财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度归属于普通股股东的净利润为2810万美元或每股摊薄收益154美元 而2020年同期净亏损为750万美元或每股摊薄亏损044美元 [8] - 2021年第三季度FFO为7000美元或每股摊薄收益不到001美元 而2020年同期为460万美元或每股摊薄收益027美元 [8] - 2021年第三季度AFFO为570万美元或每股摊薄收益031美元 较2020年同期的490万美元或每股摊薄收益028美元增长107% [10] - 2021年第三季度投资组合NOI为1440万美元 较2020年同期的1390万美元增长约3% [12] - 2021年第三季度平均入住率为962% 较2020年同期上升170个基点 [12] - 2021年第三季度平均租金为每月1152美元 较2020年同期增长6% [12] - 2021年第三季度同店收入增长7% 同店费用增长51% 同店NOI增长89% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年9月30日 公司全资拥有的投资组合包括8个多户社区 共2010个单位 通过非合并实体持有另外27个社区 共7444个单位 [11] - 2021年第三季度租金收入为2730万美元 较2020年同期的2750万美元略有下降 主要由于本季度资产出售 [11] - 2021年第三季度新租约的租金涨幅为107% 续租涨幅为61% 整体涨幅为84% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在东南部和阳光地带的多户住宅投资策略取得成功 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过购买合资伙伴的股份来增加全资拥有的投资组合 并相信这种方法将取得成功 因为公司在完全拥有资产之前能够很好地了解其真实价值和潜力 [14] - 公司完成了对Bell's Bluff合资伙伴剩余419%权益的收购 收购价格约为2790万美元 该物业现为全资拥有 [15] - 公司完成了对Crestmont at Thornblade合资伙伴剩余10%权益的收购 收购价格为160万美元 [15] - 公司完成了对Parc at 980和The Avenue Apartments的出售 这两处物业的三年内部收益率约为25% [16] - 公司完成了对圣路易斯两处表现不佳物业的出售 售价为300万美元 [17] - 公司对67个单位进行了重新定位 平均投资约为6500美元/单位 预计年化投资回报率约为42% [18] - 公司计划在未来几年内对约750个单位进行翻新 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年第三季度的业绩感到满意 投资组合表现良好 在增加全资拥有投资组合 释放价值 降低杠杆率和加强多户平台方面取得进展 [7] - 公司将继续努力降低杠杆率 [21] - 公司对2021年剩余时间和下一年的机会感到兴奋 [23] 其他重要信息 - 2021年第三季度公司支付了3190万美元的抵押贷款 这些贷款原定于2022年第一季度到期 加权平均利率为453% [19] - 截至2021年9月30日 公司总资产为398亿美元 总债务为171亿美元 股东权益为206亿美元 [20] - 截至2021年9月30日 公司可用流动性包括2960万美元现金及现金等价物 760万美元限制性现金 以及信贷额度下的1500万美元 [20] - 截至2021年9月30日 公司全资拥有物业的抵押贷款加上非合并合资企业的按比例份额抵押贷款总额为5781亿美元 加权平均利率为4% 加权平均剩余期限为82年 [21] - 截至2021年9月30日 公司债务与企业价值比为66% 较2020年9月30日的80%有所下降 [21] - 2021年第三季度公司通过ATM销售计划出售了约59000股 平均价格为1823美元/股 扣除佣金和费用后的净收益为110万美元 [22] - 2021年10月7日公司支付了每股023美元的季度股息 较上一季度增长45% 按2021年11月5日收盘价20美元计算 年化收益率为44% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 - 无提问 [24][25][26]

多户房产权益情况 - 公司在非合并实体中对多户房产的股权出资比例为32% - 90%，截至2021年9月30日，全资拥有8处多户房产，共2010个单元，账面价值2.182亿美元；在非合并实体中拥有27处多户房产的权益，共7444个单元，净股权投资账面价值1.285亿美元[117] - 截至2021年9月30日，公司是约25家非合并合营企业的合资伙伴，这些企业拥有27处多户住宅物业[188] 房产收购与出售情况 - 2021年8月18日，公司以2790万美元收购Bells Bluff 41.9%的权益，该物业97.7%的入住率，平均月租金1483美元，预计2021年第四季度产生约200万美元租金收入[119] - 2021年7月20日和28日，非合并合资企业分别出售The Avenue Apartments和Parc at 980，公司分别录得1950万和1550万美元收益[120][121] - 2021年10月1日，公司以160万美元购买Crestmont at Thornblade - Greenville SC 10.0%的权益，预计2021年第四季度产生约97万美元租金收入[127] - 2021年11月4日，公司出售OPOP Properties权益，售价300万美元，预计2021年第四季度录得约38.5万美元收益[128] - 2020年记录了360万美元的减值费用，涉及出售佛罗里达州南代托纳海滩的一块8.7英亩空地，预计交易将在2022年初完成[138] 债务偿还与相关情况 - 2021年第三季度，公司合并子公司偿还了总计3190万美元的抵押贷款，加权平均利率4.53%，产生90.2万美元债务清偿损失[124] - 截至2021年9月30日，公司有7.978亿美元的抵押贷款债务，其中非合并子公司的抵押贷款债务为6.631亿美元[183] - 截至2021年9月30日，公司未偿还的次级从属票据本金为3740万美元（不包括30.2万美元的递延成本）[184] - 公司信贷安排允许借款最高达1500万美元，截至2021年9月30日，年利率为4.25%[186] - 预计到2023年，公司需支付运营费用、7510万美元的抵押贷款摊销和利息费用以及8820万美元的气球付款[183] 股息情况 - 2021年9月，公司将普通股股息提高4.5%至每股0.23美元[126] - 公司最近一个季度的季度现金股息为每股0.23美元，约420万美元[191] 营收情况 - 2021年第三季度，公司总营收7714万美元，较2020年同期增长5.5%，其中房地产租赁及其他收入7709万美元，同比减少9.8%，其他收入5000美元，同比减少98.3%[130] - 2021年前九个月房地产租金及其他收入为2176.2万美元，较2020年的2042.2万美元增加134万美元，增幅6.6%[156] 费用情况 - 2021年第三季度，公司总费用9840万美元，较2020年同期减少25.3%，其中房地产运营费用3404万美元，同比增长3.5%，利息费用1535万美元，同比减少11.3%[134] - 一般及行政费用增加38.1万美元，包括2021年6月授予的绩效和基于市场的受限股票单位相关费用16.5万美元等[137] - 折旧增加主要因合并交易增加36.4万美元，但肯德尔出售减少32.6万美元[139] - 2021年前九个月总费用为2913.3万美元，较2020年的3259.4万美元减少346.1万美元，降幅10.6%[160] - 2021年前九个月利息费用为480.4万美元，较2020年的540万美元减少59.6万美元，降幅11.0%[160] - 2021年前九个月减值费用为52万美元，较2020年的364.2万美元减少312.2万美元，降幅85.7%[160] - 2021年前九个月折旧费用为474万美元，较2020年的514.7万美元减少40.7万美元，降幅7.9%[160] 未合并合资企业收入与费用情况 - 2021年第三季度未合并合资企业租金及其他收入为2981.8万美元，较2020年同期的3234.1万美元减少252.3万美元，降幅7.8%[142] - 2021年第三季度未合并合资企业净收入为7521.1万美元，而2020年同期亏损230.1万美元，增加7751.2万美元[142] - 2021年前9个月未合并合营企业租金收入9549.5万美元，较2020年增加76.9万美元，增幅0.8%[171] - 2021年前9个月未合并合营企业总费用9854.9万美元，较2020年减少411.9万美元，降幅4.0%[171] - 2021年前9个月未合并合营企业净收入7279.6万美元，而2020年为亏损714.3万美元[171] 现金及现金等价物情况 - 2021年9月30日和11月1日，公司现金及现金等价物分别约为2960万美元和3040万美元[182] 股票销售情况 - 2021年第三季度，公司通过ATM销售计划出售59269股，平均每股18.23美元，净收益110万美元[125] 关键财务指标对比情况 - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净收入为2.8106亿美元，2020年同期净亏损为748.4万美元；2021年前九个月净收入为3.0368亿美元，2020年同期净亏损为165.6万美元[199] - 2021年第三季度NAREIT运营资金归属普通股股东为7000美元，2020年同期为455.5万美元；2021年前九个月为1109.6万美元，2020年同期为120.3万美元[199] - 2021年第三季度调整后运营资金归属普通股股东为565.5万美元，2020年同期为489.4万美元；2021年前九个月为1626.9万美元，2020年同期为135.7万美元[199] - 2021年第三季度摊薄后每股NAREIT运营资金为0.27美元，2020年同期为0.27美元；2021年前九个月为0.63美元，2020年同期为0.7美元[201] - 2021年第三季度摊薄后每股调整后运营资金为0.31美元，2020年同期为0.28美元；2021年前九个月为0.92美元，2020年同期为0.8美元[201] - 2021年第三季度FFO计算稀释股份数为1821.5924万股，2020年同期为1717.6401万股；2021年前九个月为1782.0909万股，2020年同期为1709.53万股[201] - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净收入为2810.6万美元，2020年同期为亏损748.4万美元；2021年前九个月为3036.8万美元，2020年同期为亏损1656.1万美元[209] - 2021年第三季度净营业收入（NOI）为430.5万美元，2020年同期为373.1万美元；2021年前九个月为1207.5万美元，2020年同期为1107.1万美元[209] - 2021年第三季度同店NOI为346万美元，2020年同期为325.5万美元；2021年前九个月为1038.5万美元，2020年同期为956万美元[209] 关键财务指标变动原因 - 2021年第三季度FFO较2020年同期下降，主要因债务清偿损失，被合并和非合并物业利息费用减少抵消[201] - 2021年第三季度AFFO较2020年同期增加，主要因利息费用减少和同店物业运营利润率改善，被处置影响抵消[202] - 2021年前九个月FFO较2020年同期下降，因债务清偿损失、股权奖励费用增加等，被保险赔偿等抵消[203] - 2021年前九个月AFFO较2020年同期增加，主要因运营利润率改善和利息费用减少，被2020年纽瓦克应收账款其他收入抵消[204] - 2021年第三季度NOI较2020年同期增加57.4万美元，主要因租金收入增加68.9万美元，被运营费用增加11.5万美元抵消[209] - 2021年第三季度同店NOI较2020年同期增加20.5万美元，因租金收入增加43.3万美元，被运营费用增加22.8万美元抵消[209] - 2021年前九个月NOI较2020年同期增加100万美元，主要因租金收入增加130万美元，被运营费用增加33.6万美元抵消[210] - 2021年前九个月同店NOI较2020年同期增加82.5万美元，因租金收入增加130万美元，被运营费用增加47.4万美元抵消[210] 利率相关情况 - 公司所有抵押贷款债务按固定利率计息，次级附属票据利率为三个月伦敦银行同业拆借利率加200个基点，2021年9月30日为2.13%[213] - 利率上升100个基点，公司相关利息费用每年约增加37.4万美元[213] - 利率下降100个基点，公司相关利息费用每年减少4.6万美元[213]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润为600万美元，即摊薄后每股0.34美元，而2020年同期净亏损420万美元，即摊薄后每股亏损0.25美元 [8] - FFO摊薄后每股增长超20%，2021年第二季度为500万美元，即摊薄后每股0.29美元，2020年同期为420万美元，即摊薄后每股0.24美元 [8] - AFFO摊薄后每股增长约15%，2021年第二季度为550万美元，即摊薄后每股0.31美元，2020年第二季度为470万美元，即摊薄后每股0.27美元 [8] - 2021年第二季度总营收增至2800万美元，较2020年同期的2660万美元增长5.3% [9] - 投资组合NOI增至1500万美元，较2020年同期的1430万美元增长4.9% [9] - 截至2021年6月30日，平均入住率为95.2%，较2020年同期提高210个基点 [10] - 2021年第二季度平均租金为每月1129美元，较2020年同期增长3.9% [10] - 2021年第二季度新租约利差为5%，续租利差为2.4% [10] - 2021年第二季度同店收入较2020年同期增长6.7%，同店费用增长5.9%，同店NOI增长7.5% [11] - 2021年第二季度通过出售物业获得950万美元收益，预计2021年第三季度出售物业将获得约3000万美元收益 [13] - 2021年6月30日，总资产为3.51亿美元，总债务为1.52亿美元，股东权益总额为1.8亿美元 [17] - 截至季度末，可用流动性包括3500万美元现金及现金等价物、800万美元受限现金，信贷额度下最高可用1500万美元 [17] - 2021年第二季度，根据ATM销售计划出售约41万股，平均价格为每股18.19美元，扣除佣金和费用后净收益为730万美元 [19] - 2021年7月9日，支付每股0.22美元的季度股息，按2021年8月2日收盘价17.37美元计算，年化收益率为5.1% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第二季度未收购新物业，但以600万美元从合资伙伴处收购密西西比州南黑文市Civic Center I和Civic Center II额外14.7%的权益，收购后拥有该合资企业74.7%的权益 [12] - 对58个单元进行重新定位，平均每个单元投资约6300美元，预计年化投资回报率约为34% [12] - 整个投资组合未来几年约有650个单元计划进行翻新 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续实施战略举措，包括投资、高效增长、资本循环利用和减少债务，以增强财务灵活性 [7] - 专注于平衡资产负债表，认为在竞争激烈的收购环境中，这有助于支持长期增长 [16] - 继续关注收购合资伙伴权益的独特能力，认为该策略已被证明是成功的 [16] - 希望通过收购实现增长，包括与合作伙伴购买新物业、直接从经纪人处购买物业、继续收购合资伙伴权益以及进行更多增值项目 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年迄今的业绩感到满意，投资组合在多个市场的入住率和租金持续增长 [7] - 未看到Delta变种对租赁速度或客流量产生负面影响，过去几个月入住率、租金和续租趋势都非常积极 [22] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期、假设和信念，不保证未来结果，可能受风险和不确定性影响 [3] - 会议讨论了非GAAP财务指标，如FFO、AFFO、NOI等，这些指标应作为GAAP净收入的补充，而非替代 [4] - 公司使用按比例份额来更好地理解非合并合资企业，但该信息有局限性，应谨慎使用并结合GAAP数据 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购合资伙伴权益机会的深度、时间框架以及与公开市场交易的定价差异 - 公司认为有一定深度，正在研究多种可能性，但时间难以确定，每个合作伙伴的方式略有不同，收购合资伙伴权益可节省收购成本，收益率比市场定价略高，是很好的机会，公司正在努力推进 [21] 问题: Delta变种是否对租赁速度或客流量产生影响，近期市场活动是否有上升趋势 - 公司未看到负面影响，过去几个月入住率、租金和续租趋势都非常积极，情况令人惊喜，但未来仍需观察 [22] 问题: 本季度ATM使用较少，是否会继续使用，对资本结构和增长举措有何想法 - ATM在需要时可用，公司会每天仔细观察并决定是否使用，希望实现明智增长，包括与合作伙伴购买新物业、直接从经纪人处购买物业、继续收购合资伙伴权益以及进行更多增值项目，如果需要股权，ATM是一种潜在方式 [23]

公司物业持有情况 - 公司为内部管理型房地产投资信托基金，在非合并实体中股权出资比例为32% - 90%，截至2021年6月30日，全资拥有7处多户住宅物业，共1608个单元，账面价值1.345亿美元；在非合并实体中拥有30处多户住宅物业的所有权权益，共8954个单元，净股权投资账面价值1.598亿美元[116] 信贷安排变更 - 2021年4月1日，公司与VNB就信贷安排达成修改协议，可借款金额从1000万美元增至1500万美元，期限从2021年4月18日延长至2023年4月18日，要求全资拥有的物业数量从3处增至4处[118] 物业权益交易 - 2021年4月20日，公司以750万美元出售Anatole Apartments 80%权益，确认出售合伙权益收益220万美元，该物业2020年产生25万美元非合并合资企业权益损失[119] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II 14.69%权益，交易完成后持股比例达74.69%[120] - 2021年5月7日，公司拟以约2800万美元收购Bells Bluff 41.9%剩余权益，预计8月完成，需对该物业4720万美元浮动利率（2021年6月30日为2.975%）抵押贷款进行再融资，已获5200万美元20年期固定利率（3.48%）融资承诺[121] - 2021年5月26日，公司以2450万美元出售Kendall Manor，确认收益730万美元，该物业2020年产生290万美元租金收入[125] - 2021年6月8日，公司签订合同以300万美元出售OPOP Properties权益，确认52万美元减值损失，预计9月30日完成交易[126] - 2021年7月20日，The Avenue Apartments以1.077亿美元出售，预计确认收益约3930万美元，公司估计收益份额约1900万美元，合资企业将确认870万美元抵押贷款提前还款费用，公司份额约420万美元，该物业2020年产生5.1万美元非合并合资企业权益损失[128] 股权销售收益 - 2021年第二季度，公司通过ATM销售计划出售410221股，平均股价18.19美元，扣除佣金和费用后净收益730万美元[127] 收入指标变化 - 2021年第二季度与2020年同期相比，租金收入695.8万美元（2021年）对比665.7万美元（2020年），减少30.1万美元，降幅4.5%；其他收入3000美元（2021年）对比15.9万美元（2020年），减少15.6万美元，降幅98.1%；总收入696.1万美元（2021年）对比681.6万美元（2020年），增加14.5万美元，增幅2.1%[132] - 2021年未合并合资企业租金及其他收入为3300.5万美元，较2020年的3154.2万美元增加146.3万美元，增幅4.6%[147] - 2021年上半年租金收入为1405.3万美元，较2020年的1340.2万美元增加65.1万美元，增幅4.9%[158] - 2021年上半年其他收入为7000美元，较2020年的33.8万美元减少33.1万美元，降幅97.9%[158] - 2021年上半年总营收为1406万美元，较2020年的1374万美元增加32万美元，增幅2.3%[158] - 非合并合资企业租赁收入从2020年6月30日止六个月的62,385美元增至2021年同期的65,677美元，增长3,292美元，增幅5.3%[170] 费用指标变化 - 2021年总费用为986.5万美元，较2020年的957.9万美元增加28.6万美元，增幅3.0%[137] - 2021年上半年总费用为1929.3万美元，较2020年的1942.5万美元减少13.2万美元，降幅0.7%[163] - 非合并合资企业房地产运营费用从2020年的29,206美元增至2021年的30,936美元，增长1,730美元，增幅5.9%[170] - 非合并合资企业利息费用从2020年的17,523美元降至2021年的16,994美元，减少529美元，降幅3.0%[170] 减值与保险相关 - 2021年记录了52万美元的减值费用，代表对Opop Properties投资的账面价值超过预期售价[143,156,167] - 2021年因德州冰风暴记录了49万美元的额外减值费用和49万美元的保险赔偿[153,154] 现金及等价物情况 - 2021年6月30日和8月2日，公司现金及现金等价物分别约为3470万美元和6180万美元[177] 资金来源预计 - 预计到2023年，公司运营费用、1.084亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.63亿美元的气球付款（包括非合并合资企业的9600万美元和1.024亿美元）将由运营现金、房产销售和信贷安排提供资金[178] 债务情况 - 截至2021年6月30日，公司未偿还次级从属票据本金为3740万美元（不包括30.7万美元的递延成本），2021年和2020年的利率分别为2.19%和2.76%[180] - 公司信贷额度最高为1500万美元，2021年6月30日的年利率为4.25%，未使用额度年费为0.25%[181] 非合并合资企业分配 - 截至2021年6月30日，公司参与约30家非合并合资企业，这些企业拥有多户住宅物业，2021年第二季度向公司分配420万美元[185] 股息支付情况 - 公司2020年12月31日净运营亏损约为3270万美元，目前无需支付现金股息以维持REIT地位，但2021年4月7日和7月9日支付了每股0.22美元的季度现金股息[187] 运营指标计算说明 - 公司计算资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO），认为它们是评估房地产投资信托基金运营表现的有用指标[190] 净收入指标变化 - 2021年Q2，GAAP归属普通股股东净收入为602.7万美元，2020年同期净亏损为424.6万美元；2021年上半年净收入为226.2万美元，2020年同期净亏损为907.7万美元[198] 运营资金指标变化 - 2021年Q2，调整后可归属普通股股东运营资金为5489万美元，2020年同期为4712万美元；2021年上半年为10614万美元，2020年同期为8680万美元[197] - 2021年Q2，NAREIT可归属普通股股东运营资金为5060万美元，2020年同期为4186万美元；2021年上半年为11089万美元，2020年同期为7484万美元[198] 净运营收入指标变化 - 2021年Q2，净运营收入（NOI）为379.2万美元，2020年同期为365.3万美元；2021年上半年为777万美元，2020年同期为734万美元[205] - 2021年Q2，同店净运营收入为347.9万美元，2020年同期为309.3万美元；2021年上半年为692.5万美元，2020年同期为630.5万美元[205] - 2021年Q2，NOI较2020年同期增加13.9万美元，主要因租金收入增加30.1万美元，运营费用增加16.2万美元；同店NOI增加38.6万美元[205] - 2021年上半年，NOI较2020年同期增加43万美元，主要因租金收入增加65.1万美元，运营费用增加22.1万美元；同店NOI增加62万美元[206] 利率影响情况 - 截至2021年6月30日，若远期利率上升100个基点，衍生品公允价值和未实现净收益将增加约1万美元；若下降100个基点，将减少约1万美元，对净收入或现金无影响[208] - 截至2021年6月30日，次级附属票据利率为2.19%，利率上升100个基点，年利息费用约增加37.4万美元；利率下降100个基点，年利息费用减少5万美元[209] FFO和AFFO增加原因 - 2021年Q2和上半年，FFO和AFFO较2020年同期增加，主要因合并和非合并物业运营利润率提高，上半年FFO增加还因保险理赔和利息费用减少[201][202]

财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为380万美元，即每股摊薄亏损0.22美元，而2020年同期净亏损为480万美元，即每股摊薄亏损0.29美元 [13] - 本季度资金运营现金流（FFO）增至600万美元，即每股摊薄0.35美元，2020年同期为330万美元，即每股摊薄0.19美元，增长主要由于公司在3个受2月德州冰风暴影响的合资企业物业中的保险赔偿份额，以及运营利润率提高和投资组合利息支出减少 [13] - 本季度调整后资金运营现金流（AFFO）增至510万美元，即每股摊薄0.30美元，2020年同期为400万美元，即每股摊薄0.23美元，每股摊薄基础上增长30% [14] - 投资组合总租金收入较2020年同期的2620万美元增长6.1%，达到2780万美元，房地产运营费用较2020年同期的1220万美元增长7.4%，达到1310万美元，净营业收入（NOI）从2020年同期的1400万美元增长5%，至本季度的1470万美元 [14] - 本季度投资组合续租率约为50%，续租租金平均上涨约3% - 4%，新租约租金平均上涨约1%，投资组合租金本季度约上涨2% [15] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为1940万美元，总资产为3.58亿美元，总债务为1.668亿美元，股东权益总额为1.705亿美元 [21] - 截至2021年5月1日，公司可用流动性约为4550万美元，包括2200万美元现金及现金等价物、850万美元用于物业改善的受限现金，以及信贷额度下最高1500万美元的营运资金 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司对38个单元进行了重新定位，平均每个单元约6100美元，估计年化投资回报率约为26%，预计短期内重新定位的单元数量将放缓，投资组合中约有600个单元的翻新计划将在未来几年完成 [16] - 本季度同店组合包括36处物业，共10037个单元，其中8处物业共1880个单元为全资资产，其余28处资产共8157个单元为非合并合资企业 [17] - 同店收入从2020年同期的2440万美元增长4%，至本季度的2530万美元，同店费用从2020年同期的1140万美元增长4.9%，至本季度的1190万美元，同店NOI从2020年同期的1300万美元增长3.3%，至本季度的1340万美元，NOI变化主要由于租金收入和入住率增加，部分被非可控费用（主要是税费和保险）增加所抵消 [18] - 本季度多户住宅物业组合同店租金从2020年同期的每单元1085美元增长1.4%，至1100美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续关注资本结构，近期增加了信贷额度可用性，对未来一年充满信心，因多个市场需求强劲 [12] - 公司认为收购市场竞争激烈，购买难度大，很多人关注东南部市场，但公司有流动性，希望找到机会，收购合作伙伴股权是一个有吸引力的途径 [26] - 公司计划将部分资产出售所得用于降低投资组合杠杆率 [29] - 公司在进行增值项目时，若无法实现至少18%以上的投资回报率，通常不会进行升级，未来一两个季度将观察市场情况，之后希望重新加大增值项目投入 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司继续看到业务优势，能够有选择地提高租金，对未来一年充满信心，因多个市场需求强劲 [12] - 公司认为目前是从投资组合中获取潜在收益的合适时机，出售部分资产是合理的 [29] 其他重要信息 - 2021年3月，公司签订合同以2450万美元出售位于德州休斯顿的全资物业Kendall Manor，预计2021年第二季度确认约740万美元的出售收益 [19] - 2021年4月，公司以约750万美元向合资伙伴出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%的权益，预计在截至2021年6月30日的季度确认220万美元的相关收益 [20] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买位于密西西比州南海文的Civic Center I和Civic Center II额外15%的权益，使公司在这些物业的所有权增至75% [20] - 公司非合并合资企业拥有约1490万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金，公司打算在每个物业至少维持1个月的费用和债务偿还 [22] - 公司全资物业的总抵押贷款债务加上非合并合资企业的抵押贷款债务份额总计6.587亿美元，加权平均利率为4.03%，加权平均剩余到期期限为6.7年 [22] - 4月7日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2021年5月1日收盘价18.83美元计算，年化收益率为4.7% [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 为什么收购Civic Center的额外权益 - 该物业多年来表现出色，公司对合作伙伴感到满意，认为以合理价格购买额外权益是个好机会，希望拥有更多该资产 [24] 问题: 本季度出售资产的资本回报率是多少 - 公司出售代托纳海滩和休斯顿的资产时，有效资本回报率在4%左右 [25] 问题: 收购市场情况如何，未来收购预期怎样 - 收购市场竞争激烈，购买难度大，很多人关注东南部市场，公司有流动性，但找到合适机会较难，收购合作伙伴股权是一个有吸引力的途径 [26] 问题: 出售和购买资产的资本回报率是否有差异 - 出售资产的资本回报率约为4%，购买资产时公司有优势，因了解资产情况、合作伙伴有意退出等原因，购买端表现更好，但无法给出具体差异 [28] 问题: 出售Kendall Manor所得款项的用途是什么 - 公司认为现在是获取投资组合潜在收益的合适时机，出售这些资产是合理的，出售所得将用于降低投资组合杠杆率 [29] 问题: 2021年下半年是否有其他资产出售计划 - 目前只有代托纳海滩和休斯顿的资产已出售，公司会持续评估投资组合，若有合理理由可能会出售其他资产，但目前尚未确定 [30] 问题: 未来是否有更多收购合资企业权益的机会，与引入新资产相比哪个更有吸引力 - 收购合作伙伴股权比在市场上购买新资产更有优势，资本回报率更高，交易更划算，公司希望未来更多进行此类收购 [31] 问题: 未来增值项目的承保标准和定价环境如何 - 若无法实现至少18%以上的投资回报率，公司通常不会进行升级，疫情期间增值项目并非最佳时机，本季度完成38个单元，回报率超25%，未来一两个季度将观察市场情况，之后希望重新加大投入 [34]

物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司全资拥有6个州的8处多户住宅物业，共1880个单元，账面价值1.523亿美元；通过非合并实体在9个州的31处多户住宅物业拥有权益，共9162个单元，净股权投资账面价值1.642亿美元[113] - 截至2021年3月31日，这些合资企业物业的净股权账面价值为1.643亿美元，净抵押贷款债务为8.286亿美元[146] 物业相关事件 - 2021年2 - 3月，公司三处位于德州的非合并合资企业物业因冬季风暴受损，公司按比例承担的减值费用为170万美元，预计保险将覆盖更换受损财产和租金损失的成本[115] - 2021年3月3日，公司签订协议以约2450万美元出售休斯顿的Kendall Manor物业，预计2021年6月30日结束的季度确认约740万美元收益[116] - 2021年4月20日，公司以750万美元出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%的权益，预计2021年6月30日结束的季度确认220万美元收益[118] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买密西西比州Southaven的Civic Center I和Civic Center II 14.69%的权益，购买后持股74.69%[119] - 2021年5月7日，公司签订协议拟以约2800万美元收购田纳西州纳什维尔西部Bells Bluff物业41.9%的剩余权益，预计夏季完成，交易需完成该物业4720万美元浮动利率（2021年3月31日为2.975%）抵押贷款的再融资[120] 信贷安排 - 2021年4月1日，公司与VNB New York, LLC修改信贷安排，借款额度从1000万美元增至1500万美元，期限从2021年4月18日延长至2023年4月18日，要求全资拥有的物业数量从3处增至4处[117] - 公司信贷安排最高可借款1500万美元，年利率为最优惠利率加50个基点，下限为4.25%[143] 营收情况 - 2021年第一季度总营收709.9万美元，较2020年同期的692.4万美元增长2.5%，其中租金收入709.5万美元，同比增长5.2%，其他收入4000美元，同比下降97.8%[124] - 租金收入增长主要源于同店物业平均租金上涨带来17.6万美元收入、入住率提高带来9.6万美元收入、附属收入增加带来8.3万美元收入；其他收入下降是因为2020年第一季度包含已出售的Newark贷款应收利息[125][126] - 非合并合资企业租赁收入为3267.2万美元，较2020年同期增加182.9万美元，增幅5.9%[132] 费用情况 - 2021年第一季度总费用942.8万美元，较2020年同期的984.6万美元下降4.2%，其中房地产运营费用311.7万美元，同比增长1.9%，利息费用166万美元，同比下降10.8%，一般及行政费用311.4万美元，同比下降7.5%，折旧费用153.7万美元，同比下降1.5%[127] - 非合并合资企业房地产运营费用为1570.3万美元，较2020年同期增加117.1万美元，增幅8.1%[132] 现金及资金安排 - 2021年3月31日和4月30日，公司现金及现金等价物分别约为1940万美元和2200万美元[138] - 预计到2023年，公司运营费用、1.227亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.77亿美元的气球付款将由运营现金、房产销售和信贷安排提供资金[139] - 非合并合资企业物业在2021年第一季度的分配额为390万美元，是公司流动性和现金流的重要来源[146] 债务情况 - 截至2021年3月31日，公司未偿还次级从属票据本金为3740万美元（不包括31.2万美元递延成本），利率为2.21%[142] 股息情况 - 公司2020年12月31日的净运营亏损约为3270万美元，目前无需支付现金股息以维持REIT地位，但在2021年4月7日支付了每股0.22美元的现金股息[148] - 公司最近一个季度的季度股息为每股0.22美元，约380万美元[149] 盈利指标情况 - 2021年第一季度GAAP归属普通股股东净亏损376.5万美元，2020年同期为483.1万美元[157][161] - 2021年第一季度NAREIT运营资金为602.9万美元，2020年同期为329.8万美元；调整后运营资金为512.5万美元，2020年同期为396.8万美元[157] - 2021年第一季度摊薄后每股NAREIT运营资金为0.35美元，2020年同期为0.19美元；摊薄后每股调整后运营资金为0.30美元，2020年同期为0.23美元[157] - 2021年第一季度净营业收入为397.8万美元，2020年同期为368.7万美元，同比增加29.1万美元；同店净营业收入为372.9万美元，2020年同期为344.2万美元，同比增加28.7万美元[161] 利率影响情况 - 截至2021年3月31日，若远期利率上升100个基点，衍生品公允价值及未实现净收益将增加约9000美元；若下降100个基点，将减少约9000美元，且对净收入或现金无影响[163] - 截至2021年3月31日，次级附属票据利率为2.21%，利率上升100个基点将使年利息费用增加约37.4万美元，下降100个基点将使年利息费用减少7.1万美元[164]

公司业务概况 - 公司是内部管理的房地产投资信托，专注多户住宅物业，截至2020年12月31日，全资拥有8处共1880个单元物业，账面价值1.536亿美元，通过非合并实体拥有31处共9162个单元物业，净股权投资账面价值1.694亿美元[21] - 公司多户住宅物业包括花园公寓、中层建筑或联排别墅风格，提供会所、游泳池等设施，租赁期限通常为一年，需一个月租金作为保证金，基本按市场利率出租[27] - 公司收购多户住宅物业类型包括现金流强且稳定的B级或以上物业、有增值潜力的B级或以上物业、价格有优势的物业及A级开发物业 [33] 2020年业务运营 - 2020年公司主要应对新冠疫情挑战，疫情未对财务状况和经营成果产生直接重大不利影响，但有间接负面影响[22] - 2020年2月初，公司通过非合并合资企业收购北卡罗来纳州威尔明顿Abbotts Run 80%权益，该物业264个单元，购买价3800万美元，公司出资1370万美元[22] - 2020年公司出售400万美元贷款，获本金及利息和费用32.5万美元[22] - 2020年公司对佛罗里达州南代托纳海滩8.7英亩空置土地计提360万美元减值准备，预计2021年年中出售获440万美元净收益[23] - 2020年公司修订信贷安排，最低年利率从5%降至4.25%[24] - 2020年第一季度公司出售694298股普通股，筹集约1210万美元股权资金[24] - 2020年公司宣布每股共0.88美元现金股息[24] - 2020年公司维持92.8%的平均入住率[24] - 2020年公司未出售任何多户住宅物业[38] 物业信息 - 截至2020年12月31日，Silvana Oaks Apartments有208个单元，2020年平均月租金1182美元，入住率93.2%[27] - 截至2020年12月31日，Avondale Station有212个单元，2020年平均月租金1173美元，入住率95.3%[27] - 截至2020年12月31日，Newbridge Commons有264个单元，2020年平均月租金929美元，入住率95.2%[27] - 截至2020年12月31日，Kendall Manor有272个单元，2020年平均月租金834美元，入住率92.1%[27] - 截至2020年12月31日，Avalon Apartments有276个单元，2020年平均月租金1124美元，入住率95.3%[27] - 截至2020年12月31日，Parkway Grande有192个单元，2020年平均月租金1035美元，入住率93.4%[27] - 截至2020年12月31日，Woodland Trails有236个单元，2020年平均月租金1014美元，入住率96.7%[27] - 截至2020年12月31日，Kilburn Crossing有220个单元，2020年平均月租金1411美元，入住率96.2%[27] - 截至2020年12月31日，Brixworth at Bridge Street有208个单元，公司所有权占比80%，2020年平均月租金828美元，入住率97.6%[27] - 2020年公司部分物业平均月租金在859 - 1197美元之间，入住率在91.1% - 97.6%之间[29] - 截至2020年12月31日，公司合并物业共8处，1880个单元，佐治亚州、得克萨斯州、佛罗里达州等州物业分别占2020年租金及其他收入的23%、20%、15%等[31] - 截至2020年12月31日，非合并合资企业拥有物业31处，9162个单元，得克萨斯州、佐治亚州、南卡罗来纳州等州物业分别占2020年合资企业租金收入的28%、13%、13%等[32] 2021年业务计划 - 2021年2月2日，公司拟以约740万美元出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%权益，预计收益200万美元；3月3日，拟以约2450万美元出售德克萨斯州休斯顿Kendall Manor，预计收益约750万美元[25] 收购与投资策略 - 公司计划收购资本化率在4.25% - 5.00%的物业，追求初始约5% - 7%的年度现金投资回报率和约10% - 16%的内部收益率[34][35] - 目前收购物业约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[35] - 公司合资企业安排通常先支付各方未返还资本贡献9% - 10%的优先回报，再返还各方资本贡献，之后按协议分配利润[39] - 公司收购多户住宅物业需投资委员会至少五名成员同意，股权投资额超2000万美元需董事会批准[35] 物业管理 - 约64%的多户住宅物业由合资伙伴或其附属公司拥有的管理公司管理，管理公司收取的费用为物业收入的3% - 4%[41] - 2020年12月31日，约25处物业由合营伙伴拥有或关联的管理公司管理，一名物业经理管理10处，第二名管理6处，第三名管理6处，其他七名管理5处或更少[68] 财务状况 - 截至2020年12月31日，多户住宅物业的抵押贷款本金还款总额为9.6618亿美元，加权平均年利率为3.99%，加权平均剩余到期期限约为7.2年[43][44] - 截至2020年12月31日，公司作为 carved - out guarantor 的物业的未偿还抵押贷款本金约为1.207亿美元[46] - 截至2020年12月31日，其他房地产资产的总账面价值为660万美元[47] - 截至2020年12月31日，公司有9名全职员工，相当于13名全职员工的人力，2021年、2020年和2019年支付相关服务的总费用分别为140万美元、140万美元和130万美元[53] - 截至2020年12月31日，公司有1.77亿美元的抵押贷款债务气球式还款，加权平均利率为3.87%，到期时间至2023年，2021 - 2023年分别到期1400万、1.277亿和3530万美元[80] - 公司1000万美元的信贷安排将于2021年4月18日到期，虽正在协商延期，但失败会影响收购和资金需求[81] - 截至2020年12月31日，公司有1990万美元现金及现金等价物和880万美元受限现金，资金限制多户住宅收购和增值活动[83] - 截至2020年12月31日，公司有3740万美元次级从属票据和7400万美元可变利率抵押贷款债务与LIBOR相关，约3740万美元在2023年后到期，LIBOR取消会影响现金流和财务结果[87] 风险管理 - 文档讨论了影响公司业务的风险，风险的实现可能对公司业务的多个方面产生不利影响[61] - 新冠疫情影响部分居民支付租金能力，限制公司提租和营销，还可能导致收入减少和费用增加[62][63] - 公司多户住宅物业集中在东南部和得克萨斯州，易受当地市场不利发展影响[64] - 合营投资存在伙伴利益不一致、利润分配不均等风险[66] - 第三方物业管理公司管理不善或保险不足可能影响公司经营业绩[68] - 房地产税、公用事业费和保险费增加可能对经营业绩产生负面影响[69] - 公司增值活动比保守投资策略风险更高，可能无法实现预期增长[71][73] - 若无法在2023年前为1.77亿美元的抵押贷款气球付款再融资，公司可能被迫以不利条件出售物业[79] - 公司依赖子公司现金流，但子公司可能因法律和合同限制无法向公司分配资金[88] - 美国联邦所得税法变更、环境责任、ADA合规等监管和税务风险会影响公司业务和财务结果[89][90][91] - 房地产行业的经济、利率、租户支付能力等因素会影响公司运营结果[96] - 公司需满足REIT要求，否则可能失去REIT地位和遭受不利税收后果[100] - 2020年公司因代托纳地块拟出售产生360万美元减值费用，2021年可能产生更多减值费用[102] - 公司为维持REIT地位，需每年分配至少90%的普通应税收入，但因折旧影响产生经营亏损，目前及未来可能无需支付股息，若不支付，普通股股价可能下跌[103] 公司治理 - 公司章程等规定，禁止公司与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上有表决权股票的投票权的人）进行某些业务合并五年，之后对这些合并施加两项超级多数股东投票要求；“控制股”持有人在未经股东批准的情况下无投票权[109] - 公司规定，任何人实际或推定拥有公司已发行普通股价值或股数的6.0%以上，或所有类别和系列已发行股票总价值的6.0%以上，将违反所有权限制，违规股份将自动转移至慈善信托[111][112] - 截至2020年12月31日，Gould Investors约持有17.41%的已发行普通股，一名个人实益拥有22.3%的已发行普通股[115] - 若Gould Investors等增持股份，导致个人实益或推定拥有公司26.0%或以上的已发行股票，其他四人收购不超过6.0%的已发行股票可能违反“五人或更少限制”[116] - 公司普通股于2018年6月被纳入罗素3000指数，若被移除，指数基金等可能出售股票，对股价和交易频率产生不利影响[118] - 公司在2019年12月31日结束的财年中，发现财务报告内部控制存在重大缺陷，虽已采取措施但未得到整改[120][121] 疫情应对措施 - 公司为应对疫情，自2020年3月中旬起让许多员工在家工作，并采取了监测入住率等措施确保员工安全[57] 高管任期 - 公司列出了任期将在2021年年度董事会会议到期的高管名单[58] 市场竞争 - 公司面临收购多户住宅物业、寻找租户等方面的竞争，许多竞争对手拥有比公司更多的财务和其他资源[48] 法规遵守 - 公司物业需遵守多项法规，包括ADA、FHA等，目前认为基本符合相关法规要求[50][51]

财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO约为500万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2019年同期为350万美元，即摊薄后每股0.21美元；全年FFO增至1700万美元，即摊薄后每股0.99美元，2019年为1201万美元，即摊薄后每股0.74美元 [10] - 本季度AFFO增至560万美元，即摊薄后每股0.33美元，2019年同期为490万美元，即摊薄后每股0.30美元，摊薄后每股AFFO增长10%；全年AFFO增至1920万美元，即摊薄后每股1.12美元，2019年为1660万美元，即摊薄后每股1.03美元 [10] - 本季度投资组合总租金收入增至2750万美元，2019年同期为2650万美元；全年总租金收入增至1.079亿美元，2019年为1.022亿美元 [11] - 本季度投资组合房地产运营费用增至1260万美元，2019年同期为1210万美元；全年房地产运营费用增至5070万美元，2019年为4870万美元 [11] - 本季度投资组合NOI从2019年的1440万美元增长3.5%至1490万美元；全年NOI从2019年的5350万美元增长6.9%至5720万美元 [12] - 2020年12月31日，公司现金及现金等价物为1990万美元，总资产为3.66亿美元，总债务为1.675亿美元，股东权益总额为1.778亿美元；2021年3月1日，可用流动性约为3610万美元 [20] - 2021年3月11日，董事会批准季度股息为每股0.22美元，按2021年3月10日收盘价18.04美元计算，年化收益率为4.9% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成45套单元升级，平均每套成本约6700美元，估计年化投资回报率约21%；全年完成248套单元改进，估计投资回报率约18% [13] - 本季度同店投资组合收入增至2510万美元，较2019年同期的2430万美元增长3.2%；同店费用增至1150万美元，较2019年同期的1120万美元增长3.6%；同店NOI增至1360万美元，较2019年同期的1320万美元增长2.9% [16] - 全年同店投资组合收入增至8770万美元，较2019年的8510万美元增长3.1%；同店费用增至4170万美元，较2019年的3960万美元增长5.2%；同店NOI增至4600万美元，较2019年的4550万美元增长1.2% [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将考虑更多销售机会，利用当前低利率环境获取潜在收益，并将部分收益用于收购、合伙人收购或去杠杆化 [31][32] - 公司将专注于东南部市场，考虑进入一两个新市场，但大部分业务仍将留在现有市场；不看好核心市场，如圣路易斯市中心市场 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年市场存在不确定性，但公司团队和物业表现出色，资本部署积极、谨慎且保守，预计市场合适时恢复增长活动 [8] - 短期内，由于疫情经济影响持续，物业重新定位单元数量将继续放缓，可能影响重新定位单元租金增长能力，但长期来看，增值战略仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素 [14] - 对2021年持乐观态度，预计经济将随着疫苗推出复苏，租金将重新增长，但预计税收和保险费用会增加，影响AFFO [32][33] 其他重要信息 - 2021年2月，公司达成协议，以约740万美元出售佛罗里达州代托纳海滩阿纳托勒公寓80%的权益，预计交易将于3月或4月完成，估计出售合伙权益将实现约200万美元收益 [18] - 2021年3月3日，公司达成协议，以约2450万美元将德克萨斯州休斯顿肯德尔庄园出售给第三方，预计交易将于4月或5月完成，估计出售该物业将实现约750万美元收益 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 出售两处房产的驱动因素及定价情况 - 出售的两处房产处于投资生命周期末期，运营费用上升，需要资本改进，增值可能性有限；合作伙伴认为有积极增长机会；公司对出售结果满意，NOI和预期NOI的资本化率和回报率处于低4%区间 [24][25] 问题2: 市场中新租和续租租金率情况 - 续租率因物业而异，部分物业续租率在45% - 50%，部分较高；新租和续租租金同比增长约2% - 3%，在有入住压力的物业保持租金相对平稳，入住率高的物业可提高租金 [26][27] 问题3: 对2021年乐观的原因 - 目前收购物业困难，但考虑更多销售机会，利用低资本化率获取潜在收益；将考虑用销售所得进行收购、合伙人收购或去杠杆化；预计经济将随着疫苗推出复苏，租金将重新增长，但预计税收和保险费用会增加，影响AFFO [31][32] 问题4: 未来1 - 2年对哪些市场内部增长最乐观，以及可能减持哪些市场的资产 - 公司看好东南部市场，将大部分业务留在现有市场，考虑进入一两个新市场；不看好核心市场，如圣路易斯市中心市场 [34][35] 问题5: 对俄亥俄市场的看法及是否继续持有或扩大在该市场的头寸 - 俄亥俄市场的资产通过合作伙伴获得，目前公司拥有该资产，有长期HUD融资，表现出色，市场良好，公司无意出售，认为是长期优质资产 [37]

公司资产与权益 - [截至2020年9月30日，公司总资产为374,247千美元，较2019年12月31日的390,610千美元有所下降[9]] - [2019年12月31日公司总股本为156千美元，总权益为199,560千美元][18] - [2020年3月31日公司总股本为164千美元，总权益为202,726千美元][18] - [2020年6月30日公司总股本为164千美元，总权益为195,151千美元][18] - [2020年9月30日公司总股本为164千美元，总权益为184,343千美元][18] - [截至2020年9月30日，公司全资拥有8处多户住宅物业，共1880个单元，账面价值1.54987亿美元；通过非合并实体持有31处多户住宅物业权益，共9162个单元，净股权投资账面价值1.75409亿美元][33] - [截至2020年9月30日，公司其他房地产资产账面价值668.2万美元][34] - [截至2020年9月30日，公司的使用权资产和租赁负债分别为2,701,000美元和2,720,000美元；截至2019年12月31日，分别为2,822,000美元和2,833,000美元][56] - [截至2020年9月30日，公司房地产物业净值为161,594,000美元，较2019年12月31日的169,689,000美元有所减少][58] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司非合并合资企业总资产分别为11.3083亿美元和11.11793亿美元，总负债分别为8.49424亿美元和8.2302亿美元，合资企业权益分别为2.81406亿美元和2.88773亿美元][70] - [2020年9月30日，非合并合资企业房地产物业净值为10.82703亿美元，较2019年12月31日的10.70941亿美元有所增加，应付抵押贷款加权平均利率为3.95%，加权平均剩余到期期限为7.41年][70][72] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司债务义务净额分别为1.68226亿美元和1.70278亿美元，其中应付抵押贷款分别为1.31776亿美元和1.34038亿美元][74] - [截至2020年9月30日，公司金融负债中利率互换的公允价值为2.8万美元，属于Level 2资产/负债][93] - [截至2019年12月31日，利率互换公允价值为1.2万美元，归为公允价值层级2计量][96] - [截至2020年9月30日，公司房地产投资公允价值为437.9万美元，采用公允价值层级3计量，估值技术为现金流折现，重要不可观察输入值为非约束性销售合同/折现率12.5%][98][99] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，含利息但不含非履约风险调整的衍生工具净负债公允价值分别为3万美元和1.3万美元][104] - [截至2020年9月30日，公司全资拥有6个州的8处多户住宅物业，共1880个单元，账面价值1.551亿美元；通过非合并实体在9个州的31处多户住宅物业拥有权益，共9162个单元，净股权投资账面价值1.755亿美元][122] - [公司拥有一处商业租赁物业，租约到期时间从2024年到2028年，租户有续租或终止租约的选择权][50] - [公司分别在纽约扬克斯和大颈有地面租赁和公司办公室租赁，剩余租赁期限分别为25.0年和16.3年（含续租选择权）][54][55] 公司营收与费用 - [2020年前三季度总营收为21,053千美元，2019年同期为20,839千美元，略有增长[12]] - [2020年前三季度总费用为32,594千美元，2019年同期为26,910千美元，费用增加[12]] - [2020年前三季度房地产运营费用为9,351千美元，2019年同期为9,242千美元，费用略有增加[12]] - [2020年第三季度总营收731.3万美元，较2019年同期的642.2万美元增长13.9%，其中租金收入702万美元，增长12.1%，其他收入29.3万美元，增长82.0%][127] - [2020年第三季度总费用1316.9万美元，较2019年同期的841.4万美元增长56.5%，主要因房地产运营费用、减值费用和折旧增加][131] - [租金收入增长主要因2019年10月买断合资伙伴权益的物业带来65.5万美元收入，以及同店物业因平均租金率提高带来24.3万美元收入][128] - [房地产运营费用增加主要因买断合资伙伴权益的物业带来38.1万美元费用，以及同店物业因维修保养、税费、保险费率和公用事业成本增加带来26.7万美元费用][132] - [利息费用减少主要因浮动利率次级债务利息费用减少20万美元，信贷安排无未偿还金额，但买断合资伙伴权益的物业带来19.7万美元利息费用增加][135] - [九个月内总营收从2.0839亿美元增至2.1053亿美元，增幅1.0%，其中租金收入增长0.9%，其他收入增长6.1%][152] - [九个月内总费用从2.6910亿美元增至3.2594亿美元，增幅21.1%，主要因一般及行政费用、减值费用和折旧费用增加][154] - [未合并合资企业九个月租金收入从8707.6万美元增至9472.6万美元，增幅8.8%，主要源于租赁中的物业和新收购物业][167][168] - [未合并合资企业九个月房地产运营费用从4261.2万美元增至4529.8万美元，增幅6.3%，因物业收购和税费、保险费增加][167][170] - [未合并合资企业九个月利息费用从2602.7万美元增至2618.6万美元，增幅0.6%，受物业收购和利率变化影响][167][173][174] - [未合并合资企业九个月折旧费用从2912.1万美元增至3118.4万美元，增幅7.1%，因租赁中物业和新收购物业折旧增加][167][175] - [2020年第三季度，公司获得42.7万美元保险理赔收益，上一年同期无此项收益][149] 公司亏损情况 - [2020年前三季度持续经营业务净亏损（税后）为16,464千美元，2019年同期为亏损4,415千美元，亏损扩大[12]] - [2020年前三季度归属于普通股股东的净亏损为16,561千美元，2019年同期为亏损5,292千美元，亏损增加[12]] - [2020年前三季度综合亏损为16,481千美元，2019年同期为亏损4,442千美元，亏损扩大[15]] - [2020年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为16,576千美元，2019年同期为亏损5,315千美元，亏损增加[15]] - [2020年前三季度普通股基本每股亏损为0.97美元，2019年同期为亏损0.33美元，每股亏损增加[12]] - [2019年公司净亏损4,213千美元，2020年第一季度净亏损4,215千美元][18][21] - [2020年前九个月净亏损1646.4万美元，2019年同期为441.5万美元][26] - [2020年第三季度基本每股亏损0.44美元，2019年同期基本每股收益0.21美元；2020年前九个月基本每股亏损0.97美元，2019年同期基本每股亏损0.33美元][49] - [2020年第三季度GAAP归属普通股股东净亏损为748.4万美元，2019年同期为盈利327.2万美元；2020年前九个月净亏损为1656.1万美元，2019年同期为亏损529.2万美元][205] 公司股份与分红 - [2020年前三季度普通股基本加权平均股数为17,095,315股，2019年同期为15,900,362股，股数增加[12]] - [2018年12月31日至2019年9月30日期间，普通股每股分配金额为0.20美元][21] - [2019年12月31日至2020年9月30日期间，普通股每股分配金额为0.22美元][18] - [2019年公司通过股权发行计划净发行股份带来额外实收资本增加12,070千美元][18] - [2019年公司股份回购导致额外实收资本减少616千美元][18] - [2020年前九个月，公司通过股权分销协议出售694298股普通股，总售价1229.3万美元，扣除佣金和费用后净收入1207.7万美元][40] - [公司宣布2020年第四季度每股0.22美元现金分红，10月12日支付给9月25日登记在册股东][40] - [2020年前九个月，公司董事会通过并经股东批准2020激励计划，可授予最多100万股股票相关奖励][41] - [2020年前九个月，公司回购39093股普通股，总成本61.6万美元；2019年同期回购3590股，总成本4.6万美元][47] - [公司最近一个季度每股现金股息为0.22美元，约380万美元，董事会每季度评估股息的时间和金额][192] 公司房地产交易与减值 - [2020年前九个月，公司通过非合并合资企业收购了北卡罗来纳州威尔明顿的一处多户住宅物业，购买价格38,000,000美元，初始股权13,700,000美元，所有权比例80%][60] - [2020年前九个月，公司未处置任何房地产物业；2019年前九个月，出售了德克萨斯州休斯顿的两处物业，销售价格33,200,000美元，收益9,938,000美元][61][62] - [2020年第三季度，公司对佛罗里达州代托纳海滩南部的一块8.7英亩空置土地计提了3,642,000美元的减值准备][66] - [2020年9月30日，公司以账面价值加325,000美元的利息和费用出售了新泽西州纽瓦克的一笔4,000,000美元的应收贷款，未确认损益][68] - [2020年第三季度末出售400万美元房地产贷款，获得本金及32.5万美元利息和费用][124] - [2020年第三季度对佛罗里达州南代托纳海滩一块8.7英亩的空置土地计提360万美元减值准备，预计2021年年中以470万美元出售，净收益440万美元用于一般营运资金][138] - [2019年第三季度，公司出售两处物业，总售价3320万美元，总收益990万美元，其中89.4万美元分配给非控股股东][150] - [2019年第三季度，公司因出售物业产生140万美元抵押贷款提前还款费用，2020年同期无此项费用][150] - [2019年九个月内，公司因再融资产生互换终止费，2020年同期无此项费用][177] - [2019年第三季度出售两处房产，总售价3320万美元，总收益990万美元，其中89.4万美元分配给非控股股东][179] - [2019年前九个月，因出售德克萨斯州休斯顿的公寓产生140万美元的抵押贷款提前还款费用][179] 公司现金流情况 - [2020年前九个月经营活动净现金使用172.5万美元，2019年同期提供306.4万美元][26] - [2020年前九个月投资活动净现金使用368.8万美元，2019年同期提供1504.7万美元][26] - [2020年前九个月融资活动净现金使用222.6万美元，2019年同期使用2967万美元][26] 公司债务与利息 - [2020年9月30日，公司应付抵押贷款加权平均利率为4.15%，2020年和2019年第三季度利息费用分别为147.5万美元和137.3万美元，前九个月分别为441.8万美元和438.5万美元][76] - [公司信贷额度最高为1000万美元，截至2020年9月30日和11月1日无未偿还余额，2020年和2019年第三季度利息费用分别为1.7万美元和5.7万美元，前九个月分别为7.9万美元和15.3万美元][77][78] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司次级从属票据未偿还本金余额均为3740万美元，2020年9月30日利率为2.27%，2020年和2019年第三季度利息费用分别为24万美元和43.8万美元，前九个月分别为90.3万美元和132.6万美元][79][80] - [2020年和2019年第三季度，公司支付给高管和董事的服务费用分别为35万美元和33.2万美元，前九个月分别为104.9万美元和99.8万美元][81] - [2020年9月30日，次级从属票据估计公允价值较账面价值低约1054.2万美元，应付抵押贷款估计公允价值较账面价值高约525.8万美元][88][89] - [2020年第三季度，利率互换在其他综合收益中确认的损失为0，九个月为2.7万美元；从累计其他综合收益重分类至利息费用的损失为0.5万美元，九个月为1万美元；2020年前三季度利息费用为540万美元，2019年同期为586.5万美元][102] - [公司估计未来十二个月将有2万美元从其他综合损失重分类为利息费用的增加额][102] - [截至2020年9月30日，公司有3740万美元（不包括32.2万美元递延成本）的次级附属票据未偿还，2020年和2019年的利率分别为2.27%和4.26%][185] - [公司与VNB New York, LLC签订的信贷额度为1000万美元，年利率为最优惠利率加50个基点，最低为5%，未使用额度年费为0.25%][186] 公司准则应用与评估 - [公司于2019年1月1日采用ASU 20

财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为748万美元，即摊薄后每股亏损0.44美元，而2019年同期为净收入327万美元，即摊薄后每股收益0.20美元，本季度包含与佛罗里达州代托纳一块空置土地遗留资产相关的364万美元非现金减值费用 [12] - 本季度资金运营收益（FFO）增至456万美元，摊薄后每股0.27美元，2019年同期为196万美元，摊薄后每股0.12美元；调整后资金运营收益（AFO）增至489万美元，摊薄后每股0.28美元，2019年同期为418万美元，摊薄后每股0.26美元 [13] - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物为1570万美元，总资产为3.742亿美元，总债务为1.682亿美元，股东权益总额为1.843亿美元 [21] - 2020年11月1日，公司可用流动性约为3510万美元，包括1580万美元现金及现金等价物、930万美元用于物业改善的受限现金以及信贷安排下最多1000万美元的营运资金；非合并合资企业拥有约1660万美元现金及现金等价物 [22] - 公司全资物业的合计抵押贷款债务加上非合并合资企业抵押贷款债务份额总计6.595亿美元，加权平均利率为4.04%，加权平均剩余到期期限为7.2年；10月10日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2020年11月2日收盘价12.25美元计算，年化收益率为7.2% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司投资组合总租金收入同比增长5%至2751万美元，房地产运营费用同比增长8.6%至1356万美元，净营业收入（NOI）同比增长1.8%至1395万美元 [14] - 本季度公司投资组合续租率为55%，续租租金平均上涨2.2%，新租约租金平均上涨2%，不包括增值单元，新租约租金上涨1.8% [15] - 本季度公司对52个单元进行了重新定位，平均每个单元成本约5800美元，预计年化投资回报率约23% [16] - 本季度同店组合包括34处物业共9317个单元，同店收入同比增长2.9%至2390万美元，同店费用同比增长9.5%至1180万美元，同店NOI同比下降2.9%至1210万美元；同店多户住宅物业租金同比增长2.1%至每个单元1094美元 [18][19][20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为多户住宅行业长期来看仍将是一个强大的资产类别，预计2021年年初至年中恢复收购活动，目前继续专注于入住率、租金收取和保持强劲现金状况，同时将员工和居民安全放在首位 [10] - 短期内，由于疫情不利经济影响持续显现，公司物业重新定位单元数量将继续放缓，可能影响从重新定位单元实现租金增长的能力；但从长期来看，增值战略仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素，公司投资组合未来几年约有600个单元处于翻新管道中 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所在市场对租赁住房需求强劲，租金收取保持稳定，本季度多户住宅物业租金收取率为98%，2020年10月为97.5%，且公司所有财务义务均按时履行 [9] - 公司认识到当前应保持谨慎，将继续积极监控投资组合，对目前表现满意，年末将保持勤勉 [24] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，不保证未来结果，受风险、不确定性和假设影响，实际结果可能与陈述有重大差异，听众不应过度依赖前瞻性陈述 [3][4] - 会议讨论了资金运营收益（FFO）、调整后资金运营收益（AFFO）、净营业收入（NOI）等非GAAP财务指标，这些指标应作为GAAP净收入的补充而非替代 [5] - 提及的公司投资组合、多户住宅投资组合及相关收入、费用、NOI、资产和负债指全资子公司结果和账户以及非合并子公司按比例份额，按比例份额信息使用有局限性，应谨慎使用并结合GAAP数据 [6] 问答环节所有提问和回答 无