财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，归属于普通股股东的净亏损为每股摊薄0.22美元，高于去年同期的每股摊薄亏损0.08美元，主要因合伙人买断导致折旧增加、合资企业收入下降以及次级债务和信贷安排的借款成本增加 [15] - FFO为每股摊薄0.40美元，高于去年同期的每股摊薄0.35美元，主要因净保险收益和回收增加以及债务提前清偿减少，但被房地产运营费用增加和浮动利率公司债务利息费用增加所抵消 [17] - AFFO为每股摊薄0.37美元，低于去年同期的每股摊薄0.41美元，主要受影响FFO的相同因素影响，极端天气造成约54.9万美元（每股0.03美元）的损失，增加的借款成本约36.7万美元（每股0.02美元） [18] - 2022年第四季度，综合投资组合NOI增长0.7%，收入增长8.5%，主要因租金上涨；费用增长19.7%，主要因维修保养和房地产税增加，极端天气使综合投资组合NOI同比下降3.5% [21] - 截至2022年底，可用流动性为6130万美元，由现金和信贷安排额度组成；综合和非综合抵押贷款债务加权平均利率为3.99%，加权平均剩余到期期限为7.2年 [22] - 截至2023年3月1日，可用流动性为7530万美元；截至12月31日，债务与企业价值比率为62%，略高于去年的61% [24] - 预计2023年AFFO为每股摊薄1.50 - 1.61美元，中点较2022年全年增长2.3%；FFO预计为每股摊薄1.08 - 1.19美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，多户住宅投资组合平均入住率为94.7%，低于2021年同期的96.4%；平均月租金较2021年同期上涨9.2% [10] - 2022年第四季度新签租约估计利差为9.5%，续租利差为9%，总体利差为9%；今年1 - 2月，新租约估计利差为3.4%，续租利差为8%，总体利差为6% [11] - 2022年第四季度所有新签租约的租金收入比为24% [11] - 2022年公司承担的置换成本为250万美元；综合投资组合NOI的费用增长假设包括每单位约300美元的置换成本 [40] - 2022年公司翻新了400多个单元，投资290万美元，估计年化投资回报率约为47% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场整体较难进行收购交易，从峰值时的3.5% - 4%的资本化率范围，目前大概处于4.5% - 5%的范围，较之前高了50 - 100个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2022年实现战略目标，如扩大全资投资组合、改善资产负债表、推动NOI增长和创造价值 [4] - 公司管理层经历过多个经济周期，会把握合适机会，交易需满足严格承保标准，增长计划会保持审慎 [6] - 公司计划利用出售查塔姆法院的1900万美元收益和短期信贷额度进行收购，后续可能通过ATM、进一步出售资产等方式替换 [47] - 公司将综合投资组合NOI作为未来指导指标 [20] - 行业本季度对通胀对生活成本的影响、部分市场的新供应以及衰退的时间和最终规模等表示担忧 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年和2023年至今的活动提高了为股东创造长期价值的能力，更多投资组合受直接控制，几乎所有抵押贷款为固定利率且2025年前无债务到期，有更多机会选择，能向潜在投资者传达更有吸引力的价值创造信息 [12] - 2023年公司有持续增长的坚实基础 [41] 其他重要信息 - 2022年公司向股东提供了8.7%的股息增长，至每股0.25美元，并推出股息再投资计划，允许以3%的折扣购买股票，股息支付率占AFFO的62% - 67% [9] - 2022年公司通过ATM共筹集990万美元，第四季度未使用 [9] - 2023年公司预计房地产税增长9.8%，保险增长50.4%，这将对NOI增长产生最大影响；公司在第四季度实施主保险计划，替换17处房产的保单，虽短期内保险费用大幅增加，但长期来看可使费率增长平稳 [65][66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍交易市场定价情况，以及已签约收购项目的资金计划 - 市场收购困难，目前资本化率大概在4.5% - 5%，较峰值上升50 - 100个基点；已签约收购项目预计资本化率在4%出头，有积极杠杆和良好融资；资金计划使用出售查塔姆法院的现金和短期信贷额度，后续可能通过ATM、进一步出售资产等替换 [44][46][47] 问题2: 出售查塔姆法院的1900万美元收益是否会保留在现金余额中直至收购新物业 - 会保留在现金余额中，虽出售和收购之间的几个月不理想，但出售时机合适，短期影响可接受 [49] 问题3: 2023年增值项目的预期回报率是否和2022年相同 - 预计回报率会下降，因市场整体疲软，租金增长放缓，预计在15% - 20% [50][51] 问题4: 租金增长强劲但入住率下降，是否为推动租金增长的计划，2023年入住率预期如何，指导中隐含了什么 - 入住率同比下降主要因疫情期间租户流动性低，预计春季和夏季入住率会上升；公司通常将入住率保持在90%以上，较高时会提高租金以平衡收入 [53][54] 问题5: 经济条件下公司战略是否改变，是否更优先考虑入住率而非租金增长 - 公司希望将入住率保持在95%左右，入住率下降时会降低租金；指导中已考虑保守因素，不会像2022年那样激进提高租金 [56][57] 问题6: 指导中费用增长高于同行，物业税增长的可变性如何，2022年的回收情况是否影响2023年，以及保险主协议的决策原因 - 公司与房地产税顾问合作，根据当时了解的情况进行预算；首次给出指导，较为保守；实施保险主协议虽短期内费用大幅增加，但长期可使费率增长平稳 [58][62][66]

公司市值与股权情况 - 截至2022年6月30日，公司非关联方持有的有表决权和无表决权普通股的总市值约为2.459亿美元[25] - 截至2023年3月1日，公司有19144381股普通股流通在外[25] - 截至2022年12月31日，Gould Investors约持有公司17.2%的流通普通股[144] - 截至2022年12月31日，Gould Investors约持有17.2%的流通普通股，一名个人实益拥有22.3%的流通普通股[204] 信贷安排与债务情况 - 公司与VNB New York, LLC的信贷安排额度从3500万美元提高到6000万美元，用于营运资金的额度从1500万美元提高到2500万美元，期限从2024年11月延长至2025年9月，利率降至最优惠利率（下限3.5%），需维持的无抵押财产数量从2处增至3处且价值从至少5000万美元增至至少7500万美元，需维持有形净资产至少1.4亿美元[32] - 公司用现金偿还佛罗里达州彭萨科拉市Avalon公寓1450万美元、利率4.29%的抵押贷款债务[36] - 2022年10月，公司用信贷安排偿还南卡罗来纳州北查尔斯顿市Silvana Oaks物业1490万美元到期抵押贷款债务；2023年2月，该物业获得2120万美元抵押贷款，利率4.45%，2033年3月到期，贷款期内只付利息[36] - 2023年3月，公司达成协议以约6250万美元收购弗吉尼亚州里士满市一处238单元多户住宅物业，包括承担约3200万美元、利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务[36] - 截至2022年12月31日，公司作为 carved - out 担保人的物业未偿还抵押贷款本金约为4.012亿美元[59] - 截至2022年12月31日，公司2025年和2026年到期的抵押贷款债务气球付款为1.184亿美元，加权平均利率为4.30% [123] - 截至2023年3月1日，公司有2040万美元现金及现金等价物，信贷安排下可用资金最多为6000万美元[127] - 2023 - 2027年及以后，公司合并和非合并合资企业的总本金付款到期额分别为6277万美元、7690万美元、2.4399亿美元、11.2413亿美元、7.3145亿美元和44.0716亿美元，总计66.464亿美元[94] - 2022年12月31日，公司有3740万美元2036年到期的次级附属票据，利率基于三个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加200个基点[132] - 2022年12月31日，假设市场利率在5.18% - 6.23%，公司应付抵押贷款估计公允价值比账面价值低约3750万美元；2021年12月31日，假设市场利率在3.12% - 3.87%，估计公允价值比账面价值高51.1万美元[103] - 2022年和2021年12月31日，公司次级附属票据的估计公允价值分别比账面价值低约469.5万美元和829.6万美元，市场利率分别为7.91%和4.21%[148] - 2022年12月31日，公司债务义务分别为45941.7万美元和23698万美元[85] 股权发售与股息政策 - 公司通过市价股权发售计划出售447815股普通股，筹集约990万美元股权资金[34] - 自2022年6月宣布的股息起，公司季度现金股息每股提高8.7%，并宣布每股总计0.98美元的股息[34] - 公司实施股息再投资计划，以3.0%的折扣价让股东购买普通股，2022年减少股息现金支出130万美元[35] - 2022年公司以127.9万美元现金股息发行62360股普通股，股息再投资计划折扣为3%，最高可达5% [96] - 2022 - 2023年公司未回购普通股，董事会曾批准在2021年10月1日至2023年12月31日期间回购至多500万美元普通股[95] 保险计划情况 - 公司参与的保险计划覆盖17处全资拥有的物业共4316个单元，每次事故赔偿限额1亿美元（命名飓风为5000万美元），其他风险免赔额10万美元[36] - 多户住宅物业有涵盖100%重置成本的全风险财产保险等，综合责任保险和伞形政策每次事故提供不低于1000万 - 2500万美元的保险范围[61] - 公司涉及一起 wrongful death 诉讼，索赔超过100万美元及未指明金额的惩罚性赔偿，公司主要保险公司正在辩护[156] - 2022年12月，一起人身伤害诉讼和解，公司保险公司向原告支付85万美元[157] 物业收购与处置情况 - 2022年公司购买了11处多户住宅物业的合资伙伴权益，总购买价格为1.05868亿美元，总抵押债务为2.36615亿美元[51] - 2022年处置了4处合资物业，总售价为2.457亿美元，总收益为1.1827亿美元，公司部分收益为6453.1万美元[54] - 2022年3月10日，公司以350万美元收购南卡罗来纳州约翰斯岛一处规划中的240单元开发物业17.45%的权益，12月该项目因火灾计提8553万美元减值损失，已获保险赔偿[76] - 2022年非合并合资企业处置房地产物业的销售总价为2.457亿美元，总收益为1.1827亿美元，公司收益为6453.1万美元[77] - 2023年3月13日，公司持有50%权益的非合并合资企业签订合同出售位于达拉斯的494单元多户住宅物业，合同售价7300万美元，公司预计收益约1430万美元，债务提前清偿费用约16.7万美元[80] - 2022年和2021年，公司分别收购了拥有11处和3处多户住宅物业的合资企业合作伙伴的剩余权益[81] - 2023年3月，公司达成协议以约6250万美元收购弗吉尼亚州里士满市一处238单元多户住宅物业，包括承担约3200万美元、利率3.34%、2061年到期的抵押贷款债务[36] - 收购时原1.1147亿美元抵押贷款债务再融资为1.8592亿美元的新十年期债务[92] 物业数据情况 - 截至2022年12月31日，公司多户住宅物业总单元数为8201个[39] - 西尔瓦娜橡树公寓2022年月均租金为1370美元，入住率为96.0%[39] - 阿冯代尔车站2022年月均租金为1323美元，入住率为96.3%[39] - 布里克斯沃思桥街2022年月均租金为950美元，入住率为94.3%[39] - 截至2022年12月31日，公司合并物业总单元数为5420个[43] - 田纳西州2022年租金及其他收入为13812000美元，占比20%[43] - 佐治亚州2022年租金及其他收入为8785000美元，占比12%[43] - 南卡罗来纳州2022年租金及其他收入为8111000美元，占比11%[43] - 佛罗里达州2022年租金及其他收入为7605000美元，占比11%[43] - 得克萨斯州2022年租金及其他收入为7578000美元，占比11%[43] - 2022年JV租赁及其他收入总计4692.8万美元，其中德州占比58%（2723.6万美元），南卡罗来纳州占比26%（1234.8万美元），佐治亚州占比10%（4765美元），阿拉巴马州占比6%（2579美元）[44] - 公司多户住宅物业组合的平均入住率为95.9%[87] 财务指标情况 - 2022年全年总营收为70,527美元，其中租赁及其他收入70,515美元，其他收入12美元[163] - 2022年全年总费用为85,538美元，包括房地产运营费用30,558美元、利息费用15,514美元等[163] - 2022年全年持续经营业务收入（亏损）为50,920美元，税后为50,099美元[163] - 2022年归属于普通股股东的净收入（亏损）为49,955美元[163] - 2022年基本每股收益（亏损）为2.67美元，摊薄后为2.66美元[163] - 另一统计中2022年全年总营收为32,057美元，其中租赁及其他收入32,041美元，其他收入16美元[167] - 该统计下2022年全年总费用为42,125美元，含房地产运营费用14,202美元等[167] - 此统计中2022年持续经营业务（亏损）收入为29,456美元，税后为29,250美元[167] - 该统计下2022年归属于普通股股东的净（亏损）收入为29,114美元[167] - 另一统计中2022年基本每股（亏损）收入为1.63美元，摊薄后为1.62美元[165] - 2022年净收入为5009.9万美元，2021年为2925万美元；2022年归属于普通股股东的基本和摊薄后净收入为4748.3万美元，2021年为2770.2万美元[199] - 2022年基本每股收益为2.67美元，摊薄后每股收益为2.66美元；2021年基本每股收益为1.63美元，摊薄后每股收益为1.62美元[199] - 2022年加权平均流通在外普通股股数为1779.3035万股，摊薄后加权平均股数为1785.2951万股；2021年分别为1701.769万股和1708.4642万股[199] 其他资产与负债情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有的其他房地产资产总账面价值为190万美元，租赁权益在2022年产生了130万美元租金收入和110万美元运营现金流[63] - 截至2022年12月31日，公司使用权资产和租赁负债分别为237.1万美元和247.2万美元，2021年分别为256.8万美元和262.9万美元[69] - 截至2022年12月31日，运营场地和办公室租赁的未来最低租赁付款总额（未折现现金流）为449万美元，现值折扣为201.8万美元，租赁负债为247.2万美元[71] 合资企业情况 - 2022年和2021年12月31日，公司在非合并合资企业中持有的多户住宅物业分别为8处和23处[73] - 2022年非合并物业的总收入为7287.3万美元，总费用为6715.3万美元，净收入为12118.7万美元；2021年总收入为12190.6万美元，总费用为12310.7万美元，净收入为7561.5万美元[75] - 合资安排中，双方优先获得8% - 10%的优先回报，之后再返还资本贡献，之后的分配和利润分享按协议确定[55] 公司运营费用情况 - 2022年和2021年公司为特定服务支付的总费用分别为146.8万美元和139.8万美元[99] - 2022年和2021年，Majestic Property为公司提供服务的费用分别为3.6万美元和3.1万美元[144] - 2022年和2021年，公司根据共享服务协议向Gould Investors报销的分配一般行政费用分别为73.9万美元和64.1万美元，截至2022年和2021年12月31日，分别有12.6万美元和11.8万美元未支付[144] - 2022年和2021年，公司向Gould Investors支付的保险报销费用分别为6.7万美元和6.1万美元[144] - 2022年和2021年，公司养老金费用分别约为42.4万美元和42.3万美元，截至2022年和2021年12月31日，分别有12.5万美元和2.3万美元未支付[157] - 2023年、2022年和2021年，公司为服务支付的总费用分别为154万美元、147万美元和140万美元[187] - 2022年和2021年，公司分别向Gould Investors报销人员和设施费用73.9万美元和64.1万美元[187] - 2022年和2021年，公司分别向Gould Investors报销保险费用6.7万美元和6.1万美元[187] 公司面临风险情况 - 公司面临房地产行业相关风险，如经济条件变化、利率上升、竞争、运营成本增加等[176][177] - 遵守REIT要求可能阻碍公司实现利润最大化[179] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时调整投资组合[180] - 公司可能在2023年产生减值费用[181] - 若公司不继续支付现金股息，普通股价格可能下跌[182] 公司治理与规定情况 - 公司章程规定，实际或推定拥有公司流通股价值或股数超过6%，或所有类别和系列股票总流通股价值超过6%，可能违反所有权和转让限制[193][203] - 为符合REIT资格，任何应税年度后半年内，不得超过50%的流通股价值由五个或更少“个人”直接、间接或通过归属规则拥有[193] - 马里兰州法律“商业组合”条款规定，与“利益相关股东”（实益拥有公司10%或以上有表决权流通股投票权的人）的某些商业组合，在股东成为利益相关股东后五年内禁止，之后有两个超级多数股东投票要求[191] 公司管理层情况 - 公司高级管理层中仅总裁兼首席执行官Jeffrey A. Gould等4名高管将全部或大部分工作时间投入公司事务，许多高管兼职提供服务[188] - 公司未为高级管理人员购买关键人物人寿保险[189] 收购与融资政策情况 - 收购多户住宅物业时，约35% - 50%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资，抵押贷款期限5 - 10年，前1 - 5年只付利息，固定利率，本金在30年内

物业资产情况 - [截至2022年9月30日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.537亿美元；通过非合并实体拥有8处多户住宅物业，共2781个单元，账面价值4030万美元；拥有一处240单元多户开发物业17.45%的权益，账面价值350万美元][110] - [截至2022年9月30日，公司在非合并合资企业中有权益，拥有八个多户住宅物业和一个开发项目，该季度获得分配1480万美元（含出售物业所得1330万美元），合资物业净权益账面价值为4380万美元，承担抵押贷款债务2.476亿美元][187] 物业收购与出售 - [2021年和2022年前九个月，公司分别完成购买3处和11处多户住宅物业的合资伙伴剩余权益，预计近期不再进行此类收购。若2022年完成的11次收购从年初纳入合并报表，前九个月将贡献1840万美元租金收入和1740万美元费用][114] - [2022年第三季度完成5处物业合资伙伴剩余权益购买，共1572个单元，总价6298.9万美元，相关物业债务共1.27904亿美元，利率3.73%-4.71%][115] - [2022年8月31日，公司持有80%股权的非合并合资企业出售物业，获3240万美元，确认1690万美元收益和57.3万美元抵押贷款提前还款费用，公司记录1150万美元收益和38.8万美元费用][117] 股权发售 - [2022年第三季度，公司通过股权发售计划出售174059股普通股，平均每股22.22美元，净收益380万美元][118] 信贷安排 - [公司修订信贷安排，借款额度从3500万美元增至6000万美元，用于营运资金和运营费用的额度从1500万美元增至2500万美元，期限延至2025年9月，利率降至最优惠利率（下限3.5%），并需满足多项条件，为此支付约35.7万美元费用][119] - [2022年10月31日，公司还清1490万美元抵押贷款，为此从信贷安排借款1500万美元][120] - [公司与VNB的信贷安排额度为6000万美元，可用于多户住宅物业收购、偿还债务和运营费用，其中运营费用使用上限为2500万美元，年利率按优惠利率计算，最低为3.50%，未使用额度有0.25%的年费，到期日为2025年9月，截至2022年11月4日，已使用1900万美元，可用额度为4100万美元][184] - [信贷安排有一定限制和契约，包括限制留置权、要求至少有三个无抵押物业且总价值至少7500万美元、维持最低有形净资产1.4亿美元等，截至2022年9月30日，公司在所有重大方面均符合要求][185][186] 收入情况 - [2022年第三季度与2021年同期相比，公司总收入从771.4万美元增至2169.7万美元，增幅181.3%，其中房地产租赁及其他收入从770.9万美元增至2169.1万美元，增幅181.4%，其他收入从5000美元增至6000美元，增幅20%][124] - [房地产租赁及其他收入增加主要因合资伙伴权益收购增加1330万美元，其中2022年第三季度完成的收购贡献490万美元；同店物业因平均租金上涨增加72.7万美元][125] - [九个月内，公司总收入从21774千美元增至47816千美元，增幅119.6%，主要因房地产租赁及其他收入增加][151] - [九个月内，房地产租赁及其他收入从21762千美元增至47804千美元，增幅119.7%，主要因合伙人收购增加2520万美元][151][152] - [三个月内，未合并合资企业租金及其他收入从29818千美元降至13502千美元，降幅54.7%，主要因合伙人收购和物业出售][138][139] - [非合并合资企业2022年前九个月租金及其他收入6084万美元，较上年同期减少3465.5万美元，降幅36.3%；总费用5624.2万美元，较上年同期减少4230.7万美元，降幅42.9%；净收入12003.3万美元，较上年同期增加4723.7万美元][170] - [非合并合资企业租金及其他收入减少主要源于合伙人收购减少2030万美元、大道/公园销售减少1040万美元等，同店销售增加380万美元部分抵消减少额][171][172] 费用情况 - [三个月内，公司总费用从9840千美元增至26094千美元，增幅165.2%，主要因房地产运营、利息、折旧和摊销费用增加][126] - [九个月内，公司总费用从29133千美元增至57910千美元，增幅98.8%，主要因房地产运营、利息、折旧和摊销费用增加][154] - [三个月内，房地产运营费用从3404千美元增至9195千美元，增幅170.1%，主要因合伙人收购增加570万美元][126][127] - [九个月内，房地产运营费用从9687千美元增至20296千美元，增幅109.5%，主要因合伙人收购增加1090万美元][154][155] - [九个月内，利息费用从4804千美元增至9994千美元，增幅108.0%，主要因合伙人收购相关利息费用增加640万美元][154][157] - [三个月内，所得税拨备从31000美元增至178000美元，因当期物业销售产生收入且部分州无净运营亏损结转可抵消该收入][133] - [2022年前九个月，非现金补偿费用增加120万美元，其中RSU摊销费用增加68.7万美元，受限股摊销费用增加54.8万美元；现金补偿费用增加19.1万美元][161] - [2022年前九个月，折旧和摊销费用增加主要因合伙人收购产生1210万美元费用，肯德尔出售抵消12.3万美元][163] - [2022年前九个月，所得税拨备从上年同期15.5万美元增至97.6万美元，因州级税应计增加][167] - [非合并合资企业房地产运营费用减少主要源于合伙人收购减少1000万美元、大道/公园销售减少460万美元等，同店物业费用增加77.3万美元部分抵消减少额][174][175] 税务处理与股息 - [公司选择按REIT规定处理税务，需向股东分配至少90%的普通应税收入，若未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，且后续四年可能无法重新符合资格][188] - [2021年12月31日公司净运营亏损约3600万美元，预计用于抵消2022年的收入，2022年10月7日支付季度现金股息每股0.25美元][189] - [公司最大的经常性可自由支配支出是季度股息，最近一个季度每股0.25美元，约470万美元，董事会每季度评估股息的时间和金额][190] 业绩指标 - [公司计算资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO），认为这是衡量权益型REIT业绩的常用指标，但不代表GAAP定义的净收入或现金流，有一定局限性][193][194][195][196] - [2022年第三季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为705.9万美元，FFO为540.5万美元，AFFO为716.8万美元；2022年前九个月，GAAP净收入为5417.4万美元，FFO为1564万美元，AFFO为2135.6万美元][199] - [2021年第三季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为2810.6万美元，FFO为7000美元，AFFO为565.5万美元；2021年前九个月，GAAP净收入为3036.8万美元，FFO为1109.6万美元，AFFO为1626.9万美元][199] - [2022年第三季度，公司净收入为705.9万美元，2021年同期为2810.6万美元；前九个月净收入为5417.4万美元，2021年同期为3036.8万美元][214] - [2022年第三季度，稀释后每股运营资金（FFO）为0.29美元，调整后运营资金（AFFO）为0.38美元；前九个月FFO为0.84美元，AFFO为1.14美元][201] - [2022年第三季度FFO增加主要因非合并物业债务清偿损失减少、投资组合运营利润率提高等，AFFO增加主要因运营利润率改善和增量影响][202][203] - [2022年前九个月FFO和AFFO增加主要因运营利润率改善、增量影响、利息费用下降和债务清偿损失减少][207][208] - [2022年第三季度，稀释后每股FFO和AFFO受加权平均流通股增加71.3万股影响；前九个月受加权平均流通股增加89.2万股影响][204][209] - [2022年第三季度，净营业收入（NOI）增加820万美元，同店NOI增加63.4万美元；前九个月NOI增加1540万美元，同店NOI增加140万美元][214][215] 其他 - [公司正在评估建立UPREIT结构以增强收购多户住宅物业的能力，但无完成评估或实施的时间表，也无法保证会实施该结构][121] - [2021年三季度，公司出售纽约合作公寓获414000美元收益，2022年同期无此类收益][134] - [2022年11月4日，公司可用流动性为5590万美元，包括1490万美元现金及现金等价物和4100万美元信贷额度，信贷额度利率为7%][182] - [预计2022年10月1日至2024年，公司运营费用、7400万美元抵押贷款摊销及利息费用、1490万美元气球付款、信贷额度和次级从属票据利息费用、至少4210万美元现金股息支付将由运营现金流、房产销售及信贷额度提供资金][182] - [截至2022年9月30日，公司有6.732亿美元抵押贷款债务，其中合并子公司加权平均利率3.99%，剩余期限约7.8年；非合并子公司加权平均利率3.96%，剩余期限约7.3年][182] - [截至2022年9月30日，公司未偿还次级从属票据本金3740万美元，2022年11月4日、9月30日和2021年的利率分别为6.41%、4.78%和2.13%][183] - [2022年9月30日，次级附属票据利率为4.78%，信贷安排利率为6.25%；利率变动100个基点，年利息费用变动约44.4万美元][217]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为706万美元，即每股摊薄收益0.37美元，而2021年同期为2811万美元，即每股摊薄收益1.54美元，主要因上一年同期非合并物业的出售收益较大 [6] - 2022年第三季度调整后运营资金（AFFO）为717万美元，即每股摊薄收益0.38美元，2021年第三季度为566万美元，即每股摊薄收益0.31美元，增长主要源于投资组合运营利润率提高和合伙人收购的增量影响，但被一般及行政费用和所得税费用增加所抵消 [6] - 截至2022年9月30日，总资产7.44亿美元，总债务4.63亿美元，股东权益2.57亿美元 [9] - 截至2022年9月30日，债务与企业价值比率降至62%，低于2021年9月30日的66% [11] - 2022年第三季度通过股权销售计划出售约17.4万股，加权平均股价22.22美元，净收益约390万美元 [11] - 2022年10月7日支付每股0.25美元的季度股息，与上一季度持平，按2022年11月4日收盘价21.43美元计算，年化股息收益率为4.7% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年9月30日，全资投资组合包括21个多户住宅社区，共5420套单元；还通过非合并实体持有另外8个社区的权益，共2781套单元 [7] - 2022年第三季度投资组合平均入住率为96.2%，与2021年同期持平；平均月租金为1301美元，较2021年同期增长13% [7] - 2022年第三季度新租约利差为16.1%，续租利差为10.8%，总体利差为13.5% [7] - 2022年第三季度同店投资组合包括4389套单元，同店收入增长11.4%，同店费用增长3.6%，同店净营业收入（NOI）增长18.3% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着利率上升，交易市场交易量大幅下降，卖家需时间理解当前的资本化率和定价情况，公司看到资本化率至少上升了125个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合资伙伴权益来扩大全资投资组合，目前全资投资组合有21处房产 [5] - 公司谨慎规划和执行收购战略，关注市场变化，寻找符合质量和承保标准的房产 [5] - 公司注重管理投资组合和循环利用资本，在第三季度出售了非合并合资企业持有的一处房产 [8] - 公司计划继续对单个单元进行翻新，以增加租金和现金流 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济背景不确定，但优质房产组合和固定利率抵押贷款债务为其提供了应对能力 [5] - 公司所在市场的人口和就业增长，使其有信心为股东创造长期可持续价值 [12] 其他重要信息 - 2022年公司完成了11处房产的合伙人收购，总价1.059亿美元，共2844套单元 [9] - 第三季度末，可用流动性包括约2200万美元现金及现金等价物，以及经修订信贷安排下最高5100万美元的可用额度；截至2022年11月4日，可用流动性约5600万美元 [9][10] - 非合并合资企业约有1500万美元现金及现金等价物，用于日常营运资金和翻新 [9] - 截至9月30日，全资物业和非合并合资企业的抵押债务总额为5.495亿美元，加权平均利率为3.97%，加权平均剩余到期期限为7.5年 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 请介绍交易市场资本化率随利率上升的变化情况 - 交易大幅放缓，交易量远低于过去，卖家需时间理解利率上升后资本化率的变化，公司看到资本化率至少上升125个基点，由于近期成交交易少，实际资本化率难以确定 [13] 问题: 运营方面，租金上涨是否出现疲软 - 公司仍能提高租金，但上涨速度有所放缓，目前租金仍有不错涨幅，但不如过去六到九个月，每年这个时候入住率和周转率会略有下降，不过租金仍呈正增长 [14] 问题: 如果租金增长放缓，明年是否继续进行翻新 - 公司仍计划积极参与单个单元的翻新，预计翻新数量可能增加，因为过去一年收购了一些合伙人权益，翻新有望大幅提高租金和投资回报率，增加现金流 [15] 问题: 第三季度同店运营费用增长较低的原因是什么 - 费用总体有所增加，但第三季度费用较低主要是因为部分房产的税收份额有利，不过公用事业、工资、保险等费用也在增加 [19] 问题: 新租户是否从高价租赁物业转移而来 - 公司正在跟踪租户从高端物业转移的情况，但目前未特别注意到这种情况，过去几个月人们对租金支付能力的担忧有所增加，不过拖欠率较低，租户来源相对稳定，以B+或A-级租户为主，未来可能会看到更多A级租户转向公司提供的经济适用房 [20]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净利润为3560万美元，摊薄后每股收益1.91美元，而2021年同期为600万美元，摊薄后每股收益0.34美元，主要因非合并子公司出售两处房产获得4010万美元收益 [13] - 2022年第二季度，调整后运营资金（AFFO）为690万美元，摊薄后每股0.37美元，2021年同期为550万美元，摊薄后每股0.31美元，AFFO每股增长19%，得益于运营利润率提高和非合并子公司利息费用减少，但被州所得税增加抵消，同时受股权发行影响 [14] - 截至2022年6月30日，总资产6.05亿美元，总债务3.34亿美元，股东权益2.49亿美元；季度末可用流动性包括5700万美元现金及现金等价物、480万美元受限现金和最高3500万美元信贷额度；截至2022年8月5日，可用流动性约3140万美元 [25][26] - 2022年第二季度，通过股权销售计划出售约13.7万股，加权平均股价22.75美元，净收益约310万美元 [28] - 2022年7月8日，支付季度股息每股0.25美元，较上一季度增长8.7%，按2022年8月5日收盘价22.07美元计算，年化股息收益率4.53% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，全资拥有16个多户住宅社区，共3848套单元；通过非合并实体持有另外14个社区的权益，共4557套单元；本季度平均入住率96.1%，较2021年同期提高80个基点；2022年第二季度平均租金每月1252美元，较2021年同期增长10.9% [15] - 2022年第二季度新租约利差15.1%，续租利差10.7%，总体利差12.6%；同店组合包括6165套单元，其中1608套为合并单元，4557套由非合并合资企业持有；同店收入增长10%，同店费用增长10.7%，同店净营业收入（NOI）增长9.4% [16][17] - 对107套单元进行重新定位，平均每套投资约7000美元，预计年化投资回报率约46%；整个投资组合未来几年约有800套单元可用于翻新 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 自5、6月利率变化和价格重置以来，交易市场成交量放缓，预计秋季市场会更活跃，卖家会有新的预期和理解 [35][36] - 目前难以给出具体资本化率，估计较六个月前上升25 - 50个基点，此前曾低至3%左右 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合作伙伴权益来扩大全资投资组合并简化资本结构，认为这些收购有增值机会、管理效率提升和市场增长潜力 [11][19] - 进行资本循环，出售认为已实现价值最大化的资产，并将所得款项重新投资于熟悉且有上行潜力的物业 [30] - 关注杠杆比率和债务与企业价值比率，截至2022年6月30日，该比率为63%，低于2021年6月30日的64% [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度业绩强劲，受益于多数市场的强劲基本面，包括人口和就业增长以及优质住房短缺 [10] - 对全资投资组合的增长和市场的持续强劲感到满意，希望经济的当前动荡和不确定性带来更多增长机会 [31] 其他重要信息 - 本季度完成收购五个多户住宅物业剩余权益，共984套单元，总价3420万美元；季度末后又完成收购五个多户住宅物业剩余权益，共1572套单元，总价6300万美元；已完成所有11笔此前宣布的收购交易，总价1.059亿美元 [18][19] - 2022年6月，出售德克萨斯州凯蒂市268套单元的Retreat at Cinco Ranch，售价6830万美元，偿还3010万美元抵押贷款债务，公司出售收益约1740万美元，内部收益率超20% [20] - 2022年6月，出售北卡罗来纳州坎纳波利斯市312套单元的The Vive，售价9130万美元，偿还3140万美元抵押贷款债务，公司出售收益约2270万美元，内部收益率超40% [21] - 第二季度同意出售南卡罗来纳州哥伦比亚市204套单元的Waters Edge at Harbison，预计8月底或9月初完成交易，售价3240万美元，偿还1230万美元债务，公司预计出售收益约1150万美元，内部收益率约20%，计划用出售所得偿还信贷额度 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合中收购合资伙伴权益和处置资产还有多少机会？ - 收购方面，容易的交易已完成，但仍有一些潜在机会，不过短期内难以收购所有剩余伙伴权益，长期来看投资组合可能会几乎完全整合；处置方面，Waters Edge是目前计划的最后一笔出售交易，目前没有其他特定的出售目标 [32][33][34] 问题2: 交易市场的估值和资本化率情况如何？ - 自5、6月利率变化和价格重置后，市场成交量放缓，预计秋季会更活跃；目前难以给出具体资本化率，估计较六个月前上升25 - 50个基点，此前曾低至3%左右 [35][36][37] 问题3: 是否考虑对次级票据进行再融资或互换？ - 公司会定期关注，目前次级票据成本相对较低，暂无立即行动的计划，但会持续关注利率变化，若利率进一步上升，可能会重点考虑 [39] 问题4: 7月租金增长趋势如何？ - 一切进展良好，与过去几个季度趋势相似，未看到放缓或租户抵制的情况 [40] 问题5: 同店运营费用增长的主要驱动因素是什么？ - 主要是两方面，一是为留住物业维护人员，工资成本增加；二是随着需求和入住率上升，更多单元需要翻新准备；此外，因人们在家工作，水电等公用事业费用也有小幅度增加 [43][44] 问题6: 公司目前从资产负债表角度的收购意愿如何，是否会循环更多资本进行收购？ - 公司有信贷额度，有强烈的增长意愿，当价格、利差和资产增值机会合适时，愿意购买更多资产；过去几个月新收购市场因价格过紧而安静，预计市场情况会有所改变 [45][46][47] 问题7: 与合作伙伴的收购对话情况如何，是受交易市场预期变化影响还是其他原因？ - 剩余非合并合作伙伴希望继续持有资产并认为有上行潜力，难以就收购价格达成一致；通常贷款到期时可能会有出售机会；此前的收购价格较好，目前剩余伙伴的要价因潜在上行空间过高，公司虽认同但难以接受，未来可能会找到收购方式或出售资产并循环资本 [51][52][53] 问题8: 续租租户的财务健康状况如何？ - 新租户会进行背景审查确保租金覆盖倍数；续租时虽无更新财务信息，但可通过付款历史和物业管理人员了解情况；按时付款的租户被认为是优质租户，续租后的收款情况良好 [55][56][57]

公司业务概述 - [公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于多户住宅物业的所有权、运营和开发，物业主要位于美国东南部和得克萨斯州][103] 物业持有情况 - [截至2022年6月30日，公司全资拥有16处多户住宅物业，共3848个单元，账面价值4.459亿美元；通过非合并实体拥有14处多户住宅物业，共4557个单元，账面价值7670万美元；拥有一处240单元多户住宅开发物业17.45%的权益，账面价值300万美元][103] 合资伙伴权益收购 - [2021年、2022年上半年及之后，公司分别完成3次、6次和5次合资伙伴权益收购，若将2022年完成收购的11处物业纳入2022年1月1日合并运营报表，2022年上半年将贡献1750万美元租金收入和1640万美元费用][108] - [2022年第二季度，公司完成5次合资伙伴权益收购，共收购984个单元，收购总价3415.8万美元，相关物业抵押债务8170.2万美元][110] - [2022年6月30日后，公司完成5次合资伙伴权益收购，共收购1572个单元，收购总价6298.9万美元，预计纳入合并资产负债表的债务为1.27992亿美元][112] 物业出售情况 - [2022年6月14日，公司持有75%权益的合资企业出售Retreat at Cinco Ranch物业，售价6830万美元，公司确认1740万美元收益和68.6万美元抵押提前还款费用][113] - [2022年6月30日，公司持有65%权益的合资企业出售The Vive物业，售价9130万美元，公司确认2270万美元收益和78.7万美元抵押提前还款费用][114] - [2022年6月20日，公司持有80%权益的合资企业签订出售Waters Edge at Harbison物业协议，预计售价3240万美元，预计公司将确认1150万美元收益和26.3万美元抵押提前还款费用][115] 疫情及风险因素 - [疫情未对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响，但公司在提高租金、进行收购和实施增值计划方面更为保守][107] - [公司面临诸多可能影响实际业绩的因素，如疫情、经济和商业状况、利率波动、收购策略风险等][100] 股息与股票相关 - [公司将季度股息提高至0.25美元，较上一次股息支付增长8.7%，于2022年7月8日支付][116] - [公司通过市价发行计划出售137,477股股票，每股均价22.75美元，扣除佣金和费用后净收益310万美元][117] - [2022年6月，公司向16人授予限制性股票单位及相关股息等价权，可获取最多21,269股普通股，一般于2025年归属][118] - [最近一个季度，公司季度股息为每股0.25美元，约470万美元][186] 财务数据 - 营收与费用（季度） - [2022年第二季度总营收为14,685,000美元，较2021年同期的6,961,000美元增长111.0%，主要因合作伙伴收购和同店平均租金率提高][120][121] - [2022年第二季度总费用为17,803,000美元，较2021年同期的9,865,000美元增长80.5%，主要因合作伙伴收购、利率上升和非现金补偿费用增加][123] - [2022年第二季度，公司因合作伙伴收购相关的抵押贷款再融资产生563,000美元债务清偿损失，上一年同期无此项费用][132] - [2022年第二季度所得税拨备增至724,000美元，高于上一年同期的67,000美元，因当期收入增加和部分州净运营亏损结转减少][133] - [2022年第二季度，非合并合资企业租金及其他收入为22,107,000美元，较2021年同期的33,005,000美元下降33.0%，主要因合作伙伴收购和物业出售][136][137] - [2022年第二季度，非合并合资企业总费用为19,943,000美元，较2021年同期的33,496,000美元下降40.5%，主要因合作伙伴收购和物业出售][136][140] - [2022年第二季度，非合并合资企业净收入为77,031,000美元，上一年同期亏损486,000美元，主要因房地产销售收益和资产减值损失减少][136] - [2022年第二季度折旧与摊销增加360万美元，其中包括87万美元来自2022年6月30日结束的三个月内完成的合伙人收购][131] - [2022年第二季度债务清偿损失为56.3万美元，上一年同期无此费用][132] - [2022年第二季度所得税准备金从去年同期的6.7万美元增至72.4万美元][133] - [2022年第二季度未合并合资企业租金及其他收入为2210.7万美元，较去年同期减少33%，主要因合伙人收购、物业出售等，同店销售增加160万美元][136][137][138] - [2022年第二季度（三个月），GAAP归属普通股股东净收入为3560.7万美元，2021年同期为602.7万美元；2022年上半年为4711.5万美元，2021年同期为226.2万美元][195] - [2022年第二季度（三个月），NAREIT运营资金为377.4万美元，2021年同期为506万美元；2022年上半年为1023.5万美元，2021年同期为1108.9万美元][195] - [2022年第二季度（三个月），调整后运营资金为694.5万美元，2021年同期为548.9万美元；2022年上半年为1418.8万美元，2021年同期为1061.4万美元][195] - [2022年第二季度（三个月），摊薄后每股NAREIT运营资金为0.20美元，2021年同期为0.29美元；2022年上半年为0.55美元，2021年同期为0.60美元][197] - [2022年第二季度（三个月），摊薄后每股调整后运营资金为0.37美元，2021年同期为0.31美元；2022年上半年为0.76美元，2021年同期为0.60美元][197] - [2022年第二季度（三个月）FFO较上年同期下降，主要因抵押贷款提前还款费用、州所得税和非现金补偿费用增加，保险回收减少，部分被非合并子公司利息费用减少和同店物业运营利润率提高抵消][198] - [2022年第二季度（三个月）AFFO较上年同期增加，主要因运营利润率提高和非合并子公司利息费用减少，部分被州所得税增加抵消][199] - [2022年第二季度和上半年摊薄后每股FFO和AFFO受影响，因2021年第二季度至当前季度加权平均流通普通股分别增加130万股和110万股，主要因按市价发行股票和股权奖励计划][200][205] - [2022年Q2 GAAP归属普通股股东净收入为3.5607亿美元，2021年同期为6027万美元；2022年上半年为4.7115亿美元，2021年同期为2262万美元][210] - [2022年Q2净营业收入为8335万美元，2021年同期为3792万美元；2022年上半年为1.5012亿美元，2021年同期为7770万美元][210] - [2022年Q2非同店净营业收入为4452万美元，2021年同期为313万美元；2022年上半年为 - 7293万美元，2021年同期为 - 845万美元][210] - [2022年Q2同店净营业收入为3883万美元，2021年同期为3479万美元；2022年上半年为7719万美元，2021年同期为6925万美元][210] - [2022年Q2净营业收入较2021年同期增加450万美元，主要因租金收入增加770万美元，被房地产运营费用增加320万美元抵消][202] - [2022年Q2同店净营业收入较2021年同期增加40.4万美元，因租金收入增加68.3万美元，被房地产运营费用增加27.9万美元抵消][202] 财务数据 - 营收与费用（上半年） - [公司2022年上半年总收入为2611.9万美元，较2021年同期的1406万美元增长1205.9万美元，增幅85.8%，主要因房地产物业租赁及其他收入增加1190万美元，平均租金上涨带来120万美元增长，但被Kendall Sale减少的120万美元部分抵消][150][151][152] - [2022年上半年总费用为3181.6万美元，较2021年同期的1929.3万美元增加1252.3万美元，增幅64.9%，各项费用均有不同程度增长，如房地产运营费用因Partner Buyouts增加520万美元，利息费用因Partner Buyouts增加290万美元等][153] - [2022年上半年所得税拨备从2021年同期的12.4万美元增至79.8万美元，因当期收入增加及部分州净运营亏损结转减少导致州税应计增加][164] - [非合并合资企业2022年上半年租金及其他收入为4733.8万美元，较2021年同期的6567.7万美元减少1833.9万美元，降幅27.9%，主要因Avenue/Parc Sales、Partner Buyouts等减少收入，但同店销售增加350万美元部分抵消了下降][167][168] - [非合并合资企业2022年上半年总费用为4377.4万美元，较2021年同期的6810.6万美元减少2433.2万美元，降幅35.7%，各项费用均有下降，如房地产运营费用因Partner Buyouts等减少，利息费用因物业销售和Partner Buyouts减少等][167] - [2021年上半年公司在Kendall Sale上确认了730万美元的收益，2022年同期无此项收益][161] - [2021年上半年公司出售Anatole Apartments - Daytona的合资企业权益获得220万美元收益，2022年同期无此项收益][162] - [2021年上半年公司因再融资产生56.3万美元的债务清偿损失，2022年同期无此项费用][163] - [2021年上半年非合并合资企业因德州风暴在三处房产确认280万美元的资产减值费用，2022年同期无此项费用][172] - [2022年上半年非合并合资企业因德州风暴保险理赔获得56.7万美元收益，2021年同期无此项收益][174] - [2022年上半年房地产租金及其他收入为2611.3万美元，较去年同期增长85.8%，主要因合伙人收购及同店平均租金上涨，抵消因素为肯德尔出售导致的120万美元减少][150][151][152] - [2022年上半年总费用为3181.6万美元，较去年同期增长64.9%，各项费用均有变化，如房地产运营费用、利息费用等][153] - [2022年上半年折旧与摊销增加主要因合伙人收购带来580万美元费用，抵消因素为肯德尔出售的12.3万美元][160] - [2021年上半年肯德尔出售获得730万美元收益，2022年上半年无此收益][161] - [2021年上半年出售合资企业权益获得220万美元收益，2022年上半年无此收益][162] - [2022年上半年所得税准备金从去年同期的12.4万美元增至79.8万美元][164] - [非合并合营企业租金及其他收入从2021年6月30日止六个月的6567.7万美元降至2022年同期的4733.8万美元，降幅27.9%，主要因物业出售和合伙人收购，同店销售增加350万美元部分抵消了下降[167][168]] - [非合并合营企业房地产运营费用从2021年6月30日止六个月的3093.6万美元降至2022年同期的2101.1万美元，降幅32.1%，主要因物业出售和合伙人收购，同店费用增加78.2万美元[167][170][171]] - [非合并合营企业利息费用从2021年6月30日止六个月的1699.4万美元降至2022年同期的1091.9万美元，降幅35.7%，因物业出售和合伙人收购致抵押债务减少[167][171]] - [非合并合营企业折旧从2021年6月30日止六个月的2017.6万美元降至2022年同期的1184.4万美元，降幅41.3%，主要因物业出售和合伙人收购[167][172]] - [2022年上半年净营业收入较2021年同期增加720万美元，主要因租金收入增加1210万美元，被房地产运营费用增加480万美元抵消][211] - [2022年上半年同店净营业收入较2021年同期增加79.4万美元，因租金收入增加130万美元，被房地产运营费用增加50.3万美元抵消][211] 现金流与资金安排 - [2022年6月30日和8月5日，公司现金及现金等价物分别约为5700万美元和1390万美元][177] - [预计2022年7月1日至2024年，公司运营费用、9340万美元的抵押贷款摊销和利息费用、1490万美元的气球付款以及至少4680万美元的现金股息支付，将由运营现金、房产销售和信贷安排提供资金][177] 债务情况 - [2022年6月30日，公司有6.899亿美元的抵押贷款债务，其中合并子公司加权平均利率为3.91%，未合并子公司加权平均利率为4.00%][178] - [截至2022年6月30日，公司有3740万美元（不包括28.7万美元递延成本）的次级从属票据未偿还，2022年8月5日、6月30日和2021年的利率分别为4.78%、3.29%和2.19%][178] - [公司与VNB的信贷安排允许借款最高3500万美元，截至文件提交日，已借款2200万美元，还有1300万美元可用，信贷安排将于2024年11月到期][179] - [公司所有抵押贷款债务按固定利率计息，次级从属票据按三个月伦敦银行同业拆借利率加200个基点计息，2022年6月30日利率为2.30%，利率每上升100个基点，年利息费用约增加37.4万美元，每下降100个基点，年利息费用减少11.2万美元][213] - [利息费用变化因合伙人收购增加16

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为1150万美元，摊薄每股收益为062美元，而2021年同期净亏损为380万美元，摊薄每股亏损为022美元 主要改善原因是公司从非合并子公司出售物业中获得了1300万美元的收益 [12] - 调整后运营资金（AFFO）为720万美元，摊薄每股收益为039美元，较2021年第一季度的510万美元（摊薄每股030美元）增长30% 增长主要得益于运营利润率提升、收购合资伙伴权益以及利息支出减少 [12] - 截至2022年3月31日，公司总资产为483亿美元，总债务为249亿美元，股东权益为214亿美元 可用流动性包括2970万美元现金及现金等价物、650万美元限制性现金以及3500万美元的信贷额度 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有的多户住宅组合包括11个社区，共2864个单位 此外，公司还持有非合并实体的权益，涉及22个社区，共6121个单位 [13] - 2022年第一季度，公司整体组合的平均入住率为964%，较2021年同期增长28% 平均租金为每月1215美元，同比增长92% [13] - 2022年第一季度，同店收入增长106%，同店支出增长43%，同店净营业收入（NOI）增长159% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，新租约的租金涨幅为126%，续租租金涨幅为97%，整体租金涨幅为109% [14] - 公司在2022年第一季度及之后积极收购合资伙伴的权益，包括以870万美元收购Veranda at Shavano的281%权益，以及以480万美元收购Vanguard Heights的216%权益 [15] - 公司还签署了收购9个多户住宅物业的剩余权益的协议，总购买价格约为8900万美元，预计将在2022年8月1日前完成 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购合资伙伴的权益来简化结构、提高透明度和灵活性，以推动长期增长 在当前投资环境中，优质资产的竞争激烈，资本化率处于历史低位 [11] - 公司通过资本回收策略，出售部分物业以最大化价值，并利用所得资金收购合资伙伴的权益 例如，2022年第一季度出售了位于德克萨斯州圣安东尼奥的288个单位物业，获得了1300万美元的收益 [17] - 公司预计在2022年第二季度完成所有宣布的销售和收购交易后，短期内不会对运营结果产生重大影响 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，大多数市场的基本面良好，人口和就业增长以及优质住房的短缺推动了公司业绩的提升 [11] - 管理层对2022年及未来的机会感到兴奋，并感谢团队的努力和贡献 [23] - 管理层预计，随着利率上升，未来资本化率可能会略有上升，但目前尚未看到显著变化 [29] 其他重要信息 - 公司在2022年第一季度通过ATM计划出售了约136万股股票，加权平均价格为每股2261美元，净收益约为300万美元 [22] - 公司于2022年3月9日宣布季度股息为每股023美元，基于2022年5月6日的股价2053美元，年化收益率为45% [22] - 公司在2022年第一季度对83个单位进行了重新定位，平均投资为每单位5300美元，预计年化投资回报率为49% [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资产销售的资本化率 - 公司未提供具体的资本化率，但表示这些交易符合当前市场环境，且公司对交易结果感到满意 [25] 问题: 关于增量收购的计划 - 公司目前专注于收购合资伙伴的权益，并拥有足够的现金和流动性来处理所有计划中的收购 由于直接收购市场竞争激烈，公司目前没有新的收购计划 [27] 问题: 关于租金增长和市场表现 - 公司表示租金增长在2022年第一季度表现强劲，尽管通胀环境变化，但尚未看到显著的市场放缓 [30] 问题: 关于开发风险 - 公司对开发项目持谨慎态度，尽管与战略合作伙伴进行了小规模投资，但开发业务不会成为公司的主要部分 公司预计未来可能会进行更多开发，但规模有限 [32][33]

公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，专注于多户住宅物业的所有权、运营和开发，物业位于11个州，多数在东南部和得克萨斯州[101][103] 物业持有情况 - 截至2022年3月31日，公司全资拥有11处多户住宅物业，共2864个单元，账面价值3.263亿美元；通过非合并实体拥有21处多户住宅物业的权益，共6121个单元，账面价值1.039亿美元；拥有一处240单元多户住宅开发物业17.45%的权益，账面价值210万美元（不包括140万美元托管资金）[101] 物业收购情况 - 2022年公司收购重点是购买合资伙伴在拥有多户住宅物业的合资企业中的剩余权益，预计资产、负债、收入和费用将显著增加[105] - 2022年3月23日，公司完成收购圣安东尼奥一处288单元多户住宅物业剩余28.1%权益，购买价格870万美元，预计2022年6月30日结束的季度产生约120万美元租金收入、57.9万美元房地产运营费用、25.8万美元利息费用和51.8万美元折旧，2022年3月31日结束的季度平均入住率94.7%，平均月租金1206美元[107] - 2022年4月7日，公司收购密苏里州一处174单元多户住宅物业剩余21.6%权益，购买价格480万美元，预计2022年6月30日结束的季度产生约90万美元租金收入、36.7万美元房地产运营费用、33.7万美元利息费用和49.5万美元折旧，2022年3月31日结束的季度平均入住率93.1%，平均月租金1569美元[108] - 2022年2月17日至4月6日，公司签订协议收购九处非合并合资企业中合资伙伴的剩余权益，预计8月1日前完成，总购买价格8934万美元，预计纳入合并资产负债表的债务为1.87682亿美元[110] - 2022年3月10日，公司以350万美元购买Stono Oaks 17.45%的权益，预计2023年第四季度完工[117] 物业出售情况 - 2022年2月8日，公司出售Verandas At Shavano获5380万美元，录得收益1300万美元，该物业2021年贡献收益52.6万美元[112] - 2022年4月，公司拟出售Retreat at Cinco Ranch，预计收益1640万美元，该物业2021年亏损33.6万美元[113] - 2022年5月，公司拟出售The Vive，预计收益2150万美元，该物业2021年贡献收益7.7万美元[115] - 2022年2月2日，公司出售佛罗里达代托纳的一块空地，售价470万美元，2020年曾确认360万美元减值损失[116] 资金安排 - 为资助上述购买，公司预计使用可用现金、部分销售所得、部分新抵押贷款债务所得、股权发行计划资金和信贷安排资金[111] - 预计2022年4月1日至2024年，公司运营费用、1.045亿美元的抵押贷款摊销和利息费用、2570万美元的气球付款以及至少4700万美元的现金股息支付将从运营现金、房产销售和信贷安排中获取资金[146] 财务业绩 - 2022年第一季度，公司总营收1143.4万美元，同比增长61.1%，总费用1401.3万美元，同比增长48.6%[121][125] - 2022年第一季度，公司来自非合并合资企业的净收入为2559.2万美元，而2021年同期亏损192.9万美元[135] - 2022年第一季度，公司出售136279股普通股，净收益300万美元[119] - 2022年第一季度，公司从非合并合资企业房产获得1970万美元的分配（包括1490万美元的房产销售所得）[153] - 2022年第一季度，公司的资金运营（FFO）为646.1万美元，调整后资金运营（AFFO）为724.3万美元；2021年第一季度，FFO为602.9万美元，AFFO为512.5万美元[165] - 2022年第一季度归属普通股股东的净收入为62万美元，2021年同期为亏损22万美元[167] - 2022年第一季度摊薄后每股运营资金为0.35美元，与2021年同期持平；调整后摊薄后每股运营资金为0.39美元，2021年同期为0.30美元[167] - 2022年第一季度净运营收入为667.7万美元，较2021年同期增加270万美元；同店净运营收入为383.6万美元，较2021年同期增加39万美元[173] - 2022年第一季度未合并合资企业的租金和其他收入为2523.1万美元，较2021年同期减少744.1万美元，降幅为22.8%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的房地产运营费用为1116.9万美元，较2021年同期减少453.4万美元，降幅为28.9%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的利息费用为602.6万美元，较2021年同期减少249.6万美元，降幅为29.3%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的折旧费用为663.6万美元，较2021年同期减少374.9万美元，降幅为36.1%[135] - 2022年第一季度未合并合资企业的净收入为2559.2万美元，2021年同期为亏损192.9万美元[135] - 2022年第一季度基于GAAP的归属于普通股股东的净亏损为1.1508亿美元，经调整后资金运营（FFO）为646.1万美元，调整后资金运营（AFFO）为724.3万美元；2021年同期净亏损为376.5万美元，FFO为602.9万美元，AFFO为512.5万美元[165] - 2022年第一季度摊薄后每股FFO和AFFO受加权平均流通普通股增加125万股的影响，主要源于按市价股权发行和股权奖励计划[169] - 2022年第一季度FFO增加主要由于合并和非合并同店物业运营利润率提高、合并交易和利息费用减少[167] - 2022年第一季度AFFO在绝对值和摊薄后每股基础上增加，主要受影响FFO改善的因素推动[168] - 2022年第一季度稀释后流通股数量为18570639股，2021年同期为17319222股[167] 债务情况 - 2022年，公司提前一个月还清Avalon Apartments的1460万美元抵押贷款[118] - 2022年3月31日，公司有7.473亿美元的抵押贷款债务，其中合并子公司的加权平均利率为3.73%，加权平均剩余到期期限约为10.2年；非合并子公司的加权平均利率为4.07%，剩余到期期限约为7.6年[149] - 截至2022年3月31日，公司有3740万美元（不包括29.2万美元的递延成本）的次级附属票据未偿还，利率为三个月伦敦银行同业拆借利率加200个基点，2022年和2021年3月31日的利率分别为2.30%和2.21%[149] - 公司与VNB的信贷安排允许借款最高3500万美元，年利率为最优惠利率加25个基点，最低为3.50%，年费为0.25%，到期日为2024年11月，截至文件提交日，未使用该信贷安排，有3500万美元可用额度[150] 股息分配 - 公司需向股东分配至少90%的普通应税收入以维持REIT地位，2021年12月31日净运营亏损约为3570万美元，2022年4月7日支付了每股0.23美元的季度现金股息[155] - 公司最大的经常性可自由支配支出是季度股息，最近一个季度每股0.23美元，约430万美元[156] 利率影响 - 截至2022年3月31日，公司次级次级票据利率为2.30%，利率每上升100个基点，相关利息费用每年约增加37.4万美元；利率每下降100个基点，相关利息费用每年减少11.2万美元[175] - 公司所有抵押贷款均为固定利率，次级附属票据利率为三个月LIBOR加200个基点，2022年3月31日利率为2.30%[175] 保险赔偿 - 2021年第一季度，公司因德州风暴确认230万美元减值损失和230万美元保险赔偿，2022年第一季度确认51.5万美元保险赔偿收益[142][143][144] - 2021年第一季度公司确认与德州风暴减值费用相关的保险赔偿230万美元，2022年同期无可比赔偿；2022年第一季度确认保险赔偿收益51.5万美元[143][144] 现金情况 - 2022年3月31日和5月2日，公司现金及现金等价物分别约为2970万美元和2150万美元[146] - 2022年3月31日和5月2日，公司现金及现金等价物分别约为2970万美元和2150万美元，不包括非合并合资企业持有的资金[146] 非合并合资企业情况 - 截至2022年3月31日，非合并合资企业房产的净股权账面价值为1.094亿美元，净抵押贷款债务为5.345亿美元[153] 疫情影响 - 疫情未对公司财务状况和经营成果产生直接重大不利影响，但在提高租金、进行收购和实施增值计划方面更为保守[104] 前瞻性陈述风险 - 前瞻性陈述受诸多因素影响，包括疫情、经济和商业状况、资本和流动性、房地产市场、法律法规、利率等，实际结果可能与预期有重大差异[98] 运营结果预测 - 预计2022年6月30日结束的季度运营结果可能略有下降，完成相关销售和收购后，短期内对净收入、运营资金或调整后运营资金无重大影响，合并资产负债表将增加2.174亿美元抵押贷款债务（加权平均剩余期限6.5年，加权平均利率4.24%）和3.022亿美元房地产资产[106]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，归属于普通股股东的净亏损为125万美元，即每股摊薄亏损0.08美元，而2020年同期净亏损为330万美元，即每股摊薄亏损0.19美元；FFO为630万美元，即每股摊薄0.35美元，2020年同期为496万美元，即每股摊薄0.29美元；AFFO为750万美元，即每股摊薄0.41美元，较2020年第四季度的564万美元或每股摊薄0.33美元增长24% [11][12] - 2021年全年，归属于普通股股东的净收入为2910万美元，即每股摊薄1.62美元，2020年为净亏损1986万美元，即每股摊薄亏损1.16美元；FFO为1743万美元，即每股摊薄0.97美元，2020年为1700万美元，即每股摊薄0.99美元；AFFO为2381万美元，即每股摊薄1.33美元，较2020年的1921万美元或每股摊薄1.12美元增长18.8% [13][14] - 截至2021年12月31日，总资产4.6亿美元，总债务2.37亿美元，股东权益2.03亿美元；季度末可用流动性包括3230万美元现金及现金等价物、660万美元受限现金和信贷安排下最多3500万美元可用资金；债务与企业价值比率为61%，低于2020年12月31日的75% [25][27] - 2021年通过ATM销售计划出售约52.9万股，平均股价18.47美元/股，净收益约960万美元；第四季度后出售10万股，加权平均股价22.06美元/股，净收益约220万美元 [28] - 2022年3月9日宣布季度股息为每股0.23美元，按2022年3月11日收盘价22.91美元计算，年化收益率为4.02% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年12月31日，全资拥有10个多户社区共2576套单元，通过非合并实体在另外23个社区拥有权益共6697套单元；2021年第四季度平均入住率为96.4%，较2020年同期上升1.9%；平均租金为每月1233美元，较2020年同期增长13.3% [15] - 2021年第四季度新租约利差为10.7%，续租利差为7.9%，总体利差为9.3%；同店组合包括8305套单元，同店收入较2020年同期增长9.2%，同店费用增长5.3%，同店净营业收入增长12.3% [16][17] - 2021年全年同店组合包括7390套单元，同店收入较上一年增长7%，同店费用增长5.6%，同店净营业收入增长8.2% [18] - 价值增值方面，重新定位65套单元，平均每套投资约5900美元，估计年化投资回报率约44%；整个投资组合未来几年约有700套单元可用于改造 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购合资伙伴权益来增加全资投资组合，2021年10月、12月分别收购格林维尔和纳什维尔物业剩余权益，2021年11月出售圣路易斯两处表现不佳物业，2022年第一季度出售圣安东尼奥一处物业并将确认约1270万美元收益和超过18%的内部收益率；还达成协议收购五处多户物业剩余权益，总价约3000万美元并承担约9800万美元无追索权抵押贷款债务 [20][21][22] - 2021年第四季度公司签订修订信贷安排，在一定条件下可借款最多3500万美元，通过未承诺的可展期条款最多可借6000万美元，用于收购多户物业、偿还抵押贷款债务和最多1500万美元用于营运资金 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是公司稳健的一年，投资组合取得出色成果，公司将继续审慎发展全资投资组合并增强财务灵活性；公司主要聚焦东南部市场，受益于就业和家庭向这些市场的历史性迁移 [30] - 展望2022年，管理层对面前的机会感到兴奋 [31] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购五处物业合资权益的情况及与当前市场资本化率相比的估值情况 - 这些收购是通过与合资伙伴谈判和对话达成的，公司认为执行情况比市场上更好，因没有其他竞购者，公司有独家获取权，且认为整合是有益的 [32][33] 问题: 公司降低资产负债表债务的目标杠杆以及资产负债表去杠杆化的预期结果 - 公司非常关注贷款与企业价值以及贷款和抵押贷款与企业价值的比率，随着时间推移股价上涨会降低该比率，公司过去在降低这些比率方面做得很好，未来会继续关注，预计贷款与股权和贷款与企业价值比率将进一步下降，公司还在考虑偿还另一笔可观的抵押贷款债务 [34][35]

公司物业持有情况 - 截至2021年12月31日，公司全资拥有10处多户住宅物业，共2576个单元，账面价值2.915亿美元；通过非合并实体拥有23处多户住宅物业，共6697个单元，净股权投资账面价值1.123亿美元[20] - 公司是内部管理的REIT，专注多户房产，2021年底全资拥有10处共2576个单元、账面价值2.915亿美元房产，非合并实体拥有23处共6697个单元、净股权投资账面价值1.123亿美元房产[20] 物业收购情况 - 2021年，公司以4560万美元购买三家合资企业中合作伙伴的权益，承担2640万美元抵押贷款债务，获得8970万美元置换抵押贷款债务以取代6180万美元现有债务[21] - 2021年，公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II 14.7%的额外权益，购买后拥有该合资企业74.7%的权益[21] - 2021年公司购买三个多户住宅物业的合资企业权益，总价4560万美元，承担Crestmont at Thornblade债务2640万美元，获得8970万美元置换债务替换其他两处物业的6180万美元现有债务[48] - 公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II额外14.7%权益，购买后拥有74.7%权益[50] - 2021年公司以4.56亿美元购买3处多户房产的合资伙伴权益，承担2640万美元抵押债务，获得8970万美元置换抵押债务替换6180万美元现有债务[21] - 2021年公司以600万美元从合资伙伴处购买Civic Center I和Civic Center II 14.7%权益，持股增至74.7%[21] - 公司以350万美元收购南卡罗来纳州约翰斯岛一处规划开发物业17.45%的权益，预计2023年第四季度完工[29] - 公司宣布将收购五家合资企业合作伙伴在五处多户住宅物业的剩余权益，总收购价约3040万美元，并承担截至2021年12月31日总计9770万美元的抵押贷款[31] 物业出售情况 - 2021年，公司出售Kendall Manor获得2450万美元，确认收益730万美元，偿还1430万美元年利率4.29%的抵押贷款债务[22] - 2021年，公司出售Anatole Apartments和OPOP Properties权益获得1050万美元，确认收益260万美元，计入减值费用52万美元[23] - 2021年，非合并合资企业出售The Avenue Apartments和Parc at 980获得2.259亿美元，确认收益8400万美元，公司记录收益3500万美元，偿还1.075亿美元抵押贷款债务，加权平均利率3.94%，加权平均剩余期限6.6年[24][25] - 2021年5月26日公司出售Kendall Manor，售价2450万美元，确认收益730万美元，该物业2021年贡献租金收入120万美元等，2020年贡献租金收入290万美元等[51] - 2021年8月20日公司出售纽约的合作公寓单元，售价54.5万美元，确认收益41.4万美元[51] - 未合并合资企业出售两处房产总价2.259亿美元，公司记录总收益3500万美元，房产抵押债务本金1.075亿美元，加权平均利率3.94%，加权平均剩余期限6.6年[52] - 出售合资企业权益获1050万美元，确认收益260万美元，2021年对OPOP物业计提减值准备52万美元[53] - 2021年公司以2450万美元出售Kendall Manor，确认730万美元收益，偿还1430万美元抵押债务，该房产2021年贡献120万美元租金收入，2020年贡献290万美元租金收入[22] - 2021年公司以1050万美元出售Anatole Apartments和OPOP Properties权益，确认260万美元收益，2021和2020年这些房产分别贡献100万美元和110万美元非合并合资企业亏损权益[23] - 非合并合资企业以2.259亿美元出售The Avenue Apartments和Parc at 980，确认8400万美元收益，公司记录3500万美元收益，偿还1.075亿美元抵押债务，加权平均利率3.94%，加权平均剩余期限6.6年，公司承担460万美元债务清偿损失[25] - 2021年公司以54.5万美元出售纽约合作公寓单元，确认41.4万美元收益[26] - 公司出售佛罗里达代托纳的一块空地，售价470万美元，2020年该物业确认减值损失360万美元[29] - 公司持有65%股权的非合并合资企业出售德克萨斯州圣安东尼奥的一处288单元多户住宅物业，售价5380万美元，预计公司分享的收益约为1270万美元[29] 信贷安排情况 - 2021年，公司修订并重述信贷安排，将可借款金额增至3500万美元，降低利率至高于最优惠利率25个基点且下限为3.5%，将信贷安排延长至2024年11月[27] - 2021年公司修订并重述信贷安排，可借款金额增至3500万美元，利率降至优惠利率加25个基点且下限为3.5%，期限延长至2024年11月[27] 物业入住率情况 - 2021年，公司全资物业平均入住率为97.1%，合资物业平均入住率为94.2%[28] - 西尔瓦娜橡树公寓2021年平均月租金为1231美元，入住率为95.1%[35] - 阿冯代尔车站2021年平均月租金为1196美元，入住率为97.2%[35] - 纽布里奇公地2021年平均月租金为947美元，入住率为97.5%[35] - 阿瓦隆公寓2021年平均月租金为1250美元，入住率为98.1%[35] - 贝尔斯布拉夫2021年平均月租金为1421美元，入住率为92.3%[35] - Magnolia Pointe at Madison物业单元数量204个，2021年平均租金1036美元，入住率96.6%[39] - The Woodland Apartments物业单元数量120个，2021年平均租金974美元，入住率87.0%[39] - Landings of Carrier Parkway物业单元数量281个，2021年平均租金1149美元，入住率94.1%[39] - 公司全资物业平均入住率为97.1%，合资物业为94.2%[28] 股息情况 - 2021年9月，公司实施每股4.5%的现金股息增长，全年宣布每股总计0.90美元的股息[28] - 2021年9月公司每股现金股息提高4.5%，全年宣布每股股息总计0.90美元[28] 股权资金筹集情况 - 截至2022年3月1日，公司通过市价发行计划出售10万股普通股筹集220万美元股权资金[31] - 公司通过股权发售计划出售529,126股普通股，筹集约960万美元股权资金[28] - 截至2022年3月1日，公司通过股权发售计划出售100,000股普通股，筹集220万美元股权资金[31] 抵押贷款债务情况 - 截至2021年12月31日，公司将承担的抵押贷款债务本金总额为9770万美元[31] - 待承担的抵押贷款债务加权平均剩余期限为7.1年，加权平均利率为4.17%[33] - 截至2021年12月31日，所有多户住宅物业抵押债务加权平均年利率为3.91%，加权平均剩余期限约8.2年，总本金还款额为7.88759亿美元[59] - 公司子公司还清三笔第一抵押贷款和三笔补充抵押贷款，总额3190万美元，加权平均利率4.53%，剩余期限九个月，债务清偿损失82.2万美元[28] - 公司用现金还清佛罗里达州彭萨科拉一处全资物业1550万美元、利率4.29%的抵押贷款，该贷款原定于2022年3月到期[30] - 截至2021年12月31日，多户住宅房产抵押债务加权平均年利率3.91%，加权平均剩余期限约8.2年，2022 - 2026年及以后的计划本金还款总额为7.88759亿美元[59] 物业权益损失情况 - 2021年，这些物业在未合并合资企业中产生29.5万美元权益损失[33] - 2021年和2020年三处房产分别贡献100万美元和110万美元非合并合资企业权益损失[53] 物业租金及收入情况 - 2021年公司在佐治亚州、佛罗里达州等州的合并物业中，佐治亚州单元数量448个，租金和其他收入6724000美元，占比22%，总单元数2576个，总收入30855000美元[41] - 截至2021年12月31日，公司非合并合资企业拥有的物业中，得克萨斯州物业数量8个，单元数量2561个，租金和其他收入38460000美元，占比39%，总物业数23个，总收入97322000美元[43] - 2021年公司在多地物业的相关数据：佐治亚州448个单元，租金及其他收入672.4万美元，占比22%；佛罗里达州276个单元，收入459.4万美元，占比15%等，总计2576个单元，收入3085.5万美元[41] - 非合并合资企业物业数据：截至2021年12月31日，得克萨斯州8处物业，2561个单元，租金及其他收入3846万美元，占比39%；南卡罗来纳州3处物业，917个单元，收入1377.8万美元，占比14%等，总计23处物业，6697个单元，收入9732.2万美元[43] 合资企业安排情况 - 合资企业安排中，各方可获8% - 10%优先回报，之后按协议分配利润[54] - 合资企业安排中，各方优先获得8% - 10%的优先回报，之后按协议分配[54] 物业管理制度情况 - 约61%的物业由合资伙伴或其附属公司拥有的管理公司管理，管理费用为物业收入的2% - 4%[58] - 约61%的房产由合资伙伴或其附属公司旗下管理公司管理，管理费用为房产收入的2% - 4%[58] 物业保险情况 - 多户住宅物业保险涵盖100%重置成本、业务中断和租金损失，综合责任保险每次事故赔偿不低于500万美元[61] - 多户住宅房产有100%重置成本的全风险财产保险，综合责任保险和伞形政策每次事故保额不少于500万美元[61] 前开发项目出租率情况 - 截至2021年12月31日，前开发项目Sola和Bells Bluff的出租率分别约为92.6%和96.8%[62] 其他房地产资产情况 - 截至2021年12月31日，其他房地产资产总账面价值为640万美元[63] 相关服务费用情况 - 2022、2021和2020年支付相关服务费用分别为150万美元、140万美元和140万美元[70] - 2022、2021和2020年支付给相关方服务费用分别为150万美元、140万美元和140万美元[70] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有9名全职员工[70] 公司人员任职情况 - David W. Kalish自1998年起任公司高级副总裁 - 财务，1990 - 1998年任副总裁兼首席财务官[73] - Mark H. Lundy自2007年起任公司顾问和/或总法律顾问，2005年起任高级副总裁，1993 - 2005年任副总裁[73] - Steven Rosenzweig自2013年与公司有联系，2015 - 2019年任副总裁，2019年起任高级副总裁 - 法律[73] - George E. Zweier自1998年起任公司首席财务官和副总裁[73] - Isaac Kalish自2004年与公司有联系，2007 - 2014年任助理财务主管，2013和2014年分别任副总裁和财务主管[73] - Ryan Baltimore自2013年受雇于公司，2019 - 2022年1月任高级副总裁 - 企业战略和财务，此后任首席运营官[73] 公司管理层职位情况 - Israel Rosenzweig 74岁，任公司董事会主席[72] - Jeffrey A. Gould 56岁，任公司总裁、首席执行官兼董事[72] - Mitchell K. Gould 49岁，任公司执行副总裁[72] - Matthew J. Gould 62岁，任公司高级副总裁兼董事[72] 历史收购融资情况 - 历史上公司收购物业约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[47] - 历史收购中约35% - 40%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资，抵押贷款期限5 - 10年，前1 - 5年只付利息，固定利率，本金30年摊销[47]