财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度资金运营现金流（FFO）为1.312亿美元，即每股1.28美元，超出指引范围中点0.03美元/股 [26] - 2021年全年同店收入增长指引中点从1.6%提高到3.75%，费用增长指引中点从3.9%降至3.75%，同店净营业收入（NOI）指引中点从0.25%提高到3.75% [28][29] - 2021年全年FFO指引中点提高0.18美元/股，新指引为每股5.17 - 5.37美元，中点为5.27美元/股 [30] - 预计2021年第三季度FFO每股在1.30 - 1.36美元之间，中点1.33美元较第二季度提高0.05美元/股 [32] - 净债务与EBITDA比率为4.6倍，总固定费用覆盖率为5.4倍，截至目前有12亿美元流动性，包括3亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷额度无欠款 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店收入本季度增长4.1%，各市场同比和环比均为正增长，凤凰城和坦帕增长9.1%，佛罗里达东南部增长8.6%，亚特兰大增长5.7%，罗利增长4.6% [15] - 2021年第二季度新签租约增长9.3%，续租增长6.7%，综合增长率8%；已签且二季度生效租约新租增长5.4%，续租增长4%，综合增长率4.7% [16] - 7月新签租约增长18.7%，续租增长10.5%，综合增长率14.6%；8月和9月续租提议平均涨幅约11% [17] - 二季度净周转率略升至45%（去年为41%），因激进提价；搬离购房比例从一季度16.9%略升至二季度17.7%，仍略低于长期平均18% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 一年前15.6%新租约来自非阳光地带迁至阳光地带租客，如今该比例升至19%，增长350个基点 [48] - 休斯顿市场虽就业恢复慢，但因人口迁入正显著反弹，目前租金增长约7% - 8% [49][69] - 华盛顿特区因租金上涨禁令表现不佳 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司以约1.86亿美元收购纳什维尔Camden Music Row，约1.05亿美元收购Camden Franklin Park，进入纳什维尔市场，目标是使纳什维尔业务占比达3% - 4% [22][74] - 公司将继续通过发行股票、出售资产和举债组合筹集资金，在加权平均资本成本与非杠杆内部收益率有正利差时进行收购和开发，目标债务与EBITDA比率为4 - 5倍 [53][55] - 公司欢迎竞争对手进入市场，认为高质量竞争会使市场更好，公司将展示运营优势 [94][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求释放情况前所未有的好，2021年和2022年有望表现强劲，但疫情和财政货币政策不确定性令人担忧 [36][37] - 居民租金负担仍在可承受范围内，租金上涨同时居民收入也在增加，且公司提供了价值 [39][64] - 若无重大意外，基于历史经验2022年市场表现将不错 [100][102] 其他重要信息 - 二季度稳定了丹佛Camden RiNo（233单元，7900万美元，约6%收益率）和休斯顿Camden Cypress Creek II（234单元合资项目，约7.75%收益率），并开始租赁圣地亚哥Camden Hillcrest（132单元，9500万美元） [23] - 二季度通过现有ATM计划发行约3.6亿美元股票，用于进入纳什维尔市场，下周将提交新ATM计划 [23] - 二季度租金收取率98.7%，拖欠率1.3%；多户居民应收账款1200万美元，已预留1100万美元作为无法收回收入 [23][25] - 预计2021年有230万美元税收退款，全部在下半年到账，影响同店费用增长指引 [73] - 截至目前租金减免计划收款约410万美元，大部分在二季度收到；加州占ERAP付款约20%，占拖欠款约70% [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月市场表现可比时期及担忧因素 - 公司表示业务生涯中从未见过如此需求释放，当前情况前所未有的好，最大担忧是疫情和财政货币政策不确定性；公司租户租金占收入约19%，居民收入也在增加，租金仍可承受 [36][39] 问题2: 当前9.07亿美元开发项目收益率及未来开发规模 - 9亿美元开发项目初始收益率在5% - 6.75%，平均约5.75% - 6%，内部收益率（IRR）在7.5% - 8.5%；目前7.2亿美元开发项目收益率在5% - 5.5%，IRR在7.5% - 8%；公司正努力扩大开发规模 [41][43][44] 问题3: 新租约中来自外地比例变化及是否加大收购力度 - 从非阳光地带迁至阳光地带租客占新租约比例从一年前15.6%升至19%；公司会加大收购力度，二季度已发行3.6亿美元股票收购纳什维尔3亿美元房产，加权平均资本成本与非杠杆内部收益率有正利差时会继续增长 [48][52][54] 问题4: 7月租金增长是市场因素还是公司优势及租金构成 - 租金增长包含技术套餐和其他便利设施，是市场和公司优势共同作用；11%是纯租金增长，14.6%综合增长率是租金基础上，其他费用增长略超3% [60][67] 问题5: 相对表现较差市场及租金增长驱动因素 - 休斯顿相对靠后但已显著反弹，华盛顿特区因租金上涨禁令表现不佳；公司除新开发项目外无租金减免，租金增长是纯租金上涨 [68][71][72] 问题6: 上半年到下半年同店费用增长变化原因 - 是由于税收退款时间问题，2020年230万美元税收退款全在上半年到账，2021年预计同样金额退款全在下半年到账 [73] 问题7: 纳什维尔近期收购规模及未来是否进入新市场 - 希望纳什维尔业务占比达3% - 4%，需1500 - 2000套公寓达到规模效益；目前对现有市场满意，暂无进入新市场计划 [74][75] 问题8: 资产处置时间、休斯顿买家兴趣和定价及租金减免计划收款和加州驱逐情况 - 模型假设资产11月1日处置，休斯顿和PG County各有两处资产待售，目前难以提供定价更新，但休斯顿租金加速上涨会吸引买家；租金减免计划收款约410万美元，无后续大额收款预期；加州大部分拖欠款是租金罢工者，政府租金补贴有诸多限制，对公司影响不大，公司已预留坏账，600名高拖欠租户占比不到1% [78][79][80][83] 问题9: 竞争对手进入市场公司如何保持优势 - 市场规模大，欢迎竞争，高质量竞争会使市场更好，公司将展示运营优势 [94][96] 问题10: 4.5亿美元资产处置收益用途及2022年租金增长情况 - 收益用于额外收购和开发项目；虽不提供2022年指引，但数据显示2022年市场仍强劲，历史上经济低迷后会有多年增长，居民租金负担可承受，若提供价值居民会接受租金上涨 [99][100][103] 问题11: 租金加速增长原因及未来开发收益率 - 租金加速增长是因为疫情前需求被抑制，2019 - 2021年需求在2021年集中释放，部分也是对2020年未实现租金增长的弥补；7.2亿美元开发项目收益率在低到中5%，有望维持甚至提高，开发利差扩大主要因加权平均资本成本下降 [108][110][117] 问题12: 今年和明年就业与完工比率及未来供应活跃市场 - 2021年公司市场公寓交付约16万套，与去年大致持平，2022年预计约16.5万套；目前难以预测未来供应，各市场供应处于高位，未来18 - 24个月供应可能维持高位，Permit数据显示今年和明年分别为17万套和16.9万套 [121][126][128] 问题13: 发行股票与出售资产决策考虑 - 决策考虑加权平均资本成本和债务与EBITDA比率，资本成本下降且股价处于高位时发行股票合适；公司会综合运用发行股票、出售资产和举债筹集资金，加权平均资本成本与收购收益率有正利差时发行股票 [129][131][132] 问题14: 秋季租赁季及明年收入管理系统调整 - 收入管理系统YieldStar前瞻性推荐价格，认为维持入住率超96%需提价16%，会持续推动提价；系统调整围绕可持续入住率，会自动调整价格 [138][139][140] 问题15: 未来几个季度租约到期情况及租金上涨对周转率敏感性和续租提价空间 - 租约到期有季节性但不显著，四季度和一季度交易和入住较少；华盛顿特区无法涨租金，加州租金管制对公司影响不大，租金提价由YieldStar指标驱动 [142][144][145]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为7457117千美元和7198952千美元，增长约3.6%[8] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司净运营房地产资产分别为6355414千美元和5954776千美元，增长约6.7%[8] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为3670909千美元和3682365千美元，略有下降[8] - 2021年上半年公司发行普通股29千股，新增额外实收资本358814千美元[14] - 2021年上半年公司宣布向股权持有人现金分红，每股1.66美元，总计170992千美元[14] - 2021年上半年净收入为63912000美元，2020年同期为61978000美元[29] - 2021年上半年经营活动产生的净现金为243669000美元，2020年同期为250174000美元[29] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为482907000美元，2020年同期为205636000美元[29] - 2021年上半年融资活动产生的净现金为194023000美元，2020年同期为533640000美元[29] - 2021年6月30日的总权益为3786208000美元，2021年3月31日为3474076000美元[18] - 2020年6月30日的总权益为3610567000美元，2019年12月31日为3701724000美元[21] - 2021年上半年支付的利息净额为47733000美元，2020年同期为40551000美元[29] - 2021年上半年支付的所得税为1746000美元，2020年同期为146000美元[29] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司就现有租约确认的摊销费用分别约为250万美元和420万美元；六个月分别约为250万美元和880万美元[35] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，现有租约的加权平均摊销期均约为六个月；六个月分别约为十一个月和七个月[35] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化利息分别约为440万美元和410万美元；六个月分别约为920万美元和860万美元[38] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化房地产税分别约为110万美元和130万美元；六个月分别约为250万美元和280万美元[38] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，净收入分别为3143.9万美元、1751.1万美元、6391.2万美元和6197.8万美元，净营业收入分别为17355.2万美元、15100.2万美元、34018.8万美元和32274.5万美元[108] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，总物业收入分别为27652.3万美元和54409.1万美元，较2020年同期增长10.3%和5.3%；总物业费用分别为10297.1万美元和20390.3万美元，较2020年同期增长3.3%和5.2%；总物业NOI分别为17355.2万美元和34018.8万美元，较2020年同期增长14.9%和5.4%[109] - 2021年和2020年6月30日止三个月所得税费用分别为 - 46万美元和 - 39.4万美元，变化率为16.8%；六个月分别为 - 81.2万美元和 - 86.1万美元，变化率为 - 5.7%[123] - 2021年和2020年6月30日止三个月资金运营为1.31191亿美元和1.10367亿美元；六个月为2.5697亿美元和2.46686亿美元[123] - 2021年和2020年6月30日止三个月调整后资金运营为1.12383亿美元和9158.5万美元；六个月为2.25482亿美元和2.13079亿美元[125] - 2021年和2020年6月30日止三个月利息费用覆盖率分别约为6.4和6.2，六个月分别约为6.3和7.0[127] - 2021年6月30日债务加权平均到期时间约为7.9年[127] - 2021年和2020年6月30日止六个月经营活动净现金分别约为2.437亿美元和2.502亿美元[129] - 2021年和2020年6月30日止六个月投资活动净现金分别约为 - 4.829亿美元和 - 2.056亿美元[129] - 2021年和2020年6月30日止六个月融资活动净现金分别约为1.94亿美元和5.336亿美元[129] - 截至2021年6月30日，公司总资产74.57117亿美元，总负债36.70909亿美元，总权益37.86208亿美元[8] - 2021年第二季度物业收入为276,523千美元，2020年同期为250,683千美元，同比增长10.3%[11] - 2021年上半年物业收入为544,091千美元，2020年同期为516,562千美元，同比增长5.3%[11] - 2021年第二季度净利润为31,439千美元，2020年同期为17,511千美元，同比增长79.5%[11] - 2021年上半年净利润为63,912千美元，2020年同期为61,978千美元，同比增长3.1%[11] - 2021年第二季度基本每股收益为0.30美元，2020年同期为0.17美元，同比增长76.5%[11] - 2021年上半年基本每股收益为0.61美元，2020年同期为0.60美元，同比增长1.7%[11] - 截至2021年6月30日的六个月，公司发行29,000股普通股，新增额外实收资本358,814千美元[14] - 2021年上半年向股东宣布现金分红，每股1.66美元，共计170,992千美元[14] - 截至2021年6月30日，公司总权益为3,786,208千美元，较2020年12月31日的3,516,587千美元增长7.7%[14] - 2021年上半年其他综合收益为745千美元，2020年同期为732千美元，同比增长1.8%[11][14] - 截至2020年3月31日总权益为3671324千美元，截至2020年6月30日为3610567千美元[24] - 2021年上半年和2020年同期净收入分别为63912千美元和61978千美元[29] - 2021年上半年和2020年同期经营活动产生的净现金分别为243669千美元和250174千美元[29] - 2021年上半年和2020年同期投资活动产生的净现金分别为 - 482907千美元和 - 205636千美元[29] - 2021年上半年和2020年同期融资活动产生的净现金分别为194023千美元和533640千美元[29] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司就已签订租约确认的摊销费用分别约为250万美元和420万美元[35] - 2021年和2020年截至6月30日的六个月，公司就已签订租约确认的摊销费用分别约为250万美元和880万美元[35] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化利息分别约为440万美元和410万美元，六个月分别约为920万美元和860万美元；资本化房地产税三个月分别约为110万美元和130万美元，六个月分别约为250万美元和280万美元[38] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，被排除在摊薄每股收益计算之外的普通股等价证券数量约为180万股和190万股；2020年同期约为200万股和190万股[46] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，基本每股收益分别为0.30美元和0.61美元，摊薄每股收益同样分别为0.30美元和0.61美元；2020年同期基本每股收益分别为0.17美元和0.60美元，摊薄每股收益同样分别为0.17美元和0.60美元[46] - 2021年和2020年公司在截至6月30日的三个月和六个月均未记录任何减值费用[38] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，约30万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用增加；六个月约70万美元重分类为利息费用增加[63] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，股份奖励总补偿成本分别约440万美元和470万美元，六个月分别约840万美元和930万美元[65] 物业业务线数据关键指标变化 - 2021年第二季度和上半年物业收入分别为276523千美元和544091千美元，较2020年同期的250683千美元和516562千美元有所增长[10] - 2021年第二季度和上半年总物业费用分别为102971千美元和203903千美元，2020年同期分别为99681千美元和193817千美元[10] - 截至2021年6月30日，公司拥有、运营或开发177处多户住宅物业，包含60219套公寓住宅，其中8处正在建设，完工后将有2608套公寓住宅[32] - 公司预计现有租约在2021年剩余时间、2022年、2023年、2024年、2025年及以后的物业收入分别为4.524亿美元、2.612亿美元、430万美元、350万美元、290万美元和1060万美元，总计7.349亿美元[45] - 截至2021年6月30日，公司平均住宅租赁期限约为十四个月，所有非住宅商业租赁平均租赁期限更长[43] - 2021年第二季度，同店收入较2020年同期增长约4.1%[86] - 2021年第二季度和上半年，归属于普通股股东的净利润分别增加约1370万美元和180万美元[87] - 截至2021年6月30日，有8处物业在建，共2608套公寓，预计总完工成本约3.016亿美元[90] - 2021年第二季度，公司通过2020年市价发行计划发行约290万股，净收益约3.588亿美元[94] - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物约3.746亿美元，9亿美元无担保信贷安排下可用额度8.878亿美元[95] - 截至2021年6月30日，在建物业共2608套，项目8个；全部物业共60219套，项目177个；非合并合资企业物业共7247套，项目22个；完全合并物业共52972套，项目155个[97] - 2021年第二季度，一个合并运营物业和一个非合并合资企业运营物业达到稳定状态，分别为位于丹佛的Camden RiNo（233套）和位于赛普拉斯的Camden Cypress Creek II（234套）[98] - 截至2021年6月30日，有一个已完工的合并运营物业处于招租阶段，为位于休斯顿的Camden Downtown I，共271套，已发生成本1.316亿美元，截至7月25日出租率为92%，预计2021年第四季度达到稳定状态[100] - 截至2021年6月30日，公司合并资产负债表中约4.431亿美元与开发中的物业和土地有关，其中约3.343亿美元与当前在建物业有关，约1.088亿美元主要投资于预计未来开始建设项目的土地[101] - 截至2021年6月30日，8个在建物业预计总成本9.07亿美元，已发生成本6.054亿美元，其中计入开发中物业的金额为3.343亿美元[102] - 截至2021年6月30日，开发中的多户社区项目预计总住宅数1913套，预计总成本7.2亿美元，已发生成本1.088亿美元[104] - 2021年第二季度，每套公寓平均月物业收入为1848美元，2020年同期为1703美元；2021年上半年，每套公寓平均月物业收入为1826美元，2020年同期为1755美元[105] - 2021年第二季度，每套公寓年化总物业费用为8256美元，2020年同期为8126美元；2021年上半年，每套公寓年化总物业费用为8211美元，2020年同期为7904美元[105] - 2021年第二季度，100%自持运营公寓的加权平均数量为49887套，2020年同期为49069套；2021年上半年，100%自持运营公寓的加权平均数量为49663套，2020年同期为49043套[105] - 2021年第二季度，100%自持运营公寓的加权平均入住率为97.3%，2020年同期为94.9%；2021年上半年，100%自持运营公寓的加权平均入住率为96.8%，2020年同期为95.4%[105] - 2021年截至6月30日的三个月，同店物业NOI增加约450万美元，主要因

业绩总结 - 2021年第一季度净收入为31347万美元，较2020年同期的43284万美元下降了27.6%[82] - 2021年第一季度的资金运营（FFO）为125779万美元，较2020年同期的136319万美元下降了7.7%[82] - 调整后的资金运营（AFFO）为113099万美元，较2020年同期的121494万美元下降了6.9%[82] - 每股稀释后收益（EPS）为0.31美元，较2020年同期的0.43美元下降了27.9%[82] - 每股FFO为1.24美元，较2020年同期的1.35美元下降了8.1%[82] - 每股AFFO为1.12美元，较2020年同期的1.20美元下降了6.7%[82] 用户数据 - 2021年同物业的租金收集率为98.4%[12] - 2021年同物业的入住率为96.0%[12] - 2021年第一季度同物业整体入住率为96.0%，较2020年第四季度的95.5%上升0.5%[18] - 2021年第一季度，休斯顿的同物业入住率为93.4%，较2020年第四季度的92.3%上升1.1%[18] - 2021年第一季度，亚特兰大的同物业入住率为96.6%，较2020年第四季度的96.2%上升0.4%[18] - 2021年第一季度，华盛顿特区的同物业入住率为96.2%，较2020年第四季度的96.1%上升0.1%[18] - 2021年第一季度，洛杉矶/橙县的同物业入住率为96.3%，较2020年第四季度的96.3%持平[18] - 2021年第一季度，凤凰城的同物业入住率为97.3%，较2020年第四季度的96.8%上升0.5%[18] - 2021年第一季度整体同物业入住率为96.0%，较2019年第一季度的95.9%上升0.1%[18] 未来展望 - 2021年每股收益（EPS）预期中位数为0.99美元，较2020年增长约17.9%[19] - 2021年同物业收入增长预期中位数为1.60%，而费用增长预期中位数为3.90%[19] - 预计每股稀释收益为0.25美元至0.31美元，2021年高点为1.14美元[83] - 预计每股稀释FFO为1.22美元至1.28美元，2021年高点为5.24美元[83] 新产品和新技术研发 - Camden在2020年完成的重新定位项目中，平均每个公寓的成本为13,700美元，租金平均增加125美元[60] - Camden的开发管道中，71%已获得资金，剩余资金为3.4亿美元[56] 市场扩张和并购 - 最近收购了位于纳什维尔的328套公寓社区，交易金额约为1.05亿美元[10] - 在达拉哈伊的354套公寓开发项目的建设中，投资金额为1.2亿美元[10] - Camden Lake Eola项目的投资金额为1.25亿美元，预计有360套公寓[10] - 2021年预计收购金额为4.5亿美元，处置金额也为4.5亿美元[19] 财务状况 - 截至2021年5月31日，公司总市值为160亿美元，债务的加权平均利率为3.6%[63] - 98.7%的债务为固定利率债务，总债务为3128百万美元[63] - 公司拥有100%的无担保债务，债务的加权平均到期时间为8.0年[63] - 2021年可用的无担保信贷额度为8.88亿美元，计划在2022年到期[63] - 2021年第一季度的利息支出为23,644千美元，2020年为19,707千美元[84] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.9倍，2020年为4.2倍[84]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度资金运营为1.258亿美元，即每股1.24美元，比之前指导范围的中点高出0.01美元 [25] - 基于年初至今的运营表现、4月新租赁和续租率以及对全年剩余时间的预期，公司将全年收入增长中点从0.75%提高到1.6% [28] - 公司将同店费用增长中点从3.5%提高到3.9%，主要是为了应对重新预测的全年收入超预期带来的额外物业层面工资费用 [28] - 公司将2021年同店净营业收入指导中点从负0.85%提高到正0.25% [29] - 公司将全年资金运营指导中点提高了每股0.09美元，新的2021年资金运营指导为4.94 - 5.24美元，中点为每股5.09美元 [30] - 公司预计第二季度每股资金运营在1.22 - 1.28美元之间，中点为1.25美元，比第一季度的1.24美元增加了0.01美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长下降0.4%，表现最好的位于阳光地带市场，其中凤凰城增长5.8%，坦帕增长4.0%，亚特兰大增长2.2%，罗利增长1.9%，丹佛增长1.3% [17] - 第一季度租赁费率趋势略高于计划，新签租赁下降0.8%，续租增长3.4%，综合费率为1.2%；有效租赁综合费率为0.2% [18] - 4月初步结果显示新签租赁、续租和综合增长均有所改善，分别平均为4.5%、4.7%和4.6%，未来续租报价平均超过5% [18] - 2021年第一季度入住率平均为96%，与2020年第一季度持平，是疫情开始以来的最高季度水平；4月入住率加速至96.6% [20] - 2021年第一季度净周转率比2020年低200个基点，为35%，购房搬出率降至16.9% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场表现突出，如凤凰城、坦帕、亚特兰大、罗利和丹佛等市场收入增长显著 [17] - 休斯顿市场收入预测改善，预计今年收入仅比去年下降约1.5% [19] - 除圣地亚哥和奥兰治县、洛杉矶外，其他12个市场的收入预测均有所上升 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进平衡的处置和收购计划，尽管当前市场定价超出预期，但希望通过出售和购买物业来提升投资组合质量 [33] - 公司计划进入纳什维尔市场，尽管该市场资本回报率较窄，但仍认为有机会在今年实现进入 [37] - 公司将继续投资于技术和文化建设，以提高运营效率和客户体验，如投资Chirp漏斗和其他人工智能机会、云ERP系统等 [10] - 行业竞争方面，当前市场资本回报率较低，收购难度较大，但公司认为多户住宅是有吸引力的资产类别，具有抗通胀能力和稳定的现金流 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济开放和疫苗接种加速，公司第一季度业绩和全年展望得到改善，预计未来几个月入住率将保持在96%以上 [9][69] - 尽管面临一些挑战，如建筑成本上升、租金限制和坏账问题，但公司对多户住宅业务的未来前景持乐观态度，认为市场供需基本平衡，租金有望上涨 [49][54] - 休斯顿市场虽然目前面临供应压力，但随着能源业务复苏和能源转型投资增加，预计2022年底至2024年将实现收入增长 [91][98] 其他重要信息 - 第一季度公司开始建设位于北卡罗来纳州达勒姆的Camden Durham项目，并开始在奥兰多的Camden Lake Eola、亚特兰大的Camden Buckhead和圣地亚哥的Camden Hillcrest项目进行租赁 [22] - 第一季度公司收取了98.4%的预定租金，拖欠率为1.6%，优于2020年第一季度 [22] - 公司为多户住宅居民预留了920万美元作为无法收回的收入，对零售业务的230万美元应收账款进行了全额预留 [24] - 2月中旬德克萨斯州冬季风暴对公司在该州的业务造成一定影响，但目前大部分损失已修复，运营恢复正常 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司交易市场的机会和资本回报率情况如何？ - 公司看到了市场机会，但定价超出预期，资本回报率较低。公司预计通过平衡的处置和收购计划来提升投资组合质量，认为多户住宅是有吸引力的资产类别，具有抗通胀能力和稳定的现金流 [33][48] 问题: 公司在纳什维尔市场的资本回报率和进入计划如何？ - 纳什维尔市场资本回报率较窄，但公司认为有机会在今年进入该市场，尽管需要支付较高价格，但只要出售和购买物业的价格都较高，公司认为是可行的 [37] 问题: 公司市场的迁入情况如何？ - 公司平台上的迁入水平持续升高，主要来自东北部和加利福尼亚州部分地区，特别是亚特兰大、佛罗里达州和德克萨斯州奥斯汀等市场。这种趋势已经持续了十年，疫情加速了这一进程，预计将继续保持在较高水平 [40] 问题: 公司认为公共市场和私人市场的资本回报率是否合理？ - 公司认为当前市场资本回报率较低，公共市场和私人市场之间的差距较大。私人市场资本回报率低的原因包括低利率环境、对通胀的担忧、多户住宅的抗通胀能力和稳定的现金流等 [47][48] 问题: 失业救济金对公司业务有何影响？ - 失业救济金对公司业务有一定影响，但不直接相关。公司租户的平均收入较高，大部分仍在工作。公司收入增长的最大障碍是某些市场的租金限制。公司成本增加主要是由于业绩超出预算，需要增加奖金预提 [53][54][55] 问题: 公司在开发方面是否有更多机会？ - 公司认为与非100%自有和控制的项目合作会增加风险，不会通过合资或股权计划来推动收入和新开发项目。公司目前的开发管道接近12亿美元，认为在当前资本回报率环境下具有吸引力 [57][58] 问题: 建筑成本和租金援助计划对公司有何影响？ - 建筑成本在过去12个月中上涨了约12.5%，主要由商品价格上涨、劳动力问题和供应链备份等因素驱动。公司锁定了约70%的木材套餐，减少了对木材价格上涨的暴露。租金援助计划对公司的积极影响有限，主要是由于资格要求和政府规定的复杂性，导致资金难以发放到租户手中 [59][60][61] 问题: 4月入住率上升的原因和未来趋势如何？ - 4月入住率上升是由于市场整体表现强劲，除圣地亚哥和奥兰治县、洛杉矶外，其他市场的收入预测均有所上升。公司预计未来几个月入住率将保持在96%以上，全年入住率预计为96% [69][70][72] 问题: 坦帕项目的退出资本回报率和租赁增长假设是否合理？ - 公司认为资本回报率是由市场环境决定的，包括流动性、供需关系、通胀和利率等因素。坦帕项目的退出资本回报率是为了实现6%的内部收益率而设定的，在当前市场环境下是合理的 [74][76][79] 问题: 公司增加指导范围的混合租赁费率和坏账假设是什么？ - 公司将混合租赁费率假设提高了50个基点，同时预计坏账会略有增加，主要是由于加利福尼亚州的情况。公司预计2021年坏账率为160个基点，与2020年持平 [83][84] 问题: 公司是否仍计划在休斯顿和华盛顿特区进行处置？ - 公司仍计划在休斯顿和华盛顿特区进行处置，并在指导中继续使用100个基点的负资本回报率差，但希望实际表现能更好 [86][88] 问题: 休斯顿市场的情况如何？ - 休斯顿市场目前面临供应压力，过去两年有大量新公寓交付，但能源业务正在复苏，预计2022年底至2024年将实现收入增长。冬季风暴对休斯顿市场造成了一定影响，但随着业务和商务旅行的恢复，市场将逐渐改善 [91][92][98] 问题: 休斯顿市场的积极指导修订是基于入住率还是租赁费率？ - 休斯顿市场的积极指导修订既基于入住率的上升，也基于租赁费率的改善。从第一季度到4月，休斯顿的混合租赁费率提高了420个基点 [100][103] 问题: 公司为何没有利用良好的资产负债表进行股票回购？ - 公司认为股票回购的窗口较窄，且需要能够购买足够数量的股票才能产生影响。此外，公司作为多户住宅的长期所有者，出售资产存在执行风险，因此更倾向于投资现有资产 [106][107][112] 问题: 公司租赁业务的动态和策略是什么？ - 公司使用收入管理系统对新租赁和续租进行定价，模型输入相似。由于疫情期间自愿冻结续租增加，一些自然续租增加将在未来更强劲地体现。模型预示新租赁和续租业务在预测期内都将表现强劲 [116] 问题: 公司其他市场的供应情况如何？ - 除休斯顿外，公司其他市场的供应情况与去年相比变化不大，大部分市场基本面良好。预计今年新就业增长是新供应的八倍，有利于租金上涨和续租 [117][118][119]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为71.04033亿美元和71.98952亿美元[8] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为36.29957亿美元和36.82365亿美元[8] - 2019年12月31日总权益为3701724千美元，2020年3月31日为3671324千美元[19] - 2021年第一季度净收入为32473千美元，2020年同期为44467千美元[24] - 2021年第一季度净现金来自经营活动为88456千美元，2020年同期为110584千美元[24] - 2021年第一季度净现金用于投资活动为 - 92066千美元，2020年同期为 - 113676千美元[24] - 2021年第一季度净现金来自融资活动为 - 83416千美元，2020年同期为2237千美元[24] - 2021年第一季度基本每股收益为0.31美元，2020年为0.43美元；摊薄每股收益2021年为0.31美元，2020年为0.43美元[43] - 2021年第一季度净收入3.2473亿美元，2020年为4.4467亿美元[106] - 2021年第一季度净营业收入1.66636亿美元，2020年为1.71743亿美元[106] - 2021年第一季度资金运营为12.5779亿美元，调整后资金运营为1.13099亿美元；2020年第一季度资金运营为13.6319亿美元，调整后资金运营为1.21494亿美元[123] - 2021年和2020年第一季度利息费用覆盖率分别约为6.2和7.8，2021年3月31日债务加权平均期限约为8.2年[125] - 2021年第一季度经营活动净现金约为8850万美元，2020年同期约为1.106亿美元[128] - 2021年第一季度投资活动净现金使用约为9210万美元，2020年同期为1.137亿美元；2021年第一季度融资活动净现金使用约为8340万美元，2020年同期融资活动净现金为220万美元[129] - 截至2021年3月31日，公司总资产为71.04033亿美元，较2020年12月31日的71.98952亿美元有所下降[8] - 2021年第一季度，公司净收入为3247.3万美元，较2020年同期的4446.7万美元有所下降[11] - 2021年第一季度，公司基本每股收益为0.31美元，较2020年同期的0.43美元有所下降[11] - 截至2021年3月31日，公司普通股股东权益为3.405977亿美元，较2020年12月31日的3.444905亿美元有所下降[8] - 2021年第一季度，公司综合收入为3284.6万美元，较2020年同期的4483.3万美元有所下降[11] - 截至2021年3月31日，公司非控股权益为6809.9万美元，较2020年12月31日的7168.2万美元有所下降[8] - 2021年第一季度，公司加权平均普通股基本流通股数为9954.7万股，稀释后为9962.1万股[11] - 2021年第一季度净收入为3247.3万美元，2020年同期为4446.7万美元[24] - 2021年第一季度经营活动产生的净现金为8845.6万美元，2020年同期为1.10584亿美元[24] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为9206.6万美元，2020年同期为1.13676亿美元[24] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为8341.6万美元，2020年同期为223.7万美元[24] - 2021年和2020年第一季度，归属于普通股股东的持续经营业务收入分别为3134.7万美元和4328.4万美元，基本每股收益分别为0.31美元和0.43美元[43] - 2021年和2020年第一季度，经营账户及其他的变动分别为 - 4.0802亿美元和 - 2.8681亿美元[66] 物业业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司物业收入分别为2.67568亿美元和2.65879亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司物业总费用分别为1.00932亿美元和0.94136亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司非物业收入（损失）分别为0.06164亿美元和 - 0.12004亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司其他总费用分别为1.41889亿美元和1.17309亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司持续经营业务税前收入分别为0.32825亿美元和0.44934亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利润分别为0.32473亿美元和0.44467亿美元[11] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司综合收益分别为0.32846亿美元和0.44833亿美元[11] - 截至2021年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户住宅物业，包含59459套公寓[27] - 截至2021年3月31日，有8处物业在建，完工后将包含2608套公寓[27] - 2021年第一季度资本化利息约为4800千美元，2020年同期约为4500千美元[32] - 2021年第一季度资本化房地产税约为1400千美元，2020年同期约为1600千美元[32] - 截至2021年3月31日，公司预计现有租赁带来的物业收入：2021年剩余时间4.972亿美元，2022年8930万美元，2023年420万美元，2024年340万美元，2025年270万美元，之后690万美元，总计6.037亿美元[38][40] - 2021年第一季度，公司收取了约98.4%的预定租金，约1.6%的预定租金拖欠；截至2021年4月25日，4月的租金收取率约为98.0%，约2.0%拖欠[89] - 2021年第一季度同店收入较2020年同期下降0.4%，主要由于平均租金率降低和无法收回的收入增加，部分被批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加等因素抵消[93] - 截至2021年3月31日，公司运营物业共56851套公寓，167处物业；在建物业共2608套公寓，8处物业；总计59459套公寓，175处物业[96] - 截至2021年3月31日，未合并的合营企业物业共7247套公寓，22处物业；完全合并的物业共52212套公寓，153处物业[98] - 截至2021年3月31日，有2处已完工的合并运营物业和1处已完工的未合并合营企业运营物业处于招租阶段，合并运营物业共504套公寓，已发生成本2.104亿美元，未合并运营物业234套公寓，已发生成本3190万美元[99] - 截至2021年3月31日，合并资产负债表中与开发中物业和土地相关的金额约为5.42亿美元，其中约4.48亿美元与当前在建物业相关，约9400万美元主要投资于预计未来开始建设项目的土地[100] - 截至2021年3月31日，在建8处房产，共2608套公寓，预计成本9.1亿美元，已发生成本5.521亿美元[102] - 截至2021年3月31日，开发中的多户社区项目共1630套住房，预计成本6.1亿美元，已发生成本9400万美元[103] - 2021年第一季度平均每月每套公寓房产收入1804美元，2020年为1808美元[105] - 2021年第一季度每套公寓年度化总房产费用8166美元，2020年为7682美元[105] - 2021年第一季度100%自持运营公寓加权平均数量为49439套，2020年为49017套[105] - 2021年和2020年第一季度100%自持运营公寓加权平均入住率均为95.9%[105] - 2021年第一季度总物业收入为2.67568亿美元，较2020年同期增加168.9万美元，增幅0.6%[108] - 2021年第一季度总物业费用为1.00932亿美元，较2020年同期增加679.6万美元，增幅7.2%[108] - 2021年第一季度总物业净营业收入（NOI）为1.66636亿美元，较2020年同期减少510.7万美元，降幅3.0%[108] - 2021年第一季度非物业收入为616.4万美元，较2020年同期增加1816.8万美元，增幅151.3%[112] - 2021年第一季度总其他费用为1.41889亿美元，较2020年同期增加2458万美元，增幅21.0%[114] - 2021年第一季度利息费用增加约390万美元，主要因2020年4月发行7.5亿美元、利率2.91%的高级无担保票据和10月签订4000万美元无担保浮动利率定期贷款[118] - 2021年第一季度折旧和摊销费用增加约130万美元，主要因开发项目单元完工和资产重新定位完成[118] - 2020年第一季度出售土地收益约80万美元，源于出售北卡罗来纳州罗利一处运营物业附近约4.7英亩土地[119] - 2021年第一季度合营企业权益收入较2020年同期减少约20万美元，降幅9.8%[121] - 2021年第一季度所得税费用为 - 35.2万美元，较2020年同期增加11.5万美元，降幅24.6%[121] - 2021年第一季度，公司物业收入为2.67568亿美元，较2020年同期的2.65879亿美元略有增长[11] - 2021年第一季度，公司物业运营和维护费用为6347.9万美元，较2020年同期的5995.6万美元有所增加[11] - 截至2021年3月31日，公司拥有、运营或开发175处多户住宅物业，包含59459套公寓[27] - 预计现有租约2021年剩余时间、2022 - 2025年及之后的物业收入分别为497.2万美元、89.3万美元、4.2万美元、3.4万美元、2.7万美元和6.9万美元，总计603.7万美元[40] 公司股权与股份激励相关数据 - 截至2021年3月31日，公司在一个合并运营合伙企业中持有约93%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益，在另一个中持有约95%的流通普通股有限合伙单位和1%的普通合伙权益[28] - 2020年ATM计划允许出售普通股的总发行价最高可达3.627亿美元，截至文件提交日，仍有最高3.627亿美元的普通股可供出售[44][47] - 公司回购计划获批可回购最高5亿美元的普通股，截至文件提交日，授权回购的剩余金额约为2.695亿美元[48] - 截至2021年3月31日，公司约有9770万股流通普通股，无优先股流通[49] - 2018年股份激励计划授权970万股，截至2021年3月31日，约有640万股普通股可用，可授予约190万股全额价值奖励[63] - 2021年和2020年第一季度，股份奖励计入收入的总补偿成本分别约为400万美元和370万美元[64] - 2021年和2020年第一季度，股份奖励资本化的总补偿成本分别约为90万美元和70万美元[64] - 2021年第一季度授予的股份奖励加权平均公允价值为每股103.77美元，2020年为每股117.70美元[65] - 2021年和2020年第一季度，已归属股份的总公允价值分别约为1770万美元和1680万美元[65] - 截至2021年3月31日，先前发行未归属股份奖励的未摊销价值约为2090万美元，预计未来三年摊销[65] 公司债务相关数据 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司应收票据未偿还本金余额约为640万美元，2021年和2020年第一季度加权平均利率约为7.0%[42] - 2021年和2020年第一季度，被排除在摊薄每股收益计算之外的普通股等价证券数量约为190万股[43] - 2021年3月31日，公司应付无担保票据总额为31.676亿美元，2020年12月31日为31.666亿美元[56] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，将于2023年3月到期，可选择延长两次，每次6个月，满足条件可最多增加5亿美元[57] - 2021年3月31日，公司有3980万美元未偿还浮动利率债务，加权平均利率约为1.9%；2020年3月31日，有2.258亿美元未偿还浮动利率债务，加权平均利率约为2.1%[59] - 2021年3月31日，公司债务加权平均到期期限约为8.2年[60] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，固定利率应付票据的账面价值分别为31.278亿美元和3

公司物业规模与分布 - 截至2020年12月31日，公司拥有、运营或开发174处多户住宅物业，包含59,104套公寓[111] 租金收取情况 - 2020年第四季度，公司收取了约98.6%的同店预定租金，约1.4%拖欠；1月收取了约96.9%，约3.1%拖欠[112] 公司净收入变化 - 2020年公司归属普通股股东的净收入较2019年减少约9570万美元[113] - 2020年净收入为128,579,000美元，2019年为224,270,000美元；2020年净营业收入为649,011,000美元，2019年为662,114,000美元[142] - 2020年净收入归属于普通股股东为123911000美元，2019年为219623000美元[173] 新冠疫情影响 - 2020年公司因新冠疫情产生约1480万美元影响，包括950万美元居民救济基金等[114] - 2020年COVID - 19直接相关影响约为1360万美元，包括向居民支付约910万美元和运营物业产生约450万美元相关费用[151] 同店收入变化 - 2020年同店收入较2019年增长1.1%，部分被新冠疫情影响抵消[117] 在建项目情况 - 截至2020年12月31日，公司有7个在建项目，共2254套公寓，预计还需约3.254亿美元完成建设[119] - 2020年底在建物业共2254套，涉及7处物业；2019年为2208套，涉及8处物业[130] - 2020年底有七个合并物业处于不同建设阶段，预计总成本7.9亿美元，已发生成本4.646亿美元[135] - 2020年底有多个合并社区正在进行开发活动，预计总开发成本7.3亿美元，已发生成本1.196亿美元，预计新增1984套住房[137] - 公司预计2021 - 2023年完成七个合并项目还需约3.254亿美元[191] 土地收购与出售 - 2020年公司在北卡罗来纳州达勒姆和罗利分别收购约4.1英亩和4.9英亩土地，花费约2760万美元和1820万美元[120] - 2020年公司出售北卡罗来纳州罗利约4.7英亩土地，获约80万美元，确认收益40万美元[121] 公司现金及信贷情况 - 截至2020年12月31日，公司有现金及现金等价物约4.204亿美元，9亿美元无担保信贷安排下可用8.88亿美元[127] - 截至文件提交日，公司2020年ATM计划下有最高3.627亿美元普通股可供出售，2021年底前无债务到期[127] - 公司有9亿美元的无担保信贷安排，2023年3月到期，可选择延长，最高可增加5亿美元[184] 达到稳定状态物业 - 2020年有两个合并运营物业达到稳定状态，分别是夏洛特的Camden Grandview II（28套）和凤凰城的Camden North End I（441套），合计469套[131] 招租阶段物业 - 2020年底有两个合并已完工运营物业和一个非合并合资企业的一处已完工运营物业处于招租阶段，合并招租物业共504套，成本2.101亿美元[132][133] 开发中物业和土地相关资产 - 2020年底合并资产负债表中约5.642亿美元与开发中的物业和土地相关，其中约4.446亿美元与在建项目有关，约1.196亿美元主要投资于预计未来开工项目的土地[134] 房地产资产市场划分 - 2020年和2019年房地产资产按市场划分，2020年总计95.53177亿美元，2019年总计91.15793亿美元[138] 公寓物业收入与费用 - 2020年平均每月每套公寓物业收入1771美元，2019年为1765美元；2020年年化每套公寓物业总费用8037美元，2019年为7546美元[140] 运营公寓数量与入住率 - 2020年加权平均拥有100%所有权的运营公寓数量为49128套，2019年为48549套[140] - 2020年加权平均拥有100%所有权的运营公寓入住率为95.3%，2019年为96.0%[140] 总物业收入、费用及NOI变化 - 2020年总物业收入为1,043,837,000美元，较2019年增长1.5%；总物业费用为394,826,000美元，较2019年增长7.8%；总物业NOI为649,011,000美元，较2019年下降2.0%[144] 同店物业NOI变化原因 - 2020年同店物业NOI减少约240万美元，原因是物业费用增加约1230万美元，部分被物业收入增加约990万美元抵消[146] 同店物业费用增加原因 - 2020年同店物业费用增加1230万美元，主要因房地产税增加约580万美元、物业保险费用增加约220万美元等[147][148] 同店物业收入增加原因 - 2020年同店物业收入增加990万美元，主要因租金收入增加约1280万美元、批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加约340万美元等，部分被入住率降低约350万美元等抵消[149] 非同店和开发及租赁社区物业NOI变化 - 2020年非同店和开发及租赁社区物业NOI增加约1450万美元，其中非同店社区增加约1520万美元，开发及租赁社区减少约70万美元[150] 处置/其他物业NOI减少原因 - 2020年处置/其他物业NOI减少约1160万美元，主要因零售物业NOI降低约600万美元和2019年第四季度处置两个合并运营物业减少约490万美元物业NOI[153] 非物业收入变化 - 2020年非物业收入为25,794,000美元，较2019年的33,480,000美元下降23.0%[154] 费用和资产管理收入变化 - 2020年费用和资产管理收入较2019年增加约210万美元，主要因第三方建筑活动增加和一个基金持有的物业建设和开发活动增加[155] 总其他费用变化 - 2020年总其他费用为552512000美元，较2019年的522924000美元增加29588000美元，增幅5.7%[157] 物业运营管理费用变化 - 2020年物业运营管理费用约为24201000美元，较2019年的25290000美元减少1089000美元，降幅4.3%，分别占2020和2019年物业总收入的2.3%和2.5%[157][158] 费用和资产管理费用变化 - 2020年费用和资产管理费用约为3954000美元，较2019年的5759000美元减少1805000美元，降幅31.3%[157] 利息费用变化 - 2020年利息费用约为91526000美元，较2019年的80706000美元增加10820000美元，增幅13.4%，主要因2019 - 2020年发行多笔高级无抵押票据[157][162] 折旧和摊销费用变化 - 2020年折旧和摊销费用约为367162000美元，较2019年的336274000美元增加30888000美元，增幅9.2%[157] 递延薪酬计划费用变化 - 2020年递延薪酬计划费用约为12045000美元，2019年约为21694000美元，减少9649000美元[157][164] 资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO）变化 - 2020年资金运营（FFO）为495732000美元，2019年为505388000美元；调整后资金运营（AFFO）2020年为418207000美元，2019年为433216000美元[173] 利息费用覆盖率和债务加权平均期限 - 2020和2019年利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为6.5倍和7.3倍，2020年末债务加权平均期限约为8.4年[176] 公司流动性与财务状况 - 公司主要流动性来源为手头现金及运营产生的现金流，其他来源包括无担保信贷额度等，认为2021年流动性和财务状况足以满足预期现金需求[178] 经营活动净现金变化 - 2020年经营活动产生的净现金约为5.193亿美元，较2019年的5.556亿美元有所下降[181] 投资活动净现金变化 - 2020年投资活动使用的净现金约为4.296亿美元，低于2019年的7.924亿美元[182] 融资活动净现金变化 - 2020年融资活动产生的净现金约为3.073亿美元，高于2019年的2.207亿美元[183] 公司股权情况 - 截至2020年12月31日，公司有9740万股流通普通股，无优先股[186] ATM计划下普通股出售情况 - 2020年ATM计划下可出售普通股的总发行价最高可达3.627亿美元，2020年未出售[188] 公司普通股股息率 - 2020年和2021年公司普通股的年化股息率均为每股3.32美元[193][194] 公司合同现金义务 - 截至2020年12月31日，公司已知的合同现金义务总计40.722亿美元[196] 非合并合资企业未偿债务 - 截至2020年12月31日，公司非合并合资企业的未偿债务约为5.091亿美元[197] 资产减值风险 - 若市场条件恶化或开发策略变化影响公允价值估算假设，公司未来可能对现有资产减值计提重大费用[202] 固定利率债务情况 - 2020年12月31日，固定利率债务金额为31.269亿美元，加权平均到期年限8.5年，加权平均利率3.6%，占比98.7%；2019年金额为23.804亿美元，加权平均到期年限9.3年，加权平均利率3.8%，占比94.3%[205] 可变利率债务情况 - 2020年12月31日，可变利率债务金额为3970万美元，加权平均到期年限1.7年，加权平均利率1.9%，占比1.3%；2019年金额为1.437亿美元，加权平均到期年限2.7年，加权平均利率2.7%，占比5.7%[205] 套期保值与借款情况 - 2020年12月31日，公司无未到期套期保值；2019年12月31日，无担保信贷安排下有4400万美元借款[205] 定期贷款情况 - 2020年和2019年12月31日，公司定期贷款分别约为3970万美元和9970万美元[205] 利率变动对利息成本和债务公允价值影响 - 若2020年和2019年可变利率债务利率提高100个基点，年利息成本将分别增加约40万美元和140万美元[205] - 若2020年12月31日固定利率债务利率提高100个基点，其公允价值将减少约2.365亿美元[205]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度资金运营现金流为1.224亿美元，即每股1.21美元，比之前指导范围中点低0.03美元，主要因第四季度对零售直线租金应收账款进行约350万美元非现金调整 [40][41] - 2020年全年同店收入增长1.1%，费用增长3.8%，净营业收入下降0.4% [44] - 预计2021年资金运营现金流每股在4.80 - 5.20美元之间，中点为5美元，较2020年每股增加0.10美元；经调整后，2021年指导中点代表每股核心同比资金运营现金流减少0.08美元 [45] - 预计2021年同店净营业收入下降0.85%，由收入增长0.75%和费用增长3.5%驱动 [48] - 截至目前，公司拥有超12亿美元流动性，包括约3.2亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷安排无未偿还金额；季度末，现有开发管道未来三年还有3.25亿美元待支出；2022年前无到期债务 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司完成丹佛233单元、7900万美元的Camden RiNo和休斯顿234单元、3200万美元合资项目Camden Cypress Creek II建设 [36] - 2020年第四季度，公司开始租赁凤凰城343单元、9000万美元的Camden North End Phase II项目，并收购北卡罗来纳州达勒姆市中心四英亩土地，用于未来开发约354套公寓 [37] - 2020年第四季度，公司租金收取率为98.6%，拖欠率为1.4%，优于2019年第四季度的97.9%收取率和2.1%拖欠率 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2021年整体同店收入增长在 - 0.25%至1.75%之间，多数市场在此范围内；表现较好的是凤凰城、圣地亚哥、内陆帝国和坦帕，收入增长预计在3% - 4%；表现较差的是休斯顿，预计仍处于 - 2%左右 [16][17] - 2021年，公司多数市场收入增长较2020年将略有放缓，整体投资组合评级为B [32] - 2020年第四季度同店收入增长0.1%，全年为1.1%；第四季度表现较好的市场为凤凰城（5.7%）、坦帕（2.9%）、罗利（1.5%）和亚特兰大（1.3%） [33] - 2020年第四季度租赁率趋势符合预期，新签和有效租约下降约4%，续约率在2% - 3%之间，综合租赁率约下降1% [33] - 2021年1月初步数据显示，新租约、续约和综合租赁率均有小幅改善；2月和3月续约报价平均提高约3% [34] - 2020年第四季度入住率平均为95.5%，2021年1月平均为95.7% [34] - 2020年年度净周转率为41%，较2019年低200个基点 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续秉持“在不得不改变之前主动改变”的理念，如采用云财务系统、提供技术套餐、实施包裹配送计划等；2021年将全面推出Chirp产品，提升按需虚拟租赁和自助导览服务 [8][9] - 2021年公司计划进行4.5亿美元收购和4.5亿美元处置，收购将集中在公司权重较低的市场，如坦帕、罗利、达拉斯和丹佛；处置将来自公司较为集中的市场，如华盛顿特区和休斯顿 [57][58] - 公司认为当前私募市场活跃，通过出售旧物业、收购新物业可改善投资组合质量，尽管存在负利差，但结合开发项目，仍可实现资金运营现金流和调整后资金运营现金流的正贡献 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年前景持乐观态度，预计上半年仍将与新冠病毒作斗争，许多企业和工人面临困难；下半年随着更多企业重新开业和人们重返工作岗位，情况将有所改善 [11] - 公司多数阳光地带市场已重新开放企业并增加了许多疫情初期流失的工作岗位，为2021年下半年及以后的复苏奠定了基础 [12] - 公司预计2021年市场供应和需求将保持平衡，多数经济预测机构预计公司所在市场就业将复苏，同时有稳定的新供应 [18] 其他重要信息 - 公司预计2021年保险费用将增加约30%，主要因全球保险市场面临挑战，2020年美国和全球自然灾害数量创纪录 [112] - 公司计划在2021年进行1.2 - 3.2亿美元资产负债表内开发项目，预计资金运营现金流每股在第一季度为1.20 - 1.26美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司今年收购和处置计划的可行性及目标市场，以及四季度市场定价情况 - 公司认为有信心执行4.5亿美元收购和4.5亿美元处置计划，私募市场活跃；收购将集中在权重较低市场，如坦帕、罗利、达拉斯和丹佛；处置将来自华盛顿特区和休斯顿 [57][58] 问题2: 四季度洛杉矶和橙县的租金收取情况，以及其他收取率较高的市场 - 四季度洛杉矶/橙县拖欠率为7.2%，圣地亚哥为5.4%，加州整体为6.4%；休斯顿、丹佛、奥兰多、凤凰城和坦帕拖欠率较低，分别为0.4%、0.5%、0.6%、0.5%和0.4% [59] 问题3: 公司对沿海市场迁入阳光地带市场的观察 - 公司观察到人口迁移趋势加速向阳光地带市场，如U - Haul数据显示公司所在六个州位列前十，纽约是公司非阳光地带新居民的最大来源地；谷歌搜索模式显示纽约居民对亚特兰大、迈阿密公寓搜索量增加 [63][64][65] 问题4: 公司在当前环境下进行收购的原因，以及出售和收购的EBITDA收益率情况 - 公司认为当前私募市场定价活跃，出售旧物业、收购新物业虽存在负利差，但结合开发项目可实现正贡献；预计此次负利差与上一周期相似 [72][73] 问题5: 私募市场是否存在大量不良资产交易，以及公司未进行机会性收购的原因 - 公司认为私募市场不存在大量不良资产，当前市场基本面良好，投资者有充足资金；公司曾进行一些土地收购和开发项目 [76] 问题6: 新政府能源政策对休斯顿市场基本面的影响 - 公司认为拜登政府能源政策短期内将推动能源价格上涨，对休斯顿市场复苏有积极影响；能源公司向清洁能源转型需要时间，化石燃料在未来几十年仍将存在 [78][79] 问题7: 休斯顿和华盛顿特区租金和入住率环比下降的原因，以及处置计划是否考虑市场改善因素 - 休斯顿租金和入住率下降主要因供应过多，过去两年交付大量公寓，就业市场尚未完全恢复；公司预计华盛顿特区和休斯顿下半年情况将改善，因此计划在下半年出售资产 [82][84] 问题8: 公司在新交易和开发项目中面临的挑战，以及是否考虑出售南加州资产 - 公司认为投资环境日益困难，建筑成本上升，但南加州市场仍有强劲需求，不存在套利机会；公司将继续通过出售旧物业、收购新物业改善投资组合 [86] 问题9: 公司对“回归正常”的预期，以及与沿海市场的差异 - 公司认为“回归正常”主要体现在减少坏账和推动新租约；预计2021年下半年坏账将减少，新租约将增加 [89][90] 问题10: 公司计划出售的休斯顿和华盛顿特区资产的类型，以及是否考虑进入新的二级市场 - 公司计划出售的资产主要是年龄较大、资本支出较高、增长较慢的物业；公司考虑进入纳什维尔市场，该市场具有高增长、高教育水平人口等特点 [91][92] 问题11: 新居民的工作和收入情况，以及是否有机会提高租金 - 公司未收集新居民的具体工作和收入数据，但认为来自高税收州的居民可能有更高的租金支付能力；目前市场疲软，公司无法提高租金，但随着市场复苏，有望提高租金 [97][100] 问题12: 2021年供应压力的时间分布 - 公司认为供应压力的时间分布难以准确预测，建设进度受劳动力、检查等因素影响，实际交付时间可能与预测不符 [105] 问题13: 公司对达拉斯和亚特兰大市场的看法，以及是否会增加投资 - 公司看好达拉斯市场的长期增长，认为其未来几年将成为收入增长的前四分之一市场；公司在亚特兰大主要进行开发项目，未来可能继续保持这一策略 [108] 问题14: 公司预计保险费用大幅增加的原因，以及受影响较大的市场 - 保险费用增加主要因2020年美国和全球自然灾害数量创纪录，导致全球保险市场面临挑战；这是全球性问题，并非特定市场问题 [112] 问题15: 公司提高续约率的能力 - 公司目前续约率在2% - 3%之间，预计全年续约率将提高3%；公司认为目前的续约率不会导致入住率下降，且保留率处于历史高位 [114][115] 问题16: 其他收入对同店收入的影响 - 公司预计2021年因坏账减少、费用减免减少、公用事业收入增加、租客保险计划推出等因素，同店收入将较2020年有所增加 [117] 问题17: 公司是否考虑扩大资产负债表杠杆率 - 公司将保持债务与EBITDA的比率在4 - 5倍之间，维持强劲的资产负债表；过去的经验表明，在市场不确定时，强劲的资产负债表有助于公司抵御风险 [120] 问题18: 土地价格上涨的原因 - 公司认为第四季度收购的土地是现成项目，包含许可证、规划等费用，与普通土地收购不可比 [122]

业绩总结 - 公司总市值为125亿美元[6] - 三个月结束于9月30日的净收入为34,957万美元[80] - 九个月结束于9月的净收入为94,718万美元[80] - 三个月结束于9月30日的运营资金(FFO)为126,611万美元[80] - 九个月结束于9月的运营资金为373,297万美元[80] - 每股稀释后总收益为0.35美元[80] - 每股稀释后运营资金(FFO)为1.25美元[80] - 每股稀释后调整后运营资金(AFFO)为1.03美元[80] - 三个月结束于9月30日的净运营收入(NOI)为164,669万美元[81] - 九个月结束于9月的净运营收入为487,414万美元[81] 用户数据 - 同物业的租金收集率为99.4%（2020年第三季度）[11] - 同物业的入住率为95.6%（2020年第三季度）[11] - 2020年第一季度同类物业整体入住率为95.9%，到2020年11月提升至95.5%[21] - 2020年Camden的公寓购买率为14.8%，低于历史高点23.0%[33] - 2020年，年轻成年人（20至34岁）中超过60%选择租房[30] 未来展望 - 2020年每股收益（EPS）预期中位数为1.28美元，最高预期为1.31美元[22] - 预计每股稀释后运营资金(FFO)为1.21美元至1.27美元[81] - 预计每股稀释后调整后运营资金(AFFO)为4.90美元至4.96美元[81] - Camden在2020-2022年期间，预计在亚特兰大、达拉斯和凤凰城等高增长市场的总人口增长分别为192,000、99,000和208,000[42] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年为居民提供的救助基金总额为910万美元，影响每股收益0.090美元[25] - 公司在2020年为员工提供的救助基金总额为80万美元，影响每股收益0.007美元[25] - 公司因COVID-19相关费用总计1480万美元，影响每股收益0.146美元[25] 市场扩张和并购 - 在北卡罗来纳州罗利收购了4.9英亩土地，价格为1820万美元，未来开发约355个公寓[9] - 自2011年以来，Camden的总开发投资达到31亿美元[49] - Camden的总处置额为31亿美元，收购总额为21亿美元[51][53] 财务状况 - 公司现金及现金等价物为4.41亿美元，未使用的900百万美元无担保信用额度下可用888百万美元[62] - 公司拥有约140亿美元的无担保资产池[62] - 公司债务的加权平均利率为3.6%，无担保债务占比100%[62] - 公司在2020年9月30日的居民救助基金中支付了约950万美元，主要用于全资社区的居民[79] 负面信息 - COVID-19相关影响在三个月和九个月结束于9月30日分别为约40万美元和1480万美元[82] - 公司在疫情期间支出约450万美元，包括280万美元的现场员工奖金[79]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度资金运营现金流为1.266亿美元，即每股1.25美元，超出此前指导区间中点每股0.08美元 [21] - 2020年全年同店收入预计增长1%，费用预计增长3.4%，同店净营业收入预计下降0.3% [23] - 预计2020年第四季度每股资金运营现金流在1.21 - 1.27美元之间，中点1.24美元与第三季度剔除技术出售收益后的结果一致 [25] - 截至目前，公司拥有近14亿美元流动性，包括约4.5亿美元现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷安排下无未偿金额 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第三季度有效新租约下降2.4%，有效续约增长0.6%，综合下降0.9%；10月有效租约结果显示新租约下降3.5%，续约增长2.1%，综合下降1% [17] - 第三季度同物业组合月均签订租约3227份，略高于2019年第三季度的3104份；2020年10月总签约租赁活动与2019年10月持平 [18] - 第三季度租金收取率达99.4%，仅0.6%拖欠，优于2019年第三季度的98.3%收取率和1.7%拖欠率，以及2020年第二季度的97.7%收取率、1.1%租金递延安排和1.2%拖欠率；2020年10月租金收取率为98.1% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场就业损失小于美国整体，截至9月同比就业损失，公司市场为5%，美国整体为15%；多数市场就业损失在2.5% - 5%，奥斯汀、达拉斯、凤凰城、坦帕、亚特兰大、休斯顿表现最佳，奥兰多、洛杉矶和橙县就业损失在9.5% - 9.7% [9] - 第三季度入住率为95.6%，高于第二季度的95.2%；部分社区入住率超过原预算 [13] - 第三季度租户周转率为48%，年初至今为42%；第一季度至第三季度因购房搬出比例分别为13.8%、14.7%、15.8%，年初至今平均为14.8%，与2019年全年的14.6%变化不大；10月升至18% [14] - 14个市场中，10个市场第三季度收入高于去年同期，奥兰多基本持平，2个市场下降 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为地理和产品多元化可降低收益波动性，选择亲商、劳动力受教育程度高、住房成本低、生活质量高的市场，以推动人口和就业增长，带动住房需求 [8] - 2020年第三季度，公司稳定了亚利桑那州凤凰城441单元、价值9900万美元的Camden North End I项目，实现超7%的稳定收益率；完成了休斯顿271单元、价值1.31亿美元的Camden Downtown项目建设；重启了佛罗里达州种植园269单元、价值1亿美元的Camden Atlantic项目建设；并开始了亚利桑那州坦佩397单元、价值1.15亿美元的Camden Tempe II项目和夏洛特387单元、价值1.05亿美元的Camden NoDa项目建设 [16] - 公司开发新项目时，城市项目预计稳定收益率在5% - 5.5%，郊区项目在6% - 6.5%；以未调整租金为起始门槛，稳定年份使用调整后租金；对租金未来增长预期更保守 [66] - 公司认为2022 - 2023年开发市场可能向好，将努力增加开发项目管道，但因建筑成本上升，获取合适项目难度较大；收购市场困难，交易价格高、资本化率低；处置市场可能积极，需等待市场进一步明朗 [80] - 公司不使用租金减免策略，通过YieldStar收入管理系统进行净定价，认为营销团队可通过销售特色和优势应对竞争，且租金减免可能带来不良业务后果 [46][51][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩满意，市场状况趋于稳定，但经济重启和房东对房产控制权政策是影响未来收款和市场动态的关键因素，若美国再次全面封锁或出台不利房东的全国性政策，将带来不利影响 [13][30][31] - 公司认为COVID - 19加速了一些趋势，如远程办公、虚拟租赁等，这些技术应用将提高公司效率；购房迁出率上升是COVID - 19加速了千禧一代购房趋势，且低利率和人们储蓄增加也有影响，但因住房库存不足，不会出现大规模公寓租户迁出情况 [60][70][71] - 预计续租率将回升至疫情前3.5% - 4.5%的水平，可能在明年第一季度实现 [42] - 2021年，休斯顿、达拉斯、夏洛特等有大量新供应的市场将继续面临压力，凤凰城、丹佛、罗利、坦帕等新供应少的市场将继续表现出色 [65][104] 其他重要信息 - 公司每月重新评估坏账准备金的可收回性，租户搬出欠款时，通常已全额预留坏账，对损益表无未来影响 [20] - 公司出售Chirp技术投资给RealPage，交易不影响该平台在公司投资组合的推广，预计2021年底全面推广 [100][101][103] - 公司认为18 - 29岁人群在疫情期间搬回家与父母同住，疫情结束和就业恢复后，这部分高租房倾向人群将回归市场，可能抵消购房迁出影响 [105][106] - 公司租户信用质量未变，保持高标准以避免坏账和驱逐问题；坏账和拖欠率在加利福尼亚州最高，受政策影响，南佛罗里达州比其他市场高100 - 200个基点 [108][109] - 公司约6%的投资组合为三居室，主要面向单身或一两人居住的租户，不针对家庭市场，因家庭租户购房或租房迁出率高、需求更多设施且周转率高 [111][112] - 公司认为租户水电费再计费大幅增加，表明很多租户在家工作，用水量和垃圾产生量增加 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 影响公司未来收款和市场动态乐观预期的因素或风险 - 经济重启情况是关键，若美国再次像3月中旬那样全面封锁，经济活动将受严重影响；政策方面，若出现类似CDC强制令那样限制房东对房产控制权的全国性政策，也会带来不利影响 [30][31] 问题: 休斯顿Camden Downtown项目的情况及乐观因素 - 休斯顿市场在疫情前就较疲软，能源行业表现不佳且有大量新开发项目上线；该项目目前每月租赁7 - 10套单元，考虑到市中心写字楼入住率仅15%，表现良好；公司认为城市项目与纽约、旧金山等不同，长期来看市中心项目仍有潜力，但疫情期间实现原业绩目标有挑战 [33][34][35] 问题: 进入淡季，Sunbelt市场租赁活动是否放缓及州外迁入需求情况 - 公司看到从北方市场和加利福尼亚州迁入的趋势在疫情期间加剧，但整体流量同比下降低两位数（12%），不过来访流量更有租赁意愿，成交率更高；第四季度流量通常会放缓，尤其是节假日期间，但公司投资组合结构使此时不需要大量流量来维持入住率；除休斯顿和南佛罗里达州外，市场挑战主要源于新供应项目 [39][40][41] 问题: 10月续约率上升，11 - 12月及未来预期 - 公司认为当恢复正常流量和运营条件时，续约率将回归疫情前3.5% - 4.5%的水平，目前续约率略高于2%，预计会继续上升，可能在明年第一季度实现 [42][43] 问题: 稳定物业的租金减免情况 - 公司除开发社区按惯例提供一个月免租优惠外，不使用租金减免策略，通过YieldStar收入管理系统进行净定价；认为竞争对手使用租金减免是因缺乏耐心遵循系统建议，且租金减免可能带来不良业务后果，公司营销团队可通过销售特色和优势应对竞争 [46][51][53] 问题: 公司是否受市场租金减免竞争影响 - 租金减免情况会纳入YieldStar净定价考虑，若周边竞争项目都提供两个月免租，市场清算价格会下降，公司租金也会相应调整，但对公司整体影响不大；14个市场中，11个市场收入同比为正 [56][57] 问题: 是否听到更多企业领导谈论将公司迁至Sunbelt地区 - 相关趋势加速，疫情前就存在企业向亲商市场迁移的趋势，疫情使这一趋势更明显，如休斯顿就业损失后已恢复一半，而洛杉矶零恢复，预计迁移趋势将持续 [59][60] 问题: 入住率96%情况下，续租和新租价格趋势 - 在有大量新建设项目交付的市场，如休斯顿、达拉斯、夏洛特，新租价格将继续承压，因受新供应影响；而凤凰城、罗利、丹佛、坦帕等新供应少的市场将继续表现出色；预计2022年压力会有所缓解 [63][64][65] 问题: 新开发项目的经济情况及租金假设 - 城市新项目预计稳定收益率在5% - 5.5%，郊区项目在6% - 6.5%；以未调整租金为起始门槛，稳定年份使用调整后租金；对租金未来增长预期更保守，部分市场预计2021 - 2022年第一至二季度恢复到2019年租金水平，部分市场需要更长时间 [66][67] 问题: 购房迁出率上升的原因及预期 - 这是COVID - 19加速了千禧一代购房趋势，他们到了组建家庭的年龄，且低利率和人们储蓄增加也有影响；但因住房库存不足，不会出现大规模公寓租户迁出情况，整体来看购房需求增加对经济有益 [70][71][73] 问题: 公司可利用的技术在疫情后能否提高效率和利润率 - COVID - 19加速了公司技术应用，如远程开锁、移动应用用于维护工作、虚拟租赁等，这些将提高公司效率，其中移动应用开启公共区域门锁将是行业变革性技术 [77][78] 问题: 公司开发项目进度加速的舒适度及交易市场情况 - 公司认为2022 - 2023年开发市场可能向好，将努力增加开发项目管道，但因建筑成本上升，获取合适项目难度较大；收购市场困难，交易价格高、资本化率低；处置市场可能积极，需等待市场进一步明朗 [80][81][82] 问题: 建筑成本情况 - COVID - 19增加了时间和一般条件成本，项目进度变慢导致一般条件成本上升，劳动力获取更困难，物资供应和库存补充有挑战，目前价格比上次开工项目高2% - 3%，但涨幅较之前有所下降；木材成本是主要挑战，随着单户住宅建设市场升温，木材压力将增加 [85][86][89] 问题: 9 - 10月市场是否有超季节性疲软及受疫情限制无法驱逐的租户数量 - 除加利福尼亚州有特殊政策和限制外，其他市场基本恢复正常驱逐程序，公司约有110名租户提交CDC强制令待驱逐，系统内总数少于200 - 300人，非疫情环境下每月系统内约有50 - 70人被驱逐；9 - 10月没有市场出现超季节性疲软情况 [90][91][93] 问题: 建筑融资情况及贷款条款变化 - 大型银行在开发贷款方面有所收缩，小型地区银行填补了部分缺口；银行不愿银团贷款，导致超过5000万美元的贷款获取困难，超过1亿美元的贷款非常困难；利差保持相对稳定，因利率处于历史低位，部分贷款设置了利率下限；整体建设市场需要更多股权，部分债务基金通过夹层融资提供帮助 [94][95][96] 问题: 看到的资本化率为3%多的资产情况 - 这些是稳定资产的资本化率，资产通常入住率在93% - 94%，但周边有大量新开发项目租赁，难以维持当前资本化率；由于资金充裕和融资成本低，私人市场活跃，多数人认为疫情后多户住宅市场将在2022年恢复到2019 - 2020年初的租金水平 [98][99] 问题: 出售Chirp技术平台的原因及对投资组合推广的影响 - 公司开发Chirp是为解决行业内未被满足的需求，最终认为它应属于能将其推向第三方市场的所有者，因此出售给RealPage；交易不影响该平台在公司投资组合的推广，预计2021年底全面推广，目前超50%社区已推出网关功能，约5000个单元签约使用门锁 [100][101][102] 问题: 2021年最看好和最担忧的城市或市场 - 预计2021年休斯顿、达拉斯、夏洛特等有大量新供应的市场将继续面临压力，凤凰城、丹佛、罗利、坦帕等新供应少的市场将继续表现出色；此外，18 - 29岁人群在疫情期间搬回家与父母同住，疫情结束和就业恢复后，这部分高租房倾向人群将回归市场，可能抵消购房迁出影响 [104][105][106] 问题: 坏账较高的产品类型或地理位置及租户平均信用状况变化 - 坏账和拖欠率在加利福尼亚州最高，受政策影响，南佛罗里达州比其他市场高100 - 200个基点；租户信用质量未变，公司保持高标准以避免坏账和驱逐问题，不同等级（A、B级）和区域（城市、郊区）的拖欠率相同 [108][109] 问题: 公司投资组合中户型结构是否适合增长人群及对三居室的看法 - 公司约6%的投资组合为三居室，主要面向单身或一两人居住的租户，不针对家庭市场，因家庭租户购房或租房迁出率高、需求更多设施且周转率高 [111][112] 问题: 租户在家工作情况及水电费变化 - 公司认为租户水电费再计费大幅增加，表明很多租户在家工作，用水量和垃圾产生量增加 [113]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为7324723千美元和6748504千美元，增长约8.54%[8] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为3758716千美元和3046780千美元，增长约23.37%[8] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总权益分别为3566007千美元和3701724千美元，下降约3.67%[8] - 2020年前三季度末总权益为3,566,007千美元，2019年前三季度末总权益为3,657,781千美元[15][18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司净收入分别为98198千美元和128045千美元，下降约23.31%[9] - 2020年前三季度和2019年同期，基本每股收益分别为0.95美元和1.27美元，下降约25.20%[9] - 2020年前三季度和2019年同期，综合收益分别为99296千美元和114678千美元，下降约13.41%[9] - 2020年前三季度经营活动净现金为413284000美元，2019年同期为408435000美元[26] - 2020年前三季度投资活动净现金为 - 298089000美元，2019年同期为 - 529484000美元[26] - 2020年前三季度融资活动净现金为450838000美元，2019年同期为240371000美元[26] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为593532000美元，2019年同期为162925000美元[26] - 2020年前三季度现金支付利息净额为56895000美元，2019年同期为49793000美元[26] - 2020年前三季度现金支付所得税为1920000美元，2019年同期为1209000美元[26] - 2020年宣布但未支付的股息为84137000美元，2019年为80764000美元[26] - 2020年福利计划下发行股份的价值净额为19538000美元，2019年为18388000美元[26] - 2020年第三季度和前三季度，合资企业股权收入较2019年同期分别增加2.1万美元（1.0%）和减少4.5万美元（0.8%）[134] - 2020年第三季度和前三季度，所得税费用较2019年同期分别增加约30万美元（96.5%）和约80万美元（108.2%）[134] - 2020年前三季度和第三季度，公司资金运营（FFO）分别为3.73297亿美元和1.26611亿美元，调整后资金运营（AFFO）分别为3.17391亿美元和1.04312亿美元[136] - 2020年9月30日，公司利息费用覆盖率（扣除资本化利息）第三季度和前三季度分别约为6.2和6.7，2019年同期均约为7.2[139] - 2020年9月30日，公司所有合并物业无抵押，2019年同期约98.9%的合并物业无抵押[139] - 2020年9月30日，公司债务加权平均到期期限约为8.5年[139] - 2020年前三季度，公司经营活动净现金约为4.133亿美元，较2019年同期的约4.084亿美元有所增加[140] - 2020年前三季度，公司投资活动净现金使用约为2.981亿美元，较2019年同期的5.295亿美元有所减少[141] - 2020年前三季度，公司融资活动净现金约为4.508亿美元，较2019年同期的2.404亿美元有所增加[143] 物业业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度和2019年同期，公司物业收入分别为265721千美元和260672千美元，增长约1.93%[9] - 2020年前三季度和2019年同期，公司物业收入分别为782283千美元和765000千美元，增长约2.26%[9] - 2020年第三季度，每套公寓平均月物业收入为1802美元，2019年同期为1781美元；2020年前九个月为1771美元，2019年同期为1755美元[115] - 2020年第三季度，每套公寓年化总物业费用为8223美元，2019年同期为7694美元；2020年前九个月为8010美元，2019年同期为7595美元[115] - 2020年第三季度，100%所有权运营公寓加权平均入住率为95.3%，2019年同期为96.2%；2020年前九个月为95.3%，2019年同期为96.0%[115] - 2020年第三季度净营业收入为164669千美元，2019年同期为166799千美元；2020年前九个月净营业收入为487414千美元，2019年同期为489062千美元[117] - 2020年第三季度总物业收入为265721千美元，较2019年同期的260672千美元增长1.9%；2020年前九个月总物业收入为782283千美元，较2019年同期的765000千美元增长2.3%[119] - 2020年第三季度总物业费用为101052千美元，较2019年同期的93873千美元增长7.6%；2020年前九个月总物业费用为294869千美元，较2019年同期的275938千美元增长6.9%[119] - 2020年第三季度总物业NOI为164669千美元，较2019年同期的166799千美元下降1.3%；2020年前九个月总物业NOI为487414千美元，较2019年同期的489062千美元下降0.3%[119] - 2020年第三季度同店物业NOI减少约1900千美元，主要因物业费用增加约3800千美元，部分被物业收入增加约1900千美元抵消；2020年前九个月同店物业NOI增加约4400千美元，主要因物业收入增加约10100千美元，部分被物业费用增加约5700千美元抵消[119][121] - 2020年第三季度同店物业费用增加3800千美元，主要因房地产税增加约2600千美元、物业保险费用增加约900千美元、工资费用增加约700千美元和公用事业费用增加约200千美元，部分被维修保养和一般行政费用减少约600千美元抵消[119][121] - 2020年第三季度同店物业收入增加1900千美元，主要因平均租金率增加约1800千美元、净续租和其他租金收入增加约1000千美元、批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加约900千美元和费用及其他收入增加约400千美元，部分被入住率降低约1100千美元和坏账费用增加约1100千美元抵消[121] - 2020年前九个月同店物业收入增加10100千美元，主要因平均租金率增加约12900千美元、批量互联网和其他公用事业再计费计划收入增加约2500千美元和净续租和其他租金收入增加约2400千美元，部分被入住率降低约2600千美元、坏账费用增加约4100千美元和费用及其他收入减少约1000千美元抵消[121] - 非同店和开发及租赁社区的物业NOI在2020年第三季度和前九个月分别增加约2300千美元和12900千美元，主要因非同店社区物业NOI增加约2700千美元和13600千美元，部分被开发及租赁社区物业NOI减少约300千美元和700千美元抵消[122] - 2020年第三季度和前九个月非同店及开发和租赁净营业收入（NOI）分别为230万美元和1290万美元[124] - 2020年第三季度和前九个月新冠疫情相关影响分别约为40万美元和1360万美元[125] - 2020年第三季度和前九个月处置/其他物业NOI较2019年同期分别减少约210万美元和540万美元[126] 非物业业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度和前九个月非物业收入较2019年同期分别增加515.7万美元（117.1%）和减少1125.8万美元（49.0%）[128] - 2020年第三季度和前九个月费用和资产管理收入较2019年同期分别增加约40万美元和160万美元[129] - 2020年第三季度和前九个月递延薪酬计划收入分别约为510万美元和160万美元，2019年同期分别约为80万美元和1500万美元[129] - 2020年第三季度和前九个月其他费用较2019年同期分别增加113.08万美元（8.8%）和165.11万美元（4.2%）[130] - 2020年第三季度和前九个月物业管理费用较2019年同期分别减少约30万美元和50万美元[131] - 2020年第三季度和前九个月利息费用较2019年同期分别增加约350万美元和690万美元[133] - 2020年第三季度和前九个月折旧和摊销费用较2019年同期分别增加约480万美元和2450万美元[133] 公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有、运营或开发174处多户住宅物业，包含59,104套公寓，其中9处物业在建，完工后将新增2,721套公寓[29] - 截至2020年9月30日，公司拥有、运营或开发174处多户住宅物业，共59104套公寓[29] - 截至2020年9月30日，公司在两个合并运营合伙企业中分别持有约92%和95%的流通普通股有限合伙单位，以及1%的普通合伙权益[30] - 截至2020年9月30日，公司平均住宅租赁期限约为14个月，预计现有租约产生的物业收入2020年剩余时间为25850万美元，2021年为46030万美元，2022 - 2024年分别为660万美元、590万美元、500万美元，之后为3340万美元，总计76970万美元[41] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，应收票据未偿还本金余额约为790万美元，2020年和2019年第三季度及前九个月加权平均利率约为70%[42] - 截至2020年9月30日，未合并合营企业公寓物业共7247套，占比22%；完全合并物业共51857套，占比152%[107] - 2020年第三季度，一个合并运营物业Camden North End I达到稳定状态，有441套公寓，于2019年第一季度完工，2020年第三季度稳定[108] - 截至2020年9月30日，一个合并完工运营物业Camden Downtown I处于招租阶段，有271套公寓，已花费成本13120万美元，截至10月27日出租率39%，预计2021年第四季度稳定[108] - 截至2020年9月30日，资产负债表中约5.227亿美元与开发中物业和土地有关，其中约4.335亿美元与在建项目有关，约8920万美元主要投资于预计未来开工项目的土地[109] - 截至2020年9月30日，有8个合并物业和1个非合并物业处于不同建设阶段，在建公寓共2487套，预计成本8.69亿美元，已花费成本4.853亿美元[111] - 未合并建设中社区Camden Cypress Creek II有234套公寓，预计成本3800万美元，已花费成本3180万美元，公司拥有31.3%权益，截至10月27日出租率33%[112] - 截至2020年9月30日，有多个合并多户社区处于开发活动中，预计建造1630套公寓，预计总成本6.1亿美元，已花费成本8920万美元[113] 公司股份与融资相关情况 - 2020年6月，公司设立2020年ATM股份发行计划，可出售普通股，总发行价最高达3.627亿美元[46] - 2017年5月设立的2017年ATM股份发行计划于2020年第二季度终止，当时仍有发行价2.877亿美元的股份未出售[50] - 公司董事会批准的回购计划允许回购最高达5亿美元的普通股，截至文件提交日，剩余授权回购金额约为2.695亿美元[51] - 截至2020年9月30日，公司约有9740万股流通普通股，无优先股[52] - 2020年4月，公司发行7.5亿美元2.80%的2030年到期高级无担保票据，净收益约7.431亿美元，有效年利率约2.91%[62] - 2020年10月，公司签订4000万美元两年期无担保浮动利率定期贷款，偿还了原定于2022年到期的1亿美元无担保定期贷款[63] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，有两次各展期6个月的选择权，满足条件可三次最多额外增加5亿美元[61] - 2020年9月30日，9亿美元信贷安排无未偿还借款，有1020万美元未偿还信用证，可用额度约8.898亿美元[62] - 2020年和2019年9月30日，未偿还浮动利率债务分别约为9980万美元和9970万美元；九个月加权平均利率分别约为1.2%和3.1%[62] 公司费用相关情况 - 2020年和2019年第三季度，公司就现有租