香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部 或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 C&D Property Management Group Co., Ltd 建 發 物 業 管 理 集 團 有 限 公 司 （於英屬處女群島註冊成立的有限公司） （股份代號：2156） 補充公告 有關收購 廈門兆慧25%股權的 如該公告所披露，代價經利馳香港與益悅公平磋商後釐定，經參考（ 其中包括 ）基 於估值報告的廈門兆慧於基準日的評估價值。 本公司謹此就估值進一步提供以下資料。 （ 一 ）確定折現率 – 1 – 1. 評估基準日的10年期國債預期收益率為無風險收益率(rf )，即1.8616 %。 2. 上證綜合指數自1992年5月21日至評估基準日期間的指數平均收益率為市 場期望報酬率(rm)，即9.59 %。 3. 取 上 證 上 市 公 司 根 據 中 國 上 市 公 司 協 會 分 類 的 軟 件 和 信 息 技 術 服 務 ...

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 FF301 截至月份: 2026年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 建發物業管理集團有限公司 呈交日期: 2026年2月4日 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.0 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02156 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,000,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 30,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 3,000,000,000 | HKD | | 0.01 ...

文章核心观点 - 建发物业通过收购厦门兆慧剩余25%股权实现全资控股 此举是其将技术能力系统性纳入自身体系、推进“科技赋能”战略的关键一步 标志着物业行业科技投入正从概念阶段进入强调回报与效率的务实周期 [1][5][8] 交易详情与财务分析 - 建发物业以约1489.18万元收购厦门益悦持有的厦门兆慧25%股权 交易完成后厦门兆慧成为其全资附属公司 [1][2] - 对比2022年12月厦门益悦取得该25%股权时约339万元的代价 本次收购对价在三年间增长约339% 账面价值翻了四番 [2] - 根据公告 厦门兆慧2024年经审计除税后溢利为1689.5万元 本次交易给予的整体估值约为5956.72万元 对应市盈率约为35倍 [2] - 公司预计此次收购对整体净利润无重大影响 交易对价将在协议签署后10天内支付 [2] - 建发物业2024年上半年收入为18.23亿元 同比增长13.8% 毛利率为25.2% 与上年同期持平 溢利为2.21亿元 同比增长13.8% 股东应占溢利为2.16亿元 同比增长13.2% 经营活动现金净流入约为9040万元 同比增长25.9% [2] 公司战略与科技布局 - 建发物业将此次收购视为对内部优质资产的稳健回收 旨在将分散的技术资源归拢到集团统一框架之下 提升技术投入和资源调配的决策效率 [3][6] - 公司在2025年中期业绩会上明确从服务升维、外拓提速、需求深耕和科技赋能四个维度推进经营 科技应用层面包括推广地库清洁机器人、楼内洗地机器人 试点外立面清洗机器人 并通过数字化系统优化构建智慧物业服务生态 [4] - 厦门兆慧主要从事软件开发、信息系统集成、智能化设计与工程服务及智能家居解决方案 属于智能社区技术服务商 其技术价值目前主要服务于建发物业自身项目体系 [6][8] 行业趋势与案例 - 物业行业科技投入正从“讲故事”阶段进入强调回报与效率的务实周期 科技投入从“加分项”转变为“基础配置” [8][9] - 头部物企正通过自研、并购等方式构建自身技术体系 行业集中度不断提高 [8] - 类似案例：2025年12月28日 江山智联物业完成对南京瑞达锋范信息科技有限公司的全额收购 以支撑其标杆项目的智能化运维 [8] - 对比案例：万物云管理空间超8亿平方米 接入6000余个项目数据 其推出的“灵石微电网系统”通过AI与微电网技术 可实现建筑节电10%-30%、运维成本降低约50%、微电网综合收益提升5%-10% [8]

交易概述 - 建发物业的间接全资附属公司利驰(香港)有限公司与厦门益悦置业有限公司订立股权转让协议，收购厦门兆慧网络科技有限公司的25%股权 [1] - 交易代价为人民币1489.18万元 [1] - 交易前，厦门兆慧由厦门益睿投资管理有限公司（利驰香港的间接全资附属公司）及益悦分别持有75%及25%股权 [1] - 交易完成后，建发物业将间接持有厦门兆慧的全部股权，使其成为公司的全资附属公司 [1] 标的公司业务 - 厦门兆慧是一家专注于智能社区服务的技术服务公司 [1] - 其业务范围包括智能化设计、智能化工程、智能社区及智能家居服务 [1] - 该公司的业务是建发物业集团社区增值及协同服务的重要组成部分 [1] - 集团近年持续扩大其智能社区服务业务的范围及规模 [1] 交易目的与影响 - 收购事项旨在使厦门兆慧成为集团间接全资附属公司 [1] - 此举有利于提高集团相关经营决策效率、降低管理成本及优化厦门兆慧的资源配置 [1] - 交易被认为有利于厦门兆慧和集团业务的长期发展 [1] - 交易完成后，厦门兆慧的业务和经营管理将保持连贯和稳定 [1]

交易概述 - 建发物业间接全资附属公司利驰香港与益悦订立股权转让协议，购买厦门兆慧25%股权 [1] - 交易代价为人民币1489.18万元 [1] - 交易完成后，厦门兆慧将成为建发物业的间接全资附属公司 [1] 标的公司业务 - 厦门兆慧是一家专注于智能社区服务的技术服务公司 [1] - 其主营业务包括智能化设计、智能化工程、智能社区及智能家居服务 [1] 交易动因与战略意义 - 厦门兆慧的主营业务是建发物业社区增值及协同服务的重要组成部分 [1] - 收购旨在提高相关经营决策效率、降低管理成本及优化厦门兆慧的资源配置 [1] - 收购有利于厦门兆慧和建发物业业务的长期发展 [1] - 建发物业近年持续扩大其智能社区服务业务的范围及规模 [1] 收购后安排 - 厦门兆慧的业务和经营管理将保持连贯和稳定 [1]

市场扩张和并购 - 建发物业间接全资附属公司利驰香港拟1489.18万元收购厦门兆慧25%股权，收购后将间接持有其全部股权[2][4][5] - 收购事项适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报及公告规定，豁免通函及独立股东批准规定[3][18] - 利驰香港需在签署协议后10天内支付收购代价[5] - 益悦向利驰香港转让厦门兆慧25%股权[19] 业绩总结 - 厦门兆慧2024年除税前溢利21085千元、除税后溢利16895千元、资产总值158295千元、收入224126千元[11] - 厦门兆慧2023年除税前溢利17911千元、除税后溢利14312千元、资产总值101364千元、收入183587千元[11] - 2025年1 - 9月厦门兆慧营业收入19154.69万元，营业成本15122.56万元，净利润2025.75万元[23] - 厦门兆慧截至2025年9月30日资产总额为20775.82万元，负债20123.99万元，净资产651.83万元[23] 股权结构 - 建发国际持有公司股份及控制投票权共相当于约55.74%[15] - 益能持有公司股份占已发行股份约6.08%[15] 评估相关 - 厦门兆慧全部股权于基准日评估价值为5956.72万元，采用收入法的折现现金流法计算[6] - 本次评估对象为厦门兆慧截至2025年9月30日的股东全部权益价值[23] - 本次评估采用资产基础法和收益法，不采用市场法[24] - 收益法得出厦门兆慧股东全部权益价值为59567200元[35] - 资产基础法测算得出厦门兆慧股东全部权益价值为59059044.07元[35] - 评估基准日为2025年09月30日，厦门兆慧股东全部权益评估值为59567200元[36] - 估值报告有效期自评估基准日2025年9月30日起至2026年9月29日止[33]

核心观点 - 建发物业在2025年度因在市值管理、投资价值、上市公司质量及投资者回报方面的重大举措，荣获“卓越价值创造奖”，获得资本市场广泛认可 [1] - 作为物业管理行业领军企业，公司凭借稳健的财务表现、卓越的服务品质、深厚的企业文化及科技探索，在行业中树立了新标杆，未来有望持续为投资者创造价值 [1][16] 财务表现 - 在剔除非可持续的硬装业务口径下，公司营业收入从2020年的10.29亿元增长至2024年的32.69亿元，复合年增长率约为34% [2] - 归母净利润从2020年的1.06亿元增长至2024年的3.26亿元，复合年增长率约为32%，在行业承压背景下保持了良好盈利水平 [2] - 公司收缴率自上市以来持续维持在90%以上，处于行业领先水平 [5] - 截至2024年末，货币资金占总资产比例高达75%，资产结构健康，现金充裕 [5] 服务品质 - 公司以客户至上为核心，推出“天天好”服务体系，以“五好服务”（好房子、好小区、好贴心、好时节、好管家）全方位满足业主需求 [7] - 据赛惟咨询客户满意度调查显示，建发物业连续8年位列物业服务满意度TOP5 [7] - 公司认为卓越的服务品质是赢得客户付费、实现良性可持续增长的根本原因 [10] 科技创新 - 公司积极拥抱科技变革，利用物联网、大数据和人工智能等手段推进智慧服务建设 [11] - 已试点应用地库清洁机器人、楼层洗地机器人、擦窗机器人、垃圾回收机器人等智能设备，提升清洁效率与质量 [11] - 依托社区大脑系统，实时连接作业机器人，整合工单、能耗、用水、安防与设备数据，实现智能管理与响应 [11] - 科技应用不仅提升了服务效率与质量，降低了运营成本，也增强了业主的科技体验感 [13] 企业文化与股东动向 - 作为厦门建发集团旗下企业，公司继承了集团市场化的机制和国有背景的优势 [14] - 实行干部“一年一聘”的管理机制，薪酬制度以市场化方式确定，根据个人贡献给予报酬，激发了员工积极性 [14] - 国有企业属性带来了更强的社会公信力与品牌信任度，在客户拓展、业主关系维护及市场口碑积累方面更具竞争力 [14] - 国际长线基金富达国际持续增持公司股份，其持股比例由6.97%上升至7.11%，增持了1,947,000股，平均价格约为每股2.8094港元，此举证明了公司的长期投资价值 [15][16]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 建發物業管理集團有限公司 呈交日期: 2026年1月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02156 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,000,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 30,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 3,000,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 30,000,000 | 本月底 ...