财务数据和关键指标变化 - 第三季度入住率环比增加200个基点，超过第二季度环比增幅90个基点的两倍，是至少过去六年中最大的平均入住率增幅，包含10月已连续八个月入住率增长 [7] - 第三季度每间可出租客房收入（RevPAR）与上年同期相差在1%以内 [8][31] - 7月出售家庭健康、临终关怀和门诊治疗业务80%股权给HCA Healthcare，增加流动性超3亿美元；10月1日完成2.3亿美元可转换债券发行且大幅超额认购 [9][10] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为3500万美元，2020年第三季度为5500万美元（不包括2020年第三季度Ventas一次性现金付款1.19亿美元） [38] - 调整后自由现金流为负4300万美元，上年同期为500万美元（不包括2020年第三季度Ventas一次性付款） [39] - 截至9月30日，总流动性为6.46亿美元，较第二季度末增加2.58亿美元，主要得益于HCA Healthcare交易净收益 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 独立生活业务入住率增长加速，最大业务板块辅助生活记忆护理业务入住率持续取得强劲成果，各业务板块均实现季度入住率环比增长 [21][22] - 持续护理退休社区（CCRC）板块实现同比收入增长 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 据NIC报告，高级住房行业第三季度稳定基础上入住率环比增长120个基点，公司同社区基础上入住率增长210个基点 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注三大优先事项：吸引、留住优秀员工；通过提供优质护理和个性化服务赢得居民和家庭信任；以尽可能高的价格让每个可用房间投入使用 [30] - 销售转型战略和营销投资持续带来收益，加速入住、提高参观到入住转化率并加强成交流程 [22] - 行业存在折扣现象，公司在必要时进行有针对性的折扣以保持竞争力，同时保持整体价格纪律 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场竞争激烈，预计这种情况是暂时的，公司将继续应对挑战，社区执行董事保留率约70%，约三分之二的执行董事任职超两年 [24][25][27] - 第四季度首次提供指引，预计入住率环比增长将推动调整后EBITDA环比上升，明年恢复提供年度指引 [28][29] - 未来几年EBITDA增长潜力巨大，供应方面有顺风因素，需求迅速增加，高级生活行业尤其是公司具备未来增长潜力 [50][51] 其他重要信息 - 提前为COVID - 19加强针诊所做准备，成功在绝大多数社区举办加强针和流感疫苗接种诊所，超90%符合条件的员工至少接种一针 [16][17][18] - 宣布多项关键领导团队晋升，内部继任计划得以实施 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度指引的假设、入住率范围及成本效率情况 - 预计入住率环比增长，考虑假期正常季节性趋势，已有四个月入住数据，后续会每月更新；预计房价持平至略降；劳动力市场竞争仍具挑战，第四季度劳动力成本略升，但竞争环境是暂时的，入住率增长将推动EBITDA、NOI上升，假设G&A持平至略好 [56][58][59] 问题2: 不同市场劳动力动态差异及第四季度代理加班情况 - 联邦补充失业救济结束后，申请人数增加，“放鸽子”情况减少，劳动力市场竞争激烈，压力主要在护理人员和小时工岗位；预计第四季度合同劳动力和加班仍处高位，但人员流动率已从峰值改善，城市市场压力稍大，农村市场人才池较小 [60][61] 问题3: 1月对现有居民提价能力 - 三个因素有助于提价：居民社保福利增加；行业入住率企稳；向居民解释提价用于支付护理人员工资 [62][63] 问题4: 设施运营费用中劳动力占比及不同业务板块差异、建设市场情况、疫苗相关问题 - 劳动力占总运营费用比例一般在65% - 70%；独立生活业务劳动力占比最低，从独立生活到辅助生活再到记忆护理，劳动力占比递增 [66][67] - 公司社区数量较峰值下降，通胀和劳动力压力使新项目建设难度增加，对公司有利 [68] - 95%为全体居民接种率，超90%（截至当天早上为94%）为符合条件员工接种率，符合条件指排除获宗教或医疗豁免的极少数员工；居民和潜在客户青睐高接种率社区，但暂无具体数据 [70] 问题5: 第三季度RevPOR环比下降的战略思考及未来定价能力、成本结构是否重置、2022年EBITDA增长情况 - 并非战略转变，公司战略是让每个房间以最高价格投入使用，在竞争环境中为提高入住率可能使用折扣，第三季度对独立生活业务有针对性使用折扣 [73] - 2022年基本工资会提高，但合同劳动力和培训时间减少可部分抵消，整体劳动力成本会增加 [74][75] - 预计2022年入住率增长，RevPOR上升，劳动力成本压力是暂时的，合同劳动力费用降低可部分抵消，预计EBITDA增加 [76] 问题6: 行业2021年仍有价格压力的看法、2021 - 2022年心态变化及2022年行业RevPAR增长范围 - 对行业2022年RevPAR增长持乐观态度，预计入住率和房价都会增长，将是行业历史上最好的年份之一 [79][80][81] 问题7: 劳动力成本中合同劳动力和加班占比及与历史对比、2022年资本支出展望 - 2021年合同劳动力使用量创历史新高，将高于正常水平的加班和合同劳动力归为一类，需用正常生产性劳动时间替代，2022年第四季度财报电话会议会提供更多细节 [83][84] - 2022年非开发性资本支出预计每单位净房东报销后为2000 - 2500美元，开发性资本支出项目仍在确定中 [86] 问题8: 过去提价对入住率的影响、其他新兴成本投入、合同劳动力成本下降的框架 - 过去提价时，公司能成功将价格上涨传递给现有居民，且入住率流失不显著，因公司设定价格时考虑居民和业务利益，并培训执行董事与居民沟通提价理由 [89][90] - 过去几年有保险压力，2022年可能稍好，主要成本压力仍在劳动力 [91] - 2022年合同劳动力成本降低可抵消部分工资增长带来的劳动力压力 [94]

公司运营社区情况 - 截至2021年9月30日，公司在41个州运营和管理682个社区，可服务超60000名居民[142] - 截至2021年9月30日，公司总运营包括682个社区，可服务超60000名居民，其中自有348个社区（31783个单元），租赁300个社区（21026个单元），管理34个社区（4913个单元）[183] - 截至2021年9月30日，公司通过长期租赁运营300个社区，其中234个为经营租赁，66个为融资租赁[305] 新冠疫情相关情况 - 截至2021年4月9日，公司完成至少三轮新冠疫苗接种，自2020年12月中旬高峰以来，新冠阳性居民病例减少97%[146] - 截至2021年10月31日，居民疫苗接种率为95%[146] - 公司采取分阶段方式要求员工接种新冠疫苗，从企业员工、现场和社区领导开始[146] - 辅助生活和记忆护理板块2021年和2020年设施运营费用中应对新冠疫情的增量直接成本分别为4800万美元和1.55亿美元[209] - 独立生活部门设施运营费用减少主要因应对疫情增量直接成本减少750万美元和食品成本下降[246] 业务板块股权出售情况 - 2021年7月1日，公司出售医疗保健服务部门80%的股权，该部门运营结果和财务状况不再纳入合并报表，剩余20%股权按权益法核算[144] - 2021年7月1日，公司完成将医疗保健服务部门80%股权出售给HCA Healthcare附属公司，获得净现金收益3.058亿美元；2021年10月完成交易后净营运资金调整，又收到680万美元；确认2.882亿美元出售收益[164][165] - 2021年11月1日，医疗保健服务合资企业完成出售家庭健康、临终关怀和门诊治疗机构，公司收到3500万美元现金分配[166] - 2020年1月1日至2021年9月30日，公司终止33个社区（2978个单元）的三重净租赁义务；2021年前九个月，出售两个自有社区（129个单元），获得现金收益850万美元，确认资产出售净收益50万美元[167][168] - 2021年第二季度，新的非合并入门费CCRC合资企业完成出售两个剩余入门费CCRC，公司收到540万美元现金分配，确认1390万美元非合并企业收益权益；第三季度又收到300万美元现金分配[170] 入住率相关情况 - 2021年3月起，公司实现连续八个月加权平均综合老年住房入住率环比增长，2021年第三季度较第二季度增长200个基点[148] - 2021年第二季度至第三季度，稳定投资组合的老年住房入住率增加120个基点[148] - 居民费用从51,967美元增至56,608美元，增幅8.9%，RevPAR从4,808美元增至5,237美元，增幅8.9%，入住率从71.2%增至71.8%，提升60个基点[213] - 独立生活部门同一社区居民费用减少主要因RevPAR下降，其中入住率下降960个基点，RevPOR增长2.3%[245] - 辅助生活和记忆护理部门同一社区居民费用减少主要因RevPAR下降，其中入住率下降830个基点，RevPOR增长3.1%[252] - 各部门入住率均有下降，独立生活部门从83.5%降至73.9%，辅助生活和记忆护理部门从78.1%降至69.9%[244][251] 居民费用收入相关情况 - 与2020财年疫情前预期相比，2021年第三季度和前九个月分别损失居民费用收入7640万美元和3.034亿美元[149] - 截至2021年9月30日，累计损失居民费用收入约5.845亿美元，其中综合老年住房投资组合损失4.809亿美元[149] - 2021年第三季度与2020年同期相比，总居民费用和管理费用收入为6.03716亿美元，减少1.02724亿美元，降幅14.5%[193] - 总居民费用和管理费用收入减少主要归因于医疗保健服务部门自2021年7月1日起不再合并报表，导致居民费用减少8990万美元，以及处置社区导致居民费用减少740万美元[193] - 公司2021年9月居民费用为600,095千美元，较2020年减少10,773千美元，降幅1.8%[201] - 独立生活板块2021年9月居民费用为119,584千美元，较2020年减少6,178千美元，降幅4.9%[204] - CCRCs板块2021年9月居民费用为77,890千美元，较2020年增加1,479千美元，增幅1.9%[211] - 九个月居民费用和管理费用总收入从2,335,567千美元降至1,955,608千美元，降幅16.3%，主要因居民费用减少和医疗服务部门结果合并调整[230] - 九个月综合运营数据：居民费用17.64259亿美元，同比减少9.1%[239] - 独立生活部门九个月运营数据：居民费用3.56371亿美元，同比减少9.1%[244] - 辅助生活和记忆护理部门九个月运营数据：居民费用11.81277亿美元，同比减少9.0%[251] - 辅助生活和记忆护理部门自上一年初处置13个社区（1044个单元），导致九个月居民费用减少1660万美元[252] - CCRCs 业务板块 2021 年前九个月居民费用为 2.26611 亿美元，较 2020 年的 2.49983 亿美元减少 2337.2 万美元，降幅 9.3%[256] 运营费用相关情况 - 2021年第三季度和前九个月，公司分别确认720万美元和4430万美元的设施运营费用，2020年同期分别为2450万美元和9510万美元；截至2021年9月30日累计产生1.698亿美元与疫情相关的设施运营费用[150] - 2021年第三季度与2020年同期相比，设施运营费用为4.80423亿美元，减少9010.7万美元，降幅15.8%[193] - 2021年9月设施运营费用为480,423千美元，较2020年增加4,226千美元，增幅0.9%[201] - 辅助生活和记忆护理板块2021年9月设施运营费用为327,372千美元，较2020年增加3,893千美元，增幅1.2%[208] - CCRCs板块2021年9月设施运营费用为70,191千美元，较2020年增加893千美元，增幅1.3%[211] - 设施运营费用从46,041美元增至50,427美元，增幅9.5%，主要因劳动力和医疗用品成本增加，部分被疫情相关成本减少和社区处置抵消[213][214] - 九个月设施运营费用从1,765,046千美元降至1,587,581千美元，降幅10.1%，主要因医疗服务部门费用减少和社区处置[230][234] - 九个月综合运营数据：设施运营费用14.16128亿美元，同比减少3.6%[239] - 独立生活部门九个月运营数据：设施运营费用2.48501亿美元，同比减少3.3%[244] - 辅助生活和记忆护理部门九个月运营数据：设施运营费用9.63266亿美元，同比减少3.0%[251] - CCRCs 业务板块 2021 年前九个月设施运营费用为 2.04361 亿美元，较 2020 年的 2.18635 亿美元减少 1427.4 万美元，降幅 6.5%[256] - 管理服务部门管理费用从5,669千美元降至3,621千美元，降幅36.1%，主要因管理安排过渡[216][217] - 管理服务部门报销成本和代管理社区发生的成本从90,775千美元降至37,849千美元，降幅58.3%，主要因管理协议终止[216][218] - 一般及行政费用从54,138千美元降至43,812千美元，降幅19.1%，主要因交易成本、薪酬成本和非现金股票薪酬费用减少[220] - 设施运营租赁费用从51,620千美元降至43,226千美元，降幅16.3%，主要因租赁组合重组和租赁终止活动[220][222] - 折旧和摊销费用从87,821千美元降至84,560千美元，降幅3.7%，主要因处置活动和租赁改良完全折旧[220][223] - 资产减值从8,213千美元降至639千美元，降幅92.2%，主要为自然灾害相关财产损失和疫情导致的未来现金流估计下降[220][224] - 2021 年前九个月一般及行政费用为 1.46155 亿美元，较 2020 年的 1.61251 亿美元减少 1509.6 万美元，降幅 9.4%[263] - 2021 年前九个月设施经营租赁费用为 1.31508 亿美元，较 2020 年的 1.7848 亿美元减少 4697.2 万美元，降幅 26.3%[263] - 2021 年前九个月折旧和摊销费用为 2.52042 亿美元，较 2020 年的 2.71713 亿美元减少 1967.1 万美元，降幅 7.2%[263] - 2021 年前九个月资产减值为 1339.4 万美元，较 2020 年的 9672.9 万美元减少 8333.5 万美元，降幅 86.2%[263] - 2021 年前九个月利息费用为 1.47025 亿美元，较 2020 年的 1.59328 亿美元减少 1230.3 万美元，降幅 7.7%[263] 其他运营收入相关情况 - 2021年第三季度与2020年同期相比，其他运营收入为8.9万美元，减少1076.5万美元，降幅99.2%[193] - 2021年9月其他运营收入为89千美元，较2020年减少4,784千美元，降幅98.2%[201] - CCRCs板块2021年9月其他运营收入为5千美元，较2020年减少2,836千美元，降幅99.8%[211] - 九个月综合运营数据：其他经营收入902.7万美元，同比减少38.0%[239] - 独立生活部门九个月运营数据：其他经营收入148.4万美元，同比增长显著[244] - 辅助生活和记忆护理部门九个月运营数据：其他经营收入580.8万美元，同比增长178.2%[251] 净收入及调整后EBITDA相关情况 - 2021年第三季度与2020年同期相比，净收入为1.74263亿美元，增加2.99256亿美元；调整后EBITDA为3458.2万美元，增加9860.1万美元[193] - 净收入减少，主要因资产出售净收益减少8460万美元，上一年出售CCRC Venture股权获3.698亿美元收益，本期出售医疗服务部门80%股权获2.882亿美元收益[235] - 调整后EBITDA减少，主要受收入、其他经营收入和设施运营费用因素影响，现金设施运营租赁付款减少1.63亿美元部分抵消了下降[236] - 2021年第三季度调整后EBITDA为3458.2万美元，前九个月为1.02627亿美元；2020年第三季度为 - 6401.9万美元，前九个月为1.65783亿美元[324] - 2021年第三季度净利润为17426.3万美元，前九个月为 - 1764.4万美元；2020年第三季度为 - 12499.3万美元，前九个月为12608.4万美元[324] 政府补助及抵免相关情况 - 2021年前九个月，公司接受美国卫生与公众服务部管理的公共卫生和社会服务应急基金080万美元现金补助；2021年9月，该基金宣布为第四阶段一般分配拨款170亿美元，公司已申请[155][156] - 2020年，公司通过医疗保险和医疗补助服务中心加速和预付款计划收到8750万美元，2021年第三季度和前九个月分别收回350万美元和1780万美元；截至2021年9月30日，持续照料退休社区（CCRCs）部分未偿还余额为610万美元[157] - 2020年，公司根据《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES Act）递延支付7270万美元雇主部分社会保障工资税，预计2021年和2022年12月分别支付3160万美元[158] - 2021年前九个月，公司确认990万美元员工留用抵免，第三季度和前九个月分别收到110万美元该抵免款项[159] - 2021年第三季度和前九个月，公司分别从提供商救济基金和其他政府补助及抵免中获得110万美元和330万美元收益，2020年同期分别为440万美元和3860万美元[330] - 2021年第三季度和前九个月，公司分别收回加速/预支医疗保险付款350万美元和1780万美元[330] - 2020年第三季度和前九个月，公司分别从加速/预支医疗保险付款中获得250万美元和8750万美元收益[330] - 2020年第三季度和前九个月，公司分别从递延工资税中获得2360万美元和5010万美元收益[330] 可转换优先票据发行情况 - 2021年10月1日，公司发行2.3亿美元本金的2.00%可转换优先票据，到期日为2026年，扣除初始购买者折扣后，净收益为2.243亿美元[173] - 公司使用约1590万美元净收益支付上限看涨期权交易成本，还使用部分净收益偿还4500万美元应付票据和2920万美元抵押贷款债务[173] - 票据年利率为2.00%，每年4月15日和10月15日以现金支付利息，2026年10月15日到期，初始转换率为每1000美元本金票据

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司在41个州运营685个社区，服务超过60,000名居民[3] - 2021年7月的加权平均入住率为82.2%，较2020年3月的65%增长了17.2个百分点[8] - 2021年7月的加权平均入住率较2021年6月的70.5%增长了11.7个百分点[6] - 2021年7月的入住率较2020年同期的71.5%增长了10.7个百分点[7] - 公司在过去五个月中实现了连续的入住率增长[2] - 在过去八个月中，公司在六个月内实现了顺序入住增加[1] 用户数据 - 目标老年人口中，64%居住在距离公司社区20分钟车程内[5] - 目标老年人口预计在未来几年将增长36%[16] - 预计到2034年，65岁及以上的成年人数量将超过儿童数量[16] 市场地位 - 公司在美国的私人支付老年住房市场中占据94%的市场份额[4] - Brookdale在客户满意度方面排名第一，特别是在辅助生活和记忆护理领域[1] - Brookdale的品牌知名度在市场中是竞争对手的两倍[1] 运营挑战 - 由于新冠疫情，公司的运营面临多种不确定性，包括居民支付能力的变化[1] - 疫情提高了公众对老年生活在医疗保健连续性中角色的认识[1] 新产品与服务 - Brookdale在骨关节健康、糖尿病和中风等领域的服务受到重视[1] - Brookdale的家庭健康、临终关怀和门诊治疗业务引起了越来越多的兴趣[1] 财务策略 - Brookdale通过出售大部分资产来增强流动性[1]

公司运营社区情况 - 截至2021年6月30日，公司运营和管理着41个州的685个社区，可服务超60000名居民[128] - 截至2021年6月30日，公司总运营包括685个社区，可容纳超过60000名居民，拥有348个社区（31783个单元），租赁300个社区（21038个单元），管理37个社区（6157个单元）[153] - 2020年1月1日至2021年6月30日，公司终止33个社区（2978个单元）的三净租赁义务，包括收购27个原租赁社区（2453个单元），出售4个自有社区（504个单元），出售与Healthpeak Properties的CCRC风险投资的所有权权益[146] - 2021年上半年公司出售两个自有社区（129个单元），现金收益850万美元，资产出售净收益50万美元[147] - 自上一年年初处置13个社区（1044个单元），导致2021年上半年居民费用较上一年同期减少1380万美元[223] - 自上一年年初处置社区，导致2021年上半年设施运营费用较上一年同期减少1330万美元[224] - 截至2021年6月30日，公司自上一年年初已完成63个社区管理安排的过渡，预计未来约12个月将终止大部分剩余管理协议[232] - 公司预计未来约12个月内大部分剩余管理协议将终止[192] - 截至2021年6月30日，公司通过长期租赁运营300个社区，其中234个为经营租赁，66个为融资租赁[274] 新冠疫情相关情况 - 截至2021年4月，公司约700个社区完成至少三轮新冠疫苗接种，居民疫苗接受率达93%，自2020年12月中旬峰值以来，新冠阳性居民病例数减少97%[131] - 与疫情前2020财年预期相比，2021年3个月和6个月（截至6月30日）分别损失居民费用收入1.095亿美元和2.27亿美元，累计损失约5.1亿美元[135] - 2021年3个月和6个月（截至6月30日），公司分别确认970万美元和3710万美元的设施运营费用用于应对疫情，自2020财年初累计产生1.626亿美元相关费用[136] - 2021年上半年设施运营费用中应对COVID - 19的增量直接成本为3710万美元，2020年为7060万美元[208] 入住率情况 - 2021年第一季度到第二季度，稳定投资组合的老年住房入住率增加10个基点，公司加权平均综合老年住房入住率环比增加90个基点[132] - 截至2021年6月30日的三个月，CCRCs部门加权平均入住率为70.2%，较2020年下降380个基点[185] 财务数据关键指标变化 - 2021年Q2总居民费用和管理费用收入为6.79亿美元，较2020年的7.38亿美元下降8.0%，主要因居民费用减少5770万美元[163] - 2021年Q2其他营业收入为130.8万美元，较2020年的2669.3万美元下降95.1%，主要是政府补助和员工留用抵免减少[163][165] - 2021年Q2设施运营费用为5.51亿美元，较2020年的6.06亿美元下降9.1%，主要因应对疫情的增量直接成本减少4490万美元[163][166] - 2021年Q2净亏损为8360.4万美元，较2020年的1.18亿美元下降29.4%，主要因设施运营租赁费用等减少[163][167] - 2021年Q2调整后EBITDA为3306.4万美元，较2020年的4473.3万美元下降26.1%，主要受收入、其他营业收入和设施运营费用影响[163][168] - 2021年上半年总居民费用和管理费收入为13.51892亿美元，较2020年的16.29127亿美元减少2.77235亿美元，降幅17.0%[206] - 2021年上半年其他运营收入为1204.3万美元，较2020年的2669.3万美元减少1465万美元，降幅54.9%[206] - 2021年上半年设施运营费用为1.107158亿美元，较2020年的1.194516亿美元减少873.58万美元，降幅7.3%[206] - 2021年上半年净亏损1919.07万美元，2020年净利润2510.77万美元，减少4429.84万美元[206] - 2021年上半年调整后EBITDA为6804.5万美元，较2020年的2.29802亿美元减少1.61757亿美元，降幅70.4%[206] - 2021年上半年一般及行政费用为1.023亿美元，较2020年的1.07113亿美元减少477万美元，降幅4.5%[236] - 2021年设施经营租赁费用为8828.2万美元，较2020年的1.2686亿美元减少3857.8万美元，降幅30.4%[236] - 2021年折旧和摊销费用为1.67482亿美元，较2020年的1.83892亿美元减少1641万美元，降幅8.9%[236] - 2021年资产减值为1275.5万美元，较2020年的8851.6万美元减少7576.1万美元，降幅85.6%[236] - 2021年净现金用于经营活动为2044.7万美元，2020年为提供2.09319亿美元，金额减少2.29766亿美元[247] - 2021年净现金用于投资活动为224.5万美元，较2020年的2.9541亿美元减少2.93165亿美元，降幅99.2%[247] - 2021年净现金用于融资活动为5655.4万美元，2020年为提供3.06524亿美元，金额减少3.63078亿美元[247] - 2021年6月30日止三个月和六个月的净收入（亏损）分别为 - 83,604千美元和 - 191,907千美元，2020年同期分别为 - 118,420千美元和251,077千美元[293] - 2021年6月30日止三个月和六个月的调整后EBITDA分别为33,064千美元和68,045千美元，2020年同期分别为44,733千美元和229,802千美元[293] - 2021年6月30日止三个月和六个月的调整后自由现金流分别为 - 54,747千美元和 - 105,421千美元，2020年同期分别为113,451千美元和118,633千美元[300] - 2021年6月30日止三个月和六个月，政府补助和抵免在其他经营收入中确认的收益分别为130万美元和1200万美元，2020年同期均为2670万美元[294] - 2021年6月30日止三个月和六个月，调整后自由现金流包含的交易和组织重组成本分别为70万美元和260万美元，2020年同期分别为340万美元和530万美元[300] - 2021年6月30日止三个月和六个月，公司收回加速/预支医疗保险付款1430万美元，2020年同期收到加速/预支医疗保险付款8500万美元[300] 各条业务线数据关键指标变化 - 2021年Q2高级住房部门居民费用为5.87亿美元，较2020年的6.41亿美元下降8.5%，主要因同社区RevPAR下降[171] - 2021年Q2独立生活部门居民费用为1.18亿美元，较2020年的1.30亿美元下降9.4%，主要因同社区RevPAR下降[175] - 2021年Q2辅助生活和记忆护理部门居民费用为3.92亿美元，较2020年的4.32亿美元下降9.4%，主要因同社区RevPAR下降[180] - 2021年Q2独立生活部门设施运营费用为8282.4万美元，较2020年的8924万美元下降7.2%，主要因同社区设施运营费用下降[175] - 2021年Q2辅助生活和记忆护理部门设施运营费用为3.15亿美元，较2020年的3.45亿美元下降8.5%，主要因同社区设施运营费用下降[180] - 截至2021年6月30日的三个月，CCRCs部门居民费用7.6942亿美元，较2020年减少2083万美元（2.6%），其他运营收入4.6万美元，较2020年减少950万美元（99.5%），设施运营费用6831.5万美元，较2020年减少640.6万美元（8.6%）[185] - 截至2021年6月30日的三个月，CCRCs部门RevPAR为4770美元，较2020年增长198美元（4.3%），RevPOR为6790美元，较2020年增长609美元（9.9%）[185] - 截至2021年6月30日的三个月，医疗服务部门居民费用8731.3万美元，较2020年减少285.7万美元（3.2%），其他运营收入52.2万美元，较2020年减少1647.3万美元（96.9%），设施运营费用8442.2万美元，较2020年减少1305.1万美元（13.4%）[189] - 截至2021年6月30日的三个月，管理服务部门管理费499.8万美元，较2020年减少107.8万美元（17.7%），代表管理社区发生的报销成本和成本均为4300.8万美元，较2020年减少5850.3万美元（57.6%）[192] - 2021年上半年高级住房三个细分市场合并居民费用为11.64164亿美元，较2020年的13.29347亿美元减少1.65183亿美元，降幅12.4%[212] - 2021年上半年独立生活细分市场居民费用为2.36787亿美元，较2020年的2.6614亿美元减少2935.3万美元，降幅11.0%[216] - 2021年上半年辅助生活和记忆护理细分市场居民费用为7.78656亿美元，较2020年的8.89635亿美元减少1.10979亿美元，降幅12.5%[222] - 2021年上半年CCRCs板块居民费用为1.48721亿美元，较2020年的1.73572亿美元减少2485.1万美元，降幅14.3%[226] - 2021年上半年CCRCs板块设施运营费用为1.3417亿美元，较2020年的1.49337亿美元减少1516.7万美元，降幅10.2%[226] - 2021年上半年医疗保健服务板块居民费用为1.74164亿美元，较2020年的1.84989亿美元减少1082.5万美元，降幅5.9%[229] - 2021年上半年医疗保健服务板块设施运营费用为1.71453亿美元，较2020年的2.01413亿美元减少2996万美元，降幅14.9%[229] - 2021年上半年管理服务板块管理费为1356.4万美元，较2020年的1.14791亿美元减少1.01227亿美元，降幅88.2%[232] - 2021年上半年管理服务板块代管理社区发生的报销成本和成本为1.08802亿美元，较2020年的2.24228亿美元减少1.15426亿美元，降幅51.5%[232] 政府资金相关情况 - 2021年上半年公司接受公共卫生和社会服务应急基金拨款0.8百万美元[139] - 2020年公司通过加速和预付款计划收到8750万美元，其中7520万美元与医疗服务部门有关，1230万美元与持续照料退休社区（CCRCs）部门有关，8500万美元在2020年上半年收到[140] - 预付款的收回从付款发放一年后开始，前11个月按医疗保险付款的25%收回，接下来6个月按50%收回，2021年上半年收回1430万美元，截至2021年6月30日，CCRCs部门预付款未偿还余额为970万美元，预计2021年下半年收回约500万美元，其余在2022年收回[140] - 2020年公司根据《关怀法案》递延支付雇主部分社会保障工资税7270万美元，一半将于2021年12月31日到期，另一半于2022年12月31日到期，预计2021年和2022年12月各支付约3200万美元[142] - 2021年上半年公司分别确认员工留用抵免0.9百万美元和9.9百万美元[143] - 2021年上半年公司分别从其他政府来源的赠款中获得其他营业收入0.4百万美元和1.3百万美元[144] - 2021年上半年政府补助和员工留用抵免分别确认为1200万美元和2670万美元[207] 资产出售情况 - 2021年7月1日，公司出售医疗保健服务部门80%股权，获得净现金收益3.058亿美元[137] - 2021年7月1日公司完成出售医疗服务部门80%的股权，购买价格4亿美元，扣除相关未偿还余额后，净现金收益3.058亿美元，预计确认约2.88亿美元出售收益[151][152] - 2021年7月1日，公司将医疗服务部门80%的股权出售给HCA Healthcare，自2021年7月1日起，该部门的业绩和财务状况将从合并财务报表中剥离[191] - 2021年7月1日公司出售医疗保健服务板块80%股权，预计自该日起该板块结果和财务状况将从合并财务报表中剥离[231] - 2021年7月1日，公司出售医疗保健服务部门80%股权，获得净现金收益3.058亿美元[253] 公司流动性及债务情况 - 截至20

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为3500万美元，上年同期为1.85亿美元，其中1亿美元来自与Healthpeak交易的一次性管理终止费 [34] - 第一季度调整后自由现金流较上年同期减少5600万美元，营运资本变化带来4900万美元的利好，非开发性资本支出较上年减少3300万美元 [35] - 截至3月31日，总流动性为4.39亿美元，年末为5.75亿美元，减少1.37亿美元，主要来自6700万美元的非经常性项目、5100万美元的负调整后自由现金流和1900万美元的持续债务本金支付 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级住房业务第一季度入住率在3月转正并在4月持续增长，净入住率（MIMO）自疫情开始以来首次在3月转正，且三个高级生活细分市场均为正 [17][18] - 医疗服务业务收入下降，主要受疫情影响，社区内服务减少以及得克萨斯州冬季风暴的影响，团队通过成本控制来匹配运营费用与当前业务和支付模式 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 独立市场研究显示，公司的无提示知名度是下一个被认定竞争对手的2.5倍 [22] - 根据NIC数据，辅助生活在建单元处于六年低点，在公司自有和租赁物业20分钟范围内，建设开工量较峰值下降了80% [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售布鲁克代尔医疗服务公司多数股权给HCA Healthcare，预计年中完成交易，交易完成后将获得约3亿美元净现金收益，加强公司的流动性 [21][22] - 公司将继续倡导高级生活行业，强调其在医疗保健连续体中的重要作用以及保护弱势群体的关键角色 [20] - 行业竞争方面，公司90%的竞争对手运营五个或更少的社区，市场处于租赁环境，公司将保持价格纪律，有针对性地进行折扣以促进入住率增长 [90][91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为COVID - 19疫苗对改变业务趋势至关重要，公司积极推动疫苗接种，使居民COVID - 19病例自12月中旬峰值以来下降了97% [13][15] - 公司正处于积极的转折点，预计第二季度和第三季度入住率将增长，随着入住率增长，利润率将因运营杠杆而提高 [23][25] - 尽管劳动力市场具有挑战性，但随着入住率的提高，运营杠杆将得到改善，NOI利润率预计在第二季度稳定并在下半年扩大 [25][48] - 公司对未来前景持乐观态度，认为需求将继续改善，得益于较低的建设开工量和人口结构的顺风 [24] 其他重要信息 - 公司已为居民和员工举办了至少三次疫苗接种诊所，超过12.5万剂疫苗被接种，93%的居民受益于疫苗保护 [14] - 政府拨款方面，提供商可申请2020年第一和第二季度的COVID - 19费用和收入损失资金，第三和第四季度的申请门户尚未开放，公司准备尽快提交申请 [19] - 2021年第一季度，公司确认了1100万美元的CARES法案相关收入，其中900万美元为员工保留信贷，约200万美元与政府拨款有关 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年剩余时间入住率恢复与NOI利润率的关系 - 公司目前处于安全人员配置水平，最初收入增长将推动更多调整后EBITDA和现金流，至少到更高入住率水平，随着入住率提高，运营杠杆将改善，NOI利润率预计在第二季度稳定并在下半年扩大 [46][48] 问题2: 本季度合同劳动力成本情况、与第四季度比较及未来趋势 - 合同劳动力使用在季度内波动，随着居民阳性病例减少和疫苗接种诊所结束，对特殊劳动力的需求将减少，但招聘工人比去年更难，劳动力费用分为费率和数量两部分，随着入住率提高，运营杠杆将改善，第二季度预计COVID相关费用将下降50% [51][52][56] 问题3: 出售布鲁克代尔医疗服务公司给HCA后战略变化及G&A费用是否下降 - 战略上，居民仍可通过与HCA的合作获得高质量医疗服务，体验将更好；G&A方面，相关人员将随业务转移至HCA，公司会继续管理G&A以匹配业务 [69][70][73] 问题4: 本季度自由现金流压力及后续业务现金流进展和CapEx规划 - 现金流方面，入住率和RevPAR增长是关键，预计入住率在第二、三季度增长，RevPAR稳定，第二季度COVID相关费用下降50%，第三季度进一步下降，NOI利润率在第二季度稳定并在下半年扩大，公司继续寻求政府资金；CapEx方面，2021年指导为1.4亿美元，将根据情况关注 [75][76][77] 问题5: 排除CARES法案补助和COVID费用后，EBITDA如何从季度运行率增长 - EBITDA增长的最大驱动因素是入住率恢复的时间，公司看到市场需求积极迹象，但由于仍有未知因素，暂不发布指导，每月将公布入住率 [81][82] 问题6: 已接种疫苗居民对医疗服务的接受情况差异 - 公司居民接种率为93%，尚未关注已接种疫苗居民在家庭健康或临终关怀服务渗透率方面的差异 [84] 问题7: 积极的疫苗接种计划是否带来竞争优势及后续定价环境和入住率增长维持情况 - 积极的疫苗接种计划是巨大的顺风，帮助公司吸引居民入住并保护现有居民，公司在行业中执行速度比同行快2.5倍；定价方面，行业处于租赁环境，公司将保持价格纪律并选择性折扣；入住率恢复在城市地区比农村地区稍快，且与当地团队实力有关 [88][89][92]

运营概况 - 截至2021年3月31日，Brookdale在美国运营695个社区，提供约60,000个单位的居住服务[4] - 截至2021年4月30日，Brookdale的所有社区均已开放，允许家人、朋友和潜在客户探访[2] - Brookdale的目标老年人口中，64%居住在距离其社区20分钟车程内[6] 疫情应对 - Brookdale在2020年为员工提供了约180万美元的带薪休假捐赠，以支持有需要的员工[23] - 截至2021年4月30日，Brookdale已完成超过350,000次居民和社区员工的检测[17] - Brookdale与CVS Health等合作，已为超过125,000名居民和员工接种疫苗[18] - Brookdale的居民接种疫苗的接受率为93%[19] - 自疫情高峰期以来，Brookdale的病例减少约97%[20] - 100%的社区已完成至少三次疫苗接种活动[36] 客户满意度 - Brookdale在2020年J.D. Power美国老年生活满意度研究中，获得了辅助生活/记忆护理社区的客户满意度最高排名[21] - Brookdale在2020年J.D. Power的满意度调查中获得了助理生活/记忆护理领域的客户满意度第一名[35] - Brookdale的社区领导者在过去14个季度中，有13个季度的员工保留率超过70%[31] 市场趋势 - 预计到2030年，美国65岁及以上人口中，28%将独自生活[34] - 预计到2030年，阿尔茨海默病患者将增加39%[34] - 2020年，75岁及以上收入超过50K美元的居民数量为4.9百万[34] - 预计到2030年，患有至少两种慢性疾病的居民比例将达到75%[34] - 预计到2030年，80岁以上老年人中无偿护理者与老年人比例将下降43%[34] 业绩增长 - 2021年3月和4月，Brookdale的入住率增长显著[35] - 2021年3月，Brookdale实现了自疫情以来的首次正净迁入（Move-In）[36] - 2020年，Brookdale在市场上获得了2.5倍的品牌知名度[35]

公司业务规模与结构 - 截至2021年3月31日，公司是美国最大的老年生活社区运营商，在42个州拥有695个社区，可服务约6万名居民，还为超1.6万名患者提供家庭健康、临终关怀和门诊治疗服务[125] - 截至2021年3月31日，公司总运营包括695个社区，可容纳约6万名居民，其中自有349个社区（31819个单元），租赁301个社区（21127个单元），管理45个社区（6652个单元）[153] - 2020年1月1日至2021年3月31日期间，公司终止了32个社区（2890个单元）的三网净义务，包括收购27个以前租赁的社区（2453个单元），出售3个自有社区（417个单元），并出售了与Healthpeak Properties, Inc.的非合并入门费CCRC合资企业的所有权权益[148] - 2021年第一季度，公司完成出售一个自有社区（42个单元），获得现金收益270万美元，确认资产出售净收益50万美元[149] - 公司预计未来12个月出售医疗服务部门80%的股权，预计净现金收益约3亿美元，交易预计在2021年下半年初完成[150][152] - 公司预计在2021年下半年初出售医疗保健服务板块80%的股权，交易完成后该板块的业绩和财务状况将从财务报表中剥离[189] 疫情相关情况 - 截至2021年4月30日，公司居民疫苗接受率为93%，自2020年12月中旬峰值以来，新冠阳性居民病例数减少了97%[128] - 截至2020年12月31日，89%的社区接受新入住；截至2021年4月30日，100%的社区向访客和新客户开放[129] - 与疫情前2020财年预期相比，2021年第一季度公司因疫情及相关社区限制损失居民费用收入1.175亿美元，累计损失约4亿美元[135] - 2021年第一季度，公司为应对疫情产生设施运营费用2730万美元，自2020财年开始累计产生1.529亿美元[136] - 2021年第一季度，公司运营租赁使用权资产的非现金减值费用为900万美元，主要因疫情和资产受损社区运营表现低于预期[136] 综合老年住房组合入住率情况 - 2021年第一季度，公司综合老年住房组合的入住率较2020年第四季度下降310个基点；2021年3月入住率略有上升，4月环比上升50个基点[133] - 2020年第一季度至2021年第一季度，公司综合老年住房组合加权平均入住率从83.2%降至69.6%[134] - 2020年第一季度至2021年第一季度，公司综合老年住房组合月末入住率从82.2%降至70.6%[134] 综合老年住房组合迁入迁出情况 - 2021年第一季度，公司综合老年住房组合的月度净迁入和迁出自疫情开始以来首次转正，迁入人数较2020年第四季度增长29%[130] 公司财务关键指标变化 - 2021年第一季度总居民费用和管理费用收入为6.72916亿美元，较2020年的8.91422亿美元下降2.18506亿美元，降幅24.5%[163] - 2021年第一季度其他营业收入为1073.5万美元，2020年无此项收入[163] - 2021年第一季度设施运营费用为5.56312亿美元，较2020年的5.88482亿美元下降3217万美元，降幅5.5%[163] - 2021年第一季度净亏损1.08303亿美元，2020年净利润为3.69497亿美元，同比减少4.778亿美元[163] - 2021年第一季度调整后EBITDA为3498.1万美元，较2020年的1.85069亿美元下降1.50088亿美元，降幅81.1%[163] - 2021年第一季度一般及行政费用为4994.3万美元，较2020年同期的5459.5万美元减少465.2万美元，降幅8.5%[195] - 2021年第一季度设施经营租赁费用为4441.8万美元，较2020年同期的6448.1万美元减少2006.3万美元，降幅31.1%[195] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为8389.1万美元，较2020年同期的9073.8万美元减少684.7万美元，降幅7.5%[195] - 2021年第一季度资产减值为1067.7万美元，较2020年同期的7822.6万美元减少6754.9万美元，降幅86.4%[195] - 2021年第一季度经营活动净现金使用为2385.7万美元，2020年同期为提供5747.9万美元，变动额为减少8133.6万美元[206] - 2021年第一季度投资活动净现金使用为380.6万美元，较2020年同期的24792.7万美元减少24412.1万美元，降幅98.5%[206] - 2021年第一季度融资活动净现金使用为3556.2万美元，2020年同期为提供34725万美元，变动额为减少38281.2万美元[206] - 2021年第一季度净亏损108303000美元，2020年同期净利润369497000美元[253] - 2021年第一季度调整后EBITDA为34981000美元，2020年同期为185069000美元[253] - 2021年第一季度调整后自由现金流为 -50674000美元，2020年同期为5182000美元[259] - 2021年第一季度经营活动净现金使用23857000美元，2020年同期提供57479000美元[259] 各业务线收入费用变化 - 2021年第一季度居民费用减少1.184亿美元，其中同社区RevPAR下降14.3%，包括同社区加权平均入住率下降13.9个百分点和同社区RevPOR增长2.9%[163] - 2021年第一季度家庭健康服务收入减少960万美元，家庭健康平均每日普查人数较上年同期下降16.9%[165] - 2021年第一季度管理费用收入减少1.001亿美元，主要因2020年第一季度确认了来自Healthpeak的1亿美元管理协议终止费[165] - 2021年第一季度独立生活板块居民费用为1.18782亿美元，较2020年的1.35862亿美元下降1708万美元，降幅12.6%[175] - 截至2021年3月31日的三个月，某业务板块居民费用从4.57479亿美元降至3.86938亿美元，降幅15.4%，主要因同社区RevPAR下降，包括同社区加权平均入住率下降1390个基点和同社区RevPOR增长3.4%，且处置11个社区（869个单元）使居民费用减少730万美元[179] - 该业务板块设施运营费用从3.25478亿美元降至3.20609亿美元，降幅1.5%，主要因处置社区使费用减少700万美元，同社区设施运营费用减少主要因食品和用品成本下降，部分被劳动力成本增加抵消，2021年和2020年分别含1890万和770万美元应对疫情的增量直接成本[179][180] - CCRCs板块居民费用从9454.7万美元降至7177.9万美元，降幅24.1%，主要因同社区RevPAR下降，包括同社区加权平均入住率下降1530个基点和同社区RevPOR增长0.6%，且处置两个社区（456个单元）使居民费用减少800万美元[183] - CCRCs板块设施运营费用从7461.6万美元降至6585.5万美元，降幅11.7%，主要因处置社区使费用减少660万美元和同社区设施运营费用下降，同社区费用下降主要因医疗用品和食品成本及劳动力费用减少，2021年和2020年分别含400万和70万美元应对疫情的增量直接成本[183][184] - 医疗保健服务板块居民费用从9481.9万美元降至8685.1万美元，降幅8.4%，主要因家庭健康服务收入下降，家庭健康平均每日普查人数减少[186][187] - 医疗保健服务板块设施运营费用从1.0394亿美元降至8703.1万美元，降幅16.3%，主要因家庭健康服务劳动力成本下降，部分被应对疫情的100万美元增量直接成本抵消，2021年和2020年分别含140万和40万美元应对疫情的增量直接成本[186][188] - 管理服务板块管理费用从1.08715亿美元降至856.6万美元，降幅92.1%，主要因2020年3月31日结束的三个月确认了1亿美元的管理协议终止费，2021年3月31日结束的三个月管理费用含460万美元管理协议终止费和200万美元其他管理费用[191] - 管理服务板块报销成本和代表管理社区发生的成本从1.22717亿美元降至6579.4万美元，降幅46.4%，主要因上一年度开始后管理协议终止[191][193] 管理服务板块规模变化 - 管理服务板块期末社区数量从80个降至45个，降幅43.8%；期末单元数量从11033个降至6652个，降幅39.7%；总平均单元数量从13325个降至8258个，降幅38.0%[191] 公司资金与债务情况 - 截至2021年3月31日，公司总流动性为4.389亿美元，包括3.04亿美元的无限制现金及现金等价物和1.349亿美元的有价证券[137] - 2021年第一季度，公司接受了来自公共卫生和社会服务应急基金的0.8万美元赠款[139] - 2020年，公司根据加速和预付款计划收到8750万美元，其中7520万美元与医疗服务部门有关，1230万美元与持续照料退休社区（CCRCs）部门有关，预付款的收回将在付款发放一年后开始，前11个月按医疗保险付款的25%收回，接下来6个月按50%收回[142] - 2020财年，公司根据《关怀法案》递延支付了7270万美元的雇主部分社会保障工资税，一半递延金额将分别在2021年12月31日和2022年12月31日到期[143] - 2021年第一季度，公司确认了900万美元的员工留用抵免[144] - 2021年第一季度，公司从其他政府来源的赠款中获得并确认了90万美元的其他营业收入[145] - 截至2021年3月31日，公司有39亿美元债务未偿还，加权平均利率为3.6%，其中97.9%（即38亿美元）为无追索权物业层面抵押贷款[214] - 截至2021年3月31日，公司有15亿美元的经营和融资租赁义务，未来12个月需支付约2682万美元现金租赁付款[217] - 截至2021年3月31日，公司总流动性为4.389亿美元，较2020年12月31日的5.755亿美元减少1.366亿美元[218] - 2021年第一季度公司资本支出净额为2900万美元，其中社区层面2190万美元、公司层面560万美元、非开发性150万美元、开发性150万美元，投资净额已扣除900万美元的出租人报销[226] - 预计2021年全年非开发性资本支出净额约为1.4亿美元，开发性资本支出净额约为1000万美元[229] - 2020年12月11日公司签订8000万美元循环信贷协议，到期日为2024年1月15日，截至2021年3月31日，借款利率为30天LIBOR加2.75%，未使用部分季度承诺费为0.25%[231] - 截至2021年3月31日，8000万美元信贷安排下有6990万美元信用证未偿还，另有1500万美元信用证安排下已开具1360万美元信用证[232] - 截至2021年3月31日，公司通过长期租赁运营301个社区，其中235个为经营租赁，66个为融资租赁[233] - 2021年第一季度，经营租赁和融资租赁现金租赁付款分别为5390万美元和1620万美元，2022年3月31日前需支付2.682亿美元现金租赁付款[239] - 2021年资本支出计划包括社区租赁下约1800万美元的最低支出，后续四年每年平均约2600万美元，之后约1700万美元[239] - 截至2021年3月31日，公司遵守债务协议和长期租赁的财务契约[243] - 截至2021年3月31日，公司无对投资者有重大影响的资产负债表外安排[246] - 截至2021年3月31日，公司有24亿美元的长期固定利率债务和15亿美元的长期可变利率债务，总债务加权平均利率为3.6%[260] - 截至2021年3月31日，14亿美元（占比35.6%）的长期债务是受利率上限协议约束的可变利率债务，1.28亿美元（占比3.3%）的长期债务是不受任何利率上限协议约束的可变利率债务[261] - LIBOR分别提高100、200和500个基点，公司每年将分别增加1550万美元、3090万美元和6630万美元的利息支出[261] 其他收益与成本情况 - 2021年第一季度公司确认员工留用抵免900万美元和政府补助170万美元作为其他营业收入[166] - 2021年第一季度政府补助和抵免带来1070万美元收益，2020年第一季度管理协议终止费带来1亿美元收益[253] - 2021年第一季度调整后自由现金流包含190万美元交易和组织重组成本，2020年为200万美元[259] - 2021年第一季度Provider Relief Funds和其他政府补助带来170万美元收益[259] 非GAAP业绩指标说明 - 调整后EBITDA是一项非GAAP业绩指标，用于帮助投资者理解公司业绩和流动性影响因素及趋势[247]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司高级住房收入与2019年第四季度相比下降11%，环比下降3%，估计新冠疫情对同一社区投资组合造成近9400万美元的收入损失 [46] - 第四季度，高级住房入住率下降速度放缓，入住人数在12月多于11月，2021年1月多于12月，无或限制较少社区的入住量平均好39%，每间可出租客房收入（RevPOR）同比增长3.9%，环比持平 [47][49] - 第四季度，同一社区运营费用因新冠相关费用增加至2600万美元，排除新冠费用后，环比运营费用增加主要与劳动力相关，同一社区运营利润率为27.8%，环比有所改善，但因入住率压力仍低于上年同期 [50] - 第四季度，医疗保健服务业务收入环比增长2%，临终关怀收入环比增长11%，全年收入与2019年相差在1%以内，费用环比下降2%，全年下降8% [51][52] - 2020年，公司实现约1500万美元的一般及行政费用（G&A）年化节省，第四季度现金运营租赁付款较上年同期降低超30% [53][54] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为9900万美元，与上年同期相近，调整后自由现金流比上年同期增加近2000万美元 [55] - 截至12月31日，公司总流动性为5.75亿美元，较9月30日增加近8500万美元 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - 第四季度收入下降，入住率下降速度放缓，入住人数有改善趋势，RevPOR同比增长 [46][47][49] - 新冠相关费用增加，运营利润率受入住率压力影响低于上年同期 [50] 医疗保健服务业务 - 第四季度收入环比增长，临终关怀收入增长明显，费用下降 [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场较为分散，有2500家运营商，市场动态性强，第四季度市场价格较好，抵消了部分战略和局部市场的反应 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注健康加护理，扩展疫苗战略，加强与医疗保健提供者的外联以获得更多转诊 [35][36][37] - 通过销售转型提升业务灵活性，使员工具备应对本地市场的能力，加强本地转诊和聚合关系，提高分析能力以识别机会和评估成功 [38] - 利用临床和编程专业知识，为更高 acuity需求的居民和潜在客户提供服务，以实现更好的健康结果和更高的社会参与度 [39] 行业竞争 - 高级住房市场竞争激烈且分散，公司通过提供优质服务和差异化竞争来提高入住率 [49][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是前所未有的一年，公司在疫情期间采取了一系列措施，包括加强感染控制、提供检测、开展疫苗接种等，得到了外部专家的认可，如J.D. Power and Associates宣布公司在辅助生活记忆护理社区的客户满意度排名最高 [10][19] - 公司对出售医疗保健服务业务给HCA Healthcare的协议感到乐观，认为这将为股东带来价值，确保居民和患者的护理连续性，并通过保留的少数股权分享业务增长 [6][7][8] - 随着疫苗接种的推进，公司有望改善入住率，预计2021年入住率在第二季度末转正，第三季度实现正增长 [13][58] - 公司预计HHS将提供更多新冠相关资金，以减轻疫情对业务的影响 [34][59] 其他重要信息 - 公司与HCA Healthcare达成协议，出售医疗保健服务业务的多数股权，保留20%权益，预计交易在2021年第二季度末或第三季度初完成，隐含交易价值5亿美元，公司预计净前期现金收益约3亿美元 [6][64][65] - 2020年，公司在债务再融资、房地产交易和争取政府救济方面取得进展，加强了财务状况，未来将继续关注流动性并谨慎投资 [41][42][43] - 公司在疫苗接种方面处于行业领先地位，所有社区均完成了第一次新冠疫苗接种诊所，600多个社区完成了第二次接种，约90%的居民接种了第一针，约50%的员工接种了疫苗 [11][78][79] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待公司EBITDA的运行率以及疫情影响消除后的基线情况 - 公司Cares资金仅与第一、二季度的费用和收入损失相关，希望HHS开放提供者资金以补偿第三、四季度的费用和收入损失 [70] - 在病毒相关指标稳定到可可靠预测的水平之前，公司将每月披露入住率并按季度讨论业务趋势，第一季度需关注价格、入住率和新冠费用 [71] - 1月年度价格上涨生效，第四季度到第一季度RevPOR的环比变化与去年相似；随着第一季度推进，入住率下降趋势将因疫苗接种的积极影响而缓和；预计第一季度新冠费用较第四季度略有下降，第二季度大幅减少，下半年进一步降低 [72][73][74] 问题2: 疫苗接种率与其他高级住房运营商相比如何，销售团队能否利用这一优势 - 公司在疫苗可用的头几个月，疫苗接种诊所的执行速度比整个行业快2.5倍，所有社区均完成第一次疫苗接种，600多个社区完成第二次接种，约90%的居民接种了第一针，约50%的员工接种了疫苗，领先于行业 [78][79] 问题3: 医疗保健服务业务出售后，正常化利润率如何，2021年该业务的业绩是否会与2019年相似 - 交易完成后，公司对医疗保健服务业务的少数股权将作为股权投资核算，不直接在损益表中体现利润率，HCA有大量患者需求，预计业务增长轨迹将非常陡峭 [82] - 2020年该业务的净营业收入（NOI）呈稳定改善趋势，预计2021年平均也会有类似改善，随着高级住房入住率稳定和增长，该业务将获得顺风，第四季度受新冠疫情峰值影响 [84][85] 问题4: 出售医疗保健服务业务时保留20%权益是公司还是HCA的想法 - 这是双方的共同决定，该交易对股东、居民、患者和员工都有利，双方利益一致，HCA需要确保在公司社区的渗透率，公司希望为居民提供更多服务 [88] 问题5: 设施进行第二次疫苗接种后，入住活动是否有明显变化 - 12月至1月、1月至2月上旬入住人数有所改善，但不确定是否由疫苗接种诊所导致，有部分居民为接种疫苗而入住 [90] - 2月公司在得克萨斯州的业务可能因极端天气对入住产生干扰 [91] 问题6: 提到的39%更好是指什么 - 开放社区的入住率比受限社区高39%，目前公司97%的社区已开放 [92] 问题7: 市场新供应增长情况如何 - 从公司投资者报告第6页可见，第四季度新开工项目比2015年第二季度峰值低85%，开业项目比2017年第二季度峰值低46%，行业供应过剩情况有望缓解 [95] 问题8: RevPOR在今年的平均定价趋势如何，不同产品（辅助生活与独立生活）的定价趋势如何 - 公司积极关注盈利性收入增长，销售团队负责以最高价格使每个单元投入服务，盈利性收入增长取决于价格和入住率 [98] - 各社区可根据当地市场情况灵活定价，但有一定限制，需求驱动型产品的定价灵活性更大，预计2021年第二季度末入住率开始上升，第三季度实现增长 [98][101] 问题9: 1月整个投资组合实现的价格涨幅是多少 - 平均加权涨幅约为3%，与去年相近 [102] 问题10: 公司投资组合的 acuity水平与疫情前相比如何，未来趋势怎样 - 公司投资组合中记忆护理占比17%，高于行业的13%，辅助生活占比53%，高于行业的36%，独立生活是最具 discretionary 的选择，入住情况受不同产品的入住时长影响 [104][105][106] - 高acuity居民能提供更高的护理收入，RevPOR也更高 [107] 问题11: 记忆护理的入住率与疫情前相比如何 - 第四季度独立生活入住率为76.8%，辅助生活和记忆护理为72%，同比入住率下降幅度大致相同 [109] 问题12: 出售医疗保健服务业务给HCA有哪些潜在交叉销售或战略机会，如何实施 - 公司将与HCA密切合作，根据居民需求改善服务，HCA会将该业务纳入其护理连续体以实现增长，有望提高业务和高级住房社区的入住率 [112][113] 问题13: 与医疗保健服务业务相关的G&A有多少会留在损益表上，价格上涨能否抵消工资增长，2021年的赠款资金预期如何 - 第四季度分配给医疗保健服务业务的G&A约为500万美元，年化约2000万美元，第一季度电话会议将提供更多信息 [115] - 价格上涨和工资增长可分开看待，随着入住率增长，大部分入住率相关成本已固定，2021年下半年可变费用增长不多 [116] - 公司希望政府能为抗击新冠疫情提供更多资金，这将有助于2021年的收入 [116] 问题14: 入住率回升延迟，2022年的起点是否会降低 - 重建因疫情失去的入住率需要时间，公司将在2021年努力恢复，但预计会有部分影响延续到2022年 [117] 问题15: 医疗保健服务业务的外部业务是如何开展的，是否有机会扩大服务范围 - 公司直接向与高级生活运营无关的患者进行市场推广，并有意拓展该业务 [119] - 公司有成功开设新机构的经验，借助HCA的业务量，有扩大服务范围的机会，但具体取决于HCA的决策 [120] 问题16: 关于G&A，是否有服务协议，20%股权是否有相关条款 - 交易完成后，公司将在一段时间内提供过渡服务，协议包含几年后的看跌看涨条款 [122]

业绩总结 - 截至2020年12月31日，Brookdale在美国运营726个社区，服务约64,000名居民[3] - 2020年估计损失的居民费用收入为2.81亿美元[17] - 2020年因COVID-19产生的成本为1.26亿美元，其中41%用于个人防护装备和医疗用品[18] - 2020年员工相关成本占COVID-19总成本的34%[19] - 2020年清洁和其他相关成本占COVID-19总成本的25%[20] - 2020年与Ventas的租赁重组导致现金租金减少5亿美元，2020年下半年的现金收益为4200万美元[24] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物和可市场化证券总额为5.75亿美元[23] 用户数据 - Brookdale的居民中，94%为私人支付客户，且64%的目标老年人口在20分钟内可到达Brookdale社区[5] - Brookdale在2020年完成了320,000次COVID-19检测，确认约1.2%的居民感染了COVID-19[10] - 截至2021年2月22日，Brookdale社区完成了100%的首次疫苗接种和85%的第二次疫苗接种，共计接种超过85,000剂疫苗[11] - Brookdale在客户满意度方面被J.D. Power评为辅助生活和记忆护理社区的第一名[10] 人员与管理 - Brookdale的员工中约有6,000名持证护士，是老年住房行业最大的护士雇主[10] - Brookdale的管理模式中，50%为自有单位，34%为租赁单位，16%为管理单位[4] - 在过去13个季度中，有12个季度的执行董事和健康-健康主任的保留率超过70%[13] 财务支持与补助 - 截至2020年12月31日，公司已获得来自公共卫生和社会服务紧急基金的1.1亿美元现金补助[25] - 公司在2020年获得的其他政府补助收入为600万美元[25] - 公司预计2020年将有约1000万美元的员工保留税收抵免[25] - 公司预计2021年和2022年将分别偿还50%的医疗保险加速和预付款项[22] 未来展望与战略 - Brookdale的目标是成为全国老年生活的首选，致力于以同情、尊重、卓越和诚信丰富所服务的人的生活[3] - 公司在疫情期间采取了迅速而强有力的行动，以克服各种障碍，确保居民、患者和员工的健康与安全[2]

年报基本信息 - 2020年年报截止日期为12月31日[11] - 年报中各项目有对应页码，如业务部分在第7页，风险因素在第27页等[10] - 年报中各项目有对应的页码，如Item 1 Business在第7页，Item 1A Risk Factors在第27页等[10] 年报前瞻性陈述风险 - 年报中部分陈述可能构成前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，如COVID - 19疫情等[14] - 年报中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，包括COVID - 19大流行的影响[14] 公司业务面临的风险 - 公司业务面临重大风险和不确定性，若风险发生，业务、财务状况等可能受重大不利影响[17] - 公司业务面临重大风险，COVID - 19大流行已对公司业务、运营结果、现金流、流动性和股价产生不利影响且可能持续[18] - COVID - 19疫情已对公司业务、运营结果、现金流、流动性和股价产生不利影响，且可能持续[18] 公司收入相关风险 - 公司收入依赖私人支付来源，影响老年人支付能力的事件可能导致入住率、收入等下降[18] - 公司收入依赖私人支付来源，影响老年人支付能力的事件可能导致公司入住率、收入、运营结果和现金流下降[18] - 政府报销计划的费率、方法或支付时间变化可能对公司收入、运营结果和现金流产生不利影响[18] - 政府报销计划的费率、方法或支付时间变化可能对公司收入、运营结果和现金流产生不利影响[18] - 高级住房建设、行业入住率降低和竞争加剧可能对公司入住率、收入等产生不利影响[18] - 高级住房建设、行业入住率降低和竞争加剧可能对公司入住率、收入、运营结果和现金流产生不利影响[18] 公司股权交易风险 - 公司拟出售医疗服务部门80%股权，交易可能无法按预期完成或产生预期现金收益[18] - 公司出售医疗保健服务部门80%股权的交易可能无法按预期完成，也可能无法产生预期现金收益[18] 公司融资及债务风险 - 金融市场中断或社区评估价值下降可能影响公司融资或债务展期、再融资能力，对公司流动性和股价产生负面影响[20] - 公司若无法产生足够现金流支付利息和租赁付款，可能导致债务或租赁违约及交叉违约，影响公司资本结构和运营[20] 公司信息系统风险 - 公司信息系统安全和功能维护不当可能对业务、声誉等产生不利影响[18]