财务数据和关键指标变化 - 公司未提供具体的2024年财务目标,但在上一晚的财报发布中概述了对2024年的展望,包括预期的运营环境、交易活动和其他损益表变动因素 [8] - 公司表示2024年的运营环境与其他运营商类似,新增供给预计将影响租金增长能力,持续的通胀压力也将影响运营利润率 [9] - 公司计划今年优先稳定入住率,并在今年晚些时候更积极地进行交易活动 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未具体披露各业务线的数据和指标变化 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示一些市场出现了较大的新增供给,如亨茨维尔(阿拉巴马州)和彭萨科拉(佛罗里达州),但公司大部分市场并未出现严重的供给过剩问题 [35][37] - 公司认为这些供给过剩的市场将需要较长时间(可能延续到2025年)才能消化完毕 [37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司表示长期来看,他们所在的阳光地带(Sunbelt)地区是正确的区域,将积极管理投资组合以应对2024年的挑战,但在资产增长方面将保持耐心 [10] - 公司认为这种平衡策略将有利于2025年和2026年的更好增长 [10] - 公司在过去一年中通过回购1670万美元的股票来简化业务,并改善了资产负债表,这些都是正确的决定 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示2024年的运营环境预计与其他运营商类似,新增供给将影响租金增长,通胀压力也将影响利润率 [9] - 管理层认为长期来看,公司所在的阳光地带地区是正确的区域,但2024年将是艰难的一年,2025年和2026年前景更加乐观 [10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Gorman提问** 询问公司在当前交易环境下的投资策略以及股票回购的考虑因素 [13][18] **Jeffrey Gould回答** - 交易环境非常安静,由于收益率和利率倒挂,很难激发买家的兴趣 [14][15] - 公司之前积极回购股票,未来会根据现金余额、借款基础等因素来评估是否继续回购 [15][19][20] - 公司认为股票回购对流动性的影响有限,因为公司内部持股比例较高 [19][20] 问题2 **Barry Oxford提问** 询问公司在何种收益率水平下会重新考虑收购 [26] **Jeffrey Gould回答** - 公司需要看到收益率和利率达到中性水平(约5.5%)时才会重新考虑收购 [27][28] - 公司过去两年保持谨慎态度是正确的,因为许多投资者当时预测的租金增长并未实现 [27] 问题3 **Barry Oxford提问** 询问公司是否有合资伙伴有意退出的迹象 [30] **Jeffrey Gould回答** - 目前合资伙伴方面比较安静,大部分合资项目的到期时间集中在2027年至2029年之间 [31][33] - 公司预计到时会有相关事件发生,届时会讨论是公司买入还是出售的问题 [33]

营收情况 - 2023年全年净营业收入为7.55亿美元，收购净营业收入为2.46亿美元，较2022年的2.38亿美元有所增长[1] - 2023年第四季度综合投资组合净营业收入同比增长6.4%至1603万美元，主要因租金上涨和2022年12月暴风雪相关费用影响[17] - 2023年第四季度总营收为2.3508亿美元，2022年同期为2.2711亿美元；2023年全年总营收为9.3617亿美元，2022年为7.0527亿美元[67] - 2023年第四季度总营收为10,541美元，净利润为1,025美元[157] - 2023年全年总营收为44,785美元，净利润为42,585美元[158] - 某阶段总营收为72,873美元，净亏损为121,187美元[166] - 2023年公司总营收2299.5万美元，较2022年的2233.1万美元增长3.0%[120] - 2023年公司整体营收47374美元，较2022年的45604美元增长3.9%[145] - 2023年部分地区营收有增长，如佐治亚州增长4.9%、佛罗里达州增长4.0%、得克萨斯州增长7.8%等[145] - 德州2023年营收1048.8万美元，较2022年的1000.6万美元增长4.8%[127] - 佐治亚州2023年营收381.3万美元，较2022年的352.6万美元增长8.1%[127] - 南卡罗来纳州2023年营收511.2万美元，较2022年的485.4万美元增长5.3%[127] - 阿拉巴马州2023年营收223.8万美元，较2022年的206.4万美元增长8.4%[127] - 2023年和2022年四季度综合指标，综合收入分别为1.1321亿美元和1.0785亿美元，同比增长5.0%[89] - 2023年第四季度合并收入为28455美元，较2022年同期的27605美元增长3.1%[109] 利润情况 - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损为170万美元，摊薄后每股亏损0.11美元，2022年同期净亏损为420万美元，摊薄后每股亏损0.22美元[17] - 2023年第四季度净亏损170万美元，摊薄后每股亏损0.11美元；2023年全年净收入390万美元，摊薄后每股收益0.16美元[32] - 2023年全年GAAP归属于普通股股东的净收入为3873美元，2022年为49955美元；2023年第四季度为 - 1737美元，2022年同期为 - 4219美元[44] - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损为1737万美元，2022年同期为4219万美元；2023年全年归属于普通股股东的净收入为3873万美元，2022年为4.9955亿美元[67] - 2023年普通股股东每股基本收益为0.16美元，摊薄收益为0.16美元；2022年基本收益为2.67美元，摊薄收益为2.66美元[67] - 2023年来自合资企业的净收入为4.2585亿美元，2022年为12.1187亿美元[68] - 2023年公司BRT在非合并合资企业物业收益及出售收益中的权益为1.7037亿美元，2022年为6.6426亿美元[68] - GAAP归属于普通股股东的净亏损/收入，2023年四季度为 - 0.09美元，2022年四季度为 - 0.22美元；2023年全年为0.20美元，2022年全年为2.66美元[71] - 2023年公司GAAP净（亏损）收入归属于普通股股东为3873美元，2022年为49955美元[155] 资金营运净额与调整后资金营运净额 - 2023年第四季度资金营运净额为630万美元，摊薄后每股0.34美元；调整后资金营运净额为710万美元，摊薄后每股0.38美元[17] - 2023年全年运营资金为22608美元，2022年为23234美元；2023年第四季度为6278美元，2022年同期为7594美元[44] - 2023年全年调整后运营资金为28864美元，2022年为28350美元；2023年第四季度为7117美元，2022年同期为6994美元[44] - 调整后每股运营资金（摊薄），2023年四季度为0.38美元，2022年四季度为0.37美元；2023年全年为1.52美元，2022年全年为1.52美元[71] 入住率与租金情况 - 2023年第四季度综合投资组合平均入住率为93.4%，低于2022年同期的94.7%；平均月租金同比增长4.2% [17] - 2023年第四季度续约租金增长3.9%，新租租金下降2.5%，综合增长1.1%；截至2024年2月29日，续约租金增长3.1%，新租租金下降3.6%，综合增长0.5% [17] - 2023年公司拥有28处房产，共7707个单元，季度平均入住率为93.4%，每入住单元月平均租金收入为1404美元；2022年拥有29处房产，共8201个单元，季度平均入住率为94.7%，每入住单元月平均租金收入为1347美元[62] - 2023年加权平均入住率为93.5%，较2022年的94.6%下降1.1%[120] - 2023年加权平均每月每入住单元租金为1457美元，较2022年的1369美元增长6.4%[123] - 2023年加权平均入住率为93.7%，较2022年的95.6%下降2.0%，加权平均每月每入住单元租金为1473美元，较2022年的1368美元增长7.7%[149] - 2023年得克萨斯州、佐治亚州、南卡罗来纳州、阿拉巴马州等地区的加权平均入住率和每月每入住单元租金有不同变化[149] - Silvana Oaks物业2023年Q4平均入住率为93.6%，租金为1515美元/单元[113] - Avondale Station物业2023年Q4平均入住率为89.7%，租金为1442美元/单元[113] - Newbridge Commons物业2023年Q4平均入住率为94.6%，租金为1135美元/单元[113] - Avalon物业2023年Q4平均入住率为94.9%，租金为1465美元/单元[113] - Parkway Grande物业2023年Q4平均入住率为92.5%，租金为1317美元/单元[113] - Woodland Trails物业2023年Q4平均入住率为94.5%，租金为1353美元/单元[113] - Kilburn Crossing物业2023年Q4平均入住率为95.3%，租金为1632美元/单元[113] - Bell's Bluff物业2023年Q4平均入住率为90.5%，租金为1853美元/单元[113] 流动性与债务情况 - 截至2023年12月31日，公司可用流动性约为8350万美元，包括2350万美元现金及现金等价物和6000万美元信贷额度[19] - 截至2023年12月31日，公司合并和非合并抵押贷款债务加权平均利率为4.02%，加权平均剩余到期期限为6.8年[19] - 截至2024年3月1日，公司可用流动性约为8120万美元，包括2120万美元的现金及现金等价物和最高6000万美元的信贷额度，信贷额度利率为7.82%[59] - 2024 - 2028年及以后，公司需支付的本金总额为426436美元，其中到期需支付的本金为385360美元，占比100%[53] - 2024年到期需支付本金3331美元，2025年为19860美元（到期支付占比4%），2026年为74622美元（到期支付占比18%），2027年为46189美元（到期支付占比11%），2028年为40697美元（到期支付占比10%），之后为241737美元（到期支付占比57%）[53] - 2025 - 2028年及以后各阶段加权平均利率分别为4.42%、4.12%、3.96%、4.47%、3.92%[53] - 未合并报表（BRT按比例份额）2024 - 2028年及以后各年本金支付总额分别为1759美元、1842美元、24533美元、13026美元、34264美元、41206美元，总计116630美元[104] - 合并报表2024 - 2028年及以后各年本金支付总额分别为5090美元、21702美元、99155美元、59215美元、74961美元、282943美元，总计543066美元，加权平均剩余期限至到期为6.8年，加权平均利率为4.02%[104] - 截至2023年12月31日季度的债务服务覆盖率为1.72[104] - 公司应付账款及应计负债为2.1948亿美元，非合并按比例为3872万美元，其他负债总计2.582亿美元；应付抵押贷款为53.8531亿美元，未偿还债务总计57.5674亿美元[65] - 截至2023年12月31日，总资产为709963美元，2022年为732616美元；总负债为481518美元，2022年为482546美元[48] - 截至2023年12月31日，房地产物业净值为275,874美元[168] - 截至2023年12月31日，现金及现金等价物为6,447美元[168] - 截至2023年12月31日，总资产为337,036美元[168] - 截至2023年12月31日，应付抵押贷款净值为246,966美元[168] - 截至2023年12月31日，总负债为255,717美元[168] - 截至2023年12月31日，未合并合资企业总股本为81,319美元[168] - 截至2023年12月31日，总负债和权益为337,036美元[168] 股息情况 - 董事会宣布普通股季度股息为每股0.25美元，将于2024年4月4日支付给3月27日收盘时登记在册的股东[20] - 公司宣布2024年第一季度股息为每股0.25美元[32] 回购情况 - 2023年全年共回购779423股，投资1440万美元；2024年第一季度已回购123061股，加权平均价格为18.43美元，回购授权剩余730万美元[16] - 2023年第四季度回购206,105股，全年回购779,423股，加权平均价格为18.47美元[32] 其他财务指标 - 2023年FFO为2260万美元，摊薄后每股1.19美元；AFFO为2890万美元，摊薄后每股1.52美元[35] - 2023年未合并合资企业的权益收益为230万美元，高于2022年的190万美元[35] - 2023年综合投资组合NOI增长2.0%至6200万美元，若排除两个物业，预计增长3.9%[35] - 2023年公司合并净营业收入为5.1248亿美元，非合并（按比例）为1.2377亿美元，总计6.3625亿美元[65] - 2023年第四季度总费用为2.5742亿美元，2022年同期为2.7628亿美元；2023年全年总费用为10.7899亿美元，2022年为8.5538亿美元[67] - 2023年加权平均普通股基本股数为1791.827万股，摊薄股数为1794.8276万股；2022年基本股数为1779.3035万股，摊薄股数为1785.2951万股[67] - 2023年公司净营业收入为51248美元，2022年为39957美元[155] - 2023年公司同店净营业收入为25693美元，2022年为25738美元[155] - 2023年公司非同店和非多户净营业收入为25555美元，2022年为14219美元[155] - 2023年全年经常性资本支出为540万美元，非经常性资本支出为510万美元，总投资约为570万美元，即每单位742美元[58] - 2023年四季度，预计经常性资本支出和非经常性资本支出总计1141.4万美元，扣除合资伙伴份额后公司份额为1051.5万美元[102] - 2023年四季度，替换费用（运营费用）总计45.9072万美元，扣除合资伙伴份额后公司份额为30.5354万美元[102] - 按7707个单元计算，预计经常性资本支出和替换费用每单元为834美元，扣除合资伙伴份额后为742美元[102] - 2023年总运营费用1014.4万美元，较2022年的1015.4万美元下降0.1%[120] - 2023年总净营业收入（NOI）1285.1万美元，较2022年的1217.7万美元增长5.5%[120] - 2023年公司整体运营费用2168

公司背景 - BRT APARTMENTS CORP.（NYSE:BRT）是一家房地产投资信托公司，拥有、运营并在较小程度上持有联营企业的利益，这些企业拥有多户家庭物业[1] - 截至2023年12月31日，BRT拥有或持有11个州的28个多户家庭物业，共计7,707个单位[4] 财务业绩 - 公司将于2024年3月12日周二市场收盘后发布截至2023年12月31日的第四季度财务业绩[1]

文章核心观点 公司宣布推出私募基金Rainbow Realty Group Fund IV LLC，凭借在房地产行业的成功经验和在大麻地产市场的良好表现，认为能在该行业潜在回报大于风险的当下获利 [1][5] 公司情况 - 公司通过赞助商和最大投资者Gould Investors L.P.在房地产行业有60年成功投资记录，Gould管理20亿美元资产，控制两家上市REITs，且已在公司策略中投入超过25%的有限合伙人资本 [2] - 自2019年首只基金推出后，公司在美国大麻地产市场站稳脚跟，通常购买或抵押优质不动产，以替代用途价值进行房地产承保，估值基于传统零售或工业用途价值，承保方式保守 [3] - 前三只投资工具已在10个州的57处房产投入超1.35亿美元，自2019年成立以来未错过季度分配付款 [4] 行业情况 - 新兴大麻行业缺乏传统融资选择，公司能在低风险稳定房地产交易中获得高于平常的房地产回报 [5] - 虽大麻在联邦层面仍属非法，但24个州允许娱乐消费，41个州有医用大麻计划，随着新州合法化或从医用转向娱乐用大麻，公司潜在优质交易对手增多，而行业机构资本进入壁垒仍存在 [5] 下一步计划 - 公司欢迎新投资者，如有疑问或想了解更多信息可联系Jack Levy [6] 公司简介 - 公司及其附属公司专注于与美国大麻公司相关的零售、工业和温室地产，提供售后回租和抵押贷款融资，投资组合涵盖10个州的57处房产，母公司Gould Investors L.P.在房地产行业有60多年历史，是BRT和OLP的重要股东 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为每股0.08美元,上年同期净收益为每股0.37美元,主要原因是上年同期出售一家非合并子公司物业产生0.61美元每股收益 [14] - FFO为每股0.31美元,上年同期为0.29美元,主要由于减少提前偿还债务和其他收入增加所致,但被出售物业导致的经营利润下降所抵消 [15] - AFFO为每股0.41美元,上年同期为0.38美元,主要由于所得税费用下降和其他收入及收回费用增加所致 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合组合平均出租率为94.4%,与上季度持平,但低于上年同期96.2% [19] - 综合组合平均月租金同比增长6.8% [19] - 第三季度新签租约租金增长3.5%,10月新签租约增长2.7% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔和圣安东尼奥两处物业表现不佳,拖累了综合组合NOI增长约200个基点 [21] - 纳什维尔市场供给过剩,需要提供更多优惠来提高出租率,但预计未来几年新开工将大幅减少,有利于市场恢复 [30][31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司目前更倾向于股票回购而非新收购,因为收购市场环境不佳,利率水平较高 [27] - 公司将继续关注和改善现有物业的运营,如优化营销策略和引入新技术 [21][22] - 公司预计未来将有更多来自私人业主和开发商的收购机会,如需要出售优先股、桥贷或救助资本 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体租金增长仍在正面,但增速放缓,公司将在2024年预算中更加谨慎 [7] - 成本增长是最大挑战,特别是保险和房地产税等不可控费用 [8][9] - 公司相信未来一年内将有更多收购机会,届时公司的充足流动性将成为优势 [10][11][12]

受限股票单位薪酬费用情况 - 2023年和2022年第三季度，公司记录的与受限股票单位（RSUs）相关的薪酬费用分别为65.1万美元和45.7万美元；2023年和2022年前九个月，该费用分别为153.4万美元和95.7万美元。截至2023年9月30日和2022年12月31日，递延的薪酬费用分别为404.6万美元和426.9万美元[14] 房地产物业数据情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，土地价值均为7424.6万美元；建筑物价值分别为61699.7万美元和61704.1万美元；建筑物改良价值分别为2285.4万美元和1551.1万美元；房地产物业总值分别为71409.7万美元和70679.8万美元；累计折旧分别为7410.8万美元和5519.5万美元；房地产物业净值分别为63998.9万美元和65160.3万美元[16] - 截至2023年和2022年，扣除累计折旧后的房地产物业净值分别为27809.6万美元和31830.4万美元；现金及现金等价物分别为850.4万美元和659.1万美元；其他资产分别为5078.9万美元和3537.2万美元；总资产分别为33738.9万美元和36026.7万美元；应付抵押贷款净值分别为24276.3万美元和25526.1万美元；应付账款和应计负债分别为1154.7万美元和822.2万美元；总负债分别为25431万美元和26348.3万美元；非合并合资企业总权益分别为8307.9万美元和9678.4万美元；公司在合资企业权益中的权益分别为3450.1万美元和4257.6万美元[17] 初级次级票据利息费用情况 - 2023年和2022年第三季度，初级次级票据的利息费用（包括递延融资成本摊销）分别为71.6万美元和41.3万美元；2023年和2022年前九个月，该费用分别为203.2万美元和91.1万美元[19] 信贷安排情况 - 公司与Valley National Bank的附属公司修订后的信贷安排允许公司借款最高达6000万美元，其中用于运营费用的金额不超过2500万美元，该信贷安排将于2025年9月到期[22] 法律诉讼和解情况 - 公司是一起 wrongful death lawsuit 的被告之一，该诉讼索赔超过100万美元及未指明数额的惩罚性赔偿，公司与部分被告同意以约32.5万美元和解，该金额将由保险公司全额支付[24] 普通股流通情况 - 截至2023年11月1日，公司有18596389股普通股流通在外，每股面值0.01美元[26]

财务数据和关键指标变化 - 归属于普通股股东的净收入为每股摊薄后0.58美元，去年同期为每股摊薄后1.91美元，同比下降主要是由于上一年度出售两家非合并子公司的物业获得每股2.26美元的收益 [9] - FFO为每股摊薄后0.28美元，去年同期为每股摊薄后0.20美元，主要因债务提前清偿减少和所得税拨备下降，不过部分被利息费用增加抵消 [28] - AFFO为每股摊薄后0.37美元，与去年同期持平，主要因所得税拨备减少和保险赔偿增加，被利息费用增加抵消 [28] - 截至6月30日，债务与企业价值比率持平于63%，主要因本期市值较低和去年债务较高 [30] - 第二季度末可用流动性为9100万美元，由现金和信贷额度可用性组成 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度综合投资组合平均月租金较2022年同期增长7.3%；2023年第二季度新租约估计利差为4.3%，续租利差为5.4%，总体利差为5%；7月新租约估计利差为3.2%，续租利差为5.3%，总体利差为4.3% [13] - 总费用增长11.8%，主要因保险、置换、维修和保养费用增加；可控费用增长10.4%，不可控费用增长14.4%；保险费用同比增长45% [14] - 综合投资组合NOI较2022年第二季度增长1.4%，主要因投资组合租金率提高使收入增长5.9% [32] - 圣安东尼奥的阿拉莫牧场和纳什维尔的贝尔斯布拉夫表现不佳，使本季度综合投资组合NOI增长减少约320个基点，若剔除该影响，NOI将增长4.6% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在达拉斯市场表现良好，纳什维尔市场受西部纳什维尔特定动态影响，可能需要时间恢复 [6] - 新供应主要影响亨茨维尔、纳什维尔和彭萨科拉市场 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续审查潜在收购机会或与需要资金的开发商合作，但由于资本回报率和买家需承担更高保险成本及利率，交易市场活跃度极低 [25] - 公司完成达拉斯查塔姆法院物业出售，资本回报率低于5%，7年持有期内部收益率为22% [25] - 公司在第二季度和第三季度至今回购约35.5万股，加权平均价格为19.03美元，当前回购授权剩余约300万美元 [26] - 公司将与董事会协商考虑提高回购授权，认为这是一个好机会，且可能会继续 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受疫情影响的因素正在缓和，市场基本面依然强劲，租户财务状况良好 [5] - 公司在市场上没有债务到期至2025年，且投资组合强劲，因此在市场中可以保持耐心，这种耐心可能在今年晚些时候和2024年得到回报 [8] - 预计阿拉莫牧场和贝尔斯布拉夫物业在今年下半年会有所改善 [17][33] - 2023年交易市场异常安静，预计第四季度交易速度将大幅增加，2024年将有更多困境资产出售机会 [37][38] 其他重要信息 - 第二季度综合投资组合经常性资本支出为147万美元，加上计入损益表房地产运营费用的71.9万美元置换费用，总计约220万美元，即每单位284美元，低于综合投资组合NOI指引中假设的每单位300美元置换费用 [10] - 本季度完成65个单位的修复，投资47.7万美元，估计年化投资回报率为45% [29] - 基于第二季度业绩、两处物业改善前景、查塔姆法院物业出售完成及部分收益用于股票回购，公司确认了2023年之前发布的指引 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 阿拉莫牧场和贝尔斯布拉夫物业情况及客流量 - 阿拉莫牧场物业存在租户信用问题和拖欠租金问题，公司正在清理，已见积极成果，预计未来几个季度恢复正常；贝尔斯布拉夫物业受纳什维尔子市场新供应影响，客流量较慢，但情况正在改善，西部纳什维尔市场可能需要更长时间恢复 [17][36] 问题: 市场上可收购库存情况及未来是否会增加 - 交易市场非常安静，由于资本回报率与利率不匹配，卖家仍未适应保险成本和资本回报率上升，导致交易极少；已经出现因利率锁定到期或其他原因需要出售的合作机会，预计2024年困境资产出售机会增多，第四季度交易速度将大幅增加 [37][38] 问题: 房利美和房地美承销情况 - 并非它们收紧政策，而是物业现状和估值导致难以满足其债务覆盖率要求，贷款价值比从过去的65%降至55% - 60% [40] 问题: 是否会提高股票回购授权及未来资本结构计划 - 公司将与董事会协商考虑提高回购授权，认为这是一个好机会，且可能会继续 [41] 问题: 同店收入中弗吉尼亚和德克萨斯为负数但仍维持指引的原因 - 贝尔斯布拉夫物业因纳什维尔西部新开发项目给予了一些优惠，情况正在改善，预计一个季度后会有很大改善 [47] 问题: 未来几个季度是否有将合资企业资产转为全资拥有的机会 - 目前没有具体计划，但有潜在机会，公司正在考虑出售一些资产 [49]

财务数据关键指标变化 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，初级次级票据利息支出分别为67.9万美元和28.6万美元；六个月的利息支出分别为131.6万美元和49.8万美元[160] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，关联方管理等服务费用分别为1万美元和8000美元；六个月分别为1.6万美元和1.9万美元[161] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司总营收分别为2331.8万美元和1468.5万美元，增长58.8%，主要源于合伙人收购增加830万美元和同店物业增加64.4万美元，被入住率下降减少32.4万美元部分抵消[195] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，利息支出增加源于合伙人收购增加210万美元和初级次级债务利率上调增加39.5万美元[198] - 2023年第二季度未合并合资企业租金及其他收入为1147.6万美元，较2022年同期的2210.7万美元减少1063.1万美元，降幅48.1%[201] - 2023年上半年房地产租赁及其他收入为4619.4万美元，较2022年同期的2611.3万美元增加2008.1万美元，增幅76.9%[208] - 2023年第二季度未合并合资企业总费用为1008.5万美元，较2022年同期的1994.3万美元减少985.8万美元，降幅49.4%[201] - 2023年上半年总费用为5543.2万美元，较2022年同期的3181.6万美元增加2361.6万美元，增幅74.2%[230] - 2023年第二季度未合并合资企业净收入为3924.8万美元，较2022年同期的7703.1万美元减少3778.3万美元，降幅49.0%[201] - 2023年第二季度公司因查塔姆出售房产获得3841.8万美元收益，2022年同期出售辛科和维夫房产获得7768.1万美元收益，同比减少3926.3万美元，降幅50.5%[201][227] - 2023年第二季度公司因查塔姆出售提前偿还债务损失56.1万美元，2022年同期因辛科和维夫出售提前偿还债务损失288.8万美元，同比减少232.7万美元，降幅80.6%[201][226] - 2023年上半年公司从合作伙伴收购中获得740万美元收入，2022年出售三处房产获得320万美元收入，查塔姆出售获得76.1万美元收入[202] - 2023年上半年公司房地产运营费用增加主要源于合作伙伴收购860万美元及同店物业130万美元[210] - 2023年上半年公司利息费用增加606.3万美元至1099.6万美元，增幅122.9%，主要因合作伙伴收购、利率上升及信贷额度平均余额增加[230][233] 公司资产情况 - 截至2023年6月30日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.419亿美元；通过非合并实体拥有7处多户住宅物业的权益，共2287个单元，净股权投资账面价值3190万美元；通过合并和非合并子公司拥有其他资产，账面价值560万美元[249] 公司融资与收购 - 2023年2月24日，公司为南卡罗来纳州北查尔斯顿的Silvana Oaks多户住宅物业获得2117.3万美元抵押贷款，利率4.45%，2033年3月到期，贷款期限内只付利息[157] - 2023年3月8日，公司拟以约6250万美元收购弗吉尼亚州里士满一处238单元多户住宅物业，需承担约3200万美元利率3.34%、2061年到期的抵押贷款，截至6月30日已支付130万美元定金[192] 公司股票回购 - 2023年第二季度，公司以100.75万美元从执行副总裁Mitchell Gould处回购5万股普通股[162] - 2023年第二季度，公司以580万美元回购309153股普通股；7月以91.7万美元回购45612股，之后还可回购不超过320万美元的普通股[193] - 2023年6月14日，董事会将公司股票回购计划期限延长至2025年12月31日，并将授权回购金额增至1000万美元（包含2021年董事会授权的500万美元回购计划中约199万美元未购买的股份）[88] - 2023年7月1日至7月31日，公司回购45612股普通股，平均价格20.10美元，总成本91.7万美元[88] - 截至2023年8月1日，公司被授权最多回购320万美元的普通股[88] 公司保险相关 - 公司涉及一起 wrongful death 诉讼，索赔超过100万美元及未指明数额的惩罚性赔偿，主要保险公司正在辩护[165] - 2023年4月，公司收到21.5万美元保险理赔，预计2023年第三季度末再收到25.5万美元[174]

财务数据和关键指标变化 - FFO为每股摊薄0.28美元，去年同期为每股摊薄0.35美元，主要因次级债务和信贷安排的利息支出增加以及限制性股票和RSU摊销增加 [6] - AFFO为每股摊薄0.36美元，去年同期为每股摊薄0.39美元，主要因次级债务和信贷安排的利息支出增加 [6] - 截至3月31日，债务与企业价值比率为62%，去年同期为59%，主要因市值降低 [7] - 季度末可用流动性为7500万美元，5月1日为7300万美元 [7] - 截至3月31日，合并和非合并抵押贷款债务加权平均利率为4.01%，加权平均剩余到期期限为7.3年 [7] - 净亏损为每股摊薄0.21美元，去年同期为每股摊薄净收入0.62美元，主要因上一年度出售非合并子公司物业获得0.70美元收益以及次级债务利率上升和信贷安排使用增加导致利息支出增加 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅投资组合第一季度平均入住率为94.2%，2022年同期为96.4%，主要因2022年租户在疫情期间流动性不足 [8] - 第一季度组合平均月租金较2022年同期增长10.9%；2023年第一季度新租约估计利差为3.3%，续租利差为6.7%，总体利差为5.3%；4月新租约估计利差为3.5%，续租利差为5.6%，总体利差为4.6% [31] - 组合NOI第一季度同比增长1%，收入增长7.1%，主要因投资组合租金率提高；总费用增长15.2%，主要因保险、维修保养和公用事业费用增加 [32] - 第一季度所有新租约租金收入比为25%，表明租户压力小，物业可负担性强 [89] - 本季度完成55个单元的修复，投资42.2万美元，估计年化投资回报率为43% [88] - 本季度经常性资本支出为120万美元，加上计入损益表房地产运营费用的55.8万美元置换费用，总计约180万美元，即每单元217美元，低于组合NOI指引中假设的每单元300美元置换费用 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业租金增长不如去年强劲，5% - 6%的租金增长是合理目标 [27] - 市场交易方面，卖家和买家都较为谨慎，交易量相对较少，但资本回报率似乎趋于稳定，预计多户住宅物业资本回报率在4.5% - 5%之间 [80][94] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合表现满意，预计未来拥有和控制更多投资组合将带来长期收益，有流动性部署新机会，且在2025年前无债务到期，财务灵活性高 [5] - 专注于单元翻新以提高续租租金，关注翻新回报和机会，有880个单元可在未来24个月内考虑翻新，但不确定能否全部收回这些单元 [40][97] - 计划出售达拉斯的查塔姆法院物业，预计以低于5%的资本回报率完成交易，产生22%的内部收益率和1900万美元净收益，并将资金重新投入里士满的收购项目 [80] - 正在推进里士满温特菲尔德项目的收购，总价6250万美元，包括承担约3200万美元固定利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务，等待HUD批准 [86] - 行业内卖家和买家存在价格预期差异，卖家对保险等费用影响认识不足，需要时间理解真实NOI [22][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩与行业情况一致，收入符合预期，租赁业务积极但低于去年水平 [26] - 目前处于春季租赁旺季，市场人口增长和需求强劲，有机会改善冬季业绩，但需控制运营费用 [27] - 预计保险费用等非可控费用增长将在年内稳定，随着时间推移，主保险计划将带来回报 [69][90] - 预计2023年NOI将逐步改善，主要得益于费用增长率降低 [91] 其他重要信息 - 公司实施主保险计划，导致本季度非可控费用大幅增加，但预计长期将带来好处 [90] - 因冬季风暴，预计未来两个季度获得约49万美元保险赔偿 [29] - 本季度未使用ATM，上个月提交了修订后的暂搁注册声明，预计近期更新ATM计划 [81] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明第一季度留存率情况、未来趋势以及居民搬出原因 - 留存率通常在50% - 55%之间，疫情期间较高，接近60%以上；居民搬出主要是工作搬迁或选择其他替代方案，因利率因素，因购房搬出情况不多 [18][50] 问题: 圣安东尼奥一处房产入住率低的原因 - 该房产入住率低主要因收购原合作伙伴后出现短期问题，包括租户拖欠租金增加，原卖家引入的部分租户信用不符要求 [92] 问题: 交易市场交易量是否有回升 - 交易市场相对平静，卖家和买家都很谨慎，情况与上一季度变化不大，但资本回报率似乎趋于稳定；预计交易量会回升，但需利率稳定和市场对资本回报率有更清晰认识 [47][67][80] 问题: 出售房产的低于5%资本回报率是否代表所有市场情况 - 该低于5%资本回报率是特定房产情况，总体市场资本回报率趋于稳定，目前交易的资本回报率大概在4.5% - 5%之间，比市场低点高50 - 100个基点 [94] 问题: 买家和卖家在交易市场对基础业绩预期是否存在差异 - 卖家对保险等费用影响认识不足，没有充分考虑费用对NOI的影响，导致买家和卖家在价格和基础收入预期上存在差异 [22][71] 问题: 西尔瓦纳贷款的利率锁定时间及是否代表当前市场情况 - 利率于今年早些时候锁定，当时抓住了市场利率下降的时机；目前市场债务利率仍接近5%以上 [66] 问题: 郊区达拉斯合资资产入住率下降的原因 - 达拉斯部分市场因新供应增加影响了入住率，但这些市场人口增长迅速，新供应正在被吸收 [56]

财务表现 - 公司2023年第一季度租金和其他收入为2293.9万美元，同比增长100.7%，主要由于2022年收购的11处多户房产贡献了1070万美元[128][143] - 公司2023年第一季度总支出为2798万美元，同比增长99.7%，主要由于2022年收购的11处多户房产增加了510万美元的折旧和摊销费用[129] - 公司2023年第一季度利息支出为548.3万美元，同比增长171.3%，主要由于次级债务利率上升和信贷额度平均余额增加[129][146] - 公司2023年第一季度从非合并合资企业中获得的收益为1010万美元，主要由于2022年出售的四处房产贡献了390万美元[136] - 2023年第一季度，公司归属于普通股股东的GAAP净亏损为409.8万美元，而2022年同期为1150.8万美元[191] - 2023年第一季度，公司调整后的运营资金（AFFO）为687.4万美元，较2022年同期的724.3万美元有所下降，主要由于信贷额度使用增加和次级债务利率上升[193] - 2023年第一季度，公司净营业收入（NOI）为1250.5万美元，较2022年同期的667.7万美元增长582.8万美元[196] - 2023年第一季度，公司同店净营业收入为637.8万美元，较2022年同期的635.7万美元增长21万美元[196] - 2023年第一季度FFO同比下降，主要由于利息支出增加（信用额度使用增加及次级债务利率上升）、一般及行政费用增加（主要与非现金补偿费用相关）以及抵押贷款公允价值调整摊销[208] - 2023年第一季度NOI同比增加580万美元，主要由于租金收入增加1150万美元，部分被房地产运营费用增加570万美元所抵消[211] - 2023年第一季度同店NOI同比增加2.1万美元，主要由于租金收入增加82.3万美元（特别是平均租金率上升），部分被房地产运营费用增加80.2万美元所抵消[211] 资产与负债 - 公司截至2023年3月31日，全资拥有21处多户房产，共计5420个单元，账面价值为6.456亿美元[140] - 公司通过非合并实体持有8处多户房产，共计2781个单元，净权益投资账面价值为3770万美元[140] - 截至2023年5月1日，公司的可用流动性为7340万美元，包括1340万美元的现金及现金等价物和6000万美元的信贷额度[155] - 公司从VNB获得的信贷额度为6000万美元，其中不超过2500万美元可用于运营费用，利率为基准利率，最低为3.5%，截至2023年3月31日的实际利率为8%[183] - 2023年3月31日，公司次级票据利率为6.80%（3个月LIBOR加200个基点），信用贷款利率为8.00%[212] - 利率每上升100个基点，公司年利息支出将增加约37.4万美元；利率每下降100个基点，年利息支出将减少37.4万美元[212] 投资与收购 - 公司获得了一笔2120万美元的抵押贷款，用于支付其Silvana Oaks-North Charleston, SC多户房产的债务，利率为4.45%，期限至2033年[123] - 公司预计从其持有的达拉斯494单元多户房产的出售中获得约1460万美元的收益，并预计在2023年第二季度完成交易[124] - 公司计划以约6250万美元的价格收购位于里士满的238单元多户房产，其中包括承担3200万美元的抵押贷款，利率为3.34%，期限至2061年[125] 保险与赔偿 - 公司预计在2023年第二季度和第三季度收到49万美元的保险赔偿，用于修复2022年底风暴造成的614万美元的维修费用[126] - 公司在2023年3月31日结束的季度中，从保险索赔中获得了6.5万美元的收益，而2022年同期为51.5万美元[153] 合资企业表现 - 公司未合并合资企业的租金和其他收入从2022年的2523.1万美元下降至2023年的1213.2万美元，降幅达51.9%[149] - 公司未合并合资企业的房地产运营费用从2022年的1116.9万美元下降至2023年的567.5万美元，降幅达49.2%[149] - 公司未合并合资企业的利息费用从2022年的602.6万美元下降至2023年的245.5万美元，降幅达59.3%[149] - 公司未合并合资企业的折旧费用从2022年的663.6万美元下降至2023年的270.7万美元，降幅达59.2%[149] - 公司未合并合资企业的总费用从2022年的2383.1万美元下降至2023年的1083.7万美元，降幅达54.5%[149] - 公司未合并合资企业的净收入从2022年的2559.2万美元下降至2023年的147.3万美元，降幅达94.2%[149] - 公司未合并合资企业的股权收益从2022年的1419.1万美元下降至2023年的81.5万美元，降幅达94.3%[149] 股息与股东回报 - 2023年4月4日，公司支付了每股0.25美元的季度现金股息[186] 财务指标与计算方法 - 公司计算NOI时，调整了净亏损，增加了折旧、利息费用、管理费用等项目，并扣除了其他收入、房地产销售收益等[195] - 公司计算AFFO时，调整了FFO，考虑了债务清偿损失、直线租金应计等项目[204] - 公司认为FFO和AFFO是衡量REIT运营表现的有用指标，尽管它们存在局限性，公司仍会结合GAAP指标如净收入和现金流来评估业绩[205] 内部控制与披露 - 截至2023年3月31日，公司披露控制及程序有效[213] 房地产销售 - 公司在2022年3月31日结束的季度中，通过出售房地产获得了2370万美元的收益，而2023年同期没有类似的销售[154]