公司业绩情况 - 2016年一季度营收11.48亿元，同比增长39.53% [1] - 归属上市公司股东的净利润6132.79万元，同比增长21.82% [1] - 基本每股收益0.03元，同比增长3.45% [1] 主营业务表现 - 第一季度代理销售金额1122亿元，比上年同期增长78.66%，连续7个季度跑赢大市，6年复合增速38% [1][3] - 四大板块均两位数增长，房地产交易同比增长20.84%，互联网+（电商）业务同比增长272.56%，资产管理同比增长15.24%，金融服务同比增长37.75% [3] 收入结构变化 - 房地产交易服务占比从61.98%下降到53.76%，其他三个业务占比接近50% [3] 财务状况 - 资产负债率48.26%，资本结构持续改善，一季度开始实施股权激励计划 [3] 房地产市场看法 - 预计2016年全国商品房销售金额达9 - 9.5万亿，一线不会暴跌，中国房地产更接近俄罗斯模式 [3] - 一线量缩但销售坚挺，二线表现好，三线中一线卫星城表现好，很多三四线困难，写字楼一季度增长69%，但80%集中在6个城市，二季度增速或降，全年稳中有升 [3][4] 互联网+业务分析 - 新三板房地产代理公司代理业务占比超50%，海外上市同行电商业务占比55 - 60%，世联2015年电商业务7.3亿元，占比不到20%，未来提升空间大 [4] - 世联进驻案场超1600个，渗透率不到40%，个别城市表现好，如惠州一季度电商收入近5000万元，长春去年电商业务超代理业务 [4] 竞争优势与市场判断 - 与搜房等电商做法不同，基于线下网点和客户端口，在城市积累客户和份额增加，对客户买房影响力增加 [5] - 相比二手房服务公司进军新房市场，可集结二手房中小中介，拓展更广，发挥ToB优势 [6] - 很多城市城市化未完成，核心二线仍将房地产当支柱产业，一线城市新房仍有机会，因二手房参差不齐且建设标准低 [6] 电商业务利润率与模式 - 净利率在7%到9%之间，开展电商业务主要是自营和通过经纪人，两种比重差不多 [6] 数据价值与思考 - 房产和房价数据、房源和房东信息、经纪人信息、客源数据库有价值，目前思考如何变现 [6][7] 二线城市发展判断 - 城市化第二阶段城市对资源竞争，强者恒强，省会城市占据资源多，房价表现好的城市如南京、杭州等会进一步向好，部分偏弱城市可能变弱，产业和人文素质决定城市走向 [7][8]

分组1：深圳房价相关 - 深圳四月份房价涨幅超60%，房价是否持续上涨取决于未来深圳是否为最具创新和创富能力的城市 [2] - 刚需楼盘价格坚挺，高端楼盘价格今年有不确定性，中长期若深圳继续具备创富能力则会上涨 [3] 分组2：深圳购房客户相关 - 深圳购房客户趋向年轻化，约80%的客户属于80后，50%属于85后 [3] - 深圳因城中村提供约650万套廉价租金住房，在高房价影响竞争力方面比北京、上海稍好 [3] 分组3：利率对房地产市场影响相关 - 在中国，企业和地方政府负债率最高，利率上升对普通购房者影响相对较少，因东方人财务观念保守，杠杆使用相对理性 [3]

上半年业绩回顾 - 公司业绩平稳增长，报告期内营业收入26.95亿元，同比增长40.71%；归属上市公司净利润2.03亿元，同比增长24.42%；经营活动净现金流量8.58亿元，同比增长1418.13%；每股收益0.1元，同比增长11.11% [4] - 泛交易板块巩固增量，切入二手房市场，上半年代理销售额2517亿元，同比增长33.74%，新晋百亿城市增加6个，通过社区管家切入存量交易市场，累计进入逾120个小区 [4] - 类金融板块强化风控，实现有质量的增长，上半年营收2.6亿元，同比增长47.32%，金融放贷业务24270笔，同比增长84.17%，放贷金额16.46亿元，同比增长47.69%，平均单笔贷款金额从9.29万元降至6.78万元，金融业务毛利率同比提升15个百分点 [4][5] - 大资管板块从0到1，存量服务添新军，上半年营收3.76亿元，同比增长0.90%，咨询业务向资产服务转型，资产服务业务收入同比增长38.23%，创新存量资产服务占比从0.47%提升至9.46%，小样社区牵手10个城市，落地15个项目，入住企业超300家，服务创业者超2万人，红璞公寓落地多个城市，计划定增20亿元推动规模发展 [5] - 互联网 + 板块实现链接式快速增长，上半年营收5.7亿元，同比134.36%，链接经纪门店近万间、经纪人超7万人、会员累计超200万人，互联网 + 进入项目547个 [5] 问答互动环节 互联网 + 业务增速问题 - 环比不一定适用，互联网 + 业务叠加在代理业务上，代理业务有规律变化，销售额多在下半年成交，应看重同比比较 [6] 未来房地产政策预判 - 全国一季度销售额同比增长50.4%，二季度同比下降到42.1%，估计全年销售额同比增速下降，总量约9.5万亿，上半年完成4.8万亿，下半年量会下降 [6] - 一线城市无房可售，地价高，价格未必下跌，限购把控严；核心二线城市类似，部分三四线城市靠一线周边外溢销售，去库存政策是核心，一二线限购对市场影响不大 [6][7] 大资管方向规划 - 看好大资管板块，因一二线城市存量资产多，年轻人租赁需求大，定增计划3年内至少管理13万间公寓，公司有B端资源优势 [7] - 小样社区提供创业办公空间，已落地10个城市，15个项目，红璞公寓和小样社区业务完成从0到1的变化 [7][8] 代理销售业务毛利率下滑原因 - 公司布局存量市场投入阶段可能影响交易端毛利率，销售规模和结算规模增长有时间差，成本随销售规模变化计入当期报告期，预测市场乐观会提前铺设人员，工资计入当期报表，收入和成本增长不匹配 [8]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位包括泰康资产管理、华创证券、瑞士银行等 [1] - 活动时间为2016年9月28 - 29日 [1][2] - 活动地点在世联行总部15楼 [1] - 上市公司接待人员有董秘、副总经理袁鸿昌等 [1] 新房代销行业市场情况 - 房地产市场过度火热或冷清对新房代销行业不利，稳定增长状态最适宜 [1] - 四季度市场会更重视营销，因资产价格大幅增长，需代理商表达房产核心价值 [1] 社区管家业务规划 - 社区管家业务是切入存量资产重要依托之一 [1] - 公司已进入逾120个社区 [1] - 全国18万个存量小区中，3%（约5000多个）小区掌握60%财富，且多在一线城市，对资产管理服务需求大 [1] - 公司希望在2000个优质小区内提供存量服务 [1] 公寓业务情况 - 长租公寓核心能力体现在资产判断、获取、运营能力三方面 [2] - 世联在B端获取房源有优势，适合采用集中式为主、分散式为辅的方式 [2] - 公寓业务部门员工来自顾问部门核心骨干，也招募酒店管理和互联网行业专业人士 [2] 小样社区业务情况 - 小样社区和红璞公寓是世联重要IP [2] - 小样社区类似WeWork联合办公模式，为初创企业提供共享办公场所及5 + 2服务 [2] - 小样社区能帮助初创企业对接创投机构，满足融资需求 [2] - 小样社区能盘活地段资产，改善物业持有者现金流，提升物业价值，带动周边商业 [2] 公司员工扩张情况 - IT部门和金融部门增长速度最快，契合公司往新业务转型 [2] - 代理服务业务增加人数绝对值最多 [2] 利润增速低于营收增速原因 - 市场快速变化，公司处于转型期尝试新领域 [2] - 创新业务早期需投入，布局阶段收入规模增速比利润增速更重要 [2]

公司发展与战略规划 - 公司在新房市场稳步前行，效益稳步提升，积极布局存量市场 [1] - 长租公寓是未来重点发展新业务，以轻资产二房东模式开展，目前中国租赁市场至少万亿级，品牌公寓占有率 2%，日本为 65%，预计中国品牌公寓占有率未来将从 2% 提升至 30% [1] - 公司在长租公寓业务上的优势包括 ToB 端接触大量业主、有物业管理经验、通过新房代理接触中小业主、具备金融服务和营销能力 [1] - 从长租公寓业务可延伸出装修服务业务，结合新房代理销售等可形成业务闭环 [1] 房地产市场看法 - 主要城市进入调控期，二手市场受影响大，一线城市上门客户下降约 50%，都市圈二线及三线城市上门量上涨 [2] - 中国城市化下半场是城市都市圈，未来十年房地产交易量集中于大都市圈，轨道交通沿线和城市核心一体化进程持续展开，公司以都市圈布局业务 [2] 调控后代理份额情况 - 若无调控，公司市场份额会下降，调控后公司专业能力体现价值，未来代理份额占有率及代理费率取决于都市圈布局情况 [2] 不良资产处置介入方式 - 公司可作为资产内容提供商，如红璞公寓和小样社区，为不良资产交易和处置打下基础，且有资产证券化能力和经验 [2] - 公司以估价服务起家，与银行交往紧密，关注不良资产领域，与大型资产管理公司探讨合作机会 [2]

公司一季度新房代理销售情况 - 一季度代理销售1122亿，同比增长78.66%，全国案场约1300个 [3] - 一线城市代理销售额同比增长32%，二线增长75%，三线增长136%；一线城市中上海和深圳表现最好，二线中杭州等城市表现较好、仅沈阳下滑，三线中环深圳和环上海城市同比增长出色 [3] - 市场整体一线销售面积同比增长约30%，二线约51%，三线约65%；世联行一季度一线城市代理销售面积基本与去年持平、销售额增长源于房价上涨，二线中天津等销售面积有80%以上增长，三线中环深圳区域东莞等城市销售面积大幅增长 [3][4] - 一线城市90平米以下成交明显下降、90 - 140平米同比下降、160平米以上部分增长，二线全产品普涨、90 - 140平米与160平米以上增长均超70%，三线普遍放量 [4] - 一季度代销占比中，万科与恒大是占比最高的两个客户 [4] 全国一季度房地产市场情况 - 关键词为反弹、波动、痛点；反弹表现为全国商品房销售额同比增长54.1%，行业投资等指标触底反弹 [4] - 波动表现为住宅销售一/二/三线城市成交占比分别为5%/32%/63%（三线去年为66%），商业地产总体放量缓慢、三线基本停滞，上海等城市政策收紧使市场有波动 [5] - 痛点为商业地产一、二、三线情况均不乐观，三线城市住宅在部分二线城市吸收周边需求下仍以价换量 [5] - 后市一线城市成交在调整期，二线大概率不出台调控政策，棚改货币化与土地流转政策或促进三四线增量需求，后市增幅将放缓，对基本面呈谨慎乐观态度 [5] 问答环节 核心城市楼市调控与三四线库存去化 - 核心城市如深圳客户观望情绪渐浓，4月新盘开盘成交率未明显下降，二手房价格回调但未陡降，北上广深均未明显降价 [6] - 部分城市如南京等库存去化在三个月以下，环深圳和环上海区域三线城市库存去化没问题，沈阳、长春较高，广东库存去化周期最短1年，东北三省最长近7年 [6] 一手房代销佣金率与利润率 - 最近几个月佣金率连续18个月在千分之8.4水平，代理销售规模稳定增长，利润率不会下降但上升可能性也不大 [7] 一季度开发商拿地与二手房中介影响 - 开发商拿地在核心城市和核心区域，以住宅为主、商办下滑 [7] - 二手房中介进入新房市场情况一直存在，中国一手房销售每年10亿平米左右或持续至少10年，世联行积累上门客源超1000万组，去年买房客户43万组，今年可能超50万组 [7] 二线城市差异表现解读 - 中国城市化进入第二阶段城市资源重新分配、对人口竞争，城市分化会越来越严重，如深圳吸引企业家、重庆创造价值能力偏弱等例子 [8] 对明年房地产市场预判 - 中国增量市场今明两年量会在11 - 12亿平米，看好未来5 - 10年市场，一线城市量波动、短期内下滑厉害但三四季度需求会释放，二线是出货主力 [9] - 需关注房产续期、房产税等问题，写字楼去化达11年多，商业14.8年，东北商办去化在25年以上 [9]

公司业务城市布局 - 公司代理销售额在一线城市约占25%，二线城市约占50%，三线城市约占20%，传统一二三线城市划分在弱化 [1] 长租公寓业务 - 长租公寓业务主要布局在一二线城市，获取房源途径包括政府持有的存量资产、部分城市中的城中村、开发商开发项目的自持部分、各类机构持有的房产资产 [1] - 长租公寓定增项目9月底获证监会受理，预计10月底前收到第一次反馈，后续还需过初审会、发审会，顺利的话可能在明年元旦至春节期间过发审会，进度取决于证监会审核 [4] 物业管理业务 - 国内消费升级最大市场在服务领域，公司主要提供工商、写字楼和园区管理服务，住宅物业竞争激烈，面临众多个人业主和业委会，且国内对住宅物业费有限价规定、人工成本上涨，商业物业主要面对企业业主或租户，物业费相对市场化 [3] 业务构成变化 - 未来传统业务占比会持续下降，金融、存量服务等新业务占比会持续提升 [5] 存量市场布局 - 存量市场内涵包括存量交易、租赁、存量管理和资产管理等，公司红璞公寓做长租，小样社区做联合办公，还有工商物业管理等，存量业务收入在公司总收入占比会越来越高 [6]

2016年业绩回顾 - 营业收入62.70亿元，同比增33.10%；归属上市公司股东的净利润7.47亿元，同比增46.69%；经营活动产生的现金流量净额22.94亿元，同比增409.17%；基本每股收益0.37元，同比增37.04%；加权平均净资产收益率19.47%，同比提升1.8个百分点；总资产77.84亿元，较上年末增5.22%；归属上市公司股东的净资产41.89亿元，较上年末增18.00% [1] - 新房交易：在全国172个城市1946个销售案场，覆盖新房房源超150万套；世联房联宝（电商）：进入全国105个城市，超1000个项目，联接700余个开发商、逾5万个中介门店、50余万经纪人、超10万置业客户；存量社区：进入20个城市，铺排社区管家网点168个；公寓运营：在全国20个城市展开，签约超2万家，开业运营近5000间，与1.5万多名璞客建立联接；工商物业：管理资产超2500亿人民币，运营管理服务面积超1000万平方米 [2] 2017年展望 - 初步估算不动产服务市场总规模约6.8万亿，2016年营收62.7亿元，占比不到千分之一，未来五年目标提升在不动产服务领域占比 [2] - 2017年预算营业收入86亿元，目标增长37%，不设净利润高增速目标，将继续对未来、存量、入口、系统投资 [2] 问答环节 投入方向 - 2017年在工商物业和长租公寓加大投入，长租公寓以“聚焦整收，适当涉入集中式散收”为策略，目标20个城市签约10万间，形成规模叠加增值服务；工商物业运营服务（包租业务）是投入重点 [3] 竞争对手上市看法及核心竞争力 - 竞争对手上市是积极现象，反映行业被资本市场接纳；全国组织市场化能力、贴近市场能力、轻资产属性利于公司保持核心竞争力和人员培养 [3] 金融业务发展 - 2016年金融政策调控使金融业务发展放缓，过去一年引进人才、设立风控体系、研发信贷产品，期望2017年放贷额增长、产品服务和风控水平提升 [3] 三四线城市机遇 - 世联房联宝（电商）业务在一二线周边和三四线市场发展较好，业务成熟，在三四线去库存基调下会受益 [3] 电商业务属性 - 世联房联宝业务积累大数据、建立分析系统，未来可探索叠加媒体属性；目前房地产大数据盈利难，因市场需求和增值不明确、地域性强 [4] 长租公寓收益 - 长租公寓第一年投入期亏损，第二年盈亏平衡，部分项目继续亏损，高装修成本项目3 - 4年回本；装修是重要投入，公司开展装修业务利用集采降成本，持续投入形成规模利于叠加增值服务 [4] 代理业务毛利率下降原因 - 去年四季度代理销售额受政策调控同比下降，服务团队未收缩，人力成本短期上升，长期属正常波动；未来放弃低利率项目，加强线上渠道，世联房联宝业务可能较快增长、利润率更高 [4] 电商业务服务对象 - 长期希望打造电商业务为开放式网上售楼处模式，整合线下资源，转换线上需求为线下成交，今年将尝试该模式 [4] 长租公寓ABS规划 - 公司有ABS经验，长租公寓长远目标100万间规模，会研究探索资产证券化模式 [5]

定增项目进展 - 公司建设长租公寓的定增项目于去年11月初收到证监会反馈意见，因需时间签订相关意向书或合同，申请延期至今年1月25日前回复，再融资审核趋严不影响长租公寓业务推进 [1] 限制性股票计划解锁业绩目标 - 2016 - 2019年营业收入不低于65/84.5/110/143亿元，或扣非净利不低于6/7.2/8.7/10.4亿元 [1] 房地产调控影响及展望 - 2016年预计净利变动幅度为20% - 50%，全年代理销售金额为5108亿，增速低于大市，因市场疯狂时对专业代理需求下降 [1] - 2017年房地产行业销售严峻，开发商可能加大对专业代理服务的需求 [2] 金融业务情况 - 去年引入不少金融人才，风控及不良贷款回收显著提升，下半年在合法合规前提下研发和上线不少新产品，2017年金融业务仍是重点之一 [2] 资管业务开展情况 - 资产服务覆盖商办物业、小样社区、长租公寓等，传统物管是基础，长租公寓是新增长点 [2] - 去年长租公寓已签约收房近3万间，进入22个重点城市，业务带来收入并创造入口和场景 [2] 新业务（装修）开展情况 - 去年四季度开始装修业务，以代理为入口，业务重心放于客户端和采购端，将是明年新的增长点 [2]

公司业务目标 - 今年代理销售额目标争取同比增长20%以上 [1] 金融业务情况 - 去年引入高端金融人才，风控水平提升 [3] - 去年在合法合规前提下，针对不同场景研发的金融产品类增至12款 [3] - 今年金融依然是重点发展业务之一 [3] 长租公寓业务情况 - 房源以集中式为主，装修成本摊销一般为5年，租约通常签8至15年 [3] - 业务主要落地于租赁需求旺盛的核心一二线城市 [3] - 长租公寓业务是公司新的服务入口，后期可叠加金融、家政、搬家等多样化服务 [3] 资产管理业务情况 - 早年收购北京安信行，推动资产服务业务战略实施，多年来保持稳定发展 [3] - 近年新增商业运营、小样社区、红璞公寓、养老等业务，丰富资产运营内容 [3] 三四线城市房地产市场看法 - 去年库存去化主要在一二线城市，三四线不明显 [3] - 预计2017年三四线城市以去库存为基调，政策会从减免税收、专项补贴、户口解决等多方面托举 [3] - 位于都市圈周边的三四线城市有机会 [3] 代理费率情况 - 代理费率取决于销售情况，市场销售严峻时费率会相应提高 [3]