昆明楼市整体表现 - 上周（2026年1月19日-25日）昆明楼市成交量价齐涨，供应面积约9.25万㎡，环比上涨103%；成交面积约5.03万㎡，环比上涨20%；成交均价约12201元/㎡，环比上涨3% [1] - 商品住宅销售金额榜中，邦泰观云销售约0.67亿元，成交21套，成交均价19981元/㎡；保利天珺二期销售约0.37亿元，成交均价17605元/㎡ [4] - 商品住宅销售套数榜中，揽湖半山销售约0.34亿元，成交69套，成交均价约5000元/㎡；大华·锦绣麓城销售约0.27亿元，成交22套，成交均价约11457元/㎡ [4] 云南建投项目动态 - 云南建投旗下建投轩楹学府首次取得预售证，供应约0.35万㎡，约24套房源，建面约143-168㎡，该项目是公司在昆明二环首个低密新规住宅项目，容积率仅1.6 [1] - 建投轩楹学府拟建5栋总高12-17层的电梯洋房及小高层，全盘仅166套房源，为1梯1户设计，最高得房率可达141% [3] - 云南建投2024年在一环打造的建投春城华府项目，入市约一年即已清盘 [3] - 云南建投子公司于2025年12月以14.29亿元摘得KCXS2022-1号地块（建投春城旭府），溢价率约12%，为2025年度昆明“总价地王”，成交楼面价约7297元/㎡ [5][6] - 建投春城旭府项目已启动工程勘察、监理及设计施工总承包招标，招标金额分别为140万元、290万元、103008.95万元，项目开发进入实质阶段，预计2026年上半年亮相 [5][8] 其他房企项目销售情况 - 俊发旗下高端别墅项目滇池ONE销售约0.26亿元，成交均价约28595元/㎡，套均价约373万/套 [4] - 北市区首个新规住宅项目旭辉广场铂森林语单周成交12套，成交均价约12464元/㎡ [4] - 旧规项目雅居乐中央雅府延迟备案，单周成交15套，成交均价约8455元/㎡ [4] 市场开盘与加推 - 上周昆明主城无项目开盘，仅龙湖天境一个项目加推 [5] - 龙湖天境加推81套新规住宅高层，建面约109㎡，成功认购13套，去化率16%，成交均价约14800元/㎡，单价比周边项目高出约3000元/㎡ [5] 租赁市场与土地市场 - 万科泊寓品牌与昆明邦盛广场达成合作，将新增474套4.5米层高LOFT房源，预计2026年5月招租，此为泊寓“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式落地 [5] - 泊寓此前已与昆明安居集团签订10年期协议，管理901间保租房源 [5] - 上周昆明主城无土地供应和成交，土地市场持续挂零 [4]

公司股价表现 - 港股万科企业股价在1月28日交易中走高，涨幅超过4% [1]

万科中期票据展期安排 - 万科成功对两只中期票据进行展期，其中“22万科MTN004”债项余额20亿元，本期应偿付本息8.64亿元（含40%本金及相关利息）[1] - “22万科MTN005”债项余额37亿元，本期应偿付本息15.97亿元（含40%本金及相关利息）[1] - 两项展期议案均获得100%表决权同意通过[1] - 展期方案为40%本金于2026年1月28日兑付，剩余60%本金展期一年[1] - 近期万科共完成三只本金合计68亿元债券的展期工作[2] 展期方案结构与增信措施 - 偿付结构为“40%首付+60%展期一年”，被认为既承认公司当前现金流紧张，也为资产处置争取了时间窗口[2] - 公司为“22万科MTN004”提供三家项目公司（深圳市荣兴房地产开发有限公司等）的应收款质押作为增信担保[2] - 公司为“22万科MTN005”提供三家项目公司（深圳市中万华凯实业投资有限公司等）的应收款质押作为增信担保[2] - 增信措施符合市场常规做法，有助于增强市场对万科债券的信心[2] 大股东支持情况 - 大股东深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本息[3] - 该笔借款期限为36个月，利率为2.34%[3] - 借款利率遵循市场化原则，不劣于公司从金融机构借款的利率水平[3] - 此安排体现了大股东对公司的支持[3]

万科债券展期方案通过及资金状况 - 万科三笔境内债券的展期方案已全部获得持有人会议高票通过 具体包括“22万科MTN004”、“22万科MTN005”和“21万科02” [2][3] - 三笔债券展期后 公司需在2026年1月底前筹集合计约28.71亿元的首付款 [2][4] - 为缓解首付款资金压力 公司大股东深铁集团将向其提供不超过23.6亿元的借款 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本息 [4] 具体债券展期兑付安排 - “22万科MTN004”债券余额20亿元 需在2026年1月28日完成10万元固定兑付 并支付剩余本金的40%、6000万元利息及相应计息期间利息 [2] - “22万科MTN005”债券余额37亿元 需在2026年1月28日完成10万元固定兑付 并支付剩余本金的40%、1.11亿元利息及相应计息期间利息 [2] - “21万科02”公司债余额11亿元 有效回售规模约10.32亿元 需在2026年1月30日完成不超过10万元的固定兑付 并支付剩余本金的40%及相应计息期间利息 [3] 公司整体债务与流动性状况 - 截至2025年6月底 公司有息负债合计3642.6亿元 其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元 银行贷款占总有息负债比例超过70% [4] - 截至目前 公司在境内还有16笔存量债务 规模约为217.98亿元 在境外还有两笔美元债 规模为13亿美元 [4] - 自2025年2月10日以来 大股东深铁已先后13次向万科提供流动性支持 累计金额314.6亿元 公司实际提款307.97亿元 并借此按时偿还了304.9亿元的公开债务 [4] 市场反应 - 截至2026年1月27日收盘 万科A股报收4.75元/股 当日下跌1.45% 市值为533亿元 [5] - 在相关公告发布前一日 即2026年1月26日 万科多只债券在市场上触发临停或出现大幅上涨 [5]

核心事件 - 万科集团前任董事长郁亮被爆失联半月，该消息于2016年1月27日由财新披露 [1][9][10] - 郁亮于2016年1月8日以耳顺之年请辞一切职务，公告称其退休过程平稳，股份依章处理 [2][11] 管理层重大变动 - 2025年1月27日，万科总裁兼首席执行官祝九胜以“身体原因”辞去公司所有职务 [2][11] - 2025年10月，据第一财经等多个信源证实，祝九胜已被有关部门采取刑事强制措施，表明其涉嫌问题已进入刑事侦查阶段 [2][11] - 2025年初，万科管理层发生大洗牌，祝九胜率先辞职，郁亮被降职为执行副总裁，由深铁系高管全面接管公司经营管理权 [7][12] 郁亮的职业生涯与关键贡献 - 郁亮于1990年加入万科，凭借资本运作专长，迅速成为董事长王石战略布局的核心执行者 [3][11] - 1993年，郁亮主导万科B股挂牌发行，成功募集4.5亿港元资金 [4][11] - 1994年，在“君万之争”中，时任万科财务顾问公司总经理的郁亮协助王石团队瓦解君安证券联盟，此后正式进入董事会核心决策圈层 [4][11] - 2017年“宝万之争”结束后，深圳地铁成为公司第一大股东，王石卸任董事会主席，由郁亮接任 [5][11] - 郁亮在任期间推动多元化转型，其搭档祝九胜主导了体外资金池（如鹏金所、博商资产等平台）的搭建与运作 [5][11] - 郁亮在2017年升任董事会主席后，祝九胜接任总裁，两人搭档约七年 [6][12] 公司经营状况与历史背景对比 - 随着行业调整深度超出预期，万科过去的高周转模式弊端显现，体外资金池的风险开始暴露 [7][12] - 王石卸任时，万科仍处于行业上升期，且股权结构相对稳定 [8][12] - 郁亮退休时，万科已深陷债务危机 [8][12] - 王石与郁亮的退休待遇形成鲜明对比：王石卸任时获赠名誉主席头衔与公开致谢，而郁亮退休时仅有一纸平淡公告，未获任何贡献认可 [7][12]

港股市场整体表现 - 港股主要指数开盘向好，恒生指数高开0.73%，国企指数高开0.63%，恒生科技指数高开0.56% [1][4] - 蓝筹股普遍上升，金融股领涨大市，市场成交保持活跃，指数突破27,000点水平，有望挑战27,500点阻力 [3][7] - 市场情绪受外围市场影响，美股科技股表现强劲，纳指突出，美元下跌，美国十年期债息回升至4.24厘，金价与油价上涨 [3][7] 个股表现与公司动态 - **汇丰控股(00005)** 开盘上涨2.23% [1][4] - **紫金矿业(02899)** 开盘上涨2.21% [1][4] - **中国平安(02318)** 开盘上涨1.65% [1][4] - **京东集团(09618)** 开盘上涨1.5% [1][4] - **新东方(09901)** 开盘下跌3.56% [1][4] - **海底捞(06862)** 开盘下跌0.75% [1][4] - **携程集团(09961)** 开盘下跌0.72% [1][4] 云知声业务展望 - **云知声(09678)** 股价高开10.56% [1][4] - 公司预期截至2025年12月31日止年度，大模型相关业务收入将达到约6.0亿元至6.2亿元人民币 [1][4] - 该预期收入相较2024年同期的5,187万元人民币，同比增长约1,057%至1,095% [1][4] 中国黄金国际产量指引 - **中国黄金国际(02099)** 股价高开3.76% [1][5] - 公司发布2026年年度产量指引 [1][5] - 甲玛矿预计铜产量为1.4亿磅至1.49亿磅（约6.35万吨至6.75万吨），金产量为70,732盎司至75,554盎司（约2.2吨至2.35吨），银产量为418万盎司至482万盎司（约130吨至150吨） [1][5] - 长山壕矿预计金产量为70,732盎司至83,592盎司（约2.2吨至2.6吨） [1][5] 万科企业融资与债务进展 - **万科企业(02202)** 股价高开2.49% [2][6] - 大股东深圳市地铁集团向公司提供不超过23.6亿元人民币的借款，用于偿还公开市场债券的本金与利息，借款期限为36个月 [2][6] - 公司中期票据“22万科MTN004”及“22万科MTN005”首付40%本金的展期议案，在持有人会议上获得全票通过 [2][6] 曹操出行配售计划 - **曹操出行(02643)** 股价低开1.96% [2][6] - 公司拟以每股32.46港元配售1200万股，配售股份相当于经扩大后已发行股份总数的约2.06% [2][6] - 配售价较最后交易日收市价折让约8.97%，所得款项总额预期约为3.8952亿港元，净额约为3.83亿港元 [2][6] - 配售所得款项净额计划约67.7%用于发展国内外Robotaxi业务，约22.3%用于扩张企业服务，约10%用于营运资金及其他一般企业用途 [2][6]

刚退休20天，郁亮却传出疑似失联半个月，消息已在万科内部小范围发酵。 1月8日，万科公告郁亮因到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务，结束36年万科生涯。 但市场消息传出，郁亮从退休次日（1月9日）起，日常点赞视频的行为就停止了，疑似失联。此前两个月，他曾频繁通过微信点赞，业内人士经常能刷到。 郁亮出生于1965年，已年满60周岁，符合正常退休年龄。宣告退休当天，外界认为郁亮 已经平稳着陆；但自1月中旬以来，郁亮或被有关部门带走调查的消 息，在万科内部小范围流传。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 他曾主导万科的职业经理人制度升级为事业合伙人机制，解决了职业经理人"只共享不共担"的痛点，使万科成为中国公司治理典范。 但在行业遇冷、急转之下，这套激励机制逐渐显露弊端，为后续诸多事件埋下隐患，"员工跟投制"的资金兑付困难频频发生，并滋生出多个上市公司体系外 的"影子"，包括博商、鹏金所及财顾事业部等历史遗留问题。 郁亮曾制定了瘦身健体的"一揽子方案"，但万科还是陷入了现金流紧张困境。虽有大股东深铁集团多次驰援、提供借款已达338.2亿，债务压力依旧严峻。 截至2025年三季度末，万科有息负债合计3629.3亿元， ...

公司债务化解进展 - 2026年1月，公司债务化解进程全面提速，三笔合计68亿元人民币债券的兑付压力得到缓释，暂时步入安全区间 [1] - 1月27日，“22万科MTN004”与“22万科MTN005”两笔中期票据展期议案获表决通过，两笔债券余额合计57亿元人民币 [1][4] - 1月21日，“21万科02”债券展期1年方案获得通过，该债券余额为11亿元人民币 [1][5] 具体债券展期方案 - “22万科MTN004”债券余额为20亿元，“22万科MTN005”债券余额为37亿元，两笔债券票面利率均为3% [4] - 展期方案一致：对于同意议案的持有人，公司在2026年1月28日实施10万元固定兑付，并支付扣除固定兑付后剩余本金的40%，其余60%本金展期一年 [4] - 公司为两笔债券的未付利息提供了旗下项目公司的应收账款质押作为增信担保措施 [5] 大股东财务支持 - 在债券展期同日，公司宣布深铁集团将再次向其提供不超过23.6亿元人民币的借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [6][7] - 该笔借款期限为36个月，借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34% [7] - 自2025年2月以来，深铁集团已陆续分14批次为公司提供了总计338.2亿元人民币的借款 [7] 公司经营与财务状况 - 根据2025年三季度业绩报告，公司前三季度实现营业收入1613.9亿元人民币，销售收入1004.6亿元人民币 [7] - 公司前三季度高质量交付超7.4万套，经营服务业务在第三季度实现收入435.7亿元人民币，效益保持行业前列 [7] - 截至2025年三季度末，公司持有货币资金656.8亿元人民币，有息负债合计3629.3亿元人民币，资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点 [7]

核心事件 - 万科集团前任董事长郁亮被爆失联半月，该消息于1月27日由财新披露 [1][3][6][8] - 郁亮于2026年1月8日因到龄退休辞去万科所有职务，此前在公司工作长达36年 [5][10] 人物背景 - 郁亮出生于1965年，江苏苏州人，拥有北京大学经济学硕士学位 [3][8] - 他曾担任万科集团董事会主席、执行副总裁等职务 [3][8] - 其个人以财务严谨和行业前瞻性著称，曾提出“活下去”等著名行业预警 [5][10] 公司近期状况 - 万科近年陷入债务危机 [5][10] - 公司原总裁祝九胜已被采取刑事强制措施 [5][10] - 郁亮辞职时未获得公司的公开致谢，这一情况引发了外界争议 [5][11]

责任编辑：江钰涵 来源：数钱不累 责任编辑：江钰涵 来源：数钱不累 ...