公司业绩表现 - 2025年度收入约为港币5.97亿元 同比下降约23% [1] - 收入下降主要由于移交予买家之连方I已售出单位减少 以及资产管理服务产生的收入减少 [1] - 年内公司股东应占亏损约港币9230万元 同比扩大约82.8% [1] - 每股基本亏损0.24港元 [1] - 董事建议派发末期股息每股港币0.20元 [1] 公司未来展望与战略 - 董事会预期2026年住宅价格料将回升 主要由于借贷成本下降及买家入市情绪改善 [1] - 公司将持续以保障财务状况健康稳定为首要 以把握未来市场机遇 [1] - 公司将持续关注优质投资机遇 致力为全体股东创造价值 [1]

财务资助授权 - 新增财务资助授权总净额不超584.5亿元，不超最近一期经审计净资产50%[9][10] - 对单个被资助公司额度不超116.9亿元，即最近一期经审计净资产10%[10] 资助相关规定 - 被资助对象资产负债率可超70%，为特定项目及子公司[10][9] - 按出资比例资助，其他方同等条件提供，资金为自有及自筹[10] 授权安排 - 董事会提请25年度股东会授权，转授权执行副总裁审批[9][10] - 授权有效期自25年度至26年度股东会决议日止[10]

业绩数据 - 公司总资产10,206.23亿元，净资产1,169.05亿元，营业收入2,334.33亿元[39] - 房地产开发业务销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，交付房屋11.7万套[50] - 2025年公司荣登《财富》“世界500强”，位列第319位，连续10年上榜[48] 用户数据 - 开展“看见家”活动1,505次，邀请超2.8万户客户走进项目工地[39] - 泊寓开展超3,800场社群活动，吸引约6万名泊友参与[39] - 2025年泊寓综合客户满意度达96.6%，万纬物流客户满意度达97.4%以上，印力综合客户满意度达98分[109] 未来展望 - 2025年坚持审慎稳健发展，践行“三个坚持”战略，聚焦主责主业优化业务布局[13] - 2025年HSSUS提升至AA - ，内房同业中排名前10%，获深圳证券交易所国证指数ESG评级AA级[20] 业务规模 - 截至2025年12月31日，万物云业务覆盖蝶城690个，住宅物业服务项目14638个，物业及设施服务管理项目12589个[51] - 泊寓运营管理长租公寓27.02万间，开业19.78万间，13.2万间房源纳入保障房体系[62] - 商业开发与运营业务开业178个项目，开业建筑面积1078万平方米，规划中和在建145万平方米[55] - 物流仓储业务累计开业项目147个，可租赁面积1045万平方米[55] - 产业办公业务在21个城市布局，经营项目62个，规模居国内办公行业第一梯队[60] - 酒店业务持有和管理31家酒店，分布全国29个城市[61] 城市更新 - 2025年是城市更新实践十周年，形成核心竞争力[69] - 郑州项目荣膺河南城市更新“好房子”项目典型案例[64] - 广州永庆坊改造保留建筑和非遗，新增公共空间，端午单日客流突破5万人次[74][75] - 文冲幸福里和黄埔新城融德里获评国家3A级旅游景区[75] - 2025年上海上生新所商业坪效同比提升15%，入园游客超300万[84] - 2025年8月南头古城焕新活动单日客流量突破3万人次[85] ESG相关 - 2024年可持续发展表现获国内外认可，获评恒生ESGA + 评级[20] - 公司获万得ESG评级AA级、中诚信ESG评级AA + 级，排名行业第一[21] - 公司从25个ESG重要议题中筛选10项战略议题，推进24项目标行动[112] 公司治理 - 2025年依法召开两次股东会，董事会召开17次会议[148] - 本年度制定及修订16项公司治理相关制度[148] - 全年召开独立董事专门会议13次[149] 风险管理 - 2025年强化第二道防线职责，成立法律合规中心[168] - 供应商准入执行100%现场验厂，100%签署协议并接受培训[182] - 2025年更新内控管理制度，开展内部控制自我评价[178]

审计意见与报酬 - 2025年度审计意见为带持续经营重大不确定性段落的无保留意见[9] - 2026年审计报酬1388万元，与2025年相同[11] 人员与业务数据 - 2025年末合伙人214人，从业人员6133人，注册会计师1161人[12] - 2024年度业务收入38.93亿元，审计业务33.52亿元，证券业务6.60亿元[13] - 2024年为61家上市公司提供年报审计，收费1.97亿元，同行业客户5家[13] 其他情况 - 职业保险累计赔偿限额超2亿，近三年未因执业担责[14] - 近三年受行政处罚等多次，多名从业人员受罚[16] - 项目相关人员近三年签署或复核多家上市公司审计报告[17] 决策进展 - 2026年3月30日审计委员会通过续聘议案[20][21] - 2026年3月31日董事会通过续聘议案，待股东会审议[22][23]

内部控制 - 公司对2025年12月31日内部控制有效性进行评价[8] - 内部控制评价基准日不存在财务报告内部控制重大缺陷[10] - 内部控制评价基准日未发现非财务报告内部控制重大缺陷[11] - 公司已建立比较完整且运行有效的内部控制体系[12] - 公司确定财务报告和非财务报告内部控制缺陷认定标准[42][43][44] - 报告期内公司不存在内部控制重大、重要缺陷[45] 公司治理 - 董事会8名董事中有4名独立董事[14] - 董事会下设审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会[14] 战略定位 - 公司以服务城市生态，筑就美好生活为战略定位[17] 员工发展 - 公司持续开展多样化培训活动支持员工发展[16] 信息管理 - 公司制定信息披露管理办法，保证信息及时准确完整传递给投资者[25] - 公司建立客户舆情反馈平台，开展客户满意度评价工作[25] 科技建设 - 2025年公司成立数智科技中心，统筹信息化等规划与管理[23] - 公司建立分布式信息安全组织，定期对安全人员赋能培训[23] 风险管控 - 公司对风险因素收集研究，采用定量及定性方法评估风险[19] - 公司主要控制措施包括职责分离、授权审批等七项控制[20][21] 财务管理 - 总部财务资金中心统一管理融资与结算业务，推动银企直连覆盖率提升[29] - 总部财务资金中心统一管理财务，推动业财一体化建设[30] 投资管理 - 总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控[31] 关联交易 - 关联交易按公平市场价格定价，重大关联交易需全体独立董事过半数同意后提交审议[33] 担保管理 - 公司除特定情况外不主动对外（非关联公司）提供担保，必要时要求被担保方提供反担保[34] 资金管理 - 公司对募集资金采取专户存储、专款专用原则统一管理[36] 子公司管理 - 公司对控股子公司实行统一管理，在各业务领域实施适配控制措施[37] 业务管控 - 房地产开发业务加强销售、采购和成本管控[38] - 物业服务领域关注全生命周期运营管理风险，提升服务品质[39] - 物流仓储服务领域关注客户服务质量等风险，推进标准化运营[40] - 租赁住宅领域关注门店日常运营风险，推行业务模块全流程线上管理[40] - 商业运营领域关注招商等风险，推行招商运营流程线上化[40] 综合情况 - 截至2025年12月31日公司风险管理及内控体系基本健全[45] - 截至2025年12月31日未发现对公司治理等有重大影响的缺陷及异常事项[45] - 万科企业股份有限公司董事长提及日期为2026年3月31日[46]

业绩总结 - 2025年计提减值准备562.75亿，2024年为335.51亿[7] - 2025年转回或转销减值准备61.29亿，2024年为34.80亿[7] - 2025年计提减值后减少归母净利润约521.52亿[15] 数据详情 - 2025年末减值准备余额924.23亿，较上年末增501.45亿[7] - 2025年存货跌价准备期末余额266.42亿[9] - 2025年信用减值准备期末余额634.61亿，较上年末净增339.68亿[10] - 2025年投资性房地产减值准备期末余额13.11亿[11] - 2025年无形资产减值准备期末余额1.64亿[12] - 2025年末长期股权投资减值准备余额4.92亿，预付账款减值准备余额3.53亿[13][14] - 期末存货跌价准备占比28.83%，信用减值准备占比68.66%[14]

业绩总结 - 2025年度公司归属于母公司股东净亏损886亿元[1] - 2025年度合并报表营业收入2334亿元，房地产销售收入占73%[16] - 2025年年末资产总计较上年年末下降，负债和股东权益总计也下降[26][28] - 2025年营业利润亏损709.99亿元，净利润净亏损918.10亿元[32] - 2025年基本每股收益和稀释每股收益均为 -7.45元/股[34] 财务状况 - 2025年12月31日，短期借款等有息负债合计1606亿元，现金及现金等价物余额615亿元[11] - 2025年12月31日，其他应收款账面余额2371亿元，坏账准备617亿元[13] - 2025年12月31日，房地产开发项目存货账面余额3978亿元，存货跌价准备266亿元[14] 现金流情况 - 公司经营活动现金流量净额本年为 -9.88亿元，上年为37.99亿元[38] - 公司投资活动现金流量净额本年为36.89亿元，上年为108.09亿元[38] - 公司筹资活动现金流量净额本年为 -249.21亿元，上年为 -276.73亿元[40] 股东权益变化 - 2025年归属于母公司股东权益中资本公积增加8.87亿元，库存股减少12.92亿元等[43] - 2025年少数股东权益较年初减少172.33亿元，股东权益合计减少1029.95亿元[43] 其他事项 - 2026年1月，3只临期公开债展期方案高票通过，获大股东27.3亿元股东借款[60] - 完成3只公开债40%本金部分兑付并提供信用增进措施[60]

业绩总结 - 2025年公司经营亏损，不派发股息、不送红股、不进行资本公积转增股本[9] - 2025年营业收入2334.33亿元，较2024年减少31.98%[20] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为 -885.56亿元，较2024年减少78.98%[20] - 2025年末资产总额10206.23亿元，较2024年末减少20.65%[20] - 2025年末归属于上市公司股东的净资产1169.05亿元，较2024年末减少42.32%[20] - 2025年基本每股收益 -7.4453元，较2024年减少78.43%[20] - 2025年净资产收益率（全面摊薄）为 -75.75%，较2024年下降51.34个百分点[20] - 2025年第四季度营业收入720.44亿元[23] - 2025年公司销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%[57] - 2025年公司房地产开发业务结算面积1256.7万平方米，同比下降39.6%，结算收入1701.08亿元，同比下降39.0%，结算毛利率为8.1%[60] 用户数据 - 截至2025年底，泊寓运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，服务企业客户超7,100家；13.2万间纳入保障性租赁住房[78] - 报告期内，泊寓新增企业员工认证人数11.3万人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%；客户满意度达96.6%；开展超3,800场社群活动，约6万名泊友参与；完成90余个项目焕新改造；会员体系覆盖超30万人，月度会员日活动吸引超12万人参与[78][79] - 集团与超12,700家品牌合作，数字化会员4,660万，同比增长13.1%，月活会员同比增长16.6%[83] 未来展望 - 2026年公司聚焦化险和发展，推进城市与业务聚焦，退出不佳城市和业务[13] - 2026年公司持续提升产品与服务能力，推动多业态协同发展[14] - 2026年公司探索业务模式创新，提供不动产运营服务[14] - 2026年公司强化技术赋能，推动AI技术应用，构建大会员体系及全业态客户系统[14] - 2026年公司将坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略[130] - 公司将不断深化迭代“好房子”体系，推动开发业务向产品标准化与经营精益化深度融合[131] - 公司将积极响应政策导向，以“绣花功夫”深耕城市更新[133] - 公司将基于不动产开发与运营积淀，探索全链条的不动产运营模式[134] - 公司将深化科技应用与数据赋能，驱动全场景质效升级[135] 新产品和新技术研发 - 2025年“AI审图”应用于72个新项目，新增审查16.2万张图纸，“AI图云”新增服务149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38.6万张[94] - 万科AI数字工程管理平台在建项目覆盖率从2024年底50%增长至2025年底97%，2025年内开展智能巡检28.7万次[95] - 2025年5个办公项目基于斗拱构建的数字大厦解决方案落地，打造了108个项目资产可视化沙盘[95] - 截至报告期末，营销数字沙盘覆盖万科35个城市，共部署220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘[96] 市场扩张和并购 - 2025年公司完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元[12] - 2025年物业服务完成超300个蝶城提效改造，对外拓展52个能源管理服务项目[12] - 报告期内公司累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6357元/平方米[66] 其他新策略 - 自2025年11月起公司就三笔债券启动展期协商程序，展期议案已获通过[41] - 公司制定了近50项可持续发展目标，2025年启动气候相关财务影响的系统性梳理工作[97]

业绩总结 - 2025年公司经营亏损，母公司存在未弥补亏损，不派发股息、送红股和进行资本公积转增股本[9] - 2025年公司营收2334.33亿元，较2024年减少31.98%；归属上市公司股东净亏损885.6亿元，同比下降79.0%[32][51] - 2025年营业利润 -709.99亿元，较2024年减少55.55%；利润总额 -739.24亿元，较2024年减少56.66%[32] - 2025年扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润为 -859.17亿元，较2024年减少89.27%[33] - 2025年经营活动产生的现金流量净额为 -9.88亿元，较2024年减少126.00%[33] - 2025年末资产总额为10206.23亿元，较2024年末减少20.65%[33] - 2025年公司销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%[56] - 2025年公司境内房地产开发业务结算面积1256.7万平方米，同比下降39.6%，结算收入1701.08亿元，同比下降39.0%，结算毛利率为8.1%[60] 用户数据 - 截至报告期末，数字化会员4660万，同比增长13.1%[80] - 2025年泊寓客户满意度达96.6%，全国开展社群活动超3800场[100] 未来展望 - 2026年公司将聚焦化险和发展，推进城市与业务聚焦、提升产品与服务能力、探索业务模式创新、强化技术赋能[22] - 2026年现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积306.1万平方米，预计竣工计容面积744.1万平方米[129] 新产品和新技术研发 - 2025年“AI审图”应用于72个新项目，新增审查16.2万张图纸；“AI图云”新增服务149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38.6万张[91] - 营销数字沙盘覆盖35个城市，部署220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘[93] - 截至2025年末，AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件[101] - 截至2025年末，万纬物流正式投入运营的无人配送机器人达到40台[101] 市场扩张和并购 - 2025年公司累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元[66] - 发起设立30家公司，合计投资0.27亿元；收购18家公司，合计收购对价12.9亿元；对36家子公司合计增资24.9亿元[159] 其他新策略 - 2025年组织开发业务履职能力认证，通过专项计划累计培训超6000人次，首个实训基地建成[88] - 公司制订了《万科企业股份有限公司市值管理制度》，已制定估值提升计划，包含战略聚焦等内容[178][180]

公司核心财务与运营表现 - 2025年公司实现总营收2334亿元，按期保质交付房屋11.7万套，实现销售金额1340.6亿元 [1] - 经营服务业务实现全口径总收入580.1亿元，保持稳健 [1][4] - 万物云实现营收373.6亿元，规模与综合服务能力业内领先 [4] 长租公寓业务（泊寓）发展 - 泊寓共运营管理长租公寓27万间，整体出租率超过95%，规模、效率、纳保量保持行业第一 [1][2] - 通过轻资产委托管理的房源达10.5万间，成为业内首个轻资产受托管理规模突破10万间的集中式长租公寓企业 [1][2] - 所管理的租赁住宅中有13.2万间纳入保障性租赁住房，规模化参与保障性租赁住房建设 [2] 轻资产战略与模式创新 - 协助政府及国有企业盘活存量资产，2025年累计盘活本集团及国资国企项目24个，房间数超15000间 [2] - 通过设立住房租赁基金等方式，对存量重资产项目进行“由重转轻”改造，释放存量资产价值并引入专业投资方 [2] - 已与超过100家大型企业建立轻资产合作关系，2025年新增拓展中国邮储、蚂蚁金服等知名企业，企业客户占比达22.6% [2] 产品服务与客户体验 - 泊寓全年客户满意度达96.6%，客户满意度及续租率行业领先 [3] - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等核心租住保障 [3] - 针对企业客户和租户开放短租服务，全年商旅短租入住量同比增长13%，通过“长短租结合”模式灵活应对市场 [3] 其他经营服务业务表现 - 万纬物流可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链收入同比上升超25%，高标及冷链仓储出租率稳中有升 [4] - 印力整体出租率94.5%，已与超12700家品牌建立合作，中金印力消费REIT年化现金流分派率4.18% [4] 行业趋势与公司定位 - 房地产进入新阶段，租购并举是必然趋势 [1] - 住房租赁市场拥有广阔前景，市场需要能够提升资产价值、优化租住体验的综合服务商 [3] - 公司通过轻资产战略实践，为自身开辟更可持续的发展道路，也为行业提供了转型参考样本 [3]