财务数据和关键指标变化 - 第一季度经调整的可比FFO为每股0.65美元，去年第一季度为0.77美元，减少0.12美元，主要受COVID停工影响，酒店宾夕法尼亚州的业绩因永久关闭酒店而转为不可比 [12] - 第一季度整体租金收取率为96%，办公室租金收取率为97%，零售租金收取率为90%，4月收取率与第一季度持平 [14] - 第一季度剔除可变业务后，核心纽约办公室业务的同店现金NOI实际增长3.9%，芝加哥和旧金山的办公室业务整体增长1.9%，零售同店数据下降，但整体零售NOI环比持平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度完成12笔办公室租赁，总面积20.8万平方英尺，目前正在洽谈30万平方英尺的租赁，其中20万平方英尺是与新租户的合作，还有140万平方英尺的潜在项目储备 [18] - 2021年和2022年办公室到期面积较少，每年滚动面积不到5% [19] - 芝加哥第一季度完成8.5万平方英尺的租赁，包括4.5万平方英尺的办公室续租和18笔展厅交易，总面积4万平方英尺，目前有9万平方英尺的续租谈判和50万平方英尺的潜在项目储备，10月将重启贸易展览业务 [21] - 旧金山555 California大楼4月与KKR完成5万平方英尺的续租，目前入住率为98%，2023年前到期面积极少 [21] 零售业务 - 第一季度完成11笔零售租赁，总面积4.6万平方英尺，包括129 Avenue of the Americas的两笔长期续租和650 Madison Avenue与Tod's的7年续约 [22] - 法拉利广场的租赁需求仍然强劲，正在与租户谈判以填补剩余空间 [23] 各个市场数据和关键指标变化 办公室租赁市场 - 过去60天办公室租赁市场状况有所改善，活动节奏加快，电话咨询、参观量、提案和租赁签约数量均有所增加，优质物业的需求趋势加速 [16] - 与2020年相比，租赁成交量有所增加，第一季度是自2019年第四季度以来活动最多的一个季度，大部分活动集中在中城 [17] - 各子市场的可用面积仍然较高，但令人鼓舞的是，转租面积最近有所下降，约60万平方英尺的转租空间被占用者重新占用 [17] 零售租赁市场 - 纽约市的零售租赁开始从停滞期进入活跃期，成功和繁荣的零售商正在寻找机会，所有当前的租赁活动都非常注重价格 [22] - 第五大道和时代广场等以游客为主的高租金市场活动最少，零售商仍在观望，直到有更多游客返回的明确信号 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 全力推进宾夕法尼亚区项目，预计该项目将取得成功，将PENN1和PENN2的价格定在低于西侧邻居的水平，随着项目的推进，预计租金将大幅上涨 [8][9] - 计划在疫情消退和城市恢复正常活动后实现显著增长，包括节省成本、恢复可变业务、法拉利大楼全面投入使用、交付PENN1和PENN2以及降低利息成本 [16] - 考虑推出跟踪股票，将宾夕法尼亚区项目与核心资产分离，以吸引投资者，该项目具有独特的地理位置和发展潜力 [41][42] - 关注非办公室资产的机会，如将部分资产改造成工作室或用于游戏行业，但这些机会目前仍处于初期阶段，难以预测其规模 [93][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约市的未来持乐观态度，认为随着夏季和初秋的到来，纽约将重新开放并恢复正常，租户渴望将员工带回办公室，办公室工作将成为疫情后公司和员工的首选工作模式 [9] - 相信经济将迎来繁荣，政府的刺激措施将推动纽约市的经济发展，金融、科技、医疗和零售等行业正在蓬勃发展，消费者的需求也在释放 [10] - 主要科技公司计划继续扩大在纽约的办公空间，纽约的人才库具有竞争力，公司认为自己在这方面具有优势 [10] 其他重要信息 - 4月12日提交了2020年ESG报告，公司在ESG方面继续发挥领导作用，并获得了许多奖项和认可 [11] - 房地产融资市场持续改善，CMBS市场开放，银行开始为优质办公室提供贷款，利差和综合利率具有吸引力，公司可能会逐渐转向无担保和有担保债务的平衡策略 [23] - 公司目前的流动性为39.4亿美元，包括17.6亿美元的现金和受限现金以及21.8亿美元未使用的27.5亿美元循环信贷额度 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁条款（TI、免租期、租赁期限）的情况如何？ - 租赁期限方面，看到很多长期租赁承诺，如本季度与825 7th的学校签订了30年的租赁协议；TIs和免租期有所提高，但目前已经稳定 [26] 问题: 如果以超过10亿美元的规模对555 California进行再融资，如何考虑多余资金的用途？ - 公司目前不会对该交易发表评论 [28] 问题: 宾夕法尼亚区租户的洽谈进展如何，关闭酒店是否推动了更大规模的重建决策？ - PENN1的租赁活动非常活跃，正在展示PENN2项目，PENN15的计划也开始引起关注，关闭酒店带来了更多的咨询和洽谈 [31][32] 问题: 纽约市办公室入住率或空置率是否已触底？ - 公司认为已经接近底部，一些经纪公司也建议客户现在进入市场，预计未来六个月市场将从租户市场转向房东市场 [34][35] 问题: 公司投资组合目前的租赁提案、预计签约情况以及街道零售业务的流量如何？ - 办公室租赁活动大幅增加，有超过30万平方英尺的租赁正在谈判，140万平方英尺的交易正在讨论中，建筑物的利用率也在每周上升，大多数租户计划在6月至劳动节期间返回；零售业务的洽谈也大幅增加，聪明的零售商正在寻找机会 [38][39] 问题: 跟踪股票的时间安排、是否计划通过其筹集资金以及是否会将宾夕法尼亚区重建的财务数据从Vornado中剥离？ - 公司正在努力推进跟踪股票项目，目标是在年底前完成，但目前不适合透露更多细节，该项目旨在让投资者能够投资宾夕法尼亚区的独特项目 [41][42] 问题: 是否考虑将曼哈顿购物中心的JCPenney空间或宾夕法尼亚区的资产改造成工作室？ - 公司收到了来自音响舞台业务或需要音响舞台的实体的咨询，有资产可以满足这些需求，但目前没有具体计划 [51][52] 问题: 与宾夕法尼亚车站相比，350 Park Avenue的开发前景如何，如何平衡两者的租户吸引策略？ - 350 Park Avenue是一个优质资产，但拆除重建需要巨大的资金投入和高租金回报，更有可能的结果是先出租现有建筑，同时保留重建的选择权，公司将重点放在宾夕法尼亚车站区的开发上 [56][57] 问题: 主要科技公司在纽约市扩大办公空间的具体情况如何？ - 公司不会透露与客户的机密对话，但可以确认科技公司对纽约市非常感兴趣，纽约是他们的重要据点，员工喜欢纽约，这里有多样化的劳动力，公司认为自己在这方面具有优势 [60][61] 问题: 140万平方英尺的潜在项目储备中，成长型科技租户和升级搬迁租户的比例如何？ - 潜在项目储备的行业分布非常多样化，包括续约、新租户活动和扩张等，目前金融租户最为活跃，但公司不愿意透露具体的续约比例 [66][67] 问题: 拜登计划对纽约市的好处以及市长竞选的风险和回报如何考虑？ - 拜登的政策和参议院多数党领袖来自纽约将为纽约带来大量的财政刺激，有助于弥补城市和州的预算赤字；市长竞选的关键在于候选人是否关注生活质量、就业增长、商业友好和公平等问题，公司希望选出一位合格的市长 [73][75] 问题: 如何看待纽约地区的增值机会？ - 公司对纽约市非常乐观，但目前没有发现独特的增值机会，认为投资宾夕法尼亚区是最好的机会 [80][81] 问题: 第五大道的街道零售空置情况以及租金水平如何吸引零售商？ - 这是一个市场周期，目前一些有商业头脑的租户开始吸收优质空间，预计未来市场将发生变化，租金将上涨 [83][85] 问题: Facebook租赁的GAAP贡献以及未来6 - 12个月的增长情况如何？ - 公司不会透露Facebook租赁的财务细节，但表示对合作关系非常满意，该租赁是在疫情期间签订的，具有重要意义 [87] 问题: 办公室租赁优惠是否稳定，是指维持当前水平还是恢复到疫情前水平？ - 目前是指在疫情期间稳定，尚未恢复到疫情前水平，市场收紧后优惠将减少 [90] 问题: PENN 1的地面租赁有何更新？ - 暂无更新 [91] 问题: 非办公室资产（如工作室、游戏等）在公司整体中的占比和潜力如何？ - 这些都是新兴想法，难以预测其规模，但公司会关注这些机会，以最大化资产价值 [93][96] 问题: 鉴于财政担忧，是否有可能在宾夕法尼亚车站周围获得更多的开发密度？ - 州经济发展委员会提出了一项通用积极计划，旨在为宾夕法尼亚车站周围的资产提供更多密度，该计划正在进行社区咨询等程序 [99] 问题: 如何看待在宾夕法尼亚车站地区投入大量资金，同时面临税收和商业环境的挑战？ - 纽约市将始终是商业中心，虽然一些高收入者可能会离开，但纽约的核心人才仍然会留在当地，公司对纽约市的未来充满信心 [103][105] 问题: 纽约市GDP占比下降，经济增长落后于其他地区，这对公司有何风险？ - 纽约市的增长速度可能不如一些较小的地区，但并没有收缩，公司仍然认为市场对其产品有需求 [107]

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度净收入为1788.2万美元，摊薄后每股收益为3.49美元，上年同期分别为457.2万美元和0.89美元[78] - 2021年第一季度资金运营收益（FFO）为2578.1万美元，摊薄后每股收益为5.03美元，上年同期分别为2374.4万美元和4.64美元[78] - 2021年第一季度租金收入为5615.3万美元，上年同期为5411万美元，增加204.3万美元[83] - 2021年第一季度运营费用为2380万美元，上年同期为2175.3万美元，增加204.7万美元[84] - 2021年第一季度现金及现金等价物和受限现金较2020年12月31日增加306.39万美元，主要源于经营活动提供的净现金5396.6万美元，部分被融资活动使用的净现金2308.5万美元和投资活动使用的净现金24.2万美元抵消[92] - 2021年第一季度FFO（非GAAP）为2578.1万美元，摊薄后每股5.03美元，2020年同期为2374.4万美元，摊薄后每股4.64美元[105] 各条业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度公司收取了约95%的应收租金，其中写字楼租户租金收取率为100%，零售租户为87%，住宅租户为99%[77][90] - 彭博社在2021年和2020年第一季度分别为公司贡献了2875.7万美元和2711.5万美元的收入，分别占各期总收入的约51%和50%[80] 公司投资组合情况 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包含7处物业，总面积245.5万平方英尺，其中221.9万平方英尺已投入使用，23.6万平方英尺因重建未投入使用；非住宅已投入使用面积的出租率为95%，住宅为80%[79] 公司流动性情况 - 截至2021年3月31日，公司流动性为4.87122亿美元，其中现金及现金等价物和受限现金为4.80516亿美元，有价证券为660.6万美元[91] 公司保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和每处物业的限额为3亿美元，其中100万美元包含传染病保险；全风险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元，包括恐怖主义行为保险[97] 公司土地租赁及购买选择权情况 - 2001年公司将新泽西州帕拉默斯30.3英亩土地租给宜家房产公司，2021年10月有7.5亿美元购买选择权，该房产有6800万美元固定利率4.72%的仅付利息抵押贷款，2021年10月4日到期[100] - 若购买选择权被行使，公司将获得约700万美元净现金收益并确认约6000万美元土地出售收益；若未行使，最后20年的三净租金将包含足以在剩余20年租赁期内完全摊销6800万美元的债务偿还[100] 公司诉讼情况 - 2014年6月西尔斯对公司提起诉讼，最初索赔不少于400万美元财产损失和不少于2500万美元未来损失，2016年3月撤回未来损失索赔，剩余财产损失索赔公司估计约65万美元[101] 公司备用信用证情况 - 截至2021年3月31日，约96万美元备用信用证已发行且未到期[102] 公司债务情况 - 2021年3月31日，可变利率债务余额为100254.4万美元，加权平均利率1.25%，利率变动1%的影响为1002.5万美元；固定利率债务余额为16200万美元，利率3.51% [109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应付抵押贷款的估计公允价值分别为11.29亿美元和11.3亿美元[111] 公司金融衍生品情况 - 公司有一份与731列克星敦大道办公楼公寓抵押贷款相关的利率上限合约，名义金额5亿美元，上限利率6.0% [109] - 公司有一份与731列克星敦大道零售公寓抵押贷款相关的利率互换合约，名义金额3亿美元，将LIBOR加1.40%互换为固定利率1.72% [110]

股权结构 - 截至2020年12月31日，Vornado持有公司32.4%的流通普通股[14] - 截至2020年12月31日，Steven Roth、Interstate及其另外两位普通合伙人合计持有公司26.1%的流通普通股，此外还通过Vornado间接持有2.3% [14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团持有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] - 截至2020年12月31日，Vornado拥有公司32.4%的流通普通股[14] - 截至2020年12月31日，Steven Roth、Interstate及其另外两名普通合伙人共拥有公司26.1%的流通普通股，另通过Vornado间接拥有2.3% [14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团拥有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] 业务收入 - Bloomberg在2020年、2019年和2018年分别为公司带来1.09066亿美元、1.09113亿美元和1.07356亿美元的收入，分别约占公司各年总收入的55%、48%和46% [15] - 2020 - 2018年，Bloomberg分别为公司带来1.09066亿美元、1.09113亿美元和1.07356亿美元的收入，分别占公司各年总收入的约55%、48%和46% [15] 土地资源 - 公司有一块待开发的土地Rego Park III，面积为14万平方英尺[12] - 公司有一块待开发土地Rego Park III，面积为14万平方英尺[12] 公司管理 - 公司由Vornado管理，相关协议每年3月到期并自动续签[13] - 公司目前有70名物业级员工，由Vornado管理[17] - 公司由Vornado管理，相关协议每年3月到期并自动续签[13] - 公司目前有70名物业级员工[17] 公司信息 - 公司执行办公室位于新泽西州帕拉默斯市4号公路东210号，电话是(201) 587 - 8541 [18] - 公司的各类报告及相关文件可在其网站(www.alx - inc.com)免费获取[19] - 公司执行办公室位于新泽西州帕拉默斯市4号公路东210号，电话是(201) 587 - 8541 [18] - 公司各类报告及相关文件可在网站(www.alx - inc.com)免费获取[19] 疫情影响 - 新冠疫情对公司业务、财务状况等产生持续不利影响，且影响程度高度不确定[8] - 新冠疫情对公司业务、财务状况等产生不利影响，影响程度取决于未来发展[8]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.59美元，去年同期为0.89美元，减少0.30美元 [17] - 第三季度租金收款（不包括延期）提高500个基点至93%，其中办公室租金收款95%（含延期为97%），零售租金收款82%（含延期为85%），综合收款率为93%（含延期为95%） [12] - 年初至今已延期租金3090万美元，减免租金880万美元 [12] - 第三季度末纽约办公室入住率为95.8%，纽约零售入住率为79.9%，下降主要由于疫情 [18] - 纽约板块第三季度现金基础同店NOI下降9%，排除零售、可变业务因疫情导致的临时收入损失以及住宅和亚历山大公司股份后，核心纽约办公室业务增长1.5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 本季度共租赁145.3万平方英尺，初始租金为每平方英尺92.74美元 [23] - 排除Facebook租约后，第二代现金按市值计价差距分别为26.2%和7.7% [23] - 有22万平方英尺租约正在谈判，纽约还有85万平方英尺的潜在租约，新租约和续约租约比例为50:50 [23][50] - 旧金山本季度与一家主要金融服务租户续约9万平方英尺，并正在敲定与另一家公司的续约 [23] 零售业务 - 本季度执行了2.5万平方英尺的租约，包括与麦迪逊大道阿玛尼的租约，另有新租约和续约租约共计5万平方英尺正在进行中 [24] 住宅业务 - 截至9月，220 Central Park South在疫情期间已完成30套单元和套房的交易，净收入9.39亿美元，其中第三季度完成19套，收入5.91亿美元 [15] - 从项目开始到9月30日，已完成95套单元和套房的交易，净收入27.6亿美元 [15] - 10月完成4套单元的交易，净收入1050万美元 [15] 开发业务 - Moynihan Train Hall将于年底开放 [13] - 2021年第一季度开始向Facebook交付Farley大楼73万平方英尺的空间 [14] - PENN 1的改造和重建项目将于2022年分阶段完成，北大厅将于明年第三季度向租户开放 [14] - PENN 2将紧随其后进行开发 [14] - 33街长岛铁路入口将于12月按计划开放 [25] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 办公室市场：租赁市场基本处于停滞状态，预计年底前新租赁活动较少，续约将占主导 [20] - 零售市场：环境仍然困难，游客预计至少要到2021年下半年才会回归，零售空置率上升，租金面临下行压力 [24] 旧金山市场 - 办公室市场：与主要租户完成续约，租金按市值计价表现良好 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续积极推进555 California Street和1290 Avenue of the Americas的交易，可能采取出售、部分出售、合资或再融资的形式 [13] - 利用有利的融资市场，以低利率置换债务，确保资产负债表能够应对各种环境 [28] - 关注困境市场中的收购机会，特别是零售、酒店和纽约的公寓市场 [77][78] - 对生命科学行业感兴趣，正在寻找切入点，但目前该行业没有困境收购机会 [91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情是百年一遇的事件，纽约和其他美国城市的活动水平远低于正常水平，但正常状态将在几个月内恢复，而不是几年 [9][10][16] - 公司核心办公室业务表现良好，受长期租约和优质租户的保护，随着疫情消退，可变业务将恢复到以前的运营水平 [19] - 零售市场虽然困难，但公司拥有优质的零售资产，随着纽约市的复苏，零售业务将受益 [24][67][68] - 公司对Farley大楼的零售租赁前景非常乐观，认为这是纽约市目前最好的零售机会之一 [33] - 纽约市的政治和财政状况将发生变化，公司认为这是购买资产和股票的好时机 [60][62] 其他重要信息 - 公司目前流动性强劲，现金及受限现金为14.9亿美元，27.5亿美元循环信贷额度中未提取21.8亿美元，共计36.7亿美元 [11] - 本季度偿还了5亿美元的循环信贷额度 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Farley零售租约在疫情环境下的讨论是否有变化，租金和TIs等指标如何？ - 租户对Farley大楼的兴趣未减，租金基本不变，部分交易的TIs可能略有增加 [31][32] - 该项目被称为“漏斗”，预计将有大量人流，是纽约市目前最好的零售机会之一，公司对其前景非常乐观 [33] 问题2：未来是否有其他大型空间的租户可能搬离或退还空间？ - 未来几年公司的租约到期情况较为温和，除了New York & Company和一些小面积空间外，没有大型租户的租约到期 [37] 问题3：The Home Depot空间的最新情况和前景如何？ - The Home Depot的租约到2025年到期，公司多次与他们沟通收回空间，但目前该空间仍在租赁中，公司在未来五年内有财务保障 [39] - 该空间有来自几家重要零售租户的意向，但具体情况尚不确定 [40] 问题4：选举结果对纽约市和公司的影响如何？ - 选举结果难以预测，但民主党横扫的可能性不大，这对公司来说是好事 [42] - 纽约市和其他大城市面临预算问题，政府需要平衡预算，可能会采取削减开支和寻求联邦援助的组合方式 [43][44] - 公司担心纽约市的愚蠢立法和不可持续的税收增加，特别是房地产税的增加 [46] 问题5：零售业务在疫情后的赢家和输家分别是哪些？ - 公司认为自己拥有最好的零售资产位置，但零售房地产价值和租金将受到市场影响而下降，需要时间恢复 [48] 问题6：租赁管道中的租户需求和空间规划如何，新租约和续约租约的比例是多少？ - 租赁管道活跃，新租约和续约租约比例为50:50 [50] - 租户类型多样，包括非营利组织、娱乐公司和科技公司等 [50] - 目前还很难看出租户对空间设计的策略变化，但优质空间和建筑更受青睐 [51] 问题7：净有效租金在过去六个月的变化情况如何，未来可能的走势如何？ - 租赁活动仍然缓慢，租金和优惠政策的调整还不确定，需要等到人们回到办公室、市场恢复正常后才能确定 [55] - 目前租金总体保持稳定，但TIs有所增加 [55] 问题8：纽约市的政治环境是否有利于商业发展，政治家是否理解他们的需求？ - 纽约市是世界上最伟大的城市之一，其基础设施和商业社区无法复制，尽管目前面临政治和财政问题，但未来仍将是主导城市 [60][61] - 公司认为目前是购买资产和股票的好时机，因为资产价格较低 [62] 问题9：555和1290资产的最新想法是什么，倾向于哪种处理方式？ - 公司认为这是重要资产，将有可接受的价值，但可能无法达到最初的预期 [63] - 公司正在考虑多种选择，包括出售、部分出售、合资或再融资，以实现资产的变现 [63] 问题10：旅游业的回归对零售入住率、租金收款和减免有何影响？ - 预计旅游业将在2021年下半年回归，这将导致零售销售下降，但零售商正在适应，公司认为自己的零售资产相对较好 [66][67] - 随着人们能够再次旅行，纽约市的旅游业将繁荣，零售商将受益 [68] 问题11：TheMART的贸易展览何时重新开放？ - 大型贸易展览原定于6月举行，已推迟到9月，预计2021年第三季度的Armory Show也将举行 [70] 问题12：85万平方英尺的租赁管道是否包括PENN 1的大型锚定租户？ - 不包括，可能指的是PENN 2 [71] 问题13：Farley大楼为Facebook的建设情况如何，TIs与历史相比如何？ - 公司不讨论具体的建设细节和TIs情况 [74] 问题14：目前零售业务有哪些机会，公司如何从中受益？ - 零售市场中，最差的资产最先出现问题，公司关注优质的高街零售资产，目前尚未看到符合要求的大规模机会，但机会将逐渐出现 [75][76] - 公司有财务能力在困境市场中进行收购，将关注贷款止赎带来的机会 [77][78] 问题15：纽约办公室现金NOI本季度环比下降的原因是什么？ - 第三季度应收账款准备金是第二季度的2.5倍以上，但公司希望离线提供更精确的答案 [81] 问题16：办公室房东可以采取哪些措施加速员工返回办公室，CEO们的计划是什么？ - 公司与租户保持密切沟通，了解他们的需求，并为建筑物做好准备，包括空气过滤、温度检查和卫生等方面 [87] - 员工返回办公室主要取决于医疗行业解决疫情问题，目前大多数CEO尊重员工对健康风险的担忧 [85][86] 问题17：生命科学行业的资产是否在公司的收购目标范围内，目前的发展管道中是否有扩展该领域的机会？ - 公司对生命科学行业感兴趣，但目前该行业没有困境收购机会 [91][92] - PENN 1和PENN 2不太适合进行生命科学改造，其他建筑物或新建项目更适合 [94] 问题18：Signage业务的恢复情况如何？ - Signage业务受旅游业影响，广告商减少投放，但随着旅游业和员工返回，预计将恢复到危机前的水平 [96] - 公司认为该业务规模大、组织能力强，具有竞争优势，对其前景充满信心 [97] 问题19：第五大道的零售空置情况和租金前景如何？ - 第五大道的零售租金将从几年前的峰值回落，Harry Winston的交易被视为积极信号，可能表明当前租金的调整范围 [100][101] 问题20：PENN的地面租赁情况和PENN 2的大型锚定租户前景如何？ - PENN 1的地面租赁重新评估将于2023年进行，公司认为情况将朝着有利的方向发展 [103] - PENN 2与麦迪逊广场花园的总部租赁处于暂停状态，但公司对其前景非常乐观，认为该位置和设施具有优势 [103][104] 问题21：办公室租赁结构是否会因共享办公和远程工作的变化而改变？ - 长期租约对大型租户和房东都很重要，将仍然是主流 [106][107] - 小型租户的租赁结构可以更加灵活，公司有能力为其提供短期租约和装修服务 [107] 问题22：为什么认为办公室市场不会像购物中心市场那样发展？ - 公司认为办公室工作对于员工的职业发展和团队管理至关重要，人类需要在办公室进行团队协作和交流 [115] - 虽然远程工作可能会在一定程度上存在，但核心办公室业务仍然有价值，优质资产和位置将更具优势 [116] 问题23：为什么液化555和1290资产对公司的未来计划很重要？ - 公司希望将这些资产置换为现金，以寻找更好的投资机会，创造股东价值 [119][120] 问题24：第三季度的运营费用是否是合理的运行率，一次性收益是怎么回事？ - 第三季度的运营费用可以作为未来的合理运行率，直到利用率大幅提高 [120] - 一次性收益在管理和租赁费用中显示，但在少数股东权益部分被消除，对底线没有影响 [123]

租金收取情况 - 2020年第三季度公司收取了约95%的租金账单（含租金递延协议为96%），其中办公室租户为100%，零售租户为87%（含租金递延为89%），住宅租户为97%[82] - 2020年第三季度公司收取了约95%的租金账单（含租金递延协议则为96%），其中办公室租户收取100%，零售租户约87%（含租金递延为89%），住宅租户约97%[108] 租户破产相关情况 - 2020年9月10日，世纪21申请第11章破产，其租赁面积13.5万平方英尺，年租金收入640万美元，截至9月30日，公司资产负债表上有161.9万美元的未摊销递延租赁成本[83] - 2020年第三季度和前九个月，公司分别核销了310万美元和412.2万美元的租金无法收回款项，以及659万美元和1083.7万美元的直线租金应收账款，其中各期分别有271.6万美元和591.9万美元归因于世纪21[84] 净利润情况 - 2020年第三季度净利润为660.4万美元，摊薄后每股1.29美元，上年同期为1649.3万美元，摊薄后每股3.22美元；前九个月净利润为2350.7万美元，摊薄后每股4.59美元，上年同期为4564.1万美元，摊薄后每股8.92美元[85] - 2020年第三季度净利润为660.4万美元，2019年同期为1649.3万美元；2020年前九个月净利润为2350.7万美元，2019年同期为4564.1万美元[126] 运营资金（FFO）情况 - 2020年第三季度运营资金（FFO）为1536.3万美元，摊薄后每股3.00美元，上年同期为2520.8万美元，摊薄后每股4.92美元；前九个月FFO为5710.2万美元，摊薄后每股11.15美元，上年同期为7504.4万美元，摊薄后每股14.66美元[85][86] - 2020年第三季度资金运营（FFO）为1536.3万美元，即摊薄后每股3美元，去年同期为2520.8万美元，即摊薄后每股4.92美元；2020年前九个月FFO为5710.2万美元，即摊薄后每股11.15美元，去年同期为7504.4万美元，即摊薄后每股14.66美元[125] - 2020年第三季度FFO（非GAAP）为1536.3万美元，2019年同期为2520.8万美元；2020年前九个月FFO（非GAAP）为5710.2万美元，2019年同期为7504.4万美元[126] - 2020年第三季度摊薄后每股FFO（非GAAP）为3.00美元，2019年同期为4.92美元；2020年前九个月摊薄后每股FFO（非GAAP）为11.15美元，2019年同期为14.66美元[126] 公司投资组合情况 - 截至2020年9月30日，公司投资组合由七处物业组成，总面积244.9万平方英尺，其中225.4万平方英尺已投入使用，使用率为96%，19.5万平方英尺正在进行重建[87] 公司贷款及融资情况 - 2020年2月14日，公司将在雷哥公园二号购物中心贷款中的参与份额降至5000万美元，并获得约1.45亿美元的现金收益[88] - 2020年9月14日，公司对731列克星敦大道零售公寓的3.5亿美元抵押贷款进行了修订和延期，将贷款本金降至3亿美元，延期至2025年8月到期，利率为LIBOR加1.40%（截至9月30日为1.56%）[89] - 2020年10月23日，公司完成了亚历山大公寓塔楼9400万美元的融资，固定利率为2.63%，2027年11月到期[90] 公司收入贡献情况 - 彭博社在2020年和2019年前九个月分别贡献了8069.6万美元和8131.4万美元的收入，分别占公司总收入的约56%和48%[91] 公司费用情况 - 2020年前九个月利息和债务费用为1920.8万美元，较去年同期的3009.6万美元减少1088.8万美元[105] - 2020年前九个月可交易证券公允价值变动费用为1078.9万美元，去年同期为625.7万美元[106] 公司流动性及现金情况 - 截至2020年9月30日，公司流动性为3.73612亿美元，包括3.69778亿美元现金及现金等价物和受限现金，以及383.4万美元可交易证券[109] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为3.69778亿美元，较2019年12月31日的3.13977亿美元增加5580.1万美元[110] - 2020年前九个月经营活动提供净现金5552.1万美元，融资活动提供净现金2391万美元，投资活动使用净现金2363万美元[110] 公司保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和每个物业限额为3亿美元，全风险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元[114] 土地租约及抵押情况 - 2001年出租的位于新泽西州帕拉默斯的30.3英亩土地租约包含2021年10月以7500万美元的购买选择权，该物业有6800万美元的仅付息抵押贷款[118] 房地产转让税情况 - 2018年4月5日，公司支付了潜在的额外房地产转让税2379.7万美元（房地产转让税1587.4万美元和利息792.3万美元）[121] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，可变利率债务余额为100254.4万美元，加权平均利率为1.29%；2019年12月31日余额为90683.6万美元，加权平均利率为2.85%[129] - 截至2020年9月30日，固定利率债务余额为6800万美元，利率为4.72%；2019年12月31日余额同样为6800万美元，利率为4.72%[129] - 截至2020年9月30日，总债务余额为107054.4万美元，加权平均利率为1.51%；2019年12月31日余额为97483.6万美元，加权平均利率为2.98%[129] - 利率变动1%对摊薄后每股收益的总影响为196万美元[129] - 截至2020年9月30日，公司有一份名义金额为5亿美元的利率上限合约，将LIBOR上限设定为6.0%[129] 应付抵押贷款公允价值情况 - 截至2020年9月30日，应付抵押贷款的估计公允价值为10.32亿美元；2019年12月31日为9.74亿美元[130]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.55美元，去年同期为0.91美元，减少0.36美元 [17] - 二季度租金减免300万美元，未收租金4800万美元，其中2100万美元已延期支付，900万美元已计提为不可收回准备金，这1200万美元降低了FFO、调整后FFO和现金基础净营业收入（NOI）等指标 [92] - 纽约市本季度现金同店NOI下降6% [91] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 二季度办公租金收取率为93%，包含已同意的租金延期支付则为98% [12] - 截至季度末，纽约办公入住率为96.4% [20] 零售业务 - 二季度零售租金收取率为70%，包含已同意的租金延期支付则为78% [12] - 截至季度末，纽约零售入住率为83.6%，主要因J.C. Penney破产导致入住率下降 [20][79] 可变业务 - 包括宾夕法尼亚酒店、BMS以及清洁、标识和贸易展览等可变业务，本季度收入按预期每月下降900万美元，季度总计下降2700万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 由于疫情发展的不确定性，三个市场的新租赁活动有限，多数公司持观望态度 [21] - 绝大多数办公租户选择续租，而非搬迁并投入资金装修新空间 [21] 资本市场 - 过去几个月资本市场基本停滞，目前房地产融资市场开始复苏，但贷款人仍处于应对模式，对融资项目高度挑剔，利差扩大，条款更保守 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将1000万平方英尺的宾夕法尼亚区物业重新开发，使其成为纽约的核心地段 [9] - 公司正在对555 California Street和1290这两处优质资产进行再融资或出售等资本重组操作，以获取资金用于更有优势的投资机会 [11] - 公司认为未来12 - 18个月将成为借款人市场，利率将处于历史低位，这将使长期租赁资产的收益率对投资者更具吸引力 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但纽约市作为商业中心的地位依然稳固，拥有无限的高素质劳动力资源，未来仍将是企业的首选之地 [8] - 零售行业面临困境，危机加速了实力较弱和资金不足的零售商的淘汰，但优质零售地段最终将生存并繁荣，不过需要时间恢复 [23] - 随着疫情的缓解，办公室的文化、生产力、协作、创新和人才聚集功能将重新凸显，远程办公不会完全取代办公室工作 [16] 其他重要信息 - 公司与Facebook签订了73万平方英尺的租约，这是公司与Facebook长期合作关系的进一步拓展，也验证了曼哈顿西区的发展潜力 [7][9] - 220 Central Park South住宅项目销售情况良好，截至7月已成交67套，净收入24.2亿美元，预计今年剩余时间还将带来4.96亿美元的净收入，为公司提供了强大的资金流动性 [9][10] - 公司将股息调整为每季度0.53美元，以反映公司的应税收益，确保资产负债表、财务实力和资金流动性 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Facebook租约的经济情况在过去九个月有何变化 - 该租约是一个具有里程碑意义的交易，双方在整个谈判过程中都坚定地致力于达成协议，交易符合公司最初的承保范围，虽因环境因素在最后有一些小的让步，但仍在可控范围内 [30][32] - 公司有不透露与客户业务条款细节的政策，相关信息将在年底的10 - K报告中进行更新披露 [31][32] 问题2: J.C. Penney店铺的再开发可能性及时间安排 - J.C. Penney店铺的位置优越，有可能用于零售或最后一英里配送中心，但再出租过程可能会很漫长 [35][36] 问题3: 从Vornado的角度如何看待当前投资时机，是否会更积极地拆除宾夕法尼亚酒店以布局下一个周期 - 公司资产负债表状况良好，资金流动性充足，有能力进行开发项目和把握市场机会 [38][40] - 宾夕法尼亚酒店是优质的开发地块，但在当前市场环境下，公司可能会寻找以低于成本价收购优质资产的机会 [39][40] 问题4: 对纽约市复苏的信心来源 - 纽约市是世界城市，拥有庞大的基础设施、文化资源和人才储备，尽管面临一些问题，但最终将恢复繁荣 [45][47] - 许多全球领先的大公司正在重新确认对纽约的承诺，表明纽约对企业的吸引力依然存在 [48][49] 问题5: Facebook租约对770 Broadway的影响及长期计划 - Farley租约与770 Broadway租约无关，Facebook很喜欢770 Broadway，并正在扩建楼层 [50] - Facebook与公司就扩大在770 Broadway的租赁面积进行了讨论，相关对话仍在继续 [51] 问题6: 关于PENN2的需求情况 - 公司网站上有PENN2的详细规划和效果图，该项目将与PENN1形成一个1200多万平方英尺的园区，是稀缺且有价值的资产 [53] - 开发计划需要约三年时间，公司计划在一年后开始租赁，目前市场对该项目的设计反响良好 [54][55] 问题7: 出售555和1290两座建筑的考虑及政治风险 - 公司不考虑所谓的政治风险，这两座建筑的决策由公司主导 [62] - 公司有多种选择，目标是从成熟建筑中提取资金，用于更有优势的投资机会 [62][63] 问题8: 街道零售减值对优先股的影响 - 优先股最初是高级抵押贷款租户的代理，位于合资企业中七项资产中的五项，处于第一留置权地位，资产价值仍高于优先股 [66][67] - 优先股可以在未来某个时间全部或部分赎回，公司认为随着市场的稳定和复苏，优先股仍具有价值 [68][69] 问题9: Farley的收益率下降原因 - 收益率若下降也只是轻微下降，该资产仍在公司的承保范围内，公司不对此进行评论 [71] 问题10: 本季度17.4万平方英尺租约的租金确定情况及Facebook租约是否有相同选择权 - 17.4万平方英尺的租约是与一个租户签订的五年续租选择权，租金将在2021年秋季根据市场情况确定，且不低于当前租金 [74][76] - Facebook租约有固定租金，没有此类选择权 [73] 问题11: 零售入住率从90%以上降至80%以下的原因及未来12 - 18个月街道零售租户续约情况和NOI指导 - 主要是J.C. Penney破产导致入住率下降，具体细节公司财务团队将线下提供 [79] - 公司不提供相关指导，也没有披露未来18个月到期的具体租户名单 [81][82] 问题12: 对未来五年曼哈顿租赁结构、联合办公以及大公司选址的看法 - 曼哈顿的市场格局正在发生变化，传统商业区逐渐成为金融中心，新的西区和切尔西地区成为创意中心 [87] - 为吸引年轻、有创造力的劳动力，许多公司正在考虑从传统位置迁至南区和西区 [88] 问题13: 纽约市本季度现金同店NOI下降6%的原因及租金延期支付对NOI的影响 - 未收租金、租金减免、坏账准备金以及可变业务收入下降是导致NOI下降的主要原因 [92][94] - 租金延期支付在现金基础FFO中视为已收现金，但减值和减免不计入 [93] 问题14: Facebook租约是否对770 Broadway现有租约进行了更改 - 没有对770 Broadway现有租约进行更改 [97] 问题15: 555和1290的再融资路径选择及1290的再融资收益情况 - 公司正在评估各种金融机会，将选择对股东最有利的方案 [101][102] - 555 California Street目前的贷款价值比很低，再融资收益可能很可观；而1290的现有贷款较为合理，再融资收益不如555 [104] 问题16: 追踪股票在公司战略优先级中的位置 - 追踪股票仍在考虑范围内，其目的是将公司的不同业务板块分离，让投资者有更多选择 [106] - 但在当前金融危机和健康危机的背景下，可能不是推出的最佳时机 [106] 问题17: 本季度租赁业务中租户使用情况和多元化趋势是否有明显变化 - 目前租户对于长期的空间使用规划尚不明确，多数处于观望状态 [108][109] - 从已完成的交易来看，租户在空间利用方面尚未出现明显变化，但长期来看，健康和 wellness 趋势可能会使空间密度的增长趋于平稳甚至逆转 [109][111] 问题18: 10 - Q报告中街道零售减值评估采用4.5%的资本化率是市场代理还是会计处理 - 对于优质资产，这一资本化率是合理的，部分是基于会计处理方法得出，但也反映了长期的价值评估 [113]

公司房产情况 - 公司为房地产投资信托，在纽约市大都会区有7处房产，总面积244.9万平方英尺，其中225.4万平方英尺已投入使用，使用率为97%[81][90] 租金收款率情况 - 2020年第二季度租金收款率约为89%（含租金递延协议则为92%），其中办公室租户为100%，零售租户为76%（含租金递延为83%），住宅租户为96%[86] - 2020年第二季度公司收取了约89%的租金账单（含租金递延协议为92%），其中办公租户为100%，零售租户为76%（含租金递延为83%），住宅租户为96%[109] 净收入情况 - 2020年第二季度净收入为1233.1万美元，摊薄后每股2.41美元，上年同期为1128.3万美元，摊薄后每股2.20美元；2020年上半年净收入为1690.3万美元，摊薄后每股3.30美元，上年同期为2914.8万美元，摊薄后每股5.70美元[89] 资金运营收益（FFO）情况 - 2020年第二季度资金运营收益（FFO）为1799.5万美元，摊薄后每股3.51美元，上年同期为2430.5万美元，摊薄后每股4.75美元；2020年上半年FFO为4173.9万美元，摊薄后每股8.15美元，上年同期为4983.6万美元，摊薄后每股9.74美元[89][90] - 2020年第二季度资金运营（FFO）为1799.5万美元，即每股摊薄3.51美元，上年同期为2430.5万美元，即每股摊薄4.75美元；2020年上半年FFO为4173.9万美元，即每股摊薄8.15美元，上年同期为4983.6万美元，即每股摊薄9.74美元[130] 彭博社收入贡献情况 - 彭博社在2020年和2019年上半年分别贡献收入5318万美元和5367.6万美元，分别占公司总收入的约53%和48%[91] 租金收入情况 - 2020年第二季度租金收入为4547.8万美元，上年同期为5593.2万美元，减少1045.4万美元[93] - 2020年上半年租金收入为9958.8万美元，上年同期为11271万美元，减少1312.2万美元[101] 运营费用情况 - 2020年第二季度运营费用为1977.8万美元，上年同期为2166.7万美元，减少188.9万美元；2020年上半年运营费用为4153.1万美元，上年同期为4351.6万美元，减少198.5万美元[94][102] 利息和债务费用情况 - 2020年第二季度利息和债务费用为617.2万美元，上年同期为1016.5万美元，减少399.3万美元；2020年上半年利息和债务费用为1474.5万美元，上年同期为2032.4万美元，减少557.9万美元[98][106] 可交易证券公允价值变动情况 - 2020年第二季度可交易证券公允价值变动收益为183.7万美元，上年同期为费用527.8万美元[99] - 2020年上半年可交易证券公允价值变动费用为955.8万美元，上年同期为524万美元[107] 公司流动性情况 - 截至2020年6月30日，公司流动性为4.5833亿美元，其中现金及现金等价物和受限现金为4.53265亿美元，可交易证券为506.5万美元[110] 现金及现金等价物和受限现金变化情况 - 2020年6月30日现金及现金等价物和受限现金为4.53265亿美元，较2019年12月31日增加1392.28万美元[111] 融资活动净现金情况 - 2020年上半年融资活动提供的净现金为9954.1万美元，主要来自Rego Park II抵押贷款参与减少所得款项1.45708亿美元，部分被支付的股息4606.8万美元抵消[112] 经营活动净现金情况 - 2020年上半年经营活动提供的净现金为5275.6万美元，包括净收入1690.3万美元和非现金项目调整3757.8万美元，部分被经营资产和负债的净变化172.5万美元抵消[113] 公司保险情况 - 公司维持一般责任保险，每次事故和每个物业限额为3亿美元，其中100万美元包括传染病保险；全风险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元[119] 公司土地租赁及购买选择权情况 - 2001年公司将新泽西州帕拉默斯30.3英亩土地租给IKEA Property，2021年10月有7500万美元的购买选择权，该物业有6800万美元的仅付息抵押贷款，固定利率4.72%[123] 公司法律诉讼情况 - 2014年西尔斯起诉公司，最初索赔不少于400万美元和未来估计不少于2500万美元的损失，2016年撤回未来损失索赔，剩余财产损失索赔估计约65万美元[124] 公司债务情况 - 截至2020年6月30日，可变利率债务余额为1052544000美元，加权平均利率为1.33%；固定利率债务余额为68000000美元，加权平均利率为4.72%；总债务余额为1120544000美元，加权平均利率为1.54%[135] - 截至2019年12月31日，可变利率债务余额为906836000美元，加权平均利率为2.85%；固定利率债务余额为68000000美元，加权平均利率为4.72%；总债务余额为974836000美元，加权平均利率为2.98%[135] 基准利率对债务影响情况 - 基准利率变动1%对债务的影响金额为10525000美元[135] 公司利率上限合约情况 - 截至2020年6月30日，公司有一份名义金额为5亿美元的利率上限合约，将伦敦银行同业拆借利率上限设定为6.0%[135] 公司应付抵押贷款公允价值情况 - 截至2020年6月30日，公司应付抵押贷款的估计公允价值为1098000美元[136] - 截至2019年12月31日，公司应付抵押贷款的估计公允价值为974000000美元[136]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.72美元，去年同期为0.79美元 [18] - 第一季度现金基础同店NOI表现：纽约办公室增长2.1%，街头零售下降1.9%，theMART下降11.8%（排除贸易展为正2%），555 California Street增长3.7% [18] - 纽约办公室季度末入住率为96.9%，本季度租赁31.1万平方英尺办公空间，初始租金为每平方英尺90.47美元 [18] - 纽约零售季度末入住率为94.9%，本季度租赁1.5万平方英尺零售空间，初始租金为每平方英尺416.36美元 [19] - theMART季度末入住率为91.9%，本季度租赁23.1万平方英尺，初始租金为每平方英尺47.31美元 [20] - 555 California Street季度末入住率为99.8%，本季度租赁6000平方英尺单元，初始租金为每平方英尺117美元 [20] - 第一季度非可比项目主要包括2.2亿美元中央公园南单元收盘的5990万美元税后净收益，部分被房地产基金的5620万美元减记份额和730万美元贷款应收款信用损失抵消 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 酒店业务：宾夕法尼亚酒店关闭，预计每月平均收入减少 [11] - 贸易展业务：theMART的贸易展取消，收入减少 [11] - 清洁服务业务：BMS清洁服务收入减少 [11] - 车库业务：车库收入减少 [11] - 第三方招牌租赁业务：第三方招牌租赁收入减少 [11] - 租赁业务：4月收取90%的办公室租金和53%的零售租金，合计83%；5月前四天收取53%的办公室和零售租金，略高于4月前四天 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场：入住率96.9%，租赁活动放缓，但已有租赁管道项目仍在推进，共计170万平方英尺 [18][20] - 纽约零售市场：入住率94.9%，租赁活动受疫情影响 [19] - theMART市场：入住率91.9%，受贸易展取消影响收入下降 [20] - 555 California Street市场：入住率99.8%，租赁活动正常 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续推进宾夕法尼亚区、法利、PENN1和PENN2的重建和资本计划，这些项目无债务，由公司资产负债表和2.2亿美元中央公园南收盘收益资助 [15][16] - 发展方向：关注外部增长机会，寻找有价值的投资项目，但优先考虑纽约市场 [29][42] - 行业竞争：预计市场将出现更多困境和干扰，公司有机会以合理价格收购资产 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：当前处于几乎全面停工状态，生活和商业受到严重影响，未来不确定 [8] - 未来前景：短期内租赁活动将受到挑战，但相信疫情结束后公司业务将反弹，法利、PENN1和PENN2将带来大量收益 [22] 其他重要信息 - 公司采取措施减少开支和保留现金，包括临时休假1800名员工、推迟1.25亿美元资本项目、暂时关闭宾夕法尼亚酒店、高管减薪和董事会放弃现金津贴 [10] - 公司当前流动性为34亿美元，包括17亿美元现金和受限现金以及17亿美元未动用的27.5亿美元循环信贷额度，预计还将从2.2亿美元中央公园南收盘获得7.5亿美元 [14] - 公司董事会宣布定期季度股息为每股0.60美元，将于5月22日支付，今年已支付2.52亿美元股息 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 何时是购买时机及资本可用性 - 公司认为当前市场环境变化带来了购买机会，公司有财务能力参与，但无法预测具体投资方向 [29] - 公司认为资产负债表状况良好，内部资本需求已得到充分资助，且有能力获得外部资本 [32][33] 问题: 投资范围 - 公司将寻找符合自身技能的有价值投资，不一定局限于纽约市，但优先考虑纽约市场 [35][42] 问题: 资本投资与公司自身投资的平衡 - 公司认为回购股票会削弱资本能力，投资新项目对净资产价值的增值作用大于回购股票 [39][40] 问题: 宾夕法尼亚广场和法利的租赁活动 - 一个大型租户处于暂停状态，等待业务开放；另一个大型租户的对话正在积极推进 [45][46] 问题: 非办公和零售收入的恢复情况 - 清洁服务和车库收入将随租户返回而恢复，贸易展可能错过今年，但明年会恢复 [49] 问题: 220中央公园南和零售优先股的风险 - 公司预计220中央公园南剩余的约7.5亿美元收盘将按计划进行，零售优先股是公司账面上的流动资产，未计划出售或用于增加资本 [54][55] 问题: 租户重新开放办公室的关键因素 - 租户认为这是一个物理和心理问题，预计初期返回率为10% - 20%，并逐渐增加，人们可能会减少使用公共交通 [58] 问题: 酒店宾夕法尼亚和曼哈顿购物中心的处理 - 酒店宾夕法尼亚可能不再重新开放，但不确定；曼哈顿购物中心因有办公楼，无法拆除零售部分，开发计划中酒店宾夕法尼亚将先拆除 [65][66] 问题: 纽约政治环境对其弹性的影响 - 公司认为政治环境重要但非决定性因素，纽约的基础设施和弹性依然出色 [68] 问题: 在家工作对办公市场的影响 - 公司认为传统办公室在社交、协作和创造力方面具有优势，在家工作只是一种趋势，不会对办公市场需求和价值产生重大影响 [71][72] 问题: 街头零售的定价能力和租金走势 - 公司认为零售市场存在过剩空间，短期内租金将下降，中期内优质物业将有调整，核心市场难以回到三年前的峰值价格 [75][76] 问题: 5月租金收取情况 - 5月租金收取平均为53%，其中零售约20%，办公室约60%，略高于4月 [79] 问题: 租户租赁和续约决策 - 未来六个月市场新租赁决策将减少，续约将继续进行，人们需要时间确定所需空间 [81][83] 问题: 街头零售的消费者心理变化 - 公司认为街头零售将比其他实体零售形式更具弹性，消费者可能在疫情结束后有购物需求 [86][88] 问题: 租户密度和租金回报的关系 - 公司认为长期来看租户对空间的使用不会发生根本性变化，最终会回到类似以前的状态 [91][92] 问题: 零售合资企业的现金流分配 - 目前合资企业有足够现金支付优先股，若现金收取下降，优先股优先获得收入，且不同工具的现金可汇总 [94][95] 问题: 新开发项目的设计变更和成本 - 公司认为建筑设计具有前瞻性，无需进行重大变更，目前正在考虑一些新技术，成本相对较低 [96][97] 问题: 长期租户信用质量和储备余额 - 公司预计部分租户可能会失败，但无法量化，将在发布财务报表时公布债务储备情况 [102][103] 问题: WeWork的业务前景 - 公司认为WeWork的生存取决于软银的资金支持，其业务模式存在挑战，但短期租赁和工作文化等方面的创新可能会保留 [107][109] 问题: 350公园的重建规模、范围和时间 - 公司有能力拆除现有57万平方英尺的办公楼，建造100万平方英尺或与邻居联合建造170 - 180万平方英尺的新办公楼，预计未来三年有机会实施 [112][114] 问题: 第一季度现金NOI的下降情况 - 公司预计可变业务（酒店、贸易展、停车、招牌）每月减少900万美元收入，这是一次性影响，经济开放后将恢复 [119][120] 问题: 今年剩余时间的股息计划 - 公司已支付前两个季度的股息，第三和第四季度股息将根据经济、市场条件和应税收入进行评估 [122][123] 问题: 投资机会的经济标准 - 公司认为目前处于收购周期早期，寻找以低于重置成本的价格购买高质量资产的机会，目前主要是会计因素导致资本回报率和内部收益率调整 [129][130] 问题: 纽约市财政状况对房东的影响 - 公司认为政府财政状况不佳，可能需要联邦政府救助，不确定是否会有重新分区、增加空气权等情况，预计变化需要时间 [134][138] 问题: 开发项目的现金收益率预期 - 公司预计开发项目的现金收益率将按计划实现，但需根据租赁情况和租金调整预测 [140] 问题: 明年到期债务的处理 - 公司正在进行债务再融资和延期工作，认为当前借款成本有吸引力，对优质资产的债务再融资有信心 [143]

财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度净收入为457.2万美元，摊薄后每股0.89美元，上年同期为1786.5万美元，摊薄后每股3.49美元[81] - 2020年第一季度运营资金为2374.4万美元，摊薄后每股4.64美元，上年同期为2553.1万美元，摊薄后每股4.99美元[82] - 2020年第一季度租金收入为5411万美元，上年同期为5677.8万美元，减少266.8万美元[87] - 2020年第一季度运营费用为2175.3万美元，上年同期为2184.9万美元，减少9.6万美元[88] - 2020年第一季度折旧和摊销为790.9万美元，上年同期为782.8万美元，增加8.1万美元[89] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限现金为4.54646亿美元，较2019年12月31日增加1406.69万美元[97] - 2020年第一季度FFO为2374.4万美元，摊薄后每股4.64美元，2019年同期为2553.1万美元，摊薄后每股4.99美元 [116] 公司投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合由七处物业组成，总面积244.9万平方英尺，其中223万平方英尺投入使用，投入使用面积的出租率为96.5%[84] 业务线收入占比情况 - 彭博社在2020年和2019年第一季度分别贡献收入2711.5万美元和2700.4万美元，分别约占公司总收入的50%和48%[85] 零售租户情况 - 约21%的零售租户关闭门店，约12%未支付2020年4月租金[79] 保险相关情况 - 公司一般责任险每次事故和每个财产的限额为3亿美元，全险财产和租金价值保险每次事故限额为17亿美元[104] - 子公司FNSIC对恐怖主义行为（包括NBCR行为）的承保每次事故和累计最高可达17亿美元，对于NBCR行为，FNSIC负责26.8万美元的免赔额和20%的承保损失余额，联邦政府负责剩余80% [105] 物业租赁及抵押情况 - 2001年公司将新泽西州帕拉默斯30.3英亩土地租给IKEA Property，2021年10月购买选择权价格为7500万美元，该物业有一笔6800万美元的只付利息抵押贷款，固定利率4.72% [108] 诉讼相关情况 - 西尔斯诉讼案中，西尔斯最初索赔不少于400万美元和未来估计不少于2500万美元的损失，2016年3月撤回未来损失索赔，剩余财产损失索赔公司估计约为65万美元 [109] 房地产转让税情况 - 公司因出售国王广场购物中心支付潜在额外房地产转让税2379.7万美元，其中房地产转让税1587.4万美元，利息792.3万美元 [111] 备用信用证情况 - 截至2020年3月31日，未偿还的备用信用证约为103万美元 [113] 债务相关情况 - 截至2020年3月31日，公司可变利率债务余额为10.52544亿美元，加权平均利率2.13%，固定利率债务余额为6800万美元，利率4.72% [120] - 截至2020年3月31日，公司有一份名义金额为5亿美元的利率上限合约，将LIBOR上限设定为6.0% [120] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司应付抵押贷款的估计公允价值分别为11.07亿美元和9.74亿美元 [121]

公司物业情况 - 公司在大纽约市都会区有7处运营物业和1处待开发物业，如731 Lexington Avenue面积132.3万平方英尺，Rego Park III土地面积14万平方英尺[10][11] 公司股权结构 - 截至2019年12月31日，Vornado拥有公司32.4%的流通普通股，Steven Roth等相关方共拥有26.1%，另通过Vornado间接拥有2.3% [14] - 截至2019年12月31日，Vornado持有公司32.4%的流通普通股，Steven Roth等相关方合计持有26.1%，并通过Vornado间接持有2.3%[14] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团拥有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司 [20] - 2009年5月，Vornado和Interstate作为一个集团持有公司47.2%的普通股，使公司成为“受控”公司[20] 业务线收入情况 - Bloomberg在2017 - 2019年分别为公司带来1.05224亿、1.07356亿和1.09113亿美元收入，分别占总收入约46%、46%和48% [15] - 2017 - 2019年，Bloomberg分别为公司带来1.05224亿美元、1.07356亿美元和1.09113亿美元的收入，分别占公司总收入的46%、46%和48%[15] 物业租赁变动情况 - 2017年4月4日，Sears关闭Rego Park I面积19.5万平方英尺的主力店，年营收1030万美元 [10] - 2019年9月23日，公司将Rego Park I的11.3万平方英尺租给IKEA [10] - 2019年4月13日，Kohl's关闭Rego Park II的门店，2020年1月24日将其转租给At Home，租约2031年1月到期 [10] - 2017年4月4日，Sears关闭Rego Park I面积19.5万平方英尺的主力店，年营收1030万美元[10] - 2019年9月23日，公司将Rego Park I的11.3万平方英尺租给IKEA Property, Inc.[10] - 2019年4月13日，Kohl's关闭Rego Park II的门店，2020年1月24日将其转租给At Home，租约2031年1月到期[10] 公司管理协议情况 - 公司由Vornado管理、租赁和开发物业，相关协议每年3月到期且自动续签 [12] - 公司由Vornado管理、租赁和开发物业，相关协议每年3月到期且自动续约[12] 公司人员情况 - 公司目前有69名员工 [17] 公司办公地址及联系方式 - 公司行政办公室位于新泽西州帕拉默斯市4号公路东210号，电话(201) 587 - 8541 [18] - 公司执行办公室位于新泽西州帕拉默斯市4号公路东210号，电话是(201) 587 - 8541[18]