公司高管交易 - 执行董事赵呈闽于11月24日减持建发国际集团股份9.9万股 [1] - 减持平均每股作价为17.19港元，总金额约为170.18万港元 [1] - 减持后最新持股数目约为232.33万股，持股比例降至0.1% [1]

公司治理变动 - 执行董事赵呈闽女士获委任为公司提名委员会成员 [1] - 独立非执行董事戴亦一先生获委任为提名委员会主席 [1] - 执行董事林伟国先生不再担任提名委员会主席及成员职务 [1] 变动生效时间 - 上述所有公司治理变动自2025年11月28日起生效 [1]

公司治理变动 - 执行董事赵呈闽女士获委任为公司提名委员会成员 [1] - 独立非执行董事戴亦一先生获委任为提名委员会主席 [1] - 执行董事林伟国先生不再担任提名委员会主席及成员 [1] - 上述所有变动自2025年11月28日起生效 [1]

委员会成立 - 提名委员会于2012年11月23日经董事会会议决议成立[2] 成员构成 - 委员会成员至少三名，大部分为独立非执行董事，且至少有一名不同性别的董事[5] 会议规则 - 除非全体成员同意，会议通知期不少于七天[7][11] - 定期会议议程及文件至少在会议计划日期三天前送达全体成员[14] - 会议法定人数为两位成员，大部分须为独立非执行董事[16][19] - 委员会每年至少召开一次定期会议[16][19] 投票规则 - 委员会成员不得就本人或联系人有重大权益的决议投票，不计入法定人数[17][19] - 委员会决议由过半数有权出席并投票的成员通过，票数相等时主席多投一票[18][19] 决议方式 - 委员会成员可书面通过决议，须所有成员签字[20][23] 成员限制 - 委员会成员不能委任候补[21][24] 委员会权力 - 委员会有权进行必要调查、获取资源、每年检讨职权范围并提修改建议等[28] 委员会职责 - 包括检讨董事会架构等、物色董事人选、评估独立董事独立性等[30][31] - 向董事会提呈多项建议，如董事角色、非执行董事聘用政策等[31] - 履行职责时需考虑董事接替计划、集团领导才能、市场环境等[34] - 审核特定服务合同并向股东提建议，确保非执行董事获正式委任函[36] - 会见解职董事了解离职原因，支援公司评估董事会表现[36][41] - 检讨董事会多元化政策及目标进度并披露结果[41] - 考虑董事会界定或委派的其他事项并向董事会汇报决定或建议[41] 秘书职责 - 记录会议利益冲突、保存会议记录和书面决议[40] - 在会议后合理时间内或书面决议通过前，将会议纪要草稿和最终版本或书面决议分发给委员会成员供其评论和记录，签署后分发给全体董事会成员[46] - 记录公司每个财政年度内委员会的所有会议及成员个人出席情况[46] 其他规定 - 公司章程中规范的董事会议程序规定，适用于委员会会议程序[47][51] - 董事会可在不违反公司章程和《上市规则》前提下，修订、补充和废除本职权范围及委员会通过的决议，不影响此前行动和决议有效性[48][51] - 委员会应在公司网站和证券交易所网站公布职权范围，解释其角色和董事会授予的权力[49][52] 文档日期 - 文档日期为2025年11月28日[50][53]

公司基本信息 - 公司为建发国际投资集团有限公司，股份代号1908[1] 董事会情况 - 董事会有4名执行董事，含主席林伟国与行政总裁田美坦[2] - 董事会有2名非执行董事[2] - 董事会有4名独立非执行董事[2] 委员会情况 - 董事会设审核、薪酬、提名三个委员会[2] - 审核委员会主席为黄㭝维[2] - 薪酬委员会主席为黄达仁[2] - 提名委员会主席为戴亦一[2]

人事变动 - 赵呈闽女士获委任为提名委员会成员[3] - 戴亦一先生获委任为提名委员会主席[3] - 林伟国先生不再担任提名委员会主席及成员，2025年11月28日生效[3] 人员构成 - 截至2025年11月28日，公司执行董事有林伟国等4人[5] - 截至2025年11月28日，公司独立非执行董事有黄㭝维等4人[5] 变动原因 - 委任因应修订守则及规则作出[3]

投资评级 - 投资评级：买入（首次）[2] 核心观点 - 报告认为公司历史包袱轻、财务稳健、产品力强，在本轮地产周期中抓住窗口积极扩表获取优质土储，并转化为强势销售表现，实现快速崛起 [7] - 公司已率先迎来利润拐点，灯塔项目热销证明其产品的长期价值，未来增长可期 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为49.8、52.2、56.7亿元，对应PE分别为6.9、6.6、6.1倍，估值具吸引力 [7] 公司概况与市场地位 - 公司销售规模已跻身行业前十，2025年上半年全面推进以卓越产品力为核心的灯塔战略，标杆项目在厦门、北京、上海等重点城市落地且销售表现亮眼 [11] - 公司背靠厦门市属国有企业建发集团（2024年财富世界500强第85位），建发房产直接持股56.64%，管理层持股及股权激励占比6.9%，市场化程度高 [14] - 业务以房地产开发为主（2024年营收占比96.95%），并覆盖物业管理、城市更新等产业链服务，2025年上半年客户满意度位列行业TOP 1 [16] 财务表现与盈利能力 - 营收保持正增长，2024年总营收1429.86亿元（同比+6.4%），2025年上半年营收341.65亿元（同比+4.3%）[19] - 毛利率领先行业出现拐点，2024年升至13.3%，2025年上半年为12.9%（同比上升1个百分点），延续修复态势 [7][20] - 归母净利润率先修复，2025年上半年达9.14亿元，同比增长11.8% [7][23] - 预计2025-2027年毛利率将持续提升至14.0%、14.5%、15.0% [57] 销售表现与区域聚焦 - 销售展现韧性，2025年上半年全口径销售额707亿元，同比增长7.1% [7][28] - 销售单价稳步回升，2025年上半年升至2.65万元/平方米，同比增长25.1%，体现公司加码高能级城市、主打中高端改善型产品的定位 [7][29][31] - 销售区域高度聚焦核心城市，2025年上半年杭州市（占比25%）、福建省（占比20%）、北京市及上海市合计贡献约70%的销售额 [36] 土地投资与储备质量 - 投资强度提升，2025年上半年拿地金额495亿元，同比增长17.9%，投资强度（拿地金额/销售额）回升至0.7 [7][38][43] - 拿地权益比例维持高位，2025年上半年为76% [7][41] - 土储结构健康且年轻化，截至2025年上半年土储面积1271万方，货值2496亿元，其中2024年及2025年新获取项目占比合计达54%，滞重库存少 [7][46][49] 财务状况与融资成本 - 持续满足"三道红线"绿档要求，截至2025年上半年，剔预资产负债率为58.9%，净负债率为33.4%，现金短债比为3.9倍 [7][51][52] - 融资成本持续下行，2025年上半年平均融资成本已降至3.17% [7][54] - 杠杆水平下降、资金成本改善为稳健经营与盈利修复奠定基础 [54] 盈利预测与估值比较 - 预计2025-2027年营业总收入分别为1418.5亿元、1303.6亿元、1263.7亿元 [57] - 预计同期归母净利润分别为49.8亿元、52.2亿元、56.7亿元，对应每股收益（EPS）分别为2.22元、2.33元、2.53元 [6][7] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为6.9倍、6.6倍、6.1倍，低于选取的4家港股头部开发商可比公司2025年PE平均值13.5倍，估值具吸引力 [6][7][60]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

股价表现 - 部分内房股股价上扬 碧桂园上涨4%至0.52港元 建发国际集团上涨2.88%至17.04港元 龙湖集团上涨2.46%至10港元 绿城中国上涨1.64%至9.29港元 [1] 市场动态与传闻 - 港A两市地产股盘中拉升 与一则未经官方证实的行业"利好"传闻有关 [1] 行业前景展望 - 万科认为随着政策持续落实及合理住房需求兑现 行业有望逐步走出调整周期并迈向稳健发展新阶段 [1] - 银河证券认为在城镇化发展后期 房地产将通过完善基础制度及建设"好房子"等构建新模式以实现高质量发展 [1] 投资机会分析 - 银河证券预计行业将实现整体估值修复 头部房企凭借较低融资成本和高区域市占率优势可实现运营改善和估值修复带来的β机会 [1]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]