报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

房企销售表现 - 2025年上半年仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企实现千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元 [1] - 2025年全年可能仅剩7家千亿房企，上半年排行第七的万科地产销售额640.8亿元、第八的华发股份497.4亿元 [1][2] 新房市场趋势 - 2025年1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平方米同比下降2.9%，销售额3.4万亿元同比下降3.8% [3] - 现房销售表现优于期房：现房销售面积1.3亿平方米同比增长13.2%，占比35.6%较2024年提升4.8个百分点；期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [4] - 市场呈现"以质换量"特征：一线城市新房均价微涨0.8%，新一线/二线城市微降0.5%；120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升 [5][6] 城市分化特征 - 一线城市高端项目热度高：上海壹号院单盘销售额破百亿，多个项目认购率超200%；北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增幅均超15% [4][5] - 外围区域压力显著：上海新场板块等项目出现无人认购现象 [5] - 杭州、成都优质改善楼盘保持高热度，新房成交平稳 [4] 土地市场动态 - 300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%同比提升6.0个百分点，TOP20城市占比达68% [7] - 核心城市优质地块受追捧：上海徐汇东安新村地块总价523.03亿元创纪录，7宗溢价率超30%；杭州69宗宅地53宗溢价，29宗溢价率超40% [7][8] - 北京、苏州等地分化明显：北京海淀树村地块楼面价达102347元/㎡，但二季度多底价成交；苏州工业园区地块溢价率45.3% [9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

回购方案 - 首次披露日为2024年10月30日[3] - 实施期限为2024年10月29日至2025年10月28日[3] - 预计回购金额为3亿元至6亿元[3] - 用途为员工持股计划或股权激励[3] 回购进展 - 截至2025年6月30日累计回购1150万股，占比0.418%[3][6] - 累计已回购金额59573887.20元[3][6] - 实际回购价格区间4.81 - 5.83元/股[3][6] 2025年6月情况 - 回购价格区间4.81 - 4.94元/股[3][6] - 回购210万股，占比约0.076%，成交10240264元[6] 价格调整 - 因2024年度权益分派，5月26日起上限调为不超9.73元/股[5]

人事变动 - 拟补选刘颖喆先生、向宇先生为第十届董事局非独立董事[8] - 董事候选人基本情况详见2025年6月24日公告（公告编号：2025 - 056）[8]

南京新房市场表现 - 2025年1-6月南京新房住宅供应132.39万㎡，成交162.22万㎡，成交均价27746元/㎡ [1] - 6月单月供应38.34万㎡，成交25.07万㎡，成交均价30030元/㎡，120-144㎡改善户型最热销，500万以上房源占比最高 [16] - 区域表现：江宁区(35.44万㎡)、浦口区(24.28万㎡)、栖霞区(22.40万㎡)成交量领先 [16] 房企销售排名 - 销售金额TOP20合计325.67亿元，华发股份以39.74亿元居首，金基地产(39.21亿元)、招商蛇口(31.89亿元)分列二三位 [2][3] - 销售面积TOP20合计105.70万㎡，华发股份(9.80万㎡)、金星地产(9.34万㎡)、中海地产(8.81万㎡)位列前三 [2][3] - 权益销售金额TOP20合计217.30亿元，中海地产(26.49亿元)、金基地产(21.10亿元)、保利发展(19.91亿元)领先 [5] 商品住宅项目表现 - 销售金额TOP20项目合计162.16亿元，占全市36.03%，招商·金陵序(14.30亿元)、绿城华发·金陵月华(14.28亿元)领跑 [6][7] - 销售面积TOP20项目合计49.62万㎡，占全市30.59%，紫尧星院(3.68万㎡)、中天金宁风华(3.31万㎡)居前 [8][9] - 销售套数TOP20项目合计4155套，占全市32.29%，紫尧星院(325套)、中天金宁风华(301套)表现突出 [11][13] 土地市场动态 - 6月推出5宗涉宅用地(21.21万㎡)，成交2宗(6.38万㎡)，揽金12.10亿元，楼面均价17546元/㎡ [20] - 绿城以10.22亿元竞得玄武区孝陵卫地块，成交楼面价19150元/㎡，溢价率0.39% [20] 政策与行业趋势 - 国常会提出"优化政策、止跌回稳"方向，强调稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [16]

纪要涉及的行业或者公司 华发股份 纪要提到的核心观点和论据 - **销售业绩** - 2024 年全流量口径销售金额 1,054.4 亿元，位列百强房企第十位；权益销售金额 692.4 亿元，位列百强房企第九位。华东大区贡献 462 亿元占比 43%，华南大区贡献 321 亿元占比 30%，珠海大区贡献 250 亿元占比 24%，北方区域贡献 22 亿元占比 2%。排名前五城市为珠海、上海、南京、广州、成都，销售占比达 70%[4] - 截至 2025 年 5 月末，流量销售额 429 亿元，同比增长 20%。华东大区占比约 44%，珠海大区占比提升至 27%，华南大区占比 26%[2][5] - 2025 年力求维持千亿销售规模，稳中求升，全年推盘资源预计约 1,500 亿元，下半年重点城市为珠海、广州、成都和上海[2] - **财务状况** - 截至 2024 年末，总资产 4,202.9 亿元，总负债 2,953.06 亿元，资产负债率 70.26%，剔除预收款后为 63.08%。2024 年营收 599.9 亿元，归母净利润 9.51 亿元，综合毛利率 14.31%，预售楼款余额 873.55 亿元[2][5][6] - 2025 年 Q1 营收 184.8 亿元，同比增长 164%，归母净利润 1.9 亿元，经营活动现金流净额 41.07 亿元，同比增长 612%[2][7] - 截至 2024 年末，有息负债 1,416 亿元，综合融资成本 5.22%。银行类资金占比约 55%，公开市场直接融资占比约 28%，非标融资占比约 17%。银行授信总额 3,268 亿元，已使用 794 亿元，未使用授信资源储备 2,474 亿元。2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元[2][8][9] - **土地储备** - 近三年累计获取超 47 个项目，新增货值超 2,400 亿元。截至 2025 年 Q1 末，土地储备总资源约 4,667 亿元，超一线城市货值占比 21%，核心城市货值占比约 56%，非核心二线城市货值占比 15%[3][10] - 2024 年全年推盘货值 1,570 亿元，去化 1,045 亿元，综合去化率约 67%[3][11] - **经营策略** - 2025 年总体经营思路是“消化存量”和“优化增量”，维持千亿销售规模并稳中求升[12] - “消化存量”以销售去化为核心，加速在售楼盘去化，盘活存量资产回笼资金；“优化增量”聚焦核心城市核心地段，获取优势项目[13] - 定位为华发集团城市运营板块的“压舱石”和“主力军”，深耕珠海，聚焦上海、成都等核心城市，通过专项债收储等方式回笼资金，实施“腾笼换鸟”策略[3][28][29] - **项目合作与管理** - 自 2021 年起不再新增民营企业合作方，主要与央国企及地方城投合作，积极化解历史遗留民营合作项目风险[3] - 珠海项目由集团城运板块拿地，华发股份受托管理，收取建安总投 8%-15%的管理费[3][23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年在成都获取两块地，在成都、杭州和上海均有跟进项目[17] - 拿地到开盘平均周期约 6.5 个月，部分项目 6 个月以内甚至 5.5 个月左右可开盘[18] - 三四线城市货值占比逐步降低，通过政府收储、换地等方式盘活，加速资金回流[3] - 上海总资源约 400 亿元，现推售货值 328 亿元，在售楼盘约 5 个[3][20] - 截至 2025 年 5 月末，珠海销售额突破 100 亿元，市场占有率阶段性达 60%[3][22] - 深圳冰雪城项目总投资超 300 亿元，累计投入 174 亿元，人才房已清盘，雪场预计 2025 年 9 月末试营业，10 月正式运营[24] - 2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元，推动转售债券回售约 31 亿元，预计第三季度推动一期租赁住房募资发行[30] - 经营性物业贷综合成本大致在 4%以内，主要合作银行有建设银行、兴业银行和中信银行[31]

股东大会召开信息 - 股东大会类型为2025年第四次临时股东大会，采用现场投票和网络投票相结合的方式 [1][3] - 召开时间为2025年7月9日10点00分，地点在广东省珠海市昌盛路155号公司9楼会议室 [1] - 网络投票通过上海证券交易所系统进行，交易系统投票时间为9:15-9:25,9:30-11:30,13:00-15:00，互联网投票时间为9:15-15:00 [1] 会议审议事项 - 本次股东大会审议非累积投票议案，议案已经第十届董事局第五十七次会议审议通过 [2][3] - 议案具体内容已在2025年6月24日通过上海证券交易所网站及四大证券报披露 [3] - 应回避表决的关联股东名称不适用 [3] 投票规则 - 涉及融资融券、转融通业务、约定购回业务账户及沪股通投资者的投票需按相关规定执行 [1] - 持有多个股东账户的股东可通过任一账户投票，结果视为全部账户相同类别股票的表决意见 [3][4] - 同一表决权重复表决时以第一次投票结果为准 [4] 参会资格 - 股权登记日为2025年7月3日，登记在册的A股股东(代码600325)有权出席 [5] - 公司董事、监事、高级管理人员及聘请的律师将出席会议 [5] 会议登记 - 登记时间为2025年7月4日9:00-11:30和14:30-17:00 [5] - 登记地点为珠海市昌盛路155号华发股份董事局秘书处 [5] - 异地股东可通过信函或传真方式登记，需提供授权委托书等材料 [5]

会议决策 - 2025年6月23日召开第十届董事局第五十七次会议[1] - 补选董事议案12票赞成，0票反对，0票弃权[1] 人员增补 - 增补刘颖喆、向宇为第十届董事局非独立董事候选人[1] - 刘颖喆现任华发股份执行副总裁等职[4] - 向宇现任华发股份执行副总裁等职[4] 人员情况 - 截至公告日，刘颖喆、向宇未持有公司股票[4] - 刘颖喆、向宇与公司董监高等无其他关联关系[4]

股东大会信息 - 2025年第四次临时股东大会7月9日10点在珠海公司9楼会议室召开[4] - 网络投票7月9日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网平台9:15 - 15:00[5][6] - 审议补选第十届董事局董事议案，涉及刘颖喆、向宇[9] 相关时间及登记信息 - 议案6月24日披露[10] - 股权登记日7月3日[16] - 登记时间7月4日，地点在公司董事局秘书处[18] 联系方式 - 联系电话0756 - 8282111，传真0756 - 8281000[18] - 邮编519030，联系人阮宏洲、仝鑫鑫[21] 授权委托 - 可授权委托出席股东大会[23] - 委托人需在委托书中选“同意”“反对”或“弃权”并打“√”[24]