UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_____ to_____ Commission File Number: 001-36160 (Brixmor Property Group) Commission File Number: 333-256637-01 (Brixmor Operating Partnership LP) Brixmor Property Group I ...

财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO第四季度为每股0.46美元，全年为每股1.75美元 [21] - 同店NOI第四季度增长9.7%，全年增长8.9%，第四季度收回800万美元此前预留的基本租金和费用报销收入，占同店NOI增长约440个基点 [21] - 2022年同店NOI增长指引为2% - 4%，Nareit FFO指引为每股1.86 - 1.94美元 [27][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务全年签署310万平方英尺新租约，平均现金利差超27%，第四季度签署近100万平方英尺新租约，平均租金超每平方英尺20美元，利差42%，全年新租约平均租金创纪录达每平方英尺18.66美元 [8] - 小商铺入住率达86.7%创历史新高，第四季度新租约利差加速至41.7%，净有效租金升至每平方英尺18.59美元，较上一年第四季度平均水平高20% [9][25] - 再投资业务第四季度交付6800万美元项目，全年达1.68亿美元，平均增量回报率11%，年底另有3.74亿美元再投资项目进行中，预期增量回报率9%，远期管道超9亿美元 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场资本化率持续压缩，过去18个月呈明显趋势，德州、加州、佛罗里达州、纽约市地区、大西洋中部等市场资产定价良好，三级资产需求和定价强劲 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值计划，通过租赁、再投资和运营推动增长，目标是打造社区核心购物中心 [7][19] - 继续扩大核心租户市场份额，引入新品牌，增加食品杂货租赁，使食品杂货锚定中心占比接近80% [10][11] - 进行外部增长，收购资产进一步集中投资于表现良好的市场，对收购中心进行增值再投资 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前零售环境的优势进行利用，执行增值战略，各方面表现出色，为2022年及以后的持续超越奠定基础 [7][20] - 预计2022年营收增长4% - 5%，将引领行业，同店NOI增长2% - 4% [15][27] 其他重要信息 - 公司部分评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 会议提及非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的对账可在公司网站投资者关系部分获取 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 建筑成本和劳动力成本上升对再开发工作的影响 - 公司与租户合作接受当前条件，降低成本并加快开店时间，维持回报率，租户也因成本上升接受更高租金 [32][33] 问题: 小商铺入住率未来几年的目标 - 公司预计随着对投资组合的持续再投资，小商铺入住率将进入80%以上甚至90%左右，且租金也会提高 [34] 问题: 当前投资组合的按市值计价机会及租赁利差是否会进一步增加 - 公司对当前租金情况满意，远期管道租金创纪录，团队利用运营改善和市场环境推动租金增长，对利用投资组合的上升空间有信心 [38][39] 问题: 2022年基本租金增长的预期节奏及对2023年的影响 - 第四季度基本租金贡献出现健康拐点，预计2022年将持续增长，签约但未开始的租金集中在上半年，且上半年迁出情况较多 [41][42] 问题: 2022年市场租金增长趋势及与通胀和再开发成本的关系 - 租户需求强劲推动平均基本租金表现，租金通胀是公司计划的额外顺风，未来几年到期租约与当前签约租金有良好利差 [45][46] 问题: 未收回租金情况及对指引的影响 - 约4400多万美元租金已计提但未收回且已预留，其中约1800万美元与已退出租户有关，约1600万美元与活跃租户有关且收回可能性较高，部分可能在2022 - 2024年收回 [49][50] 问题: 如何让市场相信公司投资组合资本化率下降及资产价值上升 - 资本化率在各市场持续压缩，机构投资者对露天购物中心资产类别兴趣增加，推动资本流入和资本化率下降，各市场资产定价良好 [57][58] 问题: 租赁量增加对总开业入住率的影响及租赁需求是否达到峰值 - 预计到2022年底开业入住率将提高100 - 200个基点，租赁需求强劲，签约租约数量和租金创纪录，管道较2020年底增长20% [62][63] 问题: 今年迄今店铺关闭环境及关注租户情况 - 店铺关闭环境健康，未出现大量关闭或迁出情况，2021年迁出情况较2020年和2019年下降，租户表现良好，预计未来问题租户较少 [67][68] 问题: 租户接管空间并开始支付租金的时间是否减少及租户接受现有条件的情况 - 公司致力于压缩租约执行和租金起算之间的时间，与租户合作接受现有条件，租户也希望尽快开业，团队在各方面与租户合作取得良好效果 [71][73] 问题: 部分租户类别租金收取困难的原因及收回空间的考虑 - 娱乐类租户占平均基本租金比例低，公司在解除驱逐禁令时更积极收回空间，健身类租户需求有所回升，公司会根据租户情况逐案做出决策 [74][76] 问题: 收入无法收回的节奏及是否应按历史标准建模 - 全年可能波动，当前期间账单预留预计随时间改善，第一季度较高，最终预留水平取决于当前期间收款改善节奏和前期收款情况 [78][79] 问题: 利率上升对资本化率的影响 - 该资产类别与其他资产类别的相对利差是市场的最大驱动因素，利率有影响，但大量资本投入使核心资产资本化率更具竞争力 [83] 问题: 小商铺入住率是否有结构性上限 - 小商铺租户周转大于主力租户，导致入住率通常低于主力租户，但公司对租户需求和租金情况感到鼓舞，将通过再投资等方式继续改善 [86][87] 问题: 盗窃和犯罪对租赁动态的影响 - 公司运营团队采取措施确保物业安全，未出现犯罪率上升情况，与租户合作解决安全问题，部分租户更关注郊区位置，公司物业有一定优势 [90][93] 问题: 2022 - 2024年投资组合回收计划及净有效租金上升的原因 - 公司将继续进行增值投资和资产交易，以提高投资组合整体增长率，第四季度净有效租金上升受多个主力租户交易影响，如与Sprouts、Whole Foods等的租约 [96][98] 问题: 预计开业入住率提高100个基点对应的租约保留率及此前无法收回租金的租户类型 - 虽无具体保留率，但预计较过去几年有所改善，目前多数类别已恢复到疫情前水平，娱乐、餐饮、健身和其他服务类仍落后，不过趋势持续改善 [119][121] 问题: 自1月下旬以来购物中心客流量下降零售商的反应及费用建模情况 - 客流量同比下降约3%，两年基础上上升11%，奥密克戎对消费者模式影响不大，预计净报销收入对2022年同店NOI增长有50个基点贡献 [126][127] 问题: 是否会收回部分租户空间以重新出租及对大型盒子资产的兴趣 - 公司一直在进行此类操作，部分再投资项目通过收回空间实现，公司收购资产注重带来更好租户和租金的机会，通常不追求纯大型盒子中心 [130][133] 问题: 2.5亿美元票据到期的计划及无担保债务发行情况 - 2.5亿美元票据已于2月初偿还，使用手头现金和可用流动性，下一次无担保发行可能用于2024年债务的负债管理，将密切评估市场情况 [136]

物业组合与租赁情况 - 公司拥有382个购物中心，总可租赁面积（GLA）为6750万平方英尺，截至2021年12月31日的出租率为92%，账单出租率为89%[23] - 2021年公司执行了639份新租约，涉及310万平方英尺，总租约（包括续租和选择权）为1641份，涉及1000万平方英尺[26] - 2021年新租约租金涨幅为27.6%，混合新租约和续租租金涨幅为11.4%（不包括选择权），包括选择权则为10.1%[27] - 截至2021年12月31日，公司已稳定了41个锚定空间重新定位、重新开发和外围开发项目，加权平均净运营收入（NOI）收益率为11%，总成本为1.682亿美元[29] - 公司2021年拥有超过5000家租户，其中约70%的物业由杂货店锚定[48] - 公司购物中心约70%由杂货店锚定，这些杂货店在疫情期间保持营业，帮助缓解了COVID-19对业务的负面影响[165] - 截至2022年2月1日，公司已收取2020年九个月基本租金的94%和2021年全年基本租金的97%[165] - 截至2021年12月31日，公司账单和租赁入住率分别为88.7%和92.0%，较2020年有所提升[166] - 2021年公司新租约、续租和选择权租约的平均租金涨幅为10.1%，新租约和续租的平均租金涨幅为11.4%[168] - 公司总物业面积为67,452,927平方英尺，总出租率为92.0%，总账单率为88.7%[127] - 佛罗里达州物业数量最多，为49个，占总物业数量的12.8%，总出租率为91.8%，账单率为87.7%[127] - 加利福尼亚州每平方英尺平均租金（ABR PSF）最高，为22.17美元，占总ABR的11.0%[127] - 田纳西州的出租率最高，为97.6%，账单率为96.6%[127] - 面积≥35,000平方英尺的物业占总GLA的36.2%，出租率为95.4%，账单率为93.5%[129] - 面积<10,000平方英尺的物业占总GLA的31.2%，出租率为86.7%，账单率为82.2%[129] - 面积≥10,000平方英尺的物业占总GLA的68.8%，出租率为94.4%，账单率为91.6%[129] - 面积<5,000平方英尺的物业每平方英尺平均租金（ABR PSF）最高，为27.35美元[129] - 公司总ABR为900,623美元，每平方英尺平均租金（ABR PSF）为15.42美元[127][129] - 公司租赁组合中未来10年的租赁到期情况显示，2022年有316份租约到期，占总租赁面积（GLA）的1.5%，到期时的平均基本租金（ABR）为每平方英尺14.87美元[131] - 2023年将有1,089份租约到期，占总租赁面积的9.1%，到期时的平均基本租金为每平方英尺13.78美元[131] - 2024年将有1,124份租约到期，占总租赁面积的11.3%，到期时的平均基本租金为每平方英尺15.02美元[131] - 2025年将有1,143份租约到期，占总租赁面积的14.4%，到期时的平均基本租金为每平方英尺13.40美元[131] - 2026年将有929份租约到期，占总租赁面积的12.5%，到期时的平均基本租金为每平方英尺14.06美元[131] - 2027年将有882份租约到期，占总租赁面积的11.9%，到期时的平均基本租金为每平方英尺15.08美元[131] - 2028年将有640份租约到期，占总租赁面积的10.1%，到期时的平均基本租金为每平方英尺15.21美元[131] - 2029年将有340份租约到期，占总租赁面积的4.7%，到期时的平均基本租金为每平方英尺17.77美元[131] - 2030年将有367份租约到期，占总租赁面积的6.2%，到期时的平均基本租金为每平方英尺16.42美元[131] - 2031年将有285份租约到期，占总租赁面积的4.8%，到期时的平均基本租金为每平方英尺16.17美元[131] 资产收购与处置 - 2021年公司收购了价值2.588亿美元的资产，并通过物业处置获得了2.374亿美元的净收益[32] - 2021年公司收购了六个购物中心、一个外置地块和两个土地地块，总收购价格为2.588亿美元[171] - 2021年公司处置了17个购物中心和15个部分购物中心，净收益为2.374亿美元，总收益为7310万美元[172] - 2021年公司出售房地产资产的总收益为7309.2万美元，较2020年的3449.9万美元显著增加[189] - 公司从之前处置的资产中获得150万美元的总收益，并从因飓风迈克尔受损的两个购物中心获得40万美元的最终保险收益[192] 债务与融资 - 2021年公司发行了8.5亿美元的优先无担保票据，用于偿还3.5亿美元的定期贷款和5亿美元的2023年到期的优先无担保票据[34] - 公司在2021年赎回了所有5亿美元的3.250%优先票据，并偿还了3.5亿美元的无担保定期贷款，导致2830万美元的债务清偿损失[193] - 截至2021年12月31日，公司总债务约为52亿美元，高杠杆可能导致公司现金流紧张，限制业务灵活性[80] - 公司有3亿美元的浮动利率债务，利率上升将增加债务服务成本，预计利率每上升100个基点，年利息支出将增加250万美元[83] - 公司有5.5亿美元的债务和3亿美元的利率互换合约与LIBOR挂钩，LIBOR的停用可能对公司融资成本和金融工具价值产生不利影响[84] - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这将影响其运营、资产收购和处置能力[85] - 公司信用评级的变化可能影响其借款能力和借款条件，进而影响财务状况[87] - 公司债务协议中的条款可能限制其运营活动，违反条款可能导致债务加速到期，影响财务状况[88] - 公司预计2022年12月31日结束的12个月内，合同义务支出为4.385亿美元，其中包括2.5亿美元的债务到期和1.825亿美元的利息支付[205] 环境与可持续发展 - 公司设定了到2045年实现净零碳排放的目标，并承诺到2030年将温室气体排放减少50%（基于科学碳目标倡议1.5摄氏度路径）[39] - 截至2020年12月31日，公司已实现了36%的温室气体减排目标（基于科学碳目标倡议）[40] - 公司可能因物业中的环境问题承担高额清理或修复费用，包括有害或有毒物质的处理成本[90] - 部分物业含有石棉建筑材料，需遵守环境法规并可能面临罚款或第三方索赔[91] - 公司无法保证已识别所有潜在环境责任，环境研究可能未发现所有重大环境问题[92] - 极端天气和气候变化可能对公司物业造成损害，增加保险和能源成本[97] 员工与公司文化 - 截至2021年12月31日，公司拥有501名员工，其中500名为全职员工，员工满意度达到98%[41] - 公司2021年实施了混合工作制，以最大化员工参与度、协作效率和健康的工作生活平衡[46] - 公司2021年成立了员工资源小组，并签署了CEO行动承诺，以推动工作场所的多样性和包容性[47] - 公司2021年推出了“健康星期三”活动，提供健康烹饪、时间管理和个人理财等主题的现场演示[45] - 公司2021年通过内部交换计划“BRX Connect”和“个人发展账户”等创新项目，促进员工职业和个人发展[42] - 公司2021年提供了全面的员工福利，包括医疗保险、带薪产假、401(k)匹配和健康生活方式支持[43] 财务表现与现金流 - 2021年公司总收入为11.52274亿美元，较2020年增长9900万美元，其中租金收入增长9536万美元[176] - 2021年公司运营成本增加2036万美元，主要由于2020年COVID-19期间的临时成本削减措施[180] - 2021年公司房地产资产减值189.8万美元，较2020年的1955.1万美元大幅减少[184] - 公司预计未来12个月及以后的现金流将提供足够的资本，包括债务偿还、资本改进、股东分配等[196] - 截至2021年12月31日，公司拥有12亿美元的可用流动性，包括12.5亿美元的循环信贷额度和2.977亿美元的现金及现金等价物[200] - 公司在2021年的经营活动产生的净现金流为5.522亿美元，较2020年增加了1.091亿美元[217] - 公司在2021年的投资活动净现金流为-3.310亿美元，较2020年增加了1.638亿美元，主要由于房地产资产收购增加了2.554亿美元[219] - 公司在2021年和2020年分别投入了3.086亿美元和2.848亿美元用于房地产资产的改进和投资[220] 风险与挑战 - 公司2021年面临COVID-19疫情带来的挑战，部分租户寻求租金减免，导致租金拖欠增加[66] - 公司2021年约9.1%的租赁面积将在2022年到期，可能面临租金优惠或资本支出增加的压力[68] - 公司面临租户竞争和消费者业务竞争，需积极进行资产重新定位和再开发项目，但这些项目存在风险，如成本超支、施工延误等[71] - 公司收入主要依赖租金收入，租户财务健康直接影响公司财务状况，若大量租户无法按时支付租金，将对公司收入产生负面影响[72] - 公司可能无法及时或有利地处置非战略性购物中心资产，且资产处置可能受到债务协议中某些条款的限制[77] - 公司可能面临未投保的财产损失或超过保险限额的损失，这将导致投资损失和预期收入减少[89] - 公司需遵守《美国残疾人法案》，可能因合规要求产生额外支出，影响财务状况和现金流[95] - 公司面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息泄露或业务中断[96] - 公司董事会可能在不经股东批准的情况下更改重大政策，包括投资、融资和股息政策[98] - 公司可能发行优先股以阻止第三方收购，影响股东权益[101] - 公司董事和高级管理人员的责任有限，股东追索权受限[102] - 公司需维持REIT资格，可能被迫清算或重组投资，影响收入和股东分配[111] 租户与物业分布 - BPG的购物中心组合截至2021年12月31日包括382个购物中心，总面积约为6700万平方英尺[124] - BPG的三大租户按年基本租金（ABR）计算分别是The TJX Companies, Inc.（3.5%）、The Kroger Co.（2.4%）和Burlington Stores, Inc.（1.8%）[124] - The TJX Companies, Inc.在BPG的购物中心中拥有87个租赁物业，占总GLA的3.9%，ABR为3124万美元[125] - The Kroger Co.在BPG的购物中心中拥有43个租赁物业，占总GLA的4.4%，ABR为2163万美元[125] - Burlington Stores, Inc.在BPG的购物中心中拥有31个租赁物业，占总GLA的2.2%，ABR为1614万美元[125] - BPG的前20大零售商占总GLA的28.7%，占总ABR的24.6%[125] - BPG的购物中心主要位于美国前50大都市统计区（MSA）内，租户主要为非自由支配和价值导向型零售商[124] - BPG的购物中心组合中，Dollar Tree Stores, Inc.拥有124个租赁物业，占总GLA的2.1%，ABR为1606万美元[125] - BPG的购物中心组合中，Publix Super Markets, Inc.拥有32个租赁物业，占总GLA的2.1%，ABR为1454万美元[125] - BPG的购物中心组合中，Ross Stores, Inc.拥有36个租赁物业，占总GLA的1.4%，ABR为1174万美元[125] 股息与股东回报 - 公司在2021年第四季度和2022年第一季度宣布的每股普通股股息为0.240美元[207]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.39美元，反映了与此前宣布赎回2023年无担保票据相关的每股0.09美元债务清偿损失 [20] - 同店NOI增长14.5%，主要受此前被视为无法收回的收入推动，第三季度收回超1000万美元此前预留的基本租金和费用报销收入 [20] - 调整后2021年FFO预期为每股1.72 - 1.75美元，同店NOI全年指引为7.5% - 8.5%，较上季度的4.5% - 6%有所提高 [26][27] - 季度末总流动性为17亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和超4亿美元现金，2021年和2023年无债务到期，2022年到期债务为2.5亿美元 [29] - 按当前季度年化计算，债务与EBITDA比率为6.2倍，略低于疫情前水平 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签署332份新租约和续约租约，总面积170万平方英尺，其中新租约超70万平方英尺，现金利差超26% [10] - 整体租赁入住率同比提高30个基点，小商铺租赁入住率同比增长140个基点至85.7% [11] - 本季度锚定租户新交易现金利差超34%，未来几年到期且无期权的锚定租户平均租金为每英尺8.99美元，过去12个月新锚定租户平均租金在12 - 13美元之间 [12] - 仅51%的租约含期权，92%的租约嵌入式租金增长率超2%，平均净有效租金为每英尺15.26美元，高于历史平均水平 [13] 再投资业务 - 本季度再投资5200万美元，平均增量回报率为10%，创造超3400万美元增量价值 [14] - 已对超150个购物中心产生影响，累计投资超6亿美元，平均增量回报率为11% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购资产的资本化率在5%左右，收购的资产位于公司现有市场，有空置率、租金上涨和重新定位的机会 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 持续将可持续发展作为主要目标，通过太阳能发电、LED照明等措施实现行业内较好的运营利润率 [15] - 宣布收购帕利斯岛一个有商铺租赁和按市值计价机会的公共锚定购物中心，另有2.5 - 3亿美元的杂货店锚定收购项目处于意向书或合同阶段 [16] - 董事会将季度股息提高至0.24美元，增幅12% [17] 行业竞争 - 公司作为购物中心领域的增值领导者，凭借租户需求、有吸引力的租金基础、领先的租赁和运营平台以及高增值的再投资交付，在疫情前后均表现出色 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在当前压缩的资本化率环境中找到有吸引力的投资机会，预计未来继续在现有市场寻找类似机会 [31] - 预计未来长期内投资活动保持平衡，利用现金进行增值投资，同时收获增值有限的资产 [32] - 鉴于当前租赁环境和租赁管道规模，预计签署和已开始的入住率之间的差距将在一段时间内保持较大 [23] - 随着租户支付历史延长和经营状况改善，预计更多现金基础租户将转回权责发生制 [38] - 供应链问题可能导致部分项目时间略有调整，但公司与租户合作应对，希望2022年情况有所改善 [42] 其他重要信息 - 第三季度开始将部分现金基础租户转回权责发生制，本季度转换的31个租户对直线租金收入的影响约为80万美元，期间直线租金收入转回约60万美元 [25] - 截至10月26日，现金基础租户第三季度基本租金现金收款率超85%，较上季度提高600个基点 [25] - 签署但未开始的租赁池代表4350万美元基本租金，约占第三季度年化基本租金的5%，其中70%预计到2022年年中上线 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司投资立场及胃口 - 公司在压缩的资本化率环境中找到有吸引力的机会，利用自身优势在现有市场寻找能带来回报的项目，未来将继续寻找类似机会 [31] 问题2: 处置与收购活动的平衡策略是否改变 - 公司有大量现金，长期预计投资活动保持平衡，既利用机会进行增值投资，也会收获增值有限的资产，目前外部增长方面有有吸引力的资产 [32] 问题3: 签署但未入住的管道上线时间及增量情况 - 70%的签署但未入住的管道预计到2022年年中上线，且在未来三个季度较为均匀分布，签署但未开始的租赁池大部分对当前入住租户是增量，今年租户迁出处于历史低位，预计短期内该趋势将持续 [33][34] 问题4: 收购管道的定价预期及关闭时间 - 收购资产的资本化率在5%左右，这些资产有空置率、租金上涨和重新定位的机会，公司已在第四季度完成2500万美元的帕利斯岛收购，2.5 - 3亿美元的收购项目中，预计部分在第四季度完成，多数在2022年第一季度完成 [35][36] 问题5: 确定将现金基础租户转回权责发生制的时机及剩余金额情况 - 转回权责发生制的租户无未偿还应收账款和延期余额，且在2021年按时付款，随着租户经营状况改善，预计更多租户将转回，此前直线租金收入转回约3700万美元，但部分租户已离开组合，剩余可转回金额小于该数，且转回会带来波动，公司在指导中未考虑租户会计方法转换 [37][38][39] 问题6: 公司如何应对供应链和成本风险 - 公司4亿美元的管道项目大部分通过T.J. Maxx合同采购，成本可控，可能部分项目时间略有调整，公司与租户合作应对，希望2022年情况有所改善 [42] 问题7: 2021年与2019年租赁的关键差异 - 2021年租金更高，租户范围更广，杂货店类型的租户需求增加，新租约租金比过去三年平均水平高14% [43][44] 问题8: 如何在劳动力和供应受限环境下实现再开发项目的收益率 - 公司有有吸引力的租金基础，未来几年到期租约平均租金低，有空间吸收成本上升；再投资策略执行较为分散，平均项目规模400 - 500万美元，可分散风险 [46][47][48] 问题9: 未收回租金情况及未来回收预期 - 第三季度损益表上确认的无法收回收入为440万美元，由1050万美元的非当期现金收款和710万美元的准备金组成，过去18个月累计但未收回的金额约为5050万美元，其中4600万美元已预留，约65% - 75%与仍在组合中的租户有关，公司正努力收回这些余额 [50][51] 问题10: 公司杠杆目标及收购资金来源 - 公司当前季度年化杠杆率为6.2倍，认为该水平可持续，长期目标杠杆率约为6倍，收购资金来源包括自由现金流、资产处置等，公司将利用市场机会寻找合适的资本来源 [54][55][56] 问题11: 收购目标收益率是进入收益率还是稳定后收益率 - 收购目标的进入NOI收益率在5% - 5.5%左右，随着租赁、按市值计价或增值再投资的执行，预计收益率将提高几百个基点 [57] 问题12: 锚定重新定位和再开发资产已解决的机会比例及未来资本部署 - 公司认为已在进行的项目背后有超10亿美元投资，且持续补充项目管道，目前已影响约150个购物中心，预计未来会影响更多，该活动不仅带来资本回报，还推动后续租赁、入住率和租金增长 [58][59] 问题13: 小商铺租赁的租户类型 - 小商铺租赁需求强劲，租户包括休闲餐饮运营商、金融机构、小型综合商品运营商等，既有全国性租户，也有地区和本地优质租户，随着锚定交易增加，预计将吸引更多优质小商铺运营商并提高租金 [60][61][62] 问题14: 租金收款改善停滞在97%的原因及未支付租户情况 - 收款率接近100%时增长速度放缓，但现金收款仍逐季改善，未支付的2% - 3%主要是受疫情影响较大的租户类别，如娱乐、餐饮等，公司正努力解决，除这些类别外，其他租户收款情况好于正常环境，且公司有能力填补空置空间 [64][65][68] 问题15: 未收回租金中仍在组合中的租户租金支付情况 - 仍在组合中的租户整体收款率为97%，4600万美元预留金额中有部分与活跃租户有关，这些租户大多经营状况良好，公司正处理其未偿还余额 [69][70] 问题16: 收购活动的财务增值预期 - 公司认为即使在当前环境下，通过外部增长也能产生增值，收购时关注低于市场租金、租赁机会和增值再开发潜力的资产，公司有目标资产清单，且有17亿美元流动性，在收购中有优势 [72][74] 问题17: 未来租约续约和期权的正利差是否可持续 - 未来2.5年到期的锚定租金低于每英尺9美元，目前签约租金超12美元，利差近40%，虽然季度间可能有波动，但公司对物业的投资、运营改善和租户表现良好将推动续约租金增长，预计增长趋势将持续 [76] 问题18: 收购交易的地理分布 - 收购交易的地理分布与现有投资组合相似，包括卡罗来纳州、佛罗里达州、东南部、东北部、上中西部、德克萨斯州和加利福尼亚州等 [78] 问题19: 未来投资组合规模是否会扩大 - 公司预计随着时间推移增加投资组合相对规模，将利用流动性环境处置增值有限的资产，过去4 - 5年已出售超20亿美元非核心资产，未来将更具机会性 [79] 问题20: 租赁与建设之间的差距是否有最大值及何时缩小 - 对于公司而言，更关注租赁和已开始入住率的提高，直到达到接近满租状态，预计该组合中长期运营水平将与行业一致，达到95%左右 [81][83] 问题21: 收购策略与此前再投资策略的关系及回报预期 - 公司认为再投资是最佳活动，但也会利用现金进行收购，收购资产能带来5%的回报且有增长潜力，同时公司将继续每年投资1.5 - 2亿美元进行再开发，获得两位数回报 [86][87] 问题22: 投资组合中单一资产市场数量及正在进行的开发管道产生的NOI在F&O ABR中的占比 - 公司仍处于30 - 40个单一资产市场，较之前的超100个有所减少；签署但未开始的租赁池约30%与大规模再开发项目有关，该比例季度间波动较大 [91][93]

总营收数据变化 - 2021年第三季度总营收2.90186亿美元，2020年同期为2.53935亿美元；2021年前三季度总营收8.56956亿美元，2020年同期为7.83856亿美元[32] - 2021年前三季度和2020年同期，公司总营收分别为856956千美元和783856千美元[44] - 2021年第三季度和2020年第三季度总营收分别为290186千美元和253935千美元，九个月总营收分别为856956千美元和783856千美元[44] - 2021年和2020年第三季度总营收分别为2.90186亿美元和2.53935亿美元，前九个月分别为8.56956亿美元和7.83856亿美元[32] 净收入数据变化 - 2021年第三季度净收入4614.5万美元，2020年同期为2794.4万美元；2021年前三季度净收入1.88944亿美元，2020年同期为9676.9万美元[32] - 2020年1 - 9月净收入为96,769千美元，2021年1 - 9月净收入为188,944千美元[39] - 2021年前三季度和2020年同期，公司净收入分别为188944千美元和96769千美元[44] - 2021年第三季度和2020年第三季度净收入分别为46145千美元和27944千美元，九个月净收入分别为188944千美元和96769千美元[44] - 2021年前九个月净收入为1.88944亿美元，2020年同期为9676.9万美元[51] - 2021年和2020年第三季度净收入分别为4614.5万美元和2794.4万美元，前九个月分别为1.88944亿美元和9676.9万美元[147,32,34] 基本每股收益数据变化 - 2021年第三季度基本每股收益0.15美元，2020年同期为0.09美元；2021年前三季度基本每股收益0.63美元，2020年同期为0.32美元[32] - 2021年第三季度和2020年同期，公司基本每股净收益分别为0.15美元和0.09美元[43] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为0.15美元和0.09美元，前九个月分别为0.63美元和0.32美元[147,32] - 2021年第三季度和2020年第三季度，基本每股收益分别为0.15美元和0.09美元，摊薄后每股收益均与基本每股收益相同；2021年前三季度和2020年前三季度，基本每股收益分别为0.63美元和0.32美元，摊薄后每股收益均与基本每股收益相同[144] - 2021年和2020年每股基本净收入分别为0.15美元和0.09美元，每股摊薄净收入分别为0.15美元和0.09美元[43] 综合收益数据变化 - 2021年第三季度综合收益4827万美元，2020年同期为3080.8万美元；2021年前三季度综合收益1.99414亿美元，2020年同期为7511.5万美元[34] - 2021年第三季度和2020年第三季度综合收入分别为48270千美元和30808千美元，九个月综合收入分别为199414千美元和75115千美元[46] - 2021年和2020年第三季度综合收益分别为4827万美元和3080.8万美元，前九个月分别为1.99414亿美元和7511.5万美元[34] 利率互换未实现收益（损失）变动净额数据变化 - 2021年第三季度利率互换未实现收益（损失）变动净额为214.1万美元，2020年同期为292.8万美元；2021年前三季度为1063.9万美元，2020年同期为 - 2178.5万美元[34] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月和九个月，利率互换未实现收益（损失）变动净额分别为2,141美元、2,928美元、10,639美元和 - 21,785美元[91] 有价证券未实现收益（损失）变动数据变化 - 2021年第三季度有价证券未实现收益（损失）变动为 - 1.6万美元，2020年同期为 - 6.4万美元；2021年前三季度为 - 16.9万美元，2020年同期为13.1万美元[34] 公司面临的风险因素 - 新冠疫情对公司、租户财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响，且未来影响程度高度不确定[29] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的因素还包括经济变化、房地产市场状况、竞争、零售行业动荡等[29] - 公司认为目前面临的重大风险包括新冠疫情、经济变化、房地产市场状况、竞争、零售行业动荡等因素，这些因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异[29] 前瞻性陈述相关 - 公司明确表示除法律要求外，无义务公开更新或审查前瞻性陈述[29] - 前瞻性陈述受各种风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异[28] 普通股数据变化 - 2020年1月1日普通股数量为297,857，金额为2,979千美元，2021年9月30日普通股数量为296,988，金额为2,970千美元[36] 现金流量数据变化 - 2020年1 - 9月经营活动提供的净现金为323,632千美元，2021年1 - 9月为424,880千美元[39] - 2020年1 - 9月投资活动使用的净现金为140,254千美元，2021年1 - 9月为156,113千美元[39] - 2020年1 - 9月融资活动提供的净现金为406,319千美元，2021年1 - 9月使用的净现金为234,490千美元[39] - 2020年1 - 9月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2021年1 - 9月为34,277千美元[39] - 2020年1 - 9月期初现金、现金等价物和受限现金为21,523千美元，期末为611,220千美元；2021年1 - 9月期初为370,087千美元，期末为404,364千美元[39] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4.2488亿美元，2020年同期为3.23632亿美元[51] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为1.56113亿美元，2020年同期为1.40254亿美元[51] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为2.34489亿美元，2020年同期提供的净现金为3.96321亿美元[51] - 截至2021年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为3.94351亿美元，2020年同期为6.01206亿美元[51] 利息支付数据变化 - 2020年支付利息净额为135,006千美元，2021年为145,358千美元[38] - 现金支付的利息净额2021年为145,358千美元，2020年为135,006千美元[50] - 2021年支付利息净额为1.45358亿美元，2020年为1.35006亿美元[50] 折旧和摊销数据变化 - 2020年1 - 9月折旧和摊销为251,334千美元，2021年1 - 9月为246,356千美元[39] 出售房地产资产收益数据变化 - 2020年1 - 9月出售房地产资产收益为23,218千美元，2021年1 - 9月为49,489千美元[39] 公司资产和负债数据变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司资产分别为8341100千美元和8332133千美元[41] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司负债分别为5658604千美元和5661446千美元[41] 公司合伙普通股单位等数据变化 - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，公司合伙普通股单位分别为2700085千美元和2735075千美元[48] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，公司累计其他综合损失分别为17589千美元和31198千美元[48] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，公司资本总额分别为2682496千美元和2703877千美元[48] 公司投资组合情况 - 截至2021年9月30日，公司投资组合包含386个购物中心，总面积约6800万平方英尺[53] 公司收购资产情况 - 2021年前九个月，公司收购房地产资产总价66,716千美元，涉及多个项目[68] - 2020年前9个月公司收购资产总价3425美元，含0.1百万美元交易成本[69] - 2021年前9个月和2020年前9个月收购资产总价分别为68551美元和3425美元，净收购资产分别为66716美元和3425美元[70] 公司处置资产情况 - 2021年前3个月处置资产净收益2470万美元，收益1110万美元；前9个月净收益1.244亿美元，收益4950万美元，减值150万美元[71][73] - 2020年前3个月处置资产净收益3620万美元，收益1320万美元，减值少于10万美元；前9个月净收益8190万美元，收益2280万美元，减值600万美元[74] 租赁相关数据变化 - 2021年和2020年前3个月，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为280万美元和410万美元；前9个月分别为990万美元和1240万美元[78] - 2021年和2020年前3个月，在位租赁价值摊销费用分别为390万美元和450万美元；前9个月分别为1180万美元和1480万美元[78] - 2021年和2020年第三季度，公司基于百分比租金确认的收入分别为0.9百万美元和0.6百万美元；前九个月分别为4.7百万美元和3.6百万美元[118] - 2021年和2020年第三季度，与COVID - 19相关的租赁付款延期分别为3,847美元和20,641美元，减免分别为788美元和2,088美元；前九个月延期分别为13,721美元和35,550美元，减免分别为5,345美元和2,331美元[125] - 截至2020年12月31日，COVID - 19递延应收款期初余额为15,359美元，截至2021年9月30日期末余额为2,565美元[125] - 2021年和2020年前九个月，经营租赁的经营现金流出分别为4,633美元和5,286美元[129] - 截至2021年9月30日，未来最低经营租赁付款总额为47,962美元，扣除利息后经营租赁负债为34,842美元[129] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，经营租赁负债分别为34,842美元和38,599美元，使用权资产分别为30,376美元和34,006美元[129] - 2021年第三季度，公司运营租赁成本为1438美元，短期租赁成本为0，可变租赁成本为39美元，总租赁成本为1477美元；2020年同期分别为1761美元、10美元、146美元和1917美元[130] 公司债务相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司未偿债务总额分别为5,163,375美元和5,167,330美元[95] - 2021年8月，运营合伙企业发行5亿美元2031年到期的2.500%优先票据，赎回5亿美元2023年到期的3.250%优先票据[96] - 2021年3月，运营合伙企业发行3.5亿美元2028年到期的2.250%优先票据，偿还3.5亿美元定期贷款[97] - 2021年前九个月，公司因赎回票据和偿还贷款确认2830万美元债务清偿损失[98] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，应计利息分别为4600万美元和4720万美元[100] - 截至2021年9月30日，公司债务义务账面价值为5,163,375美元，公允价值为5,557,114美元[104] 公司股权相关情况 - 公司ATM计划可出售最高4亿美元普通股，截至2021年9月30日，尚未发行股份，仍有4亿美元额度可用[133] - 公司股票回购计划额度为4亿美元，2020年前三季度回购170万股，花费2500万美元；截至2021年9月30日，剩余可回购额度为3.75亿美元[134] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司分别扣留0.3百万股和0.2百万股普通股以满足预扣税义务[135] - 2021年前三季度和2020年前三季度，公司宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.645美元和0.285美元；截至2021年9月30日和2020年12月31日，已宣布但未支付的金额分别为6660万美元和6600万美元[136] - 2021年前三季度和2020年全年，假设达到目标绩效水平，公司授予的受限股票单位分别为10

业绩总结 - Brixmor拥有389个购物中心，总建筑面积为6800万平方英尺，平均购物中心面积为17.5万平方英尺[2] - 租赁率为91.1%，其中锚店租赁率为94.0%，小商铺租赁率为84.8%[2] - 2021年第二季度新租赁的平均租金为每平方英尺19.48美元，创公司纪录，租金增长幅度为19.8%[13][20] - Brixmor的总租赁占用率为88.1%，比同行业平均水平低250个基点[27] - 2020年，Brixmor的租金收取水平在行业中处于领先地位，净占用率受到的影响较小[8] - 2021年第二季度，Brixmor的租赁量接近疫情前水平，消费者流量高于疫情前水平[26] 财务状况 - Brixmor的可用流动性为17亿美元，2022年到期的债务仅为2.5亿美元[16] - 截至2021年6月30日，公司的流动性为17亿，其中包括约4.05亿的现金和约12.48亿的信贷额度[65] - 截至2021年6月30日，公司的股息支付比率为46.1%，股息收益率为3.8%[65] - 公司的净本金债务与调整后EBITDA的比率为6.3倍，固定费用覆盖比率为3.8倍[68] 市场扩张与新店计划 - 公司计划在2021年开设60家Ross Stores，600家Dollar Tree，200多家Chipotle等新店[56] - 自2016年以来，公司已完成4亿的收购[42] - 目前正在进行的再投资项目总额为4.33亿，未来管道中识别的项目约为10亿[42] 用户数据与满意度 - 公司在2021年第一季度的市场份额增长超过10亿，显示出其在客户中的持续相关性[59] - 截至2021年6月30日，公司的租户满意度为72%，低于目标90%[93] 负面信息与挑战 - Brixmor的投资组合中约70%的中心为以杂货店为主的中心，适应了当前消费者的需求[4] - 公司在2021年6月30日的财务数据中显示，稳定的价值提升再投资项目超过5.2亿美元[93] 可持续发展与社会责任 - 公司致力于到2045年实现运营控制下的净零碳排放[77] - 公司计划到2025年在25%的物业安装电动车充电站，目前已完成10%[93] - 公司计划到2025年实现20兆瓦的现场可再生能源能力，目前已安装5.6兆瓦[93] - 公司女性员工占比为53%[84] - 公司董事会独立董事占比为89%[87] - 公司董事会平均年龄为60岁，任期平均为6年[87] - 公司在2020年员工满意度调查中得分为98%，超过目标90%[93] - 公司在2020年董事会会议的出席率超过75%[87]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.46美元，同店NOI增长13.9%，主要因收款趋势改善使此前被视为无法收回的收入增加，辅助及其他收入和百分比租金也有积极贡献 [18] - 第二季度收回超700万美元此前预留的基本租金，或超1000万美元此前预留的基本租金和费用报销收入，收款情况持续改善 [19] - 截至7月27日，第二季度现金收款总额达96.5%，现金基础租户收款超79%，较上季度提高近1100个基点 [21] - 公司将2021年FFO预期上调至每股1.70 - 1.76美元，同店NOI增长预期为4.5% - 6% [22] - 季末公司总流动性达17亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和超4亿美元现金，2021年无债务到期，2022年到期债务2.5亿美元，当前季度年化债务与EBITDA比率为6.3倍，与疫情前水平一致 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度新签70万平方英尺新租约，平均租金创纪录达每平方英尺19.48美元，加上续约共签约160万平方英尺交易，租赁 occupancy 环比增长30个基点，季末已签约但未开始的租金余额增至4200万美元 [11] - 新租赁利差本季度为19.8%，过去12个月为19.3%，未来3年到期的主力租户平均租金为每平方英尺8.78美元，过去12个月新签主力租户平均租金为每平方英尺12.60美元，现金利差达44% [10] - 小商铺 occupancy 环比增加60个基点，可比新空间平均小商铺租金创IPO后纪录，达每平方英尺25.15美元 [14] 再投资业务 - 再投资管道规模达4.33亿美元，平均增量回报率为9%，本季度交付2000万美元再投资项目，平均增量回报率为18%，预计今年总交付额在1.75 - 2亿美元之间，平均增量回报率约为10% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构投资者对露天购物中心的需求回升，特别是对完全出租的购物中心给出了较高估值，过去一个季度，杂货店锚定资产的多个交易资本化率降至低5%，某些资产甚至降至中4% [30][31] - 资本化率压缩现象在大多数露天资产类型中普遍存在，包括二级市场、核心市场和三级市场，同时动力中心类型资产的资本形成显著，流动性增加 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于租金基础，收割租金上涨空间有限的资产，将投资集中在有增长机会的地方，通过再投资和运营改善提升购物中心价值，推动小商铺租赁和整体增长 [9][10] - 利用租赁活动推动再投资管道，通过再投资项目提高投资回报率，压缩资本化率，促进小商铺租赁 [13][14] - 关注外部增长机会，通过收购有潜力的资产，利用公司平台优势实现额外的投资回报率增长，同时保持资本分配的纪律性 [15][16] 行业竞争 - 收购市场竞争日益激烈，但公司认为凭借平台优势、与租户的关系以及对市场的深入了解，能够识别有价值的收购机会，实现增值投资 [30][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在第二季度持续复苏，收款水平、租赁 occupancy 和租赁生产力均有改善，露天购物中心租户需求持续广泛，公司对未来增长充满信心 [7][18] - 尽管仍存在一些不确定性，如Delta变种病毒，但公司认为凭借现有优势，包括租金基础、租赁实力、再投资交付和潜在的外部增长机会，能够实现可持续增长 [47] - 公司预计小商铺 occupancy 将在未来几年超过疫情前水平，达到80%以上甚至90%，随着再投资项目的交付和新主力租户的引入，增长将加速 [52] 其他重要信息 - 公司部分评论可能包含前瞻性陈述，基于一定假设，存在固有风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站投资者关系部分获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺 occupancy 增长及租户多样性情况 - 公司自5年前开始改善资产运营，进行再投资，小商铺租赁出现积极势头，不仅 occupancy 环比改善，租金也创IPO后纪录，租户质量提高，吸引了众多本地、区域和全国性租户 [27] - 签约租户涵盖快餐餐厅、医疗、金融机构等多个类别，团队利用中心运营改善和再投资机会，满足市场需求，如快餐餐厅租户从市中心向郊区转移，公司与CHOP签约首份租约 [28] 问题2: 外部增长机会及关注市场 - 机构投资者对露天购物中心的需求回升，公司认为有机会通过利用平台优势，如租赁和再投资能力，实现外部增长，同时也会利用资本回收机会 [30] - 公司关注能够利用平台驱动价值的市场，寻找一次性和组合交易机会，注重寻找能够通过资产实现价值增长的交易，而非单纯追求市场出价 [31] 问题3: 净有效租金改善及租赁谈判情况 - 团队在控制成本方面表现出色，租金创历史新高，租赁谈判中租户仍希望获得最佳交易，但在允许引入的用途类型上更加灵活，其他方面未出现重大变化 [33] 问题4: 预计近期待出租面积及租金起租时间 - 预计的50个基点的GLA代表组合中的摩擦性空置，基于过去几年相对稳定的租户保留水平，无特殊情况 [35] - 公司对 occupancy 前景感到鼓舞，租赁和建设率均有环比增长，过去几个季度已开始大量起租已签约但未开始的租约，本季度建设率自疫情开始以来首次转正，仍在关注现金基础租户的收款情况，预计未来几个季度将恢复全额租金支付 [36] 问题5: 未来几个季度新租赁利差能否达到40% - 44%的利差是过去12个月新签主力租户租约与未来3年到期租约的现金利差，公司认为未来几年有机会实现并收获这一利差，同时小商铺续租也有较好的利差 [40] - 今年小商铺租约占比较高，导致比较基数较高，团队签约租金创历史新高，本季度主力租户签约数量为疫情以来最多，对主力租户管道，特别是杂货店板块的租户深度感到满意 [41] 问题6: 新租约平均嵌入式租金增长情况 - 新租约平均嵌入式租金增长接近2%，高于组合中目前处于低1%区间且逐季上升的水平，小商铺租赁的年度涨幅更高 [42] 问题7: 租金回收情况与原承保情况对比 - 公司对过去几个季度租金回收情况感到鼓舞，新租赁准则要求从整体上评估租户，而非仅预留特定余额，公司对现金基础租户的回收情况尤其满意，目前收款率接近80% [45] 问题8: 公司能否恢复持续盈利和现金流增长 - 公司在各方面都具备良好的增长条件，现金流表现优于行业多数公司，得益于运营和资本管理的纪律性，已采取必要步骤处置增长潜力较低的资产，目前拥有充足的流动性和强化的资产负债表，具备实现增长的各种因素 [47] 问题9: 再开发项目对增长和现金流的影响 - 再投资管道具有粒度细、持续时间短的特点，不会对公司增长和现金流造成重大干扰，项目平均持续时间为6 - 8个季度，本季度交付的2000万美元项目实现了18%的增量回报率，相当于超2亿美元的新建开发项目的价值创造 [48] 问题10: 下半年指导中隐含的季度FFO运行率较低的原因 - 第二季度FFO中包含200万美元的坏账收益（约每股0.01美元），其中包括约1000万美元的前期回收收益（约每股0.03 - 0.04美元），以及100万美元的租约终止收入，这些因素导致下半年指导中隐含的季度FFO运行率与第二季度有所差异，指导范围的低端未考虑前期预留金额的回收 [51] 问题11: 小商铺 occupancy 未来能达到的水平及时间线 - 公司认为小商铺 occupancy 有潜力超过疫情前水平，预计在未来几年内达到80%以上甚至90%，随着再投资项目的交付和新主力租户的引入，增长将加速 [52] 问题12: 租赁需求及创造空间竞争的情况 - 公司对各空间类别中核心租户和新租户的广泛需求感到鼓舞，这使公司能够创造竞争并取得良好的租赁成果 [53] - 本季度签约的租户包括Burlington、Ulta、Chipotle、Starbucks等核心租户，以及Dollar General's pop shelf等新租户，新老租户的需求推动了空间竞争，团队通过创造竞争为租户提供了有吸引力的位置，从而实现了创纪录的租金 [54] 问题13: 收购Champlin Marketplace的吸引力及公司在收购中的差异化优势 - 公司的竞争优势在于平台、规模和与租户的关系，特别是与全国性租户的关系，能够更好地评估收购潜力，公司关注现有市场中的收购机会，如Champlin和Bonita Springs，通过更好的租赁、运营和再投资实现价值增长 [56] 问题14: 再开发管道的出租或预租百分比 - 再开发管道的出租或预租百分比远超过85%，实际可能接近90%，项目通常在主力租户签约后才会纳入流程管道并对外报告 [59][60] 问题15: 影子管道项目的信心水平和可行性变化 - 公司对影子管道项目的信心在两个方面有所增加，一是核心租户和新租户类别对项目的需求更加旺盛，使更多项目能够进入活跃阶段，二是疫情带来的机会使公司能够提前抓住一些项目，如用特色杂货店取代破产的健身房，从而实现增值投资和小商铺租赁的后续增长 [61] 问题16: 影子管道代表的可投资金额 - 影子管道代表的可投资金额超过10亿美元 [62] 问题17: 租户观察名单和高风险租户的ABR敞口情况 - 公司同意关于全国租户格局的分析，一些此前在观察名单上的租户在疫情期间受益于顺风因素，运营和销售情况改善，部分租户能够筹集资金进行资本重组，个人服务和餐饮类别仍略落后于其他组合，但公司的租赁和收款团队与这些租户保持密切联系，帮助他们应对挑战，预计未来几个季度这些租户将恢复现金支付 [63][64] 问题18: 杂货店租赁对组合的影响及杂货店空间占用情况 - 杂货店租赁是公司多年来资产转型的一部分，通过逐个空间和逐个中心的执行，正在改变组合，杂货店正在填补健身房、大型店铺的部分或全部空间，这一过程不仅在杂货店板块，也在其他主力租户重新定位交易中带来了更多流量和活力，预计杂货店ABR占比将从约70%提高到77%，接近80% [66] 问题19: 组合中大型店铺空置数量 - 组合中大型店铺空置数量约超过100个 [67] 问题20: 对折扣零售过度饱和的看法及希望引入的新类别 - 许多零售商认识到露天购物中心靠近消费者居住的价值，不同领域都出现了一些有趣的新概念，如快餐餐厅从城市市场向郊区转移，折扣零售类别受益于百货商店关闭带来的市场份额，且该类别具有“寻宝”特点，多个运营商在同一购物中心可以相互促进销售，为购物中心带来大量流量 [68][69] 问题21: 再投资对小商铺 occupancy、同店NOI和资本化率的影响 - 再投资活动是公司同店表现领先行业的重要贡献因素，通过有纪律的资本使用，推动了所关注资产的 occupancy 提升，实现了数百个基点的增长，同时推动租金创纪录，这是再投资和运营改善的直接结果 [73] - 再投资项目不仅带来高个位数至低两位数的增量回报，还对受影响资产的资本化率产生影响，通常可实现100 - 200个基点以上的压缩，过去一个季度，露天行业的资本化率可能压缩了50 - 75个基点 [74][75] 问题22: 市场资本化率变化对公司组合的影响 - 未在文档中找到明确回答 [78]

总营收数据变化 - 2021年Q2总营收2.87024亿美元，2020年同期为2.4762亿美元；2021年H1总营收5.6677亿美元，2020年同期为5.29921亿美元[44] - 2021年上半年总营收为5.6677亿美元，2020年同期为5.29921亿美元[58] - 2021年上半年总营收为566,770千美元，2020年同期为529,921千美元[58] 净收入数据变化 - 2021年Q2净收入9042.8万美元，2020年同期为904.4万美元；2021年H1净收入1.42799亿美元，2020年同期为6882.5万美元[44] - 2021年上半年净收入为142,799千美元，2020年同期为68,825千美元[53] - 2021年上半年净收入为1.42799亿美元，2020年同期为6882.5万美元[58] - 2021年第二季度净收入为9042.8万美元，2020年同期为904.4万美元[58][60] - 2021年上半年净收入为142,799千美元，2020年同期为68,825千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，净收入分别为142799千美元和68825千美元[65] 基本每股收益数据变化 - 2021年Q2基本每股收益0.3美元，2020年同期为0.03美元；2021年H1基本每股收益0.48美元，2020年同期为0.23美元[44] - 2021年基本每股净收入为0.30美元，稀释后每股净收入为0.30美元；2020年基本每股净收入为0.03美元，稀释后每股净收入为0.03美元[57] - 2021年上半年基本每股净收入为0.30美元，2020年同期为0.03美元[57] - 2021年和2020年第二季度，基本每股收益分别为0.30美元和0.03美元；2021年和2020年上半年，基本每股收益分别为0.48美元和0.23美元[154] - 2021年和2020年第二季度，基本每单位收益分别为0.30美元和0.03美元；2021年和2020年上半年，基本每单位收益分别为0.48美元和0.23美元[158] - 2021年Q2基本每股收益0.30美元，2020年同期为0.03美元；2021年上半年基本每股收益0.48美元，2020年同期为0.23美元[44] 其他综合收益数据变化 - 2021年Q2其他综合收益277.3万美元，2020年同期亏损81.9万美元；2021年H1其他综合收益834.5万美元，2020年同期亏损2451.8万美元[46] - 截至2021年3月31日，其他综合收益557.2万美元，截至2021年6月30日，其他综合收益277.3万美元[49] - 2021年上半年累计其他综合损失为1971.4万美元，2020年同期为3406.2万美元[62] 综合收益数据变化 - 2021年Q2综合收益9320.1万美元，2020年同期为822.5万美元；2021年H1综合收益1.51144亿美元，2020年同期为4430.7万美元[46] - 2021年上半年综合收入为1.51144亿美元，2020年同期为4430.7万美元[60] - 2021年上半年综合收入为151,144千美元，2020年同期为44,307千美元[60] 普通股股息支出数据 - 截至2021年3月31日，普通股股息支出6512万美元，截至2021年6月30日，普通股股息支出6434.4万美元[49] - 2021年3月31日普通股股息每股0.215美元，派发金额6512万美元；6月30日普通股股息每股0.215美元，派发金额6434.4万美元[49] - 2020年3月31日普通股股息每股0.285美元，派发金额8501.8万美元；6月30日普通股股息派发金额3000美元[50] 股权薪酬费用数据 - 截至2021年3月31日，股权薪酬费用279.2万美元，截至2021年6月30日，股权薪酬费用454.3万美元[49] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认450万美元和220万美元的股权补偿费用，其中分别资本化30万美元和20万美元；2021年和2020年上半年，分别确认730万美元和500万美元的股权补偿费用，其中分别资本化50万美元和40万美元[149] 发行普通股数据 - 截至2021年3月31日，发行普通股45.2万美元，截至2021年6月30日，发行普通股3.2万美元[49] 基于股份的奖励留作税款数据 - 截至2021年3月31日，基于股份的奖励留作税款511.3万美元，截至2021年6月30日，基于股份的奖励留作税款25.9万美元[49] 普通股数量及金额数据 - 2020年1月1日普通股数量为297,857，金额为2,979美元；3月31日数量为296,449，金额为2,964美元；6月30日数量为296,481，金额为2,965美元[50] 经营活动净现金数据 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为274,862千美元，2020年同期为179,564千美元[53] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为274,862千美元，2020年同期为179,564千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，经营活动提供的净现金分别为274862千美元和179564千美元[65] 投资活动净现金数据 - 2021年上半年投资活动使用的净现金为101,036千美元，2020年同期为116,021千美元[53] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为101,036千美元，2020年同期为116,021千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，投资活动使用的净现金分别为101036千美元和116021千美元[65] 融资活动净现金数据 - 2021年上半年融资活动使用的净现金为138,527千美元，2020年同期提供的净现金为234,925千美元[53] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为138,527千美元，2020年同期提供的净现金为224,927千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，融资活动提供（使用）的净现金分别为 - 138527千美元和224927千美元[65] 现金、现金等价物和受限现金期末余额数据 - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为405,386千美元，2020年同期为319,991千美元[53] - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为395,372千美元，2020年同期为309,977千美元[65] - 2021年上半年和2020年上半年，现金、现金等价物和受限现金的净变化分别为35299千美元和288470千美元[65] 总资产数据 - 2021年6月30日总资产为8,345,159千美元，2020年12月31日为8,332,133千美元[55] - 截至2021年6月30日，公司总资产为8,345,159千美元，2020年12月31日为8,332,133千美元[55] 总负债数据 - 2021年6月30日总负债为5,650,829千美元，2020年12月31日为5,661,446千美元[55] - 截至2021年6月30日，公司总负债为5,650,829千美元，2020年12月31日为5,661,446千美元[55] 总资本数据 - 2021年6月30日总资本为2,694,330千美元，2020年12月31日为2,670,687千美元[55] 合伙企业普通股单位期末余额数据 - 2021年6月30日合伙企业普通股单位期末余额为271.4044万个，2020年同期为270.3668万个[62] - 2020年1月1日，合伙企业普通股单位初始余额为2753385千美元，累计其他综合损失为9544千美元，总计2743841千美元；2021年6月30日，相应期末余额分别为2714044千美元、19714千美元和2694330千美元[62] 支付利息现金净额数据 - 2021年支付的利息现金净额为9552.3万美元，2020年为9459.3万美元[64] - 2021年上半年和2020年上半年，支付的利息净额分别为95523千美元和94593千美元[64] 租金收入数据 - 2021年上半年租金收入为5.63394亿美元，2020年同期为5.27836亿美元[58] - 2021年Q2租金收入2.86933亿美元，2020年同期为2.47434亿美元；2021年上半年租金收入5.63394亿美元，2020年同期为5.27836亿美元[44] 运营成本数据 - 2021年上半年运营成本为6014万美元，2020年同期为5549.2万美元[58] 房地产税数据 - 2021年上半年房地产税为8514.5万美元，2020年同期为8467.2万美元[58] 公司投资组合数据 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包含389个购物中心，总可租赁面积约6800万平方英尺[67] - 截至2021年6月30日，公司投资组合包括389个购物中心，总面积约6800万平方英尺可租赁面积[67] 公司税务相关政策 - 公司选择将Brixmor Property Group Inc.作为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应税收入[71] - 公司旗下的Brixmor Property Group Inc.已选择按照1986年修订的《国内税收法》规定成为房地产投资信托基金，需每年向股东分配至少90%的应税收入[71] 会计政策应用 - 公司采用ASU 2018 - 16，允许使用基于SOFR的OIS利率作为美国基准利率进行套期会计处理，对财务报表无重大影响[78] - 公司已选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流相关的套期会计权宜之计[79] 收购资产数据 - 2021年上半年公司收购房地产资产总价66,716千美元，2020年同期为2,020千美元[65][82][83] - 2021年上半年公司收购多项资产，总购买价6.6716亿美元，含0.5百万美元交易成本并抵消1.4百万美元成交信贷[82] - 2021年上半年收购资产总价6.8551亿美元，净收购资产6.6716亿美元，2020年同期分别为2020万美元和2020万美元[84] - 2021年上半年收购资产中土地分配额为1.7669亿美元，建筑物为3.8082亿美元等，加权平均摊销期如超市场租赁为5.1年[84] 处置物业数据 - 2021年第二季度处置两个购物中心和五个部分购物中心，净收益6790万美元，收益3260万美元；上半年处置六个购物中心和九个部分购物中心，净收益9970万美元，收益3830万美元，减值150万美元[85][87] - 2020年第二季度处置两个购物中心，净收益520万美元，收益70万美元；上半年处置五个购物中心和两个部分购物中心，净收益4570万美元，收益820万美元，减值少于10万美元[88] - 2021年第二季度公司处置两个购物中心和五个部分购物中心，净收益6790万美元，收益3260万美元[85] - 2021年上半年公司处置六个购物中心和九个部分购物中心，净收益9.97亿美元，收益3830万美元，减值150万美元[85][87] - 2020年第二季度公司处置两个购物中心，净收益520万美元，收益70万美元[88] - 2020年上半年公司处置五个购物中心和两个部分购物中心，净收益4570万美元，收益820万美元，减值不足10万美元[88] 待售物业数据 - 截至2021年6月30日无待售物业，截至2020年12月31日有两个物业和一个部分物业待售，相关资产为1801.4万美元[89] - 截至2021年6月30日公司无待售物业，截至2020年12月31日有两个物业和一个部分物业待售，相关资产为1801.4万美元[89] 房地产净值数据 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，房地产净值中土地分别为17.49145亿美元和17.40263亿美元[90] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司房地产净额中土地分别为17.49145亿美元和17.40263亿美元[90] 低于市场租赁增值收入及在位租赁价值摊销费用数据 - 2021年和2020年第二季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为420万美元和400万美元；上半年分别为710万美元和820万美元[91]

财务数据和关键指标变化 - NAREIT FFO为每股0.44美元，包含影响FFO可比性的300万美元（每股0.01美元）项目，以及160万美元（每股0.01美元）的直线租金收入转回 [19] - 同店NOI增长为负1.5%，基础租金和净回收额拖累增长，被辅助及其他收入、不可收回收入和百分比租金的积极贡献抵消 [20] - 一季度不可收回收入总额为400万美元，较上一季度改善800万美元 [22] - 截至3月31日，现金基础租户一季度应计基础租金收款率为66.2%，季度末后收款使该比例提高至68.7%，4月收款率超72% [24] - 一季度建造入住率环比持平，建造与租赁入住率差距扩大至300个基点，代表超4000万美元的合同租金，约2800万美元预计在2021年逐步上线 [25] - 公司将2021年FFO预期更新为每股1.60 - 1.70美元，同店NOI增长预期为1% - 3% [26] - 一季度公司通过发行3.5亿美元无担保债券偿还2023年到期的3.5亿美元无担保定期贷款，季末总流动性为16亿美元，2021年无债务到期，2022年仅剩2.5亿美元到期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度签署140份新租约，新租和续约面积达140万平方英尺，新租约现金利差超20%，新租约生产力与2019年峰值相当；小商铺租赁入住率环比增长40个基点；已执行租约带来超4040万美元已签约但未开始的收入，预计70%年底前开始；租赁管道面积超220万平方英尺，年租金收入（ABR）达4120万美元 [11][13] - 再投资业务：一季度完成2800万美元增值投资，增量回报率为11%，另有4亿美元项目进行中，平均回报率为9%；自项目开始已完成超5亿美元再投资，平均增量回报率近10% [14][15] - 收购业务：季度末后以4850万美元收购Bonita Springs中心 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场：各核心租户类别需求强劲，小商铺租户需求显著恢复；新租和续约租赁量较疫情高峰增长50%，每平方英尺ABR创近19美元的历史新高；租赁管道面积较去年底增长15% [12][49] - 收购市场：小型资产流动性好、竞争激烈，大型复杂资产竞争较少；稳定的二级中心交易资本化率低至5% - 5.5%，部分资产流动性改善，资本化率向疫情前水平回归；不同市场资本化率存在差异，中西部市场较沿海市场稍宽，南加州市场交易资本化率较紧 [55][90][103] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为低租金基础有利于提升投资回报率和资产价值，凭借有吸引力的租金基础和增值执行能力，有望在疫情后经济加速时实现大幅超越同行的表现 [8][9] - 租赁业务方面，持续关注租户需求，推动租赁业务增长，提升小商铺租赁入住率 [12] - 再投资业务方面，继续执行再投资计划，通过提升中心品质和降低资本化率创造价值 [14][15] - 收购业务方面，关注核心市场目标资产，利用自身平台优势寻找增值机会，如Bonita Springs中心的收购和重新定位 [16][17] - 行业竞争激烈，但公司凭借对租户需求的了解、再投资和开发能力以及全现金收购的优势，在交易市场具有一定竞争力 [32][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司团队表现和业务执行情况表示满意，认为公司在疫情前后的表现凸显了投资组合的实力、团队的素质、增值平台的价值以及业务计划执行的纪律性 [6] - 疫情揭示了购物中心业务的一些基本事实，包括资产类别的耐久性和弹性、贴近消费者的重要性以及业态的灵活性，公司认为低租金基础是驱动价值和增长的关键 [7][8] - 对租赁市场前景乐观，各核心租户类别需求强劲，小商铺租户需求显著恢复，租赁管道和已签约但未开始的收入增长，为未来增长提供动力 [12][13] - 再投资计划持续创造价值，项目回报率可观，且有助于降低资本化率，提升资产价值 [14][15] - 收购市场机会增多，公司有信心利用自身平台优势寻找有吸引力的收购机会，实现外部增长 [16][17] - 公司资产负债表强劲，有充足流动性抓住收购机会，平衡的业务计划在疫情期间和后疫情时代均表现出色 [18] 其他重要信息 - 公司部分评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 公司将参考某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在公司网站投资者关系部分获取 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年投资交易流量和市场竞争情况如何？ - 市场竞争激烈，但公司看到广泛的机会，部分机构投资者减持零售资产带来了一些机会；公司不会提前预估交易情况，但对Bonita Springs中心的收购感到鼓舞 [32][33] 问题2: 指导范围中考虑的交易活动具体情况以及现金余额的使用计划？ - 指导范围中考虑的交易活动稀释效应在0.04 - 0.06美元之间，考虑了2020年净出售和2021年的收购与处置预期；现金余额方面，公司已提前为2022年到期债务提供资金，偿还了2023年定期贷款，将继续寻找市场机会部署现金，指导范围预计今年剩余时间保持高于平均水平的现金余额 [35][36] 问题3: 与评级机构的最新沟通情况以及对公司信用评级的看法？ - 疫情前公司获得两家评级机构的正面展望，疫情开始后转为稳定展望；公司认为过去一年的业绩表现和现金流稳定性证明了投资组合的质量，希望评级机构能认可公司的信用状况 [40][41] 问题4: 收购策略和资本化率情况，与几年前相比有何变化？ - 收购策略未变，目标是通过利用自身平台驱动资产价值；目前市场开放，机会增多；Bonita Springs中心收购的资本化率为中高6%，未达到稳定状态，公司以全现金收购，预计实现高个位数至低两位数的无杠杆内部收益率 [42][44] 问题5: 2021年租赁量与2020年相比如何？ - 2021年租赁量将显著高于2020年，2020年二季度租赁活动暂停，三季度开始回升，今年一季度租赁量良好，且租赁管道强劲；新租和续约租赁量较疫情高峰增长50%，每平方英尺ABR创历史新高，租赁管道面积较去年底增长15% [48][49] 问题6: 如何看待健身中心租户？ - 疫情期间健身行业有波动，但目前消费者回归健身房的情况良好，健身运营商的流量、现金流和信用状况都不错，公司对该领域持乐观态度，仍看到很多来自资金雄厚运营商的需求 [51] 问题7: 上季度评估和筛选的收购资产数量，以及近期行业并购对单笔交易定价的影响？ - 公司筛选的资产数量是实际交易数量的至少四倍，会提前锁定目标资产并跟踪，以便在合适时机快速行动；行业并购对房地产市场的影响较小 [54][56] 问题8: 修订后指导范围低端的关键假设因素，以及现金基础租户收款改善的预期范围？ - 指导范围低端假设现金基础租户收款趋势与一季度末持平，无显著改善和前期预留金额的额外回收；高端则考虑了额外的入住率提升、现金基础租户收款改善和前期预留金额的适度回收，但达到高端不一定需要现金基础租户收款恢复到100% [57][59] 问题9: 未来一两年市场租金的演变趋势，以及如何看待零售商扩张与美国零售过剩的矛盾？ - 公司对租户需求广泛感到鼓舞，有吸引力的租金基础使公司在不同经济复苏情况下都能实现增长；零售商在新店开业方面表现出纪律性，且市场无新增供应，同时疫情增加了露天零售的需求 [61][66] 问题10: 租赁活动中租户信用质量和类型是否发生变化？ - 公司对租户质量的改善感到鼓舞，各核心租户类别需求强劲，包括专业杂货、价值服装、健康美容、宠物商店等，还吸引了星巴克、Chipotle和Chick - fil - A等租户；本地租户方面，创业者和多店运营商看到机会，进入二手餐饮和美发美甲店等空间，整体租户信用质量提升 [69][71] 问题11: 已签约但未开始的4000万美元租约是新增还是替换现有租户？ - 几乎全部是新增的，现有租户离开后新租约才会计入这4000万美元；根据历史保留率，预计约80%是新增的，对公司增长是显著的推动因素 [72][73] 问题12: 与疫情前相比，租赁合约有哪些变化，包括百分比租金和全渠道要求？ - 公司在嵌入式租金增长、销售报告和租户转换等方面仍能实现目标，2020年嵌入式租金增长是2017年以来最好的；百分比租金租约数量较少；在全渠道方面，公司能够为租户提供路边取货等服务，与租户的合作良好，租赁合约质量保持稳定 [77][81] 问题13: 面对强劲的租赁需求，对现金基础租户的耐心程度如何？ - 公司采取逐个租户分析的方法，考虑租户疫情前的生产力、疫情影响和复苏情况，对合适的租户提供帮助，对未积极合作或持续困难的租户采取更果断的措施 [82][83] 问题14: 是否认为入住率已扭转下降趋势，是否仍有租户风险，哪些类别风险较高？ - 公司对小商铺板块的情况感到鼓舞，虽然可能会有季度波动，但整体需求强劲，各类型租户（全国、区域和本地）都表现出良好的需求；目前没有特定高风险类别 [84] 问题15: 疫情对夫妻店市场租金是否有影响，经济开放后租金利差是否会扩大？ - 经济复苏对租金走势是积极的，公司处于有利地位；疫情对市场租金的影响是短暂的，目前需求恢复良好，且租赁空间的竞争有助于推动租金上涨 [85] 问题16: 去年二、三季度将租户转为现金基础的决策因素，以及目前对未计提租金回收的预期？ - 公司在每个阶段根据不确定性、收款情况、类别暴露等因素做出了正确决策；随着复苏推进，部分租户有可能在今年晚些时候转回应计制，但目前尚未有租户转回，公司将持续监测 [87][88] 问题17: 考虑到所有的再开发项目，高质量购物中心和动力中心的稳定资本化率预期如何？ - 稳定的二级中心交易资本化率低至5% - 5.5%，主要取决于规模，以杂货店为锚定的资产需求强劲；动力中心市场部分资产流动性改善，资本化率向疫情前水平回归；不同市场资本化率存在差异，中西部市场较沿海市场稍宽，南加州市场交易资本化率较紧 [90][91][103] 问题18: 原材料成本和劳动力成本上升对预期再开发收益率的影响？ - 公司大部分在建项目已提前承诺和采购，并签订了GMAX类型合同，有一定的对冲；目前难以确定对未来回报的影响，公司更关注项目的时间安排，确保按时完成 [93][94] 问题19: 租赁利差在过去12个月有所收窄的原因，以及未来趋势预期？ - 过去12个月的数据受到疫情高峰的影响；目前新租和续约利差持续加速，朝着过去四到五年的长期轨迹发展，公司对未来利差走势有信心，虽然可能会有季度波动 [97] 问题20: 疫情对再开发项目管道的影响，包括项目、回报预期、目标租户等方面？ - 疫情对杂货店有利，其现金流和投资意愿增强，同时其他核心租户类别需求也很好；公司的再开发项目管道不断更新，项目基本预租，成本可控，具有吸引力 [98][101] 问题21: 不同市场（主要沿海市场与阳光地带等）类似产品的资本化率差异情况？ - 不同市场资本化率存在差异，主要受未来现金流影响；中西部市场资本化率较宽，沿海市场较紧，南加州市场交易资本化率一直较窄；过去两年，杂货店锚定资产的三级资本化率与其他资本化率的差距有所缩小 [103][104] 问题22: 根据目前的租赁情况，预计年底实际入住率水平如何？ - 目前难以确定，公司的预期范围较宽；一季度建造入住率环比持平是积极信号，4000万美元已签约但未开始的租约将提供支持；公司会持续关注部分租户类别和复苏情况 [105][106] 问题23: 如何看待全年季度FFO的趋势，考虑到一季度可比FFO为0.45美元以及积极的指标？ - 有两个因素影响FFO趋势，一是潜在交易活动的影响，2020年和2021年的交易活动预计使FFO同比减少0.04 - 0.06美元，一季度未完全体现；二是不可收回收入，一季度受益于2020年预留金额的大量现金回收，指导范围低端假设不再有额外回收 [108][110] 问题24: 需求是否存在地域差异，特别是考虑到人口迁移趋势？ - 需求较为广泛，南部地区需求显著，但东北部去年表现良好，加州在限制措施解除后需求回升 [111][112] 问题25: 关于坏账的评论以及对今年晚些时候现金基础租户收款的预期？ - 指导范围低端假设现金基础租户收款与一季度末相似，处于60%多的高位，且不考虑2020年预留金额的额外回收；高端则假设收款改善，但不一定需要达到100% [115][117] 问题26: 考虑到同行的收购和公司自身的再开发项目，如何看待大规模交易与提升自身投资组合的选择？ - 公司对自身再投资管道的增长和收益率感到鼓舞，同时也看到外部增长机会；Bonita Springs中心的收购是一个很好的例子，公司能够利用自身平台驱动价值，实现较高的内部收益率；与依赖杠杆的买家相比，公司在处理空置率和评估回报方面具有优势 [119][121]

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收279,746千美元，2020年同期为282,301千美元[48] - 2021年第一季度净收入52,371千美元，2020年同期为59,781千美元[48] - 2021年第一季度基本每股净收入0.18美元，2020年同期为0.20美元[48] - 2021年第一季度综合收入57,943千美元，2020年同期为36,082千美元[50] - 2021年1月1日至3月31日普通股股息为每股0.215美元，2020年同期为每股0.285美元[52] - 2021年第一季度其他综合收入为5,572千美元，2020年同期为其他综合损失23,699千美元[50][52] - 2021年3月31日结束时普通股数量为296,946千股，2020年同期为296,449千股[52] - 2021年第一季度现金支付利息净额为54,388千美元，2020年同期为47,023千美元[54] - 2021年第一季度净收入为52,371,000美元，2020年同期为59,781,000美元[55][59][61] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为110,513,000美元，2020年同期为95,070,000美元[55] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为34,125,000美元，2020年同期为46,614,000美元[55] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为73,791,000美元，2020年同期提供的净现金为517,112,000美元[55] - 2021年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加2,597,000美元，2020年同期增加565,568,000美元[55] - 2021年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为372,684,000美元，2020年同期为587,091,000美元[55] - 2021年第一季度总营收为279,746,000美元，2020年同期为282,301,000美元[59] - 2021年第一季度总经营费用为183,805,000美元，2020年同期为183,432,000美元[59] - 2021年第一季度其他综合收益为5,572,000美元，2020年同期为亏损23,699,000美元[61] - 2021年第一季度综合收益为57,943,000美元，2020年同期为36,082,000美元[61] - 2020年1月1日合伙企业普通股单位初始余额为2753385千美元，2021年1月1日为2698746千美元；2020年3月31日期末余额为2702581千美元，2021年3月31日为2683676千美元[63] - 2020年第一季度净收入为59781千美元，2021年第一季度为52371千美元[63][66] - 2020年支付利息净额为54388千美元，2021年为47023千美元[65] - 2020年经营活动提供的净现金为95070千美元，2021年为110513千美元[66] - 2020年投资活动使用的净现金为46614千美元，2021年为34125千美元[66] - 2020年融资活动提供的净现金为517113千美元，2021年使用的净现金为73791千美元[66] - 2020年现金、现金等价物和受限现金净变化为565569千美元，2021年为2597千美元[66] - 2021年第一季度经营成本31,385千美元，2020年同期为30,356千美元[48] - 2021年第一季度房地产税42,888千美元，2020年同期为42,864千美元[48] - 2021年第一季度折旧和摊销83,420千美元，2020年同期为83,017千美元[48] - 2021年第一季度总运营费用为183,805,000美元，2020年同期为183,432,000美元[59] 公司业务结构与政策 - 截至2021年3月31日，公司投资组合包含389个购物中心，总面积约6800万平方英尺可租赁面积[68] - 公司旗下Brixmor Property Group Inc.已选择按照相关法规成为房地产投资信托基金（REIT），需每年向股东分配至少90%的应税收入[72] - 公司认为无需为不确定的税务状况计提所得税准备金，开放税务年份一般为2017 - 2020年[77] - 2019年1月1日起，公司采用ASU 2018 - 16，该准则允许使用基于有担保隔夜融资利率的隔夜指数掉期利率作为美国套期会计的基准利率，采用对公司未经审计的简明合并财务报表无重大影响[78] - 2020年1月，公司设立ATM计划，可在三年内出售最多4亿美元的普通股，截至2021年3月31日，无股份发行，仍有4亿美元普通股可发行[137][139] - 2020年1月公司设立最高4亿美元的股票回购计划，截至2021年3月31日，该计划剩余可回购额度为3.75亿美元[140] - 2013年董事会批准的计划规定，最多可发行1500万股普通股用于各类股票奖励[143] 资产收购与处置情况 - 2021年第一季度公司收购三项资产，总购买价3779万美元，含0.2万美元交易成本；2020年同期收购一项资产，总购买价2020万美元，含少于0.1万美元交易成本[82][83][84] - 2021年第一季度公司处置四个购物中心和四个部分购物中心，净收益3180万美元，总收益580万美元，总减值150万美元；2020年同期处置三个购物中心和两个部分购物中心，净收益4050万美元，总收益750万美元，总减值少于10万美元，另从先前处置资产获净收益90万美元，解决或有事项50万美元，总收益140万美元[85][86] - 截至2021年3月31日，公司有一处完整物业和四处部分物业待售，相关资产1238.9万美元，负债54.1万美元；截至2020年12月31日，有两处完整物业和一处部分物业待售，相关资产1801.4万美元[88] 房地产相关数据 - 2021年3月31日，公司房地产净值7474.043万美元；2020年12月31日，为7504.113万美元[90] - 2021年第一季度和2020年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为290万美元和420万美元；在位租赁价值摊销费用分别为360万美元和550万美元[92] - 公司预计2021 - 2025年低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销费用）分别为 - 825.4万美元、 - 923.2万美元、 - 800.9万美元、 - 749.7万美元、 - 633.3万美元；在位租赁摊销费用分别为923.1万美元、895.4万美元、650.7万美元、484.1万美元、367.3万美元[92] - 2021年第一季度，公司对奥尔巴尼广场确认减值损失146.7万美元[94] - 2020年第一季度，公司对斯普林购物中心和湖泊十字路口地块确认减值损失分别为458.4万美元和1.4万美元，总计459.8万美元[95] - 2020年12月31日止年度，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为2718.4万美元，减值1154.4万美元[126] - 2020年12月31日止年度，基于第三方买家报价重新计量至公允价值的房地产资产中，Northmall Centre为1400万美元，The Pines Shopping Center为830万美元；基于现金流折现分析的Spring Mall为490万美元，资本化率和折现率均为8.0%[126] 利率互换相关数据 - 2021年第一季度和2020年全年，公司未签订新的利率互换协议；2021年第一季度，公司支付110万美元终止名义金额2.5亿美元的利率互换协议[99] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换工具数量分别为5个和7个，名义金额分别为55万美元和80万美元[100] - 2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换的总衍生资产公允价值分别为0美元和0美元，总衍生负债公允价值分别为 - 21,715美元和 - 28,225美元，净衍生负债公允价值分别为 - 21,715美元和 - 28,225美元[100] - 2021年和2020年第一季度，利率互换未实现收益（损失）变动分别为2,599美元和 - 23,831美元，摊销（增值）至利息费用分别为3,067美元和 - 47美元，净未实现收益（损失）变动分别为5,666美元和 - 23,878美元[102] - 公司估计未来十二个月将有910万美元从累计其他综合损失重分类为利息费用增加[102] 债务相关数据 - 2021年3月，运营合伙企业发行3.5亿美元2028年到期的2.250%优先票据，净收益用于偿还3.5亿美元定期贷款[107] - 2021年第一季度，公司因偿还3.5亿美元定期贷款确认120万美元债务清偿损失[108] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应付票据账面价值分别为4,871,286美元和4,524,611美元，无担保信贷安排和定期贷款账面价值分别为294,575美元和642,719美元，总债务义务账面价值分别为5,165,861美元和5,167,330美元[109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应计利息分别为4070万美元和4720万美元[112] - 截至2021年3月31日，公司未来12个月到期债务为2.5亿美元浮动利率优先票据，公司有足够现金偿还[112] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务义务公允价值分别为5,511,212美元和5,664,162美元[117] 租赁相关数据 - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认基于百分比租金的收入230万美元和190万美元[128] - 2021年第一季度，与COVID - 19相关的租赁付款延期为688.6万美元，减免为283.5万美元[134] - 截至2021年3月31日，非租赁修改的递延租赁付款应收账款余额为936.8万美元[134] - 2021年和2020年第一季度，公司的总租赁成本分别为173.4万美元和189.5万美元[136] - 截至2021年3月31日，公司未来最低经营租赁付款总额为5119.2万美元，经营租赁负债为3724.9万美元[136] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，加权平均剩余租赁期限均为12.7年，加权平均折现率分别为4.40%和4.39%[136] 股权与股息相关数据 - 2021年和2020年第一季度，公司分别回购0.3百万股和0.2百万股普通股用于满足税收预扣义务[141] - 2021年和2020年第一季度，公司分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.215美元和0.285美元；截至2021年3月31日和2020年12月31日，已宣布但未支付的股息和分配分别为6610万美元和6600万美元[142] - 假设达到目标绩效水平，2021年第一季度和2020年全年，公司分别授予100万份和70万份受限股票单位（RSUs），归属期为1至5年[144] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认280万美元的股权补偿费用，其中分别资本化20万美元；截至2021年3月31日，公司有2840万美元与未归属股票补偿相关的未确认补偿费用，预计在约2.4年的加权平均期间内确认[145] - 2021年和2020年第一季度，基本每股收益分别为0.18美元和0.20美元，摊薄后每股收益也分别为0.18美元和0.20美元[148][150] - 2021年和2020年第一季度，基本每单位收益分别为0.18美元和0.20美元，摊薄后每单位收益同样分别为0.18美元和0.20美元[155] 风险与法律事项 - 新冠疫情对公司财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响，且未来影响程度不确定[44] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的因素包括经济变化、市场条件、竞争、租户财务状况等[45] - 2019年8月1日，公司与美国证券交易委员会（SEC）就某些会计事项达成和解；美国纽约南区检察官办公室不再对某些前员工采取行动，但SEC对这些前员工的民事诉讼仍在进行中[158][159] - 2021年和2020年第一季度，公司未因环境事项产生重大政府罚款[160]