业绩总结 - 2022年第二季度可分配收益为4950万美元，每股稀释后收益为0.35美元[7] - 2022年第二季度净利息收入为5740万美元[11] - 2022年第二季度向普通股股东可分配的净收入为6790万美元，每股稀释后收益为0.44美元[11] - 2022年第二季度总净收入为7601.7万美元，较2021年同期增长1.5%[43] - 2022年第二季度净收入为7095.1万美元，较2021年同期增长3.7%[43] - 2022年第二季度每股基本净收入为0.48美元，较2021年同期增长6.67%[43] - 2022年第二季度每股稀释净收入为0.44美元，较2021年同期增长4.76%[43] - 2022年第二季度分红每股为0.35美元，保持不变[43] - 2022年第二季度的可分配收益为4946.1万美元，较2021年同期增长27.0%[45] 用户数据 - 截至2022年6月30日，总贷款组合为89亿美元，平均无杠杆全收益率为5.1%[11] - 98%的贷款组合为浮动利率贷款[8] - 2022年上半年已承诺31亿美元的贷款，其中23亿美元在交易完成时已融资[11] - 2022年第二季度新抵押贷款承诺为13亿美元，其中11亿美元在交易完成时已融资[9] - 2022年第二季度收到的还款总额为5亿美元，年初至今的还款总额为12亿美元[11] 资产与负债 - 总资产为95.53亿美元，相较于2021年12月的84.17亿美元增长了14.4%[41] - 2022年总负债为7279.6百万美元，较2021年的6122.1百万美元增长18.93%[42] - 2022年股东权益总额为2273.3百万美元，较2021年的2294.6百万美元下降0.92%[42] - 现金及现金等价物为241,619千美元，较2021年12月的343,106千美元下降29.5%[41] 贷款组合 - 酒店贷款组合总额为19.91亿美元，占总贷款组合的22%[19] - 办公室贷款组合总额为18.08亿美元，占总贷款组合的20%[19] - 零售中心贷款组合总额为11.27亿美元，占总贷款组合的13%[19] - 住宅待售贷款组合总额为8.86亿美元，占总贷款组合的10%[19] - 医疗保健贷款组合总额为6.22亿美元，占总贷款组合的7%[19] - 租赁住宅贷款组合总额为5.44亿美元，占总贷款组合的6%[19] - 混合用途贷款组合总额为4.81亿美元，占总贷款组合的5%[19] 其他信息 - 2022年第二季度的外汇翻译损失为8483.8万美元，较2021年同期的收益405.4万美元大幅下降[43] - 外汇风险管理措施使得外币贷款的净权益占总外币账面价值的34%，约为13亿美元[21] - 固定费用覆盖比率为EBITDA与利息支出及优先股股息的比率[12] - 根据Term Loan B协议，公司需维持无担保资产与总平行债务的比例至少为2.50:1[2]

财务数据和关键指标变化 - 2022年上半年公司完成创纪录的31亿美元新贷款发放，实现可分配收益，足以覆盖每股0.35美元的季度股息 [5] - 第二季度可分配收益为4950万美元，即每股0.35美元；GAAP普通股股东净利润为6790万美元，即每股0.48美元，摊薄后净利润为每股0.44美元 [11] - 截至第二季度末，贷款组合总额达89亿美元，较2021年第二季度增长19% [6] - GAAP每股账面价值在扣除一般CECL拨备和折旧前，从第一季度末的15.01美元微升至15.19美元，主要归因于外汇和利率套期保值的未实现净收益 [11] - 截至6月30日，一般CECL拨备因新贷款发放和更不利的宏观经济前景而略有增加，但部分被投资组合成熟的影响所抵消；特定CECL拨备方面，本季度冲回了1000万美元此前为布鲁克林一处多户住宅开发项目贷款计提的拨备，同时为佐治亚州亚特兰大一家酒店的贷款计提了700万美元拨备；本季度末CECL总拨备约占摊余成本基础的2.2%，与上季度和年末相比相对持平 [13][14] - 本季度末债务与股权比率增至3，因投资组合逐渐转向以第一抵押贷款为主 [14] - 本季度末公司总流动性为2.66亿美元，包括现金和现有信贷安排下未提取的信贷额度，以及17亿美元无抵押的贷款资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，98%的投资组合为浮动利率贷款，上一季度基准利率的上升明显有利于公司的净利息收入；40%以上的投资组合为欧洲资产贷款，公司通过当地市场融资和套期保值有效降低了汇率风险 [7] - 还款业务方面，年初至今有11笔贷款（约10亿美元）全额偿还，另有2亿美元部分偿还；第二季度还款中包括一笔较大的纽约市写字楼贷款，使公司写字楼业务敞口降至20% [6][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国和英国市场，截至季度末，87%的美国浮动利率贷款和100%的英国浮动利率贷款超过各自的利率下限；美国和英国利率再分别提高50个基点，将分别带来每股0.04美元和0.03美元的额外净利息收入 [12] - 欧洲市场，欧元兑美元贬值，市场上仍有大量资金在寻找股权投资机会，但人们对未来几年经济走势持更谨慎态度，贷款业务有所收缩，资产需求仍存在，但交易量会下降，交易完成时间会延长 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在部署新资本时会更加谨慎，会综合考虑宏观经济数据、贷款实时数据、借款人情况等因素，在看到经济实现软着陆的切实证据之前，对新业务承保和现有投资组合资产管理持谨慎态度 [25][27] - 公司将继续使用银行市场进行融资，维持选择灵活性，目前不考虑在公开资本市场进行融资 [34][35] - 公司在迈阿密的物业保持充分灵活性，未来三到六个月有望明确其发展方向 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为今年下半年仍能保持良好的盈利状况，有能力用现有资金偿还8月到期的2022年可转换优先票据，无需进行公开资本市场交易 [6] - 从贷款组合来看，酒店业务整体表现良好，除亚特兰大酒店外，其他酒店仍有正现金流并能覆盖债务；写字楼业务方面，新建成的办公空间较受欢迎；待售物业仍有交易达成，但活跃度不如2021年；总体而言，投资组合较为稳定或表现良好 [29][30][32] 其他重要信息 - 布鲁克林富尔顿街多户住宅塔楼（现称The Brook）已开工建设，公司与Witkoff公司合作开发该项目，并已与两家知名房地产贷款机构达成全额协商的建设贷款，预计未来几周内完成 [8] - 五月花酒店运营表现持续改善，公司正积极出售该酒店，潜在投资者反馈积极 [9] - 西57街111号已开始单元交割，未来几个月预计有更多已签约单元完成交割，近期外国买家回归市场，客流量增加，市场对该建筑兴趣浓厚，公司预计秋季销售活动将随着营销活动和配套设施的完善而加快 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司当前的流动性状况如何，即将到期的可转换债券对流动性平衡和未来贷款增长有何影响？ - 即使偿还可转换债券，公司预计第三季度末仍将拥有数亿美元的流动性；流动性的使用将取决于市场机会和对全年预期还款情况的判断；若情况如预期发展，公司将有足够的可部署流动性，在有杠杆支持的情况下，可支持7.5亿至10亿美元的业务部署 [18] - 实现季度末数亿美元流动性的方式包括布鲁克林开发项目的建设贷款，这将使公司收回此前投入的部分资金，以及其他一些大型交易的融资完成后将增加的流动性 [21] 问题2: 对于公司投资组合中的商业房地产，特别是过渡性贷款市场，固定收益市场中哪个基准最重要，10年期国债收益率下降是否意味着商业房地产最终资本化率将实现软着陆？ - 公司更关注宏观数据，而非仅关注利率变动；会综合考虑贷款实时数据、借款人情况、阿波罗房地产股权业务数据以及宏观经济数据等，来判断经济走向和部署新资本；在看到经济实现软着陆的切实证据之前，对新业务承保和现有投资组合资产管理持谨慎态度 [25][27] 问题3: 从贷款组合和其他方面跟踪的数据来看，是否有迹象表明经济将实现软着陆或硬着陆，公司对投资组合的信用前景有何看法，除了关注名单上的资产外，是否还有其他需要关注的领域？ - 酒店业务整体表现良好，除亚特兰大酒店外，其他酒店仍有正现金流并能覆盖债务；写字楼业务方面，新建成的办公空间较受欢迎；待售物业仍有交易达成，但活跃度不如2021年；总体而言，投资组合较为稳定或表现良好，关注名单上的资产是公司目前关注的重点 [29][30][32] 问题4: 从无抵押资产借款的预计利率是多少，如果利差继续收窄，公司是否会考虑发行债券？ - 回购市场对借款人的有利程度有所下降，借款成本有所上升，但公司仍能以较高的基准加1% - 2%的利率借款；目前继续使用银行市场融资并保持选择灵活性仍是更具成本效益的方式，公司目前不考虑在公开资本市场进行融资 [33][35] 问题5: 考虑到欧元兑美元贬值，欧洲商业房地产需求对资本流动的敏感度如何？ - 欧洲市场上仍有大量资金在寻找股权投资机会，但人们对未来几年经济走势持更谨慎态度，贷款业务有所收缩，资产需求仍存在，但交易量会下降，交易完成时间会延长 [38] 问题6: 公司预计下半年的还款情况与上半年12亿美元的还款额相比如何？ - 如果情况按计划发展，公司预计下半年净股权基础上可能还有数亿美元的还款，即总还款额约4亿 - 5亿美元；第三季度预计还款情况较为确定，随着时间推移，不确定性会增加，但市场总体仍在正常运转；预计下半年还款额与预期相差不大，还款资金将为公司提供数亿美元的可部署资金 [42][44] 问题7: 在前端承保时，公司对资金成本的敏感性压力测试是怎样的，对借款人获取利率上限或互换合约有何要求？ - 公司要求借款人100%进行利率套期保值，通常要求在初始借款期进行套期保值，任何展期都需要延长套期保值工具；在考虑资金成本时，公司会使用上限成本和远期曲线来确保交易在初始阶段能够覆盖债务偿还 [46] 问题8: 考虑到Citadel将总部迁至迈阿密，公司在迈阿密的物业未来三到五年内是否会受到积极影响？ - 迈阿密是疫情后的赢家，人口结构变化、税收政策和远程工作等因素都对其有利，Citadel的迁入更是锦上添花；公司在迈阿密的物业保持充分灵活性，可能发展为精品写字楼或其他用途；目前与该物业相关的沟通越来越积极，未来三到六个月有望明确其发展方向，公司预计在接下来的两次财报电话会议之间会对迈阿密物业的发展路径给出相关评论 [49][50][53]

业绩总结 - 2022年第一季度可分配收益为4950万美元，每股稀释后收益为0.35美元[7] - 2022年第一季度净利息收入为5510万美元[11] - 2022年第一季度净收入为15,238千美元，较2021年同期的58,335千美元下降了74.9%[44] - 2022年第一季度普通股东可得净收入为12,170千美元，较2021年同期的54,950千美元下降了77.9%[44] - 2022年第一季度基本每股净收益为0.08美元，较2021年同期的0.39美元下降了79.5%[44] - 2022年第一季度分配收益为49,531千美元，较2021年同期的56,127千美元下降了11.5%[45] 贷款组合与财务数据 - 总贷款组合为84亿美元，平均无杠杆全收益率为5.0%[11] - 贷款组合中91%为第一抵押贷款，98%为浮动利率贷款[11] - 2022年第一季度共收到7亿美元的还款[11] - 截至2022年3月31日，商业抵押贷款净额为7,586,554千美元，较2021年12月31日的7,012,312千美元增长了8.2%[42] - 截至2022年3月31日，总资产为8,817,018千美元，较2021年12月31日的8,416,695千美元增长了4.8%[42] - 截至2022年3月31日，总负债为6,566,000千美元，较2021年12月31日的6,122,069千美元增长了7.3%[43] 贷款细分与市场表现 - 办公物业贷款组合中，纽约市的贷款占726百万美元（9%），总计1981百万美元（24%）[19] - 酒店物业贷款组合中，英国的贷款为175百万美元（2%），总计1949百万美元（23%）[19] - 住宅待售贷款组合中，总计897百万美元（11%），其中纽约市为774百万美元（9%）[19] - 医疗零售中心贷款组合中，总计638百万美元（8%），其中英国为404百万美元（5%）[19] - 住宅出租贷款组合中，总计471百万美元（6%），其中英国为230百万美元（3%）[19] - 工业物业贷款组合中，总计365百万美元（4%），其中其他欧洲为333百万美元（4%）[19] 未来展望与策略 - 新抵押贷款承诺总额为18亿美元，其中12亿美元在交易时已融资[9] - 2022年第一季度宣布每股普通股股息为0.35美元，股息收益率为10.5%[11] - 未来资金日期和金额基于管理层的估计，可能会影响公司的运营结果[19] - 假设所有延展选项均被行使，未来的资金流入将受到市场条件的影响[17] 负面信息 - 2022年第一季度，次级贷款及其他贷款资产的利息收入为15,835千美元，较2021年同期的31,459千美元下降了50%[44] - 2022年第一季度，净利息收入为55,141千美元，较2021年同期的71,151千美元下降了22.5%[44]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司新投入18亿美元用于新商业房地产贷款交易，季度末贷款组合总额达84亿美元，同比增长22% [6] - 第一季度可分配收益覆盖了每股0.35美元的普通股股息，公司预计凭借第一季度的强劲部署和活跃的业务管道，全年可分配收益都能覆盖股息 [6] - 公司对111 West 57th Street的次级B夹层贷款计提了3000万美元的准备金 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，第一季度新投入18亿美元用于新商业房地产贷款交易，第二季度截至目前已完成5.3亿美元的贷款交易，预计第二季度贷款成交总额约为10亿美元 [6][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 新投资和融资的交易数量仍较为活跃，但增速较去年有所放缓 [7] - 第一季度交易总额增长56%，主要由平均交易价格上涨推动，单位交易量仅增长4%，CMBS交易量在过去两个月保持稳定 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极寻找投资机会，同时在承保过程中保持谨慎，充分考虑经济不确定性、市场波动及其对承保的影响 [9] - 公司将继续专注于主动资产管理，积极推动资产的销售和处置 [11][12] - 行业竞争方面，欧洲市场相对美国市场竞争没那么激烈，但欧洲经济面临一定挑战，公司在进行承保决策时会更加关注经济不确定性 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前资本市场的波动导致CMBS利差扩大和CRE、CLO市场放缓，但这也可能为公司创造有吸引力的风险调整后投资机会 [9] - 公司认为市场目前仍然健康，但节奏有所放缓，借贷双方仍有交易意愿，市场正在向更加平衡的方向发展 [35][36][37] - 对于利率上升，公司认为目前尚未对业务计划和交易流量产生重大影响，但会持续关注其对经济和房地产市场的影响 [39][40][41] 其他重要信息 - 公司欢迎Anastasia担任新的首席财务官，她将为公司的未来发展做出重要贡献 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 111 West 57th Street贷款未来几周和几个月的发展情况如何？ - 公司预计将继续持有该贷款，贷款的资本结构将进行调整，预计几周内完成融资重组，使项目能够完成建设并开展销售活动 [15] 问题2: 111 West 57th Street项目的销售活动有何进展？ - 项目建设进展顺利，特别是配套设施建设取得重要进展；部分已预订的单元开始交付，这对销售产生了积极影响；人流量同比有所增加，主要是国内客户，随着疫情好转，预计外国客户也会增加；最近几周有客户对单元表现出浓厚兴趣，预计将签订合同，且价格与公司的承销预期相符 [17][18][19] 问题3: 公司在项目承保时如何考虑利率因素？是否会要求借款人使用利率互换或上限期权来保护风险？ - 公司在大多数交易中会要求借款人购买价外上限期权，以应对利率过度波动的风险；公司会对利率变动进行压力测试，不仅考虑利率对利息支出的影响，还会考虑利率变动与资本化率、退出价值等因素的相互作用；公司会根据不同的利率情景制定退出策略，并确保项目有足够的资金应对资本市场的波动 [22][23] 问题4: 公司如何看待Witkoff公司？布鲁克林项目的建设时间表是怎样的？ - Witkoff在房地产建设领域声誉良好，成功完成了多个高端项目，是公司的重要客户之一，公司对其作为开发合作伙伴充满信心；项目预计需要约两年时间完成建设，目前WD正在为项目进行建设融资，初步反馈积极，与Witkoff合作是一个不错的策略 [26][27] 问题5: 公司在利率变动时的利率敏感性如何？成为完全资产敏感型的利率水平是多少？ - 公司提供了一份补充图表，展示了从50个基点到200个基点的利率变动对公司的影响；在美国，当利率变动超过约1%时，公司与利率呈正相关；在欧洲，利率变动50个基点时，公司就开始与利率呈正相关 [30] 问题6: 当公司与利率呈正相关时，ROE的贝塔系数是否约为0.6？ - 大致正确，公司目前的融资杠杆率为2倍，部分贷款的贷款价值比（LTV）为60%或70% [32] 问题7: 目前市场的交易活动情况如何？ - 市场仍然健康，但与2020年末至2021年的情况相比，节奏有所放缓；第一季度的交易数据部分是由于完成了上一年末的业务；市场上仍有很多交易机会，但达成交易的时间变长，贷款人更加谨慎；证券化市场有所放缓，但整体市场仍有借款人、股权资本和贷款人参与，处于相对平衡的状态 [35][36][37] 问题8: 债务成本在借款人业务计划中的重要性如何？美联储进一步加息是否会显著减少交易流量？ - 借款人的目标股权回报率与杠杆成本之间仍有较大空间，目前债务成本的适度上升仍在借款人的承受范围内；债务成本对业务计划和交易流量的影响尚未达到显著水平，但借款人会关注利率上升对经济、租赁、销售和最终退出价值的影响 [39][40][41] 问题9: 公司如何看待纽约市房地产市场的健康状况和前景？ - 纽约市房地产市场情况复杂，不同资产类别表现不同；在写字楼市场，新建、翻新的优质写字楼需求旺盛，租金水平超过承销预期，而老旧的B级和C级写字楼则缺乏吸引力；公寓市场在过去15 - 18个月表现强劲，目前尚未出现放缓迹象；酒店市场在1月和2月受到Omicron疫情的影响，但3月和4月有所回升，春季的预订情况良好，旅游业和酒店业有望朝着积极的方向发展 [43][44][45] 问题10: 自上次会议以来，欧洲贷款环境是否有所改善？公司在欧洲有哪些方面更加谨慎？ - 从贷款人的角度来看，欧洲仍然是一个有吸引力的市场，公司在欧洲的团队表现出色，建立了良好的市场地位和客户关系；然而，欧洲经济面临一定挑战，相比美国，欧洲陷入衰退的风险略高，公司在进行承保决策时会更加关注经济不确定性 [47][48] 问题11: 如果市场持续波动，公司希望保持多大的现金头寸？英国零售贷款的关键指标（如票面利率和融资方式）是什么？ - 公司更关注流动性而非现金，通常会保持数亿美元的现金，同时公司账面上有16亿美元的无抵押资产，可用于应对流动性需求；英国零售贷款涉及两个一流的奥特莱斯中心，贷款价值比约为60%，债务收益率为低两位数，贷款利率为浮动利率加300 - 400个基点，公司通过杠杆实现低两位数的股本回报率 [50]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q4 2021 Earnings Conference Call February 9, 2022 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer and President Scott Weiner - Chief Investment Officer Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse Tim Hayes - BTIG Stephen Laws - Raymond James Jade Rahmani - KBW Steve DeLaney - JMP Securities Rick Shane - JPMorgan Operator I'd like to remind everyone that today's call and webcast are being recorded. Please note tha ...

业绩总结 - 2021年第四季度的可分配收益为4580万美元，每股稀释后收益为0.32美元[9] - 2021年全年的净利息收入为5920万美元，净收入为3400万美元，每股稀释后收益为0.23美元[9] - 2021年总净收入为284,510千美元，较2020年的278,678千美元增长2.1%[41] - 2021年可分配收益为188,679千美元，较2020年的125,592千美元增长50.2%[44] - 2021年每股可分配收益为1.33美元，较2020年的0.84美元增长58.3%[48] - 2021年普通股每股净收入为1.48美元，较2020年的0.01美元大幅增长[41] 用户数据 - 贷款组合总额为79亿美元，平均无杠杆全收益率为4.9%[9] - 贷款组合中89%为第一抵押贷款，98%为浮动利率贷款[9] - 2021年收到的全额还款总额为16亿美元，其中第四季度为7.93亿美元[9] - 公司第一抵押贷款组合的总额为70.35亿美元，未融资承诺为13.48亿美元，平均到期时间为3.1年[29] - 公司住宅销售贷款的总额为4.84亿美元，未融资承诺为1.45亿美元[26] - 公司住宅出租贷款的总额为4.78亿美元，未融资承诺为1900万美元[27] 未来展望 - 2021年末总流动性为3.67亿美元，其中现金为3.43亿美元，未动用的信用额度为2400万美元[9] - 公司承诺为意大利米兰的一项浮动利率第一抵押贷款提供1.67亿美元的资金，其中1.6亿美元在交易完成时已融资[20] - 公司对英国零售仓库物业的现有浮动利率第一抵押贷款增加了1.06亿美元的融资[20] 负面信息 - 2021年管理费用为38,160千美元，较2020年的39,750千美元下降4%[41] - 2021年外汇翻译损失为31,687千美元，较2020年的26,916千美元下降17.5%[42] - 2021年总负债为6,122,069千美元，较2020年的4,669,491千美元增长31%[40] 其他新策略 - 2021年末普通股市值为18亿美元[9] - 2021年末未被抵押的贷款资产为19亿美元[9] - 2021年普通股每股分红为1.40美元，较2020年的1.45美元略降3.4%[41] - 2021年普通股加权平均稀释股数为168,402,515，较2020年的148,004,385增加13.7%[45]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益为4900万美元，即每股0.35美元；GAAP普通股股东可获得的净收入为5700万美元，即每股摊薄后0.38美元 [13] - GAAP每股账面价值在折旧和一般CECL准备金之前，从上季度末的15.48美元略微增至15.54美元，主要由于货币套期保值的未实现收益 [13] - 季度末贷款组合为73亿美元，较上季度末略有下降，原因是贷款偿还增加；组合在剩余的近三年完全展期期限内，加权平均无杠杆收益率为5.2% [13] - 约89%的浮动利率美国贷款的LIBOR下限目前处于盈利状态，加权平均下限为1.20% [13] - 季度末债务与股权比率略微降至2.2倍，季度末拥有17亿美元的无抵押贷款资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年前三个季度，公司为ARI完成了约15亿美元的新交易，第四季度已承诺再进行3.4亿美元的交易，且正在处理其他一些应在年底前完成的交易 [8][9] - 截至9月30日，公司已收到近8亿美元的贷款还款，季度末后又有2.77亿美元的贷款还款 [10] - 季度末，欧洲房产担保贷款约占ARI投资组合的40% [10] - 季度末，建设项目敞口继续下降，约占投资组合的14% [11] - 本季度，公司发放了1.8亿美元的第一抵押贷款，其中1.41亿美元已发放；还为之前已完成的贷款进行了1.13亿美元的追加融资 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产贷款市场已超过2019年水平，有望在CMBS、银行、保险公司和非银行贷款机构（如ARI）的贷款量方面创下纪录 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2021年ARI贷款发放总量将接近疫情前水平，贷款发放业务继续倾向于欧洲，因其团队声誉和市场地位强、竞争略少且能进行大额交易的承销和结构设计 [9] - 公司将ESG问题纳入投资分析和决策过程 [12] - 目前商业房地产市场竞争激烈，利差收紧，但公司认为融资成本下降且杠杆更易获取，融资后未杠杆化收益率与目标相符，目标杠杆化ROE为11%以上 [17][18][20] - 公司认为房地产信贷业务有持续增长的支持，但受市场情况影响 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着2021年底临近，商业房地产市场趋势与前几个季度相似，多数商业房地产的基础表现正随着整体经济的复苏而逐步恢复，经济改善对商业房地产行业有利，资产指标应继续改善；房地产投资和融资活动恢复得更早更快，目前活动节奏持续加快，低利率环境和大量资金流入支持了强劲的交易量和资金充裕、流动性高的融资市场 [6][7] - 公司对酒店资产的收入改善持乐观态度，认为华盛顿特区开放后可能有退出机会；对布鲁克林多户住宅项目的经济潜力持乐观态度，但该项目有建设和租赁风险，需良好执行 [33][37] - 对于CMBS市场中未来三年约350亿美元到期的办公室贷款，目前难以判断是否会造成干扰或带来机会，需关注经济复苏、通胀和利率上升的影响 [29][30][31] 其他重要信息 - 过去一年，ARI将董事会成员从8名扩大到10名，新增了Pamela Carlton和Carmencita Whonder [12] - 公司首席财务官Jai Agarwal将于新年初离职，公司已开始寻找其继任者 [12] - 公司将与Witkoff公司合作开发布鲁克林约50层的多户住宅塔楼，预计明年初进行基础工程，项目为期两到三年 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度新贷款收益率明显低于前几个季度，是个别情况还是市场现状？ - 这是两者的混合，但从趋势上看，利差在收紧，市场更有利于借款人；融资成本下降且杠杆更易获取，融资后未杠杆化收益率与目标相符 [17][18] 问题2: 公司目标的杠杆化回报率范围是多少？ - 公司一直认为杠杆化ROE目标约为11%以上 [20] 问题3: 美国和欧洲的资产收益率和融资情况是否一致？ - 欧洲情况略好，但预计第四季度国内外都能实现目标回报 [22] 问题4: 阿波罗母公司到2026年达到1万亿美元资产管理规模的目标中，房地产信贷业务的定位如何，ARI是否会扩大？ - 目前阿波罗的房地产信贷业务约为350亿美元，ARI约占四分之一；房地产信贷团队交易量大，有望创纪录，ARI预计接近疫情前的发放水平，该平台有持续增长的支持，但受市场影响 [24][25] 问题5: 纽约市办公室市场趋势如何？ - 新建或翻新的高端办公产品有强劲的人流量和较高的关注度，老旧和普通产品有更多的转租空间和闲置情况 [27][28] 问题6: 未来三年约350亿美元到期的CMBS办公室贷款，在利率上升环境下是否会干扰CMBS市场，是否为过渡性贷款人带来机会？ - 目前难以判断，需考虑大量资金寻求机会的情况，且经济可能持续改善，未来三年有很多变数，需关注通胀和利率上升对经济复苏的影响 [30][31] 问题7: 酒店和REO资产的趋势如何，如何看待固定和可变运营费用？ - 公司已尽力削减该资产的费用，在夏季Delta疫情爆发前，资产收入有复苏迹象，未来更看好收入改善；随着华盛顿特区开放，可能有提前退出的机会 [33][34] 问题8: 布鲁克林多户住宅资产的情况如何，未来几个月如何发展？ - 公司与Witkoff公司合作开发约50层的多户住宅塔楼，拆除工作已完成，预计明年初进行基础工程，项目为期两到三年，若执行良好，对ARI有经济上行潜力，但有建设和租赁风险 [36][37] 问题9: 随着投资组合周转和向第一抵押贷款的转变，未来6或12个月的杠杆目标是多少？ - 综合考虑资产特定杠杆、保持资本市场准入以及保留无抵押资产组合，公司认为稳定状态下的杠杆率应在2.5到2.75倍之间 [39] 问题10: 次级贷款收入连续下降的原因是什么，与待售的次级贷款有关吗？ - 原因是夹层贷款组合总体规模缩小，以及Steinway项目的部分夹层贷款采取了相关措施 [42] 问题11: 是否预计会有进一步的拨备回收？ - 布鲁克林和迈阿密的资产有额外经济复苏的最佳潜力，但都有执行风险、复杂性和时间成本，在有更多可见性之前，预计近期不会有变化 [44] 问题12: 本季度是否有重大贷款修改？ - 没有 [45] 问题13: 可分配每股收益是否已稳定在0.35美元，是否还有超额收益？ - 长期来看有超过0.35美元的潜力，但近期面临资本效率和聚焦资产的挑战 [46] 问题14: 是否看到竞争导致贷款结构（如契约或业务计划）的侵蚀？ - 目前尚未看到明显的整体市场方法的弱化，但会密切关注CRE CLO市场，担心那些只为证券化而进入市场且无意成为长期资产负债表贷款人的参与者 [50][51] 问题15: 投资组合40%在欧洲，竞争较少是否意味着更好的结构和更低的潜在信用风险？ - 可能在一定程度上有优势，但欧洲仍有竞争；公司团队在欧洲能有效设计适合不同国家的贷款结构，让借款人业务更顺利 [54][55]