募集资金与项目投资 - 本次募集资金总额不超过550,000.00万元，投向3个房地产开发项目[8] - 无锡铧博注册资本500,000万元[46] - 珠海华发城市运营投资控股有限公司注册资本88,043.4782万元，珠海华发综合发展有限公司认缴出资比例97.9424%[51][52] - 珠海城市建设集团有限公司注册资本370,443万元，珠海华发综合发展有限公司认缴出资比例100%[52] - 2016年3月，公司以59,626.2546万元竞得海川地产增资扩股后49.75%股权，截至目前持有海川地产50.2%股权[52][61][62] - 珠海华枫房地产开发有限公司注册资本310,000万元[55] 项目建设与销售 - 3个项目均于2023年9月底前开工建设，均为普通住宅项目，销售对象为首改为主、中端改善为辅的客户群体[12] - 3个项目容积率区间2.10 - 3.79，平均容积率2.68[13] - 3个项目平均单套建筑面积区间102.30 - 132.60平方米[13] - 截至2024年12月31日，上海华发海上都荟累计开工面积166,495.00平方米，开工比例65.08%；无锡华发中央首府累计开工面积263,351.02平方米，开工比例100.00%；珠海华发金湾府累计开工面积59,894.00平方米，开工比例27.32%[16] - 截至2024年12月31日，上海华发海上都荟签约销售金额210,767.96万元，签约销售比例52.71%；无锡华发中央首府签约销售金额375,265.01万元，签约销售比例64.05%；珠海华发金湾府签约销售金额42,884.67万元，签约销售比例56.14%[17] - 上海华发海上都荟和无锡华发中央首府预计全盘售罄时间为2026年，珠海华发金湾府预计全盘售罄时间为2028年[17] 资金使用与缺口 - 截至2024年12月31日，募投项目预售款累计使用比例达77.98%[31][33] - 截至2024年12月31日，募投项目累计工程项目投入约占预售金额45%以上[33] - 2025 - 2027年公司总体资金缺口为86.34亿元[96][97] 财务指标与业绩 - 2021 - 2024年度公司营业收入分别为512.41亿元、604.47亿元、721.45亿元和599.92亿元，复合年均增长率为4.02%[98] - 假设2025 - 2027年度营业收入在2024年度基础保持4.02%的增速，分别为624.04亿元、649.13亿元及675.22亿元[98] - 截至2024年12月31日，公司可自由支配资金为313.06亿元[97][99] - 2025 - 2027年公司日常业务相关现金流入净额合计测算值为128.00亿元，占营业收入比例为6.57%[100][101][104] - 2025 - 2027年公司预计现金分红支出合计为11.00亿元[106][107] - 2025 - 2027年公司偿还有息债务的利息为213.42亿元[97] 资产负债与偿债能力 - 报告期内公司资产负债率分别为72.99%、72.82%、70.84%、70.15%[124] - 截至2024年9月30日，公司流动负债1812.15亿元，短期借款28.53亿元，一年内到期的非流动负债180.76亿元[124][125] - 截至2024年9月30日，公司非流动负债1257.14亿元，长期借款828.91亿元，其他非流动负债168.21亿元[125] - 报告期各期末，公司剔除预收款后的资产负债率分别为65.70%、62.40%、62.14%[128] - 报告期各期末，公司净负债率分别为85.24%、74.18%、86.73%[128] - 报告期各期末，公司现金短债比例分别为1.58、1.42、1.04[128] - 截至2024年12月31日，公司获商业银行累计授信额度3268.01亿元，累计用信余额793.81亿元，剩余授信额度2474.20亿元[130] 应收账款与其他应收款 - 报告期内应收账款金额分别为3.28亿元、8.83亿元、12.48亿元、18.24亿元，其他应收款金额分别为14.83亿元、14.04亿元、17.67亿元和21.79亿元[163] - 2022年末至2024年末应收账款账面金额分别为12.31亿元、12.48亿元和15.46亿元，占总资产比例分别为0.31%、0.28%和0.37%[166] - 2024年末应收房产业务款1.63亿元，占比9.45%；应收物业管理费6.44亿元，占比37.20%；应收托管费3.53亿元，占比20.42%；应收货款2.70亿元，占比15.64%；应收其他款项2.99亿元，占比17.29%[167] - 2024年末应收账款坏账准备为1.84亿元[167] - 2022 - 2024年末公司其他应收款账面金额分别为140395.65万元、176661.74万元、167455.83万元，占总资产比例分别为0.35%、0.39%、0.40%[195]

融资与资金情况 - 公司本次向特定对象发行可转债募集资金总额不超过550,000.00万元[4] - 2025 - 2027年公司资金缺口合计为86.34亿元[14] - 截至2024年12月31日，公司可自由支配资金为313.06亿元[17] - 未来三年日常业务相关现金流入净额合计为128.00亿元[21] - 公司实际最低现金保有量金额为302.99亿元[24] - 2025 - 2027年公司预计现金分红支出合计为11.00亿元[25] - 2025 - 2027年用于偿还有息债务利息的现金合计213.42亿元[26] - 截至2024年12月31日，公司获商业银行累计授信额度3268.01亿元，用信余额793.81亿元，剩余授信额度2474.20亿元[46] 项目投资与销售 - 上海华发海上都荟土地成本投资736,261.25万元，单价16,598.25元/平方米[10] - 无锡华发中央首府土地成本投资305,550.68万元，单价9,052.44元/平方米[13] - 珠海华发金湾府土地成本投资484,923.00万元，单价11,677.13元/平方米[12] - 上海华发海上都荟签约销售比例52.71%，无锡和珠海项目签约销售比例64.05%[30] - 上海华发海上都荟全盘平均预计销售单价49,685元/m²，周边竞品约51,454 - 65,302元/m²[32] - 无锡华发中央首府全盘平均预计销售单价34,586元/m²，周边竞品约32,980 - 38,746元/m²[32] - 珠海华发金湾府全盘平均预计销售单价22,762元/m²，周边竞品约19,000 - 24,000元/m²[32] 财务指标 - 2021 - 2024年度公司营业收入复合年均增长率为4.02%[16] - 假设2025 - 2027年度营业收入增速4.02%，则分别为624.04亿元、649.13亿元、675.22亿元[16] - 2022 - 2024年度日常业务相关现金流入净额占营业收入平均比例为6.57%[18] - 报告期内公司资产负债率分别为72.99%、72.82%、70.84%、70.15%[43] - 2024年末剔除预收款后资产负债率62.14%、净负债率86.73%、现金短债比例1.04[47] - 报告期各期营业收入分别为604.47亿元、721.45亿元、599.92亿元，归属净利润分别为26.10亿元、18.38亿元、9.51亿元[66] - 报告期各期经营活动现金流量净额分别为385.46亿元、505.44亿元、158.99亿元[66] 应收账款与其他应收款 - 2022 - 2024年末公司应收账款账面金额分别为123,117.79万元、124,836.95万元和154,613.40万元，占总资产比例分别为0.31%、0.28%和0.37%[81] - 2022 - 2024年其他应收款账面金额分别为140395.65万元、176661.74万元、167455.83万元，占总资产比例分别为0.35%、0.39%、0.40%[107] - 截至2025年2月28日，2022 - 2024年应收账款期后回款率分别为94.29%、65.62%、9.25%[101] - 截至2025年2月28日，2024 - 2022年其他应收款期后回款率分别为1.30%、36.64%、70.61%[113] 存货与投资性房地产 - 2022 - 2024年末公司存货账面价值分别为243.55亿元、275.03亿元和247.95亿元[127] - 2022 - 2024年末公司投资性房地产账面余额分别为167.73亿元、276.11亿元和298.51亿元，占总资产比例分别为4.16%、6.11%和7.10%[152] - 2023年投资性房地产金额变动主要是珠海大区增加79.44亿元、华南大区增加25.20亿元[153] - 2024年投资性房地产金额变动主要是华东大地区增加13.51亿元、北方区域增加6.27亿元[153] 业务收入与成本 - 2023年房地产开发营业收入683.5亿元，营业成本560.58亿元，毛利122.92亿元，毛利率17.98%[162] - 2024年房地产开发营业收入557.19亿元，营业成本477.45亿元，毛利79.74亿元，毛利率14.31%[163] - 2022 - 2024年房地产开发销售收入分别为567.84亿、683.50亿、557.19亿元，分别占合并营业收入总额的93.94%、94.74%、92.88%，毛利率分别为20.25%、17.98%、14.31%[164] 关联交易与资金往来 - 2022 - 2024年末公司在财务公司存款余额分别为190.08亿元、155.84亿元和66.69亿元，贷款余额分别为49.23亿元、36.15亿元和50.83亿元[172] - 报告期各期末公司向关联方提供开发经营资金余额分别为129.47亿元、138.71亿元和125.06亿元[177] - 报告期内公司从合营、联营企业取得项目盈余资金余额分别为123.59亿元、146.59亿元和156.44亿元[180] - 2024年末公司向其他关联方融资合计162.78亿元，2023年末为59.27亿元，2022年末为121.95亿元[183] 财务性投资 - 截至2024年末，交易性金融资产中珠海华金文化传媒专项股权投资基金投资金额为1745.00万元，占归母净资产的比例为0.09%，属于期限较长的财务性投资[195][198] - 截至2024年末，长期股权投资为2802521.96万元，其中持有Infinity Investment Holding Group12.67%股权，投资金额为5287.31万元，属于期限较长的财务性投资[195] - 截至2024年末，其他权益工具投资为10.00万元，为持有广发银行股份有限公司股权，属于期限较长的财务性投资[196]

财务与募集资金 - 本次募集资金总额不超过550,000.00万元，投向3个房地产开发项目[14] - 截至2025年1月末，公司前次募投项目募集资金投入比例为75.63%[69] - 报告期各期，公司主营业务收入为56,783,927,663.75元、68,350,154,204.89元和55,718,929,270.81元，占营业收入比重为93.94%、94.74%和92.87%[167] - 2024年末公司在华发财务公司存款余额为666943.74万元，利息收入4272.86万元[199] - 2024年末公司在华发财务公司贷款余额为508300.00万元，利息支出24909.76万元[200] 项目进展 - 截至2024年12月31日，3个募投项目平均开工面积进度约为66.32%，均已开始预售[21] - 上海华发海上都荟项目2023年9月开工，预计2026年9月交付[22] - 无锡华发中央首府项目2021年1月开工，2023年12月开始交付[22] - 珠海华发金湾府项目2022年7月开工，2025年1月开始交付[22] 销售情况 - 上海华发海上都荟累计签约销售金额210,767.96万元，签约销售比例52.71%，预计2026年全盘售罄[24] - 无锡华发中央首府累计签约销售金额375,265.01万元，签约销售比例64.05%，预计2026年全盘售罄[24] - 珠海华发金湾府累计签约销售金额42,884.67万元，签约销售比例56.14%，预计2028年全盘售罄[24] 项目数据 - 3个项目平均容积率2.68，平均单套建筑面积区间102.30 - 132.60平方米，平均成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍[17] - 上海华发海上都荟平均单套建筑面积102.30平方米，容积率2.10，全盘平均预计销售单价49,685元/m²[20] - 无锡华发中央首府平均单套建筑面积132.60平方米，容积率2.15，全盘平均预计销售单价34,586元/m²[20] - 珠海华发金湾府平均单套建筑面积111.63平方米，容积率3.79，全盘平均预计销售单价22,762元/m²[20] 公司治理与合规 - 公司制定《募集资金管理办法》，确保募集资金专用于募投项目[30] - 报告期内，公司及并表项目公司有20项违规建设行为受住房建设主管部门20万元以上罚款，但不构成重大违法[91][153] - 发行人已建立法人治理结构及内部控制管理机构，内控总体执行情况良好[138][142] 股权与关联交易 - 截至2024年12月31日，持有公司5%以上股份的股东为华发集团，所持股份无质押及司法冻结情况[160] - 2024年度公司向关联方销售商品或提供劳务合计79367.03万元[183] - 2024年度公司向关联方采购商品或接受劳务合计448141.11万元[184] - 2024年度公司确认的托管收益合计44,460.51万元[188] 土地相关 - 2025年1月20日，公司2个地块因政府原因被认定闲置土地，闲置自2022年12月10日起算[82] - 珠海华翰13,605.965平方米、珠海华熠23,331.49平方米商务商业用地被收储，收地补偿已支付[83][85]

融资进展 - 2025年2月11日公司收到上交所关于发行可转债申请文件审核问询函[2] - 公司会同中介披露问询函回复并更新财务数据[2] - 发行可转债需通过上交所审核并获证监会同意注册[3] - 该事项审核及注册结果和时间不确定[3]

文章核心观点 公司以“科技 + 好房子”战略推动绿色转型，行业 ESG 评级跃升至 A 级，但风险管理体系与生物多样性保护仍存提升空间，建议强化供应链 ESG 管控等，加快从合规披露向战略驱动转型 [1][2] ESG亮点 - 建立三级 ESG 管理体系，独立董事占比达 36%，全年召开 15 次董事会和 8 次审计委员会会议 [1] - 反腐败培训覆盖全员，举报处理闭环机制有效运行 [1] - 符合绿色建筑标准项目 16 个，超低能耗建筑技术应用于上海古美阅华项目，可再生能源利用率达 32.5% [1] - 装配式建筑占比提升至 34%，节约标准煤 3.69 万吨 [1] - 员工培训投入 852 万元，校招培养计划输送中层管理者超百人 [1] - 全年对外捐赠 3435 万元，中华白海豚保护项目持续 6 年，带动超万人参与生态公益活动 [1] ESG不足 - 气候风险评估尚未全面融入决策体系，供应链碳管理未披露具体数据，绿色供应商占比等关键指标缺失 [1] - 除白海豚项目外，施工环节生物影响评估缺乏量化目标，生态修复投入未单独披露 [1] - 范围三碳排放、水资源消耗强度等关键数据未完整呈现 [1] 综合评价 - 公司 ESG 管理呈现“强执行”特点，在绿色建筑等领域建立技术标准，获评央视“大湾区 ESG 先锋 50 强” [2] - 气候风险管理框架应用不足，生物多样性保护仍处于项目化阶段 [2] - 作为大湾区国企 ESG 指数第 6 名企业，科技赋能绿色转型路径具备行业参考价值，需加快从合规披露向战略驱动转型 [2] 建议 - 强化供应链 ESG 管控，建立科学碳目标，将生态指标纳入项目 KPI 体系 [2]

报告公司投资评级 - 持续给予“增持”评级 [1][10] 报告的核心观点 - 华发股份2024年短期业绩承压，但融资渠道畅通，公司具有国企背景，股东综合实力强，土地储备充足，预计2025 - 2027年归母净利润分别为15.57亿、16.27亿、13.31亿元 [8][10] 报告各部分总结 公司基本情况 - 总股本27.52亿股，流通股25.71亿股，总市值156.6亿元，流通市值146.3亿元，12个月内最高价8.09元，最低价5.06元 [3] 业绩情况 - 2024年实现营业收入599.9亿元，同比下降16.8%，归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%，业绩下滑因毛利率降低、计提减值等因素 [3][4] - 2024年毛利率为14.32%，较23年下降3.82个百分点；新增计提减值准备总额19.67亿元，同比多计提3.24亿元；公允价值变动损益同比下降64.34%至3.54亿元 [4] 销售情况 - 全年全口径销售1054.44亿元，同比下降16.3%，连续五年保持千亿规模 [5] - 分区域看，坚持“3 + 1”业务布局，华东、华南、珠海、北方区域销售金额分别为461.73亿、320.76亿、249.77亿、22.18亿元，占比分别为43.79%、30.42%、23.69%、2.10%，华东是销售基石区域，珠海大区销售规模同比增加30.59% [5] 拿地情况 - 投拓聚焦一线、强二线城市，2024年在上海、广州等核心城市获取6个优质项目 [6] - 截至2024年末，待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米，同比下降29.7% [6] 融资情况 - 2024年拓展融资渠道，落地21.25亿元建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits，拟发行55亿元定向可转债用于项目及补充流动资金 [7] - 截至2024年末，“三道红线”保持绿档，综合融资成本为5.22%，较2023年同比下降0.26个百分点 [7] 盈利预测和财务指标 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|59,992|67,604|68,698|64,970| |营业收入增长率(%)|-16.84%|12.69%|1.62%|-5.43%| |归母净利（百万元）|951|1,557|1,627|1,331| |净利润增长率(%)|-48.24%|63.71%|4.45%|-18.17%| |摊薄每股收益（元）|0.35|0.57|0.59|0.48| |市盈率（PE）|16.46|10.09|9.66|11.80|[10]

报告公司投资评级 - 持续给予“增持”评级 [1][10] 报告的核心观点 - 华发股份2024年短期业绩承压，但融资渠道畅通，公司具有国企背景，股东综合实力强，土地储备充足，预计2025 - 2027年归母净利润分别为15.57亿、16.27亿、13.31亿元 [8][10] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 总股本27.52亿股，流通股25.71亿股，总市值156.6亿元，流通市值146.3亿元，12个月内最高价8.09元，最低价5.06元 [3] 业绩情况 - 2024年实现营业收入599.9亿元，同比下降16.8%，归母净利润9.5亿元，同比下降48.2% [3] - 业绩下滑原因包括毛利率降低、计提减值增加、公允价值变动损益下降，2024年毛利率14.32%，较23年降3.82个百分点，新增计提减值准备总额19.67亿元，同比多计提3.24亿元，公允价值变动损益同比降64.34%至3.54亿元 [4] 销售情况 - 全年全口径销售1054.44亿元，同比降16.3%，连续五年保持千亿规模 [5] - 分区域看，坚持“3 + 1”业务布局，华东大区、华南大区、珠海大区和北方区域销售金额分别为461.73亿、320.76亿、249.77亿、22.18亿元，占比分别为43.79%、30.42%、23.69%、2.10%，华东大区是销售基石区域，珠海大区销售规模同比增30.59%，稳居珠海龙头地位 [5] 拿地情况 - 投拓策略聚焦一线、强二线城市，2024年在上海、广州等核心城市获取6个优质项目 [6] - 截至2024年末，待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米，同比降29.7% [6] 融资情况 - 2024年拓展融资渠道，落地21.25亿元建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits，拟发行55亿元定向可转债用于项目及补充流动资金 [7] - 截至2024年末，“三道红线”保持绿档，综合融资成本5.22%，较2023年同比降0.26个百分点 [7] 盈利预测和财务指标 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|59,992|67,604|68,698|64,970| |营业收入增长率(%)|-16.84%|12.69%|1.62%|-5.43%| |归母净利（百万元）|951|1,557|1,627|1,331| |净利润增长率(%)|-48.24%|63.71%|4.45%|-18.17%| |摊薄每股收益（元）|0.35|0.57|0.59|0.48| |市盈率（PE）|16.46|10.09|9.66|11.80|[10]

报告公司投资评级 - 报告对公司的投资评级为“买入”，当前价格 5.69 元，合理价值 6.88 元 [3] 报告的核心观点 - 华发 24 年销售优异，可结算资源充沛，待转结利润率可期，保障了未来收入确认、利润修复的能力。预计公司 25 - 26 年归母净利润 11.8、13.2 亿元，同比 +24%、12%，以 25 年归母净利润对应 16xPE 估值给予合理价值 6.88 元/股，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 业绩持续承压，分红比例维持 - 2024 年华发股份营业总收入 599.9 亿元（同比 -16.8%），营业利润 19.8 亿元（同比 -65.9%），归母净利润 9.5 亿元（同比 -48.2%），扣非归母净利润 6.6 亿元（同比 -24.5%），全年计划分红 2.9 亿元，分红率维持 21 - 22 年基准水平 [13] - 2024 年华发结算收入 557 亿元（同比 -18.5%），结算面积同比 -16.8%，均价同比 -2.1%，全口径竣工 488 万方，同比 -5.2%，表内结算下降因竣工规模下行和并表比例下降 [16] - 截止报告期末，公司预收楼款 874 亿元，同比降 13.4%，较 23 年基本持平，约覆盖 1.6 年结算收入，对未来业绩有支撑作用 [20] - 24 年公司整体及地产毛利率 14.3%，较 23 年回落 3.8pct、3.7pct，扣税毛利率 10.6%，下降 3.7pct，扣税毛利润 63.5 亿元，同比 -38.6%，20 - 21 年低利润项目结转致利润率下行，22 - 24 年拿地项目利润率改善，后续结算将带动毛利率回升 [25] - 24 年公司销管费用率 5.4%，较 23 年降 0.1pct，财务费用率 0.9%，较 23 年升 0.5pct，扣除三费后毛利 25.9 亿元，降幅 57.7%，资产及信用减值 19.7 亿元，较 23 年增 3.2 亿元，公允价值变动收益 3.5 亿元，同比 -64.3%，最终营业利润同比 -65.9%，扣除所得税后净利润同比 -59.5% [28][32] - 2024 年公司运营类资产表现良好，租金收入 7.9 亿，较 23 年增 15%，较 22 年增 128%，年末可租赁面积 99.8 万方，同比 +10.3%，单位租金收入 787 元/平，同比 +4.6% [32] 重点聚焦核心市场，销售首进行业前十 - 2024 年华发股份销售金额 1054 亿元（同比 -16.3%），同期 Top30 房企销售金额同比 -29.3%，销售排名较 23 年提升四位至第十，首次进入 Top10 房企行列 [33] - 24 年销售面积 370 万方（同比 -7.5%），销售均价 28529 元/平（同比 -9.6%），华南区域销售 571 亿元，同比 +13.8%，占比 54%，华东及北方区域销售金额分别下降 33.3%、66.3%，占比回落至 44%、2%，25 年前 2 月，销售排名进一步提升至第 7 位 [34] - 2024 年华发缩减投资规模，获取 6 宗项目，总建面 34 万方，总地价 94 亿元，金额口径拿地力度 9%，拿地楼面价 27954 元/平，同比 +27.9%，仅于上海、广州、西安、成都 4 城拿地，获取项目总货值 153 亿元，毛利率约 27.0% [41] 负债规模维持稳定，融资成本持续优化 - 截至 2024 年末，华发有息负债总额 1416 亿元，同比 -2%，短期有息负债占比降至 16%，综合融资成本降至 5.22%，同比 -26bp，新增债务融资成本下降，使用多种手段补充流动资金，23 年定向增发，24 年消费类基础 Pre - Reits 落地，持续推进定向发行可转债，24 年末三道红线评级维持绿档 [42] 盈利预测和投资建议 - 华发股份 24 年销售表现优，聚焦核心市场，可结算资源充沛，待转结项目利润率高，保障未来收入确认和利润修复能力 [49] - 预计公司 25 - 26 年地产结算金额占前一年预收账款比例回升至 65%，实现结算收入 573 亿元、612 亿元，同比增长 3%、7%，其他业务收入稳步增长 10%，对应收入 47 亿元、52 亿元，合计主营业务收入 620 亿元、663 亿元，同比分别增长 3%、7% [49] - 24 - 25 年公司净利率回升至 3.2%、3.4%，少数股东损益回升至 40%、42%，实现归母净利润 11.8 亿元、13.2 亿元，同比增长 24%、12% [49] - 以 25 年归母净利润对应 16xPE 估值，给予合理价值 6.88 元/股，维持“买入”评级 [49]

报告公司投资评级 - 报告对公司维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 华发股份2024年年报显示营收业绩短期承压，但待结算资源充沛，销售规模稳居千亿阵营；作为成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性好，融资成本下降；虽行业销售低迷，仍维持“买入”评级 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 股价表现 - 今年至今、1个月、3个月、12个月绝对涨幅分别为0.2%、3.4%、 - 8.9%、 - 18.4%，相对恒生指数涨幅分别为 - 4.8%、1.3%、 - 10.9%、 - 30.6% [2] 公司基本情况 - 发行股数2752.15百万（2025年为2117.16百万），流通股2117.15百万，总市值在15714.79 - 22209.02港币百万之间，3个月日均交易额在226.20 - 272.98港币百万之间，珠海华发集团有限公司持股比例24.2% - 26.34% [3] 业绩情况 - 2024年营业总收入599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%；拟每10股派发现金股息1.04元，分红率30% [4] - 业绩承压原因：结转规模减少，结算利润率下滑（毛利率14.3%，同比降3.8个百分点），计提资产和信用减值准备增加（约19.7亿元，同比增3.2亿元），三费率小幅增加（6.1%，同比升0.4个百分点） [4] - 2024年投资收益9.7亿元，同比增加243.9%，少数股东损益占比降至32.3% [4] - 截至2024年末，预收楼款874亿元，同比降13.4%，预收楼款/营收达1.46X，较2023年末提升0.06X [4] 投资建议与盈利预测 - 预计2025 - 2027年营业收入分别为559 / 544 / 519亿元，同比增速 - 7% / - 3% / - 5%；归母净利润分别为7.7 / 6.9 / 6.4亿元，同比增速 - 19% / - 11% / - 6%；对应EPS分别为0.28 / 0.25 / 0.23元；当前股价对应PE分别为20.4X / 22.9X / 24.4X [5] 债务与融资情况 - 截至2024年末，有息负债1254亿元，同比下降2.6%，一年内到期有息负债占比18.8%，同比降0.8个百分点 [7] - 2024年末剔除预收款后资产负债率63.1%，同比降0.1个百分点，净负债率73.8%，同比升11.2个百分点，现金短债比1.41X，同比降0.42X，“三道红线”稳居绿档 [7] - 2024年末平均融资成本5.22%，同比降0.26个百分点；建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits 21.25亿元成功落地，拟发行55亿定向可转债并获上交所受理 [7] 现金流情况 - 截至2024年末，货币资金332亿元，同比下降28.3% [7] - 2024年经营性现金流净流入159亿元，同比下降68.5%，因销售回款减少（销售商品、提供劳务收到现金500亿元，同比降41.0%）和土地及建安支出增加 [7] - 2024年筹资性现金流净流出54亿元（2023年净流入114亿元），因融资净流入减少 [7] 房地产开发业务情况 - 销售：2024年销售金额1054亿元，同比下降16.3%，排名升至10位；销售面积370万平，同比下降7.4%；销售均价2.85万元/平，同比下降9.7%；权益销售金额692亿元，权益比例65.6%，同比降3.6个百分点；2025年1 - 2月销售金额172亿元，同比增长58.6%，销售面积61万平，同比增长65.8%，销售均价2.82万元/平，同比下降4.3% [7] - 拿地：2024年聚焦一线、强二线城市，获取6个优质项目，拿地金额95亿元，同比下降76.8%，拿地强度9.0%，同比降23.4个百分点；截至2024年末，土地储备377万平，同比降13.2%，在建面积836万平，同比降29.7% [7] - 新开工与竣工：2024年新开工面积95万平，同比下降53.8%，竣工面积488万平，同比下降5.2% [7] 多元业务情况 - 商业运营：2024年租金收入7.85亿元，同比增长15.4%，新开业2家商业中心，年末在营集中商业11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积260万平 [7] - 物业服务：2024年物业收入16.75亿元，同比增长18.9%，华发物业进驻40余个城市，服务项目超400个 [7] - 上下游产业链业务：营销公司“联代”占比领先，优生活公司获相关奖项，设计公司助力产品体系升级，华实中建获多项荣誉，代理公司推广“以旧换新” [7]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][6][16] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩下滑，主要因结转规模下降、毛利率下滑和资产信用减值，但销售保持千亿规模，待结算资源充沛，投资精准审慎，财务安全融资稳定，在房地产系列“企稳止跌”政策支持下，未来业绩有望回升 [3][13][14][15][16] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年3月15日公司发布2024年年报，全年实现营业收入599.92亿元，同比-16.84%；实现归母净利润9.51亿元，同比-48.24%；拟每10股派发现金红利1.04元（含税），现金分红占归母净利润比例为30.04% [12] 业绩承压原因 - 营收主要由房地产开发业务贡献，2024年竣工面积488.33万方，同比-5.17%，导致结转营收下降 [13] - 归母净利润降幅大于营收降幅，一是房地产行业景气度低，2024年毛利率为14.32%，同比下降3.82个百分点；二是2024年计提资产和信用减值19.66亿元，同比多计提3.23亿元；三是2024年公允价值变动损益3.54亿元，同比减少6.38亿元 [13] 销售情况 - 2024年实现全口径销售1054亿元，连续5年稳居千亿阵营，同比-16%（克而瑞百强房企同比-30%），排名行业第10（2023年排名第14） [14] - 华东大区成销售基石区域，2024年华东、华南、珠海、北方四个大区销售贡献占比分别为43.79%、30.42%、23.69%和2.10% [14] - 坚持狠抓回款，2024年实现回款金额499.78亿元，截至2024年末，预收楼款达873.55亿元，待结算资源充沛 [14] 投资与财务情况 - 聚焦重点城市，量入为出，精准投拓，2024年在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目 [15] - 2024年“三道红线”稳居绿档，剔除预收账款的资产负债率为62.37%，持续优化；债务结构合理，长期有息负债占总负债比例84%；综合融资成本5.22%，同比下降26BP [15] 投资建议 - 下调公司盈利预测，预计2025/2026年归母净利润分别为9.91/11.01亿元，新增2027年预测为13.73亿元，2025 - 2027年同比增速分别为4.17%/11.09%/24.68%，EPS分别为0.36/0.40/0.50元 [16] - 现价对应2025 - 2027年PE为16.1/14.5/11.6倍，在房地产系列“企稳止跌”政策支持下，未来业绩有望回升，维持“增持”评级 [16] 财务数据和估值 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|72145|59992|63850|64629|66984| |增长率（%）|21.89%|-16.84%|6.43%|1.22%|3.64%| |EBITDA（百万元）|6660|2955|3565|3863|4451| |归母净利润（百万元）|1838|951|991|1101|1373| |增长率（%）|-28.71%|-48.24%|4.17%|11.09%|24.68%| |EPS（元/股）|0.67|0.35|0.36|0.40|0.50| |市盈率（P/E）|8.7|16.8|16.1|14.5|11.6| |市净率（P/B）|0.7|0.8|0.8|0.8|0.7| |EV/EBITDA|29.3|67.7|52.4|47.6|42.5| [17]