报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一方面，“好房子”政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [2] - 投资分析意见看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐了商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介五类标的 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）34个重点城市新房合计成交406.7万平米，环比上升10.8%，较2025年周均成交291.7万平米上升39.4% [2][3] - **分城市能级**：其中一二线城市合计成交385.3万平米，环比上升12.7%，较2025年周均成交261.2万平米上升47.5%；三四线城市合计成交21.4万平米，环比下降15.5%，较2025年周均成交30.5万平米下降29.7% [2][3] - **月度数据**：12月（12.1-12.31）34城一手房成交1489.3万平米，同比下降25.8%，当月成交同比降幅较11月收窄10.7个百分点 [2][6] - **累计数据**：年初至今34城累计成交1.26亿平米，同比下降17.2% [2][6] 二手房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）13个重点城市二手房合计成交110万平米，环比下降10.4% [2][11] - **月度数据**：12月截至上周累计成交557.2万平米，同比下降26.8%，当月成交同比降幅较11月扩大9.6个百分点 [2][11] - **累计数据**：年初至今13城累计成交5840.4万平米，同比下降3.1% [2][11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周（12.27-1.2）15个重点城市合计推盘-2万平米，合计成交125万平米，成交推盘比为-66.32倍 [2][23] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/2）15城合计住宅可售面积为8940.1万平米，环比下降1.4% [2][23] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比下降0.9个月 [2][23] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **《求是》杂志发文**：住建部政策研究中心副主任钟庭军指出，房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [2][30] - **增值税新政**：财政部、税务总局发布个人销售住房增值税新政，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税率从5%降至3%，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，维持免征增值税 [2][30][31] 地方政策 - **深圳“十五五”规划**：提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [2][30] - **常州公积金新政**：可贷额度增加50万元，首付比例最低可至15% [2][30] 土地市场 - **上海**：华发股份联合体以19.4亿元竞得浦东周浦老集镇D地块 [2][30][34] - **长沙**：招商蛇口以底价4.5亿元竞得雨花区一宗地块 [2][30][34] - **大连**：华润置地以底价12.2亿元摘得高新区一宗地块 [2][30][34] 重点公司动态总结 地产公司 - **华润置地**：携手华夏股权成功设立旗下首只Pre-REITs私募股权投资基金，基金规模3亿元，用于投资优质商业地产项目 [2][37][38] - **华发股份**：为全资子公司武汉置业提供9亿元担保 [2][37] - **越秀地产**：公司及其全资附属公司分别获得2.2亿港元和5亿港元的贷款融资，贷款期限均为364天 [2][37] - **旭辉集团**：境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%；至此，旭辉境内外债务重组全面完成 [2][37][39] 物管公司 - **股份回购**：贝壳-W在12月24日至12月31日期间共耗资约1500万美元回购股份约281万股；绿城服务在12月29日至1月2日期间共耗资约1325万港币回购股份约292万股 [41][42] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第16位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五的个股分别为光明地产、苏州高新、城建发展、首开股份、合肥城建；跌幅前五的个股分别为大连友谊、ST中迪、华联控股、黑牡丹、盈新发展 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.5倍和17.9倍 [2][48] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.79%，相对沪深300指数收益为-0.52%，板块表现弱于大市 [2][50] - **个股表现**：涨幅前五的个股分别为佳源服务、建发物业、宋都服务、祈福生活服务、绿城服务；跌幅前五的个股分别为建业新生活、佳兆业美好、荣万家、浦江中国、保利物业 [50][55] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13倍和12倍；其中华润万象生活估值较高，分别为22倍和20倍；中海物业估值较低，分别为8倍和8倍 [53][56]

董事会会议 - 公司第十一届董事会第一次会议于2025年12月31日召开，9位董事全到[1] - 选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[1] - 选举董事会各专门委员会成员，战略委7人，审计等委各3人[1][2] 人员聘任 - 设立第十一届董事会预算工作小组，郭凌勇任组长，王跃堂任副组长[2] - 聘任向宇为总裁，叶宁为董事会秘书[2] - 聘任刘颖喆等为执行副总裁，杨拥军为财务总监[2] - 聘任杜雅清为证券事务代表[3] 人员信息 - 向宇1971年出生，现任公司董事等职[6] - 刘颖喆1975年出生，现任公司副董事长等职[6] - 戴戈缨1968年出生，现任公司执行副总裁[7]

股东会信息 - 2025年第七次临时股东会12月31日上午10:00现场召开，9:15 - 15:00网络投票[3] - 出席现场3人代表815,845,263股，占30.29%[5] - 参加网络投票357人代表80,580,652股，占2.99%[5] - 出席合计360人代表896,425,915股，占33.28%[5] 审议表决 - 审议事项与通知一致，无修改及新议案[7] - 表决议案五项，第3项特别决议，其余普通决议[8][9] 决议效力 - 律师认为股东会程序合规，决议合法有效[4][6][8][9]

股东会信息 - 2025年第七次临时股东会于12月31日在珠海召开[3] - 360人出席，持表决权股份896,425,915股，占33.28%[3] 股份情况 - 截至12月24日，总股本2,752,152,116股，有表决权2,693,410,816股[3] 议案表决 - 部分募投项目资金变更议案A股同意票占99.0671%[8] - 聘任会计师事务所议案A股同意票占99.0795%[8] - 修订公司章程议案A股同意票占99.0590%[10] 人员选举 - 郭凌勇当选非独立董事，得票占98.6977%[11] - 王跃堂当选独立董事，得票占98.8373%[12] 其他 - 5%以下股东对部分募投项目资金变更议案同意票占95.1228%[13] - 律所见证股东会决议合法有效[15][16]

债券发行 - 本次债券发行规模为人民币480,000.00万元，发行数量为48,000,000张[6] - 可转债每张面值100元，按面值发行，期限6年，自2025年9月22日至2031年9月22日[6] - 债券利率第一年2.70%、第二年2.75%、第三年2.80%、第四年2.85%、第五年2.90%、第六年2.95%[7] - 初始转股价格为7.06元/股[15] - 可转债信用等级和公司主体信用等级均为AAA，评级展望稳定[27][28] 审计相关 - 公司于2025年12月通过审议修订《公司章程》和聘任立信会计师事务所议案[30][31] - 2024年末，立信有合伙人296名、注册会计师2498名、从业人员总数10021名[32] - 2024年立信业务收入47.48亿元，审计业务收入36.72亿元，证券业务收入15.05亿元[32] - 2024年度立信为693家上市公司提供年报审计服务，审计收费8.54亿元[32] - 立信中标公司2025 - 2027年度年报审计项目，成交价格1530万元[40] - 公司拟聘立信为2025年度审计机构，审计费用总额不超510万元[40] - 2024年度公司实际支付审计费用540万元，2025年度审计费用较上年变化未超20%[41] - 中审众环对公司2024年度财务报表出具标准无保留意见审计报告[42] 其他 - 公司修订章程、制度及聘任会计师事务所属正常事项，不影响可转债本息安全和偿债能力[46] - 国金证券将密切关注公司债券本息偿付情况，履行受托管理人职责[46]

华发股份近期上海土地获取与市场策略 - 公司于12月26日通过协议出让方式，联合陆家嘴集团及周浦城建，获得浦东新区周浦镇一宗“城中村”改造地块，这是公司首次在上海以协议出让方式获取土地 [1][8] - 该地块土地面积为3.86公顷，容积率2.0，土地用途为普通商品房，出让年限70年，出让价格为人民币19.3792亿元 [2][9] - 项目公司“上海信浦东岸置业有限公司”的股权结构为：华发持股45%，陆家嘴持股40%，周浦城建持股15% [1][8] 地块具体规划与管理要求 - 地块要求配建不小于900平方米的公共服务设施，包括老年活动室、生活服务点、文化活动室和居委会，建成后需无偿移交政府 [2][9] - 地块对住宅套型有要求，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的一定比例 [2][9] - 受让人需整体持有社区配套商业物业，且项目公司的出资比例、股权结构及实际控制人在土地出让期间不得改变 [2][9] 华发在上海土地公开市场参与度变化 - 公司在上海土地公开市场的高光期在2023年，当年参与了25幅地块竞拍并拿下4幅 [3][10] - 但参与度急剧下降，2024年仅出现2次，2025年仅出现1次，几乎绝迹于集中土拍市场 [3][10] - 参与度下降主要有两方面原因：一是上海土拍规则改为“价高者得”后，公司资金实力相比龙头央企不占优势；二是公司现有项目去化速度不快，影响了拿地节奏与资金 [3][11] 公司在售项目去化情况分析 - **青浦赵巷项目（华发虹桥四季/嘉荟华盛）**：自2024年6月首开至2025年12月30日，累计推出609套住宅，已销售277套，销售率为45.5% [3][12] - 该项目最新一批房源（98套）于2025年12月3日推出，截至报道时网签数为0 [4][13] - **松江洞泾项目（华发海上都荟/松耀华苑）**：自2024年3月首开，累计推出956套住宅，已销售808套，销售率为84.5%，去化情况相对较好 [5][14] - 但松江项目为总套数约2500套的超级大盘，目前推盘量不足一半，在市场下行背景下后续去化压力较大 [6][15] 公司当前战略重心与未来拿地策略 - 公司当前首要任务是优先去化库存、回笼资金，在保证经营安全后再图进取 [7][16] - 协议拿地成为一条折中路线，其优势在于地价相对便宜，且采用联合开发模式，安全垫厚实，同时与当地国企合作能提升运营效率 [8][17] - 公司采取“公开市场”与“协议出让”双管齐下的拿地策略，以拓展在上海的可持续发展途径 [8][17]

评选背景与框架 - 2025年度NEWS品牌样本评选以“新消费、新场景、新运用”为切入点，突出AI+、绿色低碳转型与品牌社会责任三大核心方向，旨在挖掘高质量发展标杆企业[1] - 评选体系从创新、活力、智慧、可持续四个维度评估品牌，分别对应NEWS四个字母所代表的含义[2] - 评选紧扣“十四五”规划收官之年高质量发展核心要求，将企业在AI+、绿色发展、品牌社会责任三大关键维度的发展作为关键标尺[3] AI+ 维度实践与案例 - “AI+”的核心是通过人工智能创新重塑业务模式和创造全新价值，而不仅是提高效率或技术叠加[3] - 腾讯以长期主义推进AI战略，其混元模型在2025年密集发布三十余个模型，加速走向真实场景[3][11] - 学而思、松鼠Ai智能老师、松延动力等企业以“AI+”为突破口，突破技术瓶颈，重构发展模式[3] - 爱尔眼科在2025年其眼科数字人底座入选省级数字新基建项目，AI智慧诊疗覆盖全周期[17] 绿色发展维度实践与案例 - 企业通过在生产经营全生命周期贯彻环境友好与资源高效理念，追求与自然和谐共生，这成为面向未来的核心竞争力[4] - 比亚迪早在2008年提出太阳能、储能和电动汽车“三大绿色梦想”，后又发布“电车治污、云巴治堵”战略，绿色可持续发展战略清晰且具有前瞻性[4] - 比亚迪在2025年成为出口增长最快的车企之一，2025年前11个月海外销量超91万辆，远超2024年全年总和，出海足迹覆盖超110个国家和地区[10] 品牌社会责任维度实践与案例 - 品牌社会责任意味着企业超越对利润的单一追求，主动承担对员工、消费者、社区及更广泛社会的责任，实现商业价值与社会价值的统一[4] - 中国农业银行将金融服务深植田间地头，打通县域普惠金融发展的“最后一公里”[4] - 中国农业银行在2025年县域贷款规模突破万亿元，科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融与数字金融业务实现较快增长[9] - 海底捞以公益行动拓展企业价值边界，让公众感知“不一样的海底捞”[4] - 北京链家在2025年举办20000多场线下社区活动，突破传统中介角色，将服务点升级为社区互动中心[15] 2025年度NEWS品牌样本名单 - 综合评估市场领导力、创新与创造力、可持续发展、AI+应用能力等，共选出39家样本企业[6] - NEWS年度影响力品牌（9家）：中国农业银行、比亚迪集团、腾讯、山西汾酒、滴滴、北京链家、海底捞、爱尔眼科、华发股份[6] - NEWS年度责任践行力品牌（9家）：雅培、西凤酒、金地集团、建发地产集团、及象教育、老乡鸡、美凯龙、集美家居、慈铭体检[6] - NEWS年度创新引领力品牌（8家）：完美中国、斑马口语、喜临门、珍宝岛药业、迪巧、尚品宅配、中建玖合、金隅地产北京管理中心[6][21] - NEWS年度AI+先锋品牌（6家）：学而思、十方融海、高途教育科技集团、松鼠Ai智能老师、松延动力、美年健康[6][22] - NEWS年度行业突破力品牌（7家）：如新（中国）、慕思集团、茉酸奶、甜啦啦、美敦力、沃森生物、水星家纺[6][23] 部分标杆企业2025年关键表现 - **腾讯**：2025年其游戏国际市场收入突破200亿元[11] - **滴滴**：2025年其核心平台季度日均订单量突破5000万单[14] - **山西汾酒**：通过产品与饮用方式创新吸引新生代，省外市场销售额在2025年实现较快增长[13] - **华发股份**：其深圳前海冰雪世界项目试运行两月有余，累计接待游客已超70万人次[18] - **爱尔眼科**：与平台合作搭建“线上+线下”服务网，半年覆盖近300城超600家机构[17]

公司担保情况 - 截至2025年12月29日，公司及子公司担保总额为866.34亿元 [1] - 担保总额占公司2024年经审计净资产的438.79% [1] - 其中为子公司提供的担保总额为800.47亿元 [1]

担保情况 - 为武汉华发置业有限公司提供9亿元担保，无反担保[1] - 截至公告日，对外担保总额866.34亿元，占2024年经审计净资产438.79%[1][15] - 截至2025年12月29日，为子公司担保总额800.47亿元[15] 财务数据 - 武汉华发置业2025年9月30日资产总额125.60亿元，负债129.70亿元，净额 -4.09亿元[8] - 武汉华发置业2025年1 - 9月净利润4071.94万元，2024年 -6372.95万元[8] 股权交易 - 转让武汉长盛20.9%股权给光曜致新，对价9亿元[4]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]