万科债券市场表现 - 2024年1月30日，万科多只债券价格普遍上涨，其中“22万科02”涨幅超过4%，“22万科06”涨幅超过3%，“23万科01”涨幅超过2%，“22万科04”涨幅超过1% [1]

报告行业投资评级 无 报告的核心观点 当前黑色系品种正处于由悲观预期出清向信用溢价修复的切换期，市场需重新评估下游需求韧性与定价结构变化；维持对黑色金属行业“信用底已现、需求稳步切换”的判断，建议市场警惕对地产需求的惯性悲观预期，在“三条红线”淡出后的首个春季行情中，重点关注由信用修复带来阶段性机会 [1][10] 根据相关目录分别进行总结 黑色顶压前行，结构呈现韧性 2026年是“十五五”规划开局之年，宏观运行由总量扩张转向结构优化与动能切换，黑色金属需求逻辑从“地产主导”向“制造业与新型基建驱动”重构；2026年黑色金属市场将呈现“地产下行趋缓、制造需求抬升、供给受限、估值修复但高度受限”的运行特征；监管部门不再硬性要求房企上报“三条红线”指标，标志房地产行业“阵痛去杠杆”阶段终结，政策重心转向“流动性灌溉”与“信用重塑”，为黑色产业链提供缓冲带，切断风险链条 [4][5] 地产“缩表”进程中的钢材需求结构化演变 房企进入“低负债、低增长、高品质”经营新模式，“新开工”逻辑剥离与“保交房”逻辑长尾化，建筑用钢需求中枢下移但2026年有“存量韧性”，需求下降斜率低于悲观预测；供应链风险溢价下行，黑色系价格中“房企信用坏账风险”折价将逐步回落，驱动基差回归与盘面估值中枢抬升 [8] 钢铁产业格局的再平衡：从建筑材向制造材的重心漂移 信用环境修复下，黑色系内部品种分化趋势强化；螺纹钢获一定底部支撑，但向上驱动力有限，价格表现为估值修复；板材端逻辑清晰，地产融资松动间接拉动板材需求，新质生产力相关基建与制造业投资提供中期支撑 [11]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內 容而引致的任何損失承擔任何責任。 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第13.10B條作出。茲載列該公告如下，僅供參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2026年1月29日 於本公告日期，本公司董事會成員包括：非執行董事黃力平先生、胡國斌先生及雷江松先生；執行 董事王蘊女士；以及獨立非執行董事廖子彬先生、林明彥先生、沈向洋博士及張懿宸先生。 * 僅供識別 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 海外監管公告 万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券 （第一期）（品种二）分期兑付公告 证券代码：000002、299903、149358 证券简称：万科 A、万科 H 代、21 万科 02 公告编号：〈万〉2026-017 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假 ...

公司债务安排 - 万科A公告其2021年面向合格投资者公开发行的住房租赁专项公司债券(第一期)(品种二)将于2026年1月30日实施固定兑付安排 [1] - 公司将支付本期债券申报回售部分本金的40%及其自2026年1月22日至2026年1月29日期间的利息 [1] - 该债券的债权登记日为2026年1月29日 [1]

万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券 （第一期）（品种二）分期兑付公告 证券代码：000002、299903、149358 证券简称：万科 A、万科 H 代、21 万科 02 公告编号：〈万〉2026-017 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 分期兑付日：2026 年 1 月 30 日 计息期间：2026 年 1 月 22 日至 2026 年 1 月 29 日 根据《关于召开万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）2026 年第一次 债券持有人会议的通知》《关于召开万科企业股份有限公司 2021 年面 向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二） 2026 年第一次债券持有人会议的补充通知》《关于召开万科企业股份 有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券 （第一期）（品种二）2026 年第一次债券持有人会议的补充通知（二）》 1 （以下合称《会议通知》）及《关于万科企业股份有限公司 20 ...

文章核心观点 - 近期多家头部企业主动撤回或终止公募REITs发行申请 标志着公募REITs市场正从“扩容提速”转向更加注重资产质量、估值逻辑深度重构的“提质增效”新阶段 [1] - 市场转变由监管新规落地、市场环境变化及企业自身战略调整等多重因素共同驱动 [1][6] 多家公司撤回REITs申报详情 - **建设银行**：其附属公司建信住房主动撤回保障性租赁住房公募REITs申报 以进一步整合项目资源、优化运营管理 该申报已于2026年1月23日终止审核 [2] - **万科A**：综合考虑外部客观环境、市场环境等因素 申请撤回华夏万纬仓储物流REIT申请文件 该REIT底层资产涵盖佛山、绍兴、湖州三地物流仓储项目 首次发售拟募集资金约11.59亿元 [5] - **金风科技**：公告拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作 [5] - **电子城**：为维护投资人利益、提高项目经营稳定性 申请撤回创金合信电子城产业园REIT申报 后续择机继续推进 [5] 企业撤回原因与背景 - **建设银行相关业务财务状况**：建信住房2025年上半年净亏损2.21亿元 2024年净亏损2.47亿元 [5] - **监管新规影响**：2025年12月31日 证监会发布通知强调推动REITs市场高质量发展 完善申报注册制度机制 加强监管与风险防范 [6] - **交易所审核规则明确**：沪深交易所同步发布《审核程序指引》 明确了终止审核的具体情形 如申请文件存在明显瑕疵、虚假记载或管理人主动撤回等 [6] - **市场与战略调整**：企业撤回是综合考虑外部环境、市场环境及自身战略调整后审慎决策的结果 [5][6] 市场发展趋势与未来展望 - **市场逻辑转变**：投资者将对底层资产质量和现金流稳定性提出更高要求 监管部门对资产权属、合规性及盈利可持续性的审查将强化 [7] - **估值逻辑重构**：市场对REITs估值逻辑可能从资产增值向现金流折现转变 高估值项目或在询价中遇冷 [7] - **银行业角色与挑战**：政策驱动及信贷结构优化需求下 不少银行探索住房租赁业务 但目前整体业务呈现散、小、慢等特征 开展情况并不理想 [7][8] - **银行业未来方向**：银行可围绕住房生态做精做优金融服务 支持新建、改建、运营长期租赁住房 盘活存量房屋 积极支持保障性住房贷款业务 [8]

人民财讯1月29日电，港股收盘，恒生指数涨0.51%，恒生科技指数跌1%。内房股大涨，融创中国涨超 29%，世茂集团涨超23%，碧桂园涨超16%，万科企业涨超8%。半导体板块下跌，华虹半导体跌超 5%，中芯国际跌超2%。 转自：证券时报 ...

万科债务展期与短期流动性缓解 - 万科三份境内债券展期方案最终全部获得通过 展期方案结构为先支付40%本金及全部到期利息 剩余60%本金及展期利息延后一年支付 [2] - 以“22万科MTN004”为例 展期通过后需立即兑付8.64亿元本息 三份展期债券总计约28亿元需在短期内筹措 [3] - 为应对短期兑付缺口 公司获得大股东深圳地铁集团提供的流动性支持 深圳地铁将以2.34%年利率向万科提供不超过23.6亿元的三年期借款 专项用于偿还公开市场债券本息 [3] - 若全额使用该笔借款 公司仅需额外筹措4.4亿元即可完成28亿元的兑付义务 短期压力得以缓解 [6] 公司财务状况与资金链压力 - 截至2025年9月30日 公司账面货币资金为657亿元 但需覆盖近6000亿元的流动负债 资金实则捉襟见肘 [3] - 对比公司巅峰时期近2000亿元的现金储备 当前规模已缩水至三分之一 凸显资金链脆弱性 [3] - 公司2024年亏损495亿元 2025年前三季度累计亏损280亿元 亏损直接导致现金流恶化 [10] 面临的后续挑战与风险 - 深圳地铁提供的借款属于债务性质 到期后仍需全额归还 债务规模并未实质减少 [6] - 2026年7月30日前 公司仍有7笔境内公开债到期 需兑付本金合计112.6亿元 若参照展期方案 需先偿付约50亿元 资金缺口规模庞大 [8] - 房地产市场持续低迷导致公司自身造血能力缺失 房地产销售回暖是改善现金流的根本途径 但市场尚未企稳 [10] - 若销售端无法改善 公司可能长期依赖股东借款维持运营 形成“借新还旧”的恶性循环 [10] 未来发展核心命题 - 公司能否真正走出困境 取决于房地产市场回暖的时点与速度 也依赖于深圳地铁等股东的持续支持力度 更需依赖自身经营能力的实质性改善 [12] - 在行业调整周期中 公司需在短期偿债压力与长期经营转型之间寻找平衡 [12]

地产股市场表现 - 1月29日A股和港股地产板块集体爆发 A股房地产ETF一度大涨近3% 港股内房股板块涨幅超6% [1][5] - 港股内房股表现尤为强劲 融创中国涨超20% 中国奥园涨超27% 弘阳地产大涨超22% 碧桂园涨超18% [1][5][6] - A股房地产板块亦大幅拉升 珠江股份、大悦城、三湘印象、新城控股、深深房A等涨停 [6] 市场轮动与结构变化 - 市场轮动至地产和白酒等过去几年跌幅较大、涨幅落后且估值较低的补涨资产 筹码出清比较干净 [1][9] - 当板块轮动到地产和白酒时 市场的结构性波动可能会加大 [1][9] - 港股内房股表现明显强于A股 且港股三大指数近期亦有此特征 可能意味着各路资金正在增配港股 [9] 宏观环境与资产价格联动 - 大宗商品近期持续飙升 现货黄金一度涨至5600美元 LME伦铜涨超4%至13616.16美元/吨 沪铜主力合约涨5%至107530元/吨 [2][9] - 大宗商品轮番上涨拉高了整个市场的通胀预期 这可能成为正处于高潮阶段的人工智能和算力领域的最大变数 [2][9] - 近期30年期国债期货表现亦非常强势 与经典经济学理论中通胀上行国债下跌的逻辑相悖 显示市场逻辑演绎复杂 轮动并非简单“非此即彼” [3][9] 政策与行业背景 - 有媒体报道称 多家房企相关人士表示 其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 但部分出险房企仍需向专班组定期汇报财务指标 [7] - 自2025年12月以来 政策面整体较温和 包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调以及北京再次放宽限购 [7] - 2025年四季度公募基金房地产持仓延续低配 在宽松政策预期下 房地产市场被看好筑底企稳 板块配置价值凸显 [7]

公司股价表现 - 万科企业(02202.HK)早盘盘尾股价涨幅扩大至10% [1]