文章核心观点 - 尽管疫情已结束，但企业要求员工返岗时间仍不确定，办公房地产投资信托基金（REITs）受影响，不过美国资产信托（AAT）作为优质REITs，仍为长期投资者提供价值，值得考虑用于获取收益 [2] 公司过往表现 - 过去5个月表现良好，自3月上次给予买入评级以来，REIT上涨约22%，同期标准普尔指数上涨7.40% [3] - 当时AAT收益率为6%，因两位数价格上涨收益率有所回落，但仍超5%有吸引力 [4] - 此前Q4收益超分析师预期0.02美元，营收超预期超400万美元 [4] 2024年上半年业绩 - Q2收益再次超预期，FFO为0.60美元，超预期0.06美元，营收为1.1089亿美元，超预期近200万美元 [5] - 营收较上季度1.107亿美元略有上升，FFO从0.71美元下降，主要因一处现有房产现金结算贡献0.13美元 [5] - 同比FFO略有上升1美分，营收从1.0972亿美元增加约100万美元 [5] - 同店现金NOI同比增长2.1%，多户住宅组合入住率从95%降至89%，因学生季节性搬出 [5] - 各板块同店NOI情况：办公持平，多户住宅增长9.5%，混合用途增长2.2%，零售增长3.2% [5] 公司物业情况 - 多数物业位于圣地亚哥，为A级优质地段，还在旧金山、檀香山等地有物业，另有两处开发中物业有望增加盈利 [6] 办公物业组合情况 - 办公物业组合出租率较上季度提高20个基点，季末出租率为86.6%，与同行相比表现良好 [8] - 二季度租赁活动强劲，执行18份租约共9.6万平方英尺，其中两份新租约约2.1万平方英尺 [8] - 下一季度管理层已执行5.7万平方英尺可出租面积，超半数为新租约，为5年来首次新租超续约 [8] 股息与资产负债表情况 - 2024年预计股息1.34美元，远期收益率5.2%有吸引力，且FFO增长保障股息 [11] - 管理层将全年指引上调近10%，预计在2.48 - 2.54美元，较2023年增长4.6% [11] - 即使按指引低端计算，派息率为54%安全，净债务与EBITDA比率为6.4倍，管理层目标5.5倍以下 [11] - 债务到期情况可控，2025年到期4.25亿美元，2026年无到期债务，获三大机构投资级评级 [13] - 流动性为5.15亿美元，其中现金1.15亿美元，加权平均固定利率为3.6% [13] 估值情况 - 3月目标价约27美元，当前股价26美元，长期仍有上涨空间，因未来企业或增加办公空间需求 [14] - 疫情前股价接近50美元，远期P/FFO比率10.36倍低于行业中值13.96倍，可能被低估 [14] 下行风险与结论 - 若9月美联储不降息，REIT股价可能回落，衰退也可能导致AAT股价下跌 [15] - 预计9月首次降息，若年底前二次降息，AAT股价可能升至30美元 [15] - 尽管办公领域有挑战，但AAT表现稳健，资产负债表流动性充足，Q2上调指引9.6%，维持买入评级 [15]

公司概况 - 公司是一家全方位、垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，拥有约228名员工，提供资产管理、物业管理、物业开发、租赁、租户改善建设、收购、重新定位、重建和融资等方面的内部专业知识[doc id='67'] 财务表现 - 截至2024年6月30日，美国资产信托公司的总资产为2,992,932千美元，较2023年底略有增长[31] - 2024年第二季度，美国资产信托公司的总收入为110,890千美元，较去年同期略有增长，其中租金收入占比最大[34] - 2024年第二季度，美国资产信托公司的净利润为15,294千美元，较去年同期略有增长[34] - 美国资产信托公司每股基本收益为0.20美元，每股摊薄收益也为0.20美元[35][36] - 每股普通股的股东权益为1,192,249千美元，较去年底略有下降[31] - 2024年第二季度，美国资产信托公司宣布每股普通股派息0.335美元[37] - 综合收益方面，美国资产信托公司2024年第二季度的综合收益为14,345千美元，较去年同期略有下降[38] - 截至2024年6月30日，美国资产信托公司的股东权益为1,145,656千美元，较去年底略有减少[31] - 2024年第二季度，美国资产信托公司的净利润归属于股东为11,904千美元，较去年同期略有增长[34] - 美国资产信托公司2024年第二季度的其他综合收益为-850千美元，主要受到利率互换的影响[38] 资产情况 - 2023年6月30日，American Assets Trust, L.P.的现金及现金等价物为114,880千美元，较上一年同期增长了31,992千美元[46] - 2024年6月30日，American Assets Trust, L.P.的总资产为2,992,932千美元，较上一年同期略有增长[48] - American Assets Trust, L.P.在2024年6月30日的净收入为39,917千美元，较上一年同期增长了3,854千美元[51] - 2024年6月30日，American Assets Trust, L.P.的每单位基本收益为0.20美元，较上一年同期持平[52] - 2024年6月30日，American Assets Trust, L.P.的每单位稀释收益为0.20美元，较上一年同期持平[53] - American Assets Trust, L.P.在2024年6月30日的综合收入为14,345千美元，较上一年同期略有增长[55] - 2024年6月30日，American Assets Trust, L.P.的每单位分配为0.335美元，较上一年同期略有增长[54] 债务情况 - 公司持有的债务由运营合作伙伴直接或间接持有，而公司担保了运营合作伙伴在3.375%的高级票据、高级担保票据、第三次修订和重置信贷设施以及修订和重置的期限贷款协议下的义务[104] - 截至2024年6月30日，公司的担保票据总额为74,714,000美元[107] - 公司于2021年1月26日发行了5亿美元的3.375%高级无担保票据，到期日为2031年2月1日，利率为3.375%每年[115] - 公司的3.375%高级票据包括一系列习惯的财务契约，包括最大的总债务比率为60%，最小的债务服务比率为1.5倍，最大的担保债务比率为40%，最低的总无担保资产维持率为150%[115] - 公司于2017年3月1日签署了一份私人放置25亿美元的4.29%高级担保票据，到期日为2027年3月1日[118] - 公司于2019年7月30日签署了一份私人放置15亿美元的3.91%高级担保票据，到期日为2030年7月30日[123] - 公司的债务协议包含一系列习惯的财务契约，包括有形净值门槛、担保和无担保杠杆比率和固定费用覆盖比率[125] - 公司的债务要求公司遵守各种财务契约，包括维持最低的债务覆盖比率。截至2024年6月30日，公司符合所有贷款契约[127] 租赁情况 - 公司运营的四个业务领域分别为办公地产、零售地产、多功能地产和混合用途地产[82] - 公司的租赁合同被分类为经营租赁，基本租金按照直线法确认，同时进行了应收账款和直线租金应收账款的估计[83] - 公司的租赁协议不包含任何残值担保或重大限制性契约，公司在确定租金支付现值时使用基于初始信息的增量借款利率[173] - 截至2024年6月30日，公司在运营租赁下的租赁成本为108,000美元[176] - 租赁收入的主要组成部分包括办公室、零售、多功能、混合使用等方面，截至2024年6月30日，总租赁收入为105,094千美元[180] - 租赁收入中包括直线计提的租赁收入和上下市场租赁摊销，截至2024年6月30日，直线计提租赁收入为2.6百万美元[181] - 租赁支出的主要组成部分包括租赁运营、酒店运营、维修和维护、市场营销等方面，截至2024年6月30日，总租赁支出为29,505千美元[182] 经营活动 - 公司通过对物业进行持续评估，以识别发展和重新开发机会，从而增强经营绩效[212] - 公司在2024年6月30日的开发和重新开发活动中，资本化的外部和内部成本总额为4.8百万美元和5.6百万美元[221] -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.60美元,较第一季度下降约0.11美元,主要原因包括:第一季度收到一次性1000万美元诉讼和解金额,相当于每股FFO 0.13美元;多户型物业和零售物业在第二季度的表现超出之前指引,分别贡献每股FFO 0.01美元 [33][34] - 全年FFO指引上调至每股2.48-2.54美元,中值为2.51美元,较之前上调9.6% [41] - 上调主要来自:零售物业的坏账和运营费用降低以及租金收入增加,贡献每股FFO 0.02美元;办公物业的坏账和运营费用降低,贡献每股FFO 0.02美元;G&A费用降低和利息收入增加,贡献每股FFO 0.02美元;多户型物业贡献每股FFO 0.01美元;以及从一处物业获得的租赁终止费,贡献每股FFO 0.15美元 [42][43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 第二季度租赁率为86.6%,较上季度增加20个基点 [49] - 第二季度签约18个租约,合计约96,000平方英尺,其中2个新租约增幅为现金4%,直线4%,10个续租增幅为现金6%,直线10% [50][51] - 第三季度迄今已签约7个租约,合计约57,000平方英尺,其中约55%为新租约,为2019年以来首次新租赁超过续租 [52] - 2024年和2025年的到期面积较低,分别约4%和8% [53][54] - 拥有La Jolla Commons III在内的新开发项目,正在积极洽谈租赁,前景乐观 [55][56][57] 零售物业 - 第二季度租赁率约95%,几乎全部完成今年的续租 [22][23] - 第二季度租金增幅为现金6%,直线34% [23] - 尽管可能受到经济放缓影响,但位于人口密集区的优质购物中心的消费者支出预计更为稳健 [24][25] 多户型物业 - 第二季度末,San Diego社区的入住率为89%,租赁率为95% [26] - 新租赁价格较前租约平均下降约4%,但续租价格平均上涨9%,整体平均上涨4% [27] - Portland的Hassalo on Eighth社区,租赁价格保持平稳,租赁率维持在96% [28] - 第二季度多户型物业平均基准租金创历史新高,同店NOI同比增长近10% [29] 综合物业 - 第二季度Waikiki的Embassy Suites酒店入住率约86%,RevPAR为317美元,ADR为367美元,NOI约340万美元 [37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于维护稳健的资产负债表,持续投资改善不可替代的物业,确保其在各自市场保持竞争力 [6] - 公司在经济和商业环境不确定的时期,专注于可控的因素,通过适应和满足不断变化的市场需求来应对挑战 [18][19] - 公司在办公、零售和多户型等各类资产中保持优秀的运营表现,体现了资产组合的优质性和公司团队的出色执行能力 [18] - 公司将继续以有利于长期财务表现的行动为基础制定策略和决策 [19] - 公司在资产质量、地理位置、设施配套和客户服务等方面的优势,使其在同行业中脱颖而出,在市场波动中保持竞争力 [81][87][88][92] - 公司暂时不考虑收购,而是专注于完成La Jolla Commons III的租赁,同时持续投资改善现有物业 [96][97][100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场普遍对商业地产,特别是办公物业持悲观态度,但公司的经营表现仍超出预期 [7] - 公司有信心维持2024年的盈利轨迹,并再次上调全年指引 [7] - 公司在经济和商业环境不确定的时期,专注于可控的因素,通过适应和满足不断变化的市场需求来应对挑战 [18][19] - 公司有信心,凭借优质的运营平台和房地产组合,将能在波动的金融市场中保持稳健 [19] - 公司对Waikiki的Embassy Suites酒店的日本游客的回归持谨慎乐观态度,可能需要一些时间 [45] 其他重要信息 - 董事会批准第三季度派发每股0.335美元的季度股息,体现了公司的强劲财务表现和董事会对未来持续成功的信心 [13] - 公司发布了2023年可持续发展报告,展示了公司在环境、社会、公司治理和人力资本等方面的举措和愿景 [30] - 公司管理团队凝聚力强,协作精神佳,经验丰富,有助于有效应对挑战并推动创新 [12] - 公司将迎来平稳的过渡,Ernest Rady将于2025年1月1日担任执行董事长,Adam Wyll将接任CEO [9][10][11] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 询问管理层变动对G&A的影响,以及Adam Wyll作为新任CEO的短中期目标和战略重点 [58] **Adam Wyll 回答** 不预计今年会有G&A影响,变动将于明年1月1日生效。未来的策略和方向大致延续,不会有太大变化,仍将继续寻找创造价值的机会 [59] 问题2 **Haendel St. Juste 提问** 询问租赁终止费涉及的具体情况,以及是否预计会有类似情况发生 [60] **Adam Wyll 和 Steve Center 回答** 这是之前已经列入预留的一个租户,由于其FDA审批进度不顺利,现金消耗较快,双方协商达成了互利的终止协议。这是一处装修

文章核心观点 - 美国资产信托公司(American Assets Trust, AAT)第二季度基金营运(FFO)为每股0.60美元,超出了Zacks共识预估的0.53美元 [1] - 公司连续4个季度超出共识FFO预估 [2] - 公司第二季度收入为1.1089亿美元,超出Zacks共识预估 [3] - 公司股价今年以来涨幅低于标普500指数 [5] 公司表现 - 公司第二季度FFO为每股0.60美元,同比增长1.7% [1] - 公司第二季度收入为1.1089亿美元,同比增长1% [3] - 公司连续4个季度超出共识收入预估 [3] 未来展望 - 公司未来FFO和收入预期将取决于管理层在财报电话会议上的评论 [4] - 分析师对公司未来FFO预期有分歧,目前评级为中性(Zacks Rank 3) [9] - 行业整体表现较好,行业排名在前50%的公司业绩普遍优于后50% [11] - 同行EPR地产(EPR)预计第二季度每股收益将同比下降7.6%,收入也将下降5.8% [13]

资产和权益 - 公司总资产达到29.93亿美元[10] - 公司总权益为11.46亿美元[10] 收入和利润 - 公司租金收入为1.05亿美元，同比增长1.1%[11] - 公司营业收入为1.11亿美元，同比增长1.1%[11] - 公司净收益为1,530万美元[11] - 公司每股基本收益为0.20美元[11] - 公司每股摊薄收益为0.20美元[11] - 公司基金营运收益(FFO)为4,611万美元[13] 资金来源和分配 - 公司第二季度资金来源和分配(FAD)为34,812,000美元，较上年同期增加12.5%[17] - 公司第二季度每股/单位基金来源和分配(FAD)为0.60美元，较上年同期增加1.7%[14] - 公司第二季度每股/单位基金来源(FFO)为0.60美元,较上年同期增加1.7%[14] - 公司第二季度加权平均股份和单位数为76,495,008股,较上年同期增加0.2%[14] 营业收支 - 公司第二季度租户改善和租赁佣金为7,030,000美元，维修资本支出为5,750,000美元[18] - 公司第二季度同店净营业收入(NOI)为70,939,000美元,同比增长2.1%[25] - 公司第二季度同店现金净营业收入(Cash NOI)为69,654,000美元,同比增长2.1%[32] - 公司第二季度办公、零售和多户型房地产同店现金NOI分别增长0.1%、3.2%和9.5%[32] - 公司第一季度曾就零售分部的在建工程计提了50万美元的非经常性费用[33] 2024年第二季度财务数据 - 公司2024年第二季度现金净营业收入(Cash NOI)为69,440万美元[44] - 公司2024年第二季度现金净营业收入(Cash NOI)同比增长2.1%[38] - 公司2024年第二季度办公物业现金净营业收入(Cash NOI)为35,515万美元[44] - 公司2024年第二季度零售物业现金净营业收入(Cash NOI)为18,685万美元[44] - 公司2024年第二季度多户家庭物业现金净营业收入(Cash NOI)为9,240万美元[44] - 公司2024年第二季度综合用途物业现金净营业收入(Cash NOI)为6,000万美元[44] - 公司2024年第二季度南加州地区现金净营业收入(Cash NOI)占比46%[47] - 公司2024年第二季度办公物业占总现金净营业收入(Cash NOI)的51%[48] - 公司2024年第二季度零售物业占总现金净营业收入(Cash NOI)的27%[48] - 公司2024年第二季度多户家庭物业占总现金净营业收入(Cash NOI)的13%[48] 公司概况 - 公司拥有多元化的房地产投资组合,包括办公、零售、公寓和综合用途物业[3][4][5] - 公司的房地产投资组合主要集中在高壁垒进入市场,供需特征良好的区域[4] - 公司多元化的房地产投资组合包括多户型住宅、商业零售、酒店等不同类型资产[53] 财务指标 - 公司的现金净经营收益(Cash NOI)是一个非公认会计准则的补充性收益指标,可以反映公司的经营业绩[54] - 公司使用EBITDA和Adjusted EBITDA作为非GAAP财务指标,用于分析公司的经营业绩和偿债能力[116][117] 资产负债情况 - 公司的债务结构包括有抵押贷款和无抵押债券,平均利率为4.0%,加权平均到期期限为3.6年[60][61][62][63][67] - 公司的总市值为34.25亿美元,净债务/总企业价值为47.9%,总债务/调整后EBITDA为6.7倍[64][65][68] - 公司的信用评级为BBB级,展望稳定[66] - 公司拥有大量未抵押资产,为无抵押债务提供了良好的担保[65] 租赁情况 - 公司的办公物业组合包括39栋建筑物，总可租赁面积为4,058,523平方英尺，平均租金为每平方英尺55.48美元[79] - 公司的零售物业组合包括107栋建筑物，总可租赁面积为3,092,616平方英尺，平均租金为每平方英尺26.85美元[79] - 公司的办公和零售物业组合总计146栋建筑物，总可租赁面积为7,151,139平方英尺，平均租金为每平方英尺42.49美元[80] - 公司在圣地亚哥的La Jolla Commons物业的可租赁面积为724,654平方英尺，平均租金为每平方英尺65.52美元[79] - 公司在旧金山的The Landmark at One Market物业的可租赁面积为422,426平方英尺，平均租金为每平方英尺98.23美元[79] - 公司在檀香山的Waikele Center物业的可租赁面积为418,047平方英尺，平均租金为每平方英尺30.85美元[79] - 公司在圣地亚哥的Carmel Mountain Plaza物业的可租赁面积为528,416平方英尺，平均租金为每平方英尺27.87美元[79] - 公司在蒙特雷的Del Monte Center物业的可租赁面积为673,155平方英尺，平均租金为每平方英尺17.97美元[79] - 公司在圣地亚哥的Loma Palisades公寓物业的单元数为548个，平均每单元月租金为2,883美元[82] - 公司在帝国海滩的Imperial Beach Gardens公寓物业的单元数为160个，平均每单元月租金为2,719美元[82] 租赁合同签订情况 - 公司已签约但尚未开始的租约面积为149,292平方英尺,年化基础租金为586.75万美元[87] - 公司

文章核心观点 公司公布2024年第二季度财务业绩，净收入、FFO等指标有不同表现，同时宣布CEO继任计划，上调2024年FFO每股摊薄收益指引 [1][21] 财务结果 - 2024年第二季度和上半年归属于普通股股东的净收入分别为1190万美元和3120万美元，摊薄后每股收益分别为0.20美元和0.52美元 [1][3] - 2024年第二季度和上半年摊薄后每股运营资金（FFO）同比分别增长2%和6%，分别为0.60美元和1.32美元 [1][3] - 2024年上半年归属于普通股股东的净收入较2023年同期增加300万美元，主要因结算付款、多户住宅和零售业务增长，部分被2023年结算付款、办公业务下降等因素抵消 [2] - 2024年第二季度和上半年同店现金净营业收入（NOI）同比分别增长2.1%和1.8%，排除零售业务非经常性成本核销后，上半年同店现金NOI同比增长2.2% [3][12] - 上调2024年FFO每股摊薄收益指引至2.48 - 2.54美元，中点为2.51美元，较之前指引中点增长9.6% [1][3] 租赁情况 - 2024年第二季度公司签署37份办公和零售空间租约，面积约164,700平方英尺，395份多户公寓租约，续约率办公83%、零售94%、住宅61% [6] - 截至2024年6月30日，总投资组合中办公、零售、多户住宅、混合用途零售和酒店的出租率分别为86.6%、94.5%、90.0%、95.7%和88.1% [6] - 2024年第二季度，办公和零售可比租赁面积分别约53,000平方英尺和64,000平方英尺，平均直线基础和现金基础合同租金分别增长15%和5%、34%和6% [3] 各业务板块情况 办公和零售 - 截至2024年第二季度末，办公加权平均投资组合年化每平方英尺基本租金为55.48美元，零售为26.85美元 [8] - 可比基础上，2024年第二季度办公和零售租赁现金基础和直线基础较之前租金分别有5.2%和14.5%、5.8%和34.4%的变化 [10] 多户住宅 - 截至2024年第二季度末，每租赁单元平均月基本租金为2711美元 [11] 资产负债和流动性 - 截至2024年6月30日，公司拥有38亿美元的房地产资产和5.149亿美元的流动性，包括1.149亿美元现金及现金等价物和4亿美元信贷额度可用资金 [17] - 2024年7月18日，公司从无担保循环信贷额度借款1亿美元偿还到期高级担保票据 [17] 股息情况 - 公司宣布2024年第二季度普通股股息为每股0.335美元，已于6月20日支付 [18] - 宣布2024年第三季度普通股股息为每股0.335美元，将于9月19日支付给9月5日登记在册的股东 [18] CEO继任计划 - 2024年7月25日，公司董事长兼CEO Ernest S. Rady通知将于2025年1月1日起从CEO过渡为执行董事长 [21] - 董事会任命公司总裁兼首席运营官Adam Wyll于2025年1月1日起担任总裁兼CEO [21] 会议安排 - 公司将于2024年7月31日上午8点（太平洋时间）举行电话会议讨论第二季度业绩，可通过电话或公司网站参与 [23] 补充信息 - 公司2024年第二季度补充财务信息可在公司网站“投资者”页面“财务报告”标签下查看 [24]

文章核心观点 - 公司将于2024年7月30日发布2024年第二季度财报 [1][2] - 公司将于2024年7月31日召开财报电话会议 [2][3] - 公司提供了财报电话会议的拨号信息和网上直播链接 [3][4] 公司概况 - 公司是一家全面的垂直整合和自主管理的房地产投资信托公司(REIT),总部位于加利福尼亚州圣地亚哥 [5] - 公司在获取、改善、开发和管理全美一些最具活力和进入壁垒最高的市场(主要在南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈、德克萨斯和夏威夷)的优质办公、零售和住宅物业方面拥有超过55年的经验 [5] - 公司的办公物业约为410万平方英尺,零售物业约为310万平方英尺,此外还拥有一处混合用途物业(包括约94,000平方英尺的零售空间和369套公寓式酒店)和2,110套多户型住宅 [5] - 公司于2011年成立,继承了American Assets, Inc.的房地产业务,拥有丰富的经验、长期关系和对核心市场、子市场和资产类别的深入了解 [5]

文章核心观点 公司将公布2024年第二季度财报并召开业绩电话会议 [1] 财报公布及会议安排 - 公司将于2024年7月30日股市收盘后发布2024年第二季度财报 [1] - 高级管理层将于2024年7月31日太平洋时间上午8点召开2024年第二季度财报电话会议 [1] - 可拨打1 (833) 816 - 1162参加电话会议 [1] - 电话会议将在公司网站“投资者关系”板块进行直播和回放 [1] 公司概况 - 公司是一家全方位服务、垂直整合且自我管理的房地产投资信托公司，总部位于加利福尼亚州圣地亚哥 [2] - 公司有超55年在美国收购、改善、开发和管理优质办公、零售和住宅物业的经验，主要市场在南加州、北加州、华盛顿、俄勒冈、得克萨斯和夏威夷 [2] - 公司办公物业组合约410万可出租平方英尺，零售物业组合约310万可出租平方英尺 [2] - 公司拥有一处混合用途物业（含约9.4万可出租平方英尺零售空间和一家369间全套房酒店）和2110套多户住宅单元 [2] - 公司于2011年成立，承接了1967年成立的美国资产公司的房地产业务 [2]

文章核心观点 公司为美国中西部一家大型医疗软件公司的地下停车场提供传感器以控制通风并降低能源成本，体现了产品质量和功能获认可 [1][2] 公司业务 - 公司是一家绿色科技公司，专注于需求控制通风系统，能提高商业建筑运营效率并节省能源 [2] - 公司开发了具有动态实时通信和控制技术的无线传感器，有十年经验和数千个安装案例 [2] - 公司解决方案可提供学校、零售店和办公室所需的室内空气质量数据 [2] 合作项目 - 公司将为一家大型医疗软件公司的地下停车场安装一氧化碳和二氧化氮传感器 [1] - 该公司12年前首次在总部安装公司传感器，此次将全部更换为新的公司传感器 [1] - 该公司园区有22座办公楼，超10000名员工，新增两座带车库的建筑也将安装公司传感器 [1] 公司态度 - 公司CEO认为被该知名公司选中供应传感器证明了产品质量和功能，期待继续满足其需求 [2]

文章核心观点 - 公司2024年开局良好，但全年净营业收入预计略有下降，主要受办公业务疲软影响 25%债务的再融资时间和条件，以及两个主要开发项目的完成和稳定，将最终影响每股运营资金的变化 鉴于当前8.3%的市场隐含资本化率，以及投资组合稳定和增长前景的不确定性，对公司股票持中性态度并评级为持有 [2][6][15] 公司概况 - 美国资产信托是一家多元化房地产投资信托基金，办公业务占净营业收入的50.1%，零售占26.5%，多户住宅占14.3%，混合用途占9.1% [2] - 从地理位置看，该信托基金主要集中在美国西海岸，南加州是最大的单一市场，占净营业收入的48.4% [3] 运营情况 - 2024年第一季度，公司每股运营资金为0.71美元，同比增长7.6%，主要得益于收入增长超过费用增长和利率上升带来的更大负担 [5] - 净营业收入同比增长1.5%，混合用途和多户住宅业务的增长抵消了办公和零售业务的停滞 混合用途业务净营业收入同比增长10.4%，主要是由于威基基海滩步道 - 大使套房酒店的入住率提高 [5] - 2024年第一季度末，办公投资组合的出租率为86.4%，同比下降1.7%，其他投资组合的入住率有所上升 零售投资组合出租率为94.4%，同比增长0.6%；多户住宅为92.8%，同比增长1%；混合用途零售为95.4%，同比增长0.4% [5] 2024年展望 - 尽管年初表现强劲，但公司预计2024年净营业收入将同比下降3.1%，主要是由于办公业务净营业收入下降2.5%，以及与办公和零售部门相关的坏账准备金增加 [6] - 这将导致每股运营资金约为2.29美元，同比下降4.6% [7] 债务状况 - 2024年第一季度末，公司净债务为16亿美元，占企业价值的49% 未来几个月，公司将在再融资方面非常活跃，约25%的债务将于2025年2月到期，这将增加平均债务成本，目前平均债务成本略高于4% [8] - 29%的债务锁定在3.38%，直至2031年2月，这为公司提供了长期资金稳定性 [8] 市场隐含资本化率 - 预计公司2024年净营业收入约为2.7亿美元，考虑到2024年异常高的坏账准备金，实际运营率可能略高 相对于32.5亿美元的企业价值，市场隐含资本化率约为8.3%，考虑到净营业收入的负增长，这一比率并不具有吸引力 [10] - 2023年，公司的一般和行政费用为3600万美元，占上述市场隐含资本化率的1.1%，这一比例相当高 [10] 未来发展 - 截至2024年第一季度，公司已完成位于圣地亚哥的第三座办公大楼拉霍亚广场三号的建设 由于全国办公入住率低迷，且稳定收益率仅为6.5 - 7.5%，该项目的时机并不理想 不过，该项目已投入约1.75亿美元总投资的69%，无法停止 一旦完工并稳定下来，该大楼将提高净营业收入 公司已为拉霍亚广场三号签署了第一份租约 [11] - 另一个接近完工的项目是旧金山的旧办公大楼一号海滩街的重建项目，稳定收益率也为6.5 - 7.5% [11] - 这些项目稳定后，预计将使每股运营资金增加0.2美元 若按截至2024年第一季度在这两个项目上投入的1.55亿美元的7%计算净营业收入贡献，将使净营业收入增加近1100万美元，使市场隐含资本化率从8.3%提高0.3% [12] 面临风险 - 约25%的债务将于2025年2月到期，再融资将不可避免地增加利息费用，减少可分配给股东的金额 在净营业收入略有下降的背景下，2025年每股运营资金表现可能依然平淡，新开发项目的稳定时间将最终决定公司2025年每股运营资金的走势 [13] - 公司50.1%的净营业收入来自办公业务，而办公业务目前是房地产投资信托基金投资组合中表现最差的资产类别 由于办公空间供应过剩问题短期内无法解决，该行业可能在可预见的未来继续拖累净营业收入增长 [13] - 2024年第一季度，混合用途业务的强劲表现主要得益于酒店投资组合入住率的提高（平均酒店入住率为89.8%），但这种情况在2025年不太可能再次出现，这将进一步削弱净营业收入增长 公司需要稳定办公业务的净营业收入，才能实现整体净营业收入的增长，仅依靠非办公投资组合推动公司整体净营业收入增长并非可持续战略 [14]