业绩总结 - D.R. Horton在2023财年实现合并收入355亿美元，合并税前收入为63亿美元，股东权益为227亿美元[3] - 2023财年第四季度净收入为15亿美元，每股摊薄收益为4.45美元，合并收入增长9%至105亿美元[24] - 2023财年第四季度房屋销售收入为88亿美元，关闭房屋数量为22,928套，净销售订单增加39%至18,939套，销售额增加34%至73亿美元[24] - 2023财年第四季度，公司的合并税前收入为20亿美元，利润率为19.2%[32] - 2023财年第四季度，公司的净收入为15.26亿美元，较上一财年的16.48亿美元下降了7.4%[34] - 2023财年第四季度，公司的房屋销售毛利为22.3%[29] - 2023财年第四季度，公司的每股稀释净收入为4.45美元，较上一财年的4.67美元下降了4.7%[34] 用户数据 - 2023财年第四季度，公司的关闭房屋数量为22,928套，较上一财年的23,212套下降了1.2%[28] - 租赁业务在2023财年实现税前收入2.172亿美元，收入为14亿美元，销售了3,006套单户住宅和1,582个多户住宅单位[24] - 2023财年第四季度，净销售订单增加39%至18,939套，销售额增加34%至73亿美元[24] 未来展望 - 预计2024财年合并收入将在360亿美元至370亿美元之间，关闭房屋数量在86,000套至89,000套之间[22] - 2024财年第一季度预计合并收入在74亿美元至76亿美元之间，房屋销售毛利率约为23.7%至24.2%[22] - D.R. Horton的财务服务税前利润率预计在20%至25%之间，所得税率约为24.0%至24.5%[22] 资本运作 - D.R. Horton在2023财年回购了350万股普通股，支出为4.231亿美元[24] - 2023财年通过房屋建筑业务产生了96亿美元的现金流[13] - 2023年9月30日，公司的现金及现金等价物为29.27亿美元，较2022年9月30日的20.52亿美元增长了42.9%[34] - 2023年9月30日，公司的总资产为325.82亿美元，较2022年的303.51亿美元增长了7.3%[34] - 2023年9月30日，公司的股东权益为226.96亿美元，较2022年的193.96亿美元增长了17.1%[34] - 2023年9月30日，公司的债务占总资本的比例为18.3%，较2022年的23.8%下降了5.5个百分点[34] 市场扩张 - 2023财年从Forestar购买了24%的完成地块，销售了14,040个地块，收入为14亿美元[20] - 2023年9月30日，公司的库存总额为181.56亿美元，较2022年的173.24亿美元增长了7.7%[34]

财务表现 - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售收入增长了2%，达到250亿美元[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的净利润为33亿美元，每股稀释收益为9.39美元[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的回报率为24.3%[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售总量增长了1%[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售平均价格为38.11万美元[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的销售订单价值增长了26%[51] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售毛利率为23.3%[51] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售前税收入为15亿美元[51] - 上市公司财报电话会议中，D.R. Horton的综合收入增长了11%，达到97亿美元[62] - D.R. Horton的净利润下降了19%，为13亿美元[62] - 房屋销售总量增长了1%，达到59989套，平均售价增长了1%至38.11万美元[63] - Forestar的收入下降了22%，为8.87亿美元，土地和房地产销售占了其中的大部分[64] - Forestar的土地销售减少了34%，达到9054块，其中7947块销售给了D.R. Horton[65] - D.R. Horton的综合收入增长了5%，达到250亿美元，但净利润下降了23%至43亿美元[68] 销售订单情况 - 2023年6月30日三个月内，净销售订单数量增长了37%，价值增长了26%，平均销售价格为381,100美元[73] - 2023年6月30日九个月内，净销售订单数量减少了5%，价值减少了11%，平均销售价格为375,000美元[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单取消率为18%[73] - 2023年6月30日九个月内，销售订单取消率为20%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，西北地区的房屋库存减少了29%，价值减少了34%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，西南地区的房屋库存减少了45%，价值减少了46%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，南部中部地区的房屋库存减少了52%，价值减少了55%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，东部地区的房屋库存减少了18%，价值减少了26%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，北部地区的房屋库存减少了10%，价值减少了12%[73] 财务债务情况 - Forestar截至2023年6月30日，符合所有循环信贷设施和高级票据义务的限制和限制[101] - DHI Mortgage截至2023年6月30日，在承诺的抵押贷款回购设施下有13.9亿美元的义务，年利率为6.7%[102] - DRH Rental截至2023年6月30日，在循环信贷设施下有10亿美元的借款，年利率为7.5%[104] - 截至2023年6月30日，D.R. Horton, Inc.和担保子公司的总资产为254.8亿美元，总负债为60.5亿美元[108] 公司风险管理 - 公司最关键的会计政策包括收入确认、库存和销售成本、保修和法律索赔以及保险[109] - 公司在2023财年第三和第四季度通常会关闭更多房屋，创造更多收入和税前收入[110] - 公司管理属于市场风险的利率风险，通过固定利率和浮动利率债务来监控[113]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股收益为3.90美元，较上年同期的4.67美元下降16% [8] - 净利润为13亿美元，较上年同期下降19%，综合收入为97亿美元 [8] - 过去12个月截至6月30日的房屋建筑库存回报率为31.8%，股权回报率为24.3% [5] - 第三季度房屋销售总收入为87亿美元，成交22,985套房屋，平均成交价格为378,600美元，较上年同期下降3% [8] - 第三季度房屋销售毛利率为23.3%，较3月季度环比上升170个基点 [11] - 第三季度房屋建筑SG&A费用较去年增加6%，占收入的6.7%，较上年同期上升10个基点 [12] - 截至6月30日，房屋建筑流动性为46亿美元，包括26亿美元的无限制房屋建筑现金和20亿美元的房屋建筑循环信贷额度可用容量 [19] - 截至6月30日，房屋建筑债务总计27亿美元，房屋建筑杠杆率为11.1%，净现金后为0.7%，综合杠杆率为22%，净现金后为11.2% [19][20] - 截至6月30日，股东权益为217亿美元，每股账面价值为64.03美元，较去年同期上涨23% [20] - 本季度支付现金股息8500万美元，董事会已宣布8月支付与上季度相同水平的季度股息 [20] - 本季度回购310万股普通股，花费3.43亿美元，本财年至今共回购770万股，花费7.64亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 净销售订单在第三季度增加37%，达到22,879套，订单价值较上年增加26%，达到87亿美元 [9] - 取消率为18%，与上一季度持平，低于上年同期的24% [9] - 平均活跃销售社区数量环比增长6%，同比增长8% [9] - 第三季度净销售订单的平均价格为381,100美元，环比上涨2%，较上年同期下降8% [9] - 6月季度开工22,900套房屋，较3月季度增长15% [13] - 季度末库存中有43,800套房屋，较去年同期下降22%，环比持平 [13] - 6月30日有25,000套未售出房屋，其中5,700套已完工 [13] - 第三季度房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总计22亿美元，较上年同期增长25%，环比增长27% [14] 租赁业务 - 本季度租赁业务产生1.62亿美元的税前收入，收入为6.67亿美元，来自出售1,754套单户租赁房屋和230套多户租赁单元 [15] - 6月30日租赁物业库存为33亿美元，其中单户租赁物业为19亿美元，多户租赁物业为14亿美元 [16] Forestar业务 - 第三季度总营收为3.69亿美元，售出3,812个地块，税前收入为6200万美元 [17] - 6月30日拥有和控制的地块数量为73,000个，57%的自有地块与公司有合同或优先购买权 [17] 金融服务业务 - 第三季度金融服务税前收入为9400万美元，收入为2.29亿美元，税前利润率为41.2% [18] - 本季度抵押贷款公司99%的贷款发放与房屋建筑业务成交的房屋相关，为74%的买家提供融资 [18] - FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的51%，借款人平均FICO评分为723，平均贷款价值比为88% [18] - 首次购房者占本季度抵押贷款公司成交业务的56% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于可负担价格点的新房和现有房屋供应有限，且人口结构对住房需求有利，净销售订单较上年同期增长37% [6] - 现有房屋市场和新房市场的库存供应仍然短缺 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于巩固市场份额，通过提供更多房屋满足购房者需求，同时在每个社区实现回报和资本效率最大化 [6] - 维持资本投资的纪律性，通过股息和股票回购向股东返还资本，以提升公司长期价值 [7][24] - 租赁业务平台将继续扩大，预计未来几年库存水平将继续增长，但增长速度将较过去两年有所放缓 [31] - 公司收购了Truland的房屋建筑业务，其团队将继续为公司在墨西哥湾沿岸开发地块 [52] - 行业内大型竞争对手也在加快开工步伐，可能会对成本和供应链造成一定压力 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场状况预计将持续，抵押贷款利率、资本市场和总体经济状况的不确定性可能对业务产生重大影响 [22] - 预计2023财年房屋建筑业务成交82,800 - 83,300套房屋，租赁业务成交6,500 - 7,000套房屋和单元，综合收入在347 - 351亿美元之间 [22] - 预计2023财年运营现金流将超过30亿美元，主要来自房屋建筑业务 [22] - 预计2023财年股票回购约为11亿美元，与去年相似 [22] - 预计第四季度综合收入为97 - 101亿美元，房屋建筑业务成交22,800 - 23,300套房屋 [23] - 预计第四季度房屋销售毛利率约为23.5% - 24%，房屋建筑SG&A费用占收入的比例在6.7% - 6.8%之间 [23] - 预计第四季度金融服务税前利润率约为30% - 35%，所得税税率约为24.5% [23] 其他重要信息 - 为应对市场变化和高抵押贷款利率，公司增加了激励措施的使用，并减小房屋尺寸以提高购房者的可负担性 [10] - 由于成本通胀、定价调整和激励措施，房屋建筑运营利润率低于去年的创纪录水平，但从3月到6月季度环比有所改善 [7] - 建筑周期时间较第二季度减少了一个多月，预计第四季度将进一步减少 [13] - 公司预计继续提供比2022年更高水平的激励措施，但由于房价和激励措施的稳定以及建筑成本的降低，预计第四季度房屋建筑毛利率将略高于第三季度 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否在短期内达到之前每季度开工25,000套房屋的水平，以及季节性因素对开工节奏的影响 - 公司专注于逐季逐步增加开工量，通过整合劳动力和材料资源，提高开工和建房效率，没有设定具体的目标开工数量，而是根据市场情况和增加市场份额的目标来调整 [27][29] - 今年需求流量模式呈现更正常的季节性，订单可能会更接近正常季节性，但由于现有房屋市场和新房市场库存短缺，公司会确保有足够的房屋供应以满足需求 [40][41] 问题2: 社区数量增长是否具有临时性，以及房屋库存数量的变化趋势 - 公司有足够的地块位置来开设新社区，预计未来社区数量将以中个位数的速度增长，虽然可能会有一些波动，但整体呈增长趋势 [34] - 公司致力于提高库存周转率，随着建筑周期时间的改善，有望回到历史上每年库存周转2次的水平 [36] 问题3: 第四季度订单的季节性趋势以及公司满足需求的能力 - 今年需求流量模式更接近正常季节性，订单可能会更符合正常季节性，但由于库存短缺，公司会确保有足够的房屋供应以捕捉需求 [40][41] - 公司专注于长期发展，不追求季度销售数字，如果市场情况良好且周期时间继续改善，可能会比正常季节性表现更好；如果市场疲软或开工数量不足，可能会低于正常季节性 [57] 问题4: 自2019年以来公司交付房屋数量大幅增长的可持续性，以及建造策略和现有房屋库存对业绩的重要性 - 公司多年来致力于简化业务，建立了具有强大资产负债表和流动性的平台，能够利用市场干扰巩固市场份额，这种增长是可持续的 [44][45] - 公司的建造策略注重提高效率和一致性，通过整合劳动力和材料资源，实现规模经济，降低成本 [44][45] - 现有房屋库存短缺为新房建设提供了机会，公司能够满足购房者的需求，从而获得市场份额 [43][45] 问题5: 建筑成本中材料和劳动力的下降情况，以及租赁平台对降低成本的作用 - 目前建筑成本下降主要是由于木材价格下降，劳动力成本也开始出现改善迹象，随着公司规模的扩大，包括租赁平台的发展，有望进一步降低成本 [48][49] 问题6: 私营建筑商出售业务的意愿以及公司的收购策略 - 私营建筑商面临资本成本上升的压力，公司有机会与他们进行沟通，但会选择符合公司文化的合作机会，不会强行整合 [51] 问题7: 第四季度需求和订单趋势，以及公司满足需求的能力和生产限制 - 公司不追求季度销售数字，而是专注于长期发展和增加股东价值，如果市场情况良好且周期时间继续改善，可能会比正常季节性表现更好；如果市场疲软或开工数量不足，可能会低于正常季节性 [57] - 公司目前感觉有能力略微增加开工量，并且建筑周期时间的改善和社区数量的增长使公司处于有利地位，但更关注2024年的发展 [58] 问题8: 2024年房屋成交增长的预期以及相关考虑因素 - 公司希望通过合理的地块和房屋库存定位，实现接近两位数或高个位数的增长，同时注重提高库存周转率 [60] - 公司更关注开工节奏、房屋库存和库存转换效率，而不是积压订单，因为积压订单只是签订销售合同的时间点，而公司确保每个开工的房屋都能成交 [61] 问题9: 地块成本对利润率的影响以及应对地块成本通胀的策略 - 目前成交的地块是之前签订合同并收购的，尚未看到明显的成本压力，但随着地块稀缺，预计未来地块成本将上升，公司已将其纳入指导和业务规划中 [65] 问题10: 抵押贷款利率下调的动态以及公司的应对策略 - 抵押贷款利率下调是公司有效的激励措施之一，公司通常将利率下调至低于市场1个百分点的水平，并将根据市场利率的变化进行调整 [67] 问题11: 毛利率的发展趋势以及影响因素 - 预计第四季度毛利率将有适度改善，达到23% - 24%的范围，目前市场成本和需求相对稳定，这种适度改善在短期内是可持续的 [70][71] - 有限的库存供应和可负担价格点对毛利率有积极影响，而利率大幅上升是毛利率的最大风险 [72] 问题12: 消费者对抵押贷款利率下调的敏感度以及公司的应对策略 - 抵押贷款利率下调是公司使用的多种激励措施之一，会根据市场和购房者的需求进行调整，目前使用比例较前几个季度下降了约10%，显示出利率的稳定性和购房者对购买力的信心增强 [74][94] 问题13: 资本和现金流情况，以及53%的期权地块预计为成品地块的限制因素和相关成本 - 53%的期权地块预计为成品地块是当前的情况，并非上限，公司在正常业务中会与第三方开发商合作，将部分地块开发为成品地块，未来这一比例可能会上升 [78][79] - 今年资本和现金流与收益的匹配度有所改善，主要是由于建筑周期时间的缩短，减少了房屋库存中的资本占用 [80] 问题14: 公司开发土地的原因以及每个社区开工节奏提高的原因 - 公司拥有有才华的团队，在某些情况下，控制土地开发过程对于开工节奏很重要，并且一些交易从时间、结构或规模上看，自行开发更有意义 [82] - 行业整体对回报的关注提高，促使各社区提高效率，改善吸收和周转率，从而提高资本回报率，可能是每个社区开工节奏提高的原因之一 [83][84] 问题15: 与大型SFR公司的交易情况以及对2024年租赁业务的影响 - 公司的指导数据已包含已成交的房屋和租赁进度，交易细节未公开披露，租赁业务将继续扩大，2024年多户租赁业务将有较大增长，单户租赁业务也将持续扩展，但季度和年度间可能会有波动 [86][89] 问题16: 公司在周期时间和成本方面取得的进展的可持续性，以及贸易商的情况 - 公司通过整合贸易商和材料资源，简化流程，使贸易商的工作更轻松和有利可图，这种进展是可持续的，并且随着时间的推移会不断改善 [92] 问题17: 抵押贷款利率下调比例下降的具体数据以及对需求的影响 - 抵押贷款利率下调的使用比例较前几个季度下降了约10%，对需求的敏感度因社区和购房者而异，公司的销售代理会根据购房者的需求调整激励措施 [94] 问题18: 银行业环境对开发商合作伙伴和小型私营建筑商的影响 - 与公司合作的第三方开发商在融资方面面临挑战，但由于与公司的长期合作关系，部分开发商能够获得新的融资承诺，银行业对开发商的支持更加谨慎 [97] - 小型私营建筑商面临一定压力，公司有机会介入并提供流动性支持，这对公司业务有一定的促进作用 [97][98] 问题19: 消费者对不同面积房屋的偏好 - 消费者通常希望获得尽可能大的房屋面积，但受购买力限制，公司因此增加了小户型房屋的开工数量，预计平均房屋面积将继续逐渐下降 [100] 问题20: 目前建筑周期时间与历史水平的比较，以及对资产周转率的影响 - 目前建筑周期时间较峰值下降了30天，约为五个半月，仍略高于历史平均水平，未来有望进一步接近历史正常水平，这将有助于提高资产周转率 [103][104] 问题21: 第四季度租赁业务利润下降的原因以及与核心房屋建筑业务毛利率的比较 - 第四季度租赁业务利润下降主要是由于项目组合和建设成本的影响，是短期现象，从长期来看，租赁业务的毛利率和税前利润率预计仍将高于房屋建筑业务 [106]

公司财务表现 - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的房屋销售收入保持稳定，为152亿美元[46] - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的净利润为19亿美元，每股稀释收益为5.50美元[47] - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的净资产回报率为27.2%[47] - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的房屋销售订单价值下降11%至86亿美元[47] - 在2023年3月31日结束的三个月内，公司的净销售订单增长了73%[47] - 在2023年3月31日结束的三个月内，公司的房屋销售毛利率为21.6%[52] - 在2023年3月31日结束的三个月内，公司的房屋销售前税收入为11亿美元[52] - 2023年3月31日，房屋销售订单数量减少了5%，价值下降了11%至86.29亿美元[71] - 2023年3月31日，房屋销售订单的平均售价为37.29万美元，较去年同期下降了7%[71] - 2023年3月31日，公司的净销售订单价值为13.6亿美元，较去年同期下降了25%[71] - 2023年3月31日结束的三个月内，净销售订单数量较去年同期下降了5%[73] - 2023年3月31日结束的六个月内，净销售订单数量较去年同期下降了20%[73] - 2023年3月31日销售订单取消率分别为18%和21%，较去年同期有所增加[73] 区域房屋建筑收入 - 西北地区房屋建筑收入在2023年三个月内增长了8%[78] - 西南地区房屋建筑收入在2023年三个月内减少了19%[79] - 南部中部地区房屋建筑收入在2023年三个月内减少了2%[80] - 东南地区房屋建筑收入在2023年三个月内增长了8%[81] - 东部地区房屋建筑收入在2023年三个月内减少了1%[82] - 北部地区房屋建筑收入在2023年三个月内增长了1%[83] 子公司财务状况 - Forestar在2023年3月31日拥有的未售出的住宅库存约为24,800套，而在2022年9月30日为27,200套[85] - Forestar在2023年3月31日的总收入为301.5百万美元，2022年为421.6百万美元，2023年的总成本为245.6百万美元，2022年为334.1百万美元[86] - DHI Mortgage为D.R. Horton购房者提供的首次抵押贷款数量在2023年3月31日的三个月内增长了10%，达到14,879笔[90] 租赁业务 - 单户租赁收入在2023年3月31日的三个月内达到了2.241亿美元，比2022年同期的1.729亿美元增长了29.6%[92] - 多户租赁和其他方面的收入在2023年3月31日的三个月内为0美元，而在2022年同期为5千万美元[92] - 单户租赁的销售成本在2023年3月31日的三个月内为1.577亿美元，比2022年同期的0.775亿美元增长了103.9%[92] - 多户租赁和其他方面的销售成本在2023年3月31日的三个月内为0.3亿美元，而在2022年同期为2.5亿美元[92] - 截至2023年3月31日，公司的租赁物业库存总额为33亿美元，其中单户租赁物业库存为21亿美元，多户租赁物业库存为12亿美元[92] - 单户租赁的房屋/单位在2023年3月31日的三个月内共售出721套，价值2.241亿美元，而在2022年同期为368套，价值1.729亿美元[92] - 多户租赁单位在2023年3月31日的三个月内未售出，而在2022年同期为126个单位，价值5千万美元[92] 财务结构 - 截至2023年3月31日，公司的现金及现金等价物总额为24亿美元[96] - Forestar拥有4.1亿美元的无担保循环信贷额度，截至2023年3月31日，尚未借款，信贷额度剩余3.67亿美元[100] - Forestar持有7亿美元的无担保债券，包括3.85%到2026年到期和5.0%到2028年到期的债券[101] - DHI Mortgage的抵押回购额度为20亿美元，截至2023年3月31日，尚有15.5亿美元的未偿还金额[102] - DRH Rental拥有10.25亿美元的无担保循环信贷额度，截至2023年3月31日，已全额使用，借款利率为7.2%[103] - 截至2023年3月31日，DRH Rental符合所有循环信贷额度的条款和限制[104] - 截至2023年3月31日，D.R. Horton, Inc.持有25亿美元的房屋建设债券，无未偿还金额[106] - 截至2023年3月31日，D.R. Horton, Inc.及担保子公司的总资产为247.9亿美元，总负债为60.68亿美元[107] - 2023年3月31日，D.R. Horton, Inc.的营收为141.88亿美元，净利润为16.51亿美元[107] 其他重要信息 - 公司最关键的会计政策涉及收入确认、存货和销售成本、保修和法律索赔以及保险[108] - 在2023年3月底，公司为大约150项新的建筑缺陷索赔设立了准备金，并解决了110项建筑缺陷索赔，总成本为1,660万美元[108] - 公司在第三和第四季度通常关闭更多的房屋，创造更多的收入和税前利润[109] - 公司使用固定利率和浮动利率债务来监控利率风险[112] - 公司在2023年3月底的债务中，固定利率债务总额为3,404.6亿美元，平均利率为5.5%；浮动利率债务总额为2,579.9亿美元，平均利率为6.4%[112]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度每股收益为2.73美元,同比下降32% [11] - 公司第二季度净收入为9.42亿美元,同比下降34% [11] - 公司第二季度营收为80亿美元 [11] - 公司第二季度毛利率为21.6%,环比下降230个基点 [18] - 公司第二季度销售、管理及一般费用占收入比为7.3%,同比上升50个基点 [20] - 公司第二季度资产负债率为22.4%,净资产负债率为12.3% [32] - 公司第二季度权益回报率为27.2% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度房地产销售收入为74亿美元,同比下降2% [14] - 公司第二季度销售订单量为23,142套,同比下降5% [15] - 公司第二季度销售订单金额为86亿美元,同比下降11% [15] - 公司第二季度取消率为18%,同比上升2个百分点,环比下降27% [15] - 公司第二季度平均销售价格为37.29万美元,同比下降7%,环比上升1% [16] - 公司第二季度金融服务业务税前利润率为39.6% [25] - 公司第二季度租赁业务收入为2.24亿美元,税前利润为3500万美元 [27] - 公司子公司Forestar第二季度收入为3.02亿美元,税前利润为3600万美元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第二季度平均活跃社区数量同比和环比均增长3% [15] - 公司第二季度东南部和东部地区销售表现强于正常季节性 [62] - 公司第二季度西部地区销售表现相对较弱 [62][63] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于管理产品组合、优惠政策、房价、销售节奏和库存水平,以适应市场变化,巩固市场份额,优化收益并增加经营现金流 [13] - 公司通过控制土地供应、与供应商建立良好关系等方式,提高自身在行业中的竞争力 [49][149][150] - 公司认为行业内小型和区域性建筑商由于资本约束,将面临挑战,这为公司提供了并购和获取土地资源的机会 [143][144] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和经济不确定性可能持续一段时间,但新房和现有房源在可负担价位范围内仍然有限,支持住房需求的人口因素仍然有利 [12] - 公司有经验的运营团队、可负担的产品组合、灵活的土地供应和良好的贸易和供应商关系,使其能够应对不断变化的市场条件 [13] - 公司预计2023财年全年营收将在315亿美元至330亿美元之间,交付房屋在77,000套至80,000套之间,租赁业务交付在4,000套至5,000套之间 [37][38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Lovallo 提问** 询问公司4月份的销售趋势以及第三季度销售的预期 [47][48] **Jessica Hansen 回答** 公司4月份的销售保持良好,第三季度销售可能略有下降,但具体情况将取决于春季销售的持续强劲程度以及利率和经济因素的变化 [48][49] 问题2 **Stephen Kim 提问** 询问公司是否通过市场份额增长来推动销量增长,而不需要相应增加成本 [54][55] **David Auld 回答** 公司在控制较大市场份额的市场中,成本和需求的稳定性更强,这有助于公司维持利润率并提高交付效率 [55][56] 问题3 **Mike Dahl 提问** 询问公司是否会根据市场变化调整之前放弃的一些土地交易 [155][156] **Mike Murray 回答** 公司会密切关注市场变化,与开发商保持透明合作,尽量将更多现成的土地资源带入市场 [156]

房屋销售 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售收入增长了1%，达到73亿美元[41] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售总量减少了6%，但平均房屋成交价上涨了7%至38.69万美元[46] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售总毛利率为23.9%，相比27.4%有所下降[46] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售前税收入为11亿美元，相比13亿美元有所下降[46] - 公司2022年第四季度房屋销售收入为67.09亿美元，同比增长1%[64] Forestar部门 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的Forestar部门的收入下降了47%，达到2.17亿美元[49] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的Forestar部门的净销售订单价值下降了40%，达到49亿美元[49] - 2022年12月31日，Forestar拥有的单户住宅地块销售总收入为2.167亿美元，较2021年同期的4.076亿美元有所下降[76] - Forestar在2022年12月31日拥有4.1亿美元的现金及现金等价物[92] - Forestar拥有4.1亿美元的无担保循环信贷额度，截至2022年12月31日，尚未使用的信贷额度为3.7亿美元[93] 金融服务部门 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的金融服务部门的收入下降了26%，达到1.37亿美元[54] - 2022年12月31日，公司的金融服务运营收入下降34%，为9.57亿美元，主要是由于抵押贷款销售收入减少[82] 租赁业务 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的租赁部门的收入增长了109%，达到3.28亿美元[55] - 2022年12月31日，公司的租赁业务收入达到3.275亿美元，较2021年同期的1.565亿美元有所增长[83] - 截至2022年12月31日，公司的租赁部门现金及现金等价物总额为1.11亿美元[95] 公司财务状况 - 截至2022年12月31日，公司的债务与总资本比率为22.0%，较2022年9月30日的23.8%和2021年12月31日的25.1%有所下降[88] - 公司的净债务与总资本比率为13.3%，较2022年9月30日的15.4%和2021年12月31日的15.2%有所下降[88] - 公司计划在长期内保持房屋建筑债务与总资本比率低于30%，并预计在2023财年始终保持在20%以下[89] - 截至2022年12月31日，公司的现金及现金等价物总额为20亿美元[90] - 公司拥有21.9亿美元的房屋建筑无担保循环信贷额度，截至2022年12月31日，尚未使用的信贷额度为19.8亿美元[91] 公司运营情况 - 公司2022年第四季度综合收入为73亿美元，同比增长3%[56] - 公司2022年第四季度净利润为9.59亿美元，同比下降16%[56] - 公司2022年第四季度销售订单数量同比下降38%[61] - 公司2022年第四季度销售订单价值为49.23亿美元，同比下降40%[62] - 公司2022年第四季度销售订单平均售价为36.79万美元，同比下降4%[62] - 公司2022年第四季度销售订单取消率为27%[62] - 公司2022年第四季度销售订单 backlog 同比下降46%[63] - 南部地区的房屋建筑收入在2022年12月31日的三个月内下降了9%，主要是由于关闭的房屋数量和这些房屋的平均售价下降。该地区在2022年12月31日的三个月内实现的税前收入为58.7百万美元，较去年同期的111.8百万美元下降[67] - 东部地区的房屋建筑收入在2022年12月31日的三个月内较去年同期增长了6%，主要是由于大多数市场关闭的房屋的平均售价上涨。该地区在2022年12月31日的三个月内实现的税前收入为189.4百万美元，较去年同期的202.3百万美元下降[69] - 2022年12月31日，公司通过土地和地块购买合同控制的地块的总剩余购买价格为190亿美元，较2022年9月30日的197亿美元略有下降[72] - 2022年12月31日，公司终止或预计终止的土地购买合同的诚意金和预收购成本的核销金额为19.4百万美元，较2022财年同期的3.9百万美元增加[65] - 在2022年12月31日，DRH Rental的运营活动中，经营活动产生的净现金为8.291亿美元，较去年同期的净现金使用1.741亿美元有显著增长[98] - 在2022年12月31日，DRH Rental的投资活动中，投资活动产生的净现金为1.429亿美元，较去年同期的净现金使用2.65亿美元有显著增长[99] - 在2022年12月31日，公司董事会批准每股普通股0.25美元的季度现金股利，于2022年12月12日支付给股东，2023年1月，董事会批准每股普通股0.25美元的季度现金股利，将于2023年2月14日支付给股东[99] - 公司长期债务中，固定利率债务占总额3695.4亿美元，平均利率为3.3%[106] - 变动利率债务总额为2013.9亿美元，平均利率为6.0%[106]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度每股收益为2.76美元,同比下降13% [13] - 公司第一季度净收入为9.587亿美元,同比下降16% [13] - 公司第一季度合并收入为73亿美元,同比增长3% [13] - 公司第一季度毛利率为23.9%,环比下降440个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度房地产销售收入为67亿美元,同比持平,销售量为17,340套,同比下降6% [14] - 公司第一季度平均销售价格为38.69万美元,同比上涨7%,环比下降4% [14] - 公司第一季度净销售订单为13,382套,同比下降38%,订单金额为49亿美元,同比下降40% [16] - 公司第一季度平均销售价格为36.79万美元,同比下降4% [17] - 公司第一季度金融服务业务税前利润为1,820万美元,税前利润率为13.3% [29] - 公司第一季度租赁业务收入为3.28亿美元,税前利润为1.1亿美元 [32][33] - 公司子公司Forestar第一季度收入为2.167亿美元,税前利润为2,790万美元,拥有8.23万块可开发用地 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前在109个市场运营,过去4年新进入了约30个市场 [57][58] - 公司在新进入的二三线城市市场表现良好,受益于较少竞争 [57][59] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于提高存货周转率,调整产品结构和价格,以优化存货投资回报 [12][18][23] - 公司将继续通过灵活的土地储备和供应商关系来应对市场变化 [11][26] - 公司将继续保持强大的资产负债表和充足的流动性,为应对经济环境变化提供支撑 [37][38][39] - 公司将继续保持收购中小型建筑商的策略,以增强市场份额 [110][111] - 公司认为行业整体供给仍然偏紧,为公司提供了良好的发展机遇 [105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为,尽管受到房贷利率上升、通胀高企和经济不确定性的影响,但市场供给仍然有限,人口结构因素支撑住房需求 [9][10] - 公司管理层认为,公司凭借经验丰富的运营团队、灵活的产品结构和土地储备,以及良好的供应商关系,有能力在当前挑战的市场环境中取得成功 [11] - 公司管理层预计,尽管未来一段时间内高利率和经济不确定性可能持续,但公司仍有信心在第二季度实现销售订单的正常季节性增长 [10][19] - 公司管理层认为,公司的强大资产负债表、充足的流动性和低杠杆水平,为公司提供了应对经济环境变化的重要支撑 [12] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Carl Reichardt 提问** 公司目前约三分之二的房源未售出,这是否意味着公司有充足的产品可供春季销售旺季使用,还是意味着公司尚未对这些房源进行足够的价格调整? [54][55] **David Auld 回答** 公司对目前的库存状况感到很乐观。公司在过去几个季度限制销售,以更好地平衡库存成本和需求,现在已经处于较为正常的库存水平,并且对即将到来的春季销售旺季充满信心。[55][56] 问题2 **Matthew Bouley 提问** 公司在降低建筑成本方面取得了一些进展,但是在2023财年交付的房源上看不到太多成本下降的体现,这是为什么? [63][64] **Mike Murray 回答** 公司确实通过与供应商的谈判取得了一些成本下降,但由于房屋建设周期较长,这些成本下降的影响要到2023财年下半年才能在交付的房源上体现出来。同时,由于木材价格的季节性波动,这也可能抵消一部分成本下降的效果。[66][67][68] 问题3 **John Lovallo 提问** 公司第一季度的现金流表现强劲,未来在资本配置方面有何计划? [77][78] **David Auld 回答** 公司预计2023财年的经营现金流将大幅增加。公司将继续保持平衡的资本配置策略,优先满足房地产主业的资金需求,同时也会大幅增加租赁业务的投入。此外,公司还将继续派发股息,并计划以与去年相当的金额回购股票。[79][80][81]

公司综合财务数据关键指标变化 - 2022财年公司综合收入增长21%至335亿美元，2021财年为278亿美元[163][181] - 2022财年税前收入为76亿美元，2021财年为54亿美元，税前运营利润率从19.3%提升至22.8%[163][181] - 2022财年净利润为59亿美元，2021财年为42亿美元，摊薄后每股收益从11.41美元增至16.51美元[163][181] - 2022财年和2021财年公司所得税费用分别为17亿美元和12亿美元，有效税率分别为22.7%和21.8%[244] - 2022财年公司回购1400万股普通股，花费11亿美元；截至2022年9月30日，债务回购授权剩余5亿美元，股票回购授权剩余4.383亿美元[262] - 2022财年，经营活动提供净现金5.618亿美元，2021财年为5.344亿美元；投资活动使用净现金4.149亿美元，2021财年为2.522亿美元；融资活动使用净现金8.112亿美元，2021财年为8510万美元[279][282][284] - 截至2022年9月30日，公司现金为19.746亿美元，存货为180.965亿美元，来自非担保子公司的应收款项为10.349亿美元，总资产为240.01亿美元[294] - 截至2022年9月30日，公司应付票据为28.783亿美元，总负债为63.458亿美元，股东权益为176.552亿美元[294] - 2022年财年，公司收入为318.9亿美元，销售成本为227.941亿美元，销售、一般和行政费用为21.285亿美元，税前收入为69.46亿美元，净利润为53.727亿美元[295] 房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2022财年房屋建筑业务净现金流入为19亿美元，2021财年为12亿美元[164][176] - 2022财年房屋建筑业务库存回报率为42.8%，2021财年为37.9%[164][175] - 2022财年已完工房屋数量增长1%至82744套，房屋销售平均成交价增长19%至385100美元[175] - 2022财年净销售订单数量下降6%至76137套，但订单价值增长9%至304亿美元[175] - 2022年净销售订单数量较2021年下降6%，价值增长9%至304亿美元，平均售价增长17%至398,900美元[188] - 2022年销售订单取消率为21%，高于2021年的17%，第四季度取消率为32%，高于第三季度的24%[190] - 截至2022年9月30日，销售订单积压房屋数量为19,614套，较2021年下降25%，价值为79.75亿美元，下降16%[191] - 2022年房屋销售营收增长20%至319亿美元，房屋交付数量增长1%至82,744套，平均售价增长19%至385,100美元[194][195] - 2022年房屋销售毛利润增至91亿美元，占营收比例升至28.7%，较2021年增加320个基点[197] - 2022财年土地/地块销售及其他营收为6140万美元，2021年为7500万美元[200] - 2022年房屋建筑业务未记录减值费用，2021年记录了560万美元减值费用[201] - 2022财年销售、一般和行政费用（SG&A）增至22亿美元，占营收比例为6.8%，2021年为19亿美元，占比7.3%[203] - 2022年房屋建筑业务利息支出为1.107亿美元，2021年为9360万美元[204] - 2022年房屋建筑业务其他收入净额为1640万美元，2021年为1030万美元[205] - 2022年公司房屋建筑总收入319.231亿美元，2021年为265.776亿美元，2022年税前收入69.409亿美元，2021年为48.128亿美元，2022年税前收入占比21.7%，2021年为18.1%[207] - 西北区域2022年房屋建筑收入26.584亿美元，较2021年增长6%，2022年税前收入5.608亿美元，2021年为5.108亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加130个基点，SG&A费用占比增加10个基点[207][208] - 西南区域2022年房屋建筑收入48.407亿美元，较2021年增长19%，2022年税前收入9.683亿美元，2021年为6.531亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加330个基点，SG&A费用占比减少70个基点[207][209] - 中南部区域2022年房屋建筑收入81.923亿美元，较2021年增长34%，2022年税前收入19亿美元，2021年为12亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加370个基点，SG&A费用占比减少80个基点[207][210] - 东南部区域2022年房屋建筑收入79.512亿美元，较2021年增长12%，2022年税前收入19亿美元，2021年为14亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加440个基点，SG&A费用占比减少30个基点[207][211] - 东部区域2022年房屋建筑收入53.181亿美元，较2021年增长19%，2022年税前收入11亿美元，2021年为7.951亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加300个基点，SG&A费用占比减少40个基点[207][213] - 北部区域2022年房屋建筑收入29.624亿美元，较2021年增长27%，2022年税前收入4.563亿美元，2021年为3.317亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加120个基点，SG&A费用占比减少20个基点[207][214] - 2022年9月30日公司房屋建筑总库存173.244亿美元，2021年为139.078亿美元[218][219] - 2022年9月30日，公司住宅建筑部门现金及现金等价物总额20亿美元；高级无抵押住宅建筑循环信贷额度为21.9亿美元，可增至30亿美元；循环信贷额度下无未偿还借款，已发行信用证2.2亿美元，可用额度19.7亿美元[258] - 截至2022年9月30日，D.R. Horton有28亿美元房屋建筑高级票据未偿还，房屋建筑循环信贷额度无未偿还金额[288] Forestar业务数据关键指标变化 - 2022财年Forestar收入增长15%至15亿美元，2021财年为13亿美元[176] - 公司在2018财年收购Forestar 75%的流通股，截至2022年9月30日，拥有其63%的流通股[224] - 2022和2021财年，Forestar总营收分别为15.191亿美元和13.258亿美元，税前收入分别为2.358亿美元和1.466亿美元[225] - 2022和2021财年，Forestar销售的住宅单户地块分别为1.7691万和1.5915万，其中卖给D.R. Horton的分别为1.4895万和1.4839万[226] - 2022年9月30日，Forestar债务与总资本比率为37.1%，2021年同期为41.0%；净债务与总资本比率为26.9%，2021年同期为35.2%[263] - 2022年9月30日，Forestar现金及现金等价物为2.648亿美元[263] - 2022年9月30日，Forestar高级无抵押循环信贷额度为4.1亿美元，可增至6亿美元，当时无未偿还借款，已发行信用证5330万美元，可用额度3.567亿美元[265] - 截至2022年9月30日，Forestar有7亿美元高级票据，包括4亿美元利率3.85%、2026年5月到期的票据和3亿美元利率5%、2028年3月到期的票据[266] - 2022财年，Forestar按市价发行84,547股普通股，净收益170万美元，扣除佣金等成本10万美元[268] 金融服务业务数据关键指标变化 - 2022财年金融服务收入下降3%至7.95亿美元，2021财年为8.236亿美元[180] - 2022和2021财年，DHI Mortgage为Horton购房者发起或经纪的首笔贷款分别为5.7355万和5.4694万，同比增长5%[230] - 2022财年，抵押贷款业务收入从6.708亿美元降至6.174亿美元，下降8%；产权业务收入从1.528亿美元增至1.776亿美元，增长16%[235] - 2022财年，金融服务运营的一般和行政费用从4.883亿美元增至5.476亿美元，增长12%，占金融服务收入的比例从59.3%升至68.9%[236] - 2022财年，金融服务业务的税前收入从3.646亿美元降至2.906亿美元，下降20%[237] - 2022年9月30日，金融服务部门现金及现金等价物为1.033亿美元[269] - 2022年9月30日，抵押贷款回购安排总容量为22亿美元，有25亿美元待售抵押贷款以24亿美元抵押品价值质押，未偿还债务16亿美元，年利率4.6%[270][272] 租赁业务数据关键指标变化 - 2022财年租赁收入为5.102亿美元，2021财年为2.678亿美元[180] - 2022财年公司租赁业务总收入5.102亿美元，2021年为2.678亿美元；税前收入2.02亿美元，2021年为0.865亿美元[239] - 2022财年公司出售774套单户租赁房屋，收入3.138亿美元，2021年出售257套，收入0.759亿美元；出售775套多户租赁单元，收入1.955亿美元，2021年出售959套，收入1.919亿美元[240] - 2022年9月30日，租赁部门现金及现金等价物为1.099亿美元，库存从2021年9月30日的8.409亿美元增至26亿美元[274] 其他业务数据关键指标变化 - 2022财年公司其他业务税前收入5810万美元，2021年为3270万美元；2022年5月，公司以2.905亿美元收购Vidler Water Resources, Inc.[242] 公司土地/地块及库存数据变化 - 2022年9月30日公司拥有土地/地块13.11万个，通过合同控制44.21万个，总计57.32万个，房屋库存4.64万套[222] - 2021年9月30日公司拥有土地/地块占比23%，通过合同控制占比77%，总计占比100%[222] - 截至2022年9月30日，公司土地/地块拥有量为12.78万，控制量为40.25万，合计拥有和控制量为53.03万，房屋库存量为4.78万，占比分别为24%、76%、100%[223] - 2022和2021财年9月30日，通过土地和地块购买合同控制的地块剩余购买总价分别为197亿美元和155亿美元，定金分别为16亿美元和11亿美元[223] 公司债务相关数据变化 - 2022年9月30日，公司应付票据本金总额61亿美元，其中25亿美元在12个月内到期；未来利息支付总额5.076亿美元，其中2.158亿美元在12个月内到期[253] - 2022年9月30日，公司债务与总资本比率为23.8%，2021年为26.7%；净债务与总资本比率为15.4%，2021年为12.9%；住宅建筑债务与总资本比率为13.2%，2021年为17.8%；净住宅建筑债务与总资本比率为4.4%，2021年为1.7%[254] - 2022年9月30日，用于缓解未承诺抵押贷款和未承诺IRLC利率风险的套期工具名义金额达54亿美元，未承诺IRLC约40亿美元，未承诺抵押贷款约16亿美元[326] - 2022和2021年9月30日，公司未产生IRLC或已结清贷款的MBS分别为5.324亿美元和8.346亿美元，对应资产公允价值分别为480万美元和110万美元[327] - 2022年9月30日，固定利率债务总计36.692亿美元，平均利率3.3%；可变利率债务总计24.183亿美元，平均利率4.7%[328] - 2023年固定利率债务为85510万美元，平均利率5.2%[328] - 2024年固定利率债务为1290万美元，平均利率4.0%[328] - 2025财年（截至9月）固定利率债务为50040万美元，平均利率2.7%[328] - 2026年固定利率债务为90040万美元，平均利率3.4%[328] - 2027年固定利率债务为60040万美元，平均利率1.5%[328] - 2023年可变利率债务为161830万美元，平均利率4.6%[328] - 2026年可变利率债务为80000万美元，平均利率4.8%[328] - 固定利率债务总计366920万美元，平均利率3.3%[328] - 可变利率债务总计241830万美元，平均利率

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司合并税前收入增长20%至21亿美元，收入增长19%至96亿美元，税前利润率提高10个基点至21.4%，摊薄后每股收益增长26%至4.67美元 [4] - 全年，公司合并税前收入增长42%至76亿美元，收入增长21%至335亿美元，税前利润率提高350个基点至22.8%，摊薄后每股收益增长45%至16.51美元 [4] - 2022年，公司房屋建筑经营活动现金流为19亿美元，过去5年累计产生75亿美元现金流，同时合并收入增长138%，每股收益增长503%，每股账面价值翻倍，房屋建筑杠杆率保持在20%以下，房屋建筑流动性增加18亿美元 [6] - 第四季度，公司净收入增长22%至16亿美元，全年净收入增长40%至59亿美元 [9] - 第四季度，公司房屋销售毛利率为28.3%，较上年同期提高140个基点，但较6月季度下降180个基点 [12] - 第四季度，公司房屋建筑销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为6.7%，较上年同期下降20个基点，全年为6.8%，较2021年下降50个基点 [14] - 第四季度，公司金融服务税前收入为240万美元，收入为1.34亿美元，税前利润率为1.8%，全年税前收入为2.91亿美元，收入为7.95亿美元，税前利润率为36.6% [20] - 2022财年，公司租赁业务销售收入为5.1亿美元，税前收入为2.02亿美元，第四季度销售收入为2100万美元，税前亏损1300万美元 [22] - 截至9月30日，公司房屋建筑流动性为40亿美元，房屋建筑杠杆率为13.2%，净现金杠杆率为4.4%，合并杠杆率为23.8%，净现金杠杆率为15.4% [24][25] - 全年，公司支付现金股息3.165亿美元，回购1400万股普通股，花费11亿美元，流通股数量较上年减少3% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第四季度，房屋销售收入增长23%至94亿美元，交付23212套房屋，平均交付价格为403700美元，较上年增长17%，较上季度增长3% [9] - 第四季度，净销售订单减少15%至13582套，净销售订单价值下降10%至54亿美元，取消率为32%，高于上年同期的19%和第三季度的24% [10] - 第四季度，平均活跃销售社区数量较上年增长8%，与上季度持平，净销售订单平均售价为399600美元，较上年增长6%，但较6月季度下降4% [10][11] - 第四季度，公司开始建造13100套房屋，年末库存房屋为46400套，较上年减少3%，较上季度减少18%，其中27200套未售出，4400套已完工 [15] - 第四季度，公司房屋建筑业务在地块、土地和开发方面的投资总计15亿美元，较上年同期下降19%，较上季度下降15% [18] 土地开发业务（Forestar） - 第四季度，Forestar报告总收入为3.814亿美元，销售3914个地块，税前收入为6640万美元，全年交付17691个地块，产生15亿美元收入，税前利润率为15.5% [19] - 截至9月30日，Forestar拥有和控制的地块数量为90100个，59%的自有地块与公司签订了合同或享有优先购买权，公司第四季度购买的地块中有2.5亿美元来自Forestar [19] 金融服务业务 - 第四季度，金融服务税前收入为240万美元，收入为1.34亿美元，税前利润率为1.8%，全年税前收入为2.91亿美元，收入为7.95亿美元，税前利润率为36.6% [20] - 第四季度，公司抵押贷款公司99%的贷款发放与房屋建筑业务交付的房屋相关，为73%的购房者提供融资服务，FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的42%，借款人平均FICO评分为724，平均贷款价值比为87%，首次购房者占本季度抵押贷款公司交付业务的57% [21] 租赁业务 - 2022财年，租赁业务销售收入为5.1亿美元，来自出售775套多户租赁单元和774套单户租赁房屋，税前收入为2.02亿美元，第四季度销售收入为2100万美元，来自出售96套单户租赁房屋，税前亏损1300万美元 [22] - 截至9月30日，租赁物业库存为26亿美元，其中包括约9亿美元的多户租赁物业和17亿美元的单户租赁物业 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 大部分时间内住房需求强劲，但6月开始住房需求放缓并加速下滑，主要原因是抵押贷款利率快速上升、高通胀和经济不确定性 [7] - 可负担价格区间的新房和二手房供应仍然有限，支持住房需求的人口结构因素仍然有利 [7] - 10月，随着抵押贷款利率继续上升，净销售订单低于上年水平，取消率仍然较高，预计第一季度净销售订单将同比下降25% - 35% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于库存周转，管理产品供应、激励措施、定价、销售节奏和库存水平，以超越市场、优化回报、增加市场份额并提高房屋建筑业务的现金流 [8] - 公司将与贸易伙伴和供应商合作，降低新房建设成本，并对早期进展感到满意 [13] - 公司将调整产品供应，在大多数社区开始建造较小的房屋，并改变房屋规格水平，部分社区可能需要3 - 6个月来调整产品供应 [40] - 公司将继续平衡现金流的使用优先级，包括核心房屋建筑业务、租赁业务、保持保守的房屋建筑杠杆率和强大的流动性、支付增加的股息以及持续回购股票 [30] - 公司的资本高效且灵活的地块组合是其强大竞争地位的关键，公司将根据当前和预期的房价和成本对所有地块和土地购买进行评估，并积极管理地块和土地管道以及相关投资 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场过渡的不确定性可能会持续一段时间，如果抵押贷款利率继续上升，情况可能会更具挑战性，但公司凭借经验丰富的团队、可负担的产品供应、灵活的地块供应以及良好的贸易和供应商关系，能够应对不断变化的市场条件 [7] - 2023财年第一季度市场条件仍将充满挑战，抵押贷款利率、资本市场和整体经济状况的不确定性可能会对业务产生重大影响，公司将使用更多激励措施并在必要时降低房价，这将对第一季度的平均销售价格和毛利率产生更大影响 [27] - 由于宏观层面的不确定性，公司对2023财年的展望能见度较低，目前无法提供全年的具体指导，将逐季重新评估并提供更多预期信息 [28] - 公司目标是在2023财年实现略高于2022财年的合并收入，但预期范围的低端包括合并收入可能较2022财年下降中个位数百分比 [29] - 公司预计2023财年房屋建筑业务的现金流将增加，并计划持续回购股票以减少流通股数量，回购金额将取决于现金流、流动性、市场条件和投资机会 [29] 其他重要信息 - 公司预计2023财年第一季度合并收入为60 - 68亿美元，房屋建筑业务交付房屋数量为15000 - 16500套，房屋销售毛利率约为23% - 24%，房屋建筑SG&A占收入的比例约为8% - 8.4%，金融服务税前利润率约为20%，所得税税率约为23% [27][28] - 公司董事会将季度现金股息提高11%至每股0.25美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：12月季度开工量预计增加多少，进入新日历年每个社区预计有多少成品房或总样板房 - 第一季度开工量将与交付量保持同步，目前成品房数量处于正常水平，公司对维持该水平感到满意 [35][36][38] 问题2：在管理产品供应方面，多快能更换社区中提供的户型或楼层平面图，春季销售季开放的社区中有多少会有更新的产品线 - 大多数社区现在已开始调整产品供应，未来6 - 9个月将继续推出，部分社区可能需要3 - 6个月来调整 [40] 问题3：第一季度订单指引显示环比改善，与正常季节性趋势相悖，原因是什么 - 公司根据当前每周的销售情况和计划进行指引，过去几年季节性趋势不太正常，且公司社区数量增加，第一季度订单情况符合指引，同时生产进度推进使更多房屋可用于销售 [43][44] 问题4：第四季度平均销售价格环比下降约4%，多少是同类产品定价变化，多少是产品组合变化 - 主要是同类产品定价变化，公司增加了激励措施，并在必要时调整了社区价格，目前产品组合变化不大 [46] 问题5：必要时削减基础价格的频率如何，削减幅度对单位需求的弹性有多大 - 目前基础价格削减幅度不大，公司主要通过金融激励和利率措施来推动销售，未来随着新社区或新阶段的开放，预计平均销售价格将下降 [48][49] 问题6：施工周期时间开始有所缓解，2023财年能否恢复到疫情前的正常水平 - 公司正在取得进展，预计到年底后期开工的房屋施工周期时间将有所改善，但要完全恢复到疫情前水平可能需要时间 [52] 问题7：第四季度和10月甚至11月激励措施的变化趋势和幅度如何，如何看待当前与3 - 4个月前激励措施的差异 - 激励措施主要集中在融资方面，如利率锁定和降息，随着利率上升，激励水平逐季增加并延续到10月，第一季度开始更多地进行价格调整，未来激励措施将取决于市场利率和公司应对市场的努力 [56][57] 问题8：第一季度SG&A指引中是否包含为鼓励经纪社区在疲软环境下增加的经纪佣金，如何看待未来一年SG&A这一项目 - 经纪佣金包含在毛利率中，不影响SG&A，预计第一季度SG&A占收入的比例将因平均销售价格和收入下降而上升，公司仍将努力获取市场份额 [59][60] 问题9：激励措施是否都包含在毛利率中，金融服务方面是否还有其他额外激励措施 - 金融服务和房屋建筑业务的毛利率指引都反映了融资相关激励措施的预期水平 [63] 问题10：本季度发生的期权放弃情况是否会继续，土地投资组合的减值情况如何 - 期权放弃成本可能会增加，公司会根据项目评估和市场条件做出决策，目前预计不会出现广泛的减值情况，但在较弱的子市场可能会有一些减值 [65][66][68] 问题11：第一季度23% - 24%的毛利率是如何构成的，能否提高，全年毛利率相对于第一季度是否有上下波动空间 - 第一季度毛利率受当前激励措施和定价影响，公司正在与贸易伙伴和供应商合作降低成本，但这些改善要在6 - 9个月后才能体现在交付房屋上，全年毛利率取决于资本市场和利率情况，如果利率稳定，公司对毛利率表现乐观 [71][74] 问题12：单户租赁业务占比多少，2023年预期如何，该买家群体是否存在风险或波动 - 公司目前在单户租赁平台的投资约为17亿美元，预计2023年将增长，但增速可能不如2021 - 2022年，市场对单户租赁社区仍有需求 [76] 问题13：为实现2023年的收入目标，利润率的价格敏感度如何，利润率最低能降到多少 - 公司会在定价、激励措施、利润率和销售节奏之间进行平衡，目前无法确定具体的利润率底线，将根据市场情况逐周做出决策 [80] 问题14：租赁业务中，投资者借贷成本上升对业务增长的影响如何，是否有风险 - 投资者借贷能力有所减弱，但市场上仍有很多买家，公司对单户租赁业务仍有信心，部分原计划第四季度出售的社区推迟到第二季度 [84] 问题15：从买家角度评估在建或已完成的租赁项目，是否仍有盈利空间 - 公司在项目评估上较为保守，过去出售的项目表现超出预期，对当前活跃社区的情况仍有信心，并将根据市场情况进行调整 [86] 问题16：在资本市场困难和借贷成本上升的环境下，是否会改变策略，持有更多资产等待交易环境改善 - 公司的基本业务模式是出售资产以获得最佳回报，但会保持资本灵活性，以应对资本市场的短期干扰 [90] 问题17：10月取消率与第四季度相比是高还是低 - 公司通常每月取消率有波动，不提供具体月度数据，10月市场情况较第四季度没有改善，取消率高于18% - 20%即被视为较高 [92] 问题18：随着利率上升，不同地区的买家流量和兴趣水平有何区域差异，哪些地区有优势 - 各地仍有很多买家流量，但由于 affordability问题，部分买家难以获得资格，当利率稳定时，需求会得到释放，公司认为市场仍在演变，人口从城市向郊区迁移和住房形成的趋势仍在持续 [94][96] 问题19：土地市场上，卖家的反馈如何，期权合同的重新谈判进展如何，是否有阻力 - 公司与土地卖家和开发伙伴积极沟通，卖家大多理解市场情况，愿意合作维持交易，但如果项目评估不划算，公司会放弃部分期权，总体来说沟通较为顺利 [99] 问题20：随着市场变化，如何考虑现金的不同用途，特别是2023年的股票回购计划 - 公司将继续采取平衡的资本配置方法，根据市场情况调整对土地、房屋开工和租赁业务的投资，预计2023财年房屋建筑业务现金流将增加，这将为股票回购等决策提供更多灵活性 [102]

业绩总结 - D.R. Horton的2022财年净收入为59亿美元，同比增长40%[4] - 2022财年合并收入为335亿美元，同比增长21%[4] - 2022财年合并税前收入为76亿美元，同比增长42%，税前利润率为22.8%[4] - 2022财年房屋销售收入为319亿美元，关闭房屋数量为82,744套，同比增长20%[4] - 每股稀释净收入为16.51美元，同比增长45%[4] - 2022财年第四季度，房屋销售收入为93.697亿美元，同比增长23.4%[28] - 2022财年第四季度，净收入为16.483亿美元，同比增长22.6%[28] - 2022财年，房屋销售的毛利润为26.241亿美元，同比增长28.7%[28] - 2022财年，SG&A费用占房屋建筑收入的比例改善了50个基点，降至6.8%[29] - 2022财年第四季度，合并税前利润率同比提高10个基点，达到21.4%[31] 现金流与股东回报 - 2022财年现金流来自房屋建筑业务为19亿美元[4] - D.R. Horton的股东权益为194亿美元，股东权益回报率为34.5%[3] - 2022财年回购了1400万股普通股，耗资11亿美元，减少了3.4%的流通股数量[16] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物为20.52亿美元，同比减少30.5%[33] - 截至2022年9月30日，股东权益为193.963亿美元，同比增长30.0%[33] 未来展望 - 预计2023财年合并收入将略高于2022财年，低端预期可能下降中位数百分比[23] - 2023财年第一季度合并收入预期在60亿至68亿美元之间，关闭房屋数量在15,000至16,500套之间[22] - 未来12个月内有7亿美元的高级票据到期[40] 库存与负面信息 - 截至2022年9月30日，库存总额为173.244亿美元，同比增长24.5%[33]