华金证券股份有限公司 关于珠海华发实业股份有限公司 差异化分红事项的核查意见 华金证券股份有限公司（以下简称"华金证券"或"保荐机构"）作为珠海 华发实业股份有限公司（以下简称"华发股份"或"公司"）向特定对象发行可 转换公司债券的保荐机构，根据《中华人民共和国证券法》《证券发行上市保荐 业务管理办法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律 监管指引第 7 号——回购股份》和《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 11 号——持续督导》等相关法律、法规及规范性文件的规定，对华发股份 2025 年半年度利润分配所涉及的差异化分红（以下简称"本次差异化分红"）事项进 行了核查，核查情况如下： 一、本次差异化分红的原因 2025 年 8 月 14 日，公司召开的第十届董事局五十九次会议审议通过了《关 于公司 2025 年半年度利润分配方案的议案》。 根据《上海证券交易所交易规则》相关规定，公司将按照以下公式计算除权 （息）开盘参考价： 除权（息）参考价格=（前收盘价格-现金红利）÷（1+流通股份变动比例） 根据公司 2025 年第六次临时股东会决议通过的利润分配方案，本次利润分 配仅进行现金红利 ...

2025 年 8 月 14 日，公司召开的第十届董事局五十九次会议审议通过了《关 于公司 2025 年半年度利润分配方案的议案》。 截至申请日前一交易日（2025 年 8 月 29 日），公司回购专用账户中尚有 25,720,000 股公司股份。 国金证券股份有限公司 关于珠海华发实业股份有限公司 差异化分红事项的核查意见 国金证券股份有限公司（以下简称"国金证券"或"保荐机构"）作为珠海 华发实业股份有限公司（以下简称"华发股份"或"公司"）向特定对象发行可 转换公司债券的保荐机构，根据《中华人民共和国证券法》《证券发行上市保荐 业务管理办法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律 监管指引第 7 号——回购股份》和《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 11 号——持续督导》等相关法律、法规及规范性文件的规定，对华发股份 2025 年半年度利润分配所涉及的差异化分红（以下简称"本次差异化分红"）事项进 行了核查，核查情况如下： 一、本次差异化分红的原因 根据《上市公司股份回购规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 7 号——回购股份》等有关规定，公司回购专用证券账户中的股份，不享 ...

广东自贸区概念板块表现 - 截至9月4日收盘，广东自贸区概念板块上涨1.68%，位居概念板块涨幅第7位，板块内16只股票上涨 [1] - 欢乐家涨停20%，岭南控股涨停，广百股份、粤传媒、世荣兆业分别上涨4.73%、4.05%、3.34% [1] - 跌幅居前的包括奥海科技下跌5.61%、迪阿股份下跌5.61%、飞南资源下跌2.48% [1] 资金流动情况 - 广东自贸区概念板块获主力资金净流入2.92亿元，其中13只股票获净流入，6只净流入超千万元 [2] - 岭南控股主力资金净流入1.26亿元，欢乐家净流入1.10亿元，华发股份净流入8611.90万元，粤传媒净流入3410.39万元 [2] - 主力资金净流入率最高的为欢乐家18.29%、华发股份15.68%、岭南控股14.03% [3] 个股资金数据详情 - 岭南控股换手率8.87%，主力资金净流入12647.39万元 [3] - 欢乐家换手率8.19%，主力资金净流入11009.45万元 [3] - 华发股份换手率3.74%，主力资金净流入8611.90万元 [3] - 粤传媒换手率10.76%，主力资金净流入3410.39万元 [3] - 主力资金净流出最多的包括迪阿股份净流出1289.32万元、中京电子净流出2385.26万元、粤桂股份净流出2461.04万元 [4] 板块相对表现 - 乳业板块上涨2.95%、免税店板块上涨2.57%、预制菜板块上涨2.36%，表现优于广东自贸区概念 [2] - 国家大基金持股板块下跌5.84%、共封装光学(CPO)板块下跌5.74%、光刻机板块下跌5.37%，表现弱于广东自贸区概念 [2]

冰雪产业概念板块整体表现 - 截至9月4日收盘 冰雪产业概念板块上涨1.93% 位居概念板块涨幅第4位[1] - 板块内34只股票上涨 其中欧亚集团和元隆雅图涨停 长白山 大连圣亚 新世界涨幅居前 分别上涨8.70% 7.43% 6.01%[1] - 板块内跌幅居前的股票包括*ST新元 华策影视 冰轮环境 分别下跌4.57% 2.05% 0.88%[1] 概念板块涨跌幅排名 - 乳业概念涨幅最大达2.95% 免税店概念上涨2.57% 预制菜概念上涨2.36%[2] - 国家大基金持股概念跌幅最大为-5.84% 共封装光学(CPO)概念下跌-5.74% 光刻机概念下跌-5.37%[2] - 冰雪产业概念在涨幅榜中排名第4 表现优于养鸡概念(1.89%)和网红经济概念(1.84%)[2] 资金流向分析 - 冰雪产业概念板块获主力资金净流入5.24亿元 其中21只股票获净流入[2] - 7只股票主力资金净流入超3000万元 元隆雅图净流入3.98亿元居首 华发股份 探路者 西域旅游分别净流入8611.90万元 6396.33万元 4820.00万元[2] - 元隆雅图主力资金净流入率最高达42.25% 华发股份和苏州高新净流入率分别为15.68%和11.46%[3] 个股资金流量明细 - 元隆雅图换手率19.87% 主力资金净流入39772.80万元[3] - 华发股份上涨3.08% 换手率3.74% 主力资金净流入8611.90万元[3] - 探路者上涨1.71% 换手率8.27% 主力资金净流入6396.33万元[3] - 西域旅游上涨2.93% 换手率14.09% 主力资金净流入4820.00万元[3] - 王府井上涨2.61% 换手率3.80% 主力资金净流入4194.95万元[3] - 欧亚集团涨停 换手率34.25% 主力资金净流入3137.20万元[3] 资金流出个股情况 - 长白山虽然上涨8.70% 但主力资金净流出2555.75万元[5] - 华策影视下跌2.05% 主力资金净流出2627.47万元[5] - 西藏旅游上涨2.43% 换手率22.29% 但主力资金净流出5532.11万元[5] - 万科A下跌0.76% 主力资金净流出3946.55万元[5] - 雪人集团下跌0.58% 主力资金净流出3052.19万元[5]

板块整体表现 - 房地产开发板块当日下跌1.08%，领跌个股为万通发展（跌幅10.01%）[1] - 板块主力资金净流出16.32亿元，游资资金净流入3.12亿元，散户资金净流入13.2亿元[2] - 上证指数下跌1.25%至3765.88点，深证成指下跌2.83%至12118.7点[1] 领涨个股表现 - 首开股份（600376）涨幅10%居首，收盘价3.19元，成交量149.78万手，成交额4.69亿元[1] - 卧龙新能（600173）涨幅5.25%次之，收盘价6.61元，成交量64.59万手，成交额4.32亿元[1] - 华发股份（600325）涨幅3.08%，主力资金净流入7797.4万元，主力净占比14.2%[1][3] 领跌个股表现 - 万通发展（600246）跌幅10.01%领跌，收盘价13.49元，成交量278.14万手，成交额38.01亿元[2] - 张江高科（600895）跌幅10%，收盘价33.84元，成交量111.11万手，成交额39.02亿元[2] - 衢州发展（600208）跌幅6.45%，成交量196.48万手，成交额9.34亿元[2] 资金流向特征 - 华发股份主力净流入7797.4万元，但游资净流出4608.4万元（占比-8.39%）[3] - 卧龙新能主力净流入5361.68万元（占比12.4%），但散户净流出3926.56万元（占比-9.08%）[3] - 绿地控股主力净流入3304.33万元（占比15.36%），游资净流出1786.14万元（占比-8.3%）[3]

股价表现 - 9月4日盘中上涨2.12%至5.31元/股 成交额1.33亿元 换手率0.92% 总市值146.14亿元 [1] - 主力资金净流入611.67万元 特大单买卖占比分别为11.49%和12.52% 大单买卖占比分别为26.68%和21.04% [1] - 年内股价下跌6.12% 近5日/20日/60日分别上涨0.38%/10.17%/9.26% [1] 股东结构 - 股东户数5.56万户 较上期增加2.09% 人均流通股49,518股 较上期增加4.84% [2] - 南方中证500ETF持股3,282.32万股（增持447.12万股） 南方中证房地产ETF新进持股2,809.35万股 [3] - 工银可转债债券退出十大流通股东行列 [3] 财务数据 - 2025年上半年营业收入381.99亿元 同比增长53.76% [2] - 归母净利润1.72亿元 同比大幅下降86.41% [2] - A股上市后累计派现80.94亿元 近三年累计分红20.87亿元 [3] 公司概况 - 主营业务为房地产开发与经营 收入构成中房地产开发占比90.32% [1] - 属于房地产-房地产开发-住宅开发行业 概念板块涵盖社保重仓/国资改革/融资融券等 [1] - 成立于1992年8月 2004年2月在A股上市 注册地位于广东省珠海市 [1]

股份回购进展 - 2025年8月通过集中竞价方式回购股份195万股 占总股本比例0.071% [1] - 当月回购成交最高价5.32元/股 最低价5.16元/股 成交总金额1017.56万元 [1] - 截至2025年8月31日累计回购股份2572万股 占总股本比例0.935% [1] 历史回购数据 - 累计回购成交最高价5.83元/股 最低价4.78元/股 成交总金额1.3亿元 [1] - 回购方案于2024年10月29日经董事局会议审议通过 [1] - 回购资金总额计划不低于3亿元且不超过6亿元 回购价格上限9.83元/股 [1] 回购实施方案 - 回购期限为自董事局审议通过方案之日起12个月内 [1] - 回购资金来源于自有资金或自筹资金 [1] - 采用集中竞价交易方式实施回购 [1]

投资评级 - 优于大市(维持) [5] 核心观点 - 报告研究的具体公司2025年上半年归母净利润同比下降86%至1.7亿元，归母净利率为0.5%，同比下降4.6个百分点，主要受存货跌价准备计提14.4亿元及毛利率下降影响 [1][7] - 报告研究的具体公司2025年上半年签约销售金额502亿元，同比增长11%，行业排名第11位，销售面积190万平方米，同比增长14% [2][24] - 报告研究的具体公司财务状况保持健康，2025年上半年经营性现金流净额95亿元，融资成本4.76%，同比下降46个基点，剔除预收款的资产负债率为63%，现金短债比1.34倍 [3] 财务表现 - 报告研究的具体公司2025年上半年营业收入382亿元，同比增长54%，但毛利率受市场下行影响同比下降2.6个百分点至14.2% [1][7] - 报告研究的具体公司2025年上半年销售管理财务费率合计同比下降1.5个百分点至4.8%，与毛利率下降略有抵消 [1][7] - 报告研究的具体公司2025年上半年归母净利润占净利润整体比重为23%，同比下降50个百分点，主要受结转项目权益结构变化影响 [1][7] 业务运营 - 报告研究的具体公司通过收储、调规、土地置换等方式盘活存量闲置资产，审慎推动土地拓展工作 [2][24] - 截至2025年上半年末，报告研究的具体公司在建项目面积670万平方米，预收账款余额683亿元，预收楼款余额(含销项税)745亿元，待结转资源充沛 [2][24] - 报告研究的具体公司2025年上半年商业租金收入4.0亿元，同比增长9%，物业服务收入9.4亿元，同比增长11% [2] 多元业务 - 截至2025年上半年末，报告研究的具体公司物业管理合约面积6320万平方米，在管面积5850万平方米，出租房地产总面积101万平方米 [2] - 报告研究的具体公司在做优地产开发主业基础上，进一步提升商业和物业经营管理水平 [2] 盈利预测 - 预计报告研究的具体公司2025年收入654亿元(原预测613亿元)，2026年收入607亿元(原预测662亿元) [3][48] - 预计报告研究的具体公司2025年归母净利润6.3亿元(原预测10.9亿元)，2026年归母净利润8.8亿元(原预测12.9亿元) [3][48] - 预计报告研究的具体公司2025年每股收益0.23元，对应市盈率22.9倍，2026年每股收益0.32元，对应市盈率16.6倍 [3][48] 财务指标 - 报告研究的具体公司2025年上半年每股派发现金红利0.02元，中期分红率32% [1][7] - 根据盈利预测，报告研究的具体公司2025年EBIT Margin为4.9%，2026年为5.4%，2027年为5.9% [4] - 报告研究的具体公司2025年净资产收益率(ROE)预计为3.1%，2026年为4.2%，2027年为5.7% [4]

股份回购进展 - 2025年8月单月回购195万股股份 占公司总股本比例0.071% 回购金额1017.56万元 最高成交价5.32元/股 最低成交价5.16元/股 [4] - 截至2025年8月31日累计回购2572万股股份 占公司总股本比例0.935% 累计回购金额1.30亿元 最高成交价5.83元/股 最低成交价4.78元/股 [4] - 回购价格上限因2024年度权益分派自2025年5月26日起由9.83元/股调整为9.73元/股 [3] 回购方案背景 - 2024年10月29日董事局批准回购方案 计划使用自有或自筹资金回购 资金总额不低于3亿元且不超过6亿元 回购期限为批准后12个月内 [2] - 回购股份将用于员工持股计划或股权激励 通过集中竞价交易方式实施 [2] 股东会情况 - 2025年第六次临时股东会于9月1日召开 总股本27.52亿股 其中2572万股回购股份无表决权 有表决权股份27.26亿股 [9] - 会议审议通过2025年半年度利润分配方案 该议案为普通决议事项 获有效表决权股份总数二分之一以上通过 [12][13] - 14名董事中仅2人出席 董事局主席郭凌勇及其他11名董事因工作原因缺席 董事局秘书及部分高管列席会议 [11] 公司治理 - 股东会由董事向宇主持 原定主持人董事局主席郭凌勇因工作原因未能主持 经董事局主席提议且半数以上董事同意推举新主持人 [10] - 法律顾问广东恒益律师事务所对股东会进行见证 认为会议召集程序、出席资格及表决程序符合公司法及公司章程规定 [13]

会议基本情况 - 公司于2025年9月1日在广东省珠海市昌盛路155号公司9楼会议室召开股东会 [1] - 会议召集人为公司董事局 由董事向宇先生主持 [2] - 公司总股本为2,752,152,116股 其中无表决权股份25,720,000股 有表决权股份2,726,432,116股 [1] 议案表决结果 - 非累积投票议案以99.6427%高票通过 同意票934,596,478股 反对票3,175,602股（0.3385%） 弃权票175,100股（0.0188%） [2] - 持股1%以下普通股股东对现金分红议案赞成率为94.9524%（63,032,459股） 反对率4.7837%（3,175,602股） 弃权率0.2639%（175,100股） [2] - 市值50万以上股东群体赞成率高达96.1069%（36,207,940股） 反对率3.8931%（1,466,700股） 零弃权 [2] 公司治理状况 - 会议程序符合《公司法》及《公司章程》规定 决议合法有效 [4] - 董事局主席郭凌勇及多名董事、独立董事因工作原因未出席会议 [2] - 会议审议通过关于公司利润分配方案的议案 属普通决议事项 [3]