红璞公寓情况 - 发展2年进入25个城市，遍布一线和强二线城市 [2] - 红璞假日系列短租产品在8个城市布局，共12个店 [2] - 2016年广州和武汉市场份额第一，2017年杭州市场占有率第一 [2] 红璞公寓优势 运营优势 - TOB深服务能力、全国化组织地区深耕、服务意识 [2] - 多路径获取房源、更多合作模式、投入轻、有完整资产解决方案 [2][3] 产品优势 - 了解目标客户需求打造不同产品线 [3] - 人性化，综合考虑客户需求 [3] - 风格多样 [3] - 高坪效，小面积保证基础功能 [3] - 低成本 [3] - 嵌入后端服务 [3] 问答环节要点 客户群体与房源选择 - 目前面向年轻无小孩人群，会逐步完善产品，配合政府和国企，以当地房源为主，当地房源基本配备学位 [3] 开发商资源集中影响 - 今年上半年前十房企市场占有率超30%，未来前十名会占50%，既是机遇也是挑战 [3] - 上车盘指数显示一线城市购房压力大，未来租赁市场规模大 [4] 运营模式 - 从“二房东”业务做起，现以轻资产模式拓展，已发行五支基金，管理32亿基金规模，未来结合资产管理与公寓运营 [4] 城市布局 - 不抢占北上深市场，根据人口和租赁状态选广州、武汉等城市发展 [4] 国有资本介入影响 - 国有资本介入对轻资产服务行业的世联行是利好，可协助资产运营增值 [5] - 世联行运作随社会需求和市场合作状态改变，国企更看重形象、服务质量和综合税收成本 [5] 房联保业务 - 2014年收入6000多万，15年7亿，16年15亿，今年达预期，正成为整合渠道服务开发商的重要平台 [5] 拿房源比例 - 以居住类物业和政府交付类物业为主，产房改公寓风险大 [6] 金融策略 - 把轻资产业务分资源型和资金型，与资源方合作，开放股权端，引入资金端，加快资产管理业务 [6]

公司财务数据 - 上半年营业收入33.38亿元，同比增长23.83% [3] - 归母净利润2.85亿元，同比增长40.49% [3] - 经营活动现金流出多，因金融业务放量和公寓业务收房、装配投入上升 [3] - 总资产接近100亿元，同比增长28.23% [3] - 归母净资产43.3亿元，同比增长33.37% [3] 收入构成原因 互联网 + 业务 - 收入9.2亿元，同比增长61.25%，毛利2.03亿元，同比增长318.98% [3] 金融业务 - 上半年放贷额63.41亿元，同比增长285.26%，贷款余额32.98亿元，同比增长105.22%，5、6、7月业务量达去年单月极值 [3] 长租公寓业务 - 收入6767万，同比上升近5倍，4万套房装配完成后出房，出租率可观，装修后一个月达90%，两个月达94% [3] 长租公寓线上平台构建 系统定位 - 给业务赋能，支持集约管理，实现规模发展和模式创新，有线上客户、内部员工、商户平台三个用户群 [4] 平台功能 - 全流程线上作业，涵盖拓展配置、营销、销售、运营等环节，有财务测算、跟踪、审批等支撑 [4] - 便捷移动作业方案，实现移动化办公，提升效率 [4] - 电子签约方案，从需求确认到租金到款最短5分钟，保证合约有效性和风险管控 [4] - 一体化支付解决方案，无现金交易，减轻财务对账压力 [4] - 完善财务跟踪机制，量化管理项目，跟踪指标判断健康度 [4] - 多渠道营销支撑，通过线上平台和线下活动营销，提高曝光率 [5] - 丰富客户自助场景，业务闭环可在微信和移动应用实现，降低工作压力，提升体验 [5] - 开放增值体系构建，基于规模开发增值业务，构建生态 [5] 金融业务金融科技 核心能力 - 交易能力，保证金融交易过程资金安全、可靠、稳定，兼顾体验、效率和速度 [5] - 数据洞察能力，预测流动性风险和进行风控 [5] - 决策能力，基于数据洞察进行金融决策 [5] 业务赋能 - 流程赋能，管控金融流程，提升管理效率，进行成本管理 [6] - 流量赋能，运用线下流量，推送客户流量给业务团队 [6] - 风控赋能，为业务员提供用户画像，判断客户信用 [6] - 管理赋能，让业务人员和合作渠道了解产品、订单和利润情况 [6] - 资金赋能，管控资金流 [6] 具备能力 - 高精准低成本获客，通过流量、数据和决策能力实现 [6] - 强有力风控，基于数据洞察和决策能力 [7] - 高效运营体系，把控交易能力和全流程管理 [7] 互联网 + 业务（房联宝业务） 业务情况 - 2017年上半年布局178个城市，执行669个项目，创收9.19亿，在23个大中城市电商TOP3，创收增长61.25%，毛利润增长318.98% [7] - 新拓展73个城市，链接50万以上经纪人，世联会员超500万，接到超40万直销咨询 [7] 增长驱动 - 立足世联组织优势，代理业务B端口碑好，入口规模大，项目重合度低，增长潜力大 [7] - 省域深耕，下沉三四线城市，开拓73个，创收2.6亿，占总收入28.8% [7] - 营销总包扩大单盘利润，具备全产业链服务能力，单盘利润和创收增长 [7] - 全产业链资源链接，链接经纪公司超2万，经纪人门店5万以上，经纪人50万，供应商资源超2万家 [7][8] 问答环节 金融业务 - 引入IT的ABS系统管理资金，提高现金流使用效率，资金状况良好，坚持轻资产运营，资产受银行追捧 [8] - 上半年放贷量同比增长280%，收入同比下滑因贷款发放后立即提准备金，拨备比例1.5%，超过银行水平 [8] 房联宝业务 - 盈利模式经历团购、渠道平台、总包平台三个阶段，营销总包占比41%，收取信息服务费、佣金和开发商付费 [8] - 今年营销总包占比提高，运营效率提升，成本降低，竞争压力不大，利润增长有保障 [8] 长租公寓业务 - 短期降低利润打开租赁入口，通过其他业务平衡利润，优先拓展新业务 [9] - 获取房源方式多样化，与开发商关系密切，严格控制项目收益 [9] 政策理解 - 租售同权是房地产下半场重要政策，将撬动非商品住宅市场，未来租赁有很大发展 [9] 代理销售业务 - 房地产行业集中度提升对代理商有一定影响，推出房联宝利于渠道下沉，市场空间仍较大 [9] 管控运营能力 - 中国轻资产靠人和系统协同，团队文化重要，组织红利在系统加速下释放 [9][10] 经营现金流 - 通过投资打开市场、利用上市公司融资优势、采用ABS和REITs等方式保证现金流为正 [10] 新业务探索 - 理智选项目，不做不成熟小业务，分享错误经验提高成功率 [10] - 看好所有围绕客户与不动产链接的业务 [10]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位有中信证券、海富通基金等 [1] - 时间为2020年1月16日10:00 - 11:00 [1] - 地点在世联行总部15楼 [1] - 上市公司接待人员有副总经理兼董秘王立先生等 [1] 长租公寓业务 - 公司看好长租公寓在中国的发展，坚持轻资产服务为发展方向 [1] - 拓展政府人才房和企业产业园区配套公寓的轻资产托管项目，降低资本性支出 [1] 金融业务 - 主动控制规模，加强风控，聚焦以“房”为主的场景 [1] - 为大交易业务板块提供助力 [1] 交易业务 - 高集中度开发商对新房交易服务专业化和组织化需求更高，市场需要专业公司提供差异化服务 [3] - 与58、同策共建PMLS新房联卖平台，实现交易业务各环节贯通 [3] - 利用互联网流量和平台优势，增强经纪人粘性，助力交易业务 [3] 合作原因 - 与同策优势区域互补，巩固新房代理市场份额 [3] - 利于推进PMLS新房联卖平台建设，贯通新房代理和渠道市场，打通二、三级联动 [3] 物业管理业务 - 聚焦商办物业，提供基础服务和行政服务外包 [3] - 致力于成为空间管理服务提供者 [3]

公司财务数据 - 2017年公司实现营业收入82.1亿元，同比增长31%；归属上市公司股东的净利润为10.0亿元，同比增长34% [4] - 代理销售业务收入37.8亿元，同比增长7.7%，进入185个城市，2100多个案场 [4] - “互联网 + ”业务实现营业收入23.5亿元，同比增长62%，毛利润5.3亿元，同比增长90%，年底完成186个城市服务布局，新布局三、四线城市81个，合作项目累计超1000个 [4] - 截止2017年底，金融业务贷款余额为49.5亿元，同比增长318% [4] - 红璞公寓业务实现收入2.1亿元，同比增加388%，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，全国签约间数超10万间，已布局29个城市 [4] 业务发展问答 长租公寓业务 - 公司在长租公寓投入超10亿元，包括装修、底租和押金、重资产收购项目资金，预计一套房四年半左右盈利，正调整结构尝试重资产和委托管理模式 [4] - 认为一线城市租金可能达天花板，二线城市远未到达，公司主要布局核心二线城市，未来重点布局3 - 5年租金可能明显升值的城市 [4] 世联君汇 - 因新三板交易不活跃，定价和融资功能基本丧失，世联君汇从事办公商业物业管理和资产管理业务，退市后引入战略股东等方式更灵活，利于发展 [5] 楼市走势与公司理念 - 中国房地产发展基础逻辑改变，定价模式从新增资产定价的市场比较法变为收益还原法，未来十年将完成都市化，判断市场需考虑三个不同发展阶段的世界 [5] 房联宝业务 - 互联网 + 业务分电商、分销、平台型营销总包三个阶段，营销总包模式在收入中占比46%，单盘利润是团购、渠道模式的2 - 3倍 [5] 负债率问题 - 公司负债率16年之前维持在40 - 50%，17年超60%，因金融和投资业务上量造成，未来会控制在合理范围，目前认为仍可控 [5][6] 新房销售市场 - 传统代理市场占有率略有下降，加上电商后综合上升，未来交易板块仍是重要收入来源，三年后长租公寓可能成重要板块 [6] 小贷业务 - 世联金融可持续性强，符合国家金融改革方向，客户和资金有保障，利差有空间，预计2018年略有收窄 [6] - 2017年金融业务不良率低，未来从加强风控组织建设、金融科技系统建设、调整风控政策三方面把控风险 [6] 长租业务融资 - ABS融资成本偏高，公司有其他低成本融资方式，未来融资模式由成本决定 [6]

一季度财务数据 - 交易服务的代理业务同比下降25%，原因是信贷政策转变，银行放款变慢影响收入确认速度 [3] - 交易服务的互联网 + 业务一季度基本持平，因春节在2月影响工作开展 [3] - 交易后服务的金融服务同比增长176%，装修业务同比增长863% [3] - 公司细分的子项业务有10项，交易后服务和资产运营服务占总营收30%，互联网 + 业务和物业管理业务占总收入30%左右且增长约5%，代理业务和顾问业务占总收入不到40%且收入同比下降 [3] - 公司整体业务有增长、持平部分，持平部分一季度布局，二季度和后续会好转，二季度半年报预测利润增长0 - 20% [3][4] 业务问答 互联网 + 业务 - 发展模式基于三四五线或城乡结合部市场及分销市场，有较好增长性，与搜房网、房天下媒体电商模式不同，公司是渠道电商 [4][5] 金融业务 - 银行资金紧张，公司根据市场状况调整产品，态度谨慎，但业务需求量大，有通道模式且积累了能力，后续发展速度会快，今年收入增长有保障 [5] 长租公寓业务 - 17年收入达2亿元，去年底在管公寓3.5万间，五月推出一期供应，一季度净流出资金2.8亿元 [5][6] - 公司依托上市公司优势找合适融资方式，做了资产证券化准备 [6] 装修业务 - 针对B端和C端客户，处于培育期，投入按五年摊销，一间房装修成本3.5万到4万（含家电） [6] 可转债项目 - 项目仍在审批，公司向证监会解释业务与房地产的关系 [7] 合作意向 - 公司谋求与国企、央企、政府下属公司等合作，做各种努力 [7] 下半年展望 - 历年上半年完成全年目标35%左右，不超40%，业务与市场好坏相关性不同，房地产市场需求端取决于政策是否放开，公司争取把握政策机会 [8]

公司基本信息 - 证券代码为 002285，证券简称为世联行 [1] - 2018 年 8 月 22 日以电话通讯方式在世联行总部 15 楼举行业绩说明会 [3] - 接待人员包括董事、总经理朱敏女士等 [3] - 参与单位众多，涵盖各类投资机构、银行、证券等 [2][3] 半年度财务数据 - 营业收入 36.73 亿元，同比增长 10.04%；归属上市公司股东的净利润 2.98 亿元，同比增长 4.55% [3] - 代理服务业务营业收入 14.14 亿元，同比降低 14.48% [3] - 互联网 + 业务营业收入 10.04 亿元，同比增长 9.16% [3] - 金融服务业务营业收入 3.97 亿元，同比增长 88.86% [3] - 装修服务业务收入 1.71 亿元，同比增长 241.77% [3] - 公寓业务营业收入 1.67 亿元，同比增长 146.72% [3] - 物业管理服务业务收费面积增加 167.34 万平方米，营业收入 2.29 亿元，同比增长 13.93% [3] 问答环节要点 房地产市场应对策略 - 上半年全国房地产交易面积增长 3.3%，交易额增长 13.2%，开发商现金流回款压力大，公司代理服务费率从去年同期 0.82% 升至 0.83%，可助开发商销售改善现金流 [4] - 公司营业收入分四大板块，仅交易服务板块中代理服务业务同比收入下降，其他板块均同比增长，如金融服务增 88.86%、装修服务增 241.77% 等 [4] 代理服务业务情况 - 代理服务业务收入确认需开发企业签合同并收到按揭款，宏观调控和金融去杠杆使结算滞后、收入看似下滑 [4] - 已将代理服务和互联网 + 业务合并成大交易服务板块，预期以互联网 + 为主，并非整体服务数量下降 [4][5] 长租公寓业务情况 - 公寓业务面临金融压力，扩充运营间数速度减慢，立项预计 5 年回收期，管理后将缩短，坚持投资并保证财务稳健 [5] - 2017 年年报运营间数约三万五千间，2018 年半年报变为三万间，是因将分散式向集中式转换，去量难标准化公寓，现运营间数质量更好、盈利性更高 [5] 装修业务发展战略 - 公司具备规模化和标准化装修优势，在公寓业务集采、市场把控、用户交互方面有优势，预期推动装修业务发展 [6] - 装修业务以互联网交流，控制产品制定和主材选择，与供应商合作打磨标准化，将与红璞公寓共同发展，成为营收增长点 [6] 物业管理业务情况 - 物业管理服务业务营收同比增长近 14%，收费面积从 368 万平方米增长至 536 万平方米，增长近 50% [6] - 业务集中在写字楼和园区物业管理，服务百度、小米等，2018 年新签约阿里巴巴数据中心等，未来继续发力，不涉入住宅物业管理 [6][7] 大数据战略 - 2015 年至今持续加大内部数据整理和挖掘投入，建立 IT 团队打通业务数据，从自身业务端获取数据 [7] - 在多业务进行数据融通变现，与大型互联网公司洽谈合作，预期与同行业在基础数据合作，通过托管扩大数据量增厚利润 [7]

收入和利润（同比环比） - 第三季度营业收入为9.04亿元人民币，同比下降42.92%[5] - 年初至报告期末营业收入为29.56亿元人民币，同比下降33.95%[5] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为-4633.47万元人民币，同比下降210.11%[5] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为-1971.85万元人民币，同比下降117.44%[5] - 第三季度扣除非经常性损益的净利润为-1.06亿元人民币，同比下降423.57%[5] - 年初至报告期末扣除非经常性损益的净利润为-1.47亿元人民币，同比下降4765.76%[5] - 营业收入为295,564.87万元，同比下降33.95%，主要受宏观经济和房地产市场影响[14] - 公司2022年1-9月主营业务收入29.36亿元，同比下降33.37%[18] - 营业收入从44.75亿元下降至29.56亿元，同比下降34.0%[29] - 净利润为-18,057,610.47元，同比下降115.6%[31] - 基本每股收益为-0.01元，同比下降116.7%[32] 成本和费用（同比环比） - 营业成本为266,722.02万元，同比下降31.77%，因收入减少导致人力成本和第三方费用相应降低[14] - 财务费用为4,621.76万元，同比下降56.02%，租赁融资费用和银行借款利息减少[15] - 支付给职工现金为131,746.58万元，同比下降30.83%，因业务重组和收入减少[16] - 营业成本从39.09亿元下降至26.67亿元，同比下降31.8%[29] - 财务费用从1.05亿元减少至0.46亿元，同比下降56.0%[29] 各业务线表现 - 大交易业务收入同比下降41.21%[10] - 城市资产管理业务收入同比增长13.77%[10] - 大交易服务业务收入19.53亿元，同比下降41.21%，占总收入66.52%[18] - 大资管服务业务收入9.83亿元，同比下降9.33%，占总收入33.48%[18] - 城市资产管理业务收入同比增长13.77%[18] 各地区表现 - 华南区域收入13.48亿元，同比下降32.06%，占总收入45.93%[19] - 华东区域收入5.03亿元，同比下降31.08%，占总收入17.12%[19] - 华北区域收入4.73亿元，同比下降30.18%，占总收入16.10%[19] - 华中及西南区域收入3.37亿元，同比下降38.22%，占总收入11.47%[19] - 山东区域收入2.76亿元，同比下降41.40%，占总收入9.38%[19] 现金流量 - 年初至报告期末经营活动现金流量净额为3.31亿元人民币，同比下降38.02%[5] - 收到其他与经营活动有关的现金为97,559.79万元，同比下降43.51%，因贷款回收和保证金减少[16] - 经营活动产生的现金流量净额为330,683,039.55元，同比下降38.0%[32] - 销售商品、提供劳务收到的现金为3,301,278,935.04元，同比下降28.6%[32] - 投资活动产生的现金流量净额为-24,326,377.51元，同比下降107.9%[33] - 筹资活动产生的现金流量净额为-354,704,440.30元，同比改善63.6%[33] - 期末现金及现金等价物余额为1,789,282,454.84元，较期初下降2.6%[33] 资产和负债变动 - 总资产为73.58亿元人民币，较上年度末下降17.88%[5] - 贷款余额为41,842.37万元，同比下降51.11%，公司主动控制金融服务业务规模[13] - 使用权资产为31,254.43万元，同比下降70.11%，主要因转让子公司股权后不再合并[13] - 租赁负债为26,423.66万元，同比下降76.34%，同样因转让子公司股权导致[13] - 取得借款收到的现金为21,973.60万元，同比下降85.19%，银行借款和大股东借款减少[17] - 总资产从896.00亿元减少至735.77亿元，同比下降17.9%[26][28] - 总负债从518.37亿元减少至360.46亿元，同比下降30.5%[27][28] - 短期借款从4.27亿元减少至2.00亿元，同比下降53.2%[27] - 长期借款从1.99亿元减少至0.49亿元，同比下降75.3%[27] - 应收账款从11.49亿元减少至10.59亿元，同比下降7.8%[26] - 存货从0.81亿元减少至0.56亿元，同比下降30.6%[26] - 归属于母公司所有者权益从37.03亿元微降至36.85亿元，同比下降0.5%[28] 减值损失及投资收益 - 信用减值损失为-9,693.97万元，同比增加104.16%，主要因贷款坏账准备计提增加[15] - 对联营企业和合营企业的投资收益为-931,681.66元，同比下降128.9%[31] - 信用减值损失为-96,939,700.59元，同比扩大104.1%[31] - 资产减值损失为-3,826,046.44元，同比扩大26.4%[31] 管理层讨论和指引 - 公司未结算代理销售额2040亿元，预计未来3-9个月产生代理费收入14.56亿元[20]

财务数据关键指标变化（同比） - 营业收入为20.51亿元，同比下降29.04%[27] - 公司2022年上半年营业收入205,139.97万元同比下降29.04%[40] - 总营业收入205,139.97万元，同比下降29.04%[61][62] - 营业收入同比下降29.04%至20.51亿元[79][84] - 公司营业收入同比下降29.04%至20.51亿元[87] - 营业总收入同比下降29.0%至20.51亿元，去年同期为28.91亿元[181] - 归属于上市公司股东的净利润为2661.63万元，同比下降62.52%[27] - 归属于上市公司股东的净利润2,661.63万元同比下降62.52%[40] - 归属于上市公司股东的净利润2,661.63万元，同比下降62.52%[61][62] - 净利润同比下降51.6%至3057.3万元，去年同期为6312.5万元[182] - 归属于母公司所有者的净利润同比下降62.5%至2661.6万元，去年同期为7101.0万元[182] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-4069.96万元，同比下降37.06%[27] - 经营活动产生的现金流量净额为1.93亿元，同比下降25.60%[27] - 经营活动现金流量净额1.93亿元，同比下降25.62%[187] - 基本每股收益为0.01元/股，同比下降75.00%[27] - 基本每股收益同比下降75.0%至0.01元，去年同期为0.04元[183] - 加权平均净资产收益率为0.72%，同比下降0.66个百分点[27] - 总资产为82.44亿元，较上年度末下降7.99%[27] - 公司总资产从年初896.00亿元下降至824.39亿元，减少71.61亿元（8.0%）[175][176] - 综合收益总额为-1487.64万元，同比改善95.37%[186] 成本和费用（同比） - 营业成本同比下降30.44%至17.90亿元[79][84] - 营业成本同比下降30.4%至17.90亿元，去年同期为25.74亿元[182] - 财务费用同比下降49.32%至3712.29万元，主要因租赁融资和利息费用减少[84] - 财务费用同比下降49.3%至3712.3万元，去年同期为7324.7万元[182] - 利息收入同比下降19.3%至1151.3万元，去年同期为1426.4万元[182] - 信用减值损失同比增长1658.31%至-6131.29万元，因应收款项计提增加[86] - 信用减值损失扩大至-6131.3万元，去年同期为-348.7万元[182] - 所得税费用同比下降102.41%至-121.46万元，因利润总额下降[84] 大交易业务表现 - 大交易业务营业收入137,299.45万元同比下降36.24%[41] - 大交易业务毛利率提升2.6个百分点达到17.05%[41] - 代理销售业务按销售额比例收取佣金[36] - 代理销售业务营业收入69,783.00万元同比下降37.33%[44] - 代理销售业务毛利率提升3.41个百分点达到22.74%[44] - 代理销售业务收入同比下降37.33%至6.98亿元，已结算代理销售额下降37.05%至901.07亿元，结算面积下降50.00%至654.48万平方米[65][66] - 公司累计未结算代理销售额约2,025亿元，预计未来3-9个月将带来14.58亿元代理费收入，其中控股子公司部分约1,610亿元对应11.03亿元收入[67] - 代理销售业务收入同比下降37.33%，成本同比下降39.97%，毛利率上升3.41个百分点至22.74%[80][82] - 房地产中介服务收入同比下降34.99%至13.69亿元，占营收比重66.74%[87] - 大交易业务诉讼涉案金额34,345.89万元[133] 互联网+业务表现 - 互联网+业务打造开发商、渠道、公司三方管理平台[36] - 互联网+业务营业收入62,003.79万元同比下降32.38%[45] - 互联网+业务毛利率提升3.8个百分点达到5.66%[45] - 互联网+业务收入同比下降32.38%至6.20亿元，在执行项目数减少294个至1,516个，未结转预收款降至3,063.86万元[68] - 互联网+业务毛利同比增长105.32%至3508.09万元，毛利率上升3.80个百分点至5.66%[80][82] 金融服务业务表现 - 金融业务营业收入5,512.66万元同比下降55.25%[46] - 金融服务业务收入同比下降55.25%至5,512.66万元，公司主动控制业务规模并强化风险管控[69] - 金融服务业务收入同比下降55.25%至5512.66万元，毛利率提升9.21个百分点至73.12%[87][90] - 金融服务业务收入同比下降55.25%，毛利率上升9.21个百分点至73.12%[80][82] - 金融业务贷款类诉讼涉案金额894.73万元，其中约3.9%案件已还清欠款涉及金额约35万元[133] 大资管业务表现 - 大资管业务营业收入66,522.76万元同比下降3.38%[48] - 城市资产管理业务营业收入39,285.44万元，同比增长24.06%[51] - 在管全委托项目106个，较上年同期净增加5个[51] - 在管合约面积755万平方米，较上年同期净增加116万平方米[51] - 城市资产管理业务收入同比增长24.06%至3.93亿元，在管项目净增5个至106个，管理面积增加116万平方米至755万平方米[72] - 城市资产管理业务收入同比增长24.06%至3.93亿元，占营收比重提升至19.15%[87][90] - 城市资产管理业务毛利同比增长5.01%至4210.43万元，毛利率下降1.94个百分点至10.72%[81][83] - 空间运营及招商业务营业收入22,121.65万元，同比下降25.32%[52] - 空间运营业务实现同期减亏1,705.63万元[52] - 空间运营及招商业务总收入下降25.32%至2.21亿元，其中装修服务收入增长87.61%至6,376.52万元，招商服务收入下降81.78%至243.33万元[74] - 公寓酒店管理业务收入下降40.91%至5,010.39万元，扣除业务转让影响后实际增长1.98%[75] - 红璞公寓运营管理房间数量12,926间[53] - 悠租云系统输出管理房间数量56,945间[53] - 咨询顾问业务营业收入5,115.67万元，同比下降32.38%[54] - 顾问服务业务收入下降32.38%至5,115.67万元，年度执行合约数减少82个至230个[76][77] - 大资管业务诉讼涉案金额10,619.68万元[133] 各地区表现 - 分区域收入中山东区域下降幅度最大达36.69%至1.98亿元，华南区域收入占比最高达44.81%金额9.13亿元[78] - 华南区域收入同比下降27.37%至9.24亿元，仍为最大收入贡献区域占比45.03%[87][89] - 华中及西南区域收入同比下降36.68%至2.49亿元，降幅最大[89] 管理层讨论和指引 - 报告详细披露了公司面临的主要风险及应对措施[5] - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[6] - 报告期投资额480万元人民币，较上年同期3346.64万元人民币下降85.66%[100] - 公司暂缓推进名称及注册地址变更事宜[152] 其他重要内容 - 公司2022年半年度报告于2022年8月29日发布[2] - 报告包含重要提示、公司简介、财务指标、管理层讨论等共十节内容[8] - 报告备查文件包括法定代表人签章的财务报表及会计师事务所审计报告原件[10][11] - 所有董事均已出席审议本报告的董事会会议[5] - 非经常性损益项目合计金额为6731.59万元，主要包括政府补助2255.06万元及资产处置收益774.35万元[31] - 半年度财务报告未经审计[129] - 公司报告期无环境行政处罚记录[123] - 公司报告期不存在非经营性资金占用及违规担保[127][128] - 劳动争议纠纷涉案金额2,116.98万元[133] - 其他纠纷涉案金额1,177.35万元[133] - 报告期内公司无现金分红、红股或资本公积金转增股本计划[119] - 公司报告期未发生股权激励或员工持股计划[120] 关联交易 - 与珠海大横琴集团及其子公司的关联交易金额为6874.21万元，占同类交易金额的13.57%[135] - 获批的关联交易额度为5.8亿元[135] - 2022年半年度与沪腾的关联交易收入为1931.64万元，占上一年经审计净资产比例的0.52%[141] - 2021年度与沪腾的关联交易收入为217.25万元，占上一年经审计净资产比例的0.04%[141] - 2020年度与沪腾的关联交易收入为3199.44万元，占上一年经审计净资产比例的0.60%[141] - 2019年度与沪腾的关联交易收入为3197.64万元，占上一年经审计净资产比例的0.60%[141] - 2018年度与沪腾的关联交易收入为1582.89万元，占上一年经审计净资产比例的0.31%[141] - 2017年度与沪腾的关联交易收入为1462.74万元，占上一年经审计净资产比例的0.35%[141] 担保情况 - 公司对外担保额度为5亿元[146] - 报告期实际发生担保金额为0元[146] - 报告期内公司对外担保实际发生额合计为人民币3亿元[148] - 报告期末公司实际对外担保余额合计为人民币3亿元[148] - 报告期末公司已审批对外担保额度合计为人民币13亿元[148] - 报告期内公司对子公司担保实际发生额合计为人民币5800万元[148] - 公司为世联松塔提供连带责任担保实际发生金额为人民币5800万元[148] - 公司于2021年8月为某主体提供人民币4亿元担保额度[148] - 该担保实际发生金额为人民币2亿元[148] - 公司为世联小贷提供人民币2亿元连带责任担保额度[148] - 2021年1月公司两笔对外担保金额均为人民币1亿元[147] - 2021年7月公司一笔对外担保金额为人民币1亿元[147] - 报告期末已审批的对子公司担保额度为25,800万元[149] - 报告期末对子公司实际担保余额合计为5,800万元[149] - 报告期末实际担保余额合计为35,800万元[149] - 实际担保总额占公司净资产的比例为9.60%[149] - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为5,800万元[149] 子公司表现 - 公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司[16] - 公司全资子公司包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司等[16] - 公司控股子公司包括山东世联怡高物业顾问有限公司、北京安信行物业管理有限公司等[16] - 公司重要子公司世联君汇为深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司[17] - 子公司世联小贷总资产13.01亿元人民币，净利润2917.41万元人民币[107] - 子公司先锋居善营业收入5.52亿元人民币，净利润3651.21万元人民币[107] - 新设子公司赣州居善报告期亏损20.85万元人民币[107] - 处置子公司杭州世君实现净利润37.8万元人民币[107] - 全资子公司先锋居善营业收入同比减少39.61%[108] - 全资子公司世联小贷营业收入同比减少59.66%[109] - 控股子公司北京安信行营业收入同比增长12.05%[110] - 控股子公司山东世联营业收入同比减少36.79%[111] - 全资子公司长沙世联营业收入同比增长27.60%[112] - 广州世君实现营业收入1850.41万元，净利润354.38万元[108] - 广州世君腾跃实现营业收入356.18万元，净利润17.27万元[108] - 昆明红璞实现营业收入178.44万元，亏损208.74万元[108] - 山东红璞酒店实现营业收入1838.95万元，亏损412.06万元[108] 资产和负债变化 - 货币资金较上年末增加3.03个百分点至19.67亿元，占总资产23.86%[92] - 贷款规模减少3.12个百分点至5.30亿元，主要因主动控制金融服务业务规模[93] - 一年内到期的非流动负债大幅增加6.51个百分点至7.06亿元，主要因控股股东借款及长期借款重分类[93] - 使用权资产较上年末减少3.76个百分点至6.52亿元，主要因转让子公司股权[93] - 货币资金从年初18.66亿元增至19.67亿元，增加1.01亿元（5.4%）[174] - 应收账款从年初14.10亿元微增至14.36亿元，增加2518万元（1.8%）[174] - 发放贷款及垫款从年初8.56亿元大幅减少至5.30亿元，下降3.26亿元（38.1%）[174] - 使用权资产从年初10.46亿元减少至6.52亿元，下降3.94亿元（37.7%）[175] - 短期借款从年初4.27亿元略降至4.15亿元，减少1215万元（2.8%）[175] - 一年内到期非流动负债从年初1.83亿元激增至7.06亿元，增加5.22亿元（285.0%）[175] - 长期借款从年初1.99亿元大幅减少至5220万元，下降1.47亿元（73.9%）[176] - 归属于母公司所有者权益从年初37.03亿元微增至37.30亿元，增加2763万元（0.7%）[176] - 母公司货币资金从年初7.91亿元减少至6.66亿元，下降1.25亿元（15.8%）[178] - 一年内到期非流动负债激增至5.59亿元，去年同期为1425.6万元[180] - 以公允价值计量的金融资产期末余额为4.99亿元人民币，较期初增长0.001%[96] - 其他权益工具投资因汇率变动增加5162.82元人民币，期末余额210.75万元人民币[96] - 受限货币资金总额5618.71万元人民币，含保函保证金1608.18万元及诉讼保证金847万元[99] - 北京抵押房产净值3818.32万元人民币，原值7006.09万元人民币[97] - 多城市抵押物业净值5911.98万元人民币，含投资性房地产4533.88万元及固定资产1378.1万元[98] 现金流量 - 投资活动现金流净额同比下降107.14%至-1516.16万元，因处置子公司收益减少[84][86] - 现金及现金等价物净增加额同比上升126.07%至7341.90万元[86] - 销售商品提供劳务收到现金21.71亿元，同比下降29.08%[187] - 支付给职工现金9.04亿元，同比下降30.06%[187] - 投资活动现金流量净额-1516.16万元，同比转负[188] - 筹资活动现金流量净额-1.04亿元，同比改善86.15%[188] - 期末现金及现金等价物余额19.11亿元，较期初增长4.00%[188] - 母公司经营活动现金流量净额-9933.65万元，同比改善76.66%[189] - 母公司取得借款收到现金1.6亿元，同比下降83.33%[190] - 母公司期末现金余额6.66亿元，较期初下降15.78%[190] 所有者权益 - 公司2022年上半年期末所有者权益合计为3,807,219,988.16元，较期初增长0.82%[192][196] - 归属于母公司所有者权益期末余额为3,729,846,665.13元，较期初增长0.72%[192][196] - 未分配利润本期增加26,616,274.00元，增幅达6.67%[192][195] - 资本公积增加108,414.32元，主要来自所有者投入[192][195] - 其他综合收益增加38,672.23元，增幅达53.2%[192][195] - 少数股东权益期末余额77,373,323.03元，较期初增长5.69%[192][196] - 综合收益总额为26,654,946.23元，其中归属于母公司26,616,274.00元[195] - 所有者投入资本总额为336,317.21元，包含其他权益工具投入[195] - 本期增减变动总额为30,930,570.96元，占期初所有者权益的0.82%[192] - 库存股保持255,796,501.21元未发生变动[192][196] - 公司股本为2,033,579,072.00元[199] - 资本公积为522,439,792.37元[199] - 库存股255,796,501.21元[199] - 未分配利润1

收入和利润（同比环比） - 营业收入9.4亿元，同比下降24.77%[3] - 归属于上市公司股东的净亏损2440万元，同比下降239.37%[3] - 基本每股收益-0.01元/股，同比下降200%[3] - 公司2022年第一季度主营业务收入93,335.76万元，同比下降23.47%[13] - 营业收入从上年同期12.50亿元下降至本期9.40亿元，减少3.10亿元（-24.8%）[24] - 净利润从上年同期盈利1249.97万元转为本期亏损2634.80万元，减少3884.77万元[24] - 归属于母公司所有者的净利润为-2439.70万元，同比下降239.4%[25] - 基本每股收益为-0.01元，上年同期为0.01元[25] 成本和费用（同比环比） - 信用减值损失3216.22万元，同比扩大314.05%[10] - 支付给职工以及为职工支付的现金为5.52亿元，同比下降25.5%[28] - 购买商品、接受劳务支付的现金为8754.74万元，同比增长13.2%[28] 各条业务线表现 - 大交易服务收入60,348.14万元，同比下降31.82%，占收入64.66%[13] - 大资管服务收入32,987.61万元，同比下降1.37%，占收入35.34%[13] - 金融业务发放贷款同比减少1.39亿元[11] 各地区表现 - 华南区域主营业务收入37,044.68万元，同比下降30.15%，占收入39.69%[14] - 山东区域主营业务收入9,560.89万元，同比下降36.82%，占收入10.24%[14] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净流出1110万元，同比改善81.09%[3] - 销售商品提供劳务收到现金10.31亿元，同比下降31.11%[11] - 投资支付的现金80.00万元，同比下降97.33%[12] - 取得借款收到的现金5,904.00万元，同比下降90.42%[12] - 偿还债务支付的现金992.85万元，同比下降98.44%[12] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金1,782.06万元，同比下降34.78%[12] - 经营活动产生的现金流量净额为-1109.83万元，上年同期为-5869.91万元[27][28] - 销售商品、提供劳务收到的现金为10.31亿元，同比下降31.1%[27] - 投资活动产生的现金流量净额为534.77万元，同比下降96.8%[28] - 筹资活动产生的现金流量净额为-4308.60万元，上年同期为3018.94万元[29] - 期末现金及现金等价物余额为17.89亿元，较期初减少2.7%[29] - 收到其他与经营活动有关的现金为3.53亿元，同比下降30.7%[27] 投资收益和资产处置 - 转让子公司杭州世君确认投资收益1221.88万元[5][6] - 投资收益1112.6万元，同比下降86.29%[10] 债务和借款 - 一年内到期的非流动负债4.91亿元，同比上升167.58%[9] - 短期借款从年初4.27亿元下降至期末4.19亿元，减少0.08亿元（-1.8%）[21] - 一年内到期的非流动负债从年初1.83亿元大幅增加至期末4.91亿元，增长3.08亿元（+167.6%）[21] - 长期借款从年初1.99亿元增加至期末2.52亿元，增长0.53亿元（+26.6%）[22] 其他财务数据 - 公司总资产从年初896.00亿元下降至期末851.06亿元，减少44.95亿元（-5.0%）[21][22] - 货币资金从年初18.66亿元下降至期末18.14亿元，减少0.52亿元（-2.8%）[20] - 应收账款从年初14.10亿元微增至期末14.15亿元，增加0.08亿元（+0.3%）[20] - 存货从年初0.81亿元下降至期末0.77亿元，减少0.05亿元（-5.9%）[20] - 合同负债从年初0.55亿元增加至期末0.57亿元，增长0.02亿元（+3.9%）[21] 管理层讨论和指引 - 累计未结算代理销售额约2,376亿元，预计带来代理费收入约17.11亿元[15]

收入和利润（同比环比） - 公司2021年营业收入为60.83亿元人民币，同比下降9.52%[25] - 归属于上市公司股东的净利润为-11.29亿元人民币，同比下降1,118.09%[25] - 扣除非经常性损益后的净利润为-13.81亿元人民币，同比下降5,578.70%[25] - 公司2021年营业收入60.82亿元同比下降9.52%[49] - 归属于上市公司股东的净利润亏损11.29亿元同比下降1,118.09%[49] - 公司总营业收入608,250.79万元，同比下降9.52%[70] - 归属于上市公司股东的净利润亏损112,902.29万元，同比下降1118.09%[70] - 公司营业收入总额60.83亿元同比下降9.52%[92] - 公司2021年总营业收入为608.25亿元，同比下降9.52%[98] - 第四季度归属于上市公司股东的净利润为-12.42亿元人民币[30] 成本和费用（同比环比） - 营业成本516.60亿元，同比下降12.75%，占收入比重84.93%[98] - 工资奖金成本183.87亿元，同比下降10.82%，占营业成本比重35.59%[98] - 技术协作费成本142.32亿元，同比大幅增长44.90%，占营业成本比重27.55%[98] - 财务费用143.78百万元同比增长59.71%[108] - 信用减值损失-1,602.76百万元同比扩大3,492.53%[108] 各业务线表现 - 大交易业务收入451,767.69万元同比下降6.81%[50] - 代理销售业务收入240,141.50万元同比下降19.81%[53] - 互联网+业务收入191,664.04万元同比增长19.24%[54] - 金融业务收入19,962.15万元同比下降18.67%[55] - 大资管业务收入148,635.20万元同比下降17.17%（扣除剥离项目影响后同比增长8.52%）[57] - 城市资产管理业务收入73,591.25万元同比上升16.42%[60] - 空间运营业务营业收入54,890.69万元，同比下降40.90%[62] - 咨询顾问业务营业收入14,184.56万元，同比下降19.74%[63] - 招商租赁业务营业收入5,968.70万元，同比增长4.86%[64] - 大交易业务营业收入451,767.69万元，同比下降6.81%，占总收入75.24%[72] - 大资管业务营业收入148,635.20万元，同比下降17.17%，占总收入24.76%[72] - 代理销售业务收入240,141.50万元，同比下降19.81%，平均费率0.77%[76] - 互联网+业务收入19.17亿元同比增长19.24%[79] - 金融服务业务收入1.996亿元同比下降18.67%[80] - 城市资产管理业务收入7.359亿元同比增长16.42%在管面积净增163万平方米[83] - 空间运营业务收入5.489亿元同比下降40.90%其中工商资产运营收入2.485亿元增长18.25%[85] - 公寓酒店管理收入1.465亿元同比下降73.18%扣除业务转让影响后实际增长20.61%[86] - 顾问策划业务收入1.418亿元同比下降19.74%执行合约数减少63个[87] - 招商租赁业务收入5968.7万元同比增长4.86%[88] - 华南区域收入281.94亿元，占总收入46.35%，同比下降2.50%[93] - 房地产中介服务业收入445.99亿元，同比下降6.67%，毛利率16.93%[95] - 代理销售业务收入240.14亿元，同比下降19.81%，毛利率24.80%[95] - 互联网+业务收入191.66亿元，同比增长19.24%，毛利率7.59%[95] - 金融服务业务毛利率61.30%，同比上升11.23个百分点[95] - 城市资产管理业务收入73.59亿元，同比增长16.42%，毛利率11.29%[95] - 代理销售业务毛利595.55百万元同比减少26.89%毛利率下降2.40个百分点[101] - 互联网+业务毛利145.40百万元同比增长70.00%毛利率上升2.27个百分点[101] - 金融服务业务毛利122.38百万元同比减少0.42%毛利率上升11.23个百分点[101] - 空间运营业务亏损66.94百万元同比减亏301.17百万元[102] 各地区表现 - 深圳为首的大湾区团队在淡市中实现逆势增长[10] - 华南区域收入281.94亿元，占总收入46.35%，同比下降2.50%[93] 管理层讨论和指引 - 2021年房地产行业处于急速向下的风险出清阶段[9] - 2021年一季度大部分城市销售开始逐月萎缩[9] - 上游开发商面临流动性和债务问题对下游企业产生巨大风险[9] - 公司开展颗粒归仓行动有效保证现金流稳定[10] - 山东公司实施数字化转型将智慧案场全面融入运营[10] - 公司完成大资管团队顶层设计在横琴设立大资管业务总部[10] - 公司在全国建立九大地区全面推进大资管业务发展[10] - 2022年是中国房地产的着陆年因城施策将加大城市分化[11] - 公司大交易业务聚焦大湾区、山东及中西部等优势区域，实施案场+业务组合和网格化管理以提升经营效率[153] - 公司计划提升与万科、保利两大战略客户的合作深度，并加大央国平客户发展以保障优质房源[153] - 公司设立非住业务发展部专注商业、办公和产业地产，打通投融管退以构建长期业务增长点[153] - 大资管业务锁定四大赛道，通过市场化拓展和外延方式构建核心团队、标杆项目及业务基础规模三要素[156] - 城市资产管理业务以精细化大物业服务为基础，叠加城市管理咨询、产业招商运营等高附加值服务[156] - 空间运营业务聚焦国企、政府、一手业主三类客户，推进公寓轻托管运营并完善悠租云系统实现梯度化管理[157] - 招商租赁业务聚焦大资管落地地区的楼宇二次招商，从驻场模式转变为驻场+租户服务模式[158] - 公司面临政府房地产政策不确定性风险，可能对市场成交方向产生重大影响[159] - 公司业务受新冠疫情影响，可能导致劳动力短缺、运营成本增加及财务状况不利[161] - 公司属于人力资源密集型，核心人员上进心及企业文化稀释可能带来挑战[161] 现金流和资产状况 - 经营活动产生的现金流量净额同比增长38.59%至10.51亿元人民币[25] - 经营活动产生的现金流量净额105,106.95万元，同比增加38.59%[71] - 经营活动现金流量净额1,051.07百万元同比增长38.59%[110] - 投资活动现金流量净额303.28百万元同比增长147.28%[110] - 投资活动现金流出39.66百万元同比减少80.07%[110][111] - 公司净利润为-11.28亿元人民币，经营活动现金流量净流入10.51亿元人民币[112] - 贷款发放和回收产生现金净流入7.92亿元人民币[112] - 货币资金占总资产比例从15.88%增至20.83%，增加4.95个百分点[114] - 应收账款占总资产比例从11.17%增至15.74%，增加4.57个百分点[114] - 使用权资产减少178.72亿元人民币，占比下降11.50个百分点[115] - 短期借款减少12.94亿元人民币，占比下降7.34个百分点[115] - 长期借款新增1.997亿元人民币，占比增加2.23个百分点[115] - 租赁负债减少209.22亿元人民币，占比下降13.48个百分点[115] 非经常性损益和资产减值 - 非经常性损益项目中涉及恒大集团的权益性投资价值变动损失8,500万元人民币[33] - 转让深圳世联集房资产管理有限公司股权确认收益2.35亿元人民币[33] - 计提各项资产减值准备16.6亿元对净利润影响为-14.36亿元[49] - 公司计提预期信用减值损失16.03亿元人民币[112] - 其他非流动金融资产公允价值变动损失8500万元人民币[118] 子公司和联营企业表现 - 公司全资子公司先锋居善互联网+业务营业收入同比增长31.04%[146] - 公司全资子公司世联小贷金融服务业务营业收入同比增长11.57%[147] - 公司控股子公司北京安信行物业管理服务营业收入同比增长10.06%[148] - 公司控股子公司世联君汇工商资产运营服务营业收入同比增长4.17%[149] - 子公司先锋居善总资产为11.995亿元人民币，净资产为-2029.21万元人民币[140] - 子公司世联小贷总资产为12.965亿元人民币，净资产为12.215亿元人民币[140] - 子公司世联小贷净利润为-3.7688亿元人民币[140] - 子公司北京安信行营业收入为6.076亿元人民币，净利润为4142.15万元人民币[140] - 子公司世君汇总资产为12.664亿元人民币，净资产为-3.0527亿元人民币[140] - 子公司世君汇净利润为-1.2044亿元人民币[140] - 公司间接持有惠州更赢100%股权，其营业收入4771.07万元，亏损1757.73万元[142] - 公司间接持有珠海更赢100%股权，其营业收入11024.79万元，亏损8.76万元[142] - 公司间接持有云南善居100%股权，其营业收入1675.87万元，净利润222.95万元[141] - 公司间接持有杭州君汇92.74%股权，其营业收入916.5万元，亏损205.91万元[141] - 公司间接持有江西世联聚义51%股权，其营业收入701.18万元，亏损307.12万元[141] - 公司间接持有中山善居100%股权，其营业收入567.94万元，亏损66.93万元[141] - 公司间接持有安徽更赢100%股权，其营业收入293.86万元，净利润130.82万元[142] - 公司间接持有东莞更赢100%股权，其营业收入994.23万元，亏损4.42万元[142] - 公司间接持有福建更赢100%股权，其营业收入575.95万元，亏损50.97万元[142] - 公司间接持有佛山更赢100%股权，其营业收入311.05万元，净利润23.15万元[142] - 深圳更赢信息技术有限公司实现营业收入7705.84万元，亏损235.13万元[143] - 云南更赢信息技术有限公司实现营业收入117.61万元，亏损123.51万元[143] - 山东更赢信息技术有限公司实现营业收入577.26万元，亏损292.36万元[143] - 深圳世联集房资产管理有限公司实现营业收入104.43万元，亏损93.79万元[143] - 南京世联集房酒店管理有限公司实现营业收入47.43万元，净利润2.02万元[143] - 杭州世联集房资产管理有限公司实现营业收入134.45万元，亏损118.29万元[143] - 广州红璞资产管理有限公司实现营业收入1336.92万元，亏损831.81万元[143] - 深圳集客电子商务有限公司本报告期尚未正式运营[143] - 唐山爱房房地产经纪有限公司本报告期尚未正式运营[143] - 广州红璞酒店管理有限公司本报告期尚未正式运营[143] - 武汉红璞公寓管理有限公司营业收入263.8万元，亏损173.91万元[144] - 杭州红璞酒店管理有限公司营业收入637.22万元，亏损276.72万元[144] - 宁波红璞公寓管理有限公司营业收入113.66万元，亏损37.54万元[144] - 郑州红璞酒店管理有限公司营业收入66.46万元，亏损56.45万元[144] - 北京红璞公寓管理有限公司营业收入39.56万元，亏损28.32万元[144] - 上海红与璞酒店管理有限公司营业收入57.15万元，亏损18.23万元[144] - 苏州红璞公寓管理有限公司营业收入229.6万元，亏损3.15万元[144] - 深圳碧海红璞公寓管理有限公司营业收入10.21万元，净利润2.3万元[144] - 成都红璞时光酒店管理有限公司营业收入19.3万元，净利润5.16万元[144] - 南京鸿璞酒店管理有限公司营业收入12.91万元，净利润0.52万元[144] - 平湖红璞公寓实现营业收入40.02万元，亏损11.83万元[145] - 西安红璞公寓实现营业收入41.38万元，亏损16.78万元[145] - 山东红璞公寓实现营业收入1528.98万元，净利润275.33万元[145] - 北京君汇明德实现营业收入278.16万元，亏损178.98万元[145] - 邢台世联实现营业收入97.61万元，净利润98.11万元[146] - 厦门集金实现营业收入2.19万元，净利润98.16万元[145] 行业和市场环境 - 全国商品房销售面积17.94亿平方米同比增长1.9%销售额18.19万亿元同比增长4.8%[38] - 全国房地产开发投资14.76万亿元同比增长4.4%其中住宅开发投资同比增长6.4%占比75.3%[38] - 全国房屋新开工面积19.89亿平方米同比减少11.4%竣工10.14亿平方米同比增长11.2%[38] - 全国商品房待售面积5.10亿平方米同比增长2.4%[38] - 商品房销售面积单月同比降幅最高达22%7月后销售规模低于2019年同期[37] - 房地产贷款增速创8年新低离岸美元债市场净融资额创历史新低[38] - 2021年末常住人口城镇化率达64.72%较上年增0.83个百分点增速显著回落[42] - 2021年人口净增长仅48万人口增长和城镇化进程显著放缓[42] - 中国商企和城市空间综合服务市场预计2020-2025年保持年约20%复合增长率[44] - 房企融资"三道红线"和银行房贷"两集中"政策持续实施[38] 公司治理和股东结构 - 公司控股股东于2020年8月28日变更为珠海大横琴集团有限公司[24] - 公司2021年召开5次股东大会[167] - 公司董事会成员9人其中独立董事3人[169] - 公司2021年召开董事会10次[169] - 公司监事会成员3人其中1人为职工代表[169] - 公司控股股东未干预公司决策和经营活动[168] - 公司在业务人员资产机构财务方面保持独立[168][173] - 公司未与控股股东存在同业竞争关系[179] - 公司高级管理人员未在控股股东单位领取报酬[175] - 公司作为独立纳税人依法独立纳税[178] - 控股股东珠海大横琴集团承诺在收购完成之日起36个月内解决物业管理业务同业竞争问题[180] - 控股股东承诺通过资产重组、业务调整等方式解决同业竞争[180] - 控股股东承诺在上市公司提出异议后及时终止或转让存在竞争的业务[182] - 2020年度股东大会投资者参与比例为54.81%[183] - 2021年第一次临时股东大会投资者参与比例为25.41%[183] - 2021年第二次临时股东大会投资者参与比例为53.40%[183] - 2021年第三次临时股东大会投资者参与比例为52.92%[183] - 2021年第四次临时股东大会投资者参与比例为52.91%[183] 董事、监事及高级管理人员持股和变动 - 联席董事长陈劲松期末持股18,299,610股[184] - 公司董事及高管持股变动情况在报告期内未发生重大变化[184] - 公司董事、总经理朱敏持有1,752,942股公司股份[185] - 公司监事会主席袁鸿昌持有2,466,466股公司股份，并通过二级市场增持9,600股，总持股达2,476,066股[185] - 公司副总经理李荣持有440,100股公司股份，并通过二级市场减持110,025股，总持股降至330,075股[185] - 公司副总经理焦安平持有84,000股公司股份[185] - 公司董事、监事及高级管理人员合计持股23,043,118股，净变动减少100,425股，期末总持股22,942,693股[186] - 原副总经理兼董事会秘书王立于2021年1月18日因个人原因离职[186][187] - 吴惠明于2021年1月19日被聘任为公司董事会秘书[187] 募集资金使用和变更 - 公司2015年非公开发行募集资金净额为111,802.77万元[128] - 截至报告期末累计使用募集资金总额111,802.77万元[128] - 累计变更募集资金用途金额71,961.46万元[128] - 变更募集资金用途比例达64.36%[126][128] - 基于大数据的O2M平台建设项目实际投入1,075.77万元[130] - 补充流动资金项目实际投入38,765.54万元[130] - O2M平台建设项目资金变更38,924.23万元用于长租公寓[130] - 补充流动资金项目资金变更33,037.23万元用于长租公寓[131] - 使用闲置募集资金暂时补充流动资金最高达40,000万元[131] - 募集资金置换预先投入自筹资金144,476,680.23元[131] - 长租公寓建设项目募集资金投入进度为37.73% 累计投入金额29,413.41万元[133] - 永久补充流动资金项目投入进度达100% 金额48,548.05万元[133] - 公司变更募集资金总额126,509.51万元 其中77,961.46万元用于长租公寓建设[133] - O2M平台建设项目募集资金余额38,924.23万元被变更用途[134] - 补充流动资金项目募集资金余额33,037.23万元被变更用途[134] - 201