贷款组合构成与收益 - 公司商业房地产贷款组合的摊余成本为47.795亿美元，加权平均票面利率为6.2%，加权平均综合收益率为6.8%[119] - 次级贷款及其他贷款资产的摊余成本为13.35073亿美元，加权平均票面利率为12.0%，加权平均综合收益率为13.2%[119] - 总贷款组合摊余成本为61.14574亿美元，加权平均票面利率为7.5%，加权平均综合收益率为8.2%[119] - 贷款组合总摊余成本为61.15亿美元，未拨付承诺金额为10.73亿美元[125] - 次级贷款及其他贷款资产组合摊余成本为13.35亿美元，未拨付承诺金额为6100万美元[125] - 商业抵押贷款组合中未动用承诺金额为10.12亿美元[122] - 贷款组合中12%为建筑贷款[122] - 商业抵押贷款加权平均风险评级为3.0[122] - 商业抵押贷款加权平均剩余期限为3.1年[122] - 公司未偿还贷款承诺总额为11亿美元，其中商业抵押贷款组合占10亿美元，次级贷款组合占6150万美元[174] 债务与融资结构 - 有担保债务安排总额为25.59318亿美元，资金成本为3.9%[119] - JPMorgan融资额度提升至13亿美元，当前未偿借款11亿美元（含3800万英镑）[146] - DB回购协议借款6.919亿美元（含1.082亿英镑）[147] - 高盛融资额度增至5亿美元，未偿借款2.677亿美元[148] - 公司使用利率互换将LIBOR固定在2.12%，使高级担保定期贷款的全额票面利率固定在4.87%[177] - 债务权益比率从0.9倍升至1.3倍（2019年9月vs2018年12月）[145] - 公司债务与权益比率维持在2.0倍以下[172] - 截至2019年9月30日，公司合同义务总额为60.41亿美元，其中一年内到期的债务为12.89亿美元，1-3年内到期的债务为22.83亿美元，3-5年内到期的债务为19.25亿美元，超过5年到期的债务为5.44亿美元[174] 收入与利润表现 - 2019年前九个月净利息收入增长19.6%至2.53亿美元[132] - 2019年前九个月PIK利息收入4280万美元[134] - 2019年前九个月提前还款罚金和加速费用收入400万美元[134] - 衍生工具外汇净收益860万美元（九个月）和500万美元（三个月），同比分别增长65%和127%[139] - 2019年第三季度普通股股东净利润为2570万美元，同比下降53.6%[130] - 2019年第三季度运营收益为7260万美元（每股0.47美元），前一年同期为5860万美元（每股0.45美元）[181] - 2019年前九个月运营收益为1.976亿美元（每股1.35美元），前一年同期为1.609亿美元（每股1.31美元）[181] - 营业收益为7255万美元（三个月2019）和5859万美元（三个月2018）[189] - 扣除投资实现损失和债务提前清偿损失的营业收益为7255万美元（三个月2019）和6117万美元（三个月2018）[189] - 稀释营业收益每股0.47美元（三个月2019）和0.45美元（三个月2018）[189] - 净收入可供普通股股东为2570万美元（三个月2019）和5538万美元（三个月2018）[189] 成本与费用变动 - 2019年第三季度计提贷款损失准备金3500万美元[132] - 第三季度计提贷款损失3500万美元（辛辛那提零售中心3200万+贝塞斯达住宅项目300万）[138] - 已实现和未实现贷款损失总额为725.13万美元，占总资产0.57%[126][127] - 一般及行政费用增加210万美元，主要由70万美元非现金限制性股票和RSU摊销、70万美元运营开支增加及70万美元交易失败成本驱动[136] - 关联方管理费增加370万美元（九个月）和90万美元（三个月），主要因股权增加所致[137] - 公司基础管理费为股东权益的1.5%[175] 资本与流动性状况 - 股权成本为35.55256亿美元[119] - 2019年前九个月平均资产规模为42.28亿美元，相关债务为21.10亿美元[128] - 现金及可用资金1.609亿美元，流动性覆盖未来12个月义务[167] - 2019年前九个月公司承诺投入20亿美元资本用于贷款，其中18亿美元已实际拨付[129] - 母公司Apollo全球管理资产规模约3120亿美元（截至2019年6月30日）[113] 股息与股东权益 - 季度股息维持每股0.46美元（普通股）和0.50美元（B系列优先股）[141] - 截至2019年9月30日，公司发行在外B系列优先股677.04万股，初始股息率为每年8.00%[180] - 每股账面价值从2018年12月31日16.20美元降至2019年9月30日16.02美元[191][192] - 贷款损失和减值准备导致每股账面价值减少0.22美元（2019年第三季度）[191] - 加权平均稀释股份-GAAP为153,918,435股（三个月）和150,424,889股（九个月）[185] - 2019年票据面值1.279亿美元，价格17.28美元，影响股份减少7,402,122股（三个月）[185] - 2022年票据面值3.45亿美元，价格19.91美元，影响股份减少17,327,970股[185] - 营业收益加权平均稀释股份为130,781,413股（三个月）和122,493,638股（九个月）[185][186] - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入[170][179] 利率与汇率风险敞口 - 公司净利息收入对利率变动敏感，利率上升50基点时预计净利息收入增加1281.4万美元（增幅未提供），下降50基点时减少680.5万美元（降幅未提供）[198] - 美元计价浮动利率资产规模达242.3929亿美元，利率上升50基点将增加净利息收入1033.7万美元（每股收益增加0.07美元）[198] - 英镑计价浮动利率资产规模47.9516亿美元，利率上升50基点将增加净利息收入237.7万美元（每股收益增加0.01美元）[198] - 欧元计价浮动利率资产规模16.8219亿美元，利率变动50基点对净利息收入影响可忽略[198] - 公司总浮动利率资产规模达307.1664亿美元[198] - 部分浮动利率贷款受LIBOR利率下限约束[198] - 公司使用外汇远期合约对冲外币贷款及担保债务的汇率风险[202] - 公司通过贷款协议中的预付罚金条款管理预付风险[199] 投资与运营政策 - 公司投资准则规定单一投资不超过现金权益的20%[172] - 商业抵押资产受经济状况、房地产市场和行业衰退等多重因素影响[200] - 公司资产负债主要受利率而非通胀影响，财务报告按历史成本及公允价值计量[201]

公司概况 - 自2009年以来总资本部署约120亿美元，贷款组合规模达54亿美元，加权平均无杠杆贷款组合收益率为9.0%，浮动利率敞口为93%，债务与总权益比率为1.0倍，调整后EBITDA复合年增长率为37%[7] - 与Apollo关联，Apollo管理资产约3120亿美元，ARI收取1.5%净股权基础管理费，无激励费，Apollo有31名专注房地产信贷的投资和资产管理专业人员[8] 投资策略 - 采用“信用优先”方法，注重资本保全，主要投资于美国和西欧基本面强劲的门户市场、有增值业务计划的优质房地产，借款人有大量自有资金，投资地域和物业类型多元化，2019年上半年新增贷款加权平均贷款价值比为64%[12] 贷款组合 - 2019年第二季度贷款数量71笔，摊销成本54.44亿美元，投资净股权成本36.43亿美元，未动用贷款承诺11.92亿美元，浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.7%，加权平均无杠杆综合收益率为9.0%，加权平均剩余期限2.9年，一级抵押/次级贷款占比77%/23%[13] 财务状况 - 2019年6月30日，总资产56.24409亿美元，总股东权益26.71399亿美元，总负债和股东权益56.24409亿美元[29][32] - 2019年第二季度净收入6.1424亿美元，可供普通股股东的净收入5.6505亿美元，基本每股普通股净收入0.38美元，摊薄后每股普通股净收入0.37美元[35] 其他亮点 - 自2014年以来，总股本增长约3.1倍，有超9.03亿美元现金及现有信贷安排额度，流动性充足[22][8] - 与房地产所有者、运营商、高级贷款人和经纪人有“优先合作”关系，贷款组合稳定多样，有能力获取低成本资金，股息收益率为9.5%[25]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q2 2019 Results Conference Call July 25, 2019 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - President and CEO Jai Agarwal - CFO, Treasurer and Secretary Conference Call Participants Steve DeLaney - JMP Securities Jade Ramani - KBW Rick Shane - JPMorgan Stephen Laws - Raymond James Operator I'd like to remind everyone that, today's call and webcast are being recorded. Please note that, they are the property of the Apollo Commercial Real Estate, Inc ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | --- | |------------------------------- ...

公司概况 - 自2009年以来总资本部署达111亿美元，高级和次级贷款组合为52亿美元[7] - 加权平均全收益为9.3%，浮动利率敞口为93%，债务与总股本比率为1.0倍，普通股股息收益率为9.7%[7] 投资策略 - 采用“信用优先”理念，专注资本保全，主要投资美国和西欧门户市场[12] - 投资机构级优质房地产，有完善增值商业计划，借款人权益充足[12] - 2018年新增贷款加权平均贷款价值比低至58%，地域和物业类型多元化[12] 贷款组合 - 2019年第一季度贷款数量69笔，摊销成本51.87亿美元，投资净股本成本30.27亿美元[15] - 浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.9%，加权平均剩余期限2.9年[15] 资本结构 - 总市值约56亿美元，债务与总股本账面价值比率为1.0倍，与总市值比率为0.9倍[19][24] - 债务占总市值的47%，债务服务覆盖率为3.0倍，固定费用覆盖率为2.5倍[24] 财务业绩 - 2019年第一季度净收入6775.8万美元，摊薄后普通股每股净收入0.43美元[34][37] - 运营收益6840.8万美元，每股运营收益0.50美元[38]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司运营收益为6840万美元，即每股0.50美元，GAAP净收入为6090万美元，即每股0.43美元，其中包括370万美元（每股0.03美元）的提前还款收入 [7] - 截至季度末，公司投资组合摊余成本为52亿美元，较去年第一季度增长28%，组合包含69笔贷款，加权平均全杠杆非杠杆收益率为9.3%，加权平均剩余期限不到三年，93%的贷款为浮动利率 [8] - 公司将高盛信贷安排下的额度提高至5亿美元，使来自五家贷款机构的总额度达到32亿美元，还转换了剩余5.5%的票据并发行了200万股普通股，截至季度末，公司拥有超过3.6亿美元的可用资本，形式为现金和信贷额度 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成了四笔贷款交易，总计4.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供了1.1亿美元资金 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年房地产市场年初因12月资本市场波动开局略缓，但随着资本市场快速复苏和大量待投资资金，市场活动显著增加 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为低利率和房地产基金及其他投资工具中创纪录的股权资本水平将有利于业务发展，持续关注高级贷款和夹层贷款机会，目前业务管道更倾向于第一抵押贷款机会 [5][23] - 公司在欧洲业务取得进展，伦敦业务约占投资组合的14% - 15%，业务管道中有一些更广泛的欧洲机会，认为在欧洲经风险调整后资本回报略高于美国，且在套期保值方面有正向利差 [48][49] - 在美国，公司更关注主要城市和顶级都市统计区，投资组合偏向酒店和办公物业，对纽约的公寓信贷状况感到满意，但目前不打算增加相关投资 [49][50] - 行业竞争方面，第一抵押贷款和夹层贷款面临不同的竞争群体，夹层贷款可能面临更多私人和公共竞争，但公司认为自身平台能在两个领域有效竞争 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产市场总体趋势积极，经济持续增长和低利率为房地产运营表现和投资创造了有利环境 [4] - 尽管市场年初有停顿，但公司第一季度完成了四笔交易，并按计划为之前的贷款提供资金，投资组合超过52亿美元，有望产生有吸引力的经风险调整回报，业务管道依然强劲 [6] - 公司信贷保持稳定，超过90%的借款人按预期偿还贷款，因为物业实现了业务计划 [6] 其他重要信息 - 本季度，公司签订合同出售北达科他州威利斯顿一笔多户住宅物业及额外土地，虽不能保证交易完成，但公司对结果有信心，预计在第二季度财报电话会议上提供更多细节 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司出售的具体资产是什么 - 公司已出售约90%的36套单户住宅，预计未来几个月清理剩余部分，主要出售的是一个330单元的花园式多户住宅综合体以及周边的一些已完成和未完成地块 [12] 问题2: 不考虑提前还款，未来12个月公司超过50亿美元投资组合预计正常还款的比例是多少 - 公司投资组合通常基础期限约为3年，意味着每年约三分之一会到期，实际经验显示每年还款比例在20% - 25%左右，大致每年约10亿美元 [14] 问题3: 部分贷款到期后是否会进行展期 - 公司会积极与借款人沟通，在借款人实现业务计划的情况下，会考虑通过调整利差来换取展期和更多提前还款保护，这也是公司及其同行拓展业务的机会 [16] 问题4: 今年7月和9月到期的两笔大额贷款情况如何，是否会展期 - 迈阿密贷款已开始摊销，公司预计会继续参与该贷款，同时降低自身风险敞口；9月到期的伦敦公寓项目贷款，借款人正在进行建设融资，公司有参与建设融资的选择权，贷款有被偿还的可能性，但公司可能会以某种形式继续参与项目 [19][21] 问题5: 第一季度贷款发放从高级贷款转向夹层贷款的趋势是否会持续，以及公司对投资组合杠杆水平的接受范围是多少 - 第一季度向夹层贷款倾斜是偶然情况，公司业务管道中第一抵押贷款机会更多；公司对杠杆水平的接受范围是1.5 - 2倍，目前杠杆率为1.0倍，过去三四年一直如此 [23][24] 问题6: 新交易中是否设置了LIBOR利率下限，与借款人的讨论情况如何 - 公司投资组合中加权平均LIBOR利率下限约为1%，目前大多数新交易的LIBOR利率下限约为2% [26] 问题7: 北达科他州资产出售合同是公司还是KKR签订的 - 是与资产相关的集团共同签订的，各方都需同意合同并执行文件 [29] 问题8: 公司预计北达科他州资产出售有积极结果，是否意味着收益会超过3200万美元的账面价值 - 可以这样推断 [31] 问题9: FAS贷款涉及的劳伦和克莱斯普林斯房产情况如何，剩余11套单元的销售预期如何 - 劳伦房产已出售超过18个月，目前仅剩下克莱斯普林斯的11套单元，乐观情况下9 - 12个月可售罄，具体情况取决于当前销售季 [32][33] 问题10: 公司业务中桥接融资交易的占比情况如何 - 公司总体上很少看到这种情况，仅在公寓库存融资方面看到一些定价改善和再融资需求，但整体市场上用新的桥接贷款替换旧贷款并大幅改变融资结构的情况不多 [36] 问题11: 从普通股权益角度看，公司杠杆率略高于之前提及的水平，公司对目标杠杆率的看法是否有变化 - 公司将优先股视为权益，目标杠杆率最终由业务机会和业务管道决定，随着开展第一抵押贷款业务，杠杆率有自然上升趋势，但从公司财务角度看，整体没有太大变化 [39] 问题12: 与同行相比，公司在次级贷款和第一抵押贷款方面的竞争动态如何，两种贷款类型的风险调整后回报情况如何 - 次级贷款面临更多私人和公共竞争，但公司认为自身平台能在两个领域有效竞争，从投资回报和风险保护角度看，两种贷款类型差异不大，市场上对夹层贷款的需求有所减少，但公司团队仍会关注两种机会 [42][44] 问题13: 目前公司接近资金充分部署，公司看好市场上哪些领域 - 公司从底层向上评估每个交易，目前欧洲业务有一定吸引力，伦敦业务占投资组合约14% - 15%，业务管道中有一些欧洲机会，且欧洲经风险调整后资本回报略高于美国；在美国，公司更关注主要城市和顶级都市统计区，投资组合偏向酒店和办公物业，对纽约公寓信贷状况满意但不打算增加投资 [48][50] 问题14: 公司是否愿意根据美联储政策调整，增加固定利率贷款敞口 - 公司不排斥固定利率贷款，如果能获得两位数的固定利率则比较理想，但目前市场对固定利率产品需求较少，公司在为关联方提供长期固定利率贷款方面有一定业务，有助于提升业务量和市场声誉，但总体而言，固定利率贷款对公司整体业务的适用性有限 [52][53]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) x Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 or ¨ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | |------------------------------------ ...