报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

股本情况 - 截至2025年12月底法定/注册股本总额为3000万港元[1] 股份数目 - 上月底法定/注册股份数目30亿股，本月无增减，月底结存30亿股，面值0.01港元[1] - 上月底已发行股份（不包括库存股份）数目14.08264016亿股，本月无增减，月底结存同数[2] - 上月底库存股份数目为0，本月无增减，月底结存0[2] - 上月底已发行股份总数14.08264016亿股，本月无增减，月底结存同数[2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

会议信息 - 建发物业于2025年12月30日举行股东特别大会[2] - 全体董事均出席股东特别大会[6] - 卓佳证券登记有限公司获委任为监票人[6] 决议案情况 - 重续业务框架协议决议案获独立股东全票通过[3] - 赋予独立股东表决权股份565,752,622股[4] 股权结构 - 建发国际持股53.75%，益能持股6.08%并放弃投票[4] 公司人员 - 公告日执行董事为乔海侠、黄党辉[7] - 非执行董事为林伟国、许伊旋，独董为李卓然等[7]

港股市场沽空数据概览 - 上一交易日沽空比率最高的三只股票为新鸿基地产-R、比亚迪股份-R、京东健康-R，比率均为100.00% [1] - 上一交易日沽空金额最高的三只股票为小米集团-W、阿里巴巴-SW、腾讯控股，金额分别为14.30亿元、13.68亿元、12.51亿元 [1] - 上一交易日沽空偏离值最高的三只股票为小米集团-WR、比亚迪股份-R、远东发展，偏离值分别为41.14%、40.41%、33.08% [1] 沽空比率排行榜单分析 - 新鸿基地产-R以100.00%的沽空比率位居榜首，沽空金额为101.76万元，偏离值为23.20% [2] - 比亚迪股份-R和京东健康-R的沽空比率亦为100.00%，沽空金额分别为37.22万元和7635.00元，偏离值分别为40.41%和25.81% [2] - 商汤-WR、小米集团-WR、香港交易所-R的沽空比率分别为87.67%、84.37%、61.28%，位列第四至第六位 [2] - OSL集团、新东方-S、达势股份、复星国际的沽空比率在49.99%至55.45%之间，进入前十榜单 [2] 沽空金额排行榜单分析 - 小米集团-W沽空金额最高，达14.30亿元，沽空比率为34.44%，偏离值为17.21% [2] - 阿里巴巴-SW和腾讯控股沽空金额紧随其后，分别为13.68亿元和12.51亿元，沽空比率分别为15.56%和14.03% [2] - 中国平安沽空金额为11.15亿元，沽空比率达40.84%，偏离值为14.01% [2] - 美团-W、中国人寿、友邦保险、建设银行、汇丰控股、比亚迪股份的沽空金额在5.08亿元至9.56亿元之间，均进入前十 [2] 沽空偏离值排行榜单分析 - 小米集团-WR偏离值最高，为41.14%，其沽空金额为292.28万元，沽空比率为84.37% [2] - 比亚迪股份-R偏离值为40.41%，沽空金额37.22万元，沽空比率100.00% [2] - 远东发展偏离值为33.08%，沽空金额3.02万元，沽空比率41.17% [2] - 中石化冠德、达势股份、建发物业、周黑鸭、商汤-WR、京东健康-R的偏离值在24.93%至29.89%之间，位列榜单 [2]

租赁协议 - 2025年12月16日与厦门建发订立重续租赁框架协议，有效期至2028年12月31日[4][7] - 协议下交易构成持续关连交易，适用比率超0.1%低于5%[5][16] 租金数据 - 2024年、2025上半年分别付租金520万、233万[8] - 2026 - 2028年应付租金年度上限均为1000万元[9] 公司信息 - 主要在中国从事物业管理等服务[12] - 于英属处女群岛注册，股份在联交所主板上市[17]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

沽空比率最高的股票 - 新鸿基地产-R、华润啤酒-R、友邦保险-R、安踏体育-R上一交易日的沽空比率均达到100% [1] - 京东集团-SWR、腾讯控股-R、比亚迪股份-R、商汤-WR、快手-WR、中国移动-R的沽空比率也位居前列，分别为90.48%、87.88%、86.09%、86.07%、78.53%、74.83% [2] 沽空金额最高的股票 - 小米集团-W、阿里巴巴-SW、腾讯控股的沽空金额位居市场前三，分别为21.61亿元、7.93亿元、7.33亿元 [1] - 中国平安、美团-W、建设银行、泡泡玛特、招商银行、农业银行、百度集团-SW的沽空金额也进入前十，金额在3.93亿元至7.23亿元之间 [2] 沽空比率偏离值最大的股票 - 华润啤酒-R、建发物业、友邦保险-R的沽空比率偏离值位居前三，分别为39.83%、37.09%、35.65% [1] - 粤海投资、大家乐集团、比亚迪股份-R、长江基建集团、京东集团-SWR、中国移动-R、珍酒李渡的偏离值也较高，在24.37%至35.26%之间 [2]

服务内容与结算 - 公司为甲乙提供物业管理等服务[3] - 物业管理服务按“面积×单价”结算[6] - 社区增值及协同服务按每项收费或依合同[6] 服务费用与期限 - 现行协议2025年12月31日到期，拟签新协议[4] - 2026 - 2028年向甲方收费上限分别为1.8亿、2亿、2.2亿[7] - 2026 - 2028年向乙方收费上限分别为16.4亿、18.9亿、21.7亿[8] - 新协议2026年1月1日起至2028年12月31日[9]