行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 地产股 alpha 表现主要取决于房企的拿地精准度 [2] - 当前宏观背景下房价普涨难现，房企需保障单个项目盈利能力，投资逻辑从关注负债端转向资产端收益率 [5][6] - 板块性估值拐点的出现需等待房企拿地利润率趋于稳定，即新房有效市场从“缩圈”转向“扩圈” [5][23] - 在板块整体估值拐点显现前，应聚焦于已证明具备精准拿地能力或近期拿地表现改善的个别房企以获取 alpha 收益 [5][24] 行业背景与逻辑演变 - 历史逻辑：在房价地价单边上涨时期，房企项目盈利胜率高，投资更关注负债端，高杠杆房企易获得更高ROE、增速及估值 [5][6] - 当前挑战：宏观背景不支持普涨，房企保障项目盈利困难，具体表现为核心城市二手房价格走弱（截至2025年8月，70个大中城市二手住宅价格指数较2024年底下降3.4%），新房有效市场区域“缩圈”，优质地块竞争加剧，部分城市建筑新规导致老项目去化困难，低能级城市存在点状机会但大房企管理半径难覆盖 [5][7][9] 历史Alpha行情验证 - 2021年8月后，民营高杠杆房企暴雷，市场预期2021年上半年拿地利润率改善，未违约房企如A股滨江集团、华发股份，港股越秀地产、建发国际集团等表现较好，此轮行情持续至2023年年初一线城市市场下跌 [5][10] - 2024年9月后，地方政府推行“好房子”新规，核心城市优质地块供给提速，部分房企布局核心区地块项目销售及利润率表现较好，带动A股滨江集团，港股建发国际集团、中国金茂、中国海外宏洋等股价表现，再次验证拿地精准度是关键 [5][10] 投资建议与关注标的 - 建议关注过去3年（2022-2025年上半年）已证明拿地精准的房企，例如绿城中国、华润置地、建发国际集团、滨江集团 [5][24] - 同时关注2024年下半年后拿地改善的房企，例如中国海外宏洋集团、中国金茂 [5][24] - 房企精准拿地需良好管理机制作为必要条件，持续精准拿地有望帮助房企克服历史低质量土储拖累，最终实现估值切换 [5][24] 政策环境示例 - 以上海市2025年9月发布的住宅品质提升新规为例，通过优化阳台计容规则（如每户阳台面积≤户型10%且≤16平方米时按1/2计容）、允许设备平台不计容（无围护结构且每户≤2.5平方米）、架空层及风雨连廊不计容等措施，旨在提升住宅品质 [8]

截至2025年10月9日收盘，华发股份(600325)报收于5.34元，下跌5.65%，换手率4.44%，成交量122.3万 手，成交额6.57亿元。 当日关注点 来自交易信息汇总：10月9日华发股份收盘报5.34元，跌5.65%，主力资金前10日累计净流出1.31 亿元，机构近90天目标均价为6.57元。 来自机构调研要点：华发冰雪世界已于9月29日试运营，实行限流措施，游客需提前预约；公司股 份回购计划已累计回购2,782万股，耗资约1.42亿元，仍在推进中。 来自机构调研要点：公司2025年上半年归母净利润同比下滑86.41%，主因项目结转毛利率下降及 计提资产减值准备14.36亿元。 来自机构调研要点：可转债发行已于9月17日启动，公司已制定估值提升计划并实施中期分红以增 强投资者信心。 华发冰雪世界已于9月29日试运营，实行严格限流以保障体验质量，具体接待量将根据运营情况、 季节和预约系统动态调整，建议游客提前预约。 截至2025年9月12日，公司通过集中竞价方式累计回购股份2,782万股，占总股本1.01%，成交价格 区间为4.78元/股至5.83元/股，成交总额约1.42亿元（不含税费及佣金）， ...

9月底的深圳前海，室外30℃的闷热与雪场内-6℃的寒冷形成鲜明对比。 9月29日，获吉尼斯认证为"全球最大室内滑雪中心"的深圳前海华发冰雪世界试运营。《每日经济新 闻》记者在现场了解到，试运营首日上午9时许，场馆外聚集了大量冰雪爱好者与打卡市民，门票早早 售罄，甚至有香港游客组团过来游玩。 9月30日晚间，深圳前海华发冰雪世界项目方面向记者表示，试运营当日共接待游客超4500人。 在部分业内人士看来，房地产行业整体承压的背景下，"地产+文旅"模式能否帮助房企实现转型破局， 仍待市场检验。华发股份（SH600325，股价5.34元，市值146.96亿元）的打法，无疑是在给有类似转型 方向的房企"蹚路"。 9月29日，获吉尼斯认证为"全球最大室内滑雪中心"的深圳前海华发冰雪世界试运营，当日共接待游客 超4500人。图为华发冰雪世界内部。每经记者陈荣浩摄 票价处于国内高端梯队 按照此前计划，深圳前海华发冰雪世界项目总投资规模达296亿元（含雪场、商业、酒店等业态），在 国内室内滑雪场领域堪称"标杆级"。不过，深圳前海华发冰雪世界项目方面向《每日经济新闻》记者透 露，由于该项目后期多宗商业地块被政府收储，因此总投资规 ...

板块整体表现 - 10月9日房地产开发板块整体下跌1.34%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨1.32%，深证成指上涨1.47% [1] - 板块内个股表现分化，部分个股如大名城上涨8.48%，合肥城建上涨7.31%，而深深房A领跌，跌幅达10.01% [1][2] - 从资金流向看，当日房地产开发板块主力资金净流出8.82亿元，但游资资金净流入8.33亿元，散户资金净流入4910.45万元 [2] 领涨个股分析 - 大名城涨幅最大，为8.48%，收盘价4.86元，成交额3.68亿元 [1] - 合肥城建涨幅7.31%，收盘价8.37元，成交额达11.73亿元 [1] - 卧龙新能、万通发展、首开股份涨幅均超过5.7%，成交额分别为8.28亿元、23.34亿元和24.49亿元 [1] 领跌个股分析 - 深深房A跌幅最大，为10.01%，收盘价30.22元 [2] - 张江昌科跌幅9.99%，收盘价49.46元，成交额74.15亿元 [2] - 新城控股下跌5.72%，华发股份下跌5.65%，成交额分别为5.49亿元和6.57亿元 [2] 个股资金流向 - 卧龙新能主力资金净流入1.19亿元，净占比14.41%，但散户资金净流出1.05亿元 [3] - 万通发展主力资金净流入8919.40万元，净占比3.82% [3] - 合肥城建党主力资金净流入8202.77万元，净占比6.99%，但游资资金净流出6514.14万元 [3] - 市北高新主力资金净流入6141.72万元，净占比高达12.86% [3]

10月策略核心观点 - 近期A股科技股波动主要受海外市场表现与产业事件影响，9月26日当周初因OpenAI与立讯精密合作、英伟达计划向OpenAI投资至多1000亿美元等利好而上涨，但后半周因美股转向risk-off模式及对“ONO”联盟泡沫化的担忧而出现调整 [1][11] - 美股高估风险并未处于极端情形，截至9月26日纳斯达克指数PE（TTM）为43.0，处于2000年至今84.5%的历史分位，但未超出均值+1倍标准差且低于年初水平，随着财报季临近估值或向下消化 [2][12] - 美国联邦政府停摆对美股影响有限，过去20次停摆期间标普500指数平均波动近乎为零，重启后往往上涨 [2][12] - “ONO”联盟（英伟达、甲骨文、OpenAI）是否引发泡沫需更长时间印证，其形成“大模型-云基建-算力芯片”闭环，但OpenAI预计2025年亏损超50亿美元，盈利能力是关键，中美科技龙头均仍在探索AI应用变现路径 [3][12] - 美股宏观风险整体影响有限，产业层面问题需时间印证，短期内美股大幅波动概率不高，对A股的负面映射无需过度担忧 [3][13] A股科技股指标热度分析 - 交易层面看，A股科技TMT板块8月进入过热区间但当前已有所消化，价格与数量情绪指标分别在8月22日、8月29日当周触及过热区间高点后出现回落，短期交易拥挤风险不大 [4][18] - 估值层面看，A股科技TMT板块远期估值PE（FY2）再上台阶，该指标在2024年9月底和2025年8月底出现两次上台阶，目前处于上行过程中尚未进入整理阶段，中期行情面临不确定性 [4][18] 10月金股组合推荐 - 科达自控：携手宇树科技与山西焦煤集团开发矿山具身智能机器人系统，矿山机器人市场潜力巨大，仅巷道巡检场景即有千亿级需求，公司拟以2.091亿元收购海图科技51%股权整合视觉AI能力 [24][25][26] - 兴业银锡：手握银漫矿业（白银资源量8058吨）、宇邦矿业（白银资源量1.79万吨）等世界级银矿，远期矿石处理能力有望从405万吨/年增长2.7倍至1494万吨/年，预计2025-2027年归母净利润分别为20.6亿元、24.1亿元、31.3亿元 [28][29] - 东阳光：拟通过增资及银团贷款整合国内IDC龙头秦淮数据（运营数据中心总容量782MW），切入AI算力产业链，协同发展液冷解决方案（市场规模将突破千亿元）及电容器业务 [31][32][33][34] - 科华数据：25Q2业绩超预期，单季归母净利润1.75亿元（同比增长14.81%），数据中心产品收入同比增长34.19%，液冷产品取得突破性进展并已出口海外，预计2025-2027年归母净利润分别为7.06亿元、12.00亿元、18.21亿元 [36][37][38] - 寒武纪-U：25H1营收28.81亿元（同比增长4348%），归母净利润10.38亿元（同比增长296%），25Q2末合同负债余额达5.43亿元显示后续收入增长势头强劲，预计2025-2027年营收分别为85.22亿元、170.36亿元、255.50亿元 [39][40][41] - 牧原股份：具备年产8100万头生猪养殖产能，8月养殖完全成本降至11.7元/kg，预计2025年出栏商品猪7200-7800万头，预计2025-2027年归母净利润分别为241.7亿元、204.8亿元、251.2亿元 [43] - 滨江集团：25H1营业收入454.5亿元（同比增长87.8%），归母净利润18.5亿元（同比增长58.9%），销售额527.5亿元跻身行业前十，土储中杭州占比73%，预计2025-2027年归母净利润分别为27.9亿元、29.5亿元、30.7亿元 [44][45][46] - 华发股份：深圳前海冰雪世界项目（全球最大室内滑雪场，总占地面积43.7万方）于9月底开业，中性预期年贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元，25H1合约销售金额502.2亿元（同比增长11.1%），跑赢行业 [48][49][51]

有券商表示，下半年政策发力方向主要在收储政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，这符合优化存量的目标。同时，城中村改造有 利于加快库存去化、优化供需结构，预计下半年将加快进度。 地产股全天走低，张江高科跌停，新城控股、华发股份跌超6%。 （文章来源：每日经济新闻） 受盘面影响，地产ETF、房地产ETF跌超3%。 | 代码 类型 | 现价 | 涨跌 | 涨跌幅 ▲ | | --- | --- | --- | --- | | 159707 行 地产ETF | 0.699 | -0.027 | -3.72% | | 159768 | 0.629 | -0.024 | -3.68% | ...

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19] 核心观点 - 2025年1-8月无锡商品住宅市场呈现供需两旺态势，新增供应77.10万平方米，成交104.68万平方米，成交金额达244.12亿元 [3] - 市场成交结构以改善型需求为主导，热门项目套均面积137平方米，套均总价375万元 [9] - 土地市场方面，2025年1-8月无锡市共成交住宅用地20宗，规划建筑面积113.88万平方米 [16] 房地产企业销售业绩 - 2025年1-8月无锡房地产企业全口径销售金额TOP20门槛为5.4亿元，销售面积门槛为2.4万平方米 [7] - 梁城美景以29.8亿元销售额和9.9万平方米销售面积位居全口径双榜榜首 [4][7] - 权益销售额TOP20房企总金额为166.7亿元，占全市商品住宅总成交金额的68.3%，权益销售总面积66.0万平方米，占比63.0% [7] - 华发股份、梁城美景、太湖新城集团包揽权益销售业绩榜单前三名 [7] 房地产项目销售表现 - 2025年1-8月无锡商品住宅销售TOP20项目入围门槛为1.6万平方米和3.4亿元 [9] - 华发中央首府以15.6亿元销售额和6.4万平方米销售面积位列项目双榜第一 [8][9] - 销售金额TOP20项目销售均值为5.5亿元，销售面积TOP20项目销售均值为2.2万平方米 [9] 月度市场表现 - 2025年8月无锡商品住宅无新增供应，成交面积7.66万平方米，成交金额约17.02亿元 [10] - 新吴区为8月成交最活跃区域，成交面积1.54万平方米 [12] - 从成交结构看，100-110平方米面积段和100-200万元价格段最为热门，成交71套，占比12.52% [13][14] 土地市场情况 - 2025年1-8月无锡市共成交各类用地158宗，规划总建筑面积872.05万平方米 [16] - 其中住宅用地成交20宗，规划建筑面积113.88万平方米，商办用地成交13宗，规划建筑面积48.86万平方米 [16]

金秋造节，不止营销 - 行业处于筑底震荡、去化放缓阶段，房企品牌传播行动精准聚焦“实效”与“温度”双主线 [2] - 保利发展推出“9月焕然新生生活季”提供家装、家电等多重补贴，中海地产为全国教师推出专属购房优惠，越秀地产通过“好房星期四”直播带看送折上折，以真金白银的实惠撬动购房需求 [2] - 招商蛇口举办第二届中秋家节包含市集和晚会，龙湖集团第11届龙民节设置百家宴和观影包场，华发股份超级花粉节举办音乐派对和高奢体验团，通过丰富活动拉近与业主情感距离 [2] 房企社群与产品发布动向 - 联发集团携手华为发布“新青年智慧社区”解决方案，并在4城6个项目落地 [3] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”升级为社区品牌，越秀地产、保利置业借助发布盛典推出豪宅新品 [3] - 建发房产逆势发布“灯塔战略”，通过产品与文化革新抢占市场关注 [3] 2026届校招提前启动 - 保利发展、招商蛇口等央国企在“金九”期间率先启动2026届校招，采用开放日、微电影等创新形式吸引人才 [3] - 行业调整期下，国企在校招方面展现出领先的吸引力优势 [3] 9月房企品牌传播力排名 - 9月房企品牌传播力榜单前三名为绿城中国、华润置地、保利发展，招商蛇口和万科地产紧随其后 [3] - 头部企业通过在营销让利与业主回馈上双向发力，共同勾勒出九月楼市既回应市场需求又巩固品牌粘性的鲜明底色 [3]

项目概况与市场反响 - 深圳前海华发冰雪世界于9月29日试运营，获吉尼斯认证为“全球最大室内滑雪中心”，试运营首日接待游客超4500人，门票早早售罄 [1] - 项目总投资规模曾达296亿元，后因部分商业地块被政府收储，总投资规模有所变化，公司为缓解资金压力将7块未建商业用地退还给政府，回笼资金约44.05亿元 [3][5] - 项目定位高端，平日初级道3小时滑雪票348元起，中/高级道不限时票568元起，定价高于广州融创雪世界、上海耀雪冰雪世界等竞品 [7] - 项目内部设有4000平方米的冰雪乐园，包含14项冰雪游乐项目，未来还将开放JW万豪酒店、潜水基地、超感公园街区等多元运动业态 [8][9] 行业发展趋势与格局 - 中国已成为全球室内滑雪的主战场，全球规模前十的室内滑雪场中中国占据7席，且前五名全部在中国，待相关项目建成后，前十名将全部被中国包揽 [9] - 中国室内滑雪市场快速扩容，2024-2025雪季财年全国运营的室内滑雪场达66家，较2013年的5家增长超12倍，同期室内滑雪场累计产生563万滑雪人次，占全国总滑雪人次的21.61% [10] - 室内滑雪场年化复合增速为15.37%，高于全部滑雪人次12.87%的增速，成为全球滑雪市场的主要增长点 [10] 商业模式与运营挑战 - 室内滑雪场具有典型的“重资产”属性，表现为高投入、高运营成本、长回报周期，其投入额显著高于传统室外滑雪场 [3] - 室外滑雪场如“武夷雪谷”总投资5.1亿元，而典型室内滑雪场如广州热雪奇迹、上海耀雪冰雪世界投资均超过70亿元 [3] - 室内冰雪类文旅项目存在“高投资、高能耗、高运营成本”的特点，恒温制冷系统的持续用电是运营成本的重要一环，平衡“客流吸引力”与“成本控制”是关键挑战 [5] - 国金证券研报预测，项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元 [7] 房企转型与竞争态势 - 在房地产行业整体承压的背景下，部分头部房企如华发股份、融创中国、华侨城等正尝试向“文旅”赛道转型，探索“地产+文旅”模式 [1][14] - 融创中国在冰雪文旅领域布局深远，旗下“热雪奇迹”品牌已开业9家室内雪场，华侨城则重提“地产+文旅”双轮驱动战略 [14] - “地产+文旅”模式考验企业的资金实力及运营能力，大型文旅项目往往需动用数百亿元资金，且回报周期较长 [15]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]