物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司全资拥有6个州的8处多户住宅物业，共1880个单元，账面价值1.523亿美元；通过非合并实体在9个州的31处多户住宅物业拥有权益，共9162个单元，净股权投资账面价值1.642亿美元[113] - 截至2021年3月31日，这些合资企业物业的净股权账面价值为1.643亿美元，净抵押贷款债务为8.286亿美元[146] 物业相关事件 - 2021年2 - 3月，公司三处位于德州的非合并合资企业物业因冬季风暴受损，公司按比例承担的减值费用为170万美元，预计保险将覆盖更换受损财产和租金损失的成本[115] - 2021年3月3日，公司签订协议以约2450万美元出售休斯顿的Kendall Manor物业，预计2021年6月30日结束的季度确认约740万美元收益[116] - 2021年4月20日，公司以750万美元出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%的权益，预计2021年6月30日结束的季度确认220万美元收益[118] - 2021年5月4日，公司以600万美元从合资伙伴处购买密西西比州Southaven的Civic Center I和Civic Center II 14.69%的权益，购买后持股74.69%[119] - 2021年5月7日，公司签订协议拟以约2800万美元收购田纳西州纳什维尔西部Bells Bluff物业41.9%的剩余权益，预计夏季完成，交易需完成该物业4720万美元浮动利率（2021年3月31日为2.975%）抵押贷款的再融资[120] 信贷安排 - 2021年4月1日，公司与VNB New York, LLC修改信贷安排，借款额度从1000万美元增至1500万美元，期限从2021年4月18日延长至2023年4月18日，要求全资拥有的物业数量从3处增至4处[117] - 公司信贷安排最高可借款1500万美元，年利率为最优惠利率加50个基点，下限为4.25%[143] 营收情况 - 2021年第一季度总营收709.9万美元，较2020年同期的692.4万美元增长2.5%，其中租金收入709.5万美元，同比增长5.2%，其他收入4000美元，同比下降97.8%[124] - 租金收入增长主要源于同店物业平均租金上涨带来17.6万美元收入、入住率提高带来9.6万美元收入、附属收入增加带来8.3万美元收入；其他收入下降是因为2020年第一季度包含已出售的Newark贷款应收利息[125][126] - 非合并合资企业租赁收入为3267.2万美元，较2020年同期增加182.9万美元，增幅5.9%[132] 费用情况 - 2021年第一季度总费用942.8万美元，较2020年同期的984.6万美元下降4.2%，其中房地产运营费用311.7万美元，同比增长1.9%，利息费用166万美元，同比下降10.8%，一般及行政费用311.4万美元，同比下降7.5%，折旧费用153.7万美元，同比下降1.5%[127] - 非合并合资企业房地产运营费用为1570.3万美元，较2020年同期增加117.1万美元，增幅8.1%[132] 现金及资金安排 - 2021年3月31日和4月30日，公司现金及现金等价物分别约为1940万美元和2200万美元[138] - 预计到2023年，公司运营费用、1.227亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.77亿美元的气球付款将由运营现金、房产销售和信贷安排提供资金[139] - 非合并合资企业物业在2021年第一季度的分配额为390万美元，是公司流动性和现金流的重要来源[146] 债务情况 - 截至2021年3月31日，公司未偿还次级从属票据本金为3740万美元（不包括31.2万美元递延成本），利率为2.21%[142] 股息情况 - 公司2020年12月31日的净运营亏损约为3270万美元，目前无需支付现金股息以维持REIT地位，但在2021年4月7日支付了每股0.22美元的现金股息[148] - 公司最近一个季度的季度股息为每股0.22美元，约380万美元[149] 盈利指标情况 - 2021年第一季度GAAP归属普通股股东净亏损376.5万美元，2020年同期为483.1万美元[157][161] - 2021年第一季度NAREIT运营资金为602.9万美元，2020年同期为329.8万美元；调整后运营资金为512.5万美元，2020年同期为396.8万美元[157] - 2021年第一季度摊薄后每股NAREIT运营资金为0.35美元，2020年同期为0.19美元；摊薄后每股调整后运营资金为0.30美元，2020年同期为0.23美元[157] - 2021年第一季度净营业收入为397.8万美元，2020年同期为368.7万美元，同比增加29.1万美元；同店净营业收入为372.9万美元，2020年同期为344.2万美元，同比增加28.7万美元[161] 利率影响情况 - 截至2021年3月31日，若远期利率上升100个基点，衍生品公允价值及未实现净收益将增加约9000美元；若下降100个基点，将减少约9000美元，且对净收入或现金无影响[163] - 截至2021年3月31日，次级附属票据利率为2.21%，利率上升100个基点将使年利息费用增加约37.4万美元，下降100个基点将使年利息费用减少7.1万美元[164]

公司业务概况 - 公司是内部管理的房地产投资信托，专注多户住宅物业，截至2020年12月31日，全资拥有8处共1880个单元物业，账面价值1.536亿美元，通过非合并实体拥有31处共9162个单元物业，净股权投资账面价值1.694亿美元[21] - 公司多户住宅物业包括花园公寓、中层建筑或联排别墅风格，提供会所、游泳池等设施，租赁期限通常为一年，需一个月租金作为保证金，基本按市场利率出租[27] - 公司收购多户住宅物业类型包括现金流强且稳定的B级或以上物业、有增值潜力的B级或以上物业、价格有优势的物业及A级开发物业 [33] 2020年业务运营 - 2020年公司主要应对新冠疫情挑战，疫情未对财务状况和经营成果产生直接重大不利影响，但有间接负面影响[22] - 2020年2月初，公司通过非合并合资企业收购北卡罗来纳州威尔明顿Abbotts Run 80%权益，该物业264个单元，购买价3800万美元，公司出资1370万美元[22] - 2020年公司出售400万美元贷款，获本金及利息和费用32.5万美元[22] - 2020年公司对佛罗里达州南代托纳海滩8.7英亩空置土地计提360万美元减值准备，预计2021年年中出售获440万美元净收益[23] - 2020年公司修订信贷安排，最低年利率从5%降至4.25%[24] - 2020年第一季度公司出售694298股普通股，筹集约1210万美元股权资金[24] - 2020年公司宣布每股共0.88美元现金股息[24] - 2020年公司维持92.8%的平均入住率[24] - 2020年公司未出售任何多户住宅物业[38] 物业信息 - 截至2020年12月31日，Silvana Oaks Apartments有208个单元，2020年平均月租金1182美元，入住率93.2%[27] - 截至2020年12月31日，Avondale Station有212个单元，2020年平均月租金1173美元，入住率95.3%[27] - 截至2020年12月31日，Newbridge Commons有264个单元，2020年平均月租金929美元，入住率95.2%[27] - 截至2020年12月31日，Kendall Manor有272个单元，2020年平均月租金834美元，入住率92.1%[27] - 截至2020年12月31日，Avalon Apartments有276个单元，2020年平均月租金1124美元，入住率95.3%[27] - 截至2020年12月31日，Parkway Grande有192个单元，2020年平均月租金1035美元，入住率93.4%[27] - 截至2020年12月31日，Woodland Trails有236个单元，2020年平均月租金1014美元，入住率96.7%[27] - 截至2020年12月31日，Kilburn Crossing有220个单元，2020年平均月租金1411美元，入住率96.2%[27] - 截至2020年12月31日，Brixworth at Bridge Street有208个单元，公司所有权占比80%，2020年平均月租金828美元，入住率97.6%[27] - 2020年公司部分物业平均月租金在859 - 1197美元之间，入住率在91.1% - 97.6%之间[29] - 截至2020年12月31日，公司合并物业共8处，1880个单元，佐治亚州、得克萨斯州、佛罗里达州等州物业分别占2020年租金及其他收入的23%、20%、15%等[31] - 截至2020年12月31日，非合并合资企业拥有物业31处，9162个单元，得克萨斯州、佐治亚州、南卡罗来纳州等州物业分别占2020年合资企业租金收入的28%、13%、13%等[32] 2021年业务计划 - 2021年2月2日，公司拟以约740万美元出售佛罗里达州代托纳海滩Anatole Apartments 80%权益，预计收益200万美元；3月3日，拟以约2450万美元出售德克萨斯州休斯顿Kendall Manor，预计收益约750万美元[25] 收购与投资策略 - 公司计划收购资本化率在4.25% - 5.00%的物业，追求初始约5% - 7%的年度现金投资回报率和约10% - 16%的内部收益率[34][35] - 目前收购物业约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[35] - 公司合资企业安排通常先支付各方未返还资本贡献9% - 10%的优先回报，再返还各方资本贡献，之后按协议分配利润[39] - 公司收购多户住宅物业需投资委员会至少五名成员同意，股权投资额超2000万美元需董事会批准[35] 物业管理 - 约64%的多户住宅物业由合资伙伴或其附属公司拥有的管理公司管理，管理公司收取的费用为物业收入的3% - 4%[41] - 2020年12月31日，约25处物业由合营伙伴拥有或关联的管理公司管理，一名物业经理管理10处，第二名管理6处，第三名管理6处，其他七名管理5处或更少[68] 财务状况 - 截至2020年12月31日，多户住宅物业的抵押贷款本金还款总额为9.6618亿美元，加权平均年利率为3.99%，加权平均剩余到期期限约为7.2年[43][44] - 截至2020年12月31日，公司作为 carved - out guarantor 的物业的未偿还抵押贷款本金约为1.207亿美元[46] - 截至2020年12月31日，其他房地产资产的总账面价值为660万美元[47] - 截至2020年12月31日，公司有9名全职员工，相当于13名全职员工的人力，2021年、2020年和2019年支付相关服务的总费用分别为140万美元、140万美元和130万美元[53] - 截至2020年12月31日，公司有1.77亿美元的抵押贷款债务气球式还款，加权平均利率为3.87%，到期时间至2023年，2021 - 2023年分别到期1400万、1.277亿和3530万美元[80] - 公司1000万美元的信贷安排将于2021年4月18日到期，虽正在协商延期，但失败会影响收购和资金需求[81] - 截至2020年12月31日，公司有1990万美元现金及现金等价物和880万美元受限现金，资金限制多户住宅收购和增值活动[83] - 截至2020年12月31日，公司有3740万美元次级从属票据和7400万美元可变利率抵押贷款债务与LIBOR相关，约3740万美元在2023年后到期，LIBOR取消会影响现金流和财务结果[87] 风险管理 - 文档讨论了影响公司业务的风险，风险的实现可能对公司业务的多个方面产生不利影响[61] - 新冠疫情影响部分居民支付租金能力，限制公司提租和营销，还可能导致收入减少和费用增加[62][63] - 公司多户住宅物业集中在东南部和得克萨斯州，易受当地市场不利发展影响[64] - 合营投资存在伙伴利益不一致、利润分配不均等风险[66] - 第三方物业管理公司管理不善或保险不足可能影响公司经营业绩[68] - 房地产税、公用事业费和保险费增加可能对经营业绩产生负面影响[69] - 公司增值活动比保守投资策略风险更高，可能无法实现预期增长[71][73] - 若无法在2023年前为1.77亿美元的抵押贷款气球付款再融资，公司可能被迫以不利条件出售物业[79] - 公司依赖子公司现金流，但子公司可能因法律和合同限制无法向公司分配资金[88] - 美国联邦所得税法变更、环境责任、ADA合规等监管和税务风险会影响公司业务和财务结果[89][90][91] - 房地产行业的经济、利率、租户支付能力等因素会影响公司运营结果[96] - 公司需满足REIT要求，否则可能失去REIT地位和遭受不利税收后果[100] - 2020年公司因代托纳地块拟出售产生360万美元减值费用，2021年可能产生更多减值费用[102] - 公司为维持REIT地位，需每年分配至少90%的普通应税收入，但因折旧影响产生经营亏损，目前及未来可能无需支付股息，若不支付，普通股股价可能下跌[103] 公司治理 - 公司章程等规定，禁止公司与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上有表决权股票的投票权的人）进行某些业务合并五年，之后对这些合并施加两项超级多数股东投票要求；“控制股”持有人在未经股东批准的情况下无投票权[109] - 公司规定，任何人实际或推定拥有公司已发行普通股价值或股数的6.0%以上，或所有类别和系列已发行股票总价值的6.0%以上，将违反所有权限制，违规股份将自动转移至慈善信托[111][112] - 截至2020年12月31日，Gould Investors约持有17.41%的已发行普通股，一名个人实益拥有22.3%的已发行普通股[115] - 若Gould Investors等增持股份，导致个人实益或推定拥有公司26.0%或以上的已发行股票，其他四人收购不超过6.0%的已发行股票可能违反“五人或更少限制”[116] - 公司普通股于2018年6月被纳入罗素3000指数，若被移除，指数基金等可能出售股票，对股价和交易频率产生不利影响[118] - 公司在2019年12月31日结束的财年中，发现财务报告内部控制存在重大缺陷，虽已采取措施但未得到整改[120][121] 疫情应对措施 - 公司为应对疫情，自2020年3月中旬起让许多员工在家工作，并采取了监测入住率等措施确保员工安全[57] 高管任期 - 公司列出了任期将在2021年年度董事会会议到期的高管名单[58] 市场竞争 - 公司面临收购多户住宅物业、寻找租户等方面的竞争，许多竞争对手拥有比公司更多的财务和其他资源[48] 法规遵守 - 公司物业需遵守多项法规，包括ADA、FHA等，目前认为基本符合相关法规要求[50][51]

财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO约为500万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2019年同期为350万美元，即摊薄后每股0.21美元；全年FFO增至1700万美元，即摊薄后每股0.99美元，2019年为1201万美元，即摊薄后每股0.74美元 [10] - 本季度AFFO增至560万美元，即摊薄后每股0.33美元，2019年同期为490万美元，即摊薄后每股0.30美元，摊薄后每股AFFO增长10%；全年AFFO增至1920万美元，即摊薄后每股1.12美元，2019年为1660万美元，即摊薄后每股1.03美元 [10] - 本季度投资组合总租金收入增至2750万美元，2019年同期为2650万美元；全年总租金收入增至1.079亿美元，2019年为1.022亿美元 [11] - 本季度投资组合房地产运营费用增至1260万美元，2019年同期为1210万美元；全年房地产运营费用增至5070万美元，2019年为4870万美元 [11] - 本季度投资组合NOI从2019年的1440万美元增长3.5%至1490万美元；全年NOI从2019年的5350万美元增长6.9%至5720万美元 [12] - 2020年12月31日，公司现金及现金等价物为1990万美元，总资产为3.66亿美元，总债务为1.675亿美元，股东权益总额为1.778亿美元；2021年3月1日，可用流动性约为3610万美元 [20] - 2021年3月11日，董事会批准季度股息为每股0.22美元，按2021年3月10日收盘价18.04美元计算，年化收益率为4.9% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成45套单元升级，平均每套成本约6700美元，估计年化投资回报率约21%；全年完成248套单元改进，估计投资回报率约18% [13] - 本季度同店投资组合收入增至2510万美元，较2019年同期的2430万美元增长3.2%；同店费用增至1150万美元，较2019年同期的1120万美元增长3.6%；同店NOI增至1360万美元，较2019年同期的1320万美元增长2.9% [16] - 全年同店投资组合收入增至8770万美元，较2019年的8510万美元增长3.1%；同店费用增至4170万美元，较2019年的3960万美元增长5.2%；同店NOI增至4600万美元，较2019年的4550万美元增长1.2% [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将考虑更多销售机会，利用当前低利率环境获取潜在收益，并将部分收益用于收购、合伙人收购或去杠杆化 [31][32] - 公司将专注于东南部市场，考虑进入一两个新市场，但大部分业务仍将留在现有市场；不看好核心市场，如圣路易斯市中心市场 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年市场存在不确定性，但公司团队和物业表现出色，资本部署积极、谨慎且保守，预计市场合适时恢复增长活动 [8] - 短期内，由于疫情经济影响持续，物业重新定位单元数量将继续放缓，可能影响重新定位单元租金增长能力，但长期来看，增值战略仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素 [14] - 对2021年持乐观态度，预计经济将随着疫苗推出复苏，租金将重新增长，但预计税收和保险费用会增加，影响AFFO [32][33] 其他重要信息 - 2021年2月，公司达成协议，以约740万美元出售佛罗里达州代托纳海滩阿纳托勒公寓80%的权益，预计交易将于3月或4月完成，估计出售合伙权益将实现约200万美元收益 [18] - 2021年3月3日，公司达成协议，以约2450万美元将德克萨斯州休斯顿肯德尔庄园出售给第三方，预计交易将于4月或5月完成，估计出售该物业将实现约750万美元收益 [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 出售两处房产的驱动因素及定价情况 - 出售的两处房产处于投资生命周期末期，运营费用上升，需要资本改进，增值可能性有限；合作伙伴认为有积极增长机会；公司对出售结果满意，NOI和预期NOI的资本化率和回报率处于低4%区间 [24][25] 问题2: 市场中新租和续租租金率情况 - 续租率因物业而异，部分物业续租率在45% - 50%，部分较高；新租和续租租金同比增长约2% - 3%，在有入住压力的物业保持租金相对平稳，入住率高的物业可提高租金 [26][27] 问题3: 对2021年乐观的原因 - 目前收购物业困难，但考虑更多销售机会，利用低资本化率获取潜在收益；将考虑用销售所得进行收购、合伙人收购或去杠杆化；预计经济将随着疫苗推出复苏，租金将重新增长，但预计税收和保险费用会增加，影响AFFO [31][32] 问题4: 未来1 - 2年对哪些市场内部增长最乐观，以及可能减持哪些市场的资产 - 公司看好东南部市场，将大部分业务留在现有市场，考虑进入一两个新市场；不看好核心市场，如圣路易斯市中心市场 [34][35] 问题5: 对俄亥俄市场的看法及是否继续持有或扩大在该市场的头寸 - 俄亥俄市场的资产通过合作伙伴获得，目前公司拥有该资产，有长期HUD融资，表现出色，市场良好，公司无意出售，认为是长期优质资产 [37]

公司资产与权益 - [截至2020年9月30日，公司总资产为374,247千美元，较2019年12月31日的390,610千美元有所下降[9]] - [2019年12月31日公司总股本为156千美元，总权益为199,560千美元][18] - [2020年3月31日公司总股本为164千美元，总权益为202,726千美元][18] - [2020年6月30日公司总股本为164千美元，总权益为195,151千美元][18] - [2020年9月30日公司总股本为164千美元，总权益为184,343千美元][18] - [截至2020年9月30日，公司全资拥有8处多户住宅物业，共1880个单元，账面价值1.54987亿美元；通过非合并实体持有31处多户住宅物业权益，共9162个单元，净股权投资账面价值1.75409亿美元][33] - [截至2020年9月30日，公司其他房地产资产账面价值668.2万美元][34] - [截至2020年9月30日，公司的使用权资产和租赁负债分别为2,701,000美元和2,720,000美元；截至2019年12月31日，分别为2,822,000美元和2,833,000美元][56] - [截至2020年9月30日，公司房地产物业净值为161,594,000美元，较2019年12月31日的169,689,000美元有所减少][58] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司非合并合资企业总资产分别为11.3083亿美元和11.11793亿美元，总负债分别为8.49424亿美元和8.2302亿美元，合资企业权益分别为2.81406亿美元和2.88773亿美元][70] - [2020年9月30日，非合并合资企业房地产物业净值为10.82703亿美元，较2019年12月31日的10.70941亿美元有所增加，应付抵押贷款加权平均利率为3.95%，加权平均剩余到期期限为7.41年][70][72] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司债务义务净额分别为1.68226亿美元和1.70278亿美元，其中应付抵押贷款分别为1.31776亿美元和1.34038亿美元][74] - [截至2020年9月30日，公司金融负债中利率互换的公允价值为2.8万美元，属于Level 2资产/负债][93] - [截至2019年12月31日，利率互换公允价值为1.2万美元，归为公允价值层级2计量][96] - [截至2020年9月30日，公司房地产投资公允价值为437.9万美元，采用公允价值层级3计量，估值技术为现金流折现，重要不可观察输入值为非约束性销售合同/折现率12.5%][98][99] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，含利息但不含非履约风险调整的衍生工具净负债公允价值分别为3万美元和1.3万美元][104] - [截至2020年9月30日，公司全资拥有6个州的8处多户住宅物业，共1880个单元，账面价值1.551亿美元；通过非合并实体在9个州的31处多户住宅物业拥有权益，共9162个单元，净股权投资账面价值1.755亿美元][122] - [公司拥有一处商业租赁物业，租约到期时间从2024年到2028年，租户有续租或终止租约的选择权][50] - [公司分别在纽约扬克斯和大颈有地面租赁和公司办公室租赁，剩余租赁期限分别为25.0年和16.3年（含续租选择权）][54][55] 公司营收与费用 - [2020年前三季度总营收为21,053千美元，2019年同期为20,839千美元，略有增长[12]] - [2020年前三季度总费用为32,594千美元，2019年同期为26,910千美元，费用增加[12]] - [2020年前三季度房地产运营费用为9,351千美元，2019年同期为9,242千美元，费用略有增加[12]] - [2020年第三季度总营收731.3万美元，较2019年同期的642.2万美元增长13.9%，其中租金收入702万美元，增长12.1%，其他收入29.3万美元，增长82.0%][127] - [2020年第三季度总费用1316.9万美元，较2019年同期的841.4万美元增长56.5%，主要因房地产运营费用、减值费用和折旧增加][131] - [租金收入增长主要因2019年10月买断合资伙伴权益的物业带来65.5万美元收入，以及同店物业因平均租金率提高带来24.3万美元收入][128] - [房地产运营费用增加主要因买断合资伙伴权益的物业带来38.1万美元费用，以及同店物业因维修保养、税费、保险费率和公用事业成本增加带来26.7万美元费用][132] - [利息费用减少主要因浮动利率次级债务利息费用减少20万美元，信贷安排无未偿还金额，但买断合资伙伴权益的物业带来19.7万美元利息费用增加][135] - [九个月内总营收从2.0839亿美元增至2.1053亿美元，增幅1.0%，其中租金收入增长0.9%，其他收入增长6.1%][152] - [九个月内总费用从2.6910亿美元增至3.2594亿美元，增幅21.1%，主要因一般及行政费用、减值费用和折旧费用增加][154] - [未合并合资企业九个月租金收入从8707.6万美元增至9472.6万美元，增幅8.8%，主要源于租赁中的物业和新收购物业][167][168] - [未合并合资企业九个月房地产运营费用从4261.2万美元增至4529.8万美元，增幅6.3%，因物业收购和税费、保险费增加][167][170] - [未合并合资企业九个月利息费用从2602.7万美元增至2618.6万美元，增幅0.6%，受物业收购和利率变化影响][167][173][174] - [未合并合资企业九个月折旧费用从2912.1万美元增至3118.4万美元，增幅7.1%，因租赁中物业和新收购物业折旧增加][167][175] - [2020年第三季度，公司获得42.7万美元保险理赔收益，上一年同期无此项收益][149] 公司亏损情况 - [2020年前三季度持续经营业务净亏损（税后）为16,464千美元，2019年同期为亏损4,415千美元，亏损扩大[12]] - [2020年前三季度归属于普通股股东的净亏损为16,561千美元，2019年同期为亏损5,292千美元，亏损增加[12]] - [2020年前三季度综合亏损为16,481千美元，2019年同期为亏损4,442千美元，亏损扩大[15]] - [2020年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为16,576千美元，2019年同期为亏损5,315千美元，亏损增加[15]] - [2020年前三季度普通股基本每股亏损为0.97美元，2019年同期为亏损0.33美元，每股亏损增加[12]] - [2019年公司净亏损4,213千美元，2020年第一季度净亏损4,215千美元][18][21] - [2020年前九个月净亏损1646.4万美元，2019年同期为441.5万美元][26] - [2020年第三季度基本每股亏损0.44美元，2019年同期基本每股收益0.21美元；2020年前九个月基本每股亏损0.97美元，2019年同期基本每股亏损0.33美元][49] - [2020年第三季度GAAP归属普通股股东净亏损为748.4万美元，2019年同期为盈利327.2万美元；2020年前九个月净亏损为1656.1万美元，2019年同期为亏损529.2万美元][205] 公司股份与分红 - [2020年前三季度普通股基本加权平均股数为17,095,315股，2019年同期为15,900,362股，股数增加[12]] - [2018年12月31日至2019年9月30日期间，普通股每股分配金额为0.20美元][21] - [2019年12月31日至2020年9月30日期间，普通股每股分配金额为0.22美元][18] - [2019年公司通过股权发行计划净发行股份带来额外实收资本增加12,070千美元][18] - [2019年公司股份回购导致额外实收资本减少616千美元][18] - [2020年前九个月，公司通过股权分销协议出售694298股普通股，总售价1229.3万美元，扣除佣金和费用后净收入1207.7万美元][40] - [公司宣布2020年第四季度每股0.22美元现金分红，10月12日支付给9月25日登记在册股东][40] - [2020年前九个月，公司董事会通过并经股东批准2020激励计划，可授予最多100万股股票相关奖励][41] - [2020年前九个月，公司回购39093股普通股，总成本61.6万美元；2019年同期回购3590股，总成本4.6万美元][47] - [公司最近一个季度每股现金股息为0.22美元，约380万美元，董事会每季度评估股息的时间和金额][192] 公司房地产交易与减值 - [2020年前九个月，公司通过非合并合资企业收购了北卡罗来纳州威尔明顿的一处多户住宅物业，购买价格38,000,000美元，初始股权13,700,000美元，所有权比例80%][60] - [2020年前九个月，公司未处置任何房地产物业；2019年前九个月，出售了德克萨斯州休斯顿的两处物业，销售价格33,200,000美元，收益9,938,000美元][61][62] - [2020年第三季度，公司对佛罗里达州代托纳海滩南部的一块8.7英亩空置土地计提了3,642,000美元的减值准备][66] - [2020年9月30日，公司以账面价值加325,000美元的利息和费用出售了新泽西州纽瓦克的一笔4,000,000美元的应收贷款，未确认损益][68] - [2020年第三季度末出售400万美元房地产贷款，获得本金及32.5万美元利息和费用][124] - [2020年第三季度对佛罗里达州南代托纳海滩一块8.7英亩的空置土地计提360万美元减值准备，预计2021年年中以470万美元出售，净收益440万美元用于一般营运资金][138] - [2019年第三季度，公司出售两处物业，总售价3320万美元，总收益990万美元，其中89.4万美元分配给非控股股东][150] - [2019年第三季度，公司因出售物业产生140万美元抵押贷款提前还款费用，2020年同期无此项费用][150] - [2019年九个月内，公司因再融资产生互换终止费，2020年同期无此项费用][177] - [2019年第三季度出售两处房产，总售价3320万美元，总收益990万美元，其中89.4万美元分配给非控股股东][179] - [2019年前九个月，因出售德克萨斯州休斯顿的公寓产生140万美元的抵押贷款提前还款费用][179] 公司现金流情况 - [2020年前九个月经营活动净现金使用172.5万美元，2019年同期提供306.4万美元][26] - [2020年前九个月投资活动净现金使用368.8万美元，2019年同期提供1504.7万美元][26] - [2020年前九个月融资活动净现金使用222.6万美元，2019年同期使用2967万美元][26] 公司债务与利息 - [2020年9月30日，公司应付抵押贷款加权平均利率为4.15%，2020年和2019年第三季度利息费用分别为147.5万美元和137.3万美元，前九个月分别为441.8万美元和438.5万美元][76] - [公司信贷额度最高为1000万美元，截至2020年9月30日和11月1日无未偿还余额，2020年和2019年第三季度利息费用分别为1.7万美元和5.7万美元，前九个月分别为7.9万美元和15.3万美元][77][78] - [截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司次级从属票据未偿还本金余额均为3740万美元，2020年9月30日利率为2.27%，2020年和2019年第三季度利息费用分别为24万美元和43.8万美元，前九个月分别为90.3万美元和132.6万美元][79][80] - [2020年和2019年第三季度，公司支付给高管和董事的服务费用分别为35万美元和33.2万美元，前九个月分别为104.9万美元和99.8万美元][81] - [2020年9月30日，次级从属票据估计公允价值较账面价值低约1054.2万美元，应付抵押贷款估计公允价值较账面价值高约525.8万美元][88][89] - [2020年第三季度，利率互换在其他综合收益中确认的损失为0，九个月为2.7万美元；从累计其他综合收益重分类至利息费用的损失为0.5万美元，九个月为1万美元；2020年前三季度利息费用为540万美元，2019年同期为586.5万美元][102] - [公司估计未来十二个月将有2万美元从其他综合损失重分类为利息费用的增加额][102] - [截至2020年9月30日，公司有3740万美元（不包括32.2万美元递延成本）的次级附属票据未偿还，2020年和2019年的利率分别为2.27%和4.26%][185] - [公司与VNB New York, LLC签订的信贷额度为1000万美元，年利率为最优惠利率加50个基点，最低为5%，未使用额度年费为0.25%][186] 公司准则应用与评估 - [公司于2019年1月1日采用ASU 20

财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为748万美元，即摊薄后每股亏损0.44美元，而2019年同期为净收入327万美元，即摊薄后每股收益0.20美元，本季度包含与佛罗里达州代托纳一块空置土地遗留资产相关的364万美元非现金减值费用 [12] - 本季度资金运营收益（FFO）增至456万美元，摊薄后每股0.27美元，2019年同期为196万美元，摊薄后每股0.12美元；调整后资金运营收益（AFO）增至489万美元，摊薄后每股0.28美元，2019年同期为418万美元，摊薄后每股0.26美元 [13] - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物为1570万美元，总资产为3.742亿美元，总债务为1.682亿美元，股东权益总额为1.843亿美元 [21] - 2020年11月1日，公司可用流动性约为3510万美元，包括1580万美元现金及现金等价物、930万美元用于物业改善的受限现金以及信贷安排下最多1000万美元的营运资金；非合并合资企业拥有约1660万美元现金及现金等价物 [22] - 公司全资物业的合计抵押贷款债务加上非合并合资企业抵押贷款债务份额总计6.595亿美元，加权平均利率为4.04%，加权平均剩余到期期限为7.2年；10月10日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2020年11月2日收盘价12.25美元计算，年化收益率为7.2% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司投资组合总租金收入同比增长5%至2751万美元，房地产运营费用同比增长8.6%至1356万美元，净营业收入（NOI）同比增长1.8%至1395万美元 [14] - 本季度公司投资组合续租率为55%，续租租金平均上涨2.2%，新租约租金平均上涨2%，不包括增值单元，新租约租金上涨1.8% [15] - 本季度公司对52个单元进行了重新定位，平均每个单元成本约5800美元，预计年化投资回报率约23% [16] - 本季度同店组合包括34处物业共9317个单元，同店收入同比增长2.9%至2390万美元，同店费用同比增长9.5%至1180万美元，同店NOI同比下降2.9%至1210万美元；同店多户住宅物业租金同比增长2.1%至每个单元1094美元 [18][19][20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为多户住宅行业长期来看仍将是一个强大的资产类别，预计2021年年初至年中恢复收购活动，目前继续专注于入住率、租金收取和保持强劲现金状况，同时将员工和居民安全放在首位 [10] - 短期内，由于疫情不利经济影响持续显现，公司物业重新定位单元数量将继续放缓，可能影响从重新定位单元实现租金增长的能力；但从长期来看，增值战略仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素，公司投资组合未来几年约有600个单元处于翻新管道中 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所在市场对租赁住房需求强劲，租金收取保持稳定，本季度多户住宅物业租金收取率为98%，2020年10月为97.5%，且公司所有财务义务均按时履行 [9] - 公司认识到当前应保持谨慎，将继续积极监控投资组合，对目前表现满意，年末将保持勤勉 [24] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，不保证未来结果，受风险、不确定性和假设影响，实际结果可能与陈述有重大差异，听众不应过度依赖前瞻性陈述 [3][4] - 会议讨论了资金运营收益（FFO）、调整后资金运营收益（AFFO）、净营业收入（NOI）等非GAAP财务指标，这些指标应作为GAAP净收入的补充而非替代 [5] - 提及的公司投资组合、多户住宅投资组合及相关收入、费用、NOI、资产和负债指全资子公司结果和账户以及非合并子公司按比例份额，按比例份额信息使用有局限性，应谨慎使用并结合GAAP数据 [6] 问答环节所有提问和回答 无

财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为420万美元，即每股摊薄亏损0.25美元，而2019年同期净亏损为430万美元，即每股摊薄亏损0.27美元 [15] - 本季度资金运营现金流（FFO）增至420万美元，即每股摊薄0.24美元，2019年同期为350万美元，即每股摊薄0.22美元 [15] - 本季度调整后资金运营现金流（AFFO）增至470万美元，即每股摊薄0.27美元，2019年同期为387万美元，即每股摊薄0.24美元，摊薄后每股AFFO较2019年同期高出12.7% [15][16] - 投资组合总租金收入较2019年同期增长3.9%，达到2660万美元，房地产运营费用下降1.6%，至1230万美元，净营业收入（NOI）增长9.6%，达到1430万美元 [16] - 截至2020年6月30日，公司拥有1690万美元现金及现金等价物，总资产3.856亿美元，总债务1.689亿美元，股东权益总额1.952亿美元 [21] - 截至2020年8月1日，公司可用流动性约为3290万美元，包括1330万美元现金及现金等价物、960万美元用于物业改善的受限现金，以及信贷安排下最多1000万美元的营运资金 [21] - 7月9日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2020年8月3日收盘价10.62美元计算，年化收益率为8.3% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度多户住宅物业组合的续租率为58%，续租租金平均上涨2.2%，新租约租金平均上涨0.2%，不包括增值单元，新租约租金保持不变 [17] - 本季度有16个单元进行了重新定位，平均每个单元成本约7000美元，预计年化投资回报率约为14% [18] - 本季度同店组合包括33处物业，共9317个单元，同店收入增长2.4%，达到2240万美元，同店费用增长1.4%，至1050万美元，同店NOI增长3.4%，达到1190万美元，同店多户住宅物业组合的租金增长3.9%，至每个单元1097美元 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示与经纪人及合作伙伴交流得知，市场上交易活动很少，多户住宅行业受影响远小于零售、商业办公、酒店行业，若现在购买房产，折扣很小甚至没有 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计收购活动和增值战略实施将放缓，因疫情带来的经济不确定性，对额外资本部署保持谨慎，近期主要关注入住率、收款情况和维持强劲现金状况，同时确保员工和居民安全 [13] - 公司计划与合资伙伴协商，对现有合资协议进行修改，以整合部分现有投资组合，未来除合资战略外，还将追求更直接的收购战略 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅行业仍是强大的资产类别，在不确定时期展现出韧性，全国性经济困难对本季度运营结果没有重大影响，但会密切关注各物业和市场情况 [13][23] - 公司对国会刺激计划有所关注，认为虽可能有一些小影响，但不会产生重大影响 [30][31] 其他重要信息 - 公司预计未来几年投资组合中约有700个单元处于翻修管道中，增值战略长期来看仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素 [19] - 公司未合并的合资企业拥有约1470万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金，全资物业的总抵押贷款债务加上未合并合资企业的抵押贷款债务份额总计6.595亿美元，加权平均利率为4.04%，加权平均剩余到期期限为7.2年 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月和8月续租和新租约情况如何 - 公司表示情况与之前类似，注重保持94% - 95%的入住率，会牺牲一些租金涨幅，租金有轻微下行压力，整体较为平稳或仅有小幅上涨，部分物业有较好增长 [25] 问题2: 是否使用了租赁优惠 - 公司称在现有稳定社区，保持租金不变基本能满足租赁需求，很少使用优惠；在租赁物业上会有一些优惠措施 [26] 问题3: 是否会利用空置期进行翻修 - 公司表示情况不一，部分地方有空置单元时会继续进行升级改造以提高租金；部分物业续租率高，空置单元少；只要有较好投资回报，就会进行翻修 [27] 问题4: 未来收购结构及处置策略如何考虑 - 公司计划与合资伙伴协商修改现有合资协议以整合部分投资组合，未来除合资战略外，还会追求更直接的收购战略，但不会放弃合资战略 [28] 问题5: 租户支付租金情况及无更多刺激计划的影响 - 公司称已进行人口统计研究，失业租户比例较小，这有助于维持98%的高租金收缴率，虽对国会刺激计划有所担忧，但认为不会产生重大影响，可能有一些小影响 [30][31] 问题6: 市场上买卖双方在资产定价上的差异情况 - 公司表示与经纪人及合作伙伴交流得知，市场交易活动很少，多户住宅行业受影响远小于其他行业，若现在购买房产，折扣很小甚至没有 [33] 问题7: 若更多收购全资公寓，股权资金来源 - 公司称通常提供65% - 80%的股权，差异不大，购买房产会确保有合理债务水平，出售物业时会优先考虑流动性，回收的现金会通过合资或直接收购方式循环利用，认为这不会成为直接收购的重大障碍 [36] 问题8: 翻修规模是否会维持现状或进一步下降 - 公司表示难以确定，取决于单元可用性和市场情况，会继续执行该战略，预计与目前情况相似 [38][39] 问题9: 租户整体失业率大致情况 - 公司称只能大致估计，约在10% - 15%，全面准确统计较困难 [40] 问题10: 新闻稿和报告中现金数据哪个正确 - 公司称可能是日期不同导致差异，会核实后回复 [41] 问题11: 是否考虑其他增加流动性的替代方案 - 公司表示不会为增加流动性而进行潜在销售，若有合适物业出售会考虑；目前有可用信贷额度，认为自身流动性状况良好，未来可能通过出售更多物业增加流动性，届时会重新寻找投资机会 [42]

财务表现 - 2020年第二季度租金收入为665.7万美元，同比下降6.2%[18] - 2020年上半年总营收为1374万美元，同比下降4.7%[18] - 2020年第二季度净亏损为424.6万美元，同比减少1.6%[18] - 2020年上半年净亏损为907.7万美元，同比增加6%[18] - 2020年第二季度每股亏损为0.25美元，同比改善7.4%[18] - 2020年上半年每股亏损为0.53美元，同比改善1.9%[18] - 2020年第二季度综合亏损为424.4万美元，同比减少2%[21] - 2020年上半年综合亏损为909.5万美元，同比增加6%[21] - 公司2020年上半年净亏损为9014万美元，较2019年同期的8486万美元有所增加[36] - 公司2020年上半年经营活动产生的现金流量净额为-1203万美元，而2019年同期为2038万美元[36] - 公司2020年上半年投资活动产生的现金流量净额为-7190万美元，较2019年同期的-16386万美元有所改善[36] - 公司2020年上半年融资活动产生的现金流量净额为2311万美元，较2019年同期的896万美元大幅增加[36] - 公司2020年上半年现金及现金等价物总额为26336万美元，较2019年同期的18267万美元有所增加[39] - 公司2020年上半年通过出售普通股筹集了12077万美元[36] - 公司2020年上半年支付了7556万美元的股息，较2019年同期的6361万美元有所增加[36] - 公司2020年上半年在未合并的合资企业中投资了13700万美元，较2019年同期的24348万美元有所减少[36] - 公司2020年上半年通过信用贷款获得了5000万美元的融资[36] - 公司2020年上半年回购了616万美元的普通股，较2019年同期的46万美元大幅增加[36] - 公司2020年第二季度净亏损为424.6万美元，同比2019年第二季度的431.7万美元略有减少[59] - 公司2020年上半年净亏损为907.7万美元，同比2019年上半年的856.4万美元有所增加[59] - 公司2020年第二季度基本每股亏损为0.25美元，与2019年同期持平[59] - 公司2020年上半年基本每股亏损为0.53美元，同比2019年上半年的0.54美元略有改善[59] - 公司2020年第二季度向租户提供了总计7.5万美元的租金减免[63] - 公司2020年6月30日的使用权资产和租赁负债分别为275万美元和277万美元[66] - 公司2020年6月30日的房地产净值为1.6676亿美元，较2019年底的1.6969亿美元有所下降[68] - 公司2020年上半年通过合资企业收购了位于北卡罗来纳州威尔明顿的一处多户住宅物业，收购价格为3800万美元[70] - 公司2020年6月30日的未合并合资企业权益为1.8077亿美元，较2019年底的1.7707亿美元有所增加[78] - 公司2020年6月30日的租金及其他收入为31,542千美元，同比增长8.9%[80] - 2020年6月30日的总债务为168,913千美元，较2019年12月31日的170,278千美元略有下降[81] - 公司2020年6月30日的抵押贷款加权平均利率为4.15%[82] - 公司2020年6月30日的信用贷款利率为5%，未使用费用为0.25%[83] - 公司2020年6月30日的次级票据利率为3个月LIBOR + 2.00%，即2.76%[86] - 公司2020年6月30日的次级票据利息支出为293千美元，同比下降33.3%[87] - 公司2020年6月30日的相关方交易费用为349千美元，同比增长4.8%[88] - 公司2020年6月30日的次级票据公允价值低于账面价值约10,794千美元[93] - 公司2020年6月30日的抵押贷款公允价值高于账面价值约6,586千美元[95] - 公司2020年6月30日的利率互换公允价值为34千美元[98] - 截至2020年6月30日，公司持有的利率衍生品名义金额为110.4万美元，固定利率为5.25%，到期日为2022年4月1日[102] - 2020年6月30日，公司衍生品的公允价值净负债为3.6万美元，2019年12月31日为1.3万美元[106] - 公司预计未来12个月内将有2万美元从其他综合损失重新分类为利息费用[102] - 公司未因衍生品协议违约，未提供任何抵押品，若违约需支付的终止价值为3.6万美元（2020年6月30日）和1.3万美元（2019年12月31日）[106] - 公司已采用ASU 2020-04关于参考利率改革的会计处理，并继续评估其对财务报表的影响[107] - 公司已采用ASU 2018-16，允许使用SOFR作为基准利率进行对冲，预计不会对财务报表产生重大影响[108] - 公司已采用ASU 2018-13关于公允价值计量的披露要求，未对财务报表产生重大影响[109] - 公司已采用ASU 2018-07关于非员工股权支付的会计处理，未对财务报表产生重大影响[110] - 公司正在评估ASU 2016-13关于信用损失计量的影响，该准则将于2022年12月15日后生效[111] - 公司面临COVID-19疫情带来的不确定性，可能对其业务、财务状况和运营结果产生重大影响[113] - 公司2020年第二季度租金收入为665.7万美元，同比下降6.2%，主要由于2019年7月出售的两处物业减少了110万美元收入，以及COVID-19疫情期间提供的租金减免[129][130] - 公司2020年第二季度总收入为681.6万美元，同比下降6.5%，其中其他收入下降16.3%至15.9万美元[129] - 公司2020年第二季度房地产运营费用下降9.7%至300.4万美元，主要由于2019年出售的两处物业减少了69.1万美元费用[132][133] - 公司2020年第二季度利息支出下降11.7%至180.9万美元，主要由于2019年出售的两处物业减少了20.6万美元利息支出[132][136] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的租金收入增长8.9%至3154.2万美元，主要由于两处新租赁物业增加170万美元收入[142][143] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的房地产运营费用增长2.6%至1467.4万美元，主要由于2020年新收购的两处物业增加55万美元费用[142][146] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的利息支出下降1.7%至876.6万美元，主要由于再融资交易减少了39.4万美元利息支出[142][148] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的折旧费用增长3.8%至1041.7万美元，主要由于两处新租赁物业增加69.5万美元折旧[142][150] - 公司2020年上半年总收入下降5%至1374万美元，其中租金收入下降4%至1340.2万美元[154] - 公司资产负债表上包括一笔400万美元的房地产贷款，该贷款已于2020年6月30日到期但未偿还，可能对公司净收入和现金流产生重大不利影响[124] - 租金收入减少主要由于去年同期包含的已售物业收入210万美元[155] - 租金收入减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的120万美元收入增加，以及同店物业因平均租金上涨带来的36.6万美元收入增加[156] - 房地产运营费用减少主要由于去年同期包含的已售物业费用140万美元[158] - 房地产运营费用减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的67.2万美元费用增加，以及同店物业因公用事业和维修费用增加带来的27.3万美元费用增加[159] - 利息费用减少主要由于去年同期包含的已售物业利息41.1万美元，以及次级债务利率下降带来的22.4万美元减少[160] - 未合并合资企业的租金收入增加主要由于：两个正在租赁的物业带来的350万美元收入增加，两个物业全年收入带来的260万美元增加，以及两个新收购物业带来的220万美元收入增加[166] - 未合并合资企业的房地产运营费用增加主要由于：两个物业全年费用带来的120万美元增加，两个新收购物业带来的89.9万美元费用增加，以及两个正在租赁的物业带来的76.4万美元费用增加[169] - 公司截至2020年8月1日的可用流动性为3020万美元，包括1060万美元的现金及等价物、960万美元的限制性现金以及1000万美元的信贷额度[176] - 公司预计2022年之前的运营费用、1.153亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.829亿美元的到期抵押贷款将通过运营现金流、物业销售和信贷额度来融资[177] - 公司未合并合资企业的净权益账面价值为1.808亿美元，未反映在合并资产负债表上的抵押贷款债务为8.309亿美元[184] - 公司选择作为REIT（房地产投资信托基金）运营，需将至少90%的普通应税收入分配给股东以维持REIT资格[185] - 截至2019年12月31日，公司净经营亏损约为1680万美元，因此目前无需支付现金股息以维持REIT资格[186] - 公司在2020年4月7日和7月9日分别支付了每股0.22美元的现金股息[186] - 公司最近一季度的季度股息为每股0.22美元，总计约380万美元[187] - 2020年第二季度，公司GAAP净亏损为424.6万美元，调整后的FFO（运营资金）为418.6万美元[195] - 2020年第二季度，公司调整后的AFFO（调整后运营资金）为471.2万美元，每股0.27美元[195] - 2020年第二季度，公司净营业收入（NOI）为365.3万美元，同比下降11.9万美元[199] - 2020年第二季度，同店净营业收入（Same Store NOI）为317.1万美元，同比增长4万美元[199] - 截至2020年6月30日的六个月，净营业收入（NOI）减少了142,000美元，主要由于出售物业导致776,000美元的下降，但被合伙人收购和物业整合带来的570,000美元增长以及同店NOI的93,000美元增长所部分抵消[200] - 同店NOI增长主要由于收入增加366,000美元，但被运营费用增加273,000美元所部分抵消[200] - 截至2020年6月30日，公司持有一份利率互换协议，其公允价值取决于市场利率和互换利差的变化[203] - 如果远期利率上升100个基点，该衍生工具的公允价值和未实现收益将增加约16,000美元；如果下降100个基点，将减少约16,000美元[203] - 公司次级票据的利率为三个月LIBOR加200个基点，截至2020年6月30日的利率为3.77%[204] - 如果利率上升100个基点，相关利息支出将增加约374,000美元；如果下降100个基点，将减少约374,000美元[204] 房地产运营 - 2020年第二季度房地产运营费用为300.4万美元，同比下降9.7%[18] - 2020年上半年房地产运营费用为606.2万美元，同比下降6.7%[18] - 公司2020年第二季度房地产运营费用下降9.7%至300.4万美元，主要由于2019年出售的两处物业减少了69.1万美元费用[132][133] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的房地产运营费用增长2.6%至1467.4万美元，主要由于2020年新收购的两处物业增加55万美元费用[142][146] - 公司2020年上半年总收入下降5%至1374万美元，其中租金收入下降4%至1340.2万美元[154] - 租金收入减少主要由于去年同期包含的已售物业收入210万美元[155] - 租金收入减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的120万美元收入增加，以及同店物业因平均租金上涨带来的36.6万美元收入增加[156] - 房地产运营费用减少主要由于去年同期包含的已售物业费用140万美元[158] - 房地产运营费用减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的67.2万美元费用增加，以及同店物业因公用事业和维修费用增加带来的27.3万美元费用增加[159] - 未合并合资企业的租金收入增加主要由于：两个正在租赁的物业带来的350万美元收入增加，两个物业全年收入带来的260万美元增加，以及两个新收购物业带来的220万美元收入增加[166] - 未合并合资企业的房地产运营费用增加主要由于：两个物业全年费用带来的120万美元增加，两个新收购物业带来的89.9万美元费用增加，以及两个正在租赁的物业带来的76.4万美元费用增加[169] - 公司截至2020年8月1日的可用流动性为3020万美元，包括1060万美元的现金及等价物、960万美元的限制性现金以及1000万美元的信贷额度[176] - 公司预计2022年之前的运营费用、1.153亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.829亿美元的到期抵押贷款将通过运营现金流、物业销售和信贷额度来融资[177] - 公司未合并合资企业的净权益账面价值为1.808亿美元，未反映在合并资产负债表上的抵押贷款债务为8.309亿美元[184] - 公司选择作为REIT（房地产投资信托基金）运营，需将至少90%的普通应税收入分配给股东以维持REIT资格[185] - 截至2019年12月31日，公司净经营亏损约为1680万美元，因此目前无需支付现金股息以维持REIT资格[186] - 公司在2020年4月7日和7月9日分别支付了每股0.22美元的现金股息[186] - 公司最近一季度的季度股息为每股0.22美元，总计约380万美元[187] - 2020年第二季度，公司GAAP净亏损为424.6万美元，调整后的FFO（运营资金）为418.6万美元[195] - 2020年第二季度，公司调整后的AFFO（调整后运营资金）为471.2万美元，每股0.27美元[195] - 2020年第二季度，公司净营业收入（NOI）为365.3万美元，同比下降11.9万美元[199] - 2020年第二季度，同店净营业收入（Same Store NOI）为317.1万美元，同比增长4万美元[199] - 截至2020年6月30日的六个月，净营业收入（NOI）减少了142,000美元，主要由于出售物业导致776,000美元的下降，但被合伙人收购和物业整合带来的570,000美元增长以及同店NOI的93,000美元增长所部分抵消[200] - 同店NOI增长主要由于收入增加366,000美元，但被运营费用增加273,000美元所部分抵消[200] - 截至2020年6月30日，公司持有一份利率互换协议，其公允价值取决于市场利率和互换利差的变化[203] - 如果远期利率上升100个基点，该衍生工具的公允价值和未实现收益将增加约16,000美元；如果下降100个基点，将减少约16,000美元[203] - 公司次级票据的利率为三个月LIBOR加200个基点，截至2020年6月30日的利率为3.77%[204] - 如果利率上升100个基点，相关利息支出将增加约374,000美元；如果下降100个基点，将减少约374,000美元[204] 债务与融资 - 公司2020年上半年通过信用贷款获得了5000万美元的融资[36] - 公司2020年上半年回购了616万美元的普通股，较2019年同期的46万美元大幅增加[36] - 公司2020年6月30日的抵押贷款加权平均利率为4.15%[82] - 公司2020年6月30日的信用贷款利率为5%，未使用费用为0.25%[83] - 公司2020年6月30日的次级票据利率为3个月LIBOR + 2.00%，即2.76%[86] - 公司2020年6月30日的次级票据利息支出为293千美元，同比下降33.3%[87] - 公司2020年6月30日的相关方交易费用为349千美元，同比增长4.8%[88] - 公司2020年6月30日的次级票据公允价值低于账面价值约10,794千美元[93] - 公司2020年6月30日的抵押贷款公允价值高于账面价值约6,586千美元[95] - 公司2020年6月30日的利率互换公允价值为34千美元[98] - 截至2020年6月30日，公司持有的利率衍生品名义金额为110.4万美元，固定利率为5.25%，到期日为2022年4月1日[102] - 2020年6月30日，公司衍生品的公允价值净负债为3.6万美元，2019年12月31日为1.3万美元[106] - 公司预计未来12个月内将有2万美元从其他综合损失重新分类为利息费用[102] - 公司未因衍生品协议违约，未提供任何抵押品，若违约需支付的终止价值为3.6万美元（2020年6月30日）和1.3万美元（2019年12月31日）[106] - 公司已采用ASU 2020-04关于参考利率改革的会计处理，并继续评估其对财务报表的影响[107] - 公司已采用ASU 2018-16，允许使用SOFR作为基准利率进行对冲，预计不会对财务报表产生重大影响[108] - 公司已采用ASU 2018-13关于公允价值计量的披露要求，未对财务报表产生重大影响[109] - 公司已采用ASU 2018-07关于非员工股权支付的

公司物业资产 - 公司全资拥有8处多户住宅物业，共计1,880个单位，账面价值为1.582亿美元[104] - 公司通过非合并实体拥有31处多户住宅物业，共计9,162个单位，账面价值为1.859亿美元[104] - 2020年第一季度，公司通过非合并合资企业以3,800万美元收购了位于北卡罗来纳州威尔明顿的一处264个单位的多户住宅物业[105] 公司股票交易 - 2020年第一季度，公司通过ATM计划出售了694,298股普通股，总销售额为1,230万美元[106] - 2020年第一季度，公司回购了39,093股普通股，加权平均价格为每股15.76美元，总金额为61.6万美元[107] 公司财务表现 - 2020年第一季度，公司租金收入为6,745万美元，同比下降2.0%[111] - 2020年第一季度，公司总营业收入为6,924万美元，同比下降2.9%[111] - 2020年第一季度，公司总支出为9,846万美元，同比增长6.9%[114] - 2020年第一季度公司净亏损为483.1万美元，较2019年同期的424.7万美元有所增加[153] - 2020年第一季度公司调整后运营资金（AFFO）为396.8万美元，较2019年同期的371.8万美元有所增长[153] - 2020年第一季度公司净营业收入（NOI）为368.7万美元，较2019年同期的371万美元略有下降[157] - 2020年第一季度同店净营业收入（Same Store NOI）为312.7万美元，较2019年同期的307.2万美元有所增加[157] - 2020年第一季度公司同店净营业收入增长主要由于租金收入增加24.8万美元，但被运营费用增加19.3万美元部分抵消[157] 非合并合资企业财务表现 - 2020年第一季度，公司非合并合资企业的租金收入为1,949.1万美元，同比增长14.5%[121] - 2020年第一季度，公司非合并合资企业的总支出为2,131.4万美元，同比增长11.3%[121] - 未合并合资企业的租金收入增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的160万美元收入，其中27.8万美元来自本季度收购的物业；两处正在租赁中的物业带来98.9万美元收入；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入收入，带来64万美元收入；未合并同店物业带来59.8万美元收入，其中43.3万美元来自租金上涨，11.5万美元来自可变租赁支付[122] - 未合并合资企业的房地产运营费用增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的64.6万美元费用，其中8.3万美元来自本季度收购的物业；未合并同店物业带来34.8万美元费用，主要由于房地产税和保险费用上涨；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入费用，带来27.2万美元费用；两处正在租赁中的物业带来23.2万美元费用[126] - 未合并合资企业的利息费用增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的49.3万美元费用，其中9.6万美元来自本季度收购的物业；两处正在租赁中的物业带来29.7万美元费用；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入费用，带来14.8万美元费用[128] - 未合并合资企业的折旧费用增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的75.7万美元费用，其中19万美元来自本季度收购的物业；两处正在租赁中的物业带来46.6万美元费用；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入费用，带来25.5万美元费用[130] 公司流动性及融资 - 截至2020年6月1日，公司可用流动性为3340万美元，包括1850万美元现金及现金等价物，990万美元受限现金，以及最高500万美元的信贷额度剩余可用资金[134] - 公司预计2020年至2022年期间的运营费用、1.269亿美元抵押贷款摊销和利息费用，以及1.829亿美元到期抵押贷款的还款（其中1.068亿美元和1.082亿美元分别来自未合并合资企业），将通过运营现金流、抵押贷款再融资、物业销售、信贷额度和额外股权发行来融资[135] - 截至2020年3月31日，公司未合并合资企业的净权益账面价值为1.859亿美元，未反映在合并资产负债表上的抵押贷款债务为8.317亿美元[142] 公司债务及利息 - 公司2020年3月31日的次级票据余额为3740万美元（不包括33.2万美元的递延成本），利率为3.77%，到期日为2036年4月[138] - 截至2020年3月31日，公司拥有一项利率互换协议，利率每变动100个基点将导致该衍生工具公允价值变动约1.9万美元[160] - 截至2020年3月31日，公司次级票据利率为3.77%，利率每变动100个基点将导致年度利息费用变动约37.4万美元[161] 公司股息政策 - 公司2020年4月7日和7月9日支付或计划支付每股0.22美元的现金股息，尽管截至2019年12月31日的净经营亏损为1680万美元，公司目前无需支付现金股息以维持REIT资格[144] 公司绩效衡量标准 - 公司计算FFO和AFFO以评估运营表现，FFO和AFFO不包括房地产资产的折旧和摊销，提供了一种反映运营趋势的绩效衡量标准[147]

公司物业持有情况 - 公司是专注多户住宅物业的REIT，2019年末全资拥有8处物业共1880个单元，账面价值1.594亿美元；通过非合并实体拥有30处物业共8898个单元，净股权投资账面价值1.77亿美元[22] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有8处物业共1880个单元，其中佐治亚州物业租金及其他收入占2019年总收入22%，占比最高[31] - 截至2019年12月31日，非合并合资企业拥有30处物业共8898个单元，其中德克萨斯州物业合资租金收入占2019年合资租金总收入32%，占比最高[32] - 公司是专注多户房产的内部管理型房地产投资信托基金，2019年末全资拥有8处房产共1880个单元，账面价值1.594亿美元；通过非合并实体拥有30处房产共8898个单元，净股权投资账面价值1.77亿美元[22] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有8处房产共1880个单元，其中佐治亚州房产贡献22%的2019年租金及其他收入，占比最高[31] - 截至2019年12月31日，非合并合资企业拥有30处房产共8898个单元，其中德克萨斯州房产贡献32%的2019年合资企业租金收入，占比最高[32] 物业收购情况 - 2019年通过非合并合资企业收购3处多户住宅物业共840个单元，购买价1.095亿美元，含抵押债务8010万美元和股权3720万美元，公司贡献2720万美元股权[23] - 2019年末后通过非合并合资企业以3800万美元购买北卡罗来纳州威尔明顿一处264个单元的多户住宅物业，含抵押债务2320万美元和股权1710万美元，公司贡献1370万美元股权[24] - 2019年公司通过非合并合资企业收购三处房产，分别位于北卡罗来纳州坎纳波利斯、阿拉巴马州特鲁斯维尔和奥本，共840个单元，总价1.09465亿美元[39] - 2019年通过非合并合资企业收购3处多户房产共840个单元，购买价1.095亿美元，含抵押债务8010万美元和股权3720万美元，公司贡献股权2720万美元[23] - 2019年公司通过非合并合资企业收购三处房产，共840个单元，总价10.9465亿美元，收购抵押债务8.0097亿美元，初始BRT股权2.7176亿美元，资本化房产收购成本124.5万美元[39] - 公司当前业务计划是收购资本化率在4.5% - 5.75%的物业，期望实现初始约6.5% - 8%的年度现金投资回报率和约10% - 16%的内部收益率[36] - 公司收购物业时约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[36] - 公司收购多户住宅物业需投资委员会至少五名成员同意，若股权投资额超2000万美元需董事会批准[36] - 公司当前业务计划是收购资本化率在4.5% - 5.75%的房产，期望实现初始约6.5% - 8%的年度现金投资回报率和约10% - 16%的内部收益率[36] - 公司收购房产时约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[36] - 公司收购房产需投资委员会至少五名成员同意，若股权投资额超2000万美元需董事会批准[36] - 公司对多户房产收购感兴趣的类型包括现金流强且稳定、有租金增长和增值潜力的B级或更优房产等[33] 物业出售情况 - 2019年出售1个全资合作公寓单元和2处多户住宅物业共384个单元，总售价3400万美元，收益1060万美元，承担140万美元抵押提前还款费用[23] - 2019年通过非合并合资企业出售1处400个单元的多户住宅物业，售价3650万美元，收益1690万美元（扣除160万美元抵押提前还款费用前），公司份额990万美元[23] - 2019年公司出售多处房产，包括休斯顿2处、纽约1处、印第安纳波利斯1处，总销售价格3.4032亿美元，总收益1.0618亿美元[41][43] - 2019年出售1个全资合作公寓单元和2处多户房产共384个单元，总售价3400万美元，收益1060万美元，承担抵押预付费用140万美元[23] - 2019年通过非合并合资企业出售1处400个单元的多户房产，售价3650万美元，收益1690万美元，公司份额分别为990万美元和96.3万美元[23] - 2019年公司出售多处房产，包括休斯顿2处、纽约1处、印第安纳波利斯1处，总销售价格3.4032亿美元，总收益1.0618亿美元[41][43] 财务相关情况 - 2019年公司进入1000万美元信贷安排，出售46.6万股普通股筹集约750万美元股权[23] - 2019年公司股息率提高10%，宣布每股总计0.84美元的股息[23] - 2019年末后至2020年3月6日出售69.4298万股普通股，总售价1230万美元（扣除佣金和费用18.5万美元前）[24] - 2020年4月21日和5月15日公司提交报告称投资者不应依赖先前报告信息，因对合资企业的会计处理不符合准则[24] - 采用权益法核算先前合并企业，使公司收入、运营费用、资产和负债较先前报告信息显著减少[25] - 新冠疫情影响租户支付租金能力，公司预计无法收取约30万美元商业租金收入和其他收入（截至2020年6月30日的三个月）[25] - 2019年和2020年3月31日，公司分别有970万美元和1020万美元受限现金，用于19处和20处多户住宅物业的改善[35] - 多户住宅合资企业安排中，各方优先获得9% - 10%的优先回报，之后返还资本贡献，再按协议分配利润[43] - 截至2019年12月31日，多户住宅抵押贷款本金还款总额为9.43166亿美元，加权平均年利率4.17%，加权平均剩余期限约7.8年[48] - 截至2019年12月31日，公司其他房地产资产总账面价值为1440万美元，包括420万美元应收贷款等[52] - 公司与多家附属实体共享设施、人员和资源，估计相当于有13名全职员工[57] - 2020年、2019年和2018年支付给相关方服务的总费用分别为140万美元、130万美元和130万美元[57] - 2019年公司设立1000万美元信贷安排[23] - 2019年公司通过出售46.6万股普通股筹集约750万美元股权[23] - 2019年公司股息率提高10%，宣布每股股息总计0.84美元[23] - 2019年12月31日后至2020年3月6日，公司出售694,298股普通股，总售价1230万美元，佣金和费用18.5万美元[24] - 公司预计因新冠疫情，2020年第二季度无法收取约30万美元商业租金收入和其他收入[25] - 2019年和2020年3月31日，公司分别有970万美元和1020万美元受限现金，用于19处和20处多户房产的改善[35] - 多户住宅合资企业安排中，各方优先获得9% - 10%的优先回报，之后返还资本贡献，再按协议分配利润[43] - 截至2019年12月31日，多户住宅抵押贷款本金总计9.43166亿美元，加权平均年利率4.17%，加权平均剩余期限约7.8年[48] - 截至2019年12月31日，公司其他房地产资产总账面价值为1440万美元[52] 物业运营情况 - 公司多户住宅物业包括花园公寓、中层建筑或联排别墅风格，住宅租赁期通常为一年[27] - 西尔瓦娜橡树公寓2019年月均租金1162美元，入住率94.5%[27] - 阿冯代尔车站2019年月均租金1102美元，入住率96.2%[27] - 新桥公地2019年月均租金898美元，入住率95.2%[27] - 肯德尔庄园2019年月均租金802美元，入住率89.5%[27] - 阿瓦隆公寓2019年月均租金1065美元，入住率96.4%[27] - 公园格兰德2019年月均租金1075美元，入住率94.5%[27] - 伍德兰小径2019年月均租金960美元，入住率96.1%[27] - 部分物业2019年平均入住率较高，如Magnolia Pointe at Madison为98.5%，Village at Lakeside为95.7%[29] - 截至2019年12月31日，前开发项目Sola Station和Bells Bluff的出租率分别约为78.8%和61.4%[51] - 西尔瓦娜橡树公寓2019年月均租金1162美元，入住率94.5%[27] - 阿冯代尔车站2019年月均租金1102美元，入住率96.2%[27] - 纽布里奇公地2019年月均租金898美元，入住率95.2%[27] - 肯德尔庄园2019年月均租金802美元，入住率89.5%[27] - 阿瓦隆公寓2019年月均租金1065美元，入住率96.4%[27] - 百汇格兰德2019年月均租金1075美元，入住率94.5%[27] - 林地小径2019年月均租金960美元，入住率96.1%[27] 物业权益变更 - 2019年公司以160万美元买断合资伙伴在一处多户住宅物业的权益，该物业变为全资拥有[23] - 2019年10月，公司以160万美元收购德克萨斯州圣马科斯市Parkway Grande合资伙伴20%股权，该物业变为公司全资拥有[40] - 2019年公司以160万美元买断一处多户房产合资伙伴权益，该房产变为公司全资拥有[23] - 2019年10月公司以160万美元收购合资伙伴在德克萨斯州圣马科斯市Parkway Grande的20%股权，该房产变为公司全资拥有[40] 物业管理情况 - 约67%的多户住宅物业管理公司由合资伙伴或其附属公司拥有，管理费用为房产收入的3% - 4%[47] - 约67%的多户住宅物业管理公司由合资伙伴或其附属公司拥有，管理费用为房产收入的3% - 4%[47] 保险情况 - 多户住宅有全风险财产保险，综合责任保险和伞形政策每次事故提供不少于500万美元的保险范围[50] - 多户住宅物业有100%重置成本的全险、最长12个月的营业中断和租金损失险，综合责任险和伞式保单每次事故保额不少于500万美元[50] 竞争情况 - 公司竞争收购多户住宅物业的对手包括养老和投资基金、房地产开发商等，且很多对手资源更丰富[53] - 公司竞争收购多户住宅物业的对手包括养老和投资基金、房地产开发商等，且很多对手资源更丰富[53] 人员任职情况 - 自1993年6月和2006年起，相关人员分别担任秘书和高级副总裁[61] - 自2013年起，Lundy先生担任总裁兼首席运营官[61] - 2015 - 2019年，Steven Rosenzweig担任副总裁，自2019年起担任高级副总裁 - 法律[61] - 自1998年起，George E. Zweier担任首席财务官和副总裁[61] - 2007 - 2014年，Isaac Kalish担任助理财务主管，自2013年和2014年起分别担任副总裁兼财务主管[61] - 自2013年起，Isaac Kalish担任One Liberty Properties副总裁兼助理财务主管等职务[61] - 自2013年起，Ryan Baltimore受雇于公司，自2019年起担任高级副总裁 - 企业战略与财务[61] 财务报告调整 - 2019年公司将财年结束日期从9月30日改为12月31日[8] - 公司重新编制2018年12月31日的合并资产负债表及2018年3月31日至2019年9月30日的合并财务报表[8] 公司开发项目情况 - 公司有两个与同一合资伙伴或其附属公司合作的多户开发项目，目前处于招租阶段[35] 公司执行官员任期 - 公司执行官员任期将于2020年年度董事会会议到期[58]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度净收入为330万美元，摊薄每股收益为0.20美元，而去年同期净亏损为310万美元，摊薄每股亏损为0.20美元 [8] - 第三季度FFO（运营资金）为200万美元，摊薄每股收益为0.12美元，去年同期为410万美元，摊薄每股收益为0.26美元 [8] - AFFO（调整后运营资金）为420万美元，摊薄每股收益为0.26美元，同比增长23% [8] - 租金收入增长8.3%至3390万美元，房地产运营费用增长4%至1630万美元 [8] - NOI（净运营收入）增长12.8%至1760万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有39个多户住宅物业，共计11,178个单位，分布在12个州 [7] - 续租率为52.6%，续租租金平均增长4.6%，新租约租金平均增长5.6% [9] - 价值增值计划中，公司重新定位了256个单位，平均每单位花费4800美元，投资回报率约为26% [9] - 同店NOI增长11.3%，同店收入增长6.5%至2850万美元，同店费用增长1.7% [10] - 同店租金增长4.6%至每单位1046美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 弗吉尼亚州租金增长8.7%，佛罗里达州增长7.3%，俄亥俄州增长7.3% [10] - 圣路易斯市中心资产表现仍然具有挑战性，但NOI和收入增长强劲 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合资企业收购物业，通常贡献65%至80%的股权，主要集中在东南部和德克萨斯州的二级市场 [6] - 公司计划在未来几年内对约1000个单位进行翻新，预计这将推动长期同店租金和NOI增长 [10] - 公司收购了阿拉巴马州奥本的一个200个单位的价值增值物业，价格为1840万美元 [12] - 公司出售了德克萨斯州休斯顿的两个物业，净收益为900万美元 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为通过合资企业收购物业是最有效的策略，能够利用当地合作伙伴的经验和物业管理平台 [7] - 公司预计未来几年内将有约1000个单位进入翻新管道，这将推动长期同店租金和NOI增长 [10] - 公司将继续寻找合适的多户住宅资产，以增加投资组合的价值 [13] 其他重要信息 - 公司现金及现金等价物为1850万美元，总资产为12亿美元，总债务为8.852亿美元，股东权益为1.836亿美元 [13] - 公司物业抵押贷款为8.446亿美元，加权平均利率为4.19%，加权平均剩余期限为8.1年 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和市场情况 - 公司看到市场更加竞争，收益率有所下降，但管道仍然强劲，公司对交易非常挑剔 [15] - 阿拉巴马州奥本收购的初始资本化率为5.1%，预计通过价值增值计划在两年内稳定 [16] 问题: 资产销售计划 - 公司目前没有在市场上销售任何资产，但正在考虑一些情况 [17] - 公司对现有投资组合非常满意，交易活动有所放缓 [18] 问题: 资产所有权结构 - 公司希望增加完全拥有的物业数量，正在与合作伙伴讨论购买其参与权益的资产 [20]