股份与股本 - 截至2026年2月底，法定/注册股份30亿股，面值0.01港元，股本3000万港元[1] - 本月法定/注册股份和股本无增减[1] 已发行股份 - 截至2026年2月底，已发行股份（不含库存）1.408264016亿股，库存股份为0[2] - 本月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] 公众持股量 - 公司符合适用的公众持股量要求，最低为已发行股份总数（不含库存）的25%[3]

港股沽空数据概览 - 上一交易日沽空比率最高的三只股票为安踏体育-R、京东健康-R和吉利汽车-R，沽空比率分别为100.00%、100.00%和95.46% [1] - 上一交易日沽空金额最高的三只股票为腾讯控股、阿里巴巴-W和美团-W，沽空金额分别为21.93亿元、18.67亿元和16.58亿元 [1] - 上一交易日沽空偏离值最高的三只股票为吉利汽车-R、腾讯控股-R和蓝月亮集团，偏离值分别为56.09%、35.57%和33.29% [1] 沽空比率排行前十分析 - 安踏体育-R以100.00%的沽空比率位居榜首，沽空金额为29.79万元，偏离值为17.86% [2] - 京东健康-R沽空比率同样为100.00%，沽空金额为9880.00元，偏离值为14.50% [2] - 吉利汽车-R沽空比率为95.46%，沽空金额为31.09万元，偏离值高达56.09% [2] - 比亚迪股份-R沽空比率为86.66%，沽空金额为22.60万元，偏离值为30.15% [2] - 腾讯控股-R沽空比率为84.60%，沽空金额为1031.49万元，偏离值为35.57% [2] - 美团-WR沽空比率为70.82%，沽空金额为108.15万元，偏离值为27.16% [2] - 联想集团-R沽空比率为67.14%，沽空金额为81.93万元，偏离值为-6.22% [2] - 商汤-WR沽空比率为63.37%，沽空金额为87.22万元，偏离值为18.00% [2] - 恒基地产沽空比率为62.69%，沽空金额为4.12亿元，偏离值为25.61% [2] - 九龙仓集团沽空比率为60.22%，沽空金额为1692.80万元，偏离值为9.05% [2] 沽空金额排行前十分析 - 腾讯控股沽空金额最高，达21.93亿元，沽空比率为11.65%，偏离值为3.32% [2] - 阿里巴巴-W沽空金额为18.67亿元，沽空比率为15.20%，偏离值为2.53% [2] - 美团-W沽空金额为16.58亿元，沽空比率为30.02%，偏离值为8.64% [2] - 中国平安沽空金额为13.00亿元，沽空比率为35.65%，偏离值为8.03% [2] - 小米集团-W沽空金额为12.93亿元，沽空比率为25.33%，偏离值为3.95% [2] - 汇丰控股沽空金额为8.42亿元，沽空比率为41.21%，偏离值为22.99% [2] - 泡泡玛特沽空金额为7.91亿元，沽空比率为23.04%，偏离值为-1.23% [2] - 友邦保险沽空金额为7.26亿元，沽空比率为28.50%，偏离值为9.84% [2] - 中国人寿沽空金额为6.28亿元，沽空比率为28.86%，偏离值为5.96% [2] - 快手-W沽空金额为4.95亿元，沽空比率为20.48%，偏离值为1.69% [2] 沽空偏离值排行前十分析 - 吉利汽车-R偏离值最高，为56.09%，其沽空比率为95.46%，沽空金额为31.09万元 [2] - 腾讯控股-R偏离值为35.57%，沽空比率为84.60%，沽空金额为1031.49万元 [2] - 蓝月亮集团偏离值为33.29%，沽空比率为59.43%，沽空金额为135.18万元 [2] - 建发物业偏离值为30.77%，沽空比率为48.94%，沽空金额为91.18万元 [2] - 中国船舶租赁偏离值为30.58%，沽空比率为52.95%，沽空金额为9630.57万元 [2] - 比亚迪股份-R偏离值为30.15%，沽空比率为86.66%，沽空金额为22.60万元 [2] - 潍柴动力偏离值为30.03%，沽空比率为42.14%，沽空金额为4.73亿元 [2] - 美团-WR偏离值为27.16%，沽空比率为70.82%，沽空金额为108.15万元 [2] - 电讯盈科偏离值为26.30%，沽空比率为37.98%，沽空金额为1498.63万元 [2] - 波司登偏离值为26.29%，沽空比率为43.45%，沽空金额为4795.99万元 [2]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产市场延续低位盘整行情，但政策面整体较宽松，且地产配置处于历史低位，布局时点已至[3][8] - 2026年春节期间新房市场整体较弱，供需双差，二手房市场相对平稳，土地市场供需双弱，市场观望情绪较浓[8] - 二手房价格在2026年2月以来出现逐步企稳的积极信号，尽管反弹幅度小，但在无重大刺激政策的背景下，信号意义值得重视[6][22] - 报告基于市场现状与政策环境，给出了三条具体的投资主线及对应的推荐标的[8][44][46] 根据相关目录分别总结 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 - **一手房市场**：2026年春节期间成交数据延续了1月的弱势趋势，供需两面都较差[5] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），40城合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%[5][14][15] - 除夕至初六当周（2月16日至2月22日），40城合计一手房成交5.73万平米，同比下降20.4%[5][14][15] - 由于网签存在递延及春节假期暂停网签的影响，市场情况有待节后数据进一步跟踪[5][14] - **二手房市场**：成交量表现相对平稳，基本与去年同期持平[5][17] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），23城合计二手房成交130.07万平米，同比微降0.7%[5][17][21] - 2026年初二手房市场改善得益于三方面因素共振：马年春节较晚导致部分学区房需求提前释放、官媒频频发声提振预期、以及价格经历多年调整后跌出性价比[17] 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 - **整体指数企稳**：2026年2月以来，二手房价格出现逐步企稳迹象[6][22] - 冰山100城市指数在2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已反弹至10034元/平米[6][22] - **重点城市反弹**：多个核心城市二手房价格较近期底部出现小幅反弹[6][22] - 北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部分别反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%[6][22] - **信号意义**：尽管价格反弹幅度较小，但在近期无重大地产刺激和货币政策变动的背景下，这一企稳信号值得重视[6][22] 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 - **市场特征**：2026年以来土地市场呈现供需双弱的格局，开发商和城投拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱[7][41] - **土地供应**：2026年1月，土地供应面积同比显著下降[7][41] - 中指300城全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降16%[7][41] - 住宅类型土地推出3915万平米，同比下降9%[7][41] - **土地成交**：2026年1月，土地成交金额同比大幅下滑，溢价率维持低位[7][43] - 全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降39%[7][43] - 住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降47%[7][43] - 土地成交平均溢价率仅2.1%[7][43] 4、投资建议 - **市场判断**：2025下半年以来销售市场平淡，2026年春节市场延续低位盘整，但自2025年12月以来政策面整体较宽松（如二手房增值税率下调、商业用房贷款首付下调、北京放宽限购），且从策略角度看，地产配置处于历史低位[8][44] - **推荐标的**：报告提出三条投资主线[8][44][46] 1. **布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[8][44] 2. **住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][46] 3. **“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][46]

财务数据 - 评估基准日10年期国债预期收益率为1.8616%[5] - 上证综合指数市场期望报酬率为9.59%[5] - 上市公司股票历史市场平均风险系数为1.1453[5] - 软件和信息技术服务业公司债务/股权价值比率平均值为4.74%[5] - 厦门兆慧适用企业所得税率为15%[5] - 厦门兆慧企业风险系数为1.1914，权益资本成本约为13.07%[6] - 厦门兆慧经营性资产价值为4319.70万元[6] - 厦门兆慧企业债务比率为0.0453，权益比率为0.9395[9] - 债务资本成本率为2.975%，折现率为12.61%[9] - 厦门兆慧溢余货币资金为14.60万元[17] - 厦门兆慧非经营性资产为6,735.07万元和273.80万元[18] - 厦门兆慧非经营性负债为5,379.06万元[18] - 厦门兆慧溢余性资产及非经营性负债之和为5,364.46万元[19] - 厦门兆慧股权投资价值为7,001.48万元[20] - 厦门兆慧股东权益评估价值为59,567,200元[22] - 厦门兆慧企业价值为5,956.72万元[24] - 厦门兆慧付息债务为0[24] - 厦门兆慧权益资本价值为59,567,200元[24] 业绩预期 - 厦门兆慧2026年及2027年收入按年下降1%，2030年及以后保持2029年收入水平[10] - 厦门兆慧2022 - 2024年及2025年1 - 9月平均毛利率为28.5%，2026年及以后总体毛利率按22.3%预测[11]

股份情况 - 公司法定/注册股份数目为30亿股，面值0.01港元，法定/注册股本为3000万港元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为1.408264016亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为1.408264016亿股[2] 股份变动 - 本月法定/注册股份数目和法定/注册股本无增减[1] - 本月已发行股份（不包括库存股份）数目和库存股份数目无增减[2] 公众持股量 - 截至本月底，公司已符合适用的公众持股量要求[3] - 有关股份类别的最低公众持股量要求为上市股份所属类别的已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3]

文章核心观点 - 建发物业通过收购厦门兆慧剩余25%股权实现全资控股 此举是其将技术能力系统性纳入自身体系、推进“科技赋能”战略的关键一步 标志着物业行业科技投入正从概念阶段进入强调回报与效率的务实周期 [1][5][8] 交易详情与财务分析 - 建发物业以约1489.18万元收购厦门益悦持有的厦门兆慧25%股权 交易完成后厦门兆慧成为其全资附属公司 [1][2] - 对比2022年12月厦门益悦取得该25%股权时约339万元的代价 本次收购对价在三年间增长约339% 账面价值翻了四番 [2] - 根据公告 厦门兆慧2024年经审计除税后溢利为1689.5万元 本次交易给予的整体估值约为5956.72万元 对应市盈率约为35倍 [2] - 公司预计此次收购对整体净利润无重大影响 交易对价将在协议签署后10天内支付 [2] - 建发物业2024年上半年收入为18.23亿元 同比增长13.8% 毛利率为25.2% 与上年同期持平 溢利为2.21亿元 同比增长13.8% 股东应占溢利为2.16亿元 同比增长13.2% 经营活动现金净流入约为9040万元 同比增长25.9% [2] 公司战略与科技布局 - 建发物业将此次收购视为对内部优质资产的稳健回收 旨在将分散的技术资源归拢到集团统一框架之下 提升技术投入和资源调配的决策效率 [3][6] - 公司在2025年中期业绩会上明确从服务升维、外拓提速、需求深耕和科技赋能四个维度推进经营 科技应用层面包括推广地库清洁机器人、楼内洗地机器人 试点外立面清洗机器人 并通过数字化系统优化构建智慧物业服务生态 [4] - 厦门兆慧主要从事软件开发、信息系统集成、智能化设计与工程服务及智能家居解决方案 属于智能社区技术服务商 其技术价值目前主要服务于建发物业自身项目体系 [6][8] 行业趋势与案例 - 物业行业科技投入正从“讲故事”阶段进入强调回报与效率的务实周期 科技投入从“加分项”转变为“基础配置” [8][9] - 头部物企正通过自研、并购等方式构建自身技术体系 行业集中度不断提高 [8] - 类似案例：2025年12月28日 江山智联物业完成对南京瑞达锋范信息科技有限公司的全额收购 以支撑其标杆项目的智能化运维 [8] - 对比案例：万物云管理空间超8亿平方米 接入6000余个项目数据 其推出的“灵石微电网系统”通过AI与微电网技术 可实现建筑节电10%-30%、运维成本降低约50%、微电网综合收益提升5%-10% [8]

交易概述 - 建发物业的间接全资附属公司利驰(香港)有限公司与厦门益悦置业有限公司订立股权转让协议，收购厦门兆慧网络科技有限公司的25%股权 [1] - 交易代价为人民币1489.18万元 [1] - 交易前，厦门兆慧由厦门益睿投资管理有限公司（利驰香港的间接全资附属公司）及益悦分别持有75%及25%股权 [1] - 交易完成后，建发物业将间接持有厦门兆慧的全部股权，使其成为公司的全资附属公司 [1] 标的公司业务 - 厦门兆慧是一家专注于智能社区服务的技术服务公司 [1] - 其业务范围包括智能化设计、智能化工程、智能社区及智能家居服务 [1] - 该公司的业务是建发物业集团社区增值及协同服务的重要组成部分 [1] - 集团近年持续扩大其智能社区服务业务的范围及规模 [1] 交易目的与影响 - 收购事项旨在使厦门兆慧成为集团间接全资附属公司 [1] - 此举有利于提高集团相关经营决策效率、降低管理成本及优化厦门兆慧的资源配置 [1] - 交易被认为有利于厦门兆慧和集团业务的长期发展 [1] - 交易完成后，厦门兆慧的业务和经营管理将保持连贯和稳定 [1]

交易概述 - 建发物业间接全资附属公司利驰香港与益悦订立股权转让协议，购买厦门兆慧25%股权 [1] - 交易代价为人民币1489.18万元 [1] - 交易完成后，厦门兆慧将成为建发物业的间接全资附属公司 [1] 标的公司业务 - 厦门兆慧是一家专注于智能社区服务的技术服务公司 [1] - 其主营业务包括智能化设计、智能化工程、智能社区及智能家居服务 [1] 交易动因与战略意义 - 厦门兆慧的主营业务是建发物业社区增值及协同服务的重要组成部分 [1] - 收购旨在提高相关经营决策效率、降低管理成本及优化厦门兆慧的资源配置 [1] - 收购有利于厦门兆慧和建发物业业务的长期发展 [1] - 建发物业近年持续扩大其智能社区服务业务的范围及规模 [1] 收购后安排 - 厦门兆慧的业务和经营管理将保持连贯和稳定 [1]

市场扩张和并购 - 建发物业间接全资附属公司利驰香港拟1489.18万元收购厦门兆慧25%股权，收购后将间接持有其全部股权[2][4][5] - 收购事项适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报及公告规定，豁免通函及独立股东批准规定[3][18] - 利驰香港需在签署协议后10天内支付收购代价[5] - 益悦向利驰香港转让厦门兆慧25%股权[19] 业绩总结 - 厦门兆慧2024年除税前溢利21085千元、除税后溢利16895千元、资产总值158295千元、收入224126千元[11] - 厦门兆慧2023年除税前溢利17911千元、除税后溢利14312千元、资产总值101364千元、收入183587千元[11] - 2025年1 - 9月厦门兆慧营业收入19154.69万元，营业成本15122.56万元，净利润2025.75万元[23] - 厦门兆慧截至2025年9月30日资产总额为20775.82万元，负债20123.99万元，净资产651.83万元[23] 股权结构 - 建发国际持有公司股份及控制投票权共相当于约55.74%[15] - 益能持有公司股份占已发行股份约6.08%[15] 评估相关 - 厦门兆慧全部股权于基准日评估价值为5956.72万元，采用收入法的折现现金流法计算[6] - 本次评估对象为厦门兆慧截至2025年9月30日的股东全部权益价值[23] - 本次评估采用资产基础法和收益法，不采用市场法[24] - 收益法得出厦门兆慧股东全部权益价值为59567200元[35] - 资产基础法测算得出厦门兆慧股东全部权益价值为59059044.07元[35] - 评估基准日为2025年09月30日，厦门兆慧股东全部权益评估值为59567200元[36] - 估值报告有效期自评估基准日2025年9月30日起至2026年9月29日止[33]

核心观点 - 建发物业在2025年度因在市值管理、投资价值、上市公司质量及投资者回报方面的重大举措，荣获“卓越价值创造奖”，获得资本市场广泛认可 [1] - 作为物业管理行业领军企业，公司凭借稳健的财务表现、卓越的服务品质、深厚的企业文化及科技探索，在行业中树立了新标杆，未来有望持续为投资者创造价值 [1][16] 财务表现 - 在剔除非可持续的硬装业务口径下，公司营业收入从2020年的10.29亿元增长至2024年的32.69亿元，复合年增长率约为34% [2] - 归母净利润从2020年的1.06亿元增长至2024年的3.26亿元，复合年增长率约为32%，在行业承压背景下保持了良好盈利水平 [2] - 公司收缴率自上市以来持续维持在90%以上，处于行业领先水平 [5] - 截至2024年末，货币资金占总资产比例高达75%，资产结构健康，现金充裕 [5] 服务品质 - 公司以客户至上为核心，推出“天天好”服务体系，以“五好服务”（好房子、好小区、好贴心、好时节、好管家）全方位满足业主需求 [7] - 据赛惟咨询客户满意度调查显示，建发物业连续8年位列物业服务满意度TOP5 [7] - 公司认为卓越的服务品质是赢得客户付费、实现良性可持续增长的根本原因 [10] 科技创新 - 公司积极拥抱科技变革，利用物联网、大数据和人工智能等手段推进智慧服务建设 [11] - 已试点应用地库清洁机器人、楼层洗地机器人、擦窗机器人、垃圾回收机器人等智能设备，提升清洁效率与质量 [11] - 依托社区大脑系统，实时连接作业机器人，整合工单、能耗、用水、安防与设备数据，实现智能管理与响应 [11] - 科技应用不仅提升了服务效率与质量，降低了运营成本，也增强了业主的科技体验感 [13] 企业文化与股东动向 - 作为厦门建发集团旗下企业，公司继承了集团市场化的机制和国有背景的优势 [14] - 实行干部“一年一聘”的管理机制，薪酬制度以市场化方式确定，根据个人贡献给予报酬，激发了员工积极性 [14] - 国有企业属性带来了更强的社会公信力与品牌信任度，在客户拓展、业主关系维护及市场口碑积累方面更具竞争力 [14] - 国际长线基金富达国际持续增持公司股份，其持股比例由6.97%上升至7.11%，增持了1,947,000股，平均价格约为每股2.8094港元，此举证明了公司的长期投资价值 [15][16]