财务数据和关键指标变化 - 本季度归属于普通股股东的净亏损为420万美元，即每股摊薄亏损0.25美元，而2019年同期净亏损为430万美元，即每股摊薄亏损0.27美元 [15] - 本季度资金运营现金流（FFO）增至420万美元，即每股摊薄0.24美元，2019年同期为350万美元，即每股摊薄0.22美元 [15] - 本季度调整后资金运营现金流（AFFO）增至470万美元，即每股摊薄0.27美元，2019年同期为387万美元，即每股摊薄0.24美元，摊薄后每股AFFO较2019年同期高出12.7% [15][16] - 投资组合总租金收入较2019年同期增长3.9%，达到2660万美元，房地产运营费用下降1.6%，至1230万美元，净营业收入（NOI）增长9.6%，达到1430万美元 [16] - 截至2020年6月30日，公司拥有1690万美元现金及现金等价物，总资产3.856亿美元，总债务1.689亿美元，股东权益总额1.952亿美元 [21] - 截至2020年8月1日，公司可用流动性约为3290万美元，包括1330万美元现金及现金等价物、960万美元用于物业改善的受限现金，以及信贷安排下最多1000万美元的营运资金 [21] - 7月9日，公司支付了每股0.22美元的季度股息，按2020年8月3日收盘价10.62美元计算，年化收益率为8.3% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度多户住宅物业组合的续租率为58%，续租租金平均上涨2.2%，新租约租金平均上涨0.2%，不包括增值单元，新租约租金保持不变 [17] - 本季度有16个单元进行了重新定位，平均每个单元成本约7000美元，预计年化投资回报率约为14% [18] - 本季度同店组合包括33处物业，共9317个单元，同店收入增长2.4%，达到2240万美元，同店费用增长1.4%，至1050万美元，同店NOI增长3.4%，达到1190万美元，同店多户住宅物业组合的租金增长3.9%，至每个单元1097美元 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示与经纪人及合作伙伴交流得知，市场上交易活动很少，多户住宅行业受影响远小于零售、商业办公、酒店行业，若现在购买房产，折扣很小甚至没有 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计收购活动和增值战略实施将放缓，因疫情带来的经济不确定性，对额外资本部署保持谨慎，近期主要关注入住率、收款情况和维持强劲现金状况，同时确保员工和居民安全 [13] - 公司计划与合资伙伴协商，对现有合资协议进行修改，以整合部分现有投资组合，未来除合资战略外，还将追求更直接的收购战略 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅行业仍是强大的资产类别，在不确定时期展现出韧性，全国性经济困难对本季度运营结果没有重大影响，但会密切关注各物业和市场情况 [13][23] - 公司对国会刺激计划有所关注，认为虽可能有一些小影响，但不会产生重大影响 [30][31] 其他重要信息 - 公司预计未来几年投资组合中约有700个单元处于翻修管道中，增值战略长期来看仍将是推动同店租金和NOI增长的积极因素 [19] - 公司未合并的合资企业拥有约1470万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金，全资物业的总抵押贷款债务加上未合并合资企业的抵押贷款债务份额总计6.595亿美元，加权平均利率为4.04%，加权平均剩余到期期限为7.2年 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月和8月续租和新租约情况如何 - 公司表示情况与之前类似，注重保持94% - 95%的入住率，会牺牲一些租金涨幅，租金有轻微下行压力，整体较为平稳或仅有小幅上涨，部分物业有较好增长 [25] 问题2: 是否使用了租赁优惠 - 公司称在现有稳定社区，保持租金不变基本能满足租赁需求，很少使用优惠；在租赁物业上会有一些优惠措施 [26] 问题3: 是否会利用空置期进行翻修 - 公司表示情况不一，部分地方有空置单元时会继续进行升级改造以提高租金；部分物业续租率高，空置单元少；只要有较好投资回报，就会进行翻修 [27] 问题4: 未来收购结构及处置策略如何考虑 - 公司计划与合资伙伴协商修改现有合资协议以整合部分投资组合，未来除合资战略外，还会追求更直接的收购战略，但不会放弃合资战略 [28] 问题5: 租户支付租金情况及无更多刺激计划的影响 - 公司称已进行人口统计研究，失业租户比例较小，这有助于维持98%的高租金收缴率，虽对国会刺激计划有所担忧，但认为不会产生重大影响，可能有一些小影响 [30][31] 问题6: 市场上买卖双方在资产定价上的差异情况 - 公司表示与经纪人及合作伙伴交流得知，市场交易活动很少，多户住宅行业受影响远小于其他行业，若现在购买房产，折扣很小甚至没有 [33] 问题7: 若更多收购全资公寓，股权资金来源 - 公司称通常提供65% - 80%的股权，差异不大，购买房产会确保有合理债务水平，出售物业时会优先考虑流动性，回收的现金会通过合资或直接收购方式循环利用，认为这不会成为直接收购的重大障碍 [36] 问题8: 翻修规模是否会维持现状或进一步下降 - 公司表示难以确定，取决于单元可用性和市场情况，会继续执行该战略，预计与目前情况相似 [38][39] 问题9: 租户整体失业率大致情况 - 公司称只能大致估计，约在10% - 15%，全面准确统计较困难 [40] 问题10: 新闻稿和报告中现金数据哪个正确 - 公司称可能是日期不同导致差异，会核实后回复 [41] 问题11: 是否考虑其他增加流动性的替代方案 - 公司表示不会为增加流动性而进行潜在销售，若有合适物业出售会考虑；目前有可用信贷额度，认为自身流动性状况良好，未来可能通过出售更多物业增加流动性，届时会重新寻找投资机会 [42]

财务表现 - 2020年第二季度租金收入为665.7万美元，同比下降6.2%[18] - 2020年上半年总营收为1374万美元，同比下降4.7%[18] - 2020年第二季度净亏损为424.6万美元，同比减少1.6%[18] - 2020年上半年净亏损为907.7万美元，同比增加6%[18] - 2020年第二季度每股亏损为0.25美元，同比改善7.4%[18] - 2020年上半年每股亏损为0.53美元，同比改善1.9%[18] - 2020年第二季度综合亏损为424.4万美元，同比减少2%[21] - 2020年上半年综合亏损为909.5万美元，同比增加6%[21] - 公司2020年上半年净亏损为9014万美元，较2019年同期的8486万美元有所增加[36] - 公司2020年上半年经营活动产生的现金流量净额为-1203万美元，而2019年同期为2038万美元[36] - 公司2020年上半年投资活动产生的现金流量净额为-7190万美元，较2019年同期的-16386万美元有所改善[36] - 公司2020年上半年融资活动产生的现金流量净额为2311万美元，较2019年同期的896万美元大幅增加[36] - 公司2020年上半年现金及现金等价物总额为26336万美元，较2019年同期的18267万美元有所增加[39] - 公司2020年上半年通过出售普通股筹集了12077万美元[36] - 公司2020年上半年支付了7556万美元的股息，较2019年同期的6361万美元有所增加[36] - 公司2020年上半年在未合并的合资企业中投资了13700万美元，较2019年同期的24348万美元有所减少[36] - 公司2020年上半年通过信用贷款获得了5000万美元的融资[36] - 公司2020年上半年回购了616万美元的普通股，较2019年同期的46万美元大幅增加[36] - 公司2020年第二季度净亏损为424.6万美元，同比2019年第二季度的431.7万美元略有减少[59] - 公司2020年上半年净亏损为907.7万美元，同比2019年上半年的856.4万美元有所增加[59] - 公司2020年第二季度基本每股亏损为0.25美元，与2019年同期持平[59] - 公司2020年上半年基本每股亏损为0.53美元，同比2019年上半年的0.54美元略有改善[59] - 公司2020年第二季度向租户提供了总计7.5万美元的租金减免[63] - 公司2020年6月30日的使用权资产和租赁负债分别为275万美元和277万美元[66] - 公司2020年6月30日的房地产净值为1.6676亿美元，较2019年底的1.6969亿美元有所下降[68] - 公司2020年上半年通过合资企业收购了位于北卡罗来纳州威尔明顿的一处多户住宅物业，收购价格为3800万美元[70] - 公司2020年6月30日的未合并合资企业权益为1.8077亿美元，较2019年底的1.7707亿美元有所增加[78] - 公司2020年6月30日的租金及其他收入为31,542千美元，同比增长8.9%[80] - 2020年6月30日的总债务为168,913千美元，较2019年12月31日的170,278千美元略有下降[81] - 公司2020年6月30日的抵押贷款加权平均利率为4.15%[82] - 公司2020年6月30日的信用贷款利率为5%，未使用费用为0.25%[83] - 公司2020年6月30日的次级票据利率为3个月LIBOR + 2.00%，即2.76%[86] - 公司2020年6月30日的次级票据利息支出为293千美元，同比下降33.3%[87] - 公司2020年6月30日的相关方交易费用为349千美元，同比增长4.8%[88] - 公司2020年6月30日的次级票据公允价值低于账面价值约10,794千美元[93] - 公司2020年6月30日的抵押贷款公允价值高于账面价值约6,586千美元[95] - 公司2020年6月30日的利率互换公允价值为34千美元[98] - 截至2020年6月30日，公司持有的利率衍生品名义金额为110.4万美元，固定利率为5.25%，到期日为2022年4月1日[102] - 2020年6月30日，公司衍生品的公允价值净负债为3.6万美元，2019年12月31日为1.3万美元[106] - 公司预计未来12个月内将有2万美元从其他综合损失重新分类为利息费用[102] - 公司未因衍生品协议违约，未提供任何抵押品，若违约需支付的终止价值为3.6万美元（2020年6月30日）和1.3万美元（2019年12月31日）[106] - 公司已采用ASU 2020-04关于参考利率改革的会计处理，并继续评估其对财务报表的影响[107] - 公司已采用ASU 2018-16，允许使用SOFR作为基准利率进行对冲，预计不会对财务报表产生重大影响[108] - 公司已采用ASU 2018-13关于公允价值计量的披露要求，未对财务报表产生重大影响[109] - 公司已采用ASU 2018-07关于非员工股权支付的会计处理，未对财务报表产生重大影响[110] - 公司正在评估ASU 2016-13关于信用损失计量的影响，该准则将于2022年12月15日后生效[111] - 公司面临COVID-19疫情带来的不确定性，可能对其业务、财务状况和运营结果产生重大影响[113] - 公司2020年第二季度租金收入为665.7万美元，同比下降6.2%，主要由于2019年7月出售的两处物业减少了110万美元收入，以及COVID-19疫情期间提供的租金减免[129][130] - 公司2020年第二季度总收入为681.6万美元，同比下降6.5%，其中其他收入下降16.3%至15.9万美元[129] - 公司2020年第二季度房地产运营费用下降9.7%至300.4万美元，主要由于2019年出售的两处物业减少了69.1万美元费用[132][133] - 公司2020年第二季度利息支出下降11.7%至180.9万美元，主要由于2019年出售的两处物业减少了20.6万美元利息支出[132][136] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的租金收入增长8.9%至3154.2万美元，主要由于两处新租赁物业增加170万美元收入[142][143] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的房地产运营费用增长2.6%至1467.4万美元，主要由于2020年新收购的两处物业增加55万美元费用[142][146] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的利息支出下降1.7%至876.6万美元，主要由于再融资交易减少了39.4万美元利息支出[142][148] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的折旧费用增长3.8%至1041.7万美元，主要由于两处新租赁物业增加69.5万美元折旧[142][150] - 公司2020年上半年总收入下降5%至1374万美元，其中租金收入下降4%至1340.2万美元[154] - 公司资产负债表上包括一笔400万美元的房地产贷款，该贷款已于2020年6月30日到期但未偿还，可能对公司净收入和现金流产生重大不利影响[124] - 租金收入减少主要由于去年同期包含的已售物业收入210万美元[155] - 租金收入减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的120万美元收入增加，以及同店物业因平均租金上涨带来的36.6万美元收入增加[156] - 房地产运营费用减少主要由于去年同期包含的已售物业费用140万美元[158] - 房地产运营费用减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的67.2万美元费用增加，以及同店物业因公用事业和维修费用增加带来的27.3万美元费用增加[159] - 利息费用减少主要由于去年同期包含的已售物业利息41.1万美元，以及次级债务利率下降带来的22.4万美元减少[160] - 未合并合资企业的租金收入增加主要由于：两个正在租赁的物业带来的350万美元收入增加，两个物业全年收入带来的260万美元增加，以及两个新收购物业带来的220万美元收入增加[166] - 未合并合资企业的房地产运营费用增加主要由于：两个物业全年费用带来的120万美元增加，两个新收购物业带来的89.9万美元费用增加，以及两个正在租赁的物业带来的76.4万美元费用增加[169] - 公司截至2020年8月1日的可用流动性为3020万美元，包括1060万美元的现金及等价物、960万美元的限制性现金以及1000万美元的信贷额度[176] - 公司预计2022年之前的运营费用、1.153亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.829亿美元的到期抵押贷款将通过运营现金流、物业销售和信贷额度来融资[177] - 公司未合并合资企业的净权益账面价值为1.808亿美元，未反映在合并资产负债表上的抵押贷款债务为8.309亿美元[184] - 公司选择作为REIT（房地产投资信托基金）运营，需将至少90%的普通应税收入分配给股东以维持REIT资格[185] - 截至2019年12月31日，公司净经营亏损约为1680万美元，因此目前无需支付现金股息以维持REIT资格[186] - 公司在2020年4月7日和7月9日分别支付了每股0.22美元的现金股息[186] - 公司最近一季度的季度股息为每股0.22美元，总计约380万美元[187] - 2020年第二季度，公司GAAP净亏损为424.6万美元，调整后的FFO（运营资金）为418.6万美元[195] - 2020年第二季度，公司调整后的AFFO（调整后运营资金）为471.2万美元，每股0.27美元[195] - 2020年第二季度，公司净营业收入（NOI）为365.3万美元，同比下降11.9万美元[199] - 2020年第二季度，同店净营业收入（Same Store NOI）为317.1万美元，同比增长4万美元[199] - 截至2020年6月30日的六个月，净营业收入（NOI）减少了142,000美元，主要由于出售物业导致776,000美元的下降，但被合伙人收购和物业整合带来的570,000美元增长以及同店NOI的93,000美元增长所部分抵消[200] - 同店NOI增长主要由于收入增加366,000美元，但被运营费用增加273,000美元所部分抵消[200] - 截至2020年6月30日，公司持有一份利率互换协议，其公允价值取决于市场利率和互换利差的变化[203] - 如果远期利率上升100个基点，该衍生工具的公允价值和未实现收益将增加约16,000美元；如果下降100个基点，将减少约16,000美元[203] - 公司次级票据的利率为三个月LIBOR加200个基点，截至2020年6月30日的利率为3.77%[204] - 如果利率上升100个基点，相关利息支出将增加约374,000美元；如果下降100个基点，将减少约374,000美元[204] 房地产运营 - 2020年第二季度房地产运营费用为300.4万美元，同比下降9.7%[18] - 2020年上半年房地产运营费用为606.2万美元，同比下降6.7%[18] - 公司2020年第二季度房地产运营费用下降9.7%至300.4万美元，主要由于2019年出售的两处物业减少了69.1万美元费用[132][133] - 公司2020年第二季度未合并合资企业的房地产运营费用增长2.6%至1467.4万美元，主要由于2020年新收购的两处物业增加55万美元费用[142][146] - 公司2020年上半年总收入下降5%至1374万美元，其中租金收入下降4%至1340.2万美元[154] - 租金收入减少主要由于去年同期包含的已售物业收入210万美元[155] - 租金收入减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的120万美元收入增加，以及同店物业因平均租金上涨带来的36.6万美元收入增加[156] - 房地产运营费用减少主要由于去年同期包含的已售物业费用140万美元[158] - 房地产运营费用减少被以下因素部分抵消：合伙人买断带来的67.2万美元费用增加，以及同店物业因公用事业和维修费用增加带来的27.3万美元费用增加[159] - 未合并合资企业的租金收入增加主要由于：两个正在租赁的物业带来的350万美元收入增加，两个物业全年收入带来的260万美元增加，以及两个新收购物业带来的220万美元收入增加[166] - 未合并合资企业的房地产运营费用增加主要由于：两个物业全年费用带来的120万美元增加，两个新收购物业带来的89.9万美元费用增加，以及两个正在租赁的物业带来的76.4万美元费用增加[169] - 公司截至2020年8月1日的可用流动性为3020万美元，包括1060万美元的现金及等价物、960万美元的限制性现金以及1000万美元的信贷额度[176] - 公司预计2022年之前的运营费用、1.153亿美元的抵押贷款摊销和利息费用以及1.829亿美元的到期抵押贷款将通过运营现金流、物业销售和信贷额度来融资[177] - 公司未合并合资企业的净权益账面价值为1.808亿美元，未反映在合并资产负债表上的抵押贷款债务为8.309亿美元[184] - 公司选择作为REIT（房地产投资信托基金）运营，需将至少90%的普通应税收入分配给股东以维持REIT资格[185] - 截至2019年12月31日，公司净经营亏损约为1680万美元，因此目前无需支付现金股息以维持REIT资格[186] - 公司在2020年4月7日和7月9日分别支付了每股0.22美元的现金股息[186] - 公司最近一季度的季度股息为每股0.22美元，总计约380万美元[187] - 2020年第二季度，公司GAAP净亏损为424.6万美元，调整后的FFO（运营资金）为418.6万美元[195] - 2020年第二季度，公司调整后的AFFO（调整后运营资金）为471.2万美元，每股0.27美元[195] - 2020年第二季度，公司净营业收入（NOI）为365.3万美元，同比下降11.9万美元[199] - 2020年第二季度，同店净营业收入（Same Store NOI）为317.1万美元，同比增长4万美元[199] - 截至2020年6月30日的六个月，净营业收入（NOI）减少了142,000美元，主要由于出售物业导致776,000美元的下降，但被合伙人收购和物业整合带来的570,000美元增长以及同店NOI的93,000美元增长所部分抵消[200] - 同店NOI增长主要由于收入增加366,000美元，但被运营费用增加273,000美元所部分抵消[200] - 截至2020年6月30日，公司持有一份利率互换协议，其公允价值取决于市场利率和互换利差的变化[203] - 如果远期利率上升100个基点，该衍生工具的公允价值和未实现收益将增加约16,000美元；如果下降100个基点，将减少约16,000美元[203] - 公司次级票据的利率为三个月LIBOR加200个基点，截至2020年6月30日的利率为3.77%[204] - 如果利率上升100个基点，相关利息支出将增加约374,000美元；如果下降100个基点，将减少约374,000美元[204] 债务与融资 - 公司2020年上半年通过信用贷款获得了5000万美元的融资[36] - 公司2020年上半年回购了616万美元的普通股，较2019年同期的46万美元大幅增加[36] - 公司2020年6月30日的抵押贷款加权平均利率为4.15%[82] - 公司2020年6月30日的信用贷款利率为5%，未使用费用为0.25%[83] - 公司2020年6月30日的次级票据利率为3个月LIBOR + 2.00%，即2.76%[86] - 公司2020年6月30日的次级票据利息支出为293千美元，同比下降33.3%[87] - 公司2020年6月30日的相关方交易费用为349千美元，同比增长4.8%[88] - 公司2020年6月30日的次级票据公允价值低于账面价值约10,794千美元[93] - 公司2020年6月30日的抵押贷款公允价值高于账面价值约6,586千美元[95] - 公司2020年6月30日的利率互换公允价值为34千美元[98] - 截至2020年6月30日，公司持有的利率衍生品名义金额为110.4万美元，固定利率为5.25%，到期日为2022年4月1日[102] - 2020年6月30日，公司衍生品的公允价值净负债为3.6万美元，2019年12月31日为1.3万美元[106] - 公司预计未来12个月内将有2万美元从其他综合损失重新分类为利息费用[102] - 公司未因衍生品协议违约，未提供任何抵押品，若违约需支付的终止价值为3.6万美元（2020年6月30日）和1.3万美元（2019年12月31日）[106] - 公司已采用ASU 2020-04关于参考利率改革的会计处理，并继续评估其对财务报表的影响[107] - 公司已采用ASU 2018-16，允许使用SOFR作为基准利率进行对冲，预计不会对财务报表产生重大影响[108] - 公司已采用ASU 2018-13关于公允价值计量的披露要求，未对财务报表产生重大影响[109] - 公司已采用ASU 2018-07关于非员工股权支付的

公司物业资产 - 公司全资拥有8处多户住宅物业，共计1,880个单位，账面价值为1.582亿美元[104] - 公司通过非合并实体拥有31处多户住宅物业，共计9,162个单位，账面价值为1.859亿美元[104] - 2020年第一季度，公司通过非合并合资企业以3,800万美元收购了位于北卡罗来纳州威尔明顿的一处264个单位的多户住宅物业[105] 公司股票交易 - 2020年第一季度，公司通过ATM计划出售了694,298股普通股，总销售额为1,230万美元[106] - 2020年第一季度，公司回购了39,093股普通股，加权平均价格为每股15.76美元，总金额为61.6万美元[107] 公司财务表现 - 2020年第一季度，公司租金收入为6,745万美元，同比下降2.0%[111] - 2020年第一季度，公司总营业收入为6,924万美元，同比下降2.9%[111] - 2020年第一季度，公司总支出为9,846万美元，同比增长6.9%[114] - 2020年第一季度公司净亏损为483.1万美元，较2019年同期的424.7万美元有所增加[153] - 2020年第一季度公司调整后运营资金（AFFO）为396.8万美元，较2019年同期的371.8万美元有所增长[153] - 2020年第一季度公司净营业收入（NOI）为368.7万美元，较2019年同期的371万美元略有下降[157] - 2020年第一季度同店净营业收入（Same Store NOI）为312.7万美元，较2019年同期的307.2万美元有所增加[157] - 2020年第一季度公司同店净营业收入增长主要由于租金收入增加24.8万美元，但被运营费用增加19.3万美元部分抵消[157] 非合并合资企业财务表现 - 2020年第一季度，公司非合并合资企业的租金收入为1,949.1万美元，同比增长14.5%[121] - 2020年第一季度，公司非合并合资企业的总支出为2,131.4万美元，同比增长11.3%[121] - 未合并合资企业的租金收入增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的160万美元收入，其中27.8万美元来自本季度收购的物业；两处正在租赁中的物业带来98.9万美元收入；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入收入，带来64万美元收入；未合并同店物业带来59.8万美元收入，其中43.3万美元来自租金上涨，11.5万美元来自可变租赁支付[122] - 未合并合资企业的房地产运营费用增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的64.6万美元费用，其中8.3万美元来自本季度收购的物业；未合并同店物业带来34.8万美元费用，主要由于房地产税和保险费用上涨；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入费用，带来27.2万美元费用；两处正在租赁中的物业带来23.2万美元费用[126] - 未合并合资企业的利息费用增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的49.3万美元费用，其中9.6万美元来自本季度收购的物业；两处正在租赁中的物业带来29.7万美元费用；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入费用，带来14.8万美元费用[128] - 未合并合资企业的折旧费用增加主要来自：2020年3月31日前12个月内收购的三处物业带来的75.7万美元费用，其中19万美元来自本季度收购的物业；两处正在租赁中的物业带来46.6万美元费用；一处物业在2020年3月31日前三个月完全计入费用，带来25.5万美元费用[130] 公司流动性及融资 - 截至2020年6月1日，公司可用流动性为3340万美元，包括1850万美元现金及现金等价物，990万美元受限现金，以及最高500万美元的信贷额度剩余可用资金[134] - 公司预计2020年至2022年期间的运营费用、1.269亿美元抵押贷款摊销和利息费用，以及1.829亿美元到期抵押贷款的还款（其中1.068亿美元和1.082亿美元分别来自未合并合资企业），将通过运营现金流、抵押贷款再融资、物业销售、信贷额度和额外股权发行来融资[135] - 截至2020年3月31日，公司未合并合资企业的净权益账面价值为1.859亿美元，未反映在合并资产负债表上的抵押贷款债务为8.317亿美元[142] 公司债务及利息 - 公司2020年3月31日的次级票据余额为3740万美元（不包括33.2万美元的递延成本），利率为3.77%，到期日为2036年4月[138] - 截至2020年3月31日，公司拥有一项利率互换协议，利率每变动100个基点将导致该衍生工具公允价值变动约1.9万美元[160] - 截至2020年3月31日，公司次级票据利率为3.77%，利率每变动100个基点将导致年度利息费用变动约37.4万美元[161] 公司股息政策 - 公司2020年4月7日和7月9日支付或计划支付每股0.22美元的现金股息，尽管截至2019年12月31日的净经营亏损为1680万美元，公司目前无需支付现金股息以维持REIT资格[144] 公司绩效衡量标准 - 公司计算FFO和AFFO以评估运营表现，FFO和AFFO不包括房地产资产的折旧和摊销，提供了一种反映运营趋势的绩效衡量标准[147]

公司物业持有情况 - 公司是专注多户住宅物业的REIT，2019年末全资拥有8处物业共1880个单元，账面价值1.594亿美元；通过非合并实体拥有30处物业共8898个单元，净股权投资账面价值1.77亿美元[22] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有8处物业共1880个单元，其中佐治亚州物业租金及其他收入占2019年总收入22%，占比最高[31] - 截至2019年12月31日，非合并合资企业拥有30处物业共8898个单元，其中德克萨斯州物业合资租金收入占2019年合资租金总收入32%，占比最高[32] - 公司是专注多户房产的内部管理型房地产投资信托基金，2019年末全资拥有8处房产共1880个单元，账面价值1.594亿美元；通过非合并实体拥有30处房产共8898个单元，净股权投资账面价值1.77亿美元[22] - 截至2019年12月31日，公司全资拥有8处房产共1880个单元，其中佐治亚州房产贡献22%的2019年租金及其他收入，占比最高[31] - 截至2019年12月31日，非合并合资企业拥有30处房产共8898个单元，其中德克萨斯州房产贡献32%的2019年合资企业租金收入，占比最高[32] 物业收购情况 - 2019年通过非合并合资企业收购3处多户住宅物业共840个单元，购买价1.095亿美元，含抵押债务8010万美元和股权3720万美元，公司贡献2720万美元股权[23] - 2019年末后通过非合并合资企业以3800万美元购买北卡罗来纳州威尔明顿一处264个单元的多户住宅物业，含抵押债务2320万美元和股权1710万美元，公司贡献1370万美元股权[24] - 2019年公司通过非合并合资企业收购三处房产，分别位于北卡罗来纳州坎纳波利斯、阿拉巴马州特鲁斯维尔和奥本，共840个单元，总价1.09465亿美元[39] - 2019年通过非合并合资企业收购3处多户房产共840个单元，购买价1.095亿美元，含抵押债务8010万美元和股权3720万美元，公司贡献股权2720万美元[23] - 2019年公司通过非合并合资企业收购三处房产，共840个单元，总价10.9465亿美元，收购抵押债务8.0097亿美元，初始BRT股权2.7176亿美元，资本化房产收购成本124.5万美元[39] - 公司当前业务计划是收购资本化率在4.5% - 5.75%的物业，期望实现初始约6.5% - 8%的年度现金投资回报率和约10% - 16%的内部收益率[36] - 公司收购物业时约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[36] - 公司收购多户住宅物业需投资委员会至少五名成员同意，若股权投资额超2000万美元需董事会批准[36] - 公司当前业务计划是收购资本化率在4.5% - 5.75%的房产，期望实现初始约6.5% - 8%的年度现金投资回报率和约10% - 16%的内部收益率[36] - 公司收购房产时约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[36] - 公司收购房产需投资委员会至少五名成员同意，若股权投资额超2000万美元需董事会批准[36] - 公司对多户房产收购感兴趣的类型包括现金流强且稳定、有租金增长和增值潜力的B级或更优房产等[33] 物业出售情况 - 2019年出售1个全资合作公寓单元和2处多户住宅物业共384个单元，总售价3400万美元，收益1060万美元，承担140万美元抵押提前还款费用[23] - 2019年通过非合并合资企业出售1处400个单元的多户住宅物业，售价3650万美元，收益1690万美元（扣除160万美元抵押提前还款费用前），公司份额990万美元[23] - 2019年公司出售多处房产，包括休斯顿2处、纽约1处、印第安纳波利斯1处，总销售价格3.4032亿美元，总收益1.0618亿美元[41][43] - 2019年出售1个全资合作公寓单元和2处多户房产共384个单元，总售价3400万美元，收益1060万美元，承担抵押预付费用140万美元[23] - 2019年通过非合并合资企业出售1处400个单元的多户房产，售价3650万美元，收益1690万美元，公司份额分别为990万美元和96.3万美元[23] - 2019年公司出售多处房产，包括休斯顿2处、纽约1处、印第安纳波利斯1处，总销售价格3.4032亿美元，总收益1.0618亿美元[41][43] 财务相关情况 - 2019年公司进入1000万美元信贷安排，出售46.6万股普通股筹集约750万美元股权[23] - 2019年公司股息率提高10%，宣布每股总计0.84美元的股息[23] - 2019年末后至2020年3月6日出售69.4298万股普通股，总售价1230万美元（扣除佣金和费用18.5万美元前）[24] - 2020年4月21日和5月15日公司提交报告称投资者不应依赖先前报告信息，因对合资企业的会计处理不符合准则[24] - 采用权益法核算先前合并企业，使公司收入、运营费用、资产和负债较先前报告信息显著减少[25] - 新冠疫情影响租户支付租金能力，公司预计无法收取约30万美元商业租金收入和其他收入（截至2020年6月30日的三个月）[25] - 2019年和2020年3月31日，公司分别有970万美元和1020万美元受限现金，用于19处和20处多户住宅物业的改善[35] - 多户住宅合资企业安排中，各方优先获得9% - 10%的优先回报，之后返还资本贡献，再按协议分配利润[43] - 截至2019年12月31日，多户住宅抵押贷款本金还款总额为9.43166亿美元，加权平均年利率4.17%，加权平均剩余期限约7.8年[48] - 截至2019年12月31日，公司其他房地产资产总账面价值为1440万美元，包括420万美元应收贷款等[52] - 公司与多家附属实体共享设施、人员和资源，估计相当于有13名全职员工[57] - 2020年、2019年和2018年支付给相关方服务的总费用分别为140万美元、130万美元和130万美元[57] - 2019年公司设立1000万美元信贷安排[23] - 2019年公司通过出售46.6万股普通股筹集约750万美元股权[23] - 2019年公司股息率提高10%，宣布每股股息总计0.84美元[23] - 2019年12月31日后至2020年3月6日，公司出售694,298股普通股，总售价1230万美元，佣金和费用18.5万美元[24] - 公司预计因新冠疫情，2020年第二季度无法收取约30万美元商业租金收入和其他收入[25] - 2019年和2020年3月31日，公司分别有970万美元和1020万美元受限现金，用于19处和20处多户房产的改善[35] - 多户住宅合资企业安排中，各方优先获得9% - 10%的优先回报，之后返还资本贡献，再按协议分配利润[43] - 截至2019年12月31日，多户住宅抵押贷款本金总计9.43166亿美元，加权平均年利率4.17%，加权平均剩余期限约7.8年[48] - 截至2019年12月31日，公司其他房地产资产总账面价值为1440万美元[52] 物业运营情况 - 公司多户住宅物业包括花园公寓、中层建筑或联排别墅风格，住宅租赁期通常为一年[27] - 西尔瓦娜橡树公寓2019年月均租金1162美元，入住率94.5%[27] - 阿冯代尔车站2019年月均租金1102美元，入住率96.2%[27] - 新桥公地2019年月均租金898美元，入住率95.2%[27] - 肯德尔庄园2019年月均租金802美元，入住率89.5%[27] - 阿瓦隆公寓2019年月均租金1065美元，入住率96.4%[27] - 公园格兰德2019年月均租金1075美元，入住率94.5%[27] - 伍德兰小径2019年月均租金960美元，入住率96.1%[27] - 部分物业2019年平均入住率较高，如Magnolia Pointe at Madison为98.5%，Village at Lakeside为95.7%[29] - 截至2019年12月31日，前开发项目Sola Station和Bells Bluff的出租率分别约为78.8%和61.4%[51] - 西尔瓦娜橡树公寓2019年月均租金1162美元，入住率94.5%[27] - 阿冯代尔车站2019年月均租金1102美元，入住率96.2%[27] - 纽布里奇公地2019年月均租金898美元，入住率95.2%[27] - 肯德尔庄园2019年月均租金802美元，入住率89.5%[27] - 阿瓦隆公寓2019年月均租金1065美元，入住率96.4%[27] - 百汇格兰德2019年月均租金1075美元，入住率94.5%[27] - 林地小径2019年月均租金960美元，入住率96.1%[27] 物业权益变更 - 2019年公司以160万美元买断合资伙伴在一处多户住宅物业的权益，该物业变为全资拥有[23] - 2019年10月，公司以160万美元收购德克萨斯州圣马科斯市Parkway Grande合资伙伴20%股权，该物业变为公司全资拥有[40] - 2019年公司以160万美元买断一处多户房产合资伙伴权益，该房产变为公司全资拥有[23] - 2019年10月公司以160万美元收购合资伙伴在德克萨斯州圣马科斯市Parkway Grande的20%股权，该房产变为公司全资拥有[40] 物业管理情况 - 约67%的多户住宅物业管理公司由合资伙伴或其附属公司拥有，管理费用为房产收入的3% - 4%[47] - 约67%的多户住宅物业管理公司由合资伙伴或其附属公司拥有，管理费用为房产收入的3% - 4%[47] 保险情况 - 多户住宅有全风险财产保险，综合责任保险和伞形政策每次事故提供不少于500万美元的保险范围[50] - 多户住宅物业有100%重置成本的全险、最长12个月的营业中断和租金损失险，综合责任险和伞式保单每次事故保额不少于500万美元[50] 竞争情况 - 公司竞争收购多户住宅物业的对手包括养老和投资基金、房地产开发商等，且很多对手资源更丰富[53] - 公司竞争收购多户住宅物业的对手包括养老和投资基金、房地产开发商等，且很多对手资源更丰富[53] 人员任职情况 - 自1993年6月和2006年起，相关人员分别担任秘书和高级副总裁[61] - 自2013年起，Lundy先生担任总裁兼首席运营官[61] - 2015 - 2019年，Steven Rosenzweig担任副总裁，自2019年起担任高级副总裁 - 法律[61] - 自1998年起，George E. Zweier担任首席财务官和副总裁[61] - 2007 - 2014年，Isaac Kalish担任助理财务主管，自2013年和2014年起分别担任副总裁兼财务主管[61] - 自2013年起，Isaac Kalish担任One Liberty Properties副总裁兼助理财务主管等职务[61] - 自2013年起，Ryan Baltimore受雇于公司，自2019年起担任高级副总裁 - 企业战略与财务[61] 财务报告调整 - 2019年公司将财年结束日期从9月30日改为12月31日[8] - 公司重新编制2018年12月31日的合并资产负债表及2018年3月31日至2019年9月30日的合并财务报表[8] 公司开发项目情况 - 公司有两个与同一合资伙伴或其附属公司合作的多户开发项目，目前处于招租阶段[35] 公司执行官员任期 - 公司执行官员任期将于2020年年度董事会会议到期[58]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度净收入为330万美元，摊薄每股收益为0.20美元，而去年同期净亏损为310万美元，摊薄每股亏损为0.20美元 [8] - 第三季度FFO（运营资金）为200万美元，摊薄每股收益为0.12美元，去年同期为410万美元，摊薄每股收益为0.26美元 [8] - AFFO（调整后运营资金）为420万美元，摊薄每股收益为0.26美元，同比增长23% [8] - 租金收入增长8.3%至3390万美元，房地产运营费用增长4%至1630万美元 [8] - NOI（净运营收入）增长12.8%至1760万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有39个多户住宅物业，共计11,178个单位，分布在12个州 [7] - 续租率为52.6%，续租租金平均增长4.6%，新租约租金平均增长5.6% [9] - 价值增值计划中，公司重新定位了256个单位，平均每单位花费4800美元，投资回报率约为26% [9] - 同店NOI增长11.3%，同店收入增长6.5%至2850万美元，同店费用增长1.7% [10] - 同店租金增长4.6%至每单位1046美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 弗吉尼亚州租金增长8.7%，佛罗里达州增长7.3%，俄亥俄州增长7.3% [10] - 圣路易斯市中心资产表现仍然具有挑战性，但NOI和收入增长强劲 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合资企业收购物业，通常贡献65%至80%的股权，主要集中在东南部和德克萨斯州的二级市场 [6] - 公司计划在未来几年内对约1000个单位进行翻新，预计这将推动长期同店租金和NOI增长 [10] - 公司收购了阿拉巴马州奥本的一个200个单位的价值增值物业，价格为1840万美元 [12] - 公司出售了德克萨斯州休斯顿的两个物业，净收益为900万美元 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为通过合资企业收购物业是最有效的策略，能够利用当地合作伙伴的经验和物业管理平台 [7] - 公司预计未来几年内将有约1000个单位进入翻新管道，这将推动长期同店租金和NOI增长 [10] - 公司将继续寻找合适的多户住宅资产，以增加投资组合的价值 [13] 其他重要信息 - 公司现金及现金等价物为1850万美元，总资产为12亿美元，总债务为8.852亿美元，股东权益为1.836亿美元 [13] - 公司物业抵押贷款为8.446亿美元，加权平均利率为4.19%，加权平均剩余期限为8.1年 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和市场情况 - 公司看到市场更加竞争，收益率有所下降，但管道仍然强劲，公司对交易非常挑剔 [15] - 阿拉巴马州奥本收购的初始资本化率为5.1%，预计通过价值增值计划在两年内稳定 [16] 问题: 资产销售计划 - 公司目前没有在市场上销售任何资产，但正在考虑一些情况 [17] - 公司对现有投资组合非常满意，交易活动有所放缓 [18] 问题: 资产所有权结构 - 公司希望增加完全拥有的物业数量，正在与合作伙伴讨论购买其参与权益的资产 [20]

物业资产情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有36处多户住宅物业，共10152个单元，账面价值11亿美元；通过非合并实体拥有3处物业，共1026个单元，账面价值1800万美元[113] - 截至2019年9月30日，Bells Bluff物业402个单元均可供出租，入住率49.5%[115] - 截至2019年9月30日，公司27%的房产位于得克萨斯州，15%位于佐治亚州，12%位于佛罗里达州，9%位于阿拉巴马州，8%位于密西西比州，7%位于田纳西州，7%位于南卡罗来纳州，其余15%位于其他五个州[180] 股息相关 - 2019年10月10日，公司支付每股0.22美元股息，较上一季度增长10%[116] - 公司2018年12月31日净运营亏损约1680万美元，目前无需支付现金股息维持REIT地位，但2019年已支付三次现金股息[166] 物业收购与出售 - 2019年8月8日，公司以1840万美元收购200单元的Village at Lakeside物业，预计季度租金收入100万美元[118] - 2019年7月11日，公司出售384单元的两处物业，总售价3320万美元，收益990万美元[119] - 2019年前九个月出售两处物业总售价3320万美元，总收益990万美元；2018年同期出售三处物业和一个合作公寓单元，总售价1.487亿美元，收益5200万美元[153] 财务数据（营收、费用、收益等） - 2019年第三季度，公司总营收3403.6万美元，同比增长8.1%；总费用3850.6万美元，同比增长3.9%[121][124] - 2019年前三季度，公司总营收9810.2万美元，同比增长7.5%；租金收入9750.7万美元，同比增长7.5%[140] - 2019年第三季度，公司出售物业实现收益993.8万美元，同比增长2243.9%；债务清偿损失176.6万美元[137] - 2019年第三季度，公司其他收入和费用总计791.3万美元，同比增长419.9%[137] - 2019年前九个月总费用为1.12917亿美元，较2018年的1.07489亿美元增加542.8万美元，增幅5.0%[144] - 2019年前九个月房地产运营费用为4719.5万美元，较2018年的4431.8万美元增加287.7万美元，增幅6.5%，主要因收购物业和同店成本增加[144][145] - 2019年前九个月利息费用为2835.3万美元，较2018年的2640.8万美元增加194.5万美元，增幅7.4%，主要因收购物业和利率变动[144][147] - 2019年前九个月其他收入和费用总计804.6万美元，较2018年的5594.7万美元减少4790.1万美元，降幅85.6%[152] - 2019年前九个月所得税拨备为21.9万美元，2018年同期净所得税收益为5.5万美元[156] - 2019年第三季度GAAP归属于普通股股东的净收入为327.2万美元，2018年同期净亏损为311.1万美元；2019年前九个月净亏损为529.2万美元，2018年同期净收入为1742.2万美元[175] - 2019年第三季度调整后运营资金为417.7万美元，2018年同期为338万美元；2019年前九个月为1176.7万美元，2018年同期为1055.8万美元[175] 财年日期变更 - 2019年，公司将财年结束日期从9月30日改为12月31日[114] 流动性与信贷额度 - 2019年11月1日可用流动性为3240万美元，包括1440万美元现金及现金等价物、1080万美元受限现金和最高720万美元信贷额度[157] - 预计未来两年8520万美元利息费用和抵押贷款摊销付款将由多户住宅物业运营现金支付，不足部分通过再融资、出售物业或股票筹集[158] - 公司信贷额度最高1000万美元，年利率为优惠利率加50个基点，最低5%，未使用额度年费0.25%[163] 利率影响 - 不受利率互换协议约束的抵押贷款，利率上升100个基点会使公司年度净收入减少44.8万美元，下降100个基点则增加44.8万美元[177] - 截至2019年9月30日，若远期利率上升100个基点，衍生品工具的公允价值和未实现净收益将增加约86.6万美元；若下降100个基点，将减少约90.1万美元[178] - 截至2019年9月30日，次级附属票据利率为4.27%，利率上升100个基点会使相关利息费用每年增加约37.4万美元，下降100个基点则减少37.4万美元[179]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度净亏损430万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，2018年同期净亏损470万美元，摊薄后每股亏损0.33美元 [7] - 2019年第二季度NOI为1690万美元，较2018年同期的1550万美元增长8.6% [7] - 2019年第二季度FFO为350万美元，摊薄后每股0.22美元，2018年同期为270万美元，摊薄后每股0.20美元 [7] - 2019年第二季度AFFO为390万美元，摊薄后每股0.24美元，2018年同期为340万美元，摊薄后每股0.24美元 [7] - 2019年第二季度租赁收入从2018年同期的3000万美元增长9.7%至3290万美元，房地产运营费用从1450万美元增长11.4%至1610万美元 [8] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1730万美元，总资产12亿美元，总债务8.923亿美元，股东权益1.829亿美元 [10] - 截至2019年8月6日，公司可用流动性约为3590万美元，包括1600万美元现金及现金等价物、990万美元用于物业改善的受限现金以及信贷额度下最多1000万美元的可用资金 [11] - 物业抵押贷款债务8.464亿美元，加权平均利率4.24%，加权平均剩余到期期限8.1年，约95%的抵押贷款为固定利率 [11] - 2019年6月12日，董事会批准每股0.20美元的季度股息，按8月5日收盘价13.53美元计算，年化收益率为5.9% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度续约率为53.4%，续约租金提高4.2%，新租约租金提高5.1% [8] - 2019年第二季度对18处物业的312个单元进行了重新定位，平均每个单元花费约4300美元，投资回报率约为30% [8] - 2019年第二季度同店组合包括29处物业，共8097个单元，同店NOI较2018年同期增长5.8%，同店收入增长6.2%至2650万美元，同店费用增长6.7% [9] - 同店租金从一年前的每单元975美元增长3.9%至1013美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金增长由弗吉尼亚州（7.8%）、佛罗里达州（6.9%）、密西西比州（5.8%）、佐治亚州和俄亥俄州（均为5.3%）以及阿拉巴马州（4.5%）等市场的租金上涨推动 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于多户住宅物业的所有权、运营和有限开发，主要通过合并合资企业持有物业，公司通常贡献65% - 80%的股权 [6] - 公司认为通过合资企业收购物业是最有效的策略，与具有当地专业知识的运营商合作，专注于可能成交的交易 [6] - 公司将继续推进增值计划，预计未来两年约有1000个单元可进行翻新 [14] - 公司正在寻找合适的多户住宅资产加入投资组合以获取增量价值 [12] - 市场竞争激烈，但公司的合作伙伴网络仍为其提供了大量潜在收购机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对增值计划的表现非常满意，预计该策略将长期推动租金和NOI增长 [8] - 公司正在关注费用方面，努力提高利润率 [16] - 公司将以机会主义方式逐步降低资产负债表的杠杆率 [11] 其他重要信息 - 2019年7月初，公司出售了位于德克萨斯州休斯顿的两处多户住宅物业，售价3320万美元，估计收益990万美元，扣除少数股东权益和抵押预付款费用后，公司收益约为780万美元 [9] - 公司最具挑战性的物业仍是圣路易斯市中心的资产，公司正在寻求管理风险的方法，以适应当前市场条件，实现收入和NOI最大化 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司投资组合中的增值机会以及未来预期 - 公司将继续推进增值计划，预计未来两年约有1000个单元可进行翻新，具体数量取决于翻新计划、租户周转等因素 [14] 问题: 同店增长中，翻新和自然增长各占多少比例 - 管理层无法提供具体数字，将在下次会议提供相关信息，但表示同店增长是两者共同作用的结果 [15] 问题: 同店费用情况以及近期是否会保持高位 - 本季度同店费用增长6.7%，主要是由于更换、维修和维护费用增加，以及填补了部分物业的员工空缺导致的工资费用增加，公司正在密切关注利润率，努力控制费用 [16] 问题: 当前市场上合资企业收购机会是否充足 - 当公司有可用资金时，会向15 - 20个潜在合作伙伴寻求交易机会，市场竞争激烈，但合作伙伴网络仍为公司提供了大量潜在收购机会 [18] 问题: 当前关注的收购项目的资本化率情况 - 公司主要关注增值策略，预计翻新后的稳定资本化率约为6%，出售项目的资本化率低于5%，投资初期现金流可能超过7%，并随着翻新、续约和管理效率的提高而稳步上升 [19] 问题: 当前资本结构下，处置物业是否将成为主要资金来源 - 这取决于多个因素，公司正在考虑出售一些物业，以优化投资组合中物业的年龄结构，提高利润率，同时将资金投入更有价值的增值机会 [20] 问题: 处置物业时投资者参与情况 - 以休斯顿的物业为例，有40 - 50次物业检查，15 - 20个竞标者，物业以非常有利的资本化率出售，市场竞争激烈 [21] 问题: 增值计划的规模和节奏如何考虑 - 增值计划按年度预算，具体数量取决于租户周转和可翻新单元数量，近期收购的物业提供了更多翻新机会，随着收购增加，可翻新单元数量应会上升 [25] 问题: 休斯顿出售资产的资本化率具体是多少 - 实际数字约为4.9%，但经纪人的报告可能有所不同 [27] 问题: 圣路易斯物业的处理计划 - 公司在圣路易斯市中心的一处包含两个物业的资产面临一些问题，主要是人口流动性大、续约率低、租金增长不如预期，公司正在努力稳定该资产，降低费用，与城市合作解决停车问题，而圣路易斯的另一处物业表现良好 [28][29]

公司物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有37处多户住宅物业，共10336个单元，账面价值11亿美元；通过非合并实体拥有3处多户住宅物业，共1026个单元，账面价值1840万美元[111] - 2019年5月7日，公司以4300万美元收购328单元的Somerset at Trussville物业，预计季度租金收入100万美元[116] - 2019年7月10日，公司出售384单元的Stonecrossing Apartments和Stonecrossing East Apartments，总售价3320万美元，预计收益990万美元[117] - 截至2019年6月30日，公司29%的房产位于得克萨斯州，15%位于佐治亚州，12%位于佛罗里达州，8%位于密西西比州，7%位于田纳西州，7%位于南卡罗来纳州，7%位于阿拉巴马州，其余15%位于其他五个州[174] 公司信贷安排 - 2019年4月18日，公司与Valley National Bank的关联方达成信贷安排，可借款最高1000万美元，期限至2021年4月，利率为最优惠利率加50个基点，下限为5%[113] - 公司于2019年4月18日与VNB New York, LLC签订信贷协议，可借最高1000万美元，年利率为优惠利率加50个基点，最低5%，未使用额度年费0.25%[157] 公司收入情况 - 2019年第二季度，租金收入3293万美元，同比增加297.9万美元，增幅9.9%；其他收入19万美元，同比减少1.3万美元，降幅6.4%；总收入3312万美元，同比增加296.6万美元，增幅9.8%[121] - 2019年上半年，租金收入6363.2万美元，同比增加420.5万美元，增幅7.1%；其他收入43.4万美元，同比增加5.6万美元，增幅14.8%；总收入6406.6万美元，同比增加426.1万美元，增幅7.1%[133] - 2019年上半年，租金收入增加主要源于收购物业带来380万美元、纳入全年计算的物业带来380万美元、同店物业带来210万美元以及Bells Bluff和Vanguard物业带来39.5万美元[134] 公司费用情况 - 2019年第二季度，房地产运营费用1610万美元，同比增加164.1万美元，增幅11.3%；利息费用973.9万美元，同比增加95.3万美元，增幅10.8%；总费用3866.7万美元，同比增加277万美元，增幅7.7%[124] - 2019年上半年总费用为7441.1万美元，较2018年的7044.5万美元增加396.6万美元，增幅5.6%[137] - 2019年上半年房地产运营费用为3091.4万美元，较2018年的2865.7万美元增加225.7万美元，增幅7.9%，主要因新增房产和同店费用增加，部分被出售房产费用减少抵消[137][138][139] - 2019年上半年利息费用为1850.8万美元，较2018年的1744.3万美元增加106.5万美元，增幅6.1%，主要因新增房产和信贷余额及利率变化，部分被出售房产费用减少抵消[137][140][141] - 2019年上半年折旧费用为1996.4万美元，较2018年的1944万美元增加52.4万美元，增幅2.7%，主要因新增房产折旧增加，部分被出售房产和同店摊销减少抵消[137][142][143] - 2019年上半年其他收入和费用总计13.3万美元，较2018年的5442.5万美元减少5429.2万美元，降幅99.8%，主要因房地产销售收益、保险理赔收益减少和债务清偿损失变化[145] - 2019年上半年所得税费用为12.1万美元，2018年同期所得税收益为15.2万美元，2018年含州税退款[149] 公司保险理赔收益 - 2019年第二季度，公司确认保险理赔收益51.7万美元，来自印第安纳波利斯的Waterside Property [131] 公司财年变更 - 2019年2月，公司将财年结束日期从9月30日变更为12月31日，新财年从2019年1月1日开始至12月31日结束[112] 公司流动性情况 - 截至2019年8月6日，公司可用流动性为3590万美元，包括1600万美元现金及现金等价物、990万美元受限现金和最高1000万美元信贷额度[150] 公司未来资金支持与解决方式 - 预计未来两年运营费用、股息支付及8620万美元利息和抵押摊销费用将由多户房产运营现金支持，不足部分通过抵押再融资、房产销售或普通股销售解决[151] 公司股息情况 - 公司估计2018年12月31日净运营亏损约1680万美元，目前无需按REIT规定支付现金股息，但2019年已按季度支付每股0.2美元股息[160] 公司净亏损与调整后运营资金情况 - 2019年Q2 GAAP归属普通股股东净亏损431.7万美元，2018年同期为468.9万美元；2019年上半年净亏损856.4万美元，2018年同期净利润2053.3万美元[169] - 2019年Q2调整后运营资金为387.1万美元，2018年同期为338.3万美元；2019年上半年为758.9万美元，2018年同期为717.7万美元[169] 利率变动对公司的影响 - 不受利率互换协议约束的抵押贷款，利率上升100个基点，公司年度净收入将减少41.6万美元；利率下降100个基点，年度净收入将增加41.6万美元[171] - 截至2019年6月30日，若远期利率上升100个基点，衍生工具公允价值及未实现净收益将增加约260万美元；若下降100个基点，将减少约270万美元[172] - 截至2019年6月30日，公司次级从属票据利率为4.58%，利率上升100个基点，年度利息费用将增加约37.4万美元；利率下降100个基点，年度利息费用将减少37.4万美元[173]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度净亏损为420万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而去年同期净利润为2520万美元，摊薄后每股收益1.75美元 [8] - 第一季度NOI为1590万美元，同比增长4%，去年同期为1530万美元 [8] - FFO为310万美元，摊薄后每股0.19美元，去年同期为530万美元，摊薄后每股0.37美元 [9] - AFFO为370万美元，摊薄后每股0.23美元，去年同期为380万美元，摊薄后每股0.26美元 [9] - 租金收入同比增长4.1%至3070万美元，运营费用同比增长4.2%至1480万美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度对17个物业的294个单位进行了重新定位，平均每单位花费4245美元，投资回报率约为27% [10] - 第一季度收购了位于北卡罗来纳州Kannapolis的312个单位物业，价格为4860万美元，其中包括3330万美元的抵押贷款 [11] - 5月7日收购了位于阿拉巴马州伯明翰郊区的328个单位物业，价格为4300万美元，其中包括3230万美元的抵押贷款 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店NOI同比增长3.2%，同店收入增长4.6%至2210万美元，同店费用增长6.2% [12] - 同店租金率同比增长3.3%至每单位996美元，主要市场如密西西比州和南卡罗来纳州的租金增长分别为7.4%和6.3% [13] - 圣路易斯市场表现不佳，公司正在减少在该市场的风险敞口 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合资企业收购物业，通常贡献65%至80%的股权，并选择具有本地专业知识的运营商 [6][7] - 公司计划继续通过价值增值计划推动同店租金和NOI的长期增长 [10] - 公司正在减少新开发项目的投入，主要专注于现有物业的收购和价值增值 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通过合资企业收购物业是目前最有效的策略 [7] - 公司对价值增值计划的回报率感到满意，预计将继续推动长期增长 [10] - 管理层对圣路易斯市场的表现感到失望，并计划减少在该市场的风险敞口 [13] 其他重要信息 - 公司第一季度末现金及现金等价物为2110万美元，净债务为8.458亿美元 [14] - 4月公司与Valley National Bank的关联公司签订了信贷额度，最高可借款1000万美元 [14] - 5月2日公司从信贷额度中借款900万美元，用于收购阿拉巴马州伯明翰的物业 [15] - 3月11日董事会批准了每股0.20美元的季度股息，年化收益率为5.6% [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年剩余时间的收购和处置计划 - 公司预计交易业务将继续强劲，尽管竞争加剧，但交易流仍然良好 [17] 问题: 第一季度300个单位的翻新是否代表全年趋势 - 公司不提供翻新单位的预测，因为翻新数量取决于物业层面的周转率 [19] 问题: 2019年同店NOI增长预期 - 公司不提供具体指导，但税收增加是主要影响因素，预计季节性波动会影响增长 [21] 问题: 翻新计划的回报率是否会放缓 - 公司预计翻新计划的回报率将保持稳定，过去几年回报率一直保持在15%以上 [24][26] 问题: 伯明翰物业的资本化率 - 公司预计伯明翰物业的稳定资本化率约为6%，并计划通过翻新实现超过16%的回报 [27] 问题: 圣路易斯市场的资产是否考虑出售 - 公司正在考虑出售圣路易斯市场的资产，特别是表现不佳的物业 [33] 问题: 公司杠杆率是否计划降低 - 公司计划将新收购的杠杆率保持在60%至65%之间，并逐步降低整体杠杆率 [39][40]

物业资产与收购 - 公司拥有36处多户住宅物业，总计10,008个单位，账面价值为11亿美元[100] - 公司在2019年第一季度收购了位于北卡罗来纳州的312个单位的多户住宅物业，收购价格为4810万美元，预计每季度产生110万美元的租金收入[104] - 公司在2019年5月通过合资企业收购了位于阿拉巴马州的328个单位的多户住宅物业，收购价格为4300万美元，公司出资1160万美元[106] 财务表现 - 2019年第一季度租金收入为3070万美元，同比增长4.2%[108] - 2019年第一季度总收入为3094.6万美元，同比增长4.4%[108] - 2019年第一季度房地产运营费用为1481.4万美元，同比增长4.3%[111] - 2019年第一季度折旧费用为961.7万美元，同比增长4.1%[111] - 公司2019年3月31日的净亏损为4247千美元，而2018年同期净收入为25222千美元[142] 资金与融资 - 公司预计未来两年的运营费用、股息支付和8000万美元的利息及抵押贷款摊销将通过物业运营产生的现金流和抵押贷款再融资来支付[125] - 公司预计完成Bells Bluff项目的成本将通过剩余的1230万美元建设融资来支付[128] - 公司于2019年4月18日与VNB New York, LLC签订了1000万美元的信贷额度，利率为基准利率加50个基点，最低利率为5%[129] 股息与税务 - 公司2018年12月31日的净经营亏损估计在1000万至1400万美元之间，因此目前不需要支付现金股息以维持REIT资格[133] - 公司在2019年1月4日和4月5日分别支付了每股0.20美元的现金股息[133] 运营资金与评估 - 公司计算FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）以评估房地产投资信托的表现，FFO为3062千美元，AFFO为3718千美元[142] 物业分布 - 公司31%的物业位于德克萨斯州，15%在乔治亚州，12%在佛罗里达州，8%在密西西比州，7%在田纳西州，7%在南卡罗来纳州，其余20%分布在其他六个州[147] 利率与衍生工具 - 公司所有抵押贷款均为固定利率，除五笔贷款外，其中三笔受利率互换协议约束，利率每上升100个基点将减少年净收入641000美元，下降则增加641000美元[144] - 公司2019年3月31日有三笔利率互换协议和一笔利率上限，利率上升100个基点将增加衍生工具公允价值260万美元，下降100个基点将减少280万美元[145] - 公司次级票据利率为三个月LIBOR加200个基点，2019年3月31日利率为4.75%，利率每上升100个基点将增加年利息支出374000美元，下降则减少374000美元[146]