市场资本化与财务比率 - 2024年3月31日市场资本化3.12194亿美元，较2023年3月31日的3.7752亿美元下降[6] - 2024年债务与企业价值比率为67%，高于2023年的62%[18] 营收、费用与利润情况 - 2024年第一季度总净营业收入1551.5万美元，总现金及其他资产4315.8万美元，总其他负债2281.1万美元，总债务未偿还额5.75213亿美元[8] - 2024年第一季度总营收2340.3万美元，总费用2668.9万美元，净亏损317.1万美元，每股亏损0.17美元，相比2023年有所收窄[9] - 2024年第一季度，GAAP归属于普通股股东的净亏损为每股0.17美元，NAREIT摊薄后每股运营资金为0.25美元，调整后摊薄后每股运营资金为0.35美元[49] - 2024年第一季度总营收为12132000美元，总费用为10837000美元，净收入为1473000美元[76] - 2024年第一季度各地区总营收为22934000美元，较2023年的22567000美元增长1.6%[87] - 2024年第一季度各地区总运营费用为10485000美元，较2023年的10329000美元增长1.5%[87] - 2024年第一季度各地区总净营业收入为12449000美元，较2023年的12238000美元增长1.7%[87] - 2024年第一季度公司GAAP净亏损为317.1万美元，2023年同期为409.8万美元；净营业收入为1271.9万美元，2023年同期为1250.5万美元[92] - 2024年第一季度总营收为1062.4万美元，2023年同期为1213.2万美元；净亏损为47.5万美元，2023年同期净利润为147.3万美元[101] - 2024年第一季度净亏损320万美元，摊薄后每股亏损0.17美元，摊薄后每股运营资金0.25美元，摊薄后每股调整运营资金0.35美元[118] - 2024年第一季度归属于普通股股东的GAAP净亏损为3,171美元，2023年同期为4,098美元[124] - 2024年第一季度归属于普通股股东的运营资金为4,627美元，2023年同期为5,282美元[124] - 2024年第一季度归属于普通股股东的调整运营资金为6,434美元，2023年同期为6,874美元[124] 物业修复与翻新 - 2024年第一季度修复41个单元，修复成本26.7万美元，每单元成本6500美元，预计月租金增加153美元，年化投资回报率28%，未来24个月预计翻新600个单元[27] 本金还款情况 - 非合并物业（公司按比例份额）2024 - 2028年及以后的总本金还款分别为132.1万、184.2万、2506.7万、1302.6万、3426.5万和4120.6万美元，总计1.16727亿美元[30] - 2024 - 2028年及以后，公司总本金支付为542359美元，到期本金支付493856美元，加权平均剩余到期期限6.3年，加权平均利率4.03%[31] - 2024 - 2028年及以后，公司合并本金支付总计425632美元，到期本金支付385360美元[57] - 2025年本金支付21702美元，到期本金支付占比3%，加权平均利率4.42%；2026年本金支付99689美元，到期本金支付占比18%，加权平均利率4.42%[31] - 2027年本金支付59215美元，到期本金支付占比11%，加权平均利率4.17%；2028年本金支付74962美元，到期本金支付占比15%，加权平均利率4.00%[31] - 此后本金支付282943美元，到期本金支付占比53%，加权平均利率3.96%[31] 物业运营数据 - 截至2024年3月31日季度末，公司各地区合计5420个单元，总收入23298美元，净营业收入12719美元，加权平均入住率93.4%，加权平均每入住单元租金1359美元[32] - 2024年第一季度公司未合并物业（按比例份额）总营收为5474美元，净营业收入（NOI）为2796美元，加权平均入住率为93.2%，平均每个入住单元租金为1485美元[60] - 2024年第一季度公司合并营收为28394美元，较2023年同期的27853美元增长1.9%；合并运营费用为13077美元，较2023年同期的12770美元增长2.4%；合并运营收入为15317美元，较2023年同期的15083美元增长1.6%[62] - 2024年第一季度公司合并物业中，Silvana Oaks入住率为96.0%，平均租金为1503美元；Avondale Station入住率为87.1%，平均租金为1395美元等[64] - 2024年第一季度公司佐治亚州加权平均入住率为91.4%，较2023年同期的93.5%下降2.2%，平均月租金为1234美元，较2023年同期的1190美元增长3.7%；佛罗里达州入住率为95.4%，较2023年同期增长0.2%，平均月租金为1460美元，较2023年同期增长0.3%等[71] - 2024年第一季度公司德州物业营收为2598美元，较2023年同期的2548美元增长2.0%；运营费用为1382美元，较2023年同期的1273美元增长8.6%；NOI为1216美元，较2023年同期的1275美元下降4.6%；佐治亚州物业营收为982美元，较2023年同期的937美元增长4.8%等[72] - 2024年第一季度未合并净营业收入为2796000美元，2023年同期为3301000美元[74] - 2024年第一季度合并同店净营业收入为12449000美元，2023年同期为12238000美元，同比增长1.7%[74] - 2024年加权平均入住率为93.1%，较2023年的93.3%下降0.2%[90] - 2024年每单位平均月租金为1485美元，较2023年的1445美元增长2.8%[90] - 未合并合资企业拥有的部分物业入住率超90%，如Pointe at Lenox Park为94.6%，Canalside Lofts为94.7%等[81] - 2024年拥有29处房产，共7,707个单元，平均入住率93.3%，每入住单元月平均租金收入1,396美元；2023年拥有29处房产，共8,201个单元，平均入住率94.2%，每入住单元月平均租金收入1,348美元[120] 债务与信贷安排 - 次级附属票据本金余额37400美元（不含递延成本252美元），利率为3个月期SOFR + 2.26%（2024年3月31日为7.69%），2036年4月30日到期[58] - 信贷安排最高可用金额60000美元，截至2024年3月31日未使用，利率为1个月期SOFR + 2.50%（下限6%），2025年9月到期[58] 股份回购 - 2024年第一季度，公司回购123061股，总成本2267000美元，平均每股成本18.43美元[53] - 第一季度回购123,061股，加权平均价格为每股18.43美元[118] 资产与权益情况 - 截至2024年3月31日，总资产为335015000美元，总负债为257165000美元，总权益为77850000美元[78] 未来展望与预期 - 预计至少到2024年下半年，新供应将抑制新租和续租租金增长；公司打算在实现租金上涨之前强调投资组合内稳定的平均入住率[100] - 可控费用增长预计较2023年温和增长，不可控费用尤其是保险费用预计较2023年有所缓和[100] - 公司资产负债表在2025年第三季度前无债务到期，信贷安排定价改善且额度充足，流动性充裕[100] - 公司拥有17.45%权益的240单元Stono Oaks开发项目处于招租阶段，预计会拖累非合并合资企业的股权收益[100] - 预计2024年下半年交易环境更有利，公司短期内对资产增长保持耐心，谨慎乐观地认为2024年末至2025年可能有新的投资机会[100] - 预计2025 - 2026年阳光地带市场新供应增长将放缓，公司有望从2024年的过渡年转向2025 - 2026年更好的增长[100] 资本支出预计 - 预计总资本支出为207.8万美元，公司份额为181.9万美元；替换费用（运营费用）为59.9万美元，公司份额为55.2万美元[103] 非合并合资企业收益 - 2024年第一季度非合并合资企业收益权益为22.8万美元[118] 综合投资组合情况 - 2024年第一季度综合投资组合净营业收入较上年同期增长1.6%[118]

财务收入与支出 - 公司2024年第一季度同店物业的租金和其他收入为15.6万美元，其中房地产税应计增加了17.1万美元，预计2024年全年房地产税应计将高于2023年[156] - 公司2024年第一季度Stono Oaks物业的折旧和摊销费用为23.1万美元，该物业已投入使用，利息不再资本化[158] 流动性及资金管理 - 公司2024年5月1日的可用流动性为7850万美元，包括1850万美元的现金及现金等价物和6000万美元的信贷额度[159] - 公司计划使用2024年3月31日可用的58.9万美元限制性现金和运营现金流来资助两个未合并的多户物业的资本改进[160] 抵押贷款与市场利率 - 公司2024年3月31日的抵押贷款公允价值比账面价值低约3901.9万美元，市场利率在5.20%至6.55%之间[162] 股票回购 - 公司2024年3月期间以平均每股16.27美元的价格回购了25,514股股票，总成本为41.5215万美元[230]

公司概况 - BRT Apartments Corp 是一家总部位于纽约 Great Neck 的内部管理房地产投资信托基金 (REIT) 拥有或部分拥有 28 处 B 级或更高级别的多户住宅物业 (7,707 个单位) 主要位于美国东南部和德克萨斯州 [3] - 公司成立于 1972 年 1973 年上市 首次交易价格为每股 22.88 美元 经过 1986 年 1 比 3 的反向股票分割后 目前股价略高于 18.50 美元 市值约为 3.65 亿美元 [3] - 公司通过购买老旧、陷入困境的资产并进行翻新 其 5,420 个全资单位的平均年龄超过 22 年 截至 2023 年底的账面价值为 6.34 亿美元 [4] 财务表现 - 2023 财年 公司租金和其他收入为 9,310 万美元 同比增长 32% (2,260 万美元) 主要归因于合作伙伴买断带来的所有权增加 (2,080 万美元) [4] - 2023 财年 平均租金从 2022 年的 865 美元至 1,749 美元上涨至 935 美元至 1,781 美元 但入住率从 96.4% 下降至 93.6% 导致收入减少 100 万美元 [4] - 2023 年第四季度 公司调整后运营资金 (AFFO) 为每股 0.38 美元 收入为 2,350 万美元 2023 财年 AFFO 为每股 1.52 美元 收入为 9,360 万美元 [8] 战略与市场表现 - 公司自 2021 年开始实施买断合作伙伴的战略 使其全资拥有的物业组合大幅增加 2020 年底仅拥有 8 处公寓 对其他 31 处多户住宅设施持有 32% 至 90% 的权益 [5] - 利用历史低利率环境 公司通过翻新旧公寓并出售部分合资物业获得显著利润 用于买断其他物业的合作伙伴 推动股价从 2020 年 3 月的 6.00 美元上涨至 2022 年 8 月的 25.67 美元 [6] - 由于利率上升和部分市场供应过剩 公司股价自 2022 年 8 月以来下跌近 30% 目前股价为 17.50 美元 较 2022 年高点下跌 32% [7] 资产负债表与股票回购 - 截至 2024 年 3 月 1 日 公司持有 2,120 万美元无限制现金 并可动用 6,000 万美元的未使用信贷额度 [10] - 截至 2023 年 12 月 31 日 公司抵押贷款债务总额为 4.224 亿美元 平均利率为 4.02% 加权平均剩余期限为 6.8 年 2025 年下半年到期 2,380 万美元 2026 年到期 1.092 亿美元 [10] - 2023 财年 公司回购了 1,440 万美元股票 (779,423 股 平均价格 18.47 美元) 约占总流通股的 4% 2024 年 1 月和 2 月继续回购 123,061 股 (230 万美元) [11] 分析师观点与内部交易 - 分析师对 BRT 持积极态度 Collier Securities 目标价 18 美元 JMP Securities 目标价 24 美元 B Riley Financial 目标价 19.50 美元 均维持买入评级 [12] - 公司为家族企业 前董事会主席 Fredric Gould 的两个儿子分别担任 CEO 和高级副总裁 其表弟担任执行副总裁 自 2024 年 3 月中旬以来 通过 Gould Investors L.P. 购买了超过 20 万股新股 使其合伙权益超过 20% [13]

文章核心观点 Rainbow Realty Group IV, LLC联合其他方完成纽约哈德逊谷一处先进大麻种植物业的高级抵押贷款交易，贷款用于现有业务扩张和物业现代化升级 [1][2][3] 交易信息 - 交易主体为Rainbow Realty Group IV, LLC联合Rainbow Realty Group II, LLC、GEMA CP Fund I LLC和MJ Real Estate Investment Trust [2] - 交易内容是完成由纽约哈德逊谷一处先进大麻种植物业担保的高级抵押贷款 [2] - 贷款用途是帮助扩张纽约现有市场领先业务及继续物业现代化升级 [1][3] 物业情况 - 物业面积70英亩，已由借款人运营超一年，借款人目前管理8个许可证并已产出该州一些最高品质大麻 [3] - 物业包含20万平方英尺天沟相连的现代温室、10万平方英尺加热棚屋和7万平方英尺配套仓库结构 [4] - 物业设施高效，有每分钟抽水超200加仑的集中自动化浇水系统、10mm BTU生物质加热系统、5个独立能源源和7口现场水井 [4] 相关方情况 Rainbow Realty Group - 及其附属公司已在美国持牌零售和工业物业投入1.44亿美元，提供售后回租和抵押贷款融资，现有投资组合涵盖10个州的58处房产 [5] - 母公司Gould Investors L.P.在房地产行业成功投资63年，是NYSE:BRT和NYSE:OLP的重要股东 [5] GEMA Capital Partners - 2024年推出首只大麻房地产资本基金，专注帮助大麻运营商从房地产和其他抵押品中释放资金 [6] - 其负责人有超20年房地产开发经验，适合希望通过抵押贷款、建设贷款和售后回租扩大美国业务版图的持牌运营商合作 [6] MJ REIT - 是混合房地产投资信托基金，旨在为投资者提供主要通过月收入实现的稳定性和高于市场的回报 [7] - 主题重点是州合法大麻市场，专注工业和零售商业地产 [7]

房地产物业数据 - 2023年末公司房地产净物业活动中，田纳西州物业数量2个，单元数702个，价值14088千美元，占比15%；密西西比州物业数量2个，单元数776个，价值12184千美元，占比13%等，总计物业21个，单元数5420个，价值93069千美元[92] - 2023年末房地产物业净值活动中，田纳西州物业数量2个，单元数702个，价值14088千美元，占比15%；密西西比州物业数量2个，单元数776个，价值12184千美元，占比13%等，总计物业21个，单元数5420个，价值93069千美元[92] - 2023年12月31日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.34亿美元[115] - 2023年12月31日，公司通过非合并实体在7处多户住宅物业拥有权益，共2287个单元，净股权投资账面价值3040万美元[115] - 2023年12月31日，公司通过合并和非合并子公司拥有其他资产，账面价值560万美元[115] - 公司28处多户住宅物业位于美国东南部和得克萨斯州的11个州[115] - 截至2023年12月31日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.34亿美元[115] - 截至2023年12月31日，公司通过非合并实体在7处多户住宅物业中拥有权益，共2287个单元，净股权投资账面价值3040万美元[115] - 截至2023年12月31日，公司通过合并和非合并子公司拥有其他资产，账面价值560万美元[115] - 28处多户住宅物业位于美国东南部和得克萨斯州的11个州[115] 合伙权益收购情况 - 2023年公司未收购任何合伙权益，2022年购买了11个合资企业合作伙伴的剩余权益，这些交易按资产收购处理[94] - 2023年公司未收购任何合伙权益，2022年购买了11个合资企业合作伙伴的剩余权益，这些交易按资产收购处理[94] 股息支付情况 - REIT通常需每年分配至少90%的普通应税收入以维持REIT地位，公司因折旧产生经营亏损，目前及未来可能无需支付股息，若不支付，普通股价格可能下跌[96] - REIT通常需每年分配至少90%的普通应税收入以维持REIT地位，公司因折旧产生经营亏损，目前及未来可能无需支付股息[96] 服务费用情况 - 2024年、2023年和2022年支付服务的总费用分别为162万美元、154万美元和147万美元[99] - 2023年和2022年公司向Gould Investors报销共享服务协议下的人员和设施费用分别为64.2万美元和73.9万美元[99] - 2023年和2022年公司向Gould Investors报销保险费用分别为2.2万美元和6.7万美元[99] - 2024年、2023年和2022年支付服务的总费用分别为162万美元、154万美元和147万美元[99] - 2023年和2022年公司向Gould Investors报销共享服务协议下的人员和设施费用分别为64.2万美元和73.9万美元[99] - 2023年和2022年公司向Gould Investors报销保险费用分别为2.2万美元和6.7万美元[99] 气候变化影响 - 公司多户住宅物业位于沿海地区，气候变化可能导致极端天气和海平面上升，损害物业、扰乱运营、影响居民，还会影响保险[97] - 气候变化相关法律法规变化可能增加公司运营成本和资本支出，却不增加租金收入，影响经营结果[98] 房地产减值风险 - 公司评估房地产投资组合是否减值，未来可能因经济环境和市场条件等因素产生减值费用[95] 关联交易利益冲突 - 公司与关联实体的交易可能存在利益冲突，Gould Investors购买多户住宅物业可能与公司产生利益冲突[99][100] 高管工作投入情况 - 公司总裁兼首席执行官Jeffrey A. Gould及另外三名高管将全部或几乎全部工作时间投入公司事务，部分高管兼职提供服务[102] 公司控制权收购限制 - 公司章程等规定可能阻碍第三方在未经董事会批准下收购公司控制权，如规定董事会分三类每年选举一类，任期三年等[104] 股份所有权和转让限制 - 拥有公司少于6.0%已发行股份或所有类别和系列股份总额少于6.0%可能违反所有权和转让限制[106] - 公司章程规定，拥有少于6.0%的已发行股份或所有类别和系列已发行股份总数的6.0%可能违反所有权和转让限制[106] REIT资格股份限制 - 为符合REIT资格，任何时间最后半年内，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有[107] - 为符合REIT资格，任何个人实际或建设性拥有公司已发行普通股不得超过6.0%，价值或股数取更严格者，也不得超过所有类别和系列已发行股份总价值的6.0%[107] - 为符合REIT资格，任何个人拥有股份不得导致超过50%的已发行股份价值由五个或更少个人实益拥有[107] 业务合并限制 - 公司章程规定，“利益相关股东”（指实益拥有公司已发行有表决权股份投票权10%或以上的任何人）与公司的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后五年内被禁止，之后需超级多数股东投票[105] 物业稳定条件 - 新建造、租赁、开发和重建物业在满足以下条件较早发生时视为稳定：物业全面完工并投入使用12个月后的第一个完整日历季度；达到至少90%的实际入住率[85] 前瞻性陈述风险 - 前瞻性陈述涉及已知和未知风险、不确定性等因素，可能导致实际结果与陈述有重大差异[87]

财务数据和关键指标变化 - 公司未提供具体的2024年财务目标,但在上一晚的财报发布中概述了对2024年的展望,包括预期的运营环境、交易活动和其他损益表变动因素 [8] - 公司表示2024年的运营环境与其他运营商类似,新增供给预计将影响租金增长能力,持续的通胀压力也将影响运营利润率 [9] - 公司计划今年优先稳定入住率,并在今年晚些时候更积极地进行交易活动 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司未具体披露各业务线的数据和指标变化 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示一些市场出现了较大的新增供给,如亨茨维尔(阿拉巴马州)和彭萨科拉(佛罗里达州),但公司大部分市场并未出现严重的供给过剩问题 [35][37] - 公司认为这些供给过剩的市场将需要较长时间(可能延续到2025年)才能消化完毕 [37] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司表示长期来看,他们所在的阳光地带(Sunbelt)地区是正确的区域,将积极管理投资组合以应对2024年的挑战,但在资产增长方面将保持耐心 [10] - 公司认为这种平衡策略将有利于2025年和2026年的更好增长 [10] - 公司在过去一年中通过回购1670万美元的股票来简化业务,并改善了资产负债表,这些都是正确的决定 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示2024年的运营环境预计与其他运营商类似,新增供给将影响租金增长,通胀压力也将影响利润率 [9] - 管理层认为长期来看,公司所在的阳光地带地区是正确的区域,但2024年将是艰难的一年,2025年和2026年前景更加乐观 [10] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Gorman提问** 询问公司在当前交易环境下的投资策略以及股票回购的考虑因素 [13][18] **Jeffrey Gould回答** - 交易环境非常安静,由于收益率和利率倒挂,很难激发买家的兴趣 [14][15] - 公司之前积极回购股票,未来会根据现金余额、借款基础等因素来评估是否继续回购 [15][19][20] - 公司认为股票回购对流动性的影响有限,因为公司内部持股比例较高 [19][20] 问题2 **Barry Oxford提问** 询问公司在何种收益率水平下会重新考虑收购 [26] **Jeffrey Gould回答** - 公司需要看到收益率和利率达到中性水平(约5.5%)时才会重新考虑收购 [27][28] - 公司过去两年保持谨慎态度是正确的,因为许多投资者当时预测的租金增长并未实现 [27] 问题3 **Barry Oxford提问** 询问公司是否有合资伙伴有意退出的迹象 [30] **Jeffrey Gould回答** - 目前合资伙伴方面比较安静,大部分合资项目的到期时间集中在2027年至2029年之间 [31][33] - 公司预计到时会有相关事件发生,届时会讨论是公司买入还是出售的问题 [33]

营收情况 - 2023年全年净营业收入为7.55亿美元，收购净营业收入为2.46亿美元，较2022年的2.38亿美元有所增长[1] - 2023年第四季度综合投资组合净营业收入同比增长6.4%至1603万美元，主要因租金上涨和2022年12月暴风雪相关费用影响[17] - 2023年第四季度总营收为2.3508亿美元，2022年同期为2.2711亿美元；2023年全年总营收为9.3617亿美元，2022年为7.0527亿美元[67] - 2023年第四季度总营收为10,541美元，净利润为1,025美元[157] - 2023年全年总营收为44,785美元，净利润为42,585美元[158] - 某阶段总营收为72,873美元，净亏损为121,187美元[166] - 2023年公司总营收2299.5万美元，较2022年的2233.1万美元增长3.0%[120] - 2023年公司整体营收47374美元，较2022年的45604美元增长3.9%[145] - 2023年部分地区营收有增长，如佐治亚州增长4.9%、佛罗里达州增长4.0%、得克萨斯州增长7.8%等[145] - 德州2023年营收1048.8万美元，较2022年的1000.6万美元增长4.8%[127] - 佐治亚州2023年营收381.3万美元，较2022年的352.6万美元增长8.1%[127] - 南卡罗来纳州2023年营收511.2万美元，较2022年的485.4万美元增长5.3%[127] - 阿拉巴马州2023年营收223.8万美元，较2022年的206.4万美元增长8.4%[127] - 2023年和2022年四季度综合指标，综合收入分别为1.1321亿美元和1.0785亿美元，同比增长5.0%[89] - 2023年第四季度合并收入为28455美元，较2022年同期的27605美元增长3.1%[109] 利润情况 - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损为170万美元，摊薄后每股亏损0.11美元，2022年同期净亏损为420万美元，摊薄后每股亏损0.22美元[17] - 2023年第四季度净亏损170万美元，摊薄后每股亏损0.11美元；2023年全年净收入390万美元，摊薄后每股收益0.16美元[32] - 2023年全年GAAP归属于普通股股东的净收入为3873美元，2022年为49955美元；2023年第四季度为 - 1737美元，2022年同期为 - 4219美元[44] - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损为1737万美元，2022年同期为4219万美元；2023年全年归属于普通股股东的净收入为3873万美元，2022年为4.9955亿美元[67] - 2023年普通股股东每股基本收益为0.16美元，摊薄收益为0.16美元；2022年基本收益为2.67美元，摊薄收益为2.66美元[67] - 2023年来自合资企业的净收入为4.2585亿美元，2022年为12.1187亿美元[68] - 2023年公司BRT在非合并合资企业物业收益及出售收益中的权益为1.7037亿美元，2022年为6.6426亿美元[68] - GAAP归属于普通股股东的净亏损/收入，2023年四季度为 - 0.09美元，2022年四季度为 - 0.22美元；2023年全年为0.20美元，2022年全年为2.66美元[71] - 2023年公司GAAP净（亏损）收入归属于普通股股东为3873美元，2022年为49955美元[155] 资金营运净额与调整后资金营运净额 - 2023年第四季度资金营运净额为630万美元，摊薄后每股0.34美元；调整后资金营运净额为710万美元，摊薄后每股0.38美元[17] - 2023年全年运营资金为22608美元，2022年为23234美元；2023年第四季度为6278美元，2022年同期为7594美元[44] - 2023年全年调整后运营资金为28864美元，2022年为28350美元；2023年第四季度为7117美元，2022年同期为6994美元[44] - 调整后每股运营资金（摊薄），2023年四季度为0.38美元，2022年四季度为0.37美元；2023年全年为1.52美元，2022年全年为1.52美元[71] 入住率与租金情况 - 2023年第四季度综合投资组合平均入住率为93.4%，低于2022年同期的94.7%；平均月租金同比增长4.2% [17] - 2023年第四季度续约租金增长3.9%，新租租金下降2.5%，综合增长1.1%；截至2024年2月29日，续约租金增长3.1%，新租租金下降3.6%，综合增长0.5% [17] - 2023年公司拥有28处房产，共7707个单元，季度平均入住率为93.4%，每入住单元月平均租金收入为1404美元；2022年拥有29处房产，共8201个单元，季度平均入住率为94.7%，每入住单元月平均租金收入为1347美元[62] - 2023年加权平均入住率为93.5%，较2022年的94.6%下降1.1%[120] - 2023年加权平均每月每入住单元租金为1457美元，较2022年的1369美元增长6.4%[123] - 2023年加权平均入住率为93.7%，较2022年的95.6%下降2.0%，加权平均每月每入住单元租金为1473美元，较2022年的1368美元增长7.7%[149] - 2023年得克萨斯州、佐治亚州、南卡罗来纳州、阿拉巴马州等地区的加权平均入住率和每月每入住单元租金有不同变化[149] - Silvana Oaks物业2023年Q4平均入住率为93.6%，租金为1515美元/单元[113] - Avondale Station物业2023年Q4平均入住率为89.7%，租金为1442美元/单元[113] - Newbridge Commons物业2023年Q4平均入住率为94.6%，租金为1135美元/单元[113] - Avalon物业2023年Q4平均入住率为94.9%，租金为1465美元/单元[113] - Parkway Grande物业2023年Q4平均入住率为92.5%，租金为1317美元/单元[113] - Woodland Trails物业2023年Q4平均入住率为94.5%，租金为1353美元/单元[113] - Kilburn Crossing物业2023年Q4平均入住率为95.3%，租金为1632美元/单元[113] - Bell's Bluff物业2023年Q4平均入住率为90.5%，租金为1853美元/单元[113] 流动性与债务情况 - 截至2023年12月31日，公司可用流动性约为8350万美元，包括2350万美元现金及现金等价物和6000万美元信贷额度[19] - 截至2023年12月31日，公司合并和非合并抵押贷款债务加权平均利率为4.02%，加权平均剩余到期期限为6.8年[19] - 截至2024年3月1日，公司可用流动性约为8120万美元，包括2120万美元的现金及现金等价物和最高6000万美元的信贷额度，信贷额度利率为7.82%[59] - 2024 - 2028年及以后，公司需支付的本金总额为426436美元，其中到期需支付的本金为385360美元，占比100%[53] - 2024年到期需支付本金3331美元，2025年为19860美元（到期支付占比4%），2026年为74622美元（到期支付占比18%），2027年为46189美元（到期支付占比11%），2028年为40697美元（到期支付占比10%），之后为241737美元（到期支付占比57%）[53] - 2025 - 2028年及以后各阶段加权平均利率分别为4.42%、4.12%、3.96%、4.47%、3.92%[53] - 未合并报表（BRT按比例份额）2024 - 2028年及以后各年本金支付总额分别为1759美元、1842美元、24533美元、13026美元、34264美元、41206美元，总计116630美元[104] - 合并报表2024 - 2028年及以后各年本金支付总额分别为5090美元、21702美元、99155美元、59215美元、74961美元、282943美元，总计543066美元，加权平均剩余期限至到期为6.8年，加权平均利率为4.02%[104] - 截至2023年12月31日季度的债务服务覆盖率为1.72[104] - 公司应付账款及应计负债为2.1948亿美元，非合并按比例为3872万美元，其他负债总计2.582亿美元；应付抵押贷款为53.8531亿美元，未偿还债务总计57.5674亿美元[65] - 截至2023年12月31日，总资产为709963美元，2022年为732616美元；总负债为481518美元，2022年为482546美元[48] - 截至2023年12月31日，房地产物业净值为275,874美元[168] - 截至2023年12月31日，现金及现金等价物为6,447美元[168] - 截至2023年12月31日，总资产为337,036美元[168] - 截至2023年12月31日，应付抵押贷款净值为246,966美元[168] - 截至2023年12月31日，总负债为255,717美元[168] - 截至2023年12月31日，未合并合资企业总股本为81,319美元[168] - 截至2023年12月31日，总负债和权益为337,036美元[168] 股息情况 - 董事会宣布普通股季度股息为每股0.25美元，将于2024年4月4日支付给3月27日收盘时登记在册的股东[20] - 公司宣布2024年第一季度股息为每股0.25美元[32] 回购情况 - 2023年全年共回购779423股，投资1440万美元；2024年第一季度已回购123061股，加权平均价格为18.43美元，回购授权剩余730万美元[16] - 2023年第四季度回购206,105股，全年回购779,423股，加权平均价格为18.47美元[32] 其他财务指标 - 2023年FFO为2260万美元，摊薄后每股1.19美元；AFFO为2890万美元，摊薄后每股1.52美元[35] - 2023年未合并合资企业的权益收益为230万美元，高于2022年的190万美元[35] - 2023年综合投资组合NOI增长2.0%至6200万美元，若排除两个物业，预计增长3.9%[35] - 2023年公司合并净营业收入为5.1248亿美元，非合并（按比例）为1.2377亿美元，总计6.3625亿美元[65] - 2023年第四季度总费用为2.5742亿美元，2022年同期为2.7628亿美元；2023年全年总费用为10.7899亿美元，2022年为8.5538亿美元[67] - 2023年加权平均普通股基本股数为1791.827万股，摊薄股数为1794.8276万股；2022年基本股数为1779.3035万股，摊薄股数为1785.2951万股[67] - 2023年公司净营业收入为51248美元，2022年为39957美元[155] - 2023年公司同店净营业收入为25693美元，2022年为25738美元[155] - 2023年公司非同店和非多户净营业收入为25555美元，2022年为14219美元[155] - 2023年全年经常性资本支出为540万美元，非经常性资本支出为510万美元，总投资约为570万美元，即每单位742美元[58] - 2023年四季度，预计经常性资本支出和非经常性资本支出总计1141.4万美元，扣除合资伙伴份额后公司份额为1051.5万美元[102] - 2023年四季度，替换费用（运营费用）总计45.9072万美元，扣除合资伙伴份额后公司份额为30.5354万美元[102] - 按7707个单元计算，预计经常性资本支出和替换费用每单元为834美元，扣除合资伙伴份额后为742美元[102] - 2023年总运营费用1014.4万美元，较2022年的1015.4万美元下降0.1%[120] - 2023年总净营业收入（NOI）1285.1万美元，较2022年的1217.7万美元增长5.5%[120] - 2023年公司整体运营费用2168

公司背景 - BRT APARTMENTS CORP.（NYSE:BRT）是一家房地产投资信托公司，拥有、运营并在较小程度上持有联营企业的利益，这些企业拥有多户家庭物业[1] - 截至2023年12月31日，BRT拥有或持有11个州的28个多户家庭物业，共计7,707个单位[4] 财务业绩 - 公司将于2024年3月12日周二市场收盘后发布截至2023年12月31日的第四季度财务业绩[1]

文章核心观点 公司宣布推出私募基金Rainbow Realty Group Fund IV LLC，凭借在房地产行业的成功经验和在大麻地产市场的良好表现，认为能在该行业潜在回报大于风险的当下获利 [1][5] 公司情况 - 公司通过赞助商和最大投资者Gould Investors L.P.在房地产行业有60年成功投资记录，Gould管理20亿美元资产，控制两家上市REITs，且已在公司策略中投入超过25%的有限合伙人资本 [2] - 自2019年首只基金推出后，公司在美国大麻地产市场站稳脚跟，通常购买或抵押优质不动产，以替代用途价值进行房地产承保，估值基于传统零售或工业用途价值，承保方式保守 [3] - 前三只投资工具已在10个州的57处房产投入超1.35亿美元，自2019年成立以来未错过季度分配付款 [4] 行业情况 - 新兴大麻行业缺乏传统融资选择，公司能在低风险稳定房地产交易中获得高于平常的房地产回报 [5] - 虽大麻在联邦层面仍属非法，但24个州允许娱乐消费，41个州有医用大麻计划，随着新州合法化或从医用转向娱乐用大麻，公司潜在优质交易对手增多，而行业机构资本进入壁垒仍存在 [5] 下一步计划 - 公司欢迎新投资者，如有疑问或想了解更多信息可联系Jack Levy [6] 公司简介 - 公司及其附属公司专注于与美国大麻公司相关的零售、工业和温室地产，提供售后回租和抵押贷款融资，投资组合涵盖10个州的57处房产，母公司Gould Investors L.P.在房地产行业有60多年历史，是BRT和OLP的重要股东 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为每股0.08美元,上年同期净收益为每股0.37美元,主要原因是上年同期出售一家非合并子公司物业产生0.61美元每股收益 [14] - FFO为每股0.31美元,上年同期为0.29美元,主要由于减少提前偿还债务和其他收入增加所致,但被出售物业导致的经营利润下降所抵消 [15] - AFFO为每股0.41美元,上年同期为0.38美元,主要由于所得税费用下降和其他收入及收回费用增加所致 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合组合平均出租率为94.4%,与上季度持平,但低于上年同期96.2% [19] - 综合组合平均月租金同比增长6.8% [19] - 第三季度新签租约租金增长3.5%,10月新签租约增长2.7% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔和圣安东尼奥两处物业表现不佳,拖累了综合组合NOI增长约200个基点 [21] - 纳什维尔市场供给过剩,需要提供更多优惠来提高出租率,但预计未来几年新开工将大幅减少,有利于市场恢复 [30][31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司目前更倾向于股票回购而非新收购,因为收购市场环境不佳,利率水平较高 [27] - 公司将继续关注和改善现有物业的运营,如优化营销策略和引入新技术 [21][22] - 公司预计未来将有更多来自私人业主和开发商的收购机会,如需要出售优先股、桥贷或救助资本 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体租金增长仍在正面,但增速放缓,公司将在2024年预算中更加谨慎 [7] - 成本增长是最大挑战,特别是保险和房地产税等不可控费用 [8][9] - 公司相信未来一年内将有更多收购机会,届时公司的充足流动性将成为优势 [10][11][12]