Apollo Commerical Finance财务表现 - 上季度每股收益为0.36美元，与Zacks Consensus Estimate一致[1] - 上季度的营收为5,801万美元，较去年同期的6,917万美元低3.43%[3] - 公司股价自年初以来下跌了约6.3%，而标普500指数上涨了3.6%[5] Apollo Commerical Finance未来展望 - 公司未来股价走势将取决于其盈利前景，盈利预期的变化对股价走势有很强的相关性[6] - 目前公司的盈利预期趋势为有利，预计股价将在短期内表现优异[8] 行业前景和竞争对手动态 - 投资者应该关注行业前景对公司股价表现的影响，目前REIT and Equity Trust行业排名在Zacks行业中的后21%[10] - 另一家同行业公司NexPoint (NREF)即将发布上季度的财报，预计每股收益为0.45美元，营收为464万美元，预期同比下降8.2%[11] [12]

宏观经济风险 - 公司可能受到宏观经济趋势的影响，包括通货膨胀和利率上升，可能对业务、财务状况和运营结果产生不利影响[10] - 我们的商业模式可能在经济放缓或衰退期间受到严重影响，尤其是在房地产价值下降的情况下[73] - 美国通货膨胀可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响[74] 贷款和房地产风险 - 公司可能需要对某些贷款进行强制执行，并可能取得担保这些贷款的房产的所有权，拥有和运营房地产涉及的风险与拥有担保该房产的资产所面临的风险不同，可能导致损失，损害公司的运营结果和财务状况[67] - 公司可能无法实现资产的加权平均总收益率，这可能导致未来收益明显低于预期[9] - 我们的房地产资产面临特定的房地产风险，可能导致贷款的回报减少或消失[76] 经理关系风险 - 公司可能面临与经理关系相关的风险，包括与Apollo的关系中存在各种利益冲突，可能导致不符合股东最佳利益的决定[11] - 公司与经理签订的管理协议中，经理不承担除提供服务外的其他责任[82] - 终止管理协议可能困难且成本高昂，影响公司结束与经理的关系的倾向[84] - 公司使用"Apollo"名称需遵守许可协议，若协议终止可能损害业务[85] - 公司依赖经理及其关键人员的成功，若管理协议终止或关键人员离职，可能找不到合适的替代者[90] 其他风险 - 公司没有明确禁止董事、高管、股东或关联方从事与公司相同类型的业务活动的政策[91] - 公司声誉、经理或Apollo的声誉受损可能对业务产生不利影响[93] - 遵守REIT要求可能迫使公司清算或放弃有吸引力的投资，增加债务，或以其他方式不利影响业务计划[95] - 公司可能会因未满足REIT 90%分配要求而面临美国联邦公司所得税[96] - 公司可能会因持有资产通过纳税子公司而减少可分配给股东的现金[97] - 公司可能会因抵押贷款未能符合房地产资产要求而影响其作为REIT的资格[98] - 公司可能会因贷款未能符合房地产资产要求而影响其作为REIT的资格[99] - 公司可能会因持有的二级市场债务工具导致应报税收入超过最终实现的经济收入而受到影响[102] - 公司可能会因无法有效对冲而受到REIT要求的限制[106] - 公司可能会因对冲交易的收入不符合REIT 75%和95%总收入测试而受到影响[107] - 公司可能会受到禁止交易税的限制，影响销售贷款的方式和结构[108] - 美国联邦税法和监管可能会发生不利变化，影响公司普通股的市场价格[109] - 公司作为REIT资格和免除某些资产的美国联邦税收可能取决于法律意见或发行人的陈述的准确性[110]

文章核心观点 - 阿波罗商业金融公司预计2023年第四季度收益同比增长但营收下降 实际业绩与预期的对比将影响短期股价 结合盈利预期偏差和Zacks评级来看 公司很可能超出每股收益共识预期 不过投资者决策还需考虑其他因素 [1][6][8] 分组1：业绩预期 - 公司预计2023年第四季度每股收益0.36美元 同比增长16.1% [2] - 公司预计2023年第四季度营收6007万美元 同比下降13.2% [2] 分组2：预期修正趋势 - 过去30天 该季度的共识每股收益预期上调6.67%至当前水平 [2] 分组3：盈利预期偏差 - Zacks盈利预期偏差模型通过比较最准确估计和Zacks共识估计 预测实际盈利与共识估计的偏差 仅正向读数有显著预测力 [3] - 正向盈利预期偏差结合Zacks评级1、2、3时 是盈利超预期的有力预测指标 出现正向惊喜的概率近70% [4] - 公司的最准确估计高于Zacks共识估计 盈利预期偏差为+0.93% [5] 分组4：盈利惊喜历史 - 上一季度 公司预期每股收益0.38美元 实际为0.37美元 惊喜率为 -2.63% [7] - 过去四个季度 公司仅一次超出每股收益共识估计 [7] 分组5：总结建议 - 盈利超预期或未达预期并非股价涨跌的唯一因素 但押注预计盈利超预期的股票可增加成功几率 [8] - 投资者在公司季度财报发布前应查看盈利预期偏差和Zacks评级 并利用盈利预期偏差过滤器筛选股票 [8]

ARI公司 - ARI是一家投资于浮动利率商业抵押贷款的抵押贷款房地产投资信托公司，其抵押贷款种类多样，包括酒店、办公楼、零售、住宅等[6] - ARI的抵押贷款通常是短期的，平均剩余期限为2.4年，95%的抵押贷款是第一抵押，当有次级抵押贷款时，ARI通常也拥有高级抵押[6] - ARI的盈利受益于利率上升，由于拥有浮动利率贷款，利率上升通常对现金流产生积极影响，过去一年，ARI的可分配收益覆盖了股息130%[12] - ARI的负债与权益比率从3.0倍下降至2.8倍，同时ARI的流动性从2022年第三季度的3.64亿美元增加至2023年第三季度的4.8亿美元[14] - ARI的股价在2023年底上涨，市场预期利率可能会下降，这与ARI的净利息收入对基准利率的敏感性有关[16] - ARI的市场交易价格大幅低于账面价值，市场担心会出现大额账面价值损失，但随着利率被视为下降，市场对ARI的前景变得乐观[19] - ARI的资产负债表表现强劲，杠杆率低于3.0倍，这使得ARI有足够的流动性来处理自己的债务，同时最大化价值[20] NEP公司 - NEP曾是一家价值股，但由于削减未来指引，股价暴跌，收益率飙升，NEP从成长股转变为深度价值股[25] - NEP成功地重新融资到期债务，并完成了将德克萨斯州天然气管道出售给Kinder Morgan的交易，这显示管理层成功地管理了他们的计划[25] - NEP的股息增长预期大幅下调，但我们可以享受到双位数的收益率，这主要是作为“资本回报”支付的，这种有利的税收待遇仅仅是因为他们的大量折旧资产[27] - NEP和ARI都能提供极好覆盖的慷慨双位数收益，这两家公司都能提供这些收益，因为他们所在的行业要么被低估，要么被误解[29]

文章核心观点 - 阿波罗商业房地产金融公司宣布2023年普通股和7.25% B - 1系列累积可赎回永续优先股股息的联邦所得税处理方式 [1] 公司业务信息 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要发起、收购、投资和管理优质商业一级抵押贷款、次级融资及其他商业房地产相关债务投资 [5] - 公司由ACREFI Management, LLC进行外部管理和咨询，该公司是阿波罗全球管理公司的间接子公司，截至2023年9月30日，阿波罗全球管理公司管理资产约6310亿美元 [5] 普通股股息所得税分类 | 记录日期 | 支付日期 | 每股总股息 | 普通股息 | 合格股息 | 非股息分配 | 199A条款股息 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2022/12/30 | 2023/01/13 | $0.231500 | $0.194563 | $0.001835 | $0.036937 | $0.192728 | | 2023/03/31 | 2023/04/14 | $0.350000 | $0.294156 | $0.002774 | $0.055844 | $0.291382 | | 2023/06/30 | 2023/07/14 | $0.350000 | $0.294156 | $0.002774 | $0.055844 | $0.291382 | | 2023/09/29 | 2023/10/13 | $0.350000 | $0.294156 | $0.002774 | $0.055844 | $0.291382 | [2] 优先股股息所得税分类 | 记录日期 | 支付日期 | 每股总股息 | 普通股息 | 合格股息 | 非股息分配 | 199A条款股息 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 2023/03/31 | 2023/04/14 | $0.453125 | $0.453125 | - | - | $0.453125 | | 2023/06/30 | 2023/07/15 | $0.453125 | $0.453125 | - | - | $0.453125 | | 2023/09/29 | 2023/10/15 | $0.453125 | $0.453125 | - | - | $0.453125 | | 2023/12/29 | 2024/01/15 | $0.453125 | $0.453125 | - | - | $0.453125 | [4]

文章核心观点 公司宣布将在2024年2月7日上午10点（东部时间）举行电话会议，回顾2023年第四季度和全年财务业绩，相关财务结果将于2月6日市场收盘后发布 [1] 公司信息 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要发起、收购、投资和管理商业一级抵押贷款、次级融资及其他商业房地产相关债务投资 [2] - 公司由ACREFI Management, LLC进行外部管理和咨询，该公司是Apollo Global Management, Inc.的间接子公司，截至2023年9月30日，Apollo Global Management, Inc.管理资产约6310亿美元 [2] - 公司网址为www.apollocref.com，注意URL地址已变更 [2] 电话会议安排 - 2024年2月7日上午10点（东部时间）举行电话会议，回顾2023年第四季度和全年财务业绩 [1] - 2023年第四季度和全年财务结果将于2月6日市场收盘后发布 [1] - 会议期间公司管理人员将回顾业绩、讨论近期事件并进行问答环节 [1] - 可通过链接https://register.vevent.com/register/BI71d3df57eff14851afda964c885d4e57注册参会，注册后将收到拨入号码和唯一密码 [1] - 公司将在网站股东板块发布直播链接，无法收听直播的可在会议约两小时后在该板块获取重播链接 [1] 联系方式 - 投资者关系联系人为Hilary Ginsberg，电话(212) 822-0767 [4]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度实现可分配收益5270万美元,每股0.37美元,较上一季度保持稳定 [18] - 公司宣布每股0.35美元的普通股股息,年化股息收益率约15% [18] - 公司GAAP净收益可供普通股股东的为4300万美元,每股稀释股份0.30美元 [19] - 公司贷款组合摊余成本基础为80亿美元,加权平均无杠杆收益率为8.9% [19] - 公司第三季度未计提任何额外的特定CECL拨备,一般CECL拨备下降580万美元,占贷款组合摊余成本基础的40个基点 [20] - 公司总CECL拨备占贷款组合摊余成本基础的274个基点,较上季度增加4个基点 [20] - 公司每股账面价值(不含一般CECL准备金和折旧)为14.74美元,与上季度相比基本持平 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第三季度收到2.86亿美元的贷款偿还,其中包括4笔1.7亿美元的全额偿还 [19] - 公司的办公楼贷款仅占19%的组合,其中超过一半的贷款是欧洲物业担保,欧洲资产类的经营基本面较好 [14] - 公司在第三季度未就资产组合计提任何额外的CECL拨备,信贷质量保持稳定 [14] - 公司在第三季度从Steinway项目的公寓销售中收到4500万美元,还有更多单元正在洽谈合同 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场方面,长期利率大幅上升,10年期国债收益率接近5%,这将导致房地产价值下调 [9] - 欧洲市场方面,办公楼资产的经营基本面相对较好,有更多的交易活动 [35][36][64][65] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司今年以来一直保持积极的资产负债表和资产管理策略,已收到10亿美元的贷款偿还 [12] - 公司与大型房地产投资者保持良好沟通,通过贷款展期等方式应对资产到期 [13] - 公司目前有4.8亿美元的总流动性,可应对各种经济环境,同时也为未来的投资机会做好准备 [16] - 公司正在关注一些4%至中4%收益率的美国和欧洲投资机会,主要集中在工业、酒店等领域,不会涉及办公楼 [26][27][28] - 公司正在考虑股票回购,但也在权衡是否应该长期投资于新的资产 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率大幅上升导致房地产价值下调,加上经济前景不确定,行业情绪普遍偏悲观 [9][10][11] - 只有当利率相对稳定,资产估值也相应调整后,交易量才会恢复到之前的水平 [11] - 欧洲办公楼市场的基本面相对较好,但美国办公楼市场仍面临挑战 [35][36] - 公司的贷款组合信贷质量总体保持稳定,未来将继续关注资产管理和资本结构 [14][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 公司目前的流动性情况如何,是否有机会在自身资本结构或新贷款市场进行部署? [25] **Stuart A. Rothstein 回答** 公司正在关注一些4%至中4%收益率的美国和欧洲投资机会,主要集中在工业、酒店等领域,不会涉及办公楼。公司今年已完成约65-70亿美元的承诺,对市场有较好的了解。公司也在密切关注股票回购的可能性,但需要权衡对长期发展的影响。 [26][27][28][47][48] 问题2 **Stephen Laws 提问** 公司在欧洲和美国办公楼市场的表现差异是什么,以及未来的展望如何? [34] **Stuart A. Rothstein 回答** 欧洲办公楼市场的使用需求和美国不同,没有美国那样的回归办公辩论。同时欧洲市场更看重ESG因素,对资产的影响更大。公司在欧洲的办公楼贷款主要集中在主要城市,表现相对较好。[35][36][37] 问题3 **Jade Rahmani 提问** 公司整体信贷质量情况如何,未来的展望如何? [57] **Scott Weiner 回答** 除办公楼外,公司其他资产类型如多户居住、零售、仓储等的基本面仍然较好,NOI有所改善。虽然受长期利率上升的影响,但总体来看,借款人仍在持续投入资本并偿还贷款。公司将继续密切关注资产管理和信贷质量。[60][61][62][63]

公司概况 - 公司是一家驻马里兰州的公司，选择以REIT的身份纳税，主要从事商业第一抵押贷款、次级融资和其他商业房地产相关债务投资[92] - 公司的资产管理规模约为6171亿美元，由Apollo的间接子公司Manager进行外部管理和咨询[92] CECL准备金 - 公司在评估贷款组合的潜在信贷损失时采用了CECL标准，通过WARM方法确定了大部分贷款的一般CECL准备金[96] - 一般CECL准备金的估计涉及多个重要假设，包括根据CMBS数据库的历史损失率、当前和未来宏观经济环境的影响以及预测未来还款时间等[97] - 公司在确定借款人或赞助方是否面临财务困难时，会根据CECL标准的实用豁免评估相关贷款的特定CECL准备金[98] - 特定CECL准备金的估计涉及使用折现现金流、市场方法或直接资本化方法等确定基础资产的公允价值，这些方法需要使用关键不可观察输入[98] 贷款资产 - 2023年9月30日，商业抵押贷款净额为7,561,254千美元，占比9.4%，加权平均票面利率为9.3%[100] - 2023年9月30日，次级贷款和其他贷款资产净额为412,777千美元，占比0.9%[100] - 2023年9月30日，公司对商业抵押贷款和次级贷款等资产组合的加权平均成本为8.9%[100] - 2023年9月30日，公司对商业抵押贷款和次级贷款等资产组合的加权平均成本为2,826,604千美元[100] - 2023年9月30日，公司对商业抵押贷款和次级贷款等资产组合的平均资产和负债余额分别为7,986,707千美元和5,358,843千美元[104] 资金投入 - 2023年9月30日，公司向贷款投入资本198.4百万美元，其中181.0百万美元在交割时已融资[102] - 2023年9月30日，公司向贷款投入资本174.0百万美元，用于两笔浮动利率首次抵押贷款的再融资[102] - 2023年9月30日，公司向贷款投入资本341.8百万美元，用于2023年之前关闭的贷款，并收到10亿美元的偿还，其中包括来自贷款销售的139.8百万美元[102] 财务表现 - 2023年第三季度，公司投资没有实现净损失，相比于2023年第二季度的8200万美元净损失[109] - 2023年第三季度，特定CECL准备金没有变化[110] - 2023年第三季度，一般CECL准备金减少580万美元[111] - 2023年第三季度，外汇衍生工具的净损失为470万美元，相比于2023年第二季度的440万美元净收益[113] - 2023年第三季度，利率对冲工具的损益为负122万美元[114] - 2023年第三季度，公司录得了50万美元的所得税费用[115] - 2023年前九个月，公司净利润为11587万美元[116] - 2023年前九个月，其他收入净额增加420万美元[119] - 2023年前九个月，公司投资实现净损失为8660万美元[120] - 2023年前九个月，特定CECL准备金增加5950万美元[121] 股息政策 - 公司的可分配收益为每股0.37美元[144] - 公司在2023年第三季度宣布每股普通股股息为0.35美元[144] - 公司在2023年第三季度宣布每股B-1优先股股息为0.45美元[144] - 公司在2023年第三季度宣布每股普通股股息为1.05美元[144] - 公司在2023年第三季度宣布每股B-1优先股股息为1.35美元[144] 债务情况 - 公司当前的债务与股本比率为2.8[140] - 公司的债务包括14亿美元的公司债务和51亿美元的特定资产融资[129] - 公司的资产特定融资通常与基础贷款相关，预计在短期内偿还7.585亿美元的担保债务安排[130] 财务表现及资产情况 - 公司在2023年三个月的净收入为43,003万美元，较2022年同期有所下降[146] - 公司在2023年三个月的可分配收益为52,669万美元，较2022年同期有所下降[146] - 公司在2023年三个月的每股稀释可分配收益为0.37美元，较2022年同期有所下降[146] - 公司在2023年9月30日的每股净资产为14.45美元，较2022年底略有下降[146] - 公司在2023年9月30日的每股净资产为14.74美元，较2022年底略有下降[147] 风险管理 - 公司资产和负债几乎全部受到利率敏感性影响[157] - 利率和其他因素对公司绩效的影响远远大于通货膨胀[157] - 公司通过外汇远期合同来减轻外币贷款和担保债务安排的风险[158]

财务数据和关键指标变化 - 可分配收益方面，Q2在投资净实现损失和债务清偿实现收益之前为6580万美元，即每股0.46美元，普通股股息为每股0.35美元，股息覆盖率为131%，截至6月30日股息收益率为12.4% [11] - GAAP净亏损为8650万美元，即每股普通股摊薄亏损0.62美元 [11] - 贷款组合方面，季度末未偿还本金余额为86亿美元，加权平均无杠杆收益率为8.6%，季度内新增1.31亿美元追加资金，收到2.43亿美元贷款还款 [11] - 一般CECL拨备增加210万美元，截至6月30日达到贷款组合摊余成本基础的46个基点 [12] - 施坦威大厦相关，季度内对初级夹层A贷款记录了1.26亿美元特定CECL拨备，将风险评级下调至5，对初级夹层B贷款增加1550万美元特定CECL拨备并核销该贷款，实现损失8200万美元 [12][13] - 每股账面价值（不包括一般CECL储备和折旧）为14.80美元，较上季度末下降6% [13] - 债务与权益比率在季度末为2.9倍，公司拥有8.57亿美元无抵押房地产资产 [13] - 季度内回购3700万美元即将到期的可转换债券，季度末后又回购1000万美元，未偿还余额降至1.76亿美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，过去12个月公司贷款组合加权平均收益率提高约350个基点，年内已收到5.95亿美元全额或部分贷款还款，Q3预计还有3亿美元还款 [5][7] - 酒店业务方面，五月花酒店经营表现强劲，净现金流自公司收购后显著上升且超过疫情前水平，亚利桑那州凤凰城一家酒店贷款获得6000万美元全额还款 [7][11] - 停车场业务方面，公司收到以停车场组合为抵押的贷款1.04亿美元部分还款 [7] - 施坦威项目方面，截至二季度末单位销售使公司风险敞口减少约6400万美元，三季度初又减少900万美元，预计三季度还有一笔交易将使风险敞口再减少约4000万美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场处于重新调整期，交易情绪负面，但多数物业类型基本面保持稳定，由于对再融资风险和经济放缓的担忧，买卖双方对估值存在分歧，交易成交量低迷 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续保持充足流动性，通过多元化贷款方基础和拓展资本来源增强财务实力，如本季度与新交易对手签订1.3亿美元有担保信贷安排 [9][13] - 公司会积极管理贷款组合，与借款人保持建设性对话，推动借款人注入额外股权以延长贷款期限 [7] - 对于REO资产，公司会根据市场情况评估出售或持有运营的时机，如亚特兰大酒店已引入新管理团队并重新挂牌，有潜在买家接触；五月花酒店经营良好，会持续评估市场以决定是否出售 [25][26] - 公司目前专注于积累流动性，暂不急于开展新贷款业务，但会持续评估市场机会，若还款情况好于预期且现金充裕，可能会重新开展贷款发放业务 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场面临挑战，但公司贷款组合仍能产生稳定的可分配收益，且借款人参与度高，公司对未来发展持乐观态度 [5][9] - 基于当前预测，公司有信心在2023年剩余时间内维持股息支付 [23][29] 其他重要信息 - 公司电话会议和网络直播正在录音，未经授权的广播被严格禁止，电话音频重播信息可在收益新闻稿中获取 [2] - 会议可能包含前瞻性陈述和预测，实际结果可能与陈述和预测存在重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述或预测的义务 [3] - 会议将讨论某些非GAAP指标，这些指标与GAAP数据的调节可在公司网站股东板块的收益报告中找到 [3] 问答环节所有提问和回答 问题: 施坦威大厦是否已控制所有潜在损失，与Q1末预期有何不同 - 公司表示仍对定价有信心，但降低了对销售时间的预期，停止对高级资本结构部分计收利息消除了未来价格压力，基于当前对话和预测，对准备金计提有信心 [15][16] 问题: 未计提准备金部分与大型单元（如剩余顶层公寓）的关系，是否有进一步减记风险 - 公司称顶层公寓的客流量和关注度高于中层，分析时不会过度强调某一单元，关键是推动单元销售以减少未偿余额 [19] 问题: 施坦威项目全部计为非应计项目及利率上限到期对股息的影响，以及股息决策时间 - 公司表示本季度已考虑相关影响，根据预测，全年股息可得到保障，具体情况可与财务人员线下沟通 [23] 问题: 亚特兰大酒店出售时间，华盛顿特区酒店是否出售或持有运营 - 亚特兰大酒店已引入新管理团队并重新挂牌，有潜在买家接触；华盛顿特区五月花酒店经营良好，无债务负担，会持续评估市场，若时机合适可能在今年晚些时候或明年初出售 [25][26] 问题: 施坦威项目在Q2对净利息收入的贡献金额 - 公司表示施坦威项目自5月1日起计为非应计项目，Q2每股净损失约0.06美元，展望未来季度约为每股0.10美元，但基于预测，Q3和Q4股息仍可得到保障 [29] 问题: 二季度产生实现损失的触发因素 - 公司认为一方面更新模型后认为最次级夹层贷款无法收回，另一方面存在税收影响，选择在本季度确认实现损失可获得有利税收待遇 [32][33] 问题: 基于实现损失基础，股息是否会部分被视为资本返还 - 公司表示目前处于年中，需在接近年底时完成评估，但根据当前盈利预测，股息将得到全额覆盖 [35] 问题: 解决可转换债券问题后计划持有的流动性金额 - 公司表示将专注于为ARI维持超额流动性，截至6月30日有足够资金偿还10月到期的可转换债券，且未来无公司债务到期，将继续保持大量现金缓冲和现有信贷安排的可用额度 [37] 问题: 创造额外流动性的主要来源 - 公司认为可通过现有信贷安排的可用额度、循环信贷安排、无抵押资产以及预计的贷款还款等多种方式创造额外流动性 [40] 问题: 公司对新贷款业务的兴趣，以及关注的领域和机会 - 公司表示目前专注于积累流动性，暂不急于开展新贷款业务，但会持续评估市场机会，酒店和其他领域的转换项目有吸引力的利差，若还款情况好于预期且现金充裕，可能会重新开展贷款发放业务 [43][44] 问题: 除施坦威项目外，投资组合表现改善的原因，是否有特定贷款需关注 - 公司认为施坦威项目是主要问题，其他方面表现良好，如拉斯维加斯一家酒店的4级贷款和最后一笔夹层贷款已还清，欧洲市场是亮点，公司积极管理贷款组合并与借款人合作，预计伦敦一笔交易的贷款评级将上调 [47][48][49] 问题: 投资组合表格中次级贷款余额为4.636亿美元，收益率仅为2.2%的原因 - 公司表示到本季度末，施坦威项目几乎是唯一的次级债务，由于其计为非应计项目，该项目无利息收入，表格中的收益率是将大部分无收入的施坦威项目与少量有10%收益率的项目综合计算得出 [51][54]

公司概况 - 公司是一家驻马里兰州的公司，选择以REIT的身份纳税，主要从事商业第一抵押贷款、次级融资和其他商业房地产相关债务投资[87] - 公司的资产管理外包给Apollo的间接子公司，Apollo是一家全球资产管理规模约为5977亿美元的高增长替代资产管理公司[87] 会计政策 - 公司采用WARM方法测量和记录与其贷款组合相关的潜在预期信贷损失，适用于具有相似风险特征的资产的一般CECL准备金[92] - 公司根据CECL标准确定特定CECL准备金，当确定借款人或赞助方面临财务困难时，评估相关贷款以确定特定CECL准备金[93] - 公司的财务报表按照GAAP编制，需要使用涉及判断和未来不确定性的估计和假设[89] - 公司根据ASC Topic 360将符合条件的房地产资产分类为待售，不再计提折旧，报告金额为其账面价值或公允价值减去销售成本的较低者[90] - 公司根据历史损失率、当前和未来宏观经济环境的合理和可支持的预测，以及经理提供的假设，确定一般CECL准备金[92] - 公司根据收入法、市场法或成本法确定房地产资产的公允价值，这些方法需要使用关键不可观测输入，具有不确定性和主观性[93] - 公司的财务报表中所有非美元资产和负债按照报告日期的汇率转换为美元，收入、费用、收益和损失按照记录日期的汇率转换[95] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司商业抵押贷款净额为7831.9亿美元，占总贷款组合的8.4%[96] - 公司在2023年上半年向贷款投入资本达1.819亿美元，其中包括与两笔浮动利率第一抵押贷款再融资相关的1.74亿美元[100] - 公司截至2023年6月30日的流动性包括手头现金3.081亿美元和未受限制资产6.257亿美元[127] - 公司截至2023年6月30日的债务总额为68.38588亿美元，其中包括保证债务、优先担保债务和可转换优先债务[128] 财务表现 - 2023年第二季度，公司净利润为-8.34亿美元，较第一季度净利润下降13.23亿美元[103] - 公司房地产拥有相关运营净收入为7.04亿美元，较上一季度增加8.91亿美元，主要受到D.C Hotel运营收入增加的影响[104] - 公司管理费用减少0.1亿美元，主要是由于2023年第二季度股东权益减少导致[107] - 2023年6月30日，公司其他收入增加了1600万美元，主要是由于现金余额和货币市场基金的银行利息收入增加，受到更高利率环境的影响[108] - 2023年6月30日，公司投资实现净损失8200万美元，主要是因为曼哈顿超豪华住宅物业的次级贷款的特定CECL准备金被冲销[109] - 2023年6月30日，公司特定CECL准备金增加了1.415亿美元，主要是因为曼哈顿超豪华住宅物业的两笔次级贷款被认为无法收回[110] - 2023年6月30日，公司一般CECL准备金增加了210万美元，主要是由于宏观经济前景更加不利和对某些贷款剩余预期期限的看法增加[111] - 2023年6月30日，公司债务清偿实现的收益保持基本不变，分别为0.2万美元和0.3万美元[112] - 2023年6月30日，公司外汇衍生工具的外汇收益和损失合计为440万美元的净收益[114] - 2023年6月30日，公司净利息收入增加了2141.4万美元，主要是由于商业抵押贷款利息收入增加[115] - 2023年6月30日，公司持有的房地产运营相关净收入增加了100.4万美元，主要是由于D.C.酒店的运营结果改善[116] - 2023年6月30日，公司一般和行政费用保持基本不变[117] - 2023年6月30日，公司向关联方支付的管理费基本保持不变[118] 资金筹集 - 公司通过多种融资安排获得资金，包括与九家担保方签订的担保信贷协议[129] - 公司于2023年2月8日收购Credit Suisse Facility，进一步扩大了其资产组合[130] - 公司于2023年第一季度签署了1.7亿美元的循环信贷协议，有效期至2026年3月[131] - 公司与Barclays Private Securitization签署了私人证券化协议，截至2023年6月30日，债务总额为19亿美元[132] - 公司于2019年5月签署了5亿美元的2026年期限贷款，截至2023年6月30日，贷款余额为7.733亿美元[133] - 公司于2021年6月发行了5亿美元的2029年期限票据，截至2023年6月30日，票据的账面价值为4.952亿美元[134] - 公司于2018年第四季度发行了2.3亿美元的2023年可转换票据，截至2023年6月30日，票据的账面价值为1.859亿美元[135] 股本情况 - 在2023年第二季度，公司的稀释后可分配收益为144,190,524股，较2022年同期的143,164,914股有所增加[146] 风险管理 - 公司资产和负债几乎全部受到利率敏感性影响[157] - 利率和其他因素对公司绩效的影响远远大于通货膨胀[157] - 公司的财务报表按照GAAP准则编制，董事会根据REIT可税收入的至少90%来确定分配[157] - 公司的