文章核心观点 - 分析潜在共和党大获全胜（特朗普可能赢得大选）带来的经济影响，聚焦特朗普三大政策（保护主义、移民限制主义、宽松财政政策），并给出逆势买入股票清单 [1] 分组1：当前形势 - 政治和经济方面诸多事件影响投资者，政治噪音掩盖上周失业救济申请上升趋势，引发市场抛售并增加美联储降息可能性 [2] - 市场担忧经济衰退，联邦基金利率处于周期峰值、收益率曲线倒挂、消费者支出放缓、劳动力市场疲软、周期性行业崩溃、龙头股估值过高，标普500指数市值加权与等权重比率峰值和衰退存在相关性 [3] - 预测市场认为特朗普11月获胜几率极大，其第二个任期可能带来重大经济变化 [4][5] 分组2：贸易战升级 - 中美可能扩大贸易战，特朗普若当选将提高关税，总统有权通过行政行动提高关税，无需国会批准 [6] - 特朗普提议对所有进口商品征收10%关税，对中国商品征收60 - 100%关税，高于2018 - 2019年水平，但当时关税未刺激美国制造业，制造业就业和产出反而下降 [6][7][8] - 美国制造业依赖中国原材料和中间产品，关税实施后进口减少，且中国报复性关税使美国对中国出口下降，关税还可能导致美国通胀上升 [9][11][12] 分组3：移民限制和驱逐对劳动力市场的影响 - 特朗普承诺恢复移民限制政策并实施大规模驱逐，目的是让本土工人受益，但可能引发工资 - 价格螺旋式通胀 [14] - 美国本土劳动力因老龄化减少，外国移民填补劳动力缺口，若限制移民或驱逐移民，劳动力短缺将加剧，还会影响总需求和消费 [15][16][18] 分组4：宽松财政政策的潜在后果 - 特朗普和拜登都采取宽松财政政策和赤字支出，但赤字支出不一定促进GDP增长和通胀，关键是货币供应量 [19] - 2020 - 2021年赤字支出引发通胀，2024年赤字支出未引发通胀是因为政府支出未显著增加货币供应量，未来政府支出增长主要来自强制性支出和利息费用 [20][21] - 除直接增加货币供应量和消费者购买力的支出外，更多政府债务积累可能拖累经济增长，美国可能陷入类似日本的低增长、低通胀环境 [23][24] 分组5：逆势买入清单 - 买入清单包括American Homes 4 Rent 6.25% Preferred Series H、Brookfield Renewable、Clearway Energy Inc.、Rexford Industrial [27] - 特朗普可能部分废除《降低通胀法案》，可再生能源税收抵免等条款有被废除风险，但也有分析认为部分补贴受两党支持，不太可能被废除 [27][28][29] - 买入BEP和CWEN.A是因为它们拥有大量可再生能源资产，AMH.PR.H可能回升至面值，REXR业绩良好，预计有高个位数到低两位数增长 [29][30] - REXR专注南加州本地经济，当地工业地产空置率低，租金稳定，其优先股REXR.PR.B有15%的上行空间和6.7%的收益率 [30][31]

公司成就与排名 - 公司AMH在2024年Builder 100榜单中被评为美国第39大住宅建筑商 [1] - 公司自2017年启动开发计划以来，已交付第10,000套新房 [1] - 公司在2021年首次进入Builder 100榜单，排名第45位，是唯一专注于单户租赁住宅的建筑商 [1] - 2023年公司完成了2,317套住宅的建设，排名上升至第39位 [2] 公司业务与规模 - 公司目前管理超过170个单户租赁社区，涵盖超过10,000套住宅 [2] - 公司拥有超过10,000块土地储备，处于从原始土地到完全授权的垂直建设的不同阶段 [2] - 公司预计到2024年底将交付2,200至2,400套新住宅 [2] 公司战略与愿景 - 公司致力于在全国范围内建设高质量的租赁住宅和可扩展的社区，增加高需求地区的单户住宅供应 [3] - 公司计划在未来交付下一个10,000套住宅，继续为美国住房市场和经济做出积极贡献 [3] - 公司通过提供带户外空间和一流设施的优质住宅，满足家庭对高质量生活的需求，帮助许多家庭填补购房的障碍 [3] 市场需求与消费者洞察 - 研究表明，大多数租户优先考虑空间和设施，寻求更多的卧室、车库和家庭办公室，以及传统设施如游泳池和健身中心 [4] - 公司通过内部开发能力，灵活调整住宅和社区设计，以满足不断变化的租赁偏好 [4] - 公司设计的住宅具有耐用性和长期性，旨在长期拥有和运营这些社区 [4] 住宅设计与设施 - 公司建造的住宅包括高级装修和流行功能，如围栏庭院、小型办公室、花岗岩或石英台面、不锈钢电器、豪华乙烯基地板、两车和三车库以及草坪护理服务 [4] - 公司在许多新开发项目中融入了最先进的设施，如游泳池、健身中心、瑜伽室、游乐场、自然步道和俱乐部会所，以促进社区感并提供更舒适和便利的生活方式 [4] 公司背景与荣誉 - 公司是一家领先的大规模综合所有者、运营商和单户租赁住宅开发商 [6] - 公司是一家内部管理的马里兰房地产投资信托基金（REIT），专注于收购、开发、翻新、租赁和管理住宅作为租赁物业 [6] - 公司被《财富》评为2023年最佳房地产工作场所之一，2024年最佳工作场所之一，2023年最受喜爱的工作场所之一，2024年Builder100顶级美国住宅建筑商之一，以及2024年美国最具责任感和最值得信赖的公司之一 [6] - 截至2024年3月31日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户住宅 [6]

公司财务与运营 - AMH将于2024年8月1日市场收盘后发布2024年第二季度财务和运营业绩 [1] - 公司将于2024年8月2日东部时间中午12点举行电话会议，回顾第二季度业绩并讨论近期事件 [1] - 电话会议将通过免费电话和直接拨号提供，同时提供音频网络直播 [1] - 电话会议重播将于2024年8月16日前提供 [1] 公司概况 - AMH是一家领先的大规模综合所有者、运营商和开发商，专注于单户租赁住宅 [2] - 公司是一家内部管理的马里兰房地产投资信托基金（REIT），专注于收购、开发、翻新、租赁和管理住宅作为租赁物业 [2] - 公司目标是简化租赁住宅的体验，并为全国家庭提供安心 [2] - 截至2024年3月31日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户住宅 [2] 公司荣誉与认可 - AMH被《财富》评为2023年房地产行业最佳工作场所之一 [2] - 公司被评为2024年最佳工作场所 [2] - 公司被Builder100评为2024年美国顶级住宅建筑商之一 [2] - 公司被《新闻周刊》和Statista Inc评为2024年美国最具责任感和最值得信赖的公司之一 [2] 公司运营区域与品牌 - AMH在美国多个州以AMH Living或American Homes 4 Rent品牌运营 [3] - 公司通过其子公司和合资企业在多个地区开展业务 [3]

文章核心观点 - 美国股票市场本周创下新高,基准利率接近两个月低点,体现了"坏消息就是好消息"的动态 [1][2][3] - 尽管芯片巨头英伟达(NVDA)表现疲软,但小型股和中型股相对大型股的表现有所改善 [2] - 房地产股表现参差不齐,公寓REITs和酒店REITs有所表现,而抵押贷款REITs和房地产开发商有所下跌 [7][8][10] 行业和公司总结 公寓 - 公寓开发活动大幅放缓,有利于公寓租金增长的再加速 [7] - 维里斯房地产(VRE)取消了一项348套公寓楼的收购交易,以及150百万美元的二级股权发行计划,响应股东对高估值的担忧 [7] 酒店 - 苹果酒店(APLE)以7950万美元收购了一家262间客房的希尔顿品牌大使套房酒店,并以710万美元出售了一家82间客房的万豪品牌春丽套房酒店 [8][9] - 行业数据显示,旅游需求在其他消费行业放缓的情况下仍保持良好 [9] 抵押贷款 - 石榴点(GPMT)将季度股息减少67%至每股0.05美元,并转向股票回购策略,以应对其资产负债表的压力 [10] - 商业房地产贷款违约率有所上升,但仍低于预期,Fitch预计未来将有所改善 [11] 其他 - 房地产公司在5月份的资本市场活动有所增加,包括美国家庭(AMH)、威廉·卡里(WPC)和梯子资本(LADR)等公司的债券发行 [12] - 信用评级方面,标普维持了Realty Income(O)的评级,而穆迪则上调了CareTrust REIT(CTRE)的评级,下调了Hudson Pacific(HPP)的评级 [12][13]

文章核心观点 - 美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）运营合伙企业定价发行5亿美元2034年到期、利率5.500%的优先票据，拟用所得款项偿还债务及用于一般公司用途 [1][2] 发行信息 - 运营合伙企业定价发行5亿美元2034年到期、利率5.500%的优先票据，按面值99.455%发行，2025年1月15日起每年1月15日和7月15日付息，2034年7月15日到期，预计6月26日左右完成发行 [1] 资金用途 - 运营合伙企业拟用发行所得净收益偿还未偿债务，包括偿还或自愿提前偿还部分2014 - SFR3资产支持证券化票据，以及用于一般公司用途，如房产收购开发、现有房产扩建改造、资本支出、营运资金等 [2] 承销团队 - 美银证券、摩根大通证券、摩根士丹利和富国证券担任联席账簿管理人及承销商代表，PNC资本市场等担任账簿管理人，地区证券等担任副承销商 [3] 认购方式 - 发行通过向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明进行，仅通过招股说明书和招股说明书补充文件进行，可通过SEC网站或联系相关承销商获取初步和最终招股说明书补充文件 [4] 公司简介 - 美国房屋租赁公司是领先的单户租赁房屋所有者、运营商和开发商，是内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，截至2024年3月31日，在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近6万套单户房产 [5] 公司联系方式 - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794 - 2447，邮箱[email protected] [8]

公司活动 - 公司管理团队将于2024年6月5日美国东部时间下午1点15分参加Nareit的2024年REITweek投资者会议的圆桌讨论 [1] - 会议演示的直播音频将在公司网站“投资者关系”板块提供，重播将持续至2024年6月19日 [1] 公司概况 - 公司是单户出租房屋的大型综合所有者、运营商和开发商，是一家内部管理的马里兰州房地产投资信托基金 [2] - 公司专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋作为租赁物业，目标是简化租房体验并让全国的家庭安心 [2] - 截至2024年3月31日，公司在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户住宅 [2] 公司荣誉 - 公司被评为《财富》2023年房地产领域最佳工作场所之一、2024年最佳工作场所、2023年最受喜爱的工作场所 [2] - 公司被Builder100评为2024年美国顶级房屋建筑商，被《新闻周刊》和Statista Inc.评为2024年美国最负责任的公司之一和最值得信赖的公司之一 [2] 公司名称 - AMH指American Homes 4 Rent、American Homes 4 Rent, L.P.及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或American Homes 4 Rent运营 [3] 公司联系方式 - 媒体关系联系电话(855) 774-4663，邮箱[email protected] [4] - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794-2447，邮箱[email protected] [4]

文章核心观点 - 美国当前高房贷利率和高房价使买房不如租房划算，美国房屋4租赁公司（AMH）作为单户住宅大型房东，处于市场有利位置，业务模式优越，但股价已合理，评级为持有 [1][2][29] 公司概述 - AMH是美国最大单户住宅所有者之一，在30多个市场和21个州拥有超58000处房产，2012年由公共存储公司创始人韦恩·休斯创立，旨在为不想或不能买房的人提供单户住宅租赁服务 [3] 供需受益 - 供应端二手房库存处于历史低位，许多房主被低利率房贷锁定不愿或无法搬家，房屋建造商建房速度无法满足住房短缺需求 [4] - 需求端高房贷利率提升单户住宅租赁价值，千禧一代进入组建家庭阶段，对单户住宅租赁需求增加，供需因素使AMH未来多年有望实现中高个位数增长 [4][5] 自建房屋策略 - 二手房供应不足影响AMH传统业务，公司过去几年开始自建单户住宅，补充传统收购策略，目前有13000套土地开发管道，每年可新增约2000 - 2500套房屋，2023年交付2317套，2024年预计交付2300套 [6][9] - AMH与其他建造出租开发商不同，注重在理想社区建造高品质房屋 [10] 财务状况 - 过去3年公司收入以9 - 12%的速度增长，2023年达13亿美元，严格成本控制使运营收入增长更快，2021 - 2023年从1.57亿美元增至2.12亿美元，净收入因房产销售收益增加，摊薄后每股收益从2021年的0.41美元涨至2023年的1.01美元 [13][16] - 2024年公司预计交付2300套房屋，实现3.9%的单元增长，同屋核心收入增长4.75%，华尔街分析师预计2024年和2025年收入分别增长6.8%和5.4% [17][19] - 2024年第一季度公司收入同比增长6.5%至4.236亿美元，运营收入5680万美元，运营指标良好，同屋入住率96.2%，新租约租金增长4.8%，续约租金增长5.9% [21][22] 估值分析 - 乍看AMH估值较高，目前远期市盈率为21.1倍，高于房地产投资信托基金（REIT）中位数13倍，但与其他REITs相比，AMH单户住宅资产估值稳定，入住率高 [23][24] - 与住宅类REITs相比，AMH估值与单户和多户REITs同行相当，较竞争对手Invitation Homes有估值折扣，目前股价合理 [25] 风险因素 - 最大风险是全国房价下跌，可能由经济衰退引发，影响AMH资产组合价值，但目前单户住宅价格在高利率下仍具韧性，失业率处于多年低位，若经济衰退失业率上升，情况可能改变 [27][28]

文章核心观点 公司宣布2024年第二季度普通股股息及优先股季度分红相关事宜 [1] 公司概况 - 公司是领先的单户出租房屋大型综合所有者、运营商和开发商，为内部管理的马里兰州房地产投资信托基金，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理房屋作为租赁物业 [2] - 公司近年获多项荣誉，截至2024年3月31日，在美国东南部、中西部、西南部和山区西部拥有近60,000套单户房产 [2] - 公司指AMH涵盖美国房屋4租赁等及其子公司和合资企业，在某些州以AMH Living或美国房屋4租赁运营 [3] 分红信息 - 董事会宣布2024年第二季度普通股股息为每股0.26美元，将于2024年6月28日支付给2024年6月14日登记在册的股东 [1] - 董事会宣布公司累积可赎回永久优先股季度分红，5.875% G系列每股0.36719美元，6.250% H系列每股0.39063美元，将于2024年6月28日支付给2024年6月14日登记在册的股东 [1] 公司联系方式 - 投资者关系联系人Nicholas Fromm，电话(855) 794 - 2447，邮箱[email protected] [5]

文章核心观点 - 商业地产虽被市场担忧和厌恶，但其中存在投资机会，单户租赁和购物中心两个细分领域基本面强劲，相关房地产投资信托基金（REITs）值得关注 [1][14] 单户租赁（SFR）领域 行业基本面 - 单户租赁房地产基本面强劲且未来可预见时间内将维持，主要因租房和购房的可负担性差距大，且短期内难以缩小 [2] - 人口结构变化是利好因素，35 - 49岁千禧一代人口预计快速增长，这部分人群是单户租赁的主要租客，而购房对多数首次购房者仍遥不可及，投资者购房占比上升 [3] - 住房开工量低于5年平均水平，新供应不足，单户租赁租金低于购房成本，未来租金有上涨空间，过去五年租金增长强劲且超过多户租赁 [4][5] 相关公司 - 黑石集团以35亿美元收购专注于阳光地带的单户租赁REITs Tricon Residential，溢价约30%，股价为每股11.25美元，对应2023年核心运营资金（FFO）倍数略超20倍 [2] - 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent，AMH）是投资单户租赁领域的优质选择，拥有近6万套单户租赁房屋，集中在阳光地带、中西部等地，有内部开发平台，每年可向市场交付超2000套房屋 [6] - 2024年AMH计划不进行单户租赁房屋收购，增长将来自内部开发平台，当前核心FFO倍数为20倍，股息收益率达3%，相比Tricon Residential质量更高 [7][8] 购物中心领域 行业基本面 - 零售购物中心空置率处于2003年以来最低水平，主要因自金融危机尤其是2018年以来新购物中心供应极低，而零售商对实体店面需求自疫情低谷后强劲反弹，净开店数量达十年来最强 [9][11] - 过去三年购物中心需求是交付量的四倍，净吸纳量强劲，空置率下降，且电商在零售销售中的份额增长放缓，实体零售增长明显 [11][12] 相关公司 - 惠特斯通房地产投资信托基金（Whitestone REIT，WSR）是投资购物中心领域的优质选择，专注于阳光地带五个市场，这些市场入住率和租金增长表现强劲 [12] - WSR租金增长处于近14年高位，股息收益率4.5%，预计今年核心FFO每股增长11%，虽资产负债表杠杆较高，但今年到期债务少且2025年无到期债务，核心FFO倍数为10.3倍，是估值最便宜的购物中心REITs之一 [13]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.43美元，同比增长5.8%；调整后每股运营资金为0.40美元，同比增长6.5% [7][15] - 归属于普通股股东的净利润为1.093亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍，资产负债表上有1.25亿美元现金，12.5亿美元循环信贷额度未动用 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同店新租、续租和综合租金率涨幅分别为4.8%、5.9%和5.6%，同店平均入住天数为96.2%，推动同店核心收入增长5.3%，核心运营费用增长5.9%，同店核心净营业收入（NOI）增长4.9% [11] - 4月同店平均入住天数为96.6%，新租、续租和综合租金率涨幅分别为5.1%、5.2%和5.2% [12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付469套房屋，其中全资投资组合交付441套，总投资成本约1.71亿美元 [15] - 预计全年AMH开发项目交付2200 - 2400套房屋，平均经济收益率在高5%区间（扣除资本支出储备后） [12] 处置业务 - 第一季度出售471处房产，获得约1.45亿美元净收益，平均经济处置收益率在高3% - 4%区间 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 网站活动同比两位数增长，进线咨询量环比强劲回升，入住率和租赁价差高于长期历史平均水平 [11] - 前20大市场新房供应量约为疫情前的一半，部分中西部市场价格略有下降 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注开发项目，为解决住房短缺问题提供优质住房选择 [9] - 内部开发房屋是主要增长方式，持续评估收购机会，保持谨慎和纪律性 [12][80] - 推进资产处置计划，释放资金用于未来增长 [59] 行业竞争 - 与个体房东相比，公司凭借优质服务平台、房屋投资等优势具有一定定价权，个体房东定价策略逐渐向公司靠拢 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年开局良好，单户租赁市场需求健康，宏观驱动因素表明需求将持续稳定 [7][8] - 高利率环境可能继续抑制新房供应，为公司发展带来机遇 [9] - 春季租赁旺季需求加速，业务势头良好，全年业绩有望保持强劲 [7][11] 其他重要信息 - 上周发布第6份年度可持续发展报告，太阳能试点项目扩展至居民，2023年交付房屋平均比美国典型房屋节能54% [9] - 公司位于拉斯维加斯的总部获得LEED金级认证，体现公司对环保实践的承诺 [10] - 3月1日公司被纳入标准普尔400指数，通过股权销售计划出售约300万股A类普通股，未来总收益1.106亿美元用于扩大增长能力 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：外部增长和收购机会，以及开发收益率情况 - 第一季度收到包含超3.5万套房屋的收购信息，约1.5万套在公司市场内，理想项目经济收益率在高4% - 5%，名义会计收益率需在此基础上加10 - 20个基点，当前需交易价格下降15%左右才能达成交易 [21][22] - 市场新房供应减少，价格无显著下降，经济收益率在高4% - 5%，开发项目经济收益率在高5%，名义净营业收入收益率约6% [23] 问题2：本季度同店收入中减少的坏账和较高费用增加的50个基点是否可持续，近期坏账是否下降 - 2024年初收款和坏账情况与去年一致，处于低1%区间，3月团队执行良好使第一季度坏账略低于1% [26] - 由于地方市政和法院系统处理时间未明显改善，目前判断全年情况尚早，但公司持乐观态度 [27] 问题3：费用方面是否有高于或低于预期的情况，以及对今年财产税的看法 - 全年费用增长预期中点为6.25%，主要组成部分包括财产税增长低7%、保险增长高个位数、可控费用通胀增长约5%，目前预期与年初一致 [30][31] - 财产税评估值多在夏季收到，随后进入上诉季，税率和账单通常在第四季度收到，目前全年财产税增长低7%的预期不变 [31] 问题4：开发收益率能否提高，除土地低成本外是否有其他费用驱动因素 - 除土地因素外，收入增长快于投入成本增长，其他投入成本总体平稳，未来几年有望提高收益率 [33] 问题5：将西雅图市场139套房屋重新分类到波特兰市场的原因，以及是否有其他市场分类不合理情况 - 部分位于波特兰都会区但实际在华盛顿州温哥华的房屋进行了转移，管理团队不变，无实质变化 [36] 问题6：5月和6月续租价差情况 - 5 - 6月续租价差与4月类似，约为5% [38] 问题7：全年新租和续租增长预期是否有变化 - 全年预期基本不变，新租需求良好，4月增长5.1%，预计5月继续上升，团队将努力把握增长机会 [42] - 续租方面，年初在高5%区间，目前约5%，全年预期仍在5%左右 [42] 问题8：与个体房东在定价和供应方面的竞争情况 - 个体房东定价策略逐渐向公司靠拢，但公司凭借优质服务平台和房屋投资具有一定定价权 [47] - 单户租赁市场数据获取难度较大，但情况有所改善，个体房东会参考市场定价 [48] 问题9：3月和4月入住率上升是否是为提高入住率而牺牲价格，旺季时入住率是否会回升 - 第一季度需求增长符合预期，3月入住率上升是需求推动，且新租和续租率增长强劲，未提供租赁优惠 [51] - 虽然下半年有大量租约到期，但目前情况良好，希望需求持续到5月，第二季度保持高入住率 [51][52] 问题10：分类为待处置的新建房屋情况 - 这是资产管理功能的一部分，与处置现有房屋无异，数量较少，公司不会改变业务方向，将通过多重上市服务（MLS）出售 [54] 问题11：4月续租租金增长略有下降的原因 - 并非租户续租时的抵制或谈判导致，4 - 6月续租率约5%是合理增长，符合季节性规律，收入管理团队有效应对季节性因素 [57] 问题12：2024年和2025年处置房屋数量是否会同比增加 - 公司有机会加大处置力度，本季度出售471套房屋，全年可能出售和循环利用4 - 5亿美元资本 [59] - 第一季度偿还2014 - SFR2证券化产品，释放约4500套房屋，今年另一证券化产品到期偿还后将再释放4000 - 4500套，为资产处置提供机会，但需等待租约到期和租户搬出 [60] 问题13：目前需求良好，但是否有价格敏感度增加或无法维持第一季度租金涨幅的迹象 - 需求持续强劲，第二季度保持良好态势，租户对续租提议反馈积极，与第一季度预期一致 [65] - 市场住房短缺，公司所在市场人口和就业增长高于全国平均水平，需求大于供应，但租金增长有上限 [66] 问题14：周转率略有上升是否是后疫情时代的正常化，房屋销售回升对投资组合的影响 - 周转率上升是季节性因素导致，并非永久性问题，第二季度情况良好，无需担忧 [68] 问题15：亚特兰大市场近期坏账占收入的比例趋势，以及今年该市场租金和入住率是否会因其他单户租赁和公寓运营商处理大量驱逐案件而面临压力 - 亚特兰大是重点关注市场，因法院和市政系统处理延迟，坏账高于其他市场，但预计是暂时的，问题解决后将恢复正常 [71] 问题16：近期是否有市场坏账情况恶化 - 除受市政处理延迟影响的市场外，3月部分市场收款情况良好，无负面变化，仍存在一些处理速度慢于历史平均水平的情况 [73] 问题17：展望12个月后公司的资本结构 - 今年第四季度有一个证券化产品到期，计划将其再融资到无担保债券市场，可根据利率和资本市场环境，通过留存现金流、处置收益和信贷额度进行再融资 [76] - 2025年有两个30年期证券化产品有提前还款机会，若不还款将按市场价格重新定价，公司计划将其再融资到无担保债券市场，使资产负债表在2025年底实现100%无抵押 [77] 问题18：外部增长方面，与开发商合作的想法是否改变，以及对第三方资产管理的看法 - 公司内部开发项目能提供位置和质量更好的房屋，收益率更高且无需支付开发费用，目前从全国性房屋建筑商收购房屋较少，会继续评估机会 [79][80][81] - 曾评估第三方资产管理业务，认为其利润率低且分散精力，公司更关注开发项目和核心业务 [82] 问题19：某些市场（如坦帕）房价下跌，是否影响租户购买房屋搬出情况 - 第一季度租户购买房屋搬出的比例为27%，是历史最低水平，历史比例在30% - 35%之间，各地区情况不同，坦帕暂无明显变化 [85] 问题20：行业受到媒体关注，公司如何应对 - 媒体关注的相关法案多为竞选或宣传法案，在联邦层面未获通过，且今年是选举年，预计不会有进展 [87] - 州层面有一些促进住房的法案通过，表明各州认识到住房短缺问题并在努力解决 [88][89]