报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩稳健增长，毛利率同比改善，规模延续扩张，结构持续优化，致力优化业务结构但收益增长低于预期，小幅下调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，维持“推荐”评级 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.copl.com.hk，大股东是中国海外集团有限公司，持股61.18%，实际控制人是中国建筑集团有限公司 [1] - 总股本3283.96百万股，流通A股为0，流通B/H股3283.96百万股，总市值165.79亿元，每股净资产1.56元，资产负债率56.90% [1] 业绩情况 - 2024年年报显示，全年实现收益140.2亿元，同比增长7.5%，普通股权持有人应占溢利15.1亿元，同比增长12.5%，拟宣派2024年度末期股息每股港币9.5仙，年度股息总额为每股港币18仙 [4] - 2023 - 2027年预测，营业收入分别为13051、14024、15161、16319、17482百万元，同比增速分别为16.0%、7.5%、8.1%、7.6%、7.1%；净利润分别为1343、1511、1681、1843、2008百万元，同比增速分别为19.0%、12.5%、11.3%、9.6%、8.9% [5] 业务结构 - 2024年物业管理服务收益106.7亿元，同比增长13.3%；非住户增值服务收益18.3亿元，同比下降14.7%；住户增值服务收益13.8亿元，同比增长7.2%；停车位买卖业务收益1.4亿元，同比下降27.9% [6] - 2024年末在管面积4.3亿平米，同比增长7.4%，净增29.6百万平米，新增面积74.1百万平米，退盘44.5百万平米，新增在管面积63.3%来自独立第三方，49.7%、50.3%来自住宅、非住宅 [6] - 全年新签合约额44.4亿元，与独立第三方签订合约额28.5亿元，年末在管面积中来源中建及中国海外集团、独立第三方分别占比60.6%、39.4%，住宅、非住宅分别占比71.3%、28.7% [6] 财务报表 资产负债表 - 2024 - 2027年预测，货币资金分别为5813、6033、7634、9369百万元，应收账款分别为2595、2802、3016、3231百万元等 [8] 利润表 - 2024 - 2027年预测，营业额分别为14024、15161、16319、17482百万元，销售成本分别为11698、12631、13572、14517百万元等 [8] 现金流量表 - 2024 - 2027年预测，税后经营利润分别为1754、1915、2079、2244百万元，折旧与摊销均为96百万元等 [9] 主要财务比率 - 成长能力方面，2024 - 2027年营收额增长率分别为7.5%、8.1%、7.6%、7.1%，EBIT增长率分别为11.5%、10.8%、9.7%、8.9%等 [10] - 盈利能力方面，毛利率分别为16.6%、16.7%、16.8%、17.0%，净利率分别为10.8%、11.2%、11.4%、11.6%等 [10] - 估值倍数方面，P/E分别为11.0、9.9、9.0、8.3，P/S分别为1.2、1.1、1.0、0.9，P/B分别为3.2、2.6、2.1、1.7 [10]

在管面积相关 - 2024年底在管面积较去年底增加7.4%或2960万平方米至4.311亿平方米，新增订单7410万平方米，退盘4450万平方米[3] - 2024年12月31日在管面积较去年年底增加7.4%或2960万平方米至4.311亿平方米[27] - 年内新增订单7410万平方米，其中63.3%来自独立第三方[27] - 年内为优化业务结构及亏损项目治理退行退盘4450万平方米[27] - 新增订单中，中建及中国海外集团占比36.7%，面积2720万平方米，合约额15.925亿元；独立第三方占比63.3%，面积4690万平方米，合约额28.487亿元[28] - 新增订单中住宅项目和非住宅项目面积占比分别为49.7%及50.3%，合约额分别约达23.427亿元及20.985亿元[28] - 2024年在管面积增加至4.31亿平方米，较去年增加7.4%，来自独立第三方的在管面积比例为39.4%[35] - 2024年非住宅在管面积占比为28.7%，较2023年的30.1%有所下降[38] - 2024年包干制和酬金制的在管面积比率为82.8%对17.2%[42] 合约额相关 - 2024年新签合约额约44.412亿元，与独立第三方签订的合约额为28.487亿元[3] - 年内新签合约额约达44.412亿元[27] 整体财务数据关键指标变化 - 2024年整体收益上升7.5%至140.238亿元，去年为130.513亿元[3] - 2024年整体毛利较去年上升12.4%至23.255亿元，毛利率改善至16.6% [3] - 2024年公司普通股权益持有人应占溢利较去年上升12.5%，达15.109亿元[3] - 2024年每股基本及摊薄后盈利为人民币46.00仙，折合约为港币50.27仙，增长12.6% [3] - 2024年股东权益平均回报率为32.7%，2023年为36.8% [3] - 董事会建议2024年度派发末期股息每股港币9.5仙，2023年为每股港币8.5仙[3] - 2024年全年营业额为140.238亿元，较去年增加7.5%，经营溢利上升11.6%至20.124亿元[4] - 2024年股息总额将为每股港币18.0仙，2023年为港币14.0仙[4] - 2024年总收益为140.24亿元，较2023年的130.51亿元增加7.5%[30] - 2024年直接经营成本为116.98亿元，毛利率改善至16.6%，毛利增加12.4%至23.26亿元[31] - 2024年其他净收入及收益为1.97亿元，自有投资物业公允价值变动亏损为0.067亿元[32] - 2024年经营溢利上升11.6%至20.12亿元，销售及行政费用上升11.5%，金融资产及合同资产净减值计提上升[33] - 2024年所得税费用增加8.1%至4.89亿元[34] - 2024年公司普通股权益持有人应占溢利上升12.5%，达15.11亿元[35] - 2024年12月31日，流动资产净值为44.76亿元，较2023年的35.66亿元增加[55] - 2024年12月31日，银行结余及现金增至58.04亿元，较2023年增加13.1%，其中人民币占93.0%，港币/澳门币占7.0%[55] - 2024年12月31日，集团短期无抵押人民币借贷折合5000万元，较2023年的5640万元减少，加权平均年利率为3.1%[55] - 截至2024年12月31日止年度，资本开支为2.16亿元[56] - 2024年12月31日集团资本承担为890万元，主要与合营公司股本资本投资及购置软件系统相关[66] - 2024年收益为14,023,767千元人民币，较2023年的13,051,250千元人民币增长约7.45%[69] - 2024年毛利为2,325,508千元人民币，较2023年的2,069,820千元人民币增长约12.35%[69] - 2024年经营溢利为2,012,350千元人民币，较2023年的1,803,427千元人民币增长约11.69%[69] - 2024年年内溢利为1,521,508千元人民币，较2023年的1,351,504千元人民币增长约12.58%[69] - 2024年非流动资产总额为788,480千元人民币，较2023年的679,958千元人民币增长约16%[71] - 2024年流动资产总额为11,216,976千元人民币，较2023年的9,930,865千元人民币增长约12.95%[71] - 2024年流动负债总额为6,740,612千元人民币，较2023年的6,365,241千元人民币增长约5.89%[71] - 2024年流动资产净值为4,476,364千元人民币，较2023年的3,565,624千元人民币增长约25.54%[71] - 2024年资产净值为5,174,008千元人民币，较2023年的4,177,017千元人民币增长约23.87%[72] - 2024年本公司普通股权持有人应占每股盈利基本及摊薄为46.00人民币仙，较2023年的40.84人民币仙增长约12.63%[69] - 2024年已报告之总收益为14,023,767千元人民币，2023年为13,051,250千元人民币，同比增长7.45%[86][87][88] - 2024年除税前溢利为2,010,022千元人民币，2023年为1,803,377千元人民币，同比增长11.46%[86][87] - 2024年来自外部客户的总收益为14,023,767千元，2023年为13,051,250千元[91] - 2024年雇员福利开支为4,511,706千元，2023年为4,923,934千元；2024年分包成本为5,377,158千元，2023年为3,879,166千元[93] - 2024年所得税开支总计488,514千元，2023年为451,873千元；中国内地适用所得税税率为25%，香港为16.5%，澳门为12%，中国预扣税优惠税率为5% [94] - 2024年已派付股息约为510,569,000元，2023年约为407,854,000元；建议2024年末期股息约为291,542,000元[95] - 2024年每股基本盈利根据公司年内普通权股持有人应占溢利1,510,918,000元及已发行普通股加权平均数约3,284,662,000计算，2023年对应数据为1,342,503,000元及3,286,860,000 [97] - 2024年存货为652,797千元，2023年为735,645千元[98] - 2024年贸易应收款为2,827,771千元，减值232,739千元，净额2,595,032千元；2023年对应数据为2,620,531千元、170,222千元、2,450,309千元[99] - 2024年一个月内贸易应收款为802,519千元，一至三个月为576,184千元，三至十二个月为764,247千元，一至两年为419,030千元，两年以上为265,791千元；2023年对应数据为922,937千元、489,820千元、721,614千元、271,767千元、214,393千元[100] - 2024年末合同资产总计151,903千元，较2023年末的31,147千元大幅增加，主要因未开票收入从15,320千元增至134,152千元[101] - 2024年末应收关联方的结余总额为922,838千元，较2023年末的655,958千元有所增长[103] - 2024年末贸易应付款为2,424,928千元，较2023年末的1,993,794千元增加[104] - 2024年末应付关联方的结余总额为53,775千元，较2023年末的49,167千元略有上升[105] - 2024年末银行借款为50,000千元，较2023年末的56,359千元减少，加权平均实际利率为每年3.1%（2023年为3.2%）[106] - 2024年末已发行普通股数目为3,283,960,460股，较年初的3,286,860,460股减少[107] - 董事会建议宣派2024年度末期股息每股港币9.5仙，2023年度为每股港币8.5仙[109] 业务覆盖与人员相关 - 2024年公司累计进驻167座城市，业务覆盖港澳，旗下员工约38,627人，在管物业项目2,232个，服务面积接近431.1百万平方米，在管卖场项目数量达448个[13] - 公司在港澳地区中标多个项目，香港政府管理项目覆盖三部门，在香港物业管理市场份额占比排名第一，香港医管局辖下超60%医院项目由其服务[14] - 2024年12月31日集团雇用约38,627名员工，2023年为43,012名[68] - 截至2024年12月31日止年度总员工成本约为45.117亿元，2023年为49.239亿元[68] - 2024年确认于直接经营成本为42.048亿元，2023年为46.393亿元[68] - 2024年确认于销售及行政费用为3.069亿元，2023年为2.846亿元[68] 服务体系与品牌相关 - 公司中海标杆项目服务体系累计遍布全国48座城市，共验收评定66个项目[15] - 公司服务超100家世界500强企业客户，连续七年获评“中国物业服务品牌影响力企业NO.1”[16] - 公司入选“2024中国物业管理上市公司领先企业高质量发展TOP10”等多个榜单[16] - 公司位列明晟公司国际指数全球小盘股指数（中国地区）成份股，纳入沪港通及深港通名单及恒生物业服务及管理指数[16] - 公司获得“2024中国物业服务ESG发展优秀企业”等多个ESG相关奖项[17] - 公司以“业态”为基础深耕基础服务，以“生态”为延伸在多领域创新发展[10] - 公司按照“一城一标杆、多业态创标杆”目标打造服务体系[15] - 集团商企服务品牌“海纳万商”是国际建筑业所有者及管理者协会白金会员，在多业态领域持续耕耘[19] - 2024年集团社区增值服务品牌“优你互联”获“中国优质生活运营商品牌企业”[22] 技术与业务创新相关 - 2024年中海物业旗下“兴海物联”获多项国际国内奖项，自主研发的“智慧园区边缘计算中枢系统的关键技术及推广应用”获2023年度广东省科技进步奖一等奖，“智慧端脑EdgeBrain产品”在第49届日内瓦国际发明展获国际银奖[20] - “兴海物联”核心技术星启中台技术成为集团数字化转型核心底座，基于“方案 + 中台”打造“星启智慧空间”核心产品体系[20] - 集团通过“海博工程”“一线五链”业务规划，从五条产业链切入，聚焦三大发力方向，提供全方位工程增值服务[21] - “海博工程”创新打造自有品牌产品及新业务模式，开展可持续发展业务，构建差异化竞争优势[21] - “优你互联”围绕三大场景搭建社区增值服务体系，通过中海物业社区生活服务平台整合资源赋能业务[22] - “优你互联”在社区空间运营方面深化自营广告业务，推进智慧终端机入驻全国中海社区[22] - “优你互联”在社区生活服务方面，到家业务与多行业头部品牌合作，完善服务类目，开设生活服务馆门店[22] - “优你互联”积极探索“物业 + 养老”服务新模式，为社区长者搭建15分钟养老服务圈[22] - 公司探索“合伙人”管理模式，促进专业基础业务改革，构建“中海工匠体系”[24] 人员评定相关 - 自去年至今已评定专家329名、管理骨干3055名及技术骨干人员7267名[25] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务在管面积增长及住户增值服务业务上升，但升幅受非住户增值服务倒退部分抵销[29] - 2024年物业管理服务收益占总收益的76.1%，较去年增加13.3%至106.66亿元[39] - 2024年物业管理服务分部收益106.66亿元，较2023年的94.15亿元增长13.3%，其中包干制收益104.27亿元，酬金制收益2.39亿元[44] - 2024年物业管理服务加权平均毛利率升至16.0%，毛利达17.03亿元，较2023年增长21.0%，分部利润升至15.45亿元，较2023年增长17.0%[45][46] - 2024年非住户增值服务收益占总收益13.0%，较2023年的16.5%减少，收益降至18.29亿元，较2023年

报告公司投资评级 中海物业维持"买入"评级。[2] 报告的核心观点 1) 中海物业业绩增长稳健,2024H1 归母净利润同比增长16%。[2] 2) 公司物业管理业务具有明显的竞争优势和资源禀赋,处于行业规模第一梯队,在管面积达4.2亿平方米。[2] 3) 公司加强成本管控,2024年上半年整体毛利率达16.8%,同比提升0.8个百分点。[2] 4) 公司中期分红比例提升至35%,回馈股东。[2] 业务分析 1) 基础物管业务稳健增长,收入占比76%,毛利占比70%,是业绩增长的主要驱动。[2] 2) 社区增值服务通过线上线下平台服务,满足社区住户的各方面生活需求,期内零售消费和社区团购实现强劲增长,仍有较大增长潜力。[2] 3) 非业主增值服务与地产开发关联度较高,短期需求有所减少。[2] 财务分析 1) 2024-2026年归母净利润预测分别为15.4/17.3/19.0亿元,同比下调6%/8%/9%。[2] 2) 预测2024-2026年EPS分别为0.47/0.53/0.58元,对应PE为11/10/9倍。[2] 3) 公司资产负债表健康,现金流充沛,为未来发展提供有力支撑。[7]

财务表现 - 营业收入为人民币6,838.4百万元，同比增长9.0%[1] - 经营溢利为人民币995.4百万元，同比增加15.4%[1] - 公司普通股權持有人應佔溢利增加16.0%至人民幣737.5百萬元[1] - 每股基本及攤薄盈利為人民幣22.45仙，同比增加16.0%[1] - 股東權益平均回報率為33.8%[1] - 宣佈派發中期股息每股港幣8.5仙，較去年同期上升54.5%[1] 行业形势 - 中國堅持穩步推進中國式現代化，有助生產穩定增長和需求持續恢復[8] - 物業管理行業由高速增長轉向高質量穩步發展新階段[8] - 本集團相信中國有效落實宏觀政策將助力新動能和新優勢成長壯大[8] - 面對複雜的全球環境,本集團保持穩健經營,維持良好業績表現[7][8] 業務發展 - 公司以「業態」為基礎，持續深耕基礎服務質效，提供多元化城市生活服務，拉近與住戶間的距離[11] - 公司以「生態」為延伸，在住戶增值服務、非住戶增值服務、科技領域創新發展，提升單位面積產值[11] - 公司不斷豐富在管物業業態，拓展實現非住宅業態的覆蓋範圍，包括商業綜合體、寫字樓、購物中心等[12] - 公司在港澳地區連續中標多個政府及公共項目，穩居香港最大物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的龍頭地位[12] - 公司持續打造高質量標桿項目，展示公司的領先管理模式、優秀產品服務力、持續創新力和城市競爭力[13] - 公司持續推進伸延房地產開發的全生命週期服務，為發展商提供全程物業諮詢管理服務[13] - 公司業務覆蓋168座城市，在管物業項目2,118個，服務面積接近422.7百萬平方米[11] - 公司在管賣場項目數量達403個[11] - 公司旗下現有員工約40,178人[11] - 公司以「全心奮進每一天」的企業精神和「用心服務每一天」的誠懇態度自勉[11] - 集团服务超过100家世界500强企业客户，成为央企、国企、民企最为信赖的合作伙伴[14] - 集团获得多项行业领先奖项，包括物业管理上市公司高质量发展领先企业、物业服务满意度领先企业等[14] 经营数据 - 集团在管面积較去年年底增加21.2百萬平方米或5.3%至422.7百萬平方米[18] - 新增項目中46.7%來自獨立第三方，合同額約人民幣920.5百萬元[19] - 期內住宅項目和非住宅項目的新增面積分別占65.1%和34.9%[20] - 集團整體收益較去年同期上升9.0%至人民幣6,838.4百萬元[22] - 物業管理服務包幹制收入增長14.9%[23] - 住户增值服务收入增长10.3%[23] - 非住户增值服务收入下降13.7%[23] - 在管面積增加至422.7百萬平方米，較去年年底增加5.3%[27] - 來自獨立第三方的在管面積占比為40.8%，非住宅在管面積占比為30.4%[27] - 物業管理服務收益較去年同期增加14.2%至人民幣5,165.9百萬元[30] - 包幹制合同收益占物業管理服務收益的97.8%[31] - 包幹制和酬金制的在管面積比率為83.6%對16.4%[33] - 包幹制物業管理合同毛利率為13.5%，酬金制為100.0%[33] - 物業管理服務分部毛利較去年同期上升20.1%至人民幣797.9百萬元[36] - 直接經營成本控制在人民幣5,690.1百萬元，主要通過成本管控措施[25] - 毛利率改善至16.8%，毛利較去年同期增加14.2%至人民幣1,148.3百萬元[25] - 經營溢利上升15.4%至人民幣995.4百萬元[26] - 物業管理服務收入增加20.1%，其中包幹制毛利率為13.5%，酬金制毛利率為100%[37] - 非住户增值服务收入下降13.7%，主要受地产行业调整影响[38,39] - 非住户增值服务毛利率为14.1%，子分部利润下降16.9%[40] - 住户增值服务收入增加10.3%，毛利率为30.2%，子分部利润增加12.3%[41,42,43,44] - 停车位买卖业务收入微增1.1%，但利润有所下降[45] 财务状况 - 公司流动资产净值为40.07亿元，银行结余及现金为50.05亿元[46] - 公司短期无抵押人民币借款为5950万元，加权平均年利率为3.1%[46] - 集团主要在中国采用人民币作为结算货币，存在自然对冲机制[47] - 集团资本开支主要用于新增装修、车辆、机器设备等，达人民币103.6百万元[48] - 集团于2024年6月30日有资本承诺人民币9.8百万元，主要用于合营公司股本投资及软件系统采购[49] - 集团向同级附属公司及银行提供履约保证担保约人民幣307.9百万元，并向中国海外发展、中国建筑国际及中国海外宏洋提供公司担保合计人民幣100.0百万元[49] - 集团于2024年6月30日共有员工約40,178人，员工成本約人民幣2,245.2百萬元[51] - 集团

投资评级 - 报告对中海物业的投资评级为“买入”，目标价为6.3港元，潜在涨幅为32.1% [1][2] 核心观点 - 2024年上半年中海物业收入同比增长9.0%至68.38亿元，预计全年收入增速将放缓至约10% [2] - 上半年毛利率同比回升0.8个百分点至16.8%，优于同行普遍下跌1-3个百分点的情况 [2] - 2024/25年净利润预测分别下调17.5%/26.1%至约15.4亿/17.9亿元，并新增2026年财务预测 [2] - 公司在管面积中第三方项目占比由去年的37.8%提升至40.8%，预计2025年将达到45% [2] - 公司凭借强大的外拓能力，新增21.2百万平方米的合约面积中，外拓合约面积占9.9百万平方米或46.7% [2] 财务数据 - 2024E收入预计为14,337百万元人民币，同比增长9.9% [3] - 2024E核心利润预计为1,544百万元人民币，同比增长15.0% [3] - 2024E核心每股盈利预计为0.47人民币，同比增长15.0% [3] - 2024E市盈率为9.3倍，市账率为2.76倍，股息率为3.3% [3] - 2024E毛利率预计为15.9%，EBITDA利润率为14.4%，净利率为10.1% [7] 行业对比 - 中海物业在交银国际覆盖的物业服务行业中，目标价涨幅为32.1%，低于雅居乐集团的179.5%，但高于越秀服务的58.4% [6]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 收入持续增长，盈利能力逆势上升 - 公司 2024 年上半年实现主营业务收入 68.38 亿元，同比增长 9.0%，归母净利润 7.38 亿元，同比增长 16.0% [1][2] - 公司综合毛利率由 2023 年同期的 16.0% 提升至 16.8%，主要因公司实行成本管控措施 [2] - 物理管理业务毛利率上升至 15.4%，主要因包干制项目毛利率提升 [2] - 非住户增值服务毛利率上升至 14.1%，主要因低毛利率的工程服务占比下降 [2] - 住户增值服务毛利率小幅上升至 30.2%，主要因社区资产经营服务和居民生活服务及商业服务运营均实现增长 [2] 第三方及非住宅项目占比提高 - 2024 年上半年公司新增在管面积 21.2 百万平方米，其中来自独立第三方的有 9.21 亿元 [2] - 公司管理的总建筑面积增加至 4.23 亿平方米，其中来自独立第三方的在管面积比例增加至 40.8% [2] - 来自非住宅项目的占比增加至 30.4% [2] 增值服务结构进一步优化 - 非住户增值服务收入 9.11 亿元，较去年同期减少 13.7%，占总收入比例由 16.8% 降至 13.3%，主要因地产行业调整和销售组合结构调整 [2] - 住户增值服务收入 6.87 亿元，同比增长 10.3%，占总收入比例由 9.9% 提升至 10.1%，主要因零售消费和社区团购需求增加 [2]

公司财务基本情况分析 - 公司收益与毛利齐升,盈利能力持续增强。2024 年 1H,公司整体收益同比上升 9.0%至人民币 68.38 亿元;整体毛利同比上升 14.2%至人民币 11.48 亿元;毛利率为 16.8%,较 2023 年同期上升 0.8 个百分点;公司股东应占溢利同比上升 16%,达人民币 7.38 亿元。每股基本及摊薄后盈利为人民币 22.45 仙,同比增长 16%;股东权益平均回报率为 33.8%,较 2023 年同期下滑 3.8 个百分点。[7][8][9] - 公司营收增长主要是由于:i)物业管理服务的包干制在管理面积增长;及 ii)住户增值服务业务上升,但涨幅受非住户增值服务下降而部分抵消。[7] - 毛利率上升主要是由于:严格的成本控制使直接经营成本控制在本期的人民币 56.90 亿元,主要通过节省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施。[7] 公司业务分析 - 公司坚持贯彻独立性道路,不断拓宽业务领域。截至 2024 年 1H 底,公司在管面积较 2023 年年底上升 5.3%至 422.7 百万平。其中,新增项目的 46.7%来自独立第三方,相关合约额为人民币 9.21 亿元。而住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占 65.1%及 34.9%,相关合约额分别达人民币 9.27 亿元及人民币 7.09 亿元。截至 2024 年 1H 底,来自独立第三方及非住宅项目的在管建筑面积占比分别增加至 40.8%及 30.4%。[10][11][12] - 物业管理服务收入占据主导,增值服务收入有所下滑。截止 2024 年 1H 底,公司在管卖场项目数达 403 个,在管物业项目 2118 个,服务面积接近 422.7 百万平方米。2024 年 1H 公司总收入为 68.4 亿人民币,同比增长 9.0%。分项收入来看:1)物业管理服务收入 51.7 亿人民币,同比增长 14.2%,占总收入 75.5%。2)增值服务收入 16.0 亿人民币,同比下降 4.8%,占总收入 23.4%。3)停车位买卖业务收入 0.7 亿人民币,同比增加 1.1%,占总收入 1.1%。[13][14] - 物业管理服务稳健发展,包干制与酬金制共筑盈利新高。截至 2024 年 1H 底,来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的收益分别占分部收益的 97.8%及 2.2%。截至 2024 年 1H 底,包干制和酬金制管理的在管面积比率为 83.6%对 16.4%。2024 年 1H,来自包干制及酬金制的固定物业管理合同的毛利率分别为 13.5%及 100.0%。综合而言,加权平均物业管理服务分部毛利率上升至 15.4%,较 2023年提高 0.7 个百分点。[15][16] - 增值服务收入有所下滑。2024 年 1H,公司非住户子分部收益占总收益的 13.3%,并减少 13.7%至人民币 9.12 亿元,主要由于:i)处于调整特型之中的房地产行业抑制了对新入伙项目之设备安装、专项及智能化工程业务量,以及减少了物业开发商对交付前服务的需求;ii)调整销售组合结构以强化核心业务,但同时减少了毛利率较低的硬件产品销售。[15] 公司分红分析 - 中期公司派息 8.5 港仙。2024 年 1H,公司每股基本及摊薄盈利为人民币 22.45 仙。在考虑公司股息政策、中期业绩表现及未来业务发展后,董事会宣布就截至 2024 年 1H 止期间派发中期股息每股人民币 8.5 仙。[20] 投资建议 - 投资建议:"优于大市"评级。我们预计公司 2024 年 EPS 为 0.47 元每股,考虑公司成长能力和国资背景,我们给予公司估值适度溢价,给予公司 2024 年 12-15 倍动态 PE 估值,对应合理价值区间为每股 5.68-7.10 元,即每股 6.17-7.71 港元,给予公司"优于大市"评级。[20] - 风险提示:外拓竞争加剧,行业面临下行和政策不及预期风险。[22]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [5] 报告的核心观点 业绩概览 - 2024上半年收入同比增长9.0%至68.38亿元,稍低于市场预测 [2] - 毛利率同比回升0.8个百分点至16.8%,优于同行普遍下跌1-3个百分点 [2] - 净利润同比增长16.0%至7.38亿元,与市场预测基本一致 [2] - 上调中期股息分派比例至35% [2] 物业管理外拓进展 - 在管面积同比增长16.4%至422.7百万平方米 [3] - 第三方项目占比由37.8%提升至40.8%,向内生外拓1:1的目标更近一步 [3] - 基础物管收入及毛利分别同比增长14.2%/20.1% [3] 增值服务表现 - 非住户增值服务收入同比下跌13.7%至9.12亿元 [4] - 住户增值服务收入同比增长10.3%至6.87亿元,毛利同比上升13.6% [4] - 车位买卖业务收入同比增1.1%至0.74亿元,车位售出数量同比上升39.6% [4] 公司投资评级及观点 - 公司能逆周期大致维持业绩稳定增长并录得毛利率回升 [5] - 公司具有强大的外拓能力,国企关联方能够提供稳定交付,分红比例提升 [5]

报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 2024H1 营收同比+9%，归母净利润同比+16%，符合市场预期 [1] - 2024H1 在管面积同比+16.4%，新增合同额第三方占比56% [5] - 物管和住户收入稳步增长，各业态毛利率持续提升 [6] 公司概况 - 中海物业背靠中海地产，至23年末在管面积达4.0亿平米，同比+25% [7] - 中海项目布局三大都市圈、一二线核心城市，物业费提价能力相对较强 [7] - 中长期利润率更加稳定，增值服务潜力较大 [7] 财务数据 - 2024-2026年归母净利润预测分别为15.7、18.3、21.3亿元 [7] - 2024年预计PE为8.9X [7] 风险提示 - 增值服务拓展不及预期 [7] - 人工成本超预期上升致利润率下行 [7] - 外拓不及预期 [7]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级[2] 报告的核心观点 收入利润稳健增长，毛利率小幅改善 - 2024年上半年公司实现收益68.4亿元，较2023年同期重新表述后增长9%[7] - 其中物业管理服务实现收益51.7亿元，同比增长14.2%[7] - 归母净利润7.4亿元，较2023年同期重新表述后增长16%，归母净利润增速高于收益主要因毛利率同比增长0.8个百分点至16.8%[7] 市场拓展稳步推进，经营规模持续扩张 - 2024年上半年公司新增外拓年合约额10.3亿元，同比增长9.3%[7] - 新增外拓合约面积4096万平米，其中新增外拓千万级项目年合约额6.8亿元，同比增长111.5%[7] - 上半年公司新增在管面积21.2百万平米，新增项目46.7%来自独立第三方，住宅、非住宅新增占比65.1%、34.9%[7] - 上半年末公司在管面积升至4.2亿平米，独立第三方占比40.8%，非住宅占比30.4%[7] - 住户增值服务方面，社区资产经营服务实现收益3.1亿元，同比增长7.7%，居家生活服务及商业服务运营实现收益3.8亿元，同比增长12.5%[7] 财务数据总结 - 预计公司2024-2026年EPS分别为0.47元、0.55元、0.63元[7] - 当前股价对应PE分别为8.9倍、7.7倍、6.7倍[7] - 2024年上半年营业收入68.4亿元，较2023年同期增长9%[7] - 2024年上半年归母净利润7.4亿元，较2023年同期增长16%[7] - 2024年上半年毛利率16.8%，较2023年同期增长0.8个百分点[7]