财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度资金运营为1.258亿美元，即每股1.24美元，比之前指导范围的中点高出0.01美元 [25] - 基于年初至今的运营表现、4月新租赁和续租率以及对全年剩余时间的预期，公司将全年收入增长中点从0.75%提高到1.6% [28] - 公司将同店费用增长中点从3.5%提高到3.9%，主要是为了应对重新预测的全年收入超预期带来的额外物业层面工资费用 [28] - 公司将2021年同店净营业收入指导中点从负0.85%提高到正0.25% [29] - 公司将全年资金运营指导中点提高了每股0.09美元，新的2021年资金运营指导为4.94 - 5.24美元，中点为每股5.09美元 [30] - 公司预计第二季度每股资金运营在1.22 - 1.28美元之间，中点为1.25美元，比第一季度的1.24美元增加了0.01美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长下降0.4%，表现最好的位于阳光地带市场，其中凤凰城增长5.8%，坦帕增长4.0%，亚特兰大增长2.2%，罗利增长1.9%，丹佛增长1.3% [17] - 第一季度租赁费率趋势略高于计划，新签租赁下降0.8%，续租增长3.4%，综合费率为1.2%；有效租赁综合费率为0.2% [18] - 4月初步结果显示新签租赁、续租和综合增长均有所改善，分别平均为4.5%、4.7%和4.6%，未来续租报价平均超过5% [18] - 2021年第一季度入住率平均为96%，与2020年第一季度持平，是疫情开始以来的最高季度水平；4月入住率加速至96.6% [20] - 2021年第一季度净周转率比2020年低200个基点，为35%，购房搬出率降至16.9% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场表现突出，如凤凰城、坦帕、亚特兰大、罗利和丹佛等市场收入增长显著 [17] - 休斯顿市场收入预测改善，预计今年收入仅比去年下降约1.5% [19] - 除圣地亚哥和奥兰治县、洛杉矶外，其他12个市场的收入预测均有所上升 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进平衡的处置和收购计划，尽管当前市场定价超出预期，但希望通过出售和购买物业来提升投资组合质量 [33] - 公司计划进入纳什维尔市场，尽管该市场资本回报率较窄，但仍认为有机会在今年实现进入 [37] - 公司将继续投资于技术和文化建设，以提高运营效率和客户体验，如投资Chirp漏斗和其他人工智能机会、云ERP系统等 [10] - 行业竞争方面，当前市场资本回报率较低，收购难度较大，但公司认为多户住宅是有吸引力的资产类别，具有抗通胀能力和稳定的现金流 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济开放和疫苗接种加速，公司第一季度业绩和全年展望得到改善，预计未来几个月入住率将保持在96%以上 [9][69] - 尽管面临一些挑战，如建筑成本上升、租金限制和坏账问题，但公司对多户住宅业务的未来前景持乐观态度，认为市场供需基本平衡，租金有望上涨 [49][54] - 休斯顿市场虽然目前面临供应压力，但随着能源业务复苏和能源转型投资增加，预计2022年底至2024年将实现收入增长 [91][98] 其他重要信息 - 第一季度公司开始建设位于北卡罗来纳州达勒姆的Camden Durham项目，并开始在奥兰多的Camden Lake Eola、亚特兰大的Camden Buckhead和圣地亚哥的Camden Hillcrest项目进行租赁 [22] - 第一季度公司收取了98.4%的预定租金，拖欠率为1.6%，优于2020年第一季度 [22] - 公司为多户住宅居民预留了920万美元作为无法收回的收入，对零售业务的230万美元应收账款进行了全额预留 [24] - 2月中旬德克萨斯州冬季风暴对公司在该州的业务造成一定影响，但目前大部分损失已修复，运营恢复正常 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司交易市场的机会和资本回报率情况如何？ - 公司看到了市场机会，但定价超出预期，资本回报率较低。公司预计通过平衡的处置和收购计划来提升投资组合质量，认为多户住宅是有吸引力的资产类别，具有抗通胀能力和稳定的现金流 [33][48] 问题: 公司在纳什维尔市场的资本回报率和进入计划如何？ - 纳什维尔市场资本回报率较窄，但公司认为有机会在今年进入该市场，尽管需要支付较高价格，但只要出售和购买物业的价格都较高，公司认为是可行的 [37] 问题: 公司市场的迁入情况如何？ - 公司平台上的迁入水平持续升高，主要来自东北部和加利福尼亚州部分地区，特别是亚特兰大、佛罗里达州和德克萨斯州奥斯汀等市场。这种趋势已经持续了十年，疫情加速了这一进程，预计将继续保持在较高水平 [40] 问题: 公司认为公共市场和私人市场的资本回报率是否合理？ - 公司认为当前市场资本回报率较低，公共市场和私人市场之间的差距较大。私人市场资本回报率低的原因包括低利率环境、对通胀的担忧、多户住宅的抗通胀能力和稳定的现金流等 [47][48] 问题: 失业救济金对公司业务有何影响？ - 失业救济金对公司业务有一定影响，但不直接相关。公司租户的平均收入较高，大部分仍在工作。公司收入增长的最大障碍是某些市场的租金限制。公司成本增加主要是由于业绩超出预算，需要增加奖金预提 [53][54][55] 问题: 公司在开发方面是否有更多机会？ - 公司认为与非100%自有和控制的项目合作会增加风险，不会通过合资或股权计划来推动收入和新开发项目。公司目前的开发管道接近12亿美元，认为在当前资本回报率环境下具有吸引力 [57][58] 问题: 建筑成本和租金援助计划对公司有何影响？ - 建筑成本在过去12个月中上涨了约12.5%，主要由商品价格上涨、劳动力问题和供应链备份等因素驱动。公司锁定了约70%的木材套餐，减少了对木材价格上涨的暴露。租金援助计划对公司的积极影响有限，主要是由于资格要求和政府规定的复杂性，导致资金难以发放到租户手中 [59][60][61] 问题: 4月入住率上升的原因和未来趋势如何？ - 4月入住率上升是由于市场整体表现强劲，除圣地亚哥和奥兰治县、洛杉矶外，其他市场的收入预测均有所上升。公司预计未来几个月入住率将保持在96%以上，全年入住率预计为96% [69][70][72] 问题: 坦帕项目的退出资本回报率和租赁增长假设是否合理？ - 公司认为资本回报率是由市场环境决定的，包括流动性、供需关系、通胀和利率等因素。坦帕项目的退出资本回报率是为了实现6%的内部收益率而设定的，在当前市场环境下是合理的 [74][76][79] 问题: 公司增加指导范围的混合租赁费率和坏账假设是什么？ - 公司将混合租赁费率假设提高了50个基点，同时预计坏账会略有增加，主要是由于加利福尼亚州的情况。公司预计2021年坏账率为160个基点，与2020年持平 [83][84] 问题: 公司是否仍计划在休斯顿和华盛顿特区进行处置？ - 公司仍计划在休斯顿和华盛顿特区进行处置，并在指导中继续使用100个基点的负资本回报率差，但希望实际表现能更好 [86][88] 问题: 休斯顿市场的情况如何？ - 休斯顿市场目前面临供应压力，过去两年有大量新公寓交付，但能源业务正在复苏，预计2022年底至2024年将实现收入增长。冬季风暴对休斯顿市场造成了一定影响，但随着业务和商务旅行的恢复，市场将逐渐改善 [91][92][98] 问题: 休斯顿市场的积极指导修订是基于入住率还是租赁费率？ - 休斯顿市场的积极指导修订既基于入住率的上升，也基于租赁费率的改善。从第一季度到4月，休斯顿的混合租赁费率提高了420个基点 [100][103] 问题: 公司为何没有利用良好的资产负债表进行股票回购？ - 公司认为股票回购的窗口较窄，且需要能够购买足够数量的股票才能产生影响。此外，公司作为多户住宅的长期所有者，出售资产存在执行风险，因此更倾向于投资现有资产 [106][107][112] 问题: 公司租赁业务的动态和策略是什么？ - 公司使用收入管理系统对新租赁和续租进行定价，模型输入相似。由于疫情期间自愿冻结续租增加，一些自然续租增加将在未来更强劲地体现。模型预示新租赁和续租业务在预测期内都将表现强劲 [116] 问题: 公司其他市场的供应情况如何？ - 除休斯顿外，公司其他市场的供应情况与去年相比变化不大，大部分市场基本面良好。预计今年新就业增长是新供应的八倍，有利于租金上涨和续租 [117][118][119]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为71.04033亿美元和71.98952亿美元[8] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为36.29957亿美元和36.82365亿美元[8] - 2019年12月31日总权益为3701724千美元，2020年3月31日为3671324千美元[19] - 2021年第一季度净收入为32473千美元，2020年同期为44467千美元[24] - 2021年第一季度净现金来自经营活动为88456千美元，2020年同期为110584千美元[24] - 2021年第一季度净现金用于投资活动为 - 92066千美元，2020年同期为 - 113676千美元[24] - 2021年第一季度净现金来自融资活动为 - 83416千美元，2020年同期为2237千美元[24] - 2021年第一季度基本每股收益为0.31美元，2020年为0.43美元；摊薄每股收益2021年为0.31美元，2020年为0.43美元[43] - 2021年第一季度净收入3.2473亿美元，2020年为4.4467亿美元[106] - 2021年第一季度净营业收入1.66636亿美元，2020年为1.71743亿美元[106] - 2021年第一季度资金运营为12.5779亿美元，调整后资金运营为1.13099亿美元；2020年第一季度资金运营为13.6319亿美元，调整后资金运营为1.21494亿美元[123] - 2021年和2020年第一季度利息费用覆盖率分别约为6.2和7.8，2021年3月31日债务加权平均期限约为8.2年[125] - 2021年第一季度经营活动净现金约为8850万美元，2020年同期约为1.106亿美元[128] - 2021年第一季度投资活动净现金使用约为9210万美元，2020年同期为1.137亿美元；2021年第一季度融资活动净现金使用约为8340万美元，2020年同期融资活动净现金为220万美元[129] - 截至2021年3月31日，公司总资产为71.04033亿美元，较2020年12月31日的71.98952亿美元有所下降[8] - 2021年第一季度，公司净收入为3247.3万美元，较2020年同期的4446.7万美元有所下降[11] - 2021年第一季度，公司基本每股收益为0.31美元，较2020年同期的0.43美元有所下降[11] - 截至2021年3月31日，公司普通股股东权益为3.405977亿美元，较2020年12月31日的3.444905亿美元有所下降[8] - 2021年第一季度，公司综合收入为3284.6万美元，较2020年同期的4483.3万美元有所下降[11] - 截至2021年3月31日，公司非控股权益为6809.9万美元，较2020年12月31日的7168.2万美元有所下降[8] - 2021年第一季度，公司加权平均普通股基本流通股数为9954.7万股，稀释后为9962.1万股[11] - 2021年第一季度净收入为3247.3万美元，2020年同期为4446.7万美元[24] - 2021年第一季度经营活动产生的净现金为8845.6万美元，2020年同期为1.10584亿美元[24] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为9206.6万美元，2020年同期为1.13676亿美元[24] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为8341.6万美元，2020年同期为223.7万美元[24] - 2021年和2020年第一季度，归属于普通股股东的持续经营业务收入分别为3134.7万美元和4328.4万美元，基本每股收益分别为0.31美元和0.43美元[43] - 2021年和2020年第一季度，经营账户及其他的变动分别为 - 4.0802亿美元和 - 2.8681亿美元[66] 物业业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司物业收入分别为2.67568亿美元和2.65879亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司物业总费用分别为1.00932亿美元和0.94136亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司非物业收入（损失）分别为0.06164亿美元和 - 0.12004亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司其他总费用分别为1.41889亿美元和1.17309亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司持续经营业务税前收入分别为0.32825亿美元和0.44934亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利润分别为0.32473亿美元和0.44467亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司综合收益分别为0.32846亿美元和0.44833亿美元[11] - 截至2021年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户住宅物业，包含59459套公寓[27] - 截至2021年3月31日，有8处物业在建，完工后将包含2608套公寓[27] - 2021年第一季度资本化利息约为4800千美元，2020年同期约为4500千美元[32] - 2021年第一季度资本化房地产税约为1400千美元，2020年同期约为1600千美元[32] - 截至2021年3月31日，公司预计现有租赁带来的物业收入：2021年剩余时间4.972亿美元，2022年8930万美元，2023年420万美元，2024年340万美元，2025年270万美元，之后690万美元，总计6.037亿美元[38][40] - 2021年第一季度，公司收取了约98.4%的预定租金，约1.6%的预定租金拖欠；截至2021年4月25日，4月的租金收取率约为98.0%，约2.0%拖欠[89] - 2021年第一季度同店收入较2020年同期下降0.4%，主要由于平均租金率降低和无法收回的收入增加，部分被批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加等因素抵消[93] - 截至2021年3月31日，公司运营物业共56851套公寓，167处物业；在建物业共2608套公寓，8处物业；总计59459套公寓，175处物业[96] - 截至2021年3月31日，未合并的合营企业物业共7247套公寓，22处物业；完全合并的物业共52212套公寓，153处物业[98] - 截至2021年3月31日，有2处已完工的合并运营物业和1处已完工的未合并合营企业运营物业处于招租阶段，合并运营物业共504套公寓，已发生成本2.104亿美元，未合并运营物业234套公寓，已发生成本3190万美元[99] - 截至2021年3月31日，合并资产负债表中与开发中物业和土地相关的金额约为5.42亿美元，其中约4.48亿美元与当前在建物业相关，约9400万美元主要投资于预计未来开始建设项目的土地[100] - 截至2021年3月31日，在建8处房产，共2608套公寓，预计成本9.1亿美元，已发生成本5.521亿美元[102] - 截至2021年3月31日，开发中的多户社区项目共1630套住房，预计成本6.1亿美元，已发生成本9400万美元[103] - 2021年第一季度平均每月每套公寓房产收入1804美元，2020年为1808美元[105] - 2021年第一季度每套公寓年度化总房产费用8166美元，2020年为7682美元[105] - 2021年第一季度100%自持运营公寓加权平均数量为49439套，2020年为49017套[105] - 2021年和2020年第一季度100%自持运营公寓加权平均入住率均为95.9%[105] - 2021年第一季度总物业收入为2.67568亿美元，较2020年同期增加168.9万美元，增幅0.6%[108] - 2021年第一季度总物业费用为1.00932亿美元，较2020年同期增加679.6万美元，增幅7.2%[108] - 2021年第一季度总物业净营业收入（NOI）为1.66636亿美元，较2020年同期减少510.7万美元，降幅3.0%[108] - 2021年第一季度非物业收入为616.4万美元，较2020年同期增加1816.8万美元，增幅151.3%[112] - 2021年第一季度总其他费用为1.41889亿美元，较2020年同期增加2458万美元，增幅21.0%[114] - 2021年第一季度利息费用增加约390万美元，主要因2020年4月发行7.5亿美元、利率2.91%的高级无担保票据和10月签订4000万美元无担保浮动利率定期贷款[118] - 2021年第一季度折旧和摊销费用增加约130万美元，主要因开发项目单元完工和资产重新定位完成[118] - 2020年第一季度出售土地收益约80万美元，源于出售北卡罗来纳州罗利一处运营物业附近约4.7英亩土地[119] - 2021年第一季度合营企业权益收入较2020年同期减少约20万美元，降幅9.8%[121] - 2021年第一季度所得税费用为 - 35.2万美元，较2020年同期增加11.5万美元，降幅24.6%[121] - 2021年第一季度，公司物业收入为2.67568亿美元，较2020年同期的2.65879亿美元略有增长[11] - 2021年第一季度，公司物业运营和维护费用为6347.9万美元，较2020年同期的5995.6万美元有所增加[11] - 截至2021年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户住宅物业，包含59459套公寓[27] - 预计现有租约2021年剩余时间、2022 - 2025年及之后的物业收入分别为497.2万美元、89.3万美元、4.2万美元、3.4万美元、2.7万美元和6.9万美元，总计603.7万美元[40] 公司股权与股份激励相关数据 - 截至2021年3月31日，公司在一个合并运营合伙企业中持有约93%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益，在另一个中持有约95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[28] - 2020年ATM计划允许出售普通股的总发行价最高可达3.627亿美元，截至文件提交日，仍有最高3.627亿美元的普通股可供出售[44][47] - 公司回购计划获批可回购最高5亿美元的普通股，截至文件提交日，授权回购的剩余金额约为2.695亿美元[48] - 截至2021年3月31日，公司约有9770万股流通普通股，无优先股流通[49] - 2018年股份激励计划授权970万股，截至2021年3月31日，约有640万股普通股可用，可授予约190万股全额价值奖励[63] - 2021年和2020年第一季度，股份奖励计入收入的总补偿成本分别约为400万美元和370万美元[64] - 2021年和2020年第一季度，股份奖励资本化的总补偿成本分别约为90万美元和70万美元[64] - 2021年第一季度授予的股份奖励加权平均公允价值为每股103.77美元，2020年为每股117.70美元[65] - 2021年和2020年第一季度，已归属股份的总公允价值分别约为1770万美元和1680万美元[65] - 截至2021年3月31日，先前发行未归属股份奖励的未摊销价值约为2090万美元，预计未来三年摊销[65] 公司债务相关数据 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应收票据未偿还本金余额约为640万美元，2021年和2020年第一季度加权平均利率约为7.0%[42] - 2021年和2020年第一季度，被排除在摊薄每股收益计算之外的普通股等价证券数量约为190万股[43] - 2021年3月31日，公司应付无担保票据总额为31.676亿美元，2020年12月31日为31.666亿美元[56] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，将于2023年3月到期，可选择延长两次，每次6个月，满足条件可最多增加5亿美元[57] - 2021年3月31日，公司有3980万美元未偿还浮动利率债务，加权平均利率约为1.9%；2020年3月31日，有2.258亿美元未偿还浮动利率债务，加权平均利率约为2.1%[59] - 2021年3月31日，公司债务加权平均到期期限约为8.2年[60] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，固定利率应付票据的账面价值分别为31.278亿美元和3

公司物业规模与分布 - 截至2020年12月31日，公司拥有、运营或开发174处多户住宅物业，包含59,104套公寓[111] 租金收取情况 - 2020年第四季度，公司收取了约98.6%的同店预定租金，约1.4%拖欠；1月收取了约96.9%，约3.1%拖欠[112] 公司净收入变化 - 2020年公司归属普通股股东的净收入较2019年减少约9570万美元[113] - 2020年净收入为128,579,000美元，2019年为224,270,000美元；2020年净营业收入为649,011,000美元，2019年为662,114,000美元[142] - 2020年净收入归属于普通股股东为123911000美元，2019年为219623000美元[173] 新冠疫情影响 - 2020年公司因新冠疫情产生约1480万美元影响，包括950万美元居民救济基金等[114] - 2020年COVID - 19直接相关影响约为1360万美元，包括向居民支付约910万美元和运营物业产生约450万美元相关费用[151] 同店收入变化 - 2020年同店收入较2019年增长1.1%，部分被新冠疫情影响抵消[117] 在建项目情况 - 截至2020年12月31日，公司有7个在建项目，共2254套公寓，预计还需约3.254亿美元完成建设[119] - 2020年底在建物业共2254套，涉及7处物业；2019年为2208套，涉及8处物业[130] - 2020年底有七个合并物业处于不同建设阶段，预计总成本7.9亿美元，已发生成本4.646亿美元[135] - 2020年底有多个合并社区正在进行开发活动，预计总开发成本7.3亿美元，已发生成本1.196亿美元，预计新增1984套住房[137] - 公司预计2021 - 2023年完成七个合并项目还需约3.254亿美元[191] 土地收购与出售 - 2020年公司在北卡罗来纳州达勒姆和罗利分别收购约4.1英亩和4.9英亩土地，花费约2760万美元和1820万美元[120] - 2020年公司出售北卡罗来纳州罗利约4.7英亩土地，获约80万美元，确认收益40万美元[121] 公司现金及信贷情况 - 截至2020年12月31日，公司有现金及现金等价物约4.204亿美元，9亿美元无担保信贷安排下可用8.88亿美元[127] - 截至文件提交日，公司2020年ATM计划下有最高3.627亿美元普通股可供出售，2021年底前无债务到期[127] - 公司有9亿美元的无担保信贷安排，2023年3月到期，可选择延长，最高可增加5亿美元[184] 达到稳定状态物业 - 2020年有两个合并运营物业达到稳定状态，分别是夏洛特的Camden Grandview II（28套）和凤凰城的Camden North End I（441套），合计469套[131] 招租阶段物业 - 2020年底有两个合并已完工运营物业和一个非合并合资企业的一处已完工运营物业处于招租阶段，合并招租物业共504套，成本2.101亿美元[132][133] 开发中物业和土地相关资产 - 2020年底合并资产负债表中约5.642亿美元与开发中的物业和土地相关，其中约4.446亿美元与在建项目有关，约1.196亿美元主要投资于预计未来开工项目的土地[134] 房地产资产市场划分 - 2020年和2019年房地产资产按市场划分，2020年总计95.53177亿美元，2019年总计91.15793亿美元[138] 公寓物业收入与费用 - 2020年平均每月每套公寓物业收入1771美元，2019年为1765美元；2020年年化每套公寓物业总费用8037美元，2019年为7546美元[140] 运营公寓数量与入住率 - 2020年加权平均拥有100%所有权的运营公寓数量为49128套，2019年为48549套[140] - 2020年加权平均拥有100%所有权的运营公寓入住率为95.3%，2019年为96.0%[140] 总物业收入、费用及NOI变化 - 2020年总物业收入为1,043,837,000美元，较2019年增长1.5%；总物业费用为394,826,000美元，较2019年增长7.8%；总物业NOI为649,011,000美元，较2019年下降2.0%[144] 同店物业NOI变化原因 - 2020年同店物业NOI减少约240万美元，原因是物业费用增加约1230万美元，部分被物业收入增加约990万美元抵消[146] 同店物业费用增加原因 - 2020年同店物业费用增加1230万美元，主要因房地产税增加约580万美元、物业保险费用增加约220万美元等[147][148] 同店物业收入增加原因 - 2020年同店物业收入增加990万美元，主要因租金收入增加约1280万美元、批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加约340万美元等，部分被入住率降低约350万美元等抵消[149] 非同店和开发及租赁社区物业NOI变化 - 2020年非同店和开发及租赁社区物业NOI增加约1450万美元，其中非同店社区增加约1520万美元，开发及租赁社区减少约70万美元[150] 处置/其他物业NOI减少原因 - 2020年处置/其他物业NOI减少约1160万美元，主要因零售物业NOI降低约600万美元和2019年第四季度处置两个合并运营物业减少约490万美元物业NOI[153] 非物业收入变化 - 2020年非物业收入为25,794,000美元，较2019年的33,480,000美元下降23.0%[154] 费用和资产管理收入变化 - 2020年费用和资产管理收入较2019年增加约210万美元，主要因第三方建筑活动增加和一个基金持有的物业建设和开发活动增加[155] 总其他费用变化 - 2020年总其他费用为552512000美元，较2019年的522924000美元增加29588000美元，增幅5.7%[157] 物业运营管理费用变化 - 2020年物业运营管理费用约为24201000美元，较2019年的25290000美元减少1089000美元，降幅4.3%，分别占2020和2019年物业总收入的2.3%和2.5%[157][158] 费用和资产管理费用变化 - 2020年费用和资产管理费用约为3954000美元，较2019年的5759000美元减少1805000美元，降幅31.3%[157] 利息费用变化 - 2020年利息费用约为91526000美元，较2019年的80706000美元增加10820000美元，增幅13.4%，主要因2019 - 2020年发行多笔高级无抵押票据[157][162] 折旧和摊销费用变化 - 2020年折旧和摊销费用约为367162000美元，较2019年的336274000美元增加30888000美元，增幅9.2%[157] 递延薪酬计划费用变化 - 2020年递延薪酬计划费用约为12045000美元，2019年约为21694000美元，减少9649000美元[157][164] 资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO）变化 - 2020年资金运营（FFO）为495732000美元，2019年为505388000美元；调整后资金运营（AFFO）2020年为418207000美元，2019年为433216000美元[173] 利息费用覆盖率和债务加权平均期限 - 2020和2019年利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为6.5倍和7.3倍，2020年末债务加权平均期限约为8.4年[176] 公司流动性与财务状况 - 公司主要流动性来源为手头现金及运营产生的现金流，其他来源包括无担保信贷额度等，认为2021年流动性和财务状况足以满足预期现金需求[178] 经营活动净现金变化 - 2020年经营活动产生的净现金约为5.193亿美元，较2019年的5.556亿美元有所下降[181] 投资活动净现金变化 - 2020年投资活动使用的净现金约为4.296亿美元，低于2019年的7.924亿美元[182] 融资活动净现金变化 - 2020年融资活动产生的净现金约为3.073亿美元，高于2019年的2.207亿美元[183] 公司股权情况 - 截至2020年12月31日，公司有9740万股流通普通股，无优先股[186] ATM计划下普通股出售情况 - 2020年ATM计划下可出售普通股的总发行价最高可达3.627亿美元，2020年未出售[188] 公司普通股股息率 - 2020年和2021年公司普通股的年化股息率均为每股3.32美元[193][194] 公司合同现金义务 - 截至2020年12月31日，公司已知的合同现金义务总计40.722亿美元[196] 非合并合资企业未偿债务 - 截至2020年12月31日，公司非合并合资企业的未偿债务约为5.091亿美元[197] 资产减值风险 - 若市场条件恶化或开发策略变化影响公允价值估算假设，公司未来可能对现有资产减值计提重大费用[202] 固定利率债务情况 - 2020年12月31日，固定利率债务金额为31.269亿美元，加权平均到期年限8.5年，加权平均利率3.6%，占比98.7%；2019年金额为23.804亿美元，加权平均到期年限9.3年，加权平均利率3.8%，占比94.3%[205] 可变利率债务情况 - 2020年12月31日，可变利率债务金额为3970万美元，加权平均到期年限1.7年，加权平均利率1.9%，占比1.3%；2019年金额为1.437亿美元，加权平均到期年限2.7年，加权平均利率2.7%，占比5.7%[205] 套期保值与借款情况 - 2020年12月31日，公司无未到期套期保值；2019年12月31日，无担保信贷安排下有4400万美元借款[205] 定期贷款情况 - 2020年和2019年12月31日，公司定期贷款分别约为3970万美元和9970万美元[205] 利率变动对利息成本和债务公允价值影响 - 若2020年和2019年可变利率债务利率提高100个基点，年利息成本将分别增加约40万美元和140万美元[205] - 若2020年12月31日固定利率债务利率提高100个基点，其公允价值将减少约2.365亿美元[205]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度资金运营现金流为1.224亿美元，即每股1.21美元，比之前指导范围中点低0.03美元，主要因第四季度对零售直线租金应收账款进行约350万美元非现金调整 [40][41] - 2020年全年同店收入增长1.1%，费用增长3.8%，净营业收入下降0.4% [44] - 预计2021年资金运营现金流每股在4.80 - 5.20美元之间，中点为5美元，较2020年每股增加0.10美元；经调整后，2021年指导中点代表每股核心同比资金运营现金流减少0.08美元 [45] - 预计2021年同店净营业收入下降0.85%，由收入增长0.75%和费用增长3.5%驱动 [48] - 截至目前，公司拥有超12亿美元流动性，包括约3.2亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷安排无未偿还金额；季度末，现有开发管道未来三年还有3.25亿美元待支出；2022年前无到期债务 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司完成丹佛233单元、7900万美元的Camden RiNo和休斯顿234单元、3200万美元合资项目Camden Cypress Creek II建设 [36] - 2020年第四季度，公司开始租赁凤凰城343单元、9000万美元的Camden North End Phase II项目，并收购北卡罗来纳州达勒姆市中心四英亩土地，用于未来开发约354套公寓 [37] - 2020年第四季度，公司租金收取率为98.6%，拖欠率为1.4%，优于2019年第四季度的97.9%收取率和2.1%拖欠率 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2021年整体同店收入增长在 - 0.25%至1.75%之间，多数市场在此范围内；表现较好的是凤凰城、圣地亚哥、内陆帝国和坦帕，收入增长预计在3% - 4%；表现较差的是休斯顿，预计仍处于 - 2%左右 [16][17] - 2021年，公司多数市场收入增长较2020年将略有放缓，整体投资组合评级为B [32] - 2020年第四季度同店收入增长0.1%，全年为1.1%；第四季度表现较好的市场为凤凰城（5.7%）、坦帕（2.9%）、罗利（1.5%）和亚特兰大（1.3%） [33] - 2020年第四季度租赁率趋势符合预期，新签和有效租约下降约4%，续约率在2% - 3%之间，综合租赁率约下降1% [33] - 2021年1月初步数据显示，新租约、续约和综合租赁率均有小幅改善；2月和3月续约报价平均提高约3% [34] - 2020年第四季度入住率平均为95.5%，2021年1月平均为95.7% [34] - 2020年年度净周转率为41%，较2019年低200个基点 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续秉持“在不得不改变之前主动改变”的理念，如采用云财务系统、提供技术套餐、实施包裹配送计划等；2021年将全面推出Chirp产品，提升按需虚拟租赁和自助导览服务 [8][9] - 2021年公司计划进行4.5亿美元收购和4.5亿美元处置，收购将集中在公司权重较低的市场，如坦帕、罗利、达拉斯和丹佛；处置将来自公司较为集中的市场，如华盛顿特区和休斯顿 [57][58] - 公司认为当前私募市场活跃，通过出售旧物业、收购新物业可改善投资组合质量，尽管存在负利差，但结合开发项目，仍可实现资金运营现金流和调整后资金运营现金流的正贡献 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年前景持乐观态度，预计上半年仍将与新冠病毒作斗争，许多企业和工人面临困难；下半年随着更多企业重新开业和人们重返工作岗位，情况将有所改善 [11] - 公司多数阳光地带市场已重新开放企业并增加了许多疫情初期流失的工作岗位，为2021年下半年及以后的复苏奠定了基础 [12] - 公司预计2021年市场供应和需求将保持平衡，多数经济预测机构预计公司所在市场就业将复苏，同时有稳定的新供应 [18] 其他重要信息 - 公司预计2021年保险费用将增加约30%，主要因全球保险市场面临挑战，2020年美国和全球自然灾害数量创纪录 [112] - 公司计划在2021年进行1.2 - 3.2亿美元资产负债表内开发项目，预计资金运营现金流每股在第一季度为1.20 - 1.26美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司今年收购和处置计划的可行性及目标市场，以及四季度市场定价情况 - 公司认为有信心执行4.5亿美元收购和4.5亿美元处置计划，私募市场活跃；收购将集中在权重较低市场，如坦帕、罗利、达拉斯和丹佛；处置将来自华盛顿特区和休斯顿 [57][58] 问题2: 四季度洛杉矶和橙县的租金收取情况，以及其他收取率较高的市场 - 四季度洛杉矶/橙县拖欠率为7.2%，圣地亚哥为5.4%，加州整体为6.4%；休斯顿、丹佛、奥兰多、凤凰城和坦帕拖欠率较低，分别为0.4%、0.5%、0.6%、0.5%和0.4% [59] 问题3: 公司对沿海市场迁入阳光地带市场的观察 - 公司观察到人口迁移趋势加速向阳光地带市场，如U - Haul数据显示公司所在六个州位列前十，纽约是公司非阳光地带新居民的最大来源地；谷歌搜索模式显示纽约居民对亚特兰大、迈阿密公寓搜索量增加 [63][64][65] 问题4: 公司在当前环境下进行收购的原因，以及出售和收购的EBITDA收益率情况 - 公司认为当前私募市场定价活跃，出售旧物业、收购新物业虽存在负利差，但结合开发项目可实现正贡献；预计此次负利差与上一周期相似 [72][73] 问题5: 私募市场是否存在大量不良资产交易，以及公司未进行机会性收购的原因 - 公司认为私募市场不存在大量不良资产，当前市场基本面良好，投资者有充足资金；公司曾进行一些土地收购和开发项目 [76] 问题6: 新政府能源政策对休斯顿市场基本面的影响 - 公司认为拜登政府能源政策短期内将推动能源价格上涨，对休斯顿市场复苏有积极影响；能源公司向清洁能源转型需要时间，化石燃料在未来几十年仍将存在 [78][79] 问题7: 休斯顿和华盛顿特区租金和入住率环比下降的原因，以及处置计划是否考虑市场改善因素 - 休斯顿租金和入住率下降主要因供应过多，过去两年交付大量公寓，就业市场尚未完全恢复；公司预计华盛顿特区和休斯顿下半年情况将改善，因此计划在下半年出售资产 [82][84] 问题8: 公司在新交易和开发项目中面临的挑战，以及是否考虑出售南加州资产 - 公司认为投资环境日益困难，建筑成本上升，但南加州市场仍有强劲需求，不存在套利机会；公司将继续通过出售旧物业、收购新物业改善投资组合 [86] 问题9: 公司对“回归正常”的预期，以及与沿海市场的差异 - 公司认为“回归正常”主要体现在减少坏账和推动新租约；预计2021年下半年坏账将减少，新租约将增加 [89][90] 问题10: 公司计划出售的休斯顿和华盛顿特区资产的类型，以及是否考虑进入新的二级市场 - 公司计划出售的资产主要是年龄较大、资本支出较高、增长较慢的物业；公司考虑进入纳什维尔市场，该市场具有高增长、高教育水平人口等特点 [91][92] 问题11: 新居民的工作和收入情况，以及是否有机会提高租金 - 公司未收集新居民的具体工作和收入数据，但认为来自高税收州的居民可能有更高的租金支付能力；目前市场疲软，公司无法提高租金，但随着市场复苏，有望提高租金 [97][100] 问题12: 2021年供应压力的时间分布 - 公司认为供应压力的时间分布难以准确预测，建设进度受劳动力、检查等因素影响，实际交付时间可能与预测不符 [105] 问题13: 公司对达拉斯和亚特兰大市场的看法，以及是否会增加投资 - 公司看好达拉斯市场的长期增长，认为其未来几年将成为收入增长的前四分之一市场；公司在亚特兰大主要进行开发项目，未来可能继续保持这一策略 [108] 问题14: 公司预计保险费用大幅增加的原因，以及受影响较大的市场 - 保险费用增加主要因2020年美国和全球自然灾害数量创纪录，导致全球保险市场面临挑战；这是全球性问题，并非特定市场问题 [112] 问题15: 公司提高续约率的能力 - 公司目前续约率在2% - 3%之间，预计全年续约率将提高3%；公司认为目前的续约率不会导致入住率下降，且保留率处于历史高位 [114][115] 问题16: 其他收入对同店收入的影响 - 公司预计2021年因坏账减少、费用减免减少、公用事业收入增加、租客保险计划推出等因素，同店收入将较2020年有所增加 [117] 问题17: 公司是否考虑扩大资产负债表杠杆率 - 公司将保持债务与EBITDA的比率在4 - 5倍之间，维持强劲的资产负债表；过去的经验表明，在市场不确定时，强劲的资产负债表有助于公司抵御风险 [120] 问题18: 土地价格上涨的原因 - 公司认为第四季度收购的土地是现成项目，包含许可证、规划等费用，与普通土地收购不可比 [122]

业绩总结 - 公司总市值为125亿美元[6] - 三个月结束于9月30日的净收入为34,957万美元[80] - 九个月结束于9月的净收入为94,718万美元[80] - 三个月结束于9月30日的运营资金(FFO)为126,611万美元[80] - 九个月结束于9月的运营资金为373,297万美元[80] - 每股稀释后总收益为0.35美元[80] - 每股稀释后运营资金(FFO)为1.25美元[80] - 每股稀释后调整后运营资金(AFFO)为1.03美元[80] - 三个月结束于9月30日的净运营收入(NOI)为164,669万美元[81] - 九个月结束于9月的净运营收入为487,414万美元[81] 用户数据 - 同物业的租金收集率为99.4%（2020年第三季度）[11] - 同物业的入住率为95.6%（2020年第三季度）[11] - 2020年第一季度同类物业整体入住率为95.9%，到2020年11月提升至95.5%[21] - 2020年Camden的公寓购买率为14.8%，低于历史高点23.0%[33] - 2020年，年轻成年人（20至34岁）中超过60%选择租房[30] 未来展望 - 2020年每股收益（EPS）预期中位数为1.28美元，最高预期为1.31美元[22] - 预计每股稀释后运营资金(FFO)为1.21美元至1.27美元[81] - 预计每股稀释后调整后运营资金(AFFO)为4.90美元至4.96美元[81] - Camden在2020-2022年期间，预计在亚特兰大、达拉斯和凤凰城等高增长市场的总人口增长分别为192,000、99,000和208,000[42] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年为居民提供的救助基金总额为910万美元，影响每股收益0.090美元[25] - 公司在2020年为员工提供的救助基金总额为80万美元，影响每股收益0.007美元[25] - 公司因COVID-19相关费用总计1480万美元，影响每股收益0.146美元[25] 市场扩张和并购 - 在北卡罗来纳州罗利收购了4.9英亩土地，价格为1820万美元，未来开发约355个公寓[9] - 自2011年以来，Camden的总开发投资达到31亿美元[49] - Camden的总处置额为31亿美元，收购总额为21亿美元[51][53] 财务状况 - 公司现金及现金等价物为4.41亿美元，未使用的900百万美元无担保信用额度下可用888百万美元[62] - 公司拥有约140亿美元的无担保资产池[62] - 公司债务的加权平均利率为3.6%，无担保债务占比100%[62] - 公司在2020年9月30日的居民救助基金中支付了约950万美元，主要用于全资社区的居民[79] 负面信息 - COVID-19相关影响在三个月和九个月结束于9月30日分别为约40万美元和1480万美元[82] - 公司在疫情期间支出约450万美元，包括280万美元的现场员工奖金[79]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度资金运营现金流为1.266亿美元，即每股1.25美元，超出此前指导区间中点每股0.08美元 [21] - 2020年全年同店收入预计增长1%，费用预计增长3.4%，同店净营业收入预计下降0.3% [23] - 预计2020年第四季度每股资金运营现金流在1.21 - 1.27美元之间，中点1.24美元与第三季度剔除技术出售收益后的结果一致 [25] - 截至目前，公司拥有近14亿美元流动性，包括约4.5亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷安排下无未偿金额 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第三季度有效新租约下降2.4%，有效续约增长0.6%，综合下降0.9%；10月有效租约结果显示新租约下降3.5%，续约增长2.1%，综合下降1% [17] - 第三季度同物业组合月均签订租约3227份，略高于2019年第三季度的3104份；2020年10月总签约租赁活动与2019年10月持平 [18] - 第三季度租金收取率达99.4%，仅0.6%拖欠，优于2019年第三季度的98.3%收取率和1.7%拖欠率，以及2020年第二季度的97.7%收取率、1.1%租金递延安排和1.2%拖欠率；2020年10月租金收取率为98.1% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场就业损失小于美国整体，截至9月同比就业损失，公司市场为5%，美国整体为15%；多数市场就业损失在2.5% - 5%，奥斯汀、达拉斯、凤凰城、坦帕、亚特兰大、休斯顿表现最佳，奥兰多、洛杉矶和橙县就业损失在9.5% - 9.7% [9] - 第三季度入住率为95.6%，高于第二季度的95.2%；部分社区入住率超过原预算 [13] - 第三季度租户周转率为48%，年初至今为42%；第一季度至第三季度因购房搬出比例分别为13.8%、14.7%、15.8%，年初至今平均为14.8%，与2019年全年的14.6%变化不大；10月升至18% [14] - 14个市场中，10个市场第三季度收入高于去年同期，奥兰多基本持平，2个市场下降 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为地理和产品多元化可降低收益波动性，选择亲商、劳动力受教育程度高、住房成本低、生活质量高的市场，以推动人口和就业增长，带动住房需求 [8] - 2020年第三季度，公司稳定了亚利桑那州凤凰城441单元、价值9900万美元的Camden North End I项目，实现超7%的稳定收益率；完成了休斯顿271单元、价值1.31亿美元的Camden Downtown项目建设；重启了佛罗里达州种植园269单元、价值1亿美元的Camden Atlantic项目建设；并开始了亚利桑那州坦佩397单元、价值1.15亿美元的Camden Tempe II项目和夏洛特387单元、价值1.05亿美元的Camden NoDa项目建设 [16] - 公司开发新项目时，城市项目预计稳定收益率在5% - 5.5%，郊区项目在6% - 6.5%；以未调整租金为起始门槛，稳定年份使用调整后租金；对租金未来增长预期更保守 [66] - 公司认为2022 - 2023年开发市场可能向好，将努力增加开发项目管道，但因建筑成本上升，获取合适项目难度较大；收购市场困难，交易价格高、资本化率低；处置市场可能积极，需等待市场进一步明朗 [80] - 公司不使用租金减免策略，通过YieldStar收入管理系统进行净定价，认为营销团队可通过销售特色和优势应对竞争，且租金减免可能带来不良业务后果 [46][51][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩满意，市场状况趋于稳定，但经济重启和房东对房产控制权政策是影响未来收款和市场动态的关键因素，若美国再次全面封锁或出台不利房东的全国性政策，将带来不利影响 [13][30][31] - 公司认为COVID - 19加速了一些趋势，如远程办公、虚拟租赁等，这些技术应用将提高公司效率；购房迁出率上升是COVID - 19加速了千禧一代购房趋势，且低利率和人们储蓄增加也有影响，但因住房库存不足，不会出现大规模公寓租户迁出情况 [60][70][71] - 预计续租率将回升至疫情前3.5% - 4.5%的水平，可能在明年第一季度实现 [42] - 2021年，休斯顿、达拉斯、夏洛特等有大量新供应的市场将继续面临压力，凤凰城、丹佛、罗利、坦帕等新供应少的市场将继续表现出色 [65][104] 其他重要信息 - 公司每月重新评估坏账准备金的可收回性，租户搬出欠款时，通常已全额预留坏账，对损益表无未来影响 [20] - 公司出售Chirp技术投资给RealPage，交易不影响该平台在公司投资组合的推广，预计2021年底全面推广 [100][101][103] - 公司认为18 - 29岁人群在疫情期间搬回家与父母同住，疫情结束和就业恢复后，这部分高租房倾向人群将回归市场，可能抵消购房迁出影响 [105][106] - 公司租户信用质量未变，保持高标准以避免坏账和驱逐问题；坏账和拖欠率在加利福尼亚州最高，受政策影响，南佛罗里达州比其他市场高100 - 200个基点 [108][109] - 公司约6%的投资组合为三居室，主要面向单身或一两人居住的租户，不针对家庭市场，因家庭租户购房或租房迁出率高、需求更多设施且周转率高 [111][112] - 公司认为租户水电费再计费大幅增加，表明很多租户在家工作，用水量和垃圾产生量增加 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 影响公司未来收款和市场动态乐观预期的因素或风险 - 经济重启情况是关键，若美国再次像3月中旬那样全面封锁，经济活动将受严重影响；政策方面，若出现类似CDC强制令那样限制房东对房产控制权的全国性政策，也会带来不利影响 [30][31] 问题: 休斯顿Camden Downtown项目的情况及乐观因素 - 休斯顿市场在疫情前就较疲软，能源行业表现不佳且有大量新开发项目上线；该项目目前每月租赁7 - 10套单元，考虑到市中心写字楼入住率仅15%，表现良好；公司认为城市项目与纽约、旧金山等不同，长期来看市中心项目仍有潜力，但疫情期间实现原业绩目标有挑战 [33][34][35] 问题: 进入淡季，Sunbelt市场租赁活动是否放缓及州外迁入需求情况 - 公司看到从北方市场和加利福尼亚州迁入的趋势在疫情期间加剧，但整体流量同比下降低两位数（12%），不过来访流量更有租赁意愿，成交率更高；第四季度流量通常会放缓，尤其是节假日期间，但公司投资组合结构使此时不需要大量流量来维持入住率；除休斯顿和南佛罗里达州外，市场挑战主要源于新供应项目 [39][40][41] 问题: 10月续约率上升，11 - 12月及未来预期 - 公司认为当恢复正常流量和运营条件时，续约率将回归疫情前3.5% - 4.5%的水平，目前续约率略高于2%，预计会继续上升，可能在明年第一季度实现 [42][43] 问题: 稳定物业的租金减免情况 - 公司除开发社区按惯例提供一个月免租优惠外，不使用租金减免策略，通过YieldStar收入管理系统进行净定价；认为竞争对手使用租金减免是因缺乏耐心遵循系统建议，且租金减免可能带来不良业务后果，公司营销团队可通过销售特色和优势应对竞争 [46][51][53] 问题: 公司是否受市场租金减免竞争影响 - 租金减免情况会纳入YieldStar净定价考虑，若周边竞争项目都提供两个月免租，市场清算价格会下降，公司租金也会相应调整，但对公司整体影响不大；14个市场中，11个市场收入同比为正 [56][57] 问题: 是否听到更多企业领导谈论将公司迁至Sunbelt地区 - 相关趋势加速，疫情前就存在企业向亲商市场迁移的趋势，疫情使这一趋势更明显，如休斯顿就业损失后已恢复一半，而洛杉矶零恢复，预计迁移趋势将持续 [59][60] 问题: 入住率96%情况下，续租和新租价格趋势 - 在有大量新建设项目交付的市场，如休斯顿、达拉斯、夏洛特，新租价格将继续承压，因受新供应影响；而凤凰城、罗利、丹佛、坦帕等新供应少的市场将继续表现出色；预计2022年压力会有所缓解 [63][64][65] 问题: 新开发项目的经济情况及租金假设 - 城市新项目预计稳定收益率在5% - 5.5%，郊区项目在6% - 6.5%；以未调整租金为起始门槛，稳定年份使用调整后租金；对租金未来增长预期更保守，部分市场预计2021 - 2022年第一至二季度恢复到2019年租金水平，部分市场需要更长时间 [66][67] 问题: 购房迁出率上升的原因及预期 - 这是COVID - 19加速了千禧一代购房趋势，他们到了组建家庭的年龄，且低利率和人们储蓄增加也有影响；但因住房库存不足，不会出现大规模公寓租户迁出情况，整体来看购房需求增加对经济有益 [70][71][73] 问题: 公司可利用的技术在疫情后能否提高效率和利润率 - COVID - 19加速了公司技术应用，如远程开锁、移动应用用于维护工作、虚拟租赁等，这些将提高公司效率，其中移动应用开启公共区域门锁将是行业变革性技术 [77][78] 问题: 公司开发项目进度加速的舒适度及交易市场情况 - 公司认为2022 - 2023年开发市场可能向好，将努力增加开发项目管道，但因建筑成本上升，获取合适项目难度较大；收购市场困难，交易价格高、资本化率低；处置市场可能积极，需等待市场进一步明朗 [80][81][82] 问题: 建筑成本情况 - COVID - 19增加了时间和一般条件成本，项目进度变慢导致一般条件成本上升，劳动力获取更困难，物资供应和库存补充有挑战，目前价格比上次开工项目高2% - 3%，但涨幅较之前有所下降；木材成本是主要挑战，随着单户住宅建设市场升温，木材压力将增加 [85][86][89] 问题: 9 - 10月市场是否有超季节性疲软及受疫情限制无法驱逐的租户数量 - 除加利福尼亚州有特殊政策和限制外，其他市场基本恢复正常驱逐程序，公司约有110名租户提交CDC强制令待驱逐，系统内总数少于200 - 300人，非疫情环境下每月系统内约有50 - 70人被驱逐；9 - 10月没有市场出现超季节性疲软情况 [90][91][93] 问题: 建筑融资情况及贷款条款变化 - 大型银行在开发贷款方面有所收缩，小型地区银行填补了部分缺口；银行不愿银团贷款，导致超过5000万美元的贷款获取困难，超过1亿美元的贷款非常困难；利差保持相对稳定，因利率处于历史低位，部分贷款设置了利率下限；整体建设市场需要更多股权，部分债务基金通过夹层融资提供帮助 [94][95][96] 问题: 看到的资本化率为3%多的资产情况 - 这些是稳定资产的资本化率，资产通常入住率在93% - 94%，但周边有大量新开发项目租赁，难以维持当前资本化率；由于资金充裕和融资成本低，私人市场活跃，多数人认为疫情后多户住宅市场将在2022年恢复到2019 - 2020年初的租金水平 [98][99] 问题: 出售Chirp技术平台的原因及对投资组合推广的影响 - 公司开发Chirp是为解决行业内未被满足的需求，最终认为它应属于能将其推向第三方市场的所有者，因此出售给RealPage；交易不影响该平台在公司投资组合的推广，预计2021年底全面推广，目前超50%社区已推出网关功能，约5000个单元签约使用门锁 [100][101][102] 问题: 2021年最看好和最担忧的城市或市场 - 预计2021年休斯顿、达拉斯、夏洛特等有大量新供应的市场将继续面临压力，凤凰城、丹佛、罗利、坦帕等新供应少的市场将继续表现出色；此外，18 - 29岁人群在疫情期间搬回家与父母同住，疫情结束和就业恢复后，这部分高租房倾向人群将回归市场，可能抵消购房迁出影响 [104][105][106] 问题: 坏账较高的产品类型或地理位置及租户平均信用状况变化 - 坏账和拖欠率在加利福尼亚州最高，受政策影响，南佛罗里达州比其他市场高100 - 200个基点；租户信用质量未变，公司保持高标准以避免坏账和驱逐问题，不同等级（A、B级）和区域（城市、郊区）的拖欠率相同 [108][109] 问题: 公司投资组合中户型结构是否适合增长人群及对三居室的看法 - 公司约6%的投资组合为三居室，主要面向单身或一两人居住的租户，不针对家庭市场，因家庭租户购房或租房迁出率高、需求更多设施且周转率高 [111][112] 问题: 租户在家工作情况及水电费变化 - 公司认为租户水电费再计费大幅增加，表明很多租户在家工作，用水量和垃圾产生量增加 [113]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为7324723千美元和6748504千美元，增长约8.54%[8] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为3758716千美元和3046780千美元，增长约23.37%[8] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总权益分别为3566007千美元和3701724千美元，下降约3.67%[8] - 2020年前三季度末总权益为3,566,007千美元，2019年前三季度末总权益为3,657,781千美元[15][18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司净收入分别为98198千美元和128045千美元，下降约23.31%[9] - 2020年前三季度和2019年同期，基本每股收益分别为0.95美元和1.27美元，下降约25.20%[9] - 2020年前三季度和2019年同期，综合收益分别为99296千美元和114678千美元，下降约13.41%[9] - 2020年前三季度经营活动净现金为413284000美元，2019年同期为408435000美元[26] - 2020年前三季度投资活动净现金为 - 298089000美元，2019年同期为 - 529484000美元[26] - 2020年前三季度融资活动净现金为450838000美元，2019年同期为240371000美元[26] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为593532000美元，2019年同期为162925000美元[26] - 2020年前三季度现金支付利息净额为56895000美元，2019年同期为49793000美元[26] - 2020年前三季度现金支付所得税为1920000美元，2019年同期为1209000美元[26] - 2020年宣布但未支付的股息为84137000美元，2019年为80764000美元[26] - 2020年福利计划下发行股份的价值净额为19538000美元，2019年为18388000美元[26] - 2020年第三季度和前三季度，合资企业股权收入较2019年同期分别增加2.1万美元（1.0%）和减少4.5万美元（0.8%）[134] - 2020年第三季度和前三季度，所得税费用较2019年同期分别增加约30万美元（96.5%）和约80万美元（108.2%）[134] - 2020年前三季度和第三季度，公司资金运营（FFO）分别为3.73297亿美元和1.26611亿美元，调整后资金运营（AFFO）分别为3.17391亿美元和1.04312亿美元[136] - 2020年9月30日，公司利息费用覆盖率（扣除资本化利息）第三季度和前三季度分别约为6.2和6.7，2019年同期均约为7.2[139] - 2020年9月30日，公司所有合并物业无抵押，2019年同期约98.9%的合并物业无抵押[139] - 2020年9月30日，公司债务加权平均到期期限约为8.5年[139] - 2020年前三季度，公司经营活动净现金约为4.133亿美元，较2019年同期的约4.084亿美元有所增加[140] - 2020年前三季度，公司投资活动净现金使用约为2.981亿美元，较2019年同期的5.295亿美元有所减少[141] - 2020年前三季度，公司融资活动净现金约为4.508亿美元，较2019年同期的2.404亿美元有所增加[143] 物业业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度和2019年同期，公司物业收入分别为265721千美元和260672千美元，增长约1.93%[9] - 2020年前三季度和2019年同期，公司物业收入分别为782283千美元和765000千美元，增长约2.26%[9] - 2020年第三季度，每套公寓平均月物业收入为1802美元，2019年同期为1781美元；2020年前九个月为1771美元，2019年同期为1755美元[115] - 2020年第三季度，每套公寓年化总物业费用为8223美元，2019年同期为7694美元；2020年前九个月为8010美元，2019年同期为7595美元[115] - 2020年第三季度，100%所有权运营公寓加权平均入住率为95.3%，2019年同期为96.2%；2020年前九个月为95.3%，2019年同期为96.0%[115] - 2020年第三季度净营业收入为164669千美元，2019年同期为166799千美元；2020年前九个月净营业收入为487414千美元，2019年同期为489062千美元[117] - 2020年第三季度总物业收入为265721千美元，较2019年同期的260672千美元增长1.9%；2020年前九个月总物业收入为782283千美元，较2019年同期的765000千美元增长2.3%[119] - 2020年第三季度总物业费用为101052千美元，较2019年同期的93873千美元增长7.6%；2020年前九个月总物业费用为294869千美元，较2019年同期的275938千美元增长6.9%[119] - 2020年第三季度总物业NOI为164669千美元，较2019年同期的166799千美元下降1.3%；2020年前九个月总物业NOI为487414千美元，较2019年同期的489062千美元下降0.3%[119] - 2020年第三季度同店物业NOI减少约1900千美元，主要因物业费用增加约3800千美元，部分被物业收入增加约1900千美元抵消；2020年前九个月同店物业NOI增加约4400千美元，主要因物业收入增加约10100千美元，部分被物业费用增加约5700千美元抵消[119][121] - 2020年第三季度同店物业费用增加3800千美元，主要因房地产税增加约2600千美元、物业保险费用增加约900千美元、工资费用增加约700千美元和公用事业费用增加约200千美元，部分被维修保养和一般行政费用减少约600千美元抵消[119][121] - 2020年第三季度同店物业收入增加1900千美元，主要因平均租金率增加约1800千美元、净续租和其他租金收入增加约1000千美元、批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加约900千美元和费用及其他收入增加约400千美元，部分被入住率降低约1100千美元和坏账费用增加约1100千美元抵消[121] - 2020年前九个月同店物业收入增加10100千美元，主要因平均租金率增加约12900千美元、批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加约2500千美元和净续租和其他租金收入增加约2400千美元，部分被入住率降低约2600千美元、坏账费用增加约4100千美元和费用及其他收入减少约1000千美元抵消[121] - 非同店和开发及租赁社区的物业NOI在2020年第三季度和前九个月分别增加约2300千美元和12900千美元，主要因非同店社区物业NOI增加约2700千美元和13600千美元，部分被开发及租赁社区物业NOI减少约300千美元和700千美元抵消[122] - 2020年第三季度和前九个月非同店及开发和租赁净营业收入（NOI）分别为230万美元和1290万美元[124] - 2020年第三季度和前九个月新冠疫情相关影响分别约为40万美元和1360万美元[125] - 2020年第三季度和前九个月处置/其他物业NOI较2019年同期分别减少约210万美元和540万美元[126] 非物业业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度和前九个月非物业收入较2019年同期分别增加515.7万美元（117.1%）和减少1125.8万美元（49.0%）[128] - 2020年第三季度和前九个月费用和资产管理收入较2019年同期分别增加约40万美元和160万美元[129] - 2020年第三季度和前九个月递延薪酬计划收入分别约为510万美元和160万美元，2019年同期分别约为80万美元和1500万美元[129] - 2020年第三季度和前九个月其他费用较2019年同期分别增加113.08万美元（8.8%）和165.11万美元（4.2%）[130] - 2020年第三季度和前九个月物业管理费用较2019年同期分别减少约30万美元和50万美元[131] - 2020年第三季度和前九个月利息费用较2019年同期分别增加约350万美元和690万美元[133] - 2020年第三季度和前九个月折旧和摊销费用较2019年同期分别增加约480万美元和2450万美元[133] 公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有、运营或开发174处多户住宅物业，包含59,104套公寓，其中9处物业在建，完工后将新增2,721套公寓[29] - 截至2020年9月30日，公司拥有、运营或开发174处多户住宅物业，共59104套公寓[29] - 截至2020年9月30日，公司在两个合并运营合伙企业中分别持有约92%和95%的流通普通股有限合伙单位，以及1%的普通合伙权益[30] - 截至2020年9月30日，公司平均住宅租赁期限约为14个月，预计现有租约产生的物业收入2020年剩余时间为25850万美元，2021年为46030万美元，2022 - 2024年分别为660万美元、590万美元、500万美元，之后为3340万美元，总计76970万美元[41] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，应收票据未偿还本金余额约为790万美元，2020年和2019年第三季度及前九个月加权平均利率约为70%[42] - 截至2020年9月30日，未合并合营企业公寓物业共7247套，占比22%；完全合并物业共51857套，占比152%[107] - 2020年第三季度，一个合并运营物业Camden North End I达到稳定状态，有441套公寓，于2019年第一季度完工，2020年第三季度稳定[108] - 截至2020年9月30日，一个合并完工运营物业Camden Downtown I处于招租阶段，有271套公寓，已花费成本13120万美元，截至10月27日出租率39%，预计2021年第四季度稳定[108] - 截至2020年9月30日，资产负债表中约5.227亿美元与开发中物业和土地有关，其中约4.335亿美元与在建项目有关，约8920万美元主要投资于预计未来开工项目的土地[109] - 截至2020年9月30日，有8个合并物业和1个非合并物业处于不同建设阶段，在建公寓共2487套，预计成本8.69亿美元，已花费成本4.853亿美元[111] - 未合并建设中社区Camden Cypress Creek II有234套公寓，预计成本3800万美元，已花费成本3180万美元，公司拥有31.3%权益，截至10月27日出租率33%[112] - 截至2020年9月30日，有多个合并多户社区处于开发活动中，预计建造1630套公寓，预计总成本6.1亿美元，已花费成本8920万美元[113] 公司股份与融资相关情况 - 2020年6月，公司设立2020年ATM股份发行计划，可出售普通股，总发行价最高达3.627亿美元[46] - 2017年5月设立的2017年ATM股份发行计划于2020年第二季度终止，当时仍有发行价2.877亿美元的股份未出售[50] - 公司董事会批准的回购计划允许回购最高达5亿美元的普通股，截至文件提交日，剩余授权回购金额约为2.695亿美元[51] - 截至2020年9月30日，公司约有9740万股流通普通股，无优先股[52] - 2020年4月，公司发行7.5亿美元2.80%的2030年到期高级无担保票据，净收益约7.431亿美元，有效年利率约2.91%[62] - 2020年10月，公司签订4000万美元两年期无担保浮动利率定期贷款，偿还了原定于2022年到期的1亿美元无担保定期贷款[63] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，有两次各展期6个月的选择权，满足条件可三次最多额外增加5亿美元[61] - 2020年9月30日，9亿美元信贷安排无未偿还借款，有1020万美元未偿还信用证，可用额度约8.898亿美元[62] - 2020年和2019年9月30日，未偿还浮动利率债务分别约为9980万美元和9970万美元；九个月加权平均利率分别约为1.2%和3.1%[62] 公司费用相关情况 - 2020年和2019年第三季度，公司就现有租

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，有效新租约下降2.1%，有效续约增长2.3%，综合增长率为0.3%；7月有效租约结果显示，新租约下降2%，续约增长0.2%，综合下降0.9% [17] - 2020年第二季度，入住率平均为95.2%，而2019年第二季度为96.1%；目前入住率已提高到95.5% [17] - 2020年第二季度，公司收取了97.7%的预定租金，1.1%的租金处于当前延期租金安排中，1.2%拖欠；2019年第二季度收取了98.6%的预定租金，但拖欠率略高，为1.4%；第三季度开局强劲，2020年7月收取了98.7%的预定租金，高于2019年7月的98.4% [19] - 2020年第二季度，资金运营收益为1.104亿美元，即每股1.09美元，较2020年第一季度每股净运营资金收益下降0.26美元；排除14.02美元的直接新冠相关费用后，第二季度每股净运营资金收益下降0.12美元 [20] - 同一门店坏账占租金收入的百分比从第一季度的约45个基点增加到第二季度的约180个基点；零售业务在第二季度预留了100%的未收且未延期款项，总计约80万美元 [21][23] - 预计2020年第三季度同一门店收入在中点将下降1.6%，费用将增长4.5%，净运营收入在中点将下降5%；预计第三季度每股资金运营收益在1.14 - 1.20美元之间，中点为1.17美元，比第二季度报告的1.09美元高0.08美元；调整第二季度新冠相关费用后，第三季度中点比第二季度每股下降0.06美元 [24][25] - 截至目前，公司拥有约14亿美元的流动性，包括略高于5亿美元的现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷额度无未偿还金额；季度末，现有开发管道下未来2.5年还有1.85亿美元的支出；直到2022年都没有预定的债务到期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，同一物业组合每月平均签订3855份租约，而2019年第二季度平均为4016份；2020年7月的总签约租赁活动与2019年7月持平 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿仍是较弱市场，能源业务承压，2020年预计交付约1.9万套公寓，市中心和中城受影响最大；7月休斯顿续约基本持平，而公司整体7月续约率约为1.8%，奥斯汀高达4% [33][35] - 凤凰城夏季有季节性疲软，2%的入住率下降略高于正常水平，但租金增长良好，仍是亮点市场 [36] - 加利福尼亚州仍是拖欠率最高的市场，但7月拖欠率已大幅改善至约3.6% [66] - 东南佛罗里达州目前面临交通流量少和收款方面的挑战，2020年第二季度收款率为94%，是仅次于洛杉矶橙县的受挑战市场 [127] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续鼓励团队坚持改善团队成员、居民和股东生活的宗旨，利用地理和产品多元化降低租金和入住率的波动性 [8][9] - 公司计划在年底前将Chirp网关解决方案推广到整个投资组合，预计到明年此时将网关加锁解决方案推广到整个投资组合；认为Chirp是公司和行业的巨大差异化因素，能带来居民满意度和成本节约等好处 [57][60][62] - 公司将继续投资于城市和郊区物业，从开发角度会考虑如何利用公共区域空间，为居民创造更友好的居家办公环境 [105] - 行业在疫情初期制定了帮助居民的原则，如平租续约、无滞纳金、制定付款计划等，多数企业遵循这些原则以维护与客户的关系 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有近4000万美国人申请失业救济，官方失业率达11.1%，但公寓需求比预期强劲；公司对第三季度有足够信心并提供了指导，但鉴于新冠疫情的不确定性，暂不提供全年财务展望更新 [8][15][23] - 公司认为疫情终将过去，长期来看会表现良好；Sun Belt市场就业岗位流失较少，复苏较快，就业是市场表现的关键因素 [8][73] - 公司预计第三季度入住率与第二季度总体持平，租金续约情况会改善，新租约7月略有好转；公司有信心维持95%以上的入住率 [38][46][47] 其他重要信息 - 疫情期间，公司向1400名现场团队成员支付了一线奖金，从长期设立的员工紧急救济基金中向近400名员工提供了赠款，还设立了居民救济基金，向8200名居民提供了赠款 [13][14] - 公司在技术方面进行了投资，如云基操作系统和Chirp访问系统，使租赁、运营和发薪等工作不受影响；现场团队在虚拟租赁方面取得了成功，完成了第二次虚拟季度结算 [10][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈休斯顿和凤凰城市场以及第三季度指导中入住率和坏账情况 - 休斯顿是较弱市场，能源业务承压且2020年预计交付约1.9万套公寓，市中心和中城受影响大；7月休斯顿续约基本持平；凤凰城夏季有季节性疲软，2%的入住率下降略高于正常，但租金增长良好，仍是亮点市场；预计第三季度2020年入住率与第二季度总体持平 [33][36][38] 问题2: 是否看到居民向单户租赁市场迁移的情况 - 季度初单户市场迁出略有上升，但随后趋于平稳，仍在14% - 15%的范围内；公司租户多为单身人士，即使利率低也不太会买房，未看到向单户租赁或购房市场迁移的增加 [39] 问题3: 如何看待第三季度及全年剩余时间的租金定价动态 - 续约情况在改善，疫情初期为保护与居民的关系未提高续约租金，现在恢复正常，预计续约结果会更好；新租约7月比上半年略有好转；重要的是公司能维持95%以上的入住率 [42][46][47] 问题4: 公司投资组合中高层产品与非高层产品的情况，以及租赁需求是否有差异 - 公司高层产品较少，更多是中低层和郊区物业；未看到高层和低层产品在租赁需求上有很大差异，整体产品在收款和需求方面表现相似 [52][53] 问题5: 第二季度坏账对同一门店收入增长的影响，以及第三季度同一门店收入指导中对坏账的假设 - 第二季度同一门店坏账从约45个基点增加到约180个基点，直接减少了收入；预计第三季度坏账降至约125个基点，但会被略低的净市场租金和再租赁收入抵消 [56] 问题6: Chirp的推广时间表以及如何衡量其回报 - 预计年底前将Chirp网关解决方案推广到整个投资组合，明年此时将网关加锁解决方案推广到整个投资组合；Chirp能带来无需重新配钥匙、方便居民等好处，还能在疫情期间发挥作用，虽难以量化所有好处，但认为是公司和行业的巨大差异化因素，能提高居民满意度和节约成本 [57][60][62] 问题7: 加利福尼亚州未支付租金的居民比例，以及这些人未来支付租金的可能性 - 7月加利福尼亚州拖欠率降至约3.6%，虽仍是最高拖欠市场但有显著改善；公司按政策核销坏账，但认为关心信用的人会支付租金，行业正在教育居民拖欠租金会影响信用 [66][70][71] 问题8: 公司市场和投资组合表现优于沿海城市的原因 - 主要是Sun Belt市场就业岗位流失较少，且沿海城市存在社会动荡等问题影响物业运营，就业是关键因素 [73] 问题9: 是否预计会有更多租户或员工救济、一线奖金 - 目前没有计划，第二季度提供救济是因为疫情冲击突然，现在居民和员工有了更持久的救济措施，如刺激计划和失业救济增加 [75][76] 问题10: 接受救济的居民在拖欠率或周转率上是否有差异 - 未看到差异，7月收款率高于2019年，可能与居民的善意有关，但难以确定原因 [77] 问题11: 是否看到从沿海市场向Sun Belt市场的迁移增加 - 从沿海市场迁入Sun Belt市场的趋势一直在持续，可从U-Haul租赁价格和邮政转寄情况看出；认为这是长期趋势，沿海市场虽有挑战但不会消失 [80][81][83] 问题12: 如何看待开发和收购机会，是否会参与夹层或优先贷款 - 已看到一些开发项目因融资或股权问题出现，建筑市场价格有软化趋势；公司过去在金融危机中参与合资等结构增加了风险，因此不会参与夹层或类似业务，更关注核心物业现金流增长 [85][86][87] 问题13: 7月在较大市场（除休斯顿）的租赁速度或迁出通知是否有明显变化 - 未看到明显回调，7月回到虚拟租赁模式，员工和潜在租户对此都比较适应，约30% - 40%的潜在租户希望永久采用这种方式 [90][91] 问题14: 在受影响较大的市场（如奥兰多、休斯顿）购买稳定项目，相对于疫情前资产价值会寻求多大折扣 - 目前交易较少，定价未变，资本化率下降；投资者认为现金流会在疫情后快速增长，以获得合理回报；开发方面，建筑贷款难获得，可能存在收购机会 [93][94][96] 问题15: 如何看待加利福尼亚州“幽灵租客”现象，以及是否会改变租户信用审查标准 - 加利福尼亚州洛杉矶和橙县第二季度收款率为92.6%，是最低的，其中2.3%为延期付款，5.1%为拖欠；认为这是疫情期间独特的政策环境导致的，难以想象在金融危机时会出现这种情况 [99][100][101] 问题16: 从城市到郊区、从A类到B类物业的转移是否会永久改变公司战略 - 不认为从城市到郊区、从大城市到小城市有永久性转移，人们在疫情后会回归正常生活；但从沿海市场向Sun Belt市场的迁移会持续；公司会继续投资城市和郊区物业，会更关注为居民创造居家办公环境 [103][104][105] 问题17: 第二季度收款率中救济基金的计算方式 - 救济基金与收款率计算分开，不包含在第二季度97%以上的收款率中 [109] 问题18: 如何看待南加州市场的长期政治风险、资本化率和价值影响 - 加利福尼亚州一直是人们想进入的市场，虽有挑战但长期来看是好市场；目前拖累了公司表现，但从长期和多元化角度看，其波动性会平衡；租金控制等政策对现有企业有利，竞争较小 [111][112][113] 问题19: 第三季度入住率趋势以及费用指导中新增和已知部分的情况 - 预计第三季度入住率与第二季度持平；费用增加主要是物业税驱动，大部分在提供指导时已考虑，如2019年第三季度在亚特兰大和休斯顿获得了有利的物业税退款 [117][118] 问题20: 是否预计东北地区居民冬季成为候鸟人群，是否会提供短期租赁 - 公司愿意以溢价提供短期租赁以满足需求，尽管目前入住率高，但仍有提升空间 [120] 问题21: 是否看到大学生城市间迁移带来的潜在逆风，哪些市场受影响较大 - 尚未看到影响，要到9月才能确定；奥斯汀是大学城镇，但在其整体发展中大学因素重要性降低；公司投资组合中大学生参与度不高 [122] 问题22: 市场上的交易情况，买家的承销情况和内部收益率目标 - 有一些交易完成，部分是疫情前签约的；资本化率已压缩，如达拉斯和休斯顿在3%左右；投资者持观望态度，预计承销内部收益率会下降 [124][125] 问题23: 请详细说明东南佛罗里达州近期面临的挑战 - 东南佛罗里达州面临交通流量少和收款方面的挑战，2020年第二季度收款率为94%，是仅次于洛杉矶橙县的受挑战市场 [127] 问题24: 非Chirp启用物业的租赁动态以及公司的应对方式 - 仍使用虚拟租赁，但方式较传统，如使用带钥匙的锁箱；远不如Chirp应用程序有效，Chirp能打开门禁和单元门，有明确的使用时间 [129]

物业持有与建设情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有、运营或开发171处多户住宅物业，包含58,051套公寓[97] - 截至2020年6月30日，公司有7个在建项目，包含1939套公寓，其中一个项目由基金拥有，公司持股31.3%；排除该项目，6个合并项目的预计完工成本约为1.847亿美元[108] - 截至2020年6月30日，公司运营中的房产共56,112套，164处；在建房产1,939套，7处；总计58,051套，171处；完全合并的房产共50,804套，149处[114] - 截至2020年6月30日，有一处已完工运营房产处于招租阶段，为位于亚利桑那州凤凰城的Camden North End I，有441套公寓，已产生成本9880万美元，截至7月29日出租率为89%，预计2020年第四季度稳定[117] - 2020年6月30日的合并资产负债表中，约5.143亿美元与在建房产和土地有关，其中约3.609亿美元与当前在建项目有关，约1.534亿美元主要投资于预计未来开工项目的土地[118] - 截至2020年6月30日，有6处合并房产和1处非合并房产处于不同建设阶段，总计1705套公寓，预计成本6.75亿美元，已产生成本4.903亿美元[119] - 截至2020年6月30日，有多个合并多户社区正在进行开发活动，预计建造2699套住房，预计总成本9.2亿美元，已产生成本1.534亿美元[121] 租金收取情况 - 2020年第二季度，公司收取了约97.7%的预定租金，1.1%进入当前递延租金安排，约1.2%拖欠；截至7月29日，7月收款约为预定租金的98.7%，无递延租金安排，约1.3%拖欠[99] 净收入变化情况 - 2020年第二季度和上半年，归属于普通股股东的净收入分别减少约2590万美元和2130万美元[100] - 2020年第二季度，净收入减少主要因折旧费用增加820万美元、利息费用增加约410万美元、物业运营减少约40万美元，部分被净费用和资产管理收入增加120万美元抵消[102] - 2020年上半年，净收入减少主要因折旧费用增加约1970万美元、利息费用增加约340万美元，部分被物业运营增加约1360万美元、净费用和资产管理收入增加220万美元、土地出售收益约40万美元抵消[103] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，净收入分别为17,511千美元和43,542千美元、61,978千美元和83,263千美元[124] 新冠相关影响 - 2020年第二季度和上半年，新冠相关影响约为1440万美元，其中950万美元与居民救济基金有关，410万美元为运营物业的新冠费用，80万美元与员工救济基金有关[101] - 2020年3月和6月，公司因新冠疫情相关的居民救济基金和直接费用支出约1320万美元，其中支付给约7100名居民910万美元，运营物业产生相关费用410万美元[133][134] - 2020年上半年，新冠疫情相关影响约为1440万美元，包括居民救济基金、运营社区费用和员工救济基金等[148] 同店收入情况 - 2020年第二季度和上半年，同店收入分别增长0.1%和1.9%[104] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，同店社区物业收入分别增长0.1%（171千美元）和1.9%（8,273千美元），物业费用分别增长2.3%（1,842千美元）和1.2%（1,883千美元），物业NOI分别下降1.1%（1,671千美元）和增长2.2%（6,390千美元）[125] 融资与资金情况 - 2020年4月，公司发行7.5亿美元、利率2.800%的高级无担保票据，有效年利率2.905%[109] - 截至2020年6月30日，公司有现金及现金等价物约6.016亿美元，9亿美元无担保信贷额度中可用8.898亿美元；2020年ATM计划下有最高3.627亿美元的普通股可供出售，2021年底前无债务到期[112] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，可两次各延期6个月，满足条件可三次最多额外增加5亿美元[157] - 截至2020年6月30日，公司无信贷安排借款，有1020万美元未偿还信用证，信贷安排剩余可用额度约8.898亿美元[158] - 2020年4月，公司发行7.5亿美元2.800%优先无担保票据，2030年5月15日到期，净收益约7.431亿美元，有效年利率约2.905%[159] - 2020年6月，公司设立3.627亿美元“按市价”股票发行计划，截至文件提交日未出售股票，剩余可售额度3.627亿美元[160] - 截至文件提交日，公司2020 - 2021年无到期债务，2020年4月发行7.5亿美元2030年5月15日到期优先无担保票据[162] 公寓运营指标情况 - 2020年第二季度，每套公寓平均月房产收入为1703美元，2019年同期为1755美元；2020年上半年，每套公寓平均月房产收入为1755美元，2019年同期为1742美元[122] - 2020年第二季度，每套公寓年化总房产费用为8126美元，2019年同期为7514美元；2020年上半年，每套公寓年化总房产费用为7904美元，2019年同期为7545美元[122] - 2020年第二季度，100%自持运营公寓的加权平均数量为49069套，2019年同期为48565套；2020年上半年，100%自持运营公寓的加权平均数量为49043套，2019年同期为48261套[122] - 2020年第二季度，100%自持运营公寓的加权平均入住率为94.9%，2019年同期为96.0%；2020年上半年，100%自持运营公寓的加权平均入住率为95.4%，2019年同期为95.9%[122] 房产稳定状态情况 - 公司通常认为房产入住率达到90%即为稳定，在截至2020年6月30日的三个月内，没有房产达到稳定状态[115] 各业务线物业收入、费用及NOI情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，非同一商店社区物业收入分别增长24.1%（5,897千美元）和36.4%（16,576千美元），物业费用分别增长29.7%（2,716千美元）和38.5%（6,545千美元），物业NOI分别增长20.7%（3,181千美元）和35.2%（10,031千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，开发和租赁社区物业收入分别增长（未提及有意义百分比）（918千美元）和（未提及有意义百分比）（1,737千美元），物业费用分别增长（未提及有意义百分比）（756千美元）和（未提及有意义百分比）（1,119千美元），物业NOI分别增长（未提及有意义百分比）（162千美元）和（未提及有意义百分比）（618千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，居民救济基金物业收入均下降100%（9,074千美元），COVID - 19相关影响物业NOI均下降100%（13,170千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，处置/其他物业收入分别下降65.5%（2,990千美元）和58.2%（5,278千美元），物业费用分别下降52.8%（956千美元）和53.6%（1,891千美元），物业NOI分别下降74.0%（2,034千美元）和61.1%（3,387千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，总物业收入分别下降2.0%（5,078千美元）和增长2.4%（12,234千美元），总物业费用分别增长9.3%（8,454千美元）和6.5%（11,752千美元），总物业NOI分别下降8.2%（13,532千美元）和增长0.1%（482千美元）[125][126] 同店物业NOI及费用变化原因 - 2020年截至6月30日的三个月，同店物业NOI减少约170万美元，主要因物业费用增加约190万美元，部分被物业收入增加约20万美元抵消；六个月同店物业NOI增加约640万美元，主要因物业收入增加约830万美元，部分被物业费用增加约190万美元抵消[129] - 2020年截至6月30日的三个月，同店物业费用增加190万美元，主要因薪资费用增加约120万美元、公用事业和物业保险费用增加约90万美元、房地产税增加约50万美元，部分被维修保养费用减少约70万美元抵消[129] 非同一商店和开发及租赁社区物业NOI变化原因 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，非同一商店和开发及租赁社区物业NOI分别增加约330万美元和1060万美元，主要因收入分别增加约680万美元和1830万美元，部分被费用分别增加约350万美元和770万美元抵消[130] 各费用及收入项目变化情况 - 2020年3月和6月，处置/其他物业净营业收入分别减少约200万美元和340万美元，主要因2019年第四季度处置物业和新冠导致的坏账费用增加[135] - 2020年3月和6月，费用和资产管理收入分别增加约50万美元和120万美元，主要因建设和开发活动增加[136][138] - 2020年3月和6月，递延补偿计划分别确认收入约1140万美元和亏损约340万美元，2019年同期分别为约390万美元和约1420万美元[136][138] - 2020年3月和6月，物业管理费用分别减少约20万美元和30万美元，主要因差旅费降低[139][140] - 2020年3月和6月，费用和资产管理费用分别减少约70万美元和100万美元，主要因合资企业和建设活动的自由支配支出降低[139][140] - 2020年3月和6月，一般和行政费用分别增加约110万美元，主要因新冠费用和薪资福利等成本增加[139][140] - 2020年3月和6月，利息费用分别增加约410万美元和340万美元，主要因发行债券，部分被赎回债券和提前还款等抵消[139][140] - 2020年3月和6月，折旧和摊销费用分别增加约820万美元和1970万美元，主要因物业收购和开发完成，部分被处置物业抵消[139][144] - 2020年3月和6月，递延补偿计划分别确认费用约1140万美元和收益约340万美元，2019年同期分别为约390万美元和约1420万美元[139][144] 其他业务指标情况 - 2020年上半年出售约4.7英亩土地，获约80万美元，确认约40万美元收益，土地出售收益较2019年同期增长100%[145] - 2020年Q2和上半年，合资企业股权收益分别减少约30万美元和10万美元，降幅分别为14.5%和1.7%[145] - 2020年Q2和上半年，所得税费用分别增加约20万美元和50万美元，增幅分别为72.8%和117.4%[145] - 2020年Q2和上半年，运营资金分别为1.10367亿美元和2.46686亿美元，调整后运营资金分别为9158.5万美元和2.13079亿美元[148] - 2020年6月30日和2019年同期，利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为6.2倍和7.5倍（Q2）、7.0倍和7.1倍（上半年）[150] - 2020年6月30日，公司所有合并物业无抵押，2019年同期约98.9%的合并物业无抵押，债务加权平均到期期限约为8.8年[150] - 2020年上半年，经营活动净现金约为2.502亿美元，2019年同期约为2.187亿美元[154] - 2020年上半年，投资活动净现金使用约为2.056亿美元，2019年同期为4.301亿美元[155] - 2020年上半年，融资活动净现金约为5.336亿美元，2019年同期为3.228亿美元[155] 未来支出预计情况 - 公司估计六个合并项目建设额外成本约1.847亿美元，2020年剩余时间预计支出9000 - 1.1亿美元，2021 - 2022年支出剩余部分[163] - 2020年剩余时间，公司预计新开发活动支出0 - 2000万美元，重新定位和增收支出2100 - 2500万美元，额外重建支出400 - 800万美元，额外经常性资本支出4100 - 4500万美元[163][165] 股息政策情况 - 公司作为房地产投资信托基金，一般政策是至少分配100%应税收入作为股息，2020年6月宣布每股0.83美元季度股息，假设后续季度类似，年化股息率为每股3.32美元[167] 非合并合资企业债务情况 - 截至2020年6月30日，公司非合并合资企业有5.016亿美元未偿还债务，无相关未偿还担保[168] 公寓租期情况 - 公司公寓平均租期约14个月，短期租约可降低通胀不利影响[169]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司资金运营为1.363亿美元，即每股1.35美元，超出指导范围中点0.04美元 [40] - 第一季度，公司同店净营业收入增长带来约0.005美元的收益，非同店和开发社区表现好于预期带来约0.0075美元的收益，利息费用降低带来约0.01美元的收益，出售土地收益带来约0.005美元的收益，管理成本降低和费用收入增加带来约0.0075美元的收益 [40] - 鉴于新冠疫情对社会和经济影响的不确定性，公司撤回了先前的2020年盈利指导，本季度不会更新财务展望 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第一季度，新租约增长0.5%，续约增长4.2%，综合增长率为2.5%；4月新租约下降2.5%，续约增长0.1%，综合下降0.8%，较2019年4月的4.1%低约500个基点 [27] - 若按同行方法统计4月生效租约，新租约下降1.2%，续约增长4.5%，综合增长2% [29] - 第一季度平均入住率为96.1%，4月为95.6%，2019年4月为96%，当前入住率为95% [29] - 2020年4月，公司在同物业组合中签订3807份租约，其中新租约1322份，续约2485份；2019年签订3756份租约，其中新租约2025份，续约1731份 [31] 房地产开发业务 - 2020年第一季度，公司稳定了夏洛特价值2250万美元的28套家乡住宅开发项目Camden Grandview Phase two，并开始在休斯顿的271套新开发项目Camden Downtown进行租赁 [36] - 第一季度，公司在罗利收购了五英亩土地用于未来开发约355套公寓，并出售了罗利一处运营物业相邻的约五英亩土地，产生约40万美元的土地出售收益 [36] - 公司决定暂时暂停佛罗里达州种植园的Camden Atlantic开发项目的建设活动，并将几乎所有新开发项目的预计初始入住、建设完成和项目稳定日期推迟一到两个季度 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取方面，公司收取了94.3%的预定租金，2.5%的居民签订了延期租金协议，3.2%的居民拖欠租金，4月收取率为正常月份的96% [31] - 南加州和佛罗里达东南部市场拖欠率高于正常水平，分别为9%和4%；德州的奥斯汀、达拉斯、休斯顿，以及凤凰城、坦帕和奥兰多等市场拖欠率在2%及以下 [32] - 5月租金收取情况略好于4月 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司优先照顾员工，向员工紧急救济基金追加100万美元，为受影响员工提供最高3000美元的补助，已向350名员工提供超100万美元的补助；为一线员工发放2000美元奖金，总计约300万美元 [13][14][15] - 公司设立500万美元居民救济基金，后增加至1040万美元，已向约8200名居民提供援助 [16][21][22] - 公司将利用资产负债表优势完成现有2.35亿美元开发管道的资金投入，并关注新开发和潜在收购机会 [108][109] 行业竞争 - 公司资产负债表在行业中最强，持有超5亿美元现金和9亿美元未动用信贷额度，为应对危机做好了准备 [96] - 行业中，开发商面临资金问题，公司收到很多私人开发商的合作请求，但公司不会与私人开发商进行股权交易 [100][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为此次衰退中，其比以往更有准备，凭借财务实力和专注积极的团队，将在衰退后处于有利地位 [10] - 公司预计未来几个月市场将逐渐清晰，三到六个月后可能会开始看到行业活动和决策 [104] - 公司认为，疫情可能会带来一些永久性的业务实践变化，如虚拟租赁和远程办公等 [139][140] 其他重要信息 - 公司技术投资取得成效，完成了首次虚拟季度结算，现场团队在虚拟租赁方面取得成功，并准备首次虚拟年度股东大会 [24] - 居民救济基金将在第二季度作为收入的抵消项计入财务报表，75万美元的员工救济基金捐款将计入公司管理费用，约300万美元的一线员工奖金将主要计入物业费用 [34] - 公司首席执行官Ric Campo和执行副总裁Keith Oden各自自愿减少50万美元的年度奖金，总计100万美元的薪酬减少将用于相关支出 [35] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司如何平衡租金价格和入住率，以及入住率可接受的下降水平是多少？ - 公司长期平均入住率在95% - 95.5%之间，目前入住率下降到95%，公司希望将入住率维持在95%左右，并根据市场情况调整策略 [43] - 公司采用净有效定价，未提供租金减免优惠，认为在当前环境下提供优惠会带来不必要的风险和复杂性 [44][45] 问题2: 租赁需求从4月到5月的演变情况，以及在春季和夏季旺季的发展趋势如何？ - 1月至3月15日，业务正常，流量、新租约等与2019年基本持平 [46] - 3月16日至4月12日，受居家令影响，客户卡访问量下降约45%，实地访问量下降约84%，新租约约为正常水平的50% [47] - 4月13日至今，客户卡访问量较去年同期下降约13%，实地访问量仍下降62%，但新租约下降约21%，续约率大幅提高，周转率降至公司历史最低的37% [48][49] 问题3: 如何看待为居民提供的1000万美元救济资金，是否会成为经常性项目？ - 提供救济资金是为了满足居民的即时财务需求，帮助他们过渡到更持久的援助，同时也是为了维护公司品牌形象 [52][53][54] - 公司目前没有计划开展其他居民救济计划，但可能会考虑补充员工紧急救济基金 [55] 问题4: 提供资金救济与租金延期支付协议相比，是如何权衡的？ - 公司既提供了资金救济，也与2.5%的居民签订了租金延期支付协议 [60] - 提供资金救济是为了发出重大声明，帮助居民度过难关，同时考虑到政府援助的延迟和 gig 经济从业者申请失业救济的困难 [60][62][63] 问题5: 在接受救济资金的8000名居民中，全额支付租金、未支付租金和延期支付租金的比例分别是多少？ - 公司首席财务官Alex Jessett表示，大部分接受资金的居民全额支付了租金，但未提供具体比例 [64] 问题6: 请谈谈休斯顿市场的情况，以及市中心项目的租赁进展？ - 休斯顿市场虽有大量人员申请失业救济，但经济多元化，能源行业此次受影响可能小于2015 - 2016年周期 [69][70][74] - 休斯顿可能在2020年净损失7.5万 - 10万个工作岗位，市场复苏取决于消费者是否恢复正常活动 [74] - 休斯顿能源行业可能迎来转型机遇，有望在能源转型中发挥领导作用 [76][77][78] - 市中心项目处于租赁初期，进展缓慢，目前已出租16%，部分建筑原计划作为Y酒店，受疫情影响，预订情况不佳 [79][80] 问题7: 公司提供的续约租金持平政策的时间范围，以及何时会恢复基于市场的定价策略？ - 公司将续约租金持平政策维持60天，可能到6月中旬或月底结束 [85] - 之后公司将根据市场情况和客户、员工的感受进行评估，再决定是否调整政策 [86][87][88] 问题8: 与2016 - 2017年相比，休斯顿市场的供应情况有何不同？ - 休斯顿市场目前供应达到峰值，2019年获批2.1万套，2020年预计1.4 - 1.5万套，可能会有所下降 [91] - 全国范围内，新开发项目的股权和建设贷款难以获得，供应预计将从峰值的40万套降至略超10万套 [92] 问题9: 如何看待公司资产负债表的资金部署，是否有收购机会？ - 公司资产负债表在行业中最强，持有大量现金和未动用信贷额度，为应对危机做好了准备 [96] - 市场可能会出现收购机会，但目前还处于早期，需要几个月时间市场才能稳定 [99] - 公司不会与私人开发商进行股权交易或夹层融资 [102] 问题10: 多久能对未来开发项目的租金进行更有信心的评估？ - 公司认为，随着市场开放和行业适应情况逐渐清晰，未来三到六个月可能会有更明确的判断 [103][104] 问题11: 未来12个月公司在投资组合和市场内的开发计划如何？ - 公司有合适规模的开发管道，将等待市场就业和再就业情况更清晰后，推进计划中的开发项目 [106][107] - 公司将优先完成现有2.35亿美元开发管道的资金投入，并关注新开发和潜在收购机会 [108][109] 问题12: 请比较核心阳光地带市场和南加州市场在拖欠租金、申请支付计划和市场表现方面的差异？ - 4月，南加州市场拖欠率为9%，其中洛杉矶和橙县约为11%，圣地亚哥和内陆帝国约为6%；阳光地带市场拖欠率较低，若剔除加州，整体拖欠率将降至2.4% [110][111] - 从居民救济基金申请情况来看，加州居民申请比例与其他地区相当，说明加州市场可能存在行为压力而非财务压力 [112][113] 问题13: 1000万美元居民救济资金的会计处理方式，以及评级机构对公司的态度是否有变化？ - 居民救济基金将在第二季度作为收入的抵消项计入财务报表，但不纳入同店数据 [117] - 评级机构对REITs行业整体较为放心，因为行业目前比上次衰退前更强大，且公司能够顺利发行7.5亿美元债券，显示了良好的融资能力 [118][119] 问题14: 请评论奥兰多、坦帕和凤凰城市场的情况？ - 奥兰多市场受影响较大，定价能力较弱，但4月拖欠率仅为2% [121][122] - 坦帕和凤凰城市场表现较好 [121] 问题15: 如何看待公司目前的运营费用，是增加还是减少？ - 公司为一线员工发放的300万美元奖金将计入运营费用 [124] - 剔除奖金后，预计工资方面会有一定节省，因为部分职位空缺时间会延长；福利成本也会下降，因为人们就医需求减少 [125][126] - 公用事业方面，垃圾处理费用可能会增加，但大部分费用会转嫁给居民；维修和保养费用会因居民续约率提高而下降 [127] - 财产税预计全年增长3%，保险费用预计增长20% [128] - 4月物业层面的新冠相关费用约为30万美元 [129] 问题16: 回顾全球金融危机，延期支付租金的租户最终的租金回收率是多少？ - 公司在金融危机期间没有延期支付计划，当时坏账率从约50个基点上升到约100个基点 [130] 问题17: 公司在租金收取情况良好的情况下，何时会提供第二季度的业绩指导？ - 公司需要看到连续几周失业申请人数不再大幅增加，或者达到一个转折点，即大部分受影响人员已经失业，才能对未来60 - 90天的情况做出更合理的估计 [133][134] 问题18: 公司在技术投资方面是否遇到问题，以及在当前环境下是否有可能实现更强劲的租赁活动？ - 公司此前进行了虚拟租赁和自助导览的试点项目，但不确定客户是否会大量接受这种方式；目前客户对虚拟租赁的反馈非常积极，公司认为这将带来永久性的业务实践变化 [137][138][139] - 公司的云技术在远程办公和季度结算中发挥了重要作用，未来工作场所和工作方式可能会发生重大变化 [141][142][143] 问题19: 公司的租户周转率最低能达到多少，对收入和费用有何影响？ - 公司目前租户周转率降至历史最低的37%，有可能进一步降低至33% [145][146] - 低周转率有助于降低费用，如无需重新出租、支付佣金和更换地毯等；从收入角度看，续约比新租约更有利，因为可以节省其他成本 [147] 问题20: 公司在正常月份1.5%的拖欠租金最终回收率是多少，时间周期是多久？ - 公司通常需要一个月左右的时间，将1.5%的拖欠租金回收率降至约50个基点 [148] 问题21: 本季度物业税下降的市场层面原因是什么，未来预期如何？ - 本季度物业税下降主要是由于一些特定的退款，涉及达拉斯和亚特兰大等市场；公司年初预计物业税全年增长3%，目前仍维持这一预期 [150] - 休斯顿和奥兰多市场物业税分别上涨约7%和9%，但部分市场因退款出现负增长 [151] - 在经济周期中，物业税可能会成为一项可以转为负数的大项费用，公司预计2021年可能会受益于物业税调整 [152] 问题22: 公司提供的续约租约大部分是12个月的吗？ - 公司提供9 - 15个月的续约租约选项，但绝大多数租户选择12个月的租约，说明他们希望未来一年的居住条件更稳定 [153]