文章核心观点 - 近期关税反复冲击整体市场，中美贸易战升温，中国对美国商品加征关税从84%提高到125% [1]

文章核心观点 公司将公布2025年第一季度财报并召开业绩电话会议 [1] 财报公布及会议安排 - 公司将于2025年4月29日股市收盘后发布2025年第一季度财报 [1] - 高级管理层将于2025年4月30日上午8点（太平洋时间）召开2025年第一季度财报电话会议 [1] - 可拨打1 (833) 816-1162参加电话会议 [1] - 电话会议将在公司网站“投资者关系”板块进行直播和回放，回放约在会议结束一小时后上线 [2] 公司概况 - 公司是一家全方位服务、垂直整合且自我管理的房地产投资信托公司，总部位于加利福尼亚州圣地亚哥 [3] - 公司有超55年在美国收购、改善、开发和管理优质办公、零售和住宅物业的经验，业务主要集中在南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷等市场 [3] - 公司办公物业组合约410万可出租平方英尺，零售物业组合约240万可出租平方英尺，还拥有一处混合用途物业（含约9.4万可出租平方英尺零售空间和一家369间套房的酒店）和2302套多户住宅单元 [3] - 公司于2011年成立，承接了1967年成立的美国资产公司的房地产业务，在核心市场、子市场和资产类别方面经验丰富、关系深厚、知识广泛 [3] 投资者联系方式 - 投资者可联系公司执行副总裁兼首席财务官Robert F. Barton，电话858 - 350 - 2607 [6]

文章核心观点 - 美国资产信托公司成功收购位于加州圣地亚哥的Genesee Park公寓社区，计划通过战略资产管理提升其价值，该投资符合公司长期战略 [1][2][3] 收购情况 - 公司收购了位于加州圣地亚哥的192单元公寓社区Genesee Park [1] - 收购价格为6790万美元，使用手头现金支付 [4] 物业现状 - Genesee Park目前约93%已出租，租金低于当地市场水平 [2] - 该物业位于圣地亚哥市中心，居民可便捷使用公共交通和高速公路，前往市中心、机场、购物中心、大学及餐饮娱乐场所 [3] 公司规划 - 公司计划通过优化租金和探索提高密度的机会，提升物业价值并改善居民生活体验 [3] 公司概况 - 美国资产信托公司是一家全方位服务、垂直整合且自我管理的房地产投资信托公司，总部位于加州圣地亚哥 [5] - 公司有超55年经验，在美国主要市场收购、改善、开发和管理办公、零售和住宅物业 [5] - 公司办公物业组合约410万平方英尺，零售物业组合约240万平方英尺，还拥有一处混合用途物业和2302套多户住宅单元 [5]

文章核心观点 公司出售蒙特雷的德尔蒙特购物中心以聚焦更具规模经济和运营效率的市场，优化投资组合并实现长期增长目标 [1][2] 公司交易情况 - 公司出售加利福尼亚州蒙特雷的德尔蒙特购物中心，售价约1.235亿美元 [1] 公司决策原因 - 出售该购物中心是战略决策，可让公司聚焦能实现更大规模经济和运营效率的市场，符合长期增长目标 [2] 公司简介 - 公司是全方位服务、垂直整合且自我管理的房地产投资信托基金，总部位于加利福尼亚州圣地亚哥 [3] - 公司有超55年经验，在美国一些最具活力、进入门槛高的市场收购、改善、开发和管理优质办公、零售和住宅物业 [3] - 公司办公物业组合约410万可出租平方英尺，零售物业组合约240万可出租平方英尺 [3] - 公司拥有一处混合用途物业和2110套多户住宅单元 [3] - 公司于2011年成立，承接美国资产公司的房地产业务，对核心市场、子市场和资产类别有丰富经验、长期关系和广泛了解 [3]

公司投资组合情况 - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括12处办公物业、12个零售购物中心、1处含369间全套房酒店和零售购物中心的混合用途物业以及6处多户住宅物业[35] - 截至2024年12月31日，公司投资组合中57.1%的总可租赁面积位于加利福尼亚州，14.1%位于华盛顿州，13.4%位于俄勒冈州，8.1%位于得克萨斯州[114] - 截至2024年12月31日，公司运营组合包含31处物业，有730万平方英尺可出租办公和零售空间、2110个住宅单元和一家369间客房的酒店[179] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括12处办公物业、12处零售购物中心、1处混合用途物业和6处多户住宅物业，公司作为运营合伙公司的唯一普通合伙人，持有其78.9%的权益[221] 公司股权结构情况 - 截至2024年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有其78.9%的股份[36] - 截至2024年12月31日，欧内斯特·S·雷迪及其关联方持有公司约16.5%的流通普通股和19.3%的流通普通股单位，按完全摊薄计算，合计约占公司35.7%的实益权益[136] - 截至2024年12月31日，有限合伙人拥有约22.9%的已发行普通股单位和约22.8%的已发行普通股，按完全摊薄计算，共同代表公司约38.9%的实益权益[146] 公司员工情况 - 截至2024年12月31日，公司有226名员工[39] - 截至2024年12月31日，公司员工中女性占44.2%，男性占55.3%，非二元性别占0.5%[43] - 截至2024年12月31日，公司员工中55.8%为不同族裔（亚洲人、非裔美国人、西班牙裔或拉丁裔等）[43] 公司业务目标与市场 - 公司主要业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值[39] - 公司核心市场包括南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈和夏威夷[35][37] 公司写字楼业务数据 - 2024、2023、2022年LPL Holdings, Inc.分别占公司写字楼业务总收入的12.3%、13.2%、13.2%，Google LLC分别占12.3%、10.4%、12.7%[52] - 2024年公司约53%的净营业收入来自写字楼物业[58] - 截至2024年12月31日，公司写字楼投资组合中三大租户Google LLC、LPL Holdings, Inc.和Autodesk, Inc.分别占写字楼物业年化基础租金的14.0%、10.6%、6.9%，合计约占31.5%[62] - 办公物业可出租面积4077376平方英尺，出租率85%，年化基础租金1.9378958亿美元，每平方英尺55.92美元[180] - 截至2024年12月31日，已签署但未开始的租赁数据显示，办公组合为73609平方英尺，年化基础租金3381430美元，每平方英尺年化基础租金45.94美元[187] - 截至2024年12月31日，公司办公物业组合有12处，可租赁面积约410万平方英尺，出租率为85.0%[233] - 2024年全年，办公业务板块贡献了公司总收入的47.1%[233] 公司零售业务数据 - 截至2024年12月31日，公司零售投资组合中最大的三个主力租户Lowe's、Sprouts Farmers Market和Marshalls分别占零售物业年化基础租金的5.1%、2.7%、2.3%，合计约占10.1%[66] - 零售物业可出租面积3093402平方英尺，出租率94.5%，年化基础租金7995.6596万美元，每平方英尺27.35美元[180] - 截至2024年12月31日，已签署但未开始的租赁数据显示，零售组合为11238平方英尺，年化基础租金767399美元，每平方英尺年化基础租金68.29美元[187] 公司混合用途物业数据 - 混合用途物业中，Waikiki Beach Walk零售部分可出租面积93925平方英尺，出租率90.5%，年化基础租金1000.4777万美元，每平方英尺117.7美元；酒店部分369间客房，入住率85.9%，日均房价370.96美元，每间可用客房收入318.61美元[181] 公司多户住宅物业数据 - 多户住宅物业总计2110个单元，出租率91.8%，年化基础租金6236.2716万美元，每个出租单元月租金2683美元[182] 公司债务情况 - 截至2025年2月11日，公司未偿还债务总额为17亿美元，不包括债务发行成本[60] - 截至2024年12月31日，公司第三份经修订和重述的信贷安排额度为5亿美元，包括4亿美元的循环信贷额度和1亿美元的无担保定期贷款[60] - 2024年9月17日，运营合伙企业发行了5.25亿美元的高级无担保票据，净收益用于偿还3亿美元到期债务，其余用于一般营运资金和公司用途[60] 公司面临的竞争风险 - 公司面临收购和处置机会时存在竞争，可能导致合适收购机会减少、收购价格上升、出售收益降低等问题[50] - 公司面临房地产收购竞争，或减少收购机会、增加收购成本，若房地产投资更具吸引力竞争将加剧[70] - 公司在租赁市场面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金率下降，影响财务状况[90] 公司面临的业务风险 - 公司业务受区域经济和房地产市场影响，特别是加利福尼亚、华盛顿、俄勒冈、得克萨斯和夏威夷等地[57] - 公司业务依赖重要租户，租户破产、无力支付租金等情况可能对公司财务状况产生不利影响[62] - 公司可能无法续租、出租空置空间或在租约到期后重新出租，增加或延长空置率，影响财务状况和股价[71] - 若经济和资本市场条件不利，公司可能难以获得所需资本或需以不利条件融资[72] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款，可能减少公司可收购的物业数量、净收入和现金分配[74] - 抵押贷款债务使公司面临止赎风险，可能导致物业投资损失和影响投资组合价值[75] - 公司未来收购可能无法达到预期回报，运营物业可能无法满足财务预期[76] - 公司可能无法控制运营成本，即使收入不增加，费用也可能保持不变或增加[77] - 部分融资安排涉及气球付款义务，可能影响公司分配能力[79] - 未能有效对冲利率变化，可能对公司财务状况、经营成果、现金流和股价产生重大不利影响[80] - 若与怀基基海滩漫步 - 大使套房酒店的特许经营商关系恶化或终止，会对公司业务和财务状况产生重大不利影响[100] - 若未能达到特许经营商的标准，公司可能需支付高达约820万美元的终止费用[101] - 特许经营商对怀基基海滩漫步 - 大使套房酒店有优先购买权，可能限制公司获得酒店最高售价的能力[103] - 公司零售业务受经济疲软、消费者支出水平等因素影响，可能导致零售租户财务状况不佳和租赁意愿下降[88] - 公司可能需为保留和吸引租户做出租金让步或进行重大资本支出，否则可能影响财务状况[91] - 公司实际收到的租金可能低于要价租金，出现租金下滑，影响现金流增长[92] - 公司通过递延税贡献交易收购物业可能导致股东稀释，并限制资产出售或再融资能力[94] - 公司酒店业务面临竞争、运营成本增加等风险，可能影响酒店收入和财务状况[98] - 公司依赖第三方管理公司运营酒店，若管理不善可能增加运营费用或减少收入[99] - 公司高级管理团队成员服务缺失或无法吸引和留住高素质人才，可能对公司业务、投资机会、合作关系及财务状况产生不利影响[108] - 公司可能面临正在进行或未来的诉讼，可能导致高额辩护成本、判决赔偿，影响财务状况和股价[110] - 公司持有的许多房产位于自然灾害多发地区，保险可能无法完全覆盖潜在损失[111] - 气候变化相关法律法规可能使公司承担合规、能源、改造等成本，影响声誉和财务状况[112] - 公司房产地理集中，易受自然灾害、恶劣天气和气候变化影响，增加业务风险和成本[114] - 合资企业投资可能因缺乏决策权、依赖合作方财务状况和发生纠纷而受到不利影响[116] - 住宅市场竞争加剧和住房可负担性提高，可能限制公司公寓社区的租户保留、租赁和租金调整能力[117] - 公司依赖信息技术运营，面临数据隐私和安全风险，安全漏洞可能对业务和财务状况造成重大不利影响[120] - 房地产行业风险包括局部供应过剩、需求减少、经济衰退、利率上升等，可能导致租金下降、违约增加，影响公司财务状况和股价[124][125] - 房地产投资流动性不足，公司难以及时应对房产表现的不利变化，可能影响财务状况[126] - 税法限制房地产投资信托基金处置房产，公司可能无法及时调整投资组合，影响财务状况和股价[127] - 公司可能因未遵守隐私或数据安全相关法律法规而面临政府调查、执法行动、诉讼、罚款和处罚等[123] - 公司物业税可能因税率变化或重新评估而增加，影响现金流和股息支付能力[128] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，如污染修复、罚款等，影响财务状况和股价[129][130][132] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律法规及契约而产生重大成本，影响财务状况和股价[134] - 公司与运营合伙企业之间可能存在利益冲突，影响有利于股东的业务决策[137] - 公司董事和高级管理人员可能会质押普通股或普通股单位，质押权人出售质押股票或单位可能导致公司失去控制权，并对普通股交易价格产生不利影响[154] - 因新冠疫情及相关政府和商业限制，公司某些租户（尤其是零售租户）的租金收入大幅减少[168] 公司REIT相关规定 - 为维持REIT地位，公司每年需向股东分配至少90%的净应税收入（不包括任何净资本收益）[44] - 公司为维持REIT资格，需每年至少分配90%的REIT应税收入，若分配低于100%，将需缴纳联邦企业所得税[118] - 公司需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT资格，若分配少于100%的净应税收入（包括净资本收益）将缴纳常规美国联邦企业所得税，若分配少于特定比例还将缴纳4%的不可抵扣消费税[156][161][162] - 若公司运营合伙企业不被认定为合伙企业，公司将无法满足REIT的总收入测试和某些资产测试，可能失去REIT资格，且合伙企业可能需缴纳联邦和州企业所得税[158] - 若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该另一公司也将被视为应税REIT子公司[159] - 公司持有的一个或多个应税REIT子公司的证券价值不得超过REIT总资产价值的20%，证券（包括一个或多个应税REIT子公司的证券）不得超过REIT总资产的25%（不包括可纳入75%资产测试的证券）[160] - 若应税REIT子公司与母公司REIT的交易未按公平交易原则进行，将对某些交易征收100%的消费税[159][160] - 被视为“合格股息收入”支付给美国个人、信托和遗产股东的股息最高税率为20%，但REIT支付的股息通常不符合该20%的税率，非公司股东在2026年1月1日前一般可扣除REIT股息的20%（资本利得股息和视为合格股息收入的股息除外）[163] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[164] 公司物业租赁综合数据 - 截至2024年12月31日，公司办公、零售和混合用途组合中零售部分的物业，7.1%的面积和7.5%的年化基础租金的租约将在2025年到期，另有10.9%的面积可供出租[71] - 零售和办公物业总计可出租面积7170778平方英尺，出租率89.1%，年化基础租金2.73746176亿美元，每平方英尺42.85美元[180] - 蒂伯岭年化基础租金调整后为6471011美元，由4541907美元的合同年化三净基础租金与1929104美元的年度三净运营费用估算值相加得出[184] - 蒂伯斯普林斯年化基础租金调整后为2626198美元，由1889523美元的合同年化三净基础租金与736675美元的年度三净运营费用估算值相加得出[185] - 截至2024年12月31日，拉霍亚广场三号塔楼206231可出租平方英尺中的38130平方英尺（18.5%）已出租[186] - 截至2024年12月31日，已签署但未开始的租赁数据显示，总零售和办公组合为84847平方英尺，年化基础租金4148829美元，每平方英尺年化基础租金48.90美元[187] - 2024年12月31日生效的零售和办公组合租赁总减免约为1030万美元，混合用途组合约为10万美元，多户住宅组合约为170万美元[191] - 截至2024年12月31日，运营组合约有798份与办公和零售租户的租约，其中16份于当日到期，22份尚未开始；住宅物业（不包括圣达菲公园房车度假村）有1849份与住宅租户的租约；混合用途物业的零售部分约有66份与零售商的租约[192] - 截至2024年12月31日，仅一个租户或关联租户集团占办公、零售和混合用途物业组合年化基础租金的比例超过9.5%[192] - 2024年12月31日，前25大租户的总租赁面积为2325339平方英尺，占总租赁面积的32.0%，年化基础租金为120657376美元，占总年化基础租金的42.5%[193] - 公司零售、办公和混合用途物业组合净可出租总面积为7264703平方英尺，其中南加州占40.2%，北加州占16.9%，华盛顿占14.2%，俄勒冈占13.4%，得克萨斯占8.1%，夏威夷占7.2%[196] - 2024年公司各业务板块物业运营总收入为29012.8万美元，其中办公板块占52.9%，零售板块占26.4%，混合用途板块占12.6%，多户住宅板块占8.1%[199] - 截至2024年12月31日，公司零售、办公和混合用途物业组合中，2025年到期租约面积为519137平方英尺，占比7.1%，年化基础租金为2027.048

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度和全年FFO每股分别为0.55%和2.58%，第四季度FFO较Q3 2024下降约0.16%至0.55%每股，主要因Q3收到的0.15%终止费Q4未出现及Embassy Suites Waikiki收入下降0.01% [31][32] - 2024年第四季度和全年归属于普通股股东的净收入分别为0.15%和0.94% [31] - 2024年第四季度所有部门综合同店现金NOI同比增长2.6%，全年增长1.4%，除办公部门为负2.8%外其他部门Q4同店现金NOI均为正 [32] - 2024年末流动性约8.26亿美元，包括约4.26亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度，年末净债务与EBITDA比率按过去十二个月计算为6.0倍，按季度年化计算为6.6倍，年末后偿还3.25亿美元债务 [33] - 2025年FFO每股指导范围为1.87% - 2.01%，中点为1.94%每股，较2024年实际的2.58%每股约下降24% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 办公组合年末出租率为85%，较上一季度下降200个基点，主要因部分物业重新计量及租户变动，Q4办公租赁活动现金基础约增2%，直线基础约增11%，Q1已新增10.5万平方英尺租赁文件，含5.3万平方英尺净吸纳量 [14][16] - 2025年约8%办公组合租约到期，平均交易规模7000平方英尺，预计First and Main和Fourteen Acres有18.1万平方英尺租户迁出 [18] - 2025年同店办公现金NOI预计下降约1%或0.02%的FFO份额 [38] 零售业务 - 零售业务占组合27%，2024年物业出租率95%，同店NOI增长5%，考虑2025年续约情况，Q4交易现金基础租赁价差增6.5%，直线基础增31% [20] - 2025年同店零售现金NOI预计增长约1.6%或0.015%每股FFO [38] 多户住宅业务 - 2024年同店现金NOI较2023年增长超6%，圣地亚哥多户社区Q4租赁百分比有变化，净有效租金较2023年第四季度增加，与圣地亚哥大学续租三年，波特兰Hasselow and Eighth社区租赁百分比年末达92%，净有效租金同比增约3.5% [21][22][23] - 2025年同店多户住宅现金NOI预计增长约2.7%或0.013%每股FFO [38] 酒店业务 - 2024年Waikiki Beachwalk Embassy Suites实现最高ADR，2025年该酒店收入预计增约5%，运营费用预计增7%，平均入住率预计增约2%，平均ADR预计从2024年的371美元增至384美元，平均RevPAR预计从2024年的319美元增至337美元 [8][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国办公需求接近疫情前水平，季度净吸纳量三年来首次转正，预计未来12 - 24个月甲级办公市场在经济稳定和有利或稳定利率环境下将有显著改善 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过高质量资产、稳健资产负债表、优秀管理团队和灵活运营平台实现盈利和股东价值长期增长，优先保持强大资产负债表、充足流动性和通过长期现金流增长增加股息 [6][11] - 出售Del Monte Center以聚焦可实现更大规模经济和运营效率的市场，回收资金用于符合长期目标的机会，收购圣地亚哥多户社区以增强高增长市场的多户住宅组合 [25][26] - 办公市场中公司凭借优质资产、优越位置和一流设施与其他企业竞争，零售业务受益于所在富裕且供应受限市场的弹性消费支出，多户住宅业务在圣地亚哥和波特兰市场有不同发展态势 [13][20][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对各业务板块持续强劲表现满意，2024年FFO每股创上市以来新高，尽管面临经济周期、全球事件和利率波动挑战，但战略资本改进推动了租户满意度、留存率和租金增长 [7][9][10] - 2025年FFO较去年有所调整，主要因前几年一次性创收项目不再出现，但核心运营表现预计未来仍有积极势头，同时考虑债券发行增加的利息费用等因素 [11] - 对办公业务乐观，受租户重返办公室政策和新联邦政府支持商业增长政策影响，预计甲级办公市场未来12 - 24个月改善，零售业务有信心填补已知空缺，多户住宅业务在圣地亚哥和波特兰有不同发展预期 [12][13][20][24] 其他重要信息 - 董事会批准第一季度季度股息每股提高1.5%至0.34%，将于3月20日支付给3月6日登记在册的股东 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于La Jolla、One Beach和贝尔维尤三处办公资产0.30%的FFO增长预期及现金流贡献时间 - 93%的出租率是基于对这些物业的承保，贝尔维尤的翻新工程第一季度即将完成，La Jolla Commons Three未来前景良好，但签租需要时间，具体情况由Steve Center说明 [53][54] - Steve Center表示，贝尔维尤的Timber Ridge有2.9万平方英尺整栋租赁即将完成，该物业将达97%出租率，现有租户可能扩大租赁使其达100%，12月1日开始收租；Timber Springs正在协商整层租赁，预计2026年开始收租；La Jolla Commons三楼租户9月开始入驻，部分租户已开始支付租金，正在协商的其他租户预计今年晚些时候入驻，需要全面装修的提案可能在2026年落地 [55][56][58] 问题2: FFO何时见底或出现拐点 - Bob Barton认为可能在年中到年末，因为签租后还需时间办理许可证等，Adam也提到前两个季度预计无增长 [60] - Steve Center表示公司正在实施大规模的样板间计划，预计下半年交付，以满足市场需求，加速现金流增长 [61] 问题3: 出售Del Monte Center的FFO稀释情况、预计售价、资金用途 - Adam Wyll表示因两笔交易都在托管中，不便透露太多细节，出售是为了公司长期增长更好定位，公寓社区收购价格约为Del Monte出售所得的一半多，剩余资金将存入银行获取利息，同时继续寻找其他机会，交易完成后会提供更多信息 [66][67][68] 问题4: 出售Del Monte Center的战略原因及多户住宅资产投资方向 - Adam Wyll称出售是为了聚焦其他市场的运营效率和协同效应，Monterey难以实现规模经济，多户住宅方面希望寻找能增值的资产，通常在已有市场中寻找，此次收购的多户社区符合公司目标，同时也会关注零售机会，但目前合适项目较少 [77][78][81] 问题5: 为何在削减FFO预期时提高股息及何时回到长期MAPO比率目标 - Ernest Rady表示董事会提高股息是为向投资者表明对投资组合质量的高度信心，关于何时回到目标比率无法预测，需看租赁业务的成功情况 [85][86] - Bob Barton补充，历史上公司内部目标是股息支付率85%，此次提高股息后支付率仍低于100%，约在80%多到90%出头，增加的股息金额不大，公司资产负债表能够承受 [87][88] 问题6: 预计年度扣除股息和资本支出后的自由现金流 - Bob Barton表示手头没有相关数据，可查看补充文件 [91] 问题7: 5美分信用储备的情况及驱动因素 - Bob Barton称相比去年的9 - 10美分储备，今年的储备不算高，办公方面有两个租户经营情况不佳受关注，零售方面关注Petco、Michaels和Angelica Theater，目前这些租户租金支付正常，公司采取保守态度，Party City的空缺已在指导中体现，无相关储备且已有潜在租户 [94][95][97] 问题8: Party City店铺的租赁计划 - Chris Sullivan表示，夏威夷的5000平方英尺店铺将按此面积出租，国家城Gateway Center的1.4万平方英尺店铺将寻找同等规模的租户，不会分割 [102][103] 问题9: 大型租户租赁市场是否有改善迹象 - Steve Center称，在贝尔维尤有大型租户出现，旧金山租户规模有所增加，虽未达整层但情况好转，目前整体仍以小型租户和调整规模的租户为主，公司有很多新交易和净吸纳量，且谈判中的租约加权平均期限超10年，情况令人鼓舞 [106][108][109] 问题10: 办公租赁的租户类型、需求、激励措施及是否有拐点迹象 - Steve Center表示租户类型广泛，租户不愿前期投入资金，希望获得已完工空间或长期租约以让公司为其建设空间，公司注重客户服务，将租户视为合作伙伴，建设团队出色，租户满意度高 [113][114][119] - Ernest Rady补充，公司有资金支付租赁佣金和进行租户改进，这在市场中是重要因素，且公司部分建筑无担保债务，能增强租户信心 [120][121] 问题11: 办公和零售同店业绩假设及债务与EBITDA比率全年趋势 - Bob Barton称，办公同店现金NOI预计下降1%，主要因Q3终止租约的租户和CLEAResult租户4月1日租约到期，零售同店业绩相关数据在补充文件中，债务与EBITDA比率仍在6倍左右，公司状况良好 [123][124][129] - Adam Wyll补充，若不考虑终止租约交易，办公NOI将增长1%，零售若无Party City影响可能再提高1%，多户住宅增长近3%，各业务板块趋势良好，只需完成开发项目的租赁 [130][131]

文章核心观点 - 美国资产信托公司（AAT）季度运营资金（FFO）和营收超预期，但股价年初以来下跌，未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化，当前Zacks排名为3（持有），同行业Tanger公司即将公布2024年12月季度财报 [1][2][3] 美国资产信托公司（AAT）业绩情况 - 本季度FFO为每股0.55美元，超Zacks共识预期的每股0.50美元，去年同期为每股0.57美元，FFO惊喜率为10% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.54美元，实际为每股0.71美元，惊喜率为31.48% [1] - 过去四个季度，公司四次超FFO共识预期 [2] - 2024年12月季度营收为1.1346亿美元，超Zacks共识预期3.66%，去年同期为1.1249亿美元，过去四个季度四次超营收共识预期 [2] 美国资产信托公司（AAT）股价表现 - 年初以来公司股价下跌约8.2%，而标准普尔500指数上涨1.9% [3] 美国资产信托公司（AAT）未来展望 - 股票近期价格走势和未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 投资者可通过关注公司FFO展望和估计修正趋势判断股票走向，当前估计修正趋势喜忧参半，Zacks排名为3（持有），预计近期表现与市场一致 [4][5][6] - 下一季度当前共识FFO估计为每股0.53美元，营收1.1151亿美元，本财年FFO估计为每股2.29美元，营收4.5686亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业的前36%，前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业Tanger公司情况 - Tanger公司预计2月19日公布2024年12月季度财报，预计季度收益为每股0.52美元，与去年同期持平，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [9] - Tanger公司预计营收为1.2932亿美元，较去年同期增长7.9% [10]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年第四季度，公司总营收为1.1346亿美元，2023年同期为1.12491亿美元；全年营收为4.57855亿美元，2023年为4.41164亿美元[12] - 2024年第四季度，公司净收入为1158.4万美元，2023年同期为1349.2万美元；全年净收入为7281.9万美元，2023年为6469万美元[12] - 2024年第四季度，公司运营资金（FFO）为4228.8万美元，2023年同期为4340万美元；全年FFO为1.9828亿美元，2023年为1.8419亿美元[13] - 2024年第四季度，公司可分配资金（FAD）为2679.5万美元，2023年同期为3308.1万美元；全年FAD为1.40338亿美元，2023年为1.3342亿美元[13] - 截至2024年12月31日，公司总资产为32.73365亿美元，2023年同期为29.84681亿美元[11] - 截至2024年12月31日，公司总负债为21.49044亿美元，2023年同期为18.31006亿美元[11] - 2024年第四季度，公司基本每股收益为0.15美元，2023年同期为0.17美元；全年基本每股收益为0.94美元，2023年为0.84美元[12] - 2024年第四季度，公司FFO摊薄后每股收益为0.55美元，2023年同期为0.57美元；全年FFO摊薄后每股收益为2.58美元，2023年为2.40美元[13] - 2024年，公司宣布并支付的股息为1.03368亿美元，2023年为1.01571亿美元；每股股息为1.34美元，2023年为1.32美元[13] - 2024年全年确认租赁终止费1170万美元和诉讼收入1000万美元，2023年分别为30万美元和650万美元[16] - 公司2025年运营资金（FFO）指导范围为1.4415 - 1.54886亿美元，稀释后每股FFO为1.87 - 2.01美元[21] - 2024年实际稀释后每股FFO为2.58美元，经调整后2025年预算稀释后每股FFO中点为1.94美元[21] - 2024年第四季度净利润为11584美元，2023年同期为13492美元；2024年全年净利润为72819美元，2023年为64690美元[122] - 2024年第四季度折旧和摊销为30704美元，2023年同期为29908美元；2024年全年折旧和摊销为125461美元，2023年为119500美元[122] - 2024年第四季度净利息费用为23754美元，2023年同期为16284美元；2024年全年净利息费用为74527美元，2023年为64706美元[122] - 2024年第四季度利息收入为 - 5480美元，2023年同期为 - 668美元；2024年全年利息收入为 - 9031美元，2023年为 - 2175美元[122] - 2024年第四季度所得税费用为190美元，2023年同期为291美元；2024年全年所得税费用为886美元，2023年为1041美元[122] - 2024年第四季度EBITDA为60752美元，2023年同期为59307美元；2024年全年EBITDA为264662美元，2023年为247762美元[122] - 2024年第四季度调整后EBITDA为60752美元，2023年同期为59307美元；2024年全年调整后EBITDA为264662美元，2023年为247762美元[122] - 2024年第四季度EBITDAre为60752美元，2023年同期为59307美元；2024年全年EBITDAre为264662美元，2023年为247762美元[122] - 2024年第四季度总NOI为69,573美元，2023年同期为68,779美元；2024年全年总NOI为290,128美元，2023年全年为277,207美元[126] - 2024年第四季度净收入为11,584美元，2023年同期为13,492美元；2024年全年净收入为72,819美元，2023年全年为64,690美元[126] - 2024年第四季度总现金NOI为68,669美元，2023年同期为67,191美元；2024年全年总现金NOI为271,797美元，2023年全年为268,734美元[128] - 2024年第四季度同店现金NOI为69,307美元，2023年同期为67,571美元；2024年全年同店现金NOI为273,723美元，2023年全年为269,948美元[131] - 2024年第四季度含再开发的总同店现金NOI为68,954美元，2023年同期为67,468美元；2024年全年含再开发的总同店现金NOI为272,911美元，2023年全年为269,488美元[131] - 2024年第四季度非同店现金NOI为 - 285美元，2023年同期为 - 277美元；2024年全年非同店现金NOI为 - 1,114美元，2023年全年为 - 754美元[131] - 2024年第四季度租赁终止费和租户改进报销为172美元，2023年同期为505美元；2024年全年为12,445美元，2023年全年为1,450美元[128][131] - 2024年第四季度非现金收入和其他运营费用为732美元，2023年同期为1,083美元；2024年全年为5,886美元，2023年全年为7,023美元[128][131] - 2024年第四季度利息费用净额为 - 23,754美元，2023年同期为 - 16,284美元；2024年全年为 - 74,527美元，2023年全年为 - 64,706美元[126][128][131] - 2024年第四季度其他收入净额为5,290美元，2023年同期为377美元；2024年全年为18,147美元，2023年全年为7,649美元[126][128][131] 公司物业面积及出租情况 - 截至2024年12月31日，公司净可出租面积为720万平方英尺，其中办公面积410万平方英尺占比57%，零售面积310万平方英尺占比43%[4] - 截至2024年12月31日，办公和零售投资组合总可出租面积7,170,778平方英尺，出租率89.1%，年化基础租金2.73746176亿美元，每平方英尺42.85美元[78] - 办公投资组合可出租面积4,077,376平方英尺，出租率85.0%，年化基础租金1.9378958亿美元，每平方英尺55.92美元[78] - 零售投资组合可出租面积3,093,402平方英尺，出租率94.5%，年化基础租金7995.6596万美元，每平方英尺27.35美元[78] - 多户住宅投资组合共2110个单元，出租率91.8%，年化基础租金6236.2716万美元，每个出租单元2683美元[79] - 怀基基海滩步行街零售部分可出租面积93,925平方英尺，出租率90.5%，年化基础租金1000.4777万美元，每平方英尺117.70美元[79] - 怀基基海滩步行街酒店部分369个单元，入住率83.6%，日均房价360美元，每间可用客房收入301美元[79] - 卡梅尔山广场有5个地面租赁，租赁面积17,607平方英尺，年化基础租金102.816万美元[86] - 南湾市场有1个地面租赁，租赁面积2,824平方英尺，年化基础租金11.4552万美元[86] - 德尔蒙特中心有1个地面租赁，租赁面积212,500平方英尺，年化基础租金9.6万美元[86] - 截至2024年12月31日，拉霍亚广场三号塔楼206,231平方英尺可出租面积中，38,130平方英尺（18.5%）已出租[87] - 物业包含422,426平方英尺净可出租面积，其中一号市场地标378,206平方英尺，附属建筑约44,220平方英尺[87] - 截至2024年12月31日，已签约但未开始的办公室租赁面积73,609平方英尺，年化基础租金3,381,430美元，每平方英尺45.94美元；零售租赁面积11,238平方英尺，年化基础租金767,399美元，每平方英尺68.29美元[87] - 2024年第四季度Loma Palisades租赁单元526个，出租率96.0%，年化基础租金17,699,328美元，每个租赁单元2,804美元[95] - 2024年第四季度Imperial Beach Gardens租赁单元149个，出租率93.1%，年化基础租金4,926,204美元，每个租赁单元2,756美元[95] - 2024年第四季度Mariner's Point租赁单元83个，出租率94.3%，年化基础租金2,393,256美元，每个租赁单元2,403美元[95] - 2024年第四季度Santa Fe Park RV Resort租赁单元87个，出租率70.2%，年化基础租金1,646,532美元，每个租赁单元1,576美元[95] - 2024年第四季度Pacific Ridge Apartments租赁单元517个，出租率97.0%，年化基础租金24,201,228美元，每个租赁单元3,901美元[95] - 2024年第四季度混合用途物业零售部分租赁面积85,024平方英尺，出租率90.5%，年化基础租金10,004,777美元，每平方英尺118美元；酒店部分租赁单元308个，平均入住率83.6%，平均每日房价360美元，每间可售房年化收入301美元[100][101] - 截至2024年12月31日，办公室物业总面积4077376平方英尺，已出租3464551平方英尺，出租率85.0%；零售物业总面积3093402平方英尺，已出租2922865平方英尺，出租率94.5%；多户住宅物业共2110个单元，已出租1936个，出租率91.8%；混合用途物业面积93925平方英尺，已出租85024平方英尺，出租率90.5%；混合用途物业单元共369个，已出租317个，出租率85.9%[108] - 截至2023年12月31日，办公室物业总面积4058523平方英尺，已出租3491696平方英尺，出租率86.0%；零售物业总面积3092616平方英尺，已出租2914886平方英尺，出租率94.3%；多户住宅物业共2110个单元，已出租1948个，出租率92.3%；混合用途物业面积93925平方英尺，已出租89329平方英尺，出租率95.1%；混合用途物业单元共369个，已出租314个，出租率85.2%[108] 各业务线同店现金NOI变化 - 2024年第四季度同店净营业收入（NOI）为7021.1万美元，现金NOI为6930.7万美元[24] - 2024年全年同店NOI为2.92054亿美元，现金NOI为2.73723亿美元[29] - 2024年第四季度同店现金NOI较2023年同期增长2.6%，全年增长1.4%[34] - 2024年第四季度办公物业同店现金NOI较2023年同期下降2.8%，全年下降1.7%[34] - 2024年第四季度零售物业同店现金NOI较2023年同期增长11.4%，全年增长5.0%[34] - 2024年第四季度多户住宅物业同店现金NOI较2023年同期增长5.5%，全年增长6.1%[34] - 2024年第四季度同店含再开发现金NOI为6.8954亿美元，较2023年的6.7468亿美元增长2.2%；2024年全年为27.2911亿美元，较2023年的26.9488亿美元增长1.3%[38] - 2024年第四季度各业务同店含再开发现金NOI：办公业务3.413亿美元，较2023年下降3.5%；零售业务2.0327亿美元，增长11.4%；多户住宅业务9016万美元，增长5.5%；混合用途业务5481万美元，增长3.7%[38] 各地区现金NOI情况 - 2024年第四季度各地区现金NOI：南加州3.1134亿美元，北加州1.0364亿美元，夏威夷8728万美元，俄勒冈6666万美元，得克萨斯4389万美元，华盛顿7388万美元[42] 各业务板块资本支出情况 - 2024年第四季度各业务板块资本支出总计20644000美元，全年总计77407000美元[55] 公司债务情况 - 截至2024年12月31日，未偿还债务总计20250000

文章核心观点 公司公布2024年第四季度及全年财务业绩，净收入、FFO等指标有不同表现，同时给出2025年FFO指引，还介绍了租赁、资产负债等情况 [1][2][5] 各部分总结 财务结果 - 2024年第四季度和全年归属于普通股股东的净收入分别为900万美元和5680万美元，摊薄后每股收益分别为0.15美元和0.94美元 [1][5] - 2024年第四季度和全年摊薄后每股运营资金（FFO）分别为0.55美元和2.58美元，同比分别下降4%和增长8% [1][5] - 2024年全年归属于普通股股东的净收入较2023年增加640万美元，主要因诉讼收入、终止费增加等，部分被2023年诉讼收入、办公业务减少和利息费用增加抵消 [4][6] - 2024年第四季度FFO较2023年同期减少110万美元，主要因利息费用增加和办公业务下降，被零售和多户业务增长及其他收入增加抵消 [7] 租赁情况 - 2024年末总投资组合中，办公、零售、多户、混合用途零售和酒店的出租率分别为85.0%、94.5%、91.8%、90.5%和85.9% [9] - 2024年第四季度，公司签署40份办公和零售空间租约（约18.94万平方英尺）及508份多户公寓租约，续约率分别为73%、83%和68% [10] - 2024年第四季度，办公和零售可比租赁现金基础租金同比分别增长1.6%和6.5%，直线基础租金同比分别增长11.0%和30.8% [12] 同店现金净营业收入（NOI） - 2024年第四季度和全年同店现金NOI同比分别增长2.6%和1.4% [5][14] - 各业务板块中，零售和多户业务NOI增长，办公业务NOI下降 [14] 资产负债与流动性 - 2024年末，公司拥有36亿美元的房地产资产和8.257亿美元的流动性（包括4.257亿美元现金及等价物和4亿美元信贷额度） [16] - 2024年末，31项资产中仅1项有抵押 [16] - 2025年1月2日和2月3日，公司分别偿还2.25亿美元和1亿美元的未偿债务 [17] 股息 - 公司宣布2024年第四季度普通股股息为每股0.335美元，已在12月19日支付 [18] - 公司宣布2025年第一季度普通股股息为每股0.340美元，将于3月20日支付给3月6日登记在册的股东 [18] 指引 - 公司给出2025年全年摊薄后每股FFO指引为1.87 - 2.01美元，中点为1.94美元 [2][5][19] 其他信息 - 公司将于2025年2月5日上午8点举行电话会议讨论2024年第四季度及全年业绩 [21] - 公司2024年第四季度及全年补充财务信息可在公司网站“投资者”页面的“财务报告”标签下查看 [22]

公司股息分配 - 公司宣布2024年股息分配的税务处理 每季度每股分配0.335美元 全年总计1.340美元 其中普通股息为1.092388美元 资本返还为0.247612美元 [1] 公司概况 - 公司是一家总部位于加州圣地亚哥的房地产投资信托基金 拥有超过55年的房地产经验 主要在美国高壁垒市场运营 包括南加州 北加州 华盛顿 俄勒冈 德克萨斯和夏威夷 [2] - 公司拥有约410万平方英尺的办公空间和310万平方英尺的零售空间 以及一个包含94,000平方英尺零售空间和369间套房的酒店的综合用途物业 以及2,110套多户住宅单元 [2] 公司历史 - 公司成立于2011年 继承了1967年成立的美国资产公司的房地产业务 在核心市场 子市场和资产类别方面拥有丰富的经验和知识 [2]