.81万港元，收盘价14.320港元，当日下跌1.38% [3] - 滔搏净流出比为-43.24%，净流出1698.81万港元，收盘价2.800港元，当日微跌0.36% [3] - 心动公司净流出比为-42.06%，净流出1.28亿港元，收盘价83.500港元，当日下跌2.91% [3] - 中国燃气净流出比为-40.70%，净流出1870.93万港元，收盘价7.570港元，当日下跌1.30% [3] - 裕元集团净流出比为-39.54%，净流出1946.29万港元，收盘价17.420港元，当日微跌0.91% [3] - 中石化油服净流出比为-38.78%，净流出780.12万港元，收盘价0.770港元，当日上涨1.32% [3] - 深圳高速公路股份净流出比为-38.14%，净流出315.38万港元，收盘价7.050港元，当日微涨0.57% [3] - 昆仑能源净流出比为-37.57%，净流出5393.33万港元，收盘价7.600港元，当日上涨2.29% [3]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

行业与公司 * **行业**：房地产行业[1] * **公司**：A股提及大悦城、中华企业、城投控股、华联控股、华夏幸福、卧龙新能[1]；H股提及建发国际集团、绿城中国、中国海外宏洋集团、融创中国、龙光集团、嘉里建设[1] 核心观点与论据 * **政策支持城市更新**：自然资源部与住建部发布通知，支持利用存量土地房产发展国家支持产业，可享不超过5年的过渡期政策[2]；2026年全国住建工作会议将“高质量开展城市更新”列为年度重点工作[2] * **城市更新模式与机制**：提出建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式[2]；鼓励产权人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产[2]；健全法规标准体系，推进相关立法[2] * **地方具体规划与目标**：广州市2026年将围绕“控增量、去库存、优供给”推进房地产市场工作[3]；全年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元[3]；推动52个新模式城中村改造项目，力争年底前安置房“应开尽开”[3] * **土地供应结构转变**：北京市2026年计划引导存量建设用地供应占比达到65%左右[3]；首次单列城市更新计划指标，推动存量更新规模不低于新增供应规模[3]；安排商品住宅用地200-240公顷，优先在轨道站点周边等地区开发[3] 其他重要内容 * **市场行情表现**：2026年1月20日，A股申万房地产指数上涨1.55%，涨幅在31个行业中排名第3[1]；H股中华内房股指数上涨2.01%[1] * **风险处置安排**：广州市提及稳步推进旧模式城中村改造项目分类处置，多措并举化解项目风险，力争三年内取得明显进展[3]