财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.47美元，剔除影响可比性项目后为每股0.48美元；全年FFO为每股1.91美元，剔除影响可比性项目后为每股1.93美元 [19] - 第四季度同店NOI增长5.1%，全年同店NOI增长3.4%，超出此前指引区间高端15个基点 [7][20][22] - 2020年FFO指引为每股1.90 - 1.97美元，同店NOI增长预期为3% - 3.5% [25] - 预计2020年非现金GAAP租金调整将使NAREIT FFO增长减少每股0.01 - 0.03美元 [29] - 2020年同店NOI范围包含75 - 100个基点的坏账费用假设 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第四季度签署170万平方英尺新租约和续约租约，新租约现金利差超33%，小商铺入住率达86.2%，季度启动1700万美元ABR，另有4500万美元新ABR将在未来几个季度启动 [8] - 再投资业务：年末再投资管道代表超4.1亿美元投资，平均增量回报率10%；2019年交付超1.6亿美元项目，创造超1亿美元增量价值 [10][11] - 资产处置业务：第四季度完成5200万美元处置，全年处置超3亿美元 [15] - 资产收购业务：全年完成约7800万美元收购 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售市场健康且流动性好，租户从购物中心转向露天零售，部分传统关注区域购物中心的资本也对露天零售更感兴趣 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行平衡计划，通过再投资现有购物中心创造价值，同时进行资本循环，包括资产处置和收购 [7][13][15][16] - 2020年公司将采取更平衡的收购和处置方式，寻找能利用平台优势提升ROI的资产 [16][38][39] - 行业竞争激烈，但公司凭借平台优势、租户关系和运营能力，有机会在升级租户质量方面脱颖而出 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业将持续面临干扰，但公司已在2020年展望和指引中采取适当保守态度 [33] - 公司凭借优质物业、低于市场的租金、强大的团队和多元化的租户组合，有望继续表现出色并超越同行 [35][36] - 公司对实现2020年同店NOI增长目标充满信心，且认为未来增长具有较高可见性 [25][36] 其他重要信息 - 截至1月底，公司已收回所有11个Sears/Kmart门店，并在第四季度交付两个相关锚定重新定位项目 [23] - 公司已执行所有剩余门店的租约或处于意向书阶段，显示租户对这些位置的需求强劲 [24] - 公司在2020年初获得穆迪的积极展望，此前在2019年获得惠誉的积极展望 [31] - 公司在第四季度恢复了股票回购和ATM股权计划 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度资产处置情况及2020年交易市场定价、趋势和机会 - 公司对在三级市场仍能找到有吸引力的定价流动性感到满意，收购方面，将寻找能利用平台优势提升ROI的资产，类似2019年的Plymouth meeting项目 [38][39][40] - 露天零售市场健康且流动性好，租户从购物中心转向露天零售，部分资本也对露天零售更感兴趣，公司凭借平台优势有机会创造价值 [42][43] 问题2: 考虑资本分配和2020年现金EBITDA增长预测，如何看待杠杆率轨迹 - 公司致力于将杠杆率降至6倍债务与EBITDA比率范围，过程中会有季度波动，随着4.1亿美元再开发项目交付，杠杆率将下降 [44][45][46] 问题3: 租赁利差是否会下降及2020年到期租金的重新谈判比例 - 租赁利差可持续，未来三到四年内，锚定租户租金滚动将带来收益，同时改善中心质量也会提升市场租金，目前约一半到期租金已处理 [48][49][52] 问题4: 季度杠杆率略有上升，近期是否会进一步上升及年末杠杆率预期 - 杠杆率趋势将下降，季度数据受交易时间影响，且有大量已签署但未计入的租金，为EBITDA增长提供可见性 [54] 问题5: 坏账准备金的机制和假设 - 公司通常假设每年坏账费用为75 - 100个基点，2019年为89个基点，2018年为80个基点，此外还会考虑已知和未知的店铺关闭情况 [56][58][59] 问题6: 2020年租户回收、附属收入等项目是否有逆风或波动 - 这些指标季度波动较大，但从全年趋势看，公司对指引范围有信心，同时关注NOI利润率趋势，团队在提升运营效率方面表现出色 [60][61][63] 问题7: 小商铺入住率何时能达到90% - 未来两到三年小商铺入住率有望接近90%，目前整体入住率受再投资管道影响，随着项目交付，小商铺增长将加速，且公司注重引入优质租户 [66][67][68] 问题8: FFO增长与NOI增长差异及FAS 141调整的影响 - FAS 141调整为非现金项目，未来四到五年预计每年减速0.01 - 0.015美元，2020年直线租金减速影响较大，大部分减速将在2019 - 2020年体现 [70][71][72] 问题9: 2020年收购和处置的平衡依据及预期交易量和资本化率 - 公司不提供具体交易指引，将保持纪律性和机会主义，寻找能利用平台优势的资产，资产处置资本化率可能在7% - 8%，收购可能低100 - 150个基点 [74][75][103] 问题10: 长期同店NOI增长预期是否为3% - 2017年底投资者日提到长期预期包括核心增长和再开发活动带来的50 - 100个基点收益，2019 - 2020年的表现代表了公司的计划和平台能力 [79][80][81] 问题11: 2019年和2020年再开发对同店NOI的贡献及是否包括锚定重新定位工作 - 2019年大规模再开发项目对同店NOI增长贡献25 - 50个基点，2020年预计贡献50 - 75个基点，不包括锚定重新定位工作 [87][88][89] 问题12: 超过4亿美元的管道是否是舒适水平及今年的支出预期 - 公司可能处于支出水平上限，预计今年交付1.5 - 2亿美元投资，管道规模可能在4 - 4.5亿美元，未来几年将保持类似水平 [90][91][92] 问题13: 锚定重新定位对2019年同店NOI和2020年指引的贡献 - 公司不提供具体数据，锚定重新定位主要影响锚定店铺，属于核心增长部分，补充资料中展示了相关租赁情况 [94][95] 问题14: 影子开发管道未来资产的吸引力及“其他增值资本支出”的区分 - 未来机会仍有吸引力，部分最佳机会尚未进入活跃管道；“其他增值资本支出”包括小型项目，如太阳能、LED照明等，虽金额小但能提升中心回报率 [96][97][98] 问题15: 年末89.3%入住率的趋势及收购和处置的资本化率预期 - 预计全年入住率将上升，季度会有波动，年初因dressbarn店铺关闭会有波动；资产处置资本化率可能在7% - 8%，收购可能低100 - 150个基点 [101][102][103] 问题16: 未来开发管道的授权流程更新及混合用途项目是否计入同店池 - 公司全面考虑同店池范围，包括再投资项目；正在努力为所有项目争取授权，创造价值的关键在于获得授权，执行时将坚持核心零售业务，谨慎利用他人资本 [108][109][110] 问题17: 同店NOI增长3% - 3.5%的信心来源及信用损失准备金是否足够 - 公司根据历史经验和租户质量改善，认为75 - 100个基点的坏账费用假设合理，已知店铺关闭已在预测中体现，同时考虑了未知店铺关闭和破产活动的影响 [114][115][116] 问题18: 对合资企业的看法是否会改变及收购时更关注IRR还是初始资本化率 - 只有当合资企业能带来比出售产权更好的价值时才会考虑，目前市场尚未达到这种情况；公司是总回报投资者，关注初始回报和中期回报增长，同时假设期末资本化率高于初始水平 [120][124][125] 问题19: 是否看到机构减少零售敞口的迹象及收购时的评估重点 - 看到部分机构从购物中心转向露天零售，也有机构希望减少零售敞口，公司凭借平台优势有机会找到增值资产；公司关注初始回报和中期回报增长，假设期末资本化率高于初始水平 [126][127][124]

业绩总结 - 2019年第四季度每股摊薄净收入为0.21美元，较2018年同期的0.26美元下降19.2%[1] - 2019年全年每股摊薄净收入为0.92美元，较2018年同期的1.21美元下降24.0%[4] - 2019年第四季度总收入为293,149千美元，同比下降1.7%[36] - 2019年第四季度净收入为62,059千美元，同比下降20.0%[36] - 2019年全年净收入为274,773千美元，较2018年的366,284千美元下降约25.0%[43] - 2019年第四季度调整后的EBITDA为191,607千美元，同比下降2.0%[36] - 2019年全年净运营收入为830,550千美元，较2018年的868,434千美元下降约4.4%[43] 用户数据 - Brixmor与约5000家零售商合作，包括TJX公司、克罗格公司、Publix超市、沃尔玛等[25] - 2019年第四季度租赁率为92.4%，较上季度的91.9%有所上升[37] - 2019年第四季度同物业净营业收入（NOI）增长5.1%，较上季度的4.4%有所上升[37] - 2019年第四季度的NOI利润率为73.4%，较上季度的74.0%略有下降[37] 未来展望 - 2020年预计每股摊薄NAREIT FFO为1.90至1.97美元[16] - 2020年同物业净营业收入（NOI）增长预期为3.00%至3.50%[16] - 2020年第一季度资本支出总额为113,144千美元，同比增长16.9%[47] 新产品和新技术研发 - 预计在建项目的加权平均NOI收益为11%[70] - 预计在建项目的总成本为$25,900,000，预计NOI收益为$12,650,000[70] 市场扩张和并购 - 2019年全年完成301.2百万美元的处置，涉及320万平方英尺[11] - 2019年全年收购金额为7850万美元[12] 负面信息 - 2019年第四季度其他收入（费用）净额为(38,886)千美元，较2018年同期的(16,502)千美元下降了135.0%[39] - 2019年第四季度的总运营费用为192,204千美元，较2018年同期的203,599千美元下降了5.6%[39] 其他新策略和有价值的信息 - Brixmor的财务和运营信息未经审计，投资者应谨慎解读[28] - Brixmor的年度基础租金（ABR）是指在特定日期签署或开始的租赁的月基础租金乘以12[32] - Brixmor的租金差（Rent Spread）表示新租赁的现金ABR PSF与旧租赁最后一年现金ABR PSF之间的百分比变化[32]

投资组合情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合包含403个购物中心，总可出租面积约7100万平方英尺[21] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包括403个购物中心，总面积约7100万平方英尺[114] - 截至2019年12月31日，公司投资组合总ABR为895,964千美元，总GLA为70,630,803平方英尺[117] - 截至2019年12月31日，公司投资组合总单元数9220个，总可出租面积70630803平方英尺，总平均基本租金895964000美元，每平方英尺平均基本租金14.74美元[119] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包含403个购物中心，总面积约7100万平方英尺[154] 运营合伙企业权益情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有运营合伙企业100%的流通合伙普通股权益单位[22] 出租率及租金情况 - 截至2019年12月31日，出租率为92%，计费入住率为89%，平均每平方英尺年化基本租金为14.74美元[24] - 2019年12月31日，计费和租赁入住率分别为89.3%和92.4%，2018年同期分别为88.4%和91.9%[165] 租约执行情况 - 2019年，公司执行622份新租约，约350万平方英尺；共执行1757份租约，约1280万平方英尺[27] 新租约条款情况 - 2019年，94%的新租约有嵌入式合同租金增长条款，平均合同租金在租期内增长1.9%[28] 租金差情况 - 2019年，新租约租金差为31.7%，新租约和续约租约混合租金差不包括期权为13.1%，包括期权为10.9%[29] - 2019年新签、续租和期权租赁的租金差价为10.9%，2018年为11.8%[165] 项目开发情况 - 2019年，公司稳定46个锚定空间重新定位、重建和外地块开发项目，加权平均增量净营业收入收益率为10%，总预期成本1.619亿美元[32] 物业处置情况 - 2019年，公司从物业处置中获得2.885亿美元净收益，用于再投资、资产收购、偿还债务和回购股票[35] - 2019年公司处置24个购物中心和三个部分购物中心，净收益2.885亿美元，收益5340万美元，减值1640万美元；2018年处置62个购物中心、两个部分购物中心和一块土地，净收益9.575亿美元，收益2.087亿美元，减值3700万美元[170][171] - 2019年和2018年房地产资产处置净收入分别为2.901亿美元和9.58亿美元[214] 流动性及债务到期情况 - 截至2019年12月31日，公司在12.5亿美元循环信贷安排下有12.4亿美元可用流动性，2022年前无债务到期[36] - 截至2019年12月31日，公司在12.5亿美元循环信贷安排下有12.4亿美元可用流动性[196] 员工数量情况 - 截至2019年12月31日，公司有477名员工[46] 租约到期情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合中约9.5%的已出租总可租面积（GLA）的租约将于2020年到期[55] - 2019年12月31日数据显示，未来十年及以后各年租赁到期情况中，2024年租赁到期的出租可出租面积占比14.2%为最高，对应占现有平均基本租金比例为13.1% [120] 未偿还债务本金情况 - 截至2019年12月31日，公司有大约49亿美元的未偿还债务本金总额[67] 债务利率情况 - 公司的循环信贷安排、3.5亿美元定期贷款协议、3亿美元定期贷款协议和2.5亿美元2022年浮动利率优先票据按可变利率计息，公司已对8亿美元的可变利率债务进行利率互换，利率上升100个基点将使年利息支出增加110万美元[68] 与LIBOR挂钩情况 - 截至2019年12月31日，公司有9.07亿美元的债务和七份名义价值总计8亿美元的利率互换与伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）挂钩[70] - 公司预计LIBOR在2021年底前基本维持现有形式，但有可能提前不可用[71] 财务风险情况 - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这会对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[72] - 公司信用评级的不利变化会影响借款能力和借款条款，进而影响财务状况、经营成果和现金流[73] - 债务协议中的契约可能限制公司经营活动，违反契约可能导致债务加速到期，影响财务状况、经营成果和现金流[74] - 与审计委员会审查相关的法律程序可能产生成本和费用，影响财务状况、经营成果和现金流[75] - 未投保的财产损失或超过保险政策限额的损失可能导致公司投资和相关收入损失，影响财务状况、经营成果和现金流[77] - 公司部分物业的环境状况可能导致重大意外成本，影响租赁、借款和处置物业的能力[78] - 遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规可能需要公司支出费用，影响现金流[82] - 公司高度依赖高级管理层，无法吸引和留住关键成员可能影响财务状况、经营成果和现金流[86] - BPG董事会可在未获股东批准的情况下更改重大公司政策，可能影响公司财务状况、经营成果、现金流等[87] REIT资格相关规定 - 公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、现金等价物、政府证券和合格REIT房地产资产构成，证券投资不能超过任一发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，对应税REIT子公司的投资总额不能超过总资产价值的20%，非应税REIT子公司的任一发行人证券价值不能超过公司资产的5%，“非合格”公开交易REIT发行的债务工具不能超过总资产价值的25%[100] - 公司每年需满足两项收入测试要求，至少75%的总收入来自被动房地产来源，至少95%的总收入来自符合75%收入测试的项目及其他特定利息、股息和投资组合类收入[100] - 《国内税收法典》对“禁止交易”所得收入征收100%的税，若公司认为销售可能被视为禁止交易，该税会影响其出售房产的决策[101][103] - 公司章程不允许任何人持有超过9.8%的已发行普通股或所有类别或系列的已发行股票，为符合REIT资格，在应税年度的后半年，不得有超过50%的已发行股票价值直接或间接由五个或更少的个人持有[105] - 若公司未能成为国内控制的REIT，非美国股东在出售普通股时可能需缴纳美国联邦所得税，若出售或交换普通股的收益需纳税，非美国股东将按与应税美国股东类似的方式就净收益纳税，企业非美国股东可能需额外缴纳分支机构利润税[107][109] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本利得），公司可部分或全部以股票形式进行分配，这可能使股东在未收到现金股息的情况下缴纳所得税[110] - 非REIT“C”类公司向某些非公司美国股东支付的合格股息收入最高税率降至23.8%，REIT支付的股息通常不符合降低税率条件，2017年12月31日后至2026年1月1日前开始的应税年度，非公司美国股东可扣除20%的REIT股息，最高边际税率为37%的非公司美国股东对REIT股息的有效所得税税率为29.6%[111] - 若公司未能保持REIT资格，将按普通公司纳税，可能面临巨额税务负债，并在未能符合资格后的四个应税年度内丧失REIT纳税资格[97][98] 租户情况 - 截至2019年12月31日，按平均基本租金计算，公司的三大租户是The TJX Companies, Inc.、The Kroger Co.和Dollar Tree Stores, Inc.[114] - 截至2019年12月31日，前20大零售商的ABR为222,496千美元，占比25.2%，租赁GLA为21,686,945平方英尺，占比30.7%[115] - 前20大零售商中，TJX Companies, Inc.的ABR为30,664千美元，占比3.4%，租赁GLA为2,678,618平方英尺，占比3.8%[115] - 前20大零售商中，Kroger Co.的ABR为24,916千美元，占比2.8%，租赁GLA为3,323,325平方英尺，占比4.7%[115] - 按州划分，佛罗里达州的ABR为106,225千美元，占比11.9%，GLA为7,914,008平方英尺，占比11.2%[117] - 按州划分，得克萨斯州的ABR为102,363千美元，占比11.4%，GLA为8,039,742平方英尺，占比11.4%[117] - 按州划分，加利福尼亚州的ABR为95,656千美元，占比10.7%，GLA为5,086,451平方英尺，占比7.2%[117] - 按州划分，纽约州的ABR为68,761千美元，占比7.7%，GLA为3,702,568平方英尺，占比5.2%[117] - 按州划分，宾夕法尼亚州的ABR为65,918千美元，占比7.4%，GLA为5,109,108平方英尺，占比7.2%[117] - 按州划分，北卡罗来纳州的ABR为45,194千美元，占比5.0%，GLA为4,243,707平方英尺，占比6.0%[117] 股东情况 - 截至2020年2月1日，公司普通股股东登记人数为556人[130] 股东分配情况 - 公司需向股东分配至少90%的房地产投资信托应税收入以维持REIT身份，2019年公司向股东的分配中78.7%为应税普通收入，21.3%为资本返还[131][134] 股票回购情况 - 2017年12月5日董事会授权最高4亿美元的股票回购计划，2019年公司回购834921股普通股，平均每股价格17.43美元，总计1460万美元[141] - 2019年公司回购0.8万股普通股，总价1460万美元，平均每股17.43美元[201] 未注册股权证券销售情况 - 2019年无未注册的股权证券销售[140] 股东回报对比情况 - 2014 - 2019年期间展示了公司普通股与标准普尔500指数和富时NAREIT股票购物中心指数的累计总股东回报对比情况[136] 每股收益及股息情况 - 2019年基本每股收益0.92美元，摊薄后每股收益0.92美元，每股现金股息1.125美元[144] - 2019年每股基本和摊薄净收入均为0.92美元，2018年为1.21美元[150] 保险情况 - 公司拥有全资附属保险公司Brixmor Incap, LLC，为物业承保第一层一般责任保险计划[123] 租户租约期限情况 - 公司主要租户租约原始期限方面，主力租户一般为10 - 20年，小租户通常为5 - 10年[121] 财务数据对比（2019年与2018年） - 2019年总营收为1168258千美元，较2018年的1234340千美元有所下降[146][150] - 2019年总运营费用为755006千美元，低于2018年的822836千美元[146][150] - 2019年其他费用总计为138479千美元，2018年为45220千美元[146][150] - 2019年净收入为274773千美元，低于2018年的366284千美元[146][150] - 2019年末房地产净值为7642350千美元，低于2018年的7749650千美元[148] - 2019年末总资产为8142496千美元，低于2018年的8242421千美元[148] - 2019年末净债务义务为4861185千美元，略低于2018年的4885863千美元[148] - 2019年末总负债为5398639千美元，与2018年的5406322千美元相近[148] - 2019年末总股本为2743857千美元，低于2018年的2836099千美元[148] - 2019年末，房地产净值为764.235万美元，总资产为814.248万美元，净债务义务为486.1185万美元，总负债为539.8639万美元，总资本为274.3841万美元[151] - 2019年公司总收入为11.68258亿美元，2018年为12.3434亿美元，减少6608.2万美元[172] - 2019年租金收入较2018年减少6670万美元，主要因净处置活动减少8670万美元，剩余投资组合增加2000万美元[173] - 2019年剩余投资组合基本租金增加1950万美元，主要由于合同租金增加以及新租约、续租约和期权行使的正租金差价[173] - 2019年其他收入较2018年增加60万美元，主要因税收增量融资收入增加[175] - 2019年总运营费用为7.55006亿美元，较2018年的8.22836亿美元减少6783万美元[176] - 2019年运营成本为1.24876亿美元，较2018年的1.36217亿美元减少1134万美元，主要因净处置活动和剩余投资组合成本降低[176][177] - 2019年房地产税为1.70988亿美元，较2018年的1.77401亿美元减少641万美元，主要因净处置活动减少和剩余投资组合税率及评估增加[176][178] - 2019年折旧和摊销为3.3243

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.49美元，同一物业NOI加速增长至4.4%，同一物业NOI增长由各项目正向贡献驱动，其中基本租金贡献290个基点，净回收贡献70个基点，附属及其他收入和坏账费用各贡献30个基点，百分比租金贡献20个基点 [6][15][16] - 公司将2019年同一物业NOI增长指引上调至3% - 3.25%，2019年FFO指引上调至每股1.90 - 1.93美元 [17] - 调整后EBITDA目前为6.2倍，公司有显著财务灵活性执行商业计划，昨晚宣布股息增加1.8%，将继续保持露天行业最低的FFO派息率之一 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 全国账户和区域团队本季度交付超230万平方英尺的新租约和续约租约，现金回报率为13%，其中近100万平方英尺新租约的可比现金回报率超30%，整体租赁入住率环比增长40个基点至91.9%，小商铺入住率环比增长30个基点 [8] - 本季度签署但未开始的租金再次接近5000万美元的年租金价值（AVR），当前待执行的租约管道包含额外4200万美元的AVR [9] 再投资业务 - 再投资和建设团队本季度交付6800万美元的再投资项目，增量回报率为11%，本季度启动超1800万美元的新AVR项目，使建成与租赁之间的差距从上个季度的400个基点降至330个基点 [9][10] - 本季度完成的再投资项目包括米拉梅萨的第一阶段，提前一个季度交付，本季度向活跃管道增加12个项目，目前有4.14亿美元的项目正在进行中，增量回报率为9% [11] 资产处置业务 - 投资团队本季度完成13项非核心资产的出售，总收益为1.51亿美元，年初至今的总收益接近2.5亿美元，本季度退出另外四个单资产市场 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心市场的杂货店锚定中心价格稳定，甚至可能出现资本化率压缩，二级市场变化不大，仍有对非前十大市场资产的需求 [56] - 资产流动性存在分化，低于5000万美元的资产竞争激烈，高于5000万美元的资产流动性收缩 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行全天候计划，通过租赁活动和再开发交付实现基本租金增长，以推动可持续增长和价值创造 [14] - 未来几个季度公司希望在收购和处置上更加平衡，关注能利用公司平台优势推动ROI增长的机会，保持资本配置的纪律性 [12][31] - 公司积极管理小商铺租户组合，注重租户财务实力，目标是将小商铺入住率提高到接近90% [50] - 公司认为露天商业具有广泛用途和低成本占用优势，即使面临行业 disruption，仍将保持相关性，公司有信心利用租金基础优势，用更好的租户和租金填补空置空间 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年同一物业NOI增长达到或超过3%，尽管预计租户仍会受到干扰，但业务计划将继续带来强劲的基本租金增长 [19] - 公司认为当前零售购物中心行业虽表现良好，但仍有增长空间，公司对自身业务前景充满信心，有能力在行业中持续表现出色 [69] 其他重要信息 - 公司本季度发行3.5亿美元的10年期无担保票据，所得款项用于偿还2021年定期贷款剩余的3亿美元以及循环信贷安排的未偿还金额，进一步延长加权平均期限，目前到2022年无债务到期，12.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额 [13][20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待第三季度直线租金趋势以及未来正常水平 - 今年直线租金高于原预期，主要是由于租赁入住率和建成入住率之间的差距扩大，特别是第三季度许多租户已占用空间但稍后才开始支付租金，预计未来直线租金将开始减速，非现金租金调整也将继续减速，预计该项目同比每股将减少1 - 2美分 [24][25] - 这反映了公司在租赁和让租户入住方面的成功，以及加速租金开始时间的能力，公司将继续推动租赁以提高建成入住率 [26] 问题2: 修订后的FFO指引暗示第四季度FFO范围为每股0.46 - 0.49美元，影响第四季度和未来几个季度FFO的主要因素有哪些 - 从第三季度到第四季度，主要因素是非现金收入的预期减速，以及第三季度和第四季度资本循环活动的影响，展望2020年，同样受同一物业NOI增长、资本循环活动和非现金收入减速的影响 [27][28] 问题3: 收购管道情况如何，2020年收购是否会更活跃 - 公司看到更多收购机会，目标资产不一定在市场上，而是能推动公司在关键目标市场的集群战略，目前定价较紧，公司将保持收购纪律性，预计2020年收购步伐将加快 [31] - 市场上有私募股权和养老基金出售零售资产以减少零售敞口，也有私募股权寻求增加零售敞口，整体市场健康，公司会寻找能利用平台创造价值的交易 [32] 问题4: 是否会考虑发行普通股以加速去杠杆计划 - 公司已将资产负债表提升到良好水平，有足够资金支持未来几年业务，加上内部产生的自由现金流，认为目前发行股权不合理，公司计划不依赖外部资金来源实现增长 [33] - 公司认为进一步去杠杆将来自EBITDA增长，过去几年对投资组合的工作已推动资产增长，对调整后EBITDA产生积极影响，未来将继续受益于低于市场租金基础的释放 [34] 问题5: 是否与零售商进行合同重组谈判，如何看待明年坏账情况 - 公司未参与与零售商的合同重组谈判，因其投资组合租金低于市场水平，有机会通过资本投入重置租金到市场水平，若有机会收回空间进行重置，公司愿意考虑，但不会降低已低于市场的租金 [38] - 公司预计明年坏账率在75 - 100个基点之间，与历史目标一致，同时预计基本租金线会受到租户干扰，但已在预期中 [40] 问题6: 再开发对同一物业NOI的影响有多大，费用方面是如何控制的 - 第三季度大规模再开发项目对同一物业NOI的贡献约为50个基点，全年约为20 - 30个基点，同一物业NOI数据包含未来再开发管道，Kmart破产的拖累被再开发项目的增长抵消 [42][43] - 费用控制主要得益于过去几年对投资组合的投资，使物业达到公司标准，降低了某些类别的费用，如公用事业成本和维修保养费用，同时公司积极管理运营费用，关注物业层面的费用泄漏，并预计随着入住率提高有机会收回费用 [43] 问题7: 预算中为应对租户意外情况预留了多少空间，股息增加2%的原因是什么 - 公司从底层向上制定预算，对2020年租户干扰采取保守看法，自加入公司以来一直积极管理关注名单，提前应对问题，公司认为即使市场租金有所下降，由于租金基础优势，仍有机会实现增长 [46] - 公司根据应税收入管理股息，目标是实现可持续的股息增长，今年股息增加1.8%，随着签约收入的实现，预计未来股息增长将加速 [48] 问题8: 如何看待小商铺承保过程，再开发项目上线后小商铺空置率差距会有多大 - 公司2.5年前开始积极管理小商铺租户组合，淘汰较弱的租户，目前小商铺租户信用更强、拖欠率更低，未来更关注租户财务实力，目标是将小商铺入住率提高到接近90% [50] 问题9: 是否认为折扣品牌零售概念出现集中现象 - 折扣品牌零售的增长是对全价百货商店的一种 disruption，消费者喜欢以折扣价格购买主流品牌，这些运营商仍有很大的开店空间，如Ross Stores尚未进入东北地区，TJX和Burlington表现出色，公司认为这是服务社区的好方式 [51][52] - 公司注重投资组合管理，租户多元化，最大租户占收入的3%，会密切关注租户概念的增长和销售表现，以及公司对其的敞口 [53] 问题10: 杂货店锚定中心在二级市场的定价情况如何，公司是否会利用价格优势在明年成为净卖家 - 一级市场杂货店锚定中心价格稳定，甚至可能出现资本化率压缩，二级市场变化不大，仍有对非前十大市场资产的需求，资产定价仍取决于房地产实力、杂货店实力和资产管理情况 [56] - 公司目标是在收购和处置上更加平衡，过去几年出售超18亿美元非核心资产，使公司处于有利地位，未来将寻找能利用公司平台优势实现增值回报的资产，而不是追逐高价资产 [58] 问题11: 2019年同一商店指引与2017年底预期相似，计划执行情况如何 - 公司对计划执行情况满意，通过合理分配资本、利用低于市场租金和租赁优质租户，实现了有意义的增量回报，公司展示了现有和未来管道、签约租金情况，为未来提供了可见性，运营利润率略好于预期，回收贡献也有所体现 [61] 问题12: 第四季度处置情况如何，第三季度处置的资本化率是多少，租赁方面，自上季度以来锚定和小商铺租赁有何变化，受破产租户影响如何，年底预期如何 - 第三季度处置的资本化率与过去几年大致一致，略高于平均水平，预计第四季度处置规模低于第三季度，公司目标是在长期内使收购和处置资金匹配 [64] - 租赁业务持续向好，相关零售商对公司中心的需求持续存在，再开发项目吸引了优质零售商，小商铺方面，今年租赁的可租赁面积（GLA）比去年同期增加20%，尽管受到Payless、Avenue和Charming等破产影响，本季度小商铺入住率仍增长30个基点，同比增长8个基点，团队对租赁管道满意，未来几个季度将继续宣布新租约 [65] 问题13: 收购和处置更加平衡是否意味着两者金额接近，如何看待租户和业务健康状况，这对收购、处置和租金谈判有何影响 - 收购和处置金额将大致接近，但可能会因季度而异，部分处置收益将用于再投资，预计几个季度后平均下来会更加平衡 [67] - 公司看好露天商业，认为其用途广泛、占用成本低，即使面临行业 disruption，仍将保持相关性，预计部分不相关租户将受到影响，但公司有信心用更好的租户和租金填补空置空间，公司认为可以利用平台优势收购周边不太相关的购物中心，实现ROI增长，在当前环境下有投资机会 [69] 问题14: 明年资本支出报销和其他费用项目是否会继续受益 - 预计2020年净回收贡献将不如2019年显著 [71] 问题15: Dressbarn关闭租赁情况如何，为何房东会接受其不支付终止费的安排，这是否会成为其他零售商的先例 - Dressbarn在夏季初与许多房东沟通，公司考虑到空间需求和Ascena整体情况，决定在年底收回空间，租户将支付租金至年底，目前60%的空间已签约或基本确定，需求良好 [73] - 这种安排与Dressbarn自身情况有关，房东认为能在年底前获得租金并确定收回空间是合理的，这是一次性安排，其他零售商不太可能复制 [75][76] 问题16: 小商铺租赁要达到80%多或接近90%需要多长时间 - 公司认为需要3年时间 [78] 问题17: 再投资项目整体收益率从上个季度的10%降至9%，原因是什么，上季度暗示下半年回收对同一商店NOI净中性，本季度增加70个基点，预期为何改变，第三季度处置的具体资本化率是多少 - 收益率下降是由于管道项目组合的变化，重要的是关注项目交付情况和实际回报，公司对正在进行的项目和未来管道有信心，由于租金基础优势，能够实现良好回报 [80] - 预计净回收在2019年全年对同一物业NOI仍为正贡献，但第四季度可能会有反转，展望2020年，预计其贡献将减少或为中性 [81] - 公司处置的资本化率通常在7.5% - 8%之间，本季度处于该范围的上限 [82] 问题18: 大型再开发项目若包含住宅组件，成本和收益率会如何变化，有多少潜在多用途机会，Sears门店关闭情况如何，沿海租赁暴露情况如何 - 公司认为有超40处资产适合增加住宅密度，采取保守方法，先获得许可再考虑最大化价值，同时确保不失去对场地的控制，未来几个季度将更多讨论这些机会，公司核心竞争力在零售领域，会平衡和负责地推进高密度开发 [86] - 除两处Kmart空间外，其余将在明年第一季度前完成或在建，租金将是原来的2.5倍，引入了Kohl's、TJX、Ross等领先零售商，预计租金将在2020年下半年和2021年初开始回升 [87] - 汉密尔顿的沿海租赁将到期，已在再开发管道中安排租赁，布鲁克斯维尔的沿海租赁仍由租户控制，有租赁期限和选择权，公司与租户保持对话，Coastal Way的租金远低于市场水平，预计2020年初将减少对Sears - Kmart的暴露 [88][89] 问题19: 公司认为股票价格便宜，但今年股价上涨且开始更多关注收购，是否意味着回购将让位于其他资本用途 - 公司认为平衡很重要，虽然认为股票被低估，但不会进行市场时机操作，回购时会考虑资金用途、加强资产负债表和实现目标，边际上仍认为回购普通股有意义，同时也会看到收购投资的集群效益 [91]

租金收入关键指标变化 - 2019年第三季度租金收入为292,732千美元，2018年同期为306,172千美元；2019年前九个月租金收入为873,424千美元，2018年同期为935,689千美元[20] - 2019年前九个月租金收入为873,424美元，2018年同期为935,689美元[37] - 2019年第三季度租金收入292,732千美元，2018年同期为306,172千美元；2019年前三季度租金收入873,424千美元，2018年同期为935,689千美元[37] 总营收关键指标变化 - 2019年第三季度总营收为292,965千美元，2018年同期为306,480千美元；2019年前九个月总营收为875,109千美元，2018年同期为936,685千美元[20] - 2019年前三季度总营收8.75109亿美元，2018年同期为9.36685亿美元[20] - 2019年第三季度总营收2929.65万美元，2018年同期为3064.8万美元[20] - 2019年第三季度总营收292,965千美元，2018年同期为306,480千美元；2019年前三季度总营收875,109千美元，2018年同期为936,685千美元[37] 总运营费用关键指标变化 - 2019年第三季度总运营费用为188,818千美元，2018年同期为202,538千美元；2019年前九个月总运营费用为562,802千美元，2018年同期为619,237千美元[20] - 2019年前九个月总运营费用为562,802美元，2018年同期为619,237美元[37] 净收入关键指标变化 - 2019年第三季度净收入为80,854千美元，2018年同期为147,346千美元；2019年前九个月净收入为212,714千美元，2018年同期为288,730千美元[20] - 2019年前三季度净收入2.12714亿美元，2018年同期为2.8873亿美元[20] - 2019年第三季度净收入808.54万美元，2018年同期为1473.46万美元[20] - 2019年前九个月净收入为212,714美元，2018年同期为288,730美元[29] - 2019年前九个月净收入212714美元，2018年同期为288730美元[48] - 2019年第三季度净收入80,854千美元，2018年同期为147,346千美元；2019年前三季度净收入212,714千美元，2018年同期为288,730千美元[37] 普通股每股净收入关键指标变化 - 2019年第三季度普通股基本每股净收入为0.27美元，2018年同期为0.49美元；2019年前九个月普通股基本每股净收入为0.71美元，2018年同期为0.95美元[20] - 2019年第三季度普通股稀释每股净收入为0.27美元，2018年同期为0.49美元；2019年前九个月普通股稀释每股净收入为0.71美元，2018年同期为0.95美元[20] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月基本每股收益计算中，归属于普通股股东的净利润分别为8067.8万美元和14718.4万美元，加权平均流通股数分别为29803.1万股和30217万股，每股净收益分别为0.27美元和0.49美元；九个月分别为21223万美元和28846.6万美元，加权平均流通股数分别为29825.7万股和30303.1万股，每股净收益分别为0.71美元和0.95美元[155] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的净利润分别为8067.8万美元和14718.4万美元，加权平均流通稀释股数分别为29887.9万股和30238.2万股，每股净收益分别为0.27美元和0.49美元；九个月分别为21223万美元和28846.6万美元，加权平均流通稀释股数分别为29892.7万股和30321.3万股，每股净收益分别为0.71美元和0.95美元[155] 其他综合收益（损失）关键指标变化 - 2019年第三季度其他综合收益（损失）为 - 5,320千美元，2018年同期为 - 1,242千美元；2019年前九个月其他综合收益（损失）为 - 29,180千美元，2018年同期为2,910千美元[21] 综合收益关键指标变化 - 2019年第三季度综合收益为75,534千美元，2018年同期为146,104千美元；2019年前九个月综合收益为183,534千美元，2018年同期为291,640千美元[21] - 2019年前三季度综合收入1.83534亿美元，2018年同期为2.9164亿美元[21] - 2019年第三季度综合收入755.34万美元，2018年同期为1461.04万美元[21] - 2019年前九个月综合收入为183,532美元，2018年同期为291,638美元[39] - 2019年第三季度综合收入75,533千美元，2018年同期为146,100千美元；2019年前三季度综合收入183,532千美元，2018年同期为291,638千美元[39] 加权平均股数关键指标变化 - 2019年第三季度基本加权平均股数为298,031千股，2018年同期为302,170千股；2019年前九个月基本加权平均股数为298,257千股，2018年同期为303,031千股[20] - 2019年第三季度稀释加权平均股数为298,879千股，2018年同期为302,382千股；2019年前九个月稀释加权平均股数为298,927千股，2018年同期为303,213千股[20] 普通股相关金额及数量变化 - 2019年1月1日普通股数量为298,489，金额为2,985美元，额外实收资本为3,233,329美元，累计其他综合收益（损失）为15,973美元，超过净收入的分配为(416,188)美元，总计2,836,099美元[24] - 2019年3月31日普通股数量为297,987，金额为2,980美元，额外实收资本为3,222,844美元，累计其他综合收益（损失）为6,048美元，超过净收入的分配为(439,101)美元，总计2,792,771美元[24] - 2019年6月30日普通股数量为297,846，金额为2,978美元，额外实收资本为3,223,058美元，累计其他综合收益（损失）为(7,887)美元，超过净收入的分配为(453,968)美元，总计2,764,181美元[24] - 2019年9月30日普通股数量为297,846，金额为2,978美元，额外实收资本为3,226,531美元，累计其他综合收益（损失）为(13,207)美元，超过净收入的分配为(456,939)美元，总计2,759,363美元[24] - 2018年1月1日普通股数量为304,620，金额为3,046美元，额外实收资本为3,330,466美元，累计其他综合收益为24,211美元，超过净收入的分配为(449,375)美元，总计2,908,348美元[27] - 2018年3月31日普通股数量为302,826，金额为3,028美元，额外实收资本为3,301,482美元，累计其他综合收益为28,898美元，超过净收入的分配为(471,832)美元，总计2,861,576美元[27] - 2018年6月30日普通股数量为302,627，金额为3,026美元，额外实收资本为3,300,636美元，累计其他综合收益为28,363美元，超过净收入的分配为(475,054)美元，总计2,856,971美元[27] - 2018年9月30日普通股数量为299,892，金额为2,999美元，额外实收资本为3,254,722美元，累计其他综合收益为27,121美元，超过净收入的分配为(410,580)美元，总计2,874,262美元[27] - 2019年9月30日普通股数量为297846千股[24] - 2019年9月30日普通股金额为2978千美元[24] - 2019年9月30日累计其他综合收益（损失）为 - 13207千美元[24] - 2019年9月30日总权益为2759363千美元[24] 普通股股息变化 - 2019年各季度普通股股息均为每股0.28美元[24] - 2018年各季度普通股股息均为每股0.275美元[27] - 2019年和2018年第三季度，公司分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.280美元和0.275美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日，已宣布但未支付的普通股股息和OP单位分配分别为8540万美元和8530万美元[147] 现金流量关键指标变化 - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为399,933美元，2018年同期为400,182美元[29] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为110,543美元，2018年同期提供净现金480,070美元[29] - 2019年前九个月融资活动使用的净现金为308,674美元，2018年同期为926,010美元[29] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为31,481美元，2018年同期为65,019美元[29] - 2019年前九个月经营活动提供净现金399933美元，2018年同期为400182美元[29] - 2019年前九个月投资活动使用净现金110543美元，2018年同期提供净现金480070美元[29] - 2019年前九个月融资活动使用净现金308674美元，2018年同期为926010美元[29] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为31481美元，2018年同期为65019美元[29] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为399,933千美元，2018年同期为400,182千美元[48] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为110,540千美元，2018年同期提供净现金480,071千美元[48] - 2019年前九个月融资活动使用的净现金为308,569千美元，2018年同期为926,006千美元[48] - 2019年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 19,176千美元，2018年同期为 - 45,753千美元[48] 其他收入（费用）关键指标变化 - 2019年前九个月其他收入（费用）为 - 99,593美元，2018年同期为 - 28,718美元[37] 总负债和资本关键指标变化 - 截至2019年9月30日总负债和资本为8,159,920美元，2018年12月31日为8,242,075美元[35] 合伙企业普通股单位相关变化 - 2019年1月1日合伙企业普通股单位初始余额为2,819,770美元，累计其他综合收益为15,983美元，总计2,835,753美元[42] - 2019年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,772,321美元，累计其他综合损失为13,199美元，总计2,759,122美元[42] - 2018年1月1日合伙企业普通股单位初始余额为2,883,875美元，累计其他综合收益为24,224美元，总计2,908,099美元[45] - 2018年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,846,886美元，累计其他综合收益为27,132美元，总计2,874,018美元[45] - 2019年1月1日合伙企业普通股单位为2,819,770千美元，9月30日为2,772,321千美元[42] - 2019年1月1日累计其他综合收益（损失）为15,983千美元，9月30日为 - 13,199千美元[42] - 2018年1月1日合伙企业普通股单位为2,883,875千美元，9月30日为2,846,886千美元[45] - 2018年1月1日累计其他综合收益为24,224千美元，9月30日为27,132千美元[45] 公司投资组合情况 -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.48美元，同店和整体增长1.8% [23] - 同店NOI增长受强劲基本租金推动，贡献170个基点，净回收、百分比租金等贡献80个基点，坏账产生负贡献 [24][25] - 2019年坏账费用符合预期，第二季度约占总收入70个基点，年初至今为85个基点，长期运行水平为75 - 100个基点 [26] - 维持2019年FFO每股1.86 - 1.94美元和同店NOI增长2.75% - 3.25%的指引 [27] - 建设与租赁入住率差距达创纪录400个基点，代表超5100万美元的年化合同收入，其中3100万美元预计在2019年剩余时间上线 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务本季度签署220万平方英尺的新租约和续约租约，现金利差14%，已签署但未开始的租金超5100万美元 [19] - 小商铺入住率同比增加，过去12个月新租约每平方英尺AVR达23美元，较开始时增长20% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物中心市场资本追逐开放式零售资产，市场基本保持一致，未出现重大变动 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年5月以来通过资产出售处置超20%的原始投资组合，并在超30%的剩余投资组合上开展增值项目 [9] - 执行超80个项目，已投入2亿美元再投资，回报率10%，另有4亿美元项目正在进行，未来几年预计启动超10亿美元项目 [13] - 通过运营改进，如太阳能项目、LED照明等，提升中心回报率和利润率 [15] - 从资本回收角度，已出售超15亿美元资产，平衡资产处置和收购 [16] - 公司投资决策考虑到资本化率和利率上升，收购和投资时假设回报率高于当前水平 [41] - 关注蓬勃发展、投资线上线下业务的杂货商，对表现不佳的杂货商持谨慎态度 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第二季度是投资组合全面转型的加速点，为2019年下半年、2020年及以后的增长奠定基础 [7][14] - 预计同店NOI增长在年底前加速，2020年继续增长 [27][29] - 公司资本结构提供充足容量和灵活性，以执行自筹资金的业务计划 [35] 其他重要信息 - 第二季度出售坦帕的Bay Point Plaza，获得超2500万美元资本，创造超500万美元价值 [31][33] - 发行4亿美元无担保票据，用于偿还2亿美元2021年定期贷款和循环信贷额度欠款，延长加权平均期限 [34] - 上个月发布首份企业责任报告，企业责任是公司文化和使命的核心 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 购物中心资本化率是否上升，对定价有何影响 - 公司出售的购物中心资本化率低于运行水平，市场基本保持一致，未出现重大变动 [39][40] - 公司投资决策考虑到资本化率上升，但实际交易中尚未出现 [41] 问题2: 资产销售和再开发后，投资组合平均资本化率下降多少 - 下降幅度显著，但公司暂不提供具体数字，执行项目可使购物中心资本化率收紧50 - 125个基点 [42][44] 问题3: 坦帕项目的价值创造是否代表其他项目情况 - 该项目是很好的例子，增量投资回报率10%，相比资产6% - 7%的资本化率，能创造巨大价值 [47] 问题4: 对电商杂货商投资增加，对实体杂货店看法是否改变 - 公司关注蓬勃发展、投资线上线下业务的杂货商，对表现不佳的杂货商持谨慎态度 [51] 问题5: 已签署但未开始的租金在第三和第四季度的上线情况 - 第三和第四季度都会有租金上线，第四季度上线比例更大，为2020年增长奠定基础 [53] 问题6: 2020年建设与租赁入住率差距是否缩小，如何看待坏账 - 预计建设入住率将加速上升，差距将缩小，最终接近历史水平150 - 200个基点 [56][57] - 坏账长期运行水平为75 - 100个基点，2019年至今为85个基点，预计2020年情况类似 [59] 问题7: 今年剩余时间资产处置情况 - 预计资产销售数量将在下半年增加，但不会达到2018年水平，更符合长期业务计划的平衡资本回收立场 [60] 问题8: 对其他评级机构的预期，以及不同评级下债券定价情况 - 继续执行既定计划，展示投资组合转型和资产负债表的进展，有望获得评级提升 [63] - 难以预测不同评级下的债券定价，随着评级提升，资本成本有望降低 [64] 问题9: 费城收购项目情况，以及与股票回购的关系 - 该项目具有增值潜力，可节省租金，已有租户需求，预计无杠杆回报率为高个位数至低两位数 [67][70] - 公司在资本回收中会平衡符合标准的收购和股票回购 [71] 问题10: 同店NOI增长中，缩小差距和再开发的贡献分别是多少 - 再开发对差距有显著贡献，租金开始时间很重要，已签署但未开始的租金将在未来几个季度上线 [74][75] 问题11: 锚定租户重新定位项目中，改变面积的项目数量 - 锚定租户重新定位主要在店铺内部进行，如分割店铺、更换租户等，目的是展示资本使用和增量回报 [78][80] 问题12: 当前收购和处置项目管道情况，以及长期资本回收计划 - 预计下半年收购和处置数量将增加，今年接近长期平均水平4 - 5亿美元 [85] - 收购策略有针对性，注重利用公司平台创造价值 [86] 问题13: 已签署但未开始的租金中，增量部分有多少，以及第三和第四季度坏账和净回收情况 - 大部分租金将是增量的，高于正常活动水平 [93] - 净回收在下半年将恢复正常，第四季度比较基数更有利，增长取决于租金开始速度 [91][92] 问题14: Dress Barn店铺关闭情况及需求，以及对其他品牌的影响 - 预计年底收回Dress Barn店铺，需求强劲，租金有望提高15% - 20%，已开始租赁部分店铺 [96] - 该情况较为特殊，对其他零售商影响不大，公司团队能快速处理店铺收回和再租赁 [97][98] 问题15: Albertsons店铺关闭情况及计划，以及传统杂货店关闭风险 - 关闭的是表现不佳的店铺，已安排租赁，公司对传统杂货店投资情况满意，认为其是流量和销售的重要来源 [99][100][102] 问题16: 是否认为Christmas Tree Shops有类似Dress Barn的风险 - 目前未看到类似风险 [105] 问题17: 下半年和2020年，如何平衡资产处置和增量债务 - 再开发支出主要由自由现金流和资产处置资金支持，长期来看，项目上线后有增加债务的空间 [106][108] 问题18: 未来几年租户关闭速度是否会降低 - 公司已经历一些重大破产事件，团队能提前应对，预计关闭速度会有所降低 [109] 问题19: 本季度新租约TIs较高是否有一次性因素 - 主要是由于本季度签署的锚定租约和健身、娱乐项目较多，净有效租金与过去12个月一致 [111] 问题20: 是否看到传统购物中心租户对公司中心的兴趣增加 - 看到一些租户因租金成本和销售情况，从购物中心转向公司中心，如Bath and Body Works、Visionworks等 [113][115] 问题21: 是否进入TI升高的新常态 - 不是新常态，主要是由于租约组合变化，预计下季度会下降，与过去几个季度保持一致 [118][119] 问题22: 目前是否有资产处于合同或意向书阶段，是否会先考虑收购再进行处置 - 有资产处于合同和意向书阶段，会根据收购情况平衡处置数量，预计未来几个季度处置数量将大幅增加 [125][126] 问题23: 明年再开发是否需要更多空间回收，与今年相比如何 - 预计2020年及以后空间回收速度将放缓，趋于稳定，每年再投资项目交付量约为1.5 - 2亿美元 [128][129] 问题24: 核心资产定义收紧的原因 - 核心资产定义的变化是长期趋势，部分资产未能实现预期增长 [132] 问题25: 下半年资产处置资本化率是否会更好 - 预计与过去几个季度大致一致 [133] 问题26: 同店运营费用下降4%的原因 - 主要是由于某些维修和维护项目的时间安排，全年运营成本预计会有适度增长 [135][136] 问题27: 今年总资本支出和自由现金流情况 - 维护性资本支出约为3500 - 4900万美元，正常租赁资本支出约为7000 - 8000万美元，增值项目支出可能超过2亿美元，全年总资本支出可能超过3亿美元 [137][139][140] - 扣除正常租赁和维护性资本支出后，2019年自由现金流约为5000 - 7500万美元，为实现增值项目支出，需通过资产处置筹集约1.5亿美元 [141][142] 问题28: 已签署但未开始的租金中，再开发和锚定租户重新定位的占比 - 再开发和锚定租户重新定位占比约为40% - 50% [144] 问题29: 3100万美元租金上线后，FFO运行率是否会提高 - 同店NOI加速增长对FFO长期运行率有益，下半年资产处置活动也会加速，同时公司有在资本市场融资以延长债务期限的选择 [146][147] 问题30: 如何让租户更快入驻 - 通过标准化租约、缩短租赁谈判时间、协调运营和建设团队、与市政合作等方式，加快租户入驻速度 [149][150] 问题31: 公司在数据分析方面的举措 - 利用公开数据了解中心交易情况、重新定义交易区域，分析内部数据指导租赁决策，跟踪资产周边的绅士化指数，与租户合作分析数据，利用社交媒体对话指导商品决策 [151][152][154]

总营收数据变化 - 2019年Q2总营收2.91005亿美元，2018年同期为3.1303亿美元；2019年上半年总营收5.82144亿美元，2018年同期为6.30205亿美元[20] - 2019年Q2总营收29.1005亿美元，2018年同期为31.303亿美元；2019年上半年总营收58.2144亿美元，2018年同期为63.0205亿美元[36] - 2019年第二季度总营收2.91005亿美元，2018年同期为3.1303亿美元；2019年上半年总营收5.82144亿美元，2018年同期为6.30205亿美元[20] 净收入数据变化 - 2019年Q2净收入6896万美元，2018年同期为8036.2万美元；2019年上半年净收入1.3186亿美元，2018年同期为1.41384亿美元[20] - 2019年Q2净收入6.896亿美元，2018年同期为8.0362亿美元；2019年上半年净收入13.186亿美元，2018年同期为14.1384亿美元[36][37] - 2019年第二季度净收入6896万美元，2018年同期为8036.2万美元；2019年上半年净收入1.3186亿美元，2018年同期为1.41384亿美元[20] - 2019年上半年净收入为131,860美元，2018年同期为141,384美元[29] - 2019年上半年净收入为131,860美元，2018年同期为141,384美元[46] 每股净收入数据变化 - 2019年Q2每股基本净收入0.23美元，2018年同期为0.27美元；2019年上半年每股基本净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[20] - 2019年Q2每股基本净收入0.23美元，2018年同期为0.27美元；2019年上半年每股基本净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[36] - 2019年第二季度每股基本净收入0.23美元，2018年同期为0.27美元；2019年上半年每股基本净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[20] - 2019年Q2每股摊薄净收入0.23美元，2018年同期为0.26美元；2019年上半年每股摊薄净收入0.44美元，2018年同期为0.47美元[36] 其他综合损益数据变化 - 2019年Q2其他综合亏损1393.5万美元，2018年同期为亏损53.5万美元；2019年上半年其他综合亏损2386万美元，2018年同期为收益415.2万美元[21] - 2019年Q2其他综合损失为1393.6万美元，2018年同期为53.4万美元；2019年上半年其他综合损失为2386.1万美元，2018年同期为415.4万美元[37] - 2019年第二季度其他综合损失1393.5万美元，2018年同期为53.5万美元；2019年上半年其他综合损失2386万美元，2018年同期其他综合收入415.2万美元[21] - 2019年Q2其他综合损失为1.3936亿美元，2018年同期为0.0534亿美元；2019年上半年其他综合损失为2.3861亿美元，2018年同期其他综合收入为0.4154亿美元[37] 综合收入数据变化 - 2019年Q2综合收入5502.5万美元，2018年同期为7982.7万美元；2019年上半年综合收入1.08亿美元，2018年同期为1.45536亿美元[21] - 2019年Q2综合收入5.5024亿美元，2018年同期为7.9828亿美元；2019年上半年综合收入10.7999亿美元，2018年同期为14.5538亿美元[37] - 2019年第二季度综合收入5502.5万美元，2018年同期为7982.7万美元；2019年上半年综合收入1.08亿美元，2018年同期为1.45536亿美元[21] 普通股数量及金额变化 - 截至2019年1月1日，普通股数量为298489千股，金额为2985万美元[24] - 截至2019年3月31日，普通股数量为297987千股，金额为2980万美元[24] - 截至2019年6月30日，普通股数量为297846千股，金额为2978万美元[24] - 2019年1月1日普通股数量298489千股，金额2985万美元；截至2019年3月31日，普通股数量297987千股，金额2980万美元；截至2019年6月30日，普通股数量297846千股，金额2978万美元[24] 运营成本数据变化 - 2019年上半年运营成本6056.5万美元，2018年同期为6937.1万美元[20] - 2019年Q2运营成本2.9307亿美元，2018年同期为3.3881亿美元；2019年上半年运营成本6.0565亿美元，2018年同期为6.9371亿美元[36] 利息费用数据变化 - 2019年上半年利息费用9514.1万美元，2018年同期为1.10371亿美元[20] - 2019年Q2利息费用为4.8475亿美元，2018年同期为5.52亿美元；2019年上半年利息费用为9.5141亿美元，2018年同期为11.0371亿美元[36] 普通股股息、净收入及期末余额情况 - 2018年1月1日至3月31日，普通股股息为83,479美元，净收入为61,022美元，期末余额为2,861,576美元[27] - 2018年3月31日至6月30日，普通股股息为83,584美元，净收入为80,362美元，期末余额为2,856,971美元[27] 现金流量数据变化 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为251,007美元，2018年同期为280,353美元[29] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为139,284美元，2018年同期提供107,986美元[29] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为149,232美元，2018年同期为397,492美元[29] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少37,509美元，2018年同期减少9,153美元[29] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为251,007美元，2018年同期为280,353美元[46] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为139,282美元，2018年同期提供的净现金为107,986美元[46] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为149,127美元，2018年同期为397,490美元[46] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 37,402美元，2018年同期为 - 9,151美元[46] 债务义务净额及相关负债情况 - 2019年6月30日债务义务净额为4,925,537美元，2018年12月31日为4,885,863美元[32] - 2019年6月30日，债务义务净额为4,925,537美元，应付账款、应计费用和其他负债为530,805美元，总负债为5,456,342美元[32] 房地产净值及资产总计情况 - 2019年6月30日房地产净值为7,729,795美元，2018年12月31日为7,749,650美元[33] - 2019年6月30日，公司房地产净值为7,729,795美元，现金及现金等价物为10,790美元，受限现金为2,447美元，有价证券为15,590美元[33] - 2019年6月30日资产总计为8,220,281美元，2018年12月31日为8,242,075美元[33] 租金收入数据变化 - 2019年Q2租金收入29.0737亿美元，2018年同期为31.272亿美元；2019年上半年租金收入58.0692亿美元，2018年同期为62.9517亿美元[36] 合伙企业普通股单位及相关情况 - 截至2019年6月30日，合伙企业普通股单位为277.1817万个，累计其他综合损失为787.8万美元，总计2763.939万美元[40] - 截至2018年6月30日，合伙企业普通股单位为282.8346万个，累计其他综合收入为2837.8万美元，总计2856.724万美元[43] - 2019年1月1日至6月30日，合伙普通股单位从281.977万个降至277.1817万个[40] - 2019年1月1日至6月30日，累计其他综合收益（损失）从1.5983亿美元降至 - 0.7878亿美元[40] - 2018年1月1日至6月30日，合伙普通股单位从288.3875万个降至282.8346万个[43] - 2018年1月1日至6月30日，累计其他综合收益从2.4224亿美元增至2.8378亿美元[43] 公司投资组合情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合包括421个购物中心，总面积约7300万平方英尺[49] 租赁核算相关情况 - 公司选择将租赁和非租赁组件作为一个组件核算租赁收入和公共区域费用报销[58] - 公司选择将租赁和非租赁组件作为一个组件核算租赁付款和公共区域费用报销[64] - 公司将租赁和非租赁组件作为一个组件核算，相关收入计入租金收入[58] 公司税务相关情况 - 公司旗下Brixmor Property Group Inc.选择符合REIT资格，通常无需缴纳美国联邦所得税[65] - 公司认为无需为不确定税务状况计提所得税，公开税务年份一般为2015 - 2018年[69] 公司资产收购情况 - 2019年上半年公司收购资产总价7.9634亿美元，含120万美元交易成本；2018年同期收购资产总价7453万美元，含10万美元交易成本[81][82] - 2019年上半年收购资产中，租户改良、高于市场租赁、低于市场租赁等分配金额分别为4.5781亿、155万、5010万美元；2018年同期分别为1431万、0、74万美元[83] - 2019年上半年收购的高于市场租赁、在位租赁、低于市场租赁加权平均摊销期分别为10.4年、8.8年、24.3年；2018年同期在位租赁、低于市场租赁加权平均摊销期为4.8年[83] 公司资产处置情况 - 2019年二季度公司处置部分购物中心获净收益5000万美元，收益1320万美元；上半年处置获净收益9480万美元，收益2050万美元，另从先前处置资产获净收益30万美元，收益10万美元[85] - 2018年二季度公司处置部分购物中心获净收益1.347亿美元，收益2780万美元，减值70万美元；上半年处置获净收益2.389亿美元，收益3920万美元，减值1290万美元，另从先前处置资产获净收益50万美元，收益50万美元[86] 会计准则相关情况 - 2018年8 - 11月FASB发布多项会计准则，2018 - 19、2018 - 13标准2020年1月1日生效，公司预计无重大影响；2018 - 16标准2019年1月1日生效，无重大影响[70][71][73] - 2016年2月FASB发布ASU 2016 - 02，2019年1月1日对公司生效，有重大影响，公司采用多项可选实用权宜方法[74][75] - 公司采用ASC 842准则，对部分前期余额进行重分类以符合当前列报要求[52] 租赁成本及负债情况 - 2019年第二季度和上半年，经营租赁成本分别为1,705美元和3,416美元，短期租赁成本分别为10美元和20美元，可变租赁成本分别为114美元和256美元，总租赁成本分别为1,829美元和3,692美元[136] - 截至2019年6月30日，未来最低经营租赁付款总额为60,724美元，扣除估算利息(13,893)美元后，经营租赁负债为46,831美元[136] - 截至2019年6月30日，使用权资产为41,803美元，加权平均剩余租赁期限为11.2年，加权平均折现率为4.30%[136][137] 股票回购及股息情况 - 2017年12月董事会授权最高4亿美元的股票回购计划，截至2019年6月30日，该计划剩余可回购额度2.75亿美元[142] - 2019年上半年公司回购0.8百万股普通股，平均每股价格17.43美元，总计1460万美元；2018年上半年回购2.2百万股，平均每股价格15.36美元，总计3320万美元[142] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.280美元和0.275美元；截至2019年6月30日和2018年12月31日，已宣布但未支付的普通股股息和OP单位分配分别为8520万美元和8530万美元[1

业绩总结 - 2019年第一季度净收入为6290万美元，每股摊薄收益为0.21美元，较2018年同期有所增长[5] - NAREIT FFO为1.428亿美元，每股摊薄收益为0.48美元，较2018年同期有所下降[6] - 2019年第一季度总收入为291,139千美元，较2018年同期下降约8.2%[34] - 调整后EBITDA为191,903千美元，较2018年同期下降约9.5%[34] - NOI为206,665千美元，较2018年同期下降约7.3%[34] - 租金收入为289,955千美元，较去年同期下降约8.5%[37] - 股息支付比率为58.4%，较2018年同期上升约4.6个百分点[34] 用户数据 - 小商铺的租赁占用率同比增长130个基点，达到85.7%[3] - 2019年第一季度的年化基本租金（ABR）为887,463千美元，ABR每平方英尺为14.32美元[70] - 2019年第一季度的租赁率为91.1%，较2018年同期有所下降[70] - 2023年公司租赁保留率为79.8%（按数量计算）和79.4%（按租赁面积计算）[78] 未来展望 - 2019年NAREIT FFO每稀释股为1.86至1.94美元，保持不变[35] - 2023年公司预计总租赁面积为2,390,173平方英尺，占总租赁面积的3.6%[77] - 2024年公司预计总租赁面积为2,420,089平方英尺，占总租赁面积的3.6%[77] - 2029年及以后，公司预计总租赁面积为42,610,351平方英尺，占总租赁面积的63.9%[77] 新产品和新技术研发 - 公司在2019年第一季度新增了31个正在进行的项目，预计净成本为117,850千美元，预计净营业收入收益率为9%至14%[57] - 在进行中的项目中，Arapahoe Crossings项目预计将建设一个6K SF的多租户外包，预计净营业收入收益率为9%[60] 市场扩张和并购 - 2019年第一季度完成了4610万美元的资产处置，涉及50万平方英尺[11] - 公司在回购计划中回购了70万股普通股，总金额约为1160万美元[12] 负面信息 - NAREIT FFO较2018年同期下降约7.8%[39] - 2019年第一季度的总应收账款净额为236,391千美元，较2018年12月31日增长了约3.5%[40] - 现金及现金等价物和受限现金为3,406千美元，较去年同期显著下降[44]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.48美元，同店NOI增长2%，主要由强劲的基本租金和附属及其他收入推动，分别贡献160和70个基点的增长 [24] - 维持2019年同店NOI增长2.75% - 3.25%的指引，以及2019年FFO每股1.86 - 1.94美元的指引 [25] - 债务与调整后EBITDA比率现为6.4倍，部分因采用ASC 842标准而略有增加，第二季度可能因预计的入住率低谷和预期收购的时间安排而略有上升，之后将在第三和第四季度恢复正常 [29] - 租赁与建成入住率之间的差距为360个基点，代表近4800万美元的合同约定收入，其中3500万美元预计在2019年剩余时间内实现 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 签署了行业领先的170万平方英尺的新租约和续约协议，平均现金利差为12.3%，其中新租约利差为32.7% [10] - 整体入住率下降，因收回了原租给凯马特的100个基点的空间，但小商铺入住率同比上升130个基点 [11] - 新租约的每英尺租金达到创纪录的18.79美元，过去一年平均在租AVR增长超过5% [13] 资本回收业务 - 本季度收获了4600万美元的非核心资产，预计很快将宣布符合长期战略的收购项目 [17] 再投资业务 - 重建和建设团队交付了价值3500万美元的增值项目，增量回报率为7%，投资资本的总回报率为14%，预计今年将交付超过1.5亿美元的稳定项目，增量回报率为9% [18] - 活跃项目管道目前为4.1亿美元，平均增量回报率为10% [19] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从过去18个月大量出售非核心资产转向今年成为更平衡的资本回收者，将部分收益用于符合长期投资战略的收购，目标是在核心市场集中投资 [17][39] - 利用数据提升购物中心的商品销售成果，与关键租户合作，了解其销售模式，以吸引更合适的租户 [16][43] - 公司认为零售行业的真正颠覆是强大租户更愿意搬迁以获得最佳规模和四壁EBITDA盈利能力，公司受益于这种颠覆，通过创纪录的租赁量和增加与繁荣租户的份额展示了相对实力 [8][9] - 与小型私人房东竞争，公司的平台优势在于拥有合理的在租租金和健康的入住成本，能够吸引租户 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在各个方面执行出色，能够在零售业务变革和颠覆时期实现出色回报 [6] - 尽管面临租户破产等挑战，但公司通过积极管理降低了对风险租户的敞口，预计未来几年收回的大型店铺数量将减少 [103] - 公司对未来增长充满信心，已签署但尚未开始的租金为2019年剩余时间和2020年的增长提供了高度可见性 [12][54] 其他重要信息 - 第一季度采用了ASC 842新租赁标准，影响了财务报表的列报，并导致间接租赁成本费用化 [22] - 公司运营团队提高了投资组合的标准和外观，加强了可持续发展实践，获得了GRESB的绿色之星，并将于今年夏天发布首份企业责任报告 [20] - 朱莉·鲍尔曼最近加入公司董事会，为董事会带来了差异化视角，进一步体现了公司对多元化和包容性的承诺 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺租赁是否会因更多主力店租赁而部分加速 - 是的，公司正在用相关概念取代较弱的主力店，并在主力店入驻前就围绕其进行租赁活动，同时改善运营重点使购物中心更融入社区，预计小商铺租赁势头将在今年晚些时候随着主力店交付而继续增强 [33][34] 问题2: 税收激励融资今年是否会增加 - 税收激励融资将每年持续存在，预计2019年剩余时间不会有其他重大贡献，但随着公司通过重建工作对投资组合中的购物中心进行投资，预计这将成为业务的一个增长部分 [35] 问题3: 如何看待资产出售和收购的节奏和规模 - 公司长期业务计划预计资本回收在一定范围内，预计资产处置将在今年内增加，将使用部分收益进行符合长期投资战略的收购，以实现更平衡的资本回收 [39][40] 问题4: 与关键租户合作的具体内容和对商品销售的意义 - 公司营销团队中有专注于数据的小组，与关键租户建立了信任和长期关系，通过与租户的对话，了解其模型、心理特征和关键人口统计指标，以更好地匹配租户和购物中心，使租户在中心取得成功 [43][44] 问题5: 第二季度同店NOI的预期范围和下半年高低端的变量 - 第二季度可能低于第一季度，主要受坏账费用增加和基本租金贡献减少的影响；下半年的主要变量是意外的租户倒闭和租金开始日期的时间安排，目前租金开始日期的执行情况略好于年初预期 [48][49][50] 问题6: 是否认为零售商倒闭最糟糕的时期已经过去 - 公司能够吸收一些零售商的困境和颠覆，但不认为目前不会有更多租户倒闭，预计坏账费用将在今年维持在历史水平75 - 100个基点左右 [59][60] 问题7: 如何看待4800万美元签约但未开业的租金对底线的影响 - 公司将继续进行物业重建和资本回收，这将对底线产生影响；同时，团队在减少对风险租户的敞口方面做得很好，但这也会带来一定的拖累；未来租户的颠覆也是一个因素，但公司认为这些变量将使增长更可持续 [63][64][65] 问题8: 重建项目管道是否会继续增长以及对年度支出的影响 - 年度支出将随着每年预计交付1.5 - 2亿美元的项目而增加；项目管道预计将在4 - 5亿美元的范围内波动，目前已达到略高于4亿美元的目标，影子管道也在继续增长 [69][70][71] 问题9: 重建活动对同店和底线的拖累何时会缓解 - 重建活动在过去几年对同店NOI有影响，2019年已成为轻微的积极贡献者，尽管未来管道活动的拖累因收回西尔斯和凯马特店铺而加剧，但预计2019年重建活动仍将略微为正 [72][73][74] 问题10: 如何看待股票回购与其他资本配置机会 - 股票回购取决于预计完成的资产销售水平，公司不会为了回购股票而增加杠杆，将在交易完成后使用部分收益进行回购，同时也会平衡资本回收用于重建活动和潜在收购 [77][78][79] 问题11: 续约和主力店租赁情况如何 - 公司在续约和新租约上都能盈利，因为拥有优质的购物中心和较低的在租租金；主力店需求强劲，目前有39份主力店租约，面积达120万平方英尺，是IPO以来的新高 [80][81][83] 问题12: PetSmart旗下Chewy部门IPO对租户信用的影响 - 目前尚不清楚IPO收益的用途，但公司的PetSmart租户占用成本比率健康，业务四壁盈利，公司与租户关系良好，处于有利地位 [88][89] 问题13: 收回的凯马特和西尔斯店铺的租赁情况 - 团队本季度取得了很大进展，已将前凯马特空间租给了多家租户，租金是之前的2.5倍；总体而言，剩余凯马特GLA的近90%已得到解决，大部分项目将在2020年上线，多数店铺将被分割使用 [91][92][93] 问题14: 第一季度附属收入在未来季度的变化 - 预计附属及其他收入全年仍为正贡献，但第一季度因税收激励融资获得的超额贡献不会在全年持续，预计将远低于第一季度的70个基点 [97][98] 问题15: 如何衡量投资组合质量的变化以及未来主力店关闭情况 - 从房地产投资角度看，质量体现在推动ROI和潜在收入增长的能力上，公司投资组合中400项资产有较为一致的增值机会；预计未来几年收回的大型店铺数量将减少，因为公司已更积极地管理对较弱概念的敞口 [101][102][103] 问题16: 如何看待非零售开发和混合用途开发 - 公司目前核心业务有大量机会，不需要转向高风险、更复杂的混合用途结构，但正在努力为一些用途（如住宅、有限服务住宿等）获取开发权，预计几年后会更多地讨论混合用途开发 [107][108] 问题17: 特色和民族杂货店对运营的影响 - 传统杂货店在投资改善门店以提升客户体验，保持了较高的生产力；特色和民族杂货店为购物中心带来了新的用途，提供了高性价比，将是公司升级购物中心的一个增长途径 [110][111][112] 问题18: 租户在租赁谈判中对租金递增条款的态度是否有变化 - 边际上，公司94%的新租约有租金递增条款，平均递增率略高于2%，这表明公司的空间有竞争，能够推动租金和其他条款的改善 [114] 问题19: 作为房东，公司是否需要为零售商采用线上购买线下取货和亚马逊退货服务提供额外支持 - 公司一直在鼓励零售商安装线上购买线下取货服务，一些零售商要求提供提货空间，这是一项小投资，公司认为这能增加购物中心的客流量 [116] 问题20: 公司杠杆率降至6倍的主要方式和目标时间 - 未来债务与EBITDA比率的降低主要依靠EBITDA增长，随着签约但未开始的4800万美元租金收入上线，该比率将显著下降；公司未设定具体达到6倍的目标时间 [119][120] 问题21: 第一季度没有物业收购活动的原因以及是否有投标 - 公司预计很快将宣布符合投资战略的收购项目，目前正在寻找能够利用公司平台实现增值的资产；第一季度有参与投标 [121][122] 问题22: 租户更关注租金水平还是购物中心的生产力 - 租户比以往更精明，在选址时会综合考虑生产力、共租户等因素，但他们对客户和交通模式的了解也有助于公司吸引租户 [126] 问题23: 租户搬迁的来源 - 租户搬迁来源多样，包括从购物中心迁至公司的购物中心以降低占用成本，以及与私人房东竞争，公司的平台和租户关系优势有助于吸引租户 [127][128][129] 问题24: 本季度同店运营费用下降的驱动因素及对同店NOI的影响 - 运营费用下降主要是时间因素导致的，特别是某些维修和保养费用的波动；与入住率下降相比，净回收贡献与入住率之间的脱节主要是因为部分入住率损失的租户不是重要的费用报销租户，以及公司对购物中心的投资带来了回收比率的提升 [131][132][133] 问题25: 由主力店破产驱动的重建项目，预期NOI收益率是否包含破产租户的先前租金 - 预期NOI收益率包含重建项目启动前一年的任何在租租金，无论空间是主动收回还是通过破产收回 [136] 问题26: 公司如何处理租赁终止费用与租户离开时损失的租金 - 所有租赁结算收入都排除在同店NOI计算之外，不会在该季度或任何后续季度的同店NOI计算中再次出现，与损益表中的计算保持一致 [142] 问题27: 目前市场对公司资产的需求情况以及如何平衡资产处置与FFO增长 - 过去18个月公司已完成大量非核心资产出售，目前市场对公司想出售的资产仍有需求，但公司将更加平衡地进行资本回收；公司的投资组合具有粒度优势和相对有吸引力的税收基础，为资产处置提供了灵活性 [145][146][148] 问题28: 公司股价相对于同行仍有较大折扣的原因及缩小差距的措施 - 公司认为正在执行的商业计划创造了巨大价值，随着时间推移，市场将认识到这一点；公司通过展示在低租金基础上盈利的能力，有望缩小与同行的差距 [151][152] 问题29: 达到90%入住率需要多长时间 - 公司预计到今年年底和明年年初，建成入住率将恢复到该水平并继续增长；从目前情况看，到2020年底至2021年有望接近该水平 [154][155] 问题30: 芝加哥物业租赁与建成入住率差距较小的情况是否普遍 - 这只是少数物业的情况，是有意为之，公司在中西部地区有大量重建机会，团队正在努力推动项目增长，入住率差距与这些机会有关 [158] 问题31: 如何看待停车场比率和利用率以及租户对租赁条款灵活性的态度 - 租户在资产密集化方面变得更加通融，认识到可能不需要像以前那样多的停车场，公司的外铺项目很大一部分是与租户讨论释放额外停车场区域，这是一个巨大的机会 [162]

财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总营收291,139千美元，2018年同期为317,175千美元[20] - 2019年第一季度总运营费用188,534千美元，2018年同期为212,341千美元[20] - 2019年第一季度净收入62,900千美元，2018年同期为61,022千美元[19][22][25][28][34][35][38][41][147] - 2019年第一季度基本每股净收入0.21美元，2018年同期为0.20美元[21][138][144][148] - 2019年第一季度摊薄后每股净收入0.21美元，2018年同期为0.20美元[21][148] - 2019年第一季度其他综合亏损9,925千美元，2018年同期其他综合收入4,687千美元[22][25][35][38] - 2019年第一季度综合收入52,975千美元，2018年同期为65,709千美元[22][35] - 2019年3月31日普通股数量为297,987千股，2018年同期为302,826千股[25] - 2019年第一季度普通股股息为每股0.28美元，2018年同期为每股0.275美元[25] - 2019年第一季度权益性薪酬费用为2,641千美元，2018年同期为2,484千美元[25] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为96,838美元，2018年同期为124,450美元[28][41] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为31,834美元，2018年同期提供净现金28,236美元[28][41] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为112,363美元，2018年同期为170,694美元[28][41] - 2019年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少47,359美元，2018年同期减少18,008美元[28] - 截至2019年3月31日，房地产净值为7,687,693千美元，截至2018年12月31日为7,749,650千美元[32][79] - 截至2019年3月31日，总资产为8,183,459千美元，截至2018年12月31日为8,242,075千美元[32] - 截至2019年3月31日，总负债为5,391,159千美元，截至2018年12月31日为5,406,322千美元[32] - 2019年第一季度支付的利息净额为51,168美元，2018年同期为63,646美元[29][40] - 2018年1月1日初始余额中，合伙普通股单位为2,883,875美元，累计其他综合收益（损失）为24,224美元，总计2,908,099美元；2019年1月1日初始余额分别为2,819,770美元、15,983美元和2,835,753美元[38] - 2018年3月31日期末余额中，合伙普通股单位为2,832,416美元，累计其他综合收益为28,912美元，总计2,861,328美元；2019年3月31日期末余额分别为2,786,242美元、6,058美元和2,792,300美元[38] - 2019年和2018年支付利息现金净额分别为51,168美元和63,646美元，资本化金额分别为626美元和654美元[40] - 2019年第一季度加权平均流通普通股基本股数为29859.9万股，摊薄后为29902.9万股；2018年同期基本股数为30415.8万股，摊薄后为30427.8万股[148,21] - 2019年第一季度租金收入为28995.5万美元，2018年同期为31679.7万美元；其他收入2019年为118.4万美元，2018年为37.8万美元[20] - 2019年第一季度总运营费用为18853.4万美元，2018年同期为21234.1万美元[20] - 2019年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为315.6万美元，2018年同期为9274万美元[41] - 2019年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为3,406千美元，2018年同期为92,769千美元[28] - 2019年3月31日总资本为2,792,300千美元，2018年12月31日为2,835,753千美元[32] - 2019年1月1日至3月31日，合伙普通股单位从281.977万个变为278.6242万个[38] 业务线数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包含422个购物中心，总可租赁面积约7300万平方英尺[43] - 2019年第一季度处置三个购物中心，净收益4490万美元，收益730万美元[76] - 2018年第一季度处置六个购物中心和一个外铺，净收益1.042亿美元，收益1140万美元，减值20万美元[77] - 截至2019年3月31日，持有待售资产为909.3万美元，负债为44.4万美元[78] - 截至2019年3月31日，建筑物和租户改良应计金额为3890万美元，低于2018年12月31日的4170万美元[79] - 截至2019年3月31日，租赁无形资产为6.52561亿美元，低于2018年12月31日的6.6791亿美元[79] - 截至2019年3月31日，低于市场租赁的无形资产负债为3.853亿美元，低于2018年12月31日的3.929亿美元[81] - 2019年和2018年第一季度低于市场租赁增值净收入分别为490万美元和680万美元，同期现有租赁价值摊销费用分别为650万美元和930万美元[82] - 2018年10月飓风迈克尔袭击佛罗里达，公司受影响物业总面积40万平方英尺[83] - 截至2019年3月31日，飓风造成的加速折旧为1370万美元，已收到保险赔偿300万美元，剩余应收款1070万美元[84] - 2019年第一季度公司确认布赖斯公园物业减值损失3112美元[86] - 2018年第一季度公司确认五项物业减值损失共计15902美元[89] - 2019年第一季度和2018年全年，公司房地产资产减值分别为3112美元和16303美元[116] 金融工具相关数据变化 - 2018年公司签订四份远期利率互换协议，名义价值总计3亿美元，加权平均固定利率2.61%，2024年7月26日到期[92] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，利率互换工具数量分别为7个和10个，名义金额分别为80万美元和120万美元[93] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，利率互换公允价值毛资产分别为12788美元和18630美元，毛负债分别为6786美元和2571美元，净资分别为6002美元和16059美元[94] - 2019年和2018年第一季度利率互换未实现净损益分别为 - 10057美元和4773美元，预计未来十二个月将有580万美元从累计其他综合收益重分类为利息费用减少额[97] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司无未指定套期工具[98] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司净债务义务分别为4873065美元和4885863美元[101] - 截至2019年3月31日，公司有担保贷款为7207美元，应付票据为3437469美元，无担保信贷安排和定期贷款为1428389美元[101] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司应计利息分别为2720万美元和3400万美元[104] - 截至2019年3月31日，公司2021 - 2023年及以后的债务到期金额分别为500000美元、750000美元、1141000美元和2525453美元[104] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有担保贷款的公允价值分别为7172美元和7072美元[106] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司应付票据的公允价值分别为3462929美元和3372418美元[106] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司无担保信贷安排和定期贷款的公允价值分别为1436953美元和1452382美元[106] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有价证券分别为29634美元和30243美元[111][112] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司利率衍生品分别为12788美元和18630美元[111][112] 租赁相关数据变化 - 截至2019年3月31日，未来五年不可撤销经营租赁的固定合同租赁付款：2019年（剩余九个月）626,724美元，2020年751,081美元，2021年640,651美元，2022年529,569美元，2023年430,870美元，之后1,501,400美元[118][119] - 截至2018年12月31日，未来五年不可撤销经营租赁的未来最低年度基本租金：2019年811,381美元，2020年709,230美元，2021年599,367美元，2022年490,087美元，2023年392,892美元，之后1,368,278美元[121][122] - 2019年第一季度，公司经营租赁成本1,711美元，短期租赁成本10美元，可变租赁成本142美元，总租赁成本1,863美元[123] - 截至2019年3月31日，公司未来最低经营租赁付款：2019年（剩余九个月）5,180美元，2020年6,924美元，2021年6,964美元，2022年7,022美元，2023年5,635美元，之后30,912美元，总计62,637美元，扣除利息后经营租赁负债为48,196美元[123] - 截至2019年3月31日，加权平均剩余租赁期限为11.3年，加权平均折现率为4.30%[123][125] 股权与补偿相关数据变化 - 2017年12月董事会授权最高4亿美元的股票回购计划，2019年第一季度回购0.7百万股，均价17.53美元，共1160万美元，截至2019年3月31日，剩余回购额度2.78亿美元[128] - 2019年和2018年第一季度，公司分别宣布普通股股息和OP单位分配为每股/单位0.280美元和0.275美元，截至2019年3月31日和2018年12月31日，已宣布但未支付的金额分别为8500万美元和8530万美元[130] - 2019年第一季度和2018年全年，假设达到目标绩效水平，公司授予的受限股票单位分别为0.7百万和0.8百万，归属期1 - 5年[134] - 2019年和2018年第一季度，公司分别确认股权补偿费用260万美元和250万美元，截至2019年3月31日，未确认补偿费用2530万美元，预计在约2.5年加权平均期内确认[135] 合规与诉讼相关数据 - 公司与SEC就调查达成协议，需支付700万美元民事罚款，该或有负债已计入2019年3月31日资产负债表[153] - 公司已同意支付2800万美元解决证券集体诉讼，2018年已支付850万美元原告律师费，剩余1950万美元仍在托管账户，同时公司确认1950万美元应收款[155] - 公司于2018年支付800万美元解决部分机构投资者退出集体诉讼的索赔[157] 关联方与后续事项相关 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，与关联方无重大应收或应付款项[160] - 2019年3月31日至财务报表发布日无后续事项[161] 会计政策与准则相关 - 公司采用单一报告分部进行披露，符合美国公认会计原则[44] - 公司编制未经审计的简明合并财务报表遵循美国公认会计原则和相关规定，经营成果不一定代表全年情况[45] - 因采用ASC 842，对前期经营报表余额进行重分类[46] - 2019年1月1日采用ASC 842，确认200万美元累计调整以减少留存收益[69] - 2018年第一季度资本化间接租赁成本300万美元[71] - 公司认为截至2019年3月31日和2018年12月31日，无需为不确定的税务状况计提所得税[63] - 2018年11月FASB发布的ASU 2018 - 19于2020年1月1日生效，公司预计该准则对财务报表无重大影响[64] - 20