收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度净亏损为257万美元，每股亏损0.14美元，相比2024年同期的净亏损235万美元（每股0.13美元）有所扩大[12] - 2025年第二季度总收入为24,197千美元，较2024年同期的23,862千美元增长1.4%[22] - 2025年第二季度净亏损为2,566千美元，较2024年同期的2,345千美元扩大9.4%[22] - 公司总收入2025年为46,478千美元，较2024年的46,344千美元增长0.3%[74] - 2025年第二季度综合收入同比下降0.5%至2,881.7万美元，运营收入下降3.4%[54] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度房地产运营费用为11,117千美元，较2024年同期的10,846千美元增长2.5%[22] - 2025年第二季度利息支出为5,707千美元，较2024年同期的5,500千美元增长3.8%[22] - 2025年上半年综合运营支出增长1.1%至2,670.7万美元，其中维修维护费用同比上升19.1%[57] - 保险费用在2025年第二季度同比下降18.0%至118.3万美元[54] - 弗吉尼亚州收入增长6.5%，达到2,545千美元，运营费用增长9.4%至1,097千美元[74] 运营资金和调整后运营资金 - 2025年第二季度运营资金（FFO）为每股0.29美元，与2024年同期持平[12] - 调整后运营资金（AFFO）2025年第二季度为每股0.36美元，略高于2024年同期的0.35美元[12] - 2025年第二季度NAREIT运营资金(FFO)为5,446千美元，较2024年同期的5,490千美元下降0.8%[26] - 2025年第二季度调整后运营资金(AFFO)为6,847千美元，较2024年同期的6,568千美元增长4.2%[26] 净运营收入（NOI） - 联合投资组合净运营收入（NOI）2025年第二季度为1510万美元，低于2024年同期的1560万美元[12] - 2025年第二季度合并净运营收入（NOI）为1.2612亿美元，同比下降2.5%（2024年同期为1.2932亿美元）[79] - 2025年上半年合并净运营收入（NOI）为2.5681亿美元，同比基本持平（2024年同期为2.5651亿美元）[79] - 2025年第二季度合并同店净运营收入为1.2296亿美元，同比下降3%（2024年同期为1.2681亿美元）[79] - 2025年第二季度非合并合资企业净运营收入为2921万美元，同比下降2.3%（2024年同期为2989万美元）[81] - 2025年第二季度合并与非合并同店净运营收入合计为1.51亿美元，同比下降3.4%（2024年同期为1.5627亿美元）[81] 各地区表现（合并物业） - 公司2025年第二季度平均入住率为94.1%，略低于2024年同期的94.3%[14] - 公司2025年6月30日合并投资组合中，密西西比州贡献NOI占比最高，达16.1%，田纳西州次之为15.7%[48] - 德克萨斯州合并物业净营业收入（NOI）为197.8万美元，占总NOI的7.7%[51] - 田纳西州合并物业NOI贡献最高达411万美元，占比16.0%，平均租金为1,621美元[51] - 密西西比州合并物业NOI为406万美元，占比15.8%，平均入住率94.9%[51] - 弗吉尼亚州Kilburn Crossing物业平均租金最高达1,772美元，入住率98.0%[59] 各地区表现（未合并物业） - 未合并物业中德克萨斯州NOI占比最高达39.8%，贡献237.9万美元[52] - 未合并物业中乔治亚州Pointe at Lenox Park平均租金1,476美元，公司持股74%[59] - 南卡罗来纳州Stono Oaks物业处于租赁期，入住率85.0%，公司持股18%[59] - 未合并同店总收入2025年为5,524千美元，较2024年下降0.7%，其中阿拉巴马州收入增长7.8%[76] - 未合并同店NOI下降4.8%，其中德克萨斯州NOI大幅下降14.6%至1,126千美元[76] - 阿拉巴马州未合并同店加权平均月租金增长9.6%，达到1,254美元[76] 同店表现 - 乔治亚州同店净营业收入(NOI)同比下降7.6%，从132.7万美元降至122.6万美元[72] - 田纳西州同店净营业收入(NOI)同比增长14.7%，从173.1万美元增至198.6万美元[72] - 德克萨斯州同店净营业收入(NOI)同比下降12.0%，从105.6万美元降至92.9万美元[72] - 俄亥俄州同店净营业收入(NOI)同比增长27.0%，从39.7万美元增至50.4万美元[72] - 南卡罗来纳州同店净营业收入(NOI)同比下降14.8%，从113.4万美元降至96.6万美元[72] - 公司整体同店净营业收入(NOI)同比下降3.0%，从1268.1万美元降至1229.6万美元[72] - 德克萨斯州加权平均入住率同比下降3.1%，从93.7%降至90.8%[72] - 田纳西州加权平均月租金同比增长7.9%，从1468美元增至1584美元[72] - 弗吉尼亚州加权平均月租金同比增长5.1%，从1686美元增至1772美元[72] - 公司整体加权平均月租金同比增长1.3%，从1341美元增至1358美元[72] 投资和回购活动 - 公司通过持股80%的合资企业以3650万美元收购了位于阿拉巴马州奥本的214单元公寓项目，其中包含2400万美元抵押贷款[12] - 2025年第二季度以加权平均价15.84美元回购了63,356股，上半年共回购142,080股，加权平均价16.79美元[12] - 截至2025年6月30日，公司授权回购金额剩余875.2万美元[12] - 公司在2025年第一季度回购了78,724股股票，总成本为137.7万美元，平均每股成本为17.55美元[34] - 2025年上半年累计回购股票142,080股，总成本为238万美元，平均每股成本为16.79美元[34] - 公司股票回购计划中截至2025年8月1日仍有875.2万美元的额度可用[34] - 价值提升计划中26个单元完成翻新，每单元翻新成本为6,300美元，预计月租金增加121美元，年化投资回报率为23%[36] - 2025年总资本支出为311.6万美元，其中公司份额为251万美元[39] - 公司在北卡罗来纳州和乔治亚州的两项合资企业投资总额为18,250千美元，年回报率为13%[32] 债务和信用状况 - 循环信贷额度为4000万美元，已使用700万美元，2027年9月到期[12] - 2025年6月30日债务与企业价值比为69%，高于2024年同期的65%[16] - 公司债务中2025年到期的本金支付总额为1,880.9万美元，占总本金支付的3%，加权平均利率为4.42%[45] - 公司加权平均债务到期期限为5.2年，加权平均利率为4.08%[45] - 截至2025年6月30日，公司债务覆盖率为1.56倍[45] - 公司信用额度最高可用金额为4,000万美元，截至2025年6月30日未使用，利率为1个月SOFR+2.5%（最低6%）[46] 资产和合资企业 - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物为23,645千美元，较2024年底的27,856千美元下降15.1%[31] - 截至2025年6月30日，公司房地产资产净值为607,066千美元，较2024年底的615,915千美元下降1.4%[31] - 2025年第二季度非合并合资企业租金及其他收入为5737万美元（占总收入11.927亿美元的48.1%）[82] - 截至2025年6月30日，公司非合并合资企业总资产为3.26934亿美元，其中公司按比例占1.48042亿美元（45.3%）[87] - 非合并合资企业2025年上半年净收入为712万美元（公司按比例），同比增长15.4%（2024年同期为617万美元）[85] - 2025年第二季度未合并合资企业收入为11,927千美元，较2024年同期的11,294千美元增长5.6%[24]

财务数据关键指标变化（同比环比） - 2025年第二季度租金及其他房地产收入为2,372.9万美元，同比下降0.2%[105] - 2025年第二季度贷款利息及其他收入为468万美元，同比增长457.1%[105] - 2025年上半年租金及其他房地产收入为4,734.8万美元，同比增长0.6%[115] - 2025年上半年贷款利息及其他收入为955万美元，同比增长405.3%[115] - 2025年第二季度GAAP净亏损为256.6万美元，较2024年同期的234.5万美元增加22.1万美元[148][156] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为544.6万美元，较2024年同期的549万美元略微下降0.8%[148][150] - 2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为684.7万美元，较2024年同期的656.8万美元增长4.2%[148][151] - 2025年上半年NOI（净营业收入）为2568.1万美元，较2024年同期的2565.1万美元增长0.1%[156][157] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度房地产运营费用为1,111.7万美元，同比增长2.5%[108] - 2025年第二季度利息支出为570.7万美元，同比增长3.8%[108] - 2025年第二季度折旧和摊销费用为658万美元，同比增长1.8%[108] - 房地产运营费用增加24.2万美元，同比增长1.1%，主要由于维修维护、公用事业费用、房地产税和租赁费用增加[118][119] - 利息费用增加36万美元，同比增长3.3%，主要由于Woodlands融资相关费用增加78.2万美元，部分被次级票据利率下降抵消[118][121] - 总费用增加67.1万美元，同比增长1.3%，达到5398.5万美元[118] - 2025年第二季度房地产运营费用增加27.1万美元，导致NOI下降[156] - 2025年上半年租金收入增加27.2万美元，但房地产运营费用增加24.2万美元[157] 资产和债务情况 - 公司全资拥有21处多户房产，总价值6.053亿美元，共计5,420个单位[98] - 公司通过合资企业以3,650万美元收购了位于阿拉巴马州奥本市的214单元多户房产，其中抵押贷款2,440万美元，利率为5.38%[99] - 抵押贷款债务总额为6.993亿美元，加权平均利率4.09%（合并物业）和4.26%（未合并子公司）[130] - 次级票据未偿还本金3740万美元，利率从7.59%降至6.54%[131] - 信贷额度利率为6.95%（6月30日）和6.83%（8月1日），可用资金3300万美元[132] - 公司次级票据利率为SOFR+226基点，2025年6月30日利率为6.54%[158] 管理层讨论和指引 - 公司预计抵押贷款利息支出将增加，因需再融资1.745亿美元本金，加权平均利率为4.09%，而新抵押贷款利率为5.38%[102] - 预计2025-2027年需偿还2.117亿美元气球付款，其中8400万美元来自未合并合资企业[128] - 利率每上升100基点，公司次级票据年利息支出将增加37.4万美元[158] 其他财务数据 - 公司流动性为4900万美元，包括1600万美元现金及现金等价物和3300万美元信贷额度可用资金[127] - 2025年7月支付季度现金股息每股0.25美元，总计约470万美元[137][139] - 2025年第二季度保险赔付收入为18.9万美元，2024年同期无此项收入[156] - 未合并合资企业权益收益从61.7万美元增至71.2万美元，主要由于Stone Oaks物业租赁活动增加[124]

文章核心观点 公司宣布收购阿拉巴马州奥本市的1322 North公寓综合体，符合其在东南部投资房产的战略，有望推动AFFO和NAV每股增长 [1][4] 收购物业情况 - 1322 North为214单元的A级公寓综合体，建于2002年，由14栋两到三层住宅建筑组成 [1][2] - 该物业与公司自2019年拥有的The Village at Lakeside相距1英里，靠近当地两大雇主奥本大学和东阿拉巴马医疗中心 [2] 交易资金情况 - 公司通过合资企业以3650万美元收购该物业，其中包含2440万美元的抵押贷款，公司拥有80%股权 [3] - 抵押贷款于2032年到期，固定利率为5.38%，到期前只付利息 [3] - 合资企业为交易出资1340万美元，其中公司出资1070万美元 [3] - 公司从4000万美元信贷安排中借款700万美元，当前利率为6.87%，计划到2026年3月31日通过抵押融资和再融资偿还余额 [3] 公司战略与现状 - 公司战略是在东南部投资房产，特别是供应低、高质量需求高的增长市场，此次收购是该战略延续，旨在推动AFFO和NAV每股增长 [4] - 截至2025年7月21日，公司拥有或参股30处多户住宅物业，分布在11个州，共8161个单元 [4]

公司分析 - BRT Apartments是一家房地产投资信托基金(REIT) 主要业务为拥有和运营公寓 [1] - 公司股票在纽约证券交易所上市 代码为BRT [1] 行业分析 - 原油价值洞察服务专注于石油和天然气行业投资 重点关注现金流和具有实际增长潜力的公司 [1] - 该服务提供50多只股票模型账户 对勘探开发公司进行深入现金流分析 并提供实时行业讨论 [2]

文章核心观点 - 房地产投资信托公司BRT宣布已向美国证券交易委员会提交2025年第一季度10 - Q表格季度报告 [1] 公司信息 - 公司为房地产投资信托公司，拥有、运营并少量持有多户住宅物业合资企业权益 [1] - 截至2025年3月31日，公司拥有或持有11个州的29处多户住宅物业，共7947个单元 [1] - 公司网站为www.brtapartments.com，可获取运营、活动和物业等额外信息 [1] 报告信息 - 公司已提交2025年3月31日结束季度的10 - Q表格季度报告 [1] - 财务报表和补充财务信息可在公司投资者关系网站“财务 - 季度业绩”栏目获取 [1] 联系方式 - 公司地址为纽约大颈市卡特米尔路60号303室，邮编11021 [2] - 联系电话为(516) 466 - 3100，邮箱为investors@BRTapartments.com [2]

财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度总营收24106000美元，较2024年的23403000美元增长3.00%[22] - 2025年第一季度净亏损2352000美元，较2024年的3171000美元收窄25.83%[22] - 2025年第一季度NAREIT可分配给普通股股东的运营资金为5718000美元，较2024年的4627000美元增长23.58%[25] - 2025年第一季度调整后可分配给普通股股东的运营资金为7388000美元，较2024年的6434000美元增长14.83%[25] - 合并2025年第一季度总收入2.8646亿美元，较2024年的2.8394亿美元增长0.9%[49] - 2025年公司整体收入2.3185亿美元，较2024年的2.2934亿美元增长1.1%[65] - 2025年第一季度公司合并物业GAAP归属普通股股东净亏损235.2万美元，2024年同期为317.1万美元[68] - 2025年第一季度公司合并物业净营业收入1306.9万美元，2024年同期为1271.9万美元[68] - 2025年第一季度公司合并同店净营业收入1274.7万美元，2024年同期为1244.9万美元[68] - 2025年第一季度公司非合并物业BRT合资企业收益权益41.3万美元，2024年同期为22.8万美元[71] - 2025年第一季度公司非合并物业净营业收入305万美元，2024年同期为279.6万美元[71] - 2025年第一季度公司非合并同店净营业收入290.9万美元，2024年同期为286.8万美元[71] - 2025年第一季度公司合并与非合并同店净营业收入合计1565.6万美元，2024年同期为1531.7万美元[71] - 2025年第一季度，未合并物业总营收1170.9万美元，BRT按比例份额为565.8万美元，合作伙伴份额为605.1万美元[73] - 2024年第一季度，未合并物业总营收1062.4万美元，BRT按比例份额为547.4万美元，合作伙伴份额为515万美元[73] - 2025年第一季度，未合并物业净收入13.3万美元，BRT按比例份额为41.3万美元，合作伙伴份额亏损28万美元[73] - 2024年第一季度，未合并物业净收入亏损47.5万美元，BRT按比例份额为22.8万美元，合作伙伴份额亏损70.3万美元[73] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比环比） - 合并2025年第一季度总运营费用1.299亿美元，较2024年的1.3077亿美元下降0.7%[49] - 2025年第一季度工资、水电费、广告租赁及其他费用较2024年分别增长2.2%、6.8%、6.6%，房地产税、管理费、保险、维修保养、置换费用较2024年分别下降0.9%、2.4%、15.5%、3.6%、0.5%[49] - 2025年公司整体物业运营费用1.0438亿美元，较2024年的1.0485亿美元下降0.4%[65] - 2025年第一季度，未合并物业总费用1166.6万美元，BRT按比例份额为533.5万美元，合作伙伴份额为633.1万美元[73] - 2024年第一季度，未合并物业总费用1111.7万美元，BRT按比例份额为526.4万美元，合作伙伴份额为585.3万美元[73] 各条业务线表现 - 公司对威尔明顿和肯尼索的投资总额为18250000美元，预计年回报率13%[30] - 价值提升计划中已翻新16个单元，预计翻新成本123000美元，预计年化投资回报率22%[34] - 预计总资本支出2791000美元，公司承担份额为2414000美元[37] 管理层讨论和指引 - 公司通过调整FFO计算调整后运营资金（AFFO），计算方式可能因REIT而异[53] - 公司根据ASU 2016 - 13估计贷款组合潜在信用损失的CECL储备[54] - 公司通过调整净收入（损失）计算净营业收入（NOI）[58] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年第一季度摊薄后每股净亏损240万美元，即每股亏损0.12美元，较2024年第一季度的320万美元（每股亏损0.17美元）减少26%[13] - 2025年第一季度摊薄后每股运营资金（FFO）为0.30美元，较2024年第一季度的0.25美元增长20%[13] - 2025年第一季度摊薄后每股调整后运营资金（AFFO）为0.39美元，较2024年第一季度的0.35美元增长11%[13] - 2025年第一季度未合并合资企业的收益权益为41.3万美元[13] - 2025年第一季度组合净营业收入（NOI）较上年同期增长2.2%[13] - 2025年第一季度回购78,724股，加权平均价格为17.55美元；2025年3月31日后回购63,356股，加权平均价格为15.84美元[13] - 截至2025年4月14日，公司获授权最多回购价值875.2万美元的BRT股票[13] - 维持最高4000万美元的循环信贷额度，无未偿还余额，到期日为2027年9月[13] - 截至2025年3月31日，市场资本化3.21572亿美元，较2024年的3.12194亿美元有所增长[16] - 截至2025年3月31日，总债务未偿还额为5.9821亿美元[20] - 2025年3月31日总资产703913000美元，较2024年12月31日的713463000美元下降1.34%[29] - 2025年3月31日总负债505524000美元，较2024年12月31日的508549000美元下降0.60%[29] - 2025年1 - 3月公司回购78724股，总成本1382000美元，平均成本每股17.55美元[32] - 合并后2025 - 2029年及以后各年总本金支付分别为2.0234亿、10.0438亿、5.9216亿、7.4961亿、5.6883亿和25.3435亿美元，到期本金支付占比分别为3%、18%、10%、14%、10%和45%[43] - 合并加权平均剩余到期期限为5.4年，加权平均利率为4.08%，2025年3月31日季度债务服务覆盖率为1.60[43] - 信用额度最高可用4亿美元，未偿还金额为0，到期日为2027年9月，本金余额3.74亿美元（不含23.2万美元递延成本），利率为3个月期SOFR + 2.26%（2025年3月31日为6.55%）和1个月SOFR + 2.50%（下限6%）[44] - 次级附属票据到期日为2036年4月30日[44] - 100%自有综合物业总单元数为5420个，加权平均房龄24年[1] - 非合并合资企业拥有物业总单元数为2287个，加权平均房龄18年[1] - 投资组合总单元数为7707个，加权平均房龄22年[1] - 租赁中的Stono Oaks物业单元数为240个，入住率77.8%，公司权益占比18%[1] - 所有物业总单元数为7947个[1] - 如Silvana Oaks物业单元数208个，入住率92.8%，平均每租户租金1561美元[1] - 如Pointe at Lenox Park物业单元数271个，入住率90.5%，平均每租户租金1516美元，公司所有权占比74%[1] - 合并物业共7707个单位（不含240个处于招租期的多户住宅物业）[49] - 合并物业加权平均入住率为93.7%，加权平均每入住单位租金为1371美元[46][47] - 截至2025年3月31日，公司持有7处多户住宅物业的未合并合资企业权益及一处处于租赁阶段的多户住宅物业权益[75] - 截至2025年3月31日，未合并物业总资产32792.8万美元，BRT按比例份额为14832万美元，合作伙伴份额为17960.8万美元[75] - 截至2025年3月31日，未合并物业总负债25586万美元，BRT按比例份额为11781.2万美元，合作伙伴份额为13804.8万美元[75] - 截至2025年3月31日，未合并物业总权益7206.8万美元，BRT按比例份额为3050.8万美元，合作伙伴份额为4156万美元[75]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，公司租金和其他房地产收入为2.3619亿美元，较2024年同期的2.3298亿美元增长32.1万美元，增幅1.4%；贷款利息和其他收入为48.7万美元，较2024年同期的10.5万美元增长38.2万美元，增幅363.8%；总收入为2410.6万美元，较2024年同期的2340.3万美元增长70.3万美元，增幅3.0%[100] - 2025年第一季度，公司总费用为2683.7万美元，较2024年同期的2668.9万美元增长14.8万美元，增幅0.6%。其中，房地产运营费用为1055万美元，较2024年同期减少2.9万美元，降幅0.3%；利息费用为567.6万美元，较2024年同期增长15.3万美元，增幅2.8%；一般及行政费用为407万美元，较2024年同期减少8.2万美元，降幅2.0%；折旧和摊销费用为654.1万美元，较2024年同期增长10.6万美元，增幅1.6%[102] - 2025年第一季度，公司未合并合资企业的权益收益为41.3万美元，较2024年同期的22.8万美元增长18.5万美元，主要原因是Stono Oaks物业亏损减少，入住率提高至78%，以及其他多户住宅物业运营业绩改善[107] - 2025年第一季度GAAP归属于普通股股东净亏损为235.2万美元，2024年同期为317.1万美元；2025年FFO为571.8万美元，2024年为462.7万美元；2025年AFFO为738.8万美元，2024年为643.4万美元[128] - 2025年第一季度FFO每股为0.30美元，2024年为0.25美元；2025年AFFO每股为0.39美元，2024年为0.35美元；2025年摊薄流通股数为18910231股，2024年为18579691股[130] - 2025年3月31日止三个月，GAAP归属普通股股东净亏损为235.2万美元，2024年同期为317.1万美元，差异为81.9万美元[137] - 2025年3月31日止三个月，净营业收入为1306.9万美元，2024年同期为1271.9万美元，增长35万美元[137] - 2025年3月31日止三个月，同店净营业收入为1274.7万美元，2024年同期为1244.9万美元，增长29.8万美元[137] 各条业务线表现 - 租金和其他房地产收入增长主要是由于约三分之二的投资组合租金净增加22万美元，以及附属收入和商业租户租金收入合计增加14.2万美元[106] - 房地产运营费用减少主要是由于主保险政策保费减少24.5万美元，但被房地产税增加10.8万美元和公用事业费用增加9.6万美元所抵消[103] - 2025年第一季度FFO较上年同期增加，主要因租金收入和贷款利息等收入增加，但被利息费用增加部分抵消；AFFO增加主要因FFO增加因素及RSU摊销减少[131][132] - 2025年3月31日止三个月，NOI较2024年同期增加主要因租金收入增加32.1万美元[137] 其他财务数据 - 截至2025年3月31日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.098亿美元；通过非合并实体拥有8处多户住宅物业的权益，共2527个单元，账面价值3080万美元；拥有2处多户住宅物业的优先股权益，账面价值1770万美元；通过合并和非合并子公司拥有其他资产，账面价值170万美元[96] - 截至2025年4月30日，公司可用流动性为5950万美元，包括1950万美元的现金及现金等价物和4000万美元的信贷额度[108] - 截至2025年3月31日，公司有7.013亿美元的抵押贷款债务，其中合并物业的抵押贷款债务加权平均利率为4.09%，加权平均剩余到期期限约为5.8年；非合并子公司的抵押贷款债务加权平均利率为4.26%，剩余到期期限约为3.6年[111] - 截至2025年3月31日，公司未偿还的初级次级票据本金为3740万美元（不包括23.2万美元的递延成本），这些票据将于2036年4月到期，利率为三个月期SOFR加250个基点，2025年3月31日和2024年的利率分别为6.55%和7.58%[112] - 截至2025年3月31日，公司在非合并合资企业中有投资，拥有8处多户家庭房产，该季度获得74.8万美元分配，投资净权益账面价值为3080万美元，相关房产抵押债务为2.511亿美元[115] - 截至2025年3月31日，公司对两处多户家庭房产有优先股投资，该季度产生29.3万美元贷款利息和其他收入，投资账面价值为1770万美元，相关抵押债务为5130万美元，加权平均利率为4.81%，加权平均剩余期限为5.6年[116] - 公司次级次级票据利率为三个月期SOFR加226个基点，2025年3月31日利率为6.55%[138] - 公司信贷安排利率为一个月期SOFR加250个基点，2025年3月31日无未偿还余额[138] - 利率每上升100个基点，公司次级次级票据相关利息费用每年约增加37.4万美元[138] - 利率每下降100个基点，公司次级次级票据相关利息费用每年约减少37.4万美元[138] 管理层讨论和指引 - 预计2025年4月1日至2027年12月31日，公司运营费用、8600万美元的抵押贷款摊销和利息费用、2025 - 2027年分别为1540万美元、1.303亿美元和6590万美元的气球付款、初级次级票据的利息费用、至少5200万美元的现金股息支付以及650万美元的资本支出将由运营产生的现金提供资金，但运营现金流和可用现金不足以全额支付2.116亿美元的气球付款，若无法以可接受的条款再融资，可能需发行额外股权或处置物业[109] - 公司与VNB的信贷安排额度为4000万美元，可用于多户家庭房产收购、偿还抵押债务和运营费用，运营费用使用上限为2500万美元，年利率为1个月期SOFR加250个基点，下限为6.00%，年费为未使用额度的0.25%，2027年9月到期，截至2025年5月1日无未偿还余额[113] - 信贷安排要求公司维持至少两个无抵押房产，总价值至少5000万美元，最低有形净资产为1.4亿美元，截至2025年3月31日公司基本符合要求[114] - 公司需按规定向股东分配至少90%的普通应税收入以维持REIT身份，2025年4月4日支付季度现金股息，每股0.25美元，约470万美元[117][118][120] 其他没有覆盖的重要内容 - NOI是用于评估和比较公司房产表现的非GAAP指标，计算时对净损益进行多项调整，其有用性有限，不考虑多项费用和损益[135][136] - 公司计算FFO依据NAREIT相关指引，计算AFFO在FFO基础上进行多项调整，FFO和AFFO是评估REIT运营表现的常用补充指标，但有局限性[123][124][126]

文章核心观点 - 公司公布2024年年报，介绍自身业务及物业情况 [1] 公司信息 - 公司为房地产投资信托，拥有、运营多户家庭房产，少量进行合资企业优先股投资 [1] - 截至2024年12月31日，公司拥有或持有29处多户家庭房产权益，共7947个单元，分布于11个州，还有两处房产的优先股投资 [1] - 公司已向美国证券交易委员会提交2024年年报，财务报表和补充财务信息可在公司投资者关系网站“财务-季度业绩”栏目查看 [1] - 公司联系方式：地址为纽约大颈市卡特米尔路60号303室，电话(516) 466 - 3100，邮箱investors@BRTapartments.com，网址www.BRTapartments.com [2]

净亏损与每股亏损情况 - 2024年第四季度净亏损210万美元，摊薄后每股亏损0.11美元；全年净亏损980万美元，摊薄后每股亏损0.52美元[10] - 2024年和2023年四季度归属于普通股股东的净（亏损）收入分别为 - 2,070,000美元和 - 1,737,000美元，全年分别为 - 9,791,000美元和3,873,000美元[18] - 2024年第四季度，GAAP归属于普通股股东的净亏损为每股0.11美元，2023年同期为每股0.09美元；2024年全年为每股0.52美元，2023年为每股0.20美元[22] - 2024年与2023年相比，公司综合物业GAAP归属普通股股东净（亏损）收入为 - 9791千美元和3873千美元[71] 资金运营现金流与调整后资金运营现金流 - 2024年第四季度资金运营现金流（FFO）为每股0.27美元，全年为每股1.12美元；调整后资金运营现金流（AFFO）第四季度为每股0.37美元，全年为每股1.43美元[10] - 2024年和2023年四季度资金运营分别为5,133,000美元和6,278,000美元，全年分别为20,919,000美元和22,608,000美元[21] - 2024年和2023年四季度调整后资金运营分别为6,897,000美元和7,117,000美元，全年分别为26,668,000美元和28,864,000美元[21] - 2024年第四季度摊薄后运营资金每股0.28美元，2023年同期为0.34美元；2024年全年为1.12美元，2023年为1.19美元[22] - 2024年第四季度摊薄后调整运营资金每股0.37美元，2023年同期为0.38美元；2024年全年为1.43美元，2023年为1.52美元[22] 非合并合资企业收益 - 2024年第四季度非合并合资企业收益为65.8万美元，全年为160万美元[10] - 2024年和2023年四季度非合并物业合资企业净收入分别为476,000美元和1,025,000美元，全年分别为347,000美元和42,585,000美元[20] - 2024年与2023年相比，公司非合并物业BRT合资企业收益权益为1644千美元和17037千美元[72] 综合投资组合净营业收入变化 - 综合投资组合净营业收入（NOI）第四季度下降4.6%，全年下降0.2% [10] - 2024年第四季度，合并投资组合收入为2.8573亿美元，较2023年同期增长0.4%；运营费用为1.3295亿美元，增长6.8%；运营收入为1.5278亿美元，下降4.6%[44] - 2024年全年，合并投资组合收入为11.5366亿美元，较2023年同期增长1.9%；运营费用为5.3442亿美元，增长4.4%；运营收入为6.1924亿美元，下降0.2%[47] - 2024年与2023年相比，公司合并投资组合净营业收入为61803千美元和62060千美元[72] 股票回购情况 - 2024年第四季度回购10286股，全年回购193529股，加权平均价格分别为17.80美元和18.07美元[10] - 董事会批准将股票回购计划延长至2026年12月，回购股票价值增至1000万美元；2025年1月1日至2月28日，公司已购买65018股，加权平均价格为17.49美元[11] 信贷额度与借款情况 - 维持最高4000万美元的循环信贷额度，到期日为2027年9月，2024年第三季度借款能力从6000万美元降至4000万美元[10] - 信贷安排最高可用金额达4亿美元，截至2024年12月31日未偿金额为0，利率为1个月期SOFR + 250个基点（2024年12月31日为6.96%，下限为6%），2027年9月14日到期[37] 抵押贷款情况 - 2024年第三季度以佐治亚州林地小径物业为抵押，获得2740万美元、利率5.22%的七年期抵押贷款[10] 股息宣布情况 - 2025年第一季度宣布每股0.25美元的股息[10] 市值与流通股情况 - 截至2024年12月31日，市值为3.38657亿美元，流通股为1878.3万股，收盘价为18.03美元[13] 公司总营收与总费用情况 - 2024年和2023年四季度总营收分别为23,969,000美元和23,508,000美元，全年总营收分别为95,630,000美元和93,617,000美元[18] - 2024年和2023年四季度总费用分别为27,386,000美元和25,742,000美元，全年总费用分别为107,942,000美元和107,899,000美元[18] 非合并物业营收、费用与净收入情况 - 2024年和2023年四季度非合并物业总营收分别为11,653,000美元和10,541,000美元，全年分别为45,182,000美元和44,785,000美元[20] - 2024年和2023年四季度非合并物业总费用分别为11,386,000美元和9,523,000美元，全年分别为45,070,000美元和40,248,000美元[20] - 2024年第四季度总营收为1.1653亿美元，2023年同期为1.0541亿美元，同比增长10.55%[74] - 2024年第四季度净收入为47.6万美元，2023年同期净亏损为102.5万美元[74] - 2024年全年总营收为4.5182亿美元，2023年为4.4785亿美元，同比增长0.89%[77] - 2024年全年净收入为34.7万美元，2023年净亏损为4258.5万美元[77] - 2024年第四季度房地产运营费用为537.8万美元，2023年同期为474.2万美元，同比增长13.41%[74] - 2024年全年房地产运营费用为2184万美元，2023年为2057.7万美元，同比增长6.14%[77] 公司资产与负债情况 - 公司总现金及其他资产为71,341,000美元，总其他负债为27,075,000美元，未偿还总债务为599,369,000美元[16] - 截至2024年12月31日，总资产71.3463亿美元，2023年为70.9963亿美元；总负债50.8549亿美元，2023年为48.1518亿美元[24] - 截至2024年12月31日，公司合并债务总本金4.50481亿美元，2025 - 2029年及以后各年还款占比分别为4%、17%、10%、9%、13%、47%[33] - 截至2024年12月31日，公司非合并债务（按公司比例）总本金1.16141亿美元，2025 - 2029年及以后各年还款占比分别为0%、22%、11%、31%、0%、36%[34] - 2025 - 2029年及以后各年本金支付分别为2.1702亿美元、10.0424亿美元、5.9216亿美元、7.4962亿美元、5.6883亿美元、25.3435亿美元，到期本金支付占比分别为3%、18%、10%、14%、10%、45%，加权平均利率分别为4.42%、4.27%、4.00%、4.37%、3.94%、3.98%[35] - 次级附属票据本金余额为3.74亿美元（不含递延成本23.7万美元），2024年12月31日利率为6.75%，支付利息时利率为6.85%，2036年4月30日到期[37] - 2024年12月31日，未合并合资企业总资产为3.2971亿美元，其中公司份额为1.48859亿美元[78] - 2024年12月31日，未合并合资企业总负债为2.5626亿美元，其中公司份额为1.17895亿美元[78] - 2024年12月31日，未合并合资企业总权益为7345万美元，其中公司份额为3096.4万美元[78] 公司投资情况 - 2024年公司对两个合资企业进行优先股投资，总投资1.825亿美元，预计总回报率13%[25] 增值改造情况 - 2024年第四季度，公司完成17个单元的增值改造，预计改造成本18.1万美元，预计年化投资回报率22%[27] 资本支出情况 - 2024年全年，公司资本支出869.7万美元，公司承担份额为751万美元[30] 债务服务相关情况 - 加权平均剩余到期期限为5.65年，加权平均利率为4.08%，2024年12月31日季度债务服务覆盖率为2.09[35] 合并物业运营情况 - 2024年第四季度，合并物业运营总收入为2.352亿美元，运营费用为1.0943亿美元，净运营收入为1.2577亿美元，加权平均入住率为93.7%，加权平均每月每入住单元租金为1371美元[38] - 2024年全年，合并物业运营总收入为9.4773亿美元，运营费用为4.3555亿美元，净运营收入为5.1218亿美元，加权平均入住率为94.0%，加权平均每月每入住单元租金为1358美元[41] 未合并物业运营情况 - 2024年第四季度，未合并物业（按比例份额）运营总收入为5686万美元，运营费用为2582万美元，净运营收入为3104万美元，加权平均入住率为93.6%，加权平均每月每入住单元租金为1476美元[39] - 2024年全年，未合并物业（按比例份额）运营总收入为2.2581亿美元，运营费用为1.0704亿美元，净运营收入为1.1877亿美元，加权平均入住率为93.8%，加权平均每月每入住单元租金为1490美元[42] 物业单元与房龄情况 - 截至2024年12月31日，公司100%控股的合并物业共5420个单元，加权平均房龄23年[50] - 2024年Q4，Silvana Oaks物业单元数208个，入住率92.8%，每入住单元租金1568美元[50] - 2024年Q4，Avondale Station物业单元数212个，入住率90.1%，每入住单元租金1390美元[50] - 非合并合资企业拥有的物业共2287个单元，加权平均房龄17年[51] - Pointe at Lenox Park物业公司所有权占比74.0%，单元数271个，入住率95.7%，每入住单元租金1514美元[51] - Gateway Oaks物业公司所有权占比50.0%，单元数313个，入住率93.9%，每入住单元租金1367美元[51] - 公司总投资组合加权平均房龄21年，单元总数7947个[51] 财务指标计算方式 - 公司通过调整资金运营现金流（FFO）计算调整后资金运营现金流（AFFO）[53] - 公司根据相关准则计算预期信用损失准备金（CECL）[54] - 公司通过调整净收入（损失）计算净运营收入（NOI）[58] 公司整体运营指标变化 - 2024年公司整体收入2.3062亿美元，较2023年的2.2995亿美元增长0.3%[64] - 2024年公司整体物业运营费用1.0827亿美元，较2023年的1.0144亿美元增长6.7%[64] - 2024年公司整体净营业收入（NOI）1.2235亿美元，较2023年的1.2851亿美元下降4.8%[64] - 2024年公司加权平均入住率为93.7%，较2023年的93.6%增长0.1%[64] - 2024年公司加权平均每月每入住单元租金为1371美元，较2023年的1362美元增长0.7%[64] - 2024年公司全年整体收入9.3179亿美元，较2023年的9.1589亿美元增长1.7%[66] - 2024年公司全年整体物业运营费用4.3095亿美元，较2023年的4.1342亿美元增长4.2%[66] - 2024年公司全年整体净营业收入（NOI）5.0084亿美元，较2023年的5.0247亿美元下降0.3%[66] - 2024年公司全年加权平均入住率为94.0%，较2023年的94.2%下降0.2%[66] - 2024年公司全年加权平均每月每入住单元租金为1358美元，较2023年的1343美元增长1.1%[66] - 2024年与2023年相比，公司综合物业净营业收入为51218千美元和51248千美元[71] - 2024年与2023年相比，公司综合物业同店净营业收入为50084千美元和50247千美元[71] - 2024年与2023年相比，公司非合并物业净营业收入为11877千美元和12377千美元[72] - 2024年与2023年相比，公司非合并物业同店净营业收入为11719千

公司物业资产情况 - 截至2024年12月31日，公司全资拥有21处多户住宅物业，共5420个单元，账面价值6.142亿美元；通过非合并实体拥有8处多户住宅物业的权益，共2527个单元，净股权投资账面价值3130万美元；拥有2处多户住宅物业的优先股投资，账面价值1770万美元；通过合并和非合并子公司拥有其他资产，账面价值170万美元[19] - 截至2024年12月31日，公司多户住宅物业总单元数7947个，如Silvana Oaks Apartments有208个单元，平均每月每入住单元租金1539美元，物理入住率94.4%[23] - 公司多户住宅物业所有权比例大多为100%，部分如The Pointe at Lenox Park为74%，Canalside Lofts为32%[23] - 公司多户住宅物业类型主要是花园公寓，少量为中层或联排住宅风格[23] - 公司多户住宅物业提供会所、游泳池、洗衣设施和网络接入等便利设施[23] - 公司多户住宅物业基本按市场租金出租[23] - 截至2024年12月31日，公司其他房地产资产总账面价值为170万美元[52] - 截至2024年12月31日，公司多户住宅物业的加权平均房龄（基于单元数量）约为20年[94] - 公司8处多户住宅物业通过与他人或实体的合资企业持有[83] 公司股份回购情况 - 2025年1月1日至2月28日，公司以约110万美元的总价回购65018股普通股，平均每股17.49美元；2025年3月，董事会将可回购股份价值提高至最高1000万美元，并将回购计划延长至2026年12月31日[21] - 2024年，公司以约350万美元的总价回购193529股普通股，平均每股18.07美元[22] 公司投资与收益情况 - 2024年，公司在两笔交易中向合资企业投资1830万美元（截至2024年12月31日账面价值1770万美元），购买北卡罗来纳州威尔明顿204单元和佐治亚州肯尼索184单元的多户住宅物业；预计2025年这些投资将产生约120万美元利息收入[22] - 2024年第四季度，公司在两笔交易中投资1830万美元于北卡罗来纳州威尔明顿和佐治亚州肯尼索的多户住宅物业[40] - 上述投资对应的5130万美元抵押贷款加权平均利率为4.81%，加权平均剩余期限为5.8年[40] - 预计2025年这些投资将产生约120万美元利息收入[40] 公司融资与债务情况 - 公司为佐治亚州拉格兰奇的伍德兰小径物业获得2740万美元抵押贷款，债务于2031年9月到期，固定利率5.22%，到期前只付利息[22] - 公司与山谷国民银行的附属公司修订信贷安排，将借款额度从6000万美元降至4000万美元，到期日从2025年9月延长至2027年9月，并修订某些财务和其他契约[22] - 收购房产时，约35% - 50%的购买价格以现金支付，其余用抵押贷款融资[31] - 收购房产时，固定利率抵押贷款支付购买价格的50% - 65%[44] - 截至2024年12月31日，21处全资拥有的房产中有19处有固定利率抵押贷款，加权平均年利率为4.09%，加权平均剩余期限为6.1年[45] - 截至2024年12月31日，非合并多户住宅物业的抵押贷款加权平均年利率为4.30%，加权平均剩余期限为3.9年[46] - 截至2024年12月31日，公司全资和非合并合资企业物业到期应付的抵押贷款本金余额总计6.50441亿美元，其中合并物业4.12735亿美元，非合并物业2.37706亿美元，各年加权平均利率在3.46% - 5.64%之间[90] - 公司债务工具包含维持特定财务比率等契约，若违反可能导致违约，影响股东权益、净收入和股息支付能力[93] 公司物业收入情况 - 2024年公司合并物业总租金及其他收入94773000美元，其中田纳西州租金及其他收入14048000美元，占比15%[26] - 2024年非合并合资企业物业总租金及其他收入45182000美元，其中得克萨斯州租金及其他收入21105000美元，占比46%[27] - 2024年，公司全资拥有的物业在东南部和得克萨斯州的物业分别产生约75%和10%的收入[78] - 2024年，非合并合资企业拥有的物业在东南部和得克萨斯州的物业分别产生54%和46%的合资租赁及其他收入[78] 公司物业收购策略 - 公司通过与合资伙伴或直接收购多户住宅物业，注重收购能提供稳定风险调整后总回报的物业[27][28] - 公司强调收购美国东南部和得克萨斯州的B级或更优、现金流强且稳定、有租金增长和增值潜力的多户住宅物业[28][29] 公司人员与费用情况 - 截至2024年12月31日，公司有8名全职员工，兼职人员按共享服务协议提供服务[60] - 2025年、2024年和2023年支付相关服务的总费用分别为170万美元、162万美元和154万美元[61] - 公司首席财务官George E. Zweier打算在2026年6月前辞职并搬迁至北卡罗来纳州[66] - Mitchell K. Gould自2025年1月1日起开始兼职工作，每周工作四天[67] 公司面临的风险 - 不利的市场和经济条件可能影响公司租赁收入、入住率和物业价值[74] - 公司在收购、融资、处置物业和租赁单元方面面临激烈竞争[75] - 公司当前投资组合集中于多户住宅物业，若需求下降，对租金收入的不利影响可能大于拥有更多样化房地产投资组合的情况[84] - 两家合资伙伴或其关联方合计拥有公司通过非合并合资企业持有的8处物业中的6处，集中的所有权使公司面临更大风险[87] - 公司多户住宅租赁期限一般为一年或更短，短期租赁使收入受市场租金下降影响更快[88] - 公司大量抵押贷款将在未来几年到期，运营现金流和信贷安排下的可用资金不足以偿还到期债务，若无法以可接受的条款再融资，可能被迫不利处置物业[91] - 公司多户住宅物业需进行重大资本改进和承担递延维护成本以保持竞争力，但成本不确定，指定资金可能不足[94] - 美国联邦所得税法的变化可能对公司业务和财务结果产生不利影响[98] 公司REIT相关规定 - 为符合REIT要求，公司资产至少75%须为现金、政府证券和合格REIT房地产资产，投资证券中单一发行人投票证券不超10%、总价值不超10%，单一发行人证券（非合格REIT证券）不超5% [110] - REIT通常需每年分配至少90%普通应税收入以维持地位 [113] 公司股份持有限制 - 拥有公司少于6.0%的流通股或所有类别和系列流通股少于6.0%可能违反章程限制 [123] - 为符合REIT资格，任何时间最后半年内，不得超过50%的流通股价值由五个或更少“个人”直接或间接拥有 [124] - 章程一般禁止任何人实际或推定拥有超过6.0%的普通股流通股或所有类别和系列流通股价值 [124] - 章程禁止任何人实益或推定拥有股份导致超过50%的流通股价值由五个或更少个人实益拥有 [124] 公司股份持有情况及影响 - 截至2024年12月31日，Gould Investors约持有公司20.5%的流通普通股，相关人员实际约持有24.9% [125] - 其他四人各自收购公司6.0%的流通普通股，与Gould相关方持股合并，通常不会违反“五人或更少限制” [125] - 若Gould相关方或其关联方增持股份等使个人实际或推定持有公司26.0%或更多流通股，其他四人收购6.0%或更少流通股会违反“五人或更少限制” [126] - 若Gould相关方一人或多人收购公司30%或更多流通股，持有5%或更少流通股仍可能违反“五人或更少限制” [127] 公司股票交易情况 - 公司普通股在纽约证券交易所挂牌，但历史上每日交易量有限 [129] - 公司普通股是罗素3000指数成分股，若被剔除，相关投资者可能抛售，影响股价和交易频率 [129] 公司信息技术安全情况 - 公司信息技术系统曾被入侵，虽未造成重大损失，但无法保证能防止敏感信息泄露和资金非法分配 [130] 公司前瞻性陈述相关 - 公司认为年报包含前瞻性陈述，涉及预期经营业绩、物业收购处置等内容 [13] - 诸多因素可能导致公司实际结果与前瞻性陈述存在重大差异，如经济市场条件、房地产市场变化等 [14] 公司重大子公司情况 - 公司重大子公司包括TRB Holdings LLC、TRB Bells Bluff LLC和TRB Civic Center LLC [13] 公司物业租赁情况 - 公司多户住宅物业租赁期限通常为一年，可能需等于一个月租金的保证金[23] 物业管理费用情况 - 物业管理公司收取的费用为物业收入的2% - 4%[43] 公司物业经理管理情况 - 截至2024年12月31日，一名物业经理管理11处物业，另一名管理8处物业，其他四名各管理3处或更少物业[80] 公司物业出售情况 - 公司出售纽约的一套合作公寓单元，售价约110万美元，确认收益80.6万美元[22] 公司合资企业相关风险 - 公司合资伙伴可能存在与公司不一致的经济或商业利益及目标[84] - 合资项目成功时，超过协商门槛的利润或分配可能更偏向合资伙伴[84] - 部分合资伙伴在公司物业所在市场有竞争房地产利益[84] - 合资伙伴获取的保险可能因其他物业的索赔或损失影响公司物业保险[84] - 合资伙伴可能破产、无力履行义务或拒绝履行义务[84] - 公司可能因合资伙伴的行动承担责任[84] - 合资伙伴可能不履行物业监督职责[84] - 公司与合资伙伴的纠纷可能导致诉讼或仲裁，增加费用并分散管理注意力[84]