物业资产情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有36处多户住宅物业，共10152个单元，账面价值11亿美元；通过非合并实体拥有3处物业，共1026个单元，账面价值1800万美元[113] - 截至2019年9月30日，Bells Bluff物业402个单元均可供出租，入住率49.5%[115] - 截至2019年9月30日，公司27%的房产位于得克萨斯州，15%位于佐治亚州，12%位于佛罗里达州，9%位于阿拉巴马州，8%位于密西西比州，7%位于田纳西州，7%位于南卡罗来纳州，其余15%位于其他五个州[180] 股息相关 - 2019年10月10日，公司支付每股0.22美元股息，较上一季度增长10%[116] - 公司2018年12月31日净运营亏损约1680万美元，目前无需支付现金股息维持REIT地位，但2019年已支付三次现金股息[166] 物业收购与出售 - 2019年8月8日，公司以1840万美元收购200单元的Village at Lakeside物业，预计季度租金收入100万美元[118] - 2019年7月11日，公司出售384单元的两处物业，总售价3320万美元，收益990万美元[119] - 2019年前九个月出售两处物业总售价3320万美元，总收益990万美元；2018年同期出售三处物业和一个合作公寓单元，总售价1.487亿美元，收益5200万美元[153] 财务数据（营收、费用、收益等） - 2019年第三季度，公司总营收3403.6万美元，同比增长8.1%；总费用3850.6万美元，同比增长3.9%[121][124] - 2019年前三季度，公司总营收9810.2万美元，同比增长7.5%；租金收入9750.7万美元，同比增长7.5%[140] - 2019年第三季度，公司出售物业实现收益993.8万美元，同比增长2243.9%；债务清偿损失176.6万美元[137] - 2019年第三季度，公司其他收入和费用总计791.3万美元，同比增长419.9%[137] - 2019年前九个月总费用为1.12917亿美元，较2018年的1.07489亿美元增加542.8万美元，增幅5.0%[144] - 2019年前九个月房地产运营费用为4719.5万美元，较2018年的4431.8万美元增加287.7万美元，增幅6.5%，主要因收购物业和同店成本增加[144][145] - 2019年前九个月利息费用为2835.3万美元，较2018年的2640.8万美元增加194.5万美元，增幅7.4%，主要因收购物业和利率变动[144][147] - 2019年前九个月其他收入和费用总计804.6万美元，较2018年的5594.7万美元减少4790.1万美元，降幅85.6%[152] - 2019年前九个月所得税拨备为21.9万美元，2018年同期净所得税收益为5.5万美元[156] - 2019年第三季度GAAP归属于普通股股东的净收入为327.2万美元，2018年同期净亏损为311.1万美元；2019年前九个月净亏损为529.2万美元，2018年同期净收入为1742.2万美元[175] - 2019年第三季度调整后运营资金为417.7万美元，2018年同期为338万美元；2019年前九个月为1176.7万美元，2018年同期为1055.8万美元[175] 财年日期变更 - 2019年，公司将财年结束日期从9月30日改为12月31日[114] 流动性与信贷额度 - 2019年11月1日可用流动性为3240万美元，包括1440万美元现金及现金等价物、1080万美元受限现金和最高720万美元信贷额度[157] - 预计未来两年8520万美元利息费用和抵押贷款摊销付款将由多户住宅物业运营现金支付，不足部分通过再融资、出售物业或股票筹集[158] - 公司信贷额度最高1000万美元，年利率为优惠利率加50个基点，最低5%，未使用额度年费0.25%[163] 利率影响 - 不受利率互换协议约束的抵押贷款，利率上升100个基点会使公司年度净收入减少44.8万美元，下降100个基点则增加44.8万美元[177] - 截至2019年9月30日，若远期利率上升100个基点，衍生品工具的公允价值和未实现净收益将增加约86.6万美元；若下降100个基点，将减少约90.1万美元[178] - 截至2019年9月30日，次级附属票据利率为4.27%，利率上升100个基点会使相关利息费用每年增加约37.4万美元，下降100个基点则减少37.4万美元[179]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度净亏损430万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，2018年同期净亏损470万美元，摊薄后每股亏损0.33美元 [7] - 2019年第二季度NOI为1690万美元，较2018年同期的1550万美元增长8.6% [7] - 2019年第二季度FFO为350万美元，摊薄后每股0.22美元，2018年同期为270万美元，摊薄后每股0.20美元 [7] - 2019年第二季度AFFO为390万美元，摊薄后每股0.24美元，2018年同期为340万美元，摊薄后每股0.24美元 [7] - 2019年第二季度租赁收入从2018年同期的3000万美元增长9.7%至3290万美元，房地产运营费用从1450万美元增长11.4%至1610万美元 [8] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1730万美元，总资产12亿美元，总债务8.923亿美元，股东权益1.829亿美元 [10] - 截至2019年8月6日，公司可用流动性约为3590万美元，包括1600万美元现金及现金等价物、990万美元用于物业改善的受限现金以及信贷额度下最多1000万美元的可用资金 [11] - 物业抵押贷款债务8.464亿美元，加权平均利率4.24%，加权平均剩余到期期限8.1年，约95%的抵押贷款为固定利率 [11] - 2019年6月12日，董事会批准每股0.20美元的季度股息，按8月5日收盘价13.53美元计算，年化收益率为5.9% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度续约率为53.4%，续约租金提高4.2%，新租约租金提高5.1% [8] - 2019年第二季度对18处物业的312个单元进行了重新定位，平均每个单元花费约4300美元，投资回报率约为30% [8] - 2019年第二季度同店组合包括29处物业，共8097个单元，同店NOI较2018年同期增长5.8%，同店收入增长6.2%至2650万美元，同店费用增长6.7% [9] - 同店租金从一年前的每单元975美元增长3.9%至1013美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金增长由弗吉尼亚州（7.8%）、佛罗里达州（6.9%）、密西西比州（5.8%）、佐治亚州和俄亥俄州（均为5.3%）以及阿拉巴马州（4.5%）等市场的租金上涨推动 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于多户住宅物业的所有权、运营和有限开发，主要通过合并合资企业持有物业，公司通常贡献65% - 80%的股权 [6] - 公司认为通过合资企业收购物业是最有效的策略，与具有当地专业知识的运营商合作，专注于可能成交的交易 [6] - 公司将继续推进增值计划，预计未来两年约有1000个单元可进行翻新 [14] - 公司正在寻找合适的多户住宅资产加入投资组合以获取增量价值 [12] - 市场竞争激烈，但公司的合作伙伴网络仍为其提供了大量潜在收购机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对增值计划的表现非常满意，预计该策略将长期推动租金和NOI增长 [8] - 公司正在关注费用方面，努力提高利润率 [16] - 公司将以机会主义方式逐步降低资产负债表的杠杆率 [11] 其他重要信息 - 2019年7月初，公司出售了位于德克萨斯州休斯顿的两处多户住宅物业，售价3320万美元，估计收益990万美元，扣除少数股东权益和抵押预付款费用后，公司收益约为780万美元 [9] - 公司最具挑战性的物业仍是圣路易斯市中心的资产，公司正在寻求管理风险的方法，以适应当前市场条件，实现收入和NOI最大化 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司投资组合中的增值机会以及未来预期 - 公司将继续推进增值计划，预计未来两年约有1000个单元可进行翻新，具体数量取决于翻新计划、租户周转等因素 [14] 问题: 同店增长中，翻新和自然增长各占多少比例 - 管理层无法提供具体数字，将在下次会议提供相关信息，但表示同店增长是两者共同作用的结果 [15] 问题: 同店费用情况以及近期是否会保持高位 - 本季度同店费用增长6.7%，主要是由于更换、维修和维护费用增加，以及填补了部分物业的员工空缺导致的工资费用增加，公司正在密切关注利润率，努力控制费用 [16] 问题: 当前市场上合资企业收购机会是否充足 - 当公司有可用资金时，会向15 - 20个潜在合作伙伴寻求交易机会，市场竞争激烈，但合作伙伴网络仍为公司提供了大量潜在收购机会 [18] 问题: 当前关注的收购项目的资本化率情况 - 公司主要关注增值策略，预计翻新后的稳定资本化率约为6%，出售项目的资本化率低于5%，投资初期现金流可能超过7%，并随着翻新、续约和管理效率的提高而稳步上升 [19] 问题: 当前资本结构下，处置物业是否将成为主要资金来源 - 这取决于多个因素，公司正在考虑出售一些物业，以优化投资组合中物业的年龄结构，提高利润率，同时将资金投入更有价值的增值机会 [20] 问题: 处置物业时投资者参与情况 - 以休斯顿的物业为例，有40 - 50次物业检查，15 - 20个竞标者，物业以非常有利的资本化率出售，市场竞争激烈 [21] 问题: 增值计划的规模和节奏如何考虑 - 增值计划按年度预算，具体数量取决于租户周转和可翻新单元数量，近期收购的物业提供了更多翻新机会，随着收购增加，可翻新单元数量应会上升 [25] 问题: 休斯顿出售资产的资本化率具体是多少 - 实际数字约为4.9%，但经纪人的报告可能有所不同 [27] 问题: 圣路易斯物业的处理计划 - 公司在圣路易斯市中心的一处包含两个物业的资产面临一些问题，主要是人口流动性大、续约率低、租金增长不如预期，公司正在努力稳定该资产，降低费用，与城市合作解决停车问题，而圣路易斯的另一处物业表现良好 [28][29]

公司物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有37处多户住宅物业，共10336个单元，账面价值11亿美元；通过非合并实体拥有3处多户住宅物业，共1026个单元，账面价值1840万美元[111] - 2019年5月7日，公司以4300万美元收购328单元的Somerset at Trussville物业，预计季度租金收入100万美元[116] - 2019年7月10日，公司出售384单元的Stonecrossing Apartments和Stonecrossing East Apartments，总售价3320万美元，预计收益990万美元[117] - 截至2019年6月30日，公司29%的房产位于得克萨斯州，15%位于佐治亚州，12%位于佛罗里达州，8%位于密西西比州，7%位于田纳西州，7%位于南卡罗来纳州，7%位于阿拉巴马州，其余15%位于其他五个州[174] 公司信贷安排 - 2019年4月18日，公司与Valley National Bank的关联方达成信贷安排，可借款最高1000万美元，期限至2021年4月，利率为最优惠利率加50个基点，下限为5%[113] - 公司于2019年4月18日与VNB New York, LLC签订信贷协议，可借最高1000万美元，年利率为优惠利率加50个基点，最低5%，未使用额度年费0.25%[157] 公司收入情况 - 2019年第二季度，租金收入3293万美元，同比增加297.9万美元，增幅9.9%；其他收入19万美元，同比减少1.3万美元，降幅6.4%；总收入3312万美元，同比增加296.6万美元，增幅9.8%[121] - 2019年上半年，租金收入6363.2万美元，同比增加420.5万美元，增幅7.1%；其他收入43.4万美元，同比增加5.6万美元，增幅14.8%；总收入6406.6万美元，同比增加426.1万美元，增幅7.1%[133] - 2019年上半年，租金收入增加主要源于收购物业带来380万美元、纳入全年计算的物业带来380万美元、同店物业带来210万美元以及Bells Bluff和Vanguard物业带来39.5万美元[134] 公司费用情况 - 2019年第二季度，房地产运营费用1610万美元，同比增加164.1万美元，增幅11.3%；利息费用973.9万美元，同比增加95.3万美元，增幅10.8%；总费用3866.7万美元，同比增加277万美元，增幅7.7%[124] - 2019年上半年总费用为7441.1万美元，较2018年的7044.5万美元增加396.6万美元，增幅5.6%[137] - 2019年上半年房地产运营费用为3091.4万美元，较2018年的2865.7万美元增加225.7万美元，增幅7.9%，主要因新增房产和同店费用增加，部分被出售房产费用减少抵消[137][138][139] - 2019年上半年利息费用为1850.8万美元，较2018年的1744.3万美元增加106.5万美元，增幅6.1%，主要因新增房产和信贷余额及利率变化，部分被出售房产费用减少抵消[137][140][141] - 2019年上半年折旧费用为1996.4万美元，较2018年的1944万美元增加52.4万美元，增幅2.7%，主要因新增房产折旧增加，部分被出售房产和同店摊销减少抵消[137][142][143] - 2019年上半年其他收入和费用总计13.3万美元，较2018年的5442.5万美元减少5429.2万美元，降幅99.8%，主要因房地产销售收益、保险理赔收益减少和债务清偿损失变化[145] - 2019年上半年所得税费用为12.1万美元，2018年同期所得税收益为15.2万美元，2018年含州税退款[149] 公司保险理赔收益 - 2019年第二季度，公司确认保险理赔收益51.7万美元，来自印第安纳波利斯的Waterside Property [131] 公司财年变更 - 2019年2月，公司将财年结束日期从9月30日变更为12月31日，新财年从2019年1月1日开始至12月31日结束[112] 公司流动性情况 - 截至2019年8月6日，公司可用流动性为3590万美元，包括1600万美元现金及现金等价物、990万美元受限现金和最高1000万美元信贷额度[150] 公司未来资金支持与解决方式 - 预计未来两年运营费用、股息支付及8620万美元利息和抵押摊销费用将由多户房产运营现金支持，不足部分通过抵押再融资、房产销售或普通股销售解决[151] 公司股息情况 - 公司估计2018年12月31日净运营亏损约1680万美元，目前无需按REIT规定支付现金股息，但2019年已按季度支付每股0.2美元股息[160] 公司净亏损与调整后运营资金情况 - 2019年Q2 GAAP归属普通股股东净亏损431.7万美元，2018年同期为468.9万美元；2019年上半年净亏损856.4万美元，2018年同期净利润2053.3万美元[169] - 2019年Q2调整后运营资金为387.1万美元，2018年同期为338.3万美元；2019年上半年为758.9万美元，2018年同期为717.7万美元[169] 利率变动对公司的影响 - 不受利率互换协议约束的抵押贷款，利率上升100个基点，公司年度净收入将减少41.6万美元；利率下降100个基点，年度净收入将增加41.6万美元[171] - 截至2019年6月30日，若远期利率上升100个基点，衍生工具公允价值及未实现净收益将增加约260万美元；若下降100个基点，将减少约270万美元[172] - 截至2019年6月30日，公司次级从属票据利率为4.58%，利率上升100个基点，年度利息费用将增加约37.4万美元；利率下降100个基点，年度利息费用将减少37.4万美元[173]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度净亏损为420万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而去年同期净利润为2520万美元，摊薄后每股收益1.75美元 [8] - 第一季度NOI为1590万美元，同比增长4%，去年同期为1530万美元 [8] - FFO为310万美元，摊薄后每股0.19美元，去年同期为530万美元，摊薄后每股0.37美元 [9] - AFFO为370万美元，摊薄后每股0.23美元，去年同期为380万美元，摊薄后每股0.26美元 [9] - 租金收入同比增长4.1%至3070万美元，运营费用同比增长4.2%至1480万美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第一季度对17个物业的294个单位进行了重新定位，平均每单位花费4245美元，投资回报率约为27% [10] - 第一季度收购了位于北卡罗来纳州Kannapolis的312个单位物业，价格为4860万美元，其中包括3330万美元的抵押贷款 [11] - 5月7日收购了位于阿拉巴马州伯明翰郊区的328个单位物业，价格为4300万美元，其中包括3230万美元的抵押贷款 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店NOI同比增长3.2%，同店收入增长4.6%至2210万美元，同店费用增长6.2% [12] - 同店租金率同比增长3.3%至每单位996美元，主要市场如密西西比州和南卡罗来纳州的租金增长分别为7.4%和6.3% [13] - 圣路易斯市场表现不佳，公司正在减少在该市场的风险敞口 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合资企业收购物业，通常贡献65%至80%的股权，并选择具有本地专业知识的运营商 [6][7] - 公司计划继续通过价值增值计划推动同店租金和NOI的长期增长 [10] - 公司正在减少新开发项目的投入，主要专注于现有物业的收购和价值增值 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通过合资企业收购物业是目前最有效的策略 [7] - 公司对价值增值计划的回报率感到满意，预计将继续推动长期增长 [10] - 管理层对圣路易斯市场的表现感到失望，并计划减少在该市场的风险敞口 [13] 其他重要信息 - 公司第一季度末现金及现金等价物为2110万美元，净债务为8.458亿美元 [14] - 4月公司与Valley National Bank的关联公司签订了信贷额度，最高可借款1000万美元 [14] - 5月2日公司从信贷额度中借款900万美元，用于收购阿拉巴马州伯明翰的物业 [15] - 3月11日董事会批准了每股0.20美元的季度股息，年化收益率为5.6% [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年剩余时间的收购和处置计划 - 公司预计交易业务将继续强劲，尽管竞争加剧，但交易流仍然良好 [17] 问题: 第一季度300个单位的翻新是否代表全年趋势 - 公司不提供翻新单位的预测，因为翻新数量取决于物业层面的周转率 [19] 问题: 2019年同店NOI增长预期 - 公司不提供具体指导，但税收增加是主要影响因素，预计季节性波动会影响增长 [21] 问题: 翻新计划的回报率是否会放缓 - 公司预计翻新计划的回报率将保持稳定，过去几年回报率一直保持在15%以上 [24][26] 问题: 伯明翰物业的资本化率 - 公司预计伯明翰物业的稳定资本化率约为6%，并计划通过翻新实现超过16%的回报 [27] 问题: 圣路易斯市场的资产是否考虑出售 - 公司正在考虑出售圣路易斯市场的资产，特别是表现不佳的物业 [33] 问题: 公司杠杆率是否计划降低 - 公司计划将新收购的杠杆率保持在60%至65%之间，并逐步降低整体杠杆率 [39][40]

物业资产与收购 - 公司拥有36处多户住宅物业，总计10,008个单位，账面价值为11亿美元[100] - 公司在2019年第一季度收购了位于北卡罗来纳州的312个单位的多户住宅物业，收购价格为4810万美元，预计每季度产生110万美元的租金收入[104] - 公司在2019年5月通过合资企业收购了位于阿拉巴马州的328个单位的多户住宅物业，收购价格为4300万美元，公司出资1160万美元[106] 财务表现 - 2019年第一季度租金收入为3070万美元，同比增长4.2%[108] - 2019年第一季度总收入为3094.6万美元，同比增长4.4%[108] - 2019年第一季度房地产运营费用为1481.4万美元，同比增长4.3%[111] - 2019年第一季度折旧费用为961.7万美元，同比增长4.1%[111] - 公司2019年3月31日的净亏损为4247千美元，而2018年同期净收入为25222千美元[142] 资金与融资 - 公司预计未来两年的运营费用、股息支付和8000万美元的利息及抵押贷款摊销将通过物业运营产生的现金流和抵押贷款再融资来支付[125] - 公司预计完成Bells Bluff项目的成本将通过剩余的1230万美元建设融资来支付[128] - 公司于2019年4月18日与VNB New York, LLC签订了1000万美元的信贷额度，利率为基准利率加50个基点，最低利率为5%[129] 股息与税务 - 公司2018年12月31日的净经营亏损估计在1000万至1400万美元之间，因此目前不需要支付现金股息以维持REIT资格[133] - 公司在2019年1月4日和4月5日分别支付了每股0.20美元的现金股息[133] 运营资金与评估 - 公司计算FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）以评估房地产投资信托的表现，FFO为3062千美元，AFFO为3718千美元[142] 物业分布 - 公司31%的物业位于德克萨斯州，15%在乔治亚州，12%在佛罗里达州，8%在密西西比州，7%在田纳西州，7%在南卡罗来纳州，其余20%分布在其他六个州[147] 利率与衍生工具 - 公司所有抵押贷款均为固定利率，除五笔贷款外，其中三笔受利率互换协议约束，利率每上升100个基点将减少年净收入641000美元，下降则增加641000美元[144] - 公司2019年3月31日有三笔利率互换协议和一笔利率上限，利率上升100个基点将增加衍生工具公允价值260万美元，下降100个基点将减少280万美元[145] - 公司次级票据利率为三个月LIBOR加200个基点，2019年3月31日利率为4.75%，利率每上升100个基点将增加年利息支出374000美元，下降则减少374000美元[146]