受限股票单位薪酬费用情况 - 2023年和2022年第三季度，公司记录的与受限股票单位（RSUs）相关的薪酬费用分别为65.1万美元和45.7万美元；2023年和2022年前九个月，该费用分别为153.4万美元和95.7万美元。截至2023年9月30日和2022年12月31日，递延的薪酬费用分别为404.6万美元和426.9万美元[14] 房地产物业数据情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，土地价值均为7424.6万美元；建筑物价值分别为61699.7万美元和61704.1万美元；建筑物改良价值分别为2285.4万美元和1551.1万美元；房地产物业总值分别为71409.7万美元和70679.8万美元；累计折旧分别为7410.8万美元和5519.5万美元；房地产物业净值分别为63998.9万美元和65160.3万美元[16] - 截至2023年和2022年，扣除累计折旧后的房地产物业净值分别为27809.6万美元和31830.4万美元；现金及现金等价物分别为850.4万美元和659.1万美元；其他资产分别为5078.9万美元和3537.2万美元；总资产分别为33738.9万美元和36026.7万美元；应付抵押贷款净值分别为24276.3万美元和25526.1万美元；应付账款和应计负债分别为1154.7万美元和822.2万美元；总负债分别为25431万美元和26348.3万美元；非合并合资企业总权益分别为8307.9万美元和9678.4万美元；公司在合资企业权益中的权益分别为3450.1万美元和4257.6万美元[17] 初级次级票据利息费用情况 - 2023年和2022年第三季度，初级次级票据的利息费用（包括递延融资成本摊销）分别为71.6万美元和41.3万美元；2023年和2022年前九个月，该费用分别为203.2万美元和91.1万美元[19] 信贷安排情况 - 公司与Valley National Bank的附属公司修订后的信贷安排允许公司借款最高达6000万美元，其中用于运营费用的金额不超过2500万美元，该信贷安排将于2025年9月到期[22] 法律诉讼和解情况 - 公司是一起 wrongful death lawsuit 的被告之一，该诉讼索赔超过100万美元及未指明数额的惩罚性赔偿，公司与部分被告同意以约32.5万美元和解，该金额将由保险公司全额支付[24] 普通股流通情况 - 截至2023年11月1日，公司有18596389股普通股流通在外，每股面值0.01美元[26]

财务数据和关键指标变化 - 归属于普通股股东的净收入为每股摊薄后0.58美元，去年同期为每股摊薄后1.91美元，同比下降主要是由于上一年度出售两家非合并子公司的物业获得每股2.26美元的收益 [9] - FFO为每股摊薄后0.28美元，去年同期为每股摊薄后0.20美元，主要因债务提前清偿减少和所得税拨备下降，不过部分被利息费用增加抵消 [28] - AFFO为每股摊薄后0.37美元，与去年同期持平，主要因所得税拨备减少和保险赔偿增加，被利息费用增加抵消 [28] - 截至6月30日，债务与企业价值比率持平于63%，主要因本期市值较低和去年债务较高 [30] - 第二季度末可用流动性为9100万美元，由现金和信贷额度可用性组成 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度综合投资组合平均月租金较2022年同期增长7.3%；2023年第二季度新租约估计利差为4.3%，续租利差为5.4%，总体利差为5%；7月新租约估计利差为3.2%，续租利差为5.3%，总体利差为4.3% [13] - 总费用增长11.8%，主要因保险、置换、维修和保养费用增加；可控费用增长10.4%，不可控费用增长14.4%；保险费用同比增长45% [14] - 综合投资组合NOI较2022年第二季度增长1.4%，主要因投资组合租金率提高使收入增长5.9% [32] - 圣安东尼奥的阿拉莫牧场和纳什维尔的贝尔斯布拉夫表现不佳，使本季度综合投资组合NOI增长减少约320个基点，若剔除该影响，NOI将增长4.6% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在达拉斯市场表现良好，纳什维尔市场受西部纳什维尔特定动态影响，可能需要时间恢复 [6] - 新供应主要影响亨茨维尔、纳什维尔和彭萨科拉市场 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续审查潜在收购机会或与需要资金的开发商合作，但由于资本回报率和买家需承担更高保险成本及利率，交易市场活跃度极低 [25] - 公司完成达拉斯查塔姆法院物业出售，资本回报率低于5%，7年持有期内部收益率为22% [25] - 公司在第二季度和第三季度至今回购约35.5万股，加权平均价格为19.03美元，当前回购授权剩余约300万美元 [26] - 公司将与董事会协商考虑提高回购授权，认为这是一个好机会，且可能会继续 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 受疫情影响的因素正在缓和，市场基本面依然强劲，租户财务状况良好 [5] - 公司在市场上没有债务到期至2025年，且投资组合强劲，因此在市场中可以保持耐心，这种耐心可能在今年晚些时候和2024年得到回报 [8] - 预计阿拉莫牧场和贝尔斯布拉夫物业在今年下半年会有所改善 [17][33] - 2023年交易市场异常安静，预计第四季度交易速度将大幅增加，2024年将有更多困境资产出售机会 [37][38] 其他重要信息 - 第二季度综合投资组合经常性资本支出为147万美元，加上计入损益表房地产运营费用的71.9万美元置换费用，总计约220万美元，即每单位284美元，低于综合投资组合NOI指引中假设的每单位300美元置换费用 [10] - 本季度完成65个单位的修复，投资47.7万美元，估计年化投资回报率为45% [29] - 基于第二季度业绩、两处物业改善前景、查塔姆法院物业出售完成及部分收益用于股票回购，公司确认了2023年之前发布的指引 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 阿拉莫牧场和贝尔斯布拉夫物业情况及客流量 - 阿拉莫牧场物业存在租户信用问题和拖欠租金问题，公司正在清理，已见积极成果，预计未来几个季度恢复正常；贝尔斯布拉夫物业受纳什维尔子市场新供应影响，客流量较慢，但情况正在改善，西部纳什维尔市场可能需要更长时间恢复 [17][36] 问题: 市场上可收购库存情况及未来是否会增加 - 交易市场非常安静，由于资本回报率与利率不匹配，卖家仍未适应保险成本和资本回报率上升，导致交易极少；已经出现因利率锁定到期或其他原因需要出售的合作机会，预计2024年困境资产出售机会增多，第四季度交易速度将大幅增加 [37][38] 问题: 房利美和房地美承销情况 - 并非它们收紧政策，而是物业现状和估值导致难以满足其债务覆盖率要求，贷款价值比从过去的65%降至55% - 60% [40] 问题: 是否会提高股票回购授权及未来资本结构计划 - 公司将与董事会协商考虑提高回购授权，认为这是一个好机会，且可能会继续 [41] 问题: 同店收入中弗吉尼亚和德克萨斯为负数但仍维持指引的原因 - 贝尔斯布拉夫物业因纳什维尔西部新开发项目给予了一些优惠，情况正在改善，预计一个季度后会有很大改善 [47] 问题: 未来几个季度是否有将合资企业资产转为全资拥有的机会 - 目前没有具体计划，但有潜在机会，公司正在考虑出售一些资产 [49]

财务数据关键指标变化 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，初级次级票据利息支出分别为67.9万美元和28.6万美元；六个月的利息支出分别为131.6万美元和49.8万美元[160] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，关联方管理等服务费用分别为1万美元和8000美元；六个月分别为1.6万美元和1.9万美元[161] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司总营收分别为2331.8万美元和1468.5万美元，增长58.8%，主要源于合伙人收购增加830万美元和同店物业增加64.4万美元，被入住率下降减少32.4万美元部分抵消[195] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，利息支出增加源于合伙人收购增加210万美元和初级次级债务利率上调增加39.5万美元[198] - 2023年第二季度未合并合资企业租金及其他收入为1147.6万美元，较2022年同期的2210.7万美元减少1063.1万美元，降幅48.1%[201] - 2023年上半年房地产租赁及其他收入为4619.4万美元，较2022年同期的2611.3万美元增加2008.1万美元，增幅76.9%[208] - 2023年第二季度未合并合资企业总费用为1008.5万美元，较2022年同期的1994.3万美元减少985.8万美元，降幅49.4%[201] - 2023年上半年总费用为5543.2万美元，较2022年同期的3181.6万美元增加2361.6万美元，增幅74.2%[230] - 2023年第二季度未合并合资企业净收入为3924.8万美元，较2022年同期的7703.1万美元减少3778.3万美元，降幅49.0%[201] - 2023年第二季度公司因查塔姆出售房产获得3841.8万美元收益，2022年同期出售辛科和维夫房产获得7768.1万美元收益，同比减少3926.3万美元，降幅50.5%[201][227] - 2023年第二季度公司因查塔姆出售提前偿还债务损失56.1万美元，2022年同期因辛科和维夫出售提前偿还债务损失288.8万美元，同比减少232.7万美元，降幅80.6%[201][226] - 2023年上半年公司从合作伙伴收购中获得740万美元收入，2022年出售三处房产获得320万美元收入，查塔姆出售获得76.1万美元收入[202] - 2023年上半年公司房地产运营费用增加主要源于合作伙伴收购860万美元及同店物业130万美元[210] - 2023年上半年公司利息费用增加606.3万美元至1099.6万美元，增幅122.9%，主要因合作伙伴收购、利率上升及信贷额度平均余额增加[230][233] 公司资产情况 - 截至2023年6月30日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.419亿美元；通过非合并实体拥有7处多户住宅物业的权益，共2287个单元，净股权投资账面价值3190万美元；通过合并和非合并子公司拥有其他资产，账面价值560万美元[249] 公司融资与收购 - 2023年2月24日，公司为南卡罗来纳州北查尔斯顿的Silvana Oaks多户住宅物业获得2117.3万美元抵押贷款，利率4.45%，2033年3月到期，贷款期限内只付利息[157] - 2023年3月8日，公司拟以约6250万美元收购弗吉尼亚州里士满一处238单元多户住宅物业，需承担约3200万美元利率3.34%、2061年到期的抵押贷款，截至6月30日已支付130万美元定金[192] 公司股票回购 - 2023年第二季度，公司以100.75万美元从执行副总裁Mitchell Gould处回购5万股普通股[162] - 2023年第二季度，公司以580万美元回购309153股普通股；7月以91.7万美元回购45612股，之后还可回购不超过320万美元的普通股[193] - 2023年6月14日，董事会将公司股票回购计划期限延长至2025年12月31日，并将授权回购金额增至1000万美元（包含2021年董事会授权的500万美元回购计划中约199万美元未购买的股份）[88] - 2023年7月1日至7月31日，公司回购45612股普通股，平均价格20.10美元，总成本91.7万美元[88] - 截至2023年8月1日，公司被授权最多回购320万美元的普通股[88] 公司保险相关 - 公司涉及一起 wrongful death 诉讼，索赔超过100万美元及未指明数额的惩罚性赔偿，主要保险公司正在辩护[165] - 2023年4月，公司收到21.5万美元保险理赔，预计2023年第三季度末再收到25.5万美元[174]

财务数据和关键指标变化 - FFO为每股摊薄0.28美元，去年同期为每股摊薄0.35美元，主要因次级债务和信贷安排的利息支出增加以及限制性股票和RSU摊销增加 [6] - AFFO为每股摊薄0.36美元，去年同期为每股摊薄0.39美元，主要因次级债务和信贷安排的利息支出增加 [6] - 截至3月31日，债务与企业价值比率为62%，去年同期为59%，主要因市值降低 [7] - 季度末可用流动性为7500万美元，5月1日为7300万美元 [7] - 截至3月31日，合并和非合并抵押贷款债务加权平均利率为4.01%，加权平均剩余到期期限为7.3年 [7] - 净亏损为每股摊薄0.21美元，去年同期为每股摊薄净收入0.62美元，主要因上一年度出售非合并子公司物业获得0.70美元收益以及次级债务利率上升和信贷安排使用增加导致利息支出增加 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅投资组合第一季度平均入住率为94.2%，2022年同期为96.4%，主要因2022年租户在疫情期间流动性不足 [8] - 第一季度组合平均月租金较2022年同期增长10.9%；2023年第一季度新租约估计利差为3.3%，续租利差为6.7%，总体利差为5.3%；4月新租约估计利差为3.5%，续租利差为5.6%，总体利差为4.6% [31] - 组合NOI第一季度同比增长1%，收入增长7.1%，主要因投资组合租金率提高；总费用增长15.2%，主要因保险、维修保养和公用事业费用增加 [32] - 第一季度所有新租约租金收入比为25%，表明租户压力小，物业可负担性强 [89] - 本季度完成55个单元的修复，投资42.2万美元，估计年化投资回报率为43% [88] - 本季度经常性资本支出为120万美元，加上计入损益表房地产运营费用的55.8万美元置换费用，总计约180万美元，即每单元217美元，低于组合NOI指引中假设的每单元300美元置换费用 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业租金增长不如去年强劲，5% - 6%的租金增长是合理目标 [27] - 市场交易方面，卖家和买家都较为谨慎，交易量相对较少，但资本回报率似乎趋于稳定，预计多户住宅物业资本回报率在4.5% - 5%之间 [80][94] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合表现满意，预计未来拥有和控制更多投资组合将带来长期收益，有流动性部署新机会，且在2025年前无债务到期，财务灵活性高 [5] - 专注于单元翻新以提高续租租金，关注翻新回报和机会，有880个单元可在未来24个月内考虑翻新，但不确定能否全部收回这些单元 [40][97] - 计划出售达拉斯的查塔姆法院物业，预计以低于5%的资本回报率完成交易，产生22%的内部收益率和1900万美元净收益，并将资金重新投入里士满的收购项目 [80] - 正在推进里士满温特菲尔德项目的收购，总价6250万美元，包括承担约3200万美元固定利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务，等待HUD批准 [86] - 行业内卖家和买家存在价格预期差异，卖家对保险等费用影响认识不足，需要时间理解真实NOI [22][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩与行业情况一致，收入符合预期，租赁业务积极但低于去年水平 [26] - 目前处于春季租赁旺季，市场人口增长和需求强劲，有机会改善冬季业绩，但需控制运营费用 [27] - 预计保险费用等非可控费用增长将在年内稳定，随着时间推移，主保险计划将带来回报 [69][90] - 预计2023年NOI将逐步改善，主要得益于费用增长率降低 [91] 其他重要信息 - 公司实施主保险计划，导致本季度非可控费用大幅增加，但预计长期将带来好处 [90] - 因冬季风暴，预计未来两个季度获得约49万美元保险赔偿 [29] - 本季度未使用ATM，上个月提交了修订后的暂搁注册声明，预计近期更新ATM计划 [81] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请说明第一季度留存率情况、未来趋势以及居民搬出原因 - 留存率通常在50% - 55%之间，疫情期间较高，接近60%以上；居民搬出主要是工作搬迁或选择其他替代方案，因利率因素，因购房搬出情况不多 [18][50] 问题: 圣安东尼奥一处房产入住率低的原因 - 该房产入住率低主要因收购原合作伙伴后出现短期问题，包括租户拖欠租金增加，原卖家引入的部分租户信用不符要求 [92] 问题: 交易市场交易量是否有回升 - 交易市场相对平静，卖家和买家都很谨慎，情况与上一季度变化不大，但资本回报率似乎趋于稳定；预计交易量会回升，但需利率稳定和市场对资本回报率有更清晰认识 [47][67][80] 问题: 出售房产的低于5%资本回报率是否代表所有市场情况 - 该低于5%资本回报率是特定房产情况，总体市场资本回报率趋于稳定，目前交易的资本回报率大概在4.5% - 5%之间，比市场低点高50 - 100个基点 [94] 问题: 买家和卖家在交易市场对基础业绩预期是否存在差异 - 卖家对保险等费用影响认识不足，没有充分考虑费用对NOI的影响，导致买家和卖家在价格和基础收入预期上存在差异 [22][71] 问题: 西尔瓦纳贷款的利率锁定时间及是否代表当前市场情况 - 利率于今年早些时候锁定，当时抓住了市场利率下降的时机；目前市场债务利率仍接近5%以上 [66] 问题: 郊区达拉斯合资资产入住率下降的原因 - 达拉斯部分市场因新供应增加影响了入住率，但这些市场人口增长迅速，新供应正在被吸收 [56]

财务表现 - 公司2023年第一季度租金和其他收入为2293.9万美元，同比增长100.7%，主要由于2022年收购的11处多户房产贡献了1070万美元[128][143] - 公司2023年第一季度总支出为2798万美元，同比增长99.7%，主要由于2022年收购的11处多户房产增加了510万美元的折旧和摊销费用[129] - 公司2023年第一季度利息支出为548.3万美元，同比增长171.3%，主要由于次级债务利率上升和信贷额度平均余额增加[129][146] - 公司2023年第一季度从非合并合资企业中获得的收益为1010万美元，主要由于2022年出售的四处房产贡献了390万美元[136] - 2023年第一季度，公司归属于普通股股东的GAAP净亏损为409.8万美元，而2022年同期为1150.8万美元[191] - 2023年第一季度，公司调整后的运营资金（AFFO）为687.4万美元，较2022年同期的724.3万美元有所下降，主要由于信贷额度使用增加和次级债务利率上升[193] - 2023年第一季度，公司净营业收入（NOI）为1250.5万美元，较2022年同期的667.7万美元增长582.8万美元[196] - 2023年第一季度，公司同店净营业收入为637.8万美元，较2022年同期的635.7万美元增长21万美元[196] - 2023年第一季度FFO同比下降，主要由于利息支出增加（信用额度使用增加及次级债务利率上升）、一般及行政费用增加（主要与非现金补偿费用相关）以及抵押贷款公允价值调整摊销[208] - 2023年第一季度NOI同比增加580万美元，主要由于租金收入增加1150万美元，部分被房地产运营费用增加570万美元所抵消[211] - 2023年第一季度同店NOI同比增加2.1万美元，主要由于租金收入增加82.3万美元（特别是平均租金率上升），部分被房地产运营费用增加80.2万美元所抵消[211] 资产与负债 - 公司截至2023年3月31日，全资拥有21处多户房产，共计5420个单元，账面价值为6.456亿美元[140] - 公司通过非合并实体持有8处多户房产，共计2781个单元，净权益投资账面价值为3770万美元[140] - 截至2023年5月1日，公司的可用流动性为7340万美元，包括1340万美元的现金及现金等价物和6000万美元的信贷额度[155] - 公司从VNB获得的信贷额度为6000万美元，其中不超过2500万美元可用于运营费用，利率为基准利率，最低为3.5%，截至2023年3月31日的实际利率为8%[183] - 2023年3月31日，公司次级票据利率为6.80%（3个月LIBOR加200个基点），信用贷款利率为8.00%[212] - 利率每上升100个基点，公司年利息支出将增加约37.4万美元；利率每下降100个基点，年利息支出将减少37.4万美元[212] 投资与收购 - 公司获得了一笔2120万美元的抵押贷款，用于支付其Silvana Oaks-North Charleston, SC多户房产的债务，利率为4.45%，期限至2033年[123] - 公司预计从其持有的达拉斯494单元多户房产的出售中获得约1460万美元的收益，并预计在2023年第二季度完成交易[124] - 公司计划以约6250万美元的价格收购位于里士满的238单元多户房产，其中包括承担3200万美元的抵押贷款，利率为3.34%，期限至2061年[125] 保险与赔偿 - 公司预计在2023年第二季度和第三季度收到49万美元的保险赔偿，用于修复2022年底风暴造成的614万美元的维修费用[126] - 公司在2023年3月31日结束的季度中，从保险索赔中获得了6.5万美元的收益，而2022年同期为51.5万美元[153] 合资企业表现 - 公司未合并合资企业的租金和其他收入从2022年的2523.1万美元下降至2023年的1213.2万美元，降幅达51.9%[149] - 公司未合并合资企业的房地产运营费用从2022年的1116.9万美元下降至2023年的567.5万美元，降幅达49.2%[149] - 公司未合并合资企业的利息费用从2022年的602.6万美元下降至2023年的245.5万美元，降幅达59.3%[149] - 公司未合并合资企业的折旧费用从2022年的663.6万美元下降至2023年的270.7万美元，降幅达59.2%[149] - 公司未合并合资企业的总费用从2022年的2383.1万美元下降至2023年的1083.7万美元，降幅达54.5%[149] - 公司未合并合资企业的净收入从2022年的2559.2万美元下降至2023年的147.3万美元，降幅达94.2%[149] - 公司未合并合资企业的股权收益从2022年的1419.1万美元下降至2023年的81.5万美元，降幅达94.3%[149] 股息与股东回报 - 2023年4月4日，公司支付了每股0.25美元的季度现金股息[186] 财务指标与计算方法 - 公司计算NOI时，调整了净亏损，增加了折旧、利息费用、管理费用等项目，并扣除了其他收入、房地产销售收益等[195] - 公司计算AFFO时，调整了FFO，考虑了债务清偿损失、直线租金应计等项目[204] - 公司认为FFO和AFFO是衡量REIT运营表现的有用指标，尽管它们存在局限性，公司仍会结合GAAP指标如净收入和现金流来评估业绩[205] 内部控制与披露 - 截至2023年3月31日，公司披露控制及程序有效[213] 房地产销售 - 公司在2022年3月31日结束的季度中，通过出售房地产获得了2370万美元的收益，而2023年同期没有类似的销售[154]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，归属于普通股股东的净亏损为每股摊薄0.22美元，高于去年同期的每股摊薄亏损0.08美元，主要因合伙人买断导致折旧增加、合资企业收入下降以及次级债务和信贷安排的借款成本增加 [15] - FFO为每股摊薄0.40美元，高于去年同期的每股摊薄0.35美元，主要因净保险收益和回收增加以及债务提前清偿减少，但被房地产运营费用增加和浮动利率公司债务利息费用增加所抵消 [17] - AFFO为每股摊薄0.37美元，低于去年同期的每股摊薄0.41美元，主要受影响FFO的相同因素影响，极端天气造成约54.9万美元（每股0.03美元）的损失，增加的借款成本约36.7万美元（每股0.02美元） [18] - 2022年第四季度，综合投资组合NOI增长0.7%，收入增长8.5%，主要因租金上涨；费用增长19.7%，主要因维修保养和房地产税增加，极端天气使综合投资组合NOI同比下降3.5% [21] - 截至2022年底，可用流动性为6130万美元，由现金和信贷安排额度组成；综合和非综合抵押贷款债务加权平均利率为3.99%，加权平均剩余到期期限为7.2年 [22] - 截至2023年3月1日，可用流动性为7530万美元；截至12月31日，债务与企业价值比率为62%，略高于去年的61% [24] - 预计2023年AFFO为每股摊薄1.50 - 1.61美元，中点较2022年全年增长2.3%；FFO预计为每股摊薄1.08 - 1.19美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，多户住宅投资组合平均入住率为94.7%，低于2021年同期的96.4%；平均月租金较2021年同期上涨9.2% [10] - 2022年第四季度新签租约估计利差为9.5%，续租利差为9%，总体利差为9%；今年1 - 2月，新租约估计利差为3.4%，续租利差为8%，总体利差为6% [11] - 2022年第四季度所有新签租约的租金收入比为24% [11] - 2022年公司承担的置换成本为250万美元；综合投资组合NOI的费用增长假设包括每单位约300美元的置换成本 [40] - 2022年公司翻新了400多个单元，投资290万美元，估计年化投资回报率约为47% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体较难进行收购交易，从峰值时的3.5% - 4%的资本化率范围，目前大概处于4.5% - 5%的范围，较之前高了50 - 100个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2022年实现战略目标，如扩大全资投资组合、改善资产负债表、推动NOI增长和创造价值 [4] - 公司管理层经历过多个经济周期，会把握合适机会，交易需满足严格承保标准，增长计划会保持审慎 [6] - 公司计划利用出售查塔姆法院的1900万美元收益和短期信贷额度进行收购，后续可能通过ATM、进一步出售资产等方式替换 [47] - 公司将综合投资组合NOI作为未来指导指标 [20] - 行业本季度对通胀对生活成本的影响、部分市场的新供应以及衰退的时间和最终规模等表示担忧 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年和2023年至今的活动提高了为股东创造长期价值的能力，更多投资组合受直接控制，几乎所有抵押贷款为固定利率且2025年前无债务到期，有更多机会选择，能向潜在投资者传达更有吸引力的价值创造信息 [12] - 2023年公司有持续增长的坚实基础 [41] 其他重要信息 - 2022年公司向股东提供了8.7%的股息增长，至每股0.25美元，并推出股息再投资计划，允许以3%的折扣购买股票，股息支付率占AFFO的62% - 67% [9] - 2022年公司通过ATM共筹集990万美元，第四季度未使用 [9] - 2023年公司预计房地产税增长9.8%，保险增长50.4%，这将对NOI增长产生最大影响；公司在第四季度实施主保险计划，替换17处房产的保单，虽短期内保险费用大幅增加，但长期来看可使费率增长平稳 [65][66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍交易市场定价情况，以及已签约收购项目的资金计划 - 市场收购困难，目前资本化率大概在4.5% - 5%，较峰值上升50 - 100个基点；已签约收购项目预计资本化率在4%出头，有积极杠杆和良好融资；资金计划使用出售查塔姆法院的现金和短期信贷额度，后续可能通过ATM、进一步出售资产等替换 [44][46][47] 问题2: 出售查塔姆法院的1900万美元收益是否会保留在现金余额中直至收购新物业 - 会保留在现金余额中，虽出售和收购之间的几个月不理想，但出售时机合适，短期影响可接受 [49] 问题3: 2023年增值项目的预期回报率是否和2022年相同 - 预计回报率会下降，因市场整体疲软，租金增长放缓，预计在15% - 20% [50][51] 问题4: 租金增长强劲但入住率下降，是否为推动租金增长的计划，2023年入住率预期如何，指导中隐含了什么 - 入住率同比下降主要因疫情期间租户流动性低，预计春季和夏季入住率会上升；公司通常将入住率保持在90%以上，较高时会提高租金以平衡收入 [53][54] 问题5: 经济条件下公司战略是否改变，是否更优先考虑入住率而非租金增长 - 公司希望将入住率保持在95%左右，入住率下降时会降低租金；指导中已考虑保守因素，不会像2022年那样激进提高租金 [56][57] 问题6: 指导中费用增长高于同行，物业税增长的可变性如何，2022年的回收情况是否影响2023年，以及保险主协议的决策原因 - 公司与房地产税顾问合作，根据当时了解的情况进行预算；首次给出指导，较为保守；实施保险主协议虽短期内费用大幅增加，但长期可使费率增长平稳 [58][62][66]

公司市值与股权情况 - 截至2022年6月30日，公司非关联方持有的有表决权和无表决权普通股的总市值约为2.459亿美元[25] - 截至2023年3月1日，公司有19144381股普通股流通在外[25] - 截至2022年12月31日，Gould Investors约持有公司17.2%的流通普通股[144] - 截至2022年12月31日，Gould Investors约持有17.2%的流通普通股，一名个人实益拥有22.3%的流通普通股[204] 信贷安排与债务情况 - 公司与VNB New York, LLC的信贷安排额度从3500万美元提高到6000万美元，用于营运资金的额度从1500万美元提高到2500万美元，期限从2024年11月延长至2025年9月，利率降至最优惠利率（下限3.5%），需维持的无抵押财产数量从2处增至3处且价值从至少5000万美元增至至少7500万美元，需维持有形净资产至少1.4亿美元[32] - 公司用现金偿还佛罗里达州彭萨科拉市Avalon公寓1450万美元、利率4.29%的抵押贷款债务[36] - 2022年10月，公司用信贷安排偿还南卡罗来纳州北查尔斯顿市Silvana Oaks物业1490万美元到期抵押贷款债务；2023年2月，该物业获得2120万美元抵押贷款，利率4.45%，2033年3月到期，贷款期内只付利息[36] - 2023年3月，公司达成协议以约6250万美元收购弗吉尼亚州里士满市一处238单元多户住宅物业，包括承担约3200万美元、利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务[36] - 截至2022年12月31日，公司作为 carved - out 担保人的物业未偿还抵押贷款本金约为4.012亿美元[59] - 截至2022年12月31日，公司2025年和2026年到期的抵押贷款债务气球付款为1.184亿美元，加权平均利率为4.30% [123] - 截至2023年3月1日，公司有2040万美元现金及现金等价物，信贷安排下可用资金最多为6000万美元[127] - 2023 - 2027年及以后，公司合并和非合并合资企业的总本金付款到期额分别为6277万美元、7690万美元、2.4399亿美元、11.2413亿美元、7.3145亿美元和44.0716亿美元，总计66.464亿美元[94] - 2022年12月31日，公司有3740万美元2036年到期的次级附属票据，利率基于三个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加200个基点[132] - 2022年12月31日，假设市场利率在5.18% - 6.23%，公司应付抵押贷款估计公允价值比账面价值低约3750万美元；2021年12月31日，假设市场利率在3.12% - 3.87%，估计公允价值比账面价值高51.1万美元[103] - 2022年和2021年12月31日，公司次级附属票据的估计公允价值分别比账面价值低约469.5万美元和829.6万美元，市场利率分别为7.91%和4.21%[148] - 2022年12月31日，公司债务义务分别为45941.7万美元和23698万美元[85] 股权发售与股息政策 - 公司通过市价股权发售计划出售447815股普通股，筹集约990万美元股权资金[34] - 自2022年6月宣布的股息起，公司季度现金股息每股提高8.7%，并宣布每股总计0.98美元的股息[34] - 公司实施股息再投资计划，以3.0%的折扣价让股东购买普通股，2022年减少股息现金支出130万美元[35] - 2022年公司以127.9万美元现金股息发行62360股普通股，股息再投资计划折扣为3%，最高可达5% [96] - 2022 - 2023年公司未回购普通股，董事会曾批准在2021年10月1日至2023年12月31日期间回购至多500万美元普通股[95] 保险计划情况 - 公司参与的保险计划覆盖17处全资拥有的物业共4316个单元，每次事故赔偿限额1亿美元（命名飓风为5000万美元），其他风险免赔额10万美元[36] - 多户住宅物业有涵盖100%重置成本的全风险财产保险等，综合责任保险和伞形政策每次事故提供不低于1000万 - 2500万美元的保险范围[61] - 公司涉及一起 wrongful death 诉讼，索赔超过100万美元及未指明金额的惩罚性赔偿，公司主要保险公司正在辩护[156] - 2022年12月，一起人身伤害诉讼和解，公司保险公司向原告支付85万美元[157] 物业收购与处置情况 - 2022年公司购买了11处多户住宅物业的合资伙伴权益，总购买价格为1.05868亿美元，总抵押债务为2.36615亿美元[51] - 2022年处置了4处合资物业，总售价为2.457亿美元，总收益为1.1827亿美元，公司部分收益为6453.1万美元[54] - 2022年3月10日，公司以350万美元收购南卡罗来纳州约翰斯岛一处规划中的240单元开发物业17.45%的权益，12月该项目因火灾计提8553万美元减值损失，已获保险赔偿[76] - 2022年非合并合资企业处置房地产物业的销售总价为2.457亿美元，总收益为1.1827亿美元，公司收益为6453.1万美元[77] - 2023年3月13日，公司持有50%权益的非合并合资企业签订合同出售位于达拉斯的494单元多户住宅物业，合同售价7300万美元，公司预计收益约1430万美元，债务提前清偿费用约16.7万美元[80] - 2022年和2021年，公司分别收购了拥有11处和3处多户住宅物业的合资企业合作伙伴的剩余权益[81] - 2023年3月，公司达成协议以约6250万美元收购弗吉尼亚州里士满市一处238单元多户住宅物业，包括承担约3200万美元、利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务[36] - 收购时原1.1147亿美元抵押贷款债务再融资为1.8592亿美元的新十年期债务[92] 物业数据情况 - 截至2022年12月31日，公司多户住宅物业总单元数为8201个[39] - 西尔瓦娜橡树公寓2022年月均租金为1370美元，入住率为96.0%[39] - 阿冯代尔车站2022年月均租金为1323美元，入住率为96.3%[39] - 布里克斯沃思桥街2022年月均租金为950美元，入住率为94.3%[39] - 截至2022年12月31日，公司合并物业总单元数为5420个[43] - 田纳西州2022年租金及其他收入为13812000美元，占比20%[43] - 佐治亚州2022年租金及其他收入为8785000美元，占比12%[43] - 南卡罗来纳州2022年租金及其他收入为8111000美元，占比11%[43] - 佛罗里达州2022年租金及其他收入为7605000美元，占比11%[43] - 得克萨斯州2022年租金及其他收入为7578000美元，占比11%[43] - 2022年JV租赁及其他收入总计4692.8万美元，其中德州占比58%（2723.6万美元），南卡罗来纳州占比26%（1234.8万美元），佐治亚州占比10%（4765美元），阿拉巴马州占比6%（2579美元）[44] - 公司多户住宅物业组合的平均入住率为95.9%[87] 财务指标情况 - 2022年全年总营收为70,527美元，其中租赁及其他收入70,515美元，其他收入12美元[163] - 2022年全年总费用为85,538美元，包括房地产运营费用30,558美元、利息费用15,514美元等[163] - 2022年全年持续经营业务收入（亏损）为50,920美元，税后为50,099美元[163] - 2022年归属于普通股股东的净收入（亏损）为49,955美元[163] - 2022年基本每股收益（亏损）为2.67美元，摊薄后为2.66美元[163] - 另一统计中2022年全年总营收为32,057美元，其中租赁及其他收入32,041美元，其他收入16美元[167] - 该统计下2022年全年总费用为42,125美元，含房地产运营费用14,202美元等[167] - 此统计中2022年持续经营业务（亏损）收入为29,456美元，税后为29,250美元[167] - 该统计下2022年归属于普通股股东的净（亏损）收入为29,114美元[167] - 另一统计中2022年基本每股（亏损）收入为1.63美元，摊薄后为1.62美元[165] - 2022年净收入为5009.9万美元，2021年为2925万美元；2022年归属于普通股股东的基本和摊薄后净收入为4748.3万美元，2021年为2770.2万美元[199] - 2022年基本每股收益为2.67美元，摊薄后每股收益为2.66美元；2021年基本每股收益为1.63美元，摊薄后每股收益为1.62美元[199] - 2022年加权平均流通在外普通股股数为1779.3035万股，摊薄后加权平均股数为1785.2951万股；2021年分别为1701.769万股和1708.4642万股[199] 其他资产与负债情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有的其他房地产资产总账面价值为190万美元，租赁权益在2022年产生了130万美元租金收入和110万美元运营现金流[63] - 截至2022年12月31日，公司使用权资产和租赁负债分别为237.1万美元和247.2万美元，2021年分别为256.8万美元和262.9万美元[69] - 截至2022年12月31日，运营场地和办公室租赁的未来最低租赁付款总额（未折现现金流）为449万美元，现值折扣为201.8万美元，租赁负债为247.2万美元[71] 合资企业情况 - 2022年和2021年12月31日，公司在非合并合资企业中持有的多户住宅物业分别为8处和23处[73] - 2022年非合并物业的总收入为7287.3万美元，总费用为6715.3万美元，净收入为12118.7万美元；2021年总收入为12190.6万美元，总费用为12310.7万美元，净收入为7561.5万美元[75] - 合资安排中，双方优先获得8% - 10%的优先回报，之后再返还资本贡献，之后的分配和利润分享按协议确定[55] 公司运营费用情况 - 2022年和2021年公司为特定服务支付的总费用分别为146.8万美元和139.8万美元[99] - 2022年和2021年，Majestic Property为公司提供服务的费用分别为3.6万美元和3.1万美元[144] - 2022年和2021年，公司根据共享服务协议向Gould Investors报销的分配一般行政费用分别为73.9万美元和64.1万美元，截至2022年和2021年12月31日，分别有12.6万美元和11.8万美元未支付[144] - 2022年和2021年，公司向Gould Investors支付的保险报销费用分别为6.7万美元和6.1万美元[144] - 2022年和2021年，公司养老金费用分别约为42.4万美元和42.3万美元，截至2022年和2021年12月31日，分别有12.5万美元和2.3万美元未支付[157] - 2023年、2022年和2021年，公司为服务支付的总费用分别为154万美元、147万美元和140万美元[187] - 2022年和2021年，公司分别向Gould Investors报销人员和设施费用73.9万美元和64.1万美元[187] - 2022年和2021年，公司分别向Gould Investors报销保险费用6.7万美元和6.1万美元[187] 公司面临风险情况 - 公司面临房地产行业相关风险，如经济条件变化、利率上升、竞争、运营成本增加等[176][177] - 遵守REIT要求可能阻碍公司实现利润最大化[179] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时调整投资组合[180] - 公司可能在2023年产生减值费用[181] - 若公司不继续支付现金股息，普通股价格可能下跌[182] 公司治理与规定情况 - 公司章程规定，实际或推定拥有公司流通股价值或股数超过6%，或所有类别和系列股票总流通股价值超过6%，可能违反所有权和转让限制[193][203] - 为符合REIT资格，任何应税年度后半年内，不得超过50%的流通股价值由五个或更少“个人”直接、间接或通过归属规则拥有[193] - 马里兰州法律“商业组合”条款规定，与“利益相关股东”（实益拥有公司10%或以上有表决权流通股投票权的人）的某些商业组合，在股东成为利益相关股东后五年内禁止，之后有两个超级多数股东投票要求[191] 公司管理层情况 - 公司高级管理层中仅总裁兼首席执行官Jeffrey A. Gould等4名高管将全部或大部分工作时间投入公司事务，许多高管兼职提供服务[188] - 公司未为高级管理人员购买关键人物人寿保险[189] 收购与融资政策情况 - 收购多户住宅物业时，约35% - 50%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资，抵押贷款期限5 - 10年，前1 - 5年只付利息，固定利率，本金在30年内

物业资产情况 - [截至2022年9月30日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.537亿美元；通过非合并实体拥有8处多户住宅物业，共2781个单元，账面价值4030万美元；拥有一处240单元多户开发物业17.45%的权益，账面价值350万美元][110] - [截至2022年9月30日，公司在非合并合资企业中有权益，拥有八个多户住宅物业和一个开发项目，该季度获得分配1480万美元（含出售物业所得1330万美元），合资物业净权益账面价值为4380万美元，承担抵押贷款债务2.476亿美元][187] 物业收购与出售 - [2021年和2022年前九个月，公司分别完成购买3处和11处多户住宅物业的合资伙伴剩余权益，预计近期不再进行此类收购。若2022年完成的11次收购从年初纳入合并报表，前九个月将贡献1840万美元租金收入和1740万美元费用][114] - [2022年第三季度完成5处物业合资伙伴剩余权益购买，共1572个单元，总价6298.9万美元，相关物业债务共1.27904亿美元，利率3.73%-4.71%][115] - [2022年8月31日，公司持有80%股权的非合并合资企业出售物业，获3240万美元，确认1690万美元收益和57.3万美元抵押贷款提前还款费用，公司记录1150万美元收益和38.8万美元费用][117] 股权发售 - [2022年第三季度，公司通过股权发售计划出售174059股普通股，平均每股22.22美元，净收益380万美元][118] 信贷安排 - [公司修订信贷安排，借款额度从3500万美元增至6000万美元，用于营运资金和运营费用的额度从1500万美元增至2500万美元，期限延至2025年9月，利率降至最优惠利率（下限3.5%），并需满足多项条件，为此支付约35.7万美元费用][119] - [2022年10月31日，公司还清1490万美元抵押贷款，为此从信贷安排借款1500万美元][120] - [公司与VNB的信贷安排额度为6000万美元，可用于多户住宅物业收购、偿还债务和运营费用，其中运营费用使用上限为2500万美元，年利率按优惠利率计算，最低为3.50%，未使用额度有0.25%的年费，到期日为2025年9月，截至2022年11月4日，已使用1900万美元，可用额度为4100万美元][184] - [信贷安排有一定限制和契约，包括限制留置权、要求至少有三个无抵押物业且总价值至少7500万美元、维持最低有形净资产1.4亿美元等，截至2022年9月30日，公司在所有重大方面均符合要求][185][186] 收入情况 - [2022年第三季度与2021年同期相比，公司总收入从771.4万美元增至2169.7万美元，增幅181.3%，其中房地产租赁及其他收入从770.9万美元增至2169.1万美元，增幅181.4%，其他收入从5000美元增至6000美元，增幅20%][124] - [房地产租赁及其他收入增加主要因合资伙伴权益收购增加1330万美元，其中2022年第三季度完成的收购贡献490万美元；同店物业因平均租金上涨增加72.7万美元][125] - [九个月内，公司总收入从21774千美元增至47816千美元，增幅119.6%，主要因房地产租赁及其他收入增加][151] - [九个月内，房地产租赁及其他收入从21762千美元增至47804千美元，增幅119.7%，主要因合伙人收购增加2520万美元][151][152] - [三个月内，未合并合资企业租金及其他收入从29818千美元降至13502千美元，降幅54.7%，主要因合伙人收购和物业出售][138][139] - [非合并合资企业2022年前九个月租金及其他收入6084万美元，较上年同期减少3465.5万美元，降幅36.3%；总费用5624.2万美元，较上年同期减少4230.7万美元，降幅42.9%；净收入12003.3万美元，较上年同期增加4723.7万美元][170] - [非合并合资企业租金及其他收入减少主要源于合伙人收购减少2030万美元、大道/公园销售减少1040万美元等，同店销售增加380万美元部分抵消减少额][171][172] 费用情况 - [三个月内，公司总费用从9840千美元增至26094千美元，增幅165.2%，主要因房地产运营、利息、折旧和摊销费用增加][126] - [九个月内，公司总费用从29133千美元增至57910千美元，增幅98.8%，主要因房地产运营、利息、折旧和摊销费用增加][154] - [三个月内，房地产运营费用从3404千美元增至9195千美元，增幅170.1%，主要因合伙人收购增加570万美元][126][127] - [九个月内，房地产运营费用从9687千美元增至20296千美元，增幅109.5%，主要因合伙人收购增加1090万美元][154][155] - [九个月内，利息费用从4804千美元增至9994千美元，增幅108.0%，主要因合伙人收购相关利息费用增加640万美元][154][157] - [三个月内，所得税拨备从31000美元增至178000美元，因当期物业销售产生收入且部分州无净运营亏损结转可抵消该收入][133] - [2022年前九个月，非现金补偿费用增加120万美元，其中RSU摊销费用增加68.7万美元，受限股摊销费用增加54.8万美元；现金补偿费用增加19.1万美元][161] - [2022年前九个月，折旧和摊销费用增加主要因合伙人收购产生1210万美元费用，肯德尔出售抵消12.3万美元][163] - [2022年前九个月，所得税拨备从上年同期15.5万美元增至97.6万美元，因州级税应计增加][167] - [非合并合资企业房地产运营费用减少主要源于合伙人收购减少1000万美元、大道/公园销售减少460万美元等，同店物业费用增加77.3万美元部分抵消减少额][174][175] 税务处理与股息 - [公司选择按REIT规定处理税务，需向股东分配至少90%的普通应税收入，若未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，且后续四年可能无法重新符合资格][188] - [2021年12月31日公司净运营亏损约3600万美元，预计用于抵消2022年的收入，2022年10月7日支付季度现金股息每股0.25美元][189] - [公司最大的经常性可自由支配支出是季度股息，最近一个季度每股0.25美元，约470万美元，董事会每季度评估股息的时间和金额][190] 业绩指标 - [公司计算资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO），认为这是衡量权益型REIT业绩的常用指标，但不代表GAAP定义的净收入或现金流，有一定局限性][193][194][195][196] - [2022年第三季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为705.9万美元，FFO为540.5万美元，AFFO为716.8万美元；2022年前九个月，GAAP净收入为5417.4万美元，FFO为1564万美元，AFFO为2135.6万美元][199] - [2021年第三季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为2810.6万美元，FFO为7000美元，AFFO为565.5万美元；2021年前九个月，GAAP净收入为3036.8万美元，FFO为1109.6万美元，AFFO为1626.9万美元][199] - [2022年第三季度，公司净收入为705.9万美元，2021年同期为2810.6万美元；前九个月净收入为5417.4万美元，2021年同期为3036.8万美元][214] - [2022年第三季度，稀释后每股运营资金（FFO）为0.29美元，调整后运营资金（AFFO）为0.38美元；前九个月FFO为0.84美元，AFFO为1.14美元][201] - [2022年第三季度FFO增加主要因非合并物业债务清偿损失减少、投资组合运营利润率提高等，AFFO增加主要因运营利润率改善和增量影响][202][203] - [2022年前九个月FFO和AFFO增加主要因运营利润率改善、增量影响、利息费用下降和债务清偿损失减少][207][208] - [2022年第三季度，稀释后每股FFO和AFFO受加权平均流通股增加71.3万股影响；前九个月受加权平均流通股增加89.2万股影响][204][209] - [2022年第三季度，净营业收入（NOI）增加820万美元，同店NOI增加63.4万美元；前九个月NOI增加1540万美元，同店NOI增加140万美元][214][215] 其他 - [公司正在评估建立UPREIT结构以增强收购多户住宅物业的能力，但无完成评估或实施的时间表，也无法保证会实施该结构][121] - [2021年三季度，公司出售纽约合作公寓获414000美元收益，2022年同期无此类收益][134] - [2022年11月4日，公司可用流动性为5590万美元，包括1490万美元现金及现金等价物和4100万美元信贷额度，信贷额度利率为7%][182] - [预计2022年10月1日至2024年，公司运营费用、7400万美元抵押贷款摊销及利息费用、1490万美元气球付款、信贷额度和次级从属票据利息费用、至少4210万美元现金股息支付将由运营现金流、房产销售及信贷额度提供资金][182] - [截至2022年9月30日，公司有6.732亿美元抵押贷款债务，其中合并子公司加权平均利率3.99%，剩余期限约7.8年；非合并子公司加权平均利率3.96%，剩余期限约7.3年][182] - [截至2022年9月30日，公司未偿还次级从属票据本金3740万美元，2022年11月4日、9月30日和2021年的利率分别为6.41%、4.78%和2.13%][183] - [2022年9月30日，次级附属票据利率为4.78%，信贷安排利率为6.25%；利率变动100个基点，年利息费用变动约44.4万美元][217]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为706万美元，即每股摊薄收益0.37美元，而2021年同期为2811万美元，即每股摊薄收益1.54美元，主要因上一年同期非合并物业的出售收益较大 [6] - 2022年第三季度调整后运营资金（AFFO）为717万美元，即每股摊薄收益0.38美元，2021年第三季度为566万美元，即每股摊薄收益0.31美元，增长主要源于投资组合运营利润率提高和合伙人收购的增量影响，但被一般及行政费用和所得税费用增加所抵消 [6] - 截至2022年9月30日，总资产7.44亿美元，总债务4.63亿美元，股东权益2.57亿美元 [9] - 截至2022年9月30日，债务与企业价值比率降至62%，低于2021年9月30日的66% [11] - 2022年第三季度通过股权销售计划出售约17.4万股，加权平均股价22.22美元，净收益约390万美元 [11] - 2022年10月7日支付每股0.25美元的季度股息，与上一季度持平，按2022年11月4日收盘价21.43美元计算，年化股息收益率为4.7% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年9月30日，全资投资组合包括21个多户住宅社区，共5420套单元；还通过非合并实体持有另外8个社区的权益，共2781套单元 [7] - 2022年第三季度投资组合平均入住率为96.2%，与2021年同期持平；平均月租金为1301美元，较2021年同期增长13% [7] - 2022年第三季度新租约利差为16.1%，续租利差为10.8%，总体利差为13.5% [7] - 2022年第三季度同店投资组合包括4389套单元，同店收入增长11.4%，同店费用增长3.6%，同店净营业收入（NOI）增长18.3% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着利率上升，交易市场交易量大幅下降，卖家需时间理解当前的资本化率和定价情况，公司看到资本化率至少上升了125个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合资伙伴权益来扩大全资投资组合，目前全资投资组合有21处房产 [5] - 公司谨慎规划和执行收购战略，关注市场变化，寻找符合质量和承保标准的房产 [5] - 公司注重管理投资组合和循环利用资本，在第三季度出售了非合并合资企业持有的一处房产 [8] - 公司计划继续对单个单元进行翻新，以增加租金和现金流 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济背景不确定，但优质房产组合和固定利率抵押贷款债务为其提供了应对能力 [5] - 公司所在市场的人口和就业增长，使其有信心为股东创造长期可持续价值 [12] 其他重要信息 - 2022年公司完成了11处房产的合伙人收购，总价1.059亿美元，共2844套单元 [9] - 第三季度末，可用流动性包括约2200万美元现金及现金等价物，以及经修订信贷安排下最高5100万美元的可用额度；截至2022年11月4日，可用流动性约5600万美元 [9][10] - 非合并合资企业约有1500万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金和翻新 [9] - 截至9月30日，全资物业和非合并合资企业的抵押债务总额为5.495亿美元，加权平均利率为3.97%，加权平均剩余到期期限为7.5年 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 请介绍交易市场资本化率随利率上升的变化情况 - 交易大幅放缓，交易量远低于过去，卖家需时间理解利率上升后资本化率的变化，公司看到资本化率至少上升125个基点，由于近期成交交易少，实际资本化率难以确定 [13] 问题: 运营方面，租金上涨是否出现疲软 - 公司仍能提高租金，但上涨速度有所放缓，目前租金仍有不错涨幅，但不如过去六到九个月，每年这个时候入住率和周转率会略有下降，不过租金仍呈正增长 [14] 问题: 如果租金增长放缓，明年是否继续进行翻新 - 公司仍计划积极参与单个单元的翻新，预计翻新数量可能增加，因为过去一年收购了一些合伙人权益，翻新有望大幅提高租金和投资回报率，增加现金流 [15] 问题: 第三季度同店运营费用增长较低的原因是什么 - 费用总体有所增加，但第三季度费用较低主要是因为部分房产的税收份额有利，不过公用事业、工资、保险等费用也在增加 [19] 问题: 新租户是否从高价租赁物业转移而来 - 公司正在跟踪租户从高端物业转移的情况，但目前未特别注意到这种情况，过去几个月人们对租金支付能力的担忧有所增加，不过拖欠率较低，租户来源相对稳定，以B+或A-级租户为主，未来可能会看到更多A级租户转向公司提供的经济适用房 [20]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净利润为3560万美元，摊薄后每股收益1.91美元，而2021年同期为600万美元，摊薄后每股收益0.34美元，主要因非合并子公司出售两处房产获得4010万美元收益 [13] - 2022年第二季度，调整后运营资金（AFFO）为690万美元，摊薄后每股0.37美元，2021年同期为550万美元，摊薄后每股0.31美元，AFFO每股增长19%，得益于运营利润率提高和非合并子公司利息费用减少，但被州所得税增加抵消，同时受股权发行影响 [14] - 截至2022年6月30日，总资产6.05亿美元，总债务3.34亿美元，股东权益2.49亿美元；季度末可用流动性包括5700万美元现金及现金等价物、480万美元受限现金和最高3500万美元信贷额度；截至2022年8月5日，可用流动性约3140万美元 [25][26] - 2022年第二季度，通过股权销售计划出售约13.7万股，加权平均股价22.75美元，净收益约310万美元 [28] - 2022年7月8日，支付季度股息每股0.25美元，较上一季度增长8.7%，按2022年8月5日收盘价22.07美元计算，年化股息收益率4.53% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，全资拥有16个多户住宅社区，共3848套单元；通过非合并实体持有另外14个社区的权益，共4557套单元；本季度平均入住率96.1%，较2021年同期提高80个基点；2022年第二季度平均租金每月1252美元，较2021年同期增长10.9% [15] - 2022年第二季度新租约利差15.1%，续租利差10.7%，总体利差12.6%；同店组合包括6165套单元，其中1608套为合并单元，4557套由非合并合资企业持有；同店收入增长10%，同店费用增长10.7%，同店净营业收入（NOI）增长9.4% [16][17] - 对107套单元进行重新定位，平均每套投资约7000美元，预计年化投资回报率约46%；整个投资组合未来几年约有800套单元可用于翻新 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 自5、6月利率变化和价格重置以来，交易市场成交量放缓，预计秋季市场会更活跃，卖家会有新的预期和理解 [35][36] - 目前难以给出具体资本化率，估计较六个月前上升25 - 50个基点，此前曾低至3%左右 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合作伙伴权益来扩大全资投资组合并简化资本结构，认为这些收购有增值机会、管理效率提升和市场增长潜力 [11][19] - 进行资本循环，出售认为已实现价值最大化的资产，并将所得款项重新投资于熟悉且有上行潜力的物业 [30] - 关注杠杆比率和债务与企业价值比率，截至2022年6月30日，该比率为63%，低于2021年6月30日的64% [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度业绩强劲，受益于多数市场的强劲基本面，包括人口和就业增长以及优质住房短缺 [10] - 对全资投资组合的增长和市场的持续强劲感到满意，希望经济的当前动荡和不确定性带来更多增长机会 [31] 其他重要信息 - 本季度完成收购五个多户住宅物业剩余权益，共984套单元，总价3420万美元；季度末后又完成收购五个多户住宅物业剩余权益，共1572套单元，总价6300万美元；已完成所有11笔此前宣布的收购交易，总价1.059亿美元 [18][19] - 2022年6月，出售德克萨斯州凯蒂市268套单元的Retreat at Cinco Ranch，售价6830万美元，偿还3010万美元抵押贷款债务，公司出售收益约1740万美元，内部收益率超20% [20] - 2022年6月，出售北卡罗来纳州坎纳波利斯市312套单元的The Vive，售价9130万美元，偿还3140万美元抵押贷款债务，公司出售收益约2270万美元，内部收益率超40% [21] - 第二季度同意出售南卡罗来纳州哥伦比亚市204套单元的Waters Edge at Harbison，预计8月底或9月初完成交易，售价3240万美元，偿还1230万美元债务，公司预计出售收益约1150万美元，内部收益率约20%，计划用出售所得偿还信贷额度 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合中收购合资伙伴权益和处置资产还有多少机会？ - 收购方面，容易的交易已完成，但仍有一些潜在机会，不过短期内难以收购所有剩余伙伴权益，长期来看投资组合可能会几乎完全整合；处置方面，Waters Edge是目前计划的最后一笔出售交易，目前没有其他特定的出售目标 [32][33][34] 问题2: 交易市场的估值和资本化率情况如何？ - 自5、6月利率变化和价格重置后，市场成交量放缓，预计秋季会更活跃；目前难以给出具体资本化率，估计较六个月前上升25 - 50个基点，此前曾低至3%左右 [35][36][37] 问题3: 是否考虑对次级票据进行再融资或互换？ - 公司会定期关注，目前次级票据成本相对较低，暂无立即行动的计划，但会持续关注利率变化，若利率进一步上升，可能会重点考虑 [39] 问题4: 7月租金增长趋势如何？ - 一切进展良好，与过去几个季度趋势相似，未看到放缓或租户抵制的情况 [40] 问题5: 同店运营费用增长的主要驱动因素是什么？ - 主要是两方面，一是为留住物业维护人员，工资成本增加；二是随着需求和入住率上升，更多单元需要翻新准备；此外，因人们在家工作，水电等公用事业费用也有小幅度增加 [43][44] 问题6: 公司目前从资产负债表角度的收购意愿如何，是否会循环更多资本进行收购？ - 公司有信贷额度，有强烈的增长意愿，当价格、利差和资产增值机会合适时，愿意购买更多资产；过去几个月新收购市场因价格过紧而安静，预计市场情况会有所改变 [45][46][47] 问题7: 与合作伙伴的收购对话情况如何，是受交易市场预期变化影响还是其他原因？ - 剩余非合并合作伙伴希望继续持有资产并认为有上行潜力，难以就收购价格达成一致；通常贷款到期时可能会有出售机会；此前的收购价格较好，目前剩余伙伴的要价因潜在上行空间过高，公司虽认同但难以接受，未来可能会找到收购方式或出售资产并循环资本 [51][52][53] 问题8: 续租租户的财务健康状况如何？ - 新租户会进行背景审查确保租金覆盖倍数；续租时虽无更新财务信息，但可通过付款历史和物业管理人员了解情况；按时付款的租户被认为是优质租户，续租后的收款情况良好 [55][56][57]