报告公司投资评级 - 报告维持公司"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司营收、归母净利润高增基本符合预期 [2] - 公司收入结构进一步优化,稳定型业务比重增加 [2] - 公司管理面积规模扩大,浓度提升 [2] - 公司满意度及收缴率均维持高位 [2] - 考虑到2023年大部分房屋硬装业务已一次性结转完毕,导致业绩基数较高,报告下调公司2024-2026年归母净利润预测 [2] 财务数据总结 - 2024年上半年公司实现营业收入16.02亿元,同比增长16.7%;归母净利润1.91亿元,同比增长11.0% [2] - 2024年上半年公司毛利率为25.2%,同比下降0.4个百分点 [2] - 截至2024年中期,公司合约面积10530万方,同比增长12.0%;在管面积6754万方,同比增长33.5% [2] - 公司2024-2026年归母净利润预测分别为4.7亿元、5.6亿元、6.5亿元,同比增速分别为0.2%、19.5%和15.6% [2]

财务表现 - 本集团本期收入约为人民币1,602.4百万元，较上年同期增长约16.7%[1] - 本集团本期毛利约为人民币403.2百万元，较上年同期增加约14.6%，毛利率约为25.2%[1] - 本集团本期溢利约为人民币194.6百万元，较上年同期增长约10.6%，本公司股权持有人应佔溢利约为人民币190.8百万元，增长约11.0%[1,3] - 本集团本期来自经营活动之现金流出净额约为人民币168.4百万元，较上年同期增加约人民币111.5百万元[1] - 本集团本期其他全面收益中的换算海外业务财务报表时产生的汇兑差额为人民币2,559千元[3] - 本集团本期期内全面收益总额为人民币197,118千元[4] - 本公司权益持有人应佔每股基本及攤薄盈利分别为人民币0.14元[6] 资产负债情况 - 公司总资产为35.15亿元人民币，较上年末增加0.9%[8] - 流动资产净值为15.76亿元人民币，较上年末减少7.3%[8] - 总资产减流动负债为17.72亿元人民币，较上年末下降6.6%[8] - 资产负债率为53.1%，较上年末下降1.4个百分点[8,9] - 现金及现金等价物为24.35亿元人民币，较上年末下降17.5%[8] - 合同负债为5.83亿元人民币，较上年末增加30.5%[8] - 应付所得税为0.95亿元人民币，较上年末下降42.8%[8] - 非流动负债为0.63亿元人民币，较上年末下降5.3%[9] - 权益总额为17.10亿元人民币，较上年末下降6.6%[9] 业务概况 - 本集团主要在中国从事提供物业管理服务、增值服务及商业物业运营管理服务[16] - 来自受厦门建发及其联营公司控制的实体的收益占本集团收益36.6%[17] - 本集团全部收益来自中国市场[18] - 物业管理服务收入为859,302千元人民币，增值服务中社区增值及协同服务收入为198,439千元人民币，非业主增值服务收入为344,721千元人民币，商业物业运营管理服务收入为37,334千元人民币[19] - 合同负债主要由尚未提供相关服务时客户支付的墊款所引致，随着业务增长有所增加[20] - 期初合同负债中已确认的收益为物业管理服务336,636千元人民币，社区增值及协同服务33,988千元人民币，非业主增值服务3,414千元人民币，商业物业运营管理服务167千元人民币[22] - 社区增值及协同服务未履行的履约义务金额为256,106千元人民币，其中一年内确认的为152,843千元人民币，超过一年确认的为103,263千元人民币[24] - 非业主增值服务的大部分未履行的履约义务将在下一报告期间确认为收入[23] - 物业管理服务每月确认的收益等于有权开立发票的金额，与履约进度直接对应[23] 应收应付情况 - 于2024年6月30日，公司的贸易应收款项为7.76亿人民币，较2023年12月31日的3.91亿人民币增加98.5%[1][2] - 于2024年6月30日，公司的其他应收款项为1.86亿人民币，较2023年12月31日的1.51亿人民币增加23.1%[1][2] - 于2024年6月30日，公司的贸易应付款项为3.82亿人民币，较2023年12月31日的3.54亿人民币增加8.0%[3][4] - 于2024年6月30日，公司应收关联方款项为5,382.8万人民币，较2023年12月31日的5,050.0万人民币增加6.6%[5] - 于2024年6月30日，公司应付关联方款项为363.5万人民币，较2023年12月31日的156.5万人民币增加132.3%[5] 公司地位及发展 - 公司在中国物业服务力百强企業中排名第16位，較去年提升9位[42] - 公司合同建築面積約105.3百萬平方米，在管建築面積達約67.5百萬平方米[43] - 公司向逾400,000戶家庭提供服務[43] - 公司主要業務包括物業管理服務、社區增值及協同服務、非業主增值服務和商業物業運營管理服務[43] - 公司以「打造更有品質的生活空間，引領美好生活」為使命，期望成為「讓客戶放心，最值得信賴的物業公司」[42] - 公司於2024年5月榮獲「中國物業管理上市公司20強」稱號[42] - 公司物業管理組合遍佈中國16個省、直轄市及自治區的63個城市[43] - 公司2024年上半年面臨經濟環境複雜嚴峻以及地產行業深度調整帶來的挑戰[41] - 公司已進入物業管理行業高質量發展新篇章，以客戶為中心提升服務品質[41] - 公司通過科技手段賦能一線作業,提供高效率、高滿意度的物業管理服務[41] 业务数据 - 物业管理服务收入约人民币859.3百万元，较上年同期增加约31.4%[44] - 截至2024年6月30日，合约建筑面积约为105.3百万平方米，合约项目数量684个[45] - 截至2024年6月30日，物业管理服务覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，在管项目469个，覆盖48个城市，服务逾400,000户家庭[46] - 截至2024年6月30日，公司在海西集群、华东集群和东南集群的合约建筑面积分别为60.9百万平方米、22.6百万平方米和21.8百万平方米[49] - 截至2024年6月30日，公司与厦门建发集团签订的合约建筑面积约为64.5百万平方米，较2023年12月31日增长约4.7%[51] - 截至2024年6月30日，公司与独立第三方签订的合约建筑面积约为40.8百万平方米，较2023年12月31日增长约1.5%[51] - 截至2024年6月30日，公司在管的非住宅物业合约建筑面积约为8.0百万平方米，较2023年12月31日增长约3.2%[53] - 截至2024年6月30日，公司来自厦门建发集团的物业管理服务收入占比为63.5%，来自独立第三方的收入占比为36.5%[52] - 截至2024年6月30日，公司在管的住宅和非住宅物业分别占总在管建筑面积的92.1%和7.9%[54] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积为67.5百万平方米，较2023年12月31日增长约9.9%[52] - 公司在六月三十日的在管建筑面积为67,537千平方米[55] - 公司物业管理服务收入主要采用包干制(96.1%)和酬金制(3.9%)两种收益模式[57] - 公司提供的社区增值及协同服务包括家居生活服务、智能社区服务、家居美化服务等[58] - 公司社区增值及协同服务收入为人民币361.0百万元，同比增长1.4%[59] - 公司非业主增值服务收入为人民币344.7百万元，同比增长4.1%[62] - 非业主增值服务主要包括接待、秩序维护及清洁服务(98.3%)和咨询服务(1.7%)[64] - 在管商業物業面積約為1.05百萬平方米，向21個商業項目提供服務[65] 收入及利润情况 - 公司收入约为人民币1,602.4百万元，较上年同期增加约16.7%[66] - 物业管理服务收入约为人民币859.3百万元，占总收入约53.6%，较上年同期增加约31.4%[67] - 在管总建筑面积由2023年12月31日约61.4百万平方米增至2024年6月30日约67.5百万平方米[67] - 社区增值及协同服务收入约为人民币361.0百万元，较上年同期增加约1.4%[68] - 非业主增值服务收入约为人民币344.7百万元，较上年同期增加约4.1%[68] - 商业物业运营管理服务收入约为人民币37.3百万元，较上年同期增加约17.1%[68] - 毛利约为人民币403.2百万元，较上年同期增加约14.6%，毛利率约为25.2%[70] - 行政及其他经营开支约为人民币174.7百万元，较上年同期增加约13.6%[73] - 贸易及其他应收款项的预期信贷虧損撥備淨額約為人民幣9.0百萬元，較上年同期增加約3.7百萬元[74] - 本集团的融资收入净额约为人民币36.1百万元，较上年同期减少约8.9%，主要由于银行存款利息收入减少[75] - 本期内除所得税前溢利约为人民币258.7百万元，较上年同期增加约9.9%[76] - 所得税开支由上年同期约人民币59.5百万元增长至本期内约人民币64.1百万元，增长了约7.8%[77] - 本公司权益持有人应佔溢利约为人民币190.8百万元，较上年同期增加约11.0%[78] 资产及负债变动 - 本集团的物业、厂房及设备约为人民币50.0百万元，较去年同期减少约2.7%，主要由于资产按期折旧[79] - 本集团的贸易及其他应收款项约为人民币960.9百万元，较去年同期增加约77.4%，主要由于管理规模扩大和部分增值服务收入尚未结算[80] - 本集团的现金及现金等价物约为人民币2,435.0百万元，较去年同期减少约17.5%，主要由于支付股息和各项税费[81] - 本集团的合同负债约为人民币582.6百万元，较去年同期增加约30.5%，主要由于在管项目增加[83] - 本集团的流动资产净额约为人民币1,576.0百万元，较去年同期减少约人民币124.2百万元，主要由于支付股息和计提员工成本[84] - 本集团的资产负债率约为53.9%，较去年同期上升[84] 风险因素 - 政府政策风险可能影响公司业务增长和财务状况[86] - 收购存在不确定性和风险,包括潜在负债、未达预期目标等[87] - 公司无重大或然负债[88] - 公司无直接面临市场利率变动的重大风险[89] - 公司无直接面临汇率波动的重大风险[90] - 公司无资产抵押[91] - 公司无重大投资或收购[91] 公司发展策略 - 公司将通过"四好"标准提升服务品质,巩固核心竞争力[93] - 公司将聚焦优势领域拓展,创新服务模式以提升增值服务变现能力[94][95] - 持续强化技术创新和智能应用，提升服务质量和效率[96] - 推广智慧保洁，通过智能化设备和数字化工单排程提高作业效率和降低运营成本[96] - 以高品质服务为基石，致力于为客户打造更有品质的生活空间[96] - 采用精益化管理和智能化工具，提质提效，成为最值得信赖的物业公司[96] 其他事项 - 自年报日期以来，与业务发展、财务状况及未来前景有关的事项以及影响集团的重大事件无重大变动[97] - 董事会决议不就本期宣派中期股息[98] - 喬海俠女士和許伊旋先生分别获委任为

营业收入与增长 - 公司2023年实现营业收入约人民币35.693亿元，同比增长55.8%[8] - 物业管理服务收入约人民币14.18亿元，同比增长36.8%[8] - 社区增值及协同服务收入约人民币13.748亿元，同比增长189.0%[8] - 非业主增值服务收入约人民币7.071亿元，同比下降6.3%[8] - 商业连营管理服务收入约人民币0.693亿元，同比增长188.3%[8] - 公司总收入从2022年的2,290,473千元增长至2023年的3,569,324千元，增长约55.8%[46] - 物业管理服务收入从2022年的1,036,175千元增长至2023年的1,418,002千元，增长约36.9%[46] - 社区增值及协同服务收入从2022年的475,784千元增长至2023年的1,374,846千元，增长约189.0%[47] - 房屋硬装业务收入从2022年的26,900千元增长至2023年的683,600千元，增长约24倍[38] - 非业主增值服务收入从2022年的754,471千元减少至2023年的707,149千元，减少约6.3%[47] - 商业物业运营管理服务收入从2022年的24,043千元增长至2023年的69,327千元，增长约188.3%[47] - 智能社区服务收入从2022年的118,622千元增长至2023年的223,221千元，增长约88.2%[40] - 家居美化服务收入从2022年的69,089千元增长至2023年的748,944千元，增长约983.8%[40] 利润与财务表现 - 公司权益所有人应占年内溢利人民币4.673亿元，同比增长89.0%[8] - 除所得税前溢利增加124.0%至人民币727.5百万元[54] - 所得税开支增加145.5%至人民币180.2百万元，主要由于业务增加导致税前溢利增加[55] - 本公司权益持有人应占年内溢利增加89.0%至人民币467.3百万元[56] - 毛利增加86.5%至人民币1,001.5百万元，毛利率从23.4%上升至28.1%[49] - 销售成本增加46.4%至人民币2,567.9百万元，主要由于业务规模扩大[48] - 行政及其他经营开支增加23.9%至人民币355.8百万元，主要由于业务量增长[51] - 流动比率从1.6倍上升至1.9倍，流动资产净额增加至人民币1,700.2百万元[62] - 现金及现金等价物增加9.2%至人民币2,952.4百万元，主要由于业务规模增加[59] - 贸易及其他应收款项增加51.3%至人民币541.8百万元，主要由于业务规模扩大[58] - 物业、厂房及设备增加44.5%至人民币51.4百万元，主要由于新增养老服务机构装修改造项目验收[57] 物业管理面积与合同 - 物业管理合约管理面积达1.018亿平方米，同比增长12.4%[11] - 物业管理在管面积达6140万平方米，同比增长33.0%[11] - 公司合同建筑面积约为101.8百万平方米，在管建筑面积达约61.4百万平方米[24] - 公司在管建筑面积从2022年的46.2百万平方米增长至2023年的61.4百万平方米，增长约33.0%[46] - 截至2023年12月31日，公司合約建築面積約為101.8百萬平方米，合約項目數量659個，分別較2022年增長12.4%和12.8%[26] - 截至2023年12月31日，公司在管建築面積達61.4百萬平方米，在管項目數量445個，分別較2022年增長33.0%和26.1%[26] - 2023年海西集群合約建築面積為58,795千平方米，在管建築面積為38,313千平方米，分別較2022年增長12.2%和32.6%[29] - 2023年公司與廈門建發集團簽訂的合約建築面積約為61.6百萬平方米，較2022年增長12.4%[31] - 2023年公司與獨立第三方簽訂的合約建築面積約為40.2百萬平方米，較2022年增長12.4%[31] - 2023年公司非住宅物業的合約建築面積約為7.8百萬平方米，較2022年增長40.7%[33] - 2023年公司住宅物業管理服務收入為1,112,349千元，佔總收益的78.4%，非住宅物業管理服務收入為305,653千元，佔總收益的21.6%[34] 外拓与新增合同 - 新增外拓合同金额达人民币8.279亿元，同比增长7.8%[11] - 非住外拓合同金额首次超过住宅外拓合同金额[11] 社区增值服务 - 社区增值及协同服务收入占总收入比重达38.5%，同比提升17.7个百分点[12] - 建发溢佰养老中心入住率提升至88.9%[12] 技术创新与改造 - 厦门兆慧网络科技有限公司新增14件软件著作权，申请15件专利[12] - 公司完成20个老旧项目消防智能化改造，实现24小时实时监测[14] 客户与服务 - 公司向逾375,000户家庭提供服务[24] - 公司合約項目覆蓋中國16個省、直轄市及自治區的63個城市，在管項目覆蓋46個城市，服務逾375,000户家庭[27] 荣誉与排名 - 公司荣获中国指数研究院颁布的“中国物业服务百强企业”称号，排名第25位，较2022年提升5位[23] 员工与人力资源 - 公司2023年员工总数为15,087人，较2022年的13,897人增长8.56%[67] - 公司员工性别比例为9,324名男性：5,763名女性[167] 未来计划与战略 - 公司计划通过提升基础服务品质、优化拓展结构、挖掘客户需求和技术创新来巩固竞争优势[69][70][71][72] - 公司将继续谨慎选择收购目标，但无法保证找到合适机会或完成收购[64] - 公司2024年将坚持高质量增长，深化以客户为中心的经营模式[68] 股息与股东 - 公司建议派付本年度末期股息每股0.16港元及特别股息每股0.1港元，总计约366,149,000港元[83] - 公司可分派储备约为人民币461,820,000元，较去年增加约10%[87] - 公司股东周年大会将于2024年5月24日举行[85] - 公司将于2024年5月21日至5月24日暂停办理股份过户登记手续[85] - 公司将于2024年5月30日至5月31日暂停办理股份过户登记手续以确定有权收取末期股息及特别股息的股东名单[85] - 公司已采纳股息政策，确保维持足够现金储备以应对营运资金需求和未来增长[84] - 公司董事会将根据经营业绩、现金流、财务状况等因素决定股息派付[85] 董事会与公司治理 - 公司董事会由7名董事组成，包括2名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[148] - 报告期间公司举行了4次董事会会议、1次股东周年大会和2次股东特别大会，所有董事均全勤出席[150] - 公司已建立董事会独立性评估机制，并在报告期间完成了首次评估，结果令人满意[154] - 公司非执行董事（包括独立非执行董事）的任期为3年，可每年续任一次[155] - 公司已采纳上市规则附录C3的证券交易标准守则，报告期间未发现违规情况[147] - 公司董事会符合上市规则关于至少3名独立非执行董事的要求，其中至少1名具备专业资格[153] - 公司已按照上市规则附录C1设立企业管治框架，并制定相关政策和程序[146] - 乔海侠女士、李卓然先生及李国泰先生将于股东周年大会上轮席退任并符合资格及愿意重选连任[156] - 董事会负责领导及控制公司，监督公司事务及财务表现，确保健全的内部控制及风险管理系统[156] - 所有董事具备广泛的业务经验、知识及专业，可高效及有效地协助董事会运作[156] - 独立非执行董事负责确保公司监管报告具有高标准，并提供有效的独立判断[156] - 董事会保留对政策事项、策略及预算、内部监控及风险管理、主要交易及财务资料等重大事项的决定权[156] - 审核委员会已举行两次会议，审阅2022年全年财务业绩及2023年中期业绩，并与外部核数师进行两次面谈[160][161] - 薪酬委员会已举行一次会议，检讨公司薪酬政策及架构，并批准2023年限制性股份激励计划[162][163] - 提名委员会成员出席率为100%，所有成员均出席了会议[166] - 公司董事会目标为至少维持现时的女性成员比例，并以达致性别平等为最终目标[168] - 提名委员会已举行一次会议以检讨董事会结构、规模及组成以及独立非执行董事的独立性[165] - 公司董事会多元化政策包括性别、年龄、文化及教育背景、种族、专业经验、技能、知识及服务年期的多元化[169] - 提名委员会将每年讨论及协定达致董事会多元化的所有可衡量目标，并建议董事会采纳[167] - 公司董事会已检讨企业管治政策及常规、董事及高级管理层的培训及持续专业发展[171] - 提名委员会将适时审阅董事会多元化政策，以确保其行之有效[168] 风险管理与内部控制 - 公司已制定并采用各种风险管理程序及指引，包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控及风险报告流程[172] - 公司每年至少进行一次评估，以确认风险管理程序及控制政策获恰当遵守[172] - 公司已委聘外部专业公司，就风险管理及内部控制系统是否足够及其成效进行独立审查[172] - 公司已制定举报政策，供雇员及其他与公司有业务往来的人士以保密及匿名方式提出不当事宜的举报[173] - 公司已制定反贪污政策，并设有内部举报渠道供雇员举报任何涉嫌贪污及贿赂的事件[173] - 公司已制定披露政策，为董事、高级职员、高级管理层及相关员工处理机密资料、监控资料披露及回应查询提供一般指引[173] - 公司已实施监控程序，以确保严格禁止未经授权的访问及使用内部资料[173] ESG与环境、社会及管治 - 公司2023年度ESG报告覆盖时间为2023年1月1日至2023年12月31日，涵盖物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务、商业物业连营管理服务等业务[188] - 公司ESG报告遵循香港联交所《环境、社会及管治报告指引》中的重要性、量化、一致性和平衡四大汇报原则[189] - 公司ESG报告数据均以人民币为货币单位，数据来源为公司及其选定附属公司的相关职能部门[190] - 公司ESG报告有中英文两个版本，以电子版形式发布，中文版为权威版本[191] - 公司董事会负责监督ESG策略的修订与落实，并审阅和正式签批年度ESG报告[194] - 公司董事会下设ESG工作小组，负责评估及厘定ESG相关风险与机遇，制定集团ESG管理方针、策略、优次及目标[194] - 公司已将ESG风险纳入企业全面风险管理体系中，并定期开展风险评估与应对工作[195] - 公司通过年度股东大会、集团官方网站、投资者联系电话、访谈及会议等多渠道与股东和投资者沟通[197] - 公司通过问卷调查、员工敬业度调查、意见反馈平台和员工培训等方式与员工保持沟通[197] - 公司通过客户满意度问卷、客户沟通热线和社区活动与客户/业主进行沟通[197] - 公司通过供应商定期评估、供应商大会、供应商招募考察和技能交流/培训会与供应商保持合作[197] - 公司与合作伙伴通过专家培训、线上线下沟通交流会和合作伙伴调研进行协作[198] - 公司与政府/监督部门通过合作项目、访谈和税务信息报送保持合规经营[198] - 公司通过社区活动和公开信息披露与社区/街道办保持互动[198] - 公司通过社区活动和新闻报道支持公益机构/组织[198] - 公司根据香港联交所《ESG报告指引》识别出19项重要性议题[200] 股权与股东结构 - 林伟国先生持有公司股份53,918,090股，占已发行股本的3.83%[92] - 乔海侠女士持有公司股份831,147股，占已发行股本的0.06%[92] - 黄党辉先生持有公司股份272,000股，占已发行股本的0.02%[92] - 许伊旋先生持有公司股份240,000股，占已发行股本的0.02%[92] - 林伟国先生持有建发国际股份33,289,340股，占已发行股本的1.76%[94] - 乔海侠女士持有建发国际股份116,000股，占已发行股本的0.01%[94] - 黄党辉先生持有建发国际股份32,000股，占已发行股本的0.002%[94] - 许伊旋先生持有建发国际股份342,115股，占已发行股本的0.05%[94] - 建發國際持有公司536,932,364股股份，占已發行股本的38.13%[98] - 益鴻國際有限公司持有308,106,030股股份，占已發行股本的21.88%[98] - 建發房產持有845,038,394股股份，占已發行股本的60.01%[98] - Cederberg Capital(Cayman)持有91,189,000股股份，占已發行股本的6.48%[98] - OLP Capital Management Limited持有86,271,000股股份，占已發行股本的6.13%[98] - 益能持有建發國際55.83%的權益[99] - 廈門建發股份有限公司持有建發房產54.65%的權益[99] - 廈門建發持有建發房產45.35%的權益[99] - Cederberg Capital Limited為Cederberg Capital (Cayman)的全資附屬公司[99] - OLP Capital Management Limited由Shen Di Fan先生及RCWL Inc.分別擁有65%及35%權益[100] 激励计划与股份授予 - 公司根据2021年激励计划向105名员工授予7,050,000股限制性股份，其中2,630,000股授予25名关联人士[106] - 2021年激励计划的有效期自2021年9月27日起至2031年9月26日止，最长不超过十年[127] - 2021年激励计划的限售期分别为24个月、36个月及48个月，限售期满后将分别解除限售40%、30%及30%的限制性股份[128] - 2021年激励计划的授予价格为每股2.41港元[129] - 2021年11月4日，公司完成配发及发行28,250,000股限制性股份，收市价为每股4.17港元[130] - 2023年激励计划拟向激励对象配发及发行最多40,000,000股限制性股份，相当于2023年11月7日已发行股份总数的2.92%[134] - 2023年12月28日，公司根据2023年激励计划完成配售及发行37,230,000股限制性股份，收市价为每股3.21港元[134] - 2023年激励计划的有效期自2023年12月21日起至2033年12月20日止，最长不超过十年[136] - 2023年激励计划的禁售期分别为24个月、36个月及48个月，禁售期满后将分别解除限售40%、30%及30%的限制性股份[137] - 2023年激励计划项下的授出价为每股股份1.87港元[138] - 2023年激励计划项下已无剩余的可授出权益[138] - 2023年激励计划项下可予发行及授予的股份数目占年内已发行相关类别股份的加权平均数的值约为3.6%[138] - 2023年内公司根据首次授予向合资格激励对象归属合计10,760,000股限制性股票[140] - 2023年内因激励对象离职或退休而失效的限制性股份合共300,000股[140] - 2023年内公司根据2023年激励计划授出的限制性股份分三期解除限售，每期分别解除限售40%、30%及30%[140] - 2023年内公司根据2021年激励计划预留的限制性股份分三期解除限售，每期分别解除限售40%、30%及30%[140] 审计与财务服务 - 公司向外部核数师致同（香港）会计师事务所有限公司支付审计服务费用115万港元[176] - 公司向致同咨询服务有限公司支付风险管理检讨及内部控制复核服务的尽职审查费用7万港元[176] 公司秘书与专业训练 - 公司秘书甘美霞女士已遵照上市规则第3.29条分别接受不少于15小时的相关专业训练[177] 客户与供应商关系 - 公司最大客户占集团总收益约33.1%，五大客户占集团总收益约34.7%[87] - 公司最大供应商占集团总采购约5.9

报告投资评级 - 建发物业（02156.HK）的投资评级为买入（维持）[2] 报告核心观点 - 建发物业2023年年报显示营收/归母净利润为35.7/4.7亿元，同比增长55.8%/89.0%；毛、净利率分别为28.1%、15.3%，分别增长4.6/4.3pct；摊薄每股收益0.33元/股，拟每股派发现金红利0.26港元（含特别股息0.1港元），分红比例达71%，按公告日收盘价计算，股息率约7.6%（2022年约为1.7%），由于未来硬装业务存在不确定性，略微下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为5.4、6.6和7.9亿元（原2024 - 2025年为5.5、7.5亿元），对应2024 - 2026年EPS为0.38、0.47、0.56元，当前股价对应PE为7.4、5.9、5.0倍，公司多元业务协同发展，业绩增长可期，维持买入评级[2] 各目录总结 业绩情况 - 2023年基础物管/社区增值/非业主/商业运营管理收入分别为14.18、13.75、7.07、0.69亿元，同比分别+36.8%、189.0%、-6.3%、+188.3%，收入结构更加多元健康，其中社区增值业务收入占比同比提升17.7pct至38.5%，各项细分业务均实现营收同比高增，其中家居美化业务因硬装结算增加，收入同比高增984%[2] 基础物管规模 - 公司基础物管合约/在管规模均创新高，截至2023年底，在管项目445个，覆盖46个城市（2023年上半年为33个），合约/在管面积分别为10180、6145万方，同比分别增长12.4%、33.0%，合约在管比约1.7，储备物管面积充沛，项目来源方面，新增在管面积中1163万方来自关联方，同比增长34.6%，其中在管面积关联方占比64%，较2022年增长4个百分点，根据克而瑞数据，控股股东建发房产全口径销售金额排名第8，可为公司提供充足优渥物管资源[2] 财务状况 - 截至2023年末，应收账款因业务规模增加，同比增长55.4%至5.9亿元，但公司财务盘面保持稳健，资产负债率较2022年减小9.7pct至51.8%，流动比率约1.9倍（2022年为1.6倍），同时在手货币现金同比增长9.2%至29.5亿元，有息负债规模仅为0.2亿元，偿债压力较小[2] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为3976、4834、5816百万元，YOY分别为11.4%、21.6%、20.3%；净利润分别为535、665、795百万元，YOY分别为14.5%、24.2%、19.5%；毛利率分别为26.4%、26.3%、26.3%；净利率分别为15.0%、14.5%、14.4%；ROE分别为26.7%、25.0%、25.5%；EPS分别为0.38、0.47、0.56元；P/E分别为7.4、5.9、5.0倍；P/B分别为1.8、1.3、1.1倍[3][5][6]

业绩总结 - 公司2023年实现营收35.7亿元，同比增长55.8%[1] - 公司2023年归母净利润4.67亿元，同比增长89.0%[1] - 公司2023年营收中，物业管理服务收入为14.2亿元，同比增长36.8%；社区增值服务收入为13.7亿元，同比增长189.0%[1] - 公司2023年毛利率从23.4%提升至28.1%[1] - 公司2023年合约面积、在管面积分别为10180万方、6140万方，较2022年末分别增长12.4%、33.0%[1] - 公司2023年住宅物管费为2.51元/平，同比提升0.05元/平；综合收缴率为94.1%，同比提升0.1pct[1] - 公司2023年社区增值服务收入占比38.5%，同比提升17.7pct[1] - 公司2023年每股股息为0.26港元，分红率达71%[1] 未来展望 - 公司上调2024-2025年归母净利润预测至5.9/7.2亿元，2026年预计归母净利润为8.7亿元[2] - 对应的EPS为0.42/0.51/0.62元，对应的PE为6.9X/5.6X/4.6X，维持“买入”评级[2] - 2026年预测的营业总收入为7668.50百万元，较2023年增长115.4%[4] - 2026年预测的净利润为1014.77百万元，较2023年增长85.4%[4] - 2026年预测的ROE为37.71%，较2023年增长39.4%[4] 风险提示 - 风险提示包括大股东/关联方交付项目规模不及预期、市场化拓展不及预期、社会总需求恢复缓慢[3] 投资评级 - 公司投资评级包括买入、增持、中性、减持和卖出五个等级[7] - 行业投资评级包括增持、中性和减持三个等级[8]

业绩总结 - 公司2023年全年营业收入为35.69亿元，同比增长55.8%[1] - 公司2023年归母净利润为4.67亿元，同比增长89.0%[1] - 公司2023年毛利率为28.1%，同比增长4.7个百分点[1] - 公司2023年社区增值服务收入同比增长189.0%，达13.75亿元[2] - 公司2023年派发股息0.26港元/股，派息比率高达71%[2] - 公司控股股东建发房产2023年销售额为1890.6亿元，同比增长11.0%[3] 未来展望 - 公司预计2024-2026年归母净利润分别为5.1亿元、6.8亿元和8.2亿元[4] - 公司股票现价对应2024-2026年PE估值分别为8.0x、6.0x和4.9x[4] - 主营业务收入预计在2026年达到人民币5968百万，增长率为20.6%[6] - 每股收益预计在2026年达到0.58元[6] - 净资产收益率预计在2026年达到30.94%[6] - 财务费用在2026年预计为-125百万人民币，占销售收入比例为-2.1%[6] - 资产负债率预计在2026年为51.46%[6] 其他新策略 - 国金证券具备证券投资咨询业务资格[8] - 报告内容版权归国金证券所有，未经授权不得复制、转载、引用或修改[9] - 报告提醒投资者证券或金融工具存在风险，过往业绩不代表未来表现[9] - 国金证券建议投资者在使用报告时考虑特定状况并咨询独立投资顾问[9] - 报告仅限高风险评级投资者使用，不构成特定客户特定证券的建议[10]

财务表现 - 本年度收入约为人民币3,569.3百万元，较上一年增长约55.8%[1] - 本年度毛利约为人民币1,001.5百万元，毛利率为28.1%，较上一年提升4.7个百分点[1] - 本年度溢利约为人民币547.3百万元，较上一年增长约117.8%[2] - 二零二三年度收入为3,569,324千元，较二零二二年增长56.1%[6] - 二零二三年度净利润为547,344千元，较二零二二年增长117.5%[6] - 二零二三年度每股基本盈利为0.35元，较二零二二年增长84.2%[6] - 二零二三年度流动资产净值为1,700,210千元，较二零二二年增长47.8%[7] - 二零二三年度总资产减流动负债为1,897,848千元，较二零二二年增长45.8%[7] - 二零二三年度非流动负债为66,184千元，较二零二二年增长133.5%[8] - 二零二三年度资本及储备为1,714,200千元，较二零二二年增长39.1%[8] - 二零二三年度本公司权益持有人应占权益为1,726,141千元，较二零二二年增长38.5%[8] - 二零二三年度非控股权益为105,523千元，较二零二二年增长292.0%[8] - 二零二三年度公司总权益为1,831,664千元，较二零二二年增长43.7%[8] 业务情况 - 物业管理服务的合约建筑面积约为101.8百万平方米，较上一年增长约12.4%[3] - 公司的直接控股公司为建发国际投资集团有限公司，间接控股公司为建发房地产集团有限公司[12] - 公司为投资控股公司，自成立以来未经营任何业务[10] - 公司股份于2020年12月31日在香港联合交易所主板上市[11] - 公司的主要业务在中国进行，大部分收入和支出以人民币计值，因此并无面临与汇率波动直接相关的重大风险[104] 财务风险 - 公司在2023年度没有直接承受与市场利率变动相关的重大风险[103] - 公司截至公告日期没有重大报告期后事项[105] - 公司目前没有任何重大投资或资本资产的未来计划[106] - 公司将在适当时间寄发2023年12月31日截至年度报告给要求印刷版的股东，并在联交所和公司网站上发布[129] 市场竞争 - 物業服務企業市場競爭逐渐转向“存量”市场[46] - 物業服務企業注重有质量有盈利的规模增长[46] - 物業服務企業主动选择“割舍”策略以稳住收益[46] - 物業服務企業提升业务水平和服务质量，坚持“以客户为中心”的发展战略[47] - 物業服務企業从业主需求出发，提升客户满意度，寻找更多发展机会[47]

分组1：投资评级相关 - 报告公司投资评级为买入（首次）[2] 分组2：报告核心观点相关 - 建发物业资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期，首次覆盖给予“买入”评级，预计2023 - 2025年营收分别为32.0亿元、44.7亿元、59.9亿元，同比增速分别为39.6%、39.8%、34.0%；归母净利润分别为4.2、5.5、7.5亿元，同比增速分别为71.7%、30.0%、35.5%；摊薄后EPS分别为0.30、0.39、0.53元，当前股价对应PE为10.7、8.2、6.1倍[2] 分组3：公司背景相关 - 建发物业是世界500强厦门建发集团下属的物业管理公司，实际控制人为厦门市国资委，截至2023年6月30日，建发国际和建发房产分别为公司第一、二大股东，持股比例分别为37.7%、22.3%[3][14] - 公司管理团队经验丰富，董事会成员除独立非执行董事外均在建发系各家公司拥有超15年管理经验，公司通过股权激励计划调动核心管理骨干的积极性，2021年9月批准施行限制性股份激励计划，2023年11月又采纳2023年限制性股份激励计划[17][18][19] 分组4：业务发展相关 - 公司目前拥有四条主要业务线，包括物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务、商业物业运营管理服务，自上市以来业绩持续保持高增态势，2023年上半年实现主营收入、归母净利润分别为13.7、1.7亿元，同比分别增长37.7%、31.8%，增值业务（非业主 + 社区）营收占比较2019年增长了10.7pct至50%，成为公司第一收入来源，2023年上半年公司毛利率和净利率分别为25.6%、12.8%，较2022年分别增长2.2pct、1.8pct[4] - 公司坚定深耕城市发展，区域拓展方面推行“立足厦门，走出福建，面向全国”战略，截至2023年上半年，在管382个项目覆盖33个城市，主要划分为海西集群、华东集群和东南集群，其中海西区域为业务主要开展地，物业在管面积占比始终超过60%，截至2023年上半年底，海西、华东、东南集群物业在管面积分别为31.6、9.5、9.5百万平方米，占比分别为62.5%、18.7%、18.7%，全国覆盖的城市当中，15城在管面积破百万方[27] - 公司物业管理服务收入持续攀升，2023年上半年物业管理服务收入6.5亿元，同比增长约37.6%，较2022年同比增速继续增长1.0个百分点，2019 - 2022年营收复合增长率达28.7%，多年占主营业务营收比例维持50%左右，公司积极开拓高质量的非住宅物业，截至2023年上半年，已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为6.3百万平方米，较2022年底增长约13.4%，其中在管建筑面积4.3百万平方米，同比增长23.3%，住宅在管建筑面积46.4百万平方米，同比增长37.1%；收入方面，住宅、非住宅物业管理收入分别为5.2、1.3亿元，同比分别增长47.4%、9.5%[30][31] - 公司与建发集团旗下的房企维持着长期稳定的关系，建发国际近几年在地产开发方面表现亮眼，2019至2023H1期间，全口径销售金额仍能保持同比正增长，截至2023年上半年末，建发国际总可售建筑面积1711.35万平方米，权益比74%，截至2023年上半年，公司在管项目中属于关联房企的建筑面积为3075.8万平方米，同比增长41.1%，占总在管面积比例为60.8%，同时积极透过多渠道进一步扩大物业管理服务规模及业内的市场份额，截至2023年上半年，公司第三方在管面积为1985.0万平方米，同比增长28.4%，占总在管面积比例为39.2%，2019年至2022年期间第三方在管面积复合增长率达25%，收入方面，关联房企项目贡献收入3.88亿元，同比增长44.9%，独立第三方项目贡献收入2.66亿元，同比增长28.3%[33][35] - 公司收取物业管理费用分为包干制和酬金制两种模式，目前主要采用包干制，截至2023年上半年底，包干制和酬金制在管建筑面积分别为4993.3、67.5万平方米，营收占比分别为98%、2%，公司物管费水平2022年有所提升[38][39][40] - 公司社区增值业务多元深耕，包含家居生活服务、家居美化服务、房地产经纪及资产管理服务、公共区域增值服务、养老及健康增值服务、智能社区服务，构建了“6大社区服务体系”，截至2023年上半年，社区增值及协同服务收入为3.6亿元，较2022年同期同比高增94.3%，占总收入的比重达26%，同比增长8个百分点[41][42] - 非业主增值服务主要包括向开发商及其他非业主提供项目设计及建筑材料等咨询服务、向地产开发商及其他非业主提供接待、秩序维护及清洁服务，2019年至2022年期间非业主增值服务收入复合增长率为48%，2023年上半年实现营业收入3.3亿元，同比减小2.3%，毛利率从2019年的12.0%增长至2021年的17.4%并保持稳定，公司该业务毛利率处于行业较低水平，主要是因为坚持市场化的定价原则[51][52] - 公司于2022年9月开始进行资源整合，全资附属公司建发商管与建发房产及建发国际订立框架协议，开展轻资产商业物业运营管理服务，形成了“住宅 + 商业”双轮驱动的发展新模式，截至2023年上半年，已经向21个商业项目提供服务，在管商业物业面积为101万平方米，收缴率和出租率分别高达99.6%、94.4%，2022年至2023年上半年实现4个轻资产外拓项目[53] 分组5：财务状况相关 - 公司2023年上半年经营性现金流为 - 5689万元，较2022年上半年 - 3.1亿元显著改善，主要是因为物管规模和业务内容的增加导致资金回款增加，截至2023年上半年应收账款4.9亿元，较2022年底增加2.5亿元，应收账款周转率3.74，较2022年同期下降1.3，但仍处于行业内较高水平，截至2023年上半年公司在手资金26.5亿元，较2022年底27亿元小幅下降1.9%，有息负债规模仅1000万元，偿债压力较小，合同负债/营收比例处于行业较高水平[55][56][57] - 预计公司2023 - 2025年营业收入分别同比增长39.6%、39.8%、34.0%，归母净利润分别为4.2、5.5、7.5亿元，当前股价对应PE分别为10.7、8.2、6.1倍，选取绿城服务、中海物业、华润万象生活、碧桂园服务作为可比公司，2023年可比公司PE均值为12.5倍[64]

财务表现 - 本期收入为137,299.7万元，较去年同期增长37.8%[4] - 毛利为35,173.9万元，较去年同期增长37.7%[4] - 净利润为17,586.3万元，较去年同期增长31.8%[4] - 每股基本盈利为0.13元，较去年同期增长30%[6] - 每股摊薄盈利为0.13元，较去年同期增长30%[6] - 非流动资产总额为157,556万元，较去年同期增长5.3%[6] - 流动资产净值为1,330,161万元，较去年同期增长15.6%[7] - 期内溢利为130,420人民币千元，全面收益总额为151,361人民币千元[8] - 期内溢利为171,907人民币千元，全面收益总额为206,082人民币千元[9] - 現金及現金等價物減少淨額为-51,293人民币千元[10] - 現金及現金等價物在2023年6月30日达到人民幣2,651.8百萬元，较去年同期减少1.9%[90] 业务概况 - 公司为投资控股公司，主要在中国提供物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务及商业物业运营管理服务[12] - 公司股份于香港联合交易所有限公司主板上市[13] - 本集团主要经营业务包括物业管理服务、增值服务和商业物业运营管理服务[21] - 2023年上半年，本集团收入来源主要包括物业管理服务、增值服务和商业物业运营管理服务，其中来自客户确认收入的物业管理服务收入为653,946千元[22] - 公司的619个合同项目覆盖中国16个省、直辖市和自治区的61个城市，服务逾300,000户家庭[55] 资产负债 - 公司现金及现金等价物为2,651,826千元，受限制银行存款为19,813千元[39] - 公司贸易应付款项信贷期按不同供应商条款而有所不同，0至30天为137,870千元[43] - 合同負債在2023年6月30日达到人民幣1,092.3百萬元，较去年同期增长10.3%[92] - 流動資金淨流入约为人民幣255.6百萬元，主要由于物业管理规模和业务内容增加导致资金回报增加[93] - 資產負債率为60.8%，较去年同期略有下降[95] 股东情况 - 主要股东建發国际持有506,652,388股股份，占37.72%股权[120] - 益能持有299,499,718股股份，占22.30%股权[120] - 益鴻国际有限公司持有806,152,106股股份，占60.01%股权[120] - 建發房产持有806,152,106股股份，占60.01%股权[120] - 廈門建發股份有限公司持有806,152,106股股份，占60.01%股权[120]

财务表现 - 本期收入约为人民币1,373.0百万元，较去年同期增长约37.7%[1] - 本期毛利约为人民币351.7百万元，较去年同期增加约37.6%[1] - 本期溢利约为人民币175.9百万元，较去年同期增长约31.9%[2] - 物业管理服务的合同建筑面积于本期约为94.0百万平方米，较去年同期增长约3.8%[3] - 本期来自经营活动之净现金流入约为人民币(56.9)百万元，较去年同期增加约255.6百万元[4] - 每股基本盈利为0.13人民币，较上年同期增长[40] 业务发展 - 公司在2023年4月获得中国指数研究院颁布的“中国物业服务百强企业”称号，排名第25位，比2022年提升5位[42] - 公司向逾300,000户家庭提供服务[43] - 公司与厦门建发集团签订的合同建筑面积约为56.7百万平方米，比2022年增长约3.6%[52] - 公司与第三方签订的合同建筑面积约为37.3百万平方米，比2022年增长约4.2%[53] - 公司物业管理服务收入约为653.9百万人民币，比去年同期增长约37.6%[45] 财务状况 - 本集团的物业、廠房及設備于2023年6月30日约为人民币35.9百万元，较2022年12月31日增加约0.9%[82] - 贸易及其他应收款项于2023年6月30日约为人民币637.3百万元，较2022年12月31日增加约78.0%[83] - 本集团的现金及现金等价物于2023年6月30日约为人民币2,651.8百万元，较2022年12月31日减少约1.9%[84] - 贸易及其他应付款项于2023年6月30日约为人民币1,041.0百万元，较2022年12月31日增加约10.6%[85] - 本集团的合同负债于2023年6月30日约为人民币1,092.3百万元，较2022年12月31日增加约10.3%[86] - 本集团的流动资产净额于2023年6月30日约为人民币1,330.2百万元，较2022年12月31日增加约178.7百万元[88] - 本集团的资产负债率于2023年6月30日为60.8%[89] - 本集团于2023年6月30日借款为人民币10.0百万元[90] 未来展望 - 公司将持续深耕优质区域和核心业态，推动规模发展再上台阶，业务结构持续优化[103] - 公司将加速提升物业管理服务的智能化水平，提高运营效益和客户体验[105] - 本集团将继续丰富业务结构以确保稳定的物业管理收益[92] - 公司将加速成熟业务模式的复制和推广，聚焦核心增值服务，整合供给资源，紧密联动主营业务[106] - 主要风险和不确定因素包括政府政策风险和未来收购或扩张风险[91] - 二零二三年下半年公司将持续秉承「开拓服务新价值，让生活更美好」的服务理念[101]