预期财报 - 分析师预计Digital Realty Trust (DLR)将在即将发布的季度报告中每股盈利为1.64美元，同比下降0.6% [1] - 预计收入将达到14亿美元，同比增长13.4% [1] - 在过去30天内，对本季度的每股盈利预期进行了0.1%的下调 [2] - 在公司发布财报之前，重要考虑盈利预期的修订，这是预测投资者对股票可能采取的行动的重要指标 [3] 财务指标预测 - 'Revenues- Interconnection and other'预计达到1.0898亿美元，同比增长12% [6] - 'Revenues- Fee Income'预计为718万美元，同比下降4.4% [7] - 'Revenues- Tenant reimbursements- Utilities'预计将达到3.3913亿美元，同比增长36.9% [8] - 'Rental revenues'预计为9.0144亿美元，同比增长8% [10] - 'Tenant reimbursements'预计将达到3.8351亿美元，同比增长30.6% [11] - 'Depreciation and amortization'预计将达到4.1462亿美元，与去年同期相比略有下降 [12]

文章核心观点 - 人工智能驱动的数据中心容量需求持续增长且无减弱迹象，投资房地产投资信托基金（REITs）是涉足该行业的有趣且有利可图的方式，Digital Realty和Equinix两只REIT股票今年将继续跑赢大盘 [1] 行业情况 - 未来几年数据中心行业将远超其他行业，去年初麦肯锡预计到2030年需求每年至少增长10%，人工智能发展会使需求增长更高 [2] - 已有大公司难以获得足够数据中心容量，需求无减弱迹象 [3] REITs投资优势 - REITs适合数据中心这类实体行业，其股票像普通上市公司一样在市场交易，独特卖点是租赁和租金收入，按法律90%须以股息形式支付给投资者 [3] Digital Realty情况 - 拥有并运营全球300多个数据中心，通过租赁和租金创收并以股息形式分配给投资者，股息收益率3.5% [4] - 自去年5月以来股价上涨超60%且无放缓迹象，上季度报告显示营收创纪录，收益同比增长超200% [5] - 2024年有望延续增长，本周Scotiabank将其评级上调至行业表现优异，目标价157美元，较当前仍有12%的升值空间 [6][7] Equinix情况 - 管理全球大量数据中心，自去年夏天以来股价上涨近70%，股息收益率2.05% [8] - 本月初Truist上调其股票评级，目标价915美元，较周三收盘价还有10%的上涨空间，若达到将创历史新高 [9] - 花旗和奥本海默近期对其持乐观态度，过去一年营收创新高、利润率提高、盈利能力增强 [10] 其他信息 - MarketBeat确定了五只有潜力的股票，Digital Realty Trust不在其中，目前分析师对其评级为“持有” [12]

股息税务处理 - Digital Realty宣布了2023年普通股和优先股股息的税务处理[1] - Digital Realty的2023年应税股息为每股5.264529美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[1] - Digital Realty Trust, Inc.的J系列累积可赎回优先股的2023年应税股息为每股1.312500美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[5] - Digital Realty Trust, Inc.的K系列累积可赎回优先股的2023年应税股息为每股1.462500美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[7] - Digital Realty Trust, Inc.的L系列累积可赎回优先股的2023年应税股息为每股1.300000美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[10] 公司业务 - Digital Realty提供数据中心、机房和互联解决方案，通过全球数据中心平台PlatformDIGITAL®，为客户提供安全的数据交流场所和PDx®解决方案[13] 前瞻性声明 - 公司发布了前瞻性声明，包括关于普通股和优先股股息支付的内容，同时提到了可能涉及的风险和不确定性[14] 投资者关系 - 投资者关系联系人为Jordan Sadler和Jim Huseby，联系电话为(737) 281-0101，邮箱为[email protected][15]

ServiceFabric™ - ServiceFabric™现在包括70个成员，提供超过100项服务，构建在PlatformDIGITAL®的连接数据社区基础上[1] - ServiceFabric™是数字房地产的服务编排平台，无缝连接工作流参与者、应用程序、云和生态系统，满足人工智能和高性能计算的需求[2] Service Directory - Service Directory是ServiceFabric™产品系列的核心组件，支持数字房地产在PlatformDIGITAL®上连接全球数据社区的愿景[4]

文章核心观点 - 公司全球数据中心组合有望受益于企业对技术依赖增加和数字化转型加速，虽面临竞争和高利率挑战，但凭借资产优势、积极发展和稳健财务仍具投资价值 [1][3] 行业趋势 - 云计算、物联网、大数据高增长及第三方 IT 基础设施需求提升，推动数据中心基础设施需求增长，人工智能、自动驾驶和虚拟现实市场未来增长强劲 [2] 公司发展 - 公司通过开发和再开发活动提升投资组合，截至 2023 年 9 月 30 日，有 920 万平方英尺空间正在开发，390 万平方英尺空间用于未来开发 [4] - 近年来公司在美洲扩张，2023 年预计开发活动资本支出 27 - 29 亿美元，高于此前估计的 23 - 25 亿美元 [5] - 2023 年 12 月初，公司与黑石集团成立 70 亿美元合资企业，在法兰克福、巴黎和北弗吉尼亚开发四个超大规模数据中心园区，全部建成后支持约 500 兆瓦 IT 负载 [6] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，流动性充足，资本来源多元化，2023 年第三季度末完成 25 亿美元资本循环交易，预计 2023 年处置资产 27 - 32 亿美元 [7] - 截至 2023 年 9 月 30 日，公司加权平均债务初始到期期限 4.6 年，加权平均票面利率 2.9%，2023 年第三季度末现金及现金等价物 10.6 亿美元 [8] 股息情况 - 公司过去五年四次提高股息，2005 - 2022 年股息复合年增长率 10%，凭借稳健运营和财务状况有望维持股息支付 [9] 股价表现 - 公司过去六个月股价上涨 13.3%，跑赢行业 2.3%的涨幅 [10] 面临挑战 - 行业竞争激烈，随着数据中心房地产市场增长，未来竞争可能加剧，市场可能面临激进定价压力 [12] - 高利率环境下，公司借贷购置或开发房地产成本增加，债务负担重，截至 2023 年 9 月 30 日总债务 169 亿美元，债务资本比率 49.40%高于行业平均，高利率使股息吸引力下降 [13] 其他推荐 - 房地产投资信托行业中，OUTFRONT Media（OUT）和 STAG Industrial（STAG）排名较好，前者为强烈买入评级，后者为买入评级 [14] - OUTFRONT Media 2023 年每股运营资金共识估计在过去两个月上涨 1.9%至 1.63 美元 [15] - STAG Industrial 2023 年每股运营资金共识估计在过去三个月略有上升至 2.28 美元，同比预计增长 3.2% [16]

文章核心观点 - Digital Realty Trust从卖空者Jim Chanos的最大卖空仓位之一变为房地产行业的顶级表现者，有人认为其股价仍有上涨空间，也有人持看空观点 [1] 其他信息 - 股票价格采用2024年1月12日下午的价格，视频于2024年1月14日发布 [2]

文章核心观点 数字房地产信托公司将公布2023年第四季度财务结果并召开电话会议讨论结果 [1] 分组1：财务结果公布及会议安排 - 公司将于2024年2月15日股市收盘后公布2023年第四季度财务结果 [1] - 公司将于2024年2月15日下午5点（东部时间）/下午4点（中部时间）召开电话会议讨论财务结果 [1] - 投资者可在会议开始前至少五分钟拨打+1 (888) 317 - 6003（美国国内）或+1 (412) 317 - 6061（国际）并提供会议ID 0216634参加直播电话会议 [1] - 会议直播将在公司网站投资者板块https://investor.digitalrealty.com上提供 [1] - 电话和网络直播回放将在会议结束一小时后提供，直至2024年3月15日 [1] - 电话回放可拨打+1 (877) 344 - 7529（美国国内）或+1 (412) 317 - 0088（国际）并使用会议ID 4147003获取 [1] - 网络直播回放可在公司网站上获取 [1] 分组2：公司业务介绍 - 公司是全球最大的云及运营商中立的数据中心、托管和互连解决方案提供商 [1] - 公司通过提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案将企业和数据连接起来 [2] - 公司的全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据汇聚地和经过验证的普适数据中心架构（PDx®）解决方案方法 [2] - 公司在六大洲25多个国家的50多个大都市拥有300多个设施的全球数据中心布局，让客户能够接入对其重要的互联数据社区 [2] 分组3：联系方式 - 投资者关系联系人为Jordan Sadler和Jim Huseby，联系电话为+1 737 281 0101，邮箱为[email protected] [3]

公司概况 - Digital Realty Trust是一家全球领先的数据中心、共同连接和互联解决方案提供商，服务于来自各行业的多样化客户组合[10][12] - 公司通过其独特的“数据引力”概念解决了管理不断增长的数据量的挑战[16][17][18][19] - Digital Realty Trust的业务模式围绕着PlatformDIGITAL展开，这是一个为数字业务扩展设计的全球数据中心平台[20] 服务与租约 - 公司的服务包括交叉连接、校园连接、城市连接以及Interxion Cloud Connect和ServiceFabric等服务[22][23] - 近期公司签署了1.52亿美元的新租约，其中35%集中在0-1兆瓦以上的互联类别，签约额超过1兆瓦的达到9700万美元[31][32] - 签署的租约备案达到了新的4820万美元的记录[34][35] 财务表现 - 公司的核心FFO为每股1.62美元，总收入同比增长18%，互联收入达到了1.07亿美元[38][39][40] - Digital Realty Trust的股息目前为每股1.22美元，股息率为3.6%，过去五年的股息复合年增长率为3.9%[50][52][53] - 公司目前以22.3倍的混合P/AFFO倍数交易，预计AFFO今年将增长1%，2024年将增长3.5%，2025年将增长7.4%[56] 投资回报 - 自2007年以来，Digital Realty Trust的股票每年回报率为10.4%，过去十年的回报率为309%，击败了Vanguard房地产ETF（VNQ）[59][60][61]

文章核心观点 - 投资决策应基于公司基本面而非单纯股价变动，以实现长期盈利和可靠收入 [36][46] 行业趋势 - 房地产投资信托（REIT）处于反弹初期，投资虽具挑战但曙光初现 [14] - 人工智能推动科技公司和数据中心发展，增加对数据存储、组织和处理需求，利好数据中心REIT [66][67] - 电子商务发展使工业地产需求持续旺盛，工业REIT增长前景良好 [94][95] 投资案例分析 数字房地产信托（DLR） - 是全球数据中心REIT，为世界领先企业提供技术解决方案 [61][63] - 2023年股价因人工智能利好上涨超30%，长期来看业务模式良好，财务实力强，信用评级为BBB [68][73] - 过去十年平均调整后运营资金（AFFO）增长率为5.31%，分析师预计2024年和2025年AFFO每股分别增长3%和7% [75][77] - 股息自2005年起逐年增加，2005 - 2022年复合年增长率为10%，当前股息收益率为3.63%，AFFO派息率合理 [80][81][83] - 目前股价较10年平均AFFO倍数有溢价，但长期业务向好，计划持有 [84][85] STAG工业（STAG） - 专注美国单租户工业地产收购和运营，投资策略针对中部市场，三季度末投资组合入住率为97.6%，加权平均租赁期限为4.5年 [88][90] - 作为工业REIT，业务模式良好，财务实力强，信用评级为Baa3（穆迪）和BBB（惠誉） [94][97] - 过去十年平均AFFO增长率为5.00%，分析师预计2023 - 2025年AFFO每股分别增长6%、3%和7% [102][103] - 股息自2013年起逐年增加，过去10年平均股息增长率为3.22%，当前股息收益率为3.79%，AFFO派息率合理 [107][109][116] - 与同行相比估值有折扣，但较自身过去盈利倍数有溢价，计划持有 [113][115][117] 西蒙房地产集团（SPG） - 是购物中心REIT，在美国和国际拥有多元化物业组合 [119][120][122] - 2023年股价上涨约22%，财务状况良好，信用评级为A - ，债务指标健康 [125][128][129] - 2013年以来平均AFFO增长率为3.90%，受疫情影响2020年AFFO下降约20%，预计2023年下降2%，2024 - 2025年增长2% [132][133][134] - 2020年因疫情大幅削减股息，之后股息有调整，当前股息收益率为5.24%，AFFO派息率保守 [137][139][141] - 虽对购物中心未来有疑虑，但公司管理出色、财务健康、股息有保障，计划暂时持有 [142][145][147] 投资策略与建议 - 评估公司基本面是投资决策关键，选择出售业务基本面不佳的股票 [36][38] - 不应仅因股息收益率高低决定是否出售股票，应综合考虑公司股息历史、增长速度和派息率等因素 [39][41][42] - 何时获利了结因投资者所处人生阶段和风险承受能力而异，长期投资者应让表现好的股票继续上涨，避免过早卖出 [47][49][51] - 出售股票决策应基于公司基本面，而非税收因素，虽可利用税收损失收割，但前提是公司业务恶化 [56][57][58]

公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和资金运营的可持续长期增长，通过支付分配回报给股东和Digital Realty Trust, L.P.的合伙人，以及投资回报率[126] - 公司通过发展现有空间、收购土地用于未来发展和收购新物业来实现当前和未来内部增长[127] 收入来源和租赁情况 - 公司的主要收入来源是数据中心组合产生的租金收入，收入增长取决于维持或提高占用率[139] - 公司租赁活动中，截至2023年9月30日，平均剩余租期约为五年[142] - 续租签约中，0-1MW范围内的租赁面积为1,576平方英尺，租金为236美元，租金率为5.8%[143] - 新签租约中，0-1MW范围内的租赁面积为416平方英尺，租金为252美元，租期为3.7年[143] - 公司预计2023年到期数据中心租约的平均租金率将较目前支付的租金率为正[145] - 公司租赁收入中，北弗吉尼亚地区占总年租金的17.5%[146] 运营支出和其他收入/支出 - 公司运营支出主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本[147] - 公司的资产管理、法律、会计、公司治理、报告和合规成本被归类为运营支出中的一般和行政成本[149] - 公司的其他收入/支出主要包括未合并实体的股权收益、资产处置收益、利息支出和所得税费用[151] - 公司评估稳定和非稳定投资组合的收入和物业级运营支出的结果[152] - 公司的稳定和非稳定投资组合在2023年9月30日与2022年12月31日相比有所变化[156] 资金运作和债务情况 - 公司的固定利率债务总额为117.55亿美元，占总债务的85.5%[211] - 2023年前9个月，公司的经营活动产生的净现金为1,172,475,000美元，较2022年同期略有下降[215] - 公司的全球循环信贷设施提供了39亿美元的借款额度，可用于满足短期和长期流动性需求[203] - 公司通过向GI Partners和TPG Real Estate合资项目贡献数据中心，获得了约7亿美元和13亿美元的总收益[207][209] - 公司的变动现金、现金等价物和受限现金净增加了9.65亿美元，较去年同期大幅增长[215] - 公司使用利率互换协议和固定利率债务来降低利率波动风险，截至2023年9月30日，固定利率债务为117.55亿美元[226] - 公司主要货币风险暴露为欧元、日元、英镑、新加坡元和南非兰特，通过本地货币融资来减少外汇交易损益的影响[227] 财务活动和股权变动 - 2023年9月30日，公司通过2022年和2023年的股票发行协议获得了约11.3万股普通股的净收益约11亿美元，剩余15亿美元用于未来销售[181] - 2023年前9个月，公司融资活动净现金提供减少26.76亿美元，主要原因包括：短期借款减少24.11亿美元[217] - 2023年前9个月，公司发行普通股净额增加6.77亿美元[217] - 2023年前9个月，公司纳入Digital Realty Trust, L.P.的非控股权益为2.1%[218] - 截至2023年9月30日，Digital Realty Trust, L.P.发行给DuPont Fabros Technology, L.P.前股东的共0.2万个普通股[219]