Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q2 2021 Earnings Conference Call July 27, 2021 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer and President Jai Agarwal - Chief Financial Officer, Treasurer and Secretary Conference Call Participants Doug Harter - Credit Suisse. Stephen Laws - Raymond James Jade Rahmani - KBW Rick Shane - JPMorgan Tim Hayes - BTIG Operator Good day ladies and gentlemen, and thank you for standing by. Welcome to the Second Quarter 2021 Apollo ...

业绩总结 - 2021年第二季度可分配收益为5900万美元，每股稀释后收益为0.41美元[11] - 2021年第二季度净利息收入为7400万美元，普通股东可得净收入为6400万美元，每股稀释后收益为0.42美元[11] - 2021年第二季度净收入为67,691千美元，较2020年同期的60,201千美元增长了12.4%[44] - 2021年第二季度每股基本净收入为0.45美元，较2020年同期的0.37美元增长了21.6%[44] - 2021年第二季度总净收入为75,859千美元，较2020年同期的70,759千美元增长了7.4%[44] - 2021年第二季度可分配收益为38,779千美元，较2020年同期的（11,250）千美元实现扭亏为盈[46] - 2021年第二季度可分配收益每股为0.27美元，较2020年同期的（0.07）美元实现扭亏为盈[51] 资产与负债 - 公司总资产为79.54亿美元，相较于2020年的69.40亿美元增长了15.9%[38] - 2021年总负债为5,659,756千美元，较2020年的4,669,491千美元增长了21.2%[43] - 总股东权益为22.95亿美元，较2020年的22.71亿美元增长了1.1%[41] - 2021年第二季度的股东权益中包括5,489,059千美元作为担保债务的抵押品[43] 贷款与利率 - 贷款组合总额为75亿美元，平均无杠杆全收益率为5.5%[11] - 新抵押贷款承诺总额为8.25亿美元，2021年上半年为14亿美元[9] - 89%的美国浮动利率贷款具有有利的LIBOR底线，平均为1.32%[11] - 贷款组合中，酒店类贷款的总额为14.76亿美元，未融资承诺为4900万美元[30] - 零售类贷款的总额为8.96亿美元，未融资承诺为0[31] - 工业类贷款的总额为5.86亿美元，未融资承诺为700万美元[32] - 住宅待售类贷款的总额为4.23亿美元，未融资承诺为0[33] - 其他类别贷款的总额为13.46亿美元，未融资承诺为8.89亿美元[32] - 贷款组合中，68笔贷款的平均剩余完全延展期限为2.8年[24] - 总体贷款组合的加权平均到期时间为2.8年[33] 费用与支出 - 2021年第二季度管理费用为9,440千美元，较2020年同期的9,957千美元下降了5.2%[44] - 2021年第二季度的总运营费用为18,620千美元，较2020年同期的16,382千美元增长了7.5%[44] - 2021年第二季度全额还款总额为2.62亿美元，2021年上半年为4.37亿美元[11] 资本市场活动 - 发行了5亿美元的4.625%八年期高级担保票据，用于解除资产担保和一般企业用途[11] - 结束季度时总流动性为2.27亿美元，其中现金为2.05亿美元，批准的未提取信贷额度为2200万美元[11]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度公司盈利5610万美元，即每股0.39美元；GAAP归属于普通股股东的净收入为5500万美元，即摊薄后每股0.37美元 [10] - 截至3月31日，GAAP每股账面价值（不包括一般CECL准备金）为15.35美元，而第四季度末为15.38美元，略有下降是由于限制性股票的归属，部分被超过股息的收益所抵消 [10] - 季度末贷款组合增至68亿美元，加权平均无杠杆收益率为6.8%，剩余完全展期期限约为三年 [10] - 约88%的浮动利率美国贷款的LIBOR下限处于实值状态，加权平均下限为1.46% [10] - 本季度贷款还款额为2.32亿美元，来自全额和部分还款 [11] - 截至目前，公司拥有2.9亿美元的流动性和15亿美元的未融资贷款资产，此外，还有2亿美元的潜在流动性可从先前抵押的抵押贷款中获得 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度新增两笔贷款，并进行了1.33亿美元的追加融资，两笔新贷款均通过现有融资安排进行融资 [11] - 公司现有投资组合亮点包括一笔可观的办公室贷款全额还款、对纽约市一个公寓项目的优先股投资还款，以及住宅待售贷款相关房产有显著销售活动 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场整体基调保持积极，资产层面表现普遍改善，交易水平上升 [5] - 纽约市住房市场正在走强，公司住宅待售贷款相关房产销售活动与之相符 [7] - 欧洲整体在经济复苏、疫苗推出和财政刺激规模方面落后于美国约六周，英国领先于欧洲其他国家，其他目标市场则稍落后 [18] - 美国和欧洲房地产市场有相似之处，都有大量房地产投资资金，交易活跃 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2021年专注于扩大投资组合，基于对公司资本状况、现有贷款表现以及阿波罗房地产信贷团队为公司创造有吸引力风险调整回报机会能力的信心 [5] - 公司与阿波罗更广泛的房地产信贷平台的合作关系是关键竞争优势，有助于赢得大型交易授权 [6] - 公司在寻找新交易时对美国和欧洲持中立态度，因为两地业务有很多相似之处 [20] - 公司未来可能会减少对纽约地区、建筑和待售住宅的关注，同时在其他领域寻找投资机会 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济受益于新冠疫情救济、财政刺激和疫苗接种速度加快，房地产资本市场强劲，投资者乐观情绪增加，体现在近期和预期的贷款还款、赞助商对投资的支持以及公司不断增长的机会管道上 [6] - 公司普通股股息收益率超过9%，股票交易价格略低于账面价值，在当前低收益环境下极具吸引力 [8] - 公司现有投资组合能够产生收益，以1.1倍覆盖每股0.35美元的季度股息，且在本季度资产负债表上保持了额外的流动性 [8] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了3亿美元的定期贷款B增额，贷款期限为七年，利率为LIBOR加350个基点，LIBOR下限为50个基点，发行价格为99 [8] - 公司有信心与合作伙伴共同开发布鲁克林的多户住宅项目，认为市场前景良好 [13] - 迈阿密资产采取短期零售租赁策略，市场反馈积极，预计不久将有租赁进展 [14] - 公司对俄亥俄州Liberty Center和华盛顿特区酒店资产的经济活动回升感到鼓舞，酒店资产市场上优质地段的资本和出价强劲 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 有特定准备金的其他贷款进展、更新及解决时间线 - 准备金水平没有变化，布鲁克林的贷款项目与合作伙伴开发多户住宅需数年时间；迈阿密资产采取短期零售租赁策略，市场反馈积极，预计不久有租赁消息；俄亥俄州Liberty Center和华盛顿特区酒店资产需等待经济活动进一步恢复，酒店资产市场资本和出价强劲 [13][14][15] 问题: 公司在英国和欧洲大陆的市场环境，与美国相比的复苏情况 - 欧洲整体在经济复苏、疫苗推出和财政刺激方面落后美国约六周，英国领先，其他目标市场稍落后；房地产市场上，欧美都有大量投资资金和交易活动，公司在两地业务相似 [18][19][20] 问题: 如何描述房车度假屋物业类型 - 介于中等价位酒店和中等价位露营地之间，适合区域内度假需求，既是房地产业务也是运营业务，阿波罗房地产团队在评估此类交易时可借鉴其他部门经验 [22][23] 问题: 随着业务正常化，Pick收入未来走势及正常水平 - 难以确定正常水平，取决于投资组合结构；目前Pick收入处于较高水平，未来若不改变投资机会方向，随着项目还款和稳定，Pick收入可能会下降 [25][26][27] 问题: 展望未来，年化G&A费用情况 - 预计年化G&A（不包括RSUs）约为925万美元 [29] 问题: 杠杆回报率情况、回报率是否压缩及当前最有吸引力的机会所在 - 回报率与疫情前相似，贷款利差压缩，LIBOR下限降低，但在与银行合作的首笔抵押贷款杠杆方面有收益，杠杆回报率仍在正负11.5% - 12%范围内；机会方面，公司在美欧都很活跃，欧洲竞争稍小，美国业务在纽约地区和建筑、待售住宅方面的关注减少 [31][32][33] 问题: GSEs是否有回撤，是否为公司在稳定多户住宅贷款方面带来机会 - 目前未看到明显变化，公司在多户住宅方面主要提供租赁期的过渡性融资，期待GSEs后续接手，目前整体环境无重大变化带来实质性机会 [35] 问题: 已有特定CECL准备金的贷款摊销成本增加的原因及信用方面是否有负面变化 - 信用总体稳定，摊销成本增加约三分之二是由于布鲁克林Fulton Street开发项目收购了一些空中权，其他是一些小额保护性预付款，这些都是业务计划的一部分 [37] 问题: 次级贷款组合利息收入在第四季度下降后本季度大幅反弹，如何看待该组合的运行情况 - 第四季度下降是因为在延长某些贷款期限、与借款人调整经济条款时，费用确认时间点影响了收入；第一季度更反映当前经济状况；随着高收益次级贷款还款，该项目收入会因投资组合结构变化而下降 [39][40] 问题: 111, West 57th项目进展情况 - 项目建设进展顺利，外观接近完工，内部工作正在进行；预计会延长到期日，因为去年受疫情和天气影响有延误；目前销售活动的人流量积极，预计近期至中期会有更多销售 [42][43] 问题: 纽约市办公室业务的租金收取、入住率、租金趋势以及赞助商的促销策略 - 公司纽约办公室投资组合大多处于租赁阶段，潜在租户人流量增加，租金较疫情前下降约15%，市场有一定调整，仍有大量转租房源；公司对赞助商质量有信心，资本市场状况让公司相信借款人有实现流动性的途径；目前借款人主要需打造出预期产品 [45][46][47] 问题: 本季度贷款修改的节奏与过去一年相比如何 - 与疫情期间相比，贷款修改的紧张程度明显降低，目前更像是疫情前的正常业务讨论，部分借款人实现业务计划，部分未实现，需要就过渡性资产的相关问题进行讨论 [50] 问题: 本季度利息收取是否有显著变化 - 没有值得注意的变化 [52]

业绩总结 - 2021年可分配收益为5600万美元，每股稀释后收益为0.39美元[7] - 2021年净利息收入为7100万美元，净收入为5500万美元，每股稀释后收益为0.37美元[12] - 2021年每股基本净收入为0.39美元，而2020年为-0.86美元[50] - 2021年每股稀释净收入为0.37美元，2020年为-0.86美元[51] - 2021年可分配收益较2020年下降10.0%[55] - 2021年可分配收益每股为0.39美元，较2020年的0.40美元下降2.5%[60] - 2021年总运营费用为16304千美元，较2020年的16799千美元下降2.9%[53] - 2021年管理费用为9364千美元，较2020年的10268千美元下降8.8%[53] 资产与负债 - 2021年3月31日的总资产为72.25亿美元，较2020年12月31日的69.40亿美元有所增长[43] - 2021年总负债为4949618千美元，较2020年的4669491千美元增加了6.0%[49] - 2021年3月31日的股东权益总额为22.76亿美元，较2020年12月31日的22.71亿美元略有增加[47] - 2021年累计亏损为4.34亿美元，较2020年12月31日的4.39亿美元有所改善[46] 贷款与融资 - 新的抵押贷款承诺总额为5.28亿美元[9] - 期末总流动性为3.56亿美元，其中现金为2.94亿美元，未动用的信用额度为6200万美元[12] - 总贷款组合为68亿美元，平均无杠杆全收益率为6.2%[12] - 贷款组合的平均贷款价值比为63%[21] - 贷款组合中包含67笔贷款，平均剩余完全延展期限为2.8年[21] - 完成了1.33亿美元的总附加融资，其中净融资为1.1亿美元[40] - 全部贷款偿还总额为1.75亿美元，包括对华盛顿州Renton市办公物业的1.39亿美元浮动利率抵押贷款的偿还[40] 股息与分红 - 宣布每股普通股股息为0.35美元，股息覆盖率为1.1倍[8] - 2021年每股分红为0.35美元，较2020年的0.40美元下降了12.5%[53] 未来展望 - 预计未来融资的完全到期贷款总额为9.56亿美元[41] - 新贷款承诺总额为5.28亿美元，其中230百万美元用于收购位于英国的度假房屋组合[40]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司可分配收益在实现投资损失前为5100万美元，即每股普通股0.36美元；可分配收益为2100万美元，即每股0.15美元；投资实现损失包括先前记录的2500万美元特定CECL准备金和500万美元贷款销售及重组损失 [20] - GAAP归属于普通股股东的净收入为3300万美元，即每股0.23美元，该季度普通股股息为每股0.35美元 [20] - 截至12月31日，公司CECL准备金率微降3个基点至68个基点，总CECL准备金占投资组合的3.24% [21] - GAAP每股账面价值在扣除一般CECL准备金前为15.38美元，高于第三季度末的15.30美元，自去年第一季度末以来增加了0.44美元 [21] - 季度末，65亿美元贷款组合的加权平均无杠杆收益率为6.3%，剩余完全展期期限不到三年；约90%的浮动利率美国贷款的LIBOR下限处于实值状态，加权平均下限为1.46% [21] - 该季度完成了1.09亿美元先前已关闭贷款的追加融资，使2020年的追加融资总额达到4.13亿美元 [22] - 截至目前，公司持有2.5亿美元现金、1300万美元已批准但未提取的信贷额度和11亿美元无抵押的贷款资产 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年，公司出售了约6.34亿美元的贷款，加权平均价格为面值的98.1%，产生了2.08亿美元的净收益 [10] - 2020年，公司回购了超过1.28亿美元的普通股，平均价格为每股8.61美元，实现了每股约0.61美元的账面价值增值 [12] - 昨日，公司董事会授权将股票回购计划增加1.5亿美元，使总回购能力达到1.72亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去11个月，资本市场保持运转并经历了历史性的快速复苏，但整体经济表现复苏缓慢 [6] - 自2020年下半年以来，房地产交易活动显著增加，并在2021年持续，商业房地产市场受益于低利率环境和房地产基金创纪录的资金储备 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2020年的业绩应通过资产负债表的稳健性和积极主动的资产管理来衡量，未来将继续专注于资本配置，以实现最具吸引力的风险调整后ROE [7][17] - 公司将坚持“信用优先”的方法，并在为新业务提供资金时谨慎进行资本管理 [17] - 公司已承诺2021年的首笔交易，即一笔欧洲的大额优先抵押贷款，且业务管道正在不断扩大 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对房地产市场产生了重大影响，但公司凭借强大的资产负债表和积极的资产管理，在2020年保持了良好的业绩，并能够继续向股东支付股息 [7][8] - 公司认为自身处于有利地位，能够利用房地产交易活动的增加，将过剩资本投入到具有吸引力的风险调整后回报机会中 [16] - 随着经济的复苏，公司预计将逐步恢复到疫情前的运营水平，但这将是一个渐进的过程 [25] 其他重要信息 - 公司在2020年的股息覆盖率为104%，现有投资组合能够产生超过当前每股普通股年化1.40美元股息的可分配收益 [18] - 公司普通股为投资者提供了超过11%的股息收益率，在当前低收益率环境下具有吸引力 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何看待流动性的正常化水平以及实现时间 - 疫情前公司通常保持7500万 - 1亿美元的过剩流动性，疫情后该数字大幅增加，目前已降至3亿 - 4亿美元；随着经济复苏，公司将逐步恢复到疫情前的运营水平，预计需要12 - 18个月 [25] 问题: 公司是否会考虑利用无抵押资产创造额外流动性进行投资 - 公司将无抵押资产池视为最后的流动性来源，而非短期内用于主动投资的杠杆来源 [27] 问题: 除了止赎和出售，还有哪些情况会导致公司确认投资损失 - 当贷款实际解除或公司认为损失几乎确定会实现时，会确认投资损失；例如第四季度的Quarry Springs贷款出售和Pittsburgh贷款重组 [33] 问题: Bethesda项目的经济权益是否已从公司资产负债表中移除 - 公司已不再参与该项目，相关单位已出售 [38] 问题: 公司特定CECL准备金是否有变化，行业信贷前景如何 - 目前公司整体信贷前景较为稳定，无需对个别资产计提额外准备金；行业信贷前景取决于经济复苏的轨迹，虽然有乐观的迹象，但仍可能存在贷款重组的情况 [40][42] 问题: 公司能否提供非应计贷款的金额或百分比、自3月以来修改的贷款金额或百分比以及利息收取百分比 - 非应计贷款约为5亿美元，净股权约为2亿美元；公司将在会后提供其余信息 [45] 问题: 何时可以开始预计公司新增贷款业务的增长 - 从头条新闻角度看，最早在第一季度末可能会有相关消息；从经济收益角度看，预计第二季度及以后会开始体现 [47] 问题: 排除实现损失的可分配收益是否会忽略或扭曲底层抵押品信用表现的影响 - 公司认为从账面价值角度看，将先前计提的准备金转为实现损失对账面价值的影响为零；第四季度的大部分实现损失来自对收益无重大贡献的资产，因此提供两种计算方式供投资者参考 [49] 问题: 公司如何权衡股票回购、新业务投资和去杠杆化之间的关系 - 公司的主要目标是在市场上开展新业务、扩大投资组合或替换资产；股票回购计划主要用于应对资本市场的意外冲击，当股票价格具有吸引力时进行回购；目前从ROE角度看，投资贷款可能更具吸引力 [52][53] 问题: 英国城市零售贷款的出售时间和还款预期 - 预计今年将出售该资产，目前预计交易将在年内完成，出售后有望提前偿还贷款 [55] 问题: 迈阿密和布鲁克林资产的租赁和开发进展及时间表 - 布鲁克林项目的拆除工作正在进行中，预计需要几年时间完成约600套多户住宅的建设；迈阿密项目近期成立了合作关系，市场和潜在租户表现出积极兴趣，公司将在租赁情况有重大进展时提供更新 [57][58] 问题: 华盛顿特区Mayflower酒店、辛辛那提Liberty Center零售中心和111 West 57th项目是否有重大更新 - Liberty Center有一定的租赁活动，近期签署了一份较大的非零售租约，并正在探索增加多户住宅的可能性；Mayflower酒店在当前环境下尽力运营，但仍需等待经济全面复苏；111 West 57th项目建设继续进行，潜在买家兴趣浓厚，预计将有更多单元签约的消息 [60][61][62] 问题: 上述资产的特定准备金是否有变动 - Liberty Center和Mayflower酒店的准备金没有变动，111 West 57th项目从未计提过准备金 [65]