公司财务信息 - 公司公布了2023年向股东支付的分配收入的税务特征 这些信息将用于Form 1099-DIV的申报 [1] - 2023年每股总分配为0.483835美元 其中普通应税股息为0.006519美元 [1] - 2023年长期资本利得为0.094901美元 其中25%税率的收益为0.456165美元 [1] - 2024年1月17日支付的分配被视为2023年分配 将根据公司2023年的收益和利润进行征税 [1] 公司业务概况 - 公司是一家房地产公司 主要从事多户公寓社区的所有权 管理 开发 重建 收购和建设 [6] - 公司拥有并运营172处物业 包含58,634套公寓 遍布美国 [6] - 目前有4处物业正在开发中 完成后公司投资组合将增至176处物业 59,800套公寓 [6] - 公司连续16年被《财富》杂志评为100家最佳雇主之一 最近排名第33位 [6] 公司联系方式 - 投资者关系部联系电话为(713) 354-2787 [7] - 公司网站为camdenliving.com [7]

REITs市场表现 - REITs在2023年底因美联储暗示2024年将至少降息三次而大幅上涨 Vanguard Real Estate ETF (VNQ) 价格涨幅达23 49% [2][3] - 随后REITs价格回落 VNQ价格在12月18日至1月15日期间下跌5 22% [4][5] - 尽管近期反弹 REITs在过去两年仍下跌26% 许多个股跌幅更大 [9][10] REITs投资机会 - 随着利率下降 预计资金将回流至REITs等高收益股票 [11] - 当前是积累REITs的良机 尤其是近期回调后 [12] Farmland Partners (FPI) - FPI股价从13美元回落至11美元左右 目前较其净资产价值折价约40% [13][16][17] - 公司管理层利用公开与私有市场间的价差 选择性出售资产并以溢价回购股票 去年宣布1 2亿美元资产出售 平均收益15% [22][23] - 公司市值5 5亿美元 前CEO个人增持100万美元股票 显示内部人士信心 [24][25][27] - 预计未来有30-50%的上涨空间 股价将回归净资产价值 [32] Camden Property Trust (CPT) - CPT是优质公寓REIT 尽管近期表现不佳 但较净资产价值折价约35% [33][43] - 公司负债率仅30% 资产负债表强劲 有能力以低价收购困境资产 [40][41] - 预计公寓行业疲软将持续1-2年 但2025-2026年增长将重新加速 [44] - 预计未来有30-50%的上涨空间 同时提供4%的股息收益率 [45] 总结 - 当前是购买折价REITs的第二次机会 尤其是近期回调后 [46]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股1.73美元，符合此前季度指引中点 [203] - 第三季度出现0.015美元低于预期的收入，完全被0.015美元低于预期的费用抵消，较低收入主要源于坏账意外增加，较低运营费用几乎完全源于德州较低的物业税 [203] - 预计第四季度新租约为 - 4.5%，续约平均增长4%，混合约为 - 0.7%，导致第四季度每股约下降0.015美元 [205] - 第三和第四季度坏账超预期、第四季度入住率和租金降低的累计同店影响约为每股0.07美元，其中第四季度为每股0.055美元 [205] - 全年同店收入指引中点从5.65%降至5%，与年初原收入指引中点基本一致 [205] - 全年2023年核心FFO指引中点下调0.07美元/股至新中点6.81美元/股，主要源于同店坏账增加0.035美元/股、同店入住率下降0.02美元/股、同店租金下降0.015美元/股，部分被较低物业税带来的0.01美元/股较低物业费用抵消，此外还预计非同店NOI因类似原因再降低0.01美元 [206] - 预计第四季度核心FFO每股在1.70 - 1.74美元之间，中点1.72美元较第三季度的1.73美元下降0.01美元/股，主要是由于同店NOI降低约0.01美元，其中收入减少0.035美元（入住率降低80个基点和坏账增加10个基点导致），部分被物业费用降低0.025美元（典型季节性下降）抵消 [8] - 第三季度有效增长新租约为0.8%，续约为5.9%，混合率增长为3.4%，10月新租约有效净增长目前为 - 2.5%，预计到年底还会略有下降 [4] - 第三季度毛周转率较去年上升200个基点，净周转率下降200个基点，季度内购房搬出占总搬出的略超10%，为30多年来最低水平 [175] - 预计总物业税将增长2.9%，较之前预期的4.5%节省0.025美元/股，其中0.015美元节省发生在第三季度，剩余0.01美元将在第四季度确认 [176] - 全年同店费用指引中点从6.85%调整至6.5%，即净每股0.01美元，全年同店NOI中点从5%降至4.2% [178] 各条业务线数据和关键指标变化 - 16%的社区受到新供应影响，第三季度受影响社区新租约率比未受影响社区低310个基点（第二季度为260个基点） [210] - 亚特兰大10月新租约有效交易率下降7.1% [123] - 加州洛杉矶县坏账率为5.3%，圣地亚哥为3.2% [151] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国独居家庭比例未来几年将接近30%，公司市场的长期迁入趋势持续 [3] - 8月年化开工率下降42%，Witten Advisors预计2024年开工量将降至25万套，2025年略高于20万套，竣工量到2024年底将保持高位，但需求驱动因素应能使市场有序吸收租赁 [3] - 纳什维尔和德州奥斯汀是目前美国供应最多的市场，有6%的新供应，夏洛特等市场有1 - 1.5个月的免费租期，多数市场的开发商会提供折扣或免租来吸引租客 [38] - 第三季度15个市场中有14个市场同物业收入同比增长为正，所有市场在连续和年初至今的基础上均为正 [202] - 第三季度入住率平均为95.6%，9月底为95.3%，10月入住率目前为94.9%，预计年底将略有下降 [202] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司鼓励团队应对资本市场风暴，业务强劲且经历过多个周期 [31] - 对新开发项目提供租赁优惠，但不在成熟社区提供“免一个月租金”并分摊到租赁期的优惠 [16] - 对受供应影响和未受影响的社区进行分层管理，以应对供应挑战 [12] - 考虑在部分子市场和城市引入收入验证等措施，以减少不良租客 [57] - 目前因资本成本上升，推迟开发开工并减少收购活动，待市场稳定且回报合适时，可能在2026 - 2027年进行开发和收购 [118][119] - 认为市场上有大量资本等待更多明确信息，目前投资级市场无压力，不良交易多为过度杠杆的C - 级物业 [106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为后疫情时代消费者行为恢复正常的速度比预期慢，入住率受季节性、坏账、跳过租约和提前解约影响 [11][22] - 预计2024年租赁和入住率将回升，坏账和跳过租约、提前解约情况将改善 [27][28] - 认为2024年供应仍将是部分社区的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] - 认为2025 - 2026年市场环境有利于交付新物业，若资本成本和回报合适，公司可能进行开发 [119] 其他重要信息 - 德州立法机构通过税收改革法案，若11月获选民批准，参议院第2号法案将使独立学区税率每100美元评估价值降低0.107美元，预计德州税收将减少约4.8% [5] - 公司认为历史季节性在疫情后变得不可预测，目前已恢复，预计第四季度入住率平均为94.8%，较之前估计调整80个基点，影响约为每股0.02美元 [6] - 第三季度税收方面有0.015美元的利好，预计第四季度税收方面每股有0.01美元的利好，但这0.025美元的税收利好将被第四季度因跳过租约、提前解约增加和入住率降低导致的0.015美元更高的维修、维护和营销费用部分抵消 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 供应对社区的影响是否转移，如何量化供应挑战并分层管理投资组合？ - 供应影响的社区未转移，公司通过两个过滤器分层管理投资组合，一是区分可能受新租赁影响和不受影响的市场，二是若在有现有资产的子市场，以15年为界，用物业年龄作为价格点是否受新租赁影响的代理 [12] 问题: 公司是否会在新租赁中提供优惠，对2024年市场租金增长的看法？ - 公司会在新开发项目租赁中提供优惠，但不在成熟社区提供“免一个月租金”并分摊到租赁期的优惠；预计2024年租金增长可能不如2023年，Ron认为入住率将保持现状，部分市场会有适度租金增长 [16][44] 问题: 让入住率在10月下降是否是战术失误，何时能回到95%入住率？ - 这并非有意识的决定，入住率下降是由于坏账、跳过租约和提前解约增加；公司认为目前情况合理，预计2024年租赁和入住率将回升 [22][27] 问题: 公司是否因不提供优惠而在高供应时期受到负面影响，是否会改变优惠政策？ - 公司认为消费者更倾向于直接告知租金，不提供“免一个月租金”优惠可减少管理不良租客的压力，目前无改变政策的计划 [16] 问题: 如何看待2024年市场租金增长，是否会出现零增长？ - 预计2024年租金增长可能不如2023年，但Ron认为入住率将保持现状，部分市场会有适度租金增长 [44] 问题: 入住率在10月下降的原因，是否会持续到年底甚至明年年中？ - 入住率下降是由于坏账、跳过租约和提前解约增加，公司认为目前情况合理，预计2024年租赁和入住率将回升 [22][27] 问题: 2024年经济形势对公司业务的影响，以及供应影响社区的比例变化？ - 若经济持续强劲增长，预计2024年第一季度将出现类似季节性模式；供应影响社区的比例可能略有上升，但预计不会超过18% [52][59] 问题: 如何解决坏账问题，以及对2024年坏账的预期？ - 解决坏账问题需两方面努力，一是市政司法程序恢复正常，二是公司采取措施减少不良租客；预计2024年坏账情况将改善 [81] 问题: 公司对股票回购和资产处置的看法？ - 公司认为目前股票回购需满足至少20% - 25%的折扣且持续，同时需出售资产来资助；目前资产处置市场虽慢，但仍有交易，若有机会可能会进行股票回购 [66][93] 问题: 16%受供应影响的投资组合与跳过租约和提前解约情况的关系，以及投资组合整体的损失租赁情况和2024年的收益情况？ - 跳过租约和提前解约情况高度集中在受COVID监管限制最严重的市场，如加州、华盛顿特区、蒙哥马利县和亚特兰大；目前投资组合损失租赁略低于1%，若实现第四季度预测，2024年嵌入式增长约为0.9% [99][49] 问题: 第四季度租赁率增长和入住率是否已触底，2024年是否会回升，以及改变这一观点的因素？ - 预计2024年租赁和入住率将回升，供应仍将是部分社区的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] 问题: 如何降低坏账率，以及对2024年坏账的估计方法？ - 降低坏账率需市政司法程序恢复正常和公司采取措施减少不良租客；预计2024年坏账情况将改善 [81] 问题: 2024年供应影响社区的比例变化，以及供应影响何时达到峰值？ - 供应影响社区的比例可能略有上升，但预计不会超过18%；未提及供应影响达到峰值的时间 [59] 问题: 供应是否意味着新租约率增长疲软将持续到2024年底？ - 供应将是部分社区2024年的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] 问题: 公司对股票回购和资产处置的看法，以及如何平衡两者？ - 公司认为目前股票回购需满足至少20% - 25%的折扣且持续，同时需出售资产来资助；目前资产处置市场虽慢，但仍有交易，若有机会可能会进行股票回购 [66][93] 问题: 欺诈市场新租约的差异是否比供应市场更差，以及“能支付但不愿支付”租客的回收率？ - 欺诈市场新租约人为压低，如亚特兰大10月新租约有效交易率下降7.1%，解决欺诈问题后有望恢复正常；“能支付但不愿支付”租客的回收率较低，但公司会通过催收机构等方式进行追偿 [123][112] 问题: 考虑到2024年到期债务和循环信贷规模，公司如何在当前环境下实现增长？ - 公司有多种资本市场渠道，债券市场开放，也可获得房利美和房地美的贷款，不担心资本问题 [115] 问题: 公司对新开发项目（如罗利和休斯顿）的租赁策略，是否会提供更多激励措施以提高入住率？ - 公司认为优惠是开发商常见手段，会有效竞争，如夏洛特的Camden NoDa项目表现良好，预计罗利和夏洛特的项目租赁情况也会不错 [130][131] 问题: 考虑到更新后的指引和当前环境，对投资胃口、开发时间、交付以及承销过程和假设的影响？ - 目前因资本成本上升，推迟开发开工并减少收购活动，待市场稳定且回报合适时，可能在2026 - 2027年进行开发和收购；预计2024年开发成本会下降，有利于未来获取更好的物业定价 [118][119][153] 问题: 新租约增长 - 4.5%和续约增长4%是否可持续，以及公司是否能接受长期低于95%的入住率？ - 公司对第四季度的租赁率有信心；公司希望尽快回到95%以上的入住率，但不会为了达到该目标而做出不合理的租赁决策 [150][102] 问题: 当前市场情况是否为公司创造了收购机会？ - 目前市场情况特殊，公司拥有强劲的资产负债表，会等待观察资本的最佳部署时机和回报，未来可能有机会进行投资组合管理 [163]

净收入情况 - 2023年9月30日止九个月净收入为18637.8万美元[13] - 2023年9月30日止三个月净收入为4981.9万美元[15] - 2022年9月30日止九个月净收入为61403.7万美元[17] - 2022年9月30日止三个月净收入为3155万美元[19] - 截至2023年9月30日九个月，公司净收入为1.86378亿美元，2022年同期为6.14037亿美元[23] - 2023年第三季度净收入为4981.9万美元，2022年同期为3155万美元；2023年前九个月净收入为1.86378亿美元，2022年同期为6.14037亿美元[78] 总权益情况 - 2023年9月30日总权益为493497.9万美元[13][15] - 2022年9月30日总权益为510836.2万美元[17][19] 现金分红情况 - 2023年9月30日止九个月宣布向股权持有人现金分红33135万美元（每股3美元）[13] - 2023年9月30日止三个月宣布向股权持有人现金分红11045.6万美元（每股1美元）[15] - 2022年9月30日止九个月宣布向股权持有人现金分红30810.7万美元（每股2.82美元）[17] - 2022年9月30日止三个月宣布向股权持有人现金分红10361.6万美元（每股0.94美元）[19] 物业持有与建设情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有、运营或开发177处多户住宅物业，共60514套公寓，其中5处正在建设，完工后将新增1553套公寓[26] - 截至2023年9月30日，公司拥有、运营或开发177处多户住宅物业，共60514套公寓[112] - 截至2023年9月30日，公司有5个在建物业项目，共1553套公寓，预计还需约1.806亿美元完成建设[114] - 截至2023年9月30日，预计完成五处房产建设的额外成本约18060万美元，2023年剩余时间预计支出5500 - 7500万美元，2024 - 2025年支出剩余部分[37] - 截至2023年9月30日，完成五个在建物业的估计总成本约为1.806亿美元[60] - 截至2023年9月30日，公司开发中物业和土地相关金额约4.998亿美元，其中在建物业约2.374亿美元，主要投资于未来开发用地的金额约2.624亿美元[119] - 截至2023年9月30日，公司有多个多户住宅社区正在开发，预计总住宅数量3352套，预计总成本13.93亿美元，已发生成本2.624亿美元[121] 可变利益实体情况 - 截至2023年9月30日，公司两个合并运营合伙企业为可变利益实体，分别持有约93%和95%的流通普通股有限合伙单位及1%的普通合伙权益[27] 摊销费用与收入情况 - 2023年第三季度和前九个月，公司未确认与现有租约相关的摊销费用或与净低于市场租约相关的收入，2022年同期分别确认约1930万美元和4490万美元摊销费用，以及340万美元和780万美元收入[27] 资本化情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，资本化利息分别约为520万美元和500万美元，前九个月分别约为1520万美元和1350万美元[29] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，资本化房地产税分别约为60万美元和100万美元，前九个月分别约为270万美元和350万美元[29] 现金流量情况 - 2023年和2022年截至9月30日九个月，经营活动产生的净现金分别为6.0297亿美元和5.7653亿美元[23] - 2023年和2022年截至9月30日九个月，投资活动产生的净现金分别为 - 2.40682亿美元和 - 13.48078亿美元[23] - 2023年和2022年截至9月30日九个月，融资活动产生的净现金分别为 - 3.56757亿美元和2.20985亿美元[23] - 2023年和2022年截至9月30日九个月，现金、现金等价物和受限现金净增加（减少）分别为55.31万美元和 - 550.563万美元[23] - 2023年前三季度经营活动净现金约为6.03亿美元，2022年同期约为5.765亿美元；投资活动使用净现金2023年前三季度约为2.407亿美元，2022年同期为13亿美元；融资活动使用净现金2023年前三季度约为3.568亿美元，2022年同期为融资活动净现金流入2.21亿美元[104][106] 预计物业收入情况 - 预计现有租约2023年剩余时间、2024年、2025年、2026年、2027年及以后的物业收入分别为340.6万美元、637.8万美元、5.8万美元、3.8万美元、3.3万美元、9.3万美元，总计1000.6万美元[33] 每股收益情况 - 2023年第三季度和前九个月基本每股收益分别为0.44美元和1.66美元，摊薄后每股收益均为0.44美元和1.66美元；2022年同期基本每股收益分别为0.27美元和5.66美元，摊薄后每股收益分别为0.27美元和5.62美元[36] 债务还款情况 - 未来12个月到期债务还款约54000万美元，占总未偿债务约14.8%[37] 股息派发情况 - 2023年9月董事会宣布向普通股股东每股派发季度股息1.00美元，假设2023年剩余时间维持该水平，年化股息率为每股4.00美元[37] 股票发行与回购计划情况 - 2023年5月设立最高5亿美元的2023年ATM股票发行计划，截至文件提交日未出售股票或签订远期销售协议，剩余5亿美元额度可售[42][44] - 2022年5月设立最高5亿美元的2022年ATM股票发行计划，2023年5月终止，未出售股票[44] - 董事会批准最高5亿美元的股票回购计划，截至文件提交日未进行回购，剩余5亿美元额度可回购[44] - 2023年5月创建ATM股票发行计划，可出售普通股，总发行金额最高达5亿美元，截至文件提交日未出售任何股票或签订任何远期销售协议[106] - 2023年5月，公司设立最高5亿美元的市价发行（ATM）股票发售计划，截至文件提交日，该计划下有5亿美元额度可供出售[114] 流通股情况 - 截至2023年9月30日，公司约有1.068亿股流通普通股，无流通优先股[44] 普通股等价证券情况 - 2023年第三和前九个月分别约有170万和180万份普通股等价证券因反摊薄未计入摊薄每股收益计算；2022年同期分别约为170万和100万份[41] 土地收购与物业出售情况 - 2022年9个月内，公司为未来开发目的在多地收购土地，总花费约7100万美元[45] - 2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购两个非合并自由裁量投资基金剩余68.7%所有权权益，现拥有100%权益[45] - 2023年9个月内，公司出售一处位于加州的运营物业，获约6110万美元，确认收益约4890万美元[45] - 2022年9个月内，公司出售一处位于马里兰州的运营物业，获约7190万美元，确认收益约3640万美元[45] - 2023年6月公司出售位于加利福尼亚州科斯塔梅萨的一处经营性物业，获得4890万美元收益；2022年第一季度出售位于马里兰州拉戈的一处经营性物业，获得3640万美元收益[95] - 2023年6月，公司出售位于加州科斯塔梅萨的一处含138套公寓的运营物业，售价约6110万美元，确认收益约4890万美元[114] 应付票据与债务情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司应付票据总额分别为33.23亿美元和31.659亿美元[49] - 公司有3亿美元无担保定期贷款和12亿美元无担保循环信贷，截至2023年9月30日，循环信贷可用约7.252亿美元[52] - 2023年5月和6月，公司用无担保循环信贷偿还债务，记录提前还款损失250万美元[52] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司浮动利率债务分别约7.869亿美元和5.669亿美元[52] - 截至2023年9月30日，公司债务加权平均到期年限约6.0年，总债务36.531亿美元，加权平均利率4.1%[52] - 公司有12亿美元的无担保循环信贷安排，到期日为2026年8月，加权平均利率约为6.13%；截至2023年9月30日，有2780万美元的未偿还信用证，可用额度约为7.252亿美元[106] - 2023年5月，公司使用无担保循环信贷额度提前偿还2024年和2026年到期的1.852亿美元有担保浮动利率票据，产生250万美元债务提前偿还损失[116] - 2023年6月，公司使用无担保循环信贷额度偿还本金2.5亿美元、利率5.07%的高级无担保票据及应计利息[116] - 截至2023年9月30日，公司12亿美元无担保循环信贷额度中约有7.252亿美元可用，ATM计划下有最高5亿美元的普通股可供出售，未来12个月到期债务约5400万美元，占总未偿债务约14.8%[116] 综合收益重分类情况 - 2023年和2022年每三个月及九个月，公司分别将约30万美元和100万美元从累计其他综合收益重分类为利息费用[54] 股份激励计划情况 - 2018年股份激励计划授权970万股，截至2023年9月30日约有520万股可用，可授予约150万股全额价值奖励[55] - 2023年和2022年第三季度股份奖励计入收入的总补偿成本分别约为400万美元和350万美元，前九个月分别约为1190万美元和1060万美元[55] - 2023年前九个月非归属股份奖励授予219,250股，归属202,873股，没收5,205股，截至9月30日未归属股份奖励为175,819股[56] - 2023年和2022年前九个月授予股份奖励的加权平均公允价值分别为每股117.02美元和每股161.91美元，归属股份的总公允价值分别约为2460万美元和1940万美元[58] 经营账户变动情况 - 2023年和2022年前九个月经营账户及其他的变动分别为22,277,000美元和33,619,000美元[59] 潜在土地收购定金情况 - 截至2023年9月30日，公司有大约60万美元潜在土地收购定金，其中约50万美元不可退还[62] 租金费用与租赁负债情况 - 2023年和2022年前九个月租金费用分别约为290万美元和300万美元，截至2023年9月30日租赁负债为640万美元[62] 递延薪酬计划投资情况 - 截至2023年9月30日，递延薪酬计划投资公允价值为1.226亿美元，2022年12月31日为1.207亿美元[65] 固定利率应付票据情况 - 2023年9月30日和2022年12月31日，固定利率应付票据账面价值分别为28.662亿美元和31.14亿美元，估计公允价值分别为25.278亿美元和28.061亿美元[67] 净运营收入情况 - 2023年第三季度净运营收入为2.50673亿美元，2022年同期为2.40941亿美元；2023年前九个月净运营收入为7.42057亿美元，2022年同期为6.75895亿美元[78] 总物业收入与费用情况 - 2023年第三季度总物业收入为3.90778亿美元，较2022年同期的3.73772亿美元增长4.5%；2023年前九个月总物业收入为11.5444亿美元，较2022年同期的10.46847亿美元增长10.3%[79] - 2023年第三季度总物业费用为1.40105亿美元，较2022年同期的1.32831亿美元增长5.5%；2023年前九个月总物业费用为4.12383亿美元，较2022年同期的3.70952亿美元增长11.2%[79] 总物业NOI情况 - 2023年第三季度总物业NOI为2.50673亿美元，较2022年同期的2.40941亿美元增长4.0%；2023年前九个月总物业NOI为7.42057亿美元，较2022年同期的6.75895亿美元增长9.8%[79] 公司面临的风险情况 - 因信贷和资本市场近期恶化，公司可能无法以可接受的条款获得无担保循环信贷安排以外的债务融资[70][77] - 资本和信贷市场的波动或经济状况的不利变化可能对公司产生不利影响[77] - 短期租赁可能使公司面临市场租金下降的影响[77] - 竞争可能限制公司出租公寓或增加、维持租金收入的能力[77] - 公司的收购策略可能无法产生预期的现金流[77] - 因信贷和资本市场恶化，公司可能无法以可接受的条款从无担保循环信贷安排以外的来源获得债务融资[124] - 美联储加息及金融市场恶化，信贷和资本市场的债务成本增加，若无法获得可接受的债务融资，可能对公司经营业绩和财务状况产生重大不利影响[124] 同店与非同店物业NOI情况 - 2023年第三季度和前九个月同店物业净营业收入（NOI）分别增加约6

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.70美元，超出上季度指引中点0.02美元，主要因非同店净营业收入增加0.01美元和某些公司间接费用及费用收入的时间安排带来0.01美元 [23] - 提高2023年全年核心FFO指引中点0.02美元/股，至6.88美元/股，源于开发社区第二季度表现超预期带来0.01美元/股和第二季度提前偿还担保债务带来的较低利息费用0.01美元 [109] - 预计第三季度核心FFO每股在1.71 - 1.75美元，中点1.73美元较第二季度增加0.03美元，主要因同店NOI预计增加0.015美元、非同店和开发组合带来额外NOI增加0.01美元、净间接费用减少0.01美元和利息费用减少0.005美元 [25] - 第二季度末净债务与EBITDA比率为4.2倍，季度末现有开发管道下未来两年还有2.12亿美元可支出 [126] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署租约混合增长率4.1%，新租约增长2.2%，续约增长5.9%；7月初步结果显示增长率放缓至3%左右；8月和9月续约报价在5%以上 [4] - 预计下半年新租约增长1.5%，续约增长5%，混合增长3.25% [34] 开发业务 - 本季度租赁情况好于往常，季度末后Camden Tempe II提前稳定，该社区397个单元，价值1.07亿美元，收益率超7%，租金比预期高约10% [5] - Camden NoDa社区387个单元，价值1.08亿美元，目前出租率超60%，月均出租超45套 [107] 处置业务 - 6月底出售Camden Sea Palms社区，138个单元，售价6110万美元，FFO收益率5.7%，税调后资本化率4.25%，25年持有期非杠杆内部收益率约13% [107] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 第二季度同物业收入增长6.1%，符合预期，维持2023年营收指引中点；佛罗里达三个市场（坦帕、奥兰多和东南佛罗里达）、夏洛特和纳什维尔增长较高 [122] - 预计全年剩余时间入住率平均为95.6%；第二季度净周转率44%，搬离购房比例为11.8%（季度）和11%（年初至今），低于2022年同期的15.1%和全年的13.8%；7月搬离购房比例降至9.8% [106][114] 开发市场 - 5 - 6月新开工数量下降，6月较去年同期下降33%，主要因金融市场紧张、融资困难和资本成本上升 [128] 税收市场 - 德州若税改法案获批，预计德州税收减少约4.8%；预计总物业税增长4.5% [24][125] - 佛罗里达市场，坦帕税收预计增长10%，奥兰多增长10%，南佛罗里达增长7%；坦帕、奥兰多和南佛罗里达的税率预计分别下降1%、1.5%和1.5% [141][142] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务多元化，产品涵盖不同价格点，地理位置分散，有助于应对供应压力 [110] - 关注收购机会，若市场出现无法融资的现成项目，公司可能积极参与收购 [111] - 行业新开工数量下降，预计2025 - 2026年供应减少，公司可能根据市场情况调整开发计划 [128][129] - 公司认为市场高效，供应过剩时开发会停止，租金和入住率将随周期波动，公司长期表现良好 [97][98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场状况从疫情后住房繁荣中缓和，交易市场仍低迷，新许可证开始下降，未来18个月供应消化后市场将改善 [105] - 公司业务持续强劲，入住率稳定，租金增长符合预期，预计全年业绩良好 [105][122] - 非支付租金居民搬离情况接近尾声，预计后续运营将恢复正常 [84] 其他重要信息 - 维修和维护费用占总费用13%，预计增加8.5%，较之前预期提高350个基点，主要因单元周转成本和其他杂项维修费用增加 [7] - 保险费用持续增加，主要因单笔低于2.5万美元的小额索赔增多 [7] - 公司预计全年坏账率平均约120个基点，第四季度约90个基点，高于正常时期的50个基点 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供新租约费率和签约的月度趋势，以及未来四个季度新租约是否会为负？ - 休斯顿约1%，亚特兰大约0.5%，华盛顿特区约4%以上；预计下半年新租约增长1.5%，续约增长5%，混合增长3.25%；季节性因素下，11 - 12月租金可能环比下降 [16][18][34] 问题2: 如何协调下半年95.6%的平均入住率假设与填补非支付租金居民和正常周转的经济影响？ - 入住率高因周转率低；预计全年坏账率平均约120个基点，第四季度约90个基点 [30][32] 问题3: 所有供应对公司市场的影响如何，哪些市场受影响？ - 约15% - 20%的供应会影响公司社区；亚特兰大和加州情况特殊，其他市场也有上升趋势 [41][62][146] 问题4: 公司整体租赁损失情况，哪些核心市场最高和最低？ - 整体租赁损失在2% - 3%之间；凤凰城最低，圣地亚哥内陆帝国、丹佛和纳什维尔最高 [117] 问题5: 同店收入指引中，6月签约租约减速是否比预期更严重？ - 业务进展符合预期，第一季度已提高指引 [139] 问题6: 能否避免未来大部分供应影响，阳光地带供应是否不可避免？ - 公司通过选择子市场和产品多元化可减少供应影响；阳光地带建设因就业增长和人口迁移，市场高效，供应过剩时开发会停止 [77][78][97] 问题7: 新开发项目的目标收益率是多少？ - 目前开发项目现金流约6%，内部收益率在7.75% - 8.5%左右 [101] 问题8: 近期竞争新开工情况，哪些市场更具抗风险能力，供应何时减少？ - 新开工数量下降，5 - 6月下降13.5%，6月较去年同期下降33%；公司产品多元化有助于应对供应压力 [110][128] 问题9: 2025 - 2026年交付减少时，公司是否有意愿增加交付？ - 需根据市场情况和资产负债表决定 [129] 问题10: 佛罗里达税收情况是否已纳入全年指引？ - 已考虑，坦帕、奥兰多和南佛罗里达税收预计分别增长10%、10%和7%，税率预计分别下降1%、1.5%和1.5% [140][141][142] 问题11: 公司是否会从集体诉讼中解脱？ - 公司不在此电话会议上评论集体诉讼 [163] 问题12: 运营中受跳租、驱逐、供应和定价政策影响的情况如何？ - 跳租和驱逐情况接近尾声，预计后续运营恢复正常；约15% - 20%的供应会影响公司社区；定价政策根据市场情况调整 [84][41][62] 问题13: 亚特兰大和奥斯汀的入住率何时能稳定？ - 两个市场目前入住率在94%左右；奥斯汀因大量新单元入市仍有压力；亚特兰大需解决欺诈问题，预计4 - 6个月后情况改善 [173][174][175]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为92.60403亿美元，2022年12月31日为93.27935亿美元；总负债为42.68861亿美元，2022年12月31日为42.71014亿美元；总权益为49.91542亿美元，2022年12月31日为50.56921亿美元[4] - 截至2023年6月30日，公司总股本为4,991,542千美元，截至2022年6月30日为5,177,280千美元[11][17] - 2023年上半年净收入为136,559千美元，2022年同期为582,487千美元[23] - 2023年上半年经营活动产生的净现金为366,642千美元，2022年同期为330,634千美元[23] - 2023年上半年投资活动产生的净现金为 - 139,696千美元，2022年同期为 - 1,254,504千美元[23] - 2023年上半年融资活动产生的净现金为 - 215,527千美元，2022年同期为383,548千美元[23] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加11,419千美元，2022年同期净减少540,322千美元[23] - 2023年上半年折旧和摊销为285,498千美元，2022年同期为270,872千美元[23] - 2023年上半年无收购非合并合营企业权益收益，2022年同期为 - 474,146千美元[23] - 2023年上半年无合营企业收入分配，2022年同期为3,015千美元[23] - 2023年上半年无合营企业权益收入，2022年同期为 - 3,048千美元[23] 公司各业务线财务数据关键指标变化 - 2023年第二季度物业收入为385,499千美元，2022年同期为361,716千美元；2023年上半年物业收入为763,662千美元，2022年同期为673,075千美元[34] - 2023年第二季度物业总费用为137,597千美元，2022年同期为127,811千美元；2023年上半年物业总费用为272,278千美元，2022年同期为238,121千美元[34] - 2023年第二季度非物业收入为3,993千美元，2022年同期亏损12,826千美元；2023年上半年非物业收入为10,545千美元，2022年同期亏损15,742千美元[34] - 2023年第二季度其他费用总计204,510千美元，2022年同期为195,453千美元；2023年上半年其他费用总计409,775千美元，2022年同期为348,815千美元[34] - 2023年第二季度提前偿还债务损失2,513千美元，2022年同期无此项损失；2023年上半年提前偿还债务损失2,513千美元，2022年同期无此项损失[34] - 2023年第二季度出售经营性物业收益48,919千美元，2022年同期无此项收益；2023年上半年出售经营性物业收益48,919千美元，2022年同期为36,372千美元[34] - 2023年第二季度持续经营业务税前收入为93,791千美元，2022年同期为499,772千美元；2023年上半年持续经营业务税前收入为138,560千美元，2022年同期为583,963千美元[34] 公司股权与分红情况 - 2023年上半年，公司宣布向股权持有人现金分红220894千美元，每股分红2.00美元[11] - 2023年第二季度，公司宣布向股权持有人现金分红110456千美元，每股分红1.00美元[14] - 2022年上半年，公司宣布向股权持有人现金分红204491千美元，每股分红1.88美元[17] - 截至2023年6月30日，公司发行普通股117738股，流通股115639股；截至2022年12月31日，发行普通股117734股，流通股115636股[4] - 截至2023年7月28日，公司已发行普通股1.06770537亿股，扣除库存股和递延薪酬安排中的股份[31] - 2018年股份激励计划授权970万股，截至2023年6月30日，约有520万股普通股可用[68] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，股份奖励总补偿成本分别约为790万美元和700万美元[68] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，授予股份奖励的加权平均公允价值分别为每股117.02美元和161.91美元[71] 公司资产相关情况 - 截至2023年6月30日，土地资产成本为17.27182亿美元，2022年12月31日为17.16273亿美元；建筑物及改良资产成本为108.48837亿美元，2022年12月31日为106.74619亿美元[4] - 截至2023年6月30日，无担保应付票据为33.52415亿美元，2022年12月31日为31.65924亿美元；有担保应付票据为3.30015亿美元，2022年12月31日为5.14989亿美元[4] - 截至2023年6月30日，公司持有两家合并运营合伙企业约93%和95%的已发行普通有限合伙单位以及1%的普通合伙权益[25] - 2023年6月30日，递延薪酬计划投资公允价值为12690万美元，2022年12月31日为12070万美元[49] - 2023年6月30日，固定利率应付票据账面价值为28.655亿美元，公允价值为25.798亿美元；2022年12月31日，账面价值为31.14亿美元，公允价值为28.061亿美元[51] - 潜在土地收购定金约0.5百万美元，其中约0.5百万美元不可退还[57] - 截至2023年6月30日，租赁负债为7.1百万美元[57] 公司债务相关情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，应付票据分别为3682.4百万美元和3680.9百万美元[62] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，应付无担保票据分别为3352.4百万美元和3165.9百万美元[62] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，应付担保票据分别为330.0百万美元和515.0百万美元[62] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，应付票据中包含的未摊销债务折扣、债务发行成本和公允价值调整分别为15.5百万美元和18.0百万美元[64] - 公司有3亿美元无担保定期贷款，2024年8月到期，可选择延期至2025年8月；还有12亿美元无担保循环信贷安排，2026年8月到期，有两次延期和最多三次每次增加5亿美元额度的选项[65] - 截至2023年6月30日，公司未偿还信用证总额约1780万美元，无担保循环信贷安排可用额度约7.052亿美元[65] - 2023年5月，公司用无担保循环信贷安排提前偿还1.852亿美元有担保可变利率票据，产生250万美元债务提前赎回损失[65] - 2023年6月，公司用无担保循环信贷安排偿还2.5亿美元5.07%优先无担保票据本金及应计利息[65] - 因2022年4月收购基金，公司承担有担保抵押贷款并记录约240万美元公允价值调整，截至2023年6月30日剩余未摊销公允价值调整约90万美元[65] - 2023年和2022年6月30日，公司未偿还浮动利率债务分别约为8.169亿美元和2.749亿美元，六个月加权平均利率分别约为5.9%和2.9%[65] - 截至2023年6月30日，公司债务加权平均到期期限约为6.3年[65] - 2023年剩余时间、2024 - 2027年及之后到期债务金额分别为 - 140万美元、5.376亿美元、2.98亿美元、2210万美元、6.499亿美元和21.762亿美元[65] - 2023年剩余时间、2024 - 2027年及之后债务加权平均利率分别为0%、4.2%、6.0%、4.0%、5.3%和3.4%[65] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务总额为36.824亿美元，加权平均利率为4.1%[65] 公司经营相关其他情况 - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司分别确认约1940万美元和2560万美元的在位租赁摊销费用，以及340万美元和430万美元的净低于市场租赁收入[25] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，在位租赁的加权平均摊销期分别约为九个月和八个月，净低于市场租赁的加权平均摊销期分别约为八个月和七个月[25] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，资本化利息分别约为500万美元和450万美元；六个月分别约为1000万美元和850万美元[26] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，资本化房地产税分别约为80万美元和120万美元；六个月分别约为210万美元和250万美元[26] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司均未记录任何减值费用[26] - 公司普通股每股面值0.01美元，交易代码为CPT，在纽约证券交易所上市[31] - 公司为大型加速申报公司，已提交过去12个月内要求提交的所有报告，并以电子方式提交了所有交互式数据文件[31] - 公司并非空壳公司[31] - 截至2023年6月30日，公司拥有、运营或开发177处多户住宅物业，包含60,514套公寓，其中5处正在建设，完工后将新增1,553套公寓[46] - 2022年截至6月30日六个月总收入为37.2百万美元，净收入为7.1百万美元，权益收入为3.0百万美元[61] - 2022年截至3月31日三个月服务净收入约为1.7百万美元[61] - 公司需将年度股息分配给股东，金额至少为调整后应税收入的90%以维持REIT资格[58] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月租金费用分别约为0.9百万美元和1.1百万美元，六个月分别约为1.9百万美元和2.1百万美元[57]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了NAREIT FFO和核心FFO每股1.66美元,较上年同期增长12% [20] - 公司上调了2023年全年收入增长指引中值,由5.1%提升至5.65% [27] - 公司上调了2023年全年费用增长指引中值,由5.5%提升至6.85% [27] - 公司预计2023年全年核心FFO每股为6.86美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在佛罗里达州的三个市场(坦帕、奥兰多和东南佛罗里达)以及纳什维尔市场的收入增长最高 [13] - 公司一季度签约租金增长4%,其中新租金增长1.8%,续租增长6.7% [14] - 公司4月份的签约租金增长趋势与一季度相似,新租金增长略有上升,续租增长有所放缓 [14] - 公司一季度平均出租率为95.3%,4月份略有上升 [15] - 公司一季度净流失率为36%,与上年同期持平,购房外迁率降至10.1%,创30年新低 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场在一季度表现低于预期,主要受到租金拖欠和欺诈行为的影响 [41][42] - 公司其他14个市场在一季度均超出预期,其中坦帕、奥兰多和南佛罗里达表现最佳,纳什维尔也有不错的表现 [42] - 公司预计未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,最多可能下降60% [45][46] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将关注在2025年和2026年交付的新项目,因为预计届时行业供给将大幅下降 [45][46][138][139][140][141][142][143][144] - 公司认为未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,主要由于资金成本上升和开发商无法获得贷款 [123][124][125][126][127][128][129][130][131][132][133][134] - 公司认为在一些增长较快的市场,如纳什维尔和卡罗来纳州,仍有机会开发新项目,但需要谨慎评估项目数字是否可行 [138][139][140][141] - 公司有能力在适当时机大幅增加开发投资,利用行业供给下降的机会 [142][143][144] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,这将为公司在2025年和2026年交付新项目创造良好机会 [45][46][138][139][140][141][142][143][144] - 公司认为目前市场交易活动大幅放缓,买卖双方正在重新评估资本成本和未来市场动态 [10] - 公司认为银行危机加剧了贷款收紧,这将进一步抑制新开工项目 [123][124][125][126][127][128][129][130][131][132][133][134] - 公司认为保险成本大幅上升,将对2023年的经营业绩产生一定压力 [28][29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jamie Feldman提问** 询问公司4月份租金增长放缓的原因 [35] **Keith Oden回答** 公司认为4月份租金增长放缓属正常季节性变化,整体仍优于原计划 [36][37][38][39] 问题2 **Joshua Dennerlein提问** 询问哪些市场表现低于预期,哪些市场表现最佳 [40] **Keith Oden回答** 亚特兰大市场表现低于预期,主要受到租金拖欠和欺诈行为的影响;其他市场如坦帕、奥兰多、南佛罗里达和纳什维尔表现最佳 [41][42] 问题3 **Derek Johnston提问** 询问公司对未来开发项目的看法 [44] **Richard Campo回答** 公司预计未来一年到一年半内新开工项目将大幅下降,最多可能下降60%,这将为公司在2025年和2026年交付新项目创造良好机会 [45][46][138][139][140][141][142][143][144]

公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为9295169千美元，较2022年12月31日的9327935千美元略有下降[28] - 截至2023年3月31日，公司总资产为9295169千美元，较2022年12月31日的9327935千美元略有下降[30] - 截至2023年3月31日，公司普通股权益为4933290千美元，较2022年12月31日的4986620千美元略有下降[30] - 截至2023年3月31日，公司应付票据总额为37.478亿美元，较2022年12月31日的36.809亿美元有所增加[81] - 截至2023年3月31日，公司租赁负债为780万美元[89] - 截至2023年3月31日，公司未偿还信用证总额约1420万美元，无担保循环信贷安排下可用额度约11亿美元，定期贷款未偿还金额约3亿美元[101] - 2023年3月31日和2022年3月31日，公司未偿还浮动利率债务分别约为6.331亿美元和5.399亿美元，对应三个月加权平均利率分别约为6.0%和1.3%[101] - 截至2023年3月31日，公司债务加权平均到期期限约为6.1年[101] 公司收入与利润情况 - 2023年第一季度，公司物业收入为378163千美元，较2022年同期的311359千美元增长21.46%[41] - 2023年第一季度，公司物业总费用为134681千美元，较2022年同期的110310千美元增长22.09%[41] - 2023年第一季度，公司非物业收入为6552千美元，而2022年同期为亏损2916千美元[41] - 2023年第一季度，公司其他总费用为205265千美元，较2022年同期的153362千美元增长33.84%[41] - 2023年第一季度，公司持续经营业务税前收入为44769千美元，较2022年同期的84191千美元下降46.82%[41] - 2023年第一季度，公司净利润为43619千美元，较2022年同期的83601千美元下降47.82%[41] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净利润为41917千美元，较2022年同期的80745千美元下降48.09%[41] - 2023年第一季度，基本每股收益为0.39美元，较2022年同期的0.77美元下降49.35%[41] - 2023年第一季度，公司净收入为43619千美元，较2022年同期的83601千美元有所减少[41] - 2023年第一季度，公司物业收入为378163千美元，较2022年同期的311359千美元有所增长[41] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.39美元，较2022年同期的0.77美元有所下降[41] - 2023年第一季度，公司综合收入为43978千美元，较2022年同期的83970千美元有所减少[41] - 2022年第一季度，基金净收入为83,601,000美元，其他综合收入为369,000美元[65] - 2023年第一季度净收入为43,619,000美元，2022年同期为83,601,000美元[68] - 2022年第一季度，公司总收入为3.72亿美元，净收入为7100万美元[97] - 2022年第一季度，公司为基金提供服务赚取的净费用约为170万美元，自2022年4月1日收购基金后不再赚取这些费用[99] - 2022年第一季度，公司总营收为3720万美元，净利润为710万美元[97] - 2022年第一季度，公司为基金提供服务的净费用收入约为170万美元，自2022年4月1日收购基金后不再获得这些费用[99] 公司物业情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，共60,652套公寓，其中6处正在建设，完工后将新增1,950套公寓[48] - 截至2023年3月31日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，共60652套公寓[48] - 截至2023年3月31日，有6处物业正在建设中，完工后将共有1950套公寓[48] - 2023年第一季度未收购土地，2022年同期在得克萨斯州里士满收购约15.9英亩土地，花费约780万美元[63] - 2023年第一季度未出售运营物业，2022年同期出售一处位于马里兰州拉戈的运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元[63] - 截至2023年3月31日，平均住宅租赁期限约为14个月，所有非住宅商业租赁平均租赁期限更长[75] - 截至2023年3月31日，平均住宅租赁期限约为14个月[75] - 截至2023年3月31日，公司估计在建六处房产的总额外完工成本约为2.677亿美元，预计通过多种方式筹集资金[108] - 截至2023年3月31日，公司估计目前在建的六个物业的总额外完工成本约为2.677亿美元，预计通过多种方式筹集资金[108] - 截至2023年3月31日，公司有潜在土地收购定金约110万美元，其中约50万美元不可退还[108] - 截至2023年3月31日，公司有大约110万美元的潜在土地收购定金，其中约50万美元不可退还[108] 公司股份与股权情况 - 截至2023年3月31日，公司持有两家合并运营合伙企业约93% - 95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[37] - 截至2023年3月31日，公司的两个合并运营合伙企业为可变利益实体，公司持有约93% - 95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[37] - 截至2023年3月31日，公司约有1.068亿股流通普通股，无流通优先股[62] - 2022年4月1日，公司购买两个非合并自由裁量投资基金剩余68.7%的所有权权益并将其合并[64] - 2022年5月公司创建了最高5亿美元的市价发行股票计划，所得款项用于一般公司用途[78] - 2022年5月公司创建了最高5亿美元的按市价发行股票计划[78] - 按市价发行股票计划所得款项用于一般公司用途，包括减少无担保循环信贷额度借款等[78] - 截至文件提交日，2022年ATM计划下还有最高5亿美元的普通股可供出售，2022年第一季度通过2021年ATM计划出售约20万股普通股，总净收益约2620万美元[61] - 截至文件提交日，2022年ATM计划下还有总计高达5亿美元的普通股可供出售，2022年第一季度通过2021年ATM计划出售约20万股普通股，总净收益约2620万美元[61] - 公司有一项经董事会批准的股票回购计划，允许通过公开市场购买、大宗交易和私下协商交易回购至多5亿美元的普通股，截至文件提交日尚未进行回购[96] - 2018年股票激励计划授权股份上限为970万股，截至2023年3月31日，该计划下约有520万股普通股可用，可授予约150万股全额价值奖励股份[105] - 2023年和2022年第一季度，股份奖励计入收入的总补偿成本分别约为390万美元和340万美元，资本化总补偿成本分别约为170万美元和100万美元[105] - 截至2023年3月31日，公司未归属股份奖励为199,171股，加权平均行使/授予价格为126.75美元[105] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司授予股份奖励的加权平均公允价值分别为每股117.56美元和每股163.64美元[86] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司股份归属的总公允价值分别约为2.02亿美元和1.78亿美元[86] - 截至2023年3月31日，公司先前授予的未归属股份奖励的未摊销价值约为2.27亿美元，预计将在未来三年内摊销[86] 公司费用与成本情况 - 2023年第一季度未确认与现有租约相关的摊销费用和低于市场净租约相关的收入，2022年同期分别约为620万美元和90万美元[49] - 2023年第一季度未确认与现有租约相关的摊销费用和低于市场净租约相关的收入，2022年同期分别约为620万美元和90万美元[49] - 2023年和2022年第一季度均未记录任何减值费用[51] - 2023年和2022年第一季度均未记录任何减值费用[51] - 2023年第一季度资本化利息约为500万美元，2022年同期约为400万美元；资本化房地产税约为130万美元，2022年同期约为120万美元[72] - 2023年第一季度资本化利息约为500万美元，2022年同期约为400万美元[72] - 2023年第一季度资本化房地产税约为130万美元，2022年同期约为120万美元[72] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司因先前结算的衍生金融工具从累计其他综合收益（损失）中重新分类至利息费用的金额约为30万美元[83] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营账户及其他项目的现金流量变化分别为 - 4998.1万美元和 - 4122.2万美元[87] - 2023年和2022年第一季度，公司租赁费用均约为100万美元[108] - 2023年和2022年第一季度，公司租赁费用均约为100万美元[108] 公司现金流情况 - 2023年第一季度经营活动产生的净现金为139,711,000美元，2022年同期为122,287,000美元[68] - 2023年第一季度投资活动产生的净现金为 - 93,535,000美元，2022年同期为 - 48,910,000美元[68] - 2023年第一季度融资活动产生的净现金为 - 36,332,000美元，2022年同期为443,137,000美元[68] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为27,282,000美元，2022年同期为1,135,494,000美元[68] 公司税务与资格情况 - 公司需满足多项组织和运营要求以继续符合房地产投资信托（REIT）资格，需向股东分配至少90%的调整后应税收入作为年度股息[109] - 2023年第一季度所得税主要为州所得税，公司认为截至该季度末无需要披露的不确定税务状况或未确认税务利益[109] - 公司维持作为房地产投资信托基金（REIT）的选举，需满足多项组织和运营要求，包括向股东分配至少90%的调整后应税收入[109] - 2023年第一季度所得税主要与州所得税相关，公司认为截至该季度末无需要披露的不确定税务状况或未确认税务利益[109] 公司股息与收益情况 - 2023年第一季度，公司宣布向股权持有人支付现金股息，每股普通股1.00美元[33] 公司票据利率情况 - 2029年票据在2026年6月前的有效年利率约为3.84%，之后约为3.28%，全期平均有效利率约为3.67%[100] 公司未来金额情况 - 2023年剩余时间、2024 - 2027年及之后的金额分别为7.317亿美元、1.38亿美元、220万美元、220万美元、220万美元和1270万美元，总计8.89亿美元[56] 公司每股收益计算情况 - 2023年第一季度基本每股收益为0.39美元，2022年同期为0.77美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.39美元，2022年同期为0.76美元[58] - 2023年第一季度基本每股收益为0.39美元，2022年同期为0.77美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.39美元，2022年同期为0.76美元[58] - 2023年第一季度稀释每股收益计算中排除的普通股等价证券数量约为180万，2022年同期约为100万[77] - 2023年第一季度稀释每股收益计算中排除的普通股等价证券数量约为180万，2022年同期约为100万[77]

业绩总结 - Camden在2022年实现同店销售收入增长11.2%，净营业收入增长14.6%，FFO每股达到6.59美元[7] - 2023年预计每股收益为1.53-1.83美元，FFO每股为6.70-7.00美元，同店收入增长预期为4.10%-6.10%[11] - 同一物业的收入增长预计为5.1%，支出增长预计为5.5%[12] 未来展望 - Camden计划在2023年进行的交易包括最高5亿美元的收购、最高5亿美元的处置和最高6亿美元的开发启动[11] - Camden在2023年的财务指导中预计未来收入增长、支出增长和净营业收入增长的范围[11] 新产品和新技术研发 - Camden的战略包括通过开发、重新定位和技术投资创造价值[5] - 开发管道已完成60%，剩余3.07亿美元资金用于完成[27] 市场扩张和并购 - Camden的资本结构和流动性良好，拥有强劲的资产负债表，为未来机会做好准备[4] - Camden的资产组合中，约90%的净营业收入来自高增长市场[22] 负面信息 - 同一物业的出租率在2023年1月为95.3%，2月为95.3%，相比2022年1月的97.1%和2月的97.0%有所下降[8] - 同一物业的新租约率和续租率在2023年1月和2月相比2022年1月和2月有所下降，但整体混合率也有所下降[8]

物业规模与分布 - [截至2022年12月31日，公司拥有、运营或开发178处多户住宅物业，包含60,652套公寓[82]] - [2022年12月31日，有6个在建项目，共1,950套公寓，预计未来18个月开始入住，估计还需约3.067亿美元完成建设[84]] - [2022年运营物业总数58,702套，分布在172处物业；2021年为58,300套，分布在171处物业[88]] - [2022年在建物业总数1,950套，分布在6处物业；2021年为1,773套，分布在5处物业[88]] - [2022年物业总数60,652套，分布在178处物业；2021年为60,073套，分布在176处物业[88]] - [2021年非合并合资企业物业共7,247套，分布在22处物业；2022年无相关数据[88]] - [2022年完全合并物业总数60,652套，分布在178处物业；2021年为52,826套，分布在154处物业[88]] 物业入住率与租金 - [罗利的Camden Asbury Village 2022年平均入住率为96.6%，月平均租金为1,594美元[89]] - [田纳西州纳什维尔的Camden Franklin Park 2022年平均入住率为97.0%，月平均租金为1,876美元[89]] - [德克萨斯州奥斯汀的Camden Amber Oaks 2022年平均入住率为96.9%，月平均租金为1,550美元[89]] 收入与费用情况 - [2022年同店收入较2021年同期增长约11.2%，主要因平均租金上涨][101] - [2022年公司总营收129.15873亿美元，较2021年的104.49067亿美元增长23.6%，各地区营收占比有不同变化，如休斯顿占比从10.7%升至14.5%，华盛顿特区地铁区从14.6%降至12.5%等][110] - [2022年公司总物业收入14.22756亿美元，较2021年的11.43585亿美元增长24.4%，其中同店社区收入增长11.2%，非同一商店社区收入增长220.7%][112] - [2022年公司总物业费用4.98081亿美元，较2021年的4.17025亿美元增长19.4%，其中同店社区费用增长5.1%，非同一商店社区费用增长217.9%][112] - [2022年公司物业净营业收入（NOI）为9.24675亿美元，较2021年的7.2656亿美元增长27.3%，其中同店社区NOI增长14.6%，非同一商店社区NOI增长222.5%][112] - [2022年同店物业收入增加1.151亿美元，主要是由于租金收入增加约1.082亿美元，包括平均租金率增长12.4%和其他租金收入增加][114] - [2022年受飓风伊恩影响的社区产生约100万美元风暴相关费用，且无相关保险赔偿][118] - [2022年非物业收入中，费用和资产管理收入减少约530万美元，利息和其他收入增加约180万美元，递延补偿计划亏损约1960万美元（2021年为收入约1440万美元）][119] - [2022年其他费用中，物业管理费用增加约230万美元，费用和资产管理费用减少约200万美元，一般和行政费用增加约100万美元，利息费用增加约1610万美元，折旧和摊销费用增加约1.563亿美元，递延补偿计划确认收益约1960万美元（2021年为费用约1440万美元）][120] - [2022年和2021年归属普通股股东的净利润分别为6.536亿美元和3.039亿美元，2022年增长主要因收购基金剩余权益的4.741亿美元收益和物业运营增加，部分被2021年更高的物业出售收益、2022年更高的折旧和摊销费用抵消][124] - [2022年出售一处运营物业收益为3640万美元，2021年出售两处运营物业收益为1.744亿美元；2022年收购非合并合资企业权益收益为4.741亿美元，2021年无此项收益；2022年合资企业权益收入较2021年减少约670万美元；2022年所得税费用较2021年增加约110万美元][121][146] - [2022年和2021年净营业收入分别为9.24675亿美元和7.2656亿美元][134] - [2022年同店物业净营业收入较2021年增加约9620万美元，主要因收入增加1.151亿美元，部分被费用增加1890万美元抵消，费用增加主要源于房地产税、维修保养、物业保险等费用上升][137][138] - [2022年非同店和开发及租赁社区物业净营业收入较2021年增加1.148亿美元，主要因非同店社区净营业收入增加约1.136亿美元和开发及租赁社区净营业收入增加约120万美元][139] - [2022年飓风费用和处置等物业净营业收入较2021年减少约1190万美元，主要因2021年第四季度处置三处运营物业和2022年3月处置一处运营物业][141] - [2022年净收益包含约100万美元与飓风伊恩相关的风暴费用][149] - [2022年收购物业收入1.559亿美元，非同店稳定物业收入2160万美元，开发和租赁物业收入220万美元，其他收入470万美元，总计1.844亿美元][165] - [2022年收购物业费用5860万美元，非同店稳定物业费用950万美元，开发和租赁物业费用90万美元，其他费用60万美元，总计6960万美元][165] - [2022年收购物业净营业收入9730万美元，非同店稳定物业净营业收入1210万美元，开发和租赁物业净营业收入130万美元，其他净营业收入410万美元，总计1.148亿美元][166] 物业交易与开发 - [2022年4月1日，公司以约11亿美元现金收购基金剩余68.7%所有权权益，承担约5.15亿美元现有抵押债务，基金拥有22个多户社区共7247个单元][102] - [2022年，公司为未来开发收购土地，包括夏洛特约42.6英亩（约3.27亿美元）、纳什维尔约3.8英亩（约3.05亿美元）、里士满约15.9英亩（约7800万美元）][102][103] - [2022年，公司出售位于拉戈的一处运营物业，含245套公寓，售价约7190万美元，确认收益约3640万美元][103] - [公司在开发中的房产项目共有1950套住房，预计成本6.61亿美元，已发生成本3.543亿美元，包含在开发中房产的金额为2.87亿美元][107] - [2022年底，公司合并资产负债表中约5.25亿美元与开发中的物业和土地有关，其中约2.87亿美元与在建项目有关，约2.38亿美元主要投资于预计未来开始建设项目的土地][129] - [2022年底，公司有六个处于不同建设阶段的物业，预计总房屋数量为3352套，预计总成本为13.5亿美元，已发生成本为2.38亿美元][131] - [公司打算继续寻找开发新社区、重新开发和收购现有社区的机会，评估运营物业和土地开发组合，根据市场情况进行选择性处置][127] 融资与债务情况 - [2022年4月，公司公开发行290万股普通股，净收益约4.903亿美元，用于减少无担保循环信贷额度借款][103] - [2022年，公司通过当时的ATM计划发行约20万股普通股，净收益约2620万美元，截至文件提交日，2022年ATM计划还有最高5亿美元普通股可供出售][103] - [2022年8月，公司修订并重述现有信贷安排，增加3亿美元无担保定期贷款，将无担保循环信贷额度从9亿美元增至12亿美元，到期日延至2026年8月，利率从LIBOR加保证金改为SOFR加保证金][103] - [2022年9月，公司将4000万美元无担保浮动利率定期贷款到期日延至2024年9月，利率从LIBOR加保证金改为SOFR加保证金][103] - [2022年10月，公司董事会批准将股票回购计划授权增加约2.305亿美元至5亿美元，2022年及文件提交日无回购，剩余授权回购金额为5亿美元][103] - [截至2022年12月31日，公司12亿美元无担保循环信贷额度约有11亿美元可用，预计未来12个月债务还款约5亿美元，占总未偿债务约13.6%][104] - [2022年4月1日公司完成对基金剩余所有权权益的收购，承担约5.15亿美元有担保抵押贷款债务，平均利率约4.7%][120] - [2022年和2021年利息费用覆盖率分别约为7.4倍和6.7倍，2022年末约83.9%的房产无抵押，债务加权平均到期期限约为6.4年][150] - [2022年末无担保循环信贷额度约11亿美元可用，定期贷款约3亿美元未偿还，已发行信用证总计1420万美元][154] - [预计未来12个月到期债务还款约5亿美元，占总未偿债务约13.6%，2023 - 2027年利息支付分别约为1.111亿、0.923亿、0.803亿、0.685亿和0.678亿美元，之后总计约3.106亿美元][156] - [估计完成六个合并项目建设还需约3.067亿美元，2023年预计支出1.9 - 2亿美元，2024年支出剩余部分][156] - [2023年预计新开发活动成本8500 - 1.05亿美元，重新定位、再开发等支出9300 - 9700万美元，额外经常性资本支出9600 - 1亿美元][156] - [2022年固定利率债务账面价值31.14亿美元，估计市场价值28.061亿美元，加权平均到期期限7.1年，加权平均利率3.7%，占比84.6%][160] - [2022年8月，公司修订并重述现有信贷安排，增加3亿美元无担保定期贷款，将无担保循环信贷额度从9亿美元提高到12亿美元][179] - [2021年发行约540万股普通股获得净收益约7.592亿美元][178] 现金流与资金指标 - [2022年运营资金为7.19612亿美元，2021年为5.5935亿美元，同比增长约28.65%][173] - [2022年调整后运营资金为6.28897亿美元，2021年为4.85747亿美元，同比增长约29.47%][173] - [2022年经营活动净现金约为7.447亿美元，2021年约为5.775亿美元，同比增长约28.95%][177] - [2022年投资活动使用净现金约为15亿美元，2021年为8.044亿美元，同比增长约86.47%][177] - [2022年融资活动净现金约为1.099亿美元，2021年约为4.214亿美元，同比下降约73.92%][178] - [2022年收购基金现金对价约为11亿美元，支付物业开发和资本改善费用约4.494亿美元][177] 股息与资本结构 - [2023年第一季度，董事会宣布每股普通股股息为1美元，假设全年类似分配，2023年年化股息率为4美元][183] - [公司计划通过管理利率风险和合理搭配债务与股权来维持保守资本结构][174]