Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q4 2022 Earnings Conference Call February 9, 2023 10:00 AM ET Corporate Participants Stuart Rothstein - President and Chief Executive Officer Anastasia Mironova - Chief Financial Officer Conference Call Participants Steve DeLaney - JMP Securities Stephen Laws - Raymond James Jade Rahmani - KBW Eric Hagen - BTIG Rick Shane - JPMorgan Operator Good day and welcome to the Q4 2022, Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc.'s Earnings Conference Call. At t ...

竞争和市场风险 - 公司运营在竞争激烈的投资机会市场，未来竞争可能限制公司获取理想目标资产或处置目标资产的能力，并可能影响这些证券的定价[6] 资产流动性风险 - 公司的资产流动性不足可能对业务产生不利影响，包括影响公司对资产进行估值和出售的能力[9] 利率和贷款风险 - 公司可能需要修改债务、贷款资产、利率对冲交易或其他合同，以用替代参考利率替换美元LIBOR，这可能导致不利的税收后果[69] - 美元LIBOR退出可能对公司利用衍生工具管理利率波动的能力产生不利影响[70] 贷款损失和风险 - 公司需要根据新的CECL标准进行贷款损失准备，这可能导致更多波动[70] - 公司的商业抵押贷款和其他商业房地产相关贷款可能面临拖欠、执行和损失风险[71] - 商业抵押贷款的风险较大，借款人偿还贷款主要依赖于物业的成功运营[72] - 公司持有的B级票据和次级贷款可能面临损失风险[73] - 公司的商业房地产公司债务资产和贷款可能面临特定公司风险和房地产相关贷款证券的一般风险[74] 房地产风险 - 公司的房地产资产可能受到特定于房地产的风险的影响，可能导致投资回报减少或消失[79] 外汇和地缘政治风险 - 公司持有的部分贷款以美元以外的货币计价或由美国以外的资产担保，可能面临外国法律和市场不确定性、地缘政治问题和外汇风险[81] 合作伙伴和决策风险 - 公司与合作伙伴共同投资可能受到决策权不足的影响，存在破产、资金不足、业务决策不当等风险[83] - 与Apollo的关系存在利益冲突，可能导致不符合股东最佳利益的决定[84] - 公司与Apollo之间的管理协议终止可能困难且成本高昂，影响公司终止与管理者的关系的倾向[88] REIT资格和税收风险 - 公司必须持续满足REIT的资产和收入多样化测试[101] - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[101] - 公司可能需要通过出售资产或借贷等方式满足REIT分配要求[101] - 公司可能面临税收责任，影响现金流[101] - 公司必须确保符合REIT的收入和季度资产要求[99] - 公司必须满足REIT的资产和收入要求，否则可能失去REIT资格[101] - 公司可能需要通过可变方式分配净收入以满足REIT 90%分配要求[101] - 公司可能需要通过出售资产或借贷等方式满足REIT分配要求[101] - 公司可能需要报告某些投资的应税收入超过最终实现的经济收入[109] - 公司可能面临税收池规则增加的税收和限制未来证券化的方式[110] - 公司拥有的TRS受到限制，不得超过REIT资产价值的20%[112] - 公司可能需要限制对资产和运营进行对冲，以符合REIT要求[113] 交易限制风险 - 禁止交易税可能限制公司进行某些交易，包括抵押贷款证券化[115]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q3 2022 Earnings Conference Call October 25, 2022 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - President & Chief Executive Officer Anastasia Mironova - Chief Financial Officer Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse Stephen Laws - Raymond James Jade Rahmani - KBW Steve DeLaney - JMP Securities Rick Shane - JPMorgan Eric Hagen - BTIG Operator I’d like to remind everyone that today’s call and webcast are being recorded. Please note ...

公司业务性质与管理方情况 - 公司选择按房地产投资信托（REIT）进行美国联邦所得税纳税，主要从事商业房地产相关债务投资[176] - 截至2022年6月30日，公司外部管理方阿波罗的资产管理规模约为5150亿美元[176] 外部环境影响 - 2022年美联储等全球央行加息并可能继续加息，新冠疫情及其变种对公司资产价值、业务等产生不利影响[178] 会计政策与方法 - 公司对取得法定所有权的房地产按公允价值入账，并按季度评估减值[180] - 公司采用加权平均剩余期限（WARM）方法计算大部分贷款的一般预期信用损失（CECL）准备金[186] - 公司基于1998年至2022年第三季度的CMBS数据库确定年度历史损失率[187] - 公司对年度历史损失率的调整基于对未来一年宏观经济环境的预测[188] - 当借款人或发起人出现财务困难时，公司会评估特定CECL准备金[190] - 特定CECL准备金计算中，抵押品公允价值的确定使用如现金流折现等方法，存在不确定性[191] - 所有非美元计价的资产和负债按报告日汇率换算为美元，收入等按记录日汇率换算[193] 各类资产账面价值与收益情况 - 截至2022年9月30日，商业抵押贷款净额账面价值为8013469千美元，加权平均票面利率为5.7%，加权平均综合收益率为6.5%[194] - 截至2022年9月30日，次级贷款和其他贷款资产净额账面价值为717837千美元，加权平均票面利率为6.5%，加权平均综合收益率为7.1%[194] - 截至2022年9月30日，贷款组合总计账面价值为8731306千美元，加权平均票面利率为5.8%，加权平均综合收益率为6.5%[194] - 截至2022年9月30日，担保债务安排金额为5364119千美元，资金成本为4.3%[194] - 截至2022年9月30日，按账面价值计算的权益为3367187千美元[194] - 递延融资成本为1350万美元[194] 不同类型商业抵押贷款发放情况 - 2014 - 2022年发放的酒店商业抵押贷款中，2019年10月发放的一笔贷款摊销成本为304百万美元，未偿还承诺为28百万美元[196] - 2014 - 2022年发放的办公室商业抵押贷款中，2022年3月发放的一笔贷款摊销成本为218百万美元，未偿还承诺为47百万美元[196] - 2014 - 2022年发放的零售商业抵押贷款中，2022年4月发放的一笔贷款摊销成本为417百万美元，未偿还承诺为34百万美元[198] - 商业抵押贷款小计加权平均期限为3.1年，总摊销成本为8013百万美元，未偿还承诺为1115百万美元[198] 资本投入与还款情况 - 截至2022年9月30日的九个月，公司承诺向贷款投入35亿美元资本，其中28亿美元在收盘时已提供资金，还收到15亿美元还款，并为2022年前完成的承诺提供了5亿美元资金[203] 净收入情况 - 2022年和2021年前九个月，公司普通股股东可获得的净收入分别为2.6亿美元（摊薄后每股1.66美元）和1.765亿美元（摊薄后每股1.18美元）[204] 净利息收入变化情况 - 2022年第三季度净利息收入较第二季度增加450万美元，主要因当期平均指数利率上升，美国LIBOR平均上升1.48%、SOFR平均上升1.50%、Daily SONIA平均上升0.66%，EURIBOR平均上升0.49%，同时未偿还债务工具加权平均余额增加1.352亿美元[207][208] 酒店运营净收入情况 - 2022年第三季度酒店运营净收入为110万美元，较第二季度的550万美元减少，主要因酒店运营季节性导致入住率和活动减少[210] 投资实现收益情况 - 2022年第三季度，公司因收购纽约布鲁克林一处多户住宅开发项目的第一抵押贷款相关产权，录得4360万美元投资实现收益[215] CECL拨备情况 - 2022年第三季度，公司特定CECL拨备减少5300万美元，因佛罗里达州迈阿密一笔城市预开发第一抵押贷款的抵押物即将以高于贷款账面价值的价格出售[216] - 2022年第三季度，公司一般CECL拨备较第二季度减少260万美元，原因是投资组合成熟和未出资承诺出售，部分被一笔新贷款发放和更不利的宏观经济前景所抵消[218] 外汇远期合约和外汇翻译综合净影响情况 - 2022年第三季度和第二季度，外汇远期合约和外汇翻译综合净影响分别为3650万美元和2040万美元收益，增加源于估值时间差异和利率下降使衍生品未实现收益增加[219] 利率上限未实现收益情况 - 2022年第三季度和第二季度，利率上限的未实现收益分别为100万美元和340万美元，未实现收益减少因上限临近到期但被当前利率远期曲线部分抵消[221] 贷款组合风险评级与期限情况 - 公司贷款组合加权平均风险评级为3.1，摊余成本为87.31亿美元，加权平均期限为3.0年；次级贷款和其他贷款资产组合加权平均风险评级为3.1，摊余成本为7.18亿美元，加权平均期限为2.0年[199][200] 债务义务与资金安排情况 - 公司当前债务义务包括面值15亿美元的公司债务和54亿美元的资产融资，预计短期内偿还7.65亿美元的有担保债务安排[224] - 截至2022年9月30日，公司有11亿美元的未提供资金的贷款承诺，预计短期内将向现有借款人提供约5.652亿美元资金[224] - 截至2022年9月30日，公司持有3.193亿美元现金和约11亿美元无抵押资产，包括5.178亿美元高级抵押贷款和5.341亿美元夹层贷款[225] 非合并合资企业风险敞口情况 - 公司在两个非合并合资企业中有权益，截至2022年9月30日，商业抵押贷款的最大损失风险敞口为2.272亿美元[227] 各项融资安排未偿还借款情况 - 截至2022年9月30日，公司各项融资安排的未偿还借款总额为6.873369亿美元，2021年12月31日为6.01958亿美元[229] 高级有担保定期贷款未偿还本金余额情况 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司高级有担保定期贷款的未偿还本金余额分别为7.793亿美元和7.853亿美元[232] 高级有担保票据账面价值情况 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司4.625%的2029年到期高级有担保票据的账面价值分别为4.946亿美元和4.941亿美元[233] 可转换高级票据情况 - 2022年第三季度，公司偿还了3.45亿美元2022年到期可转换高级票据本金；截至2022年9月30日，2023年到期可转换高级票据账面价值为2.292亿美元[234] 债务与权益比率情况 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务与权益比率分别为2.8和2.4[236] 可分配收益情况 - 2022年第三季度和前九个月，公司可分配收益分别为9590万美元（每股0.67美元）和1.948亿美元（每股1.36美元），上年同期分别为4920万美元（每股0.35美元）和1.436亿美元（每股1.01美元）[244] 加权平均摊薄股份情况 - 2022年第三季度和前九个月加权平均摊薄股份（GAAP）分别为164,350,132股和169,252,602股，用于可分配收益的加权平均摊薄股份分别为143,162,413股和143,194,755股；2021年9月30日对应数据分别为170,884,172股、170,836,682股、142,350,901股和142,303,411股[248] 投资实现收益与损失及房地产减值情况 - 2022年前九个月公司记录了4360万美元的投资实现收益；2021年前九个月记录了2000万美元的投资实现损失和60万美元的房地产减值[249] 净利润与可分配收益及每股情况 - 2022年第三季度和前九个月归属于普通股股东的净利润分别为179,962千美元和260,015千美元；2021年9月30日对应数据分别为57,266千美元和176,522千美元[253] - 2022年第三季度和前九个月可分配收益分别为95,855千美元和194,847千美元；2021年9月30日对应数据分别为49,210千美元和143,566千美元[253] - 2022年第三季度和前九个月摊薄后每股可分配收益分别为0.67美元和1.36美元；2021年9月30日对应数据分别为0.35美元和1.01美元[253] 股东权益与每股账面价值情况 - 2022年9月30日和2021年12月31日股东权益分别为2,407,685千美元和2,294,626千美元，每股账面价值分别为15.92美元和15.19美元[254] 公司战略与面临风险 - 公司战略重点之一是收购高信用质量资产以降低信用损失和融资成本，但仍面临不同程度信用风险[260] - 公司面临利率风险，会通过构建不同融资协议、使用套期保值工具和利率互换等方式管理风险[261][263] - 公司面临提前还款风险，会在贷款协议中规定提前还款罚金[262] - 商业抵押贷款资产受多种因素影响，具有波动性[263] - 公司面临多种风险，如经济、房地产、行业、疫情、自然灾害等，疫情使市场波动加剧[266] - 公司资产和负债大多对利率敏感，利率对业绩影响远超通胀[267] 利率敏感度与变动影响情况 - 公司浮动利率资产对利率敏感度总计1798411美元，其中GBP为663050美元、USD为698037美元、EUR为390668美元、SEK为46656美元[264] - 利率变动对公司净利息收入的增加额总计11756美元，其中GBP为3315美元、USD为6255美元、EUR为1953美元、SEK为233美元[264] - 利率变动对公司每股净利息的增加额总计0.07美元，其中GBP为0.02美元、USD为0.04美元、EUR为0.01美元[264] - 利率变动对公司净利息收入的减少额总计11756美元，其中GBP为3315美元、USD为6255美元、EUR为1953美元、SEK为233美元[264] - 利率变动对公司每股净利息的减少额总计0.07美元，其中GBP为0.02美元、USD为0.04美元、EUR为0.01美元[264] 公司REIT资格与分配规定 - 公司董事会需按规定向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以维持REIT资格[267] 外汇风险管理情况 - 公司部分贷款和有担保债务以外国货币计价，通过外汇远期合约降低外汇风险[268] 融资期限匹配情况 - 公司会在合适时用证券化融资使融资期限与资产期限匹配[265]

业绩总结 - 2022年第二季度可分配收益为4950万美元，每股稀释后收益为0.35美元[7] - 2022年第二季度净利息收入为5740万美元[11] - 2022年第二季度向普通股股东可分配的净收入为6790万美元，每股稀释后收益为0.44美元[11] - 2022年第二季度总净收入为7601.7万美元，较2021年同期增长1.5%[43] - 2022年第二季度净收入为7095.1万美元，较2021年同期增长3.7%[43] - 2022年第二季度每股基本净收入为0.48美元，较2021年同期增长6.67%[43] - 2022年第二季度每股稀释净收入为0.44美元，较2021年同期增长4.76%[43] - 2022年第二季度分红每股为0.35美元，保持不变[43] - 2022年第二季度的可分配收益为4946.1万美元，较2021年同期增长27.0%[45] 用户数据 - 截至2022年6月30日，总贷款组合为89亿美元，平均无杠杆全收益率为5.1%[11] - 98%的贷款组合为浮动利率贷款[8] - 2022年上半年已承诺31亿美元的贷款，其中23亿美元在交易完成时已融资[11] - 2022年第二季度新抵押贷款承诺为13亿美元，其中11亿美元在交易完成时已融资[9] - 2022年第二季度收到的还款总额为5亿美元，年初至今的还款总额为12亿美元[11] 资产与负债 - 总资产为95.53亿美元，相较于2021年12月的84.17亿美元增长了14.4%[41] - 2022年总负债为7279.6百万美元，较2021年的6122.1百万美元增长18.93%[42] - 2022年股东权益总额为2273.3百万美元，较2021年的2294.6百万美元下降0.92%[42] - 现金及现金等价物为241,619千美元，较2021年12月的343,106千美元下降29.5%[41] 贷款组合 - 酒店贷款组合总额为19.91亿美元，占总贷款组合的22%[19] - 办公室贷款组合总额为18.08亿美元，占总贷款组合的20%[19] - 零售中心贷款组合总额为11.27亿美元，占总贷款组合的13%[19] - 住宅待售贷款组合总额为8.86亿美元，占总贷款组合的10%[19] - 医疗保健贷款组合总额为6.22亿美元，占总贷款组合的7%[19] - 租赁住宅贷款组合总额为5.44亿美元，占总贷款组合的6%[19] - 混合用途贷款组合总额为4.81亿美元，占总贷款组合的5%[19] 其他信息 - 2022年第二季度的外汇翻译损失为8483.8万美元，较2021年同期的收益405.4万美元大幅下降[43] - 外汇风险管理措施使得外币贷款的净权益占总外币账面价值的34%，约为13亿美元[21] - 固定费用覆盖比率为EBITDA与利息支出及优先股股息的比率[12] - 根据Term Loan B协议，公司需维持无担保资产与总平行债务的比例至少为2.50:1[2]

财务数据和关键指标变化 - 2022年上半年公司完成创纪录的31亿美元新贷款发放，实现可分配收益，足以覆盖每股0.35美元的季度股息 [5] - 第二季度可分配收益为4950万美元，即每股0.35美元；GAAP普通股股东净利润为6790万美元，即每股0.48美元，摊薄后净利润为每股0.44美元 [11] - 截至第二季度末，贷款组合总额达89亿美元，较2021年第二季度增长19% [6] - GAAP每股账面价值在扣除一般CECL拨备和折旧前，从第一季度末的15.01美元微升至15.19美元，主要归因于外汇和利率套期保值的未实现净收益 [11] - 截至6月30日，一般CECL拨备因新贷款发放和更不利的宏观经济前景而略有增加，但部分被投资组合成熟的影响所抵消；特定CECL拨备方面，本季度冲回了1000万美元此前为布鲁克林一处多户住宅开发项目贷款计提的拨备，同时为佐治亚州亚特兰大一家酒店的贷款计提了700万美元拨备；本季度末CECL总拨备约占摊余成本基础的2.2%，与上季度和年末相比相对持平 [13][14] - 本季度末债务与股权比率增至3，因投资组合逐渐转向以第一抵押贷款为主 [14] - 本季度末公司总流动性为2.66亿美元，包括现金和现有信贷安排下未提取的信贷额度，以及17亿美元无抵押的贷款资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，98%的投资组合为浮动利率贷款，上一季度基准利率的上升明显有利于公司的净利息收入；40%以上的投资组合为欧洲资产贷款，公司通过当地市场融资和套期保值有效降低了汇率风险 [7] - 还款业务方面，年初至今有11笔贷款（约10亿美元）全额偿还，另有2亿美元部分偿还；第二季度还款中包括一笔较大的纽约市写字楼贷款，使公司写字楼业务敞口降至20% [6][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国和英国市场，截至季度末，87%的美国浮动利率贷款和100%的英国浮动利率贷款超过各自的利率下限；美国和英国利率再分别提高50个基点，将分别带来每股0.04美元和0.03美元的额外净利息收入 [12] - 欧洲市场，欧元兑美元贬值，市场上仍有大量资金在寻找股权投资机会，但人们对未来几年经济走势持更谨慎态度，贷款业务有所收缩，资产需求仍存在，但交易量会下降，交易完成时间会延长 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在部署新资本时会更加谨慎，会综合考虑宏观经济数据、贷款实时数据、借款人情况等因素，在看到经济实现软着陆的切实证据之前，对新业务承保和现有投资组合资产管理持谨慎态度 [25][27] - 公司将继续使用银行市场进行融资，维持选择灵活性，目前不考虑在公开资本市场进行融资 [34][35] - 公司在迈阿密的物业保持充分灵活性，未来三到六个月有望明确其发展方向 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为今年下半年仍能保持良好的盈利状况，有能力用现有资金偿还8月到期的2022年可转换优先票据，无需进行公开资本市场交易 [6] - 从贷款组合来看，酒店业务整体表现良好，除亚特兰大酒店外，其他酒店仍有正现金流并能覆盖债务；写字楼业务方面，新建成的办公空间较受欢迎；待售物业仍有交易达成，但活跃度不如2021年；总体而言，投资组合较为稳定或表现良好 [29][30][32] 其他重要信息 - 布鲁克林富尔顿街多户住宅塔楼（现称The Brook）已开工建设，公司与Witkoff公司合作开发该项目，并已与两家知名房地产贷款机构达成全额协商的建设贷款，预计未来几周内完成 [8] - 五月花酒店运营表现持续改善，公司正积极出售该酒店，潜在投资者反馈积极 [9] - 西57街111号已开始单元交割，未来几个月预计有更多已签约单元完成交割，近期外国买家回归市场，客流量增加，市场对该建筑兴趣浓厚，公司预计秋季销售活动将随着营销活动和配套设施的完善而加快 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司当前的流动性状况如何，即将到期的可转换债券对流动性平衡和未来贷款增长有何影响？ - 即使偿还可转换债券，公司预计第三季度末仍将拥有数亿美元的流动性；流动性的使用将取决于市场机会和对全年预期还款情况的判断；若情况如预期发展，公司将有足够的可部署流动性，在有杠杆支持的情况下，可支持7.5亿至10亿美元的业务部署 [18] - 实现季度末数亿美元流动性的方式包括布鲁克林开发项目的建设贷款，这将使公司收回此前投入的部分资金，以及其他一些大型交易的融资完成后将增加的流动性 [21] 问题2: 对于公司投资组合中的商业房地产，特别是过渡性贷款市场，固定收益市场中哪个基准最重要，10年期国债收益率下降是否意味着商业房地产最终资本化率将实现软着陆？ - 公司更关注宏观数据，而非仅关注利率变动；会综合考虑贷款实时数据、借款人情况、阿波罗房地产股权业务数据以及宏观经济数据等，来判断经济走向和部署新资本；在看到经济实现软着陆的切实证据之前，对新业务承保和现有投资组合资产管理持谨慎态度 [25][27] 问题3: 从贷款组合和其他方面跟踪的数据来看，是否有迹象表明经济将实现软着陆或硬着陆，公司对投资组合的信用前景有何看法，除了关注名单上的资产外，是否还有其他需要关注的领域？ - 酒店业务整体表现良好，除亚特兰大酒店外，其他酒店仍有正现金流并能覆盖债务；写字楼业务方面，新建成的办公空间较受欢迎；待售物业仍有交易达成，但活跃度不如2021年；总体而言，投资组合较为稳定或表现良好，关注名单上的资产是公司目前关注的重点 [29][30][32] 问题4: 从无抵押资产借款的预计利率是多少，如果利差继续收窄，公司是否会考虑发行债券？ - 回购市场对借款人的有利程度有所下降，借款成本有所上升，但公司仍能以较高的基准加1% - 2%的利率借款；目前继续使用银行市场融资并保持选择灵活性仍是更具成本效益的方式，公司目前不考虑在公开资本市场进行融资 [33][35] 问题5: 考虑到欧元兑美元贬值，欧洲商业房地产需求对资本流动的敏感度如何？ - 欧洲市场上仍有大量资金在寻找股权投资机会，但人们对未来几年经济走势持更谨慎态度，贷款业务有所收缩，资产需求仍存在，但交易量会下降，交易完成时间会延长 [38] 问题6: 公司预计下半年的还款情况与上半年12亿美元的还款额相比如何？ - 如果情况按计划发展，公司预计下半年净股权基础上可能还有数亿美元的还款，即总还款额约4亿 - 5亿美元；第三季度预计还款情况较为确定，随着时间推移，不确定性会增加，但市场总体仍在正常运转；预计下半年还款额与预期相差不大，还款资金将为公司提供数亿美元的可部署资金 [42][44] 问题7: 在前端承保时，公司对资金成本的敏感性压力测试是怎样的，对借款人获取利率上限或互换合约有何要求？ - 公司要求借款人100%进行利率套期保值，通常要求在初始借款期进行套期保值，任何展期都需要延长套期保值工具；在考虑资金成本时，公司会使用上限成本和远期曲线来确保交易在初始阶段能够覆盖债务偿还 [46] 问题8: 考虑到Citadel将总部迁至迈阿密，公司在迈阿密的物业未来三到五年内是否会受到积极影响？ - 迈阿密是疫情后的赢家，人口结构变化、税收政策和远程工作等因素都对其有利，Citadel的迁入更是锦上添花；公司在迈阿密的物业保持充分灵活性，可能发展为精品写字楼或其他用途；目前与该物业相关的沟通越来越积极，未来三到六个月有望明确其发展方向，公司预计在接下来的两次财报电话会议之间会对迈阿密物业的发展路径给出相关评论 [49][50][53]

公司业务性质与管理资产情况 - 公司选择按房地产投资信托（REIT）进行美国联邦所得税纳税，主要从事商业房地产相关债务投资[186] - 截至2022年3月31日，公司外部管理方阿波罗管理的资产约为5128亿美元[186] 疫情对公司的影响 - 2020年第一季度全球爆发新冠疫情，对公司资产价值、业务、财务状况等产生不利影响[187][188] 公司会计政策与方法 - 公司对取得的房地产资产按公允价值入账，并按季度进行减值评估[190][191] - 公司采用加权平均剩余期限（WARM）方法计算大部分贷款的一般预期信用损失（CECL）准备金[194] - 公司基于1998年至2022年第二季度的CMBS数据库得出年度历史损失率[195] - 公司对年度历史损失率的调整基于对未来一年宏观经济环境的展望[196] - 当借款人或发起人出现财务困难时，公司会评估特定CECL准备金[198] - 特定CECL准备金计算中抵押品的公允价值通过折现现金流、市场法或直接资本化法确定[199] - 所有非美元计价的资产和负债在报告日按现行汇率换算为美元[201] 贷款资产数据 - 截至2022年6月30日，商业抵押贷款净额为8176149千美元，加权平均票面利率4.5%，加权平均综合收益率4.9%[202] - 截至2022年6月30日，次级贷款和其他贷款资产净额为753711千美元，加权平均票面利率6.8%，加权平均综合收益率7.2%[202] - 截至2022年6月30日，待售次级贷款为7500千美元，加权平均票面利率11.0%，加权平均综合收益率11.7%[202] - 截至2022年6月30日，贷款组合总计8937360千美元，加权平均票面利率4.7%，加权平均综合收益率5.1%[202] - 2019年10月发放的西班牙酒店商业抵押贷款摊销成本为318百万美元，未使用承诺金额为38百万美元[204] - 2022年3月发放的纽约曼哈顿写字楼商业抵押贷款摊销成本为209百万美元，未使用承诺金额为56百万美元[204] - 2022年4月发放的英国零售中心商业抵押贷款摊销成本为454百万美元，未使用承诺金额为37百万美元[206] - 2022年3月发放的美国马萨诸塞州医疗保健商业抵押贷款摊销成本为374百万美元[206] - 2021年12月发放的英国出租型住宅商业抵押贷款摊销成本为213百万美元，未使用承诺金额为16百万美元[206] - 商业抵押贷款小计加权平均期限为3.2年[206] - 公司加权平均次级贷款和其他贷款资产风险评级为3.1，摊余成本为7.53亿美元，加权平均期限为0.8年；待售次级贷款风险评级为3.0，摊余成本为800万美元，加权平均期限为2.2年；贷款组合整体风险评级为3.1，摊余成本为89.37亿美元，未使用承诺为17.12亿美元，加权平均期限为3.1年[207][209] 公司资产与债务余额情况 - 截至2022年6月30日的六个月，公司平均资产和债务余额分别为78.15239亿美元和47.6091亿美元，其中次级贷款和其他贷款资产净额为7.96836亿美元，待售次级贷款为750000美元[210] 公司资金投入与还款情况 - 2022年上半年，公司承诺向贷款项目投入31亿美元资金，其中23亿美元在交易完成时已到位，同时收到12亿美元还款，并为2022年前完成的承诺项目提供了3亿美元资金[212] 公司净利润情况 - 2022年和2021年上半年，公司归属于普通股股东的净利润分别为8010万美元（摊薄后每股0.55美元）和1.193亿美元（摊薄后每股0.79美元）[213] 公司收入与收益变化情况 - 2022年第二季度净利息收入较第一季度增加220万美元，主要因贷款和其他贷款资产加权平均未偿本金增加11亿美元，平均指数利率上升（美国LIBOR升0.77%、Daily SONIA升0.49%），但部分被商业抵押贷款转为非应计状态和债务利息费用增加（指数利率上升和未偿债务加权平均余额增加9亿美元）所抵消[216][217] - 酒店运营在2022年第二季度实现净收入550万美元，而第一季度净亏损130万美元，主要因地区从疫情中恢复使酒店入住率提高，且3月1日后该物业转为待售不再计提折旧[216][219] - 2022年第二季度，公司特定CECL拨备净减少300万美元，主要因纽约布鲁克林多户住宅开发贷款拨备转回1000万美元，部分被佐治亚州亚特兰大酒店贷款新增700万美元拨备抵消[223] - 2022年第二季度，公司一般CECL拨备净增加210万美元，因新贷款发放和宏观经济前景更不利，部分被投资组合成熟度提高抵消[225] - 2022年第二季度和第一季度，外汇和衍生品工具综合净影响分别为盈利2040万美元和亏损980万美元，主要因外汇远期合约估值与外汇折算计算的时间差异及利率下降使衍生品未实现收益增加[226][227] - 2022年第二季度和第一季度，利率上限合约未实现收益分别为340万美元和630万美元，因当前利率远期曲线及合约临近到期[228] 公司债务与资金安排情况 - 公司当前债务义务包括面值19亿美元的公司债务和52亿美元的资产融资，预计短期内偿还7.25亿美元的有担保债务安排[231] - 截至2022年6月30日，公司有17亿美元的未提供资金的贷款承诺，预计短期内约9.308亿美元将提供给现有借款人[231] - 截至2022年6月30日，公司持有2.416亿美元现金和17亿美元无抵押资产，包括9.49亿美元的高级抵押贷款和7.651亿美元的夹层贷款[232] 公司合资企业风险敞口情况 - 公司在两个非合并合资企业中有权益，截至2022年6月30日，商业抵押贷款的最大损失风险敞口为2.272亿美元[234] 公司融资与贷款余额变化情况 - 截至2022年6月30日，公司各项融资安排未偿还借款总额为7.050111亿美元，2021年12月31日为6.01958亿美元[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司高级担保定期贷款未偿还本金余额分别为7.813亿美元和7.853亿美元[237][240] 公司债务与权益比率情况 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务与权益比率分别为3.0和2.4[244] 公司优先股情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司有6770393股B - 1系列优先股流通，股息率为每年7.25% [247] 公司股息宣布情况 - 2022年6月30日，公司普通股每股宣布股息为0.35美元，B - 1系列优先股每股宣布股息为0.45美元[249] 公司可分配收益情况 - 2022年第二季度和上半年，公司可分配收益分别为4950万美元（每股0.35美元）和9900万美元（每股0.69美元），上年同期分别为3880万美元（每股0.27美元）和9440万美元（每股0.66美元）[251] 摊薄后每股可分配收益相关计算数据 - 计算摊薄后每股可分配收益时，加权平均已发行在外稀释股份数从GAAP下调整，排除可转换票据潜在转换发行的股份，不同时期数据为：2022年Q2为171,698,185股，2021年6月30日为170,832,186股，2022年上半年为169,006,042股，2021年6月30日为170,812,544股[254][255] - 可分配收益计算中，潜在可转换票据转换发行股份数各时期均为28,533,271股，2022年上半年未归属受限股票单位为2,738,424股[255] - 不同时期摊薄后用于计算可分配收益的股份数为：2022年Q2为143,164,914股，2021年6月30日为142,298,915股，2022年上半年为143,211,195股，2021年6月30日为142,279,273股[255] 公司历史损失记录情况 - 2021年Q2和上半年，公司记录2000万美元投资实现损失，2021年上半年记录60万美元持有待售房地产减值损失[256] 不同时期多项收益与每股收益数据 - 不同时期普通股股东可获得的净利润为：2022年Q2为67,883千美元，2021年6月30日为64,306千美元，2022年上半年为80,053千美元，2021年6月30日为119,256千美元[260] - 不同时期可分配收益（扣除房地产和投资实现损失及减值前）为：2022年Q2为49,461千美元，2021年6月30日为58,779千美元，2022年上半年为98,992千美元，2021年6月30日为114,906千美元[260] - 不同时期可分配收益为：2022年Q2为49,461千美元，2021年6月30日为38,779千美元，2022年上半年为98,992千美元，2021年6月30日为94,356千美元[260] - 不同时期摊薄后每股可分配收益（扣除房地产和投资实现损失及减值前）为：2022年Q2为0.35美元，2021年6月30日为0.41美元，2022年上半年为0.69美元，2021年6月30日为0.81美元[260] - 不同时期摊薄后每股普通股可分配收益为：2022年Q2为0.35美元，2021年6月30日为0.27美元，2022年上半年为0.69美元，2021年6月30日为0.66美元[260] 公司每股账面价值情况 - 2022年6月30日和2021年12月31日每股账面价值分别为14.97美元和15.19美元[261] 公司利率与收入敏感度情况 - 公司浮动利率资产对利率敏感度总计2130731美元，其中GBP为810778美元、USD为799851美元、EUR为469497美元、SEK为50605美元[271] - 公司净利息收入增加总计11844美元，其中GBP为4202美元、USD为5957美元、EUR为1432美元、SEK为253美元[271] - 公司净利息（每股）增加总计0.08美元，其中GBP为0.03美元、USD为0.04美元、EUR为0.01美元[271] - 公司净利息收入减少总计7676美元，其中GBP为4399美元、USD为3024美元、SEK为253美元[271] - 公司净利息（每股）减少总计0.05美元，其中GBP为0.03美元、USD为0.02美元[271] 公司REIT资格相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）分配给股东以维持REIT资格[273] 公司面临的风险情况 - 公司部分贷款和有担保债务安排以外币计价，面临汇率波动风险，通过外汇远期合约对冲[274] - 公司面临多种风险，包括经济、房地产、行业、疫情、自然灾害等因素，COVID - 19加剧市场波动[272] - 公司资产和负债大多对利率敏感，利率对业绩影响远超通胀[273] - 公司部分浮动利率贷款受指数下限限制[271]

业绩总结 - 2022年第一季度可分配收益为4950万美元，每股稀释后收益为0.35美元[7] - 2022年第一季度净利息收入为5510万美元[11] - 2022年第一季度净收入为15,238千美元，较2021年同期的58,335千美元下降了74.9%[44] - 2022年第一季度普通股东可得净收入为12,170千美元，较2021年同期的54,950千美元下降了77.9%[44] - 2022年第一季度基本每股净收益为0.08美元，较2021年同期的0.39美元下降了79.5%[44] - 2022年第一季度分配收益为49,531千美元，较2021年同期的56,127千美元下降了11.5%[45] 贷款组合与财务数据 - 总贷款组合为84亿美元，平均无杠杆全收益率为5.0%[11] - 贷款组合中91%为第一抵押贷款，98%为浮动利率贷款[11] - 2022年第一季度共收到7亿美元的还款[11] - 截至2022年3月31日，商业抵押贷款净额为7,586,554千美元，较2021年12月31日的7,012,312千美元增长了8.2%[42] - 截至2022年3月31日，总资产为8,817,018千美元，较2021年12月31日的8,416,695千美元增长了4.8%[42] - 截至2022年3月31日，总负债为6,566,000千美元，较2021年12月31日的6,122,069千美元增长了7.3%[43] 贷款细分与市场表现 - 办公物业贷款组合中，纽约市的贷款占726百万美元（9%），总计1981百万美元（24%）[19] - 酒店物业贷款组合中，英国的贷款为175百万美元（2%），总计1949百万美元（23%）[19] - 住宅待售贷款组合中，总计897百万美元（11%），其中纽约市为774百万美元（9%）[19] - 医疗零售中心贷款组合中，总计638百万美元（8%），其中英国为404百万美元（5%）[19] - 住宅出租贷款组合中，总计471百万美元（6%），其中英国为230百万美元（3%）[19] - 工业物业贷款组合中，总计365百万美元（4%），其中其他欧洲为333百万美元（4%）[19] 未来展望与策略 - 新抵押贷款承诺总额为18亿美元，其中12亿美元在交易时已融资[9] - 2022年第一季度宣布每股普通股股息为0.35美元，股息收益率为10.5%[11] - 未来资金日期和金额基于管理层的估计，可能会影响公司的运营结果[19] - 假设所有延展选项均被行使，未来的资金流入将受到市场条件的影响[17] 负面信息 - 2022年第一季度，次级贷款及其他贷款资产的利息收入为15,835千美元，较2021年同期的31,459千美元下降了50%[44] - 2022年第一季度，净利息收入为55,141千美元，较2021年同期的71,151千美元下降了22.5%[44]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司新投入18亿美元用于新商业房地产贷款交易，季度末贷款组合总额达84亿美元，同比增长22% [6] - 第一季度可分配收益覆盖了每股0.35美元的普通股股息，公司预计凭借第一季度的强劲部署和活跃的业务管道，全年可分配收益都能覆盖股息 [6] - 公司对111 West 57th Street的次级B夹层贷款计提了3000万美元的准备金 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，第一季度新投入18亿美元用于新商业房地产贷款交易，第二季度截至目前已完成5.3亿美元的贷款交易，预计第二季度贷款成交总额约为10亿美元 [6][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 新投资和融资的交易数量仍较为活跃，但增速较去年有所放缓 [7] - 第一季度交易总额增长56%，主要由平均交易价格上涨推动，单位交易量仅增长4%，CMBS交易量在过去两个月保持稳定 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极寻找投资机会，同时在承保过程中保持谨慎，充分考虑经济不确定性、市场波动及其对承保的影响 [9] - 公司将继续专注于主动资产管理，积极推动资产的销售和处置 [11][12] - 行业竞争方面，欧洲市场相对美国市场竞争没那么激烈，但欧洲经济面临一定挑战，公司在进行承保决策时会更加关注经济不确定性 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前资本市场的波动导致CMBS利差扩大和CRE、CLO市场放缓，但这也可能为公司创造有吸引力的风险调整后投资机会 [9] - 公司认为市场目前仍然健康，但节奏有所放缓，借贷双方仍有交易意愿，市场正在向更加平衡的方向发展 [35][36][37] - 对于利率上升，公司认为目前尚未对业务计划和交易流量产生重大影响，但会持续关注其对经济和房地产市场的影响 [39][40][41] 其他重要信息 - 公司欢迎Anastasia担任新的首席财务官，她将为公司的未来发展做出重要贡献 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 111 West 57th Street贷款未来几周和几个月的发展情况如何？ - 公司预计将继续持有该贷款，贷款的资本结构将进行调整，预计几周内完成融资重组，使项目能够完成建设并开展销售活动 [15] 问题2: 111 West 57th Street项目的销售活动有何进展？ - 项目建设进展顺利，特别是配套设施建设取得重要进展；部分已预订的单元开始交付，这对销售产生了积极影响；人流量同比有所增加，主要是国内客户，随着疫情好转，预计外国客户也会增加；最近几周有客户对单元表现出浓厚兴趣，预计将签订合同，且价格与公司的承销预期相符 [17][18][19] 问题3: 公司在项目承保时如何考虑利率因素？是否会要求借款人使用利率互换或上限期权来保护风险？ - 公司在大多数交易中会要求借款人购买价外上限期权，以应对利率过度波动的风险；公司会对利率变动进行压力测试，不仅考虑利率对利息支出的影响，还会考虑利率变动与资本化率、退出价值等因素的相互作用；公司会根据不同的利率情景制定退出策略，并确保项目有足够的资金应对资本市场的波动 [22][23] 问题4: 公司如何看待Witkoff公司？布鲁克林项目的建设时间表是怎样的？ - Witkoff在房地产建设领域声誉良好，成功完成了多个高端项目，是公司的重要客户之一，公司对其作为开发合作伙伴充满信心；项目预计需要约两年时间完成建设，目前WD正在为项目进行建设融资，初步反馈积极，与Witkoff合作是一个不错的策略 [26][27] 问题5: 公司在利率变动时的利率敏感性如何？成为完全资产敏感型的利率水平是多少？ - 公司提供了一份补充图表，展示了从50个基点到200个基点的利率变动对公司的影响；在美国，当利率变动超过约1%时，公司与利率呈正相关；在欧洲，利率变动50个基点时，公司就开始与利率呈正相关 [30] 问题6: 当公司与利率呈正相关时，ROE的贝塔系数是否约为0.6？ - 大致正确，公司目前的融资杠杆率为2倍，部分贷款的贷款价值比（LTV）为60%或70% [32] 问题7: 目前市场的交易活动情况如何？ - 市场仍然健康，但与2020年末至2021年的情况相比，节奏有所放缓；第一季度的交易数据部分是由于完成了上一年末的业务；市场上仍有很多交易机会，但达成交易的时间变长，贷款人更加谨慎；证券化市场有所放缓，但整体市场仍有借款人、股权资本和贷款人参与，处于相对平衡的状态 [35][36][37] 问题8: 债务成本在借款人业务计划中的重要性如何？美联储进一步加息是否会显著减少交易流量？ - 借款人的目标股权回报率与杠杆成本之间仍有较大空间，目前债务成本的适度上升仍在借款人的承受范围内；债务成本对业务计划和交易流量的影响尚未达到显著水平，但借款人会关注利率上升对经济、租赁、销售和最终退出价值的影响 [39][40][41] 问题9: 公司如何看待纽约市房地产市场的健康状况和前景？ - 纽约市房地产市场情况复杂，不同资产类别表现不同；在写字楼市场，新建、翻新的优质写字楼需求旺盛，租金水平超过承销预期，而老旧的B级和C级写字楼则缺乏吸引力；公寓市场在过去15 - 18个月表现强劲，目前尚未出现放缓迹象；酒店市场在1月和2月受到Omicron疫情的影响，但3月和4月有所回升，春季的预订情况良好，旅游业和酒店业有望朝着积极的方向发展 [43][44][45] 问题10: 自上次会议以来，欧洲贷款环境是否有所改善？公司在欧洲有哪些方面更加谨慎？ - 从贷款人的角度来看，欧洲仍然是一个有吸引力的市场，公司在欧洲的团队表现出色，建立了良好的市场地位和客户关系；然而，欧洲经济面临一定挑战，相比美国，欧洲陷入衰退的风险略高，公司在进行承保决策时会更加关注经济不确定性 [47][48] 问题11: 如果市场持续波动，公司希望保持多大的现金头寸？英国零售贷款的关键指标（如票面利率和融资方式）是什么？ - 公司更关注流动性而非现金，通常会保持数亿美元的现金，同时公司账面上有16亿美元的无抵押资产，可用于应对流动性需求；英国零售贷款涉及两个一流的奥特莱斯中心，贷款价值比约为60%，债务收益率为低两位数，贷款利率为浮动利率加300 - 400个基点，公司通过杠杆实现低两位数的股本回报率 [50]