报告公司投资评级 - 投资评级下调为增持，目标价为 6.26 元 [7] 报告的核心观点 - 公司 24 年营收和归母净利润同比下滑，主要因结转规模低于预期和资产减值高于预期，下调至“增持”评级 [1] - 考虑待结转资源、结转利润率和存货质量，下调营收和毛利率，上调资产减值损失，预计 25 - 26 年 EPS 下调，引入 27 年 EPS 为 0.52 元，将估值方式从 PE 切换至 PB [5] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24 年实现营收 599.9 亿元，同比 -17%；归母净利润 9.5 亿元，同比 -48%，低于预期 [1] - 受销售下行影响，24 年开发业务结算金额同比 -18%至 557 亿元，拖累营收增速 [2] - 归母净利润同比下滑更大，一是开发业务毛利率同比 -3.7pct 至 14.3%，二是计提 18.4 亿元资产减值，同比多计提 2.5 亿元 [2] - 截至 24 年末，合同负债为 813 亿元，相较 24 年营收覆盖率为 136%，未来 1 - 2 年营收体量或面临收缩压力 [2] 销售与拿地 - 24 年全口径销售金额同比 -16%至 1054 亿元，略跑赢全国增速（-17%）；并表口径销售回款同比 -41%至 500 亿元，过半销售由股权合作和集团托管项目贡献 [3] - 24 年进入去库存阶段，全年拿地总价 95 亿元，拿地强度 9%，集中在核心城市，权益比例回升至 53% [3] - 预计 25 年以去库存和调结构为主，利用收房收地政策，拿地聚焦核心城市核心地段 [3] 融资情况 - 24 年“三道红线”保持绿档，平均融资成本同比 -26bp 至 5.22%，境内债融资 66.9 亿元，利率低至 2.55% - 3.80% [4] - 正在推进不超过 55 亿元的定向可转债发行工作，有望充实权益资本 [4] 盈利预测与估值 - 预计 25 - 26 年 EPS 为 0.30/0.42 元（前值 0.58/0.59 元，对应下调 48%/29%），引入 27 年 EPS 为 0.52 元 [5][18] - 下调营收和毛利率，上调资产减值损失，将估值方式从 PE 切换至 PB [5] - 可比公司平均 25PB 为 0.7 倍，认为公司合理 25PB 为 0.85 倍，对应目标价 6.26 元（前值 7.83 元） [5] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|72,145|59,992|56,840|51,392|51,909| |+/-%|21.89|(16.84)|(5.25)|(9.58)|1.01| |归属母公司净利润 (人民币百万)|1,838|951.30|829.02|1,160|1,432| |+/-%|(28.71)|(48.24)|(12.85)|39.90|23.46| |EPS (人民币，最新摊薄)|0.67|0.35|0.30|0.42|0.52| |ROE (%)|2.63|1.12|1.10|1.51|1.84| |PE (倍)|8.69|16.78|19.25|13.76|11.15| |PB (倍)|0.72|0.81|0.79|0.75|0.72| |EV EBITDA (倍)|33.63|76.99|65.90|53.14|46.42|[6]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 业绩大幅下降，销售排名提升，融资保持畅通，维持“买入”评级。考虑到行业下行，公司毛利率及减值仍具备压力，下调公司25 - 26年归母净利润预测为9.8、11.8亿元（原预测19.5、21.4亿元）、新增27年预测为14.3亿元，现价对应25/26PE为16.3/13.6X，当前申万房地产板块PE - ttm为21.7倍，可比公司保利发展25PE为20.2倍，公司估值仍然具备一定优势 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年营业总收入分别为721.45亿、599.92亿、616.72亿、666.74亿、750.21亿元，同比增长率分别为19.4%、 - 16.8%、2.8%、8.1%、12.5% [6] - 2023 - 2027年归母净利润分别为18.38亿、9.51亿、9.8亿、11.77亿、14.26亿元，同比增长率分别为 - 29.6%、 - 48.2%、3.1%、20.0%、21.2% [6] - 2023 - 2027年每股收益分别为0.79、0.35、0.36、0.43、0.52元/股，毛利率分别为18.1%、14.3%、14.3%、14.3%、14.4%，ROE分别为8.3%、4.8%、4.8%、5.5%、6.3%，市盈率分别为9、17、16、14、11 [6] 房地产 - 结算下降、利润率回落，减值提升，导致业绩大幅下滑、低于预期。2024年公司实现营业收入599.92亿元，同比 - 16.8%；归母净利润9.51亿元，同比 - 48.2%；基本每股收益0.35元/股，同比 - 55.7%。2024年综合毛利率、净利率分别为14.3%、1.6%，同比分别 - 3.8pct、 - 1.0pct；期间费率6.3%，同比 + 0.4pct。投资收益9.68亿元，同比 + 243.9%；公允价值变动损益3.54亿元，同比 - 64.3%；计提资产和信用减值损失19.67亿元，同比 + 19.7%，导致净利润减少16.25亿元、归母净利润减少12.44亿元；少数股东损益4.53亿元，同比 - 72.1%。24年新开工94.6万平，竣工面积488.3万平，同比分别为 - 54%、 - 5%。至2024年末，预收楼款达874亿元，同比 - 13%。分红方面，每股派发现金红利0.104元，分红比例30% [7] - 2024年销售1054亿、同比 - 16%，排名升至第10、土储布局核心一二线城市。2024年实现销售金额1054亿元，同比 - 16.3%；华东、珠海、华南、北方区域销售额分别占比44%、24%、30%、2%；年内实现回款金额500亿元，同比 - 41%。2024年全年销售额全国排行第10名，较23年末继续提升4名。2024年末待开发土储377万平，在建836万平，坚持4 + 1全国性战略布局，主要布局在核心一二线城市 [7] - 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降。至2024年末，货币资金332.1亿元，同比 - 28.3%；剔预后资产负债率为62%，净负债率74%，现金短债比1.4倍，稳居三道红线绿档。2024年综合融资成本5.22%，较2023年末下降26BPs。融资渠道通畅，建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits21.25亿元成功落地；同时开展发行定向可转债工作 [7] 公司点评财务摘要 - 展示了2023A - 2027E营业总收入、营业成本、税金及附加等多项财务指标的具体数据 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 业绩大幅下降，销售排名提升，融资保持畅通，维持“买入”评级。考虑行业下行，公司毛利率及减值仍有压力，下调公司25 - 26年归母净利润预测为9.8、11.8亿元（原预测19.5、21.4亿元）、新增27年预测为14.3亿元，现价对应25/26PE为16.3/13.6X，当前申万房地产板块PE - ttm为21.7倍，可比公司保利发展25PE为20.2倍，公司估值有一定优势 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年营业总收入分别为721.45亿、599.92亿、616.72亿、666.74亿、750.21亿元，同比增长率分别为19.4%、 - 16.8%、2.8%、8.1%、12.5% [6] - 2023 - 2027年归母净利润分别为18.38亿、9.51亿、9.8亿、11.77亿、14.26亿元，同比增长率分别为 - 29.6%、 - 48.2%、3.1%、20.0%、21.2% [6] - 2023 - 2027年每股收益分别为0.79、0.35、0.36、0.43、0.52元/股，毛利率分别为18.1%、14.3%、14.3%、14.3%、14.4%，ROE分别为8.3%、4.8%、4.8%、5.5%、6.3%，市盈率分别为9、17、16、14、11 [6] 房地产 - 结算下降、利润率回落，减值提升，致业绩大幅下滑、低于预期。2024年公司营业收入599.92亿元，同比 - 16.8%；营业利润19.80亿元，同比 - 65.9%；归母净利润9.51亿元，同比 - 48.2%；扣非后归母净利润6.61亿元，同比 - 24.5%；基本每股收益0.35元/股，同比 - 55.7%。2024年综合毛利率、净利率分别为14.3%、1.6%，同比分别 - 3.8pct、 - 1.0pct；期间费率6.3%，同比 + 0.4pct。投资收益9.68亿元，同比 + 243.9%；公允价值变动损益3.54亿元，同比 - 64.3%；计提资产和信用减值损失19.67亿元，同比 + 19.7%，致净利润减少16.25亿元、归母净利润减少12.44亿元；少数股东损益4.53亿元，同比 - 72.1%。24年新开工94.6万平，竣工面积488.3万平，同比分别为 - 54%、 - 5%。至2024年末，预收楼款达874亿元，同比 - 13%。分红方面，每股派发现金红利0.104元，分红比例30% [7] - 2024年销售1054亿、同比 - 16%，排名升至第10、土储布局核心一二线城市。2024年销售金额1054亿元，同比 - 16.3%；华东、珠海、华南、北方区域销售额分别占比44%、24%、30%、2%；年内回款金额500亿元，同比 - 41%。2024年全年销售额全国排行第10名，较23年末提升4名。2024年末待开发土储377万平，在建836万平，坚持4 + 1全国性战略布局，主要布局在核心一二线城市 [7] - 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降。至2024年末，货币资金332.1亿元，同比 - 28.3%；剔预后资产负债率为62%，净负债率74%，现金短债比1.4倍，稳居三道红线绿档。2024年综合融资成本5.22%，较2023年末下降26BPs。建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits 21.25亿元成功落地；同时开展发行定向可转债工作 [7] 公司点评财务摘要 - 展示了2023A - 2027E营业总收入、营业成本、税金及附加等多项财务指标的具体数据 [8]

文章核心观点 2024年国内房地产行业深度调整持续承压 公司凭借前瞻性战略布局、产品力升级和控股股东支持逆势实现多项突破 保持稳健高质量发展态势 [1] 销售排名与项目储备 - 2024年中国房地产市场前抑后扬 前三季度深度调整 四季度筑底企稳 [2] - 2024年华发股份全口径销售金额1054.4亿元 跻身行业TOP10 同比提升4位 连续5年稳居千亿阵营 2025年1 - 2月销售额172.2亿元 跻身全国房企销售榜TOP7 [2] - 公司在珠海市场占有率突破45% 上海华发时代之城首批房源开盘去化率95% 获2024年上海外环外销售三项桂冠 [2] - 2024年公司在核心城市获取6个优质项目 截至年末待开发土地计容建筑面积376.83万平方米 在建面积835.63万平方米 [2] 产品升级 - 2024年公司率先发布 “科技 + 好房子产品体系技术标准” 以 “四化” 为支撑 建设 “科技 + ” 好房子 [3] - 2024年7月公司牵头编制《科技 + 好房子产品体系白皮书》 联合启动编制《智能家居技术应用标准》 [3] 融资与财务 - 公司注重资金配置和使用 优化债务结构 降低融资成本 确保资金链稳定安全 [4] - 2024年长期有息负债额占有息负债总额比例超八成 积极布局多元化融资渠道 融资成本逐年下降 [4] - 公司信用评级保持行业最高的AAA级 [4]

国金证券股份有限公司 经中国证券监督管理委员会《关于同意珠海华发实业股份有限公司向特定对 象发行股票注册的批复》（证监许可﹝2023﹞2084 号）予以同意注册，并经上海 证券交易所同意，珠海华发实业股份有限公司（以下简称"华发股份"、"发行人" 或"公司"）向特定对象发行普通股（A 股）股票 63,500.00 万股，每股发行价人 民币 8.07 元，募集资金总额为人民币 5,124,450,000.00 元，扣除与发行有关的费 用（不含增值税）人民币 82,077,181.99 元后，实际募集资金净额为人民币 5,042,372,818.01 元。截止 2023 年 10 月 24 日，公司上述发行募集的资金已全部 到位，业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）以"大华验字[2023]000618 号" 验资报告验证确认。本次发行的股票于 2023 年 10 月 31 日在上海证券交易所上 市。 国金证券股份有限公司（以下简称"国金证券"或"保荐机构"）作为公司 2022 年向特定对象发行股票的保荐机构，负责华发股份向特定对象发行股票后 的持续督导工作，持续督导期至 2024 年 12 月 31 日止。截至目 ...

珠海华发实业股份有限公司 内部控制审计报告 众环审字(2025)0500369号 目 起始页码 1 内部控制审计报告 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（bttp://ac.mgf.gov.cn）"进行查 "。 "扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（bttp://ac.mof.gov.cn） 进行查验 ： " 内部控制审计报告 众环申字(2025)0500369 号 珠海华发实业股份有限公司全体股东: 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求,我们审计了珠 海华发实业股份有限公司(以下简称"华发股份")2024年12月31目的财务报告内部控制 的有效性。 一、华发股份对内部控制的责任 按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》 的规定,建立健全和有效实施内部控制,并评价其有效性是华发股份董事局的责任。 二、注册会计师的责任 内部控制具有固有局限性,存在不能防止和发现错报的可能性。此外,由于情况的变化 可能导致内部控制变得不恰当,或对控制政策和程序遵循的程度降低,根据内部控制审计结 果推测未来内部控制的有效性具有一定风险。 ...

关于珠海华发实业股份有限公司 在珠海华发集团财务有限公司 存贷款业务情况的专项审核报告 众环专字(2025)0500101号 目 录 专项审核报告 起始页码 存贷款业务情况汇总表 珠海华发实业股份有限公司 2024 年度涉及财务公司关 1 联交易的存款、贷款等金融业务汇总表 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（http://acc.mof.gov.cn）"进 1 +干珠海华发实业股份有限公司 海华发集团财务有限公司 欢业务情况的专项审核报告 众环专字(2025)0500101 号 珠海华发实业股份有限公司: 我们接受委托,在审计了珠海华发实业股份有限公司(以下简称"华发股份")2024年 12 月 31 日的合并及母公司的资产负债表,2024年度合并及母公司的利润表、合并及母公司 的现金流量表和合并及母公司的股东权益变动表以及财务报表附注的基础上,对后附的《珠 海华发实业股份有限公司 2024年度涉及财务公司关联交易的存款、贷款等金融业务汇总表》 (以下简称"汇总表")进行了专项审核。 一、管理层对汇总表的责任 按照《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 5 号 -- 交易与关联交易》的 ...

关于珠海华发实业股份有限公司 国金证券股份有限公司 2024 年度募集资金存放与使用情况的核查意见 币 1,500,000,000.00 元。 截至 2024 年 12 月 31 日，公司使用闲置募集资金暂时补充流动资金暂未归 还金额为人民币 1,278,000,000.00 元。除上述支出外，公司使用闲置募集资金置 换公司于募集资金到位之前利用自有资金支付的发行费用人民币 4,701,415.09 元， 收到募集资金专户累计利息收入扣除手续费支出后的净额人民币 1,507,446.60 元。 截至 2024 年 12 月 31 日，募集资金专户余额为人民币 7,488,556.34 元。 二、募集资金管理情况 为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者权益，公司依照《中华人民共 和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司监管指引第 2 号——上市公司 募集资金管理和使用的监管要求（2022 年修订）》《上海证券交易所股票上市规 则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——规范运作》等法律法规， 结合公司实际情况，制定了《珠海华发实业股份有限公司募集资金管理办法》（以 下简称"管理办法"），该《管 ...