内部交易 - 内部人员定义为公司官员、董事、持有10%以上股份的股东或因与公司关系而掌握信息的人员[1] - Enphase Energy的CEO最近以总交易价值约为48万美元的价格购买了4000股股票，显示出对公司的信心[5] - Dominion Energy的CEO最近以总成本接近100万美元的价格购买了21.7k股股票，尽管公司前景不明朗，但投资者最好等待积极的盈利预期修订[11]

文章核心观点 - 公司最初基于估值过高对美国房屋4租赁公司（AMH）给出卖出评级，虽其Q4财报表现良好，但仍是最缺乏价格吸引力的单户租赁（SFR）运营商，不过因其资本成本降低带来积极反身性，将评级上调至谨慎持有 [2] 收益更新 - 本季度AMH收购活动基本暂停，全资投资组合环比增长约0.4%，合资投资组合增长约1.4% [3] - 平均月租金环比增长约1.2%，入住率略有下降，租赁利差和周转率持续正常化但仍具吸引力 [3] - 核心收入与平均月租金同步增长，环比增长约1.2%，同店核心收入环比基本持平，总收入和同店净营业收入（NOI）分别增长约5%和4%，利润率提高200个基点 [4] - 每股基金运营资金（FFO）、核心FFO和调整后FFO显著改善，分别增长约5%、4%和10%，季度结束后股息提高约18%至每年约1.04美元，暗示Q4调整后FFO派息率约为67% [5] 2024年指引 - 2024年核心FFO每股指引在1.70 - 1.76美元之间，与此前卖方预测的约1.74美元相符，同店NOI增长指引为3 - 5%，低于市场普遍预期的超6%，主要因预期收入增长较低和费用增长高于预期 [7] 估值 - AMH的2024年预期核心FFO每股倍数为21.3倍，过去12个月调整后FFO倍数为25.0倍，股息上调后收益率约为2.8%，基于净资产价值（NAV）估计，其交易溢价约为33%，隐含资本化率约为4.9% [8] - NAV估计基于6%的资本化率和预计约2.41亿美元的下一年NOI（同比增长约6%），与上次报告相比，估值因稀释后单位数量增加而显著恶化 [9] - AMH的高估值可能支持其股价，因其意味着较低的股权成本，更多股权融资交易具有增值性，形成良性循环 [9] - Q4通过自动上架发行（ATM）计划发行约280万股，将加入标准普尔400中型股指数，可能推动技术性买盘增加，上月发行6亿美元利率为5.5%的绿色债券，有助于降低债务成本，市场对SFR的积极情绪、指数纳入和绿色融资将支持高估值倍数和较低债务成本，使公司能够增值性地为增长提供资金 [10] 结论 - 虽看好SFR租赁动态，但市场已出现正常化早期迹象，公司指引与市场预期背离令人担忧，作为公开市场中最昂贵的SFR运营商，AMH当前价格缺乏吸引力，若选择更倾向Invitation，不过其他行业有更具吸引力的机会，因此将AMH评级上调至谨慎持有 [11]

文章核心观点 自3月1日周五开盘前起美国房屋4租赁公司将取代医师房地产信托公司纳入标准普尔中型股400指数 医师房地产信托公司将被标准普尔500指数成分股健康峰地产公司收购 合并后健康峰地产公司股票代码将从PEAK变更为DOC [1] 分组1 - 指数调整信息 - 3月1日开盘前标准普尔中型股400指数将纳入美国房屋4租赁公司 股票代码AMH 行业为房地产 [1] - 3月1日开盘前标准普尔中型股400指数将剔除医师房地产信托公司 股票代码DOC 行业为房地产 [1] 分组2 - 公司收购信息 - 标准普尔500指数成分股健康峰地产公司正在收购医师房地产信托公司 交易待最终条件完成后预计很快完成 [1] - 合并后健康峰地产公司股票代码将从PEAK变更为DOC [1] 分组3 - 公司介绍 - 标准普尔道琼斯指数是全球最大的基于指数的概念 数据和研究资源 拥有标准普尔500指数和道琼斯工业平均指数等标志性金融市场指标 [1] - 标准普尔道琼斯指数是标准普尔全球公司的一个部门 为个人 公司和政府提供必要的情报以自信地做出决策 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年核心FFO每股增长近8% [13] - 2023年第四季度核心FFO每股和单位为0.43美元,同比增长8.8% [33] - 2023年全年净收益归属普通股东为3.662亿美元,每股1.01美元 [34] - 2023年全年核心FFO每股和单位为1.66美元,达到最新指引区间的高端 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度公司自主开发交付503套房,其中456套交付至自有组合,47套交付至合资组合 [35] - 2023年全年公司自主开发交付2,317套房,略好于中值预期 [35] - 2023年第四季度公司通过传统渠道和国家建筑商渠道仅收购25套房 [35] - 2023年第四季度公司出售241套房,平均出售资本化率在3.5%左右,获得7,250万美元净收益 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 凤凰城市场供给有所增加,但公司在该市场的优质资产表现良好,预计将快速吸收 [92][93] - 拉斯维加斯市场也出现了一些建设出租型房产的增加,但公司在该市场的表现仍然很好,入住率维持在96%左右 [92][93] - 圣安东尼奥市场也出现了一些供给增加,但公司在该市场的多元化布局提供了缓冲 [93] - 整体来看,公司在一些供给增加的市场仍保持良好的表现,主要得益于资产质量优秀和多元化布局 [92][93] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司自主开发是主要增长渠道,可以灵活调整投放节奏来管理资本计划 [15][16] - 收购渠道(传统渠道和国家建筑商渠道)目前暂时搁置,因为不符合公司的投资标准 [16] - 公司将继续关注资产出售,利用单户出租房产的灵活性进行资本回收 [16] - 公司是行业的领导者,在提供优质住房和为投资者创造优异回报方面处于有利地位 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是公司又一年的稳健和持久增长 [13] - 单户出租房产行业和公司平台将继续受益于供需失衡 [13][14] - 公司正在通过自主开发增加市场供给,为居民提供优质住房 [14] - 公司有信心在未来多年持续交付优异业绩 [13][14] - 新任CEO布莱恩·史密斯将延续公司的稳定、一致和可预测的战略 [20] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Juan Sanabria 提问** 询问2024年租赁趋势预期,包括新租和续租的涨幅 [50][51] **Bryan Smith 回答** 2024年新租预期增长在低4%左右,续租预期增长在5%左右,整体租金增长预期在高4%左右 [51][52][53] 问题2 **Jeff Spector 提问** 询问1月新租增长强于同行的原因 [61][62] **Bryan Smith 回答** 公司采取了平衡的定价策略,在保持较高入住率的同时也实现了较强的新租增长 [62][63] 问题3 **Steve Sakwa 提问** 询问2月租赁数据情况,以及对全年续租增长的预期 [69][70] **Bryan Smith 回答** 2月租赁数据较1月有所改善,续租增长预期在5%左右 [70][71]

财务表现 - American Homes 4 Rent在2023年第四季度报告的营收为4.0866亿美元，同比增长7.3%[1] - 每股收益为0.43美元，较去年同期的0.25美元有所增长[1] - 核心营收为3.6015亿美元，同比增长7.3%，超出了分析师平均预期[4] - 租户收费为4851万美元，同比增长7.4%[5] - 非同一房屋核心营收为5744万美元，同比下降8.6%[6] - 同一房屋核心营收为3.0271亿美元，同比增长10.9%[7] - 每股稀释净收益为0.21美元，超出了分析师平均预期[7] - American Homes 4 Rent股票过去一个月的回报率为-0.9%，表现略逊于Zacks S&P 500综合指数的+3.1%变化[8]

文章核心观点 文章围绕美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）和UMH房产公司（UMH Properties）展开，分析了美国房屋租赁公司的季度业绩、股价表现及前景，同时提及UMH房产公司的业绩预期[1][2][3][4][5][6] 美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）业绩情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.43美元，超Zacks共识预期的每股0.42美元，去年同期为每股0.40美元，FFO惊喜率为2.38% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.41美元，实际产出相同，无惊喜 [1] - 过去四个季度，公司三次超FFO共识预期 [1] - 截至2023年12月季度营收4.0866亿美元，超Zacks共识预期1.66%，去年同期为3.8093亿美元，过去四个季度四次超营收共识预期 [1] 美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）股价表现 - 自年初以来，公司股价下跌约3.4%，而标准普尔500指数上涨4.4% [2] 美国房屋租赁公司（American Homes 4 Rent）前景分析 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 评估股票前景可参考公司FFO展望及预期变化，实证研究显示近期股价走势与预期修正趋势强相关 [3] - 财报发布前，公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股价与市场表现一致 [4] - 下一季度FFO共识预期为每股0.44美元，营收4.2436亿美元；本财年FFO为每股1.77美元，营收17亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和住宅股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后26%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] UMH房产公司（UMH Properties）业绩预期 - 预计2023年12月季度报告每股收益0.21美元，同比增长5%，过去30天该季度每股收益共识预期未变 [5] - 预计营收5420万美元，较去年同期增长11.2% [6]

公司高层变动 - AMH宣布现任首席执行官David P. Singelyn将于2024年12月31日退休，由现任首席运营官Bryan Smith接任首席执行官职位，自2025年1月1日起生效[1] - David P. Singelyn将在2025年6月前担任顾问角色[1] - 现任首席财务官Christopher C. Lau被提升为高级执行副总裁[1] 高层评价 - 董事会主席Matthew J. Hart对David P. Singelyn的领导和愿景表示感谢，并认为Bryan Smith和Christopher C. Lau将带领公司达到新的高度[2] - David P. Singelyn称赞Bryan Smith的运营专长、领导能力和对公司成功的承诺，并表示将确保顺利过渡[2] - Bryan Smith对即将担任CEO表示兴奋，并感谢David P. Singelyn的指导[2] 公司概况 - AMH是一家领先的单户租赁住宅的集成所有者、运营商和开发商，专注于收购、开发、翻新、租赁和管理住宅作为租赁物业[3] - 截至2023年12月31日，AMH在美国东南部、中西部、西南部和山地西部地区拥有近60,000套单户住宅[3] - AMH在近年获得了多个行业奖项，包括《财富》杂志2023年最佳房地产工作场所、2023年最佳工作场所、2023年最受喜爱的企业、2023年美国顶级住宅建筑商等[3] 公司运营 - AMH在某些州以AMH Living或American Homes 4 Rent的名义运营[4]

公司房产管理 - 公司持有59,332套单户住宅物业[21] - 公司通过内部开发项目和第三方开发商收购新建住宅[34] - 公司直接管理所有房产，包括持有的非合并合资企业的房产，没有第三方管理者的参与[42] - 公司负责制定租金标准、营销和出租房产，并收集和处理租金，使用数据驱动的定价模型来确定租金标准[43] - 公司对潜在租户进行标准化评估，包括信用评估、家庭收入评估和租赁历史审查[44] - 公司负责大部分房产维修和维护以及租户关系，通过在线网站、24/7紧急电话线路或当地物业管理办公室进行维修请求[46] 公司员工管理与福利 - 公司通过员工培训提供业务和技术技能，以帮助员工在公司内部发展和职业晋升[66] - 公司实施了旨在促进接纳和包容的员工资源组织计划，加强员工之间的社交和专业网络，提高文化意识[65] - 公司提供全面的福利计划，包括健康保险、寿险、401(k)退休计划、员工股票购买计划、学费补贴计划等[62] 公司经营风险 - 公司认为业务和相关运营结果将受季节性因素影响，历史上在晚春和夏季月份，租户搬出和搬入增加，影响租金收入和相关的周转成本[68] - 自2022年以来，利率相对较高，增加了新债务或优先资本的成本，影响了信贷额度下的借款成本，对普通股股息收益率的相对吸引力产生影响[115] - 公司的循环信贷额度、无担保优先票据和证券化包含财务和运营契约，可能限制公司的业务和投资活动[116] - 公司可能需要在到期前偿还全部或部分债务，但可能无法以有吸引力的条件或根本无法安排融资来偿还[117] - 突发流行病和其他公共卫生紧急情况可能对公司的业务、运营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响[118] - 环境有害条件可能对公司的财务状况、现金流和运营结果产生不利影响[120] - 租户救济法律、包括限制驱逐的法律、租金控制法律和其他限制租金涨幅的法规可能对公司的租金收入和盈利能力产生负面影响[122] - 集体诉讼、租户权利和消费者要求、诉讼和负面媒体宣传可能直接限制和约束公司的运营，并可能导致重大诉讼费用[125] 公司法律合规与税务风险 - 公司的信托声明规定可能限制第三方通过授权公司董事会发行额外证券来收购公司的控制权[132] - 公司已经选择退出马里兰州公司法案中的业务组合规定和控制股份规定[136] - 未能作为REIT资格或保持REIT资格将导致公司被视为普通公司，从而大幅减少可分配给股东的资金[137] - 公司相信自己已经按照REIT资格和税收要求进行组织和运营，但没有请求也不打算请求IRS确认其符合REIT资格[138] - REIT资格的取得涉及高度技术和复杂的法规，即使是技术性或无意的违规行为也可能危及REIT资格[139] - 公司可能会进行符合《税收法典》第1031条的税延交易，但存在被认定为应纳税的风险[157] - 公司鼓励股东就立法、监管或行政发展与投资的潜在影响咨询税务顾问[158] - 公司发行的优先股可能会受到《税收法典》第7701(l)条下的“快速支付股票”规定的影响[159] - 若公司发行的优先股被认定为“快速支付股票”，将影响持有者和其他股东的税务处理[162] - 快速支付股票安排的交易被视为美国联邦所得税目录中的“列出交易”[163]

文章核心观点 - 2023年第四季度财报季已进入最后阶段，结果好于预期，标普500指数成份股公司盈利和营收均有增长，同时有五只大盘股有望在今日收盘后公布的财报中实现盈利超预期，股价可能在短期内上涨 [1] 2023年第四季度财报情况 - 截至2月20日，标普500指数中有402家公司公布财报，总盈利同比增长4.9%，营收增长3.4%，78.6%的公司每股收益超预期，64.4%的公司营收超预期 [1] - 目前预计标普500指数2023年第四季度总盈利增长5.5%，营收增长3.2%，此前第三季度盈利增长3.8%，营收增长2%，再之前是连续三个季度盈利下滑 [1] 五只大盘股情况 Booking Holdings Inc.（BKNG） - 受益于整体旅游需求环境，特别是全球休闲旅游，降低了取消率，商家业务、广告及其他业务的强劲势头推动了营收增长 [2] - 租车和机票业务增长、房晚和总预订量表现良好、替代住宿业务和航班能力增强是积极因素 [3] - 盈利预期差（Earnings ESP）为+2.07%，今年预期盈利增长率为19.6%，过去30天内对今年盈利的普遍预期提高了0.2%，过去四个报告季度均实现盈利超预期，平均超预期幅度为16.4% [3] American Homes 4 Rent（AMH） - 是一家内部管理的房地产投资信托公司，专注于收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业，主要在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、佐治亚州和内华达州出租住宅物业 [3] - 盈利预期差为+1.68%，今年预期盈利增长率为6.5%，过去30天内对今年盈利的普遍预期提高了0.6%，过去四个报告季度中有两个季度实现盈利超预期，平均超预期幅度为1.9% [4] Floor & Decor Holdings Inc.（FND） - 是佐治亚州的多渠道专业零售商和商业地板分销商，提供多种地板产品及装饰配件、墙地砖、安装材料和工具，也通过网站销售产品，服务于安装商、商业企业等领域 [4] - 盈利预期差为+4.87%，今年预期盈利增长率为1%，过去30天内对今年盈利的普遍预期提高了1.4%，过去四个报告季度中有三个季度实现盈利超预期，平均超预期幅度为4.9% [5] BioMarin Pharmaceutical Inc.（BMRN） - 专注于开发和商业化治疗严重危及生命的医疗疾病的药物，主要针对儿童，产品组合包括七种上市产品 [5] - 与赛诺菲子公司健赞就Aldurazyme有合作协议，健赞是该产品的唯一客户并负责向第三方营销和销售 [6] - 盈利预期差为+30.45%，今年预期盈利增长率为49.4%，过去四个报告季度中有两个季度实现盈利超预期，平均超预期幅度为11.7% [6] Pembina Pipeline Corp.（PBA） - 是一家加拿大的垂直整合能源基础设施资产运营商，活跃于整个碳氢化合物价值链，提供全方位的中游和营销解决方案 [6] - 拥有广泛的管道网络，覆盖北美一些高产盆地，资产包括常规管道、油砂管道、输电管道、分馏器和天然气处理厂 [6] - 盈利预期差为+0.45%，今年预期盈利增长率为13.5%，过去60天内对今年盈利的普遍预期提高了7.2% [7]

第四季度财务表现 - 第四季度2023年，AMH的单户家庭物业租金和其他收入增长了7.3%，达到4.087亿美元[3] - 第四季度2023年，同一家庭物业的核心净营业收入（Core NOI）同比增长了6.0%[4] - 第四季度2023年，AMH的总投资组合的核心净营业收入（Core NOI）增长了8.9%，达到2.356亿美元[7] - 第四季度2023年，AMH的同一家庭物业的核心净营业收入（Core NOI）增长了6.0%，达到1.990亿美元[9] - 第四季度2023年，AMH的核心资金来源（Core FFO）同比增长8.8%，达到每股0.43美元[10] 2023年全年财务表现 - 2023年，AMH的净收入同比增长46.0%，达到3.662亿美元[11] - 2023年，AMH的单户家庭物业租金和其他收入增长了8.9%，达到16亿美元[12] - 2023年，AMH的总投资组合的核心净营业收入（Core NOI）增长了9.1%，达到9.048亿美元[13] - 2023年，AMH的同一家庭物业的核心净营业收入（Core NOI）增长了5.1%，达到7.705亿美元[14] - 2023年，AMH的核心资金来源（Core FFO）同比增长11.3%，达到6.885亿美元[15] 公司财务状况 - 公司总资产为1.27万亿美元，同比增长3.1%[39] - 公司每股基本净收入为0.21美元，同比下降16.0%[40] - 公司每股基本FFO为0.41美元，同比增长7.9%[41] - 公司总债务占总资本比例为22.9%，较上一季度下降0.9%[39] - 公司总单一家庭物业数量为62,310套，较上一季度增加282套[39] 公司资本计划 - 公司全年2024年核心FFO归属于普通股和单位持有人为1.70 - 1.76美元[24] - 公司全年2024年同期核心FFO归属于普通股和单位持有人增长率为2.4% - 6.0%[24] - 公司全年2024年投资计划包括完全拥有的开发交付额为1,825 - 1,975个，投资额为7亿 - 8亿美元[24] - 公司2024年资本计划包括AMH 2014-SFR2和AMH 2014-SFR3证券化计划，截至2023年12月31日的总未偿余额为9.386亿美元，计划在2024年第四季度到期[27] - 公司2024年资本计划预计通过留存现金流、约4亿 - 5亿美元的处置资本回收以及股本和债务资本来资助[29]