行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议内容包括批准中期业绩发布及考虑派付中期股息 [1] 业绩预期 - 瑞银预计公司中期盈利增幅将达20% [1] - 公司被瑞银列为物业管理行业首选标的 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议[3] - 会议将审议及批准2025年上半年中期业绩及发布[3] - 会议将考虑派付中期股息（如有）[3] 公司人员 - 通告日期公司执行董事为杨掌法、金科丽[3] - 通告日期公司非执行董事有寿柏年等四人[3] - 通告日期公司独立非执行董事有潘昭国等四人[3]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

股本与股份情况 - 本月底法定/注册股本总额为380,000港元[1] - 上月底已发行股份3,145,259,787股，本月增加4,537,135股，月底结存3,149,796,922股[2] - 上月底和本月底库存股份数目均为0股[2] 购股计划情况 - 2018年5月25日多个购股计划股份期权本月有不同程度减少，月底有相应结存[3][4] - 2023年6月16日购股计划上月底结存65,723,440股，本月减少2,596,737股，月底结存58,589,568股，本月发行新股4,537,135股[4] 资金与合规情况 - 本月内因行使期权所得资金总额为15,852,749.68港元[5] - 公司本月证券发行等获董事会授权，遵照规则、法律及监管规定进行[8] - 上市发行人已收取证券发行等应得全部款项[8] - 上市相关条件均已履行[8] - 各类证券各方面相同[8][10] - 规定文件已存档，法律规定已遵行[8] - 所有权文件按规定处理[8] - 上市文件所示物业交易已完成，购买代价已缴付[8] - 有关债券等契约已制备签署并送呈存档[8] 其他定义 - 购回股份作库存时，“事件发生日期”指公司购回并持有股份的日期[9]

行业评级与展望 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 行业基本面持审慎看法 盈利增长幅度预期放缓至单位数 [1] - 高端品牌符合市场需求分化趋势 绿城服务评级因此上调 [1] 华润万象生活(01209) - 获"买入"评级 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 预期今年预测股息回报率仅3.6% 属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

行业整体表现 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% [1] - 行业估值修复期已结束 [1] - 行业基本面仍持审慎看法 [1] - 预期行业盈利增长幅度将放缓至单位数 [1] 华润万象生活(01209) - 获美银证券"买入"评级 [1] - 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% [1] - 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 今年预测股息回报率仅录3.6% [1] - 股息回报率属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 高端品牌符合市场需求分化的趋势 [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

评级与目标价调整 - 瑞银将绿城服务(02869 HK)投资评级由"中性"上调至"买入" [1] - 目标价从4 5港元上调至5 7港元 [1] - 目标价基于预测2026年市盈率15倍 [1] 公司竞争优势 - 作为独立物管服务商 定位较其他由内房开发商支持的物管企业更佳 [1] - 具备从第三方获取合约的强大能力 [1] - 在退出盈利能力欠佳项目上具弹性 [1] - 减值风险较低 [1] 盈利预测 - 瑞银对绿城服务2025至27年盈测上调0%至16% [1] - 预计盈利年均复合增长率达19% [1] - 预期2023年上半年实现20%的盈利增长 [1] 盈利增长驱动因素 - 物业管理收入实现双位数增长 [1] - 利润率改善 [1] - 销售 一般和管理费用改善 [1]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]