核心财务表现 - 收益达18.23亿元人民币 同比增长13.76% [1] - 股东应占溢利为2.16亿元人民币 同比增长13.23% [1] - 每股基本盈利0.16元 [1] 业务收入结构 - 物业管理服务收入10.58亿元人民币 占总收益58.0% [1] - 物业管理服务收入同比增长23.1% 较上年同期8.59亿元显著提升 [1] - 收入增长主要得益于在管总建筑面积的扩大 [1]

核心财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收益达18.23亿元人民币 同比增长13.76% [1] - 股东应占溢利为2.16亿元人民币 同比增长13.23% [1] - 每股基本盈利为0.16元人民币 [1] 业务收入构成 - 物业管理服务收入为10.58亿元人民币 占总收益比例58.0% [1] - 物业管理服务收入较上年同期8.59亿元增长23.1% [1] - 收入增长主要得益于在管总建筑面积的增长 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月公司收入达人民币18.229亿元 较上年同期增长13.8% [1] - 公司本期溢利为人民币2.213亿元 同比增长13.8% [1] - 公司股权持有人应占溢利为人民币2.16亿元 较上年同期增长13.2% [1]

收入和利润表现 - 公司收入为人民币18.229亿元，同比增长13.8%[2] - 公司溢利为人民币2.213亿元，同比增长13.8%[2] - 公司股权持有人应占溢利为人民币2.16亿元，同比增长13.2%[2] - 收益为人民币1,822,878千元，同比增长13.8%[4] - 除所得税前溢利为人民币295,078千元，同比增长14.1%[4] - 期内溢利为人民币221,342千元，同比增长13.8%[4] - 本公司权益持有人应占期内溢利为人民币216,032千元，同比增长13.2%[5] - 非控股权益应占期内溢利为人民币5,310千元，同比增长41.1%[5] - 期内全面收益总额为人民币221,355千元，同比增长12.3%[4] - 2025年上半年归属股东净利润为人民币2.16亿元（2024年同期：1.91亿元）[37] - 公司总收入为人民币18.229亿元，同比增长13.8%[65] - 除所得税前溢利同比增长14.1%至人民币295.1百万元[74] - 本公司权益持有人应占溢利同比增长13.2%至人民币216.0百万元[76] 成本和费用表现 - 销售成本为人民币1,364,209千元，同比增长13.8%[4] - 销售成本为人民币13.642亿元，同比增长13.8%[67] - 行政及其他经营开支同比增长13.2%至人民币197.7百万元[71] - 员工总成本约为人民币856.7百万元（上年同期：801.6百万元）[91] 毛利率和盈利指标 - 公司毛利为人民币4.587亿元，同比增长13.8%[2] - 公司毛利率为25.2%，与去年同期持平[2] - 毛利为人民币458,669千元，同比增长13.8%[4] - 公司毛利同比增长13.8%至人民币458.7百万元，毛利率保持25.2%[68] - 每股基本盈利为人民币0.16元，同比增长14.3%[5] - 每股摊薄盈利为人民币0.16元，同比增长14.3%[5] - 2025年上半年基本每股盈利为人民币0.16元，同比增长14.29%（2024年同期：0.14元）[37] - 考虑限制性股份摊薄影响后，2025年上半年稀释每股盈利为人民币0.16元（2024年同期：0.14元）[40] 业务线收入表现 - 公司物业管理服务收入为人民币859,302千元，社区增值及协同服务收入为人民币198,439千元，非业主增值服务收入为人民币344,721千元，商业物业运营管理服务收入为人民币41,634千元[20] - 非业主增值服务收入同比增长24.1%，从人民币277,890千元增至344,721千元[20] - 商业物业运营管理服务收入同比增长11.5%，从人民币37,334千元增至41,634千元[20] - 物业管理服务收入达人民币10.58亿元，较去年同期8.59亿元增长23.1%[46] - 物业管理服务收入为人民币10.575亿元，同比增长23.1%，占总收入58.0%[65] - 社区增值及协同服务收入为人民币4.458亿元，同比增长23.5%[65][66] - 商业物业运营管理服务收入为人民币4160万元，同比增长11.5%[64][66] - 非业主增值服务收入为人民币2.779亿元，同比下降19.4%[61][66] - 社区增值服务收入445.8百万元，同比增长23.5%[59] - 家居生活服务收入144.5百万元，占比32.4%，同比增长33.9%[59][60] - 智能社区服务收入111.1百万元，占比24.9%，同比增长32.4%[59][60] - 公共区域增值服务收入69.9百万元，占比15.7%，同比增长59.4%[60] - 房地产经纪及资产管理服务收入20.6百万元，同比下降41.0%[60] - 养老及健康服务收入32.4百万元，占比7.3%，同比增长17.0%[60] - 接待及秩序维护服务收入为人民币2.731亿元，占非业主增值服务收入98.3%[62] - 咨询服务收入为人民币480万元，占非业主增值服务收入1.7%[62] - 包干制收入占比96.4%（1,018.9百万元），酬金制占比3.6%（38.6百万元）[57] 业务规模及项目数据 - 公司物业管理合约建筑面积为1.128亿平方米，较2024年底增长3.4%[2] - 在管建筑面积达8330万平方米，覆盖全国65个城市（2024年底：63个城市）[45] - 合同建筑面积约11.28亿平方米，服务家庭超49.5万户[45] - 截至2025年6月30日，公司合约建筑面积约为112.8百万平方米，较2024年12月31日增长约3.4%[47] - 截至2025年6月30日，公司在管建筑面积达83.3百万平方米，较2024年12月31日增长约10.2%[47] - 截至2025年6月30日，公司合约项目数量为730个，较2024年12月31日增长约3.8%[47] - 截至2025年6月30日，公司在管项目数量为558个，较2024年12月31日增长约5.9%[47] - 物业管理总建筑面积增长至8330万平方米[65] - 总在管建筑面积83.28百万平方米，其中住宅占比90.6%（75.43百万平方米），非住宅占比9.4%（7.85百万平方米）[56] - 非住宅物业合约建筑面积达11.0百万平方米，较2024年末增长29.6%[54] - 在管商业项目数量为20个，总面积为124万平方米[64] - 员工数量增至16,400名（2024年末：15,835名）[91] 地区和市场表现 - 海西集群是公司最大区域市场，截至2025年6月30日合约建筑面积为76,846千平方米，在管建筑面积为61,823千平方米[50] - 华东集群截至2025年6月30日合约建筑面积为23,205千平方米，在管建筑面积为15,068千平方米[50] - 东南集群截至2025年6月30日合约建筑面积为12,743千平方米，在管建筑面积为6,389千平方米[50] - 公司来自厦门建发及其联营公司控制实体的收益占比为29.8%，较上年同期的36.6%下降6.8个百分点[21] - 公司全部收益来自中国，绝大部分非流动资产位于中国[22] - 与厦门建发集团的合约建筑面积约为68.0百万平方米，较2024年12月31日增长约1.2%[51] - 与独立第三方的合约建筑面积约为44.8百万平方米，较2024年12月31日增长约6.9%[51] - 2025年上半年来自厦门建发集团的物业管理服务收益为704,922千元，占总收益的66.7%[53] 现金流和营运资金 - 公司经营活动现金流量净额为人民币9040万元，同比增加人民币2.588亿元[2] - 经营活动现金净流入人民币90.4百万元，同比改善人民币258.8百万元[82] - 公司流动资产净额约为人民币1714.7百万元，较2024年末增加人民币49.1百万元[83] - 流动比率稳定维持在1.8倍（2024年末：1.8倍）[83] 资产和负债变动 - 现金及现金等价物达282.93亿元人民币，较上年末289.48亿元下降2.3%[6] - 贸易及其他应收款项大幅增长44.1%至954.94亿元人民币（上年末：662.70亿元）[6] - 合同负债显著增长44.6%至74.12亿元人民币（上年末：51.26亿元）[6] - 存货增长23.2%至78.58亿元人民币（上年末：63.75亿元）[6] - 物业、厂房及设备减少6.2%至47.50亿元人民币（上年末：50.64亿元）[6] - 使用权资产减少10.6%至31.91亿元人民币（上年末：35.68亿元）[6] - 资产净值增长2.6%至1857.76亿元人民币（上年末：1810.61亿元）[8] - 储备增长2.5%至1793.92亿元人民币（上年末：1750.28亿元）[8] - 非控股权益增长7.2%至51.89亿元人民币（上年末：48.39亿元）[8] - 公司总资产减流动负债为1901.48亿元人民币，较上年末1854.65亿元增长2.5%[7] - 贸易及其他应收款项较期初增长44.1%至人民币954.9百万元[78] - 现金及现金等价物较期初减少2.3%至人民币2,829.3百万元[79] - 合同负债较期初增长44.6%至人民币741.2百万元[81] - 银行及手头现金约为人民币2847.6百万元（2024年末：2916.0百万元）[83] - 资产负债率升至54.6%（2024年末：53.3%）[84] - 计息借款降至人民币9.0百万元，利率为浮动年利率2.75厘（2024年末：9.5百万元，利率3.1%-3.4%）[84] 应收款项和信贷管理 - 贸易及其他应收款项总额为662,696千元人民币，较上年末的954,936千元下降30.6%[26] - 贸易应收款项总额为544,531千元人民币，其中第三方应收款为284,161千元，关联方应收款为260,370千元[26] - 贸易应收款项预期信贷亏损拨备为19,723千元人民币，拨备覆盖率为3.6%[26] - 其他应收款项总额为141,792千元人民币，预期信贷亏损拨备为3,904千元[26] - 贸易应收款项账龄0至180天占比最高，为604,647千元，占总额的74.7%[29] - 账龄181至365天的贸易应收款项大幅增加至137,988千元，较上年末增长243.7%[29] - 账龄1至2年的贸易应收款项为54,099千元，较上年末增长27.4%[29] - 其他应收款项主要构成为代业主支付的款项48,853千元及按金29,388千元[26] - 公司给予智慧社区服务客户的信贷期通常为5天至60天[27] - 公司未就任何已减值贸易应收款项持有抵押品作为信贷增强措施[28] 应付款项和其他负债 - 贸易应付款项总额为455,451千元人民币，较上年末473,236千元下降3.8%[31][32] - 第三方贸易应付款项为404,318千元人民币，关联方贸易应付款项为51,133千元人民币[31] - 90天以上账龄贸易应付款项为167,098千元人民币，占比36.7%[32] - 其他应付款项总额为883,269千元人民币，较上年末921,544千元下降4.2%[31] - 代业主收取款项为249,742千元人民币，较上年末205,816千元增长21.3%[31] - 已收按金为223,661千元人民币，较上年末210,118千元增长6.4%[31] - 员工成本及福利预提费用为212,614千元人民币，较上年末294,591千元下降27.8%[31] 税务相关 - 所得税开支总额为64,117千元人民币，较去年同期73,736千元下降13.0%[35] - 中国企业所得税支出为70,761千元人民币，适用税率为25%[35] - 公司若干中国实体符合小型微利企业资格，2025年度适用20%优惠企业所得税率，应纳税所得额不超过人民币300万元部分按25%折扣计算[36] 合同负债和履约义务 - 公司合同负债总额为人民币741,181千元，较年初的512,598千元增长44.6%[23] - 物业管理服务合同负债为人民币691,080千元，社区增值及协同服务合同负债为人民币43,961千元，非业主增值服务合同负债为人民币2,977千元，商业物业运营管理服务合同负债为人民币3,163千元[23] - 公司确认由期初合同负债转入的收益为人民币415,515千元，其中物业管理服务贡献397,161千元，社区增值及协同服务贡献16,654千元[24] - 社区增值及协同服务未履行履约义务的交易价格为人民币234,725千元，其中一年内部分为210,815千元，超过一年部分为23,910千元[25] - 社区增值及协同服务未履行履约义务较上年同期的256,106千元下降8.4%[25] 关联方交易 - 应收关联方款项为28,160千元人民币，应付关联方款项为4,803千元人民币[33][34] 其他财务和经营数据 - 其他收入同比下降31.5%至人民币4.0百万元[69] - 融资收入净额同比增长24.7%至人民币45.0百万元[73] - 无重大或然负债及资产抵押[85][88] - 无重大利率及外汇风险敞口[86][87] - 无重大投资、收购或资产出售活动[89] 会计准则和报告 - 公司采纳香港会计准则第21号修订本缺乏可兑换性，对当期及过往期间业绩和财务状况无重大影响[14] - 公司确认于2025年1月1日生效的新订及经修订香港财务报告准则，但未提前采纳任何其他尚未生效准则[13] - 公司未提前应用已颁布但尚未生效的新订及经修订香港财务报告准则[15] - 公司评估已颁布修订的预期影响，目前预计不会对综合财务报表产生重大影响[16] - 部分新准则将于2026年1月1日或之后生效[17] - 部分新准则将于2027年1月1日或之后生效，部分尚未厘定生效日期[17] - 公司主要在中国从事物业管理服务、增值服务及商业物业运营管理服务[18] - 公司经营分部被视为单一分部，由执行董事作为主要经营决策者进行资源分配和绩效评估[18] - 公司收益主要包括物业管理服务、增值服务及商业物业运营管理服务所得款项[18] - 公司提供截至2025年及2024年6月30日止六个月的按类别划分收益分析[18] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成：李卓然（主席）、李国泰及胡一威[105] - 审核委员会已审阅集团本期未经审核综合财务报表并确认符合适用会计准则[105] - 中期报告将于适当时机寄发股东并发布于联交所及公司网站[106] - 公告日期为2025年8月22日[109] - 公告以英文版本为准[110] 公司治理和人员 - 董事会主席兼执行董事为乔海侠女士[108][110] - 行政总裁为黄党辉先生[110] - 非执行董事包括林伟国及许伊旋[110] - 独立非执行董事包括李卓然、李国泰及胡一威[110] 股息政策 - 公司董事会决议不宣派中期股息[2] - 公司未宣派2025年中期股息（2024年同期：无）[41] - 董事会决议不宣派中期股息（上年同期：无）[101] 市场排名和荣誉 - 公司位列2025年中国物业服务力百强企业第13名，较2024年提升3位[44] 业务战略和未来指引 - 公司下半年将聚焦核心重点城市，在坚守利润及安全底线前提下加强三方拓展力度，推动管理规模有质量增长[96] - 公司通过年初成立的五大公建筹备处深化非住宅项目拓管垂直一体化，提升专业非住拓展人员储备以实现省外非住项目拓展突破[97] - 公司持续挖掘并购市场机会，密切关注住宅及物业产业链上下游的优质收并购机会以推动规模稳健持续增长[97] - 公司通过上线物业数仓与项目数据管理平台构建标准化数据治理体系，实现项目数据全生命周期的精细化管控[98] - 公司试点项目远程抄表系统改造并完成能耗管理平台智能化升级，通过物联网技术实现能耗数据实时监测与异常预警[98] - 公司持续扩大无人洗地机覆盖范围，通过自动化清洁设备提升作业效率并降低人力成本[98] - 公司在家政服务方面保持每周专项社群线上推广及线下地推活动以激活项目推广动能[96] - 公司在零售业务方面通过深挖爆品、打造特色产品（如酒类/纸品/各地特产等）及设置多价位段提升综合竞争力[99] - 公司持续加大房屋租售业务领域拓展力度，并针对尾盘车位销售业务制定专项去化策略以提升去化速度与效率[99]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

公司公告 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议将审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息及处理其他事项 [1]

业绩相关 - 2025年8月22日举行董事会会议考虑通过截至2025年6月30日止6个月中期业绩[3] - 会议将讨论派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公告日期执行董事为乔海侠（主席）及黄党辉（行政总裁）[5] - 非执行董事为林伟国及许伊旋[5] - 独立非执行董事为李卓然、李国泰及胡一威[5]

行业现状与挑战 - 外卖配送在人车分流小区面临"进门难"问题 缺乏统一行业标准 [1][2] - 高端小区如仁恒公园世纪实行"短驳车运输"模式 骑手因流程耗时导致超时扣费 物业称流程已实行多年 [2] - 人车分流小区数量增加 业主对配送方式存在分歧：部分担忧电瓶车安全隐患 部分要求直接送餐上门 [3] - 骑手建立配送"黑名单" 避免进入限制骑车的小区 部分骑手拒绝接单 [3] 物业解决方案与实践 - 豪宅小区如融创外滩壹号院实行无接触管控 物业费10元/平方米/月 物业团队负责全部送货上门 每日三次分批配送快递 更高频率配送外卖 [6] - 普通小区如华府天地愉园设置外卖专车 小区面积超10万平方米 骑手可切换限速5公里/小时送餐车进入 步行至最远楼栋需15分钟 [6] - 上海仁恒物业管理有限公司2021年推行短驳车模式 称高峰时段配送从30-40分钟提速至20-30分钟 [2][3] 技术赋能与效率提升 - 万科物业与京东外卖合作"骑手通行解决方案" 门岗通行时间从1分钟压缩至3秒 已与美团、顺丰同城合作 覆盖全国3000多个小区 [7] - 龙湖智创生活与美团合作骑手友好社区解决方案 智慧管理系统快速验证身份 划定专用停车区 [7] - 技术方案实现扫码快速通行 后台实时核验订单 非工作时段自动关闭权限 [7] 政策支持与地区实践 - 中央社会工作部等8部门联合推动优化配送环境 多个省市探索建设"骑手友好社区" [8] - 浙江东阳市实行"三色分类管理"制度：234个小区中绿码(骑行进出)占比70% 蓝码(步行进出)20% 黄码(物业配送/自取)10% [8] - 东阳市推出"暖心东哥码" 登记扫码后5秒进入小区 一次注册长期使用 [8] - 上海杨浦区殷行街道建成首个"骑手友好社区" 通过骑手APP地图优化路线 骑手平均每单节省20%配送时间 [9] 行业发展趋势 - 头部物业企业与互联网配送平台直接合作 通过技术赋能解决进门问题 [1][7] - 暖心措施与地方实践形成合力 推动"进门不难、配送不慢"的配送环境 [1][9] - 骑手友好社区设置爱心驿站 配备微波炉、冰箱等设施 [9]

股份信息 - 截至2025年7月底，法定/注册股份30亿股，面值0.01港元，法定/注册股本3000万港元[1] - 2025年7月法定/注册股份和股本无增减[1] - 截至2025年7月底，已发行股份（不含库存）14.08264016亿股[2] - 2025年7月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] - 截至2025年7月底，已发行股份总数14.08264016亿股[2]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]