公司人事变动 - 蔡荣星先生将获委任为中海物业的独立非执行董事、薪酬委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及可持续发展督导委员会成员 [1] - 此项人事任命将于2026年2月1日起生效 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對 其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份 內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA OVERSEAS PROPERTY HOLDINGS LIMITED 中 海 物 業 集 團 有 限 公 司 （ 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 有 限 公 司 ） （股份代號：2669） 獨立非執行董事及董事會委員會成員之委任 獨立非執行董事及董事會委員會成員之委任 除上文所披露者外，並無有關委任蔡先生的任何事宜須提呈本公司股東注意，亦無任 何資料須根據上市規則第13.51(2)(h)至(v)條予以披露。 於本公告日期及除上文所披露者外，蔡先生已確認(i)其就上市規則第3.13條所述各 項因素有關的獨立性；(ii)彼過往或現在並無於本公司或其附屬公司業務中擁有任何 財務或其他權益，或與本公司任何核心關連人士（定義見上市規則）存在任何關連； 及(iii)於彼獲委任時概無可能影響其獨立性的其他因素。 董事會謹此熱烈歡迎蔡先生加入本公司董事會。 中海物業集團有限公司（「本公司」）董事會（ ...

公司整体财务表现 - 2025财年整体收益较2024财年上升约5-7%，符合全年发展预期 [1] - 毛利较2024财年下跌约3-4% [1] - 普通股权持有人应占溢利较2024财年下跌约9-10% [1] 收益增长驱动与挑战 - 管理层灵活应对市场变化并调整经营策略，使收益在严峻经济环境下仍取得升幅 [1] - 变革转型期间资源投入较大且回本需时，影响了利润产生速度 [1] 业务板块具体表现 - 非住户增值服务类的智慧化工程因研发成本摊销费用上升，项目首度取得亏损 [1] - 其他工程类业务因价格竞争激烈，毛利率普遍下滑 [1] - 传统物业管理受降价退盘因素及地产行业下行影响，合约转化速度放缓，毛利率下降 [1] - 新扩展的城市运营业务发展如期，取得收入及盈利双增长 [1]

公司整体财务表现 - 2025财年整体收益较2024财年上升约5-7%，符合全年发展预期 [1] - 公司毛利较2024财年下跌约3-4% [1] - 普通股权持有人应占溢利较2024财年下跌约9-10% [1] 业务板块表现与挑战 - 非住户增值服务类的智慧化工程因研发成本摊销费用上升，项目首度取得亏损 [1] - 其他工程类业务因价格竞争激烈，毛利率普遍下滑 [1] - 传统物业管理业务受市场降价退盘因素及地产行业下行影响，合约转化速度放缓，毛利率下降 [1] - 新扩展的城市运营业务发展如期，取得收入及盈利双增长 [1] 公司经营策略与行业环境 - 面对内外经济环境严峻挑战，公司管理层灵活应对市场变化，及时调整经营策略 [1] - 公司在变革转型期间资源投入较大，回本需时，影响了利润产生速度 [1]

公司整体财务表现 - 截至2025年12月31日止财政年度整体收益较2024财年上升约5-7%，符合公司全年发展预期 [1] - 公司毛利较2024财年下跌约3-4% [1] - 公司普通股权持有人应占溢利较2024财年下跌约9-10% [1] 业务板块表现分析 - 非住户增值服务类之智慧化工程投入研发成本摊销费用上升，令项目首度录得亏损 [1] - 其他工程类业务毛利因价格竞争激烈，毛利率普遍下滑 [1] - 传统物业管理市场受降价退盘因素困扰，以及地产行业下行令合约转化速度放缓，促使毛利率下降 [1] - 新扩展之城市运营业务发展如期，并录得收入及盈利双增长 [1] 公司经营环境与策略 - 面对内外经济环境严峻挑战，但公司管理层灵活应对市场变化，及时调整经营策略 [1] - 在变革转型期间，资源投入较大，回本需时，影响利润产生速度 [1]

业绩总结 - 2024财年未经审核整体收益约14110百万元[4] - 2024财年未经审核毛利约2340百万元[4] - 2024财年未经审核普通股权益持有人应占溢利约1510百万元[4] - 2025财年集团整体收益较24财年升约5 - 7%[3] - 2025财年公司毛利较24财年跌约3 - 4%[4] - 2025财年普通股权益持有人应占溢利较24财年跌约9 - 10%[4] 未来展望 - 公司审定2025财年综合全年业绩，公告预计2026年3月底发布[5]

行业盈利预测 - 以加权平均值计算 2025年中国物业管理公司盈利预计同比增长10% [1] - 该增速低于市场普遍预期的12% [1] - 该增速较2024年及2025年上半年的增长15%及12%有所放缓 [1] 增长放缓原因 - 增长放缓主要由于现金收款比率下降 [1] - 增长放缓亦由于增值服务收入与利润率下滑 [1] 主要公司表现预期 - 预期绿城服务(02869)表现将会领先 [1] - 其次为华润万象生活(01209) 保利物业(06049) 中海物业(02669) 万物云(02602)及碧桂园服务(06098) [1] - 其中首选华润万象生活和绿城服务 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体符合预期 盈利增长为低单位数 但分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合 多数物管公司仍达成全年扩张目标 凸显了巨大的长期市场潜力 [2] 重点公司盈利增长预测 - 预计绿城服务（02869）与华润万象生活（01209）将实现最高利润增长 同比增10%至15% [1] - 预计保利物业（06049）与中海物业（02669）将实现中单位数增长 [1] - 融创服务（01516）可能仍面临核心利润下滑 受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业风险与现金流状况 - 现金回款疲弱仍是主要阻力 去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [2] - 现金回款比率下降受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [2] - 短期利润率仍承压 但全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [2] 盈利分化关键驱动因素 - 第三方应收帐款的减损仍持续成为各物管公司盈利分化的关键驱动因素 [2] - 除万物云（02602）外 来自关联方的减损风险已大致清除 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面出现积极转变，后续政策值得期待 [2] - 行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][20] - 销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致总量偏弱、结构有弹性 [2][31] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] 投资端分析总结 - **整体表现**：2025年1-12月全国房地产开发投资累计82，788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；12月单月投资同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [2][3][20] - **住宅投资**：1-12月住宅投资63，514亿元，同比下降16.3%，占总投资比重76.7%；12月单月住宅投资同比下降35.6% [3] - **区域分化**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27.0% [3] - **先行指标**： - 新开工：1-12月商品房新开工面积同比下降20.4%，其中住宅下降19.8%；12月单月商品房新开工同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点 [2][19][20] - 施工：1-12月商品房施工面积同比下降10.0%，其中住宅下降10.3% [2][19] - 竣工：1-12月商品房竣工面积同比下降18.1%，其中住宅下降20.2%；12月单月商品房竣工同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [2][19][20] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将2026年新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [2][20] 销售端分析总结 - **销售面积**：2025年1-12月商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；12月单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，环比增长39.9% [2][21][31] - **销售额**：1-12月商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；12月单月销售额8，807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2][21][23][31] - **销售均价**：1-12月商品房销售均价9，527元/平方米，同比下降4.3%；12月单月均价同比下降9.5% [2][30][31] - **住宅销售**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.3万亿元，同比下降13.0% [23][30] - **区域表现**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [30] - **2026年预测调整**：将2026年销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [2][35] 资金端分析总结 - **整体到位资金**：2025年1-12月房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%；12月单月到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [2][36][37] - **国内贷款**：1-12月国内贷款同比下降7.3%；12月单月同比下降45.0%，降幅较11月扩大34.6个百分点 [2][36][37] - **自筹资金**：1-12月自筹资金同比下降12.2%；12月单月同比下降15.7%，降幅较11月收窄15.0个百分点 [2][36][37] - **销售回款**： - 定金及预收款：1-12月同比下降16.2%；12月单月同比下降23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点 [2][36][37] - 个人按揭贷款：1-12月同比下降17.8%；12月单月同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点 [2][36][37] - **外资利用**：1-12月利用外资同比下降20.8%；12月单月同比增长57.6% [36] - **核心观点**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [2][39] 投资分析意见与推荐标的 - **看好方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **优质房企推荐**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注新城发展、太古地产 [2] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [2] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]