公司2025财年业绩表现 - 收入为5.967亿港元，较2024年的7.755亿港元同比下降约23% [1] - 公司股东应占亏损为9239.3万港元，同比大幅增加82.85% [1] - 每股亏损为0.24港元 [1] 收入下降原因分析 - 主要由于本年度移交予买家的“连方I”项目已售出单位减少 [1] - 资产管理服务产生的收入减少，原因是万科香港订约各方减少了其在香港、英国及美国相关项目的投资资本 [1] 公司对2026年的业务展望 - 董事会预期2026年住宅价格将回升，主要基于借贷成本下降及买家入市情绪改善的预期 [1] - 公司将持续以保障财务状况健康稳定为首要任务，以把握未来市场机遇 [1] - 公司将持续关注优质投资机遇，以推进业务拓展及集团发展，致力为全体股东创造价值 [1] 公司2026年具体业务预期 - 位于香港的投资物业“丽晶中心”预计维持出租率及平均租金 [1] - 服务式住宅及酒店“星寓”预计保持出租率及平均房租 [1] - 住宅项目“连方I”会保持推售，并随着2026年交付已出售单位而使相关收入持续入账 [1] - 资产管理业务预期在2026年继续贡献稳定收入及盈利 [1]

核心观点 - 公司2025年在多重挑战下实现生产经营稳定 营收2334亿元 按期保质交付房屋11.7万套 多地项目去化率超80% 并通过存量盘活和经营服务业务 补充了发展动能并保持了产品竞争力 [1][2][3] 财务与经营表现 - 2025年公司实现营收2334亿元 [1] - 经营服务业务实现全口径收入580.1亿元 [3] - 万物云实现营收373.6亿元 [3] - 公司按期保质交付房屋11.7万套 其中1.7万套提前30天交付 约5000套跨年提前交付 完成近两年需交付量约70% [1] - 济南 郑州 南昌等多地项目交付实现100%收房 [1] - 交付高峰期已过 后续交付压力将显著下降 [1] 销售与产品竞争力 - 部分项目首开去化率超8成 上海高福云境 成都都会甲第 哈尔滨蘭樾 温州璞拾云洲首开去化率超过8成 [1][2] - 全年18个项目投资兑现度达84% [2] - 上海理想之地近零碳社区入选住建部首批好社区案例 [2] - 公司通过创新技术加强工程管理 运用360摄像头 无人机巡场等技术 累计开展超1500次“看见家”活动 邀请超2.8万户客户线下走进工地 [1] 资产盘活与投资策略 - 公司坚持存量资源盘活为主导 精准投资为补充的投资策略 [2] - 2025年通过存量盘活获取新项目23个 总规划计容建筑面积186.9万平方米 [2] - 存量盘活产能达338.5亿元 优化了资产结构 补充了发展动能 [1][2] 经营服务业务详情 - 泊寓业务运营管理长租公寓27万间 整体出租率超95% 其中轻资产委托管理房源10.5万间 为业内首个轻资产管理规模突破10万间的集中式长租公寓企业 [3] - 万纬物流可租赁仓储面积超1000万平方米 高标及冷链仓储出租率稳中有升 冷链收入同比上升超25% [3] - 印力整体出租率94.5% 已与超12700家品牌建立合作 中金印力消费REIT年化现金流分派率4.18% [3]

行业背景与核心观点 - 房地产行业进入新阶段，满足人们需求的“好房子”才有可能受到市场认可 [1] - 行业迈入新发展阶段，客户需求日益多元，不仅要求好房子，更要好社区 [2] 公司整体经营与财务表现 - 2025年实现营业收入2334亿元 [1] - 经营服务业务实现全口径收入580.1亿元 [3] - 按期保质交付房屋11.7万套，其中1.7万套提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付 [1] - 完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] - 济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [1] 产品竞争力与销售去化 - 综合住区产品仍保持了竞争力，全年18个项目投资兑现度84% [2] - 多地开盘去化率超80%，上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过8成 [1][2] - 上海理想之地近零碳社区入选住建部首批好社区案例 [2] - 公司融合过往技术积淀，在全国多个项目中推进好房子标准落地 [2] 交付保障与客户服务举措 - 综合运用创新技术加强工程品质管理，将360摄像头、无人机巡场等智慧技术运用到项目工地 [1] - 累计开展超1500次“看见家”活动，邀请超2.8万户客户线下走进工地实地观看 [1] - 积极开展“交付即办证”服务，不断强化社区运营和配套以打造有温度的社区生态 [1] 投资策略与资产盘活 - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] - 2025年通过存量盘活获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米 [2] - 存量盘活产能达338.5亿元，优化了资产结构，补充了发展动能 [1][2] 经营服务业务表现 - **长租公寓（泊寓）**：运营管理长租公寓27万间，整体出租率超95%，其中轻资产委托管理房源10.5万间，规模、效率和纳保量保持行业第一 [3] - **物业服务（万物云）**：实现营收373.6亿元，规模与综合服务能力业内领先 [3] - **物流仓储（万纬物流）**：营收稳步增长，其中冷链收入同比上升超25%，整体可租赁仓储面积超1000万平方米，高标及冷链仓储出租率均稳中有升 [3] - **商业开发与运营（印力）**：整体出租率94.5%，已与超12700家品牌建立合作，中金印力消费REIT年化现金流分派率4.18% [3]

公司2025年经营业绩 - 公司2025年实现营业收入2334亿元人民币 [1] - 公司2025年实现销售额1340.6亿元人民币 [1] - 公司2025年按期保质交付房屋11.7万套 [1] 公司各业务板块表现 - 公司经营服务业务营收保持稳健 [1] - 公司旗下万科泊寓在规模、效率和纳保量方面位居行业第一 [1] - 公司旗下万物云在规模与综合服务能力方面业内领先 [1] - 公司旗下万纬物流在冷链规模及出租率方面位居行业第一梯队 [1] - 公司旗下印力商业整体出租率达到94.5% [1] 公司未来规划与市场观点 - 公司表示2026年将聚焦化险和发展两大主题持续推动关键工作落地 [1] - 业内人士认为，尽管面临严峻经营挑战，但公司品牌和产品仍具备市场长期竞争力 [1] - 业内人士认为，公司转型基础优于多数房企，如能克服当前困境，有望恢复可持续经营 [1]

公司核心经营与财务表现 - 公司2025年实现营业收入2334亿元 其中经营服务业务实现全口径营收580.1亿元 [1] - 公司2025年按期保质交付房屋11.7万套 多地开盘去化率超过80% [1] 科技赋能开发与建造业务 - 公司首创图纸大模型已成为行业级应用 为近百家行业伙伴提供线上审图服务 并与国家档案馆启动“建筑图纸大语言模型”合作 [1][2] - 公司AI数字工程管理平台借助计算机视觉技术识别施工进度与预判风险 2025年新增上线项目140个 在建项目覆盖率从2024年底的50%增长至2025年底的97% 年内开展智能巡检超过28万次 [2] - 公司自主研发的“斗拱”建筑信息模型软件可快速完成三维建模 2025年打造了108个项目资产可视化沙盘 [2] 科技赋能经营服务业务 - 万物云自建企业级AI平台 2025年AI智能管家累计使用量突破200万次 自动生成AI工单超过20万件 成为物业行业AI场景化应用代表 [1][3] - 万物云自建AI平台“GC平台”助力公司2025年全年管理费用下降10.1% [3] - 泊寓研发的管理系统“小泊RMP”已覆盖签约、入住、换房、报修、退房等长租公寓全流程 [3] - 万纬物流与地铁合作“全球首例自主搭乘地铁送货机器人”项目 已完成40台量产机器人的批量生产与交付 并在深圳地铁8条线路的61个关键站点开展配送试运行 [1][3] 行业趋势与公司战略定位 - 行业主管部门提出房企应以数字技术、新型建造技术破解发展痛点 将科技应用贯穿住房设计、建造、运维、服务全生命周期 [3] - 公司作为业内较早投入科技创新的企业 已将技术融入房屋设计、开发、维护及物业服务等各环节 未来有望持续培育面向行业新阶段的新质生产力 [3]

诉讼涉案金额 - 2025.8.1 - 2026.2.28新增未披露未结案涉案约122.81亿，占近一期经审计净资产绝对值10.51%[1] - 单笔涉案3亿以上案件合计涉案36.95亿元[8] - 单笔涉案3亿以下案件涉案85.86亿元[8] 已结案情况 - 2025.8.1 - 2026.2.28已结案涉案金额合计14.70亿元[9]

减值准备金额 - 2025年度计提各类减值准备562.75亿元，2024年为335.51亿元[1] - 2025年度转回或转销各类减值准备61.29亿元，2024年为34.80亿元[1] - 截至2025年末减值准备余额924.23亿元，较上年末增加501.45亿元[1] 各项减值准备情况 - 2025年新增计提存货跌价准备208.26亿元，转销57.52亿元，期末余额266.42亿元[3] - 2025年新增计提信用减值准备343.25亿元，转回1.51亿元，期末余额634.61亿元[4] - 2025年新增计提投资性房地产减值准备11.65亿元，期末余额13.11亿元[5] - 2025年新增计提无形资产减值准备1.64亿元，期末余额1.64亿元[6] - 2025年转回预付账款减值准备2.26亿元，长期股权投资减值准备余额4.92亿元[7] 减值准备占比 - 期末存货跌价准备占各项减值准备合计的28.83%，信用减值准备占68.66%[8] 对净利润影响 - 2025年度计提减值准备后减少归母净利润约521.52亿元[9]

业绩情况 - 2025年度净亏损885.5647049564亿元[1] - 累计未弥补亏损444.1859781652亿元[1] - 未弥补亏损超实收股本总额三分之一[1] 业务问题 - 房地产结算规模降，毛利率低[2] - 新增计提减值，部分业务亏损[2] 未来策略 - 2026年聚焦化险和发展[4] - 强化成本管控，压降费率[5] - 探索业务创新，参与新基建[5]

业绩数据 - 2025年总资产10,206.23亿元，净资产1,169.05亿元，营业收入2,334.33亿元[32] - 2025年销售面积1,025.0万平方米，销售金额1,340.6亿元[32][42] - 2025年世界500强排名319名[32][40] ESG评级 - 2025年HSSUS（恒生ESG指数）提升至AA -，在内房同业中排名前10%[13] - 2025年深圳证券交易所国证指数ESG评级为AA级[13] - 2025年明晟ESG（MSCI - ESG）保持BBB评级[13] 业务规模 - 截至2025年12月31日，万物云业务覆盖蝶城690个，住宅物业服务项目14,638个，物业及设施服务管理项目12,589个[43] - 截至2025年12月31日，商业开发与运营业务开业178个商业项目，开业建筑面积1,078万平方米，规划中和在建商业建筑面积为145万平方米[47] - 截至2025年12月31日，物流仓储业务累计开业项目147个，可租赁面积1,045万平方米[48] - 截至2025年12月31日，产业办公业务在全国21个城市布局，经营项目62个[53] - 截至2025年12月31日，酒店业务持有和管理31家酒店[54] - 截至2025年12月31日，泊寓分布全国29个城市，运营管理长租公寓27.02万间，开业19.78万间，13.2万间房源纳入保障房体系[55] 项目成果 - 2024年4月30日，以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT成功上市[47] - 2025年商业与酒店事业部新增9个光伏发电项目，全年累计发电2,954万千瓦时[32] - 2025年上生新所商业坪效同比提升15%[78] - 2025年上生新所全年入园游客超300万，接待政企参访交流团超400组[78] 客户满意度 - 2025年泊寓综合客户满意度达96.6%，较往年上升[101] - 2025年万纬物流客户满意度达97.4%以上，以2021年为基准年保持在95%以上[101] - 2025年商业事业部印力综合客户满意度达98分，较年初提升2%[101] 公司治理 - 2025年公司依法召开两次股东会，第二十届董事会共召开会议17次，其中5次现场会议、12次通讯表决[140] - 本年度公司制定及修订16项公司治理相关制度[140] - 全年共召开独立董事专门会议13次，董事会中独立董事占比不低于1/3[141] 风险管理 - 2025年强化第二道防线职责，在总部成立法律合规中心[160] - 2025年更新《万科企业股份有限公司内控管理制度》，开展内部控制自我评价工作[170] - 2025年鹰眼系统新增营销风险模型3个、客户关系赔付模型1个，数据筛查100%覆盖所有一线地产公司[191] 员工培训 - 2025年红线底线培训100%覆盖全体员工[101] - 2025年新员工集训共覆盖31,034人次，新员工廉洁培训100%覆盖[194] - 2025年商业道德标准培训实现全体人员100%覆盖[196]

内部控制评价 - 公司对2025年12月31日的内部控制有效性进行评价[2] - 内部控制评价基准日不存在财务报告和非财务报告内部控制重大缺陷[4][5] - 报告期内公司不存在内部控制重大缺陷、重要缺陷[39] 组织架构与职责 - 董事会8名董事中有4名独立董事，下设三个专业委员会[8] - 独立董事担任各专业委员会召集人，在部分委员会占多数[8] - 公司明确内控第一责任人，设内控管理岗位[9] 制度与措施 - 公司主要控制措施包括七项，制定信息传递制度[14][15][16] - 2025年成立数智科技中心统筹信息化规划与管理[17] - 公司建立沟通渠道、监督检查体系和反舞弊网站[19][20][21] 业务管理 - 总部财务资金中心统一管理融资、结算和财务，推动业财一体化[23][24] - 公司关联交易遵循原则，明确审批权限[27] - 公司对募集资金、控股子公司实行统一管理[30][31] 缺陷评价标准 - 财务报告内部控制缺陷评价有经营收入、利润总额等定量标准[36] - 非财务报告内部控制缺陷评价有直接财产损失金额定量标准[37] 业务风险管控 - 公司在房地产开发业务加强销售、采购和成本管控[32] - 公司在物业服务领域关注运营管理风险，提升服务质量[33] - 公司在物流仓储服务领域关注客户服务质量风险，推进标准化运营[34]