文章核心观点 公司宣布董事会将2024年4月15日定为公司2024年股东大会的记录日期，股东大会将于2024年6月7日上午9点（东部时间）以虚拟方式举行 [1] 公司信息 - 公司是一家房地产投资信托公司，主要发起、收购、投资和管理优质商业一级抵押贷款、次级融资和其他商业房地产相关债务投资 [2] - 公司由ACREFI Management, LLC进行外部管理和咨询，该公司是Apollo Global Management, Inc.的间接子公司，截至2023年12月31日，Apollo Global Management, Inc.管理着约6510亿美元的资产 [2] - 公司网址为www.apollocref.com，且网址已更改 [2] 会议信息 - 董事会将2024年4月15日定为公司2024年股东大会的记录日期 [1] - 股东大会将于2024年6月7日上午9点（东部时间）以虚拟方式举行，虚拟会议信息将包含在ARI 2024代理声明中 [1] 联系方式 - 投资者关系联系人为Hilary Ginsberg，联系电话为(212) 822-0767 [4]

文章核心观点 - 高利率等因素使Zacks房地产投资信托和股权信托行业受影响，但美联储2024年结束加息周期或缓解高杠杆mREITs盈利压力，部分公司有望应对市场困境 [1] 行业概况 - Zacks房地产投资信托和股权信托行业包含抵押房地产投资信托（mREITs），投资和发起抵押贷款及抵押支持证券，为业主和企业提供抵押信贷，通过多种方式筹集资金，净息差是关键收入指标 [2] 行业面临挑战 - 保守策略阻碍回报，MBS市场不利、金融条件受限和固定收益资金流出使公司去杠杆和降低风险，采用高对冲比率，影响未来盈利能力 [3] - 账面价值侵蚀促使行业削减股息，固定收益市场波动、高利率和利差扩大影响机构抵押支持证券估值，高资金成本降低净息差和盈利能力，导致公司削减股息，或引发资金外流和账面价值进一步下降 [4] - 购买量持续恶化，抵押贷款利率波动阻碍购房发起量复苏，高利率增加住房负担挑战，抑制抵押贷款发起量，给发起人带来运营和财务挑战，降低销售利润率和新投资活动 [5] 行业排名与前景 - Zacks房地产投资信托和股权信托行业排名第169，处于250多个Zacks行业的后33%，近期盈利预期下调13.5%，显示近期表现不佳 [6][7] 行业表现与估值 - 过去一年，该行业表现落后于Zacks金融板块和标准普尔500指数，行业下跌7.7%，而金融板块上涨17.1%，标准普尔指数上涨25.7% [8] - 基于过去12个月的市净率，行业当前估值为0.82倍，低于标准普尔500指数的6.25倍，过去五年最高为1.12倍，最低为0.39倍，中位数为0.92倍 [9] 值得关注的mREIT股票 阿波罗商业房地产金融（ARI） - 专注于发起、收购、投资和管理商业抵押贷款及相关债务投资，84亿美元贷款组合由美国和欧洲门户城市的房产担保，99%为浮动利率贷款 [10][11] - 2024年盈利预计增长21.1%，市值15.5亿美元，Zacks评级为2（买入） [11] 阶梯资本（LADR） - 是领先的商业房地产资本提供商，专注于高级担保资产，资产负债表适合高利率环境，贷款主要为浮动利率第一抵押贷款 [12] - 股息覆盖率为1.4倍，2025年盈利预计增长5.9%，市值13.6亿美元，Zacks评级为2 [13] 喜达屋房地产信托（STWD） - 业务分为四个板块，截至2023年12月31日，贷款组合达175.7亿美元，资产主要为浮动利率资产 [14] - 2024年净利息收入预计同比增长2.15%，市值63.5亿美元，Zacks评级为2 [14]

ARI公司业绩分析 - 有关ARI公司的分析报告显示，其报告显示强劲的季度业绩，每股可分配收益为0.36美元，资产净值仅下降了一分至14.73美元[5] - ARI公司在市场上迅速抛售，这种抛售可能与整个“商业地产”市场的抛售有关，而不是ARI本身的问题[5] - ARI公司是一家商业抵押贷款房地产投资信托公司，其业务模式与银行有很大的区别，不同于银行，ARI不会出售二级市场上的贷款，而是持有贷款直至最终[9] ARI公司物业收入情况 - ARI公司拥有三个已经回收的物业，这些物业在2023年第四季度产生了超过2600万美元的收入，支出略低于2000万美元[10] - ARI公司不是一个处于困境的卖家，而是一个机会主义的卖家，CEO Rothstein在最近的财报电话会议中讨论了公司拥有的每个物业[12] ARI公司投资组合分析 - ARI公司持有的投资组合中，95%是首位抵押贷款，平均贷款价值为57%，这为ARI提供了足够的资本保障，以便在需要时对物业进行强制执行[14] ARI公司市场表现 - ARI公司的净资产价值(NAV)低于去年，但随着市场对美联储停止加息的乐观情绪增强，今年开始反弹，尽管如此，REIT和优先股的价格仍然较低，有更多的恢复空间[18]

投资组合 - Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. 的投资组合价值在第四季度增长，因为贷款超过了偿还款项[1] - 投资组合由50笔主要是浮动利率的高级贷款组成，价值合计84亿美元[6] 股息风险 - 上一季度商业信托用可分配收益支付了股息，但股息风险略有增加，主要是因为股息覆盖率较低[2] - 公司在2023年赚取了每股0.36美元的可分配收益，在第四季度支付了每股0.35美元的股息，导致97%的股息支付比率[13] 公司业务 - Apollo Commercial Real Estate Finance 是一家主要在美国和欧洲发起和投资高级抵押贷款、次级债务和其他形式的商业房地产债务的房地产信托[5] - 公司的净利息收入在2023年同比增长4.4%，达到2.522亿美元，这种增长与信托的99%浮动利率高级贷款组合有关[8] 股价评估 - Apollo Commercial Real Estate Finance 的股价相对于账面价值折价31%，内在价值为14.43美元[17] - 公司仍然以对账面价值的夸大折价出售，对于被动收入投资者仍然是一个买入的选择[22]

业绩总结 - 2023年可分配收益为2.44亿美元，每股可分配收益为1.69美元[9] - 2023年第四季度可分配收益为5200万美元，每股可分配收益为0.36美元[9] - 2023年净收入为4600万美元，每股净收入为0.29美元[9] - 2023年总净收入为344,591千美元，同比增长13.5%[42] - 2023年净收入为46,540千美元，较2022年同期的-3,986千美元大幅改善[42] - 2023年每股基本净收入为0.30美元，较2022年同期的-0.06美元显著上升[42] 用户数据 - 2023年已宣派普通股股息为每股1.40美元，股息收益率为12.7%[9] - 2023年分红每股为0.35美元，保持不变[42] 贷款组合 - 贷款组合总额为84亿美元，平均无杠杆全收益率为8.7%[10] - 酒店贷款组合的总承载价值为$2,129百万，占总贷款组合的25%[19] - 办公室贷款组合的承载价值为$1,593百万，占总贷款组合的19%[19] - 零售贷款组合的承载价值为$1,408百万，占总贷款组合的17%[19] - 住宅贷款组合的承载价值为$1,247百万，占总贷款组合的15%[19] - 混合用途贷款组合的承载价值为$679百万，占总贷款组合的8%[19] - 医疗保健贷款组合的承载价值为$512百万，占总贷款组合的6%[19] - 工业贷款组合的承载价值为$293百万，占总贷款组合的4%[19] 财务状况 - 2023年总资产为9,296,730千美元，较2022年减少2.8%[39] - 2023年总负债为7,087,997千美元，较2022年减少1.7%[40] - 2023年股东权益总额为2,208,733千美元，较2022年减少6.2%[40] - 截至2023年12月31日，流动资金为2.78亿美元[11] - 2023年末普通股账面价值为21亿美元[11] 未来展望 - 2023年新承诺总额为7.34亿美元，其中4.56亿美元已融资[9] - 2023年总还款和贷款销售额为12亿美元[9] - 2023年第四季度总还款为2.05亿美元[10] 负面信息 - 2023年因外汇损失导致的净损失为56,004千美元，2022年为93,740千美元[50] - 2023年因利率上限的未实现损失为887千美元，2022年为3,116千美元[50] - 2023年第四季度可分配收益为51,571千美元，较2022年同期的69,342千美元下降26%[50] - 2023年净收入为43,472千美元，相较于2022年全年净收入252,960千美元下降83%[50] 其他信息 - 2023年信贷损失准备金的增加为20,274千美元，2022年为59,428千美元[50] - 2023年房地产折旧和摊销费用为1,040千美元，2022年为8,248千美元[50] - 2023年债务清偿收益为495千美元，2022年无此项收益[50]

财务数据和关键指标变化 - 2023年可分配收益为2.44亿美元，即每股1.69美元，股息覆盖率为1.21倍 [13] - GAAP普通股股东可获得的净收入为4600万美元，即每股摊薄普通股0.29美元 [13] - 年末投资组合账面价值为84亿美元，加权平均无杠杆收益率为8.7%，较2022年末高110个基点，较2021年末高380个基点 [13] - 年末贷款组合未偿还本金余额从89亿美元降至86亿美元 [16] - 截至12月31日，总CECL拨备为贷款组合摊余成本基础的261个基点 [16] - 不包括一般CECL储备和折旧的每股账面价值为14.73美元，与上一季度基本持平 [16] - 季度末债务与权益比率为3.0倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，公司完成三笔新交易，新承诺金额达5.36亿美元，其中2.75亿美元在季度内完成资金注入，2.12亿美元在季度末后注入，其余将在未来注入 [10][14] - 2023年公司收到12亿美元的贷款还款和销售款项，其中包括2.7亿美元的写字楼贷款 [10] - 年末公司拥有50笔贷款，总计84亿美元 [10] - 截至年末，约81%的投资组合本金余额由利率上限覆盖 [15] - 年末投资组合的加权平均风险评级为3.0 [16] - 第四季度未计提增量特定CECL拨备，一般CECL拨备占贷款组合摊余成本基础的38个基点，较去年增加2个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入2024年，市场对美联储实现软着陆的能力信心增强，预计全年美联储将降息100 - 150个基点 [7] - 10年期国债收益率与2023年初基本持平，目前对其进一步上升的担忧有所缓解 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司专注于主动资产管理、保持超额流动性，同时拓展和多元化融资渠道 [9] - 第四季度公司战略转向，部署5.36亿美元用于两笔新贷款交易和一笔现有贷款的增额，这些贷款均以欧洲房产为抵押 [10] - 公司仍活跃于美国市场，阿波罗的房地产信贷团队2023年在美国完成了超100亿美元的交易 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年初商业房地产行业情况与2023年初相似，虽市场对经济和利率的乐观情绪有所增加，但商业房地产仍面临资产价值下降、贷款到期和资产层面资本结构调整等问题 [5][8] - 商业房地产大部分领域运营表现稳定向好，但部分写字楼市场和多户住宅领域因供应增加出现租金增长下降情况 [9] - 从长期看，物业层面运营表现将与宏观经济环境密切相关，许多物业板块将受益于过去几年新增供应的显著减少 [9] 其他重要信息 - 公司季度股息为每股0.35美元，自2020年初疫情开始主动下调后一直维持该水平，目前公司模型显示对当前股息水平感到满意，但仍需董事会季度审查 [12] - 华盛顿特区酒店已质押给循环信贷安排，为公司带来额外杠杆回报，公司将继续监测市场以确定出售该资产的最佳时机 [17] - 季度末公司总流动性为2.78亿美元，包括手头现金、现有信贷安排的可用额度和贷款服务商持有的贷款收益 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 现有问题资产的解决时间 - 亚特兰大酒店可能在今年上半年出售，若对话未达成交易，公司将重新评估是否通过运营创造更多价值或重新启动正式销售工作 [20] - 华盛顿特区的五月花酒店目前产生有吸引力的杠杆回报，公司希望观察利率和融资市场情况后再决定是否出售 [21] - 俄亥俄州的零售资产租赁进展良好，整体入住率达90%左右，若未来6 - 12个月与重要租户续约成功，且市场环境良好，公司可能在明年初退出 [22] - 施坦威大厦需逐单元推进销售，未来几个季度到几年内逐步完成 [22] - 布鲁克林的多户住宅开发项目将于2024 - 2025年建设，2025年末 - 2026年出租，届时公司将考虑退出，目前暂无合资计划 [23] 问题: 芝加哥办公室贷款的最新情况 - 公司在芝加哥有两笔办公室贷款，一笔于2022年末发放，金额为1亿美元，目前租赁活动令人鼓舞；另一笔自2018年起就在投资组合中，近期获得少量还款，公司协商了额外还款和担保，预计赞助商将继续支持该资产，目前大楼入住率约75% [26][27] 问题: 今年新贷款发放和还款的预期，以及投资组合是否会净增长 - 公司试图使新贷款发放和还款相匹配，2023年底的部署使公司提前完成部分任务，今年剩余时间的节奏取决于问题资产释放资本的时间，对于预期还款，公司将保持谨慎 [29] 问题: 欧洲市场与美国市场的投资偏好 - 欧洲的两笔新交易涉及独特资产类型，规模使公司能够创造有吸引力的结构和经济回报，美国仍是公司业务的关注重点，阿波罗房地产信贷团队2023年在美国完成了超100亿美元的交易 [31][32] 问题: 曼哈顿和长岛市办公室资产的情况 - 长岛市资产于2023年进行了重组，有大量资本进入，此后有租赁活动，租户对该地区兴趣持续，交易为租赁和装修费用提供了数年资金支持 [35] - 曼哈顿的一笔贷款于2022年上半年发放，公司为高级抵押贷款人，目前股权赞助商可能缺乏资金，公司正在与次级债务方就资本重组进行对话 [37] 问题: 贷款保持当前状态或违约的驱动因素，以及利息从储备金和物业现金流支付的比例 - 约20%或略多的利息收入来自储备金，在开发或重建项目中，将利息成本计入贷款是常见做法 [40] 问题: 借款人对冲的动态，包括套期保值成本是否下降以及借款人是否可以选择建立利息储备而非购买上限 - 上限成本有所下降，不同借款人有不同策略，部分借款人购买价内上限，部分购买价外上限作为保险，一般较少选择建立利息储备，若借款人想减少上限支出，通常是对现金流和覆盖率有信心或有担保的情况 [44] 问题: 目前83%的贷款有上限这一指标的历史情况 - 年末本金余额的81%由利率上限覆盖，对于无上限的贷款，公司有其他形式的补充信用增强措施 [15][46][47] 问题: 英国或欧洲市场的不良贷款或止赎情况 - 到目前为止，公司在欧洲的表现强劲，即使赞助商未实现业务计划，底层房地产价值也足以保障公司交易不受损失 [49] 问题: 英国市场是否有使贷款人对借款人更具控制权的业务原则或习俗 - 英国市场除了常见的现金触发和延期测试外，还有财务契约，违反时会促使各方协商，当地法治和执法较强，伦敦是吸引资本的中心，市场流动性好 [51]

营收情况 - Apollo Commerical Finance (ARI) 2023年第四季度营收为5801万美元，同比去年同期下降16.1%[1] - 公司营收与Zacks Consensus Estimate相比下降3.43%，未能达到预期[2] 盈利情况 - 每股收益为0.36美元，较去年同期的0.31美元有所增长[1] - 投资者通常关注营收和盈利的年度变化以及与华尔街预期的比较，以确定下一步的投资动向[3] 利息收入情况 - Apollo Commerical Finance在最近报告的季度中表现如下：净利息收入-商业抵押贷款利息收入为1.8029亿美元，高于分析师平均预期的1.7624亿美元[5] - 净利息收入-次级贷款和其他贷款资产利息收入为860万美元，低于两位分析师的平均预期3.98百万美元[6] 股票表现 - Apollo Commerical Finance股票在过去一个月内下跌了6.5%，而Zacks S&P 500指数上涨了5.3%[8]

Apollo Commerical Finance财务表现 - 上季度每股收益为0.36美元，与Zacks Consensus Estimate一致[1] - 上季度的营收为5,801万美元，较去年同期的6,917万美元低3.43%[3] - 公司股价自年初以来下跌了约6.3%，而标普500指数上涨了3.6%[5] Apollo Commerical Finance未来展望 - 公司未来股价走势将取决于其盈利前景，盈利预期的变化对股价走势有很强的相关性[6] - 目前公司的盈利预期趋势为有利，预计股价将在短期内表现优异[8] 行业前景和竞争对手动态 - 投资者应该关注行业前景对公司股价表现的影响，目前REIT and Equity Trust行业排名在Zacks行业中的后21%[10] - 另一家同行业公司NexPoint (NREF)即将发布上季度的财报，预计每股收益为0.45美元，营收为464万美元，预期同比下降8.2%[11] [12]

宏观经济风险 - 公司可能受到宏观经济趋势的影响，包括通货膨胀和利率上升，可能对业务、财务状况和运营结果产生不利影响[10] - 我们的商业模式可能在经济放缓或衰退期间受到严重影响，尤其是在房地产价值下降的情况下[73] - 美国通货膨胀可能对我们的业务、财务状况和运营结果产生不利影响[74] 贷款和房地产风险 - 公司可能需要对某些贷款进行强制执行，并可能取得担保这些贷款的房产的所有权，拥有和运营房地产涉及的风险与拥有担保该房产的资产所面临的风险不同，可能导致损失，损害公司的运营结果和财务状况[67] - 公司可能无法实现资产的加权平均总收益率，这可能导致未来收益明显低于预期[9] - 我们的房地产资产面临特定的房地产风险，可能导致贷款的回报减少或消失[76] 经理关系风险 - 公司可能面临与经理关系相关的风险，包括与Apollo的关系中存在各种利益冲突，可能导致不符合股东最佳利益的决定[11] - 公司与经理签订的管理协议中，经理不承担除提供服务外的其他责任[82] - 终止管理协议可能困难且成本高昂，影响公司结束与经理的关系的倾向[84] - 公司使用"Apollo"名称需遵守许可协议，若协议终止可能损害业务[85] - 公司依赖经理及其关键人员的成功，若管理协议终止或关键人员离职，可能找不到合适的替代者[90] 其他风险 - 公司没有明确禁止董事、高管、股东或关联方从事与公司相同类型的业务活动的政策[91] - 公司声誉、经理或Apollo的声誉受损可能对业务产生不利影响[93] - 遵守REIT要求可能迫使公司清算或放弃有吸引力的投资，增加债务，或以其他方式不利影响业务计划[95] - 公司可能会因未满足REIT 90%分配要求而面临美国联邦公司所得税[96] - 公司可能会因持有资产通过纳税子公司而减少可分配给股东的现金[97] - 公司可能会因抵押贷款未能符合房地产资产要求而影响其作为REIT的资格[98] - 公司可能会因贷款未能符合房地产资产要求而影响其作为REIT的资格[99] - 公司可能会因持有的二级市场债务工具导致应报税收入超过最终实现的经济收入而受到影响[102] - 公司可能会因无法有效对冲而受到REIT要求的限制[106] - 公司可能会因对冲交易的收入不符合REIT 75%和95%总收入测试而受到影响[107] - 公司可能会受到禁止交易税的限制，影响销售贷款的方式和结构[108] - 美国联邦税法和监管可能会发生不利变化，影响公司普通股的市场价格[109] - 公司作为REIT资格和免除某些资产的美国联邦税收可能取决于法律意见或发行人的陈述的准确性[110]

文章核心观点 - 阿波罗商业金融公司预计2023年第四季度收益同比增长但营收下降 实际业绩与预期的对比将影响短期股价 结合盈利预期偏差和Zacks评级来看 公司很可能超出每股收益共识预期 不过投资者决策还需考虑其他因素 [1][6][8] 分组1：业绩预期 - 公司预计2023年第四季度每股收益0.36美元 同比增长16.1% [2] - 公司预计2023年第四季度营收6007万美元 同比下降13.2% [2] 分组2：预期修正趋势 - 过去30天 该季度的共识每股收益预期上调6.67%至当前水平 [2] 分组3：盈利预期偏差 - Zacks盈利预期偏差模型通过比较最准确估计和Zacks共识估计 预测实际盈利与共识估计的偏差 仅正向读数有显著预测力 [3] - 正向盈利预期偏差结合Zacks评级1、2、3时 是盈利超预期的有力预测指标 出现正向惊喜的概率近70% [4] - 公司的最准确估计高于Zacks共识估计 盈利预期偏差为+0.93% [5] 分组4：盈利惊喜历史 - 上一季度 公司预期每股收益0.38美元 实际为0.37美元 惊喜率为 -2.63% [7] - 过去四个季度 公司仅一次超出每股收益共识估计 [7] 分组5：总结建议 - 盈利超预期或未达预期并非股价涨跌的唯一因素 但押注预计盈利超预期的股票可增加成功几率 [8] - 投资者在公司季度财报发布前应查看盈利预期偏差和Zacks评级 并利用盈利预期偏差过滤器筛选股票 [8]