财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现运营资金（FFO）1.605亿美元，即每股1.50美元，比之前指引区间中值高出0.03美元 [22] - 公司将2022年全年收入增长预测中值从8.75%提高到10.25%，预计新租约平均增长12%，续约平均增长8%，全年入住率预计平均为96.6%，较原预算提高20个基点 [12][24][25] - 公司将2022年同店费用增长中值从3%提高到4.2%，同店净营业收入（NOI）指导中值从12%调整到13.75% [26][27] - 公司将2022年全年FFO指导中值提高0.27美元/股，达到6.51美元/股；预计第二季度FFO每股在1.60 - 1.64美元之间，中值1.62美元较第一季度增长0.12美元/股 [31][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长11.1%，为公司历史上最佳季度增长，14个市场中有12个市场实现两位数收入增长，坦帕、凤凰城和佛罗里达东南部表现最强 [11] - 第一季度新租约签约租金上涨15.8%，续约租金上涨13.2%，综合涨幅为14.4%；4月初步结果综合涨幅为14.4%，新租约14.7%，续约14.1%；5月和6月续约报价平均涨幅为14.4% [12][13] - 2022年第一季度入住率平均为97.1%，与上一季度持平，高于2021年第一季度的95.9%；4月入住率目前为96.9% [13] - 2022年第一季度净周转率为36%，高于去年的35%；因购房而迁出的比例降至14.1%，低于上一季度的15.8%，符合季节性模式，且远低于公司投资组合的正常水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，12个市场实现两位数收入增长，坦帕、凤凰城和佛罗里达东南部表现最强 [11] - 2022年第一季度，约19.3%的迁入者来自非阳光地带市场，较2021年第一季度上升160个基点，较2020年第一季度上升330个基点 [93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 4月1日，公司完成“工作重塑”计划，对社区的人员配置、管理和支持方式进行全面重组，预计2022年净节省约100万美元，全年稳定后节省约400 - 500万美元 [8][30] - 公司继续寻找增值投资机会，2022年修订后的指引仍包括年底前2亿美元的资产处置计划 [33] - 公司涉足单户出租市场，在休斯顿启动两个项目，将其视为水平公寓，目前收益率与多户住宅市场相当，后续可能会有更多动作 [83][85] - 公司认为交易市场仍然活跃，核心或核心+多户住宅资产的长期现金买家市场未变，杠杆买家市场有所停滞 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司同店收入增长超预期，上调全年收入和FFO指引，预计入住率保持高位，租金增长良好 [11][12][24][31] - 行业面临供应链问题，建筑成本上升，建设时间延长，但新供应进入市场时间也会推迟，短期内需求压力不大 [65][66] - 租金控制方面，公司认为多数市场情况良好，除加利福尼亚州外，不太担心租金控制问题 [100][101] 其他重要信息 - 4月1日，公司被纳入标准普尔500指数；完成收购德州教师退休系统在22个社区的合作权益，总估值21亿美元；完成“工作重塑”计划的实施 [7][8] - 第一季度，公司稳定了奥兰多360套、价值1.25亿美元的新开发项目Camden Lake Eola；出售了马里兰州拉戈245套社区，售价7200万美元；收购了德克萨斯州里士满16英亩土地用于未来开发 [16][17] - 季度末后，公司收购夏洛特43英亩土地用于未来开发；以约15亿美元收购两个合资基金剩余68.7%的所有权权益，预计初始FFO收益率约为4.4% [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 与合资伙伴交易的达成过程及估值计算方式 - 公司与合资伙伴就资产估值和处置进行了持续对话，原计划2026年出售资产，最终决定提前收购；估值是基于12月的评估，并结合市场价值协商得出，对双方都是积极的交易 [37][38] 问题: 利率上升对交易市场的影响 - 交易市场仍然活跃，杠杆买家市场有所停滞，核心或核心+多户住宅资产的长期现金买家市场未变，多数机构买家认为定价未受太大影响 [40][41] 问题: 为何不加速处置资产 - 公司有资产处置和收购计划，通常在年底进行处置以保留当年现金流；过去10年出售34亿美元资产，收购35亿美元资产；将继续降低在华盛顿特区和休斯顿的投资组合敞口 [43] 问题: 债务再融资的利率环境 - 公司约3.5亿美元债务将于12月15日到期，利率为3.15%，计划用年底的资产处置资金偿还；目前指示性利率约为4.1%，较六七周前的低于3%有较大上升 [44] 问题: 社区人员配置和服务模式的详情及未来展望 - 公司采用“嵌套”模式，根据地理布局将社区分组，部分社区独立管理，部分两两嵌套，部分三个一组；目的是为员工提供更多晋升机会，使员工技能与岗位更好匹配 [47][48][50] 问题: 如何看待续约情况及未来定价能力 - 公司通过收入管理团队管理租金，必要时会设置租金上限；公司较早推动租金上涨，部分市场已接近重置租金水平，但休斯顿、华盛顿特区和洛杉矶县可能年底仍无法完成重置；剔除休斯顿和华盛顿特区后，签约和续约租金混合涨幅为16.6% [52][53][58] 问题: 现有开发项目和未来新项目的预期稳定收益率，以及材料和劳动力的价格和供应情况 - 现有开发项目预期稳定收益率约为6%，未启动项目约为5.25% - 5.5%；高层建筑建设成本每月上涨约0.5%，木结构建筑约为1%；木材价格有所下降，但仍高于正常水平，建设成本仍在上升，供应链问题将持续到2023 - 2024年 [62][63][65] 问题: 如何权衡资产再开发，以及新收购合资项目组合中是否有计划再开发的单元 - 公司批准了1.25亿美元的再开发计划，随着租金上涨，再开发项目的收益率仍然具有吸引力；新收购的基金中有部分资产已在进行再定位，未来可能会有更多资产加入 [67][68] 问题: 纳入标准普尔500指数后股权发行是否受其影响 - 股权发行是为了支付合资项目收购费用，与纳入指数无关 [70] 问题: 季节性因素对公司业务的影响 - 虽然存在季节性因素，但由于入住率高、周转率低，租赁旺季的租赁量可能不如过去；人们在夏季搬家的意愿更强，但与疫情前相比，租赁数据的季节性变化可能不明显 [72][73][75] 问题: 公司是否讨论了2023年的盈利情况 - 公司未讨论2023年盈利情况，认为这是一个难以预测的数字，建议在第二或第三季度再询问 [76] 问题: 公司是否考虑设立类似的结构化投资计划 - 公司过去曾参与此类交易，但更愿意保持资产负债表清洁，专注于现有投资组合，目前没有设立类似计划的打算 [78][79] 问题: 单户出租项目的情况，包括产品类型、回报率和未来计划 - 休斯顿的两个项目是独立式单户出租物业，公司将其视为水平公寓，收益率与多户住宅市场相当；这是公司涉足该领域的尝试，未来可能会有更多动作 [83][85][88] 问题: 费用指引上调的原因及是否涵盖未来风险 - 费用指引上调主要是由于税收、保险和薪资方面的压力；税收方面，奥斯汀和达拉斯的初始估值上升，预计税收将从3.3%上调至3.8%；保险方面，预计保险成本将从11%上调至22%，费率预计上涨约30%；薪资方面，由于预计收入表现出色，将增加奖金计提 [90][91][92] 问题: 来自非阳光地带的迁入者和迁往非阳光地带的迁出者的最新数据，以及租金收入情况 - 第一季度，约19.3%的迁入者来自非阳光地带市场，较去年同期上升160个基点，较2020年第一季度上升330个基点；目前租金收入比约为20%，新租约平均家庭收入约为11.6万美元，租金收入比略低于20%，但由于未要求居民更新收入数据，实际比例可能在十几岁 [93][94][95] 问题: 第一季度坏账趋势及全年预算情况，以及2023年坏账是否会恢复到正常水平 - 第一季度收款率约为98.8%，预计2022年坏账率将略有改善，降至约100个基点；如果加利福尼亚州能够执行合同，预计2023年坏账率将恢复到历史平均水平，即约50个基点 [97][98][99] 问题: 如何看待租金控制问题，以及与相关方面的讨论情况 - 公司认为在多数市场，尤其是佛罗里达州和德克萨斯州等深红州，州一级不太可能废除对地方租金控制的禁令；公司积极参与行业组织，与立法者就租金控制问题进行持续沟通；全国范围内，租金控制主要是州一级的问题，除加利福尼亚州外，公司在其他市场情况较好 [100][101] 问题: 单户出租产品是独立式还是联排式，以及购房迁出率是否因房贷利率上升而加速或下降 - 目前正在建设的单户出租产品是独立式，带有两个车库、前院和后院；购房迁出率较去年下降，目前为14%，远低于20多年来18% - 19%的长期平均水平；由于房贷利率上升和房价上涨，预计短期内购房迁出率不会大幅上升 [104][105][107] 问题: 目前租赁损失情况及2022年预计弥补比例，以及如何看待2023年市场供应情况 - 目前租赁损失约为11%，预计2022年将弥补大部分；预计2023年公司所有15个市场的公寓完工量将增加约5万套，达到21.2万套，但只要就业增长良好，各市场情况不会太糟糕，且2023年仍将实现高于长期趋势的收入增长 [113][116][118] 问题: 同店收入指引中续约8%的增长是指剩余时间还是全年，以及续约率低于新租约率的原因 - 同店收入指引中续约8%的增长是全年的，综合续约率为10%；续约率低于新租约率是因为现有租户搬走存在摩擦成本，过去一年半一直如此，未来两者可能会趋于一致 [120][122] 问题: 11%的租赁损失中，去年第二和第三季度签约租约的损失情况 - 11%的租赁损失是将3月签约租约与现有租约进行比较得出的；如果2021年租金呈上升趋势，随着时间推移，租赁损失会逐渐减少 [123] 问题: 新租约率下降的原因，以及市场租金同比增长情况和租赁损失中受限制市场的占比 - 新租约率下降主要是因为华盛顿特区和加利福尼亚州部分地区仍受到监管限制，无法实现市场租金增长；预计2022年全年市场租金将上涨约4%；华盛顿特区和加利福尼亚州占公司总投资组合的23%左右，这些地区的租赁损失计算会更高 [127][130] 问题: 收入管理系统中是否目标降低入住率以达到全年96.6%的预期，以及下半年租赁费率的预期 - 公司并非主动降低入住率，而是认为过去四五个季度的高入住率难以持续，因此在数据中有所体现；预计全年综合租赁费率平均为10%，第一季度约为15%，第二季度约为14.5%，则意味着第三季度约为7%，第四季度约为4% [133][134][135] 问题: 30 - 60天的可用性与之前相比是否升高 - 公司周转率仍然很低 [136] 问题: 德州教师退休系统交易的估值是否受利率上升影响，以及交易的投标情况和市场推广范围 - 估值在12月评估的基础上进行了调整，以反映当前市场情况，交易价格在利率大幅变动之前确定，未受利率上升影响；该交易是公司与德州教师退休系统的直接谈判，没有其他竞标者，双方认为直接交易效率更高 [137][138][139]

业绩总结 - 2022年第一季度每股收益（EPS）为0.76美元，较2021年同期的0.31美元增长145.2%[4] - 2022年第一季度的资金运营（FFO）为1.50美元，较2021年同期的1.24美元增长20.9%[4] - 2022年第一季度物业收入为311,359千美元，较2021年同期的267,568千美元增长16.3%[21] - 归属于普通股股东的净收入为80,745千美元，较2021年同期的31,347千美元增长157.5%[21] - 调整后EBITDA为182,451千美元，较2021年同期的147,696千美元增长23.5%[21] - 2022年第一季度净运营收入（NOI）为201,049千美元，较2021年同期增长20.6%[63] 用户数据 - 2022年第一季度新租赁率为14.7%，较2021年同期的4.5%显著增长[5] - 2022年第一季度年化总流失率为39%，较2021年同期的47%有所改善[6] - 2022年第一季度“同物业”平均入住率为97.1%，与2021年第四季度持平[37] - 2022年第一季度，D.C. Metro地区的同类物业社区的加权平均入住率为97.0%[31] - 2022年第一季度，休斯顿地区的同类物业社区的加权平均入住率为96.0%[31] - 2022年第一季度，亚特兰大地区的同类物业社区的加权平均入住率为96.4%[31] 未来展望 - 2022年第二季度预计每股收益（EPS）范围为0.09至0.13美元，2022年全年EPS预计范围为1.25至1.49美元[14] - 2022年同物业收入增长预计为9.50%至11.00%，当前预期为10.25%[15] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年第一季度收购了位于德克萨斯州里士满的15.9英亩土地，用于未来开发[9] - 开发社区总计1839个住宅，预计总成本为6.285亿美元，租赁率为81%，入住率为77%[43] 市场扩张和并购 - 2022年收购活动中，土地收购总面积为58.5英亩，购买价格为4050万美元[47] - Camden的共同投资物业占其总物业的31.3%，并于2022年4月1日收购剩余68.7%的所有权[74] 负面信息 - 公司的净运营房地产资产为6,557,914千美元，较2021年12月31日的6,616,301千美元下降0.9%[29] - 处置/其他类别的物业净运营收入为2,179千美元，较2021年同期的4,333千美元下降了49.7%[32] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2022年3月31日，公司流动性约为15亿美元，其中现金及现金等价物约为11亿美元[12] - 2022年第一季度每股分红为0.94美元，较2021年同期的0.83美元增长13.3%[27] - 2022年第一季度，净债务与年化调整后EBITDA比率为3.6倍，较2021年的4.9倍显著改善[21]

公司资产与负债情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为84.6271亿美元和79.76784亿美元[8] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为41.76171亿美元和37.10529亿美元[8] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总应付无担保票据分别为36.713亿美元和31.704亿美元[50] - 2022年3月31日和2021年，公司未偿还浮动利率债务分别约为5.399亿美元和3980万美元，三个月加权平均利率分别约为1.3%和1.9%[52] - 2022年3月31日，公司债务加权平均到期期限约为6.5年，2022 - 2024年到期债务分别为3.872亿美元、2.473亿美元、9.979亿美元，加权平均利率分别为3.0%、5.1%、2.6%[53] - 2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购基金剩余68.7%所有权权益，承担约5.14亿美元现有担保抵押贷款债务[53] - 截至2022年3月31日，公司基金有未偿债务约5.139亿美元，4月1日因收购剩余68.7%所有权权益将其合并[127] - 2022年3月31日，公司9亿美元无担保信贷安排下有5亿美元未偿还，未偿还信用证总额约1460万美元，可用额度约3.854亿美元；4月发行约290万股普通股，净收益约4.903亿美元用于偿还信贷安排借款[52] - 2022年3月31日，公司信贷安排有5亿美元借款，1460万美元未偿还信用证，剩余可用额度约3.854亿美元[119] - 未来12个月到期债务约3.872亿美元，占总未偿债务约10.5%[84] - 未来12个月到期债务还款约3.872亿美元，占总未偿债务约10.5%[124] - 2022年3月31日总权益为4,286,539千美元，2021年3月31日为3,474,076千美元，同比增长23.39%[14][17] 公司收入与收益情况 - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司物业收入分别为3.11359亿美元和2.67568亿美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净收入分别为8360.1万美元和3247.3万美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司基本每股收益分别为0.77美元和0.31美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司摊薄每股收益分别为0.76美元和0.31美元[10] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司综合收入分别为8397万美元和3284.6万美元[10] - 2022年第一季度净收入为83,601千美元，2021年同期为32,473千美元[22] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为8070万美元，2021年同期为3130万美元，增长4940万美元[76] - 2022年第一季度同店收入较2021年同期增长约11.1%[75] - 2022年第一季度物业运营增长20.7%[76] - 2022年第一季度，公司每间公寓的平均月物业收入为2038美元，2021年同期为1804美元；每间公寓的年化物业总费用为8663美元，2021年同期为8166美元[93] - 2022年第一季度，公司100%拥有的经营性公寓加权平均数量为50935套，2021年同期为49439套；加权平均入住率为96.9%，2021年同期为95.9%[93] - 2022年第一季度，公司净收入为8.3601亿美元，净营业收入为2.01049亿美元；2021年同期净收入为3.2473亿美元，净营业收入为1.66636亿美元[94] - 2022年第一季度，同店物业净营业收入较2021年同期增加约2430万美元，主要因同店物业收入增加约2780万美元，部分被物业费用增加约350万美元抵消[97] - 2022年第一季度，同店物业收入增加的2780万美元中，租金收入增加2590万美元，主要源于平均租金率提高10.7%、入住率提高等[97] - 2022年第一季度，同店物业费用增加的350万美元主要因物业保险费用增加约150万美元、维修保养和公用事业费用增加约140万美元等，部分被房地产税减少约70万美元抵消[97] - 2022年第一季度，非同店和开发及租赁社区的物业净营业收入较2021年同期增加约1230万美元，其中非同店社区增加约1140万美元，开发及租赁社区增加约90万美元[97][100] - 2022年第一季度，处置/其他物业净营业收入较2021年同期减少约220万美元，主要因2021年第四季度处置3个经营性物业和2022年3月处置1个经营性物业，部分被零售社区净营业收入增加抵消[101] - 2022年第一季度，公司总物业收入为3.11359亿美元，较2021年同期增加4379.1万美元，增幅16.4%；总物业费用为1.1031亿美元，较2021年同期增加937.8万美元，增幅9.3%；总物业净营业收入为2.01049亿美元，较2021年同期增加3441.3万美元，增幅20.7%[98] - 2022年第一季度非物业收入为 - 291.6万美元，较2021年同期的616.4万美元减少908万美元，降幅147.3%[102] - 2022年第一季度费用和资产管理收入为245万美元，较2021年同期的220.6万美元增加24.4万美元，增幅11.1%[102] - 2022年第一季度利息和其他收入为213.1万美元，较2021年同期的33.2万美元增加179.9万美元[102] - 2022年第一季度递延薪酬计划亏损749.7万美元，而2021年同期为收入362.6万美元[102] - 2022年第一季度物业销售收入为3637.2万美元，而2021年同期为0[110] - 2022年第一季度合资企业收入为304.8万美元，较2021年同期的191.4万美元增加113.4万美元，增幅59.2%[110] - 2022年第一季度所得税费用为 - 59万美元，较2021年同期的 - 35.2万美元增加23.8万美元，增幅67.6%[110] - 2022年第一季度运营资金为16047.5万美元，较2021年同期的12577.9万美元增加3469.6万美元[111] - 2022年第一季度调整后运营资金为14622.4万美元，较2021年同期的11309.9万美元增加3312.5万美元[113] - 2022年第一季度物业收入为311,359千美元，2021年同期为267,568千美元，同比增长16.37%[11] - 2022年第一季度净利润为83,601千美元，2021年同期为32,473千美元，同比增长157.44%[11] - 2022年第一季度基本每股收益为0.77美元，2021年同期为0.31美元，同比增长148.39%[11] - 2022年第一季度综合收益为83,970千美元，2021年同期为32,846千美元，同比增长155.65%[11] 公司现金流情况 - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为122,287千美元，2021年同期为88,456千美元[22] - 2022年第一季度投资活动产生的净现金为 - 48,910千美元，2021年同期为 - 92,066千美元[22] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金为443,137千美元，2021年同期为 - 83,416千美元[22] - 2022年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为1,135,494千美元，2021年同期为337,507千美元[22] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金约为1.223亿美元，2021年同期约为8850万美元[117] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金约为4890万美元，2021年同期为9210万美元[117] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金约为4.431亿美元，2021年同期使用净现金8340万美元[117] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为122,287千美元，2021年同期为88,456千美元，同比增长38.25%[22] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为48,910千美元，2021年同期为92,066千美元，同比减少46.88%[22] - 2022年第一季度融资活动产生的净现金为443,137千美元，2021年同期为 - 83,416千美元[22] - 2022年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加516,514千美元，2021年同期减少87,026千美元[22] 公司股权与分红情况 - 2022年第一季度，公司普通股发行增加1000股，额外实收资本增加2616.4万美元[14] - 2022年第一季度，公司宣布向股权持有人现金分红，每股0.94美元，共计1.00877亿美元[14] - 2021年第一季度，公司宣布向股权持有人现金分红，每股0.83美元，共计8428.8万美元[17] - 2022年第一季度宣布向股东支付现金股息为每股0.94美元，2021年同期为每股0.83美元[14][17] - 2022年2月，董事会宣布每股0.94美元季度股息，假设全年类似分配，年化股息率为每股3.76美元[126] 公司物业持有与运营情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户住宅物业，包含59,894套公寓[25][74] - 截至2022年3月31日，公司运营物业共58055套公寓，在建物业共1839套公寓，未合并合资企业物业共7247套公寓，完全合并物业共52647套公寓[86] - 截至2022年3月31日，有5处物业在建，共1839套公寓，预计还需约1.823亿美元完成建设[77] - 2022年第一季度，奥兰多的Camden Lake Eola物业达到稳定状态，入住率达90%[87] - 截至2022年3月31日，圣地亚哥的Camden Hillcrest物业处于招租阶段，已出租55%，预计2022年第四季度达到稳定状态[87] - 截至2022年3月31日，公司有10个多户住宅社区正在开发，预计建造3030套住房，估计总成本12.36亿美元，已花费成本1.922亿美元[91] - 截至2022年3月31日，公司平均住宅租赁期限约为14个月，现有租赁预计产生的物业收入2022年剩余时间为651.0万美元，2023年为115.6万美元，2024年为3.8万美元，2025年为3.2万美元，2026年为2.9万美元，之后为8.4万美元，总计784.9万美元[35][37] - 截至2022年3月31日，公司在两个 discretionary investment Funds 中各持有31.3%的所有权权益，4月1日以约11亿美元现金收购剩余68.7%所有权权益，并承担约5.14亿美元现有有担保抵押贷款债务[47][49] - 2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购两个 discretionary investment Funds 剩余有限合伙权益，这些基金拥有22个多户住宅社区，共7247套公寓[46] - 截至2022年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户公寓物业，共59,894套公寓住宅，其中5处在建，建成后将新增1,839套公寓住宅[25] - 截至2022年3月31日，完成五个在建物业的估计总成本约为1.823亿美元[61] - 截至2022年3月31日，有5处物业正在建设，包含1839套公寓[77] - 这5处在建物业预计在未来15个月内开始入住[77] - 截至2022年3月31日，完成这5处物业建设的估计额外成本约为1.823亿美元[77] 公司物业交易情况 - 2022年第一季度，公司在得克萨斯州里士满收购约15.9英亩土地，花费约780万美元；4月在北卡罗来纳州夏洛特收购约42.6英亩土地，花费3270万美元[46] - 2022年第一季度，公司出售位于马里兰州拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[46] - 2022年第一季度，公司在德克萨斯州里士满收购约15.9英亩土地，花费约780万美元[78] - 2022年第一季度，公司出售位于马里兰州拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[79] - 2022年4月，公司以3270万美元收购北卡罗来纳州夏洛特约42.6英亩两块土地用于未来开发[83] 公司股票相关情况 - 2021年公司设立了最高5亿美元的“按市价”（ATM）股票发行计划，2022年第一季度出售约20万股普通股，平均每股价格165.01美元，净收入约

物业持有与开发情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有、运营或开发176处多户住宅物业，共60,073套公寓[115] - 截至2021年12月31日，有5个在建项目，共1,773套公寓，预计还需约1.994亿美元完成建设[118] - 2021年公司收购4处运营物业，共1,684套公寓，花费约6.334亿美元；收购约22英亩土地，花费约7.2亿美元[119][120][121] - 2021年第四季度，公司出售3处运营物业，共1,078套公寓，售价约2.6亿美元，确认收益约1.744亿美元[121] - 2021年有3个合并运营物业和1个非合并合资企业运营物业达到稳定状态，合并运营物业共847套公寓住宅[129] - 2021年12月31日，有2个合并已完工运营物业处于招租阶段，共492套公寓住宅，成本2.143亿美元[130] - 2021年12月31日，合并资产负债表中约4.747亿美元与开发中的物业和土地有关，其中约2.963亿美元用于在建项目，约1.784亿美元主要投资于未来开发用地[131] - 2021年12月31日，有5个合并物业处于不同建设阶段，共1773套公寓住宅，预计成本6.035亿美元，已发生成本4.041亿美元[133] - 2021年12月31日，有多个合并社区正在进行开发活动，预计共2828套住宅，总成本11.45亿美元，已发生成本1.784亿美元[134] 财务数据关键指标变化 - 2021年全年同店收入较2020年同期增长约4.3%[116] - 2021年归属于普通股股东的净收入较2020年同期增加约1.8亿美元，物业运营增长11.9%[117] - 2021年和2020年，公司房地产资产按市场划分，2021年总计104.49067亿美元，2020年总计95.53177亿美元[136] - 2021年平均每月每套公寓住宅物业收入为1888美元，2020年为1771美元；2021年年化每套公寓住宅物业总费用为8261美元，2020年为8037美元[137] - 2021年加权平均运营公寓住宅数量为50479套，2020年为49128套；2021年加权平均运营公寓住宅入住率为96.8%，2020年为95.3%[137] - 2021年净收入为3.12376亿美元，2020年为1.28579亿美元；2021年净运营收入为7.2656亿美元，2020年为6.49011亿美元[140] - 2021年全年物业净营业收入（NOI）为7.2656亿美元，较2020年的6.49011亿美元增加7754.9万美元，增幅11.9%[141] - 2021年同店物业NOI增加约2820万美元，主要因同店物业收入增加约4000万美元，部分被同店物业费用增加约1180万美元抵消[144] - 2021年非同店和开发及招租社区物业NOI增加约3220万美元，其中非同店社区增加约2730万美元，开发及招租社区增加约490万美元[147] - 2021年处置/其他物业NOI增加约360万美元，主要因零售物业NOI增加，部分被2021年第四季度处置三个合并运营物业抵消[153] - 2021年非物业收入为2612.4万美元，较2020年的2579.4万美元增加33万美元，增幅1.3%[154] - 2021年费用和资产管理收入减少约30万美元，主要因2021年建设和开发活动减少，部分被第三方建设活动增加和物业管理费增加抵消[154] - 2021年利息和其他收入减少约170万美元，主要因2020年出售合并技术合资企业和2021年投资利率降低[155] - 2021年其他费用为6.22576亿美元，较2020年的5.52512亿美元增加7006.4万美元，增幅12.7%[158] - 2021年物业管理费用增加约210万美元，主要因薪资、福利和激励补偿成本及差旅费用增加，部分被营销和广告费用及疫情相关费用减少抵消[158] - 2021年物业管理、资产管理、建设和开发活动的费用和资产管理支出较2020年增加约60万美元[159] - 2021年一般及行政费用较2020年增加约570万美元，不包括递延薪酬计划，这两年该费用均占总收入的5.1%[160] - 2021年利息费用较2020年增加约580万美元，主要因2020年4月发行7.5亿美元、利率2.91%的优先无担保票据等[161] - 2021年折旧和摊销费用较2020年增加约5350万美元[162] - 2021年和2020年递延薪酬计划费用分别约为1440万美元和1200万美元[163] - 2021年出售经营性物业收益为1.744亿美元，2020年为40万美元[165][166] - 2021年合资企业权益收入较2020年增加约170万美元[167] - 2021年和2020年资金运营（FFO）分别为5.5935亿美元和4.95732亿美元，调整后资金运营（AFFO）分别为4.85747亿美元和4.18207亿美元[172] - 2021年和2020年利息费用覆盖率分别约为6.7倍和6.5倍，2021年末债务加权平均到期期限约为7.4年[174] - 2021年经营活动净现金约为5.775亿美元，投资活动净现金使用约为8.044亿美元，融资活动净现金约为4.214亿美元[180][181] 资金与债务情况 - 截至2021年12月31日，公司有现金及现金等价物约6.134亿美元，9亿美元无担保信贷安排下可用额度为8.852亿美元[124] - 未来12个月计划偿还债务约3.863亿美元，占总未偿债务约12.2%[124] - 截至2021年12月31日，公司2021年ATM计划下还有最高9760万美元的普通股可供出售[124] - 2020年第四季度贷款约1亿美元，净偿还无担保信贷额度借款4400万美元[183] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，可两次各延期6个月，满足条件可累计额外增加最多5亿美元，可开具最多5000万美元信用证，截至2021年12月31日，无借款余额，未偿还信用证约1480万美元，可用额度约8.852亿美元[184][185] - 2021年8月设立ATM股票发售计划，可出售普通股，最高发行总价5亿美元，2021年发行约260万股，净收益约4.004亿美元，截至2021年12月31日，剩余最高发行总价9760万美元的普通股可出售[186] - 未来12个月计划偿还债务约3.863亿美元，占总未偿债务约12.2%，含债务折价和发行成本摊销约370万美元，2022年利息支付约1.082亿美元，2023 - 2026年分别约为9130万美元、7300万美元、6640万美元、6640万美元，此后总计约3.769亿美元[188] - 截至2021年12月31日，非合并合资企业未偿债务约5.138亿美元，无未偿担保[195] - 截至2021年和2020年12月31日，固定利率债务账面价值分别为31.305亿美元和31.269亿美元，加权平均到期年限分别为7.5年和8.5年，加权平均利率均为3.6%，占比均为98.7%；可变利率债务账面价值分别为3990万美元和3970万美元，加权平均到期年限分别为0.7年和1.7年，加权平均利率均为1.9%，占比均为1.3%[201] - 若2021年和2020年可变利率债务利率提高100个基点，每年利息成本将增加约40万美元；若2021年12月31日固定利率债务利率提高100个基点，其公允价值将减少约1.988亿美元[201] - 截至2021年和2020年12月31日，固定利率债务账面价值分别为31.305亿美元和31.269亿美元，占比均为98.7%[201] - 截至2021年和2020年12月31日，固定利率债务估计公允价值分别为33.637亿美元和35.199亿美元，加权平均到期年限分别为7.5年和8.5年，加权平均利率均为3.6%[201] - 截至2021年和2020年12月31日，可变利率债务账面价值分别为3990万美元和3970万美元，占比均为1.3%[201] - 截至2021年和2020年12月31日，可变利率债务估计公允价值分别为4010万美元和4000万美元，加权平均到期年限分别为0.7年和1.7年，加权平均利率均为1.9%[201] - 截至2021年12月31日，公司无未到期套期保值[201] - 2021年和2020年12月31日，公司无无担保信贷安排下的未偿还借款[201] - 2021年和2020年12月31日，公司定期贷款未偿还金额分别约为3990万美元和3970万美元[201] - 若2021年和2020年上述可变利率债务利率提高100个基点，每年利息成本将各增加约40万美元[201] - 若2021年12月31日固定利率提高100个基点，固定利率债务公允价值将减少约1.988亿美元[201] 股息分配情况 - 2021年12月宣布向普通股股东派发季度股息每股0.83美元，2022年1月支付，2021年全年股息率为每股3.32美元，2022年第一季度宣布每股股息0.94美元，假设全年类似分配，2022年年化股息率为3.76美元[183][194] 评级情况 - 截至2021年12月31日，惠誉、穆迪和标准普尔对公司的高级无担保债务评级分别为A - （稳定展望）、A3（稳定展望）和A - （稳定展望）[187] 疫情相关影响 - 2020年疫情相关影响约为1360万美元，其中向约7100名居民支付约910万美元居民救济基金，产生约450万美元直接相关疫情费用[152] 未来支出计划 - 完成五个合并项目建设预计额外成本约1.994亿美元，2022年预计支出1.5 - 1.7亿美元，2023年支出剩余部分，此外，新开发活动预计支出1.5 - 1.6亿美元，重新定位、再开发等支出6200 - 6600万美元，额外经常性资本支出8000 - 8400万美元[189] 物业净运营收入定义 - 公司将物业净运营收入（NOI）作为运营绩效的补充指标，NOI定义为总物业收入减去物业运营和维护费用减去房地产税[138]

财务数据和关键指标变化 - 2021年预算FFO为每股5美元，同店收入略有增长，净营业收入下降约1%；实际FFO为每股5.39美元，同店收入和净营业收入分别增长4.3%和4.8% [10] - 预计2022年FFO每股在6.09 - 6.39美元之间，中点为6.24美元，较2021年增加0.85美元 [34] - 2021年第四季度FFO为1.602亿美元，即每股1.51美元，超出先前指引中点每股0.02美元 [33] - 预计2022年同店净营业收入增长12%，由收入增长8.75%和费用增长3%驱动 [35] - 预计2022年第一季度FFO每股在1.45 - 1.49美元之间，中点1.47美元较2021年第四季度下降0.04美元 [38] - 资产负债率为3.8倍，总固定费用覆盖率为6.4倍，截至目前有14亿美元流动性 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度同店收入增长8.5%，全年增长4.3%；第四季度新签租约租金上涨16.7%，续约租金上涨14.1%，综合涨幅15.5% [26] - 2022年1月初步结果显示，签约租约综合增长超15%；2月和3月续约报价平均涨幅在14%左右 [27] - 2021年第四季度平均入住率为97.1%，2022年1月平均入住率为97.2%，较去年1月的95.7%有所上升 [27] - 2021年年度净周转率与2020年持平，为41%；因购房而迁出的比例，第四季度为15.8%，全年为16.4%，与2020年全年的15.8%基本一致 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2022年15个主要市场将创造100 - 120万个新就业岗位，新增15 - 20万套公寓 [16] - 预计2022年整体同店收入增长在7.75% - 9.75%之间，凤凰城和佛罗里达市场将实现两位数收入增长，休斯顿和华盛顿特区市场可能落后于整体投资组合平均水平，但较2021年仍有显著改善 [14] - 2022年各市场评级及展望：凤凰城、佛罗里达三个市场获A +评级且前景稳定；八个市场获A评级且前景稳定；华盛顿特区地铁市场获A -评级但前景改善 [16][18][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售休斯顿和华盛顿特区的资产，扩大在一些被低估市场的投资组合，以实现地理多元化 [49] - 公司认为开发项目是更优选择，目前开发项目初始收益率上升，计划今年增加开发启动资金至5亿美元 [66][69] - 收购市场竞争激烈，公司将根据机会灵活使用股权和债务融资，保持资产负债率在4% - 5%的范围内 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是出色的一年，公司业绩远超年初指引，预计2022年将是盈利和同店增长创纪录的一年 [9][11] - 公司市场的供需前景乐观，就业增长强劲，新供应稳定，各市场评级较高 [13][15] - 公司对2022年的费用控制有信心，预计物业税增长3.3%，整体费用增长3% [60][63] - 公司认为租赁市场需求强劲，租金增长趋势将持续，但下半年可能受季节性因素影响 [72] 其他重要信息 - 2021年第四季度，公司收购了达拉斯的一个558单元社区，以及丹佛和纳什维尔的土地用于未来开发 [28] - 2021年全年，公司完成了四个社区的收购，共1684套公寓，总成本约6.33亿美元；收购了四块未开发土地，总成本约7200万美元 [29] - 2021年第四季度，公司出售了休斯顿和马里兰州的三个运营社区，总收益约2.6亿美元 [30] - 2021年第四季度，公司提前稳定了凤凰城的一个343单元新开发项目，收益率约8.75%；完成了圣地亚哥一个8900万美元新开发项目的建设 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新租约和续约租金的关系及各市场续约定价能力 - 新租约和续约租金的差距会因续约上限等因素而变动，预计全年差距会缩小；目前各市场续约租金情况不确定，华盛顿特区表现相对较弱 [42][45] 问题2: 公司对休斯顿和华盛顿特区投资组合的长期看法及未来几年的投资策略 - 公司计划出售休斯顿和华盛顿特区的资产，扩大在其他被低估市场的投资组合，以实现地理多元化，这一策略将持续数年 [49] 问题3: 出售休斯顿和华盛顿特区资产的定价差异和需求差异 - 早期休斯顿和华盛顿特区资产定价有差异，但现在已消失，目前这两个市场资产无折扣，且有大量资本涌入 [53][54] 问题4: 2022年费用环境，特别是税收和工资压力 - 预计2022年物业税增长3.3%，主要受物业税退款影响；公司通过技术进步控制营销和工资支出，对费用增长3%有信心 [60][63] 问题5: 租金上涨是否会促使公司加大开发力度，以及开发项目的收益率要求 - 租金上涨速度快于建筑成本，开发项目收益率上升，公司计划增加开发启动资金；目前在建项目初始收益率约6%，管道项目预计在5%左右 [66][68] 问题6: 目前投资组合的租金损失情况，以及新租约11%增长在上半年和下半年的预期 - 目前租金损失在10% - 11%之间；预计2022年前三季度数据强劲，第四季度受季节性因素影响可能下降 [71][72] 问题7: 第四季度租赁援助金额及2022年指引中的假设 - 2021年第三季度同店租赁援助为420万美元，第四季度增至510万美元，2021年全年同店约1250万美元；预计2022年确认约一半金额 [73] 问题8: 新租约增长在下半年的预期，以及市场租金增长的预期 - 预计2022年市场租金增长在4% - 5%之间，下半年新租约增长可能为低个位数 [77] 问题9: 资产负债率低于典型范围，未来资金需求的来源 - 公司会通过收购、处置和开发支出将资产负债率恢复到4% - 5%的范围内，会根据机会灵活使用股权和债务融资 [78][79] 问题10: 未来3年阳光地带和加利福尼亚州的就业、人口增长和迁移趋势 - 从沿海市场向阳光地带的迁移趋势在疫情前就已存在，疫情加速了这一趋势，预计疫情后仍将持续；2022年加利福尼亚州不会拖累投资组合，华盛顿特区和休斯顿市场将经历租金重置 [83][85] 问题11: 公司收购的承销标准和无杠杆内部收益率目标是否改变 - 公司会根据资本成本调整当前利率，目前收购项目表现优于预期，承销时会在收购后前12个月提高租金增长预期，之后逐渐回归长期历史水平 [90][93] 问题12: 今年租金增长中有多少来自去年免租期的消除 - 公司不提供租金减免，因此这不是影响因素 [97] 问题13: 4% - 5%的市场租金增长是否基于面值租金 - 是的 [97] 问题14: 公司进入新市场的意愿，如盐湖城和圣安东尼奥 - 公司目前对现有市场满意，认为有足够的市场可以分配资本，暂时不需要进入新市场，但会关注并评估机会 [98][99] 问题15: 目前租金损失数据是否合理 - 租金损失数据因动态定价有不同计算方式，10% - 11%是基于12月签约租约与有效租金的比较，是更合适的计算方式 [101][102] 问题16: 现有开发项目管道的收益率预期 - 现有管道项目收益率预计会高于之前预期，但因未更新租金和成本数据，难以准确估计；已启动项目平均收益率超过6% [107][110] 问题17: 2 - 3月续约租金的涨幅 - 续约租金涨幅在14%左右 [113] 问题18: 技术进步带来的运营费用节省的具体金额和时间 - 公司预计技术进步带来的效率提升将在2022年持续，并在2023年及以后发挥更大作用，但目前无法提供具体金额，后续会提供更多信息 [114][117] 问题19: 达到指引下限的假设因素 - 可能导致低于指引中点的因素包括坏账、入住率下降以及第三和第四季度的宏观环境变化，此外，加利福尼亚州和华盛顿特区的监管障碍也可能带来不利影响 [119][121] 问题20: 入住率适度下降的驱动因素 - 入住率处于创纪录水平，公司通过收益管理软件提高租金，可能导致入住率略有下降；此外，市场需求的变化也可能影响入住率 [123] 问题21: 团队如何设定市场评级和展望的范围 - 主要依据是预测模型中的收入增长，不采用曲线评分，每个市场都根据自身收入增长情况进行评级 [129][130] 问题22: 如果1月1日监管限制消除，华盛顿特区的收入增长会是多少 - 过去一年，华盛顿特区的监管限制对公司整体投资组合业绩的影响约为40个基点，预计2022年情况会有所改善 [133] 问题23: 公司是否看到类似同行的收购稳定物业的机会，以及如何应对 - 目前收购市场竞争激烈，预计不会出现更好的定价机会，公司将根据市场情况获取合理份额的收购项目 [137][139] 问题24: 2022年阳光地带的人口迁移是否会出现逆转 - 从沿海市场向阳光地带的迁移趋势预计将持续，人们更倾向于低监管、低房价和好天气的地区；公司在第四季度的新租约数据也显示这一趋势在加速 [141][145] 问题25: 利率上升对市场租金与购房决策的影响，以及租购计划的长期影响 - 公司市场的住房 affordability仍然良好，租金相对收入合理；单户租赁市场主要受社会因素驱动，对公司市场影响不大 [146][148] 问题26: 公司是否会进入单户租赁市场 - 公司认为单户租赁市场是一个有趣的领域，会进行尝试，如果能有效运营，可能成为未来的增长领域 [151]

业绩总结 - 2021年第四季度每股收益（EPS）为$2.02，较2020年第四季度的$0.29增长了596.6%[4] - 2021年第四季度资金运营（FFO）为$1.51，较2020年第四季度的$1.21增长了24.8%[4] - 2021年第四季度净运营收入（NOI）同比增长14.9%，环比增长8.4%[5] - 2021年第四季度物业收入为305,364千美元，较2020年同期的261,554千美元增长16.7%[27] - 2021年全年物业收入为1,143,585千美元，较2020年的1,043,837千美元增长9.6%[27] - 2021年全年每股稀释收益为2.96美元，较2020年的1.24美元增长138.7%[29] - 2021年第四季度归属于普通股东的净收入为212,898千美元，较2020年同期的29,193千美元增长629.5%[29] - 2021年全年调整后EBITDA为648,097千美元，较2020年的598,864千美元增长8.2%[27] 用户数据 - 截至2021年12月31日，Camden的流动性约为$15亿，其中现金及现金等价物约为$6.134亿[17] - 2021年第四季度新租赁率为16.7%，较2020年第四季度的-4.0%显著改善[7] - 2021年第四季度的总租赁数量为2,450，较2020年第四季度的2,543有所减少[7] - 截至2021年12月31日，运营公寓总数为58,300，较2020年12月31日的56,850增长了2.6%[31] 未来展望 - 2022年第一季度的每股收益（EPS）预期范围为$0.38 - $0.42，资金运营（FFO）预期范围为$1.45 - $1.49[23] - 2022年同物业收入预期增长范围为7.75% - 9.75%[24] - 预计每股FFO（基金运营收益）为6.09美元至6.39美元[63] - 2022年资本化支出预期为8000万至8400万美元[63] 新产品和新技术研发 - 2021年公司收购了Camden Greenville公寓社区，交易金额约为$1.655亿[14] - 2021年收购活动总额为633.4百万美元，涉及1,684个住宅单元，平均每月租金为2,115美元[51] 负面信息 - 2021年第四季度的总租赁数量为2,450，较2020年第四季度的2,543有所减少[7] - 2021年公司权益投资为13,730千美元，较2020年12月31日的18,994千美元下降27.5%[46] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2021年12月31日，总资产为7,976,784千美元，总债务为3,170,367千美元[27] - 公司未抵押的房地产资产总数为52,826，成本为10,449,067千美元[52] - 公司未担保信贷额度的总债务与总资产价值的比率为19%，远低于60%的要求[55] - 公司未担保资产价值与无担保债务的比率为356%，高于150%的要求[56]

业绩总结 - Camden公司2021年第三季度净收入为29,483千美元，较2020年同期的34,957千美元下降了14%[99] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为142,210千美元，较2020年同期的126,611千美元增长了12%[99] - 2021年第三季度调整后资金运营（AFFO）为122,493千美元，较2020年同期的104,312千美元增长了17%[99] - 2021年第三季度净经营收入（NOI）为158,309千美元，较2020年同期的150,226千美元增长约7.1%[100] - 2021年第三季度调整后的EBITDA为164,994千美元，较2020年同期的149,965千美元增长约10.0%[101] 用户数据 - 2021年第三季度新租赁率增长19.8%[16] - 2021年第三季度续租率增长12.1%[16] - 2021年第三季度混合租赁率增长16.0%[16] - 截至2021年第三季度，平均每个公寓的月租金为1,662美元[40] - 2021年第一季度同类物业整体入住率为96.0%[23] - 2021年第二季度同类物业整体入住率为96.9%[23] - 2021年第三季度同类物业整体入住率为97.3%[23] 收购与市场扩张 - Camden公司2021年收购了位于佛罗里达州圣彼得堡的368个单元公寓社区，交易金额约为1.763亿美元[9] - Camden公司2021年收购了位于德克萨斯州达拉斯的558个单元公寓社区，交易金额约为1.655亿美元[9] - Camden在2011年至2021年间的开发社区总数为42个，公寓总数为12,836个[75] - Camden的总收购额为27亿美元[72] 未来展望 - 预计每股收益（EPS）范围为$1.21至$1.27，预计FFO（每股稀释）范围为$1.46至$1.52[100] - 2021年每股收益（EPS）预期中位数为1.24美元[24] - 2021年每股基金运营收益（FFO）预期中位数为5.37美元[24] - 2021年同类物业收入增长预期中位数为4.25%[24] - 2021年同类物业费用增长预期中位数为3.75%[24] - 2021年同类物业净运营收入（NOI）增长预期中位数为4.50%[24] 负面信息 - 2021年第三季度的净收入为29,483千美元，较2020年同期的34,957千美元下降约15.7%[101] - 2020年9月30日止的九个月内，疫情相关影响总计为950万美元，其中890万美元用于全资社区的居民救助基金[98] - 2020年9月30日止的九个月内，疫情相关支出约为450万美元，其中280万美元为现场员工的奖金[98] 资本结构与财务状况 - Camden的资本结构中，98.7%的债务为固定利率债务[84] - Camden的加权平均利率为3.6%[84] - 2021年第三季度的总债务为3,169,116千，较2020年同期的3,225,490千减少约1.7%[101] - 2021年第三季度的净债务为2,872,068千，较2020年同期的2,688,970千增加约6.8%[101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为1.422亿美元，即每股1.36美元，超出指导范围中点每股0.03美元 [14] - 上调2021年全年同店收入指导中点，从3.75%升至4.25%；同店净营业收入指导中点从3.75%升至4.50%；维持同店费用指导中点在3.75% [15] - 预计全年物业税增长率约为1.6%，其中包括第四季度预计的180万美元物业税退款 [16] - 上调2021年全年资金运营现金流指导中点每股0.10美元，新指导范围为每股5.34 - 5.40美元，中点为每股5.37美元 [16] - 预计11月初处置约1.1亿美元资产，12月初处置约2.2亿美元资产，此前预计11月初处置4.5亿美元资产 [17] - 预计第四季度资金运营现金流每股在1.46 - 1.52美元之间，中点为1.49美元，较第三季度每股提高0.13美元 [17] - 资产负债表保持强劲，净债务与息税折旧摊销前利润比率为4.4倍，总固定费用覆盖率为5.8倍 [18] - 截至目前，公司拥有约11亿美元流动性，包括约2亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷安排无未偿还金额 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同物业收入增长5.1%，各市场同比和环比均为正增长，凤凰城和南佛罗里达均增长10.1%，坦帕增长9.5%；年初至今同物业收入增长2.9%，预计全年收入增长4% - 4.5% [9] - 第三季度新租约增长19.8%，续租增长12.1%，综合增长率为16%；第三季度生效的新租约增长16.6%，续租增长8.5%，综合增长率为12.2%；10月新租约增长18.3%，续租增长13.8%，综合增长率为16.5% [9] - 11月和12月续租报价平均提高15% - 16% [10] - 第三季度入住率为97.3%，10月保持在97.3%；第三季度净周转率为47%，低于去年同期的49%；第三季度因购房搬出比例从第二季度的17.7%降至15%，低于长期平均水平约18% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - ULI PwC报告显示，公司8个市场在2022年投资者需求排名中位列前十 [8] - 从非阳光地带市场迁入阳光地带社区的人数改善了600个基点 [23] - 华盛顿特区和加利福尼亚部分地区存在监管逆风，限制租金上涨；圣地亚哥、奥兰治县、凤凰城、夏洛特、南佛罗里达等市场表现强劲 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于在高就业、高人口增长和强移民模式的市场运营，该战略成效显著 [8] - 明年预计启动3.75 - 4.5亿美元的开发项目，尽管面临供应链问题，但租金增长可抵消成本上升 [25] - 已收购价值约6.33亿美元的资产，超出4亿美元预算，因资本成本下降，将继续加大收购力度 [27] - 计划降低在华盛顿特区和休斯顿的市场敞口，将资本重新分配到纳什维尔、坦帕等更具增长潜力的市场 [31] - 保持债务与息税折旧摊销前利润比率在4 - 5倍之间，平衡资本结构以推动增长 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司客户群体财务状况良好，就业稳定、储蓄增加，推动公寓需求增长；移民也是重要因素，预计今年有超44万人迁入公司15个市场 [20][22] - 尽管供应链拥堵导致项目建设时间延长、成本上升10% - 12%，但租金大幅上涨可抵消影响 [26] - 2022年公司有5%的嵌入式收入增长，若能弥补部分租金损失，将迎来多年来最好的收入增长年 [46] - 预计2022年就业增长120万人，竣工量与2021年持平，需求将继续超过供应 [58] - 只要经济正常运行，入住率将保持强劲，租金增长可能放缓，但需经济冲击才会出现需求缺口 [57] 其他重要信息 - 第三季度收购佛罗里达州圣彼得堡的Camden Central（368套单元）和得克萨斯州达拉斯的Camden Greenville（558套单元），总价约3.42亿美元，收益率略低于4% [12] - 第三季度稳定了休斯顿的Camden Downtown（271套单元，1.32亿美元）和凤凰城的Camden North End II（343套单元，7900万美元）；完成奥兰多的Camden Lake Eola（1.25亿美元）建设 [12] - 季度末后购买丹佛五英亩土地用于未来开发 [12] - 第三季度通过现有股权发售计划发行约2.2亿美元股票，部分用于资助收购 [13] - 预计2021年重新定位约2200套单元，价值约5300万美元，该业务回报率高，将继续开展 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 推动历史强劲租金增长的因素是什么 - 公司客户群体平均年收入超10万美元，就业稳定、储蓄增加，疫情期间被压抑的需求在2021年释放；工资和储蓄率上升，政府支持使客户财务状况良好；移民也是重要因素，预计今年有超44万人迁入公司15个市场；从非阳光地带市场迁入阳光地带社区的人数改善了600个基点 [20][22][23] 问题: 资本分配优先事项，如何权衡开发和收购 - 明年预计启动3.75 - 4.5亿美元的开发项目，尽管供应链问题导致项目建设时间延长30 - 60天、成本上升10% - 12%，但租金大幅上涨可抵消影响；已收购价值约6.33亿美元的资产，超出4亿美元预算，因资本成本下降，将继续加大收购力度 [25][27] 问题: 哪些市场在18%的租金增长中领先和滞后，是否与同店收入表现相似 - 从同店收入的连续数据看，圣地亚哥、奥兰治县、凤凰城、夏洛特、南佛罗里达等市场表现强劲；华盛顿特区和加利福尼亚部分地区存在监管逆风，限制租金上涨 [29] 问题: 华盛顿特区市场表现不佳，明年是否会追赶，是否考虑降低该市场敞口 - 华盛顿特区市场基本面良好，但监管限制租金上涨，预计年底或明年第一季度监管限制解除后将实现增长；公司计划降低在华盛顿特区和休斯顿的市场敞口，将资本重新分配到纳什维尔、坦帕等更具增长潜力的市场 [31][33] 问题: 投资组合的租金损失率是多少，需要多长时间弥补 - 目前租金损失率约为16%，由于采用动态定价且为保持租户留存率，不会将续租租金完全提高到市场水平，预计2022年无法完全弥补，可能要到2023年 [36] 问题: 考虑到当前入住率和历史情况，如何看待未来几个月的季节性因素以及租金与入住率的权衡 - 历史上第三季度到第四季度入住率平均下降40个基点，租金新租约下降2% - 3%；今年第二季度到第三季度入住率上升40个基点，10月仍保持在97.3%，预计会有季节性调整，但幅度可能小于过去 [37] 问题: 如何看待2022年的费用前景，已知的费用增长情况以及可控费用增长的考虑 - 目前处于预算制定过程中，预计2021年物业税情况良好，2022年可能略有上升但仍在正常范围内；薪资和福利方面有望提高效率，后续会提供更详细信息 [39] 问题: 2022年如何对资本来源进行排序，是否计划进一步降低某些市场的敞口 - 公司将继续通过在较小市场增长和资产交易来降低在华盛顿特区和休斯顿的市场敞口；保持债务与息税折旧摊销前利润比率在4 - 5倍之间，平衡资本结构以推动增长 [41][42] 问题: 股票今年上涨65% - 70%，但投资组合价值涨幅没那么大，如何保持投资者信心，2022年及以后的乐观理由是什么 - 年初股价被低估，目前已回升至接近资产净值；2022年公司有5%的嵌入式收入增长，若能弥补部分租金损失，将迎来多年来最好的收入增长年；只要经济正常运行，需求将继续超过供应 [45][46][58] 问题: 公司的继任计划如何，管理层是否会长期任职 - 公司有长期继任计划，内部有深厚的人才储备，若创始人之一离开，另一位可继续领导公司 [48] 问题: 从定价能力角度，如何对填充式、郊区和外环子市场进行排序 - 短期内，B级和郊区社区表现将继续优于其他市场，主要受供应因素驱动 [50] 问题: 南加州拖欠租金情况如何，何时可以开始驱逐租户，是否认为驱逐禁令会无限期延长 - 第三季度拖欠率为120个基点，其中加州占410个基点；不认为驱逐禁令会延长，预计2022年加州租赁市场将恢复正常，过去拖欠的租金将转为消费债务，公司将采取措施追讨 [51] 问题: 目前正在进行多少重建项目，如何看待未来几个季度的该业务 - 预计2021年重新定位约2200套单元，价值约5300万美元，该业务回报率高，将继续开展 [52] 问题: 丹佛五英亩土地的情况，如何描述目标市场和子市场中符合开发条件的多户住宅用地情况 - 该地块目前有仓库，已完成分区规划，可用于多户住宅开发，预计今年底或明年初开始建设；土地供应仍然存在，但价格随租金和其他成本上涨，增加了项目盈利难度 [53] 问题: 2021年的3倍需求是否会导致行业过度盈利，2022年及以后的需求和定价算法会怎样 - 若经济正常运行，入住率将保持强劲，需求将继续超过供应；租金增长可能放缓，但需经济冲击才会出现需求缺口；预计2022年就业增长120万人，竣工量与2021年持平 [56][57][58] 问题: 入住率是否可能在明年达到更高水平 - 由于人员流动，入住率难以维持在98% - 99%的高水平，可能会略有上升 [59] 问题: 资本回报率（CapEx）未来走向如何，2022年是否会继续压缩 - 只要市场流动性充足、供应需求动态良好、利率和通胀预期有利，资本回报率将保持低位甚至可能进一步下降，直到这些因素发生变化 [62] 问题: 大量资本涌入阳光地带市场，是否存在过度拥挤风险，2022年供应情况如何 - 2022年供应基本确定，由于施工延误，部分原计划2022年交付的项目可能推迟到2023年；2022年出现供应过剩的可能性较小，2023年及以后的情况取决于经济和需求状况 [64][65] 问题: 圣彼得堡的市场动态如何，为何进行收购 - 圣彼得堡市场基本面良好，商业资产、零售配套发展迅速，带动高端公寓开发；该地区租金回报率高，公司希望增加在该市场的敞口，但可交易资产有限 [67] 问题: 投资组合中搬出至单户租赁的情况如何 - 该比例从五年前的1%上升至目前的2%，仍不显著；随着专门建造的单户租赁社区增加，该比例可能会逐渐上升，但不会对公司投资组合构成重大竞争 [69] 问题: 第三季度是否收到租金援助，目前未收回的应收账款余额是多少 - 目前未收回的应收账款余额约为1250万美元，已预留约1200万美元；第三季度同店收到约420万美元租金援助，整个投资组合收到约530万美元，年初至今同店收到约750万美元，总计约940万美元 [71] 问题: 指导中是否考虑了第四季度的租金援助收款 - 是的，公司预计第四季度会有额外的租金援助收款 [72] 问题: 目前收购管道有多深，与六个月前相比如何 - 收购管道规模显著扩大，但公司寻找的是能够增加价值、提高租金的特定产品类型，这类项目较难找到；市场竞争激烈，公司会保持价格纪律 [74] 问题: 如何看待新租约利率从第三季度峰值回落，未来几个月的走势如何 - 历史上第三季度到第四季度新租约利率会下降2% - 3%，10月底新租约利率的小幅下降是季节性因素，且幅度小于过去；其他指标显示市场仍然强劲 [77] 问题: 续租利率是否会跟随新租约利率下降，还是会继续上升 - 预计续租利率的季节性调整幅度可能略小于新租约利率 [78]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为7685567千美元和7198952千美元[8] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为3731745千美元和3682365千美元[8] - 2021年第三季度和2020年同期，公司净收入分别为30605千美元和36220千美元[10] - 2021年前三季度和2020年同期，公司净收入分别为94517千美元和98198千美元[10] - 2021年第三季度和2020年同期，公司普通股股东基本每股收益分别为0.29美元和0.35美元[10] - 2021年前三季度和2020年同期，公司普通股股东基本每股收益分别为0.90美元和0.95美元[10] - 2021年前三季度，公司发行普通股43千股，新增额外实收资本579475千美元[14] - 2021年前三季度，公司宣布向股权持有人现金分红，每股2.49美元，共计258927千美元[14] - 2021年前九个月净收入为94,517千美元，2020年同期为98,198千美元[30] - 2021年前九个月经营活动产生的净现金为436,022千美元，2020年同期为413,284千美元[30] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为755,754千美元，2020年同期为298,089千美元[30] - 2021年前九个月融资活动产生的净现金为328,746千美元，2020年同期为450,838千美元[30] - 截至2021年9月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为433,547千美元，2020年同期为593,532千美元[30] - 2021年前九个月支付的利息净额为64,794千美元，2020年同期为56,895千美元[30] - 2021年前九个月支付的所得税为2,221千美元，2020年同期为1,920千美元[30] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司就现有租约确认的摊销费用分别约为840万美元和30万美元；九个月分别约为1090万美元和910万美元[36] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司就低于市场水平的净租约确认的收入均为20万美元；2020年同期未确认与高于或低于市场水平租约相关的收入[36] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，资本化利息分别约为350万美元和440万美元；九个月分别约为1280万美元和1300万美元[39] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，资本化房地产税分别约为20万美元和80万美元；九个月分别约为270万美元和370万美元[39] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，被排除在摊薄每股收益计算之外的普通股等价证券数量分别约为170万股和180万股；2020年同期均约为200万股[47] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，基本每股收益分别为0.29美元和0.90美元；2020年同期分别为0.35美元和0.95美元[47] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，摊薄每股收益分别为0.29美元和0.90美元；2020年同期分别为0.35美元和0.95美元[47] - 2021年和2020年9月30日，公司未偿还浮动利率债务分别约3990万美元和9980万美元，九个月加权平均利率分别约1.9%和1.2% [60] - 2021和2020年截至9月30日的三个月，约30万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用增加，九个月约100万美元[63] - 2021和2020年截至9月30日的三个月，股票奖励计入收入的总补偿成本分别约为410万美元和360万美元，九个月分别约为1250万美元和1140万美元[64] - 2021和2020年截至9月30日的三个月，股票奖励资本化补偿成本分别约为100万美元和80万美元，九个月分别约为280万美元和260万美元[66] - 2021年前九个月授予的股票奖励加权平均公允价值为每股105.63美元，2020年为每股113.56美元；2021和2020年前九个月归属股票的总公允价值分别约为2360万美元和1870万美元[67] - 2021年9月30日，未摊销的先前发行未归属股票奖励价值约为1390万美元，预计在未来两年内摊销[67] - 2021和2020年截至9月30日九个月，经营账户及其他变动分别为2526.7万美元和2965.3万美元[68] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净利润分别为2950万美元和3500万美元，前九个月分别为9100万美元和9470万美元[84] - 2021年第三和九个月，每间公寓平均月物业收入分别为1922美元和1855美元，2020年同期分别为1802美元和1771美元[101] - 2021年第三和九个月，每间公寓年化总物业费用分别为8631美元和8339美元，2020年同期分别为8223美元和8010美元[101] - 2021年第三和九个月，100%自持运营公寓加权平均数量分别为51011套和50202套，2020年同期分别为49158套和49081套[101] - 2021年第三和九个月，100%自持运营公寓加权平均入住率分别为97.7%和97.1%，2020年同期均为95.3%[101] - 2021年第三和九个月净运营收入分别为1.84062亿美元和5.2425亿美元，2020年同期分别为1.64669亿美元和4.87414亿美元[103] - 2021年第三季度和前九个月，公司总物业收入分别为2.9413亿美元和8.38221亿美元，较2020年同期分别增长10.7%和7.2%[105] - 2021年第三季度和前九个月，公司总物业费用分别为1.10068亿美元和3.13971亿美元，较2020年同期分别增长8.9%和6.5%[105] - 2021年第三季度和前九个月，公司总物业净营业收入（NOI）分别为1.84062亿美元和5.2425亿美元，较2020年同期分别增长11.8%和7.6%[105] - 2021年前三季度，同店物业NOI较2020年同期增加约810万美元和690万美元，主要因物业收入增加及费用部分抵消[105][107] - 2021年前三季度，同店物业收入较2020年同期增加约1230万美元和2090万美元，主要因租金收入、其他收入及费用增加[105][107] - 2021年前三季度，同店物业费用较2020年同期增加约420万美元和1400万美元，主要因保险、税费、维修等费用增加[105][107] - 2021年前三季度，非同店和开发及租赁社区物业NOI较2020年同期分别增加约1030万美元和1620万美元[108] - 2021年前三季度，非同店社区物业NOI较2020年同期分别增加约750万美元和1180万美元，主要因物业收购和稳定[108] - 2021年前三季度，开发及租赁社区物业NOI较2020年同期分别增加约280万美元和440万美元，主要因建设完成和租赁时间[108] - 2020年前三季度，疫情相关影响分别约为40万美元和1360万美元，主要因费用和救济基金[111] - 2021年前三季度其他物业净营业收入（NOI）与2020年同期基本持平，2021年第三季度增加约60万美元，主要源于零售社区NOI高于2020年同期[112] - 2021年第三季度和前九个月，费用和资产管理收入分别增加约70万美元和30万美元，增幅分别为27.8%和3.6%，主要因第三方建筑活动和合资企业物业管理费增加[113][115] - 2021年第三季度和前九个月，利息和其他收入分别减少约150万美元和160万美元，降幅分别为77.3%和60.3%，主要因2020年9月出售技术合资企业[113][115] - 2021年第三季度递延补偿计划亏损约80万美元，2020年同期收入约510万美元；2021年前九个月收入约920万美元，2020年同期约160万美元[113][115] - 2021年第三季度和前九个月，物业管理费用分别增加约70万美元和80万美元，增幅分别为12.7%和4.6%，主要因薪资等成本增加[116][117] - 2021年第三季度和前九个月，利息费用分别增加约70万美元和530万美元，增幅分别为3.0%和7.8%，主要因贷款发行和资本化利息减少[116][117][120] - 2021年第三季度和前九个月，折旧和摊销费用分别增加约2090万美元和2900万美元，增幅分别为23.1%和10.5%，主要因开发项目完成和物业收购[116][120] - 2021年前九个月土地出售收益较2020年减少38.2万美元，降幅100%，2020年因出售约4.7英亩土地获得约80万美元收益[121] - 2021年第三季度和前九个月，合资企业权益收入分别增加约40万美元和70万美元，增幅分别为17.9%和12.6%，主要因基金旗下稳定运营物业收入增加[121] - 2021年第三季度和前九个月，所得税费用分别减少13.5万美元和18.4万美元，降幅分别为22.0%和12.5%[121] - 2021年第三季度和前九个月的运营资金分别为1.4221亿美元和3.9918亿美元，调整后运营资金分别为1.22493亿美元和3.47975亿美元[124] - 2021年和2020年前九个月的净现金运营活动分别约为4.36亿美元和4.133亿美元，投资活动分别约为7.558亿美元和2.981亿美元，融资活动分别约为3.287亿美元和4.508亿美元[128][130] - 2021年9月30日和2020年同期，利息费用覆盖率（扣除资本化利息）三个月分别约为6.6和6.2，九个月分别约为6.4和6.7[127] - 2021年9月30日，债务加权平均到期时间约为7.7年[127] - 截至2021年9月30日，公司总资产为76.85567亿美元，较2020年12月31日的71.98952亿美元有所增加[8] - 截至2021年9月30日，公司总负债为37.31745亿美元，较2020年12月31日的36.82365亿美元略有增加[8] - 2021年第三季度物业收入为2.9413亿美元，2020年同期为2.65721亿美元[10] - 2021年前九个月物业收入为8.38221亿美元，2020年同期为7.82283亿美元[10] - 2021年第三季度净收入为3060.5万美元，2020年同期为3622万美元[10] - 2021年前九个月净收入为9451.7万美元，2020年同期为9819.8万美元[10] - 2021年第三季度基本和摊薄每股收益均为0.29美元，2020年同期为0.35美元[10] - 2020年12月31日总权益为3516587千美元，2021年9月30日为3953822千美元[14][17] - 2021年第三季度净收入为94517千美元，其他综合收入为1117千美元[14] - 2021年第三季度普通股发行数量为579518千股[14] - 2021年第三季度净股份奖励为17809千股[14] - 2021年第三季度员工股份购买计划涉及3368千股[14] - 2021年第三季度向股权持有人宣布的现金分红为258927千美元，每股2.49美元[14] - 2020年9月30日总权益为3566007千美元[20][25] - 2020年第三季度净收入为36220千美元，其他综合收入为366千美元[25] - 2020年第三季度净股份奖励为3389千股[25] - 2020年第三季度向股权持有人宣布的现金分红为84156千美元，每股0.83美元[25] - 2021年前三季度净收入为94,517千美元，2020年为98,198千美元[30] - 2021年前三季度经营活动产生的净现金为436,022千美元，2020年为413,284千美元[30] - 2021年前三季度投资活动产生的净现金为 - 755,754千美元，2020年为 - 298,089千美元[30] - 2021年前三季度融资活动产生的净现金为328,746千美元，2020年为450,838千美元[30] - 2021年和2020年前三季度资本化利息分别约为1280万美元和1300万美元[39] - 2021年和2020年前三季度资本化房地产税分别约为27

业绩总结 - Camden的净收入归属于普通股东为30,179千美元，较2020年同期的16,477千美元增长83.3%[87] - Camden的资金运营（FFO）为131,191千美元，较2020年同期的110,367千美元增长18.9%[87] - 调整后的资金运营（AFFO）为112,383千美元，较2020年同期的91,585千美元增长22.7%[87] - Camden的每股稀释收益（EPS）为0.30美元，较2020年同期的0.17美元增长76.5%[87] - Camden的每股FFO为1.28美元，较2020年同期的1.09美元增长17.4%[87] - Camden的每股AFFO为1.10美元，较2020年同期的0.91美元增长20.9%[87] - Camden的净营业收入（NOI）为31,439千美元，较2020年同期的17,511千美元增长79.5%[90] - 2021年每股收益（EPS）预期中位数为1.19美元，较2020年增长约9.2%[18] 用户数据 - 2021年同物业租金收集率为98.7%[9] - 2021年7月和8月的同物业入住率分别为97.1%和97.4%[10] - Camden在2021年收购的所有社区目前的入住率、租金和收益均超过原先预期[8] - Camden的中位年龄为30岁，家庭年均收入约为10万美元，租金收入比为19.3%[37] - 2021年7月，亚特兰大市场的物业入住率为97.6%[17] - 2021年7月，华盛顿特区市场的物业入住率为97.0%[17] - 2021年7月，洛杉矶/橙县市场的物业入住率为97.7%[17] 未来展望 - 2021年同物业收入增长预期中位数为3.75%[18] - 2021年同物业费用增长预期中位数为3.75%[18] - 2021年同物业净营业收入（NOI）增长预期中位数为3.75%[18] - Camden在2021至2023年间预计人口增长最高的城市为纽约市，预计增加51.5万人[40] 新产品和新技术研发 - Camden的开发社区总成本为10.39亿美元，预计市场价值为12亿美元，价值创造为3亿美元[49] - Camden的开发管道中，剩余资金为2.81亿美元，已融资73%[50] - Camden的可持续发展项目包括80%以上的社区提供回收容器，使用高效节能的LED照明和节水设备[72] 收购与市场扩张 - 2021年Camden在纳什维尔和圣彼得堡的收购总额约为4.68亿美元[8] - Camden在2021年收购的三处物业的购买价格分别为1.053亿美元、1.863亿美元和1.763亿美元[48] - Camden的总处置额为31亿美元，开发总额为39亿美元，收购总额为25亿美元[47] 财务数据 - Camden的平均债务利率为3.6%，加权平均到期时间为7.8年[60] - Camden的净债务为$2,820,456万，较2020年同期的$2,666,504万增加了约5.8%[94] - 2021年上半年的现金及现金等价物为$318,812万，较2020年上半年的$282,409万增加了约12.9%[95] - 2021年第二季度的利息支出为$24,084万，较2020年同期的$23,482万增加了约2.6%[93] 负面信息 - Camden在2020年因疫情相关影响支付了约14.4百万美元的费用[86] - Camden在2020年为居民救助基金支付了约9.1百万美元，帮助约7,100名居民[90]