公司业务性质与管理资产情况 - 公司选择按房地产投资信托（REIT）进行美国联邦所得税纳税，主要从事商业房地产相关债务投资[186] - 截至2022年3月31日，公司外部管理方阿波罗管理的资产约为5128亿美元[186] 疫情对公司的影响 - 2020年第一季度全球爆发新冠疫情，对公司资产价值、业务、财务状况等产生不利影响[187][188] 公司会计政策与方法 - 公司对取得的房地产资产按公允价值入账，并按季度进行减值评估[190][191] - 公司采用加权平均剩余期限（WARM）方法计算大部分贷款的一般预期信用损失（CECL）准备金[194] - 公司基于1998年至2022年第二季度的CMBS数据库得出年度历史损失率[195] - 公司对年度历史损失率的调整基于对未来一年宏观经济环境的展望[196] - 当借款人或发起人出现财务困难时，公司会评估特定CECL准备金[198] - 特定CECL准备金计算中抵押品的公允价值通过折现现金流、市场法或直接资本化法确定[199] - 所有非美元计价的资产和负债在报告日按现行汇率换算为美元[201] 贷款资产数据 - 截至2022年6月30日，商业抵押贷款净额为8176149千美元，加权平均票面利率4.5%，加权平均综合收益率4.9%[202] - 截至2022年6月30日，次级贷款和其他贷款资产净额为753711千美元，加权平均票面利率6.8%，加权平均综合收益率7.2%[202] - 截至2022年6月30日，待售次级贷款为7500千美元，加权平均票面利率11.0%，加权平均综合收益率11.7%[202] - 截至2022年6月30日，贷款组合总计8937360千美元，加权平均票面利率4.7%，加权平均综合收益率5.1%[202] - 2019年10月发放的西班牙酒店商业抵押贷款摊销成本为318百万美元，未使用承诺金额为38百万美元[204] - 2022年3月发放的纽约曼哈顿写字楼商业抵押贷款摊销成本为209百万美元，未使用承诺金额为56百万美元[204] - 2022年4月发放的英国零售中心商业抵押贷款摊销成本为454百万美元，未使用承诺金额为37百万美元[206] - 2022年3月发放的美国马萨诸塞州医疗保健商业抵押贷款摊销成本为374百万美元[206] - 2021年12月发放的英国出租型住宅商业抵押贷款摊销成本为213百万美元，未使用承诺金额为16百万美元[206] - 商业抵押贷款小计加权平均期限为3.2年[206] - 公司加权平均次级贷款和其他贷款资产风险评级为3.1，摊余成本为7.53亿美元，加权平均期限为0.8年；待售次级贷款风险评级为3.0，摊余成本为800万美元，加权平均期限为2.2年；贷款组合整体风险评级为3.1，摊余成本为89.37亿美元，未使用承诺为17.12亿美元，加权平均期限为3.1年[207][209] 公司资产与债务余额情况 - 截至2022年6月30日的六个月，公司平均资产和债务余额分别为78.15239亿美元和47.6091亿美元，其中次级贷款和其他贷款资产净额为7.96836亿美元，待售次级贷款为750000美元[210] 公司资金投入与还款情况 - 2022年上半年，公司承诺向贷款项目投入31亿美元资金，其中23亿美元在交易完成时已到位，同时收到12亿美元还款，并为2022年前完成的承诺项目提供了3亿美元资金[212] 公司净利润情况 - 2022年和2021年上半年，公司归属于普通股股东的净利润分别为8010万美元（摊薄后每股0.55美元）和1.193亿美元（摊薄后每股0.79美元）[213] 公司收入与收益变化情况 - 2022年第二季度净利息收入较第一季度增加220万美元，主要因贷款和其他贷款资产加权平均未偿本金增加11亿美元，平均指数利率上升（美国LIBOR升0.77%、Daily SONIA升0.49%），但部分被商业抵押贷款转为非应计状态和债务利息费用增加（指数利率上升和未偿债务加权平均余额增加9亿美元）所抵消[216][217] - 酒店运营在2022年第二季度实现净收入550万美元，而第一季度净亏损130万美元，主要因地区从疫情中恢复使酒店入住率提高，且3月1日后该物业转为待售不再计提折旧[216][219] - 2022年第二季度，公司特定CECL拨备净减少300万美元，主要因纽约布鲁克林多户住宅开发贷款拨备转回1000万美元，部分被佐治亚州亚特兰大酒店贷款新增700万美元拨备抵消[223] - 2022年第二季度，公司一般CECL拨备净增加210万美元，因新贷款发放和宏观经济前景更不利，部分被投资组合成熟度提高抵消[225] - 2022年第二季度和第一季度，外汇和衍生品工具综合净影响分别为盈利2040万美元和亏损980万美元，主要因外汇远期合约估值与外汇折算计算的时间差异及利率下降使衍生品未实现收益增加[226][227] - 2022年第二季度和第一季度，利率上限合约未实现收益分别为340万美元和630万美元，因当前利率远期曲线及合约临近到期[228] 公司债务与资金安排情况 - 公司当前债务义务包括面值19亿美元的公司债务和52亿美元的资产融资，预计短期内偿还7.25亿美元的有担保债务安排[231] - 截至2022年6月30日，公司有17亿美元的未提供资金的贷款承诺，预计短期内约9.308亿美元将提供给现有借款人[231] - 截至2022年6月30日，公司持有2.416亿美元现金和17亿美元无抵押资产，包括9.49亿美元的高级抵押贷款和7.651亿美元的夹层贷款[232] 公司合资企业风险敞口情况 - 公司在两个非合并合资企业中有权益，截至2022年6月30日，商业抵押贷款的最大损失风险敞口为2.272亿美元[234] 公司融资与贷款余额变化情况 - 截至2022年6月30日，公司各项融资安排未偿还借款总额为7.050111亿美元，2021年12月31日为6.01958亿美元[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司高级担保定期贷款未偿还本金余额分别为7.813亿美元和7.853亿美元[237][240] 公司债务与权益比率情况 - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务与权益比率分别为3.0和2.4[244] 公司优先股情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司有6770393股B - 1系列优先股流通，股息率为每年7.25% [247] 公司股息宣布情况 - 2022年6月30日，公司普通股每股宣布股息为0.35美元，B - 1系列优先股每股宣布股息为0.45美元[249] 公司可分配收益情况 - 2022年第二季度和上半年，公司可分配收益分别为4950万美元（每股0.35美元）和9900万美元（每股0.69美元），上年同期分别为3880万美元（每股0.27美元）和9440万美元（每股0.66美元）[251] 摊薄后每股可分配收益相关计算数据 - 计算摊薄后每股可分配收益时，加权平均已发行在外稀释股份数从GAAP下调整，排除可转换票据潜在转换发行的股份，不同时期数据为：2022年Q2为171,698,185股，2021年6月30日为170,832,186股，2022年上半年为169,006,042股，2021年6月30日为170,812,544股[254][255] - 可分配收益计算中，潜在可转换票据转换发行股份数各时期均为28,533,271股，2022年上半年未归属受限股票单位为2,738,424股[255] - 不同时期摊薄后用于计算可分配收益的股份数为：2022年Q2为143,164,914股，2021年6月30日为142,298,915股，2022年上半年为143,211,195股，2021年6月30日为142,279,273股[255] 公司历史损失记录情况 - 2021年Q2和上半年，公司记录2000万美元投资实现损失，2021年上半年记录60万美元持有待售房地产减值损失[256] 不同时期多项收益与每股收益数据 - 不同时期普通股股东可获得的净利润为：2022年Q2为67,883千美元，2021年6月30日为64,306千美元，2022年上半年为80,053千美元，2021年6月30日为119,256千美元[260] - 不同时期可分配收益（扣除房地产和投资实现损失及减值前）为：2022年Q2为49,461千美元，2021年6月30日为58,779千美元，2022年上半年为98,992千美元，2021年6月30日为114,906千美元[260] - 不同时期可分配收益为：2022年Q2为49,461千美元，2021年6月30日为38,779千美元，2022年上半年为98,992千美元，2021年6月30日为94,356千美元[260] - 不同时期摊薄后每股可分配收益（扣除房地产和投资实现损失及减值前）为：2022年Q2为0.35美元，2021年6月30日为0.41美元，2022年上半年为0.69美元，2021年6月30日为0.81美元[260] - 不同时期摊薄后每股普通股可分配收益为：2022年Q2为0.35美元，2021年6月30日为0.27美元，2022年上半年为0.69美元，2021年6月30日为0.66美元[260] 公司每股账面价值情况 - 2022年6月30日和2021年12月31日每股账面价值分别为14.97美元和15.19美元[261] 公司利率与收入敏感度情况 - 公司浮动利率资产对利率敏感度总计2130731美元，其中GBP为810778美元、USD为799851美元、EUR为469497美元、SEK为50605美元[271] - 公司净利息收入增加总计11844美元，其中GBP为4202美元、USD为5957美元、EUR为1432美元、SEK为253美元[271] - 公司净利息（每股）增加总计0.08美元，其中GBP为0.03美元、USD为0.04美元、EUR为0.01美元[271] - 公司净利息收入减少总计7676美元，其中GBP为4399美元、USD为3024美元、SEK为253美元[271] - 公司净利息（每股）减少总计0.05美元，其中GBP为0.03美元、USD为0.02美元[271] 公司REIT资格相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）分配给股东以维持REIT资格[273] 公司面临的风险情况 - 公司部分贷款和有担保债务安排以外币计价，面临汇率波动风险，通过外汇远期合约对冲[274] - 公司面临多种风险，包括经济、房地产、行业、疫情、自然灾害等因素，COVID - 19加剧市场波动[272] - 公司资产和负债大多对利率敏感，利率对业绩影响远超通胀[273] - 公司部分浮动利率贷款受指数下限限制[271]

业绩总结 - 2022年第一季度可分配收益为4950万美元，每股稀释后收益为0.35美元[7] - 2022年第一季度净利息收入为5510万美元[11] - 2022年第一季度净收入为15,238千美元，较2021年同期的58,335千美元下降了74.9%[44] - 2022年第一季度普通股东可得净收入为12,170千美元，较2021年同期的54,950千美元下降了77.9%[44] - 2022年第一季度基本每股净收益为0.08美元，较2021年同期的0.39美元下降了79.5%[44] - 2022年第一季度分配收益为49,531千美元，较2021年同期的56,127千美元下降了11.5%[45] 贷款组合与财务数据 - 总贷款组合为84亿美元，平均无杠杆全收益率为5.0%[11] - 贷款组合中91%为第一抵押贷款，98%为浮动利率贷款[11] - 2022年第一季度共收到7亿美元的还款[11] - 截至2022年3月31日，商业抵押贷款净额为7,586,554千美元，较2021年12月31日的7,012,312千美元增长了8.2%[42] - 截至2022年3月31日，总资产为8,817,018千美元，较2021年12月31日的8,416,695千美元增长了4.8%[42] - 截至2022年3月31日，总负债为6,566,000千美元，较2021年12月31日的6,122,069千美元增长了7.3%[43] 贷款细分与市场表现 - 办公物业贷款组合中，纽约市的贷款占726百万美元（9%），总计1981百万美元（24%）[19] - 酒店物业贷款组合中，英国的贷款为175百万美元（2%），总计1949百万美元（23%）[19] - 住宅待售贷款组合中，总计897百万美元（11%），其中纽约市为774百万美元（9%）[19] - 医疗零售中心贷款组合中，总计638百万美元（8%），其中英国为404百万美元（5%）[19] - 住宅出租贷款组合中，总计471百万美元（6%），其中英国为230百万美元（3%）[19] - 工业物业贷款组合中，总计365百万美元（4%），其中其他欧洲为333百万美元（4%）[19] 未来展望与策略 - 新抵押贷款承诺总额为18亿美元，其中12亿美元在交易时已融资[9] - 2022年第一季度宣布每股普通股股息为0.35美元，股息收益率为10.5%[11] - 未来资金日期和金额基于管理层的估计，可能会影响公司的运营结果[19] - 假设所有延展选项均被行使，未来的资金流入将受到市场条件的影响[17] 负面信息 - 2022年第一季度，次级贷款及其他贷款资产的利息收入为15,835千美元，较2021年同期的31,459千美元下降了50%[44] - 2022年第一季度，净利息收入为55,141千美元，较2021年同期的71,151千美元下降了22.5%[44]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司新投入18亿美元用于新商业房地产贷款交易，季度末贷款组合总额达84亿美元，同比增长22% [6] - 第一季度可分配收益覆盖了每股0.35美元的普通股股息，公司预计凭借第一季度的强劲部署和活跃的业务管道，全年可分配收益都能覆盖股息 [6] - 公司对111 West 57th Street的次级B夹层贷款计提了3000万美元的准备金 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，第一季度新投入18亿美元用于新商业房地产贷款交易，第二季度截至目前已完成5.3亿美元的贷款交易，预计第二季度贷款成交总额约为10亿美元 [6][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 新投资和融资的交易数量仍较为活跃，但增速较去年有所放缓 [7] - 第一季度交易总额增长56%，主要由平均交易价格上涨推动，单位交易量仅增长4%，CMBS交易量在过去两个月保持稳定 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极寻找投资机会，同时在承保过程中保持谨慎，充分考虑经济不确定性、市场波动及其对承保的影响 [9] - 公司将继续专注于主动资产管理，积极推动资产的销售和处置 [11][12] - 行业竞争方面，欧洲市场相对美国市场竞争没那么激烈，但欧洲经济面临一定挑战，公司在进行承保决策时会更加关注经济不确定性 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前资本市场的波动导致CMBS利差扩大和CRE、CLO市场放缓，但这也可能为公司创造有吸引力的风险调整后投资机会 [9] - 公司认为市场目前仍然健康，但节奏有所放缓，借贷双方仍有交易意愿，市场正在向更加平衡的方向发展 [35][36][37] - 对于利率上升，公司认为目前尚未对业务计划和交易流量产生重大影响，但会持续关注其对经济和房地产市场的影响 [39][40][41] 其他重要信息 - 公司欢迎Anastasia担任新的首席财务官，她将为公司的未来发展做出重要贡献 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 111 West 57th Street贷款未来几周和几个月的发展情况如何？ - 公司预计将继续持有该贷款，贷款的资本结构将进行调整，预计几周内完成融资重组，使项目能够完成建设并开展销售活动 [15] 问题2: 111 West 57th Street项目的销售活动有何进展？ - 项目建设进展顺利，特别是配套设施建设取得重要进展；部分已预订的单元开始交付，这对销售产生了积极影响；人流量同比有所增加，主要是国内客户，随着疫情好转，预计外国客户也会增加；最近几周有客户对单元表现出浓厚兴趣，预计将签订合同，且价格与公司的承销预期相符 [17][18][19] 问题3: 公司在项目承保时如何考虑利率因素？是否会要求借款人使用利率互换或上限期权来保护风险？ - 公司在大多数交易中会要求借款人购买价外上限期权，以应对利率过度波动的风险；公司会对利率变动进行压力测试，不仅考虑利率对利息支出的影响，还会考虑利率变动与资本化率、退出价值等因素的相互作用；公司会根据不同的利率情景制定退出策略，并确保项目有足够的资金应对资本市场的波动 [22][23] 问题4: 公司如何看待Witkoff公司？布鲁克林项目的建设时间表是怎样的？ - Witkoff在房地产建设领域声誉良好，成功完成了多个高端项目，是公司的重要客户之一，公司对其作为开发合作伙伴充满信心；项目预计需要约两年时间完成建设，目前WD正在为项目进行建设融资，初步反馈积极，与Witkoff合作是一个不错的策略 [26][27] 问题5: 公司在利率变动时的利率敏感性如何？成为完全资产敏感型的利率水平是多少？ - 公司提供了一份补充图表，展示了从50个基点到200个基点的利率变动对公司的影响；在美国，当利率变动超过约1%时，公司与利率呈正相关；在欧洲，利率变动50个基点时，公司就开始与利率呈正相关 [30] 问题6: 当公司与利率呈正相关时，ROE的贝塔系数是否约为0.6？ - 大致正确，公司目前的融资杠杆率为2倍，部分贷款的贷款价值比（LTV）为60%或70% [32] 问题7: 目前市场的交易活动情况如何？ - 市场仍然健康，但与2020年末至2021年的情况相比，节奏有所放缓；第一季度的交易数据部分是由于完成了上一年末的业务；市场上仍有很多交易机会，但达成交易的时间变长，贷款人更加谨慎；证券化市场有所放缓，但整体市场仍有借款人、股权资本和贷款人参与，处于相对平衡的状态 [35][36][37] 问题8: 债务成本在借款人业务计划中的重要性如何？美联储进一步加息是否会显著减少交易流量？ - 借款人的目标股权回报率与杠杆成本之间仍有较大空间，目前债务成本的适度上升仍在借款人的承受范围内；债务成本对业务计划和交易流量的影响尚未达到显著水平，但借款人会关注利率上升对经济、租赁、销售和最终退出价值的影响 [39][40][41] 问题9: 公司如何看待纽约市房地产市场的健康状况和前景？ - 纽约市房地产市场情况复杂，不同资产类别表现不同；在写字楼市场，新建、翻新的优质写字楼需求旺盛，租金水平超过承销预期，而老旧的B级和C级写字楼则缺乏吸引力；公寓市场在过去15 - 18个月表现强劲，目前尚未出现放缓迹象；酒店市场在1月和2月受到Omicron疫情的影响，但3月和4月有所回升，春季的预订情况良好，旅游业和酒店业有望朝着积极的方向发展 [43][44][45] 问题10: 自上次会议以来，欧洲贷款环境是否有所改善？公司在欧洲有哪些方面更加谨慎？ - 从贷款人的角度来看，欧洲仍然是一个有吸引力的市场，公司在欧洲的团队表现出色，建立了良好的市场地位和客户关系；然而，欧洲经济面临一定挑战，相比美国，欧洲陷入衰退的风险略高，公司在进行承保决策时会更加关注经济不确定性 [47][48] 问题11: 如果市场持续波动，公司希望保持多大的现金头寸？英国零售贷款的关键指标（如票面利率和融资方式）是什么？ - 公司更关注流动性而非现金，通常会保持数亿美元的现金，同时公司账面上有16亿美元的无抵押资产，可用于应对流动性需求；英国零售贷款涉及两个一流的奥特莱斯中心，贷款价值比约为60%，债务收益率为低两位数，贷款利率为浮动利率加300 - 400个基点，公司通过杠杆实现低两位数的股本回报率 [50]

公司业务性质与管理方情况 - 公司选择按房地产投资信托（REIT）缴纳美国联邦所得税，主要从事商业首抵贷款、次级融资和其他商业房地产相关债务投资[165] - 截至2021年12月31日，公司外部管理方阿波罗的管理资产约为4976亿美元[165] 疫情对公司的影响 - 2020年第一季度全球爆发新冠疫情，其对公司资产价值、业务、财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[166] 房地产资产会计处理 - 公司对取得的房地产资产按公允价值入账，并按季度进行减值评估[168] - 公司采用市场或销售比较法确定土地公允价值，采用成本法估算建筑物和家具、固定装置及设备（FF&E）的公允价值[169][170] - 房地产资产满足特定条件时会被归类为待售资产，归类后不再计提折旧[172] 贷款组合预期信用损失计量 - 公司按照当前预期信用损失（CECL）标准计量和记录贷款组合的潜在预期信用损失[174] - 公司采用加权平均剩余期限（WARM）方法确定大部分贷款的一般CECL准备金[174] - 公司基于1998年至2022年第一季度的CMBS数据库得出年度历史损失率[175] - 公司根据对宏观经济环境的展望，对确定的年度历史损失率进行调整，合理且可支持的预测期为一年[176] 截至2022年3月31日贷款组合财务数据 - 截至2022年3月31日，商业抵押贷款净额为7586554000美元，加权平均票面利率为4.2%，加权平均综合收益率为4.8%，有担保债务安排为4582019000美元，资金成本为2.3%，按成本计算的权益为3004535000美元[183] - 截至2022年3月31日，次级贷款和其他贷款资产净额为763488000美元，加权平均票面利率为7.2%，加权平均综合收益率为7.5%[183] - 截至2022年3月31日，贷款组合总额为8350042000美元，加权平均票面利率为4.5%，加权平均综合收益率为5.0%，有担保债务安排为4582019000美元，资金成本为2.3%，按成本计算的权益为3768023000美元[183] - 有担保债务安排的递延融资成本为1070万美元[183] 酒店商业抵押贷款发放情况 - 2019年10月发放的酒店商业抵押贷款，摊销成本为3.27亿美元，未偿还承诺为4600万美元，第三方次级债务为“是”，完全展期到期日为2024年8月，位于西班牙各地[185] - 2021年11月发放的酒店商业抵押贷款，摊销成本为2.15亿美元，未偿还承诺为2400万美元，第三方次级债务为“是”，完全展期到期日为2026年11月，位于英国/爱尔兰各地[185] - 2018年4月发放的酒店商业抵押贷款，摊销成本为1.52亿美元，完全展期到期日为2023年4月，位于夏威夷檀香山[185] - 2015年9月发放的酒店商业抵押贷款，摊销成本为1.45亿美元，完全展期到期日为2024年6月，位于纽约曼哈顿[185] - 2021年7月发放的酒店商业抵押贷款，摊销成本为1.4亿美元，未偿还承诺为3900万美元，完全展期到期日为2026年8月，位于美国各地[185] - 2019年8月发放的酒店商业抵押贷款，摊销成本为1.32亿美元，完全展期到期日为2024年8月，位于意大利普利亚[185] 截至2022年3月31日三个月贷款相关平均余额 - 截至2022年3月31日的三个月，公司商业抵押贷款净平均资产余额为7263212000美元，相关债务平均余额为4271453000美元；次级贷款和其他贷款资产净平均资产余额为801698000美元[191] 受疫情影响的贷款修改情况 - 受COVID - 19影响，公司与借款人合作进行贷款修改，包括储备金重新调配、利息或本金临时延期、部分息票利息转为实物利息支付[192] 截至2022年3月31日三个月贷款资本投入与还款情况 - 截至2022年3月31日的三个月，公司承诺向贷款投入18亿美元资本，其中12亿美元在成交时提供资金[193] - 截至2022年3月31日的三个月，公司收到7亿美元还款，并为2022年前成交的承诺提供了1亿美元资金[193] 不同时期可供普通股股东分配净收入情况 - 2022年和2021年截至3月31日的三个月，公司可供普通股股东分配的净收入分别为1220万美元（摊薄后每股0.08美元）和5500万美元（摊薄后每股0.37美元）[194] 贷款组合加权平均期限 - 商业抵押贷款和次级贷款及其他贷款资产加权平均期限分别为3.2年和0.9年，整个贷款组合加权平均期限为3.0年[187][189] 公司不同类型资产情况 - 公司有多处不同类型的物业资产，如酒店、办公室、城市零售等，分布在不同地区，各物业有对应的摊销成本等数据[187] - 公司有住宅待售库存、住宅待售建设、住宅出租等不同住宅类资产，分布在不同地区，各有摊销成本等数据[187] - 公司有医疗保健、停车场、大篷车公园等不同类型资产，分布在不同地区，各有摊销成本等数据[187] - 公司有混合用途、多户开发、城市预开发等不同类型资产，分布在不同地区，各有摊销成本等数据[187] 2022年第一季度与2021年第四季度财务指标对比 - 2022年第一季度净利息收入为5514.1万美元，较2021年第四季度的5920.8万美元减少406.7万美元[197] - 2022年第一季度房地产运营净亏损为131.6万美元，较2021年第四季度的46.5万美元增加85.1万美元[197] - 2022年第一季度总运营费用为1654.1万美元，较2021年第四季度的1838.3万美元减少184.2万美元[197] - 2022年第一季度净收入为1523.8万美元，较2021年第四季度的3709.5万美元减少2185.7万美元[197] 2022年第一季度CECL拨备情况 - 截至2022年3月31日，公司记录了3000万美元的特定CECL拨备[205] - 2022年第一季度一般CECL拨备减少1140万美元，而2021年第四季度增加180万美元[206] 2022年第一季度和2021年第四季度外汇、衍生品及利率上限情况 - 2022年第一季度和2021年第四季度，外汇和衍生品工具的净损失分别为980万美元和190万美元[207] - 2022年第一季度和2021年第四季度，利率上限的未实现收益分别为630万美元和110万美元[208] 公司当前债务义务情况 - 公司当前债务义务包括面值19亿美元的公司债务和46亿美元的特定资产融资[211] 截至2022年3月31日未偿贷款承诺情况 - 截至2022年3月31日，公司有18亿美元的未偿贷款承诺，预计短期内约7.906亿美元将提供给现有借款人[211] 截至2022年3月31日巴克莱私人证券化项目借款情况 - 截至2022年3月31日，公司在巴克莱私人证券化项目下未偿还借款为9.254亿英镑、4.487亿欧元和21亿瑞典克朗（按美元换算为19亿美元）[221] 2022年第一季度定期贷款本金偿还情况 - 2022年第一季度，公司偿还2026年到期的5亿美元定期贷款本金130万美元，该贷款利息为伦敦银行同业拆借利率加2.75%，发行价格为面值的99.5%；偿还2028年到期的3亿美元定期贷款本金80万美元，该贷款利息为伦敦银行同业拆借利率（下限为0.50%）加3.50%，发行价格为面值的99.0%[222] 定期贷款未偿还本金余额及修改契约费用情况 - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，定期贷款未偿还本金余额分别为7.833亿美元和7.853亿美元；2021年第四季度修改定期贷款财务契约，产生费用520万美元[223] 优先担保票据发行及账面价值情况 - 2021年6月，公司发行5亿美元2029年到期的4.625%优先担保票据，净收益4.95亿美元；截至2022年3月31日，该票据账面价值为4.942亿美元，递延融资成本为580万美元[224] 可转换优先票据账面价值及未摊销折扣情况 - 2017年发行的3.45亿美元2022年到期的4.75%可转换优先票据，截至2022年3月31日账面价值为3.449亿美元，未摊销折扣为10万美元；2018年发行的2.3亿美元2023年到期的5.375%可转换优先票据，截至2022年3月31日账面价值为2.288亿美元，未摊销折扣为120万美元[225] 截至2022年3月31日债务权益比率及投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司债务权益比率为2.7，投资组合包括76亿美元商业抵押贷款和8亿美元次级贷款及其他贷款资产[227] 2022年第一季度可分配收益情况 - 2022年第一季度，公司可分配收益为4950万美元，合每股0.35美元，上年同期为5560万美元，合每股0.39美元[223] - 2022年第一季度可分配收益为49,531美元，2021年同期为55,577美元；摊薄后每股可分配收益为0.35美元，2021年同期为0.39美元[241] 2022年第一季度股息情况 - 2022年第一季度，公司普通股每股股息为0.35美元，与上年同期持平；B - 1系列优先股每股股息为0.45美元，B系列优先股无股息[231] 优先股转换情况 - 2021年7月15日，公司将6770393股B系列优先股转换为B - 1系列优先股，B - 1系列优先股年股息率为7.25%，清算价值为每股25美元[231] 2021年第一季度待售房地产减值情况 - 2021年第一季度，公司持有的待售房地产因销售成本增加，减值60万美元[237] 2022年第一季度与2021年同期归属于普通股股东净利润情况 - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为12,170美元，2021年同期为54,950美元[241] 不同时间每股账面价值情况 - 2022年3月31日每股账面价值为14.81美元，2021年12月31日为15.19美元[242] 利率变动对公司净利息收入和每股净收入的影响 - 假设适用利率基准立即提高或降低50个基点，对公司十二个月净利息收入的影响：提高时减少393,000美元，降低时增加5,321,000美元；每股净收入分别减少0.01美元和增加0.04美元[249][250] 公司面临的信用风险及应对策略 - 公司面临信用风险，战略重点是收购高信用质量资产以降低信用损失和融资成本，但仍可能出现意外信用损失[247] 公司面临的利率风险及应对策略 - 公司面临利率风险，通过构建不同期限、条款的融资协议，使用套期保值工具和利率互换，以及证券化融资来管理风险[248] 公司面临的提前还款风险及应对策略 - 公司面临提前还款风险，通过在贷款协议中规定提前还款惩罚来应对[251] 商业抵押资产面临的市场风险 - 商业抵押资产面临市场风险，受经济、房地产、行业等多种因素影响，新冠疫情加剧了市场波动[253] 公司资产负债对利率和通胀的敏感性及财务报表编制情况 - 公司资产和负债对利率敏感，通胀对公司业绩影响小于利率，财务报表按GAAP编制，分配由董事会决定以维持REIT资格[254] 公司面临的汇率风险及应对策略 - 公司部分贷款和债务以外国货币计价，面临汇率风险，通过外汇远期合约对冲[255]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q4 2021 Earnings Conference Call February 9, 2022 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer and President Scott Weiner - Chief Investment Officer Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse Tim Hayes - BTIG Stephen Laws - Raymond James Jade Rahmani - KBW Steve DeLaney - JMP Securities Rick Shane - JPMorgan Operator I'd like to remind everyone that today's call and webcast are being recorded. Please note tha ...

业绩总结 - 2021年第四季度的可分配收益为4580万美元，每股稀释后收益为0.32美元[9] - 2021年全年的净利息收入为5920万美元，净收入为3400万美元，每股稀释后收益为0.23美元[9] - 2021年总净收入为284,510千美元，较2020年的278,678千美元增长2.1%[41] - 2021年可分配收益为188,679千美元，较2020年的125,592千美元增长50.2%[44] - 2021年每股可分配收益为1.33美元，较2020年的0.84美元增长58.3%[48] - 2021年普通股每股净收入为1.48美元，较2020年的0.01美元大幅增长[41] 用户数据 - 贷款组合总额为79亿美元，平均无杠杆全收益率为4.9%[9] - 贷款组合中89%为第一抵押贷款，98%为浮动利率贷款[9] - 2021年收到的全额还款总额为16亿美元，其中第四季度为7.93亿美元[9] - 公司第一抵押贷款组合的总额为70.35亿美元，未融资承诺为13.48亿美元，平均到期时间为3.1年[29] - 公司住宅销售贷款的总额为4.84亿美元，未融资承诺为1.45亿美元[26] - 公司住宅出租贷款的总额为4.78亿美元，未融资承诺为1900万美元[27] 未来展望 - 2021年末总流动性为3.67亿美元，其中现金为3.43亿美元，未动用的信用额度为2400万美元[9] - 公司承诺为意大利米兰的一项浮动利率第一抵押贷款提供1.67亿美元的资金，其中1.6亿美元在交易完成时已融资[20] - 公司对英国零售仓库物业的现有浮动利率第一抵押贷款增加了1.06亿美元的融资[20] 负面信息 - 2021年管理费用为38,160千美元，较2020年的39,750千美元下降4%[41] - 2021年外汇翻译损失为31,687千美元，较2020年的26,916千美元下降17.5%[42] - 2021年总负债为6,122,069千美元，较2020年的4,669,491千美元增长31%[40] 其他新策略 - 2021年末普通股市值为18亿美元[9] - 2021年末未被抵押的贷款资产为19亿美元[9] - 2021年普通股每股分红为1.40美元，较2020年的1.45美元略降3.4%[41] - 2021年普通股加权平均稀释股数为168,402,515，较2020年的148,004,385增加13.7%[45]

LIBOR停发相关 - 2017年7月，英国金融行为监管局宣布2021年底停止强制银行参与设定LIBOR；2021年3月5日，宣布1周和2个月期美元LIBOR于2021年12月31日后停发，隔夜、1个月、3个月、6个月和12个月期于2023年6月30日后停发[125] - 美国银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日前停止签订以LIBOR为参考利率的新金融合同[126] - 2021年7月，替代参考利率委员会推荐有1个月、3个月和6个月期限的基于SOFR的前瞻性期限利率，以支持从美元LIBOR过渡[127] - 公司许多有担保债务安排、高级有担保定期贷款及部分浮动利率贷款资产与美元LIBOR挂钩，部分债务和贷款资产可能无强大后备条款，需在LIBOR停发前修改[128] CECL标准相关 - 2016年6月，财务会计准则委员会发布ASU 2016 - 13；2019年4月，发布ASU 2019 - 04，共同构成CECL标准，用“预期损失”模型取代“已发生损失”方法[130] - 公司自2020年1月1日起采用CECL标准，该标准可能增加贷款损失准备金水平的波动性[133] - 公司采用WARM方法确定大部分贷款的一般CECL拨备[230] - 一般CECL拨备估计需考虑年度历史损失率、宏观经济条件和预期还款时间等假设[231] - 年度历史损失率基于1998年至2021年第四季度的CMBS数据库得出[231] - 公司根据对宏观经济环境的展望调整年度历史损失率，预测期为一年[232] - 当借款人或担保人出现财务困难时，公司评估相关贷款的特定CECL拨备[234] - 2021年一般CECL拨备净转回477.3万美元，较2020年减少1537.3万美元[255][269] 公司经营风险相关 - 公司经营的投资机会市场竞争激烈，未来竞争或限制获取或处置目标资产的能力并影响证券定价[13] - 公司若失去1940年法案的注册豁免，将产生不利影响[15] - 公司融资渠道可能受限，增加杠杆使用会面临更大损失风险，进行套期保值交易可能面临或有负债[16] - 公司与阿波罗的关系存在利益冲突，依赖经理及其关键人员，管理协议终止困难且成本高，经理按宽泛投资准则管理投资组合[18] - 公司资产可能集中，面临违约风险，资产集中在特定地区或资产类型时，可能导致短期内大量资产违约，降低净收入和普通股价值[134] - 自2007年年中起，全球金融市场动荡，影响公司投资的表现和市场价值，若市场条件持续恶化，公司融资可能受限，影响盈利能力[135] - 公司收购的商业抵押贷款和其他商业房地产相关贷款面临拖欠、止赎和损失风险，可能导致公司损失[136] - B类票据和夹层贷款可能面临损失，若借款人违约或破产，公司可能损失本金或利息，重大损失将导致公司运营亏损[142] - 公司收购的商业房地产公司债务资产、贷款和债务证券面临特定公司风险和房地产相关投资的一般风险，可能导致重大损失[143] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降可能损害公司资产，影响运营，增加贷款违约损失的可能性，影响公司投资、销售和证券化贷款的能力[146] - 截至2021年12月31日，公司45.5%（按账面价值计算为36亿美元）的资产为非美国资产，面临外国法律、市场不确定性和汇率风险[150] - 公司银行账户现金余额超过联邦存款保险公司保险限额，银行倒闭可能导致部分现金损失，影响财务状况[151] - 公司与阿波罗的关系存在利益冲突，与阿波罗及其关联方的交易可能无法保证获得与公平交易相当的有利条款，其他阿波罗投资工具可能影响公司的投资机会[153] - 公司声誉、经理声誉、阿波罗声誉或交易对手声誉受损会对业务产生不利影响[177] 管理协议相关 - 无因终止管理协议需至少三分之二独立董事投票，基于经理表现不佳或管理费不公，经理有180天提前通知期，公司需支付三倍前24个月平均年度基础管理费的终止费[162] - 管理协议于2021年9月29日自动续约一年，此后每年自动续约，任一方可提前180天通知终止[163] - 经理有权按季度末公司股东权益收取基础管理费，该权益可能高于合并财务报表所示，即使公司季度净亏损也可能需支付高额费用[166] - 未来股权发行会增加支付给经理的薪酬，即使发行对现有股东有摊薄作用[168] - 公司依赖经理及其关键人员，若管理协议终止或人员离职，可能无法找到合适替代者[172] - 经理和其关联方从事其他业务活动可能减少管理公司业务的时间[176] REIT资格及税收相关 - 公司自2009年12月31日应税年度起有意符合REIT资格，但未向IRS申请裁定[178] - 若未能符合REIT资格且无法定救济，需缴纳联邦所得税，四年内不能重新选择成为REIT [180] - 符合REIT要求可能迫使公司清算或放弃有吸引力的投资，影响业务计划执行[180] - 公司需确保每年满足REIT总收入测试，每季度末至少75%的资产价值由现金、政府证券等构成[181] - 公司投资证券中，对单一发行人的投票证券投资不超10%，对其总证券价值投资不超10%，非政府及合格房地产资产的单一发行人证券不超资产价值5% [181][183] - 公司总证券价值中，一个或多个应税REIT子公司证券不超20%，非不动产担保的公开REIT债务工具不超资产价值25% [183] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若满足90%但不足100%，未分配收入将征美国联邦企业所得税，分配不足最低额将征4%消费税[184] - 公司可能需清算或向TRS投入投资以满足REIT资格要求，可能影响公司增长及股票价值和可分配收入[185] - 即使公司符合REIT资格，仍可能面临美国联邦、州和地方税收，子公司也需缴税，会减少可分配现金[186] - 公司部分子公司拟避免美国联邦所得税，但无保证，若缴税将减少可分配现金[187] - 公司夹层贷款若不符合房地产资产条件，或IRS不认可其债务处理，可能无法获得REIT资格或需缴罚款税[191][192] - 公司可能需报告超实际经济收入的应税收入，导致现金流少于应税收入，影响REIT分配要求[194][195] - 公司或子公司证券化可能产生应税抵押池，增加公司或股东税收，限制证券化方式[196] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税[204] - 2017年12月22日签署的《减税与就业法案》（TCJA）显著改变了适用于企业及其所有者（包括REIT及其股东）的美国联邦所得税法[206] - 公司自2009年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，预计每年至少分配90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）[213] - 美国联邦所得税法要求公司每年至少分配90%的REIT应税收入[306] - 公司需每年分配至少90%的REIT应纳税收入以维持REIT资格，这限制了留存收益和补充或增加运营资本的能力[279] 公司股权及证券相关 - 2022年2月7日，公司普通股在纽约证券交易所的最后成交价为每股13.28美元[211] - 截至2022年2月7日，公司有464名普通股登记持有人[212] - 2016年12月31日至2021年12月31日，假设初始投资100美元且股息再投资，公司普通股累计回报为139.96美元，标准普尔500指数为232.20美元，彭博REIT抵押指数为131.68美元[214][215] - 2019年长期激励计划（2019 LTIP）规定可授予总计不超过700万股的受限普通股、受限股票单位（RSUs）和其他基于股权的奖励[218] - 截至2021年12月31日，经股东批准的股权补偿计划下可供未来发行的证券数量为3,006,491股[219] - 2021年第四季度，公司未回购任何股权证券[221] - 2021年7月15日，公司将6770393股B系列优先股换为B - 1系列优先股，截至2021年12月31日，B - 1系列优先股仍有6770393股流通在外[300][301] - 2021年加权平均潜在可发行股份为28,533,271股，计入摊薄每股收益分母；2020年所有潜在可发行股份因反摊薄效应被排除在外[305] - 2021年GAAP摊薄股份为168,402,515股，2020年为148,004,385股[306] - 2021年可分配收益摊薄股份为142,325,653股，2020年为150,034,852股[306] 公司资产及贷款数据相关 - 截至2021年12月31日，商业抵押贷款净额为70.12312亿美元，加权平均票面利率为4.1%，加权综合收益率为4.5%[241] - 截至2021年12月31日，次级贷款和其他贷款资产净额为8.44948亿美元，加权平均票面利率为7.4%，加权综合收益率为7.8%[241] - 截至2021年12月31日，贷款组合总额为78.5726亿美元，加权平均票面利率为4.5%，加权综合收益率为4.9%[241] - 截至2021年12月31日，担保债务安排为41.5933亿美元，资金成本为2.0%[241] - 截至2021年12月31日，按成本计算的股权为36.9793亿美元[241] - 2021年12月31日止年度，公司商业抵押贷款净平均资产为6484910千美元，相关债务为3675058千美元；次级贷款和其他贷款资产净平均资产为961120千美元[250] - 2021年和2020年12月31日止年度，公司可供普通股股东分配的净收入分别为2.106亿美元（摊薄后每股1.46美元）和480万美元（摊薄后每股0.01美元）[252] - 公司加权平均商业抵押贷款总额为7012美元，加权平均次级贷款和其他贷款资产为845美元，贷款组合总额为7857美元[245][248] - 公司加权平均商业抵押贷款期限为3.1年，加权平均次级贷款和其他贷款资产期限为1.3年，贷款组合加权平均期限为2.9年[245][248] - 公司有多处不同类型的物业资产，如酒店、办公室、城市零售、工业、住宅等，分布在不同地区，且各物业有对应的摊销成本和到期时间[245] - 公司有住宅建设类贷款，如2015年6月发起的一笔住宅建设贷款摊销成本为238美元，到期时间为2022年3月[246] - 公司有办公、医疗、工业、酒店等不同类型的贷款资产，且各有对应的摊销成本和到期时间[248] - 因新冠疫情影响，部分借款人业务受阻，公司与借款人合作进行贷款修改，通常伴有借款人额外的股权出资[251] - 贷款修改包括储备金重新配置、利息或本金临时延期、部分票面利息以实物利息形式延期支付[251] 公司财务指标变化相关 - 2021年净利息收入较2020年减少1310万美元，商业抵押贷款利息收入增加1856.8万美元，次级贷款利息收入减少1802.2万美元，利息支出增加1363.1万美元[255][256] - 2021年和2020年分别确认实物支付利息4770万美元和4670万美元，提前还款罚金和加速费用150万美元和20万美元[257] - 2021年因收购酒店产生370万美元房地产相关净亏损[260] - 2021年一般及行政费用较2020年增加200万美元，关联方管理费减少160万美元[261][262] - 2021年其他收入较2020年增加220万美元，主要因370万美元共享增值费[263] - 2021年投资实现损失2076.7万美元，较2020年减少2686.5万美元，特定CECL拨备净转回3000万美元[255][264][265] - 2021年房地产实现损失和减值55万美元，一季度记录0.6万美元减值损失并于二季度出售时实现[255][268] - 2021年和2020年外汇和衍生品工具净收益分别为1000万美元和1720万美元，利率套期工具未实现收益分别为130万美元和10万美元[271][272] - 2021年净收入为210,551,000美元，2020年为4,837,000美元[311] - 2021年总调整为 - 555,000美元，2020年为222,238,000美元[311] - 2021年扣除已实现损失和减值前的可分配收益为209,996,000美元，2020年为227,075,000美元[311] - 2021年可分配收益为188,679,000美元，2020年为125,592,000美元[311] - 2021年每股账面价值为15.19美元，2020年为15.08美元[312] 公司债务相关 - 截至2021年12月31日，公司有19亿美元公司债务和42亿美元特定资产融资，14亿美元未承诺贷款，预计短期为现有借款人提供6.89亿美元资金，持有3.431亿美元现金和19亿美元无抵押资产[276][278] - 截至2021年12月31日，公司在两个非合并合资企业中的商业抵押贷款最大损失风险限于账面价值2.273亿美元[280] - 截至2021年12月31日，公司各类融资安排未偿还余额总计6.01958亿美元，到期余额总计4.517165亿美元[282] - 2020年6月，公司与巴克莱银行进行私人证券化，巴克莱保留7.82亿美元优先票据，截至2021年12月31日，该证券化未偿还借款为19亿美元[285][286] - 截至2021年12月31日和2020年，高级担保定期贷款未偿还本金余额分别为7.853亿美元和4.925亿美元，2021年第四季度修改了财务契约[288] - 2021年6月，公司发行5亿美元4.625%

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益为4900万美元，即每股0.35美元；GAAP普通股股东可获得的净收入为5700万美元，即每股摊薄后0.38美元 [13] - GAAP每股账面价值在折旧和一般CECL准备金之前，从上季度末的15.48美元略微增至15.54美元，主要由于货币套期保值的未实现收益 [13] - 季度末贷款组合为73亿美元，较上季度末略有下降，原因是贷款偿还增加；组合在剩余的近三年完全展期期限内，加权平均无杠杆收益率为5.2% [13] - 约89%的浮动利率美国贷款的LIBOR下限目前处于盈利状态，加权平均下限为1.20% [13] - 季度末债务与股权比率略微降至2.2倍，季度末拥有17亿美元的无抵押贷款资产 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年前三个季度，公司为ARI完成了约15亿美元的新交易，第四季度已承诺再进行3.4亿美元的交易，且正在处理其他一些应在年底前完成的交易 [8][9] - 截至9月30日，公司已收到近8亿美元的贷款还款，季度末后又有2.77亿美元的贷款还款 [10] - 季度末，欧洲房产担保贷款约占ARI投资组合的40% [10] - 季度末，建设项目敞口继续下降，约占投资组合的14% [11] - 本季度，公司发放了1.8亿美元的第一抵押贷款，其中1.41亿美元已发放；还为之前已完成的贷款进行了1.13亿美元的追加融资 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产贷款市场已超过2019年水平，有望在CMBS、银行、保险公司和非银行贷款机构（如ARI）的贷款量方面创下纪录 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2021年ARI贷款发放总量将接近疫情前水平，贷款发放业务继续倾向于欧洲，因其团队声誉和市场地位强、竞争略少且能进行大额交易的承销和结构设计 [9] - 公司将ESG问题纳入投资分析和决策过程 [12] - 目前商业房地产市场竞争激烈，利差收紧，但公司认为融资成本下降且杠杆更易获取，融资后未杠杆化收益率与目标相符，目标杠杆化ROE为11%以上 [17][18][20] - 公司认为房地产信贷业务有持续增长的支持，但受市场情况影响 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着2021年底临近，商业房地产市场趋势与前几个季度相似，多数商业房地产的基础表现正随着整体经济的复苏而逐步恢复，经济改善对商业房地产行业有利，资产指标应继续改善；房地产投资和融资活动恢复得更早更快，目前活动节奏持续加快，低利率环境和大量资金流入支持了强劲的交易量和资金充裕、流动性高的融资市场 [6][7] - 公司对酒店资产的收入改善持乐观态度，认为华盛顿特区开放后可能有退出机会；对布鲁克林多户住宅项目的经济潜力持乐观态度，但该项目有建设和租赁风险，需良好执行 [33][37] - 对于CMBS市场中未来三年约350亿美元到期的办公室贷款，目前难以判断是否会造成干扰或带来机会，需关注经济复苏、通胀和利率上升的影响 [29][30][31] 其他重要信息 - 过去一年，ARI将董事会成员从8名扩大到10名，新增了Pamela Carlton和Carmencita Whonder [12] - 公司首席财务官Jai Agarwal将于新年初离职，公司已开始寻找其继任者 [12] - 公司将与Witkoff公司合作开发布鲁克林约50层的多户住宅塔楼，预计明年初进行基础工程，项目为期两到三年 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度新贷款收益率明显低于前几个季度，是个别情况还是市场现状？ - 这是两者的混合，但从趋势上看，利差在收紧，市场更有利于借款人；融资成本下降且杠杆更易获取，融资后未杠杆化收益率与目标相符 [17][18] 问题2: 公司目标的杠杆化回报率范围是多少？ - 公司一直认为杠杆化ROE目标约为11%以上 [20] 问题3: 美国和欧洲的资产收益率和融资情况是否一致？ - 欧洲情况略好，但预计第四季度国内外都能实现目标回报 [22] 问题4: 阿波罗母公司到2026年达到1万亿美元资产管理规模的目标中，房地产信贷业务的定位如何，ARI是否会扩大？ - 目前阿波罗的房地产信贷业务约为350亿美元，ARI约占四分之一；房地产信贷团队交易量大，有望创纪录，ARI预计接近疫情前的发放水平，该平台有持续增长的支持，但受市场影响 [24][25] 问题5: 纽约市办公室市场趋势如何？ - 新建或翻新的高端办公产品有强劲的人流量和较高的关注度，老旧和普通产品有更多的转租空间和闲置情况 [27][28] 问题6: 未来三年约350亿美元到期的CMBS办公室贷款，在利率上升环境下是否会干扰CMBS市场，是否为过渡性贷款人带来机会？ - 目前难以判断，需考虑大量资金寻求机会的情况，且经济可能持续改善，未来三年有很多变数，需关注通胀和利率上升对经济复苏的影响 [30][31] 问题7: 酒店和REO资产的趋势如何，如何看待固定和可变运营费用？ - 公司已尽力削减该资产的费用，在夏季Delta疫情爆发前，资产收入有复苏迹象，未来更看好收入改善；随着华盛顿特区开放，可能有提前退出的机会 [33][34] 问题8: 布鲁克林多户住宅资产的情况如何，未来几个月如何发展？ - 公司与Witkoff公司合作开发约50层的多户住宅塔楼，拆除工作已完成，预计明年初进行基础工程，项目为期两到三年，若执行良好，对ARI有经济上行潜力，但有建设和租赁风险 [36][37] 问题9: 随着投资组合周转和向第一抵押贷款的转变，未来6或12个月的杠杆目标是多少？ - 综合考虑资产特定杠杆、保持资本市场准入以及保留无抵押资产组合，公司认为稳定状态下的杠杆率应在2.5到2.75倍之间 [39] 问题10: 次级贷款收入连续下降的原因是什么，与待售的次级贷款有关吗？ - 原因是夹层贷款组合总体规模缩小，以及Steinway项目的部分夹层贷款采取了相关措施 [42] 问题11: 是否预计会有进一步的拨备回收？ - 布鲁克林和迈阿密的资产有额外经济复苏的最佳潜力，但都有执行风险、复杂性和时间成本，在有更多可见性之前，预计近期不会有变化 [44] 问题12: 本季度是否有重大贷款修改？ - 没有 [45] 问题13: 可分配每股收益是否已稳定在0.35美元，是否还有超额收益？ - 长期来看有超过0.35美元的潜力，但近期面临资本效率和聚焦资产的挑战 [46] 问题14: 是否看到竞争导致贷款结构（如契约或业务计划）的侵蚀？ - 目前尚未看到明显的整体市场方法的弱化，但会密切关注CRE CLO市场，担心那些只为证券化而进入市场且无意成为长期资产负债表贷款人的参与者 [50][51] 问题15: 投资组合40%在欧洲，竞争较少是否意味着更好的结构和更低的潜在信用风险？ - 可能在一定程度上有优势，但欧洲仍有竞争；公司团队在欧洲能有效设计适合不同国家的贷款结构，让借款人业务更顺利 [54][55]

公司管理与资产规模 - 公司由Apollo间接子公司管理，截至2021年6月30日，Apollo管理资产约4718亿美元[204] 贷款组合财务数据 - 截至2021年9月30日，商业抵押贷款净摊销成本为63.97772亿美元，加权平均票面利率4.4%，加权平均综合收益率4.8%[212] - 截至2021年9月30日，次级贷款和其他贷款资产净摊销成本为8.17759亿美元，加权平均票面利率7.5%，加权平均综合收益率7.9%[212] - 截至2021年9月30日，待售次级贷款摊销成本为4177.3万美元，加权平均票面利率12.8%，加权平均综合收益率13.8%[212] - 截至2021年9月30日，贷款组合总摊销成本为72.57304亿美元，加权平均票面利率4.8%，加权平均综合收益率5.2%[212] - 截至2021年9月30日的九个月，公司平均资产和债务余额中，商业抵押贷款净额63.27429亿美元，相关债务35.89131亿美元；次级贷款及其他贷款资产净额9.45789亿美元；待售次级贷款4206.7万美元[221] - 公司贷款组合中，次级贷款及其他贷款资产摊余成本8.18亿美元，未偿还承诺1200万美元；待售次级贷款摊余成本4200万美元[219] 担保债务与权益数据 - 截至2021年9月30日，担保债务安排金额为34.50858亿美元，资金成本率2.0%[212] - 截至2021年9月30日，成本基础的权益为38.06446亿美元[212] 递延融资成本 - 递延融资成本为1160万美元[211] 房地产核算与减值评估 - 公司采用收购法核算房地产收购，按相对公允价值确认和计量可辨认资产、负债和非控股权益[208] - 公司按季度评估房地产资产减值，当估计未来未折现现金流总和低于账面价值时确认减值[209] 各类房地产资产摊销成本 - 酒店类资产中，2019年10月发起的一笔资产摊销成本为265美元，未出资承诺为43美元[215] - 办公室类资产中，2020年2月发起的位于伦敦的资产摊销成本为226美元[215] - 城市零售类资产中，2019年12月发起的位于伦敦的资产摊销成本为351美元[215] - 工业类资产中，2021年3月发起的位于瑞典的资产摊销成本为294美元[215] - 可售住宅建设类资产中，2018年12月发起的位于佛罗里达州的资产摊销成本为103美元，未出资承诺为1美元[215] - 多户住宅类资产中，2021年5月发起的位于俄亥俄州克利夫兰的资产摊销成本为82美元[215] - 投资组合类资产中，2021年6月发起的位于德国的资产摊销成本为271美元，未出资承诺为27美元[215] - 停车场类资产中，2021年5月发起的位于美国的资产摊销成本为269美元，未出资承诺为5美元[215] - 医疗保健类资产中，2019年10月发起的位于英国的资产摊销成本为222美元，未出资承诺为30美元[215] 历史数据参考 - 2019年12月的数据显示，金额为6397美元，另有1171美元，加权平均期限为2.9年[218] 2021年贷款资本投入与还款 - 2021年1 - 9月，公司承诺向贷款投入15亿美元资本，且在收盘时已全额出资；收到10亿美元还款，并为2021年前完成的贷款提供3.774亿美元资金[224] 净收入与每股收益情况 - 2021年第三季度和2020年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入分别为5730万美元（摊薄后每股0.38美元）和4600万美元（摊薄后每股0.31美元）；2021年前九个月和2020年前九个月，分别为1.765亿美元（摊薄后每股1.18美元）和 - 2850万美元（摊薄后每股 - 0.20美元）[225] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净收入为176,522美元，2020年同期为亏损28,458美元；2021年第三季度净收入为57,266美元，2020年同期为45,953美元[297] 净利息收入变化 - 2021年第三季度净利息收入较第二季度减少1370万美元，主要因夹层贷款停止计息、4.691亿美元贷款还款及利息支出增加270万美元，部分被1.41亿美元新增贷款和1.129亿美元追加资金的利息收入抵消[229] - 2021年1 - 9月净利息收入较2020年同期减少760万美元，主要因LIBOR下降0.54%、平均债务余额增加1.897亿美元及夹层贷款停止计息[232] 实物支付利息与提前还款罚金 - 2021年第三季度和第二季度，公司分别确认实物支付利息1020万美元和1370万美元[230] - 2021年第三季度和第二季度，公司分别确认提前还款罚金和加速费用60万美元和70万美元[232] 贷款修改情况 - 受疫情影响，公司与借款人合作进行贷款修改，包括储备金重新配置、利息或本金临时延期、部分票息利息转为实物支付利息等[222] 财务比较基础变更 - 公司自2021年1月1日起采用新的比较基础，将当前期间与上一期间进行比较[226] 特定次级夹层贷款情况 - 2017年公司发起2000万美元次级夹层贷款，该贷款从属于1.1亿美元抵押贷款和2450万美元高级夹层贷款[233] 费用变化情况 - 2021年第三季度，公司一般及行政费用较上一季度减少20万美元，较2020年同期增加70万美元[235] - 2021年第三季度，公司管理费用较上一季度增加10万美元，较2020年同期减少180万美元[236] 其他收入变化 - 2021年第三季度，公司其他收入较上一季度增加370万美元，较2020年同期增加230万美元[237] 投资损失情况 - 2021年5月24日，公司以面值购买2450万美元高级夹层贷款并获得酒店产权，记录2000万美元投资实现损失[238] 一般CECL拨备变化 - 2021年第三季度，公司一般CECL拨备较上一季度减少580万美元，较2020年同期减少1860万美元[242] 外汇和衍生品工具净影响 - 2021年第三季度和2021年第二季度，公司外汇和衍生品工具净影响分别为850万美元和100万美元[243] 公司债务与现金情况 - 截至2021年9月30日，公司有19亿美元公司债务和35亿美元特定资产融资，手头现金2.43亿美元[249] - 截至2021年9月30日，公司现金为2.434亿美元，持有17亿美元无抵押资产[272] 债务权益比情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司债务权益比分别为2.2和1.8[250] - 2021年9月30日，公司债务权益比为2.2，投资组合包括64亿美元商业抵押贷款和8亿美元次级贷款及其他贷款资产[275] 各融资安排下未偿还借款 - 截至2021年9月30日，公司在各融资安排下的未偿还借款分别为：摩根大通11亿美元、德意志银行3.985亿美元等[252][255][256][257][258][259] - 截至2021年9月30日，公司在巴克莱私募证券化下未偿还借款为15亿美元[265] 私募证券化情况 - 2020年6月公司与巴克莱银行进行私募证券化，巴克莱保留7.82亿美元优先票据[261] 定期贷款本金偿还与余额 - 2021年前九个月，公司偿还2026年定期贷款本金380万美元，偿还2028年定期贷款本金150万美元[266][267] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，定期贷款未偿还本金余额分别为7.873亿美元和4.925亿美元[269] 优先担保票据发行 - 2021年6月公司发行5亿美元2029年到期的4.625%优先担保票据，净收益4.95亿美元[270] 未偿还贷款承诺 - 截至2021年9月30日，公司未偿还贷款承诺为12亿美元，包括12亿美元商业抵押贷款和1170万美元次级贷款[279] 管理协议费用规定 - 管理协议规定，经理有权获得按公司股东权益1.5%计算的季度管理费[280] 合同义务总计 - 截至2021年9月30日，公司合同义务总计7.439192亿美元[278] 利率上限合约 - 2020年6月，公司签订约110万美元的利率上限合约，有效限制伦敦银行同业拆借利率不超过0.75%[284] 非合并合资企业权益与风险敞口 - 截至2021年9月30日，公司在两个非合并合资企业有权益，商业抵押贷款最大损失风险敞口为2.252亿美元[285] 股息分配政策 - 美国联邦所得税法要求REIT每年至少分配90%的应税收入，公司打算支付与净应税收入相等的股息[286][293] 优先股转换与流通情况 - 2021年7月15日，公司将6770393股B系列优先股换为6770393股7.25%的B - 1系列累积可赎回永久优先股，清算优先权为每股25美元[287] - 截至2021年9月30日，公司有6770393股B - 1系列优先股流通，股息率为每年清算优先权的7.25% [288] 可分配收益情况 - 2021年第三和前九个月，公司可分配收益分别为4920万美元（每股0.35美元）和1.436亿美元（每股1.01美元），上年同期分别为5290万美元（每股0.36美元）和1.043亿美元（每股0.68美元）[290] - 2021年前三季度可分配收益为143,566美元，2020年同期为104,290美元；2021年第三季度可分配收益为49,210美元，2020年同期为52,853美元[297] 可转换票据潜在发行股份与加权平均摊薄股份 - 2021年第三和前九个月，可转换票据的28533271股加权平均潜在发行股份计入摊薄每股收益分母[292] - 2021年第三和前九个月，GAAP下加权平均摊薄股份分别为170884172股和170836682股，用于可分配收益的加权平均摊薄股份分别为142350901股和142303411股[293] 利率互换情况 - 2020年第二季度，公司终止利率互换并记录实现损失，此后资产负债表无利率互换[294] 可分配收益说明 - 可分配收益不包括投资未实现损益，且计算方式可能与其他公司不同，不能替代GAAP净收入衡量财务表现[296] 摊薄后可分配每股收益情况 - 2021年前三季度摊薄后可分配每股收益为1.01美元，2020年同期为0.68美元；2021年第三季度摊薄后可分配每股收益为0.35美元，2020年同期为0.36美元[297] 每股账面价值情况 - 2021年9月30日每股账面价值为15.28美元，2020年12月31日为15.08美元[298] 利率变动对净利息收入影响 - 假设适用利率基准立即提高或降低50个基点，对公司十二个月净利息收入的影响：增加时为1,293,000美元（每股增加0.01美元），减少时为4,943,000美元（每股减少0.04美元）[205] 公司战略与面临风险 - 公司战略重点是收购高信用质量资产，以降低信贷损失和融资成本，但仍面临不同程度的信用风险[302] - 公司面临利率风险，通过构建不同期限融资协议、使用套期保值工具和证券化融资等方式管理风险[303] - 公司面临提前还款风险，通过在贷款协议中规定提前还款罚金来应对[306] - 商业抵押资产受多种因素影响，市场波动因新冠疫情加剧[308] - 部分贷款和债务安排以外币计价，公司通过外汇远期合约降低汇率波动风险[310]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q2 2021 Earnings Conference Call July 27, 2021 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer and President Jai Agarwal - Chief Financial Officer, Treasurer and Secretary Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse. Stephen Laws - Raymond James Jade Rahmani - KBW Rick Shane - JPMorgan Tim Hayes - BTIG Operator Good day ladies and gentlemen, and thank you for standing by. Welcome to the Second Quarter 2021 Apollo ...