财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.33美元，全年为每股1.47美元 [24] - 第四季度NAREIT FFO包含每股0.06美元影响FFO可比性的项目，以及每股0.04美元被视为无法收回的收入和每股0.01美元的直线租金收入反转 [25] - 第四季度同店NOI下降6.4%，全年下降5.4% [26] - 截至12月31日，已收取第四季度91.8%的基本租金，比第三季度高出约450个基点 [27] - 第四季度被视为无法收回的收入总计1200万美元，低于第三季度的2100万美元和第二季度的2800万美元 [28] - 年末，约15%的年化基本租金租户采用现金收付制 [29] - 2021年初始指引为每股1.56 - 1.70美元，基于同店NOI增长预期为 - 1%至3% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度签署140万平方英尺的新租约和续约租约，新租约现金利差达22%，有再投资的地方利差接近30%，季度内实现2.1%的年度嵌入式租金增长，每平方英尺净有效租金接近创纪录的15.23美元 [9][10][11] - 第四季度有268笔新的和续约的小商铺交易，面积超过70万平方英尺 [11] - 第四季度开始另一笔1300万美元的年度基本租金（ABR），季度末有3800万美元已签署但未开始的ABR [12] - 有190万平方英尺正在谈判的租约，代表额外3500万美元的ABR [13] - 第四季度完成2100万美元的再投资，增量回报率为12%，全年再投资交付1.13亿美元，增量回报率为10% [15] - 正在进行的再投资管道超过4亿美元，预计今年交付超过2亿美元，增量回报率为9% - 10% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场流动性和机会增加，特别是对低于3000万美元的杂货店主导交易、类似净租赁资产和小型锚定带状零售的需求和流动性较好，交易中心的资本化率与疫情前相比应相当稳定 [56] - 净租赁市场流动性高，贸易买家、机构和房地产投资信托基金积极寻找产品，公司能够在各地区实现有吸引力的销售资本化率 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 租赁方面，继续争取核心租户的新店开业份额，增加新的租户概念，建立特色杂货店交易管道，通过有增值的再投资计划创造价值 [9][10][14] - 运营方面，第四季度开始向正常运营支出水平过渡，未来重点是保持运营利润率、收紧租户交付时间表、推进“自豪地由Brixmor拥有”标准，并适应租户不断变化的需求 [20][21] - 资本配置方面，预计明年在增值资本上支出多达3亿美元，略高于年度目标2 - 2.5亿美元，用于重新定位投资组合，提高资产竞争力和长期增长潜力 [37][38] - 资产交易方面，预计增加资本循环的交易活动，平衡处置和收购，2021年交易活动的稀释影响在每股0.04 - 0.06美元之间 [55][59] - 行业趋势上，购物中心原生租户从商场迁至露天中心，服务提供商寻求利用购物中心的便利性，租户对线上购买线下取货的需求增加，零售商更倾向靠近单户住宅的位置，零售和物流在最后一英里融合 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在危机中表现出色，在现金收取、NOI影响、未收金额准备金和再投资价值方面处于行业领先地位，为复苏做好了充分准备 [7] - 尽管疫情仍有干扰，但租赁生产和再投资执行将推动2021年增长，公司有望在行业中脱颖而出 [13] - 对未来几个月和几年的持续表现充满信心，租赁活动将随着关闭令解除而加速，再投资计划将继续创造价值 [6][12][16] 其他重要信息 - 2020年尽管受疫情影响，仍开始了代表3900万美元年化基本租金的租约，2021年这些租约将带来2000万美元的基本租金增长 [33] - 年末计费和租赁入住率之间的利差为290个基点，代表近3800万美元的年化基本租金，其中约3000万美元预计在2021年上线，带来1500万美元的基本租金 [34] - 第四季度使用手头现金赎回剩余的2022年固定利率无担保票据，年末总流动性为16亿美元，包括12.5亿美元未提取的循环信贷额度和3700万美元现金，2021年无债务到期，2022年剩余到期债务2.5亿美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几个月租户流失情况及对入住率和主力租户的影响 - 公司认为复苏的形式和疫情封锁的持续时间是关键问题，核心租户表现良好，但娱乐和餐饮等类别租户仍有压力，可能会有更多失败案例，但预计不会达到去年的破产水平 [42][43] 问题2: 业务的长期趋势中，从城市到郊区的迁移是否对资产产生影响 - 这是许多零售商新开店管道的共同主题，公司的郊区购物中心吸引了从商场迁出的租户，如Foot Locker、Kay Jewelers和Bath & Body，且租户在2021年和2022年有较强的开店计划 [45][46][47] 问题3: 2021年入住率是否触底，以及对投资组合入住率和租赁费率的预期 - 公司认为随着时间推移，入住率可能会因娱乐和餐饮等受影响较大的类别而进一步下降，预计同比下降约150个基点，且可能更多，指导范围考虑了入住率损失和租金收取储备等潜在结果 [48][49] 问题4: 疫情后公司利润率提升的机会 - 公司认为提高入住率是提高利润率的最大机会，随着入住率在今年下半年和2022年开始回升，以及租赁管道的交付，利润率将得到提升，同时会注重运营支出的纪律性和避免空置空间的费用泄漏 [51][52] 问题5: 资产负债表上近4亿美元现金的使用计划 - 公司在第四季度使用部分现金赎回2022年固定利率票据，由于不确定性，未来一两个季度会保持较高现金余额，但也会寻找机会部署这些现金 [53] 问题6: 2020年第四季度处置资产的定价及2021年交易活动的预期 - 第四季度净租赁资产的定价与历史水平相符，2021年市场对资产的需求和流动性良好，特别是杂货店主导的交易，预计交易活动将增加，会平衡处置和收购，2021年交易活动的稀释影响在每股0.04 - 0.06美元之间 [56][59] 问题7: 上季度新租赁利差较高的交易情况及对2021年的参考性 - 租户组合广泛，包括核心租户和新租户，未来三到四年内，锚定租金有提升空间，新签署的锚定交易租金在低至中 teens 美元，公司有机会继续利用低于市场的租金基础实现增长 [60] 问题8: 投资组合中近期因疫情产生的空置物业，接近市场租金和低于市场租金的比例 - 因疫情造成的空置情况与投资组合的整体平衡基本一致，公司通过短期续约来管理租赁节奏，再投资对租赁有积极影响，相关中心的利差比整体投资组合高500 - 1000个基点 [62][63] 问题9: 有多少购物中心采用了全渠道和线上购买线下取货（BOPIS）策略，公司如何协助租户 - 该趋势已广泛应用于租户，公司通过提供取货通道、特殊区域等方式支持租户，这是公司相对于其他物业类型的竞争优势，还支持餐厅的取货和配送服务，利用部分物业的背面作为幽灵厨房 [66][67] 问题10: 未来几年投资组合租户结构的变化目标 - 公司的目标是继续争取核心、有活力的租户的市场份额，特别是特色杂货店，填补社区需求，使购物中心成为社区的中心，核心租户表现良好，团队在拓展市场份额和寻找新机会方面表现出色，还在测试幽灵厨房和增加外铺使用 [70][71][72] 问题11: 能否提供2022年的业务展望 - 公司虽不提供2022年指导，但可通过已签署但未开始的租金（3800万美元）、正在谈判的租赁管道（近200万平方英尺和3500多万美元ABR）以及再投资管道（4亿美元，预计2021年交付2亿美元，增量回报率10%）来了解业务前景 [74][75][76] 问题12: 目前租赁量仍低于疫情前，对租赁量恢复到2019年水平的展望 - 2020年第四季度新租约数量与2019年第四季度相同，小商铺租赁较前三个季度增长58%，是2019年第三季度以来最多的，续约量与2019年疫情前平均水平相当，公司对2021年和2022年的租赁前景感到鼓舞 [80][81][82] 问题13: 2020年同意的租金延期支付，预计何时收到款项，是否按时收到 - 预计到2021年底约90%的延期支付款项将收回，到2022年底基本全部收回，已到期的延期支付款项的收取率较高，与整个投资组合的收取情况一致 [83] 问题14: 2021年指导中关于现金会计的假设，以及是否有非现金收益影响FFO指导 - 2021年指导未假设额外租户转为现金收付制或现有现金收付制租户转回权责发生制，非现金收入预计在每年1900 - 2300万美元之间，主要是未采用现金收付制租户的直线租金确认 [87][90] 问题15: 持有较高现金余额是出于防御目的还是为潜在投资做准备 - 两者都有，公司仍处于动荡时期，持有额外现金可增加确定性，同时也能在投资或其他机会出现时更具灵活性，会逐季评估现金余额 [94][95] 问题16: 2021年租赁情况更像2019年还是2020年 - 目前租赁水平接近疫情前，预计2021年将继续向疫情前水平恢复，租赁量、利差和租户质量都将良好，有助于投资组合的增值再投资 [97][98] 问题17: 未来锚定物业重新定位项目的合理性 - 公司已对25% - 30%的投资组合进行了锚定物业重新定位和开发，有4亿美元正在进行的项目，增量回报率为10%，还有潜在的项目机会，会专注于能创造价值的机会，若无法实现增值回报，会考虑资产流动性和退出 [99][100] 问题18: 与租户的租赁对话与疫情前相比有何变化，租户对租金和销售增长的看法 - 零售商一直关注获得最佳交易，现在更关注邻居租户和开展相关业务的能力，租金基础仍然重要，关于销售增长的建模，租户会综合考虑历史数据和疫情期间的表现，目前讨论尚早 [103][104][105] 问题19: 受重创的类别（如餐厅、健身房等）租户重启业务的情况 - 租户在疫情期间积累了经验，采取了如户外用餐、更好的配送等措施，在第四季度的第二轮关闭中表现更有准备，公司对许多运营商的表现感到鼓舞，但加利福尼亚等受政府限制较严重的地区仍面临挑战，电影剧院的复苏是最受关注的领域 [108][109][111] 问题20: 公司是否有机会利用低资本化率、地面租赁收入和净租赁，以及对这些机会的意愿 - 市场上净租赁和地面租赁买家的流动性良好，价格有吸引力，公司预计增加资本循环，将非核心资产的资金重新投入到业务和再开发中，通过出售外铺并以更高回报率再投资可实现价值倍增，同时也会利用这些机会实现外部增长 [114][115] 问题21: 如何看待购买杂货店主导中心和重新定位生活方式中心的机会 - 公司认为更大的机会在于那些受疫情影响、缺乏资本的私人持有的购物中心，这些资产的空置率定价低于重置成本，公司可利用自身平台和资本优势实现增值回报，不会轻易偏离核心业务纪律 [117][118] 问题22: 未来五年类别或地理组合是否会发生变化 - 公司将继续退出一些单资产、非核心市场，集中在中大西洋、费城、德克萨斯、佛罗里达、南加州等市场，这些市场有合理的回报机会 [120] 问题23: 资本支出从2.5亿美元增加到3亿美元的原因 - 部分原因是2020年与租户协商推迟了一些项目，将支出转移到2021年，这些项目大多已预租，公司正在努力为2022年及以后填充管道，目前的租赁工作也在为2023年做准备 [121] 问题24: 租金延期支付的收取情况对未来数据的影响 - 公司认为进入2021年时已建立了适当的准备金，不预计对2020年增加额外准备金或进行准备金反转，但未来几个月或季度可能会有波动，年末的评估被认为是准确的 [124][126]

投资组合规模 - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含393个购物中心，总可租赁面积约6900万平方英尺[21] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含393个购物中心，总面积约6900万平方英尺可租赁面积（GLA）[116] - 公司共有393处房产，总可出租面积（GLA）为68,852,305平方英尺，总平均基本租金（ABR）为875,925美元，每平方英尺ABR为14.93美元[120] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含393个购物中心，总面积约6900万平方英尺[154] 租赁业务数据 - 2020年公司执行419份新租约，面积约230万平方英尺；执行1381份租约，面积约960万平方英尺[26] - 2020年93%的新租约有嵌入式合同租金增长条款，平均合同租金在租赁期内增长2.1%[27] - 2020年新租约租金差价为20.2%，含期权的新租约和续约租约混合租金差价为7.2%[23] - 截至2020年12月31日，小于10000平方英尺空间的租赁入住率为83.8%，总租赁入住率为90.7%[29] - 截至2020年12月31日，公司按平均基本租金（ABR）计算的三大租户为TJX公司（ABR 30,890，占比3.5%）、克罗格公司（ABR 24,487，占比2.8%）和美元树商店公司（ABR 16,114，占比1.8%）[116][117] - TJX公司拥有87份租约，租赁GLA为2,642,160平方英尺，占GLA的3.8%，ABR每平方英尺为11.69美元[117] - 克罗格公司拥有49份租约，租赁GLA为3,259,371平方英尺，占GLA的4.7%，ABR每平方英尺为7.51美元[117] - 美元树商店公司拥有125份租约，租赁GLA为1,455,108平方英尺，占GLA的2.1%，ABR每平方英尺为11.07美元[117] - 伯灵顿商店公司拥有29份租约，租赁GLA为1,460,689平方英尺，占GLA的2.1%，ABR为15,265，占ABR的1.7%，ABR每平方英尺为10.45美元[117] - 普布利克斯超市公司拥有29份租约，租赁GLA为1,285,410平方英尺，占GLA的1.9%，ABR为12,221，占ABR的1.4%，ABR每平方英尺为9.51美元[117] - 佛罗里达州有47处房产，GLA为7,819,020平方英尺，ABR为105,460美元，每平方英尺ABR为15.50美元，房产数量占比12.0%，GLA占比11.4%，ABR占比12.0%[120] - 德克萨斯州有49处房产，GLA为7,579,507平方英尺，ABR为98,696美元，每平方英尺ABR为14.80美元，房产数量占比12.5%，GLA占比11.0%，ABR占比11.3%[120] - 加利福尼亚州有27处房产，GLA为5,094,057平方英尺，ABR为96,816美元，每平方英尺ABR为21.63美元，房产数量占比6.9%，GLA占比7.4%，ABR占比11.1%[120] - 纽约州有28处房产，GLA为3,578,761平方英尺，ABR为65,561美元，每平方英尺ABR为19.73美元，房产数量占比7.1%，GLA占比5.2%，ABR占比7.5%[120] - 面积≥35,000平方英尺的单元有441个，GLA为25,410,775平方英尺，占总GLA的36.9%，ABR为222,794美元，每平方英尺ABR为10.40美元[120] - 面积在20,000 - 34,999平方英尺的单元有513个，GLA为13,491,801平方英尺，占总GLA的19.6%，ABR为136,121美元，每平方英尺ABR为10.96美元[120] - 面积在10,000 - 19,999平方英尺的单元有627个，GLA为8,611,875平方英尺，占总GLA的12.5%，ABR为109,477美元，每平方英尺ABR为14.43美元[120] - 面积≥10,000平方英尺的单元总数为1,581个，GLA为47,514,451平方英尺，占总GLA的69.0%，ABR为468,392美元，每平方英尺ABR为11.31美元[120] - 面积<10,000平方英尺的单元总数为7,496个，GLA为21,337,854平方英尺，占总GLA的31.0%，ABR为407,533美元，每平方英尺ABR为23.65美元[120] - 截至2020年12月31日，公司租赁物业未来10年及以后的租赁到期情况中，部分数据如下：322份租约，租赁可出租面积889,505，占比1.4%，占现有基本租金的1.5%，现有基本租金每平方英尺15.15美元，到期时每平方英尺15.15美元；1,065份租约，租赁可出租面积5,945,265，占比9.5%，占现有基本租金的8.9%，现有基本租金每平方英尺13.16美元，到期时每平方英尺13.17美元等[122] - 截至2020年12月31日，公司的计费和租赁入住率分别为87.8%和90.7%，2019年分别为89.3%和92.4%[173] - 2020年第二至四季度，不同类型租户的基本租金收取率分别为99%/99%/99%、86%/89%/91%、73%/83%/89%[169] 项目开发数据 - 2020年公司稳定25个项目，加权平均增量净营业收入收益率为10%，预计总成本1.132亿美元；有60个项目正在进行，预计加权平均增量净营业收入收益率为10%，预计总成本4.026亿美元[31] - 截至2020年12月31日，有60个正在进行的项目，预计总成本4.026亿美元，已发生2.072亿美元[218] 物业处置与收益 - 2020年公司从物业处置中获得1.214亿美元净收益，用于再投资、资产收购和股票回购[34] - 2020年公司处置10个购物中心、6个部分购物中心和一块土地，净收益1.214亿美元，收益3260万美元，减值800万美元；还从先前处置资产获净收益100万美元，解决或有事项50万美元，收益150万美元[178] - 2019年公司处置24个购物中心和3个部分购物中心，净收益2.885亿美元，收益5340万美元，减值1640万美元；还从先前处置资产获净收益160万美元，收益140万美元[179] - 2020年和2019年房地产资产处置净收益分别为1.224亿美元和2.901亿美元[220] 财务流动性 - 截至2020年12月31日，公司在12.5亿美元循环信贷安排下有12亿美元可用流动性，有3.701亿美元现金及现金等价物和受限现金[35] - 截至2021年2月5日，公司拥有约3.3亿美元现金及现金等价物和受限现金，循环信贷额度下约有12亿美元可用额度[171] - 截至2020年12月31日，公司循环信贷额度下有12亿美元可用流动性，现金及现金等价物和受限现金3.701亿美元[203] - 截至2020年12月31日，BPG和运营合伙企业的现金、现金等价物和受限现金分别为3.701亿美元和3.601亿美元，2019年12月31日为2150万美元[211] 员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有480名员工，其中474名全职员工[39] - 公司员工满意度评级为98%，年度审查和人才发展调查参与率为97%[40] REIT资格与相关规定 - 公司自2011年12月31日起符合REIT资格，截至2020年12月31日仍满足要求并打算后续继续满足[49] - 公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、现金等价物、政府证券和合格REIT房地产资产构成，投资证券不能超过任一发行人10%的有表决权证券或10%的总证券价值，所有应税REIT子公司投资总值不能超过总资产价值的20%，任一非应税REIT子公司发行人的证券价值不能超过资产的5%，“非合格”公开上市REIT发行的债务工具不能超过总资产价值的25%；每年至少75%的总收入需来自被动房地产来源，至少95%的总收入需来自符合75%收入测试的项目及其他特定利息、股息和投资组合类收入[106] - 若公司未能符合REIT资格且无权获得法定救济，将按非REIT“C”类公司征税，未来四个纳税年度将丧失REIT税收待遇[103] - 税法对“禁止交易”收入征收100%的税，可能影响公司出售物业的决策[107] - 公司已选择按照1986年修订的《国内税收法》符合房地产投资信托（REIT）的资格，需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[132] - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司须向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[206] 风险因素 - 新冠疫情自2019年12月全球蔓延，对公司业务和财务状况产生重大不利影响，公司为租户提供租金减免[57][59] - 截至2020年12月31日，公司投资组合中约9.5%的租赁总面积的租约将于2021年到期，续租和再租赁存在不确定性[63] - 公司积极对投资组合进行重新定位和再开发项目，但这些项目存在多种风险[64] - 公司收入主要来自房地产租金，租户财务健康和租金收取情况影响公司业绩[65] - 某些情况下租户有权终止租约，公司可能无法按相似或有利条件再租赁，影响财务状况[66] - 租户破产可能导致公司无法收回欠款和租金，且再租赁存在不确定性并可能需进行资本改进[67][69] - 公司面临租赁市场竞争，可能需提供租金或其他优惠并承担资本支出以留住和吸引租户[63] - 公司业务运营使用大量债务，债务服务支付和相关风险可能对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[76] - 公司面临收购竞争，可能增加收购成本、限制增长、无法实现预期回报或成功整合收购项目[73] - 公司房地产资产可能面临减值费用，减值费用会直接影响收益，未来可能会有更多相关费用[72] - 公司打算继续出售非战略性购物中心，但房地产投资流动性差，可能无法及时或有利地处置资产[71] - 公司费用相对固定，即使投资组合收入下降，费用也可能保持不变或增加，若无法降低成本或转嫁成本增加，财务状况、经营成果和现金流将受不利影响[70] - 公司可能无法通过债务和股权市场获得额外资本，这可能对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[80] - 公司需遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规，否则可能面临罚款或赔偿，且无法将公共区域的整改成本转嫁给租户，可能对财务状况产生不利影响[90] - 公司若未能成为国内控制的房地产投资信托基金（REIT），非美国股东出售普通股获利可能需缴纳美国联邦所得税，条件为股票非“定期交易”或股东实际或推定持有超10%已发行股份价值[111] 债务情况 - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务本金总额约为52亿美元[76] - 截至2020年12月31日，公司3.5亿美元定期贷款协议、3亿美元定期贷款协议和2.5亿美元浮动利率优先票据按可变利率计息，循环信贷安排下有12亿美元可用流动性借款时也按可变利率计息[77] - 公司已对8亿美元可变利率债务签订利率互换协议，考虑当前协议，利率每上升100个基点，年度利息费用将增加100万美元，5亿美元可变利率债务的利率互换协议将于2021年到期[77] - 截至2020年12月31日，公司有9亿美元债务和名义价值总计8亿美元的7份利率互换合约与LIBOR挂钩，循环信贷安排下12亿美元可用流动性借款时也与LIBOR挂钩，预计到2023年6月30日所有与LIBOR挂钩的合约需转换为替代利率[78] - 2020年6月和8月，公司发行了总计8亿美元本金、利率4.050%、2030年到期的优先票据[171] - 2020年6月和8月，公司发行总计8亿美元本金的4.050% 2030年到期优先票据，净收益用于回购2022年到期的3.875%优先票据、偿还循环信贷额度下未偿债务及一般公司用途[204] 公司治理 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下更改重大公司政策，包括投资、融资、股息政策等，还可撤销REIT选举[94] - 公司董事会可授权发行具有特定条款的股票，可能会阻止第三方收购公司[95] - 公司宪章限制了股东对董事和高管提起诉讼的权利，董事和高管仅在特定情况下承担金钱赔偿责任[96] - 公司宪章允许非员工董事与公司竞争，可能使公司失去潜在机会[100] 股东与股息 - 截至2021年2月1日，公司普通股的登记持有人数量为595人[131] - 2020年12月31日结束的纳税年度，公司向股东的分配100.0%构成应纳税的普通收入[135] - 2020年1月9日，公司设立了一项高达4亿美元的普通股回购计划，计划于2023年1月9日到期，2020年12月31日结束的年度，公司以平均每股15.14美元的价格回购了1,650,115股普通股，总计2500万美元，截至2020年12月31日，该计划还有3.75亿美元的可用回购额度[139] - 公司普通股每股宣布的现金股息分别为0.500美元、1.125美元、1.105美元、1.055美元、0.995美元[1

业绩总结 - Brixmor拥有395个购物中心，总建筑面积为6900万平方英尺[1][2] - 租赁率为91.2%，已计费租金的收取率为88.2%[2][12] - 新签租约的平均租金为每平方英尺16.22美元，租金增长率为14%[6] - 3Q20的续租量比历史四年平均高出30%[8] - 预计到2021年底，88%的新签租约将开始生效，带来3900万美元的年租金收入[32] - 3Q20收取的基础租金中，租金减免和延期占4.7%[12] - 顶级10个租户仅占基础租金的17.2%[17] 用户数据 - 59%的投资组合的基础租金来自于必需品/混合零售商[10] - 97%的购物中心基础租金处于开放和运营状态[10] - 各地区的基础租金收取率分别为：中西部87.8%，南部90.0%，北部89.0%，西部86.6%[18] - 在第二季度，BOPIS和路边取货的订单占总电子商务订单的约20%[28] 财务状况 - Brixmor的流动性为19亿美元，其中包括约6.11亿美元的现金和约12亿美元的信贷额度[50] - 公司的固定费用覆盖率为3.6倍，净本金债务与调整后EBITDA比率为6.9倍[51] - Brixmor的信用评级为Fitch BBB-，Moody's Baa3，S&P BBB-，显示出稳定的财务状况[52] 未来展望 - 预计2020年将稳定1.14亿美元的项目，其中9300万美元的项目已在年内稳定[46] - Brixmor的租赁新合同的TTM新租金差为24%[32] 新产品和新技术研发 - 截至2019年底，75%的物业已升级为LED照明[66] - 2019年，已安装电动汽车充电站的物业累计行驶超过300万英里[66] 负面信息 - Brixmor的租户支持计划包括与小型商户的沟通和租金延期协议，总额为3200万美元，占已开票基础租金的7.6%[39] 其他新策略和有价值的信息 - 过去四年，Brixmor处置了17亿美元的高风险资产，提升了公司的长期增长潜力[44] - 公司在2020年企业治理排名中位列所有上市REIT的第二位[68] - 公司对民权组织的捐款超过11万美元[63] - 公司在COVID-19期间为员工提供24/7的心理健康支持[62] - 公司在2020年实现了超过40%的温室气体排放减少目标[66] - 公司在2020年实施了多项员工参与和支持计划，包括虚拟实习和跨职能培训[61] - 公司董事会中89%的董事为独立董事，1/3为女性董事[68]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度现金收款率为88.2%，6个月至9月30日为84.5%，计入延期协议后，第三季度约93%的总基本租金已处理，10月近90%的基本租金现金已收取，另有2.4%通过延期协议处理 [9] - 第三季度坏账准备金相应下降，公司认为在可收回性分析上保持了适当的保守态度 [11] - 第三季度新签近70万平方英尺新租约，平均现金利差14%，若调整单个破产租户回填，新租约利差可达20% [12] - 第三季度净有效租金接近历史高位，新租约利差预计保持在中高个位数 [13] - 总租赁管道超210万平方英尺，基本租金3600万美元，已签约但未开始的基本租金近4000万美元，预计未来几个季度交付，两者合计7600万美元基本租金 [13][14] - 第三季度已交付项目5100万美元，增量回报率9%，正向再投资管道3.73亿美元，增量回报率10% [15] - 第三季度应计但未收取和未处理的第二季度基本租金从上次补充报告的4300万美元降至2100万美元 [24] - 第三季度被视为无法收回的收入总计2100万美元，较第二季度的2800万美元显著减少 [25] - 第三季度反向冲销1100万美元之前应计的直线租金收入，超过14%的总租赁基本租金租户采用现金基础会计核算 [25] - 第三季度NAREIT FFO为每股0.36美元，同店NOI增长为负9.3% [27] - 第三季度发行3亿美元10年期无担保债券，有效利率3.18%，用于全额偿还循环信贷额度，总流动性增加超4亿美元至19亿美元，包括超6亿美元现金，2022年前无债务到期 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度新签近70万平方英尺新租约，平均现金利差14%，净有效租金接近历史高位，总租赁管道超210万平方英尺，基本租金3600万美元，已签约但未开始的基本租金近4000万美元 [12][13][14] - 再投资业务：正向再投资管道3.73亿美元，增量回报率10%，第三季度已交付项目5100万美元，增量回报率9% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户开业率：目前超97%的租户已开业运营 [8] - 客流量：过去几周客流量约为去年同期的92%，处于同行前列 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续推动现金收款，加强对租户的管理和支持，加速新租赁业务，推进再投资项目，提升资产价值 [7][12][15] - 发展方向：预计未来新租赁利差保持在中高个位数，继续扩大租赁管道和再投资管道，通过资产处置和再投资实现资本循环 [13][15][72] - 行业竞争：公司在租赁业务和再投资业务方面表现出色，新租赁业务和再投资项目的增量回报率较高，具有较强的竞争力 [12][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情对公司业务造成了一定影响，但公司通过积极应对，如加强现金收款管理、优化运营成本、加速新租赁业务等，展现了较强的韧性和适应性 [7][9][12] - 未来前景：公司预计未来租户失败率将上升，但凭借强大的平台和租金基础，有能力在危机中创造价值，实现增长 [19] - 公司决定恢复股息，初始股息率为每股0.215美元，反映了对未来计划的信心，同时保留资本用于再投资 [20] 其他重要信息 - 公司在补充财务资料中披露了COVID - 19对损益表的影响，包括第三季度基本租金账单、现金收款、延期和减免协议等情况 [22][23] - 公司使用非GAAP财务指标，并在网站投资者关系部分提供了相关信息和与GAAP结果的调节 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：剩余破产风险敞口中预计有多少会被拒绝，以及第三季度110个基点影响的再租赁谈判进展和时间框架 - 公司认为租户破产时退回场地的比例低于破产率，部分原因是租金基础较低。第三季度约230个基点的基本租金来自破产租户，预计最终可能会失去约一半的基本租金风险敞口。第三季度16份主力租约中有9份是回填前破产空间，团队对快速回填部分空间感到鼓舞 [34][35][36] 问题：从低于市场租金的角度看，目前投资组合的情况以及自COVID开始以来的变化 - 公司新租约利差强劲，预计未来几个季度新租约利差将保持在中高个位数。未来三年主力空间滚动情况良好，签约租约的净有效租金可观，具有竞争优势 [37][38] 问题：预计无法收回的50%是指整体租金收款的剩余10%中的一半，还是与其他因素相关 - 50%是指破产租户相关的基本租金，并非整体租金收款的剩余部分。许多破产租户选择在第11章程序中继续经营公司的场地，这可能会延迟公司收回场地的时间 [40] 问题：对剩余未收取或未解决的租金情况的评估 - 公司认为剩余未处理的租金约为7%，公司采取耐心策略，先让租户重新开业运营，再协商延期和付款计划，这样租户的存活率更高。公司在疫情期间能够区分真正有风险和保持强劲的部分，投资组合表现出了优势 [42][43] 问题：整体租户需求情况，是零售商状况较好还是投资转向露天购物中心 - 公司认为是零售商投资转向露天购物中心的受益者，与公司合作的零售商在当前环境中表现良好。零售商更关注郊区市场，部分城市核心市场受租金和盈利能力影响。公司在家庭、特色杂货、快餐休闲餐厅等类别看到强劲需求，部分交易在疫情前开始并在疫情期间推进 [45][46][47] 问题：未来几个季度租赁量是否会加速，已签约但未开始的管道是否会增长 - 公司对未来租赁管道感到鼓舞，预计已签约但未开始的部分至少保持稳定，部分取决于特定季度的交付情况。相关类别需求强劲，团队能够利用需求并进行新租赁谈判，预计活动将继续增长 [49][50] 问题：3亿美元票据发行后，现金和未动用循环信贷额度的资金部署计划 - 公司有能力提前偿还部分债务，将评估所有选项，包括定期贷款。2021年，部分资金可能用于继续支持再开发管道，基于当前业务状况、租金收款水平和租赁情况的改善 [51][52] 问题：年底现金余额是否会维持高位还是会大幅减少 - 现金余额可能会减少，但相对于历史标准仍会较高 [53] 问题：仍在协商的未收取租金类别及解决前景 - 主要包括一些小型企业、娱乐概念、全服务餐厅和小型健身场所。公司采取耐心策略，先让租户开业运营，再协商延期和付款计划 [55] 问题：正常租金收款率以及预计达到该水平的时间 - 公司认为租金收款将继续稳步提高，目前已处理约93%的收入，未来几个月将在延期协议和付款计划方面有更多进展，但完全解决需要时间，随着危机缓解，进展将加速 [56] 问题：股息支付金额与今年应税收入的关系，以及恢复的股息是否足以满足分配要求 - 股息将于2021年1月支付，适用于2021年的应税收入。公司设定了保守的股息水平，既考虑了应税收入分配，又保留资本用于再投资，同时有能力在未来增长股息 [58] 问题：本季度租赁量中，之前搁置的交易占比以及未来租赁利差预期 - 本季度有较高比例的续约交易，代表了之前搁置的交易积压。新租赁活动令人鼓舞，预计利差会有所改善。租赁交易组合良好，包括主力租户和特色杂货商交易，续约交易在租户对客流量和业务表现有清晰认识后增加 [59][60][61] 问题：将宾夕法尼亚州布里斯托尔中心的前沃尔玛盒子改造为工业用途是一次性机会还是未来可能大量出现，以及相关资本支出单位经济效益 - 该沃尔玛盒子与中心其他部分分离，适合作为工业用途，公司有几个类似机会，可利用工业用户对靠近消费者的需求。这种物流与零售的融合仅在盒子与中心分离时可行，可实现价值收获 [64][65] 问题：将工业用途置于购物中心端帽是否会受其他零售商REA限制 - 通常会受到REA或客户安全问题的限制，只有盒子与中心其他部分分离时，工业用途才最合理 [66] 问题：11月初公司投资组合是否有客流量或销售额增加的迹象 - 公司看到客流量每周稳步改善，可能与零售商提前分散假日季以与亚马逊竞争有关。假日季最大赢家将是具有全渠道能力的零售商，公司投资组合中有许多此类租户 [68][69] 问题：2020年假日季对公司投资组合和2021年店铺关闭的重要性 - 假日季对所有零售商都重要，但公司投资组合以社区中心和基本用途为主，对假日客流量的依赖较小，相对更能抵御假日销售好坏的影响 [70] 问题：2021年及以后的资本循环框架是否会改变 - 预计2021年部分预租的再开发机会将加速，支出将高于长期水平，这些项目有良好的信用质量和可观的增量回报。资本循环和收购将根据机会而定，公司有耐心，开始看到一些有趣的收购机会 [72][73] 问题：本季度净有效租金大幅上升是否因更多特色杂货商签约或其他类别活跃 - 是多种因素的结果，包括特色杂货商交易的良好组合和公司对资本的严格管理。即使本季度主力租约比例较高，净有效租金仍接近历史高位 [76] 问题：关于股息，从不同角度看，新股息的计算逻辑以及如何得出 - 新股息是更保守的派息，旨在平衡应税收入分配和保留资本用于再投资，同时确保在疫情期间和之后有能力增长股息。当前季度的年化计算包含了直线租金收入反向冲销和大量被视为无法收回的收入，难以将其年化到长期运行率 [79][80] 问题：当前交易市场缺乏流动性对股息决策的影响以及对交易市场的看法 - 公司现金流为正，恢复股息后仍将保持良好现金流。作为REIT，需分配应税收入。在交易市场中，公司出售的资产能获得良好出价，社区杂货店锚定和其他类型资产的市场似乎有流动性。公司对资本循环的机会感到兴奋，特别是一些受干扰但房东无法应对的资产。市场对类似净租赁的中央零售资产需求显著增加，为公司提供了有吸引力的资本循环选择 [83][84][85] 问题：公司对出售购物中心主力租户的看法以及是否会放弃某些权利 - 公司在非核心投资组合部分出售一些外铺或地面租赁，从估值角度看是增值的，未看到中心剩余部分的资本化率下降，且整体需求良好。公司控制中心，能够制定有利于自己的REA [87][88] 问题：随着环境稳定和流动性改善，未来一年的目标杠杆率 - 公司对投资组合的长期杠杆率看法未变，认为应处于低6倍左右的范围，达到该目标的轨迹将取决于未来几个季度的情况 [89] 问题：NOI可能的低谷情况，第三季度账单收入与第一季度的比较 - 目前租户失败率较低，但预计未来几个季度会加速。NOI受被视为无法收回的收入影响而降低，公司在这方面保持保守。未来NOI走势难以判断，但已签约但未开始的租金将提供缓冲。第三季度账单基本租金与疫情前水平相差约70个基点，第一季度账单基本租金约2.128亿美元 [92][93] 问题：公司认为成功的购物中心的客流量模式以及使用的客流量计数器数量 - 公司使用手机数据跟踪客流量，包括总体客流量和相对趋势。租户重新开业后，客流量相应增加，目前处于疫情前的低至中90%水平。租户反馈客户捕获率和购物篮规模增加，是投资组合健康的良好迹象。不同地区客流量受当地关闭命令影响，命令解除后客流量恢复 [94][95][96] 问题：小店铺空间新签约租约的常见租户类别 - 主要是医疗、快餐休闲餐厅等领域的全国性租户，当地租户在当前环境中较为谨慎，但随着客流量增加，近一个月左右部分当地租户开始回归 [98][99] 问题：与全球金融危机相比，当地租户需求情况 - 此次情况与全球金融危机不同，并非广泛影响，而是某些特定类别租户受影响较大，如小型健身、个人服务、全服务餐厅等。随着限制放宽，这些类别租户的失败率预计将上升 [100][101] 问题：鉴于Gap专注露天购物中心的消息，是否看到零售商从封闭式购物中心转向露天购物中心的需求增加，以及公司是否有兴趣增加相关租户基础 - 公司认为有能力在合理范围内增加相关租户基础，Gap的公告并非意外，零售商正在重新审视店铺位置，寻求合理的占用成本、全渠道服务能力和靠近客户的位置。公司认为不仅是购物中心原生租户，一些数字原生概念和广泛用途的租户也在考虑露天购物中心，公司在这方面有增长空间且不会过度暴露基本租金风险 [103][104][105] 问题：在担保贷款环境疲软和现金流较低的情况下，公司和同行资助租户建设的能力是否推动了对公司购物中心的额外需求，以及赞助对租户扩张的重要性 - 这非常重要。公司团队能够组合租户希望的共同租户阵容，通过再投资项目实现这一点，并且公司认为零售商在执行增长计划时，流动性和获取资本的能力至关重要 [106][107][109] 问题：公司投资组合的正常收款率 - 正常收款率约为99.5%，在正常环境下，被视为无法收回的收入通常低于1% [110] 问题：不同地理位置的租赁需求差异以及更严格的运营环境对租赁需求的影响 - 一些限制最严格的市场，如东北地区，公司团队取得了创纪录的业绩，表明再投资起到了作用。虽然在德克萨斯州和加利福尼亚州等地区的第二次疫情高峰期间租赁活动有所滞后，但整体活动仍然广泛，特别是在北方地区，即使关闭时间延长，交易仍在推进 [112]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度租金收入为253,799千美元，2019年同期为292,732千美元；2020年前九个月租金收入为781,635千美元，2019年同期为873,424千美元[26] - 2020年第三季度总营收为253,935千美元，2019年同期为292,965千美元；2020年前九个月总营收为783,856千美元，2019年同期为875,109千美元[26] - 2020年第三季度总运营费用为187,900千美元，2019年同期为188,818千美元；2020年前九个月总运营费用为549,503千美元，2019年同期为562,802千美元[26] - 2020年第三季度净收入为27,944千美元，2019年同期为80,854千美元；2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[26] - 2020年第三季度其他综合收入（损失）为2,864千美元，2019年同期为 - 5,320千美元；2020年前九个月其他综合收入（损失）为 - 21,654千美元，2019年同期为 - 29,180千美元[28] - 2020年第三季度综合收入为30,808千美元，2019年同期为75,534千美元；2020年前九个月综合收入为75,115千美元，2019年同期为183,534千美元[28] - 2019年1月1日普通股数量为298,489千股，金额为2,985千美元，总股本为2,836,099千美元[30] - 2019年3月31日净收入为62,900千美元，总股本为2,792,771千美元[30] - 2019年6月30日净收入为68,960千美元，总股本为2,764,181千美元[30] - 2019年9月30日净收入为80,854千美元，总股本为2,759,363千美元[30] - 2020年1月1日普通股数量为297,857千股，金额为2,979千美元，总股本为2,743,857千美元[30] - 2020年3月31日净收入为59,781千美元，总股本为2,669,353千美元[30] - 2020年6月30日净收入为9,044千美元，总股本为2,679,620千美元[30] - 2020年9月30日净收入为27,944千美元，总股本为2,713,891千美元[30] - 2019年现金支付利息净额为135,006千美元，2020年为134,507千美元[32] - 2019年资本化金额为3,333千美元，2020年为2,401千美元[32] - 2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[33][38] - 2020年前九个月净现金由经营活动提供323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[33] - 2020年前九个月净现金用于投资活动140,254千美元，2019年同期为110,543千美元[33] - 2020年前九个月净现金由融资活动提供406,319千美元，2019年同期使用308,674千美元[33] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2019年同期为 - 19,284千美元[33] - 2020年9月30日每股基本和摊薄净收入为0.09美元，2019年同期分别为0.27美元和0.71美元[37] - 2020年前九个月总营收为783,856千美元，2019年同期为875,109千美元[38] - 2020年前九个月总运营费用为549,503千美元，2019年同期为562,802千美元[38] - 2020年前九个月其他费用总计137,584千美元，2019年同期为99,593千美元[38] - 2020年前三季度净利润为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[40][45] - 2020年前三季度综合收益为75,115千美元，2019年同期为183,532千美元[40] - 2020年前三季度经营活动提供的净现金为323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[45] - 2020年前三季度投资活动使用的净现金为140,254千美元，2019年同期为110,540千美元[45] - 2020年前三季度融资活动提供的净现金为396,321千美元，2019年同期使用308,569千美元[45] - 2020年前三季度现金、现金等价物和受限现金净增加579,699千美元，2019年同期减少19,176千美元[45] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为601,206千美元，2019年同期为31,463千美元[45] - 2020年支付的利息净额为135,006千美元，2019年为134,507千美元[44] - 2020年9月30日合伙企业普通股单位期末余额为2,735,075千美元，2019年同期为2,772,321千美元[42] - 2020年9月30日累计其他综合收益（损失）期末余额为 - 31,198千美元，2019年同期为 - 13,199千美元[42] - 2020年和2019年前三季度，基于百分比租金确认的收入分别为360万美元和600万美元；2020年和2019年第三季度，该收入分别为60万美元和110万美元[118] - 2020年前三季度，非租赁修改的租金递延为32,815美元，减免为438美元；租赁修改的租金递延为2,735美元，减免为1,893美元[122] - 2020年第三季度，非租赁修改的租金递延为18,650美元，减免为402美元；租赁修改的租金递延为1,991美元，减免为1,686美元[122] - 截至2020年9月30日，未作为租赁修改处理并计入应收账款净额的递延租金余额为18,478美元[123] - 2020年前三季度，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为18,842美元，减值为10,305美元[116] - 2019年，重新计量至公允价值的房地产资产账面价值为23,533美元，减值为7,983美元[116] - 2020年前三季度，基于第三方买家报价重新计量至公允价值的房地产资产账面价值包含1390万美元的Northmall Centre；基于现金流折现分析的包含490万美元的Spring Mall，其资本化率和折现率均为8.0%[116] - 截至2020年9月30日，公司经营租赁负债为3.992亿美元，使用权资产为3.5318亿美元，较2019年12月31日的4.4707亿美元和3.986亿美元有所下降[127] - 2020年第三季度公司未宣布普通股股息和OP单位分配，2019年同期为每股/单位0.28美元；截至2020年9月30日和2019年12月31日，已宣布但未支付的股息和分配分别为180万美元和8720万美元[133] - 2020年和2019年第三季度，公司分别确认了350万美元和350万美元的股权补偿费用，其中分别资本化30万美元和20万美元；前九个月分别确认850万美元和950万美元，分别资本化70万美元和60万美元[137] - 2020年和2019年第三季度基本每股收益分别为0.09美元和0.27美元，前九个月分别为0.32美元和0.71美元；摊薄每股收益与基本每股收益相同[140] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，加权平均剩余租赁期限分别为12.7年和10.9年，加权平均折现率分别为4.39%和4.30%[127] - 2020年第三季度净收入为2794.4万美元，2019年同期为8085.4万美元；2020年前九个月净收入为9676.9万美元，2019年同期为2.12714亿美元[143][26] - 2020年第三季度基本每股收益为0.09美元，2019年同期为0.27美元；2020年前九个月基本每股收益为0.32美元，2019年同期为0.71美元[143][26] - 2020年第三季度摊薄后每股收益为0.09美元，2019年同期为0.27美元；2020年前九个月摊薄后每股收益为0.32美元，2019年同期为0.71美元[143][26] - 2020年第三季度总营收为2.53935亿美元，2019年同期为2.92965亿美元；2020年前九个月总营收为7.83856亿美元，2019年同期为8.75109亿美元[26] - 2020年第三季度总运营费用为1.879亿美元，2019年同期为1.88818亿美元；2020年前九个月总运营费用为5.49503亿美元，2019年同期为5.62802亿美元[26] - 2020年第三季度其他费用为3809.1万美元，2019年同期为2329.3万美元；2020年前九个月其他费用为1.37584亿美元，2019年同期为9959.3万美元[26] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，与关联方无重大应收或应付款项[150] - 2020年10月30日，公司董事会宣布2020年第四季度普通股每股现金股息为0.215美元，该股息在2020年第二和第三季度因疫情暂停[151] - 2020年前三季度净利润为96769千美元，2019年同期为212714千美元；2020年第三季度净利润为27944千美元，2019年同期为80854千美元[28] - 2020年前三季度综合收益为75115千美元，2019年同期为183534千美元；2020年第三季度综合收益为30808千美元，2019年同期为75534千美元[28] - 2020年第三季度利率互换未实现收益（损失）变动净额为2928千美元，2019年同期为 - 5332千美元；2020年前三季度为 - 21785千美元，2019年同期为 - 29373千美元[28] - 2020年第三季度有价证券未实现收益（损失）变动为 - 64千美元，2019年同期为12千美元；2020年前三季度为131千美元，2019年同期为193千美元[28] - 2020年第三季度其他综合收益（损失）总计为2864千美元，2019年同期为 - 5320千美元；2020年前三季度为 - 21654千美元，2019年同期为 - 29180千美元[28] - 截至2019年9月30日，普通股数量为297846，金额为2978千美元；截至2020年9月30日，普通股数量为296482，金额为2965千美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月普通股股息均为每股0.28美元；2020年1 - 3月普通股股息为每股0.285美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月净收入分别为62900千美元、68960千美元、80854千美元；2020年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月净收入分别为59781千美元、9044千美元、27944千美元[30] - 2019年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月其他综合损失分别为9925千美元、13935千美元、5320千美元；2020年1 - 3月、4 - 6月、7 - 9月其他综合损失（收益）分别为23699千美元、819千美元、 - 2864千美元[30] - 现金支付的利息净额，2020年为135006千美元，2019年为134507千美元[32] - 2020年前九个月净收入为96,769千美元，2019年同期为212,714千美元[33][38] - 2020年前九个月净现金由经营活动提供323,632千美元，2019年同期为399,933千美元[33] - 2020年前九个月净现金用于投资活动140,254千美元，2019年同期为110,543千美元[33] - 2020年前九个月净现金由融资活动提供406,319千美元，2019年同期使用308,674千美元[33] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为589,697千美元，2019年同期为 - 19,284千美元[33] - 2020年9月30日每股基本和摊薄净收入为0.09

财务数据和关键指标变化 - 截至7月29日，二季度租金收取率为76.6%，7月租金收取率为79.7%，二季度末已处理超86%的二季度基本租金 [11][12] - 二季度，公司对基本租金计提了2200万美元的准备金，占6月30日已确认但未收取租金的39% [12] - 二季度，公司总流动性增加2亿美元至14亿美元，包括3亿多美元的现金和11亿美元的循环信贷额度 [39] - 二季度，NAREIT FFO为每股0.32美元，同店NOI增长为 - 9% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度签署了超40万平方英尺的新租约，平均现金回报率为19%，有超3900万美元已签署但未开始的租约 [14] - 新租约管道达到130万平方英尺和2300万美元的新ABR，平均租金超过每英尺18美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月中旬区域关闭令高峰时，超40%的租户按收入计算处于关闭状态，客流量也出现类似下降；目前约94%的租户已开业，客流量相应恢复 [7][8] - 租户重新开业后，反馈良好，包括购物篮尺寸更大、转化率更高；健身房新会员有意外积极趋势；有得来速取货或户外用餐的餐厅业务恢复良好，室内用餐餐厅因容量限制业务水平下降 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司平衡的业务计划在危机中仍能发挥作用，未来租户失败率预计上升，二季度可能是收入低点 [13][25] - 暂停三季度股息，以确保明年的再投资管道在杠杆中性的基础上得到充分资金，利用今年的税收减免，并为四季度尽可能全面恢复股息做好准备 [27] - 公司长期业务计划专注于对优质社区购物中心进行增值再投资，相信这些资产属性将使公司在危机后处于有利地位 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资组合和团队在疫情危机中的韧性感到满意，认为公司的社区中心投资组合质量高，业务模式能够利用危机带来的机遇实现强劲复苏 [6][13][15] - 虽然危机的持续时间和经济影响存在不确定性，但公司认为一些因素将支撑其业务表现，如租金基础、租户对合适规模和位置的需求、露天购物中心的优势等 [16][17] 其他重要信息 - 公司在3月初采取了一系列措施帮助租户，包括将CAM费用降低15%、为租户提供额外标识和路边取货区域、提供租金延期和协助获取政府项目等，得到了租户的普遍积极反馈 [7] - 公司在二季度发行了5亿美元的10年期无担保债券，用于偿还循环信贷额度和回购2022年到期的无担保票据 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租约的需求来源和三季度租赁量预期 - 新租约需求来自杂货店、Dollar Tree、Five Below、Chipotle、Chase Bank和BofA等租户，租赁管道较去年底增长25%至130万平方英尺，三季度租赁量难以预测，但预计低于历史水平 [44][46][47] 问题: 公司对交易市场错位的看法和收购能力 - 公司预计房地产市场将出现重大错位，会保持耐心寻找机会，目前交易市场缓慢，未来一两年收购机会将增多 [48][49][50] 问题: 租金收取率恢复正常水平的时间和收回未支付租金租户空间的时间 - 租金收取率恢复正常可能需要几个季度，租户失败情况预计在未来几个季度逐渐显现，公司认为租金基础优势有助于应对租户更替 [52][53][55] 问题: 8月租金收取情况和趋势 - 公司目前不评论8月租金收取情况，预计与7月基本一致 [56] 问题: 租户如何在公司投资组合中实施微履行策略及相关管道情况 - 租户通过改变店铺使用方式和利用相邻空间来实施微履行策略，公司已与一些大型租户就最后一英里服务进行讨论，预计该趋势将更广泛出现，是公司竞争优势 [57][58][60] 问题: 疫情第二波对公司中心客流量和租金收取的影响 - 目前尚未看到明显影响，公司密切关注，部分租户重新关闭对整体影响较小，因为中心有很多必要用途和混合用途租户仍在营业 [63][64][65] 问题: 今年晚些时候租金起租日期情况 - 公司预计3900万美元已签署但未开始的租约中，40% - 50%将在2020年开始，其余在2021年，约5%在2022年 [66] 问题: 年底前入住率是否会低于二季度末 - 公司预计年底前入住率会降低，因为尚未看到危机导致的租户失败的全部影响，但认为公司有能力利用这些机会 [70][71] 问题: 租赁利差何时开始回升 - 危机期间为留住租户可能会签署更紧凑的交易，预计租赁利差仍将领先行业，新租约租金已高于现有租金，长期来看有信心提高租金基础 [72][73][74] 问题: 低租金在当前环境中的重要性 - 位置和租金基础都很重要，租户在选择时会考虑盈利能力，公司认为自身低租金优势将继续发挥作用 [75][76][78] 问题: 费用下降的可持续性 - 费用同比下降是公司为减轻租户负担而采取的措施，随着客流量和租户开业情况恢复，预计费用节省将减少 [79][80] 问题: 如何将租户失败预期纳入新租约签署和承保 - 公司更加关注租户的底层信用和成功潜力，利用流量数据等信息选择合适租户，对资本投入更加谨慎 [81] 问题: 二季度两笔处置交易是否在疫情前就已进行 - 一笔是疫情前就在进行，另一笔是对高空置购物中心的机会性出售 [82] 问题: 小店铺租赁入住率情况和未来趋势 - 小店铺租赁入住率环比增加10个基点，同比仅下降10个基点，目前未看到大量租户失败，但预计未来会出现，需求仍然存在但可能会随着租户失败而减弱 [84][85] 问题: 租户失败是否更集中在小店铺租户 - 租户失败可能会同时影响大型和小型租户，危机加速了一些失去相关性的概念的消亡，公司认为这是引入更好和更相关用途的机会 [86] 问题: 如果忽略二季度债务费用和直线租金冲销，二季度是否仍是盈利低点 - 是的，考虑到直线租金冲销、准备金和将部分租户转为现金基础会计等因素，公司认为二季度是盈利低点 [89] 问题: 是否看到对公司外铺的更多需求 - 是的，银行和Chipotle等租户对公司外铺有积极需求，公司预计外铺项目将加速发展 [92] 问题: 7月未处理租金中机会主义租户和实际困难租户的比例，以及是否与未支付租金的租户签署新租约 - 未处理租金中大部分是健身、餐厅和娱乐类租户，他们对重新开业缺乏明确信息，随着开业信息明确，预计这些租户将达成解决方案，公司未与未支付租金的租户签署新租约 [93][94] 问题: 公司资产的资本化率情况和收购时的关注点 - 目前市场交易缓慢，难以评论资本化率方向，未来收购将关注能够利用公司平台提升价值的资产 [97][98] 问题: 能否量化租赁修改带来的好处 - 公司在给予租户延期时，通过获得解除限制、外铺等价值来确保延期的成本合理，但没有具体的汇总数字 [99][100] 问题: 目前有担保债务的可用性和贷款条款变化情况 - 公司不常使用有担保抵押贷款，市场对大多数零售物业的有担保债务仍然缓慢，但杂货店相关交易有一些融资，贷款条款不如六个月前激进 [103] 问题: 能否量化贷款价值比（LTV）的变化 - 目前难以准确评论LTV的变化，通常杂货店相关交易能获得更有吸引力的融资，风险较高的交易贷款条款更保守 [104] 问题: 公司与租户达成的延期协议的典型结构和回收期 - 延期协议平均为2 - 3个月，部分延期在更长时间内分摊，预计大部分延期租金将在2021年底前收回 [106] 问题: 自年初以来转为现金会计的租金比例、现金基础租户的合同租金总额、租金准备金中与现金基础租户相关的部分以及二季度和7月现金基础租户的租金支付比例 - 公司未准备提供转为现金会计的租金比例，但二季度对基本租金计提的2200万美元准备金中，2010万美元与现金基础租户相关，二季度现金基础租户租金支付率略超20%，7月接近43% [110][112][113] 问题: 随着二季度租金收取增加，准备金是否显得过于保守 - 公司在设定准备金时进行了逐租约分析，考虑了所有租户的信息，目前基于后续租金收取情况，60%的准备金水平是合适和平衡的 [114][115] 问题: PPP贷款对当地租户的帮助程度以及未来是否是租金收入的重要来源 - PPP贷款对小店铺租户有意义，但未来租金收入的主要来源将是租户重新开业 [116][117] 问题: 恢复股息时的目标比例以及考虑延期影响后的比例 - 这是董事会层面的决策，取决于多个因素，包括延期、租金收取情况和租户失败水平等，目前无法提供具体目标比例 [118][119]

财务数据关键指标变化 - 2020年Q2租金收入2.47434亿美元，2019年同期为2.90737亿美元；2020年上半年租金收入5.27836亿美元，2019年同期为5.80692亿美元[23] - 2020年Q2总营收2.4762亿美元，2019年同期为2.91005亿美元；2020年上半年总营收5.29921亿美元，2019年同期为5.82144亿美元[23] - 2020年Q2总运营费用1.78171亿美元，2019年同期为1.8545亿美元；2020年上半年总运营费用3.61603亿美元，2019年同期为3.73984亿美元[23] - 2020年Q2净收入904.4万美元，2019年同期为6896万美元；2020年上半年净收入6882.5万美元，2019年同期为1.3186亿美元[23] - 2020年Q2基本每股净收入0.03美元，2019年同期为0.23美元；2020年上半年基本每股净收入0.23美元，2019年同期为0.44美元[23] - 2020年Q2稀释每股净收入0.03美元，2019年同期为0.23美元；2020年上半年稀释每股净收入0.23美元，2019年同期为0.44美元[23] - 2020年Q2综合收入822.5万美元，2019年同期为5502.5万美元；2020年上半年综合收入4430.7万美元，2019年同期为1.08亿美元[25] - 2020年Q2其他综合损失81.9万美元，2019年同期为1393.5万美元；2020年上半年其他综合损失2451.8万美元，2019年同期为2386万美元[25] - 2019年1月1日至3月31日，普通股数量从298,489降至297,987，总股本从2,985千美元降至2,980千美元[27] - 2019年6月30日，普通股数量为297,846，总股本为2,978千美元，累计其他综合损失为7,887千美元[27] - 2020年1月1日至3月31日，普通股数量从297,857降至296,449，总股本从2,979千美元降至2,964千美元[27] - 2020年6月30日，普通股数量为296,481，总股本为2,965千美元，累计其他综合损失为34,061千美元[27] - 2020年上半年净收入为68,825千美元，2019年同期为131,860千美元[29][33][35][40] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为179,564千美元，2019年同期为251,007千美元[29][40] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为116,021千美元，2019年同期为139,284千美元[29] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为234,925千美元，2019年同期使用的净现金为149,232千美元[29] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加298,468千美元，期末余额为319,991千美元[29] - 2020年和2019年现金支付的利息净额分别为94,593千美元和87,170千美元[28] - 截至2020年6月30日，公司总资产为8406271千美元，较2019年12月31日的8142480千美元增长3.24%[31] - 截至2020年6月30日，公司总负债为5736665千美元，较2019年12月31日的5398639千美元增长6.26%[31] - 2020年第二季度，公司总营收为247620千美元，较2019年同期的291005千美元下降14.91%[33] - 2020年上半年，公司总营收为529921千美元，较2019年同期的582144千美元下降8.97%[33] - 2020年第二季度，公司净收入为9044千美元，较2019年同期的68960千美元下降86.88%[33] - 2020年上半年，公司净收入为68825千美元，较2019年同期的131860千美元下降47.79%[33] - 2020年第二季度，公司综合收入为8225千美元，较2019年同期的55024千美元下降85.05%[35] - 2020年上半年，公司综合收入为44307千美元，较2019年同期的107999千美元下降59.90%[35] - 截至2020年6月30日，公司资本为2669606千美元，较2019年12月31日的2743841千美元下降2.69%[31] - 2020年上半年，公司现金支付利息净额为94593千美元，较2019年同期的87170千美元增长8.52%[39] - 截至2020年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为309,977千美元，2019年同期为13,237千美元[40] - 2020年1 - 6月普通股股息每股0.285美元，2019年为每股0.28美元[27] - 2020年上半年总经营费用为361,603千美元，2019年同期为373,984千美元[33] - 2020年上半年综合收益为44,307千美元，2019年同期为107,999千美元[35] - 2019年1月1日合伙企业普通股单位为2,819,770，累计其他综合收益为15,983千美元，总计2,835,753千美元；2020年6月30日，合伙企业普通股单位为2,703,668，累计其他综合损失为34,062千美元，总计2,669,606千美元[37] - 2020年上半年折旧和摊销为163,846千美元，2019年同期为166,988千美元[40] 业务风险与不确定性 - 新冠疫情可能对公司、租户财务状况、运营结果和现金流产生潜在不利影响[19] - 诸多因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异，如经济变化、市场竞争等[20] 公司业务板块与运营 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包含398个购物中心，总可租赁面积约7000万平方英尺[42] - 公司拥有单一可报告业务板块，按美国公认会计原则进行披露[42] 公司税务与政策影响 - 公司旗下Brixmor Property Group Inc.已选择按照相关法规成为房地产投资信托基金（REIT），需向股东分配至少90%的应税收入[49] - 2020年1月1日起生效的ASU 2016 - 13未对公司未经审计的合并财务报表产生重大影响[56] - 2019年1月1日起生效的ASU 2018 - 16未对公司未经审计的合并财务报表产生重大影响[57] - 公司认为无需为2020年6月30日和2019年12月31日的不确定税务状况计提所得税准备金[53] 资产收购与处置 - 2020年上半年公司收购资产总价2020美元，2019年同期为84644美元[62][65] - 2019年上半年收购的高于市场租金租约加权平均摊销期为10.4年[66] - 2019年上半年收购的现有租约加权平均摊销期为8.8年[66] - 2019年上半年收购的低于市场租金租约加权平均摊销期为24.3年[66] - 2020年第二季度公司处置两个购物中心，净收益520万美元，收益70万美元；上半年处置五个购物中心和两个部分购物中心，净收益4570万美元，收益820万美元，减值少于10万美元[67] - 2019年第二季度公司处置三个购物中心和三个部分购物中心，净收益5000万美元，收益1320万美元；上半年处置六个购物中心和三个部分购物中心，净收益9480万美元，收益2050万美元[68] - 截至2020年6月30日，公司有两项物业和一块土地待售，资产10514美元，负债185美元；截至2019年12月31日，有两项物业和两项部分物业待售，资产22171美元，负债415美元[70] 房地产相关财务指标 - 截至2020年6月30日，公司房地产净值7596826美元，2019年12月31日为7642350美元[72] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司与低于市场租金相关的无形资产负债分别为3.623亿美元和3.721亿美元，累计增值分别为2.667亿美元和2.671亿美元[73] - 2020年和2019年第二季度，低于市场租金增值收入（扣除高于市场租金摊销）分别为400万美元和470万美元；上半年分别为820万美元和960万美元[74] - 2020年和2019年第二季度，与现有租赁价值相关的摊销费用分别为490万美元和630万美元；上半年分别为1040万美元和1280万美元[74] - 公司预计未来五年低于市场租金增值收入（扣除高于市场租金摊销费用）和现有租赁摊销费用分别为：2020年下半年（-650.6万美元）和829.1万美元；2021年（-1152万美元）和1320.2万美元；2022年（-954.1万美元）和919.7万美元；2023年（-818.8万美元）和667.5万美元；2024年（-765.1万美元）和500.8万美元[76] - 2020年第二季度，公司确认物业减值费用5962美元，总可出租面积（GLA）为200237 [78] - 2020年上半年，公司确认物业减值费用10560美元，总可出租面积为251147 [79] - 2019年第二季度，公司确认物业减值费用6186美元，总可出租面积为321382 [80] - 2019年上半年，公司确认物业减值费用9298美元，总可出租面积为479947 [82] 金融工具与债务情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司利率互换工具数量均为7个，名义金额均为800000美元 [86] - 截至2020年6月30日，利率互换的总衍生资产为0美元，总衍生负债为34367美元，净衍生负债为34367美元；2019年12月31日，总衍生资产为3795美元，总衍生负债为13449美元，净衍生负债为9654美元 [86] - 预计未来十二个月将有1210万美元从累计其他综合损失重分类为利息费用增加 [89] - 截至2020年6月30日，公司债务义务净额为5307527美元；2019年12月31日为4861185美元 [92] - 截至2020年6月30日，公司无担保票据加权平均票面利率为3.77% [92] - 公司通过利率互换协议将部分债务的可变利率转换为固定利率，如1.11%（加105或125个基点）、2.61%（加125个基点） [94] - 2020年上半年，公司在运营合伙公司12.5亿美元循环信贷安排下净借款1.385亿美元用于一般公司用途[95] - 2020年6月，运营合伙公司按面值99.776%发行5亿美元2030年到期、年利率4.050%的优先票据[96] - 2020年6月，运营合伙公司发起对2022年到期3.875%优先票据的现金要约收购，6月29日和7月1日分别回购面值1.825亿美元和70万美元的票据，7月1日剩余3.168亿美元未偿还[97] - 2020年上半年，因要约收购和偿还700万美元担保贷款，公司净确认1040万美元债务清偿损失[98] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司应计利息分别为3600万美元和3690万美元[102] - 截至2020年6月30日，公司未偿还债务义务的预定到期情况为2022年567,521美元、2023年995,500美元、2024年800,000美元、之后2,968,453美元，总计5,331,474美元[102] - 截至2020年6月30日，公司债务义务账面价值为5307.527万美元，公允价值为5459.3万美元；2019年12月31日，账面价值为4861.185万美元，公允价值为5088.309万美元[104] 租赁业务相关数据 - 截至2020年6月30日，根据不可撤销经营租赁条款，未来五年（假设无续租和行使续租选择权）将收取的固定合同租赁付款额为2020年下半年397,941美元、2021年741,749美元、2022年642,650美元、2023年546,987美元、2024年443,092美元、之后154.2万美元[115] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司基于百分比租金确认的租赁收入分别为110万美元和210万美元；六个月分别为300万美元和490万美元[117] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，与COVID - 19相关的租赁付款延期和减免中，租赁修改部分延期74.4万美元、减免20.7万美元，非租赁修改部分延期1416.5万美元、减免3.6万美元[120

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为每股0.46美元，若不计COVID - 19相关储备，NAREIT FFO为每股0.48美元 [26][27] - 第一季度同店NOI增长3%，不计COVID - 19相关储备，同店NOI增长4.3% [26][27] - 第一季度对某些非必需关注名单租户计提了总计260万美元的无法收回收入储备和380万美元的直线租金储备 [26] - 4月租金收取超66%，其中非必需和混合小商铺租户租金收取超50% [14] - 截至5月，月租金收取情况好于4月，但预计后续会有所缓和 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：签署140万份新租约和续约租约，整体平均现金回报率差为10%，新租约为24%；3月签署38份租约，近25万平方英尺，其中60%在最后两周签署；租赁管道较上季度末增长25% [8][38][39] - 再投资业务：完成4100万美元的再投资项目，平均增量回报率为11%，远超预期；预计2020年资本支出递延约1.1亿美元 [8][12][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 地理区域上，4月租金收取在四个地区较为均衡，东北地区受疫情影响稍大 [33][34] - 约60%的ABR来自必需用途和混合用途，83%的必需和混合租户在危机期间保持营业 [20] - 无单一租户ABR占比超3.4%，前40大租户平均占比不到1%；无单一市场ABR占比超8% [21] - 仅2%的ABR来自娱乐用途，不到一半的餐厅为全服务休闲餐厅，5%的ABR来自健身 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 运营上，削减15%运营费用，为租户提供额外支持，如设置标识、预留路边取货和送货空间 [11] - 建设和再开发上，与租户协商将部分开业时间从2020年延至2021年，减少资本支出 [12] - 租赁上，实施BrixAssist计划，帮助小商铺租户申请救济；与非必需租户协商租金延期，换取租约让步 [13][15] - 财务上，确保充足流动性，暂停股票回购计划，提取5.5亿美元循环信贷额度，暂停7月股息 [17][31] - 未来，公司认为社区必需型零售中心具有韧性和吸引力，预计未来18个月将加速有利趋势，租赁管道中出现新的必需用途租户和逃离过时产品类型的零售商 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给行业带来挑战，租户违约率将上升，但公司凭借多元化租户、低租金基础、低入住成本比率等优势，有能力应对危机并实现增长 [20][21][22] - 公司采取的一系列措施，如削减成本、延期资本支出、协商租金延期等，有助于增强流动性和灵活性，为复苏做好准备 [11][12][15] - 相信危机将凸显公司平台和投资组合的优势，未来将实现更大价值创造 [23] 其他重要信息 - 公司团队无已知COVID - 19病例，但部分员工失去了家人和亲人 [5] - 公司对一线抗疫人员和必需租户表示感谢 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取是否存在地域差异 - 各地区较为均衡，东北地区受疫情影响稍大 [33][34] 问题2: 消费者对非必需零售商的接受度如何 - 消费者较为谨慎，部分提供取货和送货服务的店铺更受欢迎，一些地区限制解除后店铺迅速重新开业 [35] 问题3: 能否详细描述租赁管道的需求情况 - 许多必需业务继续推进和签署租约，租赁管道较上季度末增长25%，预计未来会有新的必需用途租户和逃离过时产品类型的零售商 [38][39][40] 问题4: 对杂货店未来发展趋势及对公司的影响有何看法 - 路边取货和送货服务将持续存在，杂货店可能会改变店铺格式，公司凭借与杂货店的关系、低租金基础和资产灵活性将受益 [42][43] 问题5: 5月租金收取情况如何 - 截至目前好于4月，但预计后续会缓和，因正在协商租金延期 [45] 问题6: 3月签署的租约中，租户有哪些新要求 - 租户希望在租约中增加应对未来疫情的保护条款，但公司目前未签署此类条款，未来会谨慎处理 [47][48][49] 问题7: 如何处理2020年到期或月付的租约 - 剩余需处理的租金占比低，租户盈利能力强，对续约情况有信心 [52][53] 问题8: 不确定时期如何考虑资本分配到锚定重新定位和再开发项目 - 投资活动基本为预租赁，将继续执行现有业务计划，避免无预租赁承诺的高风险投资 [55][56] 问题9: 计提坏账准备的租户占ABR的百分比是多少，第二季度是否有新的风险租户 - 计提坏账准备的租户占比为低个位数，是对关注名单中受疫情影响大、危机前较弱的租户进行评估后计提的 [58][59] 问题10: 与租户协商的租金延期情况如何，目标还款期是多久 - 一般为1 - 2个月延期，还款期在2020年底至2021年初，以获取的价值大于延期成本为原则 [62][63] 问题11: 如何考虑投资组合的规模和范围 - 注重地理多元化，在有协同效应的市场增加业务，避免过度集中 [65] 问题12: 疫情是否改变了对大学城的投资理念 - 短期内有风险，但长期看好大学城市场的活力，相信租户在学生返校后将繁荣发展 [67] 问题13: 如何看待暂停股息与应税收入的关系，GAAP租金收取达到什么水平可实现零应税收入 - 董事会将密切关注应税收入，目前环境不确定，无法提供具体信息 [69] 问题14: 小商铺租赁的未来战略是什么， occupancy是否会下降 - 将利用小商铺空置作为增长杠杆，尽管第一季度因Dress Barn出现下降，但潜在动力将持续 [72] 问题15: 是否会暂停几个季度后恢复原股息支付，或支付跳过的股息 - 暂停股息是出于谨慎考虑，旨在能够完全恢复股息支付，并抓住投资机会，未来将根据情况决定 [76][78] 问题16: 如何考虑持有大量现金和进入债务市场的问题 - 正在评估所有资本可用性选项，关注期限，将根据业务情况和市场情况进行决策 [80][81] 问题17: 削减的15%运营费用对NOI和FFO的影响，以及是否为临时措施 - 约60% - 65%的削减费用将以较低的CAM回收形式传递给租户，其余将为公司带来收益；可根据租户开业情况持续调整 [82][84] 问题18: 小商铺和锚定租户的租金收取比例分别是多少，5月协商延期的租户是否已支付4月租金 - 锚定租户租金收取率在70%左右，小商铺在60%左右；协商延期的租户部分已支付4月租金，部分未支付 [87][91] 问题19: 有线上平台的零售商对履约情况的反馈如何 - 零售商认为店铺是整体履约的关键方式，路边取货和送货服务的采用率大幅提高，未来将进一步整合和加速全渠道平台 [94][95][96] 问题20: 有多少租户获得了银行或债权人的豁免 - 目前认为数量不多，但许多租户正在关注，这是一个难以协商的问题 [97][98] 问题21: 小商铺租户在4月和5月之后的租金延期风险如何，公司将采取什么措施 - 当地小商铺对危机持续时间经济敏感，公司将关注PPP、Main Street贷款计划和Business Recovery Act等救济措施，并根据情况提供支持 [101][102][103] 问题22: 公司愿意为租户提供多少财务援助 - 谨慎处理延期付款，根据租户需求确定延期规模，目前暂不评论提供营运资金贷款，将根据情况做出最佳商业决策 [105][106] 问题23: 空置空间是否会转换为专用微型履行中心 - 看到对微型履行中心的需求增加，租金有时超过零售租金，但处于早期阶段，需谨慎选择合适的物业 [108] 问题24: 是否会临时增加杠杆进行投资 - 将采取保守立场，维持保守的资产负债表，避免因增加杠杆而破坏股东价值 [110][111] 问题25: 疫情前寻找新空间的租户，后续谈判是否会更激进 - 相关谈判未暂停，预计这些租户的需求将持续强劲，公司团队正在推进相关交易 [115][116][117] 问题26: 到2020年底和2021年，整体杠杆率将如何变化 - 由于环境不确定，难以具体量化，公司将努力将杠杆率控制在低6倍水平 [118][119]

业绩总结 - 2020年第一季度净收入为5980万美元，每股摊薄收益为0.20美元，较2019年同期的6290万美元和0.21美元有所下降[8] - 2020年第一季度总收入为282,301千美元，同比下降3.0%（2019年为291,139千美元）[36] - 2020年第一季度净收入为59,781千美元，同比下降4.5%（2019年为62,900千美元）[36] - 2020年第一季度EBITDA为190,941千美元，同比下降2.9%（195,716千美元）[42] - 2020年第一季度NAREIT FFO为137,494千美元，同比下降3.1%（142,807千美元）[44] - 2020年第一季度的NOI为206,494千美元，同比下降0.1%（2019年为206,665千美元）[36] - 同物业NOI增长率为3.0%，低于2019年的5.1%[37] 用户数据 - 截至2020年3月31日，约59%的年化基础租金由必需品和混合型租户组成，83%的必需品和混合型年化基础租金租户在疫情期间保持营业[2] - 截至2020年5月6日，4月份基础租金的收款率为66.2%，其中必需品租户的收款率为94.5%[3] - 2020年第一季度新、续租及选项租赁总数为334笔，较2019年第四季度的397笔下降16%[98] 未来展望 - 预计未来12个月内，租金增长率将达到X%，反映出市场需求的回升[30] - 公司在未来的开发项目中，预计总净成本为29,950千美元，预期NOI收益率为12%[74] 新产品和新技术研发 - 公司在Mobile, AL的Springdale - Phase III项目中，重新配置了46K SF的Conn's HomePlus和其他零售商，预计净成本为71,000千美元，预期NOI收益率为9%-14%[68] - 在Scranton--Wilkes-Barre--Hazleton, PA的Dickson City Crossings项目中，重新配置了41K SF的Burlington Stores，预计净成本为34,650千美元[69] 市场扩张和并购 - 截至2020年3月31日，公司总流动性为12亿美元，包括现金及现金等价物和受限现金为5.871亿美元[16] - 2020年第一季度完成了4180万美元的资产处置，并回购了2500万美元的普通股[2] 负面信息 - 2020年第一季度，因COVID-19影响，确认了260万美元的不可收回收入和380万美元的直线租金收入减少[10] - 公司董事会暂时暂停季度现金分红，将根据REIT应税收入等因素每季度重新评估[6] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的租赁率为92.2%，较2019年下降0.2%（2019年为92.4%）[37] - 物业中，必需品零售商占ABR的35%，混合零售商占24%[96] - 2020年第一季度的资本支出总额为73,476千美元，较2019年同期的66,907千美元增加了9.5%[49]

财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度租金收入为280,402千美元，2019年同期为289,955千美元[22] - 2020年第一季度总收入为282,301千美元，2019年同期为291,139千美元[22] - 2020年第一季度总运营费用为183,432千美元，2019年同期为188,534千美元[22] - 2020年第一季度净收入为59,781千美元，2019年同期为62,900千美元[22] - 2020年第一季度基本每股净收入为0.20美元，2019年同期为0.21美元[22] - 2020年第一季度综合收入为36,082千美元，2019年同期为52,975千美元[24] - 2020年3月31日普通股数量为296,449千股，2019年同期为297,987千股[26] - 2020年第一季度支付的利息现金净额为47,023千美元，2019年同期为51,168千美元[29] - 2020年第一季度其他综合损失为23,699千美元，2019年同期为9,925千美元[24] - 2020年第一季度普通股股息为每股0.285美元，2019年同期为每股0.28美元[27] - 2020年第一季度净收入为59,781千美元，2019年同期为62,900千美元[30][34][36][39] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为95,070千美元，2019年同期为96,838千美元[30] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为46,614千美元，2019年同期为31,834千美元[30] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为517,112千美元，2019年同期使用112,363千美元[30] - 截至2020年3月31日总资产为8,662,068千美元，2019年12月31日为8,142,480千美元[32] - 截至2020年3月31日总负债为5,992,730千美元，2019年12月31日为5,398,639千美元[32] - 2020年第一季度总营收为282,301千美元，2019年同期为291,139千美元[34] - 2020年第一季度综合收入为36,082千美元，2019年同期为52,975千美元[36] - 2020年第一季度支付的利息净额为47,023千美元，2019年同期为51,168千美元[41] - 2020年第一季度基本和摊薄后每股收益均为0.20美元，2019年同期均为0.21美元[34] - 2020年第一季度净收入为5978.1万美元，2019年同期为6290万美元[42] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为9507万美元，2019年同期为9683.8万美元[42] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为4661.4万美元，2019年同期为3183.3万美元[42] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为5.17113亿美元，2019年同期使用的净现金为1.12488亿美元[42] - 2020年第一季度总营收2.82301亿美元，2019年同期为2.91139亿美元[34] - 2020年第一季度净收入5978.1万美元，2019年同期为6290万美元[34][36][42] - 2020年第一季度基本和摊薄后每普通股单位净收入均为0.20美元，2019年同期均为0.21美元[34] - 2020年第一季度综合收入3608.2万美元，2019年同期为5297.5万美元[36] - 2020年第一季度经营活动提供净现金9507万美元，2019年同期为9683.8万美元[42] - 2020年第一季度投资活动使用净现金4661.4万美元，2019年同期为3183.3万美元[42] - 2020年第一季度融资活动提供净现金5.17113亿美元，2019年同期使用净现金1.12488亿美元[42] - 2020年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加5.65569亿美元，2019年同期减少4748.3万美元[42] - 截至2020年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为5.87076亿美元，2019年同期为315.6万美元[42] - 2020年第一季度其他费用总计为3908.8万美元，2019年同期为3970.5万美元[22] - 2019年1月1日普通股数量为298,489，股票金额为2,985美元，总股本为2,836,099美元；2020年1月1日普通股数量为297,857，股票金额为2,979美元，总股本为2,743,857美元[27] - 2019年3月31日普通股股息为每股0.28美元，总计83,839美元；2020年3月31日普通股股息为每股0.285美元，总计85,018美元[27] - 2019年第一季度净收入为62,900美元，2020年第一季度净收入为59,781美元[27][30] - 2019年3月31日现金支付利息净额为47,023美元，2020年为51,168美元[29] - 2019年经营活动净现金为96,838美元，2020年为95,070美元；投资活动净现金2019年为 - 31,834美元，2020年为 - 46,614美元；融资活动净现金2019年为 - 112,363美元，2020年为517,112美元[30] - 2020年3月31日现金及现金等价物为584,815美元，受限现金为2,261美元；2019年12月31日现金及现金等价物为19,081美元，受限现金为2,426美元[32] - 2020年3月31日房地产净值为7,622,572美元，2019年12月31日为7,642,350美元[32] - 2020年3月31日总负债为5,992,730美元，2019年12月31日为5,398,639美元[32] - 2020年3月31日总资本为2,669,338美元，2019年12月31日为2,743,841美元[32] - 2020年3月31日总资产为8,662,068美元，2019年12月31日为8,142,480美元[32] 业务线数据关键指标变化 - 房地产处置与收购 - 2020年第一季度公司收购一块位于迈阿密花园的土地，总价2020美元[62][66] - 2020年第一季度公司处置3个购物中心和2个部分购物中心，净收益4050万美元，收益750万美元，减值少于10万美元；还从先前处置资产获净收益90万美元，解决50万美元或有事项，收益140万美元[63] - 2019年第一季度公司处置3个购物中心，净收益4490万美元，收益730万美元；从先前处置资产获净收益30万美元，收益30万美元[64] - 截至2020年3月31日，公司有2处待售物业；截至2019年12月31日，有2处物业和2处部分物业待售[68] - 2020年第一季度公司确认减值4598美元，涉及Spring Mall和Parcel at Lakes Crossing；2019年第一季度确认减值3112美元，涉及Brice Park[75][76] - 2020年2月，公司以2020美元收购迈阿密花园的土地[66] - 截至2020年3月31日，公司有两项待售物业，资产464.9万美元，负债10.7万美元；截至2019年12月31日，有两项物业和两项部分物业待售，资产2217.1万美元，负债41.5万美元[68] 业务线数据关键指标变化 - 房地产相关资产与负债 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司房地产净值分别为7622572美元和7642350美元[70] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司与低于市场租赁相关的无形资产负债分别为3.652亿美元和3.721亿美元，累计增值分别为2.651亿美元和2.671亿美元[71] - 2020年和2019年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为420万美元和490万美元；在位租赁价值摊销费用分别为550万美元和650万美元[73] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司利率互换现金流量套期工具数量均为7个，名义金额均为80万美元[81] - 2020年和2019年第一季度，公司利率互换未实现损失净额分别为23878美元和10057美元，预计未来12个月将有1060万美元从累计其他综合损失重分类为利息费用增加[84] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司净债务义务分别为5494199美元和4861185美元[88] - 2020年第一季度，公司偿还700万美元有担保贷款，在运营合伙公司12.5亿美元循环信贷安排下净借款6.385亿美元[89] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司应计利息分别为3550万美元和3690万美元[92] - 截至2020年3月31日，公司未偿债务义务的预定到期金额2022年为750000美元、2023年为1495500美元、2024年为800000美元，之后为2468453美元[92] - 截至2020年3月31日，公司有担保贷款账面价值为0，公允价值为0；2019年12月31日账面价值为7174美元，公允价值为7306美元[94] - 截至2020年3月31日，公司应付票据账面价值为4207028美元，公允价值为4145412美元；2019年12月31日账面价值为4205952美元，公允价值为4422513美元[94] - 截至2020年3月31日，公司无担保信贷安排和定期贷款账面价值为1287171美元，公允价值为1294803美元；2019年12月31日账面价值为648059美元，公允价值为658490美元[94] - 截至2020年3月31日，公司可交易证券余额为17550美元，其中一级市场为1054美元，二级市场为16496美元[100] - 截至2020年3月31日，公司利率衍生品余额为 - 33532美元，均为二级市场[100] - 2020年第一季度，公司对账面价值490万美元的房地产资产进行减值测试，减值4584美元，资本化率和折现率均为8.0%[102][103] - 截至2020年3月31日，未来五年不可撤销经营租赁的固定合同租赁付款额分别为2020年（剩余九个月）613,602美元、2021年747,547美元、2022年645,340美元、2023年548,777美元、2024年442,135美元[105][106] - 2020年和2019年第一季度，公司基于百分比租金确认的租赁收入分别为190万美元和290万美元[107] - 2020年和2019年第一季度，公司的总租赁成本分别为1,895美元和1,863美元[109] - 截至2020年3月31日，公司未来最低经营租赁付款总额为53,712美元，经营租赁负债为41,433美元[109] - 截至2020年3月31日，公司房地产净值76.22572亿美元；截至2019年12月31日，为76.4235亿美元[70] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司低于市场租赁的无形资产负债分别为3.652亿美元和3.721亿美元，累计增值分别为2.651亿美元和2.671亿美元[71] - 2020年和2019年3月31日止三个月，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为420万美元和490万美元；在位租赁价值摊销费用分别为550万美元和650万美元[73] - 公司预计2020 - 2024年低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销费用）分别为 - 1009万美元、 - 1163.8万美元、 - 964.9万美元、 - 829万美元、 - 770.1万美元；在位租赁摊销费用分别为1287.4万美元、1326.6万美元、925.7万美元、673万美元、504.1万美元[73] - 管理层定期评估公司房地产资产是否存在减值迹象[74] - 2020年第一季度公司确认减值费用4598美元，2019年同期为3112美元[75][76] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，利率互换名义金额均为800000美元[81] - 截至2020年3月31日，利率互换公允价值：总衍生资产为0美元，总衍生负债为 - 3