会议安排 - 建发物业管理集团有限公司股东特别大会2025年12月30日上午10时在香港举行[1] 会议事项 - 需批准、确认及追认经重续业务框架协议及其交易[1] 代表委任 - 代表委任表格签署及提交要求[4] - 填妥交回后股东仍可亲身参会投票[4] - 参会须出示身份证明等文件[4]

股东特别大会信息 - 2025年12月30日上午10时在香港湾仔举行[3] - 考虑处理确认、批准及追认业务框架协议等决议案[4] 交易相关 - 批准截至2028年12月31日止三个年度交易建议年度上限[4] 手续安排 - 2025年12月23 - 30日暂停办理股份过户登记[5] - 代表委任表格须在大会48小时前交回[5]

会议与交易相关 - 公司将于2025年12月30日举行股东特别大会审议经重续业务框架协议及年度上限[60] - 代表委任表格须在股东特别大会或其任何续会指定举行时间48小时前交回[4] - 公司将于2025年12月23日至12月30日暂停办理股份过户登记手续[64] - 股份过户文据连同相关股份证书最迟须于2025年12月22日下午四时三十分前送达指定地址[64] 业务框架协议 - 原业务框架协议将于2025年12月31日到期[18] - 经重续业务框架协议日期为2025年10月30日，年期为2026年1月1日起至2028年12月31日，须待独立股东批准[18][19] 收费机制与标准 - 物业管理费按“前期物业管理服务合同”约定单价经协商后乘以管理面积计算[23] - 社区增值及协同服务服务费参考市场价格经协商确定[24][26] - 非业主增值服务费用按成本加成机制计算，公式为成本+间接管理费（不含税收入x10%至15%）+税金[24][27] - 2023 - 2025年上半年成本加成机制下预期毛利率与非业主增值服务整体毛利率约17%至18%一致[27] - 六家业务规模相当的上市公司2023 - 2025年上半年基准毛利率分别约为20%、16%、15%[28][30] - 为开发商提供咨询、定制化服务费用按固定单价计算，价格根据市场价格乘以交付面积确定[30] 过往交易金额 - 2023 - 2025年上半年，建发房产集团及关联公司、建发国际集团支付服务费过往交易金额总计分别为11.33亿、11.47亿、5.16亿元[40][42] - 2025年上半年，建发国际集团实际交易金额较2024年同期减少约9%[48] 建发国际数据 - 2025年6月30日，建发国际土地储备约为1270万平方米，较2024年12月31日增加2%[48] - 截至2025年6月30日止六个月，建发国际归属股东权益的合约销售额约为534亿元，较去年同期增长5%[48] - 2025年6月30日，建发国际开发中物业总值约为2439亿元，较2024年12月31日增长约9%[48] 股权结构 - 最后实际可行日期，建发国际持有股份并控制投票权占股份总额约53.75%[51] - 最后实际可行日期，益能持有股份占股份约6.08%[51] - 最后实际可行日期，建发房产由建发股份及厦门建发分别拥有64.654%及35.346%权益[52] - 建发股份由公众股东及厦门建发分别拥有53.21%及46.79%权益[52] - 益能持有建发国际已发行股本约55.68%[53] 未来展望 - 过往收费水平及可比市场收费水平预计未来2至3年基本持平或略高[54] - 建发房产集团及其关联公司未来物业管理服务需求增长不大，但现有需求预计保持稳定[54] 建议年度上限 - 2026 - 2028年，建发房产集团及关联公司应付服务费建议年度上限分别为1.8亿、2亿、2.2亿元[45] - 2026 - 2028年，建发国际集团应付服务费建议年度上限分别为16.4亿、18.9亿、21.7亿元[45] 交易样本相关 - 交易样本共30份，涵盖2023 - 2025年不同时段，7份与项目管理服务相关，9份与社区增值及协同服务相关，14份与非业主增值服务相关[110] - 交易样本中8份与建发房产集团及其关联公司交易有关，22份与建发国际集团交易相关[110] 人员持股情况 - 最后实际可行日期公司已发行股份总数1,408,264,016股[148] - 林伟国先生持有本公司股份1,979,958股，占比0.14%[146] - 乔海侠女士持有本公司股份600,000股，占比0.04%；另1,021,979股，占比0.07%[146] - 黄党辉先生持有本公司股份600,000股，占比0.04%；另660,022股，占比0.05%[146] - 许伊旋先生持有本公司股份1,979,958股，占比0.14%[146] - 最后实际可行日期建发国际已发行普通股总数2,240,154,132股[149] - 林伟国先生持有建发国际股份1,337,459股，占比0.06%；另510,000股，占比0.02%[147] - 乔海侠女士持有建发国际股份42,729股，占比0.00%[147] - 许伊旋先生持有建发国际股份468,000股，占比0.02%；另1,344,458股，占比0.06%；333,000股，占比0.01%[147] - 林伟国先生在建发国际2022年激励计划中待归属股份360,000股，2023年激励计划中待归属股份150,000股；许伊旋先生在建发国际2022年激励计划中待归属股份318,000股，2023年激励计划中待归属股份150,000股[149]

公司信息 - 公司为建发物业管理集团有限公司，股份代号为2156[2] 通函寄发 - 原计划2025年12月5日或之前寄发通函给股东，现延迟至12月12日或之前[3] 公司人员 - 执行董事为乔海侠（主席）及黄党辉（行政总裁）[4] - 非执行董事为林伟国及许伊旋[4] - 独立非执行董事为李卓然、李国泰及胡一威[4]

股份数据 - 截至2025年11月底，公司法定/注册股份数目为30亿股，面值0.01港元，法定/注册股本3000万港元[1] - 截至2025年11月底，公司已发行股份（不包括库存股份）及总数均为14.08264016亿股[2] - 本月法定/注册股份、已发行股份（不包括库存股份）和库存股份数目无增减[1][2]

提名委员会成立 - 提名委员会于2020年12月23日成立[4] 委员会组成 - 至少由3名成员组成，多数须为独立非执行董事[4] 会议规定 - 会议法定人数为2名成员，至少1名为独立非执行董事[8] - 须每年至少举行1次会议[8] - 开会通知须在会议日期至少7天前发出[8] - 议程及支持文件须在会议日期至少2天前发出[8] 决策方式 - 会议事项由有投票权成员多数票通过，赞成与反对票数相等时主席有决定性一票[11] 委员会权力 - 获董事会授权对自身职权内事务检查、评估并提建议[11] - 获授权向公司管理层及员工征集所需信息[11] - 获授权在公司负担开支下获取独立专业意见[11] 委员会职责 - 至少每年检讨董事会架构、人数、组成及多元化[14] - 制订物色及评估董事人选资格和标准[14] - 负责物色合格担任董事会成员的人士并提名[14] - 评估独立非执行董事的独立性[14] - 就董事委任或重新委任及继任计划向董事会提建议[14] - 支援公司定期评估董事会表现[14] - 检讨董事会多元化政策及目标进度并披露结果[14] 会议记录 - 会议记录需在会后合理时间发送给全体成员[16] - 会议记录经主席签署即属充分证据[16] 主席职责 - 主席应出席公司股东周年大会并准备回答提问[16]

股权变动事件 - 2025年11月19日，FIL Limited在场内以每股均价2.8094港元增持建发物业194.7万股，涉及资金约546.99万港元 [1] - 增持后，FIL Limited最新持股数目为100,099,500股，持股比例由6.97%上升至7.11% [1] - 相关实体Pandanus Associates Inc和Pandanus Partners L.P.也同步披露了相同的持股变动信息，持股比例均为7.11% [2]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]

行业与公司 * 建发物业[1] 核心观点与论据 管理规模与质量 * 截至2025年9月末在管面积达8,496万平方米，净增加942万平方米，预计2025年底在管规模将超9,000万平方米[4] * 储备大量位于核心一二线城市的高品质项目，面积超2,000万平方米，物管费单价相对较高[2][4] * 物管费水平为每平方米每月2.75元，同比提升0.03元[4] 市场拓展与外拓成果 * 截至2025年9月末合约面积达1.15亿平方米，净增736万平方米，其中母公司贡献180万平方米，三方外拓贡献556万平方米[2][5] * 2025年1-9月外拓合同金额近7亿元，非住宅业务占比75%[2][6] * 积极推进"住转非"策略，新拓项目利润率保持在8-9%左右，其中住宅类项目利润率为10-11%，非住宅类项目为7-8%[2][7] * 在军产类和产业园领域取得显著进展，并储备了多个优质项目[2][7] 运营效率与行业环境 * 2025年1-9月综合收缴率为78%，与去年同期基本持平，预计年底可达90%以上[2][8] * 行业环境承压，小业主对服务要求提高，使得收缴难度和投入精力明显上升[2][8] 技术应用与成本控制 * 在130多个项目中应用地库清洁机器人，并通过租赁方式降低成本[9] * 试点擦窗机器人、泳池清洗机器人、自动垃圾收集机器人及楼道清洗机器人等，旨在通过技术手段实现降本增效，逐步替代部分人工[2][9] 收并购策略与规划 * 公司计划通过收并购扩大管理规模，目前正在制定新一期五年战略规划[2][10] * 账面现金储备充足，接近30亿元，但符合内部并购标准且价格合理的机会相对较少[11] * 收并购策略从纯住宅物业公司调整为也关注非住宅业态，坚持宁缺毋滥原则，确保并购标的能与原有项目形成协同效应[2][11] 其他重要内容 股权激励与股东回报 * 公司重视股权激励，2021年和2023年分别进行了两期，目前正处于解锁过程中，新进和成长起来的干部也希望参与持股计划[3][12] * 管理层与中小股东利益一致，在合理考虑公司未来资金使用规划的基础上，计划提升分红率，今年有机会在去年基础上有所提升[3][13]

股本与股份情况 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为3000万港元，较上月无增减[1] - 2025年10月底法定/注册股份数目为30亿股，面值0.01港元，较上月无增减[1] - 2025年10月上月底已发行股份（不包括库存股份）数目为14.08264016亿股，较上月无增减[2] - 2025年10月上月底库存股份数目为0股，较上月无增减[2] - 2025年10月上月底已发行股份总数为14.08264016亿股，较上月无增减[2]