公司基本信息 - 证券代码 000046，证券简称泛海控股 [1] - 2019 年 9 月 9 日上午 9:30 - 11:00，中信资管到公司北京民生金融中心 C 座 22 层 2 号会议室进行现场调研，公司财务总监等人员接待 [1] 上半年度业绩情况 - 截至 2019 年 6 月底，总资产约 1841.22 亿元，归属于上市公司股东的净资产 217.43 亿元 [1][2] - 上半年营业总收入未提及具体金额，金融业务收入占比约 80% [2] - 归属于上市公司股东的净利润 17.37 亿元，同比增长 30.28% [2] - 有息负债规模从 2018 年底的 756.52 亿元下降，资产负债率较 2018 年底下降，2019 年 6 月底境内债务和境外债务情况未提及具体金额，内保外贷规模接近百亿 [2] 武汉项目情况 - 公司认为武汉项目有区位、业态、价格等优势，是房地产销售重中之重，多措并举推进营销工作，写字楼销售是今年重头戏，已有一栋楼确定整售 [3] - 公司房地产销售原则是随行就市、灵活调整，如武汉项目近期新开楼采用毛坯销售 [3] 海外项目情况 - 海外地产布局位于美国纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷等，洛杉矶和旧金山项目已开工，其他项目处于前期规划设计阶段 [3][4] - 公司放缓海外项目资金投入和开发节奏，不排除出售部分项目，考虑择机出售印尼电厂项目 [4] 融创交易情况 - 交易现金支付金额 125.53 亿元，付款节奏为 50%、30%、20%，武汉公司已收到部分款项，各方争取完成剩余款项支付 [4] 公司评级及相关工作 - 评级机构关注公司流动性、偿债能力、财务稳健性，公司将加快房地产项目销售等工作，提升经营稳健性 [4] 子公司引战情况 - 武汉公司先后引入 46 亿元资金，证券、信托、保险等金融子公司积极推进引战事宜，确定后履行审议和披露义务 [5] 行业分类变更情况 - 2018 年证券、信托、保险业务收入分别占上市公司营业总收入的 12.08%、19.08%、28.47%，房地产业务收入占比 39.13% [5] - 公司综合考虑行业分类变更，因房地产业务有较大土地储备，待金融业务占比提升将积极推进 [5][6]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为其他（机构投资者现场调研） [1] - 参与单位有银华基金、中银基金、中信建投证券、第一创业证券等 [1] - 时间为2019年12月6日上午10:00 - 12:00、下午14:00 - 15:00 [1] - 地点在北京民生金融中心C座22层2号会议室 [1] - 上市公司接待人员包括财务副总监严珊明等 [1] 降杠杆工作进展 - 有息负债规模从2018年底约1100亿元降至2019年9月底约750亿元 [3] - 降低负债依托年初向融创出售项目减少200多亿元有息负债和2019年前三季度累计偿还债务本息300多亿元 [3] 有息负债构成及偿债安排 - 截至2019年9月末，有息负债余额约750亿元，境内约500亿元，境外约250亿元 [3] - 偿债安排包括加大地产项目销售力度、推动金融机构分红、择机优化境外资产、加快政府一级开发资金返还款回收、基于现有优质资产再融资 [3] 境外资产处置 - 公司积极推动境外资产处置，相关境外资产匹配部分负债，出售增量用于偿还其他债务 [4] 应对金融机构融资谨慎措施 - 针对到期债务提前约半年启动工作，与金融机构沟通协商，若无法续作考虑其他机构和融资方案 [4] - 公司资产质量优良，与金融机构有稳定互信合作关系 [4] 金融子公司引战进展 - 公司对民生信托持股93.42%，对民生证券持股87.645%，对亚太财险持股51%，引战空间大 [5] - 公司重视引战工作，与投资者广泛接触洽谈，希望明年上半年落地 [5]

调研基本信息 - 调研时间为2017年10月11日上午10:00 - 12:00 [1][3] - 调研地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 发起方为天风证券，参与机构投资者20余人，包括中信证券、嘉实基金、廊坊银行等 [3] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁宋宏谋，公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东，公司财务总监刘国升，公司行政总监潘瑞平，公司证券事务代表陆洋、李秀红 [1][3] 房地产业务情况 业绩下降原因及展望 - 2017年上半年房地产业绩同比下降，因主要项目所在的北京、上海、武汉属限购、限售城市 [3] - 下半年随着武汉中央商务区芸海园项目持续销售（5月已开盘）以及上海泛海国际公寓项目入市销售（预计10月底左右开盘），房地产销售情况将提升 [3] 土地储备情况及计划 - 待开发土地包括武汉中央商务区项目358.86万平方米、北京泛海国际居住区二期66.86万平方米、沈阳项目7.17万平方米、美国纽约南街项目8.36万平方米、夏威夷科琳娜1号地项目14.94万平方米、夏威夷科琳娜2号地项目9.23万平方米、夏威夷西区项目33.5万平方米 [4] - 还有大连项目、上海董家渡12号地和14号地项目等正在开展一级开发或拆迁工作 [4] - 公司将持续关注优质地块，积极寻找投资机会保障房地产业务可持续发展 [4] 项目开发建设情况 - 洛杉矶项目按计划进度施工，建成后将成地标性建筑，融资渠道包括发行美元债、旗下香港上市公司中泛控股有限公司境外融资等 [4] - 夏威夷项目处于前期规划设计阶段，规划建筑面积约58万平方米，规模优势明显 [5] 金融业务情况 金融平台布局 - 拥有民生证券、民生信托、亚太财险、中国泛海金融等核心金融平台，申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [5] 各子公司经营情况 - 民生证券在2017年证券公司分类评级中从CC级跃升至A级 [5] - 民生信托复业四年发展迅速，2017年上半年净利润达5.16亿元，同比增长124%，2017年5月在2016年行业评级中获评最高级别A级 [6] - 亚太财险经营状况好转，关键指标综合成本率大幅下降，第二季度略微盈利 [6] - 民生金服基本完成平台搭建，产品开发和推广有序推进 [6] - 中国泛海金融完成一轮供股融资，募集资金约51.33亿港元，以境外综合金融服务平台为定位拓展业务并加强协同发展 [6] 境外投资情况 - 已在房地产、电力、金融等领域海外布局，今年未新增境外投资项目，重点推动已落地项目，各项目有序推进 [7] - 下一阶段综合考虑多种因素，审慎决策、理性投资并做好风险防范 [7] 资产负债率情况 负债原因 - 负债规模大因转型并购投入及在建项目投入产生资金需求，且存量土地按成本而非公允价值计量，其真实价值远超成本 [7] 应对措施 - 稳步推进房地产项目开发和销售，提高回款效率，如上海泛海国际公寓项目入市销售 [8] - 提升各子公司盈利水平 [8] - 发挥多平台优势，推进股权融资工作 [8]

调研基本信息 - 调研时间为2017年12月8日下午14:30 - 16:30，上午举办机构投资者现场调研活动 [1][3] - 地点在北京民生金融中心22层1号会议室 [1] - 参与单位包括光大证券、西部证券、南方基金等多家机构 [1] - 上市公司接待人员有泛海控股董事、副总裁宋宏谋等多人 [1][3] 金融板块盈利情况 - 民生信托拓展财富管理业务，经营业绩增长强劲 [3] - 民生证券评级跃升至A级，亚太财险实现略微盈利 [3] - 年初收购的中国泛海金融完成一轮供股融资，加强资本实力 [3] - 互联网金融平台基本搭建完成，产品开发和推广有序推进 [3] - 筹建中的金融平台积极为展业做准备 [3] 战略投资情况 - 围绕服务实体经济、防范金融风险开展战略投资，考察和储备大量优质项目 [4] - 年内对万达影视、中民投等项目部分退出，获较好投资收益 [4] 海外项目情况 - 海外项目于2013、2014年左右取得，今年无新增海外项目投资 [4] - 各项目有序推进，滚动开发，未造成较大资金压力 [4] - 夏威夷项目面积大，属滚动开发，2017年放缓投资进度，尚处规划设计阶段 [5] - 2015年以中泛控股有限公司为平台收购印尼燃煤发电项目，响应“一带一路”倡议 [6] 债务应对措施 - 受房地产调控影响，融资渠道收窄，公司提高地产项目产出、提升金融平台业绩 [5] - 积极采取多种措施拓展融资渠道，保障财务稳健运行 [5] 股权质押问题 - 股票质押难证明公司资金紧张，该业务受金融机构欢迎且操作简单 [5] 地产项目情况 - 武汉项目是今年地产板块重点销售项目，开发进展及去化情况顺利 [6] - 上海项目10号地已完成开发建设，正办理预售证，办理后进入销售回款阶段 [6] - 大连人工岛项目填海造地已建成，具备建设条件 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2017年10月18日上午9:30 - 11:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心2号会议室 [1] - 发起方为西南证券，参与机构有安邦资管、银华基金、幸福人寿等 [1] - 上市公司接待人员包括民生证券财务总监等多人 [1] 土地储备情况 - 待开发土地包括武汉中央商务区项目358.86万平方米、北京泛海国际居住区二期66.86万平方米等多个项目 [3] - 大连项目、上海董家渡12号地和14号地项目等正在开展一级开发或拆迁工作 [3] 金融板块发展情况 整体布局 - 拥有民生证券、民生信托、亚太财险、中国泛海金融等核心金融平台，申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿 [3] 各子公司情况 - 民生证券：2017年证券公司分类评级中级别从CC级跃升至A级，上半年投资银行业务净收入大幅增长44.63%，带动收入和利润提升 [4][6] - 民生信托：复业四年发展迅速，2017年上半年净利润达5.16亿元，同比增长124%，2017年5月在2016年行业评级中获评最高级别A级 [4] - 亚太财险：进行系统全面优化，经营状况好转，关键指标综合成本率大幅下降，第二季度略微盈利 [4][7] - 民生金服：基本完成平台搭建，产品开发和推广有序推进 [4] - 中国泛海金融：完成一轮供股融资，募集资金约51.33亿港元，以境外综合金融服务平台为定位拓展业务 [4][5] 民生信托业务情况 - 主动管理型信托业务占比约 [5] - 信托资金投向除慈善信托外的八大信托业务，规模较大的是标品信托、股权信托、财产信托、债权信托，同业信托和事务信托占比约，债券化信托规模较小 [5] 民生证券业务情况 佣金率与网点 - 净佣金率降幅略低于行业降幅，增设营业部网点是为提高财富管理、落实客户分类服务、引进机构及高净值客户 [6] 投行业务 - 由投资银行事业部和固定收益事业部负责，对项目质量进行多级管理 [6][7] 亚太财险经营情况 - 坚守“保险姓保”定位，以扭亏为盈为目标、降低综合成本率为抓手，上半年关键指标优于预期，第二季度略微盈利 [7] 战略投资情况 - 围绕服务实体经济、防范金融风险目标，加强投资平台建设等，考察和储备大量优质项目，加强对北汽新能源、WeWork等重点项目投后管理，初步建立专业经营运作体系 [7][8]

调研基本信息 - 调研时间为2019年9月17日下午15:00 - 16:00 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层2号会议室 [1] - 参与单位有中金公司、国信证券、招商资管、佛山农商银行 [1] - 上市公司接待人员包括财务总监刘国升等 [1] 海外地产布局 - 公司在美国5个城市（纽约、洛杉矶、旧金山、夏威夷、索诺马）共有7个地产类项目，洛杉矶、旧金山项目已开工建设，其他项目在前期规划设计阶段 [2] - 公司因国家境外投资政策和美国房地产周期变化，放缓海外项目资金投入和开发节奏，不排除出售部分项目 [2] 子公司引战工作 - 地产股权层面，武汉公司去年开始分批次成功引进46亿元外部投资，正推进新一轮30亿元资金引入 [2] - 金融股权层面，证券、信托、保险等金融子公司积极推进引战，优先选择“转让老股 + 增发新股”方式 [2] 融资安排 - 民生银行同意给予公司控股股东中国泛海控股集团有限公司年度集团授信额度205亿元，期限一年 [3] - 公司此次向民生银行申请融资41亿元，后续有合适项目可继续申请融资 [3] 负面传闻应对 - 公司经营管理正常、稳健开展，将按既定计划推进“转型发展”“资产优化”“降杠杆”等重点工作 [3] - 公司欢迎媒体关注报道，愿意配合调研采访，通过合理合规途径发布信息提升投资者信心 [3][4]

投资者关系活动基本信息 - 活动时间为2018年5月16日上午9:30 - 12:00 [3] - 活动地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [3] - 接待人员包括公司执行董事、董事长卢志强等多人 [3] - 参与单位有中信建投证券、中信建投基金等多家机构 [1] 公司业务板块情况 房地产板块 - 2017年将控成本、稳节奏、防风险作为重点，推动重点项目开发建设与销售，但受调控政策影响，北京、上海项目未如期取得预售许可证，签约销售面积和金额远低于往年同期 [3] - 目前取证未售、已开发待取证、持有经营性物业约525万平方米，集中在北京、上海和武汉，公司将加大销售力度、改进策略 [4] - 土地储备分布在武汉、上海、北京、大连、沈阳以及境外的夏威夷、纽约等地 [4] - 2018年预计签约销售收入较去年同期稳定增长，主要推盘项目集中在武汉、上海、北京，海外洛杉矶项目明年一季度具备销售条件 [7] 民生信托 - 公司持股比例达93%多，2017年精准把握行业趋势，实现营业收入和净利润大幅增长 [4] - 2017年实现营业收入33.08亿元，同比增长72.22%；净利润18.15亿元，同比增长90.87%；年末管理信托资产规模达1871亿元，同比增长30.47% [5] - 2018年一季度各项指标正常，有望继续贡献稳定高回报，将更注重合规、审慎、稳健 [5] 民生证券 - 公司持股比例达80%多，体制机制相对灵活，2017年深化内部优化，做大做强投行、研究及经纪业务 [5] - 2017年投行部门IPO过会16家，跻身行业前十，积极向增值服务转型，加大财富管理力度，资管和自营投资发展良好 [5] 海外项目 - 今年无新增海外项目投资，各项目有序推进，实施滚动开发，未造成较大资金压力 [6] 公司财务与债务情况 资产负债率 - 财务报表资产负债率较高，但真实资产负债率相对较低，原因包括土地入账方式和金融及战投资产价值未充分体现 [6] - 下一步将推进119亿非公开发行股票工作、加快地产销售、提高金融平台盈利能力、研究引入战略投资者等优化负债率 [6] 偿债计划 - 针对2018 - 2019年债务集中到期，制定了偿债计划，包括经营性现金流入、金融板块分红收入、引进战略投资者、未使用授信额度、资本市场再融资等方式覆盖到期借款 [7] 公司其他情况 拿地计划 - 目前主要重心是加快现有存量开发和销售，持续关注其他机会 [8] 战略投资 - 投资方向包括地产和金融产业链上下游优质标的以及与主业协同或符合整体战略的成长性标的，投资方式有控股型并购和参股投资 [8] - 决策兼顾合规、专业和效率，退出会根据项目情况选择IPO或资产重组等方式，最终视项目和公司战略决定是否退出 [8][9] 引入战略投资者 - 已为武汉公司引入新投资者，后续将推进子公司层面战投引入工作 [9] 重组影响 - 终止筹划重大资产重组不影响公司发展战略和正常经营，公司将继续提升可持续发展及盈利能力 [9] 对外担保 - 对外担保基本为对控股子公司或控股子公司之间的担保，风险可控 [9] 债券价格波动 - 公司关注到部分债券价格波动，正与市场各方积极沟通，当前经营正常，对足额偿付有合理计划和安排 [9][10]

评级下调情况 - 标普将公司评级由“B - ”下调至“CCC - ”，惠誉将公司评级由“B”下调至“B - ”，公司称基本面未发生负面变化，评级提及问题为老问题且已积极应对 [2] 债务规模与结构 - 2018年剩余时间内，公司待偿还的境内外债务规模约为300亿元，其中债券约占1/4，剩余大多为银行贷款类资金 [2] 偿债措施 - 房地产项目销售方面，上海项目有望近期开盘，客户需求旺盛；武汉项目销售正常且将推新盘，去化率理想；北京项目正沟通预售许可证问题 [3] - 再融资方面，公司将综合运用银行、信托、发行债券等多种渠道筹措资金，并在成本和效率间衡量 [3] - 公司积极推进子公司引入战略投资者工作，还有大量待返还的一级开发成本作为资金来源 [3] 特定债务回应 - 对于今年七八月份即将到期的8亿美元债，上海项目有望回笼现金，海外还有可快速变现资产，公司会确保债务按期足额偿还 [4] 融资前景看法 - 2018年“去杠杆、严监管”背景下企业融资难度提升是普遍现象，但公司对融资能力有信心，原因包括融资以银行资金为主、与金融伙伴互信合作、资产质量优良、拓展标准化融资产品 [4][5] 资产负债率改善 - 公司实际资产负债率约60%，下一步将加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、推进子公司引入战略投资者事项来改善资产负债结构 [6] 引入战略投资者进展 - 已为控股子公司武汉公司引入新投资者，首笔增资款到位，正进一步推进子公司层面引入工作，与若干投资者接洽，待确定后履行程序和披露信息 [6]

调研基本信息 - 调研时间为2018年9月11日下午15:00 - 16:30 [1] - 调研地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 参与单位包括方正证券、国信证券、工银瑞信等多家机构投资者 [1] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东和财务总监刘国升 [1] 公司经营情况 总体情况 - 2018年上半年公司经营管理总体稳健，主要经营指标稳中求进，风险可控 [2] 地产业务 - 上半年受行业调控影响，北京、上海项目未按计划取得预售许可证，签约销售不理想；第三季度上海项目8月下旬取证销售，去化较好，北京项目取证有进展，武汉项目持续去化并将推新盘，预计下半年地产板块表现提升 [2] 金融业务 - 控股子公司民生信托上半年净利润8.85亿元，同比增长71.57%，为上市公司提供有力业绩支撑 [2] - 民生证券受资本市场调整、IPO审批趋严等因素影响，业绩同比下滑，但合规力度加强，未出现重大风险事项，经营管理稳健 [2] 上海项目情况 - 上海项目含10号、12号、14号地，12号和14号地在拆迁，开盘的泛海国际公寓是10号地一部分，位于上海黄浦区，临近外滩 [3] - 本次推出130套房源，约3.8万平方米，主力户型为290 - 293平方米精装大平层 [3] - 自8月下旬开盘，认购套数超80套，去化率超60%，持续销售和回款将改善现金流，提升地产业绩 [3] 房地产项目开发安排 - 上半年无新开工项目，以续建为主；下半年综合考虑各方面因素，稳妥推进开发工作 [4] 引战情况 - 上半年全资子公司武汉公司引入30亿元投资事宜落实，完成部分资金到账和部分股权变更 [4] - 公司正与多家意向企业洽谈子公司合作事宜，确定后将履行审议程序和信息披露义务 [4] 债务偿还与融资安排 债务偿还 - 今年若干笔大额债务到期，公司重视并早做规划，近期到期的境内外债务均已按计划偿还 [4] 融资情况 - 近期成功发行两个产品，8月底发行7亿元中期票据，9月上旬发行40亿元私募债，反映市场对公司发展有信心 [4] - 公司正抓紧推进ABS、ABN等其他多个融资项目 [5] 借款规模与结构 - 截至2018年6月底，公司借款规模约1200亿元，债券规模约385亿元，占借款规模32%，剩余大多为银行及其他金融机构贷款 [5] - 存量境内债券约168.9亿元系上市公司本身发行，美元债约19.35亿美元系境外附属公司发行，次级债约88亿元系控股子公司民生证券发行，其他主要为地产项目公司负债 [5] 资产负债结构改善 - 资产负债率较高是公司经营模式的历史问题，考虑土地取得早且成本法入账，实际真实资产负债率相对较低 [5] - 公司将加快地产项目销售回款、提高金融平台盈利和分红能力、积极推进子公司引入战略投资者事项，改善资产负债结构 [6] 重大资产重组 - 公司年初筹划重大资产重组，后因条件不成熟终止，重组相关事项以公司在中国证监会指定信息披露媒体发布的公告为准 [6]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为其他（天风证券组织的机构投资者现场调研活动） [1][3] - 参与单位包括天风证券、中信证券、华创证券等多家机构投资者 [1][3] - 活动时间为2018年12月6日下午14:00 - 15:30 [1] - 活动地点在北京民生金融中心C座22层1号会议室 [1] - 上市公司接待人员有公司董事、副总裁、董事会秘书陈怀东，公司副总裁潘瑞平，公司资产财务管理总部执行副总裁林明生等 [1][3] 境内外地产业务情况 国内业务 - 北京项目：正在开发的1号地约67万平方米（未含地下部分），2、3号地剩余部分销售，2018年9月底推出75套房源约3.13万平方米，回款良好 [3] - 上海项目：由10、12、14号地组成，12、14号地在拆迁阶段，10号地的泛海国际公寓开盘销售，推出130套房源约3.8万平方米，认购百套，去化率超75% [3][4] - 武汉项目：芸海园年内在售，全盘累计销售超50% [4] 海外业务 - 洛杉矶项目2018年4月封顶，预计2019年上半年开始销售；旧金山项目2016年开工；其他项目在前期规划设计阶段 [4] 项目相关问题解答 - 上海10号地部分房屋未去化原因：摇号系上海当地政府要求，销售前意向购买用户超过30%即需摇号，目前仍有意向陆续认购 [4] - 上海12、14号地进展：12、14地块一期房屋征收工作未结束，2019年配合政府推进工作，14地块二期视一期进展择机启动 [5] 公司业务战略与财务情况 海外业务战略 - 目前海外项目系前几年获取，国家收紧政策后未新增项目，调整开发节奏，由总部管理调整为属地管理，未来坚持审慎态度并防范风险 [5] 引进战略投资 - 上半年全资子公司武汉公司引入30亿元投资，完成部分资金到账和股权变更，还在与多家意向企业洽谈子公司合作 [6] 融资安排 - 下半年成功发行三个产品，8月底发行7亿元中期票据，9月上旬发行40亿元和22亿元私募债，还在推进ABS、ABN等融资项目 [6] 资产负债率问题 - 报表资产负债率高、产品周转慢是经营模式历史问题，实际真实资产负债率相对较低，下一步将加快地产销售回款、提高金融平台盈利分红、推进子公司引入战投改善资产负债结构 [7]