公司2025年度业绩预告 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为负值，2025年度经营业绩将出现亏损[1] - 公司将推进2025年度业绩预告披露工作[1] 公司2026年经营计划与战略举措 - 公司将全面推动“科技+好房子”产品迭代更新及落地，以提升产品力促进销售回款提速[1] - 公司将全面重塑资产经营管理体系，稳步提升商业、物业服务等业务的经营质效[1] - 公司将加强精细化管理，加快产品标准化体系及生产管控体系建设，持续优化组织结构以提高效能并降本增效[1] - 公司将优化融资结构，切实保障现金流安全[1] - 公司将大力争取市国资委及大股东的支持，积极关注资本市场机遇，以改善经营状况并维护股东利益[1]

财务数据关键指标变化 - 预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为负值，经营业绩将出现亏损[1] - 2025年公司经营性现金流持续为正[1] 现金流管理措施 - 2025年公司加大销售回款及存量资产盘活力度以保障现金流安全[1] - 2026年公司将优化融资结构，切实保障现金流安全[2] 公司发展战略 - 公司坚定实施开发与经营并重的"双轮驱动"发展战略[1] 2026年产品与销售策略 - 2026年公司将全面推动"科技+好房子"产品迭代更新及落地，以提升产品力促进销售回款提速[2] 2026年资产与业务经营策略 - 2026年公司将全面重塑资产经营管理体系，提升商业、物业服务等业务经营质效[2] 2026年管理与运营优化 - 2026年公司将加强精细化管理，推进产品标准化及生产管控体系建设，以持续优化组织、降本增效[2] 2026年外部支持与资本策略 - 2026年公司将大力争取市国资委及大股东支持，并积极关注资本市场机遇[2]

华发股份公告，经公司财务部门初步测算，预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为负值，公司 2025年度经营业绩将出现亏损。公司将严格遵循《上海证券交易所股票上市规则》等相关规定，推进 2025年度业绩预告披露工作。敬请投资者理性投资，注意投资风险。 ...

市场扩张和并购 - 2023年1月公司子公司珠海华发收购深圳融华置地51%股权[1] 其他新情况 - 2025年11月融创文旅通知行使深圳冰雪城项目回购权[2] - 需在2026年1月12日前满足特定前提条件[2] - 目前双方未就前提条件落实达成一致[2]

每经AI快讯，1月14日，华发股份（600325）(600325.SH)公告称，全资子公司珠海华发于2023年1月收 购深圳融华置地投资有限公司51%股权，融创文旅选择行使回购权但提出附带条件。根据收购协议，融 创文旅需在规定时间内取得融资机构同意或提供借款，并支付回购款项。然而，双方未就前提条件达成 一致。后续将协商解决收购协议的其他未尽事宜，公司将依法履行信息披露义务。 ...

行业背景与核心矛盾 - 当前房地产行业正面临五大核心矛盾：需求与配置错位、设计与施工割裂、成本与质量背离、周转与品质相悖、物业与资产失配[5] - 国内物业费标准远低于国际水平，难以支撑资产保值增值[5] - 在行业分化的背景下，好产品成为市场核心竞争力[5] 全球高端住宅价值借鉴 - 通过对伦敦、纽约、新加坡等城市100余个顶级豪宅项目的深度考察，提炼出高端产品的六大价值维度[5] - 六大价值维度包括：尊重文脉与地域属性的建筑表达、极致美学与定制精工、经典传承与顶级艺术融合、高阶服务和资产增值、围绕功能场景和圈层私属的配套、通过城市更新实现建筑与城市共生[6] - 这些经验表明，好房子的核心是长期主义，是功能、品质与服务的有机统一[6] 公司本土化产品实践 - 公司将全球智慧结合中国人情社会与生活习惯进行本土化创新，拒绝简单照搬国外模式[6] - 上海静安里项目实现历史文脉与现代业态的融合[6] - 珠海湾项目打造“社区-居家-机构”三位一体养老体系，并配套优质教育与运动场地，开盘至今已热销七百多套[6] - 成都锦宸院与西安锦宸赋项目因地制宜适配城市气质，并通过创新户型设计保障每间房的舒适体验[6] 公司产品理念与体系 - 公司坚持“科技+好房子”的产品理念，以数字化、智慧化、绿色化、产业化为支撑[7] - 从“安全、舒适、绿色、智慧”四方面构建十五优优产品体系[7] - 将集团投资的科技企业资源融入住宅开发，即将实现机器人与智能家居、机器狗与智慧社区的深度联动[7] - 在精工建造中兼顾成本投入与品质保障，让好产品惠及更多家庭[7] - 以优质物业服务为支撑，实现物业与资产的价值匹配，让资产更保值[7] 公司定位与未来展望 - 公司以“品质建设和科技服务的提供商”为定位，深耕产品力[7] - 未来将持续汲取全球优质住宅的核心智慧，嫁接自身科技与资源优势，为房地产行业高质量发展提供范本[7]

行业背景与核心观点 - 2025年房地产行业从数量扩张转向品质提升，“好房子”概念已上升为国家战略并加速实施，标志着行业进入以产品力为核心竞争力的新发展阶段 [2] - 部分前瞻性房企已将产品力提升作为核心战略，这不仅是对抗市场下行的策略，更是引领未来的关键决策 [2] - 行业研究机构为此发布了多项产品力榜单，包括《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》、《全国十大作品》，并新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》以树立标杆 [2] 榜单发布：企业产品力排名 - 《中国房地产企业产品力TOP100》榜单前列企业包括绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产、建发房产、越秀地产、华发股份等 [4][5][6][7] - 参评企业的项目统计范围为房企2025年集团及产品系在售住宅项目，数据来源包括国家统计局、企业公告、公开媒体信息及调研访谈等 [7] 榜单发布：顶级产品系列 - 2025年度全国十大顶级豪宅产品系包括：新希望地产的D10系列、绿城中国的凤起系、越秀地产的和越系、宸嘉发展的嘉佰道系、中海地产的玖序系、万华投资的麓系、中国金茂的璞系、华润置地的The Court系、保利发展的天系、招商蛇口的玺系 [8] - 2025年度全国十大轻奢精品产品系包括：绿城中国的海棠系、中国电建地产的华曦系、华发股份的锦宸系、华建地产的天字系、龙湖集团的御湖境系、能建城发的誉府系、保利置业的誉系、保利发展的和系、华润置地的悦系、招商蛇口的臻系 [9][10] - 2025年度全国十大品质作品产品系包括：旭辉集团的铂萃系、绿城中国的春风系、龙湖集团的观萃系、保利发展的和系、华发股份的湖湾系、邦泰集团的境系、华润置地的润系、越秀地产的越系、招商蛇口的雍系、国贸地产的原系 [10] - 参评产品系需为住宅产品系，在售项目个数≥3，统计范围为2025年该产品系的在售项目，排名不分先后 [8][9] 榜单发布：代表作品 - 2025年度全国十大高端作品包括：北京潤園、武汉宸嘉100·嘉佰轩、成都招商玺、杭州岱天青岳里、广州保利天曜、北京建发·海晏、上海静安里、杭州绿城·杭州溪径恒庐、厦门保利安控御宸天悦、深圳深圳湾湾玺等 [13] - 2025年度全国十大轻奢作品包括：杭州保利天奕、南通和园、三亚华润三亚海棠悦府二期、重庆龙湖·两江御湖境、广州能建·天誉府、上海保利天奕、成都天宸上院、广州越秀·江湾潮起、合肥越秀和越府、长沙招商序等 [15][16] - 2025年度全国十大品质作品包括：合肥合肥嘉宸、珠海华发天玺、济南望雲、上海林屿湖畔、长沙能建·天誉府等 [17] - 参评作品为居住类项目，首次开盘时间为2024年11月15日至2025年12月31日，排名不分先后 [15][16] 榜单发布：好房子企业与作品 - 《中国好房子企业TOP10》榜单前列企业包括：绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、龙湖集团、建发房产、万科地产、越秀地产、华发股份 [21] - 《中国好房子作品TOP20》包括：南宁邦泰·璟和、杭州岱天青岳里、郑州高新华曦府、杭州杭州保利天奕、华宸府、珠海华发香山湖畔、珠海华发香山湖壹号、北京建发·海晏、上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、杭州绿城·杭州溪径恒庐、上海上海保利天奕、深圳深圳湾湾玺、西安玺宸上院、合肥越秀和越府、杭州越秀运河越、三亚招商林屿间、上海中环麓岛、三亚中粮·北外滩壹号、中旅·馥棠公馆等 [21][22][23] - 好房子作品进一步细分为“安全性能”、“舒适宜居”、“绿色低碳”、“智慧科技”等专项类别，例如上海海上原野、南通和园、珠海华发天玺、南京瑞玺、厦门厦门保利安控御宸天悦入选“安全性能”好房子 [24] - 天津某项目、大连朗悦宸湾、北京能建·東誉府、上海上海保利都汇和煦、北京长安华曦府入选“舒适宜居”好房子 [25] - 上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、万宁绿城·海语春风、三亚三亚海棠悦府二期、济南悦章·天城入选“绿色低碳”好房子 [25] - 厦门国贸地产某项目、合肥合肥嘉宸、济南绿城·济南凤栖和鸣、上海上海保利都汇和煦、深圳卓越曼悦入选“智慧科技”好房子 [26] 房企好房子战略特征 - 2025年保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地 [28][29] - 各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖从物理空间到服务生态，体现精细化管理思路 [33] - 越秀地产“4X4好产品理念”包含品质、温度、智慧、成长4大维度和16个产品主张 [30][33] - 招商蛇口“七大维度”技术体系以四大基础维度叠加精工、美学，最终落地为贴心服务，细化出27项可感知亮点 [30][33] - 建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项 [33] - 中国电建地产明确“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数 [30][33] - 战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证，例如中海地产自研“Living OS系统”使隔声性能提升20%，污染降低70% [33] - 智慧化从设备层向服务场景延伸，例如华发股份通过BIM技术实现施工可视化，搭载“智慧家居大脑”；中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现跨场景服务串联 [34] - 在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”、“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地“三好十二优”体系通过十二大生活场景落地八大价值 [34] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [35] 住宅项目产品趋势：外显高颜值与内修高性能 - **大门趋势**：尺度进一步突破，部分品质项目大门宽度突破70米，高端项目甚至达到120米，以营造仪式感与归家尊崇感 [38] - **大门趋势**：在地化打造明显，通过非遗技艺、门头造型、本地原生材料等方式演绎地域文化，例如宁波绿城·凤栖云庐融入青瓷艺术，苏州凤起潮鸣借鉴传统建筑曲线，厦门建发·宸启瑞湖致敬海浪元素 [39][40] - **会所趋势**：“会所+泛会所”渐成标配，2025年十大作品测评入围项目中采用此配置的项目个数占比68.3%，功能互补且空间拓展性更强 [42][43] - **会所趋势**：超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观深度融合，将其转变为社区开放性的公共空间，提升活力与归属感 [45] - **景观趋势**：立体景观配置比例高，测评入围项目中达到83.3%，头部房企项目几乎实现100%覆盖，通过高差重构与功能整合实现空间情感化升级 [46] - **景观趋势**：景观在地化项目占比达到61.6%，北京、杭州和西安是结合频率最高、表现最突出的三个城市 [48] - **车库趋势**：实现功能、美学与细节三重升级，95%项目配置地下落客区以提升便利与品质；采用高档材料提升颜值；优化管线设计与顶面管理以平衡成本与美观 [49] - **科技配置趋势**：入围项目科技系统提及率达100%，重点关注全屋净水、降噪、安全三大高敏感点，通过高精度过滤、隔音材料、智能安防系统等提升居住品质 [50] - **环保用材趋势**：入围项目中“绿色”与“环保”提及率均达100%，例如越秀“环境试验室”实现超越欧盟标准的“近零污染”精装修；绿城装配式内装体系选用环保材料，通过干法安装控制有害气体释放 [51] 住宅项目产品趋势：不同档次产品差异 - **品质项目核心**：高效利用空间，聚焦小面积户型的高使用率和整屋收纳体系 [52] - 例如广州越秀珑悦西关68㎡三房实现130%使用率，实际面积约88㎡；北京通州招商朝棠揽阅69㎡户型得房率高达91% [54] - 品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，有收纳体系的项目占比70%，例如绿城5S收纳体系、金茂棠系收纳系统可使空间利用率提升25-40% [56] - **轻奢项目核心**：聚焦场景创新，室内设计强调“场景化”与“尺度” [52][57] - 2025年客餐厅功能描述中，“场景化”词频占比达30%，与“尺度”（30%）并列第一 [58] - 社区配套功能聚焦“儿童”，轻奢测评项目中“儿童主题”功能配置占比高达79.4% [60] - **高端项目核心**：关注人文艺术与高定生活方式 [52] - 强调在地文化系统性融入，例如北京建发·海晏的门头、西安金茂璞逸东方的立体景观、广州保利玥玺湾的会所艺术装置均深度融合地域文化 [62] - 提供“柔性定制”精装模式（如广州琶洲樾提供12种差异化户型方案）和“高定服务体系”（如成都某项目配备180名服务人员服务256户业主，涵盖103项服务） [63]

公司高层人事变动 - 华发股份于1月1日完成第十一届董事会组建，郭凌勇继续担任董事长，刘颖喆出任副董事长 [3] - 经董事长郭凌勇提名，向宇被聘任为公司总裁，叶宁被聘任为董事会秘书 [3] - 经新任总裁向宇提名，刘颖喆、戴戈缨、叶宁被聘任为公司执行副总裁，杨拥军被聘任为公司财务总监 [5] 新任总裁履历 - 新任总裁向宇，1971年出生，博士研究生学历 [7] - 其曾任武汉中央商务区城建开发有限公司董事长，华发股份副总裁、华东区域董事长兼华中区域董事长，以及华夏幸福基业股份有限公司高级副总裁兼南方总部江南区域总经理 [7] - 在本次任命前，其担任华发股份公司董事，执行副总裁，华南大区党委书记、董事长、总经理 [7] 原总裁离任情况 - 原总裁陈茵1970年出生，博士学历，曾任珠海英格仕房产开发有限公司助理总经理兼工程业务部经理，华发股份销售部经理、总经理助理、副总裁等职 [9] - 陈茵于2015年7月出任华发股份总裁，担任该职务长达10年，此次离任引发关注 [7][9] 近期其他高管变动 - 2025年4月22日，公司常务执行副总裁俞卫国、执行副总裁张驰和财务总监罗彬因个人原因辞职 [10] - 2025年5月，原董事局主席李光宁辞职，由郭凌勇接任董事局主席 [11] - 2025年6月7日，执行副总裁及董事张延因个人原因不再担任职务 [12] - 2025年9月30日，执行副总裁张巍因个人原因辞职，并不再担任公司任何职务 [12]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

事件概述 - 绍兴购房者陈师傅购买越城区HFC华发金融活力城臻庭一套房产 销售口头承诺“买房送价值72万元的黄金”但迟迟未兑现 导致其陷入财务困境 该事件登上微博热搜第一 [1][3][16] 房产交易详情 - 陈师傅于2025年6月看中并购买一套位于一楼的房产 面积119平方米 总价219万多元 [3] - 购房首付款为51万多元 因享受二胎家庭购房补贴近18万元 实际支付首付款33万元 [7] - 陈师傅于2025年7月28日支付首付 银行贷款168万元于同年8月4日发放 [10] - 其购房首付款中有60万元为民间借贷（一笔50万 一笔10万）[11] 促销承诺与争议 - 销售口头承诺购房即返价值72万元的黄金 但未提供书面证据 [5] - 陈师傅称最初被告知2个月可返现 后拖延至3个月、5个月仍未兑现 [1][16] - 销售小洪在微信中表示“黄金帮他盯着 到了就通知他” [13][14] - 销售后续回应称“缓期6个月” 从银行全款到账日（2025年8月4日）起算 即承诺在2026年2月4日交付黄金 [21][24] 购房者财务状况与诉求 - 陈师傅称目前总负债超过400万元 包括168万元房贷及民间借贷等 [11] - 其计划拿到黄金后立即折现以偿还部分债务和周转资金 [10] - 因黄金未兑现 借款利息高 已出现逾期 财务压力巨大 [26] - 陈师傅诉求是尽快拿到黄金以缓解资金周转压力 [16][26] 行业与政策背景 - 2025年绍兴多地发布“多孩家庭购房补贴通知” 二孩家庭购房可享每平方米1500元补贴 最高不超过20万元 [7][8] - 该事件反映出部分房地产项目可能通过高价值赠品等口头促销手段吸引购房者 [1][5]