公司发展与营收增长 - 中国物业管理行业处于成长期，市场空间大，公司专注城市公共建筑与设施管理，连续十年保持20 - 30%的增长 [1] - 公司已完成全国化布点，将聚焦中心城市和优势业态，扩大业务规模和城市业务密度以实现增长目标 [1] 公建物业壁垒与公司优势 - 公建物业壁垒表现为对公共安全保障高要求、应急处置能力、服务对象人员复杂、甲方及公众零容忍、专业设施设备及项目经验等 [1] - 公司2001年进入公建物业，建立企业标准化研究院，形成五大公建业态标准化管理方案及流程，有市场竞争力 [1] 行业趋势与业务拓展 - 以公建类项目为代表的物业服务陆续对社会开放，是物业服务市场化表现，未来市场规模将扩大，公司将重点拓展相关业务 [2] 特定市场空间与公司优势 - 全国机场两百余座、高校近三千所，后勤管理社会化程度不高，市场前景广阔 [2] - 航空方面，公司是最先批次进入国内机场物业服务的企业，搭建信息化平台、形成标准化服务流程，服务项目获多项荣誉，承接十二座国内机场物业服务项目，有市场影响力 [2] - 学校方面，公司主要服务高校物业，提供后勤一体化服务，服务项目获多项荣誉，参与制定高校物业管理服务地方及全国标准 [2] 疫情影响与项目拓展 - 航空业态中国际航线受疫情影响大，但公司仅少量机场国际航站楼提供服务，整体影响不大 [2] - 公司今年以来已中标多个机场服务项目，市场拓展顺利 [2] 员工稳定性保障 - 物业管理行业是劳动密集型行业，公司重视企业文化建设，以人为本，为员工提供工作及生活双重保障，让员工共享发展成果 [2] - 公司自2001年起通过员工持股增加员工凝聚力与向心力，激发骨干成员积极性，近二十年来骨干成员稳定状态保持较高水准 [2] - 公司管理团队在物业行业深耕多年，有丰富业务水平及管理能力，拥有完整的梯队化管理团队 [3]

公司基本信息 - 证券代码 002968，证券简称新大正 [1] - 公司名称为重庆新大正物业集团股份有限公司 [2] 投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位包括天风证券、华宝基金、摩根斯坦利等多家机构 [2] - 活动时间为 2020 年 2 月 4 日 20:00、15:30 及 2 月 5 日 15:30 [2] - 活动地点为电话会议 [2] - 上市公司接待人员为总经理助理、董事会秘书翁家林 [2] 公司经营情况 - 目前经营状况正常，根据物业项目受疫情影响程度实施不同管控措施，针对各业态客户现实情况提供服务 [2][3] - 交通、医院和事业单位项目正常办公，学校、办公楼和园区等业态项目客户延长休假或待复工，但物业服务需求未调整 [3] 公司应对疫情措施 - 成立应急防疫小组，与客户联防联控，科学防范有效部署 [3] - 发布防控工作手册，各事业部及分子公司根据自身项目实际情况制定应对方案 [3] - 建立信息报告、披露制度，各地区、各专业板块每日简报 [3] - 建立专项疫情防控应急预案，各业务板块出台专项预案，做好返工、返校人员相关应急指导 [3] - 增强消杀、检查，增加日常环境、垃圾消杀力度和频次，做好人员、车辆进出安全排查与风险管控 [3] - 加强防疫宣传，线上线下多平台联动，提高管理区域人员疫情防控意识 [3] 投资者提问及公司回应 员工返工问题 - 春节期间员工在岗率约 70%，后续员工将根据项目复工情况逐步返岗，人数不会突然增加，影响不大 [3] 物业管理外拓问题 - 招投标事项受疫情影响延后但不会停止，专业性物业公司未来项目拓展有优势 [3] - 公司已拓展到全国 14 个省市的 30 个城市，主要在现有项目的一线城市和核心城市深耕拓展 [4] 客户服务及补贴问题 - 目前未涉及额外服务需求，暂无政府补贴，部分客户提供防疫物资 [4] 返工潮管控及管理费问题 - 目前公建物业管理难度暂时延缓，返工潮到来管理服务难度将上升，公司已做好相关应急指导，提高清洁消毒频率等 [4] 物业服务及增值服务问题 - 疫情未对服务内容产生实质性影响，公司加强了常规服务 [4] - 未来将与客户探讨增值服务方向，客户会更关注公共卫生防疫和品牌物业公司价值 [4][5] 公共物业费问题 - 物业服务费按合同约定等方式调整，受疫情影响新增服务或人员是否调整需与甲方商谈 [5] 重点物业项目规划问题 - 学校和机场是公司重点发展方向，全国化拓展主要集中在学校、公共、航空三个方向 [5] 利润率影响问题 - 主要成本人力成本总体未发生重大变化，物资成本占比小，如疫情持续且口罩成本不回归以往价格，物资成本影响可能增大 [5] 湖北地区项目问题 - 湖北地区项目主要是高校物业项目，学校封闭管理，开学时间未定 [5]

参与单位与活动信息 - 参与单位及人员包括东方证券/房诚琦等多家机构和个人 [1] - 投资者关系活动类别为特定对象调研，时间是2019年12月13日10:00 - 15:00，地点在公司会议室，接待人员有总经理助理等 [2][3] 物业行业市场竞争情况 - 行业内95%以上物业公司布局住宅物业，以增量住宅及物业竞争为主；公司专注城市公建类物业，以新进入市场招投标物业竞争为主，近两年存量市场也有竞争 [4] 公司项目情况 - 业务拓展包括公开招投标和商务谈判，90%以上已签约项目通过公开招投标获取；新签率平均每年20%以上，撤场率平均每年9%左右 [4] - 撤场项目集中在单价低、盈利能力弱的专项物业项目，综合物业项目撤场率低；近年单个项目规模提升，新签项目年合同收入总额上升 [4][5] 收入确认与收费方式 - 项目大多进场提供服务后确认收入，符合权责发生制原则；收费以月度或季度付款为主 [5] 承接北京大兴国际机场项目原因 - 通过公开招投标中标，基于专家评委会专业判断；公司有20余年行业经验，总结出“机场物业规范服务标准” [6] - 2016年底中标重庆江北机场后形成航空物业标准化服务流程，所服务机场项目获多项荣誉，有良好业界口碑，承接前已服务七个国内机场项目 [6] 业务与员工收入增长情况 - 报告期公司营业收入复合增长率约20%，呈逐年上升趋势；员工收入每年上调，预算中有员工涨薪比例考核要求 [6][7]

公司概况 - 证券代码 002968，证券简称新大正，为重庆新大正物业集团股份有限公司 [1] - 2020 年 4 月 22 日 15:30 - 17:30 进行特定对象调研（线上会议），参与单位包括华宝证券、华泰证券等多家机构，上市公司接待人员有董事长李茂顺等 [2] 管理层与战略规划 - 第二届董事会换届，引进总裁刘文波等，充实管理层以提升治理水平、增强竞争力和推进全国化进程 [4] - 立志成为全国性、综合业态的智能生活服务提供商，跻身全国物业管理企业第一梯队；立足公建物业，发力城市运营综合服务；构建外地市场多个亿级以上中心城市 [4] 组织变革 - 集团总部增设创新孵化中心，负责新业务战略及政策制定等职能 [4] - 设运营型和垂直型事业部，构建中台能力，实现跨区域运营 [5] - 取消区域公司设中心城市公司，外地区域从产销协同进入产销一体化 [5] 2020 年展望 - 聚焦中心城市和优势业务，实现外地市场规模和效益双增长突破 [5] - 调整组织管控，优化绩效机制，从区域到中心城市，从当地支撑转变为多平台赋能，从聚焦重庆到全国化运营，从依赖单元到组织能力支撑 [5] - 打造中台能力，支撑业务跨区域快速复制，强化产品研究及体系化、标准化建设，向赋能型组织转变 [5] - 加大信息化建设，推动管理数字化与创新业务孵化 [5] - 借助资本力量，推进募投项目建设和实施，从单一内升增长模式演变为内升增长 + 外延合作同步发展 [5] 市场拓展规划 - 重点开拓北京、广州等中心城市 [5] - 重点开拓学校、航空及公共物业业态 [5] 投资者问答要点 管理层引入 - 邀请刘文波加入是因公司进入快速成长阶段，需要综合型高级管理人才，且双方经营文化理念等高度趋同 [6] 市场化能力与组织架构 - 刘文波佩服新大正市场化能力，公司在标志性项目和聚焦业态上竞争力强 [6] - 公司邀请德勤梳理组织架构，调整后事业部负责全国同类项目运营，城市公司侧重市场拓展 [7] 重点业态市场规模 - 机场板块全国 200 多座机场，市场开发处于初级阶段，空间大 [7] - 学校业态全国高校近 2800 所，完全市场社会化板块不到 30%，提升空间大 [7] - 公共场所板块近两三年高度开放释放，开放空间大 [7] 募投项目 - 停车场经营有改造整合、建立平台和基建建设改造等模式，已上线运营集控平台，今年有具体计划，不排除并购扩展 [8] - 市政业务有规划，关注市政 PPP 项目标杆，公司需积累竞争力进入该市场 [8] 招投标与收入 - 公司 90% 以上物业项目通过公开招投标获取，内部形成规范化、制度化流程，有市场拓展优势 [9] - 受疫情影响，一季度收入增长主要来自去年新进项目，3 月后招投标启动，新签项目后续体现 [9] 财务预算与并购 - 2020 年财务预算报告预计营业收入增长 20% - 30%，指公司自我发展部分，过去十年内生增长保持该速度，未来速度看自身发展 [9][10] - 并购采取慎重策略，需有战略协同，聚焦优势业态和中心城市，看重协同效应，选择 2 - 5 亿中等体量及突出企业 [10] 公建物业行业理解 - 长期看好公建物业行业，其是更理性消费市场，市场化比例低，发展空间大，未来可能向智慧城市等方向变化 [10] - 未来格局可能出现智慧城市运营服务、资产运营管理、2B 楼栋商务等商业模式 [11] 市场格局与科技影响 - 公建物业市场处于早期，成熟阶段集中度会提升，也会有中小企业立足细分领域，百花齐放是良性发展体现 [11] - 科技会减少行业对人的依赖，提高作业效率，积累的数据会带来商业模式创新和新盈利点 [11] 利润率相关 - 一季度利润率下降因疫情对部分商业项目收入减免和防疫物资支出，总体影响不大 [12] - 新大正净利率 10% 左右，得益于成本控制和规模优势；中航物业净利率 5% 左右，因承担国企责任且业务高端；公司将通过提高人效等提高盈利水平 [13] 人才激励 - 公司从 2001 年开始实施股权激励，配套德勤梳理组织架构时优化人才激励体制，拟定不同层级激励计划 [12] 人工成本与科技应用 - 未来十年人工成本比例难预测，公司会通过数字化平台等减少用工数量和人力比例，同时提升人员效率 [14] 航空业态 - 公司进入 12 个一线机场，未来随支线机场修建会逐步进入，机场物业全面开放有必然性和优势，市场规模会扩大，公司将拓展相关业务 [14] - 机场业务目前基础服务为主，后勤外包碎片化，未来相关打包业务等有开放空间，公司以市场占有率为目标，后期纵深扩展 [15] - 去年机场毛利率不高因承接大兴机场前期成本拉高，成熟期将通过增值服务、机械化作业、信息化提高毛利率 [15] 人员管理与装备替代 - 人员增长和管理半径扩大时，通过业务标准化、管理标准化和完善激励机制进行管理，打造中台能力为员工赋能 [16] - 人机替代趋势已出现，学校、航空和市政业态可大量替代，公司希望机械化作业和信息化同步 [16]

半年度业绩情况 - 上半年收入增长 15.80%，利润增长 13.16%，受疫情影响，下半年争取更好成绩 [1] - 新签约合同总额 3.7 亿，较上年增加 10%，航空占拓展的 40%以上，主要开拓集中在二季度 [2] - 上半年社保综合减免约 1000 余万元 [7] 业务发展亮点 - 项目规模化、大型化推进明显，重点城市品牌扩展加快 [2] - 与青岛融源成立合资公司，研究和发力城市运营服务 [2] - 加大人才引进，组建创新业务孵化、城市运营拓展团队，加大新产品投入和开发 [2] 投资者提问及回复 业绩目标与预算 - 全年业绩收入增长目标为 20%-30%，既定目标未调整 [2] 业务展望 - 作为独立第三方物业服务企业，服务产品类型随市场增加，与青岛融源合资开发李沧区服务业务市场 [2][3] 新签合同情况 - 一季度受疫情影响，新签合同大部分集中在二季度，主要集中在航空、公共、学校、办公等业态 [3] - 下半年积极拓展市场，争取更好表现 [4] 学校项目调整 - 上半年减少体量小、收益小的学校项目，战略性撤场，后期集中开拓战略性、标志性学校 [3] 增值服务 - 上半年增值服务收入因疫情下降，未来积极开拓创新增值服务点 [4] 市场份额 - 公建物业行业市场份额逐步释放，公司在重庆地区公建类物业前列，期望全国公共物业第一梯队 [4] 航空业态竞争力 - 项目经验丰富，最早一批进入航空业态，参与起草《机场航站楼物业服务规范》团体标准 [4] - 服务口碑好，机场服务数量和合同金额属第一梯队，未来深入挖掘与多项拓展 [4] 应收账款与信用减值 - 应收账款增加因经营规模扩大及疫情部分项目收款延缓 [5] - 信用减值损失因经营规模扩大、应收账款增加及疫情项目收费率下降 [6] 收并购情况 - 收并购是中长期规划重要板块，积极拓展，看重战略协同，偏向公共与学校业态 [5] 股权激励 - 自 2001 年实施股权激励，后续根据内部运营情况执行，暂无具体步骤和时间安排 [5] 撤场项目 - 撤场有严格要求和程序，综合多方面考虑，上半年撤场多为单项保洁类和外地单项小合同项目 [6] - 撤场是项目替换，集中资源做更好项目 [6] 毛利率与业态表现 - 毛利率受疫情多因素影响保持稳定 [6] - 航空业态上半年受疫情影响仍新签合同较去年小幅度增加 [6] 其他业务布局 - 关注市政 PPP 项目，市场空间大 [7] - 停车场经营有改造整合建平台和城市中心基建或改造两种模式，运营集控平台已上线 [7] 新签合同收入 - 新签约合同 1 - 5 年内实现收入，当年具体金额受签约和进场时间影响 [7]

公司基本信息 - 证券代码为 002968，证券简称为新大正 [1] - 2019 年 12 月 3 日下午 15:00 - 17:00 在深圳市丽思卡尔顿酒店会议室进行特定对象调研，参与单位包括大成基金、鹏华基金等多家机构，上市公司接待人员有副董事长、总经理李茂顺等 [2] 业务相关 储备合同与业绩增长 - 非住宅物业公司不存在住宅物业概念上的储备项目，公司在招股说明书中披露报告期内通过新开发取得的业务合同年收入，新项目签约时间约为 2 - 3 年，是后续业绩增长来源 [3] 项目取得与定价 - 公司主要业务面向公建类客户，今年上半年超 90% 新项目通过公开招投标取得，通过公共资源交易中心等公开信息平台获取招标信息，经筛选、审核后投标，招投标过程公开透明，客户主要为政府机构等，有严格选拔流程 [4] - 非住宅物业定价由服务需求方根据服务需求、标准、人员配置等因素综合定价 [5] 竞争优势 - 我国 2018 年物业公司数量超 12.7 万家，住宅物业公司进入非住宅领域需适应面向单一业主与多业主区别等因素，非住宅物业项目合同周期 2 - 3 年，有考核期和不续约条款 [5] - 公司市场化时间早、程度高，能感知市场和客户需求变化，靠良好服务获认可，服务多元化，制定不同服务标准和流程，这些是竞争优势 [6] 运营情况 社保与劳动效率 - 截止 2019 年 6 月 30 日，公司社保覆盖率为 93.08%，因未对非住宅物业劳务外包，人均劳效较同行业低 [6] 外拓市场与利润 - 全国化进程前期各项费用支出会影响利润，但随着外拓市场深耕，规模及品牌效应显现，影响会减少，每年市场开发合同金额增长，外地市场规模效应更明显 [7] 市场情况 - 公共物业不存在存量说法，随着后勤社会化深入和国家基建发展，公共建筑物业服务需求增加，公司作为独立第三方物业企业起步早，有产品优势，会根据业主需求推新产品占领新市场 [7][8] 规模优势 - 物业公司需要规模，规模效应可提高劳动产值，运用机械化、信息化降低人工成本、提高管理效率，规模增长边际效率越高 [8]

分组1：投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位有东北证券、光大保德信基金、财富证券等 [2] - 时间为2019年12月26日9:30 - 11:00，地点在公司会议室 [2] - 上市公司接待人员有总经理助理、董事会秘书翁家林等 [2] 分组2：人员管理问题解决措施 - 自创立即重视企业文化建设，坚持以员工为本 [2][3] - 2002年起通过员工持股增加员工凝聚力与向心力，骨干成员稳定 [3] - 关注员工生活状况，对基层员工进行救助和关爱 [3] - 持续调整优化组织架构，按区域划分业务职能部门，扁平化管理 [3] - 建立完善培训体系，有大正经理班、储备项目经理机制 [3] - 聘请德勤对公司组织进行全面梳理 [3][4] 分组3：业主方评价 - 认可公司服务专业性，有五大业态专业管理标准及十个细分领域作业标准 [4] - 认可公司服务理念，秉承先做客户人，再做大正人，倡导向善服务 [4] 分组4：成为智慧城市公共物业服务领跑者 - 科技发展使物业行业迎来变局，技术可解决管理难题，提升客户体验 [4] - 深入研究服务场景，制定细分业态管理标准，实现部分业态信息化与智慧化管理 [4][5]

公司业绩情况 - 2020年第三季度营业收入32,538.20万元，较上年同期增长23.76% [1] - 2020年第三季度净利润3,619.60万元，较上年同期增长20.02% [1] 全国化布局情况 - 已进入全国19个省市、33座城市，基本完成全国化布点 [2] - 布局聚焦中心城市和优势业态，专注扩大业务规模和城市业务密度 [2] 市场拓展相关 - 上市前主要是内部市场开发，上市后对合作和并购做了目标设定 [2] - 并购注重双方经营理念、价值趋同 [2] 收并购相关 - 10月份实施上市后首次重要收并购 [1] - 物业行业现金流稳定良好，公司自有资金充足，上市后融资渠道增多，资金需求可多种方式解决 [2] - 未来持续做好内外部市场合作拓展，项目合作谈判进入实质阶段后及时公开信息披露 [2] 收费率情况 - 新项目进场有收费率缓冲期，专注服务质量和客户满意度，缓冲期后纳入常规考核体系 [3] - 成熟项目收费率略高于新项目，但差异极小 [3]

参与单位与活动信息 - 参与单位包括中信证券、华泰保兴、丰岭资本等，人员有陈聪、张全国、陈奇凡等 [1] - 活动为特定对象调研，时间是2020年12月10日10:00 - 12:00，地点在重庆新大正物业集团股份有限公司会议室 [2][3] - 上市公司接待人员有董事长李茂顺、总裁刘文波等 [3] 行业竞争与公司战略 - 更多物业企业进入公建物业赛道，行业市场空间大，公司是市场化第三方企业，2013年聘请罗兰贝格做战略咨询，上市是应对竞争策略 [4] 人才储备与选拔 - 公司成立20余年骨干成员稳定，2016年开始大量引进外部人才 [4][5] - 人才选拔一是广纳各类业务能力突出人才，二是以事业合伙人标准选拔中高层管理人员，公司先融人再融资，IPO募投项目多项提升内部管理能力 [5] 并购情况 - 收并购是公司上市后主要发展途径，秉持谨慎态度推进，并购民兴物业是因双方看法一致且公司熟悉其业务、有信心管控风险 [6] 成本管控与员工激励 - 成本管控与员工激励非对抗性概念，公司重视企业文化建设，以员工为本，董事会下达责任书中有薪酬增长率下限目标，梳理优化人才激励体制 [6][7] 公司工作重心 - 今年工作重心为开展防疫抗疫工作、推进业务增长、深入城市服务领域、探索研究新市场及进行组织架构调整和中台能力建设 [7] 项目管理平衡 - 外包率取决于企业发展阶段，公司考虑员工管理、满足客户需求和提升效率来决定项目自管或合作 [7][8] 公司业态 - 公司现有业态5 + N的N代表未来产品、业态的多种可能，2B业务如互联网企业、军队后勤业务外包等有想象空间，但市场开放需时间沉淀 [8]

分组1：业绩目标达成手段 - 2020年限制性股权激励计划从机制上提供动力，激励作用明显 [1] - 前期进行组织架构调整，管控由区域公司转为重点中心城市，在重点中心城市搭建完善建制，覆盖多个业务单元，赋能中心城市公司提升外部拓展能力 [1] 分组2：公建类市场情况 - 公建类市场规模持续扩大的驱动因素包括国家政策支持、社会进步带来的专业化分工、我国经济持续发展增强业主购买服务意愿 [2] - 我国公建物业市场空间大，市场拓展专注增量业务，存量业务竞争体现在服务能否让客户满意以增加粘性 [2] 分组3：人力招聘情况 - 公司项目遵循属地化原则，与当地招聘结合推动当地市场拓展 [2] - 公建物业项目进场筹备时间短，对人力招聘要求高，推动重点中心城市业务有利于资源调动 [2] 分组4：公建类项目收入与利润率 - 公建类项目收入增加来自服务内容和范围增加提升复合效率、招投标中提前考虑成本增长并约定 [2] - 公司不盲目追求项目利润最大化，过去多年将项目利润率保持在20%左右，通过挖掘新服务点提升收入平衡成本影响 [2]