UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 _________________________________________________________ FORM 10-K _________________________________________________________ ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-34452 _______________________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司运营收益为7260万美元，即每股0.47美元；GAAP净收入为2570万美元，即每股0.16美元，反映了3500万美元贷款损失准备金的影响 [15] - 截至季度末，投资组合摊余成本为61亿美元，较去年增长12%；账面价值为每股16.02美元，较6月30日的16.30美元有所下降，反映了贷款损失准备金以及与利率互换相关的每股0.07美元未实现损失 [16][17] - 截至季度末，公司拥有约5.4亿美元可用资本，债务与股权比率为1.3倍；本季度将摩根大通和德意志银行信贷额度分别提高至13亿美元和12.5亿美元，使回购总容量接近30亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司完成8笔贷款交易，总额超过9.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供1.26亿美元资金，还款总额为3.53亿美元 [15] - 截至季度末，投资组合包含74笔贷款，加权平均无杠杆收益率为8.2%，剩余期限不到3年，其中94%的贷款为浮动利率 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在欧洲和美国均有业务布局，第三季度继续在欧洲找到有吸引力的贷款机会，最近完成了在意大利的首笔交易，并在季度末后承诺了两笔大额首笔抵押贷款 [9] - 美国市场方面，公司最近完成了几笔交易，包括两笔酒店交易以及纽约市一个黄金零售角落的大型城市零售交易 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在投资区域上保持中立，评估交易和筛选项目时，会比较欧美潜在机会，目标是实现最有吸引力的风险调整后回报 [10] - 公司受益于未来资金储备，本季度额外提供1.26亿美元资金，有效保持资本投资并抵消贷款还款 [11] - 公司将继续寻找高级贷款或夹层贷款的过渡性机会，在投资和杠杆策略上保持纪律，不会为追求更高ROE而改变策略 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司过去10年的表现感到自豪，认为公司商业房地产债务平台实力强劲，团队不断壮大，资产负债表更强大、更多样化 [7] - 管理层认为当前市场在整体ROE方面具有挑战性，但对团队继续寻找有吸引力的风险调整后回报的能力充满信心 [38] - 对于纽约公寓市场，管理层认为库存贷款融资市场健康，但销售速度和价格有所放缓，公司对整体投资组合感到满意 [26] 其他重要信息 - 公司在第三季度记录了3500万美元的贷款损失准备金，其中3200万美元与北辛辛那提一个生活方式中心的贷款有关，300万美元与马里兰州贝塞斯达的公寓库存贷款有关 [12][14] - 从第四季度起，公司将对生活方式中心贷款采用成本回收法核算 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新贷款与典型过桥贷款概念相比有何特点 - 这些贷款显然不是建设贷款，很多是过渡性贷款，有些不需要大量未来资金投入，公司可以一次性投入所有资金 [18] 问题: 新贷款是否为浮动利率，业主为何不选择CMBS贷款 - 所有新贷款均为浮动利率；业主不选择CMBS贷款的原因包括希望有还款灵活性、可能创造价值后再融资或出售、采用投资组合方式且喜欢浮动利率债务，以及欧洲市场以浮动利率为主，缺乏成熟的长期固定利率产品 [19][20] 问题: 意大利度假村贷款的借款人是谁 - 借款人是意大利当地的一个家族，他们围绕度假村创建了酒店公司，仍控制股权并管理物业 [21] 问题: 新贷款中的4.7亿美元贷款是否为旧的111 West 57th物业，“零售公寓”如何理解 - 不是，该贷款针对的是纽约第57街和第5大道拐角处的皇冠大厦的一部分；该资产是传统建筑，已被分割为住宅、酒店、街道零售等多个部分，公司仅对零售部分提供贷款 [22][23] 问题: 曼哈顿住宅公寓建设的夹层贷款市场情况如何，公司的风险敞口、业务计划和贷款价值比如何 - 公司最大的夹层贷款是曼哈顿的Steinway大楼，该资产仍在建设中，即将完工，赞助商在销售方面取得进展；曼哈顿公寓库存贷款融资市场健康，但整体销售速度和价格有所放缓；公司在纽约的贷款价格每平方英尺在1800 - 2200美元左右，对整体投资组合感到满意 [26] 问题: 公司是否有WeWork风险敞口，租金管制法规对曼哈顿资产估值有何影响 - 公司投资组合中没有WeWork风险敞口；公司避开了受租金管制的市场，因为难以进行风险评估，且债务收益率较低 [28][29] 问题: 第三季度一般及行政费用（G&A）下降，当前水平是否为预期的运行率 - 非股票基础的G&A每年约为800 - 850万美元，每季度会有正负30万美元的波动，这是现金G&A的合理运行率 [31] 问题: 如何考虑预期还款、增量收益率、资产组合向首笔抵押贷款转移以及当前杠杆水平等因素对2020年股息的影响 - 公司整体业务战略不会有重大变化，投资方面继续寻找高级或夹层贷款的过渡性机会，杠杆策略也不会改变；股息是投资和杠杆纪律的结果，未来会与董事会讨论合适的股息水平，重点关注可持续的长期收益 [34][36] 问题: 当前股息相对于账面价值的杠杆回报率为11.5%，在市场中是否是高门槛 - 公司在今年前三个季度已经实现了这一回报率，预计全年也能实现；市场在整体ROE方面具有挑战性，但公司不会为追求更高ROE而改变策略 [38] 问题: 本季度的贷款发放和项目储备与现有投资组合相比，风险是否更低 - 从业务计划角度来看，两者具有可比性；随着公司规模扩大，有更多机会参与大型高级贷款或控制信贷结构 [40] 问题: Liberty项目7.75%的资本化率是如何得出的，是否存在进一步减记风险，为何不直接 foreclosure 并出售资产 - 资本化率是综合考虑公开和私人可比数据以及零售房地产上市公司的市场情况得出的；目前的准备金反映了最佳可用信息，若预计未来有减记，会计上会在当前体现；公司认为通过努力仍可实现或重新获得资产价值 [43][44] 问题: 111 West 57th项目本季度是否有新的合同签约，贷款再融资前景如何 - 没有公开披露新的合同签约信息；目前公寓库存贷款市场健康，若资产完工且有一定的初始存款活动，公司资本有望在库存市场被替代，但再融资并非简单过程 [46] 问题: 111 West 57th项目全额还款是否合理，对公司收益的影响是否约为20% - 公司预计能收回全部欠款；该项目混合收益率超过20%，对收益的影响计算正确 [49][50] 问题: 如何考虑第一留置权和夹层或次级投资组合的潜在准备金水平，会计处理是否会改变公司对次级贷款的偏好 - 夹层贷款在计算当前预期信用损失（CECL）结果时视为首笔抵押贷款；这只是会计变更，预计不会影响公司未来业务 [53] 问题: 公司预计将提取多少准备金 - 公司尚未最终确定该数字，预计将在2月的第四季度文件中披露 [54]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | --- | |-------------------------- ...

公司概况 - 自2009年以来总资本部署约120亿美元，贷款组合规模达54亿美元，加权平均无杠杆贷款组合收益率为9.0%，浮动利率敞口为93%，债务与总权益比率为1.0倍，调整后EBITDA复合年增长率为37%[7] - 与Apollo关联，Apollo管理资产约3120亿美元，ARI收取1.5%净股权基础管理费，无激励费，Apollo有31名专注房地产信贷的投资和资产管理专业人员[8] 投资策略 - 采用“信用优先”方法，注重资本保全，主要投资于美国和西欧基本面强劲的门户市场、有增值业务计划的优质房地产，借款人有大量自有资金，投资地域和物业类型多元化，2019年上半年新增贷款加权平均贷款价值比为64%[12] 贷款组合 - 2019年第二季度贷款数量71笔，摊销成本54.44亿美元，投资净股权成本36.43亿美元，未动用贷款承诺11.92亿美元，浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.7%，加权平均无杠杆综合收益率为9.0%，加权平均剩余期限2.9年，一级抵押/次级贷款占比77%/23%[13] 财务状况 - 2019年6月30日，总资产56.24409亿美元，总股东权益26.71399亿美元，总负债和股东权益56.24409亿美元[29][32] - 2019年第二季度净收入6.1424亿美元，可供普通股股东的净收入5.6505亿美元，基本每股普通股净收入0.38美元，摊薄后每股普通股净收入0.37美元[35] 其他亮点 - 自2014年以来，总股本增长约3.1倍，有超9.03亿美元现金及现有信贷安排额度，流动性充足[22][8] - 与房地产所有者、运营商、高级贷款人和经纪人有“优先合作”关系，贷款组合稳定多样，有能力获取低成本资金，股息收益率为9.5%[25]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q2 2019 Results Conference Call July 25, 2019 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - President and CEO Jai Agarwal - CFO, Treasurer and Secretary Conference Call Participants Steve DeLaney - JMP Securities Jade Ramani - KBW Rick Shane - JPMorgan Stephen Laws - Raymond James Operator I'd like to remind everyone that, today's call and webcast are being recorded. Please note that, they are the property of the Apollo Commercial Real Estate, Inc ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | --- | |------------------------------- ...

公司概况 - 自2009年以来总资本部署达111亿美元，高级和次级贷款组合为52亿美元[7] - 加权平均全收益为9.3%，浮动利率敞口为93%，债务与总股本比率为1.0倍，普通股股息收益率为9.7%[7] 投资策略 - 采用“信用优先”理念，专注资本保全，主要投资美国和西欧门户市场[12] - 投资机构级优质房地产，有完善增值商业计划，借款人权益充足[12] - 2018年新增贷款加权平均贷款价值比低至58%，地域和物业类型多元化[12] 贷款组合 - 2019年第一季度贷款数量69笔，摊销成本51.87亿美元，投资净股本成本30.27亿美元[15] - 浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.9%，加权平均剩余期限2.9年[15] 资本结构 - 总市值约56亿美元，债务与总股本账面价值比率为1.0倍，与总市值比率为0.9倍[19][24] - 债务占总市值的47%，债务服务覆盖率为3.0倍，固定费用覆盖率为2.5倍[24] 财务业绩 - 2019年第一季度净收入6775.8万美元，摊薄后普通股每股净收入0.43美元[34][37] - 运营收益6840.8万美元，每股运营收益0.50美元[38]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司运营收益为6840万美元，即每股0.50美元，GAAP净收入为6090万美元，即每股0.43美元，其中包括370万美元（每股0.03美元）的提前还款收入 [7] - 截至季度末，公司投资组合摊余成本为52亿美元，较去年第一季度增长28%，组合包含69笔贷款，加权平均全杠杆非杠杆收益率为9.3%，加权平均剩余期限不到三年，93%的贷款为浮动利率 [8] - 公司将高盛信贷安排下的额度提高至5亿美元，使来自五家贷款机构的总额度达到32亿美元，还转换了剩余5.5%的票据并发行了200万股普通股，截至季度末，公司拥有超过3.6亿美元的可用资本，形式为现金和信贷额度 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成了四笔贷款交易，总计4.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供了1.1亿美元资金 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年房地产市场年初因12月资本市场波动开局略缓，但随着资本市场快速复苏和大量待投资资金，市场活动显著增加 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为低利率和房地产基金及其他投资工具中创纪录的股权资本水平将有利于业务发展，持续关注高级贷款和夹层贷款机会，目前业务管道更倾向于第一抵押贷款机会 [5][23] - 公司在欧洲业务取得进展，伦敦业务约占投资组合的14% - 15%，业务管道中有一些更广泛的欧洲机会，认为在欧洲经风险调整后资本回报略高于美国，且在套期保值方面有正向利差 [48][49] - 在美国，公司更关注主要城市和顶级都市统计区，投资组合偏向酒店和办公物业，对纽约的公寓信贷状况感到满意，但目前不打算增加相关投资 [49][50] - 行业竞争方面，第一抵押贷款和夹层贷款面临不同的竞争群体，夹层贷款可能面临更多私人和公共竞争，但公司认为自身平台能在两个领域有效竞争 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产市场总体趋势积极，经济持续增长和低利率为房地产运营表现和投资创造了有利环境 [4] - 尽管市场年初有停顿，但公司第一季度完成了四笔交易，并按计划为之前的贷款提供资金，投资组合超过52亿美元，有望产生有吸引力的经风险调整回报，业务管道依然强劲 [6] - 公司信贷保持稳定，超过90%的借款人按预期偿还贷款，因为物业实现了业务计划 [6] 其他重要信息 - 本季度，公司签订合同出售北达科他州威利斯顿一笔多户住宅物业及额外土地，虽不能保证交易完成，但公司对结果有信心，预计在第二季度财报电话会议上提供更多细节 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司出售的具体资产是什么 - 公司已出售约90%的36套单户住宅，预计未来几个月清理剩余部分，主要出售的是一个330单元的花园式多户住宅综合体以及周边的一些已完成和未完成地块 [12] 问题2: 不考虑提前还款，未来12个月公司超过50亿美元投资组合预计正常还款的比例是多少 - 公司投资组合通常基础期限约为3年，意味着每年约三分之一会到期，实际经验显示每年还款比例在20% - 25%左右，大致每年约10亿美元 [14] 问题3: 部分贷款到期后是否会进行展期 - 公司会积极与借款人沟通，在借款人实现业务计划的情况下，会考虑通过调整利差来换取展期和更多提前还款保护，这也是公司及其同行拓展业务的机会 [16] 问题4: 今年7月和9月到期的两笔大额贷款情况如何，是否会展期 - 迈阿密贷款已开始摊销，公司预计会继续参与该贷款，同时降低自身风险敞口；9月到期的伦敦公寓项目贷款，借款人正在进行建设融资，公司有参与建设融资的选择权，贷款有被偿还的可能性，但公司可能会以某种形式继续参与项目 [19][21] 问题5: 第一季度贷款发放从高级贷款转向夹层贷款的趋势是否会持续，以及公司对投资组合杠杆水平的接受范围是多少 - 第一季度向夹层贷款倾斜是偶然情况，公司业务管道中第一抵押贷款机会更多；公司对杠杆水平的接受范围是1.5 - 2倍，目前杠杆率为1.0倍，过去三四年一直如此 [23][24] 问题6: 新交易中是否设置了LIBOR利率下限，与借款人的讨论情况如何 - 公司投资组合中加权平均LIBOR利率下限约为1%，目前大多数新交易的LIBOR利率下限约为2% [26] 问题7: 北达科他州资产出售合同是公司还是KKR签订的 - 是与资产相关的集团共同签订的，各方都需同意合同并执行文件 [29] 问题8: 公司预计北达科他州资产出售有积极结果，是否意味着收益会超过3200万美元的账面价值 - 可以这样推断 [31] 问题9: FAS贷款涉及的劳伦和克莱斯普林斯房产情况如何，剩余11套单元的销售预期如何 - 劳伦房产已出售超过18个月，目前仅剩下克莱斯普林斯的11套单元，乐观情况下9 - 12个月可售罄，具体情况取决于当前销售季 [32][33] 问题10: 公司业务中桥接融资交易的占比情况如何 - 公司总体上很少看到这种情况，仅在公寓库存融资方面看到一些定价改善和再融资需求，但整体市场上用新的桥接贷款替换旧贷款并大幅改变融资结构的情况不多 [36] 问题11: 从普通股权益角度看，公司杠杆率略高于之前提及的水平，公司对目标杠杆率的看法是否有变化 - 公司将优先股视为权益，目标杠杆率最终由业务机会和业务管道决定，随着开展第一抵押贷款业务，杠杆率有自然上升趋势，但从公司财务角度看，整体没有太大变化 [39] 问题12: 与同行相比，公司在次级贷款和第一抵押贷款方面的竞争动态如何，两种贷款类型的风险调整后回报情况如何 - 次级贷款面临更多私人和公共竞争，但公司认为自身平台能在两个领域有效竞争，从投资回报和风险保护角度看，两种贷款类型差异不大，市场上对夹层贷款的需求有所减少，但公司团队仍会关注两种机会 [42][44] 问题13: 目前公司接近资金充分部署，公司看好市场上哪些领域 - 公司从底层向上评估每个交易，目前欧洲业务有一定吸引力，伦敦业务占投资组合约14% - 15%，业务管道中有一些欧洲机会，且欧洲经风险调整后资本回报略高于美国；在美国，公司更关注主要城市和顶级都市统计区，投资组合偏向酒店和办公物业，对纽约公寓信贷状况满意但不打算增加投资 [48][50] 问题14: 公司是否愿意根据美联储政策调整，增加固定利率贷款敞口 - 公司不排斥固定利率贷款，如果能获得两位数的固定利率则比较理想，但目前市场对固定利率产品需求较少，公司在为关联方提供长期固定利率贷款方面有一定业务，有助于提升业务量和市场声誉，但总体而言，固定利率贷款对公司整体业务的适用性有限 [52][53]