文章核心观点 - 公司2025年经营业绩远未达预期，亏损额较2024年进一步扩大，主要受高地价项目结算、新增计提存货跌价准备与信用减值等多重因素影响 [3] - 公司管理层向股东致歉，承认业绩亏损既有外部因素，更有既往经营失策等自身因素，并承诺聚焦化险和发展两大主题 [3][6] - 公司2025年度不派发股息，且因经营亏损，母公司存在未弥补亏损，可能影响未来现金分红能力，该预案需提交年度股东会审议 [2] - 公司财务报告被审计机构出具了无保留意见，但附有持续经营重大不确定性段落 [1] 公司财务状况与业绩 - 2025年公司实现营业收入2,334.3亿元，同比下降32.0% [16][23] - 归属于上市公司股东的净亏损为885.6亿元，同比下降79.0% [23][68] - 基本每股亏损7.45元，同比下降78.4% [23] - 截至2025年底，公司净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点；资产负债率为76.9%，提高3.2个百分点 [69] - 公司持有货币资金672.4亿元，全年经营活动产生的现金流量为净支出9.9亿元 [74] - 截至报告期末，公司有息负债合计3,584.8亿元，其中一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比44.8% [70] - 公司存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点 [15][73] - 截至2025年底，公司存货金额为3,737.4亿元，较2024年底下降28.0%，报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元 [76] 业务经营表现 房地产开发业务 - 2025年开发业务累计签约销售金额1,340.6亿元，同比下降45.5%；销售面积1,025.0万平方米，同比下降43.4% [5][32] - 开发业务结算收入1,701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%） [24][33] - 全年按期保质交付房屋11.7万套，其中1.7万套提前30天交付，73个批次实现“交付零等待”、“交付即办证” [3][33] - 开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%；竣工计容面积约1,291.8万平方米，同比下降45.6% [36] - 2025年累计获取新项目23个，均为存量盘活项目，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米 [36] - 截至报告期末，合并报表范围内有1,096.9万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1,135.9亿元 [33] 经营服务业务 - 经营服务类业务全口径收入580.1亿元 [15] - **物业服务**：万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5% [42]。其中社区空间居住消费服务收入233.3亿元，同比增长10.7%；物业服务毛利率12.3%，较2024年下降0.9个百分点 [24][42] - **租赁住宅**：泊寓业务实现营业收入36.66亿元；截至2025年底共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4% [47] - **商业开发与运营**：实现营业收入79.3亿元；截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为94.5% [49] - **物流仓储**：万纬物流实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%；其中冷链收入23.1亿元，同比增长25.5% [51] 风险化解与资产处置 - 公司以存量资源盘活和大宗资产交易为重要抓手，全年盘活货值338.5亿元 [4][15] - 完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等 [4][55] - 顺利退出冰雪业务板块，实现集团战略收敛聚焦 [4][54] - 自2025年11月起，公司就“22万科MTN004”、“22万科MTN005”两笔中期票据及“H1万科02”公司债启动展期协商，相关议案已获债券持有人会议表决通过 [16][74] - 截至报告披露日，公司已完成332.1亿元的公开债务偿付 [16] - 大股东深铁集团累计提供股东借款335.2亿元 [15] 公司战略与未来计划 - 2026年公司将聚焦化险和发展两大主题，推动四类关键工作：坚定推进城市与业务聚焦；持续提升产品与服务能力；探索业务模式创新；强化技术赋能 [6] - 公司将坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务，重整投资机制，聚焦重点城市、核心板块 [6] - 全面推动AI技术在公司不动产开发运营各环节的应用，加快新型建造技术迭代升级 [6] - 开发业务管理架构由“三级半”简化为“集团总部—地区公司”两级，38个区域及城市公司整合为16个地区公司 [56] 行业市场环境 - 2025年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅均较2024年有所收窄 [14][16] - 2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2% [17] - 2025年全国300个城市住宅类用地成交建筑面积同比下降13.1%，住宅用地出让金同比下降10.4% [18] - **物业服务行业**：2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%；二十个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微跌0.23% [19] - **租赁住房市场**：2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62% [20] - **物流仓储市场**：2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5% [22] 其他重要事项 - 公司决定终止联合资信、中诚信国际对本公司主体的信用评级及相关债项评级 [13][14] - 公司ESG表现获得认可，2025年万科HSSUS(恒生ESG指数)提升至AA-评级，深圳证券交易所国证指数ESG评级AA级 [61]

业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率仍处低位 结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年消化的现房和准现房库存 这些项目地价获取成本较高 销售情况和毛利率均低于投资预期 导致报告期结算毛利总额大幅减少 [1] - 因业务风险敞口升高 新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损 以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 2025年经营与交付情况 - 公司按期保质交付房屋11.7万套 其中1.7万套年内提前30天交付 [1] - 全年73个批次实现“交付零等待”、“交付即办证” 37个项目成为高品质交付标杆 21个项目落地“兴交付”模式 部分标杆项目形成“以交促销”良性循环 带动销售流速提升 [1] - 2025年开发业务累计签约1,340.6亿元 18个新项目实现首开 投资兑现度84% [2] - 物业服务完成超300个蝶城提效改造 对外拓展52个能源管理服务项目 [2] - 上海前湾印象城MEGA等商业项目顺利开业 长租公寓、高标仓及冷链仓储等业务保持行业领先 [2] 财务数据 - 2025年营业收入约2334.33亿元 归属于上市公司股东的净亏损约885.56亿元 [3] - 营业收入中 来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,906.5亿元 占比81.7% 来自物业服务的营业收入为355.2亿元 占比15.2% [3] 资债结构与风险化解 - 公司以存量资源盘活和大宗资产交易为重要抓手 全年盘活货值338.5亿元 [2] - 完成31个项目大宗资产交易 交易金额113亿元 有序推进冰雪业务退出和交割 [2] - 积极争取金融机构支持 落实再融资、展期等融资优化举措 推动落实各项化险工作 并将继续加强与金融机构、合作伙伴及地方政府的沟通对接 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年四季度债市估值修复，全市场债券基金资产净值止跌回升，但“资产荒”格局持续，信用债收益率走低，债基在品种与久期上挖掘收益，对信用下沉谨慎 [5] - 债基重仓收益区间压缩，机构倾向保守策略；城投重仓区域层级下沉、短久期偏好；金融债银行二永债主导、品种下沉；产业债配置向核心行业集中，地产债趋于谨慎 [5] 各部分总结 债基重仓概览 总体情况 - 2025年四季度末，全市场有债券型基金3993只，规模11.10万亿元，较上季度末增0.36万亿元，以中长期纯债基金为主，呈现“中长期纯债主导、混合债基补充”结构 [11] - 提取纯债型及混合型基金，分析前五大重仓债券，2025年末债基重仓券收益率中枢小幅下移，分布形态更趋收敛，源于债市估值修复等因素 [13] 收益视角下的信用债重仓情况 - 债基重仓债券主体收益率集中于1.8%以下区间，2.5%以上高收益资产规模收缩，优质高收益资产匮乏使下沉策略困境，四季度重仓债券收益区间压缩 [19] - 收益率低于1.8%的Top15主体以高评级银行及证券机构为主，持仓规模变动分化，收益率环比下行，剩余期限分化调整 [22] - 收益率处于1.8 - 2.0%区间的Top15主体以银行二永债为核心，持仓结构分化，机构增持意愿强，收益率环比回落，剩余期限多集中于2 - 3Y且多数略有缩短 [23] - 收益率处于2.0 - 2.5%区间的主体以银行二永债为主，持仓分化，配置意愿减弱，收益率下行，期限中枢高于2.0%以下样本 [25] - 收益率高于2.5%的信用债规模小，债基仓位轻，信用下沉意愿有限，环比规模变动不大，受万科事件影响地产偏好下降，期限配置极端分化 [26] 债基重仓债券类型及不同维度的表现 - 25Q4债基重仓债券呈现低收益集中、高收益收缩趋势，金融债主导，银行二永债是核心，不同债券品种在不同收益区间分层配置，高收益区间仅二永债、保险债环比规模上升 [29] - 金融和产业偏好高评级，城投下沉明显，4季度增量配置向高评级聚拢，信用下沉谨慎 [32] 城投重仓特点 重仓城投债区域层级特征 - 2025Q4公募债基前五大重仓城投债总余额755.58亿元，较2025Q3减少25.23亿元，持仓债券数减少32只，或因城投债利差过低，比价优势下降 [36] - 城投重仓区域下沉，浙江、江苏仍是核心区域但配置力度减弱，机构对四川、上海、湖南等地偏好提升；区县级城投重仓比例高，园区级重仓总量上升明显，地市级城投总量下降 [38] 重仓城投债期限特征 - 城投整体偏好短期限，各省份规模集中在1年期附近，随着期限拉长，持仓偏好向强省份收敛，整体重仓久期拉长，0.5年以内、3年期、5年期以上品种持仓环比增长，1 - 2年期品种下降明显 [43] - 机构对城投债长久期品种谨慎，5.5年以上期限持仓规模极小 [44] 重仓城投前20大主体分析 - 25Q4重仓城投债前20大主体以中等水平地市级为主，Q4省级平台增加，信用下沉程度减弱 [48] - 城投平台仓位分化调整，汉川国有资本减仓规模大，蜀道投资集团等省级交通类平台获加仓 [48] 金融债重仓概览 重仓金融债久期分析 - 2025Q4公募债基前五大重仓金融债总市值约5450.02亿元，占全部重仓信用债的72%，季度环比减少79.69亿元 [51] - 银行二永债重仓以国股行为主，期限哑铃型配置，1年期国有大行受青睐，股份行侧重中长期，城农商行规模少且期限偏短期，相较3季度，机构对国有行和3年期偏好提升 [52] - 非二永金融债中，普通债聚焦1年期商金债，次级类重点围绕4Y保险与2 - 3Y TLAC，环比来看，证券公司债、TLAC、保险公司债重仓规模增长，短端商金债重仓规模下降 [55] 重仓金融债前20大主体分析 - 重仓银行二永债前20大主体集中在国有大行、股份制银行及部分城商行，国有大行整体增持，股份制银行增减互现 [61] - 银行二永债加权收益率大幅下行，多数主体降幅10 - 20bp，期限存在主体间显著分化 [61] - 证券公司次级债持仓规模小，债基边际增持广发证券、招商证券，减持华泰证券等，收益率全线下行，剩余期限整体缩短 [63] - 债基重仓保险公司债持仓集中度提升，向头部主体倾斜，大幅加仓中国人寿、中国太平洋人寿，减持中邮人寿等，收益率全线下行，剩余期限整体缩短 [66] 产业债重仓情况 重仓产业债行业分析 - 2025Q4公募债基前五大重仓产业债总市值1315.98亿元，较2025Q3增持38.38亿元，债基对产业债配置意愿增强 [70] - 产业债配置以准公用属性较强行业以及金融关联度较高行业为核心，非银金融、公用事业、交通运输持仓总市值前三，非银金融、公用事业获增持，房地产、交通运输、煤炭等行业遭减持 [71] - 短久期品种是配置主力，多数行业0 - 2Y期限占比超50%，非银金融重仓久期拉长，公用事业加大短久期配置力度 [71] 重仓产业债前20大主体分析 - 重仓产业债前20大主体均为中央国有企业和地方国有企业，分布在非银金融、公用事业等行业，债基配置集中，中央汇金、中国光大集团、国家电网获增持 [76] - 前20大主体平均估值收益率整体下行，多数主体降幅10 - 20bp，期限变动各主体分化较大 [76] 重仓地产债前10大主体分析 - 受万科事件影响，地产债短期内波动，重仓地产债前10大主体中国央企背景主体占核心位置，招商局蛇口工业区控股等主体增持，保利发展、华润置地控股等主体减持 [79] - 地产债配置呈现“中短久期 + 强信用集中”特征，收益与久期策略分化明显 [81]

财务数据 - 2025年公司新增计提或因合并范围变动增加各类减值准备5627467.43万元，2024年为3355107.92万元[7] - 2025年公司转回或转销各类减值准备612948.07万元，2024年为348026.44万元[7] - 截至2025年12月31日，公司各项资产减值准备余额9242337.86万元，较上年末增加5014519.36万元[7] - 2025年度公司不派股息、不送红股、不进行资本公积金转增股本[9] - 2026年审计报酬为1388万元，与2025年相同[18] - 2025年度归属上市公司股东净亏损885.5647049564亿元，累计未弥补亏损444.1859781652亿元[35] - 截至2026年1月31日，公司担保余额954.58亿元，占2025年末经审计归母净资产比重81.65%[31] 决策授权 - 董事会提请授予发行不超已发行H股20%新增股份的一般性授权，尚需提交股东会审议[19] - 董事会同意新增财务资助授权总净额不超584.5亿元，有效期至2026年股东周年会决议之日止[25] - 公司及控股子公司新增担保总额不超1000亿元，担保授权有效期至2026年股东周年会决议之日止[29] - 授权执行副总裁李锋对单笔低于50亿元的对外担保进行决策并签署文件[34] 亏损原因及未来展望 - 亏损原因包括房地产开发结算利润减少、新增计提减值等[37] - 2026年公司聚焦化险和发展，完成保交房任务[37] - 公司拟采取推进城市与业务聚焦等措施改善经营[38] - 开发业务深化全链条成本管控，经营服务业务降低运营成本[38] - 依托优势面向优质企业客户提供不动产运营服务，参与新型基础设施项目建设[39]

财务数据关键指标变化 - 2025年营业收入为2,334.3亿元人民币，同比下降32.0%[25][35] - 2025年年度利润为-918.1亿元人民币，同比下降88.51%[25] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为-885.6亿元人民币，同比下降78.98%[25] - 2025年经营现金流量净额为-9.88亿元人民币，同比下降126.00%[25] - 2025年公司实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；股东应占年度亏损885.6亿元，同比扩大79.0%[42] - 2025年收入为2,334.3亿元，较2024年下降31.98%[112] - 公司2025年实现权益净亏损885.6亿元，同比下降79.0%[99] - 全年经营活动产生的现金流量净额为-9.9亿元人民币[107] 成本和费用 - 报告期内实际利息支出合计129.9亿元，其中资本化利息51.6亿元[106] - 万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%[68] 开发业务表现 - 2025年开发业务累计签约1340.6亿元[15] - 2025年公司实现销售金额1,340.6亿元人民币[33] - 2025年公司销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%[49] - 2025年房地产开发业务结算面积1256.7万平方米，结算收入1701.08亿元，同比分别下降39.6%和39.0%，结算毛利率为-4.2%[53] - 房地产开发业务收入1906.5亿元，占比81.7%，毛利率为-2.3%，较2024年下降9.5个百分点[42] - 2025年公司开发业务开复工面积约591.7万平方米，竣工面积约1291.8万平方米，同比分别下降42.1%和45.6%[58] - 报告期内累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米[60] - 报告期内18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，其中6个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%[60] - 新项目投资兑现度为84%[15] - 公司全年新开18个项目首开去化率达60%，其中上海、成都、哈尔滨、温州四个项目首开去化率超80%[49] - 报告期内，公司年初现房销售221亿元，年初准现房销售241亿元，车位商铺办公销售175亿元[49] - 截至报告期末，公司已售未竣工结算资源面积1096.9万平方米，合同金额约1135.9亿元，较上年末分别下降31.1%和48.6%[55] - 截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米[61] - 2025年公司代建业务管理项目76个，建筑面积1,486万平方米[66] 物业服务业务表现 - 物业服务业务收入355.2亿元，同比增长7.22%，毛利率为12.35%，较2024年下降0.86个百分点[43] - 报告期内万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5%[67] - 万物云社区空间居住消费服务收入233.3亿元，占比62.4%，同比增长10.7%；商企和城市空间综合服务收入117.9亿元，占比31.6%，同比下降4.4%[67] - 报告期内万物云新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元；蝶城数量增加24个至690个[67][68] - 物业服务完成超300个蝶城提效改造[15] 经营服务类业务表现 - 2025年经营服务类业务全口径收入为580.1亿元人民币[33] - 租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元[70] - 泊寓运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%[70] - 泊寓管理的租赁住宅中有13.2万间纳入保障性租赁住房[70] - 商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入），整体出租率94.5%[74] - 物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%[77] - 万纬物流冷库营业收入23.1亿元，同比增长25.5%[77] - 万纬物流整体服务收入达14.7亿元，同比增长40%[79] - 中金印力消费REIT出租率98.4%，租金收缴率99.9%[76] - 商业业务数字化会员数量4,660万，同比增长13.1%[75] - 产业办公业务新签约面积55万平方米，服务租户数量逾7,000家[82] - 酒店业务整体收入同比提升23%，NOI同比提升38%[83] - 对外拓展52个能源管理服务项目[15] 各地区表现 - 2025年公司境内营业收入合计1781.62亿元，同比下降39.49%[55] - 按销售金额划分，上海区域占比最高为34.4%（461.6亿元），其次为南方区域20.7%（277.8亿元）[50] 资产与债务状况 - 2025年末归属于上市公司股东的净资产为1,169.1亿元人民币，同比下降42.32%[27] - 2025年资产负债率为76.89%，同比上升3.23个百分点[27] - 2025年净负债率为123.48%，同比大幅上升42.88个百分点[27] - 截至2025年底，公司净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点[99] - 截至2025年底，公司资产负债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点[99] - 截至报告期末，公司有息负债合计3,584.8亿元，占总资产的比例为35.1%[100] - 有息负债中，一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比为44.8%[100] - 有息负债中，银行借款占比为71.9%，应付债券占比为8.2%，其他借款占比为19.9%[101] - 有息负债中，固定利率负债占比28.7%，浮动利率负债占比71.3%[101] - 有抵押的有息负债1,501.5亿元，占总体有息负债的41.9%[101] - 报告期末持有货币资金672.4亿元，其中人民币占比93.3%[107] - 报告期末存货金额为3,737.4亿元，较2024年底下降28.0%[109] - 报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元，报告期末存货跌价准备余额为266.4亿元[109] - 报告期末合约负债为930.6亿元，较2024年底下降51.62%[113] - 报告期末资本承担为492.1亿元[115] - 报告期末为按揭贷款提供担保总额约934.96亿元[118] 运营与交付 - 2025年公司按期交付房屋11.7万套，其中1.7万套提前30天交付[12] - 2025年公司全年共交付234个项目，11.7万套房屋[56] 资产盘活与交易 - 全年盘活货值338.5亿元[13] - 完成大宗资产交易31个项目，交易金额113亿元[13] - 2025年公司完成大宗交易签约金额113亿元人民币，并通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元人民币[33] - 报告期内公司存量盘活优化及新增产能达338.5亿元[60] - 2025年累计完成大宗资产交易31宗，合计签约金额113亿元[84] 技术应用与数字化 - 万物云通过技术应用助力全年管理费用同比下降10.1%[87] - AI审图应用于72个新项目，新增审查16.2万张图纸[88] - AI图云新增服务149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38.6万张[88] - AI数字工程管理平台在建项目覆盖率从2024年底50%增长至2025年底97%，年內开展智能巡检28.7万次[89] - 基于斗拱BIM软件打造了108个项目资产可视化沙盘[89] - 营销数字沙盘已覆盖万科35个城市，共部署220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘[91] - 截至2025年末，万物云AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件[98] 组织管理与融资 - 开发业务管理架构简化，38个区域及城市公司整合为16个地区公司[86] - 全年通过“谷雨行动”等专项计划累计培训超6000人次[86] - 2025年新增及再融资280亿元人民币，存量融资综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点[105] 市场环境 - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%[36] - 2025年全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点[36] - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%[36] - 2025年全国300城住宅用地出让金同比下降10.4%，平均溢价率为5.8%[36] - 2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%[38] - 2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%[40] - 2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5%[41] 未来计划与指引 - 2026年现有项目计划新开工及复工计容面积306.1万平方米[126] - 2026年预计项目竣工计容面积744.1万平方米[126] - 公司补回折旧摊销后，整体毛利率为3.4%[48] 公司治理与审计 - 2025年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本[7] - 2025年度公司经营亏损，导致母公司存在未弥补亏损[7] - 公司2025年度报告已经德勤·关黄陈方会计师行审计并出具了无保留意见（附持续经营重大不确定性段落）的审计报告[7] - 报告期内公司董事会成员包括非执行董事黄力平、胡国斌及雷江松，执行董事王蕴，以及独立非执行董事廖子彬、林明彦、沈向洋及张懿宸[5] 业务平台与风险提示 - 公司旗下主要业务平台包括万物云（空间科技服务）、印力集团（购物中心投资运营）、万纬物流（物流仓储服务）及泊寓（长租公寓品牌）[10] - 公司面临的主要风险及应对措施需查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分[7] 客户满意度与绿色建筑 - 2025年，泊寓客户满意度为96.6%，全年在全国范围内开展社群活动超3800场[97] - 2025年公司满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，新增710万平方米；新增项目中绿色建筑二星及以上认证项目9个，LEED金级认证项目2个[64]

核心市场数据 - **新房市场**：2026年3月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约1133万平方米，环比激增89% [15][27] - **二手房市场**：2026年3月，全国重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比倍增117%，同比增长6% [15][28] - **土地市场**：2026年3月，全国土地成交面积3263万平方米，环比上升42%；成交金额897亿元，环比上升21% [29] 典型房企销售表现 - **单月业绩**：2026年3月，典型房企实现单月销售权益金额2065.2亿元，环比增长127.1% [15][16] - **累计业绩**：2026年前3个月，典型房企累计实现销售权益金额4261.2亿元 [16] - **高增长企业**：2026年1-3月，有7家企业累计操盘销售额同比增幅超过100%，其中君一控股增幅最高，达329.4% [20][21][22] 房企销售排名（2026年1-3月） - **操盘金额前十**：中海地产（490.5亿元）、保利发展（476.0亿元）、华润置地（418.5亿元）、绿城中国（386.0亿元）、招商蛇口（313.3亿元）、建发房产（252.9亿元）、中国金茂（190.8亿元）、万科地产（154.7亿元）、绿地控股（135.9亿元）、越秀地产（123.8亿元）[2] - **操盘面积前十**：保利发展（218.5万平方米）、绿城中国（177.0万平方米）、中海地产（153.3万平方米）、招商蛇口（145.7万平方米）、绿地控股（142.5万平方米）、龙湖集团（129.0万平方米）、华润置地（128.3万平方米）、万科地产（126.9万平方米）、碧桂园（94.7万平方米）、建发房产（94.6万平方米）[2] - **全口径金额前三**：保利发展（517.5亿元）、中海地产（515.1亿元）、华润置地（441.0亿元）[7] - **权益金额前三**：中海地产（423.9亿元）、保利发展（407.0亿元）、华润置地（311.5亿元）[7] 市场结构性特征 - **核心区豪宅热销**：深圳湾澐玺（均价17.65万元/平方米）、上海中建壹品・外滩元境（3月二次开盘销售额9亿元）等项目凭借稀缺地段与品牌力实现快速去化 [23] - **近郊高性价比盘走量**：上海中建东孚中环麓岛（3月二批次开盘售罄，认购率超110%）、北京中海・玖树满（单周网签207套，成交金额10.22亿元）等项目依托规划红利与配套兑现，去化优秀 [23] - **市场分化**：远郊项目因配套滞后、通勤成本高，去化持续疲软，市场加速向“核心资产保值+近郊价值兑现”双轨模式演进 [23] 政策环境 - **政策定调**：2026年3月，全国两会《政府工作报告》明确将着力稳定房地产市场，并将其列入“十五五”规划工作方向，聚焦释放刚性和改善性住房需求 [15][25] - **土地供应管理**：自然资源部发布文件，明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，实行“增存挂钩”，旨在稳定长期的供给侧规模预期 [24][25][26] 城市能级表现 - **一线城市新房**：2026年3月，4个一线城市新建商品住宅成交面积约141万平方米，环比增长109% [27] - **二线城市新房**：22个二线城市成交面积约654万平方米，环比增长100% [27] - **三四线城市新房**：23个三四线城市成交面积约337万平方米，环比增加66% [27] - **二手房重点城市**：成都（261万平方米，环比增长140%）、上海（228万平方米，环比增长164%）等城市二手房成交面积领先且增长显著 [28]

核心财务与经营表现 - 2025年公司实现营业收入2334.33亿元，实现销售金额1340.6亿元 [1] - 公司全年按期保质交付房屋11.7万套，2025年18个新项目投资兑现率达到84% [1] - 公司历史包袱沉重，经营业绩高度承压，化解过往高负债、高周转、高杠杆发展模式的问题仍需时日 [4] 开发销售业务 - 上海、成都、哈尔滨、温州等地新项目首开去化率超过80% [1] - 2025年综合住区新项目受到购房者认可 [4] 经营服务业务 - 万物云（物业板块）实现营收373.6亿元，完成流程改造的蝶城增至300个，对外拓展52个能源管理服务项目 [2] - 泊寓管理长租公寓超27万间，整体出租率超95%，其中轻资产委托管理房源达10.5万间，规模、效率和纳保量保持行业第一 [2] - 万纬物流营收稳步增长，冷链收入同比上升超25%，整体可租赁仓储面积超1000万平方米，高标仓及冷链仓储出租率稳中有升 [2] - 印力集团整体出租率达94.5%，与超12700家品牌合作，中金印力消费REIT年化现金流分派率达4.18% [2] - 公司多项经营服务业务保持了规模和效率领先 [4] 资产盘活与债务优化 - 全年通过存量资源盘活货值338.5亿元，并获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米 [3] - 完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，并有序推进冰雪业务退出和交割 [3] - 全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款），存量融资综合成本为3.02%，较2024年末下降85个基点 [3] - 大股东深铁集团累计提供股东借款335.2亿元 [3] 未来展望与战略 - 2026年公司将聚焦“化险”和“发展”两大主题，推动关键工作落地 [4] - 公司将坚定推进城市与业务聚焦，持续提升产品与服务能力，探索业务模式创新，强化技术赋能 [4] - 业内人士认为，公司品牌和产品仍具备市场竞争力，经营服务业务具备发展优势，有能力适配房地产新阶段居民的多样化需求 [4]

核心观点 - 公司2025年经营业绩远未达股东预期，营收与净利润大幅下滑，亏损额进一步扩大，管理层为此致歉 [1] - 公司业绩亏损是外部市场环境与既往经营失策等多重因素叠加的结果，但整体经营保持稳定，并正通过业务优化、资产处置、组织调整及债务管理等多措并举化解风险 [2][3][4] - 公司2026年将聚焦于化险和发展两大主题，致力于有序化解风险并推动公司走出低谷 [4][5] 财务业绩 - 2025年实现营业收入2334亿元，同比下降31.98% [1] - 2025年归母净利润为-885.56亿元，同比下降78.98% [1] - 资产总额约1.02万亿元，负债总额约7847.62亿元，净负债率约123.48%，同比上升42.88个百分点 [1] - 主营业务中，房地产开发及相关资产经营业务营收1906.5亿元，占比81.7%；物业服务营收355.2亿元，占比15.2% [1] - 房地产开发业务毛利率约为8.1%，处于低位 [2] 亏损原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降，且结算项目对应2023、2024年销售的高地价项目及2025年消化的库存，地价成本高导致销售情况和毛利率低于预期 [2] - 业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [2] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 房地产开发业务表现 - 2025年实现销售面积1025万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5% [3] - 全年18个项目首开推盘去化率达60%，超额达成投资决策目标 [3] - 截至2025年末，合并报表范围内已售未竣工结算资源面积1096.9万平方米，合同金额约1135.9亿元，较上年末分别下降31.1%和48.6% [3] - 全年累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价6357元/平方米，新获取资源均为存量盘活项目 [3] 业务优化与资产处置 - 与中旅国际签署冰雪业务合作协议，完成该业务板块退出 [3] - 完成杭州、大连部分自持物业交易，并在北京、上海、厦门等多地实现多个经营性资产退出 [3] - 全年累计完成大宗资产交易31宗，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等，合计签约金额113亿元 [3] 组织架构调整 - 开发业务管理架构由“三级半”简化为“集团总部—地区公司”两级 [4] - 38个区域及城市公司整合为16个地区公司 [4] - 原9个事业部调整为8个事业部 [4] - 总部部门从7个扩展至13个，以强化总部的管理和控制能力 [4] 债务与融资状况 - 全年新增融资和再融资280亿元（不含股东借款） [4] - 存量融资的综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点 [4] - 大股东深铁集团累计提供股东借款335.2亿元 [4] - 截至报告披露日，已完成332.1亿元的公开债务偿付 [4] 经营稳定与未来展望 - 全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套，在保交付方面保持稳定 [2] - 公司表示在各方支持下，为稳妥处置风险、稳定经营基本面、修复市场信心提供了坚实支撑 [4] - 2026年将聚焦化险和发展两大主题，推动关键工作落地，凝心聚力有序化解风险并推动公司走出低谷 [4][5]

公司治理与战略规划 - 万科A于2025年3月31日召开第二十届董事会第三十一次会议，审议并通过了多项重要年度议案 [1] - 会议审议通过的议案包括《2025年度报告及摘要》、《2025年度经审计的财务报告》以及《2026年度公司工作重点》 [1] 财务信息披露 - 公司已按计划完成2025年度经审计的财务报告编制工作，并提交董事会审议通过 [1]

公司经营策略与成果 - 公司将按期交付作为首要任务和第一要务，并常抓不懈 [1] - 公司2025年按期保质完成了11.7万套房屋的交付任务 [1] - 公司积极推动交付标准从“如期交付”向“高品质交付”升级 [1] - 公司开展了以“兴场景、兴服务、兴体验、兴品质”为核心的“城市兴交付”主题行动 [1] - 该主题行动已实现合肥朗拾森屿、杭州江澜映象府、烟台天琴湾等21个“兴交付”项目落地 [1] - 公司以优质的产品品质和服务体验获得了市场与业主的高度认可 [1] 未来计划与保障措施 - 公司将在政府相关部门的指导与支持下，切实履行企业责任，以实际行动兑现对业主的承诺 [1] - 针对2026年的房屋交付任务，公司将从多维度发力以持续提升交付品质 [1] - 具体措施包括：全周期进度管控、供应链与资金保障、风险闭环管理及品质全流程把控 [1] - 公司旨在推动交付工作向高质量发展迈进 [1]