财务指标 - 可比RevPAR下降0.2%至368美元，可比ADR下降1.0%至563美元，可比入住率上升0.8%至65.4%[3] - 净收益为350万美元，每股摊薄收益为0.05美元[3] - 调整后每股AFFO为0.42美元，调整后EBITDAre为6620万美元[3] - 可比酒店EBITDA为7100万美元[3] - 公司拥有1.371亿美元现金及等价物和8240万美元受限现金[3] - 净负债率为39.6%[4] - 2024年第一季度总收入为2.19亿美元，同比增长1.8%[26] - 2024年第一季度净利润为1,548.2万美元，同比下降6.8%[26] - 2024年3月31日总资产为22.81亿美元，较2023年12月31日增加2.4%[25] - 2024年3月31日总负债为14.66亿美元，较2023年12月31日增加4.1%[25] - 2024年3月31日股东权益为2.98亿美元，较2023年12月31日下降0.2%[25] - 2024年第一季度调整后EBITDA为6,619.2万美元，与上年同期基本持平[27] - 2024年第一季度调整后FFO为3,026万美元，同比下降5.8%[27] - 2024年3月31日总债务为12.35亿美元，其中87.6%为浮动利率债务[28] - 2024年第一季度总债务加权平均利率为7.84%[28] - 2024年第一季度总债务利息覆盖率为5.0倍[28] 资产负债情况 - 公司完成了里茨卡尔顿保留多拉多海滩的62百万美元浮动利率贷款[11] - 公司宣布出售希尔顿拉霍亚托雷皮恩斯酒店,预计交易完成后将获得165百万美元[6,10] - 公司2024年3月31日总资产为22.81亿美元，较2023年12月31日增加2.4%[25] - 公司2024年3月31日总负债为14.66亿美元，较2023年12月31日增加4.1%[25] - 公司2024年3月31日股东权益为2.98亿美元，较2023年12月31日下降0.2%[25] - 公司总资产价值为17.68亿美元，其中包括13.51亿美元的现金和现金等价物、8000万美元的受限现金等[47] 债务情况 - SOFR利率在2024年3月31日为5.33%[1] - 基准利率定义为银行的基准利率、联邦基金利率+0.50%、Term SOFR+1.00%或1.00%中的最高值[1] - 这笔抵押贷款有5个一年期的续期选择权,其中第四个选择权已于2023年6月行使[1] - 这笔抵押贷款有1.50%的SOFR下限,公司于2024年4月9日偿还了Cameo Beverly Hills抵押贷款[1] - 这笔信贷额度有1个一年期的续期选择权,并由Bardessono酒店、Hotel Yountville和The Ritz-Carlton Sarasota提供担保[1] - 这笔抵押贷款有1.00%的SOFR下限[1] - 这笔抵押贷款有2.00%的SOFR下限[1] - 加权平均利率已经过对冲利率上限的调整[1] - 最终到期日假设所有可用的续期选择权都将被行使[1] - 公司2024年3月31日总债务为12.35亿美元，其中87.6%为浮动利率债务[28] - 公司2024年第一季度总债务加权平均利率为7.84%[28] - 公司2024年第一季度总债务利息覆盖率为5.0倍[28] 股东回报 - 公司宣布启动5000万美元优先股赎回计划和5000万美元股票回购计划[12] 酒店经营情况 - 2024年第一季度可比酒店收入同比增长1.96%,可比酒店EBITDA同比下降2.50%[3][4] - 资本希尔顿华盛顿特区酒店总收入同比增长5.16%[35] - 希尔顿拉霍亚托雷松酒店总收入同比下降1.10%[35] - 芝加哥索菲特酒店总收入同比下降3.55%[35] - 巴德索诺酒店和水疗中心总收入同比下降20.06%[35] - 码头屋度假村及水疗中心总收入同比下降0.85%[36] - 公园海雅特比弗克里克度假酒店及水疗中心总收入同比下降4.66%[36] - 诺塔里酒店总收入同比增长1.91%[36] - 三家酒店总体收入同比增长3.33%-9.69%[37,38] - 三家酒店净利润同比增长26.68%-50.47%[37,38] - 三家酒店EBITDA同比增长7.80%-24.19%[37,38] - 三家酒店平均客房价格(ADR)同比变动-20.43%-6.00%[37,38] - 三家酒店平均客房收益(RevPAR)同比变动-9.92%-23.35%[37,38] - 三家酒店入住率同比变动-10.97%-21.01%[37,38] - 新开业的The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach表现出色,收入和利润均大幅增长[38] - 四季酒店斯科茨代尔的入住率大幅提升,但平均房价下降导致RevPAR下降[38] - 公司2024年第一季度总酒店收入为2.214亿美元，同比增长1.96%[40] - 公司2024年第一季度酒店净利润为3,623.8万美元，同比下降4.01%[40] - 公司2024年第一季度酒店EBITDA为7,097.9万美元，同比下降2.50%[40] - 公司2024年第一季度度假酒店平均房价为931.97美元，同比下降0.27%[39] - 公司2024年第一季度度假酒店平均

文章核心观点 Blackwells Capital作为Braemar Hotels & Resorts的股东，认为该公司董事会未能为股东创造价值，要求其披露希尔顿拉霍亚托雷派恩斯酒店出售协议及相关利益情况，提名四位董事参与2024年股东大会选举，认为公司诉讼无价值 [1][2][3] 分组1：事件背景 - Braemar宣布股东价值创造计划并签订出售希尔顿拉霍亚托雷派恩斯酒店的最终协议 [1] 分组2：Blackwells观点 - Braemar董事会在造成美国房地产投资信托基金历史上最严重的价值破坏后才声称有创造股东价值的计划，Monty Bennett及其父亲和公司顾问Ashford LLC已根据顾问协议获得数亿美元报酬，董事会未能为股东利益行事 [2] - 要求董事会暂停出售希尔顿拉霍亚托雷派恩斯酒店，直至向股东披露交易各方面情况，包括对Monty Bennett及其关联方的任何利益；在股东有机会在2024年年度会议上对全面公平的董事选举进行投票之前，不得出售更多资产 [3] - 认为Monty Bennett的顾问协议可能因正当理由终止，董事会某些成员可能因纵容Monty的行为而面临个人责任，资产贱卖和宣布回购股价暴跌的股票表明需要紧急变革 [3] 分组3：董事提名 - Blackwells提名Jennifer M. Hill、Betsy L. McCoy、Steven J. Pully和Michael Cricenti四位董事参与Braemar 2024年7月30日股东大会选举 [3] 分组4：Blackwells介绍 - Blackwells Capital由首席投资官Jason Aintabi于2016年创立，投资于公共证券，与管理层和董事会沟通以帮助为利益相关者解锁价值，其负责人曾为领先的公共和私募股权公司进行全球投资，并在多个行业企业担任运营角色和董事会职务 [4] 分组5：联系方式 - 股东联系MacKenzie Partners, Inc.，免费电话+1 (800) 322 - 2885，邮箱proxy@mackenziepartners.com [5] - 媒体联系Gagnier Communications的Dan Gagnier和Riyaz Lalani，电话646 - 569 - 5897，邮箱blackwells@gagnierfc.com [5] 分组6：代理投票相关 - Blackwells等参与者参与Braemar 2024年年度股东大会的代理投票征集，于2024年4月3日向美国证券交易委员会提交最终代理声明和白色代理卡 [6] - 股东应阅读最终代理声明、白色通用代理卡及其他相关文件，这些文件包含参与者及其在公司的直接或间接利益等重要信息 [7] - 最终代理声明和白色通用代理卡将提供给部分或全部股东，可在SEC网站免费获取，参与者应要求将免费提供副本 [8] 分组7：法律诉讼 - Braemar董事会拒绝Blackwells的董事提名，认为其不符合公司章程且存在缺陷，于2024年3月24日在美国德克萨斯北区地方法院对参与者等提起诉讼，寻求禁止Blackwells征集代理投票并宣告其提名无效，Blackwells认为公司的诉讼无价值，诉讼结果可能影响其交付白色通用代理卡上提交的代理投票的能力 [9]

文章核心观点 公司宣布多项资本市场活动和战略更新，旨在降低股息和利息支出、优化资本结构和财务灵活性，为股东创造价值 [1][5] 资本运作 - 公司签署协议以1.65亿美元出售加州拉霍亚的394间客房的希尔顿拉霍亚托里松酒店，预计2024年8月完成交易，交易需满足包括圣地亚哥市和土地出租方批准等条件，同时公司正评估出售另外两家酒店，分别计划在2024年和2025年完成 [1] - 公司利用手头现金全额偿还了与加州洛杉矶143间客房的卡米奥比佛利山庄酒店相关的3000万美元未偿贷款，且在希尔顿拉霍亚托里松酒店待售的情况下，已对2024年到期的所有债务进行再融资或还清 [2] - 公司计划今年利用出售希尔顿托里松酒店的收益赎回5000万美元的非交易优先股和/或公开优先股，赎回后这些优先股将不再流通，股息也不再累积 [3] - 公司董事会授权了一项高达5000万美元的新股票回购计划，公司打算尽快开始回购，可通过公开市场交易、私下协商交易或其他方式进行，交易的时间和金额将根据市场情况由公司决定，且公司可自行决定随时暂停或终止该计划 [4] 财务数据 - 截至2024年3月31日的12个月，希尔顿托里松酒店净收入为30万美元，利息支出1150万美元，贷款成本摊销50万美元，折旧和摊销420万美元，非酒店EBITDA所有权费用50万美元，所得税费用20万美元，酒店EBITDA为1720万美元，资本储备为 - 250万美元，酒店净营业收入为1470万美元 [6][7] 信息披露 - 公司于2024年4月25日向美国证券交易委员会提交了修订后的初步委托书声明，并打算就预计于2024年7月30日召开的年度股东大会征集代理投票权事宜提交最终委托书声明和其他相关材料 [12] - 公司及其董事和高管将参与征集代理投票权，投资者和股东可在SEC网站、公司网站获取相关文件，了解公司董事和高管在年度股东大会表决事项中的直接和间接利益 [15][16]

文章核心观点 - 布莱克韦尔斯资本建议股东选举其提名的候选人进入布雷默酒店度假村公司董事会，认为当前董事会导致了价值破坏和利益输送，呼吁股东采取行动选出为全体股东利益服务的董事会 [1][2][3] 分组1：布莱克韦尔斯资本提名情况 - 布莱克韦尔斯资本作为布雷默酒店度假村公司股东，提名詹妮弗·M·希尔、贝齐·L·麦科伊、史蒂文·J·普利和迈克尔·克里森蒂四名候选人参加公司2024年7月30日的年度股东大会，竞选董事会成员 [1] 分组2：呼吁变革的原因 - 布莱克韦尔斯资本认为董事会需要变革，原因包括公司价值被破坏、与阿什福德酒店顾问有限责任公司的咨询协议具有敲诈性以及需向阿什福德和蒙蒂·贝内特先生支付终止费 [2] 分组3：布莱克韦尔斯资本表态 - 布莱克韦尔斯资本首席投资官杰森·安塔比邀请股东审查信件并共同行动，选举为全体股东利益服务的董事会，提醒股东警惕阿什福德为自身利益牺牲股东价值的行为 [3] 分组4：布莱克韦尔斯资本介绍 - 布莱克韦尔斯资本由首席投资官杰森·安塔比于2016年创立，投资于公共证券，与管理层和董事会沟通以帮助利益相关者实现价值，其主要负责人有丰富投资和运营经验 [5] 分组5：联系方式 - 股东可联系麦肯齐伙伴公司，电话+1 (800) 322 - 2885，邮箱proxy@mackenziepartners.com；媒体可联系加尼耶传播公司，丹·加尼耶和里亚兹·拉勒哈尼，电话646 - 569 - 5897，邮箱blackwells@gagnierfc.com [6] 分组6：代理投票相关 - 参与者于2024年4月3日向美国证券交易委员会提交了最终代理声明和白色代理卡，股东应阅读相关文件，最终代理声明等可在SEC网站免费获取，参与者应要求会免费提供副本 [7][8][9] 分组7：诉讼情况 - 布雷默酒店度假村公司董事会拒绝布莱克韦尔斯资本的提名，认为不符合章程规定，于2024年3月24日提起诉讼，寻求禁止布莱克韦尔斯资本征集代理投票权等，布莱克韦尔斯资本认为公司的主张没有价值，诉讼结果可能影响其交付白色通用代理卡上的代理投票权 [10]

文章核心观点 公司面临债务到期和高利息支出问题，股息未得到覆盖，未来前景不明，虽有一定优势但仍建议避开普通股，优先股维持持有评级 [1][6] 公司现状 - 普通股股价下跌23%，外部管理公司Ashford股价崩溃且计划取消普通股在纽交所的注册，增加公司风险和负面投资者情绪 [1] - 最近宣布季度现金股息为每股0.05美元，年化每股0.20美元，股息收益率为8%，但2023财年第四季度调整后每股运营资金为0.04美元，股息覆盖率为80%，派息率约125% [2] - 2023财年第四季度末总债务余额为11.7亿美元，100%的债务将在三年内到期，其中50%计划在2024年偿还和摊销 [2] 债务处理情况 - 已对2024年到期的3.3亿美元债务中的3亿美元进行展期和再融资，包括华盛顿特区550间客房的Capital Hilton酒店和佛罗里达州基韦斯特142间客房的Pier House Resort & Spa酒店的债务处理 [3] - 今年仍有3000万美元债务到期，现金及等价物为8560万美元，还有8090万美元受限现金存于贷款人和经理持有的储备账户 [3] 财务数据表现 - 第四季度收入为1.775亿美元，同比增长3.4%，超出共识预期194万美元，但所有酒店的可比每间可用客房收入同比下降4%至288美元，可比平均每日房价同比下降3.6% [3] - 收入增长得益于短期团体预订活动增加带来的团体收入增长，但可比入住率较上年同期下降0.9%至63.6% [4] - 第四季度总债务余额导致季度利息支出为2510万美元，2023年总利息支出为9800万美元，同比增长2倍 [4] - 第四季度调整后每股运营资金为0.04美元，远低于去年同期的0.16美元，随着债务在高基准利率下再融资或展期，公司将继续面临逆风 [4] 综合分析 - 公司现金状况将面临巨大压力，因其持续过度支付股息且需处理短期债务到期问题 [5] - 公司专注于度假酒店物业，RevPAR高于豪华酒店行业全国平均水平，但高杠杆使资产负债表过度扩张，入住率63.6%使运营资金增长受限 [5] - 虽公司目前市盈率仅为2024年调整后每股运营资金的3.9倍，且度假酒店为主的投资组合使其在应对居家办公带来的逆风方面处于较好位置，但仍建议避开普通股，优先股维持持有评级 [6]

Braemar公司声明 - Braemar提醒股东忽略来自激进投资者Blackwells Capital LLC的任何代理材料[1] - Braemar董事会一致认定Blackwells提名通知无效，不会计算任何白色代理卡上的投票[2] - Braemar强烈建议股东保护投资，等待公司的代理材料和金色代理卡[3] Blackwells潜在目标 - Blackwells未披露其真实目标，可能试图以低于内在价值的价格接管公司[6]

文章核心观点 公司董事会宣布了2024年第二季度及部分月度的普通股和优先股现金股息分配计划 [1][2][3][4][5][6] 股息分配情况 普通股 - 2024年第二季度普通股每股稀释后现金股息为0.05美元，年化股息率为每股0.20美元，将于2024年7月15日支付给2024年6月28日登记在册的股东 [1] 优先股 - 2024年第二季度5.5%系列B累积可转换优先股每股稀释后现金股息为0.3438美元，将于2024年7月15日支付给2024年6月28日登记在册的股东 [2] - 2024年第二季度8.25%系列D累积优先股每股稀释后现金股息为0.5156美元，将于2024年7月15日支付给2024年6月28日登记在册的股东 [3] - 系列E可赎回优先股每月现金股息为每股0.15625美元，分别于2024年5月15日、6月17日、7月15日支付给对应登记日（4月30日、5月31日、6月28日）在册的股东 [4] - CUSIPs 10482B705、10482B887、10482B796和10482B861的系列M可赎回优先股每月现金股息为每股0.17500美元，分别于2024年5月15日、6月17日、7月15日支付给对应登记日（4月30日、5月31日、6月28日）在册的股东 [5] - 其余CUSIPs的系列M可赎回优先股每月现金股息为每股0.17292美元，分别于2024年5月15日、6月17日、7月15日支付给对应登记日（4月30日、5月31日、6月28日）在册的股东 [6] 股份发行情况 - 截至2024年3月31日，公司发行并流通的系列E可赎回优先股有16,162,834股，系列M可赎回优先股有1,747,771股 [7] 公司业务 - 公司是一家专注于投资豪华酒店和度假村的房地产投资信托基金（REIT） [8]

文章核心观点 - 布莱克韦尔斯资本敦促股东要求布雷默酒店度假村公司董事会对巨额价值破坏和蒙蒂·贝内特的获利负责，推荐股东选举布莱克韦尔斯提名的候选人，以服务所有股东，并推出网站促进透明度 [1] 布莱克韦尔斯资本行动 - 已向美国证券交易委员会提交最终委托书，提名詹妮弗·M·希尔、贝齐·L·麦科伊、史蒂文·J·普利和迈克尔·克里森蒂四位候选人，参加公司2024年年度股东大会的董事会选举 [1] - 推出www.NoMoreMonty.com网站，鼓励股东查看相关材料 [8] 布雷默公司现状 - 尽管拥有优质资产，但在蒙蒂·贝内特领导下，过去10年股价下跌近90%，支付给阿什福德酒店顾问有限责任公司的管理费增长超575%，成为市值仅1.33亿美元的低价微盘股，而贝内特和阿什福德认为应得的终止费超过公司总市值 [2] - 贝内特及其关联方从公司获得的费用从2013年约900万美元增至2023年6100万美元，近两 年几乎翻番，这些费用占公司市值近一半 [5] 布莱克韦尔斯资本此前举措 - 数月前呼吁布雷默调查董事会和管理层与贝内特及阿什福德关系中可能存在的违反信托责任或其他不当行为，并提出以3500万美元终止费收购公司的提议 [3] 布雷默董事会应对方式 - 未以股东最佳利益行事，修改公司章程，要求在董事提名时进行广泛披露，导致布莱克韦尔斯的提名材料需提交445页文件包 [4] - 在美国联邦法院起诉布莱克韦尔斯及其关联方和被提名人，阻碍提名 [4] - 聘请与贝内特有个人业务往来的律师事务所，粉饰并阻碍布莱克韦尔斯的独立调查要求 [4] - 利用贝内特出版的《达拉斯快报》发表诋毁布莱克韦尔斯首席投资官杰森·安塔比的文章 [4] 布莱克韦尔斯被提名人信息 - 詹妮弗·M·希尔自2015年1月起担任墨菲·希尔咨询有限责任公司创始人兼首席执行官，2011年7月至2014年12月担任美国银行美林证券首席财务官 [9] - 贝齐·L·麦科伊自2010年5月起担任相关集团总法律顾问兼副总裁，2008年1月至2013年5月担任该集团副 总法律顾问兼副总裁 [9] - 史蒂文·J·普利在公共和私人公司董事会任职，通过斯佩赛德合伙公司提供投资银行和咨询服务，并担任法律纠纷专家证人 [10] - 迈克尔·克里森蒂自2017年1月起担任马吉斯资本合伙人公司管理合伙人兼首席投资官，曾在多家投资公司任职 [11] 布莱克韦尔斯提案内容 - 选举布莱克韦尔斯提名的董事候选人 [12] - 修订公司章程，删除布莱克韦尔斯认为非法的条款 [12] - 修订公司章程，禁止公司或阿什福德公司及其关联方的现任或前任员工、董事、高管或控制人担任公司董事会主席 [12] - 要求董事会披露过去两个日历年股东、关联方和第三方提出的所有重大交易提案及条款 [12] - 要求董事会披露公司向贝内特家族、《达拉斯快报》及其员工、董事或代理人支付的所有薪酬 [12] 布莱克韦尔斯资本介绍 - 由首席投资官杰森·安塔比于2016年创立，投资公共证券，与管理层和董事会合作，为利益相关者解锁价值，其主要负责人有全球投资经验并在多行业企业任职 [13] 联系方式 - 股东联系麦肯齐伙伴公司，免费电话+1 (800) 322 - 2885，邮箱proxy@mackenziepartners.com [14] - 媒体联系加尼耶传播公司，电话646 - 569 - 5897，邮箱blackwells@gagnierfc.com [14] 重要信息 - 参与者已向美国证券交易委员会提交最终委托书和白色代理卡，相关文件可在SEC网站免费获取，参与者应要求将免费提供最终委托书副本 [14][16]

公司酒店物业整体情况 - 截至2024年3月12日，公司拥有16家酒店物业，共4192间客房，净客房数3957间，分布于7个州、哥伦比亚特区、波多黎各和美属维尔京群岛圣托马斯[11] 客房收入业务结构 - 2023年，约76%的客房收入来自散客业务，约23%来自团体销售，1%来自合同销售[11] 单家酒店运营数据（希尔顿拉霍亚托里松酒店） - 2023年，希尔顿拉霍亚托里松酒店入住率78.8%，平均每日房价253.71美元，每间可售房收入199.82美元[15][16] 单家酒店所有权情况（资本希尔顿酒店） - 2023年，资本希尔顿酒店相关数据未提及完整财务指标，但公司拥有其75%所有权[19] 单家酒店运营与财务数据（西雅图滨水万豪酒店） - 自2007年收购西雅图滨水万豪酒店以来，已花费约3460万美元用于资本支出，2023年总营收34629000美元，酒店净收入5471000美元，利润率15.8%[19][21] - 2023年，西雅图滨水万豪酒店会议空间约18000平方英尺[19] 单家酒店运营与财务数据（克兰西酒店） - 自2007年收购克兰西酒店以来，已花费约7720万美元用于资本支出，2023年总营收38754000美元，酒店净亏损462000美元，利润率 - 1.2%[21][23] - 2023年，克兰西酒店室内会议空间约9900平方英尺，私人户外接待区近1000平方英尺[21] - 2023年，克兰西酒店入住率70.8%，平均每日房价309.19美元，每间可售房收入218.95美元[23] 公司资本分配策略 - 公司计划对资产的收购、运营、处置和融资采取严格的资本分配策略[13] 公司整体客房运营指标变化 - 2023年客房入住率为70.3%，2022年为65.4%，2021年为46.9%[26] - 2023年每间可销售房收入（RevPAR）为168.42美元，2022年为163.92美元，2021年为95.21美元[26] 公司整体财务指标变化 - 2023年总营收为33,917美元，2022年为33,635美元，2021年为18,993美元[27] - 2023年酒店净收入为3,392美元，2022年为2,226美元，2021年亏损10,181美元[27] - 2023年酒店净收入利润率为10.0%，2022年为6.6%，2021年为 - 53.6%[27] 单家酒店财务指标变化（巴德索诺酒店及水疗中心） - 2023年巴德索诺酒店及水疗中心总营收为22,159美元，2022年为25,259美元，2021年为23,329美元[30] - 2023年巴德索诺酒店及水疗中心酒店净收入为1,428美元，2022年为4,488美元，2021年为5,053美元[30] - 2023年巴德索诺酒店及水疗中心酒店净收入利润率为6.4%，2022年为17.8%，2021年为21.7%[30] 公司负债情况 - 截至2023年12月31日，公司总负债约12亿美元，其中约11亿美元为浮动利率债务[561] - 2023年12月31日，浮动利率债务未偿还余额的利率变动25个基点，对运营结果的影响约为每年270万美元[561] 公司酒店整体财务指标变化 - 2023年酒店总营收为739,343美元，2022年为669,585美元，2021年为427,542美元[573] - 2023年酒店总运营费用为677,670美元，2022年为601,192美元，2021年为426,789美元[573] - 2023年运营收入为61,673美元，2022年为68,393美元，2021年为1,449美元[573] - 2023年税前收入为亏损27,939美元，2022年为盈利23,391美元，2021年为亏损31,587美元[573] - 2023年净收入为亏损30,628美元，2022年为盈利19,348美元，2021年为亏损32,911美元[573][574] - 2023年归属于公司的净收入为亏损27,017美元，2022年为盈利17,761美元，2021年为亏损26,664美元[573][574] - 2023年归属于普通股股东的净收入为亏损74,040美元，2022年为亏损10,696美元，2021年为亏损40,004美元[573] - 2023年基本每股亏损为1.13美元，2022年为0.15美元，2021年为0.76美元[573] - 2023年摊薄每股亏损为1.13美元，2022年为0.15美元，2021年为0.76美元[573] - 2023年综合收入为亏损30,628美元，2022年为盈利19,348美元，2021年为亏损32,911美元[574] 公司股权与股息相关数据（2020 - 2021年） - 2020年12月31日普通股数量为38,275，金额为382美元，累计亏损为266,010美元[575] - 2021年12月31日普通股数量为65,365，金额为653美元，累计亏损为309,240美元[575] - 2021年购买普通股数量为1,773，金额为17美元[575] - 2021年发行普通股数量为6,000，金额为60美元[575] - 2021年基于股权的薪酬为5,475美元[575] - 2021年宣布的普通股股息为5,672美元[575] - 2021年宣布的B系列优先股股息为4,233美元[575] - 2021年宣布的D系列优先股股息为3,300美元[575] - 2021年宣布的E系列优先股股息为12,694美元[575] - 2021年宣布的M系列优先股股息为1,276美元[575] 公司广告成本变化 - 2023、2022和2021年广告成本分别为640万美元、650万美元和400万美元[583] 公司对OpenKey的投资情况 - 截至2023年12月31日，公司对OpenKey的股权投资总计290万美元[587] - 2023年2月2日，公司与Ashford Inc.和OpenKey达成贷款协议，最高贷款额500万美元，年利率15%，截至2023年12月31日已提供约23.8万美元[589] - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司对OpenKey的应收票据分别为25.8万美元和0[589] 公司酒店物业投资净额变化 - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为1884.208万美元和1884.601万美元[586] 公司可转换优先票据利息费用变化 - 2021年5月，公司发行8625万美元4.50%可转换优先票据，2023、2022和2021年的票息利息费用分别为390万美元、390万美元和240万美元[591] 公司净债务及相关费用变化 - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司净债务分别为1162.444万美元和1334.130万美元[589] - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司资本化违约利息和滞纳金净额分别为120美元和1934美元[589] - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司递延贷款成本净额分别为 - 9135美元和 - 5054美元[589] - 2023年12月31日和2022年12月31日，公司溢价/（折价）净额分别为 - 1584美元和500美元[589] 公司信贷安排情况 - 2024年2月21日修订的信贷协议证明有2亿美元的有担保信贷安排，包括1.5亿美元的有担保定期贷款安排和5000万美元的有担保循环信贷安排，满足条件后可增至最多4亿美元[593] - 公司在循环信贷安排下提取了约4600万美元[593] - 信贷安排为三年期只付利息安排，到期偿还本金，有一年延期选择权，延期费为未偿还信贷安排金额的0.20%[593] - 借款利率为每日SOFR或定期SOFR加10个基点（下限为0%）加适用利差，适用利差根据公司净债务与EBITDA比率在2.25%至3.00%之间[594] - 违约利率为适用利率加2.0%[594] - 综合杠杆比率不超过55%，综合固定费用覆盖率在2024年12月31日前不低于1.1:1，之后不低于1.25:1[594] 公司认股权证情况 - 2021年8月5日公司发行50万份购买Braemar普通股的认股权证，行使价6美元，截至2023年12月31日未行使，发行日估计公允价值约150万美元[596] 公司衍生资产与负债情况 - 2023年12月31日，衍生资产公允价值为284.7万美元，衍生负债公允价值为1.2万美元，净额为283.5万美元[598] 公司现金及债务公允价值情况 - 2023年12月31日，现金及现金等价物账面价值和估计公允价值为8559.9万美元，受限现金为8090.4万美元[600] - 2023年12月31日，债务账面价值为11.71459亿美元，估计公允价值为11.24377亿美元[600] 公司股权结构及相关变动（2022 - 2023年） - 2022年12月31日，8.25%累积优先股数量为1600，金额为16美元；普通股数量为69919，金额为699美元；额外实收资本为734134美元；累计亏损为324740美元[603] - 2023年，公司回购普通股3969股，金额40美元，额外实收资本减少19214美元[603] - 2023年，公司基于股权的薪酬使额外实收资本增加3564美元，非控股权益增加5680美元[603] - 2023年，公司发行优先股，E系列3931股，金额88448美元；M系列542股，金额13051美元[603] - 2023年，公司宣布普通股股息，每股0.20美元，累计亏损减少13423美元[603] - 2023年，公司宣布B系列优先股股息，每股1.38美元，累计亏损减少4233美元[603] - 2023年，公司宣布D系列优先股股息，每股2.06美元，累计亏损减少3300美元[603] - 2023年，公司宣布E系列优先股股息，每股1.91美元，累计亏损减少30883美元[603] - 2023年，公司宣布M系列优先股股息，每股2.07美元，累计亏损减少3888美元[603] - 2023年12月31日，累计亏损为412199美元，较2022年增加87459美元[603] 公司折旧与减值费用情况 - 2023 - 2021年折旧费用分别为9260万美元、7800万美元和7300万美元[615] - 2023 - 2021年未记录减值费用[616] 公司对OpenKey的投资账面价值与权益情况 - 截至2023年12月31日，对OpenKey的投资账面价值为141.6万美元，所有权权益为7.9%[617] 公司净负债变化 - 2023 - 2021年净负债分别为- 27.3万美元、- 32.8万美元和- 25.2万美元[618] 公司新贷款情况 - 2023年7月31日，公司获得2亿美元的有担保信贷安排，包括1.5亿美元定期贷款和5000万美元有担保循环信贷安排，利率为SOFR + 2.35% - 3.10%[620] - 2023年12月22日，公司获得以Capital Hilton为抵押的1.106亿美元新贷款，利率为SOFR + 3.75%[620] 公司摊销本金与债务清偿情况 - 2023 - 2021年摊销本金分别约为170万美元、200万美元和340万美元[620] - 2023年，公司偿还5400万美元抵押贷款，产生230万美元债务清偿收益[620] 公司利率上限情况 - 2023 - 2021年利率上限名义金额分别为5.3778亿美元、7.765亿美元和8.825亿美元[625] - 2023 - 2021年利率上限总成本分别为505.1万美元、303万美元和20万美元[625] 公司归属普通股股东净亏损及股数情况 - 2023年归属普通股股东的基本和摊薄净亏损为74,299美元，2022年为10,763美元，2021年为39,861美元[631] - 2023年加权平均流通在外普通股股数（基本和摊薄）为65,989股，2022年为69,687股，2021年为52,684股[631] - 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财务数据和关键指标变化 - 第四季度可比酒店EBITDA为4510万美元，全年调整后EBITDAre为1.767亿美元，第四季度为3740万美元 [40][51] - 第四季度净亏损3110万美元，摊薄后每股亏损0.47美元；全年净亏损7400万美元，摊薄后每股亏损1.13美元 [55] - 第四季度AFFO摊薄后每股0.04美元，全年为0.61美元 [55] - 截至第四季度末，总资产22亿美元，贷款12亿美元，其中4400万美元为合资伙伴份额，总贷款混合平均利率7.4% [51] - 第四季度末净债务与总资产比率约39.7%，现金及现金等价物8560万美元，受限现金8090万美元 [52] - 宣布季度普通股股息每股0.05美元，年化每股0.20美元，基于昨日股价年化收益率约8.8% [56] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第四季度组合可比酒店RevPAR降至288美元，较上年同期下降4%，但仍高于豪华连锁规模全国平均水平 [69] - 城市酒店第四季度可比总酒店收入同比增长2%，酒店EBITDA增长4% [69][70] - 四季度集团客房收入同比增长5%，希尔顿拉霍亚托雷松四季度集团客房收入270万美元，同比增长25% [64][65] 水疗业务 - 全年可比水疗收入同比增长27% [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年1月组合RevPAR同比增长2.9% [106] - 2024年集团收入同比增长4%，Q3集团收入同比增长14%，2025年预订量同比增长22%，ADR增长14% [83][84][85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续偏好浮动利率债务，但会保持固定和浮动利率债务的组合 [15] - 若有有利机会，公司会考虑通过出售部分资产筹集资金 [46] - 公司计划在2025年5月开始对Plaza County项目进行平整土地工作，总项目成本约8000万美元，预计2025年和2026年各花费一半 [21][22] - 公司将继续推进城市酒店的复苏，加强集团业务的布局，并对新收购的酒店进行优化和提升 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 酒店债务资本市场正在改善，公司已对2024年几乎所有到期债务进行了再融资或延期 [45] - 公司对城市酒店的持续复苏感到满意，认为城市酒店将是未来几个季度投资组合增长的主要驱动力 [42] - 公司对新收购的两家酒店的表现感到兴奋，认为它们将为投资组合带来积极贡献 [30] - 公司对集团业务的前景感到乐观，认为集团业务将为投资组合提供坚实的基础 [83] 其他重要信息 - 2023年资本支出约7700万美元，2024年预计在9000万 - 1亿美元之间 [79] - 公司董事会将逐季审查股息政策，有望随着财务表现的改善提高股息 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 集团业务的前景如何，与2019年相比情况怎样，以及强劲预订的可持续性如何？ - 2023年集团收入同比增长15%，2024年同比增长4%，2025年预订量同比增长22%，其中ADR增长14%。团队在集团业务布局上表现出色，预计预订情况将持续改善 [83][84][85] 问题2: 整体成本环境如何，每间入住客房的成本情况以及未来的预期？ - 第四季度投资组合的EBITDA利润率较2019年提高了70个基点，公司通过提高效率应对成本压力。劳动力市场方面，生产率提高，工资增长开始放缓，合同劳动力减少 [91][92] 问题3: 处置资产方面有什么额外信息，哪些资产或地点更合适，还是所有资产都在考虑范围内？ - 公司正在测试市场，对于非核心资产或不符合公司战略的资产会考虑出售，例如公司持有25%股权的非豪华酒店 [87][94] 问题4: 希尔顿拉霍亚托雷松酒店目前贷款规模为20%以上的债务收益率，是否需要翻新或其他因素影响其价值和融资能力？ - 该酒店从单一资产融资角度来看杠杆较低，有能力支持更高的贷款额度，公司正在考虑相关事宜 [96] 问题5: 如果出售或再融资该酒店并获得超额收益，公司会如何使用这些资金？ - 公司有一些资本项目正在考虑中，希望偿还债务并降低杠杆，理想情况下会将资金重新投入到部分资产中 [103] 问题6: 太浩湖开发项目在2023年花费了多少资金，2024年的资本支出预算包括哪些内容，以及项目的审批和开工时间有何更新？ - 2023年花费了低个位数百万美元，目前正在进行Plaster County的审批修订，预计2025年5月开始平整土地工作 [97][104][105] 问题7: 希尔顿托雷松酒店的出售与再融资分析是怎样的？ - 该酒店需要翻新，公司一直在与潜在买家沟通，最终决策将取决于价格是否反映了适当的价值 [100][101]