深圳世联行集团股份有限公司 各位股东及代表： 作为深圳世联行集团股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董事，在2024 年度任期内，本人严格按照《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董 事管理办法》和《公司章程》《独立董事制度》的规定，以审慎严谨、尽职尽责 的态度履行了独立董事的职责，依法合规地行使了独立董事的权利，积极出席了 2023年度的相关会议，对相关事项发表了独立意见，维护公司整体利益和全体股 东尤其是中小股东的合法权益。现将2024年度履职情况报告如下： 一、独立董事的基本情况 本人吴文媛，中国国籍，无境外居留权，1966年3月18日生，重庆大学（原 重庆建筑工程学院)研究生学历。现任深圳市雅克兰德设计有限公司总经理，资 深规划师，低冲击发展在中国研究与行动小组召集人。主持项目《乐从镇北围片 区空间概念规划设计》，于2014年10月获第六届世界健康城市联盟会议DWA （Design for well-beingaward）空间设计优异奖，获得2015年中国城市化贡献 力人物奖，2017年获美国国务院邀请，作为IVLP访问学者。现任公司独立董事， 独立董事任期为2023年04月21日至2025年 ...

深圳世联行集团股份有限公司 2024年独立董事述职报告 （张建平） 一、独立董事的基本情况 本人张建平，中国国籍，无境外永久居留权，1966年生。本人自1991年7月 起在对外经济贸易大学国际商学院任教，曾任会计与财务管理学系主任、国际商 学院副院长，现为对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、对外经济贸 易大学资本市场与投融资研究中心主任。本人曾担任北京大学国发院、上海交通 大学、浙江大学、长江商学院、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京 科技大学和德克萨斯大学（美国）等十余家大学的EMBA"高级财务管理"客座教 授，曾获得10项国家级或省部级荣誉和4项校级荣誉，出版（包括合编）16本著 作，发表了二十多篇科研论文，主持过两项省部级课题，参与七项国家自然科学 基金、社科基金和部委委托项目。现任公司独立董事，任期为2022年12月29日至 2025年12月28日。目前还担任中国第一重型机械股份公司独立董事。 作为公司的独立董事，经自查，本人符合《上市公司独立董事管理办法》《深 圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号--主板上市公司规范运作》等相关法 律法规中对独立董事独立性的相关要求，不存在影响独立 ...

2024年独立董事述职报告 （马志达） 各位股东及代表： 作为深圳世联行集团股份有限公司（以下简称"公司"）的独立董事，在2024 年度，本人严格按照《公司法》《上市公司治理准则》《上市公司独立董事管理 办法》和《公司章程》《独立董事制度》的规定，以审慎严谨、尽职尽责的态度 履行了独立董事的职责，依法合规地行使了独立董事的权利，积极出席了2024年 度的相关会议，对相关事项发表了独立意见，维护公司整体利益和全体股东尤其 是中小股东的合法权益。现将2024年度履职情况报告如下： 一、独立董事的基本情况 本人马志达，中国国籍，持有澳门永久性居民身份证，1974年生，北京大学 政府管理学院政治系政治学博士学位。现任东西汇投资股份有限公司董事长、礼 达联马（珠海）股权投资管理有限公司董事长、澳马集团有限公司董事长、澳门 泊车管理股份有限公司董事、中国人民政治协商会议广东省委员会常务委員、澳 门特别行政区经济发展委员会委员、澳门特别行政区统计咨询委员会委员、澳门 中华总商会青年委员会主任等。现任公司独立董事，任期为2022年12月29日至 2025年12月28日。 作为公司的独立董事，经自查，本人符合《上市公司独立董事 ...

深圳世联行集团股份有限公司 董事会对独立董事独立性评估的专项意见 深圳世联行集团股份有限公司 根据中国证券监督管理委员会《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交 易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号--主板上市 公司规范运作》等要求，深圳世联行集团股份有限公司(以下简称"公司")董事 会，就公司在任独立董事马志达先生、郭天武先生、张建平先生、吴文媛女士独 立性进行评估并出具如下专项意见： 经核查独立董事马志达先生、郭天武先生、张建平先生、吴文媛女士的任职 经历以及签署的相关自查文件，上述人员未在公司担任除独立董事以外的任何职 务，也未在公司主要股东公司担任任何职务，与公司以及主要股东之间不存在利 害关系或其他可能妨碍其进行独立客观判断的关系，不存在影响独立董事独立性 的情况，符合《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律监 管指引第 1 号--主板上市公司规范运作》中对独立董事独立性的相关要求。 二〇二五年四月二十五日 董 事 会 ...

收入和利润（同比环比） - 2024年营业收入为24.45亿元，同比下降27.53%[22] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为-1.98亿元，同比改善33.09%[22] - 2024年扣除非经常性损益后的净利润为-2.44亿元，同比改善17.28%[22] - 2024年第四季度营业收入为7.03亿元，是全年最高的季度[27] - 2024年第四季度归属于上市公司股东的净利润为-1.77亿元，是全年亏损最大的季度[27] - 2024年营业收入244,458.89万元，同比下降27.53%，归属于上市公司股东的净利润亏损19,778.58万元，同比减亏9,783.08万元[49] - 四季度收入70,331.64万元，环比增长33.85%，同比降低9.48%[49] - 2024年总营业收入24.45亿元，同比下降27.53%，房地产中介服务业占比59.95%[91] - 房地产中介服务业营业收入14.655亿元，同比下降34.71%，毛利率14.49%，同比上升2.82个百分点[94] - 其他行业营业收入9.494亿元，同比下降12.79%，毛利率5.95%，同比上升2.50个百分点[94] - 综合销售业务营业收入5.372亿元，同比下降39.99%，毛利率25.49%，同比上升4.88个百分点[94] - 互联网+业务营业收入8.682亿元，同比下降31.30%，毛利率7.85%，同比上升2.36个百分点[94] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比下降28.97%，主要因互联网+业务渠道转介费减少3.943亿元及综合营销业务工资奖金减少3.104亿元[98] - 房地产中介服务业工资奖金占比31.45%，同比下降40.21%，渠道转介费占比54.86%，同比下降34.47%[96] - 公司管理费用同比下降30.96%，从251,423,166.03元减少至173,581,788.21元，主要由于工资奖金、办公物业等费用减少[108] - 公司财务费用同比下降1,842.42%，从1,234,431.02元降至-21,509,003.26元，主要由于融资利息费用减少1,842.32万元[108] - 公司研发费用同比下降22.63%[64] 大交易业务表现 - 大交易业务提供"策、媒、渠、销"一体化解决方案，按销售额比例收取佣金[39] - 大交易业务营业收入142,422.33万元，同比下降34.96%[51] - 大交易业务收入142,422.33万元，同比下降34.96%，占总营收58.98%[75] - 综合营销业务已结算销售额2024年为731.59亿元，同比下降42.02%[77] - 综合营销业务收入2024年为53,724.44万元，同比下降39.99%，平均费率提升至0.73%[77][79] - 公司累计未结算销售额约1,578亿元，预计未来3-9个月将带来10.60亿元收入[81] - 综合营销业务毛利1.369亿元，同比下降25.79%，毛利率提升4.88个百分点至25.49%[99][101] 大资管业务表现 - 大资管业务覆盖物业及综合设施管理、招商及空间运营、咨询顾问全价值链服务[44][45][47] - 大资管业务营业收入99,072.93万元，同比下降13.36%[58] - 大资管业务收入99,072.93万元，同比下降13.36%，占总营收41.02%[75] - 物业及综合设施管理业务收入2024年为79,320.99万元，同比下降4.97%，在管面积929万平方米[85] - 招商及空间运营业务总收入2024年为13,744.68万元，同比下降38.41%[86] - 咨询顾问业务收入2024年为6,007.26万元，同比下降29.88%[88] - 物业及综合设施管理业务毛利7146万元，同比增长5.12%，毛利率提升0.87个百分点至9.01%[99][101] - 招商及空间运营业务亏损2227万元，同比减亏2270万元[102] 各地区表现 - 华南区域收入2024年为125,290.72万元，占比51.88%，同比下降27.24%[89][90] - 深圳四季度新房住宅成交套数突破3.8万套同比增幅达146%[33] - 惠州公寓项目上门客户成交转化率高达20%[53] - 深圳公司采用新模式2个月内将"三无住宅项目"逆袭为区域爆品[53] - 深圳侨城坊出租率从2024年初的90%提升至95%，租金水平显著高于周边同类项目[61] 子公司表现 - 子公司先锋居善总资产为686,637,001.06元，净资产为-278,785,549.20元，营业收入为822,423,641.89元，净利润为-42,587,709.07元[132] - 子公司世联小贷总资产为642,319,756.06元，净资产为636,803,588.08元，营业收入为18,688,363.43元，净利润为-6,052,707.10元[132] - 子公司北京安信行总资产为268,078,196.08元，净资产为135,075,629.65元，营业收入为502,313,612.10元，净利润为10,374,627.94元[132] - 子公司山东世联总资产为171,615,671.52元，净资产为23,633,133.16元，营业收入为125,986,419.28元，净利润为10,388,453.18元[132] - 子公司横琴世联云服务总资产为130,250,580.39元，净资产为3,004,209.12元，营业收入为194,288,746.35元，净利润为2,371,277.99元[132] - 深圳世联合居物业管理有限公司报告期营业收入为0.61万元，亏损9.96万元[132] - 深圳世联宸安物业管理有限公司报告期营业收入为112.08万元，净利润24.42万元[132] - 世联先锋本报告期亏损6.45万元[134] - 上海股投实现营业收入1,480.19万元，亏损3,249.1万元[134] - 柳州世联实现营业收入513.04万元，亏损640.3万元[134] - 东莞更赢本报告期净利润6.85万元[134] - 安徽更赢本报告期净利润78.19万元[134] - 先锋居善营业收入同比下降35.32%[135] - 世联小贷营业收入同比下降50.54%[135] - 北京安信行营业收入同比下降15.93%[135] - 山东世联营业收入同比下降38.40%[136] - 横琴世联云服务营业收入同比增长14.71%[137] 管理层讨论和指引 - 2025年公司经营主线为"止跌回稳、重启增长"，聚焦房地产服务核心主业[139] - 公司计划通过创新驱动增长策略，整合人才、资金及资源支持新业务落地[141] - 将重塑组织架构，建立内部市场化核算体系并推行业绩共享激励机制[142] - 2025年将建立OMS运营管理系统实现数据驱动业务改善[143] - 推进业务流程再造、运营管理升级和业财一体化三大数字化工程[144] - 继续优化调整亏损业务和项目以提升整体盈利能力[145] - 针对逾期和坏账风险构建"四位一体"催收体系[146] 现金流和债务 - 2024年经营活动产生的现金流量净额为0.66亿元，同比下降85.23%[22] - 公司经营活动产生的现金流量净额同比下降85.23%，从448,495,878.79元减少至66,235,171.04元，主要由于贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少22,506万元[110] - 公司筹资活动现金流入同比下降94.12%，从373,334,000.00元减少至21,955,936.32元，主要由于向银行借款同比减少34,950万元[111] - 公司筹资活动现金流出同比下降79.88%，从1,111,568,333.59元减少至223,696,468.73元，主要由于偿还银行借款同比减少48,470万元[111] - 公司资产负债率33.14%，同比减少9.38个百分点，借款余额2100万元[48] - 2024年偿还银行长期借款1.51亿元，贷款余额降至2,100万元，资产负债率33.14%[64] 非经常性损益 - 2024年非经常性损益项目合计为0.47亿元，主要包括资产处置收益0.38亿元和政府补助0.16亿元[29] - 公司公允价值变动收益同比改善65.54%，从-98,391,119.53元升至-33,901,158.98元，主要由于其他非流动金融资产公允价值损失减少[108] - 公司资产处置收益同比大幅增长900.90%，从4,474,599.48元增至44,786,104.91元，主要由于租赁合同提前终止确认处置收益增加[108] 行业和市场趋势 - 2024年中国商品房销售面积9.74亿㎡同比下降12.9% 销售金额9.68万亿元同比下降17.1%[33] - 百城新建住宅价格上涨2.68% 二手房价格累计下跌7.26%[33] - 2024年A股、港股90家内地房企中仅三成预计盈利 部分房企全年亏损超百亿[34] - 一线城市首套首付比例降至15%历史低位 供给侧改革释放资金超万亿元[34] - 2025年保障房与商品房供给结构将向3:7比例演进[35] - 适老化住房需求占比预计提升至40% 健康住宅标准覆盖90%新建项目[35] - 零碳建筑占比突破30% 建筑光伏一体化市场迈向万亿规模[36] 公司治理和股东结构 - 公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司[14] - 公司全资子公司包括北京世联、东莞世联、上海世联等遍布全国的多家房地产顾问公司[14] - 公司控股子公司包括山东世联、北京安信行、厦门立丹行等[14] - 公司控股股东承诺在2026年8月28日前解决同业竞争问题[167] - 公司控股股东旗下物业管理业务与上市公司存在同业竞争[167] - 公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东[161] - 公司高级管理人员未在控股股东单位领取报酬[163] - 公司作为独立纳税人，不存在与股东混合纳税情况[166] 高管变动和薪酬 - 原董事长胡嘉因个人原因于2025年1月16日离任[174][178] - 原总经理朱敏因退休于2024年5月20日离任[176][178] - 原监事会主席袁鸿昌因个人原因于2024年9月27日离任[177][178] - 原副总经理史剑华因个人原因于2024年2月29日解聘[178] - 董事长陈卫城从公司获得的税前报酬总额为0元[195] - 联席董事长陈劲松从公司获得的税前报酬总额为48.1万元[195] - 董事兼总经理朱江从公司获得的税前报酬总额为148.4万元[195] - 独立董事马志达、郭天武、张建平、吴文媛各自从公司获得的税前报酬总额均为18万元[195] - 副总经理王兵从公司获得的税前报酬总额为81.05万元[195] - 财务总监陈志聪从公司获得的税前报酬总额为56.99万元[195] - 董事会秘书吴惠明从公司获得的税前报酬总额为58.85万元[195] - 公司董事、监事和高级管理人员2024年度税前报酬总额合计为740.58万元[195] 其他重要事项 - 公司2024年不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[6] - 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润均为负值[22] - 公司出售深圳世联先锋投资有限公司100%股权，交易价格为0万元，该股权对公司净利润影响为-1,235.79万元，占净利润总额的6.25%[130] - 被动形成财务资助的计提减值损失为7,266.69万元[131] - 公司前五名客户合计销售金额为444,135,449.44元，占年度销售总额的18.16%，其中关联方销售额占比4.63%[105] - 公司前五名供应商合计采购金额为109,703,649.54元，占年度采购总额的8.01%，关联方采购额占比0.00%[107]

证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2025-013 深圳世联行集团股份有限公司 关于转让不动产基金份额的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、本次交易概述 1、深圳世联行集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2016 年 9 月 29 日召开第四届董事会第二次会议、2016 年 10 月 17 日召开 2016 年第五次临时股 东大会，审议通过了《关于对外投资设立不动产基金暨关联交易的议案》，同意 公司全资子公司深圳世联投资有限公司（以下简称"世联投资"）与深圳同创锦 绣资产管理有限公司(以下简称"同创锦绣"）、深圳世联同创资产管理有限公司 （基金管理人，以下简称"管理人"）签署《合作协议》，由管理人发起设立"世 联同创不动产稳健 1 号"（暂定名）契约型不动产基金，以开展不动产类投资业 务。不动产基金的初始规模不超过 10 亿元人民币（经基金全体投资者协商一致， 可根据投资环境和投资进度的变化情况扩大或缩小基金的总规模），世联投资或 其关联公司拟以自有资金认缴出资不超过（含）人民币 6 亿元。2016 年 10 月 19 ...

证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2025-012 深圳世联行集团股份有限公司 第六届董事会第二十次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，没有虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏。 深圳世联行集团股份有限公司（以下简称"世联行"或"公司"）第六届董 事会第二十次会议通知于 2025 年 4 月 20 日以邮件和电话方式送达各位董事，会 议于 2025 年 4 月 21 日以通讯方式在公司会议室举行，会议应到董事 11 名，实 际到会董事 11 名。会议由董事长陈卫城先生主持。会议的召开和表决程序符合 《公司法》和《公司章程》的有关规定。与会董事经认真审议，通过如下决议： 一、审议通过《关于转让不动产基金份额的议案》 《关于转让不动产基金份额的公告》全文刊登于2025年4月22日的《证券时 报》和巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn)上。 表决结果：11票同意、0票反对、0票弃权。 特此公告。 深圳世联行集团股份有限公司 董 事 会 二〇二五年四月二十二日 ...

深圳世联行集团股份有限公司 审计委员会工作细则 （2025年4月） 第一章 总 则 第三条 审计委员会根据《公司章程》和本工作细则规定的职责范围履行职责，独立工 作，不受公司其他部门干涉。 第二章 人员构成 第四条 审计委员会成员应当为不在公司担任高级管理人员的董事，并具备履行审计委 员会工作职责的专业知识和经验。审计委员会成员由不少于3名董事组成，独立董事应当过 半数，其中至少应有一名独立董事是会计专业人士。董事会成员中的职工代表可以成为审计 委员会成员。 第五条 审计委员会成员由董事长、二分之一以上独立董事或者全体董事的三分之一提 名，并由董事会选举产生。 第六条 审计委员会设召集人一名，由具有会计专业背景的独立董事担任。召集人在委 员内选举，并报董事会批准。 1 第一条 为提高深圳世联行集团股份有限公司（以下简称"公司"）内部控制能力，强 化董事会决策功能，做到事前审核、专业审计，确保董事会的有效监督，完善公司治理结 构，公司特设董事会审计委员会(以下简称"审计委员会"或"委员会")，作为负责公司 内、外部审计的沟通、监督和核查工作的专门机构。 第二条 为确保审计委员会规范、高效地开展工作，公司董事会根 ...

深圳世联行集团股份有限公司 总经理工作细则 （2025 年 4 月） 第一章 总则 第一条 为更好地管理深圳世联行集团股份有限公司（以下简称"公司"）经营工作， 促进公司经营管理的制度化、规范化、科学化，确保公司重大生产经营决策的正确性、合理 性，提高民主决策、科学决策水平，以使公司的生产经营高效有序进行，根据《中华人民共 和国公司法》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》 等有关法律、法规、规范性文件，以及《深圳世联行集团股份有限公司章程》（以下简称"《公 司章程》"）的有关规定，并结合公司的实际情况，制定本细则。 第二章 总经理任职资格和任免程序 第二条 公司设总经理一名，视工作需要设置副总经理若干名。 第三条 公司总经理主持公司日常业务经营和管理工作，并受董事会委托组织实施董事 会会议决议，对董事会负责。 第四条 本工作规则所称总经理是指总经理本人或经合法授权以总经理名义对外行使其 权限的高级管理人员。 第五条 有下列情形之一的，不得担任本公司总经理： （一）无民事行为能力或者限制民事行为能力； （二）因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序，被判处 ...

深圳世联行集团股份有限公司 对外担保管理制度 （2025年4月） 第一章总则 第一条为严格执行中国证券监督管理委员会与深圳证券交易所公布的相关规定，规范深圳世 联行集团股份有限公司(以下简称"公司")对外担保的管理，保护公司财产安全，控制财务 和经营风险，特制定本制度。 第二条本制度制定依据为：《中华人民共和国民法典》及相关司法解释、《中华人民共和国 公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司监管指引第8号——上市公司资金往来、 对外担保的监管要求》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规、规范性文件以及 《深圳世联行集团股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"）。 第三条释义： 1、本制度所称"担保"，是指公司或控股子公司以第三人身份，为他人提供的保证、 抵押、质押、留置等，包括公司或控股子公司对外提供的担保、公司对控股子公司的担保、 控股子公司对合并报表范围内的其他主体提供担保。具体种类包括： （1）为他人债务提供担保，包括一般债务、借款、发行债券、基金产品、信托产品、 资产管理计划等； （2）银行开立信用证、银行开具承兑汇票、开具保函等的担保； （3）签署具有担保效力或具有担保意思表示、加入 ...