公司业务概述 - [公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于多户住宅物业的所有权、运营和开发，物业主要位于美国东南部和得克萨斯州][103] 物业持有情况 - [截至2022年6月30日，公司全资拥有16处多户住宅物业，共3848个单元，账面价值4.459亿美元；通过非合并实体拥有14处多户住宅物业，共4557个单元，账面价值7670万美元；拥有一处240单元多户住宅开发物业17.45%的权益，账面价值300万美元][103] 合资伙伴权益收购 - [2021年、2022年上半年及之后，公司分别完成3次、6次和5次合资伙伴权益收购，若将2022年完成收购的11处物业纳入2022年1月1日合并运营报表，2022年上半年将贡献1750万美元租金收入和1640万美元费用][108] - [2022年第二季度，公司完成5次合资伙伴权益收购，共收购984个单元，收购总价3415.8万美元，相关物业抵押债务8170.2万美元][110] - [2022年6月30日后，公司完成5次合资伙伴权益收购，共收购1572个单元，收购总价6298.9万美元，预计纳入合并资产负债表的债务为1.27992亿美元][112] 物业出售情况 - [2022年6月14日，公司持有75%权益的合资企业出售Retreat at Cinco Ranch物业，售价6830万美元，公司确认1740万美元收益和68.6万美元抵押提前还款费用][113] - [2022年6月30日，公司持有65%权益的合资企业出售The Vive物业，售价9130万美元，公司确认2270万美元收益和78.7万美元抵押提前还款费用][114] - [2022年6月20日，公司持有80%权益的合资企业签订出售Waters Edge at Harbison物业协议，预计售价3240万美元，预计公司将确认1150万美元收益和26.3万美元抵押提前还款费用][115] 疫情及风险因素 - [疫情未对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响，但公司在提高租金、进行收购和实施增值计划方面更为保守][107] - [公司面临诸多可能影响实际业绩的因素，如疫情、经济和商业状况、利率波动、收购策略风险等][100] 股息与股票相关 - [公司将季度股息提高至0.25美元，较上一次股息支付增长8.7%，于2022年7月8日支付][116] - [公司通过市价发行计划出售137,477股股票，每股均价22.75美元，扣除佣金和费用后净收益310万美元][117] - [2022年6月，公司向16人授予限制性股票单位及相关股息等价权，可获取最多21,269股普通股，一般于2025年归属][118] - [最近一个季度，公司季度股息为每股0.25美元，约470万美元][186] 财务数据 - 营收与费用（季度） - [2022年第二季度总营收为14,685,000美元，较2021年同期的6,961,000美元增长111.0%，主要因合作伙伴收购和同店平均租金率提高][120][121] - [2022年第二季度总费用为17,803,000美元，较2021年同期的9,865,000美元增长80.5%，主要因合作伙伴收购、利率上升和非现金补偿费用增加][123] - [2022年第二季度，公司因合作伙伴收购相关的抵押贷款再融资产生563,000美元债务清偿损失，上一年同期无此项费用][132] - [2022年第二季度所得税拨备增至724,000美元，高于上一年同期的67,000美元，因当期收入增加和部分州净运营亏损结转减少][133] - [2022年第二季度，非合并合资企业租金及其他收入为22,107,000美元，较2021年同期的33,005,000美元下降33.0%，主要因合作伙伴收购和物业出售][136][137] - [2022年第二季度，非合并合资企业总费用为19,943,000美元，较2021年同期的33,496,000美元下降40.5%，主要因合作伙伴收购和物业出售][136][140] - [2022年第二季度，非合并合资企业净收入为77,031,000美元，上一年同期亏损486,000美元，主要因房地产销售收益和资产减值损失减少][136] - [2022年第二季度折旧与摊销增加360万美元，其中包括87万美元来自2022年6月30日结束的三个月内完成的合伙人收购][131] - [2022年第二季度债务清偿损失为56.3万美元，上一年同期无此费用][132] - [2022年第二季度所得税准备金从去年同期的6.7万美元增至72.4万美元][133] - [2022年第二季度未合并合资企业租金及其他收入为2210.7万美元，较去年同期减少33%，主要因合伙人收购、物业出售等，同店销售增加160万美元][136][137][138] - [2022年第二季度（三个月），GAAP归属普通股股东净收入为3560.7万美元，2021年同期为602.7万美元；2022年上半年为4711.5万美元，2021年同期为226.2万美元][195] - [2022年第二季度（三个月），NAREIT运营资金为377.4万美元，2021年同期为506万美元；2022年上半年为1023.5万美元，2021年同期为1108.9万美元][195] - [2022年第二季度（三个月），调整后运营资金为694.5万美元，2021年同期为548.9万美元；2022年上半年为1418.8万美元，2021年同期为1061.4万美元][195] - [2022年第二季度（三个月），摊薄后每股NAREIT运营资金为0.20美元，2021年同期为0.29美元；2022年上半年为0.55美元，2021年同期为0.60美元][197] - [2022年第二季度（三个月），摊薄后每股调整后运营资金为0.37美元，2021年同期为0.31美元；2022年上半年为0.76美元，2021年同期为0.60美元][197] - [2022年第二季度（三个月）FFO较上年同期下降，主要因抵押贷款提前还款费用、州所得税和非现金补偿费用增加，保险回收减少，部分被非合并子公司利息费用减少和同店物业运营利润率提高抵消][198] - [2022年第二季度（三个月）AFFO较上年同期增加，主要因运营利润率提高和非合并子公司利息费用减少，部分被州所得税增加抵消][199] - [2022年第二季度和上半年摊薄后每股FFO和AFFO受影响，因2021年第二季度至当前季度加权平均流通普通股分别增加130万股和110万股，主要因按市价发行股票和股权奖励计划][200][205] - [2022年Q2 GAAP归属普通股股东净收入为3.5607亿美元，2021年同期为6027万美元；2022年上半年为4.7115亿美元，2021年同期为2262万美元][210] - [2022年Q2净营业收入为8335万美元，2021年同期为3792万美元；2022年上半年为1.5012亿美元，2021年同期为7770万美元][210] - [2022年Q2非同店净营业收入为4452万美元，2021年同期为313万美元；2022年上半年为 - 7293万美元，2021年同期为 - 845万美元][210] - [2022年Q2同店净营业收入为3883万美元，2021年同期为3479万美元；2022年上半年为7719万美元，2021年同期为6925万美元][210] - [2022年Q2净营业收入较2021年同期增加450万美元，主要因租金收入增加770万美元，被房地产运营费用增加320万美元抵消][202] - [2022年Q2同店净营业收入较2021年同期增加40.4万美元，因租金收入增加68.3万美元，被房地产运营费用增加27.9万美元抵消][202] 财务数据 - 营收与费用（上半年） - [公司2022年上半年总收入为2611.9万美元，较2021年同期的1406万美元增长1205.9万美元，增幅85.8%，主要因房地产物业租赁及其他收入增加1190万美元，平均租金上涨带来120万美元增长，但被Kendall Sale减少的120万美元部分抵消][150][151][152] - [2022年上半年总费用为3181.6万美元，较2021年同期的1929.3万美元增加1252.3万美元，增幅64.9%，各项费用均有不同程度增长，如房地产运营费用因Partner Buyouts增加520万美元，利息费用因Partner Buyouts增加290万美元等][153] - [2022年上半年所得税拨备从2021年同期的12.4万美元增至79.8万美元，因当期收入增加及部分州净运营亏损结转减少导致州税应计增加][164] - [非合并合资企业2022年上半年租金及其他收入为4733.8万美元，较2021年同期的6567.7万美元减少1833.9万美元，降幅27.9%，主要因Avenue/Parc Sales、Partner Buyouts等减少收入，但同店销售增加350万美元部分抵消了下降][167][168] - [非合并合资企业2022年上半年总费用为4377.4万美元，较2021年同期的6810.6万美元减少2433.2万美元，降幅35.7%，各项费用均有下降，如房地产运营费用因Partner Buyouts等减少，利息费用因物业销售和Partner Buyouts减少等][167] - [2021年上半年公司在Kendall Sale上确认了730万美元的收益，2022年同期无此项收益][161] - [2021年上半年公司出售Anatole Apartments - Daytona的合资企业权益获得220万美元收益，2022年同期无此项收益][162] - [2021年上半年公司因再融资产生56.3万美元的债务清偿损失，2022年同期无此项费用][163] - [2021年上半年非合并合资企业因德州风暴在三处房产确认280万美元的资产减值费用，2022年同期无此项费用][172] - [2022年上半年非合并合资企业因德州风暴保险理赔获得56.7万美元收益，2021年同期无此项收益][174] - [2022年上半年房地产租金及其他收入为2611.3万美元，较去年同期增长85.8%，主要因合伙人收购及同店平均租金上涨，抵消因素为肯德尔出售导致的120万美元减少][150][151][152] - [2022年上半年总费用为3181.6万美元，较去年同期增长64.9%，各项费用均有变化，如房地产运营费用、利息费用等][153] - [2022年上半年折旧与摊销增加主要因合伙人收购带来580万美元费用，抵消因素为肯德尔出售的12.3万美元][160] - [2021年上半年肯德尔出售获得730万美元收益，2022年上半年无此收益][161] - [2021年上半年出售合资企业权益获得220万美元收益，2022年上半年无此收益][162] - [2022年上半年所得税准备金从去年同期的12.4万美元增至79.8万美元][164] - [非合并合营企业租金及其他收入从2021年6月30日止六个月的6567.7万美元降至2022年同期的4733.8万美元，降幅27.9%，主要因物业出售和合伙人收购，同店销售增加350万美元部分抵消了下降[167][168]] - [非合并合营企业房地产运营费用从2021年6月30日止六个月的3093.6万美元降至2022年同期的2101.1万美元，降幅32.1%，主要因物业出售和合伙人收购，同店费用增加78.2万美元[167][170][171]] - [非合并合营企业利息费用从2021年6月30日止六个月的1699.4万美元降至2022年同期的1091.9万美元，降幅35.7%，因物业出售和合伙人收购致抵押债务减少[167][171]] - [非合并合营企业折旧从2021年6月30日止六个月的2017.6万美元降至2022年同期的1184.4万美元，降幅41.3%，主要因物业出售和合伙人收购[167][172]] - [2022年上半年净营业收入较2021年同期增加720万美元，主要因租金收入增加1210万美元，被房地产运营费用增加480万美元抵消][211] - [2022年上半年同店净营业收入较2021年同期增加79.4万美元，因租金收入增加130万美元，被房地产运营费用增加50.3万美元抵消][211] 现金流与资金安排 - [2022年6月30日和8月5日，公司现金及现金等价物分别约为5700万美元和1390万美元][177] - [预计2022年7月1日至2024年，公司运营费用、9340万美元的抵押贷款摊销和利息费用、1490万美元的气球付款以及至少4680万美元的现金股息支付，将由运营现金、房产销售和信贷安排提供资金][177] 债务情况 - [2022年6月30日，公司有6.899亿美元的抵押贷款债务，其中合并子公司加权平均利率为3.91%，未合并子公司加权平均利率为4.00%][178] - [截至2022年6月30日，公司有3740万美元（不包括28.7万美元递延成本）的次级从属票据未偿还，2022年8月5日、6月30日和2021年的利率分别为4.78%、3.29%和2.19%][178] - [公司与VNB的信贷安排允许借款最高3500万美元，截至文件提交日，已借款2200万美元，还有1300万美元可用，信贷安排将于2024年11月到期][179] - [公司所有抵押贷款债务按固定利率计息，次级从属票据按三个月伦敦银行同业拆借利率加200个基点计息，2022年6月30日利率为2.30%，利率每上升100个基点，年利息费用约增加37.4万美元，每下降100个基点，年利息费用减少11.2万美元][213] - [利息费用变化因合伙人收购增加16

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为1150万美元，摊薄每股收益为062美元，而2021年同期净亏损为380万美元，摊薄每股亏损为022美元 主要改善原因是公司从非合并子公司出售物业中获得了1300万美元的收益 [12] - 调整后运营资金（AFFO）为720万美元，摊薄每股收益为039美元，较2021年第一季度的510万美元（摊薄每股030美元）增长30% 增长主要得益于运营利润率提升、收购合资伙伴权益以及利息支出减少 [12] - 截至2022年3月31日，公司总资产为483亿美元，总债务为249亿美元，股东权益为214亿美元 可用流动性包括2970万美元现金及现金等价物、650万美元限制性现金以及3500万美元的信贷额度 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有的多户住宅组合包括11个社区，共2864个单位 此外，公司还持有非合并实体的权益，涉及22个社区，共6121个单位 [13] - 2022年第一季度，公司整体组合的平均入住率为964%，较2021年同期增长28% 平均租金为每月1215美元，同比增长92% [13] - 2022年第一季度，同店收入增长106%，同店支出增长43%，同店净营业收入（NOI）增长159% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，新租约的租金涨幅为126%，续租租金涨幅为97%，整体租金涨幅为109% [14] - 公司在2022年第一季度及之后积极收购合资伙伴的权益，包括以870万美元收购Veranda at Shavano的281%权益，以及以480万美元收购Vanguard Heights的216%权益 [15] - 公司还签署了收购9个多户住宅物业的剩余权益的协议，总购买价格约为8900万美元，预计将在2022年8月1日前完成 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合资伙伴的权益来简化结构、提高透明度和灵活性，以推动长期增长 在当前投资环境中，优质资产的竞争激烈，资本化率处于历史低位 [11] - 公司通过资本回收策略，出售部分物业以最大化价值，并利用所得资金收购合资伙伴的权益 例如，2022年第一季度出售了位于德克萨斯州圣安东尼奥的288个单位物业，获得了1300万美元的收益 [17] - 公司预计在2022年第二季度完成所有宣布的销售和收购交易后，短期内不会对运营结果产生重大影响 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，大多数市场的基本面良好，人口和就业增长以及优质住房的短缺推动了公司业绩的提升 [11] - 管理层对2022年及未来的机会感到兴奋，并感谢团队的努力和贡献 [23] - 管理层预计，随着利率上升，未来资本化率可能会略有上升，但目前尚未看到显著变化 [29] 其他重要信息 - 公司在2022年第一季度通过ATM计划出售了约136万股股票，加权平均价格为每股2261美元，净收益约为300万美元 [22] - 公司于2022年3月9日宣布季度股息为每股023美元，基于2022年5月6日的股价2053美元，年化收益率为45% [22] - 公司在2022年第一季度对83个单位进行了重新定位，平均投资为每单位5300美元，预计年化投资回报率为49% [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资产销售的资本化率 - 公司未提供具体的资本化率，但表示这些交易符合当前市场环境，且公司对交易结果感到满意 [25] 问题: 关于增量收购的计划 - 公司目前专注于收购合资伙伴的权益，并拥有足够的现金和流动性来处理所有计划中的收购 由于直接收购市场竞争激烈，公司目前没有新的收购计划 [27] 问题: 关于租金增长和市场表现 - 公司表示租金增长在2022年第一季度表现强劲，尽管通胀环境变化，但尚未看到显著的市场放缓 [30] 问题: 关于开发风险 - 公司对开发项目持谨慎态度，尽管与战略合作伙伴进行了小规模投资，但开发业务不会成为公司的主要部分 公司预计未来可能会进行更多开发，但规模有限 [32][33]

公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于多户住宅物业的所有权、运营和开发，物业位于11个州，多数在东南部和得克萨斯州[101][103] 物业持有情况 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有11处多户住宅物业，共2864个单元，账面价值3.263亿美元；通过非合并实体拥有21处多户住宅物业的权益，共6121个单元，账面价值1.039亿美元；拥有一处240单元多户住宅开发物业17.45%的权益，账面价值210万美元（不包括140万美元托管资金）[101] 物业收购情况 - 2022年公司收购重点是购买合资伙伴在拥有多户住宅物业的合资企业中的剩余权益，预计资产、负债、收入和费用将显著增加[105] - 2022年3月23日，公司完成收购圣安东尼奥一处288单元多户住宅物业剩余28.1%权益，购买价格870万美元，预计2022年6月30日结束的季度产生约120万美元租金收入、57.9万美元房地产运营费用、25.8万美元利息费用和51.8万美元折旧，2022年3月31日结束的季度平均入住率94.7%，平均月租金1206美元[107] - 2022年4月7日，公司收购密苏里州一处174单元多户住宅物业剩余21.6%权益，购买价格480万美元，预计2022年6月30日结束的季度产生约90万美元租金收入、36.7万美元房地产运营费用、33.7万美元利息费用和49.5万美元折旧，2022年3月31日结束的季度平均入住率93.1%，平均月租金1569美元[108] - 2022年2月17日至4月6日，公司签订协议收购九处非合并合资企业中合资伙伴的剩余权益，预计8月1日前完成，总购买价格8934万美元，预计纳入合并资产负债表的债务为1.87682亿美元[110] - 2022年3月10日，公司以350万美元购买Stono Oaks 17.45%的权益，预计2023年第四季度完工[117] 物业出售情况 - 2022年2月8日，公司出售Verandas At Shavano获5380万美元，录得收益1300万美元，该物业2021年贡献收益52.6万美元[112] - 2022年4月，公司拟出售Retreat at Cinco Ranch，预计收益1640万美元，该物业2021年亏损33.6万美元[113] - 2022年5月，公司拟出售The Vive，预计收益2150万美元，该物业2021年贡献收益7.7万美元[115] - 2022年2月2日，公司出售佛罗里达代托纳的一块空地，售价470万美元，2020年曾确认360万美元减值损失[116] 资金安排 - 为资助上述购买，公司预计使用可用现金、部分销售所得、部分新抵押贷款债务所得、股权发行计划资金和信贷安排资金[111] - 预计2022年4月1日至2024年，公司运营费用、1.045亿美元的抵押贷款摊销和利息费用、2570万美元的气球付款以及至少4700万美元的现金股息支付将从运营现金、房产销售和信贷安排中获取资金[146] 财务业绩 - 2022年第一季度，公司总营收1143.4万美元，同比增长61.1%，总费用1401.3万美元，同比增长48.6%[121][125] - 2022年第一季度，公司来自非合并合资企业的净收入为2559.2万美元，而2021年同期亏损192.9万美元[135] - 2022年第一季度，公司出售136279股普通股，净收益300万美元[119] - 2022年第一季度，公司从非合并合资企业房产获得1970万美元的分配（包括1490万美元的房产销售所得）[153] - 2022年第一季度，公司的资金运营（FFO）为646.1万美元，调整后资金运营（AFFO）为724.3万美元；2021年第一季度，FFO为602.9万美元，AFFO为512.5万美元[165] - 2022年第一季度归属普通股股东的净收入为62万美元，2021年同期为亏损22万美元[167] - 2022年第一季度摊薄后每股运营资金为0.35美元，与2021年同期持平；调整后摊薄后每股运营资金为0.39美元，2021年同期为0.30美元[167] - 2022年第一季度净运营收入为667.7万美元，较2021年同期增加270万美元；同店净运营收入为383.6万美元，较2021年同期增加39万美元[173] - 2022年第一季度未合并合资企业的租金和其他收入为2523.1万美元，较2021年同期减少744.1万美元，降幅为22.8%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的房地产运营费用为1116.9万美元，较2021年同期减少453.4万美元，降幅为28.9%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的利息费用为602.6万美元，较2021年同期减少249.6万美元，降幅为29.3%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的折旧费用为663.6万美元，较2021年同期减少374.9万美元，降幅为36.1%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的净收入为2559.2万美元，2021年同期为亏损192.9万美元[135] - 2022年第一季度基于GAAP的归属于普通股股东的净亏损为1.1508亿美元，经调整后资金运营（FFO）为646.1万美元，调整后资金运营（AFFO）为724.3万美元；2021年同期净亏损为376.5万美元，FFO为602.9万美元，AFFO为512.5万美元[165] - 2022年第一季度摊薄后每股FFO和AFFO受加权平均流通普通股增加125万股的影响，主要源于按市价股权发行和股权奖励计划[169] - 2022年第一季度FFO增加主要由于合并和非合并同店物业运营利润率提高、合并交易和利息费用减少[167] - 2022年第一季度AFFO在绝对值和摊薄后每股基础上增加，主要受影响FFO改善的因素推动[168] - 2022年第一季度稀释后流通股数量为18570639股，2021年同期为17319222股[167] 债务情况 - 2022年，公司提前一个月还清Avalon Apartments的1460万美元抵押贷款[118] - 2022年3月31日，公司有7.473亿美元的抵押贷款债务，其中合并子公司的加权平均利率为3.73%，加权平均剩余到期期限约为10.2年；非合并子公司的加权平均利率为4.07%，剩余到期期限约为7.6年[149] - 截至2022年3月31日，公司有3740万美元（不包括29.2万美元的递延成本）的次级附属票据未偿还，利率为三个月伦敦银行同业拆借利率加200个基点，2022年和2021年3月31日的利率分别为2.30%和2.21%[149] - 公司与VNB的信贷安排允许借款最高3500万美元，年利率为最优惠利率加25个基点，最低为3.50%，年费为0.25%，到期日为2024年11月，截至文件提交日，未使用该信贷安排，有3500万美元可用额度[150] 股息分配 - 公司需向股东分配至少90%的普通应税收入以维持REIT地位，2021年12月31日净运营亏损约为3570万美元，2022年4月7日支付了每股0.23美元的季度现金股息[155] - 公司最大的经常性可自由支配支出是季度股息，最近一个季度每股0.23美元，约430万美元[156] 利率影响 - 截至2022年3月31日，公司次级次级票据利率为2.30%，利率每上升100个基点，相关利息费用每年约增加37.4万美元；利率每下降100个基点，相关利息费用每年减少11.2万美元[175] - 公司所有抵押贷款均为固定利率，次级附属票据利率为三个月LIBOR加200个基点，2022年3月31日利率为2.30%[175] 保险赔偿 - 2021年第一季度，公司因德州风暴确认230万美元减值损失和230万美元保险赔偿，2022年第一季度确认51.5万美元保险赔偿收益[142][143][144] - 2021年第一季度公司确认与德州风暴减值费用相关的保险赔偿230万美元，2022年同期无可比赔偿；2022年第一季度确认保险赔偿收益51.5万美元[143][144] 现金情况 - 2022年3月31日和5月2日，公司现金及现金等价物分别约为2970万美元和2150万美元[146] - 2022年3月31日和5月2日，公司现金及现金等价物分别约为2970万美元和2150万美元，不包括非合并合资企业持有的资金[146] 非合并合资企业情况 - 截至2022年3月31日，非合并合资企业房产的净股权账面价值为1.094亿美元，净抵押贷款债务为5.345亿美元[153] 疫情影响 - 疫情未对公司财务状况和经营成果产生直接重大不利影响，但在提高租金、进行收购和实施增值计划方面更为保守[104] 前瞻性陈述风险 - 前瞻性陈述受诸多因素影响，包括疫情、经济和商业状况、资本和流动性、房地产市场、法律法规、利率等，实际结果可能与预期有重大差异[98] 运营结果预测 - 预计2022年6月30日结束的季度运营结果可能略有下降，完成相关销售和收购后，短期内对净收入、运营资金或调整后运营资金无重大影响，合并资产负债表将增加2.174亿美元抵押贷款债务（加权平均剩余期限6.5年，加权平均利率4.24%）和3.022亿美元房地产资产[106]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，归属于普通股股东的净亏损为125万美元，即每股摊薄亏损0.08美元，而2020年同期净亏损为330万美元，即每股摊薄亏损0.19美元；FFO为630万美元，即每股摊薄0.35美元，2020年同期为496万美元，即每股摊薄0.29美元；AFFO为750万美元，即每股摊薄0.41美元，较2020年第四季度的564万美元或每股摊薄0.33美元增长24% [11][12] - 2021年全年，归属于普通股股东的净收入为2910万美元，即每股摊薄1.62美元，2020年为净亏损1986万美元，即每股摊薄亏损1.16美元；FFO为1743万美元，即每股摊薄0.97美元，2020年为1700万美元，即每股摊薄0.99美元；AFFO为2381万美元，即每股摊薄1.33美元，较2020年的1921万美元或每股摊薄1.12美元增长18.8% [13][14] - 截至2021年12月31日，总资产4.6亿美元，总债务2.37亿美元，股东权益2.03亿美元；季度末可用流动性包括3230万美元现金及现金等价物、660万美元受限现金和信贷安排下最多3500万美元可用资金；债务与企业价值比率为61%，低于2020年12月31日的75% [25][27] - 2021年通过ATM销售计划出售约52.9万股，平均股价18.47美元/股，净收益约960万美元；第四季度后出售10万股，加权平均股价22.06美元/股，净收益约220万美元 [28] - 2022年3月9日宣布季度股息为每股0.23美元，按2022年3月11日收盘价22.91美元计算，年化收益率为4.02% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年12月31日，全资拥有10个多户社区共2576套单元，通过非合并实体在另外23个社区拥有权益共6697套单元；2021年第四季度平均入住率为96.4%，较2020年同期上升1.9%；平均租金为每月1233美元，较2020年同期增长13.3% [15] - 2021年第四季度新租约利差为10.7%，续租利差为7.9%，总体利差为9.3%；同店组合包括8305套单元，同店收入较2020年同期增长9.2%，同店费用增长5.3%，同店净营业收入增长12.3% [16][17] - 2021年全年同店组合包括7390套单元，同店收入较上一年增长7%，同店费用增长5.6%，同店净营业收入增长8.2% [18] - 价值增值方面，重新定位65套单元，平均每套投资约5900美元，估计年化投资回报率约44%；整个投资组合未来几年约有700套单元可用于改造 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购合资伙伴权益来增加全资投资组合，2021年10月、12月分别收购格林维尔和纳什维尔物业剩余权益，2021年11月出售圣路易斯两处表现不佳物业，2022年第一季度出售圣安东尼奥一处物业并将确认约1270万美元收益和超过18%的内部收益率；还达成协议收购五处多户物业剩余权益，总价约3000万美元并承担约9800万美元无追索权抵押贷款债务 [20][21][22] - 2021年第四季度公司签订修订信贷安排，在一定条件下可借款最多3500万美元，通过未承诺的可展期条款最多可借6000万美元，用于收购多户物业、偿还抵押贷款债务和最多1500万美元用于营运资金 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司稳健的一年，投资组合取得出色成果，公司将继续审慎发展全资投资组合并增强财务灵活性；公司主要聚焦东南部市场，受益于就业和家庭向这些市场的历史性迁移 [30] - 展望2022年，管理层对面前的机会感到兴奋 [31] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购五处物业合资权益的情况及与当前市场资本化率相比的估值情况 - 这些收购是通过与合资伙伴谈判和对话达成的，公司认为执行情况比市场上更好，因没有其他竞购者，公司有独家获取权，且认为整合是有益的 [32][33] 问题: 公司降低资产负债表债务的目标杠杆以及资产负债表去杠杆化的预期结果 - 公司非常关注贷款与企业价值以及贷款和抵押贷款与企业价值的比率，随着时间推移股价上涨会降低该比率，公司过去在降低这些比率方面做得很好，未来会继续关注，预计贷款与股权和贷款与企业价值比率将进一步下降，公司还在考虑偿还另一笔可观的抵押贷款债务 [34][35]

公司物业持有情况 - 截至2021年12月31日，公司全资拥有10处多户住宅物业，共2576个单元，账面价值2.915亿美元；通过非合并实体拥有23处多户住宅物业，共6697个单元，净股权投资账面价值1.123亿美元[20] - 公司是内部管理的REIT，专注多户房产，2021年底全资拥有10处共2576个单元、账面价值2.915亿美元房产，非合并实体拥有23处共6697个单元、净股权投资账面价值1.123亿美元房产[20] 物业收购情况 - 2021年，公司以4560万美元购买三家合资企业中合作伙伴的权益，承担2640万美元抵押贷款债务，获得8970万美元置换抵押贷款债务以取代6180万美元现有债务[21] - 2021年，公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II 14.7%的额外权益，购买后拥有该合资企业74.7%的权益[21] - 2021年公司购买三个多户住宅物业的合资企业权益，总价4560万美元，承担Crestmont at Thornblade债务2640万美元，获得8970万美元置换债务替换其他两处物业的6180万美元现有债务[48] - 公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II额外14.7%权益，购买后拥有74.7%权益[50] - 2021年公司以4.56亿美元购买3处多户房产的合资伙伴权益，承担2640万美元抵押债务，获得8970万美元置换抵押债务替换6180万美元现有债务[21] - 2021年公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II 14.7%权益，持股增至74.7%[21] - 公司以350万美元收购南卡罗来纳州约翰斯岛一处规划开发物业17.45%的权益，预计2023年第四季度完工[29] - 公司宣布将收购五家合资企业合作伙伴在五处多户住宅物业的剩余权益，总收购价约3040万美元，并承担截至2021年12月31日总计9770万美元的抵押贷款[31] 物业出售情况 - 2021年，公司出售Kendall Manor获得2450万美元，确认收益730万美元，偿还1430万美元年利率4.29%的抵押贷款债务[22] - 2021年，公司出售Anatole Apartments和OPOP Properties权益获得1050万美元，确认收益260万美元，计入减值费用52万美元[23] - 2021年，非合并合资企业出售The Avenue Apartments和Parc at 980获得2.259亿美元，确认收益8400万美元，公司记录收益3500万美元，偿还1.075亿美元抵押贷款债务，加权平均利率3.94%，加权平均剩余期限6.6年[24][25] - 2021年5月26日公司出售Kendall Manor，售价2450万美元，确认收益730万美元，该物业2021年贡献租金收入120万美元等，2020年贡献租金收入290万美元等[51] - 2021年8月20日公司出售纽约的合作公寓单元，售价54.5万美元，确认收益41.4万美元[51] - 未合并合资企业出售两处房产总价2.259亿美元，公司记录总收益3500万美元，房产抵押债务本金1.075亿美元，加权平均利率3.94%，加权平均剩余期限6.6年[52] - 出售合资企业权益获1050万美元，确认收益260万美元，2021年对OPOP物业计提减值准备52万美元[53] - 2021年公司以2450万美元出售Kendall Manor，确认730万美元收益，偿还1430万美元抵押债务，该房产2021年贡献120万美元租金收入，2020年贡献290万美元租金收入[22] - 2021年公司以1050万美元出售Anatole Apartments和OPOP Properties权益，确认260万美元收益，2021和2020年这些房产分别贡献100万美元和110万美元非合并合资企业亏损权益[23] - 非合并合资企业以2.259亿美元出售The Avenue Apartments和Parc at 980，确认8400万美元收益，公司记录3500万美元收益，偿还1.075亿美元抵押债务，加权平均利率3.94%，加权平均剩余期限6.6年，公司承担460万美元债务清偿损失[25] - 2021年公司以54.5万美元出售纽约合作公寓单元，确认41.4万美元收益[26] - 公司出售佛罗里达代托纳的一块空地，售价470万美元，2020年该物业确认减值损失360万美元[29] - 公司持有65%股权的非合并合资企业出售德克萨斯州圣安东尼奥的一处288单元多户住宅物业，售价5380万美元，预计公司分享的收益约为1270万美元[29] 信贷安排情况 - 2021年，公司修订并重述信贷安排，将可借款金额增至3500万美元，降低利率至高于最优惠利率25个基点且下限为3.5%，将信贷安排延长至2024年11月[27] - 2021年公司修订并重述信贷安排，可借款金额增至3500万美元，利率降至优惠利率加25个基点且下限为3.5%，期限延长至2024年11月[27] 物业入住率情况 - 2021年，公司全资物业平均入住率为97.1%，合资物业平均入住率为94.2%[28] - 西尔瓦娜橡树公寓2021年平均月租金为1231美元，入住率为95.1%[35] - 阿冯代尔车站2021年平均月租金为1196美元，入住率为97.2%[35] - 纽布里奇公地2021年平均月租金为947美元，入住率为97.5%[35] - 阿瓦隆公寓2021年平均月租金为1250美元，入住率为98.1%[35] - 贝尔斯布拉夫2021年平均月租金为1421美元，入住率为92.3%[35] - Magnolia Pointe at Madison物业单元数量204个，2021年平均租金1036美元，入住率96.6%[39] - The Woodland Apartments物业单元数量120个，2021年平均租金974美元，入住率87.0%[39] - Landings of Carrier Parkway物业单元数量281个，2021年平均租金1149美元，入住率94.1%[39] - 公司全资物业平均入住率为97.1%，合资物业为94.2%[28] 股息情况 - 2021年9月，公司实施每股4.5%的现金股息增长，全年宣布每股总计0.90美元的股息[28] - 2021年9月公司每股现金股息提高4.5%，全年宣布每股股息总计0.90美元[28] 股权资金筹集情况 - 截至2022年3月1日，公司通过市价发行计划出售10万股普通股筹集220万美元股权资金[31] - 公司通过股权发售计划出售529,126股普通股，筹集约960万美元股权资金[28] - 截至2022年3月1日，公司通过股权发售计划出售100,000股普通股，筹集220万美元股权资金[31] 抵押贷款债务情况 - 截至2021年12月31日，公司将承担的抵押贷款债务本金总额为9770万美元[31] - 待承担的抵押贷款债务加权平均剩余期限为7.1年，加权平均利率为4.17%[33] - 截至2021年12月31日，所有多户住宅物业抵押债务加权平均年利率为3.91%，加权平均剩余期限约8.2年，总本金还款额为7.88759亿美元[59] - 公司子公司还清三笔第一抵押贷款和三笔补充抵押贷款，总额3190万美元，加权平均利率4.53%，剩余期限九个月，债务清偿损失82.2万美元[28] - 公司用现金还清佛罗里达州彭萨科拉一处全资物业1550万美元、利率4.29%的抵押贷款，该贷款原定于2022年3月到期[30] - 截至2021年12月31日，多户住宅房产抵押债务加权平均年利率3.91%，加权平均剩余期限约8.2年，2022 - 2026年及以后的计划本金还款总额为7.88759亿美元[59] 物业权益损失情况 - 2021年，这些物业在未合并合资企业中产生29.5万美元权益损失[33] - 2021年和2020年三处房产分别贡献100万美元和110万美元非合并合资企业权益损失[53] 物业租金及收入情况 - 2021年公司在佐治亚州、佛罗里达州等州的合并物业中，佐治亚州单元数量448个，租金和其他收入6724000美元，占比22%，总单元数2576个，总收入30855000美元[41] - 截至2021年12月31日，公司非合并合资企业拥有的物业中，得克萨斯州物业数量8个，单元数量2561个，租金和其他收入38460000美元，占比39%，总物业数23个，总收入97322000美元[43] - 2021年公司在多地物业的相关数据：佐治亚州448个单元，租金及其他收入672.4万美元，占比22%；佛罗里达州276个单元，收入459.4万美元，占比15%等，总计2576个单元，收入3085.5万美元[41] - 非合并合资企业物业数据：截至2021年12月31日，得克萨斯州8处物业，2561个单元，租金及其他收入3846万美元，占比39%；南卡罗来纳州3处物业，917个单元，收入1377.8万美元，占比14%等，总计23处物业，6697个单元，收入9732.2万美元[43] 合资企业安排情况 - 合资企业安排中，各方可获8% - 10%优先回报，之后按协议分配利润[54] - 合资企业安排中，各方优先获得8% - 10%的优先回报，之后按协议分配[54] 物业管理制度情况 - 约61%的物业由合资伙伴或其附属公司拥有的管理公司管理，管理费用为物业收入的2% - 4%[58] - 约61%的房产由合资伙伴或其附属公司旗下管理公司管理，管理费用为房产收入的2% - 4%[58] 物业保险情况 - 多户住宅物业保险涵盖100%重置成本、业务中断和租金损失，综合责任保险每次事故赔偿不低于500万美元[61] - 多户住宅房产有100%重置成本的全风险财产保险，综合责任保险和伞形政策每次事故保额不少于500万美元[61] 前开发项目出租率情况 - 截至2021年12月31日，前开发项目Sola和Bells Bluff的出租率分别约为92.6%和96.8%[62] 其他房地产资产情况 - 截至2021年12月31日，其他房地产资产总账面价值为640万美元[63] 相关服务费用情况 - 2022、2021和2020年支付相关服务费用分别为150万美元、140万美元和140万美元[70] - 2022、2021和2020年支付给相关方服务费用分别为150万美元、140万美元和140万美元[70] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有9名全职员工[70] 公司人员任职情况 - David W. Kalish自1998年起任公司高级副总裁 - 财务，1990 - 1998年任副总裁兼首席财务官[73] - Mark H. Lundy自2007年起任公司顾问和/或总法律顾问，2005年起任高级副总裁，1993 - 2005年任副总裁[73] - Steven Rosenzweig自2013年与公司有联系，2015 - 2019年任副总裁，2019年起任高级副总裁 - 法律[73] - George E. Zweier自1998年起任公司首席财务官和副总裁[73] - Isaac Kalish自2004年与公司有联系，2007 - 2014年任助理财务主管，2013和2014年分别任副总裁和财务主管[73] - Ryan Baltimore自2013年受雇于公司，2019 - 2022年1月任高级副总裁 - 企业战略和财务，此后任首席运营官[73] 公司管理层职位情况 - Israel Rosenzweig 74岁，任公司董事会主席[72] - Jeffrey A. Gould 56岁，任公司总裁、首席执行官兼董事[72] - Mitchell K. Gould 49岁，任公司执行副总裁[72] - Matthew J. Gould 62岁，任公司高级副总裁兼董事[72] 历史收购融资情况 - 历史上公司收购物业约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[47] - 历史收购中约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资，抵押贷款期限5 - 10年，前1 - 5年只付利息，固定利率，本金30年摊销[47]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度归属于普通股股东的净利润为2810万美元或每股摊薄收益154美元 而2020年同期净亏损为750万美元或每股摊薄亏损044美元 [8] - 2021年第三季度FFO为7000美元或每股摊薄收益不到001美元 而2020年同期为460万美元或每股摊薄收益027美元 [8] - 2021年第三季度AFFO为570万美元或每股摊薄收益031美元 较2020年同期的490万美元或每股摊薄收益028美元增长107% [10] - 2021年第三季度投资组合NOI为1440万美元 较2020年同期的1390万美元增长约3% [12] - 2021年第三季度平均入住率为962% 较2020年同期上升170个基点 [12] - 2021年第三季度平均租金为每月1152美元 较2020年同期增长6% [12] - 2021年第三季度同店收入增长7% 同店费用增长51% 同店NOI增长89% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年9月30日 公司全资拥有的投资组合包括8个多户社区 共2010个单位 通过非合并实体持有另外27个社区 共7444个单位 [11] - 2021年第三季度租金收入为2730万美元 较2020年同期的2750万美元略有下降 主要由于本季度资产出售 [11] - 2021年第三季度新租约的租金涨幅为107% 续租涨幅为61% 整体涨幅为84% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在东南部和阳光地带的多户住宅投资策略取得成功 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过购买合资伙伴的股份来增加全资拥有的投资组合 并相信这种方法将取得成功 因为公司在完全拥有资产之前能够很好地了解其真实价值和潜力 [14] - 公司完成了对Bell's Bluff合资伙伴剩余419%权益的收购 收购价格约为2790万美元 该物业现为全资拥有 [15] - 公司完成了对Crestmont at Thornblade合资伙伴剩余10%权益的收购 收购价格为160万美元 [15] - 公司完成了对Parc at 980和The Avenue Apartments的出售 这两处物业的三年内部收益率约为25% [16] - 公司完成了对圣路易斯两处表现不佳物业的出售 售价为300万美元 [17] - 公司对67个单位进行了重新定位 平均投资约为6500美元/单位 预计年化投资回报率约为42% [18] - 公司计划在未来几年内对约750个单位进行翻新 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年第三季度的业绩感到满意 投资组合表现良好 在增加全资拥有投资组合 释放价值 降低杠杆率和加强多户平台方面取得进展 [7] - 公司将继续努力降低杠杆率 [21] - 公司对2021年剩余时间和下一年的机会感到兴奋 [23] 其他重要信息 - 2021年第三季度公司支付了3190万美元的抵押贷款 这些贷款原定于2022年第一季度到期 加权平均利率为453% [19] - 截至2021年9月30日 公司总资产为398亿美元 总债务为171亿美元 股东权益为206亿美元 [20] - 截至2021年9月30日 公司可用流动性包括2960万美元现金及现金等价物 760万美元限制性现金 以及信贷额度下的1500万美元 [20] - 截至2021年9月30日 公司全资拥有物业的抵押贷款加上非合并合资企业的按比例份额抵押贷款总额为5781亿美元 加权平均利率为4% 加权平均剩余期限为82年 [21] - 截至2021年9月30日 公司债务与企业价值比为66% 较2020年9月30日的80%有所下降 [21] - 2021年第三季度公司通过ATM销售计划出售了约59000股 平均价格为1823美元/股 扣除佣金和费用后的净收益为110万美元 [22] - 2021年10月7日公司支付了每股023美元的季度股息 较上一季度增长45% 按2021年11月5日收盘价20美元计算 年化收益率为44% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 - 无提问 [24][25][26]

多户房产权益情况 - 公司在非合并实体中对多户房产的股权出资比例为32% - 90%，截至2021年9月30日，全资拥有8处多户房产，共2010个单元，账面价值2.182亿美元；在非合并实体中拥有27处多户房产的权益，共7444个单元，净股权投资账面价值1.285亿美元[117] - 截至2021年9月30日，公司是约25家非合并合营企业的合资伙伴，这些企业拥有27处多户住宅物业[188] 房产收购与出售情况 - 2021年8月18日，公司以2790万美元收购Bells Bluff 41.9%的权益，该物业97.7%的入住率，平均月租金1483美元，预计2021年第四季度产生约200万美元租金收入[119] - 2021年7月20日和28日，非合并合资企业分别出售The Avenue Apartments和Parc at 980，公司分别录得1950万和1550万美元收益[120][121] - 2021年10月1日，公司以160万美元购买Crestmont at Thornblade - Greenville SC 10.0%的权益，预计2021年第四季度产生约97万美元租金收入[127] - 2021年11月4日，公司出售OPOP Properties权益，售价300万美元，预计2021年第四季度录得约38.5万美元收益[128] - 2020年记录了360万美元的减值费用，涉及出售佛罗里达州南代托纳海滩的一块8.7英亩空地，预计交易将在2022年初完成[138] 债务偿还与相关情况 - 2021年第三季度，公司合并子公司偿还了总计3190万美元的抵押贷款，加权平均利率4.53%，产生90.2万美元债务清偿损失[124] - 截至2021年9月30日，公司有7.978亿美元的抵押贷款债务，其中非合并子公司的抵押贷款债务为6.631亿美元[183] - 截至2021年9月30日，公司未偿还的次级从属票据本金为3740万美元（不包括30.2万美元的递延成本）[184] - 公司信贷安排允许借款最高达1500万美元，截至2021年9月30日，年利率为4.25%[186] - 预计到2023年，公司需支付运营费用、7510万美元的抵押贷款摊销和利息费用以及8820万美元的气球付款[183] 股息情况 - 2021年9月，公司将普通股股息提高4.5%至每股0.23美元[126] - 公司最近一个季度的季度现金股息为每股0.23美元，约420万美元[191] 营收情况 - 2021年第三季度，公司总营收7714万美元，较2020年同期增长5.5%，其中房地产租赁及其他收入7709万美元，同比减少9.8%，其他收入5000美元，同比减少98.3%[130] - 2021年前九个月房地产租金及其他收入为2176.2万美元，较2020年的2042.2万美元增加134万美元，增幅6.6%[156] 费用情况 - 2021年第三季度，公司总费用9840万美元，较2020年同期减少25.3%，其中房地产运营费用3404万美元，同比增长3.5%，利息费用1535万美元，同比减少11.3%[134] - 一般及行政费用增加38.1万美元，包括2021年6月授予的绩效和基于市场的受限股票单位相关费用16.5万美元等[137] - 折旧增加主要因合并交易增加36.4万美元，但肯德尔出售减少32.6万美元[139] - 2021年前九个月总费用为2913.3万美元，较2020年的3259.4万美元减少346.1万美元，降幅10.6%[160] - 2021年前九个月利息费用为480.4万美元，较2020年的540万美元减少59.6万美元，降幅11.0%[160] - 2021年前九个月减值费用为52万美元，较2020年的364.2万美元减少312.2万美元，降幅85.7%[160] - 2021年前九个月折旧费用为474万美元，较2020年的514.7万美元减少40.7万美元，降幅7.9%[160] 未合并合资企业收入与费用情况 - 2021年第三季度未合并合资企业租金及其他收入为2981.8万美元，较2020年同期的3234.1万美元减少252.3万美元，降幅7.8%[142] - 2021年第三季度未合并合资企业净收入为7521.1万美元，而2020年同期亏损230.1万美元，增加7751.2万美元[142] - 2021年前9个月未合并合营企业租金收入9549.5万美元，较2020年增加76.9万美元，增幅0.8%[171] - 2021年前9个月未合并合营企业总费用9854.9万美元，较2020年减少411.9万美元，降幅4.0%[171] - 2021年前9个月未合并合营企业净收入7279.6万美元，而2020年为亏损714.3万美元[171] 现金及现金等价物情况 - 2021年9月30日和11月1日，公司现金及现金等价物分别约为2960万美元和3040万美元[182] 股票销售情况 - 2021年第三季度，公司通过ATM销售计划出售59269股，平均每股18.23美元，净收益110万美元[125] 关键财务指标对比情况 - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净收入为2.8106亿美元，2020年同期净亏损为748.4万美元；2021年前九个月净收入为3.0368亿美元，2020年同期净亏损为165.6万美元[199] - 2021年第三季度NAREIT运营资金归属普通股股东为7000美元，2020年同期为455.5万美元；2021年前九个月为1109.6万美元，2020年同期为120.3万美元[199] - 2021年第三季度调整后运营资金归属普通股股东为565.5万美元，2020年同期为489.4万美元；2021年前九个月为1626.9万美元，2020年同期为135.7万美元[199] - 2021年第三季度摊薄后每股NAREIT运营资金为0.27美元，2020年同期为0.27美元；2021年前九个月为0.63美元，2020年同期为0.7美元[201] - 2021年第三季度摊薄后每股调整后运营资金为0.31美元，2020年同期为0.28美元；2021年前九个月为0.92美元，2020年同期为0.8美元[201] - 2021年第三季度FFO计算稀释股份数为1821.5924万股，2020年同期为1717.6401万股；2021年前九个月为1782.0909万股，2020年同期为1709.53万股[201] - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净收入为2810.6万美元，2020年同期为亏损748.4万美元；2021年前九个月为3036.8万美元，2020年同期为亏损1656.1万美元[209] - 2021年第三季度净营业收入（NOI）为430.5万美元，2020年同期为373.1万美元；2021年前九个月为1207.5万美元，2020年同期为1107.1万美元[209] - 2021年第三季度同店NOI为346万美元，2020年同期为325.5万美元；2021年前九个月为1038.5万美元，2020年同期为956万美元[209] 关键财务指标变动原因 - 2021年第三季度FFO较2020年同期下降，主要因债务清偿损失，被合并和非合并物业利息费用减少抵消[201] - 2021年第三季度AFFO较2020年同期增加，主要因利息费用减少和同店物业运营利润率改善，被处置影响抵消[202] - 2021年前九个月FFO较2020年同期下降，因债务清偿损失、股权奖励费用增加等，被保险赔偿等抵消[203] - 2021年前九个月AFFO较2020年同期增加，主要因运营利润率改善和利息费用减少，被2020年纽瓦克应收账款其他收入抵消[204] - 2021年第三季度NOI较2020年同期增加57.4万美元，主要因租金收入增加68.9万美元，被运营费用增加11.5万美元抵消[209] - 2021年第三季度同店NOI较2020年同期增加20.5万美元，因租金收入增加43.3万美元，被运营费用增加22.8万美元抵消[209] - 2021年前九个月NOI较2020年同期增加100万美元，主要因租金收入增加130万美元，被运营费用增加33.6万美元抵消[210] - 2021年前九个月同店NOI较2020年同期增加82.5万美元，因租金收入增加130万美元，被运营费用增加47.4万美元抵消[210] 利率相关情况 - 公司所有抵押贷款债务按固定利率计息，次级附属票据利率为三个月伦敦银行同业拆借利率加200个基点，2021年9月30日为2.13%[213] - 利率上升100个基点，公司相关利息费用每年约增加37.4万美元[213] - 利率下降100个基点，公司相关利息费用每年减少4.6万美元[213]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度归属于普通股股东的净利润为600万美元，即摊薄后每股0.34美元，而2020年同期净亏损420万美元，即摊薄后每股亏损0.25美元 [8] - FFO摊薄后每股增长超20%，2021年第二季度为500万美元，即摊薄后每股0.29美元，2020年同期为420万美元，即摊薄后每股0.24美元 [8] - AFFO摊薄后每股增长约15%，2021年第二季度为550万美元，即摊薄后每股0.31美元，2020年第二季度为470万美元，即摊薄后每股0.27美元 [8] - 2021年第二季度总营收增至2800万美元，较2020年同期的2660万美元增长5.3% [9] - 投资组合NOI增至1500万美元，较2020年同期的1430万美元增长4.9% [9] - 截至2021年6月30日，平均入住率为95.2%，较2020年同期提高210个基点 [10] - 2021年第二季度平均租金为每月1129美元，较2020年同期增长3.9% [10] - 2021年第二季度新租约利差为5%，续租利差为2.4% [10] - 2021年第二季度同店收入较2020年同期增长6.7%，同店费用增长5.9%，同店NOI增长7.5% [11] - 2021年第二季度通过出售物业获得950万美元收益，预计2021年第三季度出售物业将获得约3000万美元收益 [13] - 2021年6月30日，总资产为3.51亿美元，总债务为1.52亿美元，股东权益总额为1.8亿美元 [17] - 截至季度末，可用流动性包括3500万美元现金及现金等价物、800万美元受限现金，信贷额度下最高可用1500万美元 [17] - 2021年第二季度，根据ATM销售计划出售约41万股，平均价格为每股18.19美元，扣除佣金和费用后净收益为730万美元 [19] - 2021年7月9日，支付每股0.22美元的季度股息，按2021年8月2日收盘价17.37美元计算，年化收益率为5.1% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第二季度未收购新物业，但以600万美元从合资伙伴处收购密西西比州南黑文市Civic Center I和Civic Center II额外14.7%的权益，收购后拥有该合资企业74.7%的权益 [12] - 对58个单元进行重新定位，平均每个单元投资约6300美元，预计年化投资回报率约为34% [12] - 整个投资组合未来几年约有650个单元计划进行翻新 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续实施战略举措，包括投资、高效增长、资本循环利用和减少债务，以增强财务灵活性 [7] - 专注于平衡资产负债表，认为在竞争激烈的收购环境中，这有助于支持长期增长 [16] - 继续关注收购合资伙伴权益的独特能力，认为该策略已被证明是成功的 [16] - 希望通过收购实现增长，包括与合作伙伴购买新物业、直接从经纪人处购买物业、继续收购合资伙伴权益以及进行更多增值项目 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年迄今的业绩感到满意，投资组合在多个市场的入住率和租金持续增长 [7] - 未看到Delta变种对租赁速度或客流量产生负面影响，过去几个月入住率、租金和续租趋势都非常积极 [22] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期、假设和信念，不保证未来结果，可能受风险和不确定性影响 [3] - 会议讨论了非GAAP财务指标，如FFO、AFFO、NOI等，这些指标应作为GAAP净收入的补充，而非替代 [4] - 公司使用按比例份额来更好地理解非合并合资企业，但该信息有局限性，应谨慎使用并结合GAAP数据 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购合资伙伴权益机会的深度、时间框架以及与公开市场交易的定价差异 - 公司认为有一定深度，正在研究多种可能性，但时间难以确定，每个合作伙伴的方式略有不同，收购合资伙伴权益可节省收购成本，收益率比市场定价略高，是很好的机会，公司正在努力推进 [21] 问题: Delta变种是否对租赁速度或客流量产生影响，近期市场活动是否有上升趋势 - 公司未看到负面影响，过去几个月入住率、租金和续租趋势都非常积极，情况令人惊喜，但未来仍需观察 [22] 问题: 本季度ATM使用较少，是否会继续使用，对资本结构和增长举措有何想法 - ATM在需要时可用，公司会每天仔细观察并决定是否使用，希望实现明智增长，包括与合作伙伴购买新物业、直接从经纪人处购买物业、继续收购合资伙伴权益以及进行更多增值项目，如果需要股权，ATM是一种潜在方式 [23]

公司物业持有情况 - 公司为内部管理型房地产投资信托基金，在非合并实体中股权出资比例为32% - 90%，截至2021年6月30日，全资拥有7处多户住宅物业，共1608个单元，账面价值1.345亿美元；在非合并实体中拥有30处多户住宅物业的所有权权益，共8954个单元，净股权投资账面价值1.598亿美元[116] 信贷安排变更 - 2021年4月1日，公司与VNB就信贷安排达成修改协议，可借款金额从1000万美元增至1500万美元，期限从2021年4月18日延长至2023年4月18日，要求全资拥有的物业数量从3处增至4处[118] 物业权益交易 - 2021年4月20日，公司以750万美元出售Anatole Apartments 80%权益，确认出售合伙权益收益220万美元，该物业2020年产生25万美元非合并合资企业权益损失[119] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II 14.69%权益，交易完成后持股比例达74.69%[120] - 2021年5月7日，公司拟以约2800万美元收购Bells Bluff 41.9%剩余权益，预计8月完成，需对该物业4720万美元浮动利率（2021年6月30日为2.975%）抵押贷款进行再融资，已获5200万美元20年期固定利率（3.48%）融资承诺[121] - 2021年5月26日，公司以2450万美元出售Kendall Manor，确认收益730万美元，该物业2020年产生290万美元租金收入[125] - 2021年6月8日，公司签订合同以300万美元出售OPOP Properties权益，确认52万美元减值损失，预计9月30日完成交易[126] - 2021年7月20日，The Avenue Apartments以1.077亿美元出售，预计确认收益约3930万美元，公司估计收益份额约1900万美元，合资企业将确认870万美元抵押贷款提前还款费用，公司份额约420万美元，该物业2020年产生5.1万美元非合并合资企业权益损失[128] 股权销售收益 - 2021年第二季度，公司通过ATM销售计划出售410221股，平均股价18.19美元，扣除佣金和费用后净收益730万美元[127] 收入指标变化 - 2021年第二季度与2020年同期相比，租金收入695.8万美元（2021年）对比665.7万美元（2020年），减少30.1万美元，降幅4.5%；其他收入3000美元（2021年）对比15.9万美元（2020年），减少15.6万美元，降幅98.1%；总收入696.1万美元（2021年）对比681.6万美元（2020年），增加14.5万美元，增幅2.1%[132] - 2021年未合并合资企业租金及其他收入为3300.5万美元，较2020年的3154.2万美元增加146.3万美元，增幅4.6%[147] - 2021年上半年租金收入为1405.3万美元，较2020年的1340.2万美元增加65.1万美元，增幅4.9%[158] - 2021年上半年其他收入为7000美元，较2020年的33.8万美元减少33.1万美元，降幅97.9%[158] - 2021年上半年总营收为1406万美元，较2020年的1374万美元增加32万美元，增幅2.3%[158] - 非合并合资企业租赁收入从2020年6月30日止六个月的62,385美元增至2021年同期的65,677美元，增长3,292美元，增幅5.3%[170] 费用指标变化 - 2021年总费用为986.5万美元，较2020年的957.9万美元增加28.6万美元，增幅3.0%[137] - 2021年上半年总费用为1929.3万美元，较2020年的1942.5万美元减少13.2万美元，降幅0.7%[163] - 非合并合资企业房地产运营费用从2020年的29,206美元增至2021年的30,936美元，增长1,730美元，增幅5.9%[170] - 非合并合资企业利息费用从2020年的17,523美元降至2021年的16,994美元，减少529美元，降幅3.0%[170] 减值与保险相关 - 2021年记录了52万美元的减值费用，代表对Opop Properties投资的账面价值超过预期售价[143,156,167] - 2021年因德州冰风暴记录了49万美元的额外减值费用和49万美元的保险赔偿[153,154] 现金及等价物情况 - 2021年6月30日和8月2日，公司现金及现金等价物分别约为3470万美元和6180万美元[177] 资金来源预计 - 预计到2023年，公司运营费用、1.084亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.63亿美元的气球付款（包括非合并合资企业的9600万美元和1.024亿美元）将由运营现金、房产销售和信贷安排提供资金[178] 债务情况 - 截至2021年6月30日，公司未偿还次级从属票据本金为3740万美元（不包括30.7万美元的递延成本），2021年和2020年的利率分别为2.19%和2.76%[180] - 公司信贷额度最高为1500万美元，2021年6月30日的年利率为4.25%，未使用额度年费为0.25%[181] 非合并合资企业分配 - 截至2021年6月30日，公司参与约30家非合并合资企业，这些企业拥有多户住宅物业，2021年第二季度向公司分配420万美元[185] 股息支付情况 - 公司2020年12月31日净运营亏损约为3270万美元，目前无需支付现金股息以维持REIT地位，但2021年4月7日和7月9日支付了每股0.22美元的季度现金股息[187] 运营指标计算说明 - 公司计算资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO），认为它们是评估房地产投资信托基金运营表现的有用指标[190] 净收入指标变化 - 2021年Q2，GAAP归属普通股股东净收入为602.7万美元，2020年同期净亏损为424.6万美元；2021年上半年净收入为226.2万美元，2020年同期净亏损为907.7万美元[198] 运营资金指标变化 - 2021年Q2，调整后可归属普通股股东运营资金为5489万美元，2020年同期为4712万美元；2021年上半年为10614万美元，2020年同期为8680万美元[197] - 2021年Q2，NAREIT可归属普通股股东运营资金为5060万美元，2020年同期为4186万美元；2021年上半年为11089万美元，2020年同期为7484万美元[198] 净运营收入指标变化 - 2021年Q2，净运营收入（NOI）为379.2万美元，2020年同期为365.3万美元；2021年上半年为777万美元，2020年同期为734万美元[205] - 2021年Q2，同店净运营收入为347.9万美元，2020年同期为309.3万美元；2021年上半年为692.5万美元，2020年同期为630.5万美元[205] - 2021年Q2，NOI较2020年同期增加13.9万美元，主要因租金收入增加30.1万美元，运营费用增加16.2万美元；同店NOI增加38.6万美元[205] - 2021年上半年，NOI较2020年同期增加43万美元，主要因租金收入增加65.1万美元，运营费用增加22.1万美元；同店NOI增加62万美元[206] 利率影响情况 - 截至2021年6月30日，若远期利率上升100个基点，衍生品公允价值和未实现净收益将增加约1万美元；若下降100个基点，将减少约1万美元，对净收入或现金无影响[208] - 截至2021年6月30日，次级附属票据利率为2.19%，利率上升100个基点，年利息费用约增加37.4万美元；利率下降100个基点，年利息费用减少5万美元[209] FFO和AFFO增加原因 - 2021年Q2和上半年，FFO和AFFO较2020年同期增加，主要因合并和非合并物业运营利润率提高，上半年FFO增加还因保险理赔和利息费用减少[201][202]

财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为380万美元，即每股摊薄亏损0.22美元，而2020年同期净亏损为480万美元，即每股摊薄亏损0.29美元 [13] - 本季度资金运营现金流（FFO）增至600万美元，即每股摊薄0.35美元，2020年同期为330万美元，即每股摊薄0.19美元，增长主要由于公司在3个受2月德州冰风暴影响的合资企业物业中的保险赔偿份额，以及运营利润率提高和投资组合利息支出减少 [13] - 本季度调整后资金运营现金流（AFFO）增至510万美元，即每股摊薄0.30美元，2020年同期为400万美元，即每股摊薄0.23美元，每股摊薄基础上增长30% [14] - 投资组合总租金收入较2020年同期的2620万美元增长6.1%，达到2780万美元，房地产运营费用较2020年同期的1220万美元增长7.4%，达到1310万美元，净营业收入（NOI）从2020年同期的1400万美元增长5%，至本季度的1470万美元 [14] - 本季度投资组合续租率约为50%，续租租金平均上涨约3% - 4%，新租约租金平均上涨约1%，投资组合租金本季度约上涨2% [15] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为1940万美元，总资产为3.58亿美元，总债务为1.668亿美元，股东权益总额为1.705亿美元 [21] - 截至2021年5月1日，公司可用流动性约为4550万美元，包括2200万美元现金及现金等价物、850万美元用于物业改善的受限现金，以及信贷额度下最高1500万美元的营运资金 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司对38个单元进行了重新定位，平均每个单元约6100美元，估计年化投资回报率约为26%，预计短期内重新定位的单元数量将放缓，投资组合中约有600个单元的翻新计划将在未来几年完成 [16] - 本季度同店组合包括36处物业，共10037个单元，其中8处物业共1880个单元为全资资产，其余28处资产共8157个单元为非合并合资企业 [17] - 同店收入从2020年同期的2440万美元增长4%，至本季度的2530万美元，同店费用从2020年同期的1140万美元增长4.9%，至本季度的1190万美元，同店NOI从2020年同期的1300万美元增长3.3%，至本季度的1340万美元，NOI变化主要由于租金收入和入住率增加，部分被非可控费用（主要是税费和保险）增加所抵消 [18] - 本季度多户住宅物业组合同店租金从2020年同期的每单元1085美元增长1.4%，至1100美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续关注资本结构，近期增加了信贷额度可用性，对未来一年充满信心，因多个市场需求强劲 [12] - 公司认为收购市场竞争激烈，购买难度大，很多人关注东南部市场，但公司有流动性，希望找到机会，收购合作伙伴股权是一个有吸引力的途径 [26] - 公司计划将部分资产出售所得用于降低投资组合杠杆率 [29] - 公司在进行增值项目时，若无法实现至少18%以上的投资回报率，通常不会进行升级，未来一两个季度将观察市场情况，之后希望重新加大增值项目投入 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司继续看到业务优势，能够有选择地提高租金，对未来一年充满信心，因多个市场需求强劲 [12] - 公司认为目前是从投资组合中获取潜在收益的合适时机，出售部分资产是合理的 [29] 其他重要信息 - 2021年3月，公司签订合同以2450万美元出售位于德州休斯顿的全资物业Kendall Manor，预计2021年第二季度确认约740万美元的出售收益 [19] - 2021年4月，公司以约750万美元向合资伙伴出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%的权益，预计在截至2021年6月30日的季度确认220万美元的相关收益 [20] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买位于密西西比州南海文的Civic Center I和Civic Center II额外15%的权益，使公司在这些物业的所有权增至75% [20] - 公司非合并合资企业拥有约1490万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金，公司打算在每个物业至少维持1个月的费用和债务偿还 [22] - 公司全资物业的总抵押贷款债务加上非合并合资企业的抵押贷款债务份额总计6.587亿美元，加权平均利率为4.03%，加权平均剩余到期期限为6.7年 [22] - 4月7日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2021年5月1日收盘价18.83美元计算，年化收益率为4.7% [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 为什么收购Civic Center的额外权益 - 该物业多年来表现出色，公司对合作伙伴感到满意，认为以合理价格购买额外权益是个好机会，希望拥有更多该资产 [24] 问题: 本季度出售资产的资本回报率是多少 - 公司出售代托纳海滩和休斯顿的资产时，有效资本回报率在4%左右 [25] 问题: 收购市场情况如何，未来收购预期怎样 - 收购市场竞争激烈，购买难度大，很多人关注东南部市场，公司有流动性，但找到合适机会较难，收购合作伙伴股权是一个有吸引力的途径 [26] 问题: 出售和购买资产的资本回报率是否有差异 - 出售资产的资本回报率约为4%，购买资产时公司有优势，因了解资产情况、合作伙伴有意退出等原因，购买端表现更好，但无法给出具体差异 [28] 问题: 出售Kendall Manor所得款项的用途是什么 - 公司认为现在是获取投资组合潜在收益的合适时机，出售这些资产是合理的，出售所得将用于降低投资组合杠杆率 [29] 问题: 2021年下半年是否有其他资产出售计划 - 目前只有代托纳海滩和休斯顿的资产已出售，公司会持续评估投资组合，若有合理理由可能会出售其他资产，但目前尚未确定 [30] 问题: 未来是否有更多收购合资企业权益的机会，与引入新资产相比哪个更有吸引力 - 收购合作伙伴股权比在市场上购买新资产更有优势，资本回报率更高，交易更划算，公司希望未来更多进行此类收购 [31] 问题: 未来增值项目的承保标准和定价环境如何 - 若无法实现至少18%以上的投资回报率，公司通常不会进行升级，疫情期间增值项目并非最佳时机，本季度完成38个单元，回报率超25%，未来一两个季度将观察市场情况，之后希望重新加大投入 [34]